Vastgoedrapportage Twente 2011

voorwoord

Krimp = samen groeien

Kansen in Krimp. Ik kan hier heel kort over zijn.

Krimp is samen groeien. Krimp daagt ons uit om

samen te werken om de regio Twente concurrerend

neer te zetten. Dat betekent dat elk ‘stukje vastgoed’,

of dit nu een woning is of een kantoorpand, echt raak

moet zijn.

Ik wil de vastgoedorganisaties uitdagen om in een

teruglopende markt een gezamenlijk panorama te

vinden op de vastgoedportefeuille in Twente. En

dan doet de provincie mee! Want in een gezamenlijk

beeld krijgen alle ‘stukjes vastgoed’ - ofwel de lokale

initiatieven - betekenis en weet de gebruiker zich

echt betrokken.

Een sprekend voorbeeld is de Expeditie 2040 in

Twente. Een initiatief van een groot aantal Twentse

gemeente- en corporatiebestuurders om een

gezamenlijk panorama op Twente te vinden. Een

panorama met gezag. De provincie doet natuurlijk

mee, omdat in de regio bestuurders de handen

ineenslaan en samen die zaken willen ontwikkelen

die nu moeten gebeuren, in reactie op een krimpende

markt.

Komen tot een gezamenlijk panorama vraagt

partnerschap en het terugbrengen van de menselijke

maat in ruimtelijke ontwikkelingen. Voor de

vastgoedmarkt is dat in mijn ogen onmisbaar.

Wat is de behoefte van inwoners en ondernemers?

Hebben we het over hetzelfde als we de behoefte

identificeren? En is er voldoende match, nu én in

de nabije toekomst? De Vastgoedrapportage Twente

zie ik als een belangrijk hulpmiddel bij het vinden

van een gezamenlijk panorama. Eén die de regio

concurrerend neerzet ten opzichte van andere regio’s

in Nederland. Als een regio met unieke kwaliteiten.

Ik zou willen dat in deze krimpende markt de

concurrentie binnen de regio onmiddellijk wordt

gestopt. Maar een krachtige concurrerende regio

met unieke kwaliteiten stimuleer ik. Als het gaat

om vastgoed en innovatie in Twente liggen er

gouden kansen! Kansen pakken, samenwerken in

de regionale economie, de ruimtelijke kwaliteit, de

sociale kwaliteit en het leefklimaat, dat is de Kracht

van Overijssel*.

Bert Boerman

Gedeputeerde Ruimtelijke Ordening,

Water en Jeugdzorg.

*Zie www.overijssel.nl/Hoofdlijnenakkoord 2011-2015 “De Kracht van Overijssel”

1

Vastgoedrapportage Twente 2011

2

3inhoud

01 Voorwoord

03 Inhoud

04 Samenvatting

09 Inleiding

10 Wonen

24 Kantoren

34 Winkelruimten

42 Bedrijfsruimten

48 Bedrijventerreinen

58 Infrastructuur

64 Sociaal-economischeontwikkelingen

70 Begrippen

72 Onderzoeksverantwoording

73 Colofon


4De Vastgoedrapportage Twente laat dit jaar een

duidelijk beeld zien. In de meeste sectoren is een

dalende lijn waarneembaar of blijven de cijfers stabiel.

De kredietcrisis heeft haar sporen zeker nagelaten

in de vastgoedmarkt. We zien een wisselvallig

beeld in de cijfers. In sommige deelmarkten stijgt

het aantal opnames, maar daarentegen stijgt het

aanbod ook. Waar 2010 in de meeste sectoren een

duidelijk beeld liet zien, is het beeld in de eerste helft

van 2011 wisselvallig. Sommige deelmarkten laten

positieve cijfers zien, andere ook weer negatieve. De

belangrijkste feiten uit de Vastgoedrapportage Twente

2011 op een rij.

Wonen

De gemiddelde koopsom

van alle in Nederland

verkochte woningen is

in het eerste halfjaar van

2011 licht gestegen tot

e 240.813,-, ten opzichte

van het eerste halfjaar van

2010 een stijging van 1,0%.

In vergelijking met het hele

jaar 2010 is de koopsom ook

licht gestegen (e 239.476,-).

In het eerste halfjaar van 2011 bedroeg de gemiddelde

koopsom voor een woning in Twente e 208.971,-,

een daling van 0,9% vergeleken met een jaar eerder

(e 210.804,-). Twente laat in vergelijking met

Nederland een daling zien.

In Twente staan in totaal 7.984 woningen te koop.

De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van

2011 bedroeg 125 dagen, een stijging van 23 dagen

vergeleken met de verkooptijd op 1 juli 2010. Tot 1 juli

zijn er 1.583 woningen verkocht en ingeschreven bij

het Kadaster; in de eerste helft van 2010 waren dat er

1.913.

5samenvatting

Kantoren

Op 1 juli 2011 heeft de

regio Twente een aanbod

aan kantoorruimte van

199.600 m², vergeleken

met het aanbod op 1 juli

2010 is dit een lichte

daling van 2,2%.

Het opnamecijfer voor

2010 in Twente komt

17,2% hoger uit dan

het voorgaande jaar en

bedraagt 65.400 m². Dit is boven het niveau van 2007,

maar nog fors onder het niveau van 2008 (88.400 m²),

dat echter een uitzonderlijk goed jaar was in de

kantorenmarkt in Twente. In de eerste helft van 2011 is

28.600 m² opgenomen, 33,5% minder dan in dezelfde

periode vorig jaar, toen er 43.000 m² werd opgenomen.

In de gemeente Enschede is op dit moment het grootste

aantal vierkante meters opgenomen, maar er is niet

veel verschil met de gemeenten Hengelo en Almelo.

De kantorenmarktratio bedraagt voor het jaar

2010 30,6%, een stijging van 4,0% in vergelijking

met een jaar eerder. Voor het eerste halfjaar is de

kantorenmarktratio 14,3%.

De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in

2010 e 122,- per m² per jaar; dit is stabiel vergeleken

met een jaar geleden toen de gemiddelde huurprijs

e 121,- per m² bedroeg. De hoogste huurprijzen worden

op dit moment gerealiseerd in Enschede en Almelo.

Voor bestaande bouw variëren de prijzen in 2010

tussen e 105,- en e 130,- voor luxe kantoorruimte en

tussen e 75,- en e 95,- per m² voor minder courante

kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd in 2010 tussen

e 120,- en e 140,- per m² betaald; de prijs voor

nieuwbouw is daarmee licht gedaald in Twente.

In de eerste 6 maanden van 2011 bedroeg de gemiddelde

gerealiseerde huurprijs e 129,-, een stijging van 2,4%

ten opzichte van een jaar geleden (e 126,- per m²). Voor

nieuwbouw werd halverwege 2011 gemiddeld e 150,-

per m² gerealiseerd. De huurprijzen blijven nog steeds

intact, wel zien we in deze markt dat verhuurders erg

genegen zijn om incentives weg te geven.

Winkelruimten

De winkelmarkt in

Twente laat nog steeds

een duidelijk negatief

beeld zien, wat vooral in

het aanbod zichtbaar is.

Vorig jaar werd in heel

Twente 101.300 m²

aangeboden; op de

peildatum 1 juli 2011 is

het aanbod gestegen naar

123.600 m², vergeleken

met het aanbod op 1 juli 2010 een forse stijging van

22,0%. Dit komt mede doordat er in de diverse steden

in Twente een aantal grote winkelruimten aan het

aanbod zijn toegevoegd. Op 1 juli 2011 werd in de vier

grote Twentse steden circa 82.100 m² winkelruimte

aangeboden verdeeld over 225 te koop of te huur

staande objecten met een gemiddelde unitgrootte van

365 m². De totale opname over 2010 is gestegen tot

53.500 m², 46,2% meer dan de opname in 2009

(36.600 m²). Dit is een forse stijging, desalniettemin

spreken we nog steeds over een verruiming van

de winkelmarkt. In het eerste halfjaar van 2011

zien we wel dat er weer een opnamestijging heeft

plaatsgevonden ten opzichte van 1 juli 2010, maar

nog lang niet tot het niveau van de jaren ervoor. In het

eerste halfjaar van 2011 werd 23.675 m² opgenomen,

een forse stijging van 22,7% ten opzcihte van dezelfde

periode het jaar ervoor. Er vinden net zoals in de

afgelopen jaren nog steeds weinig grote transacties

plaats.


6Bedrijfsruimten

De bedrijfsruimtemarkt

laat ook in Twente

een verruiming zien.

Vergeleken met 1 juli 2010

steeg het aanbod sterk met

24,2% tot 561.900 m² op

1 juli 2011. Het aanbod

bestaat uit 354 objecten

met een gemiddelde

grootte van 1.587 m².

Vorig jaar werden er

271 objecten aangeboden. Van het aantal objecten

dat te huur of te koop staat, is 9% nieuwbouw. De

vier grote steden zijn in totaal goed voor 381.400 m²,

een stijging van 13,5% in vergelijking met dezelfde

periode vorig jaar.

In 2010 is in Twente in totaal 160.100 m² opgenomen,

een stijging van 24,8% ten opzichte van 2009. Dit komt

vooral doordat 2009 een erg slecht jaar was waarin

bedrijven zich veelal terughoudend hebben opgesteld.

Er zijn in 2010 in totaal 159 transacties verricht met

een gemiddelde grootte van 1.007 m². In de eerste

6 maanden van 2011 waren er 104 transacties, samen

goed voor 152.600 m², een forse stijging van 94,9%

ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De

bedrijfsruimtemarkt laat wel een negatief beeld zien.

Er komt veel meer aanbod bij dan dat er opnames

plaatsvinden.

De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten in

Twente is in 2010 licht gestegen tot gemiddeld

e 42,- per m². In de eerste 6 maanden van 2011 is

het huurprijsniveau gestegen naar e 43,- per m². De

huurprijzen blijven in de huidige markt nog redelijk

in stand. Wel worden er meer huurvrije perioden en

overige incentives weggegeven.

Bedrijventerreinen

In 2010 is er in Twente

21,4 hectare grond

uitgegeven, vergeleken

met het jaar ervoor

een forse stijging van

71,5%. De grondprijs

van de direct uitgeefbare

terreinen van de drie

grootste steden (Almelo,

Hengelo en Enschede)

varieert van e 65,- tot

e 175,- per m² en op sommige locaties wordt in de

regio al e 250,- per m² betaald. Op toplocaties in

Twente wordt zelfs al e 400,- per m² betaald. Op

’t Oosterveld en de Westermaat in Hengelo, Op de

Brouwerij en Zuiderval-Kotmansplaats/Kotmanpark

in Enschede en Buren-De Veldkamp in Borne zijn een

paar van die locaties. De Oldenzaalse grond varieert

van e 125,- per m² tot maximaal e 135,- per m². De

overige gemeenten in Twente hanteren grondprijzen

variërend van e 67,- per m² tot e 130,- per m².

De 14 gemeenten hebben samen circa 228 hectare

bedrijventerrein direct voor uitgifte beschikbaar. De

gemeenten Enschede, Hengelo en Almelo hebben

traditiegetrouw de meeste grond in de verkoop.

In Twente is bij de gemeenten op termijn circa

414 hectare aan uitgeefbare grond aanwezig. Ook is

er circa 100 hectare op termijn uitgeefbare grond bij

particulieren in bezit.

7Infrastructuur

De Rijksweg A1 is voor

Nederland een van de

belangrijkste hoofdwegen,

economisch gezien

zelfs de belangrijkste

van Nederland. In

het bijzonder is de

weg van belang voor

Twente vanwege de

verbinding met de

Randstad (onder andere

Schiphol en Rotterdam). De A1 is ook de internationale

hoofdtransportas tussen Nederland en de rest van

Europa (vooral Duitsland, Scandinavië en de nieuwe

Oost-Europese EU-landen).

Het is van groot belang dat de weg als transportas

zijn functie in de toekomst goed kan vervullen. Het

vrachtverkeer is de laatste jaren sterk gegroeid. Steeds

vaker wordt de rechterrijstrook op de A1 ingenomen

door vrachtverkeer. Dit veroorzaakt dat het goed

functioneren van de snelweg in gevaar komt. Op

termijn moet de A1 2 keer 3 rijstroken krijgen. De

A1 tussen Apeldoorn (knooppunt Beekbergen) en

knooppunt Azelo in Twente krijgt haar langverwachte

capaciteitsuitbreiding. Tot dusverre was de A1

nog niet in de planning van het Rijk opgenomen.

Door een bijdrage van de regionale partners van

25% van de aanlegkosten is het Rijk bereid de A1

in haar meerjarenprogramma voor 2020-2028 op te

nemen. Het rijksgeld komt vanaf 2021 beschikbaar.

De regionale middelen van de provincies Overijssel

en Gelderland en Regio Twente worden gebruikt om

de capaciteitsuitbreiding van de A1 te versnellen,

waardoor omstreeks 2016 met het werk kan worden

gestart. Ondanks een aantal kortetermijnmaatregelen

neemt de verkeersdruk op de A1, mede door het

grote aanbod van vrachtverkeer, steeds meer toe. Rijk

en regionale partners hebben nu in een verkenning

gezamenlijk vastgesteld dat al voor 2020 dermate grote

knelpunten op de A1 ontstaan dat een structurele

capaciteitsuitbreiding van de A1 noodzakelijk is.

Daarbij gaat de voorkeur uit naar uitbreiding van

de capaciteit naar 2 keer 4 rijstroken tussen het

knooppunt Beekbergen en de aansluiting Deventer-

Oost (incl. de brug over de IJssel) en een uitbreiding

naar 2 keer 3 rijstroken op het traject vanaf aansluiting

Deventer-Oost tot knooppunt Azelo.

Sociaal-Economische Ontwikkelingen

De veertien Twentse

gemeenten telden op

1 januari 2011 in totaal

625.366 inwoners,

vergeleken met een jaar

eerder een kleine groei

van 0,31%.

De Nederlandse economie

groeit dit jaar naar

verwachting met 2%,

voor 2012 wordt een

bbp-toename van 1,75% voorzien. De uitvoer blijft de

belangrijkste stuwende kracht, maar in tegenstelling

tot vorig jaar dragen de binnenlandse bestedingen in

de ramingsjaren per saldo ook bij aan de groei. Mede

onder invloed van de gestegen olieprijs loopt de

geraamde inflatie in 2011 op tot 2,25%.

In Twente is het ondernemersvertrouwen opmerkelijk

gestegen. Voor het eerst sinds twee jaar is de stemming

hier positiever dan in de rest van Nederland, waarmee

Twente tot de meest optimistische regio’s van

Nederland hoort.

Dinkelland krijgt als gemeente in Twente het sterkst

te maken met een krimpend inwoneraantal. Het

inwoneraantal krimpt hier de komende jaren tot 2040

met in totaal 3.195 mensen. De gemeente Hengelo heeft

daarin tegen een groei van 5.953 personen tot 2040.

Hengelo is de komende jaren de sterkst groeiende

gemeente in Twente.

samenvatting


8

HetbestuurvanstichtingVastgoedrapportageTwente:v.l.n.r.RaymondWolbers,PaulWolters,PieterSchut.

9inleiding

‘Kansen in Krimp’

Voor u ligt alweer de negende editie van de

Vastgoedrapportage Twente met dit jaar als actueel

thema ‘Kansen in Krimp’.

Er wordt de laatste tijd veel aandacht besteed aan de

veranderende bevolkingssamenstelling in onze regio.

Enerzijds zien we dat jongeren naar de grote steden

trekken en anderzijds zien we de vergrijzing van de

bevolking.

Vanaf 2025 zal Twente te maken krijgen met een

krimpend bevolkingsaantal. Dit vraagt om het tijdig

bijsturen van onze gemeentelijke expansiedrift

op het gebied van nieuwe bedrijventerreinen

en woonwijken. Zo zal er een nieuwe opgave in

architectuur, stedenbouw en landschapsinrichting

ontstaan. Dit zal naast nieuwe economische impulsen

ook ruimte bieden voor nieuwe samenwerkings- en

samenwoonvormen. Verdunning van de dichtheid

leidt in veel gevallen tot verbetering van de openbare

ruimte.

Voor het eerst wordt dit jaar in de Vastgoedrapportage

Twente de vraagzijde op het gebied van woningbouw

belicht. Met de medewerking van Nieuwbouw-

Nederland.nl wordt dieper ingegaan op de vraag

waar de woningmarkt nu daadwerkelijk behoefte

aan heeft. Dit is een absolute aanvulling van de

Vastgoedrapportage Twente waarmee we alle partijen

in de markt derhalve nóg beter kunnen informeren

over de huidige stand van zaken.

Wij hopen als bestuur dat deze rapportage een

positieve bijdrage levert aan het ontwikkelen van uw

vastgoedstrategie.

Tot slot willen wij alle Founders en Sponsors

bedanken voor hun steun bij de totstandkoming van

deze 9e editie van de Vastgoedrapportage Twente.

Bestuur Stichting Vastgoedrapportage Twente

Paul Wolters

IAA Architecten

Pieter Schut

KienhuisHoving Advocaten en Notarissen

Raymond Wolbers

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars


10

11wonen

BESTAANDE MARKT

Nationale woningmarkt

De gemiddelde koopsom van alle in Nederland

verkochte woningen is in het eerste halfjaar van 2011

licht gestegen tot e 240.813,-, ten opzichte van het

eerste halfjaar van 2010 een stijging van 1,0%. In

vergelijking met het hele jaar 2010 is de koopsom ook

licht gestegen (e 239.476,-). In het 2e kwartaal van 2011

zijn er landelijk 7,1% meer woningen verkocht ten

opzichte van het 1e kwartaal (22.726 woningen versus

21.216 woningen). In vergelijking met het 2e kwartaal

2010 blijkt dat er in Nederland 8,6% minder woningen

zijn verkocht. Ten aanzien van de prijsontwikkeling

kan opgemerkt worden dat er een lichte stijging is

ten opzichte van het voorgaande kwartaal, namelijk

0,7%. Hoekwoningen en tussenwoningen werden

minder verkocht (-2,8 en -3,4%), twee-onder-één-kap-

en vrijstaande woningen juist meer (2,2% en 1,7%).

Deze ontwikkeling is dan ook verantwoordelijk voor

de stijging van de gemiddelde koopsom over 2010.

Op het punt van de woningtransacties is het beeld per

provincie sterk wisselend. In Noord Holland werden

2,4% meer woningen verkocht, terwijl in Flevoland het

aantal ten opzichte van dezelfde periode in 2009 met

11,7% is gedaald. In Zuid Holland werden 5,4% minder

woningen verkocht.

In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd

van woningen stabiel gebleven op 129 dagen. In de

eerste helft van 2011 is dit getal gestegen tot 139.

Met name vrijstaande woningen en appartementen

kennen een sterkte toename van de verkooptijd. Er is

geen woonvorm die het afgelopen jaar sneller werd

verkocht dan het jaar ervoor.

Op 1 juli 2011 stonden er bij de NVM-makelaars

155.000 woningen te koop, een stijging van 10,5%

(140.336) vergeleken met een jaar eerder. Dit is 74,9%

van het totale aanbod. In totaal staan er op dit moment

207.000 woningen te koop. Daarmee staat inmiddels

één op de twintig bestaande koopwoningen te koop.

Twentse woningmarkt

In Twente staan op 1 juli 2011 in totaal 7.984

woningen te koop. Hiervan stonden er bij de NVM-

makelaars 4.457 woningen in de verkoop, een stijging

van 7,9% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2010

(3.779); dit is 47,3% van het totale aanbod.

In het eerste halfjaar van 2011 bedroeg de gemiddelde

koopsom voor een woning in Twente e 208.971,-,

een daling van 0,9% vergeleken met een jaar eerder

(e 210.804,-). Twente laat hiermee in vergelijking

met Nederland een daling zien. Landelijk heeft er

een stijging plaatsgevonden van 1,0%.

De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2011

bedroeg 125 dagen, een stijging van 23 dagen vergeleken

met de verkooptijd op 1 juli 2010. Tot 1 juli 2011

zijn 1.583 woningen verkocht en ingeschreven bij het

Kadaster; in de eerste helft van 2010 waren dat er 1.913.

In het begin van 2011 kwam de markt weer in een

vertraging terecht en bleef een stabiele koers opwaarts

van de markt uit. Het niveau van het begin van 2011

hield enkele maanden aan en werd naarmate het

jaar vorderde iets beter. Deze ontwikkeling werd

de kop ingedrukt toen de geruchten over nieuwe

hypotheeknormen de markt binnendrongen. Het betrof

- na de maximering van 4,5 keer het inkomen dat vorig

jaar al was ingevoerd - een mogelijke verplichting tot

aflossen. Zelfs deden geluiden de ronde dat hypotheken

Invergelijkingmeteenjaar

eerderisdeverkooptijdvan

woningenstabielgeblevenop

129dagen.

2006 2007 2008 2009 2010 1ehelft2011

AantaltransactiespergebiedinTwente(Bron:Kadaster)

AantaltransactiesnaarwoningtypeinTwentein2010metdebijbehorendekoopsomineuro’s(Bron:Kadaster)

0

500

1000

1500

2000

2500

Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand

Appartement 13%€ 149.160

Vrijstaand 16%€ 339.197

2-1 kap 28%€ 202.491

Hoekwoning 16%€ 188.183

Tussenwoning 27%€ 174.517

12Vastgoedrapportage Twente 2011

geheel afgelost zouden moeten worden en dat alleen

de koopsom zonder kosten koper nog gefinancierd

zou kunnen worden. Vele vragen bleven een tijd

lang niet duidelijk te beantwoorden aan potentiële

huizenkopers. Deze ongecontroleerde geluiden hebben

er toe geleid dat de potentiële kopers in Twente hun

keuzes uitstelden. Vanaf 1 augustus 2011 zijn de nieuwe

normen ingevoerd en is duidelijk dat de verplichting

tot aflossing 50% van de lening in dertig jaar betreft en

dat de hoogte van financiering alleen voor de waarde

van de woning met kosten koper tot een maximum

van 110% met daadwerkelijke waardestijging bij

verbouwing mogelijk is. Dit zijn normen die al jaren

gelden voor het verkrijgen van een hypotheek met

nationale hypotheekgarantie en ze zijn al voor een groot

deel op de hypotheken in de afgelopen jaren van kracht.

Tevens is aan het einde van de periode waar het deze

editie van de Vastgoedrapportage Twente betreft het

overdrachtsbelastingtarief van 6% naar 2% verlaagd.

De verwachting is dat deze verlaging bij het uitkomen

van de volgende Vastgoedrapportage Twente duidelijk

zal blijken uit meer transacties.

Enschede

In Enschede zien we vanaf de tweede helft van 2010

tot de peildatum dat de ingeslagen trend doorzet. Het

aanbod van woningen is verder toegenomen en het

aantal verkopen iets afgenomen. Dit ging gepaard met

schommelingen in de aantallen per kwartaal.

De brede onzekerheid in de politiek speelde in aanloop

naar het einde van de zomer afgelopen jaar een grotere

rol dan werd gedacht. Met het vormen van het kabinet

en de verwachte stabiliteit over het standpunt ten

aanzien van de hypotheekrenteaftrek werd verwacht

dat de woningmarkt weer in beweging zou komen.

De activiteit op de markt liet echter lang op zich

wachten. Echter, richting het einde van 2010 begonnen

de verkoopaantallen in Enschede toe te nemen.

Het totale aanbod is met 29,8% gestegen tot 2.005

woningen. Op 1 juli 2011 stonden er 1.095 woningen

te koop bij de NVM-makelaars (54,6% van het totale

aanbod), een stijging van 141 woningen ten opzichte

van de peildatum vorig jaar (954).

In 2010 zijn er in Enschede 760 transacties geweest,

een daling van 23 in vergelijking met 2009 (783).

In het eerste halfjaar van 2011 zijn er 333 woningen

verkocht. In 2010 bedroeg de mediane verkooptijd

van een woning in Enschede 146 dagen, in het eerste

halfjaar van 2011 is dit aantal weer licht gedaald

naar 143 dagen.

In 2010 bedroeg de gemiddelde koopsom e 177.297,-

een daling van 2% vergeleken met 2009. In het eerste

halfjaar van 2011 daalde de gemiddelde koopsom

verder met 5,7% tot e 167.106,-. De prijs voor een

appartement daalde fors in het eerste halfjaar met

11,6% tot e 119.852,- (2010: e 135.558,-). De prijs

van een hoekwoning daalde met 6,2% tot e 160.276,-

(2010: e 170.833,-) en de prijs van een tussenwoning

steeg, namelijk met 2,1% tot e 156.435,- (2010:

e 153.257,-). Een twee-onder-één-kapwoning daalde

licht met 0,9% tot e 167.643,- (2010: e 169.152,-) en

de prijs van een vrijstaande woning steeg met 1,9%

tot e 349.426,- (2010: e 342.986,-).

Deverwachtingisdat

deverlagingvanhet

overdrachtsbelastingtariefvan

6%naar2%bijhetuitkomenvan

devolgendeVastgoedrapportage

Twenteduidelijkzalblijkenuit

meertransacties.

KerncijfersperdeelgebiedvanTwente(Bron:Kadaster/NVM)

666379-9,1%€214.335152

664435-0,1%€187.137124

7064364,8%€241.637152

4492346,4%€224.299216

9835670,3%€199.310157 1.095

760-5,7%€167.106146

Aanbod per 1 juli 2011

Transacties 2010

Gem. koopsomstijging 2010

Gem. koopsom 1e helft 2011

Mediane verkooptijd 2010

666379-9,1%€214.335152

664435-0,1%€187.137124

7064364,8%€241.637152

4492346,4%€224.299216

9835670,3%€199.310157 1.095

760-5,7%€167.106146

Aanbod per 1 juli 2011

Transacties 2010

Gem. koopsomstijging 2010

Gem. koopsom 1e helft 2011

Mediane verkooptijd 2010

13wonen

Op het gebied van nieuwbouw zijn er een aantal

successen in Enschede. Onder andere het project Velve

Lindehof (circa 115 grondgebonden woonhuizen) is

omgeturnd naar een verkoopsucces, mede dankzij de

koopgarant-regeling waarbij met forse kortingen wordt

verkocht. De meest recente plannen nabij het centrum,

Grandeur fase 3 (15 grondgebonden woningen) en

Heren aan het park (12 grondgebonden woningen),

zijn nagenoeg geheel verkocht. Op Roombeek

loopt de verkoop initiatief Het Brouwhuis (20 luxe

appartementen) en Het Hogerhuis (16 appartementen)

goed.

Hengelo-Borne

Wederom zijn er in Hengelo in het eerste half

jaar minder woningen verkocht dan in dezelfde

periode in 2010. Het grootste probleem is een

gebrek aan doorstroming. Hiervoor zijn meerdere

oorzaken. Allereerst is in 2010 massaal door

projectontwikkelaars ingezet op de doelgroep

starterswoningen. Deze groep had niets te verkopen

en daarnaast was er ook ondersteuning voor de

bouwsector door het vergeven van subsidies aan

kopers van nieuwbouwwoningen. Dit werd in

Hengelo door de gemeente verder gestimuleerd

door starterleningen alleen voor kopers van

nieuwbouwprojecten in te zetten. De starters

werden dan ook behoorlijk gestimuleerd om een

nieuwbouwwoning in Hengelo te kopen. Goede

verkoopcijfers zijn dan ook zichtbaar bij starters in

nieuwbouwprojecten als ’t Groothuis, Hart van Zuid,

Tuindorpstraat en Medaillon. De starters zijn voor de

koopmarkt het begin van een keten van transacties.

In 2010 zijn er in het deelgebied Hengelo-Borne

436 woningen verkocht, een forse daling van 29,9%

vergeleken met een jaar eerder (622). In het eerste

halfjaar van 2011 zijn er 221 woningen verkocht. In dit

deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal 1.485 woningen

te koop. Er staan 983 woningen in de verkoop bij de

NVM, 66,2% van het totale aanbod. De gemiddelde

verkooptijd in 2010 van een woning in Hengelo-Borne

was 157 dagen. In het eerste halfjaar van 2011 is dat

cijfer gestegen naar 186, waarbij er nog steeds grote

verschillen zijn tussen bepaalde typen woningen.

In het deelgebied Hengelo-Borne bedroeg de gemiddelde

koopsom voor een woning in 2010 e 198.649,- een

daling van 2,7% vergeleken met 2009. De gemiddelde

koopsom voor een woning in het eerste halfjaar van

2011 bleef stabiel en kwam uit op e 199.310,-. De

gemiddelde koopsom ligt daarmee weer hoger dan in

de omliggende deelgebieden Almelo en Enschede.

In2010zijnerinhetdeelgebied

Hengelo-Borne436woningen

verkocht,eenforsedalingvan

29,9%vergelekenmeteenjaar

eerder(622).

Aanbodinprijsklasseper1juliinTwentein% (Bron:NVM)SaldovermeerderingwoningvoorraadinTwente (Bron:CBS)

OntwikkelingaanbodbestaandekoopwoningeninTwente (Bron:NVM)

Prijsklassetot135duizend

Prijsklasse135-270duizend

Prijsklasse270-410duizend

Prijsklasse410duizendenmeer

0

120

100

80

60

40

20

2006 2007 2008 2009 2010 2011

1500

1750

2000

2250

3000

3250

3750

4000

3500

4250

4500

4750

jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jul-09 jan-11jul-10 jul-11jan-10jan-09

2500

2750

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010


De prijs van een appartement steeg met 2,8% tot

e 141.647,- (2010: e 137.779,-). Een hoekwoning

steeg fors in prijs met 11,6% tot e 200.510,-

(2010: e 179.693,-) en de prijs van een tussenwoning

is gedaald met 2,9% tot e 177.138,- (2010: e 182.363,-).

De prijs van een twee-onder-één-kapwoning steeg

fors met 5,5% naar e 201.408,- (2010: 190.903,-) en

de prijs van een vrijstaande woning daalde fors met

18,5% tot e 299.518,- (2010: e 367.661,-).

De meeste transacties in Hengelo vinden plaats tussen

e 170.000,- en e 250.000,-. Dit is de prijs die door

starters die met zijn tweeën een woning kopen

opgebracht kan worden indien beide inkomens

ingebracht worden. Dit betekent dat de eerste woning

dus gedwongen door omstandigheden met partner

gekocht wordt en dit verklaart ook het ruime aanbod

van bijvoorbeeld appartementen tot e 150.000,-. Deze

zijn echter bijna niet door één persoon te financieren

en indien gezamenlijk gekocht wordt, gaat de voorkeur

veelal uit naar een grondgebonden woning. De markt

boven e 250.000,- is in het eerste halfjaar van 2011

dan ook klein geweest om bovenstaande redenen.

Wellicht dat het tweede halfjaar een verbetering laat

zien door het verlagen van de overdrachtsbelasting

en het inzetten van de starterlening in Hengelo voor

de bestaande bouw in 2011. Deze impulsen zijn

noodzakelijk en wenselijk in Hengelo en de hoop is dat

ze leiden tot meer transacties in alle prijsklassen.

Nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot nieuwbouw

zullen in Hengelo op korte termijn niet van de grond

komen. In 2012 zal waarschijnlijk wel gestart worden met

de Lange Wemen, een belangrijke herontwikkeling die de

aantrekkelijkheid van het centrum zal moeten vergroten,

wat positief is voor het leefklimaat van de stad.

Almelo-Wierden

De woningmarkt in Almelo wijkt voor wat betreft trends

en ontwikkelingen niet wezenlijk af van omliggende

regio’s in Twente. Net als in Hengelo en Enschede is

sprake van toename van het aanbod en lange looptijden.

In 2010 zijn in dit deelgebied 435 woningen verkocht,

een daling van 15 woningen in vergelijking met een

jaar eerder (450). In het eerste halfjaar van 2011 zijn er

187 woningen verkocht. In Almelo-Wierden staan op

1 juli 2011 in totaal 1.132 woningen te koop. Bij de

NVM staan er 664 woningen in de verkoop, 58,7%

van het totale aanbod.

Kijkend naar het aanbod kan gesproken worden

over twee markten. Correct geprijsde woningen van

een recent bouwjaar vinden nog altijd gretig aftrek.

Incourant aanbod, dat wil zeggen op slechte locaties

Degemiddeldeprijsvoor

eenwoninginhetdeelgebied

Almelo-Wierdenbedroegin2010

e187.339,-,eendalingvan3,6%

vergelekenmet2009.

PrijsontwikkelingvanwoningeninTwente (Bron:Kadaster)

PrijsontwikkelingvanwoningeninOverijssel (Bron:Kadaster)

MedianeverkooptijdvanbestaandekoopwoningeninTwenteindagen (Bron:NVM)

PrijsontwikkelingvanwoningeninNederland (Bron:Kadaster)

2-1kapappartementhoekwoning

tussenwoningvrijstaandewoning

9092949698

100

104

108

112

102

106

110

114116118

2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011

94

96

98

102

106

100

104

108

110

112

2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011

98

100

102

104

106

108

110

112

114

2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011

60

80

140

180

120

100

160

200

220

240

2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011

15wonen

of met achterstallig onderhoud, laat de consument

volledig links liggen met looptijden van 1 jaar en

langer tot gevolg. Niet zelden worden woningen uit

deze categorie uit de markt genomen. De gemiddelde

verkooptijd in 2010 in Almelo-Wierden steeg licht

tot 124 dagen; in het eerste halfjaar van 2011 is deze

termijn verder opgelopen naar 127 dagen.

De gemiddelde prijs voor een woning in het deelgebied

Almelo-Wierden bedroeg in 2010 e 187.339,-, een daling

van 3,6% vergeleken met 2009. De gemiddelde koopsom

bleef stabiel in het eerste halfjaar van 2011 (e 187.137,-).

De prijs van een appartement daalde fors met 9,7%

tot e 127.298,- (2010: e 140.903,-). De categorie

appartement neemt op dit moment een moeilijke

plaats in door een sterk afnemende vraag. Zeker

bij appartementen van minder recente bouwjaren

(jaren ’50/’60) - niet zelden zonder lift - is sprake

van forse prijsdalingen en er zijn weinig tot geen

bezichtigingen, alle verkoopinspanningen ten spijt.

Deze prijsdruk wordt vooral veroorzaakt door de ruime

beschikbaarheid van eengezinswoningen in dezelfde

prijscategorie zodat de voorkeur van de consument

vaak naar een eengezinswoning uitgaat. De prijs van

een hoekwoning daalde met 4,9% tot e 157.101,-;

in 2010 was dit nog e 165.236,-. De prijs van een

tussenwoning steeg met 3,2% tot e 159.055,- (2010:

e 154.057,-). De prijs van een twee-onder-één-kapwoning

is fors gedaald met 8,6% tot e 184.881,- (2010:

e 202.352,-) en de prijs van een vrijstaande woning is

stabiel gebleven op e 341.456,- (2010: e 341.545,-).

Rijssen-Holten-Twenterand-Hellendoorn

In 2010 zijn er in dit deelgebied 379 woningen verkocht,

een stijging van 19,6% ten opzichte van 2009 (317).

In het eerste halfjaar van 2011 zijn 156 woningen

verkocht. In dit deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal

1.422 woningen te koop. Er staan 666 woningen in de

verkoop bij de NVM, 46,8% van het totale aanbod.

De mediane verkooptijd in 2010 was 152 dagen, wat in

de eerste helft van 2011 gedaald is naar 147 dagen.

De gemiddelde koopsom in 2010 voor een woning in

dit deelgebied bedroeg e 235.795,-, een stijging van

3,5% in vergelijking met 2009. In het eerste halfjaar

van 2011 daalde de koopsom fors met 9,1% tot

e 214.335,-. De prijs van een appartement steeg met

4,1% tot e 199.850,-; in 2010 was dit e 192.008,-. De

prijs van een hoekwoning steeg licht tot e 200.043,-

(2010: e 199.745,-). De prijs van een twee-onder-één-

kapwoning daalde met 2,4% tot e 213.857,- (2010:

e 218.999,-). Voor een tussenwoning betaalde men

e 182.912,-, een lichte stijging van 1,4% ten opzichte

Inheteerstehalfjaarvan

2011daaldedekoopsominhet

deelgebiedRijssen-Holten-

Twenterand-Hellendoornfors

met9,1%tote214.335,-.

DenieuwbouwwijkDeBrouweryinHengelo.


van 2010 (e 180.481,-). De prijs van een vrijstaande

woning daarentegen daalde fors met 25,4% tot

e 273.432,- (2010: e 366.748,-).

Haaksbergen-Hof van Twente

In 2010 zijn in dit deelgebied 234 transacties verricht,

een stijging van 8,8% in vergelijking met 2009 (215). In

het eerste halfjaar van 2011 zijn 101 woningen verkocht.

In dit deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal 736

woningen te koop. Bij de NVM stonden 449 woningen

in de verkoop, een stijging van 18,8% in vergelijking

met 2010 (378); dit is 61,0% van het totale aanbod. De

mediane verkooptijd in 2010 voor een woning was

216 dagen (2009: 154 dagen), een cijfer dat in de eerste

helft van 2011 weer fors is gedaald naar 129 dagen.

In dit deelgebied betaalde men in 2010 gemiddeld

e 229.597,- voor een koopwoning, een forse daling

van 7,3% vergeleken met 2009. In het eerste halfjaar

van 2011 steeg de koopsom weer met 6,4% tot

e 244.299,-. De prijs van een appartement steeg

met 2,6% tot e 161.065,- in vergelijking met 2010

(e 157.047,-). De prijs van een hoekwoning daalde

met 2,1% tot e 201.012,- (2010: e 205.400,-) en de

prijs van een twee-onder-één-kapwoning steeg fors met

11,8% tot e 254.224,- in vergelijking met 2010

(e 227.345,-). Een tussenwoning steeg met 4,9% in

prijs tot e 194.871,- (2010: e 185.826,-) en de prijs

van een vrijstaande woning steeg ook, met 5,2% tot

e 322.731,- in vergelijking met 2010 (e 306.803,-).

Tubbergen-Losser-Dinkelland-Oldenzaal

In 2010 zijn er in dit deelgebied 436 transacties geweest,

187 meer dan in 2009. In het eerste halfjaar van 2011

bedroeg het aantal transacties 207. In dit deelgebied

staan op 1 juli 2011 in totaal 1.205 woningen te koop.

Het woningaanbod van de NVM was 706, 65 groter dan

een jaar eerder; dit is 58,6% van het totale aanbod. De

mediane verkooptijd in 2010 voor een woning steeg

met 1 dag naar 152 dagen. In de eerste helft van 2011

is dit aantal stabiel gebleven.

De woningen in het noordelijk gebied van Twente

noteerden in 2010 een gemiddelde koopsom van

e 230.557,-, stabiel in vergelijking met 2009. In het

eerste halfjaar van 2011 steeg de gemiddelde koopsom

weer met 4,8% tot e 241.637,-. De prijs van een

appartement steeg fors met 38,1% tot e 145.389,- in

vergelijking met 2010 (e 105.266,-). Een hoekwoning

noteerde in 2011 met 7,1% een prijsstijging tot

e 203.329,- (2010: e 189.870,-). De prijs van een twee-

onder-één-kapwoning steeg met 5,2% tot e 206.656,-

In2010zijnerinhetdeelgebied

Tubbergen-Losser-Dinkelland-

Oldenzaal436transacties

geweest,187meerdanin2009.

BijdenieuwbouwvoorstartersinHartvanZuid

inHengelozijngoedeverkoopcijferszichtbaar.

17wonen

(2010: e 196.426,-). De prijs van een tussenwoning

steeg met 2,5% en bedraagt nu e 193.375,- (2010:

e 188.723,-) en de prijs van een vrijstaande woning

steeg ook weer, met 3,0% tot e 341.292,-; in 2010

betaalde men e 331.263,-.

WOONBELEID

Landelijk beleid

Het aantal huishoudens groeit in de komende dertig

jaar van ruim 7,4 miljoen nu naar 8 miljoen in 2020

en circa 8,5 miljoen in 2040. Dat betekent dat tot en

met 2020 jaarlijks gemiddeld ruim 60.000 nieuwe

woningen zouden moeten worden toegevoegd

aan de voorraad, nog los van de vervanging van

woningen die worden gesloopt. In de jaren na 2020

neemt naar verwachting de groei van het aantal

huishoudens af (tot 2040 jaarlijks gemiddeld 40.000).

De ‘huishoudensverdunning’ neemt de komende

jaren snel toe, vooral door de vergrijzing. Het aantal

eenpersoonshuishoudens groeit substantieel. Nu is

het aandeel eenpersoonshuishoudens nog 36%, in

2040 ligt dat op circa 40%.

Het woningtekort is het verschil tussen de gewenste

woningvoorraad (de voorraad die nodig is om in de

totale woningbehoefte te voorzien) en de feitelijke

voorraad. Het woningtekort is de afgelopen decennia

sterk afgenomen naar een niveau van 1,7% in 2010,

maar neemt de komende jaren volgens de prognoses

weer toe van 1,7% in 2010 tot 2,8% in 2020.

De crisis heeft de woningbouw met vertraging hard

geraakt. In 2010 werden in totaal nog maar 56.000

woningen gereed gemeld.

Regionaal beleid

Regio Twente heeft met het Rijk een convenant

gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over de

woningbouwproductie. Daarnaast hebben de 14

Twentse gemeenten onderling afspraken gemaakt over

de te leveren prestaties en de verdeling van de BLS

Vinac subsidie (e 17,9 miljoen). De regio heeft in de

periode 2005-2009 veel meer woningen gebouwd dan

het minimum dat met het Rijk is overeengekomen.

Alleen de gemeente Enschede heeft de prestatie niet

100% geleverd. Wel is sprake van een afname van de

bouwproductie vanaf 2007. In 2007 werden ruim 3.500

nieuwe woningen opgeleverd en in 2008 ruim 3.200.

In 2009 waren dat er nog maar circa 2.600. Daarmee is

de nieuwbouwproductie in Twente terug op het niveau

van 2005/2006.

Deregioheeftindeperiode

2005-2009veelmeerwoningen

gebouwddanhetminimumdat

methetRijkisovereengekomen.

ProcentuelestijginggemiddeldekoopsomvanbestaandekoopwoningeninTwente,NederlandenOverijsselin2010perwoningtype(Bron:Kadaster)

ProcentuelestijginggemiddeldekoopsomvanbestaandekoopwoningeninTwente(Bron:Kadaster)

MedianeverkooptijdvanbestaandekoopwoningeninNederland,OverijsselenTwenteindagen(Bron:NVM)

TabelwoningproductieregioTwente(bron:RegioTwente)

Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand

Nederland Overijssel Twente

gepland Gerealiseerdtussen

2005-2009

Nederland Overijssel Twente

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

160

0

500

1000

1500

2000

3000

4000

5000

4500

3500

2500


VRAAGZIJDE NIEUWBOUWWONINGMARKT TWENTE

Nieuwbouw-Nederland.nl

Nieuwbouw-Nederland.nl heeft in meer dan

190 gemeenten in Nederland een gemeentelijke

nieuwbouwsite die als platform dient voor alle

actuele en toekomstige nieuwbouwprojecten voor

de woningmarkt, zowel koop als huur. Doordat

consumenten zich hiervoor inschrijven en mede

hun woonwensen aangeven, zijn zij in staat om op

regionaal niveau (Twente), maar ook op lokaal of

projectniveau de exacte vraagzijde in beeld te brengen.

Voor de Vastgoedrapportage Twente is ervoor gekozen

om dit op regionaal niveau (Twente) te monitoren.

Data

Voor de gemeenten in Twente zijn in de database van

Nieuwbouw-Nederland.nl in totaal 284 projecten

aangemeld door diverse marktpartijen, te weten

gemeenten, ontwikkelaars, makelaars en corporaties.

Op deze projecten zijn 2.864 inschrijvingen gemeld,

waaruit 1.268 unieke profielen zijn voortgevloeid.

Dat betekent dat de consument zich voor gemiddeld

2,26 projecten inschrijft. Mensen schrijven zich dus

gemiddeld op meer dan 1 project in voor wat hun

toekomstige woon-voorkeur betreft. De locatie is dus

het primaire uitgangspunt in de communicatie naar

de consument. Als peildatum voor de analyse is

1 juli 2011 vastgesteld.

De volgende data van de 1.268 ingeschreven unieke

consumenten zijn bekend: woningtype, koop en/of

huur, prijsklasse koop, prijsklasse huur, oppervlakte

woonkamer, oppervlakte keuken, oppervlakte

achtertuin, inhoud woning, garage, slaap- en

badkamer begane grond, dichte woon-eetkeuken,

werkkamer begane grond, vaste trap 2e verdieping,

bijkeuken, carport, kelder, aantal slaapkamers,

ligging tuin/balkon ten opzichte van de zon,

situatie woonkamer, afwerkingsniveau, architectuur,

woonvorm/doorsnede, materiaalvoorkeur, kleur

gevel alsmede kleur dak. En wat betreft socio-

demografische gegevens en de huidige situatie van de

consument: aantal auto’s, opleidingsniveau, huidige

type woning, leeftijd, gezinssituatie alsmede huidige

woning koop of huur.

Woningtype

De 2.864 inschrijvingen zijn naar diverse woningtypen

op zoek. Dit is de enige voorkeursvraag waar men

meerdere opties kan aanvinken en waardoor er

meer dan 100% aan registraties zijn. De meeste

VoordegemeenteninTwente

zijnindedatabasevan

Nieuwbouw-Nederland.nlin

totaal284projectenaangemeld

doordiversemarktpartijen,te

wetengemeenten,ontwikkelaars,

makelaarsencorporaties.

OpRoombeeklooptdeverkoopvan

hetprestigieuzeinitiatiefHetBrouwhuisgoed.

19wonen

mensen kiezen voor een twee-onder-één-kapwoning

(58,4%), een hoekwoning (44,9%) of een vrijstaande

woning (43,6%). Opvallend is dat er maar weinig

gekozen wordt voor een appartement (20,8%) of

een maisonnette (6,3%). De voorkeur voor een

patiobungalow is 13,0%.

Appartementen in Twente

Wanneer we kijken naar het aanbod van de typologie

appartementen, dan is de constatering dat het aanbod

van appartementen veel te groot is ten opzichte van

de vraag (20,8%). Een ander opmerkelijk gegeven in

de vraag van de consument is dat 39,1% wil kopen

en exact hetzelfde percentage de voorkeur heeft voor

huur. Het resterende aantal van 21,8% geeft aan geen

voorkeur voor koop of huur te hebben.

Van de consumenten die een huurappartement in

Twente zoeken, wil 42,0% hier tussen de e 500,-

en e 600,- kale huur voor betalen en 34,0% tussen

e 600,- en e 800,-. Van de consumenten die een

koopappartement zoeken, wil 35,2% niet meer

betalen dan e 200.000,-, 35,2% tussen e 200.000,-

en e 250.000,- en 18,5% tussen e 250.000,- en

e 300.000,-. De gemiddelde koopsom voor een

bestaand appartement ligt overigens in het eerste

halfjaar van 2011 op e 149.183,-.

Koop en/of huur en de gewenste prijsklasse

Van de 1.268 unieke profielen wil 78,7% het liefst

een woning kopen. Van die 78,7% heeft de grootste

groep een voorkeur voor een huis tussen e 200.000,-

en e 250.000,-, daarna komt de prijsklasse tot

e 200.000,-. Van de personen in kwestie wil 13,1%

gaan huren. Van hen heeft de grootste groep een

budget tussen e 500,- en e 800,- in gedachten om uit

te geven aan kale huur.

Gewenst aantal slaapkamers

Wat betreft het aantal slaapkamers zijn de gegevens

niet echt verrassend: de meeste mensen willen

3 slaapkamers (47,8%), daarop volgt 4 slaapkamers

(28,8%) en daarna 2 slaapkamers (18,7%). Als je

kijkt naar de gemiddelde gezinssamenstelling in

Nederland dan is het logisch dat de meeste mensen

3 slaapkamers willen.

Huidige typen woning en koop of huur

De meeste mensen wonen op dit moment in een

rijwoning (24,3%), gevolgd door een appartement

(22,7%) en daarna een twee-onder-één-kap woning

(18,9%). Deze mensen hebben aangegeven een andere

NieuwbouwwijkOpdeBrouwerijinhethartvanRoombeekinEnschede.

Hetaanbodvanappartementen

isveeltegroottenopzichte

vandevraag.


woning te willen, ofwel in de huidige woonvorm

ofwel ze willen een stap groeien naar een andere

woonvorm. Van hen heeft op dit moment 65,9% een

koopwoning, 26,1% een huurwoning en 8,0% heeft

op dit moment nog geen eigen woning.

Oppervlakte achtertuin

De oppervlakte van de achtertuin varieert van

kleiner dan 25 m² tot groter dan 200 m². De meeste

mensen willen een achtertuin tussen de 25 m² en de

50 m² (30,9%), daarna tussen de 50 m² en 100 m²

(27,5%). De kleinste groep (9,4%) wil een achtertuin

kleiner dan 25 m². Verreweg de grootste groep geeft

aan voorkeur te hebben voor een achtertuin op het

zuiden.

Gezinssamenstelling

Wat betreft de samenstelling van het gezin geldt dat

de meeste mensen samenwonen zonder kinderen

(48,3%); dat is bijna de helft van alle profielen.

Dan volgen samenwonend met kinderen (37,5%) en

alleenstaand (14,2%). De grootste groep (85,8%) betreft

mensen die samenwonen en op zoek zijn naar een

nieuwbouwwoning.

Koop of huur

Van de mensen die nu een woning huren, wil 59,6%

een woning kopen. Verder geldt dat 31,7% wil blijven

huren en 8,7% geen voorkeur heeft. Van de mensen die

willen gaan kopen, blijkt duidelijk dat zij voornamelijk

starters op de woningmarkt zijn. De prijsklasse waarin

zij zoeken is tot e 200.000,- voor 64,3%. Van de

mensen die nu gekocht wonen, wil 85,9% weer kopen,

6,0% wil gaan huren en 8,0% heeft geen voorkeur wat

de volgende stap betreft. Van die mensen die willen

blijven kopen blijkt dat zij de doorstromers in de markt

zijn. De prijsklasse waarin zij zoeken ligt tussen

e 200.000,- en e 250.000,- (32,0%) en tussen

e 250.000,- en e 300.000,- (24,5%).

De wooncarrière

De mensen die nu in een rijwoning wonen, willen

het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of een

hoekwoning gaan wonen. Mensen die op dit moment

een hoekwoning hebben, willen graag vrijstaand of in

een twee-onder-één-kapwoning gaan wonen. Mensen

die nu in een twee-onder-één-kapwoning wonen,

willen het liefst vrijstaand wonen of in een andere

twee-onder-één-kapwoning of ze willen zelf een

Demensendienuineen

rijwoningwonen,willenhet

liefstineentwee-onder-één-

kapwoningofeenhoekwoning

gaanwonen.

HerenhuizeninhetprojectDeBleekerijinBoekelo.

21wonen

nieuw huis bouwen. De mensen die vrijstaand wonen,

willen vrijstaand blijven wonen. Ze zijn op zoek naar

eenzelfde soort woning of een kavel waarop ze hun

eigen huis kunnen bouwen. Mensen die nu in een

appartement wonen, willen graag naar een twee-onder-

één-kapwoning verhuizen of naar een hoekwoning.

Gewenst woningtype per gezinssituatie

Alleenstaanden hebben de voorkeur voor een

appartement en liefst gehuurd (52,3%). Daarna

willen deze mensen graag een rijwoning, die ze het

liefst kopen (58,6%). Bij de alleenstaanden is er dus

een duidelijk verschil in hun voorkeur voor huur of

koop. Alleenstaanden hebben een voorkeur voor 2

of 3 slaapkamers. Samenwonenden zonder kinderen

willen het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of

een hoekwoning wonen. Van hen wil 90,7% een twee-

onder-één-kapwoning kopen, voor de hoekwoning

is dat 87,3%. Van deze groep heeft 59,1% liefst een

woning met 3 slaapkamers. Samenwonenden met

kinderen willen het liefst in een twee-onder-één-

kapwoning of in een vrijstaande woning wonen. Deze

mensen willen de woning allemaal in eigen bezit

krijgen. Van deze groep wil 52,2% het liefst

4 slaapkamers, 38,7% wil 3 slaapkamers.

Architectonische voorkeur in verhouding tot inhoud

en oppervlakte

De mensen die een moderne woning willen, hebben

het liefst 300 m³ tot 400 m³ in de woning en een

achtertuin tussen 25 m² en 50 m². Diegenen die

graag in een klassieke woning willen wonen, hebben

het liefst 400 m³ tot 550 m³ in de woning en een

oppervlakte van de achtertuin tussen 25 m² en

50 m². De mensen die in een huis in jaren ’30-stijl

willen wonen, maken geen specifieke keus inzake

het aantal kubieke meters van hun woning; dat ligt

tussen 300 m³ en 750 m³. Wat betreft de achtertuin

willen deze mensen wel een grotere dan de andere

woonmodellen, het liefst vanaf 100 m² tuinoppervlak

bij een jaren ’30-woning. Bij de traditioneel

gebouwde woning wil men het liefst een inhoud

tussen 300 m³ en 550 m³ en een tuinoppervlakte

tussen 50 m² en 100 m².

Architectuur, kleuren en materiaal

De meeste gewilde architectuur is de moderne

stijl, daaropvolgend komt traditioneel, vervolgens

de jaren ’30-stijl en de minste mensen willen in een

klassieke stijl wonen. Verder ingezoomd op

Demeestegewildearchitectuuris

demodernestijl,daaropvolgend

komttraditioneel,vervolgens

dejaren’30-stijlendeminste

mensenwillenineenklassieke

stijlwonen.

0%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

70%

50%

60%

40%

30%

20%

10%

Woningtype;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)

PrijsklasseKoop;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl) PrijsklasseHuur;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)

0%

90%

80%

60%

50%

70%

40%

30%

20%

Koop Huur Geen voorkeur

10%

KoopofHuur;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)


22de esthetische voorkeuren van de consument

blijkt het volgende: rood en zwart zijn voor

zowel de gevel als het dak de favoriete kleuren.

Van alle ingeschrevenen in Twente wenst 52,8%

een rode gevelsteen, 29,0% een zwarte, 16,2% een

witte en slechts 2,0% een gele. Bij de voorkeuren

voor het dak is een zwarte pan met 57,3% favoriet.

Daarna komt een rode pan met 31,1% en een

leisteen dak komt met 5,6% op de 3e plaats.

Opmerkelijk is dat slechts 1,4% de voorkeur geeft

aan een rieten dak. Bij de materiaalvoorkeuren

bleken de volgende voorkeuren: steen (93,3%),

kunststof (2,9%), hout (2,1%) en zink (1,7%).

De overgrote meerderheid geeft dus een zeer

duidelijke voorkeur aan voor een stenen gevel.

Verrassender is dat de consument kunststof op

de 2e plaats zet. Ondanks het kleine verschil

met een houten gevelafwerking blijkt dat de

consument een duidelijke voorkeur heeft voor

onderhoudsvriendelijke gevelafwerking.

Woonvorm/dwarsdoorsnede

Aan alle consumenten zijn 7 dwarsdoorsneden

voorgelegd waaruit zij hun voorkeur kenbaar

konden maken. Met liefst 46,3% heeft de hoogbouw

eengezinswoning met zadeldak de voorkeur. Een

gelijkvloerse bungalow of appartement komt met

18,7% op de 2e plaats en vrije architectuur op de 3e

plaats met 16,1%.

Oppervlakte woonkamer

Van de ingeschrevenen wenst 45,5% een

woonkamer van 35 m² tot 50 m². 32,1% geeft de

voor keur aan een woonkamer met een oppervlakte

van 25 m² tot 35 m² en 14,1% wil een woonkamer

tussen 50 m² en 75 m². Slechts een klein percentage

wil een woonkamer groter dan 75 m² en een nog

kleinere groep wil een woonkamer kleiner dan

25 m². Opgesplitst per woningtypologie zijn er de

volgende specifieke voorkeuren.

- Twee-onder-één-kap: 44,4% van de ingeschrevenen

wenst een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 36,8%

geeft de voorkeur aan een woonkamer met een

oppervlakte van 25 m² tot 35 m² en 11,3% wil een

woonkamer tussen de 50 m² en 75 m².

- Hoekwoning: 40,0% van de ingeschrevenen wenst

een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 36,8% geeft de

voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte



Opgesplitstper

woningtypologiezijn

erspecifiekevoorkeuren.

0%

35%

30%

20%

15%

25%

10%

5%

tot 300 m³ 300 - 400 m³ 400 - 550 m³ 550 - 750 m³ vanaf 750 m³

0%

60%

40%

30%

50%

20%

10%

geen 1 3 of meer2

0%

60%

40%

30%

50%

20%

10%

Modern Klassiek TradiotioneelJaren ‘30

ModelWoning;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl) InhoudWoning;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)

AantalAuto's;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)

0%

50%

40%

20%

15%

30%

45%

35%

25%

10%

5%

1 2 3 4 5 of meer

AantalSlaapkamers;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)

23wonen

Vandeingeschrevenengeeft

37,5%devoorkeuraaneen

tuingerichtewoonkamer,

8,5%aaneenstraatgerichte

woonkameren54,0%heeftgeen

voorkeur.

- Vrijstaand: 50,0% van de ingeschrevenen wenst een

woonkamer van 35 m² tot 50 m², 25,5% geeft de




- Rijwoning: 33,3% van de ingeschrevenen wenst een

woonkamer van 35 m² tot 50 m², 49,1% geeft de




- Appartement: 43,5% van de ingeschrevenen wenst

een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 30,4% geeft de



tussen de 50 m² en 75 m². 13,0% wil een woonkamer

groter dan 75 m².

Overige wensen

- Situatie woonkamer: bij de keuze voor de situatie

van de woonkamer zijn 3 mogelijkheden voorgelegd:

een tuingerichte woonkamer, een straatgerichte

woonkamer of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen

geeft 37,5% de voorkeur aan een tuingerichte

woonkamer, 8,5% aan een straatgerichte woonkamer

en 54,0% heeft geen voorkeur.

- Garage: bij de keuze voor een garage zijn

3 mogelijkheden voorgelegd: wel een garage,

geen garage of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen

wenst 36,7% een garage, 16,3% wil geen garage en

47,0% geeft aan dat zij eventueel een garage wensen,

dus niet als harde wens.

- Slaap- en badkamer op begane grond: van de

ingeschrevenen wenst 11,2% een slaap- en badkamer

op de begane grond en 61,4% niet. Verder blijkt

dat 27,4% eventueel een slaap- en badkamer op de

begane grond wil.

- Werkkamer op begane grond: van de ingeschrevenen

wenst 8,6% een werkkamer op de begane grond,

40,6% niet en 50,8% wil eventueel een werkkamer op

de begane grond.

- Dichte woon-eetkeuken: van de ingeschrevenen wenst

9,0% een dichte woon-eetkeuken, 35,2% niet en

55,8% wil eventueel een dichte woon-eetkeuken.

- Bijkeuken: de consument hecht veel waarde aan een

bijkeuken. Slechts 8,2% wil geen bijkeuken, 33,2%

wil wel een bijkeuken en 58,6% wil eventueel een

bijkeuken.

- Aantal auto’s: bij de ingeschrevenen laat het aantal

auto’s geen opvallend beeld zien: de meesten hebben

1 (51,2%) of 2 (45,6%) auto's. Er is een kleine groep

(2,5%) die geen auto ter beschikking heeft.

0%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

Koop Huur Niet van toepassing

10%

0%

35%

20%

15%

30%

25%

10%

5%

tot 25 m² 25 - 50 m² 50 - 100 m² 100 - 200 m² vanaf 200 m²

0%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

HuidigeWoning;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)

HuidigKoop/Huur;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl) OppervlakteTuin;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)

0%

60%

50%

40%

30%

20%

Alleenstaand Samenwonend zonder kinderen

Samenwonend met kinderen

10%

Gezinssituatie;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)

Vastgoedrapportage Twente 2011Vastgoedrapportage Twente 2011

24

25kantoren

BESTAANDE MARKT

Nationale kantorenmarkt

Op 1 januari 2011 wordt in totaal 6.340.000 m²

kantoorruimte aangeboden. Daarmee is, na de stijging

van 19% in 2009, sprake van een aanbodstijging

van 16% in 2010. Het gezamenlijke aanbod binnen

de vier grote steden komt op 1 januari 2011 uit op

4.000.000 m². Ten opzichte van 1 januari 2010 is

hier sprake van een aanbodstijging van 16%. In elk

van de vier grote steden wordt meer kantoorruimte

aangeboden dan een jaar geleden. In Amsterdam

staat veruit de meeste kantoorruimte te huur of te

koop. Voor het eerst wordt in deze regio meer dan

1,6 miljoen m² kantoorruimte aangeboden. Den Haag

en Rotterdam zijn verantwoordelijk voor forse

aanbodstijgingen en noteren aanbodcijfers van

respectievelijk 863.000 en 815.000 m².

In de regio Utrecht is 649.000 m² beschikbaar. Het

aanbod in de vier grote steden omvat op 1 januari 2011

62% van het totale aanbodcijfer, hetzelfde percentage als

een jaar ervoor. In de overige regio’s is sprake van een

aanbodstijging van 15% ten opzichte van 1 januari 2010.

Op 1 januari 2011 wordt hier in totaal 2.340.000 m²

kantoorruimte aangeboden. Het aanbodcijfer is, na een

stijging van 24%, het hoogst in Eindhoven. De grootste

procentuele stijgingen komen afgelopen jaar voor

rekening van de regio’s Tilburg (+81%) en Maastricht

(+35%). In Leeuwarden (-11%) en Zwolle (-1%) wordt

op 1 januari 2011 minder kantoorruimte aangeboden

dan een jaar eerder. Deze regio’s noteerden in 2009

overigens nog forse stijgingen.

In 2010 zijn in totaal 787 transacties geregistreerd,

een lichte stijging ten opzichte van 2009, toen het

aantal uitkwam op 724.

De gemiddelde transactiegrootte binnen de vier

grote steden bedraagt 1.841 m². In 2009 omvatte een

transactie in de vier grote steden gemiddeld 1.969 m².

In de overige regio’s komt de totale gemiddelde

transactiegrootte uit beneden 1.000 m². Negen regio’s

noteren een gemiddeld metrage boven 1.000 m².

De kantorenmarkt is in 2010 opnieuw ruimer

geworden. De kantorenmarktratio, de opname in 2010

gedeeld door het aanbod op 1 januari 2011, bedraagt

16%. Een jaar eerder kwam de ratio nog uit op

19%. Binnen de vier grote steden is sprake van een

gezamenlijke kantorenmarktratio van 14%; daarmee

is voor het tweede jaar op rij sprake van een zeer

ruime markt. De kantorenmarktratio in 2008 bedroeg

Op1januari2011wordtintotaal

6.340.000m²kantoorruimte

aangeboden.

DeNederlandsekantorenmarkten(inm²v.v.o.)(Bron:DynamisResearch,SnelderZijlstraBedrijfsmakelaars).

Voorraad 01-01-2011

Aanbod 01-07-2011

Aanbod in % van de voorraad

Opname over 2010

% stijging/daling in opname t.o.v. 2009

Opname overeerste helft 2011

Nederland 34.177.000 6.339.845 19% 1.025.911 -3% 1.015.164

Randstad 21.210.000 4.034.405 19% 569.100 -8% 569.826

Almere 540.000 143.785 27% 22.900 -21% 32.376

Amersfoort 870.000 298.514 34% 37.500 7% 35.600

Amsterdam 7.400.000 1.587.938 21% 188.700 -33% 190.532

Apeldoorn 754.000 137.213 18% 24.000 50% 23.118

Arnhem 1.079.100 194.149 18% 22.000 -57% 24.710

Assen 300.000 50.821 17% 8.100 1% 2.630

Breda 690.000 105.988 15% 34.400 50% 42.874

Den Bosch 900.000 101.064 11% 62.200 78% 18.822

Den Haag 6.370.000 836.436 13% 111.300 -10% 70.262

Deventer 329.000 78.479 24% 5.300 -24% 5.136

Drechtsteden 387.500 161.617 42% 10.200 -59% 6.842

Eindhoven 1.465.000 249.172 17% 38.600 33% 96.742

Enschede 812.000 86.102 11% 28.164 83% 9.000

Groningen 906.000 119.701 13% 23.500 -29% 8.916

Heerlen 435.000 65.023 15% 7.500 150% 1.720

Hengelo 538.000 61.276 11% 20.647 -12% 8.410

Leeuwarden 520.000 88.244 17% 23.000 156% 1.080

Maastricht 600.000 62.520 10% 21.600 -14% 69.004

Nijmegen 483.000 62.414 13% 35.500 87% 32.800

Rotterdam 3.900.000 915.942 23% 150.100 16% 157.462

Tilburg 487.500 77.745 16% 12.300 208% 6.534

Utrecht 3.540.000 694.089 20% 119.000 42% 151.570

Zwolle 871.000 161.613 19% 19.400 -60% 19.024


2006 2007 2008 2009 2010

1ehelft2011

Aanbod Opname

OntwikkelingaanbodenopnamevankantoorruimteinTwenteinm²

OntwikkelingopnamekantoorruimteinTwenteinm²

OntwikkelingaanbodkantoorruimteinTwenteinm²

Opnamekantoorruimte2010naarbrancheinTwente

ter vergelijking nog 32%. Van de tien gerealiseerde

(en vrijgegeven) tophuren in 2010 komen er zes voor

rekening van de regio Amsterdam, tegenover acht

in 2009. In vier gevallen is sprake van een huurprijs

boven e 300,- per m² per jaar. De absolute tophuur

is gerealiseerd op Schiphol en bedraagt e 375,-

per m² per jaar. Buiten de vier grote steden noteert

het centrum van Breda de hoogst gerealiseerde

huurprijs van het afgelopen jaar; hier wordt e 196,-

per m² betaald. Ook in het centrum van Arnhem

en Eindhoven zijn in 2010 forse tophuren tot stand

gekomen.

Regionale ontwikkelingen

Op 1 juli 2011 heeft de regio Twente een aanbod

aan kantoorruimte van 199.600 m², vergeleken met

het aanbod op 1 juli 2010 is dit een lichte daling

van 2,2%. In totaal staan 197 objecten te huur of te

koop waarvan er 17 groter zijn dan 2.500 m². Het

percentage nieuwbouw in het aanbod is licht gedaald

ten opzichte van vorig jaar en bedraagt nu 13. De

vier grote steden (Enschede, Hengelo, Almelo en

Oldenzaal) zijn samen goed voor 180.200 m², ofwel

90,3% van het totale aanbod.

Van de totale voorraad in Twente is het aanbod

afgelopen jaar gedaald van 16,4% naar 11,1%. Dit

komt doordat het voorraadcijfer ook erg gestegen is.

Er is veel nieuwbouw aan kantoormeters bijgekomen.

In Twente hebben zich nog geen onttrekkingen aan de

markt van kantoormeters voorgedaan. Van het totale

percentage is 6,6% langdurig.

Het opnamecijfer voor 2010 in Twente komt 17,2%

hoger uit dan in het voorgaande jaar, namelijk op

65.400 m². Dat is boven het niveau van 2007, maar nog

fors onder het niveau van 2008 (88.400 m²). 2008 was

echter een uitzonderlijk goed jaar in de kantorenmarkt

in Twente. In de eerste helft van 2011 is er 28.600 m²

opgenomen, 33,5% minder dan in dezelfde periode

vorig jaar, toen er 43.000 m² opgenomen werd. In de

gemeente Enschede is op dit moment het meeste aantal

vierkante meters opgenomen, maar het verschilt niet

veel met de gemeenten Hengelo en Almelo.

De kantorenmarktratio bedraagt voor 2010 30,6%, een

stijging van 4,0% in vergelijking met een jaar eerder.

Voor het eerste halfjaar is de kantorenmarktratio 14,3%.

Dit percentage zal nog stijgen aangezien het gaat om een

opnamecijfer van een halfjaar. De kantorenmarktratio

geeft de verhouding weer tussen de opname van

kantoorruimte gedurende een jaar en het aanbod aan het

VandetotalevoorraadinTwente

ishetaanbodafgelopenjaar

gedaaldvan16,4%naar11,1%.

Zakelijke dienstverlening 19%

Overheid en semioverheids-instellingen 10%

IT/ICT 4%

Communicatie 1%Banken/financiële instellingen 3%

Non-profit 7%Technologie 12%

Gezondheidszorg 15%

Overig 27%

27kantoren

begin van het desbetreffende jaar. Een kantorenmarktratio

onder de 100% wijst op een overschot en boven de

100% op een tekort aan kantoorruimte.

Enschede

In Enschede steeg het aanbod op 1 juli 2011 met

11,4% tot 86.100 m² verdeeld over 70 koop- of

huurobjecten. De gemiddelde grootte bedroeg 1.230 m²

en 11 objecten binnen het aanbod betreffen nieuwbouw.

Het centrumaanbod steeg met 850 m² tot 34.150 m².

De grote aanbieders in het centrum blijven hetzelfde

als de voorgaande jaren: het voormalige hoofdkantoor

van ABN AMRO aan de Oldenzaalsestraat (4.960 m²),

de Boulevard 1945 (7.310 m²) en het aanbod nog te

bouwen nieuwbouw aan het Willem Wilminkplein

(3.750 m²). Het aanbod op het Business & Science Park

is fors gestegen met 22,4% tot 27.300 m². Dit komt door

toevoeging van het voormalige gebouw van TUI aan het

Colosseum van 5.896 m².

Het opnamecijfer voor Enschede is in 2010 uitgekomen

op 28.200 m², een forse stijging van 83,1% (2009:

15.400 m²). Dit is te verklaren doordat zich in 2010 een

aantal grote transacties heeft voorgedaan; deze grote

transacties zijn in 2009 achtergebleven. In de eerste

helft van 2011 is in Enschede 9.000 m² opgenomen,

een forse daling van 31,8% vergeleken met dezelfde

periode vorig jaar. De markt ontwikkelt zich op dit

moment erg moeizaam. In het eerste halfjaar zijn er in

2011 nog geen echt grote opnames geweest in Enschede.

De grote opnames in 2010 kwamen op naam van

Sigmax, dat 2.250 m² nieuw aan het bouwen is aan het

Capitool, Ten Kate & Huizinga dat 5.000 m² nieuw aan

het bouwen is aan de Zuiderval, Rabobank, die 5.500 m²

nieuw gaat bouwen aan de Zuiderval, en Arke, dat

4.700 m² nieuw aan het bouwen is aan de Zuiderval.

Hengelo

De Hengelose kantorenmarkt laat op 1 juli 2011 een

daling van het aanbod zien ten opzichte van vorig

jaar en komt uit op 61.300 m², een daling van 10,1%.

In totaal staan er 54 objecten te huur en/of te koop

met een gemiddelde unitgrootte van 1.135 m². Van

het aanbod is 9% nieuwbouw. Het aanbod in de

binnenstad is licht gedaald en bedraagt nu 22.200 m².

Grote aanbieders bevinden zich nog steeds rondom

de Bornsestraat/Oldenzaalsestraat waar nog 8.000 m²

te huur staat verdeeld over 4 objecten. Aan het

Marktplein staat nog steeds 2.800 m² leeg en in de

IntotaalstaanerinHengelo

54objectenleeg(tehuur

en/oftekoop)meteengemiddelde

unitgroottevan1.135m².

NieuwbouwvanTebodin/LucassenopWestermaatCampusinHengelo.


Heren van Twente 1.700 m². Het aanbod op kantorenpark

Westermaat is gedaald met 11,8% tot 20.100 m² op

1 juli 2011; in dezelfde periode vorig jaar stond er

22.800 m² te huur en/of te koop. Het overige aanbod is

licht gedaald tot 19.000 m², vorig jaar was dat 20.400 m².

Het opnamecijfer voor Hengelo kwam in 2010 uit op

20.600 m², een daling van 12,0% vergeleken met 2009

(23.400 m²). Dit in tegenstelling met Enschede en Almelo

waar het opnamecijfer steeg. In Hengelo blijven zich

tot op dit moment nog steeds enkele grote transacties

voordoen. In de eerste helft van 2011 is er in Hengelo

8.400 m² opgenomen, een forse daling van 48,5% ten

opzichte van dezelfde periode vorig jaar (16.300 m²). De

grote opnames in de eerste helft van 2011 komen op naam

van Holland Computers, dat 1.200 m² nieuw aan het

bouwen is op Westermaat Campus en Strukton Rail BV,

dat aan de Welbergweg 1.839 m² heeft opgenomen.

Almelo

Het aanbod kantoorruimte in Almelo is het afgelopen

jaar gedaald met 23,0% en bedroeg op 1 juli 2011

24.800 m² (1 juli 2010: 32.200 m²). Er staan 29 objecten

te huur en/of te koop met een gemiddelde unitgrootte

van 855 m²; 14% van het aanbod betreft nieuwbouw.

Het centrumaanbod is gedaald met 27,3% tot 17.750 m².

De daling komt door het grotendeels verhuren van

het Twenthe Centrum aan het Twenthe Plein. Het

aanbod in het deelgebied Twentepoort is ook gedaald

met 33,8% tot 4.700 m². Grootschalig aanbod is

te vinden in het centrum van Almelo waar enkele

objecten te huur worden aangeboden met metrages

van meer dan 1.500 m².

In 2010 is er in Almelo 14.200 m² kantoorruimte

opgenomen, een forse stijging van 82,0% ten opzichte

van 2009 (7.800 m²). Dit komt door een paar grote

opnames, die op naam kwamen van de Raad voor

Kinderbescherming, die 3.000 m² huurt aan de

Burgemeester Raveslootsingel, en Werkplein, dat

eveneens 3.000 m² in gebruik gaat nemen in het

Twenthe Centrum. In het eerste halfjaar van 2011

is 7.100 m² opgenomen, een daling van 33,0% ten

opzichte van 1 juli 2010. Dit komt omdat er dit jaar

nog geen grote opnames zijn geweest, terwijl dat in de

eerste helft van 2010 wel het geval was.

Oldenzaal

De markt voor kantoorruimte blijft stabiel in Oldenzaal.

Op 1 juli 2011 staat er in totaal 8.000 m² in het

In2010iserinAlmelo14.200m²

kantoorruimteopgenomen,

eenforsestijgingvan82%ten

opzichtevan2009(7.800m²).

DeRaadvandeKinderbescherming

huurt3.000m²inhetgerenoveerdekantoor

aandeBurgemeesterRaveslootsingelin

Almelo.

29kantoren

Enschede Hengelo AlmeloOldenzaal

200620072008200920101ehelft2011

Totaleleegstand Langdurig Frictie

Huurprijsontwikkelingenvankantoorruimteineuro's/m²

Leegstandonderverdeeldintotaleleegstand,landurigeenfrictieleegstandintwentein%

aanbod. Er worden 14 objecten aangeboden met een

gemiddelde unitgrootte van 571 m². Van het aanbod is

14% nieuwbouw. Het opnameniveau in Oldenzaal is nog

steeds beperkt in vergelijking met de andere grote steden;

in 2010 is er 900 m² opgenomen. Op 1 juli 2011 is er

1.100 m² opgenomen. Dit betreft echter maar 1 transactie.

Overig

De overige steden laten, net zoals Enschede, een stijging

in het aanbod zien. Vorig jaar stond er 18.300 m²

leeg, dit jaar is dat op 1 juli 19.400 m², een stijging

van 6,0%. Het aanbod is verdeeld over 30 objecten

die te huur en/of te koop staan met een gemiddelde

unitgrootte van 648 m²; daarvan is 13% nieuwbouw.

In 2010 werd er in de overige Twentse gemeenten

1.500 m² opgenomen, een forse daling van 74,1%

vergeleken met het opnamecijfer van 2009 (5.800 m²).

Dit is het laagste niveau sinds 2002. In het eerste

halfjaar van 2011 is er 3.100 m² opgenomen; dat is al

meer dan in het hele jaar 2010 is opgenomen. 2010

is een uitermate slecht jaar geweest voor de overige

gemeenten in Twente. Een grote transactie in het eerste

halfjaar van 2011 komt op naam van IACS Solutions

die 850 m² huurt aan de Ambachtstraat in Rijssen.

Huurprijsontwikkeling en leegstand

De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in 2010

e 122,- per m² per jaar; dit is stabiel vergeleken met een

jaar eerder toen de gemiddelde huurprijs e 121,- per m²

bedroeg. De hoogste huurprijzen worden op dit moment

gerealiseerd in Enschede en Almelo. Voor bestaande bouw

variëren de prijzen in 2010 tussen e 105,- en e 130,- voor

luxe kantoorruimte en tussen e 75,- en e 95,- per m² voor

minder courante kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd

in 2010 tussen e 120,- en e 140,- per m² betaald; de prijs

voor nieuwbouw is licht gedaald in Twente.

In de eerste 6 maanden van 2011 bedroeg de gemiddelde

gerealiseerde huurprijs e 129,-, een stijging van 2,4%

ten opzichte van een jaar geleden (e 126,- per m²).

Voor nieuwbouw werd halverwege 2011 gemiddeld

e 145,- per m² gerealiseerd. De huurprijzen blijven nog

intact; wel zien we in deze markt dat verhuurders meer

genegen zijn om incentives weg te geven.

In 2010 werd in Enschede gemiddeld e 125,- per m²

gerealiseerd; dit is stabiel in vergelijking met 2009. In

de eerste 6 maanden van 2011 is dat bedrag ook stabiel

gebleven op e 125,- per m². In Hengelo betaalde men in

2010 een gemiddelde prijs van e 115,- per m², een daling

van 2,5%. In de eerste 6 maanden van 2011 is dit bedrag

Dehuurprijzenblijvennog

steedsintact;welzienweindeze

marktdatverhuurderssteeds

meergenegenzijnomincentives

wegtegeven.

Leegstandin%perplaatsinTwente

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

2006 2007 2008 2009 1e helft 2011

2010


verder gedaald naar e 110,- per m². In de gemeente

Almelo is in 2010 een gemiddelde prijs gerealiseerd van

e 116,- per m²; dit is stabiel vergeleken met 2009. In de

eerste helft van 2011 betaalde men in Almelo gemiddeld

e 119,- per m², een stijging van 2,6%.

Een stijging van de gemiddelde huurprijs kan deels

verklaard worden door het feit dat er sprake is van een

verplaatsingsmarkt waarbij hoogwaardige of nieuwbouw

kantoorruimte wordt betrokken door de huurder en

laagwaardige kantoorruimte wordt achtergelaten.

De leegstand in Twente is in 2010 licht gedaald.

Op 1 januari 2011 bedroeg de leegstand in de 4 grote

steden 16,2%, waarvan 6,8% langdurig en 9,4%

frictieleegstand. Medio 2011 bedraagt dit 11,1%,

waarvan 4,5% langdurig. In Enschede is de leegstand

gedaald van 15,3% naar 10,6%; in Hengelo van

19,6% naar 11,4%; Almelo laat tevens een daling zien,

namelijk van 16,5% naar 12,7%.

Toekomstige ontwikkelingen


Medio 2011 heeft Twente een harde planvoorraad van

252.450 m². Elke gemeente kijkt op dit moment naar haar

eigen nieuwbouwplannen, omdat er in de bestaande

markt op dit moment ruim voldoende en kwalitatief

hoog aanbod is. Grote plannen hierin zijn het Kennispark

Science en de Zuiderval in Enschede, Westermaat in

Hengelo en Twentepoort/Zuidas in Almelo.

Enschede

Enschede heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad

van 123.350 m²; dit is 48,9% van de totale voorraad in

Twente. Enschede heeft op dit moment de meeste harde

planvoorraad van alle gemeenten. Op het terrein van

de UT wordt het gebouw Langezijds, waarin voorheen

de faculteit chemische technologie was gevestigd,

omgebouwd tot The Gallery. Dit gebouw biedt ruimte

aan onderzoeksinstellingen en kennis-gerelateerde

bedrijven. In verschillende fasen is in dit pand in totaal

ruimte voor circa 45.000 m² b.v.o. Het gebouw wordt per

fase ontwikkeld en in de markt gezet.

Op de Brouwerij in Roombeek groeit CeeCee: Creatieve

Campus Enschede. Op CeeCee is zowel bedrijfs- als

kantoorruimte beschikbaar voor hoogwaardige en

kennisintensieve bedrijven in media, technologie, ICT,

design en architectuur. Ondernemers die een kavel

kopen, krijgen veel vrijheid om hun eigen pand te

InEnschedeisdeleegstand

gedaaldvan15,3%naar10,6%;

inHengelovan19,6%naar11,4%;

Almelolaattevenseendalingzien,

namelijkvan16,5%naar12,7%.

NieuwbouwvankantorenparkPhiParkaan

deZuidervalinEnschede.

31kantoren

ontwerpen. Daarnaast is er ruimte te huur voor grote

en kleine bedrijven en kantoren, onder andere in het

Media Art Center (7.000 m²).

Aan de Hengelosestraat (Zuidzijde) zijn kavels

beschikbaar gekomen door de sloop van het viaduct.

Bruto beslaat dit gebied circa 1,8 hectare waarop in

totaal circa 15.000-20.000 m² b.v.o. gerealiseerd kan

worden. De kavels liggen langs een van de belangrijkste

entrees van het Kennispark. Aan de beeldkwaliteit

van de te realiseren opstallen zullen derhalve hoge

eisen worden gesteld. De kavels zijn bedoeld voor

science bedrijven en/of kennis-onderzoeksinstellingen.

Naast de eis met betrekking tot het type bedrijf is

ook de eis gesteld dat bedrijven die zich hier willen

vestigen een significante bijdrage moeten kunnen

leveren aan de profilering van het Kennispark binnen

Nederland/Europa. Onlangs is met een partij een

intentieovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van

een deel van het uitgeefbare gebied.

Hengelo

Hengelo heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad van

86.500 m²; dit is 34,3% van de totale voorraad in Twente.

Op het Hijschcomplex, waar in het verleden Stork

Plastic Machinery haar werkzaamheden uitvoerde,

staan nu nog twee gevels overeind, bijeen gehouden

door kolommen en spanten. Deze constructie wordt

onderdeel van een nieuw te bouwen complex. De

programmatische invulling van het Hijschcomplex

is nog niet compleet uitgewerkt, maar de eerste

ideeën krijgen langzaam vorm. In totaliteit bevat het

gebouw circa 30.000 m² bestemd voor een variatie

aan functies. Er zal een parkeergarage voor minimaal

400 auto’s gerealiseerd worden, onder andere ten

behoeve van het ROC van Twente. De overige

mogelijke functies die aan het gebouw worden

toegevoegd zijn op dit moment onderwerp van

studie. De locatie waar nu nog kantoren van Siemens

staan (op de hoek Industriestraat en Lansinkesweg),

wordt ook in deze studie betrokken.

De relatief jonge bedrijventerreinen Westermaat

zuidoost en Oosterbosch, dat direct aan de A1 ligt,

zijn circa 20 hectare groot. Het terrein is bij uitstek

geschikt voor vestiging van kantoren en overige

hoogwaardige bedrijfsactiviteiten. Het overgrote deel

van dit gebied is al ontwikkeld.

Mogelijkheden tot nieuwbouw zijn er nog op de

Oosterbosch-locatie; een gebied van circa 2 hectare

waar zo’n 20.000 m² bruto vloeroppervlak kan

AandeZuidzijdevande

Hengelosestraatkomenkavels

beschikbaardoordesloopvan

hetviaduct.Brutobeslaatdit

gebiedcirca1,8hectarewaarop

intotaalcirca15.000-20.000m²

b.v.o.gerealiseerdkanworden.

NieuwbouwvanSigmaxaanhetCapitoolinEnschede.


NieuwbouwvanHollandControlsopdeWestermaat

CampusinHengelo.

worden gerealiseerd voor kantoor- en kantoorachtige

bedrijfsactiviteiten. De Odin-groep, voorheen

Lesscher IT, heeft het plan opgevat tot

herontwikkeling, inclusief nieuwbouw, van het

Expo-terrein. De locatie omvat het hoofdkantoor

(circa 8.500 m² b.v.o.); het data-center (circa

11.000 m² b.v.o.) en een voorzieningencluster

met gerelateerde voorzieningen (circa 2.500 m²

b.v.o.). De locatie bevindt zich nabij de voorziene

‘voorstadhalte’ (NS-station). Alle ontwikkelingen in

het gebied staan in het teken van de ontwikkeling van

een hoogwaardig IT-park. Centraal in het plangebied

wordt een voorzieningencluster gerealiseerd, dat

ruimte moet bieden aan functies zoals ontmoeting,

sport en horeca.

Almelo

Almelo heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad van

41.600 m²; 16,5% van de totale voorraad in Twente.

Almelo wil de toekomst van de kantorensector

benaderen vanuit diverse invalshoeken.

Vanuit de bestaande werkgelegenheid zijn de

gemeentelijke inspanningen gericht op tenminste

behoud van de schrijftafelfunctie die de overheid

regionaal en ook bovenregionaal vervult, zijnde

rechtbank, belastingdienst en waterschap.

Vanuit het perspectief van nieuwe werkgelegenheid

zullen nieuwe arbeidsplaatsen naar verwachting

het meest voortkomen uit expansie van bestaande

bedrijven. Voorts wordt het aantrekken van nieuwe

werkgelegenheid vooral benaderd vanuit de

faciliterende invalshoek. Er wordt vooralsnog niet

gericht op specifieke niches in de kantorenmarkt, zij

het dat de vraag zich in het algemeen richt op het

kleinere kantoorgebouw in de categorie 500-1.500 m²

met een enkelvoudige gebruiker.

Daarnaast hanteert Almelo nadrukkelijk een ruimtelijke

invalshoek. Er worden twee concentratiegebieden

onderscheiden, een centrum-stedelijke en een perifere.

Het gaat hier om de zuidas Henriëtte Roland Holstlaan

en onmiddellijke omgeving. Hieraan liggen ook twee

te ontwikkelen terreinen waar kantoorontwikkelingen

mogelijk zijn, namelijk Weezebeeksingel en Rhijnbeek.

Bij beide terreinen gaat het in totaal om circa 4 hectare

bruto terrein.

In het centrum-stedelijk deel zijn diverse mogelijkheden

in de toekomst aanwezig zoals de stationsomgeving,

DeOdin-groep,v/hLesscher

IT,heefthetplanopgevattot

herontwikkeling,inclusief

nieuwbouw,vanhetExpo-terrein.

33kantoren

DeVelthuisKliniekneemthaarintrekaanhetCapitool1-11inEnschede.

het daarnaast gelegen Westerdokgebied en het centrum

zelf; het laatste gebied mogelijk in combinatie met

winkels en woningen.

In de planning is tot nu toe rekening gehouden

met een gemiddelde jaarlijkse toevoeging aan de

voorraad van 8.000 m². Dat gemiddelde is op basis

van de ontwikkelingen in het afgelopen decennium

teruggebracht tot 3.500 m². In deze beperking wordt de

gemeente gesterkt door de uitslag van de kantorenvisie

die in netwerkstedelijk kader twee jaar geleden

gemaakt is en nu geactualiseerd en verder uitgewerkt

wordt. Ook voor een deel van het regulier aanbod

zal echter geen plaats meer zijn. De eisen gesteld

aan een kantoorgebouw en de daarbij benodigde

parkeerfaciliteiten zijn veelal zodanig dat sloop of

functieverandering alleen nog tot de mogelijkheden

behoort. De behoefte aan nieuwe faciliteiten zal door

veranderende eisen toch aanwezig blijven.

Oldenzaal

De plannen van de gemeente Oldenzaal om de

kantoorvoorraad uit te breiden, zijn gericht op het

centrum. Het Masterplan Centrum voorziet op termijn

in 15.000 m² aan kantoren waarvan 1.000 m² b.v.o. in

de harde planvoorraad.

Lange termijn plannen

In Twente zijn op termijn plannen voor 187.000 m²

b.v.o. extra planvoorraad. De gebieden liggen

verspreid over de diverse steden. Enschede heeft in

totaal 73.000 m² zachte plancapaciteit, 10.000 m²

in de Spoorzone en 63.000 m² op het Kennispark

Science. Hengelo heeft in totaal 67.000 m² zachte

plancapaciteit verdeeld over 2 gebieden, 55.000 m²

in Hart van Zuid en 12.000 m² op de Westermaat.

Almelo heeft in totaal nog plannen in de toekomst

voor 15.000 m² in het centrum en rond het station.

Oldenzaal heeft in het Masterplan Centrum nog

14.000 m² opgenomen.

Van de plancapaciteit voor kantoren zit 252.450 m²

b.v.o. (57,5%) in harde plancapaciteit, die niet

teruggedraaid kan worden. De rest, 187.000 m² b.v.o.,

is zogenaamde zachte plancapaciteit die nog niet

definitief is vastgelegd in een bouwvergunning of

bestemmingsplan.

InTwentezijnoptermijnplannen

voor187.000m²b.v.o.extra

planvoorraad.

35winkelruimten

BESTAANDE MARKT

Nationale winkelmarkt

De omzetdruk waarmee retailers te maken hebben,

leidt tot een beperkte vraag naar winkelruimte. In 2010

is de hoeveelheid verhuurde winkelmeters weliswaar

iets gestegen in vergelijking met 2009, maar die

stijging is minimaal. Het aanbod daarentegen wordt

steeds groter. De hoeveelheid winkelruimte die in de

vrije markt wordt aangeboden, bereikte eind 2010 het

niveau van 920.000 m², het hoogste niveau ooit. Het

aanbod stijgt al sinds 2006 en er zijn weinig tekenen

dat het huidige aanbodniveau snel zal dalen, zelfs niet

bij een substantieel herstel van de winkelbestedingen.

In landelijk perspectief valt op dat het aanbod zich

sterker concentreert in grensregio’s en gebieden met

demografische krimp.

De gemiddelde huur per m² van winkelpanden

daalde in 2010 opnieuw; dat geldt ook voor de

hoofdwinkelstraten. Hoewel de tophuren doorgaans

gelijk bleven, is de vraagdruk op de A1-winkelstraten

in de meeste Nederlandse winkelsteden verminderd.

Ook komt het meer voor dat bestaande en lucratieve

huurcontracten door zittende huurders aan andere

retailers worden aangeboden. Het zogenaamde

A1-winkelvastgoed is daarmee dus minder

onaantastbaar dan men soms vermoedt.


De winkelmarkt in Twente laat nog steeds een

duidelijk beeld zien, wat vooral in het aanbod

zichtbaar is. Vorig jaar werd in heel Twente 101.300 m²

aangeboden; op de peildatum 1 juli 2011 is het

aanbod gestegen naar 123.600 m², vergeleken met

het aanbod op 1 juli 2010 een forse stijging van 22%.

Dit komt mede doordat er in de diverse steden

in Twente een aantal grote winkelruimten in het

aanbod zijn bijgekomen. Op 1 juli 2011 werd

in de vier grote Twentse steden circa 82.100 m²

winkelruimte aangeboden verdeeld over 225 te koop

Hetzogenaamde

A1-winkelvastgoedis

minderonaantastbaar

danmensomsvermoedt.

AanbodenopnameontwikkelingvanwinkelruimteinTwenteAanbodvanwinkelruimteinTwente(1Juli2011)

AanbodenopnamevanwinkelruimteinTwenteinm²

Aanbod 1 Juli 2011

Opname 2006

Opname 2007

Opname 2008

Opname 2009

Opname 2010

Opname 1e helft 2011


en/of te huur staande objecten met een gemiddelde

unitgrootte van 365 m².

De totale opname over 2010 is gestegen tot 53.500 m²,

46,2% meer dan de opname in 2009 (36.600 m²). Dit

is een forse stijging, desalniettemin spreken we nog

steeds over een verruiming van de winkelmarkt.

In het eerste halfjaar van 2011 zien we wel dat er weer

een opnamestijging heeft plaatsgevonden ten opzichte

van 1 juli 2010, maar nog lang niet tot het niveau van

de jaren ervoor. In het eerste halfjaar van 2011 werd

23.675 m² opgenomen, een forse stijging van 22,7%.

Er vinden net zoals in de afgelopen jaren nog steeds

weinig grote transacties plaats.

Enschede

In Enschede bedroeg op 1 juli 2011 het aanbod

winkelruimten 30.600 m². Er stonden 80 objecten met

een gemiddelde unitgrootte van 382 m² te huur en/of

te koop waarvan 8 groter dan 1.000 m²; daarvan liggen

er 4 in het centrum, 3 in de overige gebieden en

1 op de Woonboulevard Schuttersveld. In vergelijking

met het aanbod op 1 juli 2010 (24.400 m²) betekent

dit dat het aanbod fors gestegen is met 25,4%. Het

centrumaanbod is licht gedaald tot 13.600 m². Aan

de Haverstraatpassage staan wederom 11 objecten

te koop en/of te huur en 8 objecten in het achterste

gedeelte van De Heurne. Het aanbod Woonboulevard

Schuttersveld is gedaald tot 3.100 m² en het overige

aanbod is fors gestegen tot 13.800 m². Dit komt door

toevoeging van 22 objecten in het overige gebied met

een gemiddelde unitgrootte van 630 m².

In 2010 is in Enschede 17.000 m² opgenomen verdeeld

over 57 transacties, een forse stijging van 41,7% ten

opzichte van 2009 (12.000 m²). 2010 kende weer

hetzelfde niveau als 2006. In de eerste helft van 2011 is

er 9.400 m² opgenomen verdeeld over 34 transacties, een

forse stijging van 46,9% in vergelijking met 1 juli 2010.

Een grote opname die dit jaar gerealiseerd is, is Zara

die 1.500 m² huurt aan het kruispunt Kalanderstraat/

De Klomp/De Heurne/Langestraat. Deze locatie is van

oudsher het belangrijkste centrumknooppunt in de

Enschedese binnenstad, het verbindingspunt tussen

de belangrijkste winkelgebieden. Verder huurt Lidl

1.250 m² in het nieuwe winkelcentrum Sterrenhof.

De koopkrachtbinding voor dagelijkse en niet-

dagelijkse artikelen is in Enschede respectievelijk 93%

en 76%. Het merendeel van de inwoners van Enschede

koopt dus zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse

artikelen in de eigen gemeente. De artikelgroepen met

de meeste koopkrachtbinding zijn - naast de dagelijkse

artikelen - bloemen, planten en tuinartikelen,

Hetmerendeelvande

inwonersvanEnschede

kooptzoweldedagelijkse

alsniet-dagelijkseartikelen

indeeigengemeente.

Eengroteopnamedieditjaargerealiseerd

is,isZaradie1.500m²huurtaanhetkruispunt

Kalanderstraat/DeKlomp/DeHeurne/Langestraat.

37winkelruimten

woninginrichting en elektro. Het aandeel draagvlak

voor dagelijkse artikelen van buiten Enschede is

7%. Zowel inwoners van omliggende Nederlandse

gemeenten (Haaksbergen, Hengelo, Oldenzaal

en Losser) als van omliggende Duitse gemeenten

(Gronau en Ahaus) kopen dagelijkse artikelen in

Enschede. In de niet-dagelijkse sector is toevloeiing

verantwoordelijk voor 28% van het draagvlak. Het

aandeel inwoners van Enschede dat dagelijkse

artikelen in andere plaatsen aanschaft, is 7%. Voor de

niet-dagelijkse artikelen is de koopkrachtafvloeiing

groter, namelijk 24%. Het centrum van Enschede

is met een marktaandeel van 16% de belangrijkste

aankoopplaats voor dagelijkse artikelen. De

winkelcentra Deppenbroek, Stadsveld, Enschede-Zuid

en het Budgetcenter hebben ook aandelen van 7 tot 9%

van het draagvlak voor dagelijkse artikelen. Niet-

dagelijkse artikelen worden het meest aangeschaft

in de binnenstad van Enschede (53%), gevolgd door

Schuttersveld (11%). Men is op het centrum gericht

voor met name kleding, schoenen en elektro, terwijl

het draagvlak van Schuttersveld voornamelijk bestaat

uit klanten voor woninginrichting en doe-het-zelf

artikelen. Daarbij zijn klanten voor doe-het-zelf artikelen

ook sterk georiënteerd op het Budgetcenter: bijna 20%

van de doe-het-zelf bestedingen worden hier gedaan.

Hengelo

In Hengelo is het aanbod winkelruimte op 1 juli 2011

fors gestegen met 93,8% tot 27.900 m²; dit komt door

toevoeging van 9.000 m² in de nieuwe ontwikkeling

op Plein Westermaat. Op hetzelfde moment in 2010

was het aanbod 14.400 m². Er worden momenteel 68

objecten aangeboden met een gemiddelde oppervlakte

van 410 m², waaronder 4 objecten die groter zijn dan

1.000 m². Vorig jaar was dat er slechts 1. De binnenstad

zag het aanbod met 44,8% fors stijgen van 5.800 m² naar

8.400 m². Op dit moment is er 9.000 m² winkelruimte

beschikbaar op Plein Westermaat en er staan diverse

ruimtes leeg rond de Wegtersweg. Het overige aanbod

winkelruimte is gestegen van 5.100 m² naar 6.300 m²,

een stijging van 23,5%.

Het opnamecijfer voor 2010 bedraagt 18.400 m² verdeeld

over 33 transacties, een forse stijging van 534,5% ten

opzichte van 2009 (2.900 m²). Dit komt doordat 2009

een uitermate slecht jaar was voor de winkelopnames in

Hengelo en in 2010 zijn er drie grote transacties geweest

op Plein Westermaat in de nieuwe fase. In de eerste

helft van 2011 werd 2.800 m² opgenomen, een daling

van 34,9% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar

(4.300 m²). De cijfers laten zien dat 2010 een goed jaar

was, maar dit komt mede door de grote opnames op

InHengeloishetaanbod

winkelruimteop1juli2010

forsgestegenmet93,8%

tot27.900m²;ditkomtdoor

toevoegingvan9.000m²inde

nieuweontwikkelingopPlein

Westermaat.

KerngegevenswinkelbestandTwentepergemeente1juli2011(Bron:Locatus)

Gemeente Aantal inwoners

Aantal Winkels

Totaal WVO

WVO per 1.000 inwoners

WVO per Winkel

Almelo 72.600 483 146.434 2.017 303

Borne 21.330 145 32.402 1.519 223

Dinkelland 26.060 180 95.171 3.652 529

Enschede 157.050 960 286.464 1.824 298

Haaksbergen 24.485 161 45.072 1.841 280

Hellendoorn 35.790 228 75.665 2.114 332

Hengelo 80.770 534 175.101 2.168 328

Hof Van Twente 35.470 211 53.065 1.496 251

Losser 22.645 131 37.657 1.663 287

Oldenzaal 31.975 274 96.463 3.017 352

Rijssen-Holten 37.080 252 80.172 2.162 318

Tubbergen 21.145 133 43.495 2.057 327

Twenterand 33.580 239 71.779 2.138 300

Wierden 23.445 145 40.585 1.731 280


Plein Westermaat die er dit jaar vooralsnog niet zijn.

De grote opnames komen op naam van Woondock en

Kwantum, die respectievelijk 7.500 m² en 2.500 m²

huren op Plein Westermaat.

Het totaal aantal klanten voor dagelijkse artikelen in

Hengelo bedraagt 86.500. Het totaal aantal klanten

voor niet-dagelijkse artikelen ligt een stuk hoger,

namelijk op 126.800.

De koopkrachtbinding voor dagelijkse en niet-

dagelijkse artikelen is in Hengelo respectievelijk 93%

en 71%. Het merendeel van de inwoners van Hengelo

koopt dus zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse

artikelen in de eigen gemeente. Van het totaal aantal

klanten voor niet-dagelijkse artikelen is 13% afkomstig

uit andere plaatsen dan Hengelo. Voor niet-dagelijkse

artikelen is dit 54%. De herkomst vreemde koopkracht

voor dagelijkse artikelen wordt het meest door

Enschede en Dinkelland bepaald. Maar ook inwoners

van Oldenzaal, Borne, Almelo en Hof van Twente

brengen voor dagelijkse artikelen wel eens een bezoek

aan Hengelo. Voor de niet-dagelijkse artikelen is de

herkomst van de bezoekers meer verspreid: klanten van

buitenaf komen meestal uit Almelo, Hof van Twente,

Enschede of Borne. Maar ook uit verder gelegen

gebieden zoals Hardenberg, Hellendoorn en Deventer

komt een groep bezoekers. Bijna één op de veertien

inwoners van Hengelo (7%) schaft dagelijkse artikelen

in andere plaatsen aan. Voor de niet-dagelijkse

artikelen is dit aandeel hoger, namelijk 29%. De

wijkwinkelcentra Groot Driene, Hasselo en Hengelose

Es hebben een belangrijk aandeel voor wat betreft

dagelijkse artikelen; respectievelijk 18%, 21% en

12% van de totale bestedingen in de dagelijkse sector

worden in deze winkelcentra gedaan. Het centrum

heeft een marktaandeel van 15% voor dagelijkse

artikelen; het aandeel in niet-dagelijkse artikelen is

dan ook groter. Voor kleding (91%) en schoenen (73%)

is de oriëntatie op het centrum van Hengelo sterk.

Westermaat Zuid is de dominante aankoopplaats voor

doe-het-zelf artikelen. Het marktaandeel bedraagt

33%, vijf procentpunten meer dan het marktaandeel

van Plein Westermaat voor doe-het-zelf artikelen.

Deze aankoopplaats is vooral belangrijk voor elektro

(82%), woninginrichting (70%) en huishoudelijke

artikelen (36%). In totaal heeft Plein Westermaat een

marktaandeel van 45% voor niet-dagelijkse artikelen,

meer dan het marktaandeel van het centrum.

Almelo

Almelo had op 1 juli 2011 een aanbod van 13.200 m²

winkelruimte verdeeld over 48 objecten met een

IntotaalheeftPlein

Westermaateenmarktaandeel

van45%voorniet-dagelijkse

artikelen,meerdanhet

marktaandeelvanhetcentrum.

KerngegevenswinkelbestandTwentepergemeente1juli2011inclusiefleegstand(Bron:Locatus)

Gemeente Aantal inwoners

Aantal Winkels

Totaal WVO

WVO per 1.000 inwoners

WVO per Winkel

Almelo 72.600 599 179.117 2.467 299

Borne 21.330 158 35.312 1.656 223

Dinkelland 26.060 193 97.808 3.753 507

Enschede 157.050 1.134 329.493 2.098 291

Haaksbergen 24.485 175 50.631 2.068 289

Hellendoorn 35.790 261 83.854 2.343 321

Hengelo 80.770 648 194.382 2.407 300

Hof Van Twente 35.470 243 59.676 1.682 246

Losser 22.645 146 39.752 1.755 272

Oldenzaal 31.975 307 103.059 3.223 336

Rijssen-Holten 37.080 271 88.237 2.380 326

Tubbergen 21.145 140 44.391 2.099 317

Twenterand 33.580 268 87.337 2.601 326

Wierden 23.445 152 44.605 1.903 293

39winkelruimten

gemiddelde grootte van 276 m², vergeleken met het

aanbod op 1 juli 2010 een forse daling van 38,6%

(21.500 m²). Dit komt doordat een nieuwbouw-

ontwikkeling van 9.000 m² uit het aanbod is gehaald.

Er is 1 object groter dan 1.000 m² en het centrumaanbod

bestaat voornamelijk uit kleine en middelgrote metrages.

Het opnamecijfer over 2010 bedraagt 8.400 m², in

vergelijking met 2009 (6.000 m²) een forse stijging

van 40,0%. In de eerste helft van 2011 is 2.500 m²

opgenomen, dit cijfer is nagenoeg stabiel vergeleken

met vorig jaar. In 2010 en begin 2011 waren de meeste

transacties tussen de 100 en 250 m². In de eerste helft

van 2011 hebben zich nog geen echte grote transacties

voorgedaan in Almelo.

Het totale draagvlak voor dagelijkse artikelen bedraagt

in Almelo 73.400 klanten. Het aandeel inwoners van

Almelo dat in de eigen plaats dagelijkse artikelen

koopt (koopkrachtbinding) is 92%. Voor niet-dagelijkse

artikelen is het draagvlak 75.600 en het aandeel

inwoners van Almelo dat in de eigen plaats niet-

dagelijkse artikelen koopt bedraagt 68%.

Van het totale draagvlak voor dagelijkse artikelen is

13% afkomstig uit andere plaatsen. Dit geldt voor 38%

van het draagvlak voor niet-dagelijkse artikelen.

Het grootste gedeelte van het draagvlak voor dagelijkse

artikelen is afkomstig uit Almelo zelf.

De sector voor niet-dagelijkse artikelen bestaat voor

38 procent uit klanten van buiten Almelo. Hiervan

zijn de meeste afkomstig uit Tubbergen, Wierden en

Twenterand (5 tot 10%). Ook weet Almelo nog klanten

uit Hellendoorn en Rijssen-Holten aan zich te binden.

Voor dagelijkse artikelen gaat 8% van de inwoners van

Almelo naar andere plaatsen. Deze koopkracht wordt

verdeeld onder de gemeenten Twenterand, Wierden en

Hengelo. Voor niet-dagelijkse artikelen bezoekt 32% van

de inwoners andere gemeenten. Meer dan 10% van de

lokale koopkracht vloeit af naar Hengelo en 5 tot 10%

naar Enschede. De wijkcentra De Schelfhorst en het

Vincent van Goghplein hebben een primaire functie voor

de aankoop van dagelijkse artikelen. Respectievelijk

20% en 16% van de bestedingen in de dagelijkse

sector worden hier gedaan. Ook worden huishoudelijke

artikelen relatief veel in de wijk aangekocht. De niet-

dagelijkse bestedingen worden in Almelo vooral gedaan

in het centrum: het marktaandeel bedraagt 46%. De

Woonboulevard heeft een aandeel van 35% in de niet-

dagelijkse artikelen.

Oldenzaal

In Oldenzaal werd op de peildatum 10.400 m²

winkelruimte aangeboden, een stijging van 26,8%

Hetaandeelinwonersvan

Almelodatindeeigenplaats

dagelijkseartikelenkoopt

(koopkrachtbinding)is92%.

HuurprijzencentrumEnschede.


vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. In totaal

staan er 29 objecten met een gemiddelde grootte

van 358 m² te huur en/of te koop. De kleine tot

middelgrote objecten staan in het centrum of aan

de rand ervan. Het opnamecijfer voor 2010 komt uit

op 1.400 m², verdeeld over 12 transacties, een forse

daling van 76,7% in vergelijking met dezelfde periode

vorig jaar (6.000 m²). Dit komt omdat er vorig jaar een

opname was van 3.600 m². In de eerste helft van 2011

is 540 m² opgenomen, een lichte stijging ten opzichte

van vorig jaar (440 m²). In de gemeente Oldenzaal

hebben zich net zoals in de gemeente Almelo in de

eerste helft van 2011 geen grote transacties voorgedaan.

Het totaal aantal klanten, ofwel het draagvlak, voor

dagelijkse artikelen in Oldenzaal bedraagt 36.400.

Het draagvlak voor niet-dagelijkse artikelen is groter,

namelijk 44.300 klanten. Van de inwoners in Oldenzaal

koopt 90% dagelijkse artikelen in de eigen kern. Voor

de niet-dagelijkse artikelen is dit onder 61% van de

eigen inwoners het geval. Het zijn vooral de aanbieders

van doe-het-zelf-artikelen, huishoudelijke artikelen,

bloemen, planten en tuinartikelen die de meeste eigen

inwoners aan zich weten te binden. Voor elektro

vloeit de meerderheid van de inwoners af naar andere

plaatsen. Het aandeel klanten van buiten Oldenzaal is

voor niet-dagelijkse artikelen groter, namelijk 57%. Van

het draagvlak voor dagelijkse artikelen bestaat ongeveer

een vijfde deel uit klanten van buiten Oldenzaal,

vooral uit Dinkelland en Losser. Voor de niet-dagelijkse

artikelen zorgen Dinkelland, Losser en Enschede

voor de meeste toevloeiing van koopkracht. Klanten

uit Hengelo hebben een aandeel van 5 tot 10% in de

vreemde koopkracht van niet-dagelijkse artikelen. Circa

één op de tien inwoners van Oldenzaal schaft dagelijkse

artikelen in andere plaatsen aan. Voor de niet-dagelijkse

artikelen is dit aandeel hoger, namelijk 39%.

Overig

Medio 2011 stond in de overige gemeenten in Twente

41.600 m² te huur en/of te koop, verdeeld over

95 objecten met een gemiddelde grootte van 438 m². Het

meeste aanbod bevindt zich, zoals de laatste jaren steeds,

in Nijverdal en Borne. Het opnamecijfer voor de overige

gemeenten bedroeg in 2010 totaal 8.300 m², een daling

van 30,1% (2010: 10.800 m²). In de eerste 6 maanden

van 2011 is 8.500 m² opgenomen; dit is al meer dan er

in het hele jaar 2010 aan winkelmeters is opgenomen in

de overige gemeenten. Grote opnames komen op naam

van Schuurman Schoenen, die 400 m² huurt aan de

Gronausestraat in Losser, en Maison La Plume, die

4.650 m² huurt aan de Fahrenheitstraat in Rijssen.

Vandeinwonersin

Oldenzaalkoopt90%

dagelijkseartikelen

indeeigenkern.

HuurprijzencentrumHengelo.

41winkelruimten

Huurprijzen centrum Almelo.

Een van de vernieuwde gevels in het kader van het gevelproject voor verfraaiing van het straatbeeld in Hengelo.


42

43bedrijfsruimten

BESTAANDE MARKT

Landelijke ontwikkelingen

De vraag naar bedrijfsruimte liep in 2010 niet parallel

met de verbeteringen in de economie. Hoewel er per

saldo meer bedrijfsruimte werd opgenomen dan in

2009 ging het maar om een beperkte stijging. Op de

vrije markt werd een totaalopname genoteerd van

2,5 miljoen m² en dat ligt onder het langjarig gemiddelde

van 2,7 miljoen m². Dat geeft aan dat er de afgelopen

jaren minder vraag naar bedrijfsruimte was. De

meeste opnames komen voort uit overwegingen met

betrekking tot kostenefficiëntie. Het is duidelijk dat de

uitbreidingsvraag per saldo behoorlijk kleiner was dan

de hoeveelheid ruimte die beschikbaar is gekomen.

De hoeveelheid aangeboden bedrijfsruimte steeg in de

loop van 2010 dan ook flink. Eind 2010 lag het aanbod

op circa 9,1 miljoen m², ruim 600.000 m² meer dan

een jaar eerder. Met uitzondering van 2007 is er in het

afgelopen decennium een onafgebroken stijging van het

totaalaanbod. Nu is in de markt duidelijk te zien dat

ontwikkelaars hun plannen uitstellen of uit de markt

halen. Positief effect hiervan is dat het aanbod op termijn

weer kan teruglopen. Maar het gevaar is dat er een

tekort ontstaat aan moderne bedrijfsgebouwen, terwijl

men het verouderde aanbod links laat liggen. Dit raakt

de dynamiek in de markt en is bovendien niet gunstig

voor de continuïteit van gezonde bedrijven. De geringe

dynamiek op de gebruikersmarkten en het oplopende

aanbod leiden tot een sterke druk op de huurprijzen.

Op basis van de gerealiseerde gebruikerstransacties van

bedrijfsruimte in 2010 werd een gemiddeld prijspeil

behaald van circa e 45,- per m²; in 2009 werd nog

e 48,- per m² gerealiseerd, terwijl op het hoogtepunt

van de markt in 2008 nog een gemiddelde huurprijs

van e 51,- per m² gold. Deze daling legt de problemen

in de markt bloot. Door het gebrek aan vraag zijn de

huurprijzen in korte tijd flink gedaald. Incentives en

huurvoordelen zijn geen gemeengoed in de markt voor

reguliere bedrijfsruimten. Hierdoor zijn er in deze

markt duidelijker huurdalingen dan bijvoorbeeld in

de kantorenmarkt. De huurprijzen op hoogwaardige

bedrijvenparken zijn over het algemeen stabieler dan

op gemengde locaties. Logistieke ruimten behalen

traditiegetrouw de hoogste huurprijzen, zij het op

specifieke locaties. In de markt voor distributieruimten

bereikten de tophuren in 2010 een niveau van

Metuitzonderingvan2007iser

inhetafgelopendecenniumeen

onafgebrokenstijgingvanhet

totaalaanbod.

Aanbod Opname

Totaleleegstandin% Langdurig Frictie

200620072008200920101ehelft2011

Leegstandonderverdeeldintotalelangdurigeenfrictieleegstandin%op1juli2011

OntwikkelingaanbodenopnamevanbedrijfsruimteninTwenteinm²

OntwikkelingaanbodvanbedrijfsruimteninTwenteinm² OntwikkelingOpnamevanbedrijfsruimteninTwenteinm²

0

10000

20000

30000

40000

100000

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overige

50000

60000

70000

80000

90000

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

180000

200000

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overige

0

2

4

6

8

Twente Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal

10

12

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

450000

500000

550000

600000

2006 2007 2008 2009 1e helft 2011

2010


44e 85,- per m², gelijk aan 2009. Dit niveau zal

ternauwernood gehandhaafd kunnen blijven.

In tegenstelling tot in de markt voor reguliere

bedrijfsruimten worden incentives in de logistieke

markt ruimer gehanteerd. Verhuurders proberen

daarmee huurders aan zich te binden en zo de

waarde van het onderliggende vastgoed op peil te

houden. Dit is nodig omdat de gebruikersvraag naar

distributieruimten ook in 2010 achterbleef.


De bedrijfsruimtemarkt laat ook in Twente een

verruiming zien. Vergeleken met 1 juli 2010 steeg het

aanbod sterk met 24,2% tot 561.900 m² op 1 juli 2011.

Het aanbod bestaat uit 354 objecten met een gemiddelde

grootte van 1.587 m². Het aantal objecten is liefst

gestegen met 30,6%. Vorig jaar werden er 271 objecten

aangeboden. Van het aantal objecten dat te huur en/of te

koop staat is 9% nieuwbouw. De vier grote steden zijn in

totaal goed voor 381.400 m², een stijging van 13,5% in

vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.

In 2010 is in Twente in totaal 160.100 m² opgenomen,

een stijging van 24,8% ten opzichte van een jaar

eerder. Dit komt vooral doordat 2009 (126 transacties)

een erg slecht jaar was waarin bedrijven zich veelal

terughoudend hebben opgesteld. Er zijn in 2010 in

totaal 159 transacties verricht met een gemiddelde

grootte van 1.007 m².

In de eerste 6 maanden van 2011 waren er 104

transacties, samen goed voor 152.600 m², een forse

stijging van 94,9% ten opzichte van dezelfde periode

vorig jaar. Dit komt door enkele grote transacties die

verderop in dit hoofdstuk besproken worden. De

opname laat dus een duidelijk positief beeld zien,

maar er komt ook nog veel aanbod bij. Hierdoor

kunnen we nog niet spreken van een opbloeiende

markt in de bedrijfsruimten.

Enschede

De objecten in Enschede bevinden zich op de

bedrijventerreinen Marssteden, Euregiopark,

Havengebied, Business & Science Park, Josink Es,

Transportcentrum en overige gebieden.

Medio 2011 werd er in Enschede 151.000 m²

bedrijfsruimte aangeboden. Een stijging van 14,0%

in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar toen

het aanbod 132.500 m² bedroeg. In totaal staan er 85

objecten met een gemiddelde grootte van 1.776 m²

te huur en/of te koop en 19 objecten zijn groter dan

2.500 m². 12% van het aanbod is nieuwbouw.

Het meeste aanbod wordt gevonden in het

Havengebied en in de overige gebieden in Enschede.

In2010isinTwenteintotaal

160.100m²opgenomen,een

stijgingvan24,8%tenopzichte

vaneenjaareerder.

Struktonhuurtdezebedrijfsruimteaande

TwekkelerEsinEnschede.

45bedrijfsruimten

Hier staan een aantal grote objecten te huur en/of te

koop. Het aanbod in de overige gebieden laat een

stijging zien van 10,3% tot 46.000 m². Het aanbod in

het Havengebied laat ook een stijging zien, van 22,7%

tot 42.700 m². Dit komt onder andere door toevoeging

van het distributiecentrum van Sanders aan de

Ir. Hanlostraat van 6.875 m².

Het aanbod op de Marssteden laat een lichte stijging zien

van 5,5% tot 30.900 m². In het huidige aanbodcijfer is het

aanbod van Timberland, dat gaat verhuizen naar Almelo,

nog niet opgenomen. Op de peildatum was het aanbod

van Timberland (39.549 m²) nog niet op de markt.

In 2010 is er 34.000 m² opgenomen, weer een forse

daling van 31,9% vergeleken met 2009 (49.900 m²).

Hiermee zitten we op het opnameniveau van 2004 tot

nu toe het jaar met het laagste niveau. In 2010 hebben

zich geen echte grote opnames voorgedaan. In het

eerste halfjaar van 2011 is reeds 34.900 m² opgenomen,

waarmee op 1 juli het niveau van heel 2010 al is

overstegen. Dit is een forse stijging in vergelijking met

dezelfde periode van vorig jaar van 325,6%. Dit is te

verklaren doordat vorig jaar in de eerste 6 maanden

slecht 8.200 m² opgenomen is. De grote opnames in 2011

komen op naam van ZB Service, dat 2.000 m² koopt aan

de Kanaalstraat, en Kato projecten, dat 2.000 m² koopt

op het bedrijventerrein Josink Es. Er hebben zich in

Enschede veel transacties van circa 1.000 m² voorgedaan.

Hengelo

Het aanbod bedrijfsruimte in Hengelo bevindt zich op

de terreinen Westermaat, Twentekanaal, ’t Oosterveld

en overige gebieden. Op 1 juli 2011 is het aanbod

ten opzichte van 1 juli 2010 (55.000 m²) met 39,5%

fors gestegen tot 76.700 m². Dit komt door toevoeging

van enkele grote objecten. Er worden momenteel 58

objecten aangeboden met een gemiddelde unitgrootte

van 1.322 m², waarvan er 7 groter zijn dan 2.500 m².

Van dit aanbod is 7% nieuwbouw.

In het deelgebied Twentekanaal is het aanbod verder

gestegen met 10,9% tot 36.700 m². Ook in de overige

gebieden is het aanbod fors gestegen met 77,6%

tot 20.600 m². Dit komt doordat er een aantal grote

objecten aan het aanbod zijn toegevoegd, zoals

9.174 m² aan de Twekkelerweg.

In 2010 is in Hengelo 26.300 m² opgenomen,

een stijging van 22,9% in vergelijking met 2009

(21.400 m²). De grote opnames in 2010 komen op

naam van Knol Papier, dat 3.745 m² kocht aan de

Aquamarynstraat, en Suzlon Blade Technology, dat

2.224 m² huurt aan de Jan Tinbergenstraat. In het

eerste halfjaar van 2011 is er slechts 8.500 m²

opgenomen, een forse daling 56,4% ten opzichte van

dezelfde periode vorig jaar (19.500 m²). Er hebben zich

dit jaar nog geen echt grote opnames voorgedaan.

InhetdeelgebiedTwentekanaal

ishetaanbodverdergestegen

met10,9%tot36.700m².

VivochemiseenvandenieuwegebruikersophetBusinessParkXlinAlmelo.


46Almelo

De bedrijfsruimten in Almelo bevinden zich

hoofdzakelijk op de terreinen Twentepoort,

Bedrijvenpark Twente, Turfkade en Bornsestraat.

Op 1 juli 2011 heeft Almelo een aanbod van 66.500 m²,

een stijging van 17,9% ten opzichte van 1 juli 2010

(56.400 m²). Het aanbod bestaat uit 54 objecten met

een gemiddelde grootte van 1.232 m², waarvan

7 objecten groter zijn dan 2.500 m². Van het aanbod

is 9% nieuwbouw. In het gebied Turfkade en op het

Bedrijvenpark Twente is het meeste aanbod te vinden.

Het deelgebied Turfkade laat een stijging zien van

33,5% tot 21.100 m². Het Bedrijvenpark Twente laat

ook een stijging zien, van 20,9% tot 19.100 m². In het

deelgebied Turfkade staan relatief minder courante

objecten en op Bedrijvenpark Twente staat een aantal

grote objecten leeg waardoor het aanbod zo hoog is.

In 2010 is in totaal 35.300 m² bedrijfsruimte opgenomen,

een stijging van 32,7%. Er zijn 28 transacties

gerealiseerd met een gemiddelde grootte van 1.262 m².

De grootste opnames vonden plaats aan de

Einsteinstraat waar 4.000 m² werd verhuurd en aan

de Planthofsweg waar 3.490 m² werd verkocht.

In de eerste helft van 2011 is 62.000 m² opgenomen,

in vergelijking met 1 juli 2010 (20.400 m²) een forse

stijging van 203,9%. Het gaat hierbij om 14 transacties

met een gemiddelde grootte van 4.430 m². Grote

transacties in het eerste halfjaar van 2011 komen

op naam van Vivochem (9.187 m²) en Timberland

(40.000 m²), die beide nieuw hebben gebouwd op

het Businesspark XL. Hierdoor is de gemiddelde

unitgrootte ook explosief gestegen.

Oldenzaal

De bedrijfsruimten in Oldenzaal bevinden zich

voornamelijk op de terreinen Hazewinkel, De Eekte

en Hanzepoort. Op juli 2011 is er een aanbod van

87.200 m², een forse stijging van 44,4% ten opzichte van

2010 (60.400 m²). Dit komt door toevoeging van enkele

grote complexen op het Hazewinkel. In totaal staan er

42 objecten met een gemiddelde grootte van 2.076 m²

te huur en/of te koop, waarvan 12% nieuwbouw. Dit is,

samen met Enschede, het hoogste nieuwbouwpercentage

in vergelijking met de andere Twentse gemeenten. In

Oldenzaal zijn er 8 objecten groter dan 2.500 m².

Het opnamecijfer voor Oldenzaal in 2010 is met 20

transacties uitgekomen op 26.100 m², een forse stijging

van 196,6% in vergelijking met 2009 (8.800 m²).

Oldenzaal komt hiermee bijna op het niveau van 2005

toen er 29.100 m² werd opgenomen. Grote opnames

komen in 2010 op naam Lammerink Installatiegroep,

die 4.355 m² kocht aan de Zutphenstraat, en Pre Pain,

dat circa 4.000 m² kocht aan de Ainsworthstraat. In

de eerste helft van 2011 werd 11.400 m² opgenomen,

een forse stijging van 65,2% in vergelijking met 1 juli

2010 (6.900 m²). Het gaat hierbij om 9 transacties met

Timberlandisbezigmetnieuwbouwophet

BusinessParkXlinAlmelo.

Hetopnamecijfervoor

Oldenzaalin2010ismet

20transactiesuitgekomenop

26.100m²,eenforsestijging

van196,6%invergelijking

met2009(8.800m²).

47bedrijfsruimten

een gemiddelde grootte van 1.271 m². Grote opnames

komen op naam van Switch, dat 6.000 m² huurt aan de

Marconistraat, en Kaamps Cheese bv, dat 1.325 m² huurt

aan de Kelvinstraat.

Overig

In de kleinere gemeenten vindt vooral veel

geconcentreerde bedrijvigheid plaats door bedrijven die

juist niet op de grote bedrijventerreinen willen zitten.

Het aanbod bedrijfsruimten in de overige gemeenten

bedroeg op 1 juli 211 in totaal 180.500 m², een stijging

van 22,0% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2010. In

deze gemeenten zijn 115 objecten met een gemiddelde

grootte van 1.570 m² te huur en/of te koop. Daarvan zijn

20 objecten groter dan 2.500 m². Het meeste aanbod is te

vinden in Rijssen-Holten (51.700 m²) en Hof van Twente

(35.000 m²). Grote leegstaande objecten bevinden zich

onder andere in Rijssen-Holten waar nog steeds 10.200 m²

te koop staat aan de Markeloseweg en 20.250 m² aan de

Fahrenheitstraat. In Goor is aan de Haven nog steeds

15.500 m² en aan de Enterseweg 14.400 m² voor de

verhuur beschikbaar.

In 2009 vonden 40 transacties plaats met een

gemiddelde grootte van 962 m². Het opnamecijfer komt

hiermee uit op 38.500 m², een forse stijging van 63,8%

ten opzichte van 2009 (23.500 m²). Dit is te verklaren

doordat 2009 een erg slecht jaar was in de overige

gebieden van Twente. In de eerste helft van 2011 is er

35.800 m² opgenomen, een forse stijging van 53,7% in

vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (23.300 m²).

Dit jaar zit al bijna op het opnameniveau van heel 2010.

Grote transacties komen op naam van Solex Verhuur

Twente, dat 1.160 m² kocht aan de Gunnerstraat in

Weerselo, Morssink Constructie, dat 2.400 m² huurt aan

de Mettenkampsweg in Enter, en DPD Nederland, dat

1.800 m² huurt aan de Fahrenheitstraat in Rijssen.

Huurprijsontwikkelingen en leegstand

De huurprijs van bedrijfsruimten in Twente is in

2010 licht gestegen tot gemiddeld e 42,- per m². Het

gemiddelde wordt enigszins beïnvloed door het grote

aandeel courante en hoogwaardige bedrijfscomplexen.

Een prijsdifferentiatie laat zien dat er voor bestaande

en vaak enigszins gedateerde bedrijfsruimten een

gemiddelde transactieprijs werd betaald tussen e 27,- en

e 32,- per m². Ook zien we dat er in de markt veel grote

objecten leegstaan; deze drukken de prijs ook enigszins

door de grote oppervlakte. Voor ‘courant vastgoed’ ligt de

gemiddelde transactieprijs voor bedrijfsruimten tussen

e 35,- en e 45,- per m². In de eerste 6 maanden van 2011

is het huurprijsniveau gestegen naar e 43,- per m². De

huurprijzen houden in de huidige markt nog redelijk

stand. Wel worden er meer huurvrije perioden en overige

incentives weggegeven. Dit werd tot voor kort nog niet

veel gedaan en het is ook geen gemeengoed zoals in de

kantorenmarkt. Omdat er veel panden te huur en/of te

koop staan, is er een ruime keuze aan geschikte panden.

Daarbij is het aanbod van oudere en met name incourante

panden groot. De voorkeur van de meeste bedrijven die

willen verhuizen gaat nog altijd uit naar nieuwbouw,

maar door de huidige situatie in de markt zien we dat

nieuwbouw erg onder druk staat. Dit komt onder andere

doordat er erg naar de kosten wordt gekeken en bestaande

bouw goedkoper is dan nieuwbouw. Veel bedrijven

blijven daarom op hun huidige locatie zitten. Hier

wordt meestal een nieuw contract afgesloten met betere

voorwaarden voor de huurder.

De leegstand in de vier grote steden is het afgelopen

jaar gedaald tot 5,8% op 1 juli 2011, waarvan 1,3%

langdurige leegstand. Almelo en Hengelo scoren het

laagst met respectievelijk 4,8% en 4,1%. Voor Enschede

is dat 6,0% en voor Oldenzaal 10,9%. Opvallend is

dat er in alle plaatsen meer frictieleegstand is dan

langdurige leegstand. Dit komt omdat er het laatste jaar

weer veel aanbod is bijgekomen.

Opvallendisdaterinalle

plaatsenmeerfrictieleegstand

isdanlangdurigeleegstand.Dit

komtomdaterhetlaatstejaar

weerveelaanbodisbijgekomen.

Leegstandin%perplaatsinTwente

200620072008200920101ehelft2011

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal

Huurprijsontwikkelingenvanbedrijfsruimteineuro's/m²

0

2

4

6

8

10

12

2006 1e helft2011

2009 201020082007

0

10

20

30

40

50

60

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overig

49bedrijventerreinen

ONTWIKKELINGEN

Landelijke ontwikkelingen

De totale uitgifte van werklocaties in 2009, inclusief

zeehaventerreinen en economische zones, bedraagt

575 hectare. In vergelijking met 2008 betekent dit een

halvering: de uitgifte van werklocaties bedroeg toen

1.193 hectare netto. Vrijwel alle provincies laten een

forse afname van de uitgifte van bedrijventerreinen zien.

De daling is vooral fors in de provincies Groningen,

Drenthe, Gelderland en Zeeland. De provincies

Zuid-Holland en Utrecht laten in de uitgifte van

bedrijventerreinen een zeer geringe stijging zien. De

gemiddelde jaarlijkse uitgifte per provincie, gesommeerd

over de laatste tien jaar, laat zien dat Noord-Brabant de

provincie is met de hoogste gemiddelde uitgifte, gevolgd

door Gelderland en Zuid-Holland. Bouwproductiecijfers

laten een vergelijkbaar beeld zien.

De totale voorraad aan werklocaties in Nederland

per 1 januari 2010 bedraagt 101.556 hectare

bruto, verdeeld over 3.616 terreinen. Dit is

3.778 hectare minder dan vorig jaar, deels als gevolg

van getransformeerde terreinen, deels als gevolg

van een geografisch nauwkeurigere bepaling van

oppervlakten (kwaliteitsverbetering).

De totale oppervlakte aan werklocaties dat uitneembaar

is (per peildatum 1 januari 2010) bedraagt 11.600 hectare

netto. Dit betreft een afname met 1.034 hectare ten

opzichte van dezelfde peildatum in 2009, toen

12.634 hectare netto uitgeefbaar was. Uitgeefbare

terreinen, in eigendom van gemeenten, maken bijna

80% uit van het totale areaal aan uitgeefbare terreinen

uit. De rest is in particulier bezit.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen werklocaties die

terstond (direct) uitgeefbaar zijn en terreinen die niet

terstond (op langere termijn) uitgeefbaar zullen zijn. We

zien, net zoals de voorafgaande jaren, een lichte daling

in het aantal netto hectare terstond uitgeefbare terreinen.

Dit aantal ligt per 1 januari 2010 op 5.680 hectare,

terwijl het in 2009 nog 6.048 hectare bedroeg. In het

aandeel niet terstond uitgeefbaar is eveneens sprake

van een daling van 665 hectare ten opzichte van 2009,

terwijl er in 2009 een stijging van bijna 600 hectare was

ten opzichte van 2008.

De gemiddelde prijs voor grond op werklocaties varieert

van circa e 35,- in de provincie Friesland tot circa

e 256,- in de provincie Zuid-Holland per m² kavel.

Vrijwelalleprovincieslaten

eenforseafnamevandeuitgifte

vanbedrijventerreinenzien.

UitgifteprijzenkavelsopbelangrijkstebedrijventerreineninTwenteineuro's/m²(Bron:ProvincieOverijssel)

Plaats Terrein Uitgifteprijs per m²

Almelo Dollegoor e 100,- – e 130,-

Twentepoort e 100,- – e 130,-

Bedrijvenpark Twente Noord e 100,- – e 130,-

Rijksweg 36 e 110,- – e 150,-

Turfkade e 100,- – e 150,-

Aadijk Noord e 100,- – e 130,-

Borne Buren-De Veldkamp e 145,- – e 175,-

Dinkelland Veldzijde-West e 90,- – e 105,-

Ootmarsum e 85,- – e 100,-

Sombeek e 85,- – e 100,-

Enschede Havengebied e 65,- – e 142,-

Marssteden e 153,- – e 153,-

Josink Es e 133,- – e 163,-

Roombekerveld e 118,- – e 135,-

De Blekerij e 120,- – e 130,-

Op de Brouwerij e 135,- – e 175,-

Euregio Bedrijvenpark e 131,- – e 146,-

Westerval e 165,- – e 165,-

Plaats Terrein Uitgifteprijs per m²

Enschede Hardick en Seckel e 140,- – e 140,-

Haaksbergen Stepelo e 67,- – e 79,-

Hellendoorn `t Lochter III e 110,- – e 122,-

Bloeme-weide e 88,- – e 88,-

Hengelo Twentekanaal Zuid e 110,- – e 122,

Westermaat Noord I e 150,- – e 250,-

Westermaat Noord II e 175,- – e 175,-

Westermaat Kw II e 150,- – e 400,-

't Oosterveld e 143,- – e 168,-

Hof van Twente Zenkeldamshoek Fase II e 95,- – e 130,-

Oldenzaal Hazewinkel Noordwest e 125,- – e 135,-

Rijssen-Holten Vletgaarsmaten 2A/B e 105,- – e 120,-

Tubbergen De Haar V e 84,- – e 85,-

Lutkeberg IV/V e 91,- – e 91,-

Twenterand Kroezenhoek e 70,- – e 70,-

Garstelanden Oost e 70,- – e 70,-

Almeloseweg Oost e 88,- – e 98,-

Wierden Enter-Rijssen e 100,- – e 130,-


In de praktijk blijken overigens kavels voor een

minimumprijs slechts zeer beperkt beschikbaar te

zijn en meestal zijn bijzondere omstandigheden

verantwoordelijk voor de lage prijs. De gemiddelde

minimale grondprijs laat een stijging zien: in 2008

bedroeg deze e 101,-, in 2009 e 109,-. Datzelfde geldt

voor de gemiddelde maximale grondprijs (2008: e 124,-;

2009: e 134,-). De spreiding tussen minimale en maximale

grondprijzen is het grootst in de provincie Flevoland.

In de Randstedelijke provincies ligt de grondprijs, niet

verwonderlijk, hoger dan in de rest van het land.

Van de in totaal 3.616 bedrijventerreinen is aan bijna

30% - in ieder geval deels - de kwalificatie ‘verouderd’

gegeven; ruim 60% is niet verouderd. Van ruim 10% is

de status onbekend. Overigens kan het hierbij gaan om

veroudering van een deel van het terrein.


In 2010 is er in Twente 21,4 hectare grond uitgegeven,

vergeleken met het jaar ervoor een forse stijging van

71,5%. Qua uitgifteniveau zitten we weer op dat van de

periode 2002/2003. Na een forse daling in het afgelopen

jaar zit er weer een stijging in het uitgifteniveau.

De meeste gemeenten hebben het afgelopen jaar weer

meer grond uitgegeven. Enschede kent dit jaar weer

een forse daling van 2,79 hectare en komt uit op

0,46 hectare. Vergeleken met voorgaande jaren is dit het

eerste jaar dat Enschede niet de grootste uitgifte heeft.

De lokale verschillen zijn er nog steeds, maar er heeft

een verschuiving plaatsgevonden met betrekking tot

waar de grond is uitgegeven. Hengelo heeft het afgelopen

jaar 4,85 hectare uitgegeven, een stijging van 2,99 hectare

in vergelijking met 2009. Almelo heeft het afgelopen jaar

4,46 hectare uitgegeven, een stijging van 2,99 hectare in

vergelijking met 2009. De gemeente Twenterand heeft

afgelopen jaar 6,17 hectare uitgegeven, een forse stijging

van 5,42 hectare in vergelijking met 2009. De grootste

uitgiften staan dit jaar op naam van de gemeenten

Twenterand (6,17 hectare), Hengelo (4,85 hectare),

Almelo (4,46 hectare) en Rijssen-Holten (2,51 hectare).

De grondprijs van de direct uitgeefbare terreinen van

de drie grootste steden (Almelo, Hengelo en Enschede)

varieert van e 65,- tot e 175,- per m² en op sommige

locaties wordt in de regio al e 250,- per m² betaald.

Op toplocaties in Twente wordt zelfs al e 400,- per m²

betaald. Op ’t Oosterveld en de Westermaat in

Hengelo, op de Brouwerij en Zuiderval-Kotmansplaats/

Vergelekenmetvoorgaande

jarenisditheteerstejaar

datEnschedenietdegrootste

uitgifteheeft.

Uitgifte2010(Bron:ProvinceOverijssel)

Gemeente Uitgegeven in 2010 (aantal netto hectare)

Almelo 4,46

Borne 0,17

Dinkelland 0,66

Enschede 0,46

Haaksbergen 0,23

Hellendoorn 0

Hengelo 4,85

Hof van Twente 0

Losser 0

Oldenzaal 0,55

Rijssen-Holten 2,51

Tubbergen 0,74

Twenterand 6,17

Wierden 0,60

Totaal 21,40

OntwikkelinguitgiftevanbedrijventerreineninTwenteinhectare

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010


Directuitgeefbaarinnettohectare

De14gemeentenhebbensamen

circa228hectarebedrijventerrein

directvooruitgiftebeschikbaar.

Kotmanpark in Enschede en Buren-De Veldkamp in

Borne zijn een paar van die locaties. De Oldenzaalse

grond varieert van e 125,- per m² tot maximaal e 135,-

per m². De overige gemeenten in Twente hanteren grond-

prijzen variërend van e 67,- per m² tot e 130,- per m².

Direct uitgeefbaar

Met name in de grote steden van Twente bevindt zich

de direct uitgeefbare grond. De 14 gemeenten hebben

samen circa 228 hectare bedrijventerrein direct voor

uitgifte beschikbaar. De gemeenten Enschede, Hengelo

en Almelo hebben traditiegetrouw de meeste grond in

de verkoop.

De gemeente Enschede heeft circa 29 hectare direct

uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de

terreinen Euregio Bedrijvenpark (10,58 hectare), Josink

Es (6,99 hectare) en in de overige gebieden nog bijna

12 hectare. In het gebied Zuiderval kan in particulier

eigendom nog 7,23 hectare worden uitgegeven.

Typewerklocatie:a=zeehaventerreinb=bedrijventerreinc =economischezonesd=kantorenpark

Gemeente Plaats Terrein Aantal hectaren (gemeente) Aantal hectaren (particulier) Type werklocatie

Almelo Almelo Buitenhaven 1,77 1,91 B

Almelo Dollegoor 1,3 2,1 B

Almelo Twentepoort 1,92 0 B

Almelo Wendelgoor 0 0,8 B

Almelo Bedrijvenpark Twente-Noord 22,71 15,39 B

Almelo XL Businesspark Twente 34 0 B

Almelo Bedrijvenpark Twente 1,56 0 B

Almelo Turfkade 1,51 0 B

Borne Borne Buren-De Veldkamp 19,87 0 B

Dinkelland Deurningen Veldzijde-West 0,1 0 B

Weerselo Echelpoel III Uitbreiding 4 0 B

Ootmarsum Ootmarsum 2,33 0 B

Denekamp Sombeek 0,15 0 B

Enschede Enschede Havengebied 1,83 0 B

Enschede Marssteden 1,52 0 B

Enschede Oosterpoort 0 0,6 C

Enschede Josink Es 6,99 0 B

Enschede Roombekerveld 2,04 1,3 B

Enschede Op de Brouwerij 3,03 0 B

Enschede Euregio Bedrijvenpark 10,58 0 B

Enschede Westerval 1,52 0 B

Enschede Hardick en Seckel 1,68 0 B

Haaksbergen Haaksbergen Stepelo 0 2,47 B

Hellendoorn Haarle Bloemeweide 0,9 0 B

Hengelo Hengelo Twentekanaal Zuid 4,5 0 B

Hengelo Westermaat KW II 4,1 0 B

Hengelo Westermaat Noord I 0,2 1,3 B

Hengelo Westermaat Noord II 12,06 0 B

Hengelo `t Oosterveld 13,04 0 B

Hof van Twente Goor Haven Twentekanaal 0,3 0 B

Goor Zenkeldameshoek, fase II 23,6 0 B

Oldenzaal Oldenzaal Hazewinkel Noordwest 2,3 0 B

Rijssen - Holten Holten Vletgaarsmaten 2A (west) 6,16 0 B

Holten Vletgaarsmaten 2B (zuid) 9,19 0 B

Tubbergen Geesteren Lutkeberg IV 0,55 0 B

Tubbergen De Haar V 0 2,18 B

Twenterand Den Ham Kroezenhoek 0,39 0 B

Westerhaar-Vriezenveensewijk

Garstelanden Oost 1,5 0 B

Vriezenveen Oosterweilanden 6 0 B

Vriezenveen Almeloseweg Oost 5,56 0 B

Wierden Wierden Weuste Noord 5,4 0 B

Enter Enter-Rijssen 12 0 B

Totaal 228,16 28,05


52De gemeente Hengelo heeft bijna 21 hectare direct

uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de

terreinen Westermaat Noord II (12,06 hectare) en

’t Oosterveld (13,04 hectare), dat is gelegen aan

de oostzijde van Hengelo, tussen de Rijksweg A1

en de doorgangsroute Hengelo-Oldenzaal. Het

terrein heeft een totale oppervlakte van circa 25

hectare bruto; op dit moment is er ongeveer de

helft uitgegeven, namelijk 12 hectare. De gemeente

Hengelo ontwikkelt dit terrein voor reguliere

bedrijvigheid met een gemengd karakter. Kleine en

middelgrote bedrijven uit de sectoren industrie (zoals

kleinschalige productiebedrijven, elektrotechnische

en metaalbewerkingbedrijven), bouw, transport

en distributie, dienstverlening (behalve zakelijke

dienstverlening) en groothandel kunnen hier een plek

vinden. Op deze locatie zijn de milieucategorieën 1, 2

en 3 toegestaan. De kavelgrootte varieert van 1.500 m²

tot 8.000 m². Een beeldkwaliteitsplan zorgt voor de

juiste uitstraling van het gebied. Het terrein is op dit

DegemeenteHengeloheeftbijna

21hectaredirectuitgeefbaar

bedrijventerrein

Optermijnuitgeefbaarinnettohectare

Planfase:onherroepelijkbestemmingsplan= 1

vastgesteldbestemmingsplan=2ontwerpbestemmingsplan=3

planinstructuurvisie=4ruimtelijkplan=5

Typewerklocatie:zeehaventerrein=Abedrijventerrein=B

economischezones=C

Gemeente Plaats Terrein Aantal hectaren (gemeente)

Aantal hectaren (particulier)

Planfase (1-4) Type terrein

Almelo Almelo XL Businesspark Twente 10,5 73 1 B

Almelo Rijksweg 36 26,63 0 4 B

Almelo Turfkade 1,78 0 1 B

Almelo Aadijk Noord 30,63 0 3 B

Almelo Waterrijk 11 0 4 B

Almelo Weezebeeksingel 5 0 4 nnb

Almelo Rijnbeek 4 0 4 B

Almelo Weggeler 4 0 4 C

Borne Borne Buren - De Veldkamp 7,6 0 1 B

Borne Buren - `t Oldhof 13,5 0 4 B

Borne Buren - De Kluft 19,7 0 4 B

Enschede Boekelo De Blekerij 0 1,03 2 B

Usselo Usseler Es 58 0 2 B

Enschede Boeldershoek West 0 5 4 B

Enschede Kop Marssteden 5 0 4 B

Haaksbergen Haaksbergen Stepelerveld 34 0 4 B

Haaksbergen Vregelinkshoek 13 0 4 B

St. Isisdorushoeve Uitbr. St. Isidorushoeve 0 3 4 B

Hellendoorn Hellendoorn Kruidenwijk-Zuid 0 2,5 1 B

Nijverdal `t Lochter III 25,9 0 1 B

Nijverdal Derde Kampsweg 5 0 4 B

Hengelo Hengelo Boeldershoek West 10 0 4 B

Oldenzaal Oldenzaal Jufferbeek Zuid 21 0 1 B

Oldenzaal Hanzepoort-West 4 0 4 B

Oldenzaal Elsmors uitbreiding 13 0 4 B

Oldenzaal Jufferbeek Noord 12 0 4 B

Oldenzaal Hanzepoort Oost 10 0 4 B

Rijssen-Holten Holten Vletgaarsmaten 2B (Zuid) 3,83 0 1 B

Holten Vletgaarsmaten 2A (West) 1,96 0 1 B

Holten Vletgaarsmaten 2C 11,3 0 4 B

Holten De Keizer 3,59 0 3 B

Enter Enter-Rijssen 5,8 6,35 2 B

Tubbergen Geesteren Lutkeberg V 2 0 4 B

Albergen Zuid-Esch II 0 0,7 4 B

Tubbergen Heerenbrinck Fase I 7 0 4 B

Albergen Ootmarsumseweg Noord 0 6 4 B

Vasse Voortsweg 2 0 2 4 B

Reutum Bedrijventerrein Reutum 0 1 4 B

Twenterand Vroomshoop Vroomshoop Oost Uitbr. 10 0 4 nnb

Vriezenveen Oosterweilanden 15 0 1 B

Wierden Wierden Uitbr. Weuste - Noord fase II 9 0 4 B

Totaal 414,72 100,58


moment uitgiftegereed. De eerste bedrijven zijn er

reeds gevestigd.

De gemeente Almelo heeft momenteel circa 65 hectare

direct uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de

terreinen Bedrijvenpark Twente-Noord (22,71 hectare)

en XL Businesspark Twente (34 hectare). Er wordt

nu hard gewerkt aan de invulling van dit terrein.

Op pagina 54 meer over deze ontwikkeling. Op het

Bedrijvenpark Twente-Noord is ook nog 15,39 hectare

in particulier eigendom. Deze grond is ook direct voor

uitgifte beschikbaar.

De gemeente Oldenzaal biedt op het bedrijventerrein

Het Hazewinkel Noordwest 2,3 hectare direct

uitgeefbaar bedrijventerrein aan. Hazewinkel Noordwest

(totaal 23 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein) is een

gemengd bedrijventerrein aan de Rijksweg A1.

De gemeente Borne heeft op dit moment 19,87 hectare

direct uitgeefbaar bedrijventerrein, namelijk Buren-

De Veldkamp. Deelgebied De Veldkamp van

bedrijventerrein Buren ligt gunstig in de nabijheid van

Westermaat Plein aan de rijksweg Hengelo-Borne. De

onderdoorgang van de spoorlaan Almelo-Hengelo is het

afgelopen jaar geopend en het bedrijventerrein is nu goed

bereikbaar via de Amerikalaan. De gemeente Borne en

Hengelo ontwikkelen dit bedrijventerrein gezamenlijk.

De Veldkamp ligt centraal in de regio Twente op de

grens van de gemeenten Borne en Hengelo. Vanwege

die centrale ligging heeft de locatie niet alleen een

belangrijke lokale, maar zeker ook regionale betekenis. Zij

zal ruimte bieden aan een breed scala van bedrijvigheid:

van installatiebedrijven, handel en transport tot en met

productiebedrijven met milieucategorie 4. Vanwege de

omvang van het terrein en de verschillende potenties

van delen ervan is het gebied gesegmenteerd met

bijbehorende kavelgrootten, die kunnen variëren van zo’n

1,5 hectare tot 2 hectare. De totale omvang van

De Veldkamp is circa 70 hectare bruto, waarvan

als zodanig 40 hectare netto uitgeefbaar is. Het

beeldkwaliteitplan zorgt voor een actuele en goede

uitstraling van het gebied; het geeft onder andere

richtlijnen ten aanzien van de gewenste verkaveling,

het bebouwingsbeeld, de uitgangspunten voor de

kavelinrichting en de inrichting van de openbare ruimte.

Op het bedrijventerrein wordt parkmanagement toegepast.

De gemeente Hof van Twente heeft op dit moment

23,9 hectare direct uitgeefbaar terrein, waarvan

23,6 hectare op het bedrijventerrein Zenkeldamshoek

fase II in Goor. Zenkeldamshoek is een nieuw, ruim

opgezet bedrijvenpark bij de entree van Goor, centraal

in Twente. Het park biedt ruimte voor een grote

verscheidenheid aan bedrijven in de milieucategorieën

2 tot en met 4a. De kavels variëren in omvang van

800 m² tot meer dan 2 hectare.

De gemeente Rijssen-Holten heeft in Holten op

de Vletgaarsmaten in totaal 15,35 hectare direct

uitgeefbaar bedrijventerrein.

DeVeldkampzalruimte

biedenaaneenbreedscala

vanbedrijvigheid.

BlusvoorzieningophetBusinessParkXlinAlmelo.


54Op termijn beschikbare terreinen

In Twente is bij de gemeenten op termijn circa

414 hectare aan uitgeefbare grond aanwezig. Ook is

er circa 100 hectare op termijn uitgeefbare grond

bij particulieren in bezit. Het tweede deel van het

XL Businesspark Twente in Almelo beslaat nog

84 hectare waarvan 73 hectare in particulier

eigendom is. Almelo zal op termijn beginnen met

de ontwikkeling van Almelo Noord. Aadijk Noord

is een van de nieuwe, moderne en goed bereikbare

bedrijventerreinen waarmee Almelo zijn economische

groei wil realiseren in het kader van het Masterplan

Almelo. Het bedrijventerrein krijgt in totaal een bruto

oppervlakte van 40 hectare waarvan nu nog circa

30 hectare netto uitgeefbaar is.

Enschede zal op de lange termijn beginnen met

de ontwikkeling van de Usseler Es, waar de

landschappelijke en cultuurhistorische waarden

behouden blijven. Voor de behoefte die niet binnen

de bestaande bedrijventerreinen opgelost kan worden,

is de Usseler Es aangewezen als gebied waarbinnen

58 hectare netto bedrijventerrein beschikbaar moet

komen. De Usseler Es is strategisch gelegen in

de hoek van de Westerval en de A35. Zowel van

buitenaf - via de A1 en de A35 - als vanuit Enschede

is de Usseler Es uitstekend te bereiken.

Het Gezondheidspark ligt aan de westzijde van

Hengelo. Op dit thematische bedrijventerrein zijn nu

reeds het Streekziekenhuis Midden Twente en Trivium

gevestigd. Momenteel wordt er verder gewerkt aan

de uitbreiding van dit zorgterrein. Er mogen zich

alleen bedrijven vestigen die zich bezighouden met

gezondheidsdiensten of een directe relatie daarmee

hebben.

De gemeente Haaksbergen gaat op termijn Stepelerveld

uitgeven. Het gebied bevat in totaal 34 hectare.

Het plangebied van de uitbreiding Stepelerveld is

begrensd door de Hengelosestraat (N739) aan de

westzijde en de Kolenbranderweg aan de oostzijde.

Aan de zuidzijde ligt een watergang op de grens met

het bestaande bedrijventerrein Stepelo en aan de

noordzijde het landelijke gebied. De gebouwen moeten

een passende kwaliteit uitstralen, bijvoorbeeld door

gebruik van natuurlijke kleuren en/of materialen. De

gemeente Haaksbergen is van zins de deelname aan

parkmanagement bij de uitgifte van het terrein te

verplichten.

HetXLBusinessparkbiedt

ondernemingeneen

veiligeenhoogwaardige

vestigingsplaatsmetuiterst

modernevoorzieningen.

BedrijvenparkTwenteinAlmelo,waareen

aantalgroteobjecteninhetaanbodstaan.


Zuidervalismeerdanalleen

eenkantoorlocatie,wanthet

heeftookeenwoonfunctieen

erzijntalrijkevoorzieningen.

Oldenzaal krijgt er aan de zuidwestkant 21 hectare

bedrijventerrein bij, in de toekomst gevolgd door nog

eens 12 hectare in Jufferbeek-Noord. Zuid ligt tussen

de A1 en het spoor, de rondweg N342 en de Heideweg.

Noord ligt tussen de N342, de Heideweg, het spoor

en de Ossenmaatstraat. De gemeente wil vooral op

de zichtlocaties een hoogwaardige beeldkwaliteit. De

bedrijven op deze toplocatie moeten de uitstraling

krijgen van de vroegere textielfabrieken. Jufferbeek-

Zuid krijgt bij de op- en afritten Oldenzaal-West van de

A1 een rechtstreekse aansluiting met verkeerslichten

op de snelweg.

XL Businesspark Twente

Het XL Businesspark is een gezamenlijke

onderneming van de netwerkstadgemeenten Almelo,

Borne, Hengelo en Enschede alsmede de provincie

Overijssel. Op het XL Businesspark is 34 hectare

direct uitgeefbaar terrein beschikbaar. Daarbij gaat

het om de vestiging van bedrijven in handel, logistiek

en industriële activiteiten die meer dan 2 hectare

nodig hebben. Kijkt men naar de uitgifte van kavels

die men doorgaans lokaal wegzet, dan hebben

we het bij het XL Businesspark om een bepaald

marktsegment, dat met name vanuit regionale

optiek van groot belang is. Het XL Businesspark

biedt ondernemingen een veilige en hoogwaardige

vestigingsplaats met uiterst moderne voorzieningen

op een uitstekende zichtlocatie, gelegen aan de A35

met een rechtstreekse aansluiting op deze snelweg.

Daarnaast is de aanleg gepland van een kade aan

het Twentekanaal zodat dit terrein ook per schip

uitstekend bereikbaar wordt.

Grootschalige binnenstedelijke

herstructureringsprojecten

Zuiderval

Met de GEM Zuiderval wordt gewerkt aan de

ontwikkeling van de Zuiderval als toplocatie voor

kantoren in Enschede. Het aanbod voor kantoren is zeer

divers, er is ruimte voor zowel de kleinere als de grote

kantoorgebruikers. De Rabobank, Arke TUI en Ten Kate

Huizinga verhuizen met hun regionale hoofdkantoor

naar de Zuiderval. Ook Van der Valk opent hier een

vestiging. Het plangebied omvat circa 40 hectare

en is daarmee een van de grootste binnenstedelijke

herstructureringsgebieden in Nederland.

BedrijventerreinDeElsmoatbijEnter.


56Zuiderval is meer dan alleen een kantoorlocatie,

want het heeft ook een woonfunctie en er zijn

overige voorzieningen. De gevarieerde bebouwing

versterkt elkaar en geeft de locatie een eigen

identiteit.

Zuiderval bestaat uit de zes deelgebieden:

Kotmanpark, Kotmanplaats, Cromhoffpark, Eeftink,

Janninkkwartier en Hofkwartier. Ieder deel heeft zijn

eigen specifieke functie. Vanaf de snelweg A35 is

Kotmanpark het eerste deelgebied aan de westzijde

van de weg. In Kotmanpark zijn woningen gebouwd

en er komen kantoorpanden. Halverwege de

snelweg en het centrum ligt - aan de oostzijde -

Eeftink. Hier komen kantoren op maat, waarbij

de wensen van de ondernemer het uitgangspunt

zijn. Tegenover het Eeftink ligt Cromhoffpark. In

deze parkachtige omgeving staat een deel van de

futuristisch vormgegeven Scholingsboulevard.

Dicht bij het centrum, binnen de singel, liggen de

twee deelgebieden Hofkwartier en Janninkkwartier.

In Hofkwartier wordt een variatie aan woningen

gebouwd en in Janninkkwartier worden werken,

wonen en vrije tijd gecombineerd. Eeftink en

Kotmanpark bieden de ondernemer de kans zich

te vestigen naar eigen wensen. Hier kan hij zijn

eigen kantoorpand neerzetten of zich vestigen in

een verzamelgebouw. In Kotmanpark staan vrije

kavel woningen, maar ook rijwoningen met een

moderne, strakke architectuur. Hofkwartier wordt

een vriendelijk en sfeervol stadswijkje.

Hart van Zuid

Hart van Zuid is een terrein van 50 hectare bij het

centrum van Hengelo, gelegen tussen het station en

het Twentekanaal. Waar vroeger het bedrijvig hart van

Hengelo klopte, verrijst nu het Hart van Zuid. Op de

plaats van de in onbruik geraakte fabriekscomplexen

van Stork en Dikkers wordt bijna vijftig hectare

nieuw Hengelo gebouwd. Het is een nieuw stadsdeel

waar iedereen naast elkaar kan wonen, werken, leren

en recreëren. Het industriële verleden blijft voelbaar;

de vroegere geslotenheid van het gebied maakt

plaats voor openheid en dynamiek. Wat blijft is de

bestaande bedrijvigheid; het aanwezige industriële

erfgoed blijft behouden. Zo krijgen voormalige

fabriekscomplexen een nieuwe bestemming.

Daaromheen worden ambitieuze plannen ontwikkeld

die voor een variatie aan functies en een diversiteit

aan bewoners en bezoekers moeten zorgen. Bestaande

HartvanZuidiseen

nieuwstadsdeelwaariedereen

naastelkaarkanwonen,

werken,lerenenrecreëren.

OntwerpvanarchitectenbureauMVRDV,

eenontwikkelingvanJOIN-eenjointventurevan

OVGRealEstateenTriodosBank-,eneenontwikkeling

vanKloos2.


Passagiersdieuitstappen,

krijgenmeteenzichtopeen

aantalkenmerkendeelementen

vanOldenzaal:hetlandschap,

openheidengroen.

sociale, educatieve en culturele voorzieningen

blijven bewaard en worden waar nodig aangevuld.

Nieuwe technieken, zoals breedbandaansluitingen

en duurzaam waterbeheer, worden ingezet om in

Hart van Zuid comfortabel te kunnen leven en het

gebied een eigentijds en hoogwaardig karakter te

geven. De ligging kan niet beter: aan de zuidzijde

van het centrum, met als entree het Centraal Station

Twente aan de noordzijde van het plangebied en het

Twentekanaal aan de zuidzijde. Door de nabijheid

van de A1 en de A35 is Hart van Zuid uitstekend

bereikbaar met zowel de auto als het openbaar

vervoer. De Laan Hart van Zuid zorgt voor een goede

ontsluiting van de invalswegen naar het centrum.

Tot 2018 wordt Hart van Zuid, een van de grootste

naoorlogse stadsvernieuwingsprojecten, in delen

opgeleverd. De eerste bouwwerken zijn inmiddels

gereed.

Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal

Het masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal

voorziet in een integrale herontwikkeling van

circa 38 hectare rondom het huidige station.

Door de doorgaande spoorverbinding vanaf Hengelo

richting Duitsland over een lengte van circa

1.300 meter verdiept aan te leggen en het groene

en cultuurhistorische karakter te herintroduceren,

ontstaat een woon-, werken verblijfsgebied waarmee

de regionale verblijfsfunctie van Oldenzaal wordt

versterkt.

Het bestaande stationsplein wordt heringericht

waarbij historische gebouwen een meer prominente

plek krijgen. Ook het oude ziekenhuis krijgt een

prominentere functie aan het plein. De gemeente

werkt nu aan een beeldkwaliteitplan voor de

openbare ruimte, waarbij men door middel van

inrichting en materiaalgebruik een relatie wil leggen

met het textielverleden. Door het talud aan de

zuidzijde van de half verdiepte sporen deels af te

graven en als plein in te richten, wordt openheid

gecreëerd. Het nieuwe plein krijgt een groene

inrichting, passend bij de sfeer van Oldenzaal,

en wordt begrensd door kantoren en woningen.

Passagiers die uitstappen, krijgen meteen zicht op

een aantal kenmerkende elementen van Oldenzaal:

het landschap, openheid en groen. Om het groene

beeld van Oldenzaal verder te versterken, worden

auto’s zoveel mogelijk uit het zicht gehouden en

ondergebracht in groene taluds.

NieuwbouwvanJarabeeophetGezondheidsparkinHengelo.

Vastgoedrapportage Twente 2011Vastgoedrapportage Twente 2011

58

59infrastructuur

LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN

Nederland heeft een goede infrastructuur van wegen

en openbaar vervoer nodig die optimale bereikbaarheid

biedt aan mensen en bedrijven. Goede doorstroming op

het wegennet is belangrijk voor de bloedsomloop van

de economie. Mensen hebben de vrije keuze zich te

verplaatsen. De files worden aangepakt en de mobiliteit

wordt verbeterd ter versterking van de economische

groei en een schoner milieu. Er komt een uitbreiding van

het dynamische systeem van maximumsnelheden.

De maximumsnelheid op diverse autosnelwegen gaat

omhoog naar 130 Kilometer per uur. Ook op andere

wegen wordt de maximumsnelheid opnieuw beoordeeld.

Indien nodig voor de luchtkwaliteit, geluidsbelasting of

verkeersveiligheid geldt een lagere maximumsnelheid.

Schiphol is van groot belang voor de Nederlandse

economie en krijgt, overeenkomstig de afspraken die

zijn gemaakt aan de ‘Alders-tafels’ (overlegtafels over

de toekomst van de luchthavens Lelystad, Eindhoven,

Schiphol en hun omgeving), de ruimte verder uit

te groeien tot een duurzame en concurrerende

luchthaven. Kwalitatieve groei van het wereldwijde

verbindingennetwerk is essentieel. Ook bij regionale

luchthavens dient de luchtvaart de economische

ontwikkeling.

Goederenvervoer is van oudsher een belangrijke

pijler van de Nederlandse economie. De haven van

Rotterdam speelt daarin een essentiële rol. Het kabinet

ondersteunt met kracht de verdere ontwikkeling

van het haven- en industriegebied door de aanleg

van een nieuw havengebied (Tweede Maasvlakte)

met de bijbehorende natuurcompensatie. Zo kan de

Rotterdamse haven zijn internationaal concurrerende

positie voor de overslag van goederen behouden en

verder uitbreiden.

Bij de aanleg en het onderhoud van de infrastructuur

van wegen en openbaar vervoer worden meer

Goederenvervoerisvanoudsher

eenbelangrijkepijlervande

Nederlandseeconomie.Dehaven

vanRotterdamspeeltdaarineen

essentiëlerol.

Snelweg Traject van Traject naar Koplocatie Filezwaarte 2009

Filezwaarte 2010

Groei

A1 Apeldoorn Hengelo Deventer Oost - Bathmen 17.864 28.188 58%

A1 Apeldoorn Hengelo Ijsselbrug - Deventer 7.819 16.652 113%

A1 Hengelo Apeldoorn Voorst - Beekbergen 21.092 15.938 -24%

A1 Hengelo Apeldoorn Ijsselbrug - Twello 2.645 13.213 400%

A1 Hengelo Apeldoorn Lochem - Bathmen 3.948 7.406 88%

A1 Apeldoorn Hengelo Lochem - Markelo 1.738 6.937 299%

A1 Hengelo Apeldoorn Rijssen - Markelo 1.634 6.684 309%

A1 Apeldoorn Hengelo Apeldoorn Zuid - Beekbergen 3.962 6.522 65%

A1 Apeldoorn Hengelo Rijssen - Azelo 2.786 4.400 58%

A1 Hengelo Apeldoorn Markelo - Lochem 2.120 3.863 82%

A1 Apeldoorn Hengelo Bathmen - Lochem 3.126 3.347 7%

A1 Hengelo Apeldoorn Azelo - Rijssen 5.604 3.327 -41%

A1 Hengelo Apeldoorn Twello - Voorst 5.494 3.139 -43%

A1 Hengelo Osnabrück Oldenzaal Zuid - De Lutte 50 2.944 5788%

A1 Hengelo Apeldoorn Bathmen - Deventer Oost 995 2.921 194%

A35 Enschede Almelo Borne West - Azelo 143 3.703 2490%

A35 Almelo Enschede Azelo - Borne West 563 3.539 529%

A35 Enschede Almelo Enschede West - Hengelo Zuid 506 3.144 521%

A35 Almelo Enschede Borne West - Buren 0 2.481 –

A35 Almelo Enschede Loofriet - Hengelo Zuid 491 1.055 115%

A35 Almelo Enschede Buren - Delden 421 1.016 141%

A35 Enschede Almelo Delden - Buren 37 967 2514%

A35 Enschede Almelo Azelo - Almelo Zuid 224 855 282%

A35 Almelo Enschede Almelo Zuid - Azelo 651 795 22%

A35 Enschede Almelo Buren - Borne West 219 760 247%

N35 Enschede Gronau A35: Enschede Zuid - Enschede Oost 98 572 484%

A35 Enschede Almelo Hengelo Zuid - Loofriet 192 395 106%

N35 Gronau Enschede Enschede Oost - A35: Enschede Zuid 802 284 -65%

N35 Zwolle Almelo Holterberg - Hellendoorn/Rijssen 0 90 -

A35 Almelo Enschede Hengelo Zuid - Enschede West 176 72 -59%

Filedruk(bron:Rijkswaterstaat;bewerking:I&OResearch)

Defilezwaarteisgelijkaandegemiddeldelengtexdeduurvandefile.Defilezwaartewordtuitgedruktinkilometerminuten.


60voordelen bereikt door het aangaan van nauwere

samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven.

Filedruk

Om files van verschillende lengte en duur vergelijkbaar

te maken, is het begrip filezwaarte geïntroduceerd.

De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte x

de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt

in kilometerminuten. Dit betekent dat een file van 10

kilometer die één uur duurt 600 kilometerminuten

filezwaarte oplevert. De totale filezwaarte over

een bepaalde periode en locatie is de som van de

filezwaarte van de files die zich in desbetreffende

periode op die locatie hebben voorgedaan.

In de tabel op pagina 59 staat een overzicht van de

verkeersknooppunten in Overijssel.

Weginfrastructuur

Meer dan 50.000 voertuigen rijden dagelijks over het

Twentse deel van de Rijksweg A1.

De verbreding van de A1 is het belangrijkste

verkeersproject in de komende jaren. Doordat de A1

een zeer druk bereden internationale verbindingsroute

is, is er al een hele rijstrook kwijt aan vrachtverkeer.

Rijksweg A1

De Rijksweg A1 is voor Nederland een van de

belangrijkste hoofdwegen, economisch gezien zelfs

de belangrijkste van Nederland. In het bijzonder

is de weg van belang voor Twente vanwege de

verbinding met de Randstad (onder andere Schiphol

en Rotterdam). De A1 is ook de internationale

hoofdtransportas tussen Nederland en de rest van

Europa (vooral Duitsland, Scandinavië en de nieuwe

Oost-Europese EU-landen).

Het is van groot belang dat de weg als transportas

zijn functie in de toekomst goed kan vervullen.

Het vrachtverkeer is de laatste jaren sterk gegroeid.

Steeds vaker wordt de rechterrijstrook op de A1

ingenomen door vrachtverkeer. Dit maakt dat het

goed functioneren van de snelweg in gevaar komt.

Op termijn moet de A1 2 keer 3 rijstroken krijgen.

De A1 tussen Apeldoorn (knooppunt Beekbergen) en

knooppunt Azelo in Twente krijgt haar langverwachte

capaciteitsuitbreiding. Tot dusverre was de A1 nog

niet in de planning van het Rijk opgenomen. Door

een bijdrage van de regionale partners van 25%

van de aanlegkosten is het rijk bereid de A1 in zijn

meerjarenprogramma voor 2020-2028 op te nemen.

Het rijksgeld komt vanaf 2021 beschikbaar. De

Ondankseenaantal

kortetermijnmaatregelenneemt

deverkeersdrukopdeA1,mede

doorhetgroteaanbodvan

vrachtverkeer,steedsmeertoe.

AanlegvandefietssnelwegF35inEnschede.

DeOvonde(nieuwerotonde)inBorne.

61infrastructuur

regionale middelen van de provincies Overijssel en

Gelderland en Regio Twente worden gebruikt om

de capaciteitsuitbreiding van de A1 te versnellen,

waardoor omstreeks 2016 met het werk kan worden

gestart.

Ondanks een aantal kortetermijnmaatregelen

neemt de verkeersdruk op de A1, mede door

het grote aanbod van vrachtverkeer, steeds meer

toe. Rijk en regionale partners hebben nu in een

verkenning gezamenlijk vastgesteld dat al voor 2020

dermate grote knelpunten op de A1 ontstaan dat

een structurele capaciteitsuitbreiding van de A1

noodzakelijk is. Daarbij gaat de voorkeur uit naar

uitbreiding van de capaciteit naar 2 keer 4 rijstroken

tussen het knooppunt Beekbergen en de aansluiting

Deventer-oost (inclusief de brug over de IJssel) en

een uitbreiding naar 2 keer 3 rijstroken op het traject

vanaf de aansluiting Deventer-Oost tot knooppunt

Azelo.

Rijksweg A18/N18

De Rijksweg A18/N18 loopt van Zevenaar naar

Enschede over een lengte van 65 kilometer. Het deel

van Zevenaar tot Varsseveld is de snelweg A18.

Oorspronkelijk was deze snelweg onderdeel van de

A15 maar omdat er geen verbinding is met de huidige

A15 is dit stuk weg omgenummerd naar A18. Het deel

van Varsseveld naar Enschede, de autoweg N18, wordt

ook wel Twenteroute genoemd. De A18 kruist de A12

op knooppunt Oud-Dijk.

Zoals veel oudere wegen in Nederland voldoet ook

de N18 niet meer aan de moderne eisen op het

gebied van onder andere veiligheid, leefbaarheid

en bereikbaarheid. De provincies Gelderland en

Overijssel, Regio Twente en Rijkswaterstaat werken

daarom samen aan de N18-studie. Doel van de studie

is het verbeteren van de verkeersveiligheid en de

leefbaarheid in het gebied op en rond de N18. Ook

het verbeteren van de bereikbaarheid en de regionale

economische ontwikkelingen zijn belangrijke

onderdelen.

Rijksweg A35

De Rijksweg A35, die loopt vanaf de Duitse grens

bij Enschede tot Zwolle, is voor Twente van belang

als verbinding met andere regio’s in het land en

Duitsland. Daarnaast vervult de Rijksweg 35 een

zeer belangrijke functie binnen Twente. Het is

de hoofdweg die de steden in Twente met elkaar

verbindt. Er wordt voortdurend gewerkt aan de

DeRijkswegA35,dielooptvanaf

deDuitsegrensbijEnschedetot

Zwolle,isvoorTwentevanbelang

alsverbindingmetandereregio’s

inhetlandenDuitsland.


62verbetering van de Rijksweg 35. Belangrijk voor

Twente is de opening van een nieuw deeltracé van

de rijksweg in 2007 en de toekomstige realisatie van

de zogenaamde combitunnel in Nijverdal. Daarbij

worden de spoorlijn en de rijksweg in een tunnel door

Nijverdal geleid. Dit wordt een belangrijke verbetering

in de verbinding Twente-Zwolle. Deze tunnel is

volgens plan in 2013 gereed. Verdere verbeteringen

voor de kortere termijn zijn in voorbereiding voor

de omgeving Zwolle en voor het totale tracé van de

N35 van Zwolle naar Almelo wordt op termijn een

planstudie gestart.

Fietssnelweg F35

De centrale ‘drager’ van het Hoogwaardig

Fietsnetwerk Twente is de beoogde fietssnelweg F35.

Dit is een snelle, comfortabele, veilige en non-stop

fietsverbinding van Nijverdal naar Enschede, via

Wierden, Almelo, Borne en Hengelo met zijtakken

van Almelo naar Vriezenveen en van Enschede

naar Oldenzaal. De fietssnelweg kan worden

doorgetrokken naar Gronau en vanaf daar aansluiten

op de Duitse (recreatieve) fietsroutes.

Het tracé van de F35 volgt tussen Nijverdal en

Almelo de rijbaan van de Rijksweg N35. Tussen

Almelo en Enschede komt de F35 langs het spoor

te liggen. De zijtak van Almelo naar Vriezenveen

krijgt een vrij liggend tracé. De zijtak van Enschede

naar Oldenzaal krijgt een vrij liggend tracé of komt

langs de provinciale weg N342 te liggen. De ligging

langs het spoor is van grote waarde. Hier ligt immers

een strook vrije ruimte, die de realisatie van een

vrij liggende, non-stop fietsverbinding richting de

centrumgebieden en stationsomgevingen mogelijk

maakt. Door de ligging naast het spoor - tussen

Almelo en Enschede - kan de F35 meeprofiteren

van de vaak ongelijkvloerse kruisingen tussen

spoorwegen en drukke autowegen. Dit komt de

veiligheid van het fietsverkeer ten goede.

De stedelijke centra en vooral de stationsomgevingen

zijn de knooppunten in het systeem. Hier is het

mogelijk om over te stappen op het openbaar

vervoer (bus of trein) of om verder te fietsen over

het Hoogwaardig Fietsnetwerk Twente. Over het

gehele tracé komen voldoende op- en afritten, zodat

niet alleen de stedelijke centra maar alle Twentse

gemeenten snel en veilig bereikbaar zijn.

Decentrale‘drager’vanhet

HoogwaardigFietsnetwerkTwente

isdebeoogdefietssnelwegF35.

LadenperHaven(Bron:CBS;bewerkingi&OResearch)

2007Leeg 2007Beladen



63infrastructuur

Waterinfrastructuur

Voor wat betreft de binnenvaart zet Twente in op

het vergroten van de binnenvaart door onder meer

het wegnemen van infrastructurele knelpunten voor

de binnenvaart en het ontwikkelen van regionale

faciliteiten voor de op- en overslag van goederen.

Een van de grootste infrastructurele knelpunten op

dit moment is de onbereikbaarheid van Twente voor

klasse Va schepen en de te lange wachttijden bij sluis

Eefde. Om dit knelpunt op te lossen is Rijkswaterstaat

gestart met de Planstudie Twentekanalen, verruiming

(fase 2) en capaciteitsuitbreiding sluis Eefde. Om het

goederenvervoer via het water te stimuleren is met

het bedrijfsleven in Twente een haalbaarheidsstudie

uitgevoerd naar de mogelijkheden voor een

Ongehinderd Logistiek Systeem (OLS). Het OLS

betreft een vrije baan voor het vrachtverkeer die

gesitueerd wordt tussen de A35 en de Twentekanalen.

Luchthaven Twente

De regio Twente krijgt een burgerluchthaven.

De provincie en de gemeente hebben elk een

structuurvisie vastgesteld die dit als beste alternatief

voor de ontwikkeling van het gebied aanmerkt. Het

vliegveld komt op de locatie van de voormalige

luchtmachtbasis Twente. De overheden, verenigd

in Area Development Twente, verklaren dat een

‘compacte’ luchthaven met een verwachte capaciteit

van 1,2 miljoen reizigers per jaar het best is voor de

economie, de werkgelegenheid en de duurzaamheid in

de regio. Gerekend wordt op ongeveer 2.700 nieuwe

banen. De eerste vluchten zijn voor 2014 voorzien.

Het vliegveld wordt ontwikkeld als compacte

luchthaven in het groen. De luchthaven-gerelateerde

functies en daaraan gekoppelde bedrijvigheid worden

hoofdzakelijk aan de noordzijde van de start- en

landingsbaan ontwikkeld. Aan de zuidzijde, waar nu

nog de terminal en andere voorzieningen zijn, wordt

nieuwe natuur ontwikkeld. Dit gebied zal worden

toegevoegd aan de Ecologische Hoofdstructuur.

Tevens wordt in het gebied ruimte gegeven voor de

ontwikkeling van leisure, innovatieve bedrijvigheid

en woningbouw. Hiertoe worden vooral de reeds

bebouwde gebieden ingezet waarbij de bestaande

bebouwing en het direct omliggende gebied een

nieuwe functie krijgen.

Deoverheden,verenigdinArea

DevelopmentTwente,verklaren

dateen‘compacte’luchthaven

meteenverwachtecapaciteitvan

1,2miljoenreizigersperjaar

hetbestisvoordeeconomie,

dewerkgelegenheidende

duurzaamheidinderegio.

LossenperHaven(Bron:CBS;bewerkingi&OResearch)

2007Leeg2007Beladen2008Leeg2008Beladen2009Leeg2009Beladen

Financiën 2%Agrarisch 8%

Industrie 6%

Bouw 10%

Detailhandel 15%

Diensten 42%

Vervoer 3%

Horeca 4%

Groothandel 10%

65

sociaal-economischeontwikkelingen

Nederland telde op 1 januari 2011 16.654.979 inwoners,

een groei van 79.990 personen. Afgelopen jaar is de

bevolking van Nederland met gemiddeld 219 personen

per dag gegroeid. Gemiddeld werden er per dag

ongeveer 504 kinderen geboren. Daar staat tegenover

dat er op jaarbasis elke dag 372 mensen overlijden.

Verder vestigen zich gemiddeld 410 immigranten

per dag in Nederland, terwijl er 243 emigranten

vertrekken. Zagen we voorgaande jaren een daling

in de beroepsbevolking, vanaf afgelopen jaar is de

beroepsbevolking weer licht gestegen.

Twente

De veertien Twentse gemeenten telden op 1 januari 2011

in totaal 625.366 inwoners, vergeleken met een jaar

eerder een kleine groei van 0,31%. Deze groei is

minder dan het landelijke gemiddelde en ook minder

dan de groei in Overijssel. Het afgelopen jaar is de

Twentse beroepsbevolking met 13.400 tot circa 280.400

personen gestegen ten opzichte van het jaar ervoor

(circa 267.000). Van de Twentse bevolking maakt

42,7% deel uit van de beroepsbevolking.

Economische groei

Volgens voorlopige cijfers van het CBS nam het

Nederlandse bbp-volume (bruto binnenlands product)

in het eerste kwartaal van dit jaar toe met 0,9% ten

opzichte van het voorgaande kwartaal. Dit gunstige

groeicijfer - het op één na hoogste sinds het uitbreken

van de kredietcrisis - is mede te danken aan het

relatief zachte weer. Daardoor kon de bouwsector

blijven produceren.

De Nederlandse economie groeit dit jaar naar

verwachting met 2%, voor 2012 wordt een bbp-

toename van 1,75% voorzien. De uitvoer blijft de

belangrijkste stuwende kracht, maar in tegenstelling

DeveertienTwentsegemeenten

teldenop1januari2011

intotaal625.366inwoners,

vergelekenmeteenjaareerder

eenkleinegroeivan0,31%.

Aantalvestigingenper1januari2011inTwente(Bron:KamervanKoophandel)

TwenteOverijsselNederland

BeroepsbevolkingAantalArbeidsplaatsen

Ontwikkelingaantalwerklozenin%vandeberoepsbevolking(Bron:ArbeidsmarktprognosesOverijssel)

Ontwikkelingaantalarbeidsplaatsen(Bron:ArbeidsmarktprognosesOverijssel)

OntwikkelingomvangberoepsbevolkingenaantalarbeidsplaatseninTwente(Bron:ArbeidsmarktprognosesOverijssel)


tot vorig jaar dragen de binnenlandse bestedingen in

de ramingsjaren per saldo ook bij aan de groei. Mede

onder invloed van de gestegen olieprijs loopt de

geraamde inflatie in 2011 op tot 2,25%.

Driekwart van de geraamde economische groei in 2011

komt voor rekening van de uitvoer. De binnenlandse

bestedingen, en dan vooral de gezinsconsumptie en

de investeringen in vaste activa zoals machines en

computers, dragen in totaal voor ongeveer 0,5% bij.

Daarmee is de groei breder gedragen dan in 2010, toen

het herstel volledig uit het buitenland kwam. In 2012

valt het bbp-groeitempo naar verwachting licht terug

doordat de uitvoer zich in het spoor van de relevante

wereldhandel wat ongunstiger ontwikkelt dan in 2011.

De overheidsbestedingen dragen, net als in 2011, niet

bij aan de economische groei. Dat de groeibijdrage niet

negatief is, komt vooral door de zorguitgaven die in de

ramingsjaren nog groei vertonen.

Door economisch herstel, bezuinigingen en

lastenverzwaringen vermindert het overheidstekort in

2011 en 2012 snel. Het economische herstel leidt niet

alleen tot hogere belasting- en premieontvangsten, maar

ook tot minder uitgaven aan werkloosheidsuitkeringen.

In 2010 bedroeg het tekort nog 5,4% bbp, dit jaar naar

verwachting 3,7% bbp en volgend jaar 2,2% bbp. In

beide jaren ligt het tekort onder het tijdpad van het

kabinet. In 2012 ligt het tekort naar verwachting al

onder de ‘Maastricht-grens’ van 3% bbp - een jaar eerder

dan door ‘Brussel’ geëist.

Werkgelegenheid

Een meevaller voor de schatkist is het feit dat de

werkloosheid betrekkelijk laag is gebleven na de

recessie. De productiedaling in 2009 was de grootste

sinds de Tweede Wereldoorlog. Het herstel in 2010 was

bescheiden. Ook in 2011 in 2012 is volgens de raming

geen sprake van een krachtige inhaalgroei. Desondanks

piekte de werkloosheid in de loop van 2010 op slechts

4,6% van de beroepsbevolking, om vervolgens langzaam

maar zeker te dalen. Deze piek ligt bijna een procentpunt

lager dan de vorige (halverwege 2005), die volgde op

OndernemersvertrouweninvesteringenNederlandenTwente(Bron:COEN)OndernemersvertrouwenexportNederlandenTwente(Bron:COEN)

OndernemersvertrouwenNederlandenTwente(Bron:COEN) OndernemersvertrouwenomzetNederlandenTwente(Bron:COEN)

TwenteNederland

Dooreconomisch

herstel,bezuinigingen

enlastenverzwaringen

verminderthet

overheidstekortin2011

en2012snel.

67


de veel mildere economische dip in 2002-2003. De

verrassend gematigde toename van de werkloosheid

is voor een belangrijk deel het gevolg van het feit dat

er meer mensen aan het werk zijn gebleven dan werd

verwacht op basis van ervaringen tijdens eerdere periodes

van economische neergang. De werkloosheid daalt naar

het zich laat aanzien verder, tot gemiddeld 4% in 2012.

Realisatiecijfers over het eerste kwartaal van dit jaar

laten zien dat de werkgelegenheid (in arbeidsjaren)

in dat kwartaal licht afnam. Daartegenover staan

echter enkele indicatoren die doen vermoeden dat

bedrijven wel degelijk op zoek zijn naar (meer)

personeel. Zo loopt het aantal openstaande vacatures

inmiddels weer op, met name in de industrie en de

commerciële dienstverlening. Uitzendbureaus zien het

aantal uitzenduren al geruime tijd toenemen en een

meerderheid van de ondernemers in het bedrijfsleven

verwacht een toename van de personeelssterkte. De

daling van de werkgelegenheid die zich in de eerste

drie maanden van dit jaar voordeed, zet zich daarom

naar verwachting niet voort.

Per saldo neemt de werkgelegenheid in de marktsector

(in arbeidsjaren) volgens de prognose toe met 0,5% dit

jaar en 1% komend jaar. De werkgelegenheid in de zorg

blijft daarnaast toenemen, maar de werkgelegenheid bij

de overheid daalt zowel in 2011 als in 2012. In totaal

zijn er komend jaar volgens de raming gemiddeld 1,5%

meer Nederlanders aan het werk dan in 2010 het geval

was. Bij een bescheiden groei van het arbeidsaanbod

- personen geboren vlak na de Tweede Wereldoorlog

bereiken in de ramingsperiode de pensioengerechtigde

leeftijd - daalt derhalve het werkloosheidspercentage

naar verwachting van 4,5 in 2010 tot 4 in 2012.

Daarmee zou de werkloosheid al weer onder de

evenwichtswerkloosheid komen te liggen, wat duidt op

een krappe arbeidsmarkt.

Twentse bedrijvigheid

Het economische herstel gaat sinds begin 2010 met

ups en downs. Maar nu staan, sinds het begin van

de crisis, voor het eerst alle indicatoren weer op

Dedalingvandewerkgelegenheid

diezichindeeerstedriemaanden

vanditjaarvoordeed,zetzich

naarverwachtingnietvoort.

HetprojectAlmelosewegOostinVriezenveen.


groen. Het vertrouwen in de buitenlandse omzet

neemt verder toe; het vertrouwen in de binnenlandse

omzet neemt zelfs met sprongen toe en is voor het

eerst weer groter dan het vertrouwen in de export.

Ondernemers nemen weer meer personeel aan en

gaan meer investeren.

Het ondernemersvertrouwen in de industrie neemt

eveneens toe. Deze sector wordt het eerst getroffen bij

crisis, maar loopt ook voorop bij herstel. De industrie

heeft begin dit jaar bijzonder goed gepresteerd. Bovenop

de aantrekkende wereldhandel komt nu ook een herstel

op de binnenlandse markt. De banenmotor is weer op

gang gekomen en er wordt weer geïnvesteerd.

Voor de grootste verrassing zorgt de bouw.

Ondernemers zijn opvallend positiever gestemd, wat

zich vertaalt in een verwachte stijging van de omzet en

het aantrekken van personeel.

Het ondernemersvertrouwen is het grootst bij de

groothandel. Dat komt vooral door het aantrekken

van de binnenlandse bestedingen. Het daarmee

Hetondernemersvertrouwen

indeindustrieneemttoe.

Dezesectorwordtheteerst

getroffenbijcrisis,maar

looptookvooropbijherstel.

Regionale prognose aantal inwoners; 2010-2040

2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040

Almelo 72.820 74.789 75.620 76.272 76.510 76.298 75.851

Borne 21.247 21.406 21.693 22.017 22.407 22.548 22.658

Dinkelland 25.617 24.977 24.380 23.909 23.384 22.943 22.422

Enschede 157.265 158.966 159.122 159.501 159.108 158.044 156.962

Haaksbergen 24.084 24.084 24.380 24.559 24.792 25.015 25.127

Hellendoorn 35.682 35.340 35.385 35.451 35.455 35.644 35.435

Hengelo (O.) 82.439 84.829 86.448 87.553 88.405 88.666 88.392

Hof van Twente 35.177 34.691 34.247 33.747 33.309 33.045 32.763

Losser 22.360 22.004 22.126 22.296 22.419 22.571 22.717

Oldenzaal 31.764 32.131 32.621 32.892 33.439 33.829 33.763

Rijssen-Holten 36.281 35.903 35.756 35.502 35.206 34.837 34.286

Tubbergen 20.575 20.404 20.415 20.531 20.837 21.114 21.304

Twenterand 32.815 32.267 31.952 31.666 31.319 30.996 30.651

Wierden 23.124 22.961 23.365 23.906 24.227 24.703 24.793

totaal Twente 621.250 624.752 627.510 629.802 630.817 630.253 627.124

Prognose top 5 krimpende gemeenten inwonertal (2010-2040)

krimp absoluut krimp procentueel

Dinkelland -3.195 -12%

Hof van Twente -2.414 -7%

Twenterand -2.164 -7%

Rijssen-Holten -1.995 -5%

Hellendoorn -247 -1%

Prognose top 5 groeiende gemeenten inwonertal (2010-2040)

groei absoluut groei procentueel

Hengelo (O.) 5.953 7%

Wierden 1.669 7%

Borne 1.411 7%

Oldenzaal 1.999 6%

Haaksbergen 1.043 4%

bron:CBS;bewerking:I&OResearch

bron:CBS;bewerking:I&OResearch bron:CBS;bewerking:I&OResearch

100%Almelo

BorneTwente

DinkellandWierden

EnschedeTwenterand

HaaksbergenTubbergen

HellendoornRijssen-Holten

Hengelo

Hof van TwenteLosser

Oldenzaal

80%

90%

60%

70%

40%

50%

20%

30%

0%

60%Almelo

BorneTwente

DinkellandWierden

EnschedeTwenterand

HaaksbergenTubbergen

HellendoornRijssen-Holten

Hengelo

Hof van TwenteLosser

Oldenzaal

50%

40%

30%

20%

GroenedrukinTwente. GrijzedrukinTwente.

2010202020302040

69


Twentseondernemersverwachten

ingroterematedanelders

personeelaantetrekkenente

gaaninvesteren.

gepaard gaande vertrouwen om personeel aan te

nemen ligt in deze sector het hoogst. Dezelfde

ontwikkeling zien we - iets gematigder - bij de

detailhandel en horeca, die ook sterk afhankelijk

zijn van de binnenlandse markt.

Het ondernemersvertrouwen in de vervoerssector

stijgt zeer snel. Dit optimisme vloeit vooral voort

uit positieve verwachtingen ten aanzien van de

buitenlandse omzet, maar de stemming over de

binnenlandse markt is ook positief. Er wordt meer

geïnvesteerd, maar dat gaat enigszins ten koste van de

werkgelegenheid, die weer een kleine krimp laat zien.

In de zakelijke diensten is het optimisme groter dan

de economische realiteit rechtvaardigt.

In Twente is het ondernemersvertrouwen

opmerkelijk gestegen. Voor het eerst sinds twee

jaar is de stemming hier positiever dan in de rest

van Nederland, waarmee Twente tot de meest

optimistische regio’s van Nederland hoort.

De stemming ten aanzien van de export is positief

en wordt zelfs steeds beter. De verwachtingen ten

aanzien van de binnenlandse omzet zijn explosief

gestegen. Twentse ondernemers verwachten in grotere

mate dan elders personeel aan te trekken en te gaan

investeren. Deze omslag hangt waarschijnlijk samen

met de positieve kentering in de bouwsector, die hier

royaal vertegenwoordigd is.

Groene en grijze druk

De groene druk is de verhouding tussen het aantal

personen van 0-19 jaar ten opzichte van de personen

in de zogenaamde ‘productieve’ leeftijdsgroep van

20-64 jaar (zie de onderste grafieken op pagina 68).

De groene druk geeft een indruk van het aantal

kinderen en jongeren (in beginsel niet werkend), die

moeten worden onderhouden door de productiviteit

van het (in potentie) werkende deel van de bevolking.

Hetzelfde geldt voor de grijze druk: de verhouding

tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder

ten opzichte van de personen in de zogenaamde

‘productieve’ leeftijdsgroep van 20-64jaar.

Inwonertal Twentse gemeenten

Dinkelland krijgt als gemeente in Twente het sterkst

te maken met een krimpend inwonersaantal. Het

inwonersaantal krimpt hier de komende jaren, tot

2040, met in totaal 3.195 mensen. De gemeente

Hengelo heeft daarentegen een groei van 5.953

personen tot 2040. Dit is de komende jaren de sterkst

groeiende gemeente in Twente.

In de tabel op pagina 68 staat de top vijf van de

gemeenten die in Twente het meest te maken krijgen

met krimp en groei.

HetProjectBerfloEsZuidteHengelo.


70aanbod Het aanbod wordt geregistreerd op 1 juli 2011

en vormt een momentopname. Het aanbod betreft

uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw

of renovatie zijnde en daadwerkelijk binnen twaalf

maanden beschikbaar komende en niet reeds uit

de markt genomen objecten. Bouwplannen blijven

derhalve buiten beschouwing.

bedrijfsruimte Een gebouw, of een gedeelte van

een gebouw, dat bestemd is voor de uitoefening van

een bedrijf, voor productie, opslag en distributie van

goederen. De eventueel in het gebouw aanwezige

kantoor- en showroomruimte wordt toegerekend aan

de hoofdfunctie van het gebouw. Bedrijfsruimte wordt

gemeten in m² verhuurbaar oppervlak. De ondergrens

voor opname in de statistieken van deze rapportage

is een aaneengesloten ruimte van tenminste 200 m²

verhuurbaar vloeroppervlak.

bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan

is aangewezen voor bedrijvigheid.

bestaande bouw Gerealiseerde vastgoedobjecten,

waarvoor geldt dat er een overgangsperiode wordt

aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige

oplevering, danwel het moment vanaf feitelijke

ingebruikname.

bruto vloeroppervlak (bvo) Oppervlak gemeten op

vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande

scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of

groep van ruimten omhullen.

direct uitgeefbaar bedrijventerrein Het aantal

hectare terrein dat direct beschikbaar is voor uitgifte,

ontsloten is en bouwrijp is. Gronden in optie of

strategische reserveringen worden buiten beschouwing

gelaten.

filezwaarte Om files van verschillende lengte en

duur vergelijkbaar te maken, is het begrip filezwaarte

geïntroduceerd. De filezwaarte is gelijk aan de

gemiddelde lengte x de duur van de file. De filezwaarte

wordt uitgedrukt in kilometerminuten. Dit betekent

dat een file van 10 kilometer die één uur duurt en

twee files van 5 kilometer die één uur duren beide

600 kilometerminuten filezwaarte opleveren. De totale

filezwaarte over een bepaalde periode en locatie is

de som van de filezwaarte van de files die zich in

de desbetreffende periode op die locatie voorgedaan

hebben.

gemiddelde woningprijs De gemiddelde verkoopprijs

is de totale koopsom gedeeld door het aantal verkopen.

Er vindt geen weging plaats. Koopsommen lager dan

duizend en hoger dan vijf miljoen euro worden niet

meegenomen.

huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in

euro’s per m² verhuurbaar vloeroppervlak per jaar,

exclusief BTW, servicekosten en eventuele andere

vergoedingen.

kantoor Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw,

dat bestemd is voor administratieve werkzaamheden

of dienstverlening. Kantoorruimte die uitmaakt van

fabrieks- en/of bedrijfsgebouwen wordt toegerekend aan

de hoofdfunctie. Kantoorruimte wordt gemeten in m²

verhuurbaar vloeroppervlak. De ondergrens voor opname

in de vastgoedrapportage is een aaneengesloten ruimte

van tenminste 200 m² verhuurbaar vloeroppervlak.

leegstand

- langdurige leegstand Kantoorruimten die langer

dan één jaar in het aanbod staan.

- frictieleegstand Kantoorruimten die korter dan één

jaar in het aanbod staan.

mediane verkooptijd De looptijd van het middelste

object in een reeks verkopen, nadat ze geordend zijn

naar looptijdniveau.

nieuwbouw Nieuwbouwobjecten die nog niet eerder

in gebruik zijn genomen en bestaande bouw, die een

ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur,

heeft ondergaan.

71begrippen

object Een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat door

één of meer muren is gescheiden in zowel hoogte,

breedte als diepte en zelf niet is onderverdeeld door

dergelijke muren.

opname Bij de opname worden transacties

geregistreerd in het jaar waarin tussen de betrokken

partijen wilsovereenstemming is bereikt. De opnames

moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht.

De opname wordt geregistreerd voor de periode

1 januari 2010 tot 31 december 2010 alsmede de

opnames van het eerste halfjaar van 2011.

op termijn uitgeefbaar bedrijventerrein

Aanbod dat binnen redelijke termijn op de markt

beschikbaar komt en waar de planologische procedure

van gestart is. Het betreft hier uitbreiding van

bestaande bedrijventerreinen die deel uitmaken van

een gefaseerde ontwikkeling en volledig nieuwe

terreinen of nieuwe terreindelen waarvoor concrete

planvorming plaatsvindt en delen van bestaande

bedrijventerreinen die om uiteenlopende redenen

nog niet direct op de markt gebracht kunnen worden,

bijvoorbeeld als gevolg van bodemverontreiniging.

planvoorraad Dit betreft registraties van alle objecten

die niet binnen twaalf maanden gerealiseerd zijn

maar waarvan de metrages en het product al wel

worden aangeboden op de markt. Planvoorraad

wordt geregistreerd op 1 juli 2011 en vormt een

momentopname.

tophuren De gerealiseerde huren voor kantoorruimte

zonder turn-key oplevering.

turn-key oplevering Kantoorruimte voorzien van

scheidingswanden en vloerbedekking.

verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Het netto

vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten,

installatieruimten, verticale verkeersruimten

en inclusief niet-statische gebouwdelen en

glaslijncorrectie.

voorraad kantoorruimte De totale hoeveelheid

kantoorruimte, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik

of leeg. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks

toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en

gebouwen die van bestemming wijzigen in een

kantoorfunctie. Daartegenover staat de afname van

de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en

bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in

andere functies.

vrije markt De markt waar beleggers, particulieren

en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden

aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of

kopers.

winkel Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw,

dat bestemd is voor de uitoefening van detailhandel,

met inbegrip van bijbehorende magazijnruimte en/of

werkruimte.


72verantwoording

Bij de totstandkoming van deze negende

Vastgoedrapportage Twente is gebruik gemaakt van

vele bronnen van instellingen en marktpartijen. Deze

partijen hebben een grote hoeveelheid cijfermateriaal

aangeleverd voor de onderbouwing van de rapportage.

Daar waar wij het noodzakelijk achtten, zijn de

gegevens geverifieerd en aangepast. De beschikbare

informatie over de kantorenmarkt, de winkelmarkt en

de markt voor bedrijfsruimten is vaak niet compleet en

daardoor erg onbetrouwbaar. Om een zo nauwkeurig

en betrouwbaar mogelijk beeld te genereren, zijn vele

bedrijven-, winkel- en kantorenlocaties gecontroleerd

op het aanbod. Tevens zijn de gegevens geverifieerd

bij de bedrijfsmakelaars in Twente en tot slot heeft

controle plaatsgevonden door de betrokken partijen,

die ook aanvullingen hebben gegeven.

Aldus zijn we er als onderzoeksteam opnieuw in

geslaagd om een zeer gedetailleerde beschrijving te

geven van de ontwikkelingen binnen de Twentse

markt. De cijfers zullen gebruikt worden door

verschillende partijen in Twente om hun beslissingen

kracht bij te zetten.

De vastgoedmarkt is niet statisch. Het onderzoeksteam

heeft grote zorgvuldigheid betracht om een zo

betrouwbaar en compleet mogelijk beeld te geven

van de vastgoedmarkt in Twente. Mochten er mensen

zijn die op detailniveau toch nog kleine verschillen

ontdekken, dan vragen wij u vriendelijk deze

informatie met ons te delen, zodat de kwaliteit van

ons onderzoek steeds verder zal toenemen.

Veel dank gaat uit naar E. Willemsen (key-

accountmanager Kadaster), drs. M.F.M. Ellenbroek

(adviseur beleidsinformatie Provincie Overijssel),

T. ten Vergert (Kamer van Koophandel Oost-

Nederland), B. de Groot (NVM), drs. F. Ten

Doeschot en J.M. Dijkers (I&O Research), A. Veelers

(Nieuwbouw-Nederland.nl), alle betrokken personen

van de Twentse gemeenten en alle makelaars die

hebben meegewerkt. Zonder hun bereidheid tot

medewerking zou het onmogelijk zijn geweest deze

Vastgoedrapportage Twente 2011 te presenteren.

Wouter Tijhuis

Onderzoeker Vastgoedrapportage Twente 2011


Founders

Sponsors

colofon

uitvoering onderzoek WouterTijhuis

redactie WouterTijhuisenZegKracht,AnnoOudeEngberink

eindredactie PaulWolters,PieterSchutenRaymondWolbers

vormgeving TerZakereclamecommunicatieinternet

realisatie TwentevisieB.V.

fotografie AngeliqueDuijn

coverfoto EricBrinkhorst

drukkerij Roelofs,Enschede

oplage 2.000exemplaren

verschijning September2011

copyright Bijovernamevantekstenofcijfersuitdezeuitgaveisnadrukkelijke

bronvermeldingverplichtentoestemmingvereistvandeuitgever

internet www.vastgoedrapportage.nl

mail [email protected]

uitgever StichtingVastgoedrapportageTwente,Hoedemakerplein1,7511JREnschede

Uitgebreidegegevensoveronzefoundersensponsorstreftuaanoponzesitewww.vastgoedrapportage.nl

Het Kadaster, de vastgoedspecialistHetKadasterregistreertenverstrektgegevensoverdeliggingvanvastgoedinNederlandendedaarmeesamenhangenderechten,zoalseigendomenhypotheek.Datgeldtookvoorschepen,luchtvaartuigenenondergrondsenetwerken.Dezewettelijketaakborgtderechtszekerheid:watisvanwie,waarlopendegrenzen.OokverstrekthetKadastergegevensoverenergielabelsenoverdeliggingvankabelsenleidingen.Jaarlijkswordenruim20miljoeninformatieproductengeleverdaanhetnotariaat,demakelaardij,deoverheid,financiëleinstellingen,degeo-sectorenparticulieren.Productleveringengegevensverwerkingvindengrotendeelsonlineplaats.HetKadasterbeheertenlevertdigitalekadastraleentopografischebasiskaartenenbeheerthetreferentiesysteemvoorgeografischeplaatsbepaling.Hettreedtopalsonafhankelijkadviseurbijgebiedsontwikkelingenruimtelijkevraagstukken.InternationaalopereerthetKadasteralsadviseurvoorhetafstemmenvanEuropesegeo-informatieenhetinrichtenvankadastraleregistraties.Hetpersoneelsbeleidsteltontwikkelingvantalentenkenniscentraalenstreeftnaar32%vrouweninmanagementpositiesin2012.HetKadasteriseenzelfstandigbestuursorgaanenheeftgeenwinstoogmerk.Hettotaalvandebedrijfsopbrengstenbedroegin2010e260miljoen.Eind2010werktenerbijhetKadaster1.943(fte)medewerkers,verspreidoverzeslocaties.HethoofdkantoorisgevestigdinApeldoorn.

Vastgoedrapportage Twente 2011

Documents

Transcript of Vastgoedrapportage Twente 2011