Visión de largo plazo del Sector Vivienda y su Financiación
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“Visión de Largo Plazo del Sector Vivienda y su Financiación”
Agenda
2.2. Colombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007Colombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007
3.3. Principales Retos SectorialesPrincipales Retos Sectoriales
1.1. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)
4.4. RecomendacionesRecomendaciones
Agenda
2.2. Colombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007Colombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007
3.3. Principales Retos SectorialesPrincipales Retos Sectoriales
1.1. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)
4.4. RecomendacionesRecomendaciones
100%3.862.079
(241)
95%3.685.845
(230)
42%1.535.181
(96)
Vivienda formal
80%1.226.751
(77)
Créditos hipotecarios
Construcción de vivienda
Formación de hogares
Fuente: DNP, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.
Un resumen de los últimos 17 años, 1991 a 2007 (Urbano):
¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo?
La vivienda informal es muy alta (58%) y la oferta de crédito de vivienda es insuficiente. Por cada vivienda formal y por cada crédito se conformaron 2.5 y 3.1 hogares, respectivamente
Oferta Total de Vivienda vs. Número de Créditos Hipotecarios Unidades
Fuente: DNP, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.
Antes del año 2000 hubo más créditos hipotecarios que oferta de vivienda formal. Después del mismo, los créditos sólo representaron 48%.
137,028
163,362
129,656
90,523
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,00091
-IV92
-III
93-II
94-I
94-IV
95-II
I96
-II97
-I97
-IV98
-III
99-II
00-I
00-IV
01-II
I02
-II03
-I03
-IV04
-III
05-II
06-I
06-IV
07-II
I
Oferta formal de ViviendaNúmero de Créditos
Créditos/OFerta=115% Créditos/OFerta=48%
¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo?
3.8 3.7
3.3
2.1
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
Número de Créditospor mil habitantes
Oferta de Viviendapor mil habitantes
Iniciaciones de Vivienda vs. Número de Créditos Hipotecarios (Por mil habitantes)
Fuente: DNP, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.
El mayor auge de la historia sigue siendo 1993 con 3.8 viviendas iniciadas por cada mil habitantes. El crédito está muy rezagado frente a las vivienda y frente a su pasado
¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo?
Relación deuda hipotecaria y cartera total sobre PIB, 1994-2007
Fuente: Superfinanciera, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.
La cartera total y la hipotecaria presentaron el mismo comportamiento hasta el 2003. Luego, el comportamiento de las dos carteras fue inverso.
46.9%
41.0%
11.4%
4.6%
3.0%
5.0%
7.0%
9.0%
11.0%
13.0%
15.0%
17.0%
19.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
40.0%
45.0%di
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96
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02
mar
-03
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03
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jun-
05
mar
-06
dic-
06
sep-
07
Cartera Hipotecaria/PIB
Cartera Total/PIB
¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo?
Participación en Cartera Total por Modalidad de Crédito (%)
Fuente: Superfinanciera, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.
A partir del año 2000, la cartera de consumo ha aumentado considerablemente (se duplicó), mientras que la hipotecaria ha tenido un comportamiento inverso.
50.5%56.8%
29.6%24.1%
31.4%
20.9%
13.6%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%De
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Sep-
95
Jun-
96
Mar
-97
Dec-
97
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98
Jun-
99
Mar
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Dec-
00
Sep-
01
Jun-
02
Mar
-03
Dec-
03
Sep-
04
Jun-
05
Mar
-06
Dec-
06
Sep-
07
Jun-
08
Comercial
Hipotecaria
Consumo
¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo?
38.8%
18.5%
12.0%
17.0%
22.0%
27.0%
32.0%
37.0%
42.0%
Jan
-96
Sep
-96
May
-97
Jan
-98
Sep
-98
May
-99
Jan
-00
Sep
-00
May
-01
Jan
-02
Sep
-02
May
-03
Jan
-04
Sep
-04
May
-05
Jan
-06
Sep
-06
May
-07
Jan
-08
Sep
-08
Promedio:34.8%
Promedio:17.8%
Promedio:34.8%
Promedio:17.8%
Tasas de Interés para Adquisición de Vivienda
Tasa de Interés Nominal
Fuente: Superfinanciera. Elaboración Economía Urbana Ltda.
25.1%
10.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
Jan
-96
Sep
-96
May
-97
Jan
-98
Sep
-98
May
-99
Jan
-00
Sep
-00
May
-01
Jan
-02
Sep
-02
May
-03
Jan
-04
Sep
-04
May
-05
Jan
-06
Sep
-06
May
-07
Jan
-08
Sep
-08
Promedio:10.6%
Promedio:15.1%
Las tasas de interés han disminuido sustancialmente a partir del 2000
¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo?
Tasa de Interés Real
Agenda
2.2. ColombiaColombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007en el Contexto Internacional, 1998 - 2007
3.3. Principales Retos SectorialesPrincipales Retos Sectoriales
1.1. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)
4.4. RecomendacionesRecomendaciones
554 433 409 225
ColombiaEuropaEspaña Ex-Comunistas
Stock de Vivienda por mil Habitantes
Fuente: European Mortgage Federation, DANE, Superfinanciera. Elaboración Economía Urbana Ltda.
El stock de vivienda por mil habitantes en Colombia es muy inferior al observado en el mundo desarrollado
Colombia en el contexto internacional
Relación Deuda Hipotecaria a PIB
Fuente: European Mortgage Federation, DANE, Superfinanciera. Elaboración Economía Urbana Ltda.
Europa en su conjunto ha presentado una fuerte profundización del sistema financiero en el sector hipotecario, incluyendo los países ex-comunistas
11.1
4.3
28.0
53.7
23.9
61.6
2.0
21.8
0
10
20
30
40
50
60
70
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
ColombiaEx Comunistas
Europa
España
Colombia en el contexto internacional
Unidades iniciadas por mil habitantes:
Fuente: European Mortgage Federation, DANE, DNP. Elaboración Economía Urbana Ltda.
Al igual que con las variables anteriores, el desempeño de Colombia es muy inferior al de los países europeos.
4.3
7.2
1.43.7
10.3
13.7
3.0
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
16.0
18.0
20.0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Colombia
Ex Comunistas
Europa
España
Colombia en el contexto internacional
Número de créditos para vivienda por mil habitantes:
Fuente: European Mortgage Federation, DANE, DNP. Elaboración Economía Urbana Ltda.
En Colombia se registraron 2.1 créditos por mil habitantes en 2007, frente a 18.6 de España en el mismo año.
13.915.2
2.6 2.1
20.0 18.6
0
5
10
15
20
25
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Colombia
Europa
España
Colombia en el contexto internacional
1,45%1,40% 1,40%
1,30%
1,20%
1,10% 1,10%1,04%
1,00%
0,90%
0,80%
0,70%
0,60%
0,30%
0,00%
0,20%
0,40%
0,60%
0,80%
1,00%
1,20%
1,40%
1,60%E
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Suecia
Austr
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Fin
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Chile
Venezuela
Bélg
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mania
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Hola
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Rein
o U
nid
o
Colo
mbia
*
Gasto público en vivienda, % del PIB (2005):
Colombia en el contexto internacional
El gasto público en vivienda del mundo desarrollado es sensiblemente superior al de Colombia, como proporción del PIB
Agenda
2.2. Colombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007Colombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007
3.3. Principales Retos SectorialesPrincipales Retos Sectoriales
1.1. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)
4.4. RecomendacionesRecomendaciones
8.0%
20.5%
11.6%
3.4%
24.6%
4.0%0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
5.0%
7.0%
9.0%
11.0%
13.0%
15.0%
17.0%
19.0%
21.0%
23.0%
Dec
-94
Aug
-95
Apr-
96De
c-9
6Au
g-9
7Ap
r-98
Dec
-98
Aug
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c-0
0Au
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1Ap
r-02
Dec
-02
Aug
-03
Apr-
04De
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4Au
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5Ap
r-06
Dec
-06
Aug
-07
Apr-
08
Tasa desempleo
Cartera hipo. vencida
Correlación: 0.82 Correlación: 0.74 Correlación: 0.9
1. Cuidar la calidad de la cartera hipotecarias:
Fuente: Superfinanciera, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.
La tasa de desempleo y la cartera hipotecaria vencida presentan una alta correlación.
Principales Retos Sectoriales
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
2.0 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2
LN Tasa de Desempleo
LN Ca
rtera
Hip
otec
aria
Venc
ida Correlación: 0.87
Cartera vencida Vs. Tasa de desempleo
2. Distribución de la deuda hipotecaria en Colombia - 2006
La distribución de la deuda hipotecaria en Colombia es muy inequitativa.
58,2%
Quintil 5Quintil 4Quintil 3Quintil 2Quintil 1
20,2%13,4%4,9%3,3%
Fuente: ECH 2006, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.
Pobres Ricos
Principales Retos Sectoriales
Gini = 0.43
1997
Fuente: Encuestas de Hogares 1997, 2006, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.
2006
Gini = 0.53
La distribución del crédito hipotecario ha empeorado en los últimos diez años
Principales Retos Sectoriales
2. Distribución de la deuda hipotecaria en Colombia - 2006
15% 8% Quintil 1 y 2
Fuente: Encuestas de Hogares 1996-2006. Elaboración Economía Urbana Ltda.
Ingresos del Hogar
Edad del Jefe del Hogar
Educación del Jefe del Hogar
Jefe de Familia Hombre
Tamaño del Hogar
Precios de Vivienda
Tasa de Interés
Formalidad del Hogar
Topes Tasa de Interés
+
+
+
+
+
+
-
-
Número de Observaciones 21,772,824
LR chi2(10) = 3501145,84Prob > chi2 = 0,0000Pseudo R2 = 0,1652
+
3. Flexibilizar las tasas de interés aplicables
Principales Retos Sectoriales
*
Determinantes de pertenecer al grupo de hogares con crédito hipotecario:
Agenda
2.2. Colombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007Colombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007
3.3. Principales Retos SectorialesPrincipales Retos Sectoriales
1.1. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)
4.4. RecomendacionesRecomendaciones
El país requiere definir una meta ambiciosa en términos de producción de vivienda al año. 6 unidades por cada mil habitantes es una meta razonable (aprox. 265.000 unidades año), con lo cual: (i) se equilibra la producción formal de vivienda y la formación anual de hogares; (ii) se reduce o elimina la conformación de asentamientos informales en las ciudades del país; y, (iii) se multiplica por 2.3 la producción formal de VIS en el país, toda vez que las 100.000 unidades adicionales sólo tendría demanda en dicho mercado.
Y ¿qué hacer?
Deben definirse mecanismos que permitan una óptima financiación por el lado de la demanda (hogares). De esta forma, deben considerarse mecanismos presupuestales e incentivos que permitan la oferta de: (i) una mayor cantidad de subsidios; (ii) una mayor profundización del sector financiero del país en el sector; y, (iii) una mayor articulación del SFV y del crédito hipotecario.
En cuanto a subsidios (directos e indirectos) debe incrementarse el Gasto Público a 1% del PIB tal como es la media de los países estudiados. Los subsidios directos deben financiar entre el 40% y 50% del mercado de VIS del país, supuesto bajo el cual tendría que tenerse un presupuesto de SFV de entre 2 y 2.5 billones para financiar cerca de 185 mil unidades VIS al año .
Recomendaciones
El presupuesto adicional (aprox. 1.5) financiaría las exenciones vigentes (entre 0.5 y 0.6 billones) y grandes operaciones urbanas tipo proyectos estratégicos de Renovación Urbana en las principales ciudades del país, más un nuevo subsidio que se describe a continuación.
Por último, en cuanto al sistema de financiación de vivienda, además de seguir incentivando un mayor vínculo con el mercado de capitales y procurando un menor riesgo jurídico en su actividad, el principal reto seguirá siendo ampliar la cobertura en hogares de bajos ingresos e informales.
Para tal fin se propone: (i) implementar decididamente esquemas de ahorro programado de largo plazo, que permita que estos hogares acumulen recursos para el pago de la cuota inicial y los habilite para ser sujetos de crédito; (ii) eliminar los topes a las tasas de interés ya que raciona el crédito dirigido dichos hogares; y, (iii) Crear un subsidio al otorgamiento de crédito a informales, de forma tal que compense el extra-costo de estudio y de administración de la cartera originada en dicha población.
Recomendaciones
63
55
7368
3542
2631
1 21 2 1 10
10
20
30
40
50
60
70
80
Total (980) Bogotá (555) Medellín (200) Cali (225)
Recursos Propios Crédito Subsidio Otros Medios
6255
7468
3743
2531
1 2 1 10
10
20
30
40
50
60
70
80
Total (1000) Bogotá (600) Medellín (200) Cali (200)
Recursos Propios Crédito Subsidio
Recursos para adquirir su vivienda. Base precio total vivienda
Año 2006Valor Total Muestra : 88.077 millones de pesos
Año 2007Valor Total Muestra: 98.775 millones de pesos
Fuente: Galería Inmobiliaria Ltda.
La forma de financiación más utilizada son los recursos propios. La proporción de recursos provenientes de créditos hipotecarios es muy baja, particularmente en Medellín, donde sólo 25% lo hacía por este medio en el año 2007.
43 36
6554
5155
3545
6 8 1
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Total (448) Bogotá (337) Medellín (25) Cali (86)
Recursos Propios Crédito Subsidio
4430
5868
4858
3630
8 12 6 2
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Total (477) Bogotá (300) Medellín (78) Cali (99)
Recursos Propios Crédito Subsidio
Recursos por medio de los cuales adquirió la vivienda.
Año 2006. Compradores de 0 a 59 millones
Año 2007.Compradores de 0 a 63 millones
Fuente: Galería Inmobiliaria Ltda.
En el año 2007, los recursos obtenidos por medio de crédito por parte de los compradores de VIS fueron el 48% del total. Además, se observa que la proporción de los subsidios es aún muy baja
Recursos por medio de los cuales adquirió la vivienda.
Año 2006. Compradores mayor a 59 millones
Año 2007.Compradores mayor a 63 millones
68 6275 72
32 3825 28
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Total (532) Bogotá (219) Medellín (174) Cali (139)
Recursos Propios Crédito
66 6176
68
34 3924
32
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Total (523) Bogotá (300) Medellín (122) Cali (101)
Recursos Propios Crédito
Fuente: Galería Inmobiliaria Ltda.
Para el caso de los compradores de vivienda no VIS, la proporción de recursos propios es más alta que la utilizada por los compradores VIS (68% frente a 43% para 2006). Se evidencia la baja utilización del recurso del crédito.
Porcentaje de Crédito en UVR o Pesos con base en el Crédito Total Solicitado.
Año 2006. Año 2007.
22
36
16
6057
61
0
10
20
30
40
50
60
70
Total 0-63 millones Más de 63 millones
Porcentaje crédito en UVR/total Porcentaje crédito en pesos/total
17
37
10
76
59
82
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
Total 0-63 millones Más de 63 millones
Porcentaje crédito en UVR/total Porcentaje crédito en pesos/total
Fuente: Galería Inmobiliaria Ltda.
Es notoria la mayor participación del crédito en UVR para los créditos VIS que para los créditos no VIS. Es decir, la mayoría de los créditos para no VIS se acordaron a tasas fijas (82% en 2007).