Prostejov Klenovice na Hane RD exe - drazby-exekutori.cz · 2015. 6. 16. · rodinného domu č. p....

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1165/81/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/3 na pozemku parc. č. st. 210 vč. příslušenství a rodinného domu č. p. 158, který je součástí pozemku parc. č. st. 210;

to vše v k. ú. Klenovice na Hané, obec Klenovice na Hané, okres Prostějov.

Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 26795/11-70 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 5.2.2015.

Zhotovitel: Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18.2.2015.

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 46 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 9.4.2015

Znalecký posudek č. 1165/81/2015 Určení obvyklé ceny

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 2 z 34 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1. Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4

3.1. Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2. Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4. Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B. Nález .......................................................................................................................................................... 4

5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4

5.1. Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5. Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6. METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8

6.1. Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2. Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3. Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4. Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................... 9

7.1. Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2. Rodinný dům č. p. 158, který je součástí p. č. st. 210, a příslušenství ........................................... 11

7.3. Pozemek .......................................................................................................................................... 13

7.4. Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5. Povodňový plán ČR - CAP .............................................................................................................. 15

7.6. Shrnutí ............................................................................................................................................. 16

C. Posudek ................................................................................................................................................... 17

8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 17

8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 17

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 24

8.3. Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 25

D. Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 33

E. Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 34

F. Seznam příloh .......................................................................................................................................... 34



A. Úvod

1. Znalecký úkol

Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j . 167 EX 26795/11-70:

a) ocenit nemovité věci

určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 218, tj.: - podíl ve výši id. 1/3 na pozemku parc. č. st. 210 vč. příslušenství a rodinného domu č. p. 158, který je

součástí pozemku parc. č. st. 210; to vše v k. ú. Klenovice na Hané, obec Klenovice na Hané, okres Prostějov.

b) určit příslušenství nemovitých věcí;

c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými

nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních

práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném

znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného

břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti

stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem

oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;

d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou

nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda

považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN

Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci:

* LV č. 218 pro k. ú. / obec Klenovice na Hané, okres Prostějov; ke dni 5.2.2015

ALV: Vlastník Cetkovský Michal, č. p. 160, 798 23 Klenovice na Hané; Identifikátor: 750605/4490; Podíl: 1/3 Nemelová Lenka, Okružní 908/19, Borovina, 674 01 Třebíč; Identifikátor: 675531/1717; Podíl: 1/3 Vitásek Lukáš, nám. T. G. Masaryka 130/14, 796 01 Prostějov; Identifikátor: 880122/4960; Podíl: 1/3 BLV: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 210 zastavěná plocha a nádvoří 204 m2

Součástí je stavba: Klenovice na Hané, č. p. 158, rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 210



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena

3.1. Obvyklá cena

Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena

„Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky

KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález

5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ

5.1. Prohlídka nemovitých věcí

Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 18.2.2015 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 2.3.2015). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byli obeslání následující spoluvlastníci p. Nemelová a p. Cetkovský.



Paní Nemelová se se mnou telefonicky spojila dne 13.2.2015 a poskytla kontakt na p. Cetkovského, který vlastní sousední objekt č. p. 160, ten však na telefonní hovory a SMS nereagoval (voláno dne 16.2.2015 a 18.2.2015). Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 218 ze dne 5.2.2015, k. ú. / obec Klenovice na Hané, okres

Prostějov – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha

Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 26795/11-70 ze dne 5.2.2015

Podklady získané na MÚ Prostějov – stavební úřad, dne 18.2.2015 při osobní návštěvě

� Rozhodnutí o přípustností stavby (stavba ústředního topení) ze dne 3.2.1969, čj. 625/327-1969

� Stavební povolení na stavbu plynové přípojky ze dne 21.11.1994, čj. SÚ/4343/94-ing.Koš/Šr

� Půdorys 1.NP / technická zpráva k plynofikaci RD, datum 2/1994, potvrzeno SÚ dne 21.11.1994

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů:

Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 218 – dálkový náhled

Kopie katastrální mapy, k. ú. Klenovice na Hané – dálkový náhled - viz. příloha

Územní plán obce Klenovice na Hané

Informace získané při místním šetření

Údaje předané spoluvlastníkem nemovitých věcí paní Lenkou Nemelovou telefonicky dne 13.2.2015

Mapa oblasti – viz. příloha

Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha

Záznam z prohlídky nemovitých věcí

Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi

Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014

Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz)

www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří,

realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři

Zákony a vyhlášky:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.

257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č.

344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.



Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013

Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz

Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a

č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a

tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů

Použitá literatura:

Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,

1997

Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické

nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0

Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN

978-80-245-1818-3

Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní

institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8

Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká

škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101

Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2.

Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0

Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0

Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické

v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4

Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení

technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3

Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro

oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství

ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2

Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického

v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015

Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku,

Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015

Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku

Prohlášení:

Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.



Předpoklady:

Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů.

Věcná omezení:

S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné.

Časové omezení:

Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění

Věcná břemena - oprávnění

Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.

Věcná břemena - povinnosti

K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.

Zástavní práva

Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 218 ze dne 5.2.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“.

Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.

Předkupní práva

K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.

Nájemní vztahy

Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.



Užívací nebo jiná obdobná práva

Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva.

Omezení vlastnického práva

Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 218 ze dne 5.2.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“.

To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti

Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace (pouze půdorys 1.NP k plynofikaci domu bez okótování), při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ

6.1. Nákladový způsob ocenění

Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění

Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění

Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících



odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění

V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky.

Ocenění je provedeno dvěma způsoby:

pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené

databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci.

Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává

Ministerstvo financí ČR.

srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů

Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ

7.1. Poloha a vnější vlivy

Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Prostějov, v obci a katastrálním území Klenovice na Hané, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o jižní část obce Klenovice na Hané, cca 500 m jižně od centra obce (obecní úřad / kostel). K objektu se po silnici dostaneme první odbočkou v obci doleva při příjezdu od obce Pivín a na jejím konci po levé straně cca 80 m od odbočení se oceňované nemovité věci nachází.



Obec Klenovice na Hané je umístěna mezi okresním městem Prostějovem (cca 10 km jízdy autem) a Kroměříží (cca 18 km jízdy autem). Jedná se o menší, zemědělsky orientovanou obec ležící v rovinaté krajině nedaleko řeky Moravy. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů, jihozápadním směrem navazuje malý průmyslový areál. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici základní občanská vybavenost – ordinace praktického / dětského lékaře a stomatologa, obchod s potravinami, obecní úřad, kostel, knihovna, pošta, ZŠ a MŠ. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci měst Prostějov a Kroměříž, popřípadě v nedalekém Brně (cca 55 km jízdy autem). Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní dopravou, leží na silnici III. třídy a především nedaleko dálniční komunikace D1 (Praha – Říkovice), která je vzdálena cca 12 km jízdy jižním směrem od oc. nem. Z veřejné dopravy je v místě k dispozici pouze autobusová zastávka zajišťující nevalnou dopravní dostupnost (Klenovice na Hané x Prostějov cca 25 minut jízdy, Klenovice na Hané x Kroměříž cca 40 minut jízdy). Nevýhodou je nízká denní četnost spojů a absence nočních spojů. Vlaková stanice se nachází v sousední obci Čelčice (cca 2,2 km). Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemek je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci ze severu, z pozemku parc. č. 77 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: obec Klenovice na Hané). Možný je také přístup z jihu po nezpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 78/4 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: obec Klenovice na Hané). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Informace z malého lexikonu obcí ČR

Kód okresu

Pořadové číslo

Název obceKód obce

Správní obvod 1

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

CZ0713 35 Klenovice na Hané 589608 7108 1 1 802 821 540 14 17 11 1 1 1 1 Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)



7.2. Rodinný dům č. p. 158, který je součástí p. č. st. 210, a příslušenství

Jedná se o vnitřní řádový rodinný dům, který se skládá ze 2 nadzemních podlaží a stavebně neupraveného podkroví (půdy). Severovýchodní podélná strana RD je orientovaná do ulice, na jihovýchodní podélnou stranu navazuje dvůr s vedlejšími stavbami, které tvoří příslušenství. Pozemek je po celém svém obvodu ohraničen zástavbou a je pravděpodobně napojen na veškeré inženýrské sítě, které jsou v místě k dispozici.

Dispoziční řešení

Dle sdělení spolumajitelky nemovitých věcí paní Nemelové se v objektu nachází 2 bytové jednotky s dispozičním řešením 2+1 v přízemí a 3+1 ve 2.NP. Koupelna s WC je umístěna v mezipatře. Dle půdorysu 1.NP k plynofikaci se v přízemí nachází: 2 pokoje, kuchyně, přípravna, chodba a navazující chodba. Na objekt dále navazuje kůlna, ve které je pravděpodobně umístěna kotelna s plynovým kotlem. Objekt v současném stavu pravděpodobně nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit na 3 samostatné části, je zde však možné provést rozdělení na 2 části se společným sociálním zařízením.

Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb

Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinný dům“, což je v souladu nejlepším možným využitím. Dle sdělení spolumajitelky nemovitých věcí paní Lenky Nemelové není objekt cca 3 roky užíván a předtím byl užíván jejími rodiči.

Konstrukční řešení a technické vybavení

POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 80-ti lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních

prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná špaletová Bleskosvod: není proveden Komíny: 3x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná či betonová Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné prkenné, z PVC a keramické dlažby Vytápění: ústřední plynovým kotlem, litinové radiátory Ohřev teplé vody: el. bojler



Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní – koupelna s vanou, umyvadlem a WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli v kůlně Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka s dřezem, el. či plynovým sporákem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří

stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 158 - odměřeno z KM

Podlaží Výpočet Konstrukční výška

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

1.NP 8,2*10,8+2,2*4 2,9 m 97,36 m2 282 m3

2.NP 8,2*10,8 2,9 m 88,56 m2 257 m3

půda 8,2*10,8 0,4 m 88,56 m2 35 m3

8,2*10,8*5*0,5+2,2*4*2,9*0,5 - sedlová střecha 234 m3

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 809 m3

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 97 m2

Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 186 m2 Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 186 m2

Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy:

19,17 zastavěná plocha - obvodové zdivo 6,86 zastavěná plocha - vnitřní příčky

26,03 zastavěná plocha celková všemi zdmi 70,98 započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi 0,73 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha

Informativní odhad vnitřních výměry místností rodinného domu č. p. 158

Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná

plocha

1.NP vnitřní výměra - odhad 0,73 x zastavěná plocha 1.NP 71,07 100% 71,07 m2

Započitatelná plocha 1.NP 71,07 m2

2.NP vnitřní výměra - odhad 0,73 x zastavěná plocha 2.NP 64,65 100% 64,65 m2

Započitatelná plocha 2.NP 64,65 m2

Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) 136 m2

Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku)

Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 80-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost, prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném (nevalném) stavu pro svoji funkčnost, z exteriéru především okna, střešní krytina, vlhkost omítky soklu objektu, v interiéru pravděpodobně dveře, nášlapné vrstvy podlah, rozvody inženýrských sítí, malby, sociální zařízení, rozvody aj. Při místním šetření byla zjištěna vzlínající vlhkost od základu. Objekt poslední 3 roky užíván



(vytápěn), předpokládám vlhkost i v interiéru. V blízké budoucnosti předpokládám nutnost provedení celkové rekonstrukce objektu vč. podřezání stavby. Pokud nedojde k rekonstrukci, hrozí celkové snížení životnosti stavby. Objekt je bez viditelných statických poruch.

Příslušenství a přípojky inženýrských sítí

- Venkovní úpravy

a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (jsou součástí pozemku) b) Zpevněné plochy – betonové ve dvoře

- Kůlna I. – dle půdorysu plynofikace se jedná o obdélníkovou stavbu navazující na rodinný dům, ve které

se nachází kotelna s plynovým kotlem ústředního topení. Stavba stojí na pozemku parc. č. st. 210, je přízemní pravděpodobně se zděnou konstrukcí a pultovou střechou. Stav je pravděpodobně nevalný, stáří odhaduji stejné jako u rodinného domu, tj. 80 let.

Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny I. - odměřeno z KM


Zastavěná plocha


1.NP 4*2 2,8 m 8,00 m2 22 m3

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 22 m3 - Kůlna II. vč. vestavěné garáže – jedná se o zděnou stavbu částečně s pultovou a částečně sedlovou

střechou navazující na rodinný dům, stojící po obvodu pozemku parc. č. st. 210. Nevylučuji, že se jedná o více samostatných staveb, což však nebylo možné z veřejně přístupných míst zjistit. Vstup do objektu je možný z jihu z pozemku parc. č. 78/7 plechovými vraty či svlakovými dveřmi. Je zde také 1 dřevěné okno. Vstup do objektu je pravděpodobně také možný ze severu ze dvora. Objekt není omítnut, chybí klempířské konstrukce, střešní krytina je betonová, krov sedlové střechy je prohnutý. Stav objektu je špatný, stáří odhaduji stejné jako u rodinného domu, tj. 80 let.

Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny II. vč. vestavěné garáže - odměřeno z KM


Zastavěná plocha


1.NP 8,6*6+4,6*2,4+2,15*3,3 2,6 m 69,74 m2 181 m3

zastřešení 8,6*6*1,2*0,5+4,6*2,4*0,5*0,5+2,15*3,3*0,5*0,5 35 m3

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 217 m3

7.3. Pozemek

Předmětem ocenění je také podíl id. 1/3 na pozemku parc. č. st. 210, který je zapsán na LV č. 218 pro k. ú. / obec Klenovice na Hané, okres Prostějov. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 210: st. 167, st. 211, 77, 78/7



Pozemek parc. č. st. 210

Pozemek je rovinný, má pravidelný obdélníkovitý tvar, je převážně zastavěn rodinným domem č. p. 158 a navazujícími vedlejšími stavbami. Pouze malá část pozemku uprostřed má pravděpodobně zpevněný betonový povrch a tvoří dvůr. Přístup na pozemek je možný ze severu ze zpevněné veřejné komunikace i z jihu z nezpevněné veřejné komunikace. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán

Podle územního plánu obce Klenovice na Hané se oceňovaný pozemek nachází v území vymezeném jako „SV“ – plochy smíšené obytné – venkovské.

SV PLOCHY SMÍŠENÉ OBYTNÉ – VENKOVSKÉ

HLAVNÍ VYUŽITÍ Plochy smíšené obytné venkovské zahrnují pozemky staveb pro bydlení v rodinných domech (včetně domů a usedlostí s hospodářským zázemím), případně staveb pro rodinnou rekreaci v rámci stávajících objektů, pozemky veřejných prostranství. Do ploch smíšených obytných lze zahrnout pouze pozemky staveb a zařízení, které svým provozováním a technickým zařízením nenarušují užívání staveb a zařízení funkce bydlení a nesnižují kvalitu prostředí tohoto území, které svým charakterem a kapacitou výrazněji (nad obvyklou míru v rámci dané plochy) nezvyšují dopravní zátěž v území.



Přípustné využití

• činnosti a stavby související s bydlením a rodinnou rekreací v rámci stávajících objektů a jejich provozem - Technické, rekreační a hospodářské zázemí (např. altány, zahradní kůlny, individuální

garáže, bazény, apod.) • související veřejná prostranství • zahrady užitkové i okrasné • dětská hřiště • související dopravní a technická infrastruktura a zařízení pro přímou obsluhu území (včetně parkování, individuální garáže, odstavné plochy apod.) • oplocení • zeleň sídelní (ochranná, doprovodná, estetická, izolační apod.), malé doprovodné vodní plochy • cyklostezky • drobný mobiliář, sochy, pomníky, odpočivkové plochy apod.

Podmínečně přípustné využití

• zařízení občanské vybavenosti místního významu: - zařízení pro maloobchod, stravování, - ubytování do max. počtu 5 ubytovaných - administrativa, služby - zařízení zdravotnická a sociální péče místního významu - kulturní zařízení místního významu - nerušící výrobní služby - menší církevní stavby

• podnikatelská činnost v rodinných domech, nerušivá výroba, skladování, služby Podmínka využití: lze provozovat a umístit pouze stavby a zařízení bez škodlivých projevů (exhalace, hluk, vibrace, zápach, znečištění ovzduší, vod), které svým provozováním a technickým zařízením nenarušují a nesnižují kvalitu prostředí a pohodu bydlení ve vymezené ploše, jsou slučitelné s bydlením a slouží zejména obyvatelům v takto vymezené ploše, které svým charakterem provozu výrazněji nezvyšují dopravní zátěž v území. Tyto stavby a zařízení jsou doplňkové vzhledem k prioritnímu bydlení • drobné zemědělské hospodaření, zahrádkářská a pěstební činnost, chov domácích zvířat pro vlastní potřebu, stavby pro skladování produkce a potřeb malozemědělské výroby do 40 m2 jako doplňkové stavby Podmínka využití: bez škodlivých projevů nad obvyklou míru vůči okolnímu bydlení (hluk, zápach, znečištění ovzduší apod.), nesmí svým provozem a užíváním staveb snižovat pod obvyklou míru kvalitu prostředí hlavního funkčního využití • bytové domy Podmínka využití: svým charakterem a výrazem nevybočující z měřítka RD

Nepřípustné využití

• výstavba objektů mimo výše uvedené přípustné a podmínečně přípustné nebo nesouvisející s hlavní funkcí plochy • činnosti, které svým provozováním a technickým zařízením narušují a snižují kvalitu prostředí a pohodu bydlení ve vymezené ploše, které výrazněji zvyšují dopravní zátěž v území

Prostorové uspořádání

• max. výška zástavby u navrhovaných RD – 2 nadz. Podlaží + podkroví • u dostaveb ve stávající zástavbě přizpůsobit měřítko stáv. objektům • nadstavby stávajících jednopodlažních objektů max o 1 podlaží • % zastavění pozemku – dle kapitoly C2 • v prostoru návsi bude při případné přestavbě respektována stavební čára

7.5. Povodňový plán ČR - CAP

Dle povodňového plánu české asociace pojišťoven (CAP) www.cap.cz se pozemky nenachází v záplavové oblasti – ZÓNA 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně / záplavy.



7.6. Shrnutí

Adresa: okres Prostějov, obec Klenovice na Hané, č. p. 158

Nemovité věci: zděný RD č. p. 158 s pozemkem parc. č. st. 210 a příslušenstvím - podíl id. 1/3

Stavební stav: nevalný Vybavení: podstandardní

Dispozice vč.zhodnocení: 2+1 a 3+1, společné

sociální zařízení; průměrné dispoziční řešení

Příslušenství: Venkovní úpravy, kůlna I.,

kůlna II. vč. vestavěné garáže

Podlažnost: 1.NP + 2.NP + půda Výměra pozemků: 204 m2

Obestavěný prostor (OP): 809 m3 Zast. plocha 1.NP: 97 m2

Započitatelná plocha (zap.pl.): 136 m2

Zastavěná plocha nadzemních podlaží: 186 m2

Realizovatelnost: velmi obtížná IPP: 0,912

OP / zap.pl.: 5,949

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby



C.Posudek

8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY

8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem

Srovnávací kritéria

V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty:

K1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě

především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či

okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti

dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí

nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí.

K2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti

porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě.

K3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené

rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení.

K4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění,

základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství.

K5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska

jejich započitatelné plochy.

K6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě.

K7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu,

úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat

koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých

věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum

uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů.

K8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná

břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech.

K9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, okruh

potencionálních investorů.

Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1.



Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech

Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 218 ze dne 5.2.2015 mají nemovité věci celkem 3 spoluvlastníky. Nemovité věci pravděpodobně nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %."

Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy

1.) www.sreality.cz

Nabídka nemovitých věcí v obci Klenovice na Hané - bylo nalezeno celkem 9 rodinných domů s nabídkovou cenou od 600.000 Kč do 2.999.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 96 rodinných domů s nabídkovou cenou od 130.000 Kč do 8.000.000 Kč. 2.) www.reality.cz

Nabídka nemovitých věcí v obci Klenovice na Hané - bylo nalezeno celkem 5 rodinných domů s nabídkovou cenou od 690.000 Kč do 2.999.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz

Nabídka nemovitých věcí v obci Klenovice na Hané - bylo nalezeno celkem 7 rodinných domů s nabídkovou cenou od 600.000 Kč do 2.999.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/

Na portále není v současnosti uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. 5.) http://www.eurodrazby.cz

Na portále byla v posledních měsících uvedena 1 uskutečněná nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci v obci Vrbátky, okres Prostějov (cca 14 km od oc. nem).

Uskutečněná dražba

Adresa: obec Vrbátky - část Dubany č. p. 12, okres Prostějov (cca 14 km od oc. nem.)

Popis:

Základy domu tvoří betonové pasy, zdivo je tl. 45 cm, stropy jsou dřevěné, krov je dřevěný, krytina je pálená, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné, fasádní omítky jsou břízolitové, vnitřní obklady jsou keramické, schody jsou železobetonové monolitické s běžným povrchem, dveře jsou hladké plné, okna jsou převážně dřevěná špaletová, podlahy obytných místností tvoří koberec, PVC, parkety, podlahy ostatních místností tvoří keramická dlažba, PVC, teraco. Dům je napojen na IS v rozsahu - elektřina, veřejný vodovod, veřejná kanalizace s ČOV, zemní plyn. Vytápění domu je ústřední teplovodní s plynovým kotlem, ohřev teplé vody je v plynovém boileru.

Objekt: rodinný dům Stav: střední Dispozice: 5+1 Vybavení: standardní

Podlažnost: 1.NP + 2.NP + půda Příslušenství: sklad, kotelna, garáž s dílnou, přístřešek



Fotodokumentace:

Pozemek: 1 915 m2 Zastavěná plocha: 289 m2

Započitatelná plocha: 285 m2 Obestavěný prostor: 1974 m3 Minimální kupní cena: 1 390 000 Kč Odhadní cena: 2 780 000 Kč

Vydražená cena: 1 600 000 Kč zdroj: www.eurodrazby.cz

Cena Kč/m2 zap.pl.: 5 614 Kč/m2 datum dražby: 21.1.2015

Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě

V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“



Srovnávací metoda

Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5

Nemovité věci: vnitřní ŘRD vnitřní ŘRD 1/2 dvojdomu vnitřní ŘRD vnitřní ŘRD vnitřní ŘRD

Adresa: Klenovice na Hané 158 Čelčice 96 Klenovice na Hané 239 Klenovice na Hané 125 Klenovice na Hané 42 Ivaň 177

Vzdálenost cca od oc. nem.: x 2,4 km 200 m 550 m 25 m 5 km

Fotografie:

Doplňující popis: x

Částečně podsklepený RD po rekonstrukci z r. 2010. 1.NP: chodba, sklad, spíž, kuchyň, obývací pokoj s krbovými kamny. 2.NP: ložnice, koupelna, 2x pokoj, terasa. U domu je menší dvorek. Topení krbovými kamny nebo elektrické přímotopy, voda obecní či z vlastní studny.

Dům sestává ze 2 bytů 2+1 a 3+1. 1.NP: 2 pokoje, kuchyň s jídelním koutem, kotelna a sociální zařízení. Ve 2.NP tři obytné místnosti a velká kuchyň s jídelnou, koupelna, WC a dlouhý balkon. Na pozemku je garáž s dílnou a sklepy.

RD se 2 bj (2+1, 3+1). 1.NP: chodba se samostatnými vstupy do bytů a dvorního traktu. Dům je po částečné rekonstrukci: nová elektřina, rozvody vody a odpadů, napojení na kanalizaci, rozvody plynového ÚT, ohřev TUV plynovým kotlem, 2x WC, 2x koupelna, podlahy, revize střešních krovů, střešní krytina onduline.

Dům určený k rekonstrukci. 1.NP: 2x pokoj, koupelna, WC. 2.NP: 2x pokoj, kuchyně, komora a balkón. Na dvoře kopaná studna. Vytápění kombinovaným kotlem. Sklep na dvoře. Parkování v průjezdu i před domem.

RD s plastovými okny a sedlovou střechou krytou taškami, je ve středním stavu po rekonstrukci z let 2010 až 2013. 1.NP: chodba, schodiště, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, koupelna s vanou a WC a komora. Ve 2.NP je ložnice, 2 pokoje a vstup na půdu. Vytápění elektrickými přímotopy.

Konstrukční provedení: zděné zděné zděné zděné zděné zděné

Dispozice: 2+1 a 3+1, 1x soc. zař. 4+1 2+1 a 3+1 2+1 a 3+1 4+1 4+1

Podlažnost: 1.NP + 2.NP + půda část. 1.PP + 1.NP + 2.NP + půda

1.NP + 2.NP + půda 1.NP + 2.NP + půda 1.NP + 2.NP + půda 1.NP + 2.NP + půda

Výměra pozemků [m2]: 204 130 989 294 236 654

Obestavěný prostor [m3]: 809 nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn

Zastavěná plocha 1.NP [m2]: 97 58 161 100 63 75

Započitatelná plocha [m2]: 136 97 235 150 100 113

Nabídková / prodejní cena [Kč]: x 1 550 000 1 690 000 1 420 000 990 000 1 069 000

Cena [Kč / m2 zap.pl.]: x 15 979 7 190 9 467 9 900 9 502

Variační koeficient [%]: 28,30%



Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Klenovice na Hané 158,

klidná lokalita

obdobná; lepší dostupnost, hluk z ulice horší; hluk z ulice horší; hluk z ulice obdobná

horší; dostupnost a občanská vybavenost

1,00 1,02 1,04 1,00 1,10

K2 - Pozemek: rovinný, převážně zastavěný; 204 m2

menší výměry rovinný / větší /

udržovaný větší výměry větší výměry rovinný / větší /

udržovaný

0,99 0,88 1,01 1,01 1,02

K3 - Stav: nevalný lepší; střední / po

částečné rekonstrukci lepší; střední s

opotřebením lepší; střední / po

částečné rekonstrukci obdobný; nevalný lepší; střední / po částečné rekonstrukci

0,90 0,97 0,92 1,00 0,90

K4 - Vybavení, příslušenství: podstandardní, 2x kůlna lepší; standardní, studna

lepší; standardní s opotřebením, garáž lepší; standardní

obdobný; podstandardní, studna,

vedl. stavby

lepší; standardní, garáž, studna

0,90 0,97 0,90 1,00 0,90

K5 - Velikost nemovitých věcí: 1.NP + 2.NP + půda; zap.pl. = 136 m2

menší objekt výrazně větší objekt větší objekt menší objekt menší objekt

0,90 1,20 1,02 0,90 0,94

K6 - Napojení na sítě (přípojky): veškeré IS - E, V, K, P horší; E, V, K veškeré IS veškeré IS veškeré IS horší; E, V, P

1,02 1,00 1,00 1,00 1,02

K7 - Zdroj informací: viareality.cz; ID:

19-808-044 viareality.cz; ID:

4-139-010 sreality.cz; ID:

822035292 sreality.cz; ID: 432552 bart-reality.cz, ID:

6630625

0,70 0,90 0,85 0,80 0,90

K8 - Právní vztahy: v exekuci lepší; bez exekuce lepší; bez exekuce lepší; bez exekuce obdobné; s exekucí lepší; bez exekuce

0,96 0,96 0,96 1,00 0,96

K9 - Ostatní: vnitřní ŘRD, dvůr přístup ze 2 stran

horší; vnitřní ŘRD, dvůr přístupný přes RD

obdobné; 1/2 dvojdomu, zahrada přístupná z

ulice



obdobné; vnitřní ŘRD, zahrada přístupná z

ulice

1,02 1,00 1,02 1,02 1,00

Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20

Vážený průměr [Kč/m2 zap.pl.]: 7 169 8 063 6 295 6 990 7 343 7 154

Vážený průměr [Kč]: 974 998 1 096 557 856 186 950 630 998 684 972 935

Variační koeficient [%]: 7,95%

Statistické údaje a určení obvyklé ceny

Směrodatná odchylka [Kč]: 77 527

Minimální upravená cena [Kč]: 856 186

Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: 897 472



Aritmetický průměr [Kč]: 974 998

Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: 1 052 525

Maximální upravená cena [Kč]: 1 096 557

Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]: 974 998

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/3 na LV č. 218, k. ú. Klenovice na Hané 324 999 Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 na LV č. 218, k. ú. Klenovice na Hané Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) 260 000

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/3 na LV č. 218, k. ú. Klenovice na Hané 260 000

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Znalecký posudek č. Určení obvyklé ceny


Mapa umístění reprezentantů – R2 – R4 reprezentant č. 2 až č. 4 – v rámci obce Klenovice na Hané

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny

Povyšující faktory: o napojení na kompletní IS o klidná lokalita

Ponižující faktory:

o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o pouze průměrná dostupnost osobní i veřejnou dopravou o objekt nákladný na provoz a údržbu s ohledem na současný stav o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o vzlínající vlhkost v objektu – pravděpodobně absence izolace základů o relativně malá výměra pozemku – 204 m2 a z toho je zastavěno cca 175 m2 o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková

stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty,

vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí ve středním či nevalném stavu, standardně či podstandardně vybavených s obdobnou velikostí. V posledních letech dochází k vylidňování venkova, mladí lidé odchází za prací do větších města a obcí, což výrazně snižuje poptávku. Koupěschopnost místního obyvatelstva je navíc poměrně malá. Předmětem ocenění je pouze podíl id. 1/3 na nemovitých věcech. Obchodovatelnost proto posuzuji jako velmi obtížnou.



Vyhodnocení srovnávací metody

Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 990.000 Kč do 1,69 mil. Kč (tj. cca od 7.190 Kč/m2 do 15.979 Kč/m2 zap.pl.). Rozměrově největší rodinný dům s pozemky měl nejnižší nabídkovou cenu Kč / m2 zap.pl. – 7.190 Kč. Naopak nejmenší rodinný dům po částečné rekonstrukci měl nejvyšší nabídkovou cenu Kč / m2 zap.pl. – 15.979 Kč. Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 6.295,- až 8.063,- Kč/m2 Určená cena za 1 m2 u oceňované nemovité věci: 7.169,- Kč/m2 Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 974.998 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 1/3, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen (váženého průměru upravených nabídkových cen) ve výši 260.000 Kč.

Zdůvodnění obvyklé ceny

Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v obci s pouze základní občanskou vybaveností a průměrnou dostupností, celkově nevalnému stavu a podstandardnímu vybavení, relativně malému pozemku, převisu nabídky nad poptávkou, obchodovatelnosti podílu na nemovitých věcech (negativní faktory), i přes umístění na klidném místě s napojením na veškeré IS (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí velmi obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 260.000,- Kč, tj. 5.735 Kč/m2/zap.pl.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí

Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.

Vyhodnocení rizik

ANO Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku.

ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup.

ANO Není ztížený přístup k nemovité věci.

ANO Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.



ANO Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA. Popis rizika: na LV č. 218 jsou uvedeny zástavní práva, nařízené a zahájené exekuce a exekuční příkazy k prodeji.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost.

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem.

ANO Nenastal právní zánik stavby.

ANO Nejedná se o dočasnou stavbu.

ANO Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení.

ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p.

ANO Stavba na pozemku je dokončena.

ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu.

ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny.

ANO Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky.

ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území.

ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně.

ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně.

ANO Stavba není v demoličním pásmu.

ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě.

ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou).

ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby.

ANO V KN není evidována poznámka spornosti.

ANO V KN není evidováno duální vlastnictví.

ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku.

ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce.

ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo.

ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek.

ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny

Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah staveb – výměry jsou pouze informativně odhadnuty. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.



A. Nález 1. Základní informace

Adresa předmětu ocenění: 798 23 Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Klenovice na Hané Katastrální území: Klenovice na Hané Počet obyvatel: 821 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m2

Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi

O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo

oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně

IV 1,01

O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn

I 1,00

O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní

středisko a škola) III 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 437,82 Kč/m2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše

3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemek s RD a příslušenstvím - podíl id. 1/3

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku č. Pi

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu

pozemku k jednotce) III -0,01

3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00

5

Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,890 i = 1

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně



Název znaku č. Pi

1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční

zástavba I 0,03

3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek

lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00

5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce

I 0,00

6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti

VI 0,00

7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce

II -0,02

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití

II 0,00

9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00

11

Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i = 2

Koeficient pp = IT * IP = 0,890

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemek s RD a příslušenstvím - podíl id. 1/3

Ocenění

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi

1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;

ostatní orientace IV 0,00

3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné

pásmo I 0,00

5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno II 0,00 6

Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,890

Index polohy pozemku IP = 1,000

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 1,000 = 0,890

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zatřídění Zákl. cena [Kč/m2] Index Koef. Upr. cena

[Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří

§ 4 odst. 1 437,82 0,890 389,66



Typ Název Parcelní číslo

Výměra [m2]

Jedn. cena [Kč/m2]

Cena [Kč]

§ 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří

st. 210 204,00 389,66 79 490,64

Stavební pozemek - celkem 204,00 m2 79 490,64

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům č. p. 158

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 516,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

1.NP: 8,2*10,8+2,2*4 = 97,36 m2

2.NP: 8,2*10,8 = 88,56 m2

Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 97,36 m2 2,90 m 2.NP: 88,56 m2 2,90 m


1.NP: (8,2*10,8+2,2*4)*(2,90) = 282,34 m3

2.NP: (8,2*10,8)*(2,90) = 256,82 m3

zastřešení: 8,2*10,8*0,4+8,2*10,8*5*0,5+2,2*4*2,9*0,5 = 269,58 m3

Obestavěný prostor - celkem: = 808,74 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 97,36 m2

Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 185,92 m2

Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,91

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku č. Vi

0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou

I typ B

1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo

propan butan V 0,08

6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand.

nebo mimo stavbu RD II -0,05

8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo

jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II 0,00

11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2

I -0,01



12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad

provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65

Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600

12

Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,398 i = 1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,890

Index polohy pozemku IP = 1,000

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 516,- Kč/m3 * 0,398 = 603,37 Kč/m3

CSP = OP * ZCU * IT * IP = 808,74 m3 * 603,37 Kč/m3 * 0,890 * 1,000= 434 292,81 Kč

Cena stanovená porovnávacím způsobem = 434 292,81 Kč

Kůlna I.


Vedlejší stavba § 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz.

podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m2] 1.NP 4*2 = 8,00


Název Zastavěná. plocha

Konstr. výška

1.NP 8,00 m2 2,80 m


Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m3] 1.NP (4*2)*(2,80) = 22,40 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 22,40 m3

Obestavěný prostor - celkem: 22,40 m3

Popis a hodnocení standardu

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)



Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený

obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace P 5,80 100 0,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 75,37 Koeficient vybavení K4: 0,7537

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7537 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] = 1 557,90 Plná cena: 22,40 m3 * 1 557,90 Kč/m3 = 34 896,96 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 5 234,54 Kč Koeficient pp * 0,890 Cena stavby CS = 4 658,74 Kč

Kůlna I. - zjištěná cena = 4 658,74 Kč

Kůlna II.


Vedlejší stavba § 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz.

podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m2] 1.NP 8,6*6+4,6*2,4+2,15*3,3 = 69,74




Název Zastavěná.

plocha Konstr. výška

1.NP 69,74 m2 2,60 m


Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m3] 1.NP (8,6*6+4,6*2,4+2,15*3,3)*(2,60) = 181,31 m3

zastřešení 8,6*6*1,2*0,5+4,6*2,4*0,5*0,5+2,15*3,3*0,5*0,5 = 35,49 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 181,31 m3

zastřešení Z 35,49 m3

Obestavěný prostor - celkem: 216,80 m3

Popis a hodnocení standardu

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený

obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace P 5,80 100 0,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 89,07 Koeficient vybavení K4: 0,8907

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8907 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] = 1 841,08 Plná cena: 216,80 m3 * 1 841,08 Kč/m3 = 399 146,14 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) * 0,150



Nákladová cena stavby CSN = 59 871,92 Kč Koeficient pp * 0,890 Cena stavby CS = 53 286,01 Kč

Kůlna II. - zjištěná cena = 53 286,01 Kč

Cena staveb celkem = 492 237,56 Kč Pozemek s RD a příslušenstvím - podíl id. 1/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu

= 571 728,20 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3

Pozemek s RD a příslušenstvím - podíl id. 1/3 - zjištěná cena = 190 576,07 Kč C. REKAPITULACE

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD a příslušenstvím - podíl id. 1/3 190 576,10 Kč

1. Ocenění pozemků celkem 190 576,10 Kč

Celkem 190 576,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem 190 576,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: 190 580,- Kč

slovy: Jednostodevadesáttisícpětsetosmdesát Kč



D. Závěrečný výrok

Výsledné ceny

Srovnávací hodnota - obvyklá cena 260 000 Kč Zjištěná cena dle vyhlášky 190 580 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou

zapsané na LV č. 218, tj.:

o podíl ve výši id. 1/3 na pozemku parc. č. st. 210 vč. příslušenství a rodinného domu č. p. 158, který je

součástí pozemku parc. č. st. 210; to vše v k. ú. Klenovice na Hané, obec Klenovice na Hané, okres

Prostějov.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 18.2.2015, částkou ve výši:

260 000,- KČ

slovy: Dvěstěšedesáttisíc korun českých

b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí:

o Venkovní úpravy, Kůlna I., Kůlna II. s vestavěnou garáží

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými

nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 9.4.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8



E. Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1165/81/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 81 - 2015.

F. Seznam příloh

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 218 ze dne 5.2.2015

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 18.2.2015

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 218

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa rodinného domu č. p. 158 na pozemku parc. č. st. 210 GPS: 49°24'00.87"N, 17°12'27.65"E

Umístění nemovité věci v rámci části obce „Klenovice na Hané“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Klenovice na Hané“

Umístění nemovité věci v rámci města Prostějova a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Uliční (severní) pohled na rodinný dům Jižní pohled na rodinný dům (střecha) a kůlnu II.

Severní pohled na rodinný dům z ulice

Jižní pohled na střechu rodinného domu Kůlna II. s vestavěnou garáží

Prostejov Klenovice na Hane RD exe - drazby-exekutori.cz · 2015. 6. 16. · rodinného domu č. p....

Documents

Transcript of Prostejov Klenovice na Hane RD exe - drazby-exekutori.cz · 2015. 6. 16. · rodinného domu č. p....