TRUNG LẬP Phát triển bền vững ẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở · Trang 2 Báo Cáo Ngành –...

c

Báo Cáo Ngành

21/03/2017

Báo Cáo Ngành

Đánh giá TRUNG LẬP

Ngành BẤT ĐỘNG SẢN

NHÀ Ở

Nội dung 1. Động lực cho sự phát triển dài hạn

2. Các yếu tố tác động ngắn và trung

hạn

3. Chuỗi giá trị ngành Bất động sản

Việt Nam

4. Tình hình tài chính các doanh

nghiệp bất động sản

5. Thị trường bất động sản Việt Nam

năm 2016 và triển vọng 2017

6. Cổ phiếu khuyến nghị

Hoàng Thế Trung

(+84 8) 3914 8585 - Ext: 1457 [email protected] www.kisvn.vn

Phát triển bền vững

Quan điểm đầu tư:

- Sự phát triển của trong dài hạn của nền kinh tế Việt Nam cùng với tốc độ đô thị

hóa cao, đặc biệt ở 2 đầu tàu kinh tế Hà Nội & Hồ Chí Minh là động lực quan

trọng trong dài hạn để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong dài

hạn.

- Các dự án đầu tư hạ tầng cơ bản kết nối vùng ven và trung tâm được kỳ vọng

sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản tại các khu vực được đầu tư.

- Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn

nhiều năm liên bị khủng hoảng. Các hoạt động thị trường đạt mức cao kỷ lục

trong năm 2015 và duy trì mức cao trong năm 2016.

- Các chính sách như cho người nước ngoài sở hữu nhà, xã hội hóa các dự án

hạ tầng qua hình thức hợp đồng BT (đổi đất lấy hạ tầng) đã thật sự trợ giúp các

chủ đầu tư có thêm nguồn khách hàng và quỹ đất để phát triển dự án

Rủi ro:

- Các tác động của chính sách nhà nước như Luật đất đai 2013 (làm tăng chi phí

giải phóng mặt bằng để có quỹ đất dự án), và thông tư 06/2016/TT-NHNN (giảm

bớt sự tăng trưởng của tín dụng bất động sản) sẽ có tác động tiêu cực đến sự

phát triển thị trường bất động sản trong ngắn và trung hạn.

- Chúng tôi dự đoán rằng lãi suất cho vay có thể sẽ tăng nhẹ trong thời gian

tới cũng ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng chi trả của người mua nhà.

- Ngành bất động sản có nhu cầu vốn tái đầu tư liên tục, dòng tiền kinh doanh –

đầu tư thường bị âm trong thời gian dài làm giảm đi sức hấp dẫn của cổ phiếu

ngành bất động sản.

- Chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản năm 2017 sẽ ổn định như năm 2016.

Ngoài ra, phân khúc nhà ở tiêu thụ cũng sẽ thay đổi theo hướng chú trọng nhiều

hơn đến phân khúc trung bình để phù hợp với khả năng chi trả của người mua

hơn.

- Cổ phiếu khuyến nghị: KDH và TDH

http://www.kisvn.vn/

Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

Báo Cáo Ngành

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

I. Môi trường kinh tế - xã hội Việt Nam là động lực cho sự phát triển

dài hạn 1. Tăng tốc đô thị hóa

Theo Tổng cục Thống kê, Việt Nam có quy mô dân số là 94 triệu người năm 2016 với

cơ cấu dân số vàng, trong đó 70% dân số thuộc nhóm độ tuổi lao động từ 15 đến 64

tuổi. Trung bình mỗi năm dân số tăng khoảng 1 triệu người thì nhu cầu về nhà ở sẽ

ngày càng lớn trong thời gian tới.

Tỷ lệ người dân số ở thành thị là 34.1% tương ứng 32.2 triệu người. Liên Hiệp Quốc

ước tính đến 2050 thì dân số Việt Nam sẽ tăng lên mức 112.7 triệu người với tỷ lệ số

người dân ở thành thị là 49.4% tương ứng 55,7 triệu người, đây sẽ là áp lực dân số

lớn cho các đô thị trong tương lai. Theo ước tính của WorldBank, Việt Nam cần thêm

khoảng 374.000 căn hộ trong các thành phố mỗi năm để đáp ứng nhu cầu nhà ở.

2. Tăng trưởng kinh tế

Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 6.2% trong năm 2016,

tuy chưa hoàn thành mục tiêu của chính phủ nhưng vẫn thuộc

nhóm dẫn đầu ở khu vực Châu Á. Chính phủ tiếp tục đặt mục tiêu

thách thức mức tăng GDP là 6.7% và chỉ số giá tiêu dùng CPI trung

bình thấp hơn 4% trong năm 2017. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư

ước tính, trong giai đoạn 2016 -2020, nền kinh tế Việt Nam sẽ duy

trì tăng trưởng GDP trong mức từ 6.2% - 6.85%.

-

20

40

60

80

100

120

2000 2010 2016 2020F 2030F 2040F 2050F

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Triệu người

Dân số và tỷ lệ dân số đô thị Việt Nam (2000-2050)Nguồn: Liên Hiệp Quốc

Tổng dân số Dân số thành thị/ Tổng dân số (%)

6.24%

5.25%5.42%

5.98%

6.68%

6.21%

6.70%

5.0%

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Tăng trưởng GDP Việt Nam, 2011-2017Nguồn: GSO


Báo Cáo Ngành


Về tình hình đầu tư kinh doanh, trong năm 2016, nguồn FDI giải ngân đạt mức cao

kỷ lục, ước tính ở mức 15,8 tỷ USD – tăng 9% so với năm 2015. Mặc dù hiệp định

TPP nhiều khả năng thất bại, do ảnh hưởng của việc Mỹ rút lui đầu năm 2017, có thể

ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư FDI trong thời gian tới, nhưng Chính phủ mới Việt

Nam cho thấy quyết tâm cải thiện môi trường kinh doanh và khuyến khích nền kinh

tế tư nhân. Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy đầu tư trong nước. Trong năm 2016,

số lượng doanh nghiệp thành lập mới ở Việt Nam tăng kỷ lục lên mức 110 nghìn

doanh nghiệp, tổng vốn đăng ký kinh doanh mới là 891,094 tỷ đồng.

II. Các yếu tố ngắn và trung hạn tác động đến thị trường bất động

sản 1. Hạ tầng giao thông

Dưới tác động của quá trình đô thị hóa nhanh và di dân lớn, cơ sở hạ tầng của 2

thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đang bị quá tải nghiêm trọng, tình trạng ùn tắc giao

thông tệ hơn qua nhiều năm. Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động

sản trong tương lai. Hiện tại chính phủ Việt Nam có chủ trương ngưng cho phép xây

mới các tòa nhà cao tầng ở vị trí trung tâm của Hà Nội và Hồ Chí Minh để hạn chế ùn

tắc giao thông.

Song song với việc hạn chế cấp phép đầu tư bất động sản ở khu vực trung tâm, Chính

phủ cũng đẩy mạnh việc phát triển cở sở hạ tầng kết nối các vùng ven với trung tâm

các thành phố lớn. Ở Hồ Chí Minh, ngoài dự án metro Số 1 đang được xây dựng kết

nối các quận phía Đông với trung tâm, 5 tuyến metro khác cũng đã được lên kế hoạch

cho các quận vùng ven ở các hướng khác. Tương tự tại Hà Nội, 6 tuyến metro mới

sẽ được triển khai sau khi 2 tuyến metro đầu tiên Cát Linh – Hà Đông và Nhổn – ga

Hà Nội được đưa vào hoạt động từ cuối 2017 - 2019. Điều này giúp cho thị trường

bất động sản ở các khu vực tương ứng trở nên sôi động.

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

2012 2013 2014 2015 2016

Tỷ USD

Vốn FDI giải ngân và vốn đăng ký kinh doanh trong nước

Nguồn: Bộ KH&ĐT

Vốn FDI giải ngân Vốn đăng ký kinh doanh VN


Báo Cáo Ngành


DỰ ÁN TÀU ĐIỆN NGẦM TẠI HỒ CHÍ MINH

Nguồn: CBRE

DỰ ÁN TÀU ĐIỆN NGẦM TẠI HÀ NỘI

Nguồn: CBRE


Báo Cáo Ngành


2. Chính sách quản lý nhà nước

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 01/07/2014 có tác động lớn đến việc tìm kiếm

quỹ đất dự án bất động sản của các chủ đầu tư. Điều 62 Luật đất đai 2013 quy định

rõ nhà nước chỉ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, vì lợi ích quốc gia, công

cộng (luật Đất đai 2003 có cho phép thêm quy định thu hồi đất để sử dụng vào mục

đích phát triển kinh tế). Luật Đất đai năm 2013 làm rõ những trường hợp Nhà nước

thu hồi đất thì người sử dụng đất được bồi thường theo giá đất do Nhà nước xác

định, còn những trường hợp còn lại (Nhà nước không thu hồi đất) thì người sử dụng

đất được chủ đầu tư trả tiền theo giá đất do các bên thỏa thuận (điều 73). Theo đó

các chủ đầu tư sẽ phải tốn nhiều chi phí để giải phóng mặt bằng, phát triển dự án

hơn.

Ở chiều tích cực, Nghị định 15/2015/NĐ-CP, quy định về hình thức đối tác công tư,

có hiệu lực đã giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ hội để sở hữu được

các quỹ đất lớn do nhà nước sở hữu. Nghị định 15 quy định Hợp đồng Xây dựng -

Chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hợp đồng để nhà đầu tư xây dựng

công trình kết cấu hạ tầng, theo đó nhà đầu tư chuyển giao công trình hạ tầng cho cơ

quan nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện dự án

khác (Nghị định 108/2009/NĐ-CP trước đây kém cụ thể hơn, quy định hợp đồng BT

là nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam và Chính phủ tạo

điều kiện cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án khác).

QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN BT

Nguồn: PDR

Bên cạnh việc sở hữu quỹ đất sạch, quy trình hợp đồng BT cũng tạo điều kiện cho

doanh nghiệp triển khai sớm các dự án bất động sản trên phần đất được giao trước

theo từng giai đoạn nghiệm thu. Do đó, hiện có nhiều doanh nghiệp bất động sản đã

tích cực tham gia xây dựng hạ tầng theo hình thức BT để phát triển quỹ đất. Một số

các dự án BT của một số doanh nghiệp niêm yết đang tiến hành như sau:


Báo Cáo Ngành


STT Tên công ty Dự án BT Đất được hoàn trả Tình trạng

1 Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Hạ Tầng Kỹ Thuật Thành Phố Hồ Chí Minh ( CII )

Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía bắc và hoàn thiện đường trục Bắc Nam trong khu đô thị mới Thủ Thiêm

Đất ở Thủ Thiêm quận 2

Đang thực hiện

2 VINGROUP ( VIC) Dự án công viên, hồ điều hòa Cầu Giấy Đất dự án Skylake Đang thực hiện

3 VINGROUP ( VIC) Dự án thành phố xanh Green City Cầu Diễn Đất dự án Gardenia Đang thực hiện

4 VINGROUP ( VIC) Cải tạo đường Nguyễn Hữu Cảnh N/a Chờ phê duyệt

5 VINGROUP ( VIC) Xây dựng đường ven sông Tôn Đức Thắng N/a Chờ phê duyệt

6 Công ty CP Đầu tư Đại Quang Minh

Dự án Đầu tư xây dựng cầu Thủ Thiêm 2 13,6 ha đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Đang thực hiện

7 Liên danh FECON (FCN) - Công ty CP Phát triển & tài trợ địa ốc RC - Công ty COTECCON (CTD) - Công ty CP ĐTXD BMT

Dự án đầu tư nâng cấp, mở rộng Tỉnh lộ 9 (đoạn từ cầu Rạch Tra đến Tỉnh lộ 8)

N/a Đang thực hiện

8 Công ty CP BĐS Phát Đạt (PDR) Dự án Trung tâm Thể thao Phan Đình Phùng 2 lô đất quận 1 Đang thực hiện

9 Công ty CP BĐS Phát Đạt (PDR) Dự án Bệnh viện chấn thương chỉnh hình 4 ha đất trong TP.HCM Đang thực hiện

10 Liên danh Cty CP BĐS Phát Đạt - Cty ĐT&PT hạ tầng 620 - Cty ĐTPTXD 168

Cầu Thủ Thiêm 4 N/a Chờ phê duyệt

Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực lần đầu cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài

được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam với một số hạn chế nhất định so với người

Việt Nam như sau:

- Chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 01 tòa nhà chung cư

hoặc không quá 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ trong 01 khu dân cư tương

đương 01 đơn vị hành chính cấp phường.

- Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán,

thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ

ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm.

Sự thay đổi của Luật nhà ở đã làm tăng đáng kể nhu cầu bất động sản trong 2 năm

gần đây. Thống kê của CBRE dựa trên lượng căn hộ giao dịch thông qua CBRE,

người nước ngoài mua bất động sản chiểm tỷ trọng hơn 40% trong cơ cấu người

mua bất động sản.

Thông tư 06/2016/TT-NHNN có hiệu lực từ 1/7/2016 có một số tác động đến thị

trường bất động sản trong thời gian tới, cụ thể như sau:

- Hệ số rủi ro đối với khoản phải thu kinh doanh BĐS khi tính tỷ lệ an toàn vốn tăng

từ 150% lên 200% từ 01/01/2017.

- Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn điều chỉnh giảm từ 60% xuống

40% đối với NHTM với quy định lộ trình giảm trong 2 năm (2017: 50%, 2018:

40%)

Từ 2010 - 2014 Từ 2014 - 2016 2017

Thông tư áp dụng 13/2010/TT-NHNN 36/2014/TT-NHNN 06/2016/TT-NHNN

Hệ số rủi ro khoản phải đòi kinh doanh BĐS

250% 150% 200%

Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn

30% 60% 2017: 50%, 2018: 40%

88%

59%

57%

12%

41%

43%

0% 50% 100%

2014

2015

9T2016

Cơ cấu người mua căn hộ tại HCM

Nguồn: CBRE

Việt Nam Nước ngoài


Báo Cáo Ngành


TT06 cho thấy NHNN có động thái giảm bớt sự tăng trưởng của tín dụng bất động

sản sau một thời gian thả lỏng điều kiện tín dụng để hỗ trợ thị trường bất động sản.

Về dài hạn, chúng tôi cho rằng các quy định của thông tư 06/2016 là phù hợp để phát

triển thị trường bất động sản bền vững và giảm thiểu rủi ro cho toàn hệ thống ngân

hàng. Tuy nhiên trong ngắn hạn, quy định của thông tư 06 có thể khiến cho dòng vốn

vào thị trường bất động sản bị hạn chế.

3. Lãi suất

Lãi suất cho vay của ngân hàng trong 2 năm 2015 – 2016 đã duy trì ổn định mức thấp

khoảng 7.5% đã giúp tăng nhu cầu nợ để mua bất động sản của người dân. Tuy nhiên

dưới áp lực tỷ lệ lạm phát đang có xu hướng tăng trở lại từ mức đáy năm 2015, chi

phí vốn của các ngân hàng không giảm sâu và biên độ chênh lệch lãi cho vay và lãi

tiền gừi đang ở mức thấp nhất trong 10 năm, chúng tôi cho rằng nhiều khả năng lãi

suất cho vay sẽ có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian tới, từ đó làm tăng chi phí phát

triển dự án của chủ đầu tư và mua nhà của người dân, tác động tiêu cực đến thị

trường bất động sản.

Trong năm 2016, số lượng căn hộ bán được có phần chững lại so với năm 2015 cùng

thời điểm với lãi suất có xu hướng đi ngang sau 5 năm liên tục giảm và thông tư

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

16.0%

18.0%

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Căn

Doanh số căn hộ bán được ở HCM, 2009-2016Nguồn: CBRE và KISVN

Căn hộ bán Lãi cho vay

Cho NN sở hữu

TT06 cóhiệu lực

TT36 có hiệu lực

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

Lạm phát - lãi suất tiền gửi và cho vayNguồn: GSO & CBRE

CPI (y-o-y) Lãi tiền gửi Lãi cho vay


Báo Cáo Ngành


06/TT-NHNN có hiệu lực. Nhiều khả năng lượng giao dịch bất động sản khó có khả

năng tăng mạnh trong thời gian tới.

III. Chuỗi giá trị ngành Bất động sản Việt Nam

Chuỗi giá trị ngành Bất động sản từ đất đến sản phẩm nhà ở cuối cùng

Chuỗi giá trị ngành Bất động sản đi từ chủ đất với các hoạt động bán đất hoặc chủ

đầu tư dùng hợp đồng BT để có được quỹ đất. Sau đó giá trị được tăng thêm khi đất

được lập dự án nhà ở, các hoạt động thiết kế & xây dựng để tạo nên sản phẩm nhà

ở hoàn thành. Khi tới giai đoạn bán hàng thì các hoạt động môi giới, ngân hàng cho

vay mua nhà, dịch vụ quản lý tòa nhà sẽ gia tăng giá trị cho bất động sản. Cuối cùng

là các nhà đầu tư nhỏ sẽ mua cho thuê hoặc là người sử dụng cuối cùng ở thị trường

thứ cấp.



CHUỖI GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Nguồn: KISVN


Báo Cáo Ngành


Vòng quay tiền trong hoạt động bất động sản

Nguồn: KISVN

(*) Dòng tiền luân chuyển vào có màu xanh, dòng tiền ra có màu đỏ

Theo sơ đồ vòng quay tiền, các công ty phát triển bất động sản sau khi thực hiện

thành công một dự án sẽ đầu tư phần lớn tiền cho dự án bất động sản tiếp theo có

chi phí đất – chi phí hoàn thiện cao hơn. Thực tế chu kỳ bất động sản 11 năm 2006-

2016, lưu chuyển tiền của ngành bất động sản cho thấy dòng tiền từ hoạt động kinh

doanh và đầu tư hầu hết là âm để mở rộng tài sản và dự án mới.


Báo Cáo Ngành


(*) Để số liệu phân tích không lệ thuộc vào một vài trường hợp đặc biệt, chúng tôi tách biệt VIC và các doanh nghiệp khác trong

ngành bất động sản, do số liệu của VIC chiếm tỷ trọng quá lớn trong ngành nên ảnh hưởng chung đến chỉ số. Xét trên giai đoạn

11 năm từ 2005 đến 2016 thì các công ty trong ngành bất động sản (trừ VIC) có dòng tiền hoạt động kinh doanh và đầu tư

thường xuyên ở mức âm và có xu hướng tăng, cho thấy sự gia tăng quy mô tích lũy tài sản.

IV. Tình hình tài chính các doanh nghiệp bất động sản

Bất động sản là ngành mang tính chu kỳ cao. Doanh thu các công ty bất động sản

niêm yết có sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn đóng băng thị trường 2011-2012 đạt

mức 96 nghìn tỷ đồng năm 2016, tăng gấp 4.5 lần năm 2010, trong đó VIC chiếm

60% doanh thu của ngành bất động sản.

Tuy nhiên lợi nhuận ròng không tăng tương ứng với tốc độ tăng của doanh thu. Biên

lãi ròng và ROE đạt mức cao tương ứng 30% và 20% trong thời kỳ phát triển nóng

bất động sản 2008-2009 nhưng giảm xuống mức dưới 5% năm 2012-2013. Nguyên

nhân do chi phí đầu vào tăng (giá đất, lãi suất, nhân công …) trong khi giá bán và tốc

độ bán hàng giảm.

Cùng với sự ấm lên của thị trường bất động sản, các tỷ lệ sinh lời hoạt động kinh

doanh đã cải thiện, với biên lãi ròng đạt 16% và ROE đạt 10% trong năm 2016.

(15,000)

(10,000)

(5,000)

-

5,000

10,000

15,000

2005 2007 2009 2011 2013 20152016

Tỷ đồng

Lưu chuyển tiền ngành BĐS (trừ VIC)Nguồn: StoxPlus & KISVN

Dòng tiền từ tài chính

Dòng tiền từ kinh doanh và đầu tư

3.77%

2.15%

2.58%

3.76%

1.46%1.26%

1.55%

1.1…

1.27%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Tỷ lệ cổ tức/VCSH, 2008-2016Nguồn: StoxPlus

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

Tỷ đồng

Kết quả kinh doanh công ty BĐS (trừ VIC)Nguồn: StoxPlus

Doanh thu thuần Lợi nhuận ròng

Tỷ lệ lãi ròng ROE

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000Tỷ đồng

Kết quả kinh doanh VICNguồn: StoxPlus

Doanh thu thuần Lợi nhuận ròng

Tỷ lệ lãi ròng ROE


Báo Cáo Ngành


(*) Xem Phụ lục – Danh sách các doanh nghiệp tính toán.

Về cấu trúc nguồn vốn, đòn bẩy các doanh nghiệp bất động sản cải thiện nhẹ so với

thời gian tồi tệ 2011 – 2012, tỷ lệ vốn chủ sở hữu duy trì mức 40% tổng tài sản là tỷ

lệ khá an toàn. Riêng VIC do tình hình bán hàng tốt và tài chính tốt nên có được mức

chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà cung cấp khá cao, gần 60% tài sản.

Như đã đề cập ở trên, tình hình chi trả cổ tức của các doanh nghiệp bất động sản sụt

giảm liên tục trong 8 năm, từ mức tỷ lệ cổ tức/VCSH 3.77% năm 2008 còn 1.27%

trong năm 2016. Xét trên mức vốn hóa, tốc độ sụt giảm còn nhanh hơn, từ 5.15%

năm 2008 còn 0.97% năm 2016. Điều này cho thấy nhà đầu tư đang đánh giá cao

hơn mỗi đồng cổ tức nhận được do thị trường bất động sản đang ấm dần, chất lượng

tài sản tăng và đòn bẩy tài chính cải thiện.

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Tỷ lệ cổ tức, 2008-2016Nguồn: StoxPlus, KISVN

Lợi suất cổ tức Cổ tức/ tổng VCSH

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Cơ cấu nguồn vốn các công ty BĐS (trừ VIC)Nguồn: StoxPlus

Người mua trả trước Nợ khác

Vay Trái phiếu chuyển đổi

Vốn CSH

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Cơ cấu nguồn vốn của VICNguồn: StoxPlus

Người mua trả trước Nợ khác

Vay Trái phiếu chuyển đổi

Vốn CSH


Báo Cáo Ngành


V. Thị trường bất động sản năm 2016 và triển vọng 2017 1. Căn hộ chung cư

Trong năm 2016, theo thống kê của CBRE, sức tiêu thụ của bất động sản căn hộ có

phần giảm lại so với năm 2015. Ở Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ mở bán mới và số

căn hộ bán được giảm tương ứng là 10% và 3% so với cùng kỳ, đạt 37,419 căn và

35,008 căn. Trong khi đó, ở thị trường Hà Nội, lượng căn hộ chào bán mới tăng trên

6% trong khi số căn bán được chỉ tăng dưới 1%. Theo CBRE, lượng căn hộ chào bán

mới năm 2017 ở Hồ Chí Minh kỳ vọng đạt 43,861 căn, và ở Hà Nội là 30,100 căn.

Địa điểm Chỉ tiêu 2015 2016 Thay đổi (%)

Hồ Chí Minh Mở bán mới 41,787 37,419 -10%

Căn hộ bán được 36,160 35,008 -3%

Hà Nội Mở bán mới 28,283 30,000 6%

Căn hộ bán được 21,102 21,188 0% Nguồn: CBRE

(*) Tỷ lệ hấp thụ = Tiêu thụ / (Mở bán mới + Tồn kho năm trước)

Về cơ cấu căn hộ chào bán năm 2016 cho thấy sự điều chỉnh tăng tỷ trọng phân khúc

trung cấp (48% năm 2016 so với 40% năm 2015 tại TP.HCM), trong khi phân khúc

cao cấp bị giảm tỷ trọng (30% năm 2016 so với 38% cùng kỳ). Điều này cho thấy thị

trường bất động sản tự điều tiết cơ cấu sản phẩm để phù hợp với khả năng chi trả

của người tiêu dùng.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

Căn

Tỷ lệ chào bán và tiêu thụ căn hộ tại HCMNguồn: CBRE

Mở bán mới Tiêu thụ Tỷ lệ hấp thụ

0%

20%

40%

60%

80%

100%

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

Căn

Tỷ lệ chào bán và tiêu thụ căn hộ tại Hà NộiNguồn: CBRE

Mở bán mới Tiêu thụ Tỷ lệ hấp thụ


Báo Cáo Ngành


(*) Hạng sang: >3,500 USD/m2

Cao cấp: 1,500 – 3,500 USD/m2

Trung cấp: 800 – 1,500 USD/m2

Bình dân: <800 USD/m2

2. Biệt thự và nhà liền kề

Cũng theo CBRE, trong năm 2016, thị trường biệt thự, nhà liền kề ghi nhận sự tăng

mạnh về nguồn cung ở cả 2 thị trường Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tại Hồ Chí Minh, có

3,062 căn từ 13 dự án chào bán, tăng 40% so với cùng kỳ, và có 2,304 căn đã được

bán trong 2016. Tại Hà Nội, ước tính số căn mở bán mới trong năm 2016 là 1,700

căn, tăng nhẹ so với 1,500 căn của 2015.

-

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1

2014 2015 2016

Căn

Số lượng căn hộ bán theo phân khúc ở HCMNguồn: CBRE

Bình dân Trung cấp Cao cấp Hạng sang

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

2014 2015 2016

Căn

Nguồn cung mới nhà đất HCMNguồn: CBRE

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

2014 2015 2016

Căn

Nguồn cung mới nhà đất Hà NộiNguồn: CBRE


Báo Cáo Ngành


3. Triển vọng năm 2017

Dưới tác động của các chính sách nhà nước về nâng tỷ lệ rủi ro khi cho vay bất động

sản, hạn chế tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn và đồng thời lãi suất cho

vay có nhiều khả năng sẽ tăng trong thời gian tới. Thị trường bất động sản trong năm

2017 nhiều khả năng sẽ bị tác động tiêu cực.

Tuy nhiên với sự tăng trưởng GDP Việt Nam ở mức cao đồng thời có nguồn cầu lớn

từ người mua nước ngoài, chúng tôi cho rằng ngành bất động sản năm 2017 sẽ ổn

định như với năm 2016. Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm cũng sẽ thay đổi theo hướng chú

trọng nhiều hơn đến phân khúc trung bình để phù hợp với khả năng chi trả của người

mua hơn. Điển hình như sự thay đổi của tập đoàn Vingroup khi phát triển sản phẩm

mới ở phân khúc trung bình mới VinCity ở HCM và Hà Nội sẽ đáp ứng được nhu cầu

người mua.

VI. Cổ phiếu khuyến nghị


Báo Cáo Ngành


Cổ Phiếu KDH Bất Động Sản nhà ở

Giá thị trường (VND) 24,400

Giá mục tiêu (VND) 23,500

Tỷ lệ tăng giá bình quân năm -3%

Suất sinh lợi cổ tức %

Suất sinh lợi bình quân

năm

0%

Diễn biến giá cổ phiếu (%) YTD 1T 3T 12T

Tuyệt đối 26% 8% 26% 43%

Tương đối 18% 5% 16% 16%

Nguồn: StoxPlus, so với VNI

Thống kê 12/04/2017 Thấp/Cao 52 tuần (VND) 24,900 - 15,700

SL lưu hành (triệu cp) 234

Vốn hóa (tỷ đồng) 5,686

Vốn hóa (triệu USD) 256

% khối ngoại sở hữu 48.4%

SL cp tự do (triệu cp) 140

KLGD TB 3 tháng (cp) 124k

VND/USD 22,321

Index: VNIndex / HNX 730/90

Nguồn: StoxPlus

Cơ cấu sở hữu 12/04/2017 Công ty TNHH Đầu tư

Tiên Lộc

13.85%

Công ty TNHH Đầu tư

Gam Ma

11.32%


Thương mại Á Âu

9.03%

Vietnam Enterprise

Investments Limited

8.95%

Vietnam Ventures

Limited

4.82%

PYN Elite Fund 4.82%

Nguồn: StoxPlus

Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (HSX:

KDH): Từ khu Đông đến khu Tây Nam.


- Sản phẩm chủ yếu của Khang Điều là nhà liền kế, biệt thự phục vụ cho tầng lớp

thu nhập cao, phân khúc khách hàng đang tăng nhanh nhờ sự phát triển nền

kinh tế của Việt Nam.

- Hầu hết dự án của Khang Điền ở khu Đông gồm quận 2 và quận 9, khu vực

được hưởng lợi từ việc đầu tư các cơ sở hạ tầng đồng bộ của TP.HCM. Các

dự án dự kiến mang lại doanh thu lớn cho Khang Điền trong năm 2017 là Melosa

Garden, The Venica, Lucasta, Merita….

- Tích lũy quỹ đất tại quận 9 và quận 2 giai đoạn năm 2013 – 2014 với chi phí

hợp lý.

- Sở hữu 57.31% cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh, công

ty sở hữu quỹ đất rộng 400 ha ở Bình Chánh là nguồn lực cho sự phát triển

trong tương lai của Khang Điền.

- Chúng tôi định giá cổ phiếu KDH ở mức 27.200 đồng trên mỗi cổ phần cuối

2017, dựa trên phương pháp đánh giá lại tài sản, mức giá trên có tăng 25% hơn

so với mức đánh giá lần đầu chủ yếu do giá đất thị trường quận 9 có xu hướng

tăng trong 2016, lợi nhuận kỳ vọng đạt 15% so với giá thị trường là 25.000 đồng

Khuyến nghị TĂNG TỶ TRỌNG

Rủi ro:

- Các chính sách của nhà nước như TT 06/TT-NHNN điều chỉnh hạn chế vốn

ngân hàng chảy vào đầu tư bất động sản sẽ làm cho thị trường Bất động sản

có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ trong năm 2017, đặc biệt là phân khúc cao cấp

của Khang Điền.

- Quỹ đất của Đầu tư Xây dựng Bình Chánh chưa được giải phóng mặt bằng

hoàn toàn, điều này có thể mất từ 3-5 năm để Khang Điền có thể thu lợi từ quỹ

đất hiện tại.

- Do ảnh hưởng của công ty con là Bình Chánh giảm lợi nhuận đi 90% so với

cùng kỳ nên kết quả kinh doanh của KDH chỉ đạt 378 tỷ, 95% kế hoạch lợi nhuận

năm 2016. Chúng tôi cho rằng kết quả kinh doanh của Bình Chánh vẫn chưa

khởi sắc trong các năm tới do đã bán đi 2 dự án lớn, đồng thời việc giải phóng

mặt bằng trong thời điểm hiện tại có thể tốn nhiều thời gian.

0

200

400

600

800

15

18

21

24

'000 shares

VND,000

Biểu đồ giao dịch


Báo Cáo Ngành


MÔ HÌNH TÀI CHÍNH KDH

Giá TT: 24k VND

Gia MT: 23k VND

Vốn hóa: 5,721 ty VND

Đvi: Ty đông 2014 2015 2016 2017E

Doanh thu thuần 621 1,050 3,851 2,892

Tăng trưởng (%) 452% 69% 267% -25%

GVHB 530 712 2,878 2,099

Biên LN gộp (%) 15% 32% 25% 27%

Chi phí BH & QLDN 63 138 291 188

EBITDA 31 202 690 612

Biên lợi nhuận (%) 5% 19% 18% 21%

Khấu hao 3 3 8 7

Lợi nhuận từ HĐKD 28 199 682 605

Biên LN HĐKD (%) 4% 19% 18% 21%

Chi phí lãi vay ròng 25 -6 27 27

Lãi vay vốn hóa 65 198 184 91

% so với nợ ròng

(gồm lãi vay vốn hóa) 10.8% 9.8% 9.6% 9.0%

Khả năng trả lãi vay(x) 1 -32 26 23

Lãi/lỗ khác 102 119 -112 -48

Chiết khấu thanh toán

8 -50 -99 -75

Khác 94 169 -13 27

Thuế 42 49 151 106

Thuế suất hiệu dụng (%)

40% 15% 28% 20%

Lợi nhuận ròng 63 276 393 424

Biên lợi nhuận (%) 10% 26% 10% 15%

Lợi ích CĐ thiểu số (39) 15 15 15

LN cho công ty mẹ 102 260 378 409

Số lượng CP (triệu) 75 180 234 234

EPS hiệu chỉnh (VND)

962 1,113 1,615 1,750

Tăng EPS (%) 153% 16% 45% 8%

Cổ tức (VND) 0 800 200 1,500

Tỷ suất cổ tức (%) 0% 2% 1% 6%

- EBITDA = DT thuân – (GVHB – Khâu hao) – Chi phi BH & QLDN

- EBIT = EBITDA – Khâu hao

- Chi phi lai vay rong = Chi phi lai vay – lai tiên gưi

- Lai/lô khac gôm lai/lô hoat đông tai chinh, lai lô tư LDLK va lai/lô khac

- Ty lê tra cô tưc = Cô tưc đa tra / LN rong cho công ty me

CĐKT VÀ DÒNG TIỀN (Ty đông)

2014 2015 2016 2017E

Vong quay phai thu (x) 8.85 8.26 9.80 9.80

Vong quay HTK (x) 0.34 0.18 0.55 0.55

Vong quay phai tra (x) 2.34 1.34 3.04 3.04

Thay đổi vốn lưu động 849 3,075 -670 -157

Capex 1 11 -157 -157

Dòng tiền khác -25 265 -169 -2

Dòng tiền tự do -810 -2,542 1,058 743

Phát hành cp 431 1,606 36 0

Cổ tức 0 101 36 351

Thay đổi nợ ròng 379 1,037 -1,057 -392

Nợ ròng cuối năm 854 1,892 834 442

Giá trị doanh nghiệp (EV)

5,392 7,313 6,296 5,918

Tổng VCSH 1,498 4,185 4,388 4,461

Lợi ích cổ đông thiểu sô 38 921 962 976

VCSH 1,461 3,264 3,427 3,485

Giá trị sổ sách/cp (VND) 19,476 18,134 14,645 14,895

Nợ ròng / VCSH (%) 57% 45% 19% 10%

Nợ ròng / EBITDA (x) 27.8 9.4 1.2 0.7

Tổng tài sản 3,121 8,542 7,918 7,599

- Nơ rong = Nơ – Tiên & tương đương tiên

CHỈ SỐ KHẢ NĂNG SINH LỢI VÀ ĐỊNH GIÁ

2014 2015 2016 2017E

ROE (%) (không gôm lơi ich CĐ thiêu sô)

8% 11% 11% 12%

ROA (%) 3% 5% 5% 5%

ROIC (%) 3% 5% 5% 6%

WACC (%) 13% 14% 14% 15%

PER (x) 26.0 22.5 15.5 14.3

PBR (x) 1.3 1.4 1.7 1.7

PSR (x) 7.2 4.3 1.2 1.6

EV/EBITDA (x) 175.7 36.2 9.1 9.7

EV/sales (x) 8.7 7.0 1.6 2.0

Suất sinh lợi cổ tức (%)

0% 2% 1% 6%


Báo Cáo Ngành


Cổ Phiếu TDH Bất động sản

Giá thị trường (VND) 14,300

Giá mục tiêu (VND) 18,000

Tỷ lệ tăng giá bình quân năm 25%

Suất sinh lợi cổ tức 6%

Suất sinh lợi bình quân

năm

31%

Diễn biến giá cổ phiếu (%) YTD 1T 3T 12T

Tuyệt đối 47% 40% 50% 38%

Tương đối 41% 40% 43% 14%

Nguồn: StoxPlus, so với VNI

Thống kê 12/04/2017 Thấp/Cao 52 tuần (VND) 13,550 - 8,600

SL lưu hành (triệu cp) 71

Vốn hóa (tỷ đồng) 962

Vốn hóa (triệu USD) 43

% khối ngoại sở hữu 41.7%

SL cp tự do (triệu cp) 64

KLGD TB 3 tháng (cp) 596k

VND/USD 22,321

Index: VNIndex / HNX 730/90

Nguồn: StoxPlus

Cơ cấu sở hữu 12/04/2017 KWE Beteilgungen AG 8.49%


Việt Thái Sơn

6.12%

Công ty Đầu tư Tài

chính Nhà nước T.P Hồ

Chí Minh

6.00%

PXP Vietnam Emerging

Equity Fund

5.43%

KITMC Worldwide

Vietnam RSP Balanced

Fund

6.21%

Nguồn: StoxPlus

CTCP Phát Triển Nhà Thủ Đức (HSX: TDH) Hoạt động

bất động sản khởi sắc cùng quản lý chợ


- Mức phí quản lý chợ đầu mối nông sản Thủ Đức có khả năng được điều chỉnh

tăng lên từ 50% - 100% trong tháng 3/2017, điều này sẽ có tác động tích cực

đến lợi nhuận từ mảng dịch vụ quản lý chợ của Thủ Đức House. Trong năm

2016 thì dịch vụ quản lý chợ mang lại lợi nhuận thuần 32 tỷ đồng (chiếm 24%

lợi nhuận công ty).

- Sản phẩm căn hộ và đất nền của Thủ Đức House thuộc phân khúc trung bình,

từ 1.1 tỷ đến 1.5 tỷ/ căn, là phân khúc thị trường phù hợp với nhiều người tiêu

dùng nên có được sức tiêu thụ tốt. Chúng tôi dự đoán TDH sẽ tiêu thụ được hết

các sản phẩm tại dự án KDC Bà Chiểu… trong năm 2017.

- Chúng tôi định giá cổ phiếu TDH ở mức 18,000 đồng trên mỗi cổ phần cuối

2017, dựa trên phương pháp so sánh P/E và P/B, lợi nhuận kỳ vọng đạt 31%

so với giá thị trường là 14,250 đồng. Khuyến nghị TĂNG TỶ TRỌNG.

Rủi ro:

- Các dự án trọng điểm tiếp theo của Thủ Đức House như S-Home Bình Chiểu

lô I, lô H, S-Home Phúc Thịnh Đức, Centum Wealth… qua 2017 mới bắt đầu

kinh doanh. Điều này có thể làm cho doanh thu bất động sản 2017 bị giảm đi so

với 2016 vì thiếu dự án trọng điểm bàn giao.

- Các chính sách của nhà nước như TT 06/TT-NHNN điều chỉnh hạn chế vốn

ngân hàng chảy vào đầu tư bất động sản sẽ làm cho thị trường Bất động có thể

đi ngang hoặc giảm nhẹ trong năm 2017.

0

1,000

2,000

3,000

4,000

8

10

12

14

16

'000 shares

VND,000 Biểu đồ giao dịch


Báo Cáo Ngành


MÔ HÌNH TÀI CHÍNH TDH

Giá TT: 14k VND

Gia MT: 18k VND

Vốn hóa: 1,011 ty VND

Đvi: Ty đông 2014 2015 2016 2017E

Doanh thu thuần 568 882 1,061 1,154

Tăng trưởng (%) 39% 55% 20% 9%

GVHB 472 754 846 903

Biên LN gộp (%) 17% 14% 20% 22%

Chi phí BH & QLDN 75 106 96 99

EBITDA 30 31 129 164

Biên lợi nhuận (%) 5% 4% 12% 14%

Khấu hao 8 9 10 11

Lợi nhuận từ HĐKD 22 22 119 153

Biên LN HĐKD (%) 4% 2% 11% 13%

Chi phí lãi vay ròng 47 48 10 9

Lãi vay vốn hóa - - - -

% so với nợ ròng

(gồm lãi vay vốn hóa) 10% 11% 3% 3%

Khả năng trả lãi vay(x)

0.46 0.46 11.99 16.25

Lãi/lỗ khác 78 72 23 9

Thuế 5 1 26 31

Thuế suất hiệu dụng (%)

9% 1% 20% 20%

Lợi nhuận ròng 47.7 45.9 105.4 122.2

Biên lợi nhuận (%) 8% 5% 10% 11%

Lợi ích CĐ thiểu số (3) (1) 0 0

LN cho công ty mẹ 51 47 105 122

Số lượng CP (triệu) 38.2 42.0 71.0 71.0

EPS hiệu chỉnh (VND)

1,037 957 1,484 1,720

Tăng EPS (%) 135% -8% 55% 16%

Cổ tức (VND) 600 800 900 1,000

Tỷ lệ trả cổ tức (%) 2% 3% 4% 4%

- EBITDA = DT thuân – (GVHB – Khâu hao) – Chi phi BH & QLDN

- EBIT = EBITDA – Khâu hao

- Chi phi lai vay rong = Chi phi lai vay – lai tiên gưi

- Lai/lô khac gôm lai/lô hoat đông tai chinh, lai lô tư LDLK va lai/lô khac

- Ty lê tra cô tưc = Cô tưc đa tra / LN rong cho công ty me

CĐKT VÀ DÒNG TIỀN (Ty đông)

2014 2015 2016 2017E

Vong quay phai thu (x) 3.22 5.40 5.40 5.40

Vong quay HTK (x) 0.84 1.40 1.40 1.40

Vong quay phai tra (x) 1.89 2.47 2.47 2.47

Thay đổi vốn lưu động 143 -150 71 9

Capex 17 6 5 5

Dòng tiền khác 67 -69 -201 -2

Dòng tiền tự do -37 130 -161 117

Phát hành cp 3 0 253 0

Cổ tức (4) 38 55 71

Thay đổi nợ ròng 30 -92 -38 -46

Nợ ròng cuối năm 468 376 338 292

Giá trị doanh nghiệp (EV)

1,543 1,341 1,399 1,353

Tổng VCSH 1,405 1,384 1,688 1,739

Lợi ích cổ đông thiểu sô 109 0 96 96

VCSH 1,296 1,384 1,592 1,643

Giá trị sổ sách/cp (VND) 33,977 32,970 22,425 23,146

Nợ ròng / VCSH (%) 33% 27% 20% 17%

Nợ ròng / EBITDA (x) 15.7 12.1 2.6 1.8

Tổng tài sản 2,439 2,529 2,791 2,796

- Nơ rong = Nơ – Tiên & tương đương tiên

CHỈ SỐ KHẢ NĂNG SINH LỢI VÀ ĐỊNH GIÁ

2014 2015 2016 2017E

ROE (%) (không gôm lơi ich CĐ thiêu sô)

4% 4% 7% 8%

ROA (%) 2% 2% 4% 4%

ROIC (%) 3% 3% 4% 5%

WACC (%) 13% 14% 13% 13%

PER (x) 22.2 24.0 15.5 13.4

PBR (x) 0.7 0.7 1.0 1.0

PSR (x) 1.7 1.1 0.9 0.8

EV/EBITDA (x) 51.7 43.3 10.8 8.3

EV/sales (x) 2.7 1.5 1.3 1.2

Suất sinh lợi cổ tức (%)

2% 3% 4% 4%


Báo Cáo Ngành


Phụ lục: Danh sách các công ty trong nước được sử dụng để phân tích.

STT Mã CK Tên Công ty Sàn Năm bắt đầu tính toán số liệu

1 API Asia - Pacific Investment HNX 2007

3 BCI Binh Chanh Construction HOSE 2005

4 CCL Cuu Long Petro Urban Development HOSE 2008

5 CEO CEO Group HNX 2012

7 CLG Cotec Land HOSE 2007

8 D11 Real Estate 11 HNX 2008

10 DLR Dalat Real Estate HNX 2008

11 DRH Dream House Corp. HOSE 2007

12 DTA De Tam Land HOSE 2007

13 DXG Dat xanh real estate HOSE 2006

14 FDC FIDECO HOSE 2006

15 FLC FLC Group HOSE 2009

16 HAR An Duong Thao Dien Real Estate HOSE 2009

17 HDC Ba Ria - Vung Tau House Devpm't HOSE 2005

17 HDG HA DO Construction HOSE 2006

18 HLD HUDLAND Real Estate HNX 2010

19 HQC Hoang Quan Real Estate HOSE 2007

21 ITC Investment and Trading of Real Estate HOSE 2006

22 KAC Khang An Real Estate HOSE 2007

23 KDH Khang Dien House HOSE 2006

24 KHA Khanh Hoi Investment and Services HOSE 2005

25 LDG LDG Investment HOSE 2012

26 NBB NBB Investment HOSE 2007

27 NLG Nam Long Investment HOSE 2009

28 NTL Tu Liem Urban Development HOSE 2005

29 NVL Novaland HOSE 2013

30 NVT Ninh Van Bay HOSE 2007

31 PDR Phat Dat Real Estate HOSE 2007

32 PTL Petroland HOSE 2008

33 PV2 PV2 Invest HNX 2008

34 PVL PVPOWER LAND HNX 2008

35 PVR PetroVietnam Premier Recreation HNX 2011

36 QCG Quoc Cuong Gia Lai HOSE 2007

37 RCL Cho Lon Real Estates HNX 2005

38 SCR Sacomreal HOSE 2007

40 SJS SUDICO HOSE 2005

42 TDH Thu Duc House HOSE 2005

43 TEG TruongThanh Real Estate HNX 2013

44 TIG ThangLong Investment Group HNX 2008

45 TIX TANIMEX HOSE 2007

46 VCR Vinaconex - ITC HNX 2009

48 VPH Van Phat Hung HOSE 2007

Liên hệ:


Báo Cáo Ngành


Trụ sở chính HCM

Tầng 3, Maritime Bank Tower

180-192 Nguyễn Công Trứ, Q1, TP.HCM

Tel: (+84 8) 3914 8585

Fax: (+84 8) 3821 6898

Chi nhánh Hà Nội

Tầng 6, CTM Tower

299 Cầu Giấy, Q.Cầu Giấy, Hà Nội

Tel: (+84 4) 3974 4448

Fax: (+84 4) 3974 4501

Phòng Phân tích Doanh nghiệp

Trưởng phòng Phân tích

Doanh nghiệp

Hoàng Huy, CFA

(+84 8) 3914 8585 (x1450)

[email protected]

Chuyên viên Phân tích –

Dầu khí, Logistics

Trần Hà Xuân Vũ

(+84 8) 3914 8585 (x1459)

[email protected]


Tiêu dùng

Lê Thị Nụ

(+84 8) 3914 8585 (x1460)

[email protected]


Bất động sản

Hoàng Thế Trung

(+84 8) 3914 8585 (x1457)

[email protected]

Phòng Phân tích Vĩ mô

Trưởng phòng Phân tích Vĩ

mô

Bạch An Viễn

(+84 8) 3914 8585 (x1449)

[email protected]

Phòng Khách hàng Định chế

Giám đốc Quan hệ Khách

hàng định chế

Lâm Hạnh Uyên

(+84 8) 3914 8585 (x1444)

[email protected]


Báo Cáo Ngành


Nguyên tắc khuyến nghị

TĂNG TỶ TRỌNG: nếu giá mục tiêu cao hơn 15% hoặc hơn (bao gồm suất sinh lợi cổ tức) so với giá thị trường.

TRUNG LẬP: nếu giá mục tiêu cao/thấp hơn -5 đến15% (bao gồm suất sinh lợi cổ tức) so với giá thị trường.

GIẢM TỶ TRỌNG: nếu tổng tỷ suất sinh lợi 12 tháng (bao gồm cổ tức) thấp hơn -5%.

Khuyến cáo

Bản báo cáo này do Công ty Cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam (KIS) phát hành với sự đóng góp của các chuyên gia của

KIS được nêu trong báo cáo. Báo cáo này được viết nhằm mục đích cung cấp thông tin cho khách hàng là các tổ chức đầu

tư, các chuyên gia hoặc các khách hàng cá nhân của KIS tại Việt Nam.

Bản báo cáo này không nên và không được diễn giải như một đề nghị mua hoặc bán hoặc khuyến khích mua hoặc bán bất

cứ khoản đầu tư nào. Khi xây dựng bản báo cáo này, chúng tôi hoàn toàn đã không cân nhắc về các mục tiêu đầu tư, tình

hình tài chính hoặc các nhu cầu cụ thể của các nhà đầu tư. Cho nên khi đưa ra các quyết định đầu tư cho riêng mình các nhà

đầu tư nên dựa vào ý kiến tư vấn của chuyên gia tư vấn tài chính độc lập của mình và tùy theo tình hình tài chính cá nhân,

mục tiêu đầu tư và các quan điểm thích hợp khác trong từng hoàn cảnh.

Khi viết bản báo cáo này, chúng tôi dựa vào các nguồn thông tin công khai và các nguồn thông tin đáng tin cậy khác, và chúng

tôi giả định các thông tin này là đầy đủ và chính xác, mặc dù chúng tôi không tiến hành xác minh độc lập các thông tin này.

KIS không đưa ra, một cách ẩn ý hay rõ ràng, bất kỳ đảm bảo, cam kết hay khai trình nào và không chịu bất kỳ một trách

nhiệm nào đối với tính chính xác và đẩy đủ của những thông tin được đề cập đến trong báo cáo này.

Các nhận định, đánh giá và dự đoán trong báo cáo này được đưa ra dựa trên quan điểm chủ quan của chúng tôi vào thời

điểm đưa ra báo cáo này và có thể thay đổi bất kỳ lúc nào mà không cần báo trước.

KIS có thể đã, đang và sẽ tiếp tục thực hiện các dịch vụ tư vấn đầu tư hoặc tiến hành các công việc kinh doanh khác cho các

công ty được đề cập đến trong báo cáo này. Ngoài ra, KIS cũng như các nhân sự cấp cao, giám đốc và nhân viên của KIS có

liên quan đến việc viết hay phát hành báo cáo này có thể đã, đang và sẽ mua hoặc bán có kỳ hạn chứng khoán hoặc chứng

khoán phái sinh (bao gồm quyền chọn) của các công ty được đề cập trong báo cáo này, hoặc chứng khoán hay chứng khoán

phái sinh của công ty có liên quan theo cách phù hợp hoặc không phù hợp với báo cáo và các ý kiến nêu trong báo cáo này.

Vì thế, nhà đầu tư nên ý thức rằng KIS cũng như các nhân sự cấp cao, giám đốc và nhân viên của KIS có thể có xung đội lợi

ích mà điều đó có thể ảnh hưởng đến nhận định.

Báo cáo này không được sao chụp, nhân bản hoặc xuất bản (toàn bộ hoặc từng phần) hoặc tiết lộ cho bất kỳ người

nào khác mà không được sự chấp thuận bằng văn bản của KIS.

TRUNG LẬP Phát triển bền vững ẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở · Trang 2 Báo Cáo Ngành –...

Documents

Transcript of TRUNG LẬP Phát triển bền vững ẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở · Trang 2 Báo Cáo Ngành –...