Financiación de Vivienda y Crecimiento Económico

Britt Gwinner, CFALead Housing Finance Specialist, FPDSN

19 de junio, 2008

3

La carencia de la oferta de vivienda asequible

Los mercados emergentes generalmente no entregan de manera adecuada vivienda a costos bajos para hogares de ingresos moderados y bajos

En América Latina del 60% al 80% de la población no está bancarizada, la producción de vivienda se queda atrás de la formación de hogares nuevos.

En México el déficit habitacional ha sido de 4.2 miliones de unidades, en Colombia de 2.4 miliones.

Urbanización: 50% de los pobres del mundo vivirán en areas urbanas para el 2035 (Ravaillon, 2001).Las ciudades son construidas en la manera en que son

financiadas Los asentamientos informales, la construción progresiva y los

tugurios son soluciones racionales de las quiebras de mercados.

4

Hipotecas y tugurios: Asia y América Latina

Los sistemas que financian la vivienda popular permiten la reducción de barrios mal construidos

5

Finanzas y crecimiento económico

El desarrollo de mercados financieros aumenta el crecimiento económico por dos vías: 1) tasas del interés del capital más altas; 2) más ahorros.

La eliminación de limitaciones en el mercado hipotecario puede aumentar el ahorro y, por consiguiente, el crecimiento.

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Deuda hipotecaria como porcentaje del PIB en países escogidos

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60-100%

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Al que madruga, Dios le ayuda

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Fuente: Duebel (2008)

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Mercados de deuda hipotecaria y niveles de ingresos - mundo

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Deuda hipotecaria y niveles de ingresos - mercados emergentes

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Financiamiento habitacional y crecimiento

El crecimiento económico produce créditos y construcción Los créditos y la construcción producen inversión y

crecimiento: En los mercados emergentes, el financiamiento habitacional

está relacionado con construcción nueva y, por consiguiente, con inversión fija.

En mercados desarrollados, el financiamiento habitacional está más relacionado con el intercambio de vivienda usada y con ciclos económicos: En los EEUU, hay 7 millones de créditos nuevos cada año, 6

millones de los cuales son para viviendas usadas. En economías desarrolladas, la finca raíz junto con los

servicios financieros cuentan para el PIB entre 2 y 4%. En los EEUU, 8 de los 10 recesiones desde 1949 eran

precedidas por disminuciones en la inversión residencial.

11

Trayectorias hipotecarias/PIB 1980-2006

En mercados emergentes, cada duplicación de ingreso por persona produce un crecimiento de 5% en el tamaño del sistema de financiamiento habitacional.

12

Hipotecas e inversión fija

En la fase inicial del desarrollo, los mercados de hipotecas pueden añadir 0.5% de inversión fija como porcentaje del PIB para cada 1% de incremento en tamaño del mercado

Fuente: Duebel (2008)

13

Hipotecas y construcción

En promedio, un aumento de 5% en hipotecas trae un incre-mento de 0.6% en construc-ción.

14

Argentina – multiplicador de construcción

Además de la demanda directa, cada peso produce otro 0.8 peso en demanda indirecta.

15

Hipotecas y consumo

Factores de apoyo: Crecimiento Migración Urbanización Renovación Cohabitación

/división de hogares

La repetición de la crisis subprime no es probable en los mercados emergentes.

16

Costos de vivenda y salarios

Reformas en mercado de tierra

Crédito para la construcción asequible

Enefoque de los desarolladores en segmentos medios y bajos: Las crisis frecuentemente se

relacionan con sobre construcción en segmentos altos

México y Malasia se enfocan a ingresos medios y bajos con estímulo público

Thailandia (y Brazil venidero) - soluciones del mercado

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2

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14

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Middle income housing

Economic housing

Social housing

México – precio de vivienda/salario mínimo

La Crisis Subprime

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Precios de vivienda y otorgamientos de créditos

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1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

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Precios de vivienda (eje izquierda)

Otorgamientos de hipotecas (eje derecha)

Subprime

FHA/VA

Sources: S&P Case-Shiller, Inside Mortgage Finance

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Seguros crediticios pierden participación del mercado durante el auge, ganan durante la caída

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GSE Purchases

Public MI Private MISubprime MBS ($2 billion 1Q08)

Source: Inside Mortgage Finance

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Comportamiento de créditos FHA mejor que los subprime

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All Prime Subprime ARM All Subprime FHA ARM All FHASource: Mortgage Bankers of America

Subprime ARM

All FHAFHA ARM

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El sistema de EEUU entrega mucho a muchos

Antes del subprime, los prestamistas en los EEUU alcanzaban a la gran mayoría de hogares que podían pagar una hipoteca.

En 2000, sólo 1.1% de viviendas carecía de conecciones a servicios urbanos, aunque 15.3% de hogares vivía en la pobreza.

La tasa de bancarización era de un 90% de hogares Cerca del 40% de hipotecas no aseguradas eran

otorgadas a hogares que ganaban menos que el ingreso mediano, y sin subsidio.

El 64% de créditos respaldados por FHA para hogares ganaba menos que el mediano

Unas 1.38 millones de dueños nuevos gracias al subprime, 1.8% del total, pero la sostenabilidad es dudable: unas 2.2 miliones de ejecuciones predichas.

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Conclusiones subprime (1)

Los desafios de los mercados emergentes: aumentar el acceso a la financación de la vivienda para hogares de ingresos medios y bajos mientras se mantienen estandares fuertes para la gestión de riesgo crediticio.

Las políticas de vivienda para hogares de ingresos medios y bajos no deberían ser demasiado orientadas hacia la posesión de vivienda.

Mantener estandares para precios basados en análisis de riesgo, otorgamiento de créditos, y retención de reservas durante todo el ciclo del mercado de la finca raíz.

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Conclusiones subprime (2)

La securitización es una herramienta importante pero la implementación y los incentivos deben ser bien monitoreados: Adecuación a las divulgaciones sobre las emisiones Retención de bonos subordinados por los emisores (Colombia,

México) El papel de los calificadores persistirá como

asunto en todos los mercados: compensación, independencia, credibilidad Deben estar sujetos a las reglas de divulgación, las

calificaciones no solicitadas deben ser prohibidas, hay que considerar modelos alternativos de compensación.

Las fuentes de fondeo de prestamistas deben ser diversificadas.

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Contacts

FPDSN’s Housing Finance Group

Loic Chiquier lchiquier@worldbank.orgOlivier Hassler ohassler@worldbank.orgBritt Gwinner wgwinner@worldbank.orgClaude Taffin ctaffin@worldbank.orgSimon Walley swalley@worldbank.orgAshna Mathema amathema@worldbank.org

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Fuentes

Duebel, Hans-Joachim 2007. “Does Housing Finance Promote Economic and Social Development?”, International Finance Corporation

Li, Xiaoowei 2001. “Mortgage Market Development, Savings and Growth, IMF Working Paper WP/01/36

Leamer, Edward E. 2007. “Housing is the Business Cycle”, National Bureau of Economic Research Working Paper 13428

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