Strategija implementacije u školama Novine u cilju održivosti PO na lokalu
WARTOŚCI RYKOWEJ DO LOKALU NR 18, CH W BUDYNKU PRZY …komornikpabianice.pl/opisy/trebacka.pdf ·...
Transcript of WARTOŚCI RYKOWEJ DO LOKALU NR 18, CH W BUDYNKU PRZY …komornikpabianice.pl/opisy/trebacka.pdf ·...
OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA
WARTOŚCI RYKOWEJ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI ½ CZĘŚCI
SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 18,
POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY
TRĘBACKIEJ 9, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ
AUTOR OPRACOWANIA:
Krzysztof Kuryłowicz – rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły
Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów
Sygnatura akt: KMP 62/12
Data opracowania: 02 stycznia 2018 r.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
WARTOŚCI RYKOWEJ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI ½ CZĘŚCI SPÓŁDZIELCZEGO
WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 18, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W
BUDYNKU PRZY ULICY TRĘBACKIEJ 9, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ
1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest udział w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr
18 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c), położonego w budynku przy ul. Trębackiej 9 w
Pabianicach bez założonej księgi wieczystej. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest
budynkiem pięciokondygnacyjnym.
Jest to lokal usytuowany na III kondygnacji (drugie piętro) i składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z
wc, przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 32,30 m2.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje po ½ części Annie Nowak i Piotrowi Nowak.
2. Cel wyceny
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału w wysokości ½ części spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym
przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria
Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50.
3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.
4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość rynkowa
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej
9, bez założonej księgi wieczystej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych
tysięcy złotych wynosi:
WR = 85 000 zł słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych
5. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość rynkowa udziału w
wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach
przy ulicy Trębackiej 9, bez założonej księgi wieczystej dla celów postępowania egzekucyjnego w
zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi:
WR = 42 000 zł słownie: czterdzieści dwa tysiące złotych
6. Istotne daty w procesie sporządzenia operatu:
7. Autor operatu:
Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane
przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania
nieruchomości i czynszów.
Data sporządzenia operatu: 02 stycznia 2018 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 14 grudnia 2017 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 listopada 2017 r.
Data wykonania zdjęć: 09 listopada i 18 grudnia 2017 r.
Data wizji lokalnej: 09 listopada 2017 r.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 3
Spis treści
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ................................................................................................................. 4
2. CEL WYCENY ................................................................................................................................................... 4
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .................................................................. 4
3.1 Podstawa formalna wyceny ............................................................................................................ 4
3.2 Podstawy materialno – prawne ....................................................................................................... 4
3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych ............................................................................ 5
4.DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY ................................................................................................... 5
5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ......................................................................................... 5
5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny .................................................................................................... 5
5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ...................................... 5
5.3 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości ................................................................................... 6
6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI................................................................ 8
6.1 Wybór metodologii wyceny ............................................................................................................ 8
6.2 Sposób wyceny ............................................................................................................................... 8
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ............................................................ 10
7.1 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. .......................................................................... 10
8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI .......................................................................................... 13
8.1 Określenie trendu czasowego........................................................................................................ 13
8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym ............................................... 13
8.3 Określenie wartości udziału w wysokości ½ części nieruchomości w podejściu porównawczym
............................................................................................................................................................. 16
9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW ............................................................ 18
10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ................................................................................................................... 18
Załączniki:
1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny;
2. Rzut lokalu mieszkalnego nr 18 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej;
3. Zaświadczenie Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej o przysługującym spółdzielczym prawie do lokalu z
dnia 07 listopada 2017 roku;
4. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w
Pabianicach przy ul. Trębackiej 9/18 wraz z potwierdzeniami odbioru.
5. Kopia polis ubezpieczeniowych OC rzeczoznawcy majątkowego.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 4
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Określenie nieruchomości.
a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do
lokalu nr 18,
b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Trębacka 9,
c. powierzchnia lokalu: 32,30 m2,
d. usytuowanie lokalu: drugie piętro (III kondygnacja),
e. ekspozycja okien: zachód.
f. księga wieczysta: brak założonej księgi wieczystej.
Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: udział w wysokości ½ części w ograniczonym prawie rzeczowym
– spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: pozostałe udziały.
2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału w wysokości ½ części spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu numer 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej 9 dla potrzeb
sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50.
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1 Podstawa formalna wyceny
Zlecenie z dnia 11 października 2017 roku (otrzymane 17 października 2017 roku) Pana Gabriela
Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200
Pabianice, ul. Warszawska 44/50. KMP 62/12.
3.2 Podstawy materialno – prawne
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2016 nr 0
poz. 2147) -UoGN;
2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku,
poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM;
3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.2014 Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) -
RWNSOS;
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017 roku, poz. 459, z
późn. zm.) - KC;
5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016
roku, poz. 1822, z późn. zm.) - KPC;
6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników
(Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) – RCzK;
7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego
sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) – RSSPOiO;
8. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U. 2016 poz.
922, z późn. zm.) – UODO.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 5
3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych
1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania;
2. Oględziny przeprowadzone w dniu 09 listopada 2017 roku;
3. Zdjęcia przedmiotu wyceny oraz otoczenia z dnia 09 listopada i 18 grudnia 2017 r.
4. Przegląd transakcji na rynku lokalnym;
5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa;
6. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic;
7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości;
8. Transakcje z zasobów Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej;
9. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 18 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej;
10. Dane o budynku oraz zaświadczenie uzyskane z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
4.DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY
5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny
Zgodnie z danymi uzyskanymi z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, dla przedmiotowego
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma założonej księgi wieczystej. Na podstawie
zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 07 listopada 2017 roku, spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu przysługuje po ½ części Pani Annie Nowak i Panu Piotrowi Nowak.
5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego
przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym
nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW – tereny zabudowy
mieszkaniowej wielorodzinnej.
Data sporządzenia operatu: 02 stycznia 2018 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 14 grudnia 2017 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 listopada 2017 r.
Data wykonania zdjęć: 09 listopada i 18 grudnia 2017 r.
Data wizji lokalnej: 09 listopada 2017 r.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 6
Mapa 1: Fragment załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pabianic.
5.3 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości
Lokalizacja i czynniki środowiskowe
Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-
gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km
dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad
transeuropejskich A1 i A2.
Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie
trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się
międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie
do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi).
Szacowana nieruchomość znajduje się w kierunku południowo-zachodnim od centrum miasta Pabianic.
Usytuowana jest w budynku, przy ulicy Trębackiej o nawierzchni asfaltowej, która charakteryzuje się
niewielkim natężeniem ruchu samochodowego. Ulica Trębacka jest drogą dwukierunkową, podobnie jak ulica
Jana Pawła II, od której odchodzi ulica Trębacka.
Mapa 2 i 3: Lokalizacja oraz otoczenie (widok od strony wschodniej) przedmiotowej nieruchomości.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 7
Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowo - zachodniej
części miasta, dobra dostępność komunikacyjna. Komunikacja miejska przy ulicy Jana Pawła II gdzie znajdują
się przystanki autobusowe linii miejskich. Wzdłuż ulicy Trębackiej oraz w zatoczce przy budynku z
przedmiotowym lokalem znajdują się miejsca parkingowe. Koło budynku znajduje się niewielkie boisko
asfaltowe. Nieopodal znajduje się również kościół. W bezpośrednim otoczeniu zróżnicowana zabudowa,
zarówno wielorodzinna jak i jednorodzinna. Kilka drobnych punktów handlowo – usługowych znajduje się przy
ulicy Jana Pawła II. Więcej placówek handlowych pojawia się w kierunku północnym, ulicy Łaskiej.
Budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Budynek
został oddany do użytku (zasiedlony) w 1973 roku, zbudowany został w systemie OWT. Stan techniczny
elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku dobry. Budynek jest w trakcie przeprowadzania prac
dociepleniowych elewacji.
Według informacji z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej budynek wyposażony jest w instalacje:
centralna ciepła woda, centralna zimna woda, centralne ogrzewanie, instalacja elektryczna, instalacja gazowa,
instalacja AZART, instalacja domofonowa, instalacja odgromowa, instalacja kanalizacyjna.
Opis lokalu mieszkalnego
Kondygnacja – III (drugie piętro).
Usytuowanie okien: zachód.
Struktura lokalu:
Dwa pokoje, kuchnia, łazienka z toaletą, przedpokój. Lokal w amfiladzie. Rzut mieszkania w załączeniu do
operatu.
Powierzchnia użytkowa: według informacji uzyskanych w Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej
powierzchnia lokalu wynosi – 32,30 m2 .
Opis wykończenia elementów lokalu
UWAGA: Lokal do czynności oględzin udostępnił najemca Pan Daniel Bąkowski. W lokalu okna
wymienione PCV. W pokojach ściany malowane farbą, na podłodze panele noszące oznaki zużycia. W
łazience glazura i terakota noszące oznaki zużycia. Stolarka drzwiowa w części wymieniona. W lokalu na
przestrzeni ostatnich lat były wykonywane prace remontowe lecz nie we wszystkich pomieszczeniach.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 8
6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
6.1 Wybór metodologii wyceny
Zgodnie z artykułem 154.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz
metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel
wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne
dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości.
6.2 Sposób wyceny
Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny
niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku
jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości.
Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi:
Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj,
położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania
wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.
dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest
potwierdzone w art. 154.1 UoGN, który mówi, że:
„Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje
rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,
przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach
nieruchomości podobnych.”
Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 151.1,
„Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za
nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym,
którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się
w sytuacji przymusowej.
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano
podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną
wartość rynkową przedmiotu wyceny.
Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej
jest następująca:
1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego
podstawę wyceny.
2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku
nieruchomości.
4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 9
6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali
cech rynkowych.
7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie
ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).
8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej
(Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących
oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.
10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z
uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza
się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.
11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
gdzie:
ui – wartość i-tego współczynnika korygującego,
n – liczba współczynników korygujących.
12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby
jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek
wtórny) położone w południowo-zachodniej części Pabianic, w sąsiedztwie przedmiotu wyceny.
Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące:
- stan techniczny i standard wykończenia lokalu,
- lokalizacja i otoczenie,
- piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal.
Wpływ takich cech jak:
- rodzaj budynku (niski, V-kondygnacyjny),
- technologia budowy (budynki wznoszone w systemie OWT z lat końca lat 60-tych oraz początku
lat 70-tych),
- forma władania (spółdzielcze własnościowe prawa oraz prawa własności do lokali – analiza rynku
wykazała brak mierzalnej różnicy wartości pomiędzy tymi prawami),
- układ funkcjonalny (lokale dwupokojowe, w amfiladzie)
- PUM (32,30 m2)
został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały
w dalszej analizie pominięte.
Analiza porównawcza
Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy
pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru
nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 10
Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości:
Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis
1
Stan techniczny i
standard
wykończenia lokalu
Ponad
przeciętny
Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione
PCV, drzwi nowego typu, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze
panele lub parkiet bez oznak zużycia, ściany pomalowane farbą, w
łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach
glazura; materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych
śladów użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich
pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowo-
modernizacyjne na przestrzeni ostatnich lat. Lokal niewymagający
nakładów na remont; lokal może wymagać odświeżenia.
Przeciętny Z opisu stanu ponad przeciętny cechy Stan techniczny i standard
wykończenia lokalu od dwóch do pięciu cech jest niespełnionych.
Poniżej
przeciętnej
Z opisu stanu ponad przeciętny cechy Stan techniczny i standard
wykończenia lokalu od sześciu cech jest niespełnionych.
2 Lokalizacja i
otoczenie
Bardzo dobre
Wokół budynku zabudowa jednorodna, mieszkaniowa, brak terenów
niezagospodarowanych. Blisko placówki handlowo – usługowe oraz
przystanki komunikacji miejskiej zarówno autobusowe jak i
tramwajowe (połączenie z Łodzią) w odległości do 300 m. Bardzo
dobra dostępność komunikacyjna. Brak uciążliwości związanych z
bezpośrednim sąsiedztwem szkół, przedszkoli czy kościołów.
Dobre Z opisu stanu bardzo dobre cechy Lokalizacja i otoczenie od dwóch
cech jest niespełnionych.
3 Piętro
Bardzo dobre Piętro 1-2.
Dobre Piętro 3.
Średnie Parter oraz piętro 4.
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
7.1 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.
Ogólna
charakterystyka
rynku
lokalnego
Gmina Pabianice składa się z dwóch odrębnych części otaczających od północy i południa
miasto Pabianice.
Gmina położona jest w centralnej części województwa łódzkiego i wchodzi w skład
powiatu pabianickiego. Najbliższym sąsiadem gminy jest miasto Pabianice, które będąc
dużym ośrodkiem przemysłowym, administracyjnym i oświatowym wywiera znaczący
wpływ na życie. Od północy graniczy z Łodzią, największym ośrodkiem miejskim i stolicą
województwa. Miasto to bardzo silnie oddziałuje na gminę Pabianice poprzez inwestycje
szczególnie o charakterze komunalnym, a także, jako siedziba wielu instytucji naukowych,
kulturalnych, medycznych i oczywiście ośrodek przemysłowy.
Pozostali sąsiedzi to gminy: Konstantynów Łódzki, Lutomiersk, Dłutów, Dobroń,
Wodzierady i od roku 1997 Ksawerów. Leżąc w środkowej części woj. łódzkiego gmina
Pabianice ma dogodne połączenia komunikacyjne zarówno drogowe jak i kolejowe. Drogi
krajowe w kierunku Wrocławia i Łodzi, a także linia kolejowa ze stacją w Pabianicach dają
możliwość dotarcia do Warszawy i innych rejonów Polski.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 11
W mijającym roku dużym popytem cieszyły się zakupy inwestycyjne. Inwestorzy
zainteresowani rynkiem najmu poszukiwali tanich mieszkań z rynku wtórnego w bardzo
dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. Do zakupów zachęcały ich zarówno niskie koszty
kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe NBP) oraz dosyć wysoka rentowność
najmu, którą obecnie szacuje się na około 4 – 4,5 proc. w skali roku. To jest dużo, biorąc
pod uwagę np. zyski z lokat bankowych czy obligacji. Dane z sektora kredytowego mówią
natomiast, że inwestorzy wykorzystali stabilne i jeszcze dosyć niskie ceny. Wzrósł udział
zakupów mieszkań za gotówkę bądź z wysokim wkładem własnym. Na pewno na rynku
wtórnym w dużych miastach do perełek należą atrakcyjnie położone kamienice. Takie
nieruchomości mogą być wyceniane wysoko. Są one również poszukiwane przez
inwestorów z segmentu nieruchomości komercyjnych, którzy np. realizują w takich
obiektach projekty biurowe. Jeśli chodzi o metraże mieszkań, które cieszą się największą
popularnością – tu nic się nie zmienia. Polacy najbardziej cenią „średnie” mieszkania –
dwa, góra trzy pokoje z kuchnią – od 40 do 60 mkw. Natomiast ciągle nieco mniejszym
zainteresowaniem cieszą się duże mieszkania – powyżej 80 mkw., choć widać też w
związku z tanimi kredytami lekki wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami.
Podobnie ma się rzecz z kawalerkami, które obecnie nie są poszukiwane. Tego typu
nieruchomości nie mają wzięcia – poza wąskim segmentem najmu w największych
miastach. O atrakcyjności przesądza tu jednak głównie dobra lokalizacja.
Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i
dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej
podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim
czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy.
Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miastem, położonym stosunkowo blisko
Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo
tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem
pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego
zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa
Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami
zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do
wolniej rozwijających się ośrodków miejskich.
Największy obrót lokalami mieszkalnymi ma miejsce na osiedlu Bugaj położonym w
południowo-wschodniej części miasta, gdzie lokale osiągają też wyższe ceny.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 12
Okres badania
cen
transakcyjnych
Ostatnie 24 miesiące.
Segment rynku
Spółdzielcze własnościowe prawa oraz prawa własności do lokali mieszkalnych w
budynkach powstałych w systemie OWT, V-kondygnacyjne. Lokale położone w
sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Lokale dwupokojowe, w amfiladzie, o powierzchni
użytkowej 32,30 m2. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych w Pabianickiej
Spółdzielni Mieszkaniowej.
Wybrany
obszar
geograficzny
Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw oraz praw
własności do lokali, w budynkach położonych w bezpośrednim południowo – zachodniej
części Pabianic wyceny.
Zachowania
inwestorów
Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie
lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych
cech jest na poziomie 25%-60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć
poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Przykładowo dla
nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z
cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do
porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. W tym przypadku wpływ cechy
lokalizacja i otoczenie został określony na poziomie 30%. Istotną cechą zdaniem
kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard
wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed
zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim
standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim
lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 40-70%, w
przypadku przedmiotu wyceny wpływ tej cechy wyniósł 55%. Cechą różnicującą w tym
przypadku jest również piętro, na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 15%.
W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich
zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych.
Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali
mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym
rynku:
Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach:
Lp. Data Adres PUM
[m2] Piętro Cena [zł]
Cena 1 m2
[zł/m2]
Cena 1 m2 skoryg.
[zł/m2]
1 2016-11-08 Wileńska 32,30 3 73 000,00 2260,06 2308,16
2 2017-05-17 Wileńska 32,30 2 76 000,00 2352,94 2368,31
3 2017-02-03 Łaska 32,30 1 77 000,00 2383,90 2423,88
4 2016-10-24 Ostatnia 32,30 parter 82 000,00 2538,70 2594,11
5 2016-11-23 Wileńska 32,30 4 85 000,00 2631,58 2686,00
6 2017-06-06 Trębacka 32,30 2 88 000,00 2724,46 2734,19
7 2017-06-27 Ostatnia 32,30 1 95 000,00 2941,18 2941,18
8 2017-03-01 Wileńska 32,30 1 94 000,00 2910,22 2953,33
9 2016-01-11 Kochanowskiego 32,30 2 93 000,00 2879,26 2956,69
10 2017-03-24 Trębacka 32,30 1 95 000,00 2941,18 2978,75
11 2017-03-29 Łaska 32,30 1 100 000,00 3095,98 3134,02
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 13
Opis nieruchomości przyjętych do porównań
Transakcja o cenie minimalnej – Lokal położony w budynku przy ulicy Wileńskiej. Lokal mieszkalny
położony na trzecim piętrze, dwupokojowy o powierzchni użytkowej 32,30 m2. Stan techniczny i standard
wykończenia lokalu – poniżej przeciętnej. Wokół zabudowa mieszkaniowa zarówno wielorodzinna jak i
jednorodzinna. Blisko znajdują się punkty handlowo – usługowe oraz szkoła. W pobliżu przystanki
komunikacji miejskiej (autobusowe). Dobra dostępność komunikacyjna.
Transakcja o cenie maksymalnej – Lokal położony w budynku szczytem do ulicy Łaskiej. Lokal
mieszkalny położony na pierwszym piętrze, dwupokojowy powierzchni użytkowej 32,30 m2. Stan techniczny
i standard wykończenia lokalu – ponad przeciętny. Wokół zabudowa jednorodna, mieszkaniowa
wielorodzinna. Blisko punkty handlowo – usługowe oraz przystanki komunikacji miejskiej (tramwajowe i
autobusowe) przy ulicy Łaskiej. Bardzo dobra dostępność komunikacyjna.
Dobór nieruchomości porównawczych sprawił, że takie cechy różnicujące jak technologia – wiek
budynku, struktura lokalu, rodzaj budynku, forma władania do szacowanej nieruchomości nie są cechami
różnicującymi. Wszystkie lokale porównawcze mają ten sam poziom jednej z w/w cech.
8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
8.1 Określenie trendu czasowego
Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży spółdzielczych
własnościowych praw oraz praw własności do lokali położonych w sąsiedztwie przedmiotu wyceny, które
zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen
transakcyjnych wykazała trend na poziomie 2,69 %. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu
wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości.
8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym
Zgodnie z PKZW NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku,
gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen
transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można
zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych
przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej
nieruchomości. Zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie minimalnej i
maksymalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa
tabela nr 3.
y = 0,1335x - 3011,9
0,00500,00
1000,001500,002000,002500,003000,003500,00
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 14
Tabela 3. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej.
Ocena cech
nieruchomości o
cenie
transakcyjnej
minimalnej
Ocena cech
nieruchomości o
cenie
transakcyjnej
maksymalnej
Ocena cech
nieruchomości
hipotetycznej o
wszystkich
cechach
najgorszych
Ocena cech
nieruchomości
hipotetycznej o
wszystkich
cechach
najlepszych
Wektor
transakcji
minimalny -
Vmin
Wektor
transakcji
maksymalny
- Vmax
Cecha
Waga
cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax
Stan
techniczny i
standard
wykończenia
lokalu
55% 1 3 1 3 0,000 0,550
Lokalizacja i
otoczenie 30% 1 2 1 2 0,000 0,300
Piętro 15% 2 3 1 3 0,075 0,150
Razem 100% 2 308,16 3 134,02
0,075 1,000
Różnica 1 0
Kd 2 241,20
Kg 3 134,02
Skala ocen: od 1
do 3 Rozstęp
estymowany 892,82
Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. Wartość rynkową 1 m2 prawa
do lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły:
Cj = Cśr * Ui
gdzie:
Cj – cena jednostkowa nieruchomości
Cśr – cena średnia na badanym obszarze rynku
Ui – i-ty współczynnik korygujący
i – liczba cech korygujących
Ui – suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości
danej cechy
Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do
ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem.
Cmin est 2 241,20 zł/m2
Cmax est 3 134,02 zł/m2
Cśr 2 734,42 zł/m2
ΔC = Cmax est - Cmin est 892,82 zł/m2
Cmin est /C śr 0,8196
Cmax est /C śr 1,1461
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 15
Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników.
Cechy rynkowe Udział cechy w Δ C (waga
cechy) [%]
Zakresy współczynników korygujących
Ui min Ui max
Stan techniczny i standard
wykończenia lokalu 55% 0,4508 0,6304
Lokalizacja i otoczenie 30% 0,2459 0,3438
Piętro 15% 0,1229 0,1719
SUMA 100% 0,8196 1,1461
Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych
cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla
poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 5. Natomiast tabela 6, przedstawia zakresy
współczynników różnicujących dla wycenianego prawa.
Tabela 5. Zakresy poszczególnych cech.
Cechy rynkowe Stan danej cechy
Stan techniczny i standard
wykończenia lokalu
Poniżej przeciętnej Przeciętny Powyżej przeciętnej
0,4508 0,5500 0,6304
Lokalizacja i otoczenie Dobre Bardzo dobre
0,2459 0,3438
Piętro Średnie Dobre Bardzo dobre
0,1229 0,1500 0,1719
Tabela 6. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa.
Wyceniany lokal - cechy Poziom cechy
Stan techniczny i standard
wykończenia lokalu Przeciętny 0,5500
Lokalizacja i otoczenie Dobre 0,2459
Piętro Bardzo dobre 0,1719
RAZEM 0,9678
Wartość 1 m2 wycenianego lokalu [zł] 2 646,39
PUM [m2] 32,30
Wartość prawa do lokalu [zł] 85 478,52
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 16
Wartość 1 m2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu „W1m2” dla celów postępowania
egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem:
W1m2= CŚR x ΣUi
W1m2 = 2 734,42 x 0,9678 = 2 646,39 zł
gdzie:
CŚR – średnia cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej
Ui – współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 6)
Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w
postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru:
WR = P * W1m2
gdzie: P –powierzchnia lokalu
WR = 32,30 m2 x 2 646,39 zł/m2 = 85 478,522 zł
Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18, położonego w Pabianicach, przy
ulicy Trębackiej 9 dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 14 grudnia 2017
roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych tysięcy
złotych wynosi:
85 000 zł
słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych
8.3 Określenie wartości udziału w wysokości ½ części nieruchomości w podejściu porównawczym
Z uwagi na fakt, iż przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 1/2 części w spółdzielczym
własnościowym prawie do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej 9, wartość tego udziału
zostanie odrębnie oszacowana.
Specyfika współwłasności ułamkowej sprawia, iż prawo to postrzegane jest na rynku, jako mniej
wartościowe niż własność. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróżnieniu od łącznej każdy ze
współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział
taki może być zbyty, obciążony i wydzierżawiony. Nabywca takiego udziału zajmuje wówczas miejsce
dotychczasowego współwłaściciela. Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza
wielkość i granice jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycje w stosunkach
wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma
wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć również,
że z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale też obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej
właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy
współwłaścicieli będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości.
Niepodzielność prawa oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi jedną
integralną całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do
2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są
dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 17
określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje
w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych
nieruchomości wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np.
ogródki przydomowe do wyłącznego użytku.
Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności,
gdyż nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest
tylko przejawem porozumienia właścicieli, co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli
takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować,
jednak nie może nim w pełnym zakresie rozporządzać. Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia
zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być zmienione. W związku z tym prawo
współwłasności często wiąże się z konfliktami na różnych płaszczyznach.
Prawo do udziału oznacza, że zarządzanie nieruchomością dla udziałowca jest trudniejsze. Stąd przy
szacowaniu wartości rynkowej stosuje się współczynniki korygujące. O tej kwestii wielokrotnie wypowiadały
się zarówno Wojewódzkie jak i Naczelny Sąd Administracyjny (np. wyrok NSA z 27 maja 1998 roku sygn. I
SA/Lu 527/97).
Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności do określenia wysokości
ułamkowego udziału w wysokości 1/2 części w przedmiotowej nieruchomości należącego do Piotra Nowaka
zastosowany zostanie współczynnik korygujący (WK) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i
współwłasności, uwzględniając wielkość udziału. Zatem wartość nieruchomości, jako podstawy do oszacowania
udziałów obliczono według wzoru:
Wu = WRN x 0,98
Wu = 85 478,52 zł x 0,98
Wu = 83 768,95 zł
Stosownie do art. 1009 kpc, w razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości opisowi
i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy
oszacowania całej nieruchomości.
WU 1/2 = WU x 1/2
WU 1/2 = 83 768,95 zł x 1/2
WU 1/2 = 41 884,47 zł
Wartość rynkowa udziału w wysokości 1/2 części należącego do Piotra Nowaka w spółdzielczym
własnościowym prawie do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach, przy ulicy Trębackiej 9 określona na
dzień 14 grudnia 2017 roku, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, dla potrzeb
sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi:
42 000 zł
słownie: czterdzieści dwa tysiące złotych
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 18
9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW
1. Takie cechy różnicujące jak wiek budynku, rodzaj budynku, forma władania, układ funkcjonalny,
powierzchnia lokalu zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym
napisano w pkt. 6.2, powyżej.
2. W świetle analizowanych transakcji porównawczych dobranych pod kątem przedmiotu wyceny, otrzymana
w niniejszym operacie wartość rynkowa w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do
nieruchomości.
3. Przy wycenie udziału w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18
położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej 9 do porównań przyjęto transakcje obrotu spółdzielczymi
własnościowymi prawami i prawami własności do lokali z południowo – zachodniej części miasta
Pabianic, których stan prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dane o transakcjach zostały
przyjęte na podstawie aktów notarialnych.
4. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach, przy
ulicy Trębackiej 9, ustalona na dzień 14 grudnia 2017 roku podejściem porównawczym, metodą
korygowania ceny średniej dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnego
tysiąca złotych wynosi:
85 000 zł słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych
5. Wartość rynkowa udziału w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18
położonego w Pabianicach, przy ulicy Trębackiej 9, ustalona na dzień 14 grudnia 2017 roku podejściem
porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w
zaokrągleniu do pełnego tysiąca złotych wynosi:
42 000 zł słownie: czterdzieści dwa tysiące złotych
6. Otrzymana w procesie wyceny wartość rynkowa, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku
nieruchomości i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości porównywalnych z porównywalnej
lokalizacji z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości.
7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości
określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku.
10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem
oszacowania.
2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny – opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych – do dobrowolnego stosowania.
3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa jest oszacowana na dzień 14 grudnia
2017 roku.
4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy
zaokrągleń.
5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 09 listopada i 18 grudnia 2017 roku, wtedy
także autor dokonał wizji lokalnej budynku i lokalu, w którym znajduje się przedmiot wyceny.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 19
6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było
stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości.
7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami
żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości.
8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach
wieczystych.
9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów,
niż cel, dla którego została sporządzona.
10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy
majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis nr SRM 0004311; SRM
0004310.
11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w
procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub
w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy.
12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości.
13. Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie)
oraz załączniki.
Podpis wyceniającego
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 20
Dokumentacja fotograficzna:
Zdjęcia 1-6: Budynek z przedmiotowym lokalem (zdjęcia z 18 grudnia 2017 roku), oraz otoczenie.
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9
KMP 62/12 21
Zdjęcia 7-11: Wnętrzne lokalu – zdjęcia z dnia 09 listopada 2017 roku.