Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen...
Transcript of Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen...
Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset perusteet Luento 3-4Kiinteistöoikeuden lähtökohdat
Saara JämesLakiasiaintoimisto Sjlawwww.sjlaw.fi
Maakaaren säännökset ja muu sääntely
Maakaari
Maakaari on kiinteistön luovutusta, kirjaamista ja panttaamista koskeva yleislaki
Voimaan 1997MK koostuu viidestä osasta
Kussakin osassa on lukuja Luvut sisältävät pykäliä
MK I osa Kiinteistön saanto
MK II osa Kirjaaminen, sähköinen asiointijärjestelmä yms.
MK III osa Kiinteistön omistusoikeuden ja erityisen oikeuden kirjaaminen
MK IV osa Kiinteistöpanttioikeus
MK V osa Erinäiset säännökset (voimaantulosäännökset yms.)
Muu sääntely
Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus
Siten sitä koskevat samat sop.oik. normit kuin muitakin sopimussuhteita
Oikeustoimilaki (1 lukua lukuun ottamatta) Tärkeitä esim. 3 luvun pätemättömyyttä ja sovittelua
koskevat säännökset Tulevat sovellettaviksi varsin usein
Kotitehtävä: kaivakaa Finlexistä MK ja OikTL ja tutustukaa niihin!
Lakien lukeminen helpottaa alueen hahmottamista huomattavasti ja parantaa mahdollisuuksia läpäistä tentti hyvin arvosanoin
Kiinteistön kauppaa lähellä olevaa lainsäädäntöä: Kiinteistön välitykseen liittyvät lait
Kuluttajansuoja-ajattelun voimistuminen 80-luvulta Kiinteistöjen markkinointia koskevat lait
Säännöksiä KSL:ssä
Kiinteistön määritelmä
Kiinteistön määritelmä
Maakaari = kiinteistön kauppaa koskeva lakiMaakaaressa ei ole varsinaista kiinteistön määritelmää
Osviittaa voidaan hakea kiinteistönmuodostamislaista: Kiinteistön on sellainen itsenäinen maanomistuksen yksikkö, joka on merkittävä kiinteistönä valtakunnalliseen kiinteistörekisteriinPuhekielessä rakennuksesta puhutaan usein kiinteistönä
Rakennus ei kuitenkaan juridisesti ole kiinteistö
Kiinteistörekisteriin merkitään kiinteistöinä 1) tilat, 2) tontit, 3) yleiset alueet, 4) valtion metsämaat, 5) luonnonsuojelulainsäädännön nojalla perustetut suojelualueet (suojelualue), 6) lunastuksen perusteella erotetut alueet (lunastusyksikkö), 7) yleisiin tarpeisiin erotetut alueet, 8) erilliset vesijätöt sekä 9) yleiset vesialueet
Kiinteistön ulottuvuus
Tilukset = yksilöity osa maanpohjaaAinesosat = esim. maanpohja (multa, sora), rakennukset, kiinteät rakennelmat (johdot, kaivot)Tarpeisto = kiinteistön käyttöä palvelemaan tarkoitetut irtaimet esineet, kuten avaimet, tikkaat, öljysäiliössä oleva öljy jne.
Kiinteistön pystysuuntaista ulottuvuutta ei Suomen lainsäädännössä ole määritelty Kiinteistöjen rajat määritellään maan pinnalla kaksiulotteisestiYleinen lähtökohta: kiinteistön omistus ja käyttövalta ulottuu myös maanpinnan ylä- ja alapuolelle siinä määrin, kuin se on taloudellisesti ja maankäytön ohjauksen (esim. kaavoitus) puitteissa mahdollista
Säännösten soveltamisala
Saantotyypit
Saanto = kiinteistön omistusoikeuden saaminenSaannot jaetaan
A) luovutussaantoihin kiinteistön kauppa, vaihto, lahja ja muut luovutukset (MK
1:1) Luonteeltaan inter vivos –oikeustoimia (elävien kesken)
B) muihin saantoihin Esim. perintö, testamentti, ositus ja lunastus
Saantotyyppejä koskevat eri säännökset Muut kuin luovutussaannot jäävät kiinteistön kauppaa
koskevien säännösten soveltamisalan ulkopuolelle
Kiinteistön luovutusta koskevia säännöksiä sovelletaan myös
kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden
luovutukseen.
Sääntelyn tavoitteet ja Kiinteistön kaupan erityispiirteet
Kauppakirjan muoto
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi Poikkeus muotovapauteen
Kauppa tehdään muussa kuin säädetyssä muodossa = pätemättömyys
Muotovapaus vs. määrämuotoisuus
Mitä tarkoitetaan määrämuotoisuudella? Pääsääntöisesti vallitsee muotovapaus Tietyt muutkin sopimukset, kuten vekseli, velkakirja ja
avioehto edellyttävät kirjallista sopimista Joihinkin kirjallisiin sopimuksiin, esim. testamenttiin vaaditaan
lisäksi todistajat
Kiinteistön kauppakirja - muoto
Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti
Myyjän ja ostajan on allekirjoitettava kauppakirja
julkisen kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa
Luovutuskirjasta on käytävä ilmi onko kyseessä kauppa, vaihto tai lahja
yksilöitävä luovutettava kiinteistö; myyjä ja ostaja sekä kauppahinta tai muu vastike
sopimusvapaus
Kiinteistön kauppa = yksityisoikeudellinen sopimus lähtökohtana sopimusvapaus, jota kuitenkin jossain määrin rajoitetaan julkisen edun vuoksi
Koska kiinteistönkaupassa on aina mukana myös julkinen etu, tulee maahan kohdistuvien oikeussuhteiden olla julkisia ja mahdollisimman selkeitä
Siksi esim. kirjallisuusvaatimus kiinteistön kaupassa poiketen normaalista muotovapauden periaatteesta
Muotosäännösten tarkoitus ja merkitys
Muotosäännökset ovat varsin tiukkoja Taustalla pyrkimys omistussuhteiden julkisuuteen ja selkeyteen Kaupan osapuolten näkökulmasta varmistetaan, että kauppa
perustuu vakaaseen harkintaanMuita näkökohtiaLuovutuksen
pätevyys Selkeys Luovutusajankohdan selvyys Luovutuksen julkisuus
Oikeusvarmuuden lisääminen ostajan ja myyjän välisessä suhteessa
Mm. pyrkimys sääntelyn kattavuuteen Kaupan osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien
mahdollisimman täsmällinen sääntely
Kauppakirjan keskeinen sisältö
Kauppakirjan vähimmäissisältö - MK 2:1.2
Kauppakirjasta on käytävä ilmi:1) luovutustarkoitus;2) luovutettava kiinteistö;3) myyjä ja ostaja; sekä4) kauppahinta ja muu vastike
= kaupan muotovaatimusEllei näitä tietoja ilmene kauppakirjasta, kauppaa ei ole syntynyt. Ts. kauppa ei ole sitova
Tarkemmin vähimmäisehdoista
Luovutustarkoitus Ilmenee normaalista kauppakirjan sanonnoista – ei vaadita
nimenomaista lausumaaKaupan kohde ja osapuolet
Riittävä yksilöinti – siten, että osapuolten henkilöllisyys ja kaupan kohde voidaan selvittää yksinomaan näillä tiedoilla
Esim. henkilötunnus ja kiinteistötunnus Paikallaan mainita myös kiinteistön nimi, osoite ja
sijaintipaikkakunta
Kauppahinnan tai muun vastikkeen ilmoittaminen Riittää, että ilmoitetaan peruste, jonka mukaan kauppakirjaan
merkitty hinta on laskettavissa (hinta per pinta-alayksikkö tms.) Näin vältetään verotuksellisia epäselvyyksiä yms.
Muu vastike kuin raha voi olla esim. osakkeita Huom. Jos pääosan vastikkeesta muodostaa kiinteä omaisuus,
on kyse vaihdosta, ei kaupasta Hinnan merkitseminen väärin ei muotovirheenä sellainen, että
johtaisi kaupan pätemättömyyteen
Vastikkeen merkityksestä
Ilmoittaminen kauppakirjassa oikean määräisenä on tärkeää:
Ostajan maksuvelvollisuuden määrittäminen Varainsiirtoveron suuruus Kauppahinta myös yhteydessä mahdollisiin virheisiin kaupassa
Voidaan arvioida, millaista laatutasoa ostaja voi perustellusti kaupan kohteelta odottaa
Muista kuin em. asioista voidaan sopia sitovasti merkitsemättä niitä kauppakirjaanMuotovaatimukset rajautuvat vain niihin ehtoihin, jotka ”vaikuttavat omistusoikeuden siirtymiseen” (HE 120/1994)
Valeoikeustoimet Sopimusasiakirjaa nimitetään kauppakirjaksi, mutta osapuolilla
ei olekaan luovutustarkoitusta Kauppakirja tehty näön vuoksi ja kyseessä on valekauppa
Yleensä valeoikeustoimella pyritään loukkaamaan jommankumman osapuolen velkojien oikeuksia
Jos asia tulee ilmi, voidaan siihen puuttua jälkikäteisesti pätemättömyys
Musta kauppahinta
Suullisesti sovitaan kauppakirjaan merkittyä korkeammasta kauppahinnasta
Menettely sekä vero- että rikosoikeudellisesti sanktioituaSovitaan yleensä veroseuraamusten välttämiseksi
Musta kauppahinta - seuraamukset
Ei johda kaupan pätemättömyyteen, mutta…Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty
Ts. ostajan ei ole pakko maksaa mustaa kauppahintaa
Musta kauppahinta - puuttumattomuusperiaate
Sovelletaan ns. puuttumattomuusperiaatetta, eli Musta kauppahinta ei saa oikeussuojaa =
1. Sitä koskeva velkomuskanne oikeudessa ei menesty2. Jo maksettua mustaa kauppahintaa ei voi menestyksellä
vaatia takaisin3. Ei voi käyttää kuittaukseen4. Vaikka kauppakirjan ulkopuolista kauppahintaa maksettu,
ostaja silti velvollinen suorittamaan kauppakirjasta ilmenevän kauppahinnan kokonaan
KKO 1959 I 1
Kiinteistön ostajalla ei ollut oikeutta lukea kauppahinnan lyhennykseksi ennen kauppakirjan allekirjoittamista suullisen sopimuksen mukaisesti maksamaansa erää, jota ei ollut sisällytetty kauppakirjassa mainittuun kauppahintaan
Julkinen kaupanvahvistaja
Vaatimus julkisesta kaupanvahvistajasta
Kaupanvahvistajaa koskeva vaatimus tuli vuonna 1933 laman aikana katsottiin, että julkisen viranomaisen
myötävaikutus kiinteistönkaupoissa tarpeellista Pyrkimyksenä estää valekauppoja ja muita epärehellisiä
järjestelyjä, joilla etenkin kiinteistönomistajan velkojia pyrittiin harhauttamaan
Myöhemmin kaupanvahvistajasta ei luovuttu Havaittiin hyväksi:
Kaupanvahvistajan käyttö todistajana lisää luovutuksen julkisuutta
Tekee kauppasopimuksen sisältöä koskevan todistelun helpommaksi
Omiaan takaamaan kaupan pätevyyden; esim. pakon ja väärennyksen mahdollisuus vähenee
Velkojien harhauttamista koskevat järjestelyt vähenevät
Kaupanvahvistajan henkilöstä
Jako virkansa puolesta toimiviin ja määrättyihin kaupanvahvistajiinVirka-asemaan perustuvista säädetään kaupanvahvistajalain 1 §:ssä
Virka-asemaan perustuvat kaupanvahvistajat
Kaupanvahvistajia ovat:1) maistraattien päälliköt, henkikirjoittajat, julkiset notaarit, poliisipäälliköt, apulaispoliisipäälliköt, nimismiehet, johtavat kihlakunnanvoudit, kihlakunnanvoudit, maakunnanvouti, johtavat kihlakunnansyyttäjät, kihlakunnansyyttäjät, maakunnansyyttäjä ja työ- ja elinkeinokeskusten maanmittausinsinöörit;2) maanmittaustoimiston päällikköä lukuun ottamatta maanmittaustoimiston virkamiehet ja kunnan viranhaltijat, jotka voivat kiinteistönmuodostamislain (554/1995) 5 §:n mukaan toimia toimitusinsinöörinä;3) konsulipalvelulain (498/1999) 33 §:ssä tarkoitetut ulkomaanedustustossa palvelevat virkamiehet ja työntekijät.
Maistraatin, poliisilaitoksen, ulosottoviraston, syyttäjänviraston ja maanmittaustoimiston päällikkö voi lisäksi määrätä alaisensa virkamiehen kaupanvahvistajaksi. Kirjaamisasioita ratkaisevaa virkamiestä ei saa määrätä kaupanvahvistajaksi.
Määräykseen perustuvat kaupanvahvistajat
Jos kaupanvahvistajan palveluiden saatavuus sitä edellyttää, muu kuin 1 §:ssä tarkoitettu henkilö voidaan hakemuksesta määrätä toimimaan kaupanvahvistajana
Kaupanvahvistajaksi määrättävällä tulee olla riittävä perehtyneisyys ja muut edellytykset tehtävän hoitamiseen.
Kaupanvahvistajan tehtävät – luovutuskirjan tarkistaminen
Ennen kiinteistön luovutuksen vahvistamista luovutuskirjan tarkistaminen
Tarkastettava osapuolten henkilöllisyys Että luovutuskirja on tehty MK:n mukaisesti Luovutusta ei saa vahvistaa, jos on perusteltua aihetta epäillä
luovutuksen pätevyyttä
Tarkastusvelvollisuus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä
Ehdoton tarkastusvelvollisuus: Kaupanvahvistajan on tarkastettava kiinteistöä koskevat
tiedot lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä sekä kiinteistörekisteristä
Tarkastuksen avulla voidaan eliminoida kauppakirjan virheitä
Kaupanvahvistajan tehtävät - ei
Kaupanvahvistajan tehtävänä ei ole tarkistaa kaupan aineellisoikeudellista pätevyyttä (vain muodollinen pätevyys)
jos havaitsee seikan, joka saattaa aiheuttaa pätemättömyyden, ei kuitenkaan saa vahvistaa
Esim. osapuolen vajaavaltaisuus tai muu oikeustoimikelpoisuuden puute
Kaupan vahvistajan tehtävät - todistus
Kaupanvahvistaja vahvistaa kiinteistön luovutuksen merkitsemällä todistuksen luovutuskirjaan.
Jos luovutuskirjaa on laadittu useita kappaleita, todistus on merkittävä jokaiseen niistä.
Todistuksen sisältö
KaupVahvA: todistuksesta käytävä ilmi Luovuttajat Luovutuksensaajat Päiväys Se, että luovuttajat ja luovuttajat ovat allekirjoittaneet
luovutuskirjan ja, että He ovat olleen läsnä luovutusta vahvistettaessa
Kaupanvahvistajan on allekirjoitettava todistusTodistukseen merkitään myös kaupanvahvistajan tunnus
Kaupanvahvistajan tehtävät - muuta
Kaupan todistamisen lisäksi kaupanvahvistajan tehtävänä on antaa ohjeita asianosaisille:
Lainhuudon hakemisesta Annettava luovutuksensaajalle Maanmittauslaitoksen tätä
varten laatimat ohjeet Pyrkimyksenä edistää lainhuudon hakemista viipymättä ja
ostajien mahdollisuutta hoitaa lainhuutoasiansa itse
Kaupanvahvistajan tehtävät - muuta
Kaupan todistamisen lisäksi kaupanvahvistajan tehtävänä on antaa ohjeita asianosaisille:
Lainhuudon hakemisesta Annettava luovutuksensaajalle Maanmittauslaitoksen tätä
varten laatimat ohjeet Pyrkimyksenä edistää lainhuudon hakemista viipymättä ja
ostajien mahdollisuutta hoitaa lainhuutoasiansa itse
Kaupanvahvistajan rooli todistajana - esteellisyys
Kaupanvahvistaja toimii kauppaa vahvistettaessa todistajana
Kaupanvahvistaja voi siten olla esteellinen OK 17:43 §:n mukaisesti = todistajan esteellisyyttä koskevat säännöt
Esteellisyyden voi muodostaa esim. Kuuluminen kaupan osapuolena olevan yhteisön hallintoelimiin
Ei kuitenkaan esim. virkasuhde kaupan osapuoleenJos esteellinen kaupanvahvistaja vahvistanut kaupan, luovutusta rasittaa muotovirhe