Urbanization and Its Impact on Energy...
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Transcript of Urbanization and Its Impact on Energy...
부동산정책에 관한 10가지 질문
토지와 주택은 시장원리에 맡겨두면 안 되는가? 우리나라는 국토가 좁아서 가용토지가 부족한가?집값, 땅값이 오르는 것은 주로 투기 탓인가?우리나라 사람들이 유달리 투기를 많이 하나?토지공개념제도는 필요한가? 보유세를 높이면 집값, 땅값이 안정되나? 택지개발과 주택공급에서 공공의 역할을 강화해야
하나?신규 아파트 분양가 원가공개나 규제가 필요한가?아파트 재건축은 억제해야 하나?1가구 2주택 보유는 억제해야 하나?
강의 개요
토지시장과 정부개입: 이론적 고찰
우리나라 토지정책의 역사와 현행 제도
토지이용 규제
토지세
토지시장과 정책의 쟁점
토지와 토지시장의 특수성
공급의 고정성? : 전체토지 vs 특정용도
토지의 두 가지 속성 생산요소로서의 토지: 실수요?
자산으로서의 토지: 가수요?
위치의 고정성과 외부효과?
이질성 (명동 1평과 수유동 1평?) Location, location, location!
정보의 불완전성
거래비용
토지시장의 균형: 전체 vs 특정용도 토지
전체 토지시장 전체 토지의 공급은 고정=>공급곡선 수직 수요곡선이 지대 결정
특정용도 토지시장 토지용도 전환에 의해 공급 가변적=> 공급곡선 우상향 수요곡선과 공급곡선이 지대와 거래량 결정
지대와 토지가격 토지가격=지대의 현재가치 토지세, 자본이득 기대와 지가
토지시장에 대한 정부개입 필요성
택지개발에 수반되는 공공재의 공급
외부효과 (긍정적, 부정적)
정보의 불완전성
가치재 (merit goods) 속성
토지소유 편중과 시장지배력
토지의 현재 가치와 미래 가치에 대한 사적, 사회적 견해 차이
대규모 개발에 대한 위험 부담
토지 개발이익의 배분과 공평성
토지이용규제
토지이용 규제의 필요성
외부효과 방지
환경적 가치 반영 (토지와 임야의 공익기능)
외부효과와 토지의 용도 배분
시장의 실패
토지이용 규제와 지가
과도한 규제 => 가용토지 공급부족
보상과 규제: 장기미집행도시계획시설
토지세
전체 토지에 대한 과세 왜곡 없음
과세 당시 토지소유자 부담: 지가가 장래 세금의현재가치만큼 하락 (negative capitalization)
특정용도 토지에 대한 차등 과세 주거용지 과세, 농지 비과세 => 주거용지 감소, 지대
상승
토지의 용도배분 왜곡
Henry George, Single tax (지대세) 재정지출/GDP>> 지대수입 /GDP
토지세 행정상의 문제점
건물에는 절대 과세하지 말것
부동산 투기와 부동산 가격
투기는 무엇인가?
빈번한 거래, 1가구 다주택 보유, 조세 포탈, 정보 유출
토지소유 편중과 자본이득 분배의 문제
주택구입에서 투자동기는 당연한 것
미국 San Francisco, Anaheim, Boston 주택 구입자 중주택구입 목적 중 투자가 “중요 요인”이 34~47%, “부분적인 고려사항”이 34~56%, “전혀 아님”은 7~10% (Case and Shiller 2003)
낙관론과 군중심리에 휩쓸릴 가능성 높음
“친구가 부자 되는 것을 지켜보는 일보다 내 행복과 판단력을 방해하는 것은 없다” (Kindleberger)
투기와 가격 상승의 인과관계
투기는 가격상승에 대한 자연스러운 반응, 공급 제약이 심할수록 투기로 인한 가격 변동폭 확대
토지시장 개입에 대한 평가
시장실패와 정부실패
정부개입의 편익과 비용
기대효과와 부작용
목적의 정당성
수단의 효과성
비용과 편익의 귀착
수혜자와 피해자
국토 이용 현황과 택지공급 제약
면적, 인구, 인구밀도 (2007) 남한 면적 99,778 km2, 인구 4,846만명, 인구밀도 486/km2
(방글라데시, 대만에 이어 세계 3위) 도시용 토지이용
대지 2.6%, 공장용지 0.5%, 도로 2.2%, 학교 0.2%, 철도0.1% 등 모두 국토의 6.3%에 불과
토지가 부족한가? (1인당 토지면적: 일본의 ½ , 영국의 1/8) 토지전용에 의한 공급 부진: 국토 면적은 늘리기 어려우나 농
지나 임야를 도시용도로 전환할 수 있음. 자연적 제약과 규제에 의한 공급제약
자연제약: 국토면적의 ¾ 가 산지 또는 내수면 규제에 의한 제약: 개발제한구역=국토의 4.0% (3,980km2),
기타 많은 규제자연적 제약과 규제에 의한 공급제약 수도권 중복규제
우리나라 토지정책의 특징
지가 급등=>긴급대책=>문제점 보완 방식
부동산 경기 진정과 부양 반복
투기억제 중시
1967 투기억제세, 1978, 8.8조치: 거래 허가
공한지 보유 억제, 개발 촉진
1974.1.12
토지공개념 이상 추구
소유제한, 개발이익 환수
토지이용 정책의 변천과정 1960년대 이전: 자유방임
1934 조선시가지계획령, 1936 서울시 도시계획구역 고시
1960년대: 토지이용정책의 태동기 1962 도시계획법, 건축법 도시계획구역에 한정, 무질서한 토지이용 통제
1970년대: 토지이용정책의 형성기 1972 국토이용관리법: 비도시지역 토지이용도 규제 1971 그린벨트 도입
1980년대: 토지이용제도의 성숙기 공한지 중과세를 통한 토지공급확대 1984 수도권정비계획제도
1990년대: 토지이용규제의 완화기 1994 국토이용계획제도 개편: 준농림지 지정
2000년대 참여정부 현 정부
토지개발 및 공급제도의 변천과정
1960년대 이전: 자유방임적 개발 토지구획정리사업 (조선토지개혁령)
시가지 계획 (1934 조선시가지계획령)
1960년대: 정부개입 확대 1966 토지구획정리사업법
1970년대: 대량개발 1973 산업기지개발촉진법: 중화학단지 조성
1980년대 이후 : 공영개발 1981 택지개발촉진법
1990 산업입지및개발에관한법률
우리나라 토지제도
토지이용 규제 국토계획과 도시계획, 수도권 규제
용도 지역 지구제 (zoning)
건축규제
토지세 보유세
거래세
양도소득세 개발이익 환수장치
택지공급 토지구획정리
공영개발
국토계획 체계
연도 총면적2)
농경지 임야 대지3) 공장용지 학교용지 기타4)
구성비
구성비
구성비
구성비
구성비
구성비
1949 93,634 20,535 21.9 ㅡ ㅡ ㅡ ㅡ ㅡ ㅡ ㅡ ㅡ 73,099 78.1
1960 98,431 22,564 22.9 66,136 67.2 1,205 1.2 ㅡ ㅡ ㅡ ㅡ 8,526 8.7
1970 98,477 22,975 23.3 66,115 67.1 1,344 1.4 ㅡ ㅡ ㅡ ㅡ 8,043 8.2
1980 98,992 22,099 22.3 66,129 66.8 1,721 1.7 102 0.1 126 0.1 8,815 8.9
1990 99,274 21,484 21.6 65,571 66.1 1,937 2.0 246 0.2 190 0.2 9,846 9.9
2000 99,461 20,507 20.6 65,139 65.5 2,349 2.4 514 0.5 240 0.2 10,712 10.8
2007 99,720 19,901 20.0 64,639 64.8 2,611 2.6 674 0.7 272 0.3 11,623 11.7
주 : 1) 지적공부에 등록된 토지현황임 2) 1995년 이후는 미복구지 제외 3) 1974년 이전은 과세 민유지 면적임4) 1980년 이후는 도로·철도·공원·하천 등임
자료: 통계청, 통계로 본 대한민국 60년의 경제 사회상 변화, 2008.8
지목별 토지이용 추이
토지공급 체계
토지전용에 관한 강력한 규제 개발 가능한 토지의 공급이 비탄력적
농지보전
그린벨트: ‘그린’ 보다 ‘벨트’가 중요
택지공급 공공부문에 의한 토지개발 독점 (공영개발), 공급자 위
주의 택지개발 (지역별 배분)
공영택지개발(+분양가 규제)의 수혜자 중산층 (아파트 최초 분양가구)
토지공개념
기본 전제 토지 공급은 제한되어 있으므로 골고루 이용해야 (전용
에 의한 공급?) 투기적 가수요 억제와 불로소득 환수 (투기의 원인?)
정책수단 거래 억제: 신고제, 허가제 보유-거래-자본이득에 대한 과세
효과 1989-90 공개념제도 도입과 1991년 이후 가격안정?
(주택 200만호 건설의 효과)
수도권 토지이용 규제
수도권 그린벨트
Kyunggi province
Kyunggi province
SeoulInchon city
그린벨트
1999 제도 개선의 주요 내용
환경평가를 거쳐 보전가치가 낮은 지역은 해제
7개 중소도시권 전면해제
7개 대도시권 부분해제 조정 집단취락, 산업단지 등은 우선 해제
국책사업 (국민임대), 지자체 시급한 지역현안사업
광역도시계획 수립, 환경등급 4, 5등급 위주 해제 예정지 선정(15%)
개발제한구역으로 남는 지역: 철저한 보전 관리 개발제한구역의지정및 관리에 관한 특별조치법
(2000.7)
주민지원사업, 훼손부담금 등
개발제한구역 지정 및 해제 현황
구 분 지정면적 해제계획기 해제(’08.2월)
전국 5,397㎢ 1,577㎢ 1,435㎢
중소도시권 1,103㎢ 1,103㎢ 1,103㎢
대도시권 4,294㎢ 474㎢ 332㎢
자료: 국토해양부
7대 대도시권 광역도시계획에 반영된 해제총량 총 342.5㎢ 중 '08년2월말 현재 200.1㎢ 해제; 향후 국가 및 지자체가 활용계획 수립 후주거 및 산업용지 등으로 해제 가능한 조정가능지역은 총 142.4㎢
그린벨트 쟁점:환경보전
그린벨트의 핵심은 ‘그린’이 아닌 ‘벨트’
그린벨트는 ‘도시의 허파’, ‘생명벨트’ ?(그린벨트의 지목구성, 입목축적)
그린벨트=>도시성장 억제=>환경보전(입지정책의 환경정책 효과?)
그린벨트 여부 보다 녹지가 중요 (조윤애)
벨트보다 선형 녹지가 더 효과적
후손을 위한 환경보전과 지속가능 발전(세대간 형평 vs. 세대내 형평)
인간을 위한 환경보전 vs. 생태계 보전
개발제한구역 활용 가능성?
1999년 광역도시계획 도입 이후 대도시권 개발제한구역 조정은 광역도시계획의 틀에서 진행 중
2020년까지 해제 가능 면적이 정해져 있음
획기적인 규제 완화를 위해서는 광역도시계획 체제의 근본적인 변화 불가피
국민정서 토지이용 규제완화의 단기 부작용 우려
그린벨트가 환경보전에 필수적이라는 시각
지방자치단체의 관리능력에 대한 불신
근본적인 개혁의 필요성
가용택지 확보 및 주택공급 도시용지 확대 및 주택건설 목표 달성
수량보다 공급 위치가 더 중요
환경평가는 수요가 있는 지역에서 적지 선정에 적용
도시공간구조 개선 도심>그린벨트>외곽 신도시
녹지의 효율적 관리 그린벨트 내 환경적 가치 낮은 토지 활용
공급확대로 전반적인 토지가격 낮춰 도심에 녹지 확보
농지 관리와 도시용 토지 공급
농지보전과 도시용지의 마찰 가능성 수도권과 기타 지역
우량농지와 한계농지
토지용도 변경에 따른 개발이익과 그 환수 문제 개발이익의 발생 원인
개발이익 환수 방법
농지이용 및 소유에 대한 규제와 농민 규제의 수혜자와 피해자
준농림지 난개발 문제
정의와 증상 계획이 없는 개발 계획이 있어도 환경친화적이 아닌 개발 기반시설(도로, 학교)이 갖추어지지 않은 개발 농지 및 녹지 훼손, 주변경관 해치는 개발
원인 과거 법규의 맹점 (계획 없이 개발 가능) 개발 최대면적 제한: 계획개발 채산성 낮음=>음식점 등
난립 소규모 개발에 대한 시설설치 부담 없음=>조각 개발 공영택지개발 주체들과 지자체의 조정 부재 지자체 허가남발
신도시와 소규모 택지개발 비교
구분 분당 일산 평촌 산본 중동 수지1,2
개발규모(ha) 1,894 1,573 510 419 544 185
주택건설호수(세대) 97,500 69,000 42,047 42,500 42,500 9,463
총 사업비(억원) 37,620 27,897 11,836 8,808 20,059 4,673
간선시설분담액 12,336 8,227 2,627 1,969 7,320 530
간선도로 설치(km) 80.3 44.5 8.4 97.2 26.2 0.8
공공시설비율(%)
도로 20.1 19.3 24.3 19.8 26.3 27.9
학교 3.8 3.8 6.7 7.8 7.7 5.5
공원 19.3 23.7 12.7 15.4 10.3 10.5
녹지 14% 16.2% 9.9% 10.5% 10.5% 8.2%
시장경제와 토지정책 쟁점
시장기구와 정부개입의 적절한 조화
환경변화에 대응할 유연한 계획
토지이용계획 및 개발허가권의 배분
지자체: 계획, 규제, 과세 책임+권한,
중앙정부: 광역 인프라 및 계획 조정
기반시설 설치 및 비용분담
개발 규모에 관계 없이 수익자 부담 : 기반시설 부담금
도심 재개발 vs 외곽 신도시 개발
택지공급 측면
도시공간구조 측면
