Znalecký posudek o ceně nemovitosti číslo 4929 – 049 / 2017

6

NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 41, který je součástí pozemku st.p.č. 31 s příslušenstvím v k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov

Adresa nemovitosti: Zhoř 41, 349 01 Katastrální údaje: Kraj Plzeňský, okres Tachov, obec Zhoř, k.ú. Zhoř u Stříbra, kód k.ú. 792896, LV 116 Ostatní stavby: sklad (bývalé chlévy), zděná kolna, stodola Pozemky: st. 31, 2801/1 Vlastník stavby: Jaroslav Kadlec, Zhoř 41, 34901 Zhoř, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jaroslav Kadlec, Zhoř 41, 34901 Zhoř, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prostějov; č.j. 18 EX 00965/17-022

Adresa objednatele: Dolní 71, 796 01 Prostějov telefon: e-mail:

IČ: 66243505 DIČ:

OCEŇOVACÍ PŘEDPIS:

Ocenění je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a Vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2014 Sb., č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb.

ZHOTOVITEL : Bc. Zbyněk Sova

Adresa zhotovitele: Plzeňská 1511, 349 01 Stříbro telefon: 602 473 045; 374 622 051 e-mail: zbyneksova@seznam.cz IČ: DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely exekučního řízení č.j. 018EX 00965/17-022 (ocenění stávajícího stavu)

koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné

Současný stav Budoucí stav

OBVYKLÁ CENA 900 000 Kč

Datum místního šetření: 12.8.2017 Datum zpracování : 8.9.2017

Počet stran: 24 stran Počet příloh: 11 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.25.6 Ve Stříbře, dne 8.9.2017 Otisk razítka Bc. Zbyněk Sova

- 2 -

ÚKOL ZNALCE

Navrhnout obvyklou cenu nemovitosti a jejím příslušenstvím pro potřebu exekučního řízení č.j.: EX

00965/17-022, a to:

B Nemovitosti

Stavby stavba je součástí pozemku část obce Zhoř Stavba rod. dům č.p. 41 na pozemku st.p.č.31 ANO Pozemky

St. 31 Stavební parcela Parcela KN 641 m2 zastavěná plocha a nádvoří 2801/1 Pozemková parcela Parcela KN 868 m2 zahrada

parcely zapsané v katastru nemovitostí vedeném katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální

pracoviště Tachov, pro obec Zhoř, katastrální území Zhoř u Stříbra, okres Tachov na listu vlastnictví č.

116.

Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v § 2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a

o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém

obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv,

avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo

kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně

prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména

vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se

rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. cca 1888 změna stavby v r. rekonstrukce v r.cca 2000 Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní

SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: 148 (růst) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců

- 3 -

RODINNÝ DŮM

SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Typ PP RD

Obytná/ Nebyt.

Garáž Pozemky výměra

OP ZP Rozesta- věnost

Typ PP RD Obytná/ Nebyt.

Garáž Pozemky výměra

OP ZP

m2 ks m2 m3 m2 % m2 ks m2 m3 m2

cca 3+1

cca 99 / 0 0 1 509 492 124 100,00 / 0

VYHODNOCENÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITÝMI VĚCMI SPOJENÝMI a) Závady, které dražbou nezaniknou – znalec nedohledal žádná nájemní práva, věcná práva ani věcná břemena spojená s oceňovanými nemovitostmi.

b) Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní, zahájení exekuce (Jaroslav Kadlec), exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tato práva budou pravděpodobně po provedeném exekučním řízení zrušena a vymazána z katastru nemovitostí. Znalec nedohledal jiné závady či práva spojená s vlastnictvím oceňovaných nemovitostí.

c) Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které byly v uplynulém období obchodovány nebo nabízeny prostřednictvím realitních kanceláří, navrhuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí bez závad činí pro potřebu exekučního řízení č.j.: EX 00965/17-022 minimálně : 900 000,- Kč.

Zástavní práva neovlivňují hodnotu nemovitostí, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. a) Závady, které dražbou nezaniknou – znalec nedohledal žádná nájemní práva, věcná práva ani věcná břemena spojená s oceňovanými nemovitostmi.

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav

Porovnávací hodnota 930 600 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 208 130 Kč 0 Kč

Obvyklá cena 900 000 Kč

- z toho hodnota pozemku 190 720 Kč 0 Kč Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997/ Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení obvyklé ceny nemovitosti obvykle vychází z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM a AZO.

Použité metody:

Metoda stanovení věcné hodnoty

Metoda porovnávací

Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Hodnota oceňované nemovité věci - rodinného domu č.p. 41, který je součástí pozemku st.p.č. 31 s příslušenstvím v k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov je navržena na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, zejména porovnávací metodou. Přihlédnuto je, že se jedná o starší rodinný dům v místě chybí občanská vybavenost i IS, nutností dojíždění za kulturou, sportem školou, kroužky, prací (v blízkosti se nachází průmyslová zóna Ostrov u Stříbra). Poznámka: Prohlídka nemovitosti nebyla znalci umožněna.

- 4 -

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Zhoř se nachází v okrese Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Stříbro. Obec Zhoř se nachází cca 9 km jižně od Kladrub, cca 15 km jižně od Stříbra a cca 7 km jižně od nájezdů na dálnici D5 Praha - Rozvadov. Prostiboř má včetně sloučených částí podle údajů MLO 148 obyvatel. V obci Zhoř je obecní úřad, obchod se smíšeným zbožím, restaurační zařízení, sportovní hřiště a je hlavně využívaná pro rodinné bydlení a rekreaci. Možnost autobusové dopravy. Nejbližší železniční zastávka je ve Stříbře. Rozšířená občanská vybavenost je v Kladrubech a kompletní vybavenost je ve Stříbře. Základní škola (II. stupeň) v Kladrubech. Mateřská škola je v Kostelci. Pracovní příležitosti jsou v průmyslových zónách Ostrov u Stříbra, Nová Hospoda, Vysočany dále ve Stříbře nebo v Boru u Tachova. Oceňovaný rodinný dům č.p. 41 se nachází v centrální zastavěné části obce Zhoř. Okolní zástavbu tvoří bývalé zemědělské usedlosti, rodinné domy, rekreační chalupy a bytové panelové domy. Přístup po zpevněné komunikaci - pozemek p.č. 2731/6 vedený jako ostatní plocha - ostatní komunikace na LV č.1 ve vlastnictví obce Zhoř. Nemovitosti se nachází v území bydlení venkovského. Možnost napojení na veřejný elektrorozvod a vodovod.

Poloha, okolí a dopravní dostupnost

Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus

Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům č.p. 41 je pravděpodobně objekt samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepený, se sedlovou střechou, bez obytného podkroví. Příslušenství nemovitosti tvoří sklad (bývalé chlévy, zděná kolna, stodola (zbořeniště), venkovní úpravy a trvalé porosty. Dispozičně rodinný dům pravděpodobně obsahuje 1 bytovou jednotku o velikosti 3+1 umístěnou v 1. NP.

Technický popis oceňované nemovitosti

Stavba dokončena v r. cca 1888 Dílčí rekonstrukce v r. cca 2000 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér

Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon

Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 2731/6

Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt

Přístup a příjezd k pozemku

z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn

Přístup a příjezd přes pozemky

Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář

2731/6 ostatní plocha - ostatní komunikace pozemek vedený jako na LV č. 1, který je ve vlastnictví obce Zhoř

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)

Nemovitost není pronajímána / propachtována

Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek

Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek

Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele

- 5 -

Vyhodnocení rizik nemovitosti

Rating rizika:

Rizika spojená s právním stavem nemovitosti

RIZIKO Popis rizika

NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací

Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti

Nebyla zjištěna žádná rizika.

Rizika spojená s umístěním nemovitosti

RIZIKO Popis rizika

NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1

Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena

Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné

Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti

Nebyla zjištěna žádná rizika.

Věcná břemena a obdobná zatížení

RIZIKO Popis rizika

NE Bez reálných břemen a služebností ANO Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) ANO Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.

Popis věcných břemen a obdobných zatížení

Na listu vlastnictví č. 116 k.ú. Zhoř prokazující stav evidovaný k datu 27.4.2017 je vyznačeno v bodě: C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k Zástavní právo smluvní a) dluhy ve výši 700.000,- Kč s příslušenstvím b) budoucí dluhy na zaplacení úroků ve výši 588.000,- Kč vznikající do 31.8.2017 c) budoucí dluhy na zaplacení smluvních pokut ve výši 1 715.000,- Kč vznikající do 31.8.2017 d) budoucí dluhy na zaplacení smluvních pokut ve výši 1 020.600,- Kč vznikající do 31.8.2019 BEZ BANKY s.r.o., Kopečná 248/31 Parcela: St. 31 V-4527/2015-410 Staré Brno, 60200 Brno, RČ/IČO: Parcela: 2801/1 V-4527/2015-410 29229316 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č. 30152015 ze dne 31.8.2015. Právní účinky zápisu ke dni 31.8.2015. Zápis proveden dne22.9.2015; uloženo na prac. Tachov V-4527/2015-410 Pořadí k 31.8.2015 15 : 18 Související zápisy Závazek nezajistit zást. pr. ve výhodnějším pořadí nový dluh V-4527/2015-410 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č. 30152015 ze dne 31.8.2015. Právní účinky zápisu ke dni 31.8.2015. Zápis proveden dne 22.9.2015; uloženo na prac. Tachov V-4527/2015-410 Související zápisy Závazek neumožnit zápis nového zást. práva namísto starého. V-4527/2015-410 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č. 30152015 ze dne 31.8.2015. Právní účinky zápisu ke dni 31.8.2015. Zápis proveden dne 22.9.2015; uloženo na prac. Tachov V-4527/2015-410

- 6 -

Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Lenka Černošková, Dolní 71, 796/01 Prostějov Kadlec Jaroslav, č.p. 41, 349 01 Zhoř, RČ/IČO: 611126/0056 Z-774/2017-410 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 018 EX-00965/2017 -005 ze dne 20.2.2017. Právní účinky zápisu ke dni 22.3.2017. Zápis proveden dne 24.3.2017; uloženo na prac. Tachov Z-774/217-410 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: St. 31 Z-774/2017-410 Parcela: 2801/1 Z-774/2017-410 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 018 EX-00965/2017 -016 ze dne 22.3.2017. Právní účinky zápisu ke dni 22.3.2017. Zápis proveden dne 24.3.2017; uloženo na prac. Tachov Z-774/2017-410 Poznámka: Výše uvedená omezení nejsou v posudku dále již uváděna. Obvyklá cena je navržena bez těchto omezení.

Rizika ostatní

RIZIKO Popis rizika

NE Nemovitost není pronajímána

Popis ostatních rizik

Nebyla zjištěna žádná rizika.

Přehled listů vlastnictví

LIST VLASTNICTVÍ číslo 116 Kraj: CZ032 Plzeňský Okres: CZ0327 Tachov Obec: 541460 Zhoř Katastrální území: 792896 Zhoř u Stříbra Ulice: č.o.:

Vlastníci Podíl FO RČ: 611126/0056 Jaroslav Kadlec Zhoř 41, 34901 Zhoř 1 / 1

Stavby stavba je součástí pozemku část obce Zhoř Rodinný dům č.p. 41 na pozemku p.č. st. 31 ANO Pozemky

st. 31 Stavební parcela Parcela KN 641 m2

zastavěná plocha a nádvoří 2801/1 Pozemková parcela Parcela KN 868 m

2 zahrada

Výpočet věcné hodnoty staveb Pravděpodobný popis:

Jedná se o objekt samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepený, bez obytného podkroví. Střecha sedlová. Základy jsou z lomového kamene bez funkční izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva tl. do 70 cm. Stropy nad 1. NP jsou dřevěné s rovným podhledem. Krov dřevěný vázaný, krytina z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké a v části vápenné štukové. Vnější omítky vápenné hladké a v části k sousední nemovitosti chybí. Vnější obklady soklu z kabřince a v převážné části chybí. Vnitřní obklady běžné keramické. Okna jsou směrem do ulice plastová s izolačním dvojsklem a ve zbývající části dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké do ocelových zárubní. Elektroinstalace světelná a motorová. Bleskosvod chybí. Podlahy s povrchem z PVC, textilních krytin a keramické dlažby. Podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění etážové kotlem na tuhá paliva. Rozvod pouze studené a teplé vody. Odkanalizování do vlastní žumpy na vyvážení. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana plechová, WC kombi. Vybavení kuchyně je plynový sporák na PB a kamna na tuhá paliva, kuchyňská linka a digestoř chybí. Rozvod pouze PB. Zdroj teplé vody elektrický bojler. Schodiště do podkroví dřevěné. Stáří domu je stanoveno na základě na základě letopočtu na štítu domu a prohlídkou původních konstrukcí na cca 129 roků. Rok postavení je uvažován 1888 Technický stav průměrný, který odpovídá stáří stavby a zanedbané údržbě. Rodinný dům vyžaduje výměnu prvků krátkodobé životnosti. Prohlídka nemovitosti nebyla umožněna.

- 7 -

Dispozičně objekt obsahuje pravděpodobně: 1 bytovou jednotku o velikosti 3+1 umístěnou v přízemí. - v 1. NP - přízemí zahrnuje: kuchyň, 3 pokoje, spíž, chodbu, koupelnu s WC a schodiště do podkroví - v podkroví zahrnuje: půdní skladovací prostor

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby

Seznam podlaží

Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1. NP - přízemí 124,42 m2 99,00 m2

Výčet místností

Název podlaží

Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha

1. NP - přízemí

bytová jednotka 99,00 m2 1,00 99,00m2

1. NP - přízemí - celkem 99,00 m2 99,00 m2

Výpočet obestavěného prostoru

Název Obestavěný prostor

vyrovnání terénu 21,17*5,85*0,21 = 26,01 m3

1. NP - přízemí 15,83*7,86*2,90 = 360,83 m3

zastřešení včetně podkroví 15,83*7,86*(0,62*2,73/2) = 105,30 m3

Obestavěný prostor - celkem: = 492,14 m3

Konstrukce Popis Základy z lomového kamene s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti Zdivo zděné ze smíšeného zdiva tl. do 70 cm Stropy dřevěné trámové Střecha krov dřevěný, vázaný Krytina osinkocementové šablony Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky vápenné hladké a v části vápenné štukové Fasádní omítky vápenné hladké, v části chybí Vnější obklady kabřinec, v převážné části obklady chybí Vnitřní obklady běžné keramické obklady Schody dřevěné Dveře dřevěné hladké plné a ze 2/3 prosklené do ocelových zárubní Okna dřevěná dvojitá a v části plastová s izolačním dvojsklem Podlahy obytných místností PVC, textilní krytiny, keramická dlažba Podlahy ostatních místností keramická dlažba Vytápění etážové kotlem na tuhá paliva Elektroinstalace světelná, třífázová Bleskosvod chybí Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda Zdroj teplé vody elektrický bojler Instalace plynu propan-butan Kanalizace žumpa Vybavení kuchyně plynový sporák na PB Vnitřní vybavení umyvadlo, vana plechová Záchod WC kombi Ostatní chybí

Zastavěná plocha [m2] 124 Obestavěný prostor [m3] 492,14 Jednotková cena (JC) [Kč/m3] 4 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 214 613 Stáří roků 129 Další životnost roků 51 Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 775 115

- 8 -

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb

Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH sklad (bývalé chlévy)

Pravděpodobný popis: Jedná se o stavbu skladu (bývalé chlévy), která stojí na části pozemku st.p.č. 31 a navazuje na stavbu RD se kterým tvoří písmeno ve tvaru L. je přízemní, nepodsklepená, s využitelným podkrovím pro skladování. Základy jsou z lomového kamene. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva. Střecha sedlová, krov dřevěný vázaný. Krytina z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Úprava povrchů jsou omítky vápenné hladké a v části hrubé. Elektroinstalace světelná i motorová. Podlaha z udusané hlíny. Stáří stavby je cca 138 roků. Stavba postavená pravděpodobně současně s RD. Technický stav průměrný. ZP cca: 11,60*6,30 =73,08 m2.

st.p.č. 31 357,00 m3 1 450 Kč/m3 517 650 Kč 70 % 155 295 Kč

zděná kolna Pravděpodobný popis: Jedná se o stavbu zděné kolny, která stojí na části pozemku st.p.č. 31 naproti RD. je přízemní, nepodsklepená, s využitelným podkrovím pro skladování. Základy jsou z lomového kamene a v části z monolitického betonu. Svislé konstrukce zděné z cihelného zdiva a v části přístavby z armaporitových tvárnic. Střecha sedlová, krov dřevěný vázaný. Krytina z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Úprava povrchů jsou omítky vápenné hrubé a v části chybí. Elektroinstalace chybí. Okna ocelová, dveře dřevěné. Podlaha z

st.p.č. 31 200,00 m3 1 450 Kč/m3 290 000 Kč 70 % 87 000 Kč

- 9 -

udusané hlíny. Stáří stavby je cca 80 roků. Technický stav průměrný. ZP cca: 6,39*11,60 =74,12 m2. Stavba není veden v KN - doporučuji dořešit tento právní stav.

stodola Z původní stavby stodoly zůstalo částečně obvodové zdivo. Náklady na zbourání a odklizení materiálu převyšují obvyklou cenu použitelného materiálu, proto cena stavby je nulová. ZP cca: (14,57*12,80)/2*8,41=115 m2.

st.p.č. 31 0,00 m3 0 Kč/m3 0 Kč 100 % 0 Kč

Věcná hodnota ostatních staveb celkem 242 295 Kč

Výpočet hodnoty pozemků

Základní popis oceňovaných pozemků

Jedná se pozemek (zastavěná plocha a nádvoří - nádvoří) st.p.č. 31 o výměře 641 m2, jehož součástí je stavba rod.

dům č.p. 41, dále na jeho části stojí stavba skladu (bývalé chlévy), zděná kolna, stodola (zbořeniště) a ve zbývající části je užívaný jako dvůr. Dále navazující pozemek (zahrada) p.č. 2801/1 o výměře 868 m

2 užívaný jako zahrada.

Rodinný dům je pravděpodobně napojený na veřejný elektrorozvod a vodovod. Napojení na ostatní veřejné inženýrské sítě není možné. Přístup po nezpevněné komunikaci - pozemek (ostatní plocha - ostatní komunikace) p.č. 2731/6 vedený na LV č. 1, který je ve vlastnictví obce Zhoř.

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků

Jednotková cena pozemků je navržena na základě údajů zjištěných v realitní inzerci s reality a rovněž prodaných pozemků. Obdobné pozemky vhodné k výstavbě RD se nabízejí prostřednictvím realitních kanceláří v dané lokalitě cca od 100,- Kč/m

2 cca do 200,- Kč/m

2. v závislosti na možnosti napojení na IS, dopravním spojením, lokalitě, velikosti

apod. Po redukci nabídkových cen o 10 % tj. cca od 90,- Kč/m2

cca do 180,- Kč/m2. Pro daný účel je cena pozemků do

výměry 1 000 m2 navržena okolo středu cenového rozpětí a to 150,- Kč/m

2. a cena pozemků nad 1 000 m

2 je navržena

80,- Kč/m2.

Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná /kupní cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Upravená cena

Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2

k.ú. Bernartice (Stráž), okres Tachov 1 881 368 000 195,64 0,89 174,26

pozemek o výměře 1 881 m2, určený k výstavbě RD, možnost napojení na veřejný

elektrorozvod a vodovod, napojení na veřejnou kanalizaci ani plynovod není objektivně možné, přístup po zpevněné komunikaci, pozemek nabízený prostřednictvím realitní kanceláře EVROPA Plzeň za částku 368 000,- Kč, což je 196,- Kč/m

2, po redukci 10 % tj. 331

200,- Kč, což je 176,- Kč/m2, zdroj s reality, datum aktualizace: 31.7.2017, číslo zakázky: 21216

oceňované pozemky: poloha obdobná, výměra menší, IS obdobné, pozemky jsou částečně zastavěné

k.ú. Lochousice, okres Plzeň-sever 1 400 256 200 183,00 0,89 163,02

pozemek o výměře 1 400 m2, určený k výstavbě RD, možnost napojení na veřejný

elektrorozvod, napojení na veřejný vodovod, kanalizaci ani plynovod není objektivně možné, přístup bude po zpevněné komunikaci, pozemek nabízený prostřednictvím realitní kanceláře Mix reality Plzeň za částku 256 000,- Kč, což je 183,- Kč/m

2, po redukci 10 % tj. 230 580,-

Kč, což je 165,- Kč/m2, zdroj s reality, datum aktualizace: 30.7.2017, číslo zakázky: 2916

oceňované pozemky: poloha obdobná, výměra menší, IS lepší, pozemky jsou částečně zastavěné

- 10 -

k.ú. Velký Malahov, okres Domažlice 670 121 000 180,60 0,90 162,52

pozemek o výměře 670 m2, určený k výstavbě RD nebo rekreační chaty, možnost napojení na

veřejný elektrorozvod a vodovod, napojení na veřejnou kanalizaci ani plynovod není objektivně možné, přístup po zpevněné komunikaci, pozemek nabízený prostřednictvím realitní kanceláře Reality Čermák Holýšov za částku 121 000,- Kč, což je 181,- Kč/m

2, po redukci 10

% tj. 108 900,- Kč, což je 163,- Kč/m2, zdroj s reality, datum aktualizace: 13.7.2017, číslo

zakázky: 2400753 oceňované pozemky: poloha obdobná, výměra větší, IS obdobné, pozemky jsou částečně zastavěné

Průměrná jednotková cena 166,60 Kč/m2

Druh pozemku Parcela č. Výměra

m2

Jednotková cena Kč/m2

Vlastnický podíl Celková cena pozemku Kč

zastavěná plocha a nádvoří st. 31 641 150 1 / 1 96 150 zahrada 2801/1 359 150 1 / 1 53 850 2801/1 509 80 1 / 1 40 720 Celková výměra pozemků: 1 509 Hodnota pozemků celkem: 190 720

Výpočet porovnávací hodnoty

Nemovitosti obdobné velikosti, vybavení a technickém stavu (původní nebo po částečných stavebních úpravách) se nabízejí a prodávají v dané lokalitě od cca 9 000,- Kč/m2 do cca 14 500,- Kč/m2, po redukci 10 % tj. od cca 8 000,- Kč/m2 do cca 13 000,- Kč/m2.

Lokalita Započitatelná plocha

Pozemek Dispozice Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Upravená cena

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m2 m2 Kč Kč/m2 Kc Kč/m2

k.ú. Sulislav. obec Sulislav,, okres Tachov

115,00 1 001 3+1 1 500 000 13 043 0,94 12 260

Rodinný dům č.p., k.ú. Sulislav, obec Sulislav, okres Tachov, Jedná se o objekt samostatně

stojící, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, se sedlovou střechou s částečným obytným podkrovím, který dispozičně obsahuje jednu bytovou jednotku 4+1. Zastavěná plocha cca 152 m

2. Užitná plocha cca 116 m

2. Příslušenství tvoří sklad, kolna

venkovní úpravy a trvalé porosty. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Nemovitost je napojena na veřejný elektrorozvod, vodovod a kanalizaci. Výměra pozemků: cca 1 388 m

2. Stáří cca 94 roků. V roce 1959 byla stavba stodoly přestavěna na RD. Další stavební

úpravy byly provedeny v roce 1994. Nemovitost prodána přímo mezi prodávající paní Helenou Šimonovou a kupujícím Václavem Síkorou za částku 1 500 000,- Kč, což je 12 931,- Kč/m

2 . Zdroj: předložený návrh kupní smlouvy dosud nezavkladovaný v KN, úvěr u

ČSOB, a.s.. Datum prodeje 09/2016 - probíhá úvěrové řízení.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Lokalita - srovnávací nemovitost lepší - koeficient 0,99; Velikost objektu - srovnávací nemovitost větší - koeficient 0,99; Provedení a vybavení - srovnávací nemovitost lepší - koeficient 0,99; Celkový stav - srovnávací nemovitost lepší - koeficient 0,98; Vliv pozemku - oceňovaná nemovitost výměra pozemků větší - koeficient 1,02; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnávací nemovitost lepší - koeficient 0,97;

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Lokalita - srovnávací

nemovitost lepší; Velikost objektu - srovnávací nemovitost větší; Provedení a vybavení - srovnávací nemovitost lepší; Celkový stav - srovnávací nemovitost lepší; Vliv pozemku - oceňovaná nemovitost výměra pozemků větší; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnávací nemovitost lepší;

k.ú. Telice, obec Prostiboř, okres Tachov

120,40 2 085 5+1 990 000 8 223 0,92 7 565

- 11 -

Rodinný dům č.p. 25, k.ú. Telice, obec Prostiboř, okres Tachov, Jedná se o objekt samostatně

stojící, přízemní, nepodsklepený, bez obytného podkroví. Základy z lomového kamene, v části z monolitického betonu s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo smíšené tl. do 80 cm. Střecha sedlová, krov dřevěný tesařsky vázaný. Krytina pálená z tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu a z boku RD chybí.. Stropy nad přízemním dřevěné polospalné s rovným podhledem a v části z cihelné klenby do ocelových nosníků I. Schodiště do podkroví betonové z monolitického betonu. Vnitřní omítky vápenné hladké a v části vápenné štukové. Vnější omítky vápenné hladké, v části hrubé a v části půdní nadezdívky je proveden dřevěný obklad. Vnější obklady soklu chybí. Vnitřní obklady běžné keramické. Dveře dřevěné náplňové do dřevěných zárubní. Okna dřevěná špaletová. Podlahy obytných místností z PVC, textilních krytin a v části z keramické dlažby. Podlahy ostatních místností s povrchem z keramické dlažby, betonové mazaniny a cihelné dlažby. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva a krbem s otevřeným ohništěm. Elektroinstalace světelná a motorová. Bleskosvod chybí. Rozvod studené a teplé vody. Vodovod z vlastní studny. Zdroj teplé vody je elektrický bojler. Odkanalizování od všech zařizovacích předmětů do vlastní jímky. Vnitřní vybavení je vana plechová, umyvadlo a WC splachovací. Vybavení kuchyně je pouze dvouplotýnkový vařič a kuchyňská linka. Rozvod plynu chybí. Technický stav odpovídá stáří stavby a dosud provedeným stavebním úpravám. Stáří stavby RD je stanoveno na základě sdělených informací od objednatele posudku, odborným odhadem a prohlídkou původních konstrukcí na cca 116 roků. Rok postavení je uvažován 1900. V roce cca 1988 byly v části vyměněny rozvody elektro, vody, kanalizace, provedeny obklady, dlažby, opraveny vnitřní omítky, vnější omítky a podlahy.

ZP: 161,53 m2, užitná plocha 120,40 m

2, OP: 809,- m

3, výměra pozemků 2085 m

2.

Dispozice:

- 1. NP - přízemí dispozičně zahrnuje: kuchyň, obývací pokoj, jídelnu, 3 pokoje koupelnu, WC, 2* spíž, schodištěm do podkroví, 2* sklad, dílnu se skladem a zádveří

- podkroví - půdní skladovací prostor

Nemovitost prodána prostřednictvím realitní kanceláře Razka s.r.o. Tachov za částku 990 000,- Kč, tj. 8 223,- Kč/m

2, prodávající Marie Oroszová a kupující Hana Palátová. Zdroj:

předložený návrh kupní smlouvy dosud nezavkladovaný v KN, úvěr u Hypoteční banky, a.s.. Datum prodeje 10/2016.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnávací nemovitost větší - koeficient 0,98; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnávací nemovitost lepší - koeficient 0,98; Vliv pozemku - srovnávací nemovitost výměra pozemků větší - koeficient 0,98; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnávací nemovitost lepší - koeficient 0,98;

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Lokalita - obdobná;

Velikost objektu - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - srovnávací nemovitost lepší; Vliv pozemku - srovnávací nemovitost výměra pozemků větší; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnávací nemovitost lepší;

k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov

113,28 1 100 3+1 1 000 000 8 828 0,95 8 387

Rekreační chalupa č.e. 8, k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov, Jedná se o objekt

samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepený, s částečným obytným podkrovím. Střecha sedlová. Základy jsou z lomového kamene bez funkční izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva tl. do 70 cm. Stropy nad 1. NP jsou dřevěné s rovným podhledem a v části z cihelné klenby uložené do ocelových nosníků I. Krov dřevěný vázaný, krytina z betonových tašek Bramac. Klempířské konstrukce jsou žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké a v části vápenné štukové. Vnější omítky vápenné hladké a v části vápenocementové hrubé - špric. Vnější obklady soklu chybí. Vnitřní obklady chybí. Okna jsou dřevěná rámová ven a dovnitř otvíravá. Dveře dřevěné náplňové do dřevěných zárubní. Elektroinstalace světelná a motorová. Bleskosvod chybí. Podlahy s povrchem z PVC, prkenné a keramické dlažby. Podlahy ostatních místností jsou z betonové mazaniny. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Rozvod pouze studené vody. Odkanalizování do vlastní žumpy na vyvážení. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, WC kombi. Vybavení kuchyně je plynový sporák na PB, a kamna na tuhá paliva, kuchyňská linka a digestoř chybí. Rozvod pouze PB. Zdroj teplé vody elektrický zásobníkový ohřívač. Stáří domu je

- 12 -

stanoveno na základě na základě informací sdělených vlastníkem, odborným odhadem a prohlídkou původních konstrukcí na cca 90 roků. Rok postavení je uvažován 1879. Technický stav odpovídá stáří stavby a dosud provedeným stavebním úpravám. V roce 2005 byla vyměněna střešní krytina, klempířské konstrukce, provedeny vnější omítky, oprava části vnitřních omítek a zřízena koupelna s WC.

Dispozičně objekt obsahuje 1 bytovou jednotku o velikosti 3+1 umístěnou v přízemí a v podkroví

- v 1. NP - přízemí zahrnuje: kuchyň, 2 pokoje, spíž, chodbu, koupelnu s WC a schodiště do podkroví

- ve 2. NP - podkroví zahrnuje: pokoj a půdní skladovací prosto

ZP: 124,00 m2, užitná plocha 113,28 m

2, OP: 777,- m

3, výměra pozemků 1 100 m

2.

Nemovitost prodána prostřednictvím realitní kanceláře M & M reality holding Praha za částku 1 000 000,- Kč, tj. 8 828,- Kč/m

2, prodávající Mgr. Margita Radošová a kupující

Kateřina Metzerová. Zdroj: předložený návrh kupní smlouvy dosud nezavkladovaný v KN, úvěr u Hypoteční banky, a.s.. Datum prodeje 09/2017.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnávací nemovitost větší - koeficient 0,98; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnávací nemovitost lepší - koeficient 0,97; Vliv pozemku - oceňovaná nemovitost výměra pozemků větší - koeficient 1,02; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnávací nemovitost lepší - koeficient 0,98;

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Lokalita - obdobná;

Velikost objektu - srovnávací nemovitost větší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - srovnávací nemovitost lepší; Vliv pozemku - oceňovaná nemovitost výměra pozemků větší; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnávací nemovitost lepší;

Variační koeficient před úpravami: 21,37 % Variační koeficient po úpravách: 21,77 %

Započitatelná plocha 99,00 m2

Minimální jednotková cena: 7 565 Kč/m2 Minimální cena: 748 935 Kč

Průměrná jednotková cena: 9 404 Kč/m2 Průměrná cena: 930 996 Kč

Maximální jednotková cena: 12 260 Kč/m2 Maximální cena: 1 213 740 Kč

Stanovená jednotková cena: 9 400 Kč/m2 Porovnávací hodnota: 930 600 Kč

Rekapitulace ocenění

Komentář ke stanovení obvyklé ceny

Hodnota oceňované nemovité věci - rodinného domu č.p. 41, který je součástí pozemku st.p.č. 31 s příslušenstvím v k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov je navržena na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, zejména porovnávací metodou. Přihlédnuto je, že se jedná o starší rodinný dům v místě chybí občanská vybavenost i IS, nutností dojíždění za kulturou, sportem školou, kroužky, prací (v blízkosti se nachází průmyslová zóna Ostrov u Stříbra).

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti

Současný stav Budoucí stav

Porovnávací hodnota 930 600 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 208 130 Kč 0 Kč Obvyklá cena 900 000 Kč - z toho hodnota pozemku 190 720 Kč 0 Kč

Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční hodnota 3 022 263 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 2 214 613 Kč 0 Kč - ostatní objekty 807 650 Kč 0 Kč

- 13 -

Silné stránky nemovitosti

Silné stránky: zvyšující se zájem o obdobné nemovitosti v blízkosti průmyslové zóny Ostrov u Stříbra a nájezdů na

dálnici D5 z hlediska pracovních příležitostí. .

Slabé stránky nemovitosti

Slabé stránky: starší zástavba, chybějící občanská vybavenost i IS v místě, potřeba provedení stavebních úprav,

nutnost dojíždění za prací, školou, kroužky, sportem, kulturou apod.

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze

výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 116, prokazující stav evidovaný k datu 27.4.2017, vyhotoveno dálkovým přístupem

3

informace o parcele č. 2731/6 z katastru nemovitostí LV č. 1, platnost k datu 8.9.2017 1

snímek katastrální mapy, platnost k datu 8.9.2017 1

fotodokumentace nemovitosti 4

mapa oblasti 1

zpráva o nebezpečí povodně 1

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 8.11.1995, Spr. 1176/95, pro základní obor EKONOMIKA - odvětví ceny a odhady, specializace pro odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4929 - 049 / 2017 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 053 / 2017. Ve Stříbře dne 8.9.2017 Bc. Zbyněk Sova Plzeňská 1511 349 01 Stříbro Tel.: 602 473 045; 374 622 051 e-mail: zbyneksova@seznam.cz

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

Rodinný dům č.p. 41, k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov

Pohled přední + boční RD

Pohled boční RD

- 20 -

Rodinný dům č.p. 41, k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov

Pohled zděná kolna

Pohled zděná kolna

- 21 -

Rodinný dům č.p. 41, k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov

Pohled sklad (bývalé chlévy)

Pohled stodola (zbořeniště)

- 22 -

Rodinný dům č.p. 41, k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov

Pohled pozemek p.č. 2801/1

Pohled číslo popisné

- 23 -

- 24 -