Zap Fipezap Final EZ
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Eduardo Zylberstajn
Painel FipeZap2015
MERCADO IMOBILIRIO
BRASILEIROTendncias e Perspectivas
-
PREO (REAL) DAS CASAS
EUA
1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
Robert Shiller (2005) foi um dos primeiros a mostrar a evoluo do preo dos imveis no longussimo prazo (e isso lhe rendeu um Nobel)
A concluso a que chegou: a exploso dos preos nos imveis nos EUA nos anos 2000 era bolha
POR QUE O
PASSADOIMPORTA?PREO = INFORMAO
E NO BRASIL?
-
PREVENDO O PASSADO
+ 0%
+ 10%
+ 20%
+ 30%
+ 40%
+ 50%
+ 60%
+ 70%
+ 80%
+ 90%
1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Variao mensal do IPCA
A volatilidade do ambiente econmico e poltico no Brasil muito alta. Ao mesmo tempo, dados histricos so raros. Fipe e ZAP vm fazendo um esforo h dois anos para reconstituir a histria do mercado imobilirio no Brasil
O primeiro passo construirum ndice de preos histrico:
Hoje disponibilizamos a evoluo dos preos em So Paulo desde junho de 1975
Projeto permanente: ampliaotemporal e geogrfica
-
NDICE FIPEZAP
HISTRICO M E T O D O L O G I A
Anncios de jornais desde jun/1975
ndice semestral at 2008 (quando encadeado ao FipeZap)
Mediana das variaes
Bairros
Bela Vista
Brooklin
Campo Belo
Higienpolis
Ibirapuera
Itaim
Jardim Amrica
Jardim Europa
Jardim Paulista
Jardins
Moema
Morumbi
Paraso
Perdizes
Pinheiros
Sumar
Vila Clementino
Vila Mariana
Vila Nova Conceio
Vila Olmpia
-
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI COValores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
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A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI COValores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
-
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI COValores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
PlanoCruzado
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
-
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI COValores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975 a 1977
+32%(15% a.a.)
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
-
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1978 a 1984
-38%(15% a.a.)
Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
-
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1985 a 1989
+63%(12% a.a)
Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
-
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1989 a 1990
-62%(48% a.a)
Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
-
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1991 a 2004
-18%(-2% a.a)
Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
-
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
2005 a 2014
+192%(11% a.a)
Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
-
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI COValores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
1975 a 2015
+103%1,8% a.a.:
Muito ou pouco?
-
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
valores do ndice FipeZap Histrico ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979); para os EUA, fonte: Shiller (2015)
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASILLONGO PRAZO X EUA
Preo dos imveis nos EUA (Shiller, 2015)
ndice FipeZap Histrico (IPCA/IBGE)
-
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO
Deflacionado
pelo INCC (FGV)
Deflacionado pelo IPCA (IBGE)
-
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO
ndice FipeZap Histrico (IPCA/IBGE)
valores do ndice FipeZap Histrico em R$ ajustados pelo IPCA/INPCA e em US$ convertidos pela cotao da data e ajustados pelo CPI
ndice FipeZap Histrico
(USD)
-
+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100
+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979); para a Massa Salarial, fontes: RAIS (at 1997) e FGTS (a partir de 1997)
A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE FI PEZAP HI STRI CO X MASSA SALARI AL
ndice FipeZap Histrico (IPCA/IBGE)
Massa salarial formal
-
Mdia de 14 pases (desenvolvidos): crescimento real mdio foi de 1,8% a.a. entre 1975-2012
Esse aumento pode ser atribudo principalmente ao aumento do valor da terra nos ltimos 50 anos (com acelerao nas ltimas 2 dcadas)
Fonte: Knoll, K, M Schularick and T Steger (2014), "No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012", CEPR Discussion Paper No. 10166.
P R E O D O S I M V E I S N O L O N G O P R A Z O ( M D I A D E 1 4 PA S E S D A O C D E )
200
100
0
1870 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010
ndice do preo real mdio ndice do preo real mediano
POR QUE O PASSADO IMPORTA?
-
CONSIDERAESFINAIS
(De)Crescimento da populao tambm relevante
Fim do bnus demogrfico pode ter impacto significativo no mercado
Oferta de novos terrenos efetivamente limitada (na mdia) Manhattan, Las Vegas, So Paulo, Braslia...
Imveis so bens superiores i.e. quando a renda cresce, aumenta mais que proporcionalmente o gasto com moradia
Duas explicaes possveis para o aumento do preo da terra
-
CONSIDERAES FINAIS
Mesmo assim, a conjuntura econmica atual e a enorme
volatilidade exibida nos ltimos 30 anos colocam riscos
adicionais para o curto prazo
Alm disso, devemos sempre lembrar que o mercado imobilirio bastante
heterogneo: Vrios mercados geograficamente distintos
(mas com alguma interao)
Crescimento dos preos de imveis no Brasil foi muito acelerado para os padres
internacionais
Entretanto, no longo prazo no parece haver
um comportamento anormal