T1- Transformatie
description
Transcript of T1- Transformatie
-
Dag van het Wonen 2015
Transformatie
Paul Keijsers, Camelot Beheer Europe
Joost van Kimmenaede, Van Wijnen Groep
Pieter Zwart, FGH Bank
Paul Diederen, Diederendirrix architecten
#dagvanhetwonen
-
Transformatie:
Functieverandering vanleegstaande kantoren en maatschappelijk vastgoed
naar wonen
Paul Keijsers
Hoofd Transformatie en Bouwmanagement
Camelot Development
Dag van het Wonen 2015
-
Camelot Europe
Property Lifecycle
Huisvestingsvraagstukken
Doelgroepen
Selectiecriteria locatie en pandkeuze
Te volgen scenario
Transformatieproces Camelot
Praktijkvoorbeelden wonen en werken: tijdelijk en permanent
Programma
-
Camelot Europe
Sinds 1994
Ca. 250 medewerkers [2005: 11 pers.]
6 landen, 19 kantoren
> 10.000 flexibele contracten in beheer
> 500 contractsmutaties per week
300 panden & 1.000 plekken per maand
Website is bij de 1% best bezochte wereldwijd (Google): 150.000 hits per
maand
-
Huisvestingsvraagstukken
Ontwikkelingen vanaf start crisis 2007-2008:
Wegvallen ontwikkelingsmarkt kantoren en koopwoningen
Inperking ontwikkelmogelijkheden Corporaties (terug naar sociale woningbouw)
Introductie verhuurderheffing
Toename eenpersoonshuishoudens (Amsterdam 55%, Eindhoven 45% )
Jongeren minder gericht op eigen bezit, flexibilisering van de woonwens
Flexibilisering arbeidsmarkt
Nieuwe werken (mobiliteit)
-
Huisvestingsvraagstukken
Sterk groeiende woonbehoefte bij doelgroepen met hoge mutatiegraad
Studenten
Jongeren
Gescheiden personen
Expats, arbeidsmigranten, tijdelijke werknemers, trainees (High Tech Campus)
Statushouders en asielzoekers
Zorg/ouderen (?)
-
Huisvestingsvraagstukken
Van Leegstandbeheerder naar Volkshuisvester
Traditioneel leegstandsbeheer = tijdelijke huisvesting o.b.v. bruikleen.
Nieuwe, creatieve impuls gezocht door maatschappelijke wijzigingen met andere, vaak nieuwe doelgroepen
Reeds bekend met tijdelijke herbestemming, gebouw- en contractbeheer
Permanente huisvesting via transformatie of nieuwbouw is dan kleine stap
Huurcontract/gebouwbeheer makkelijk in bestaande bedrijfsproces te passen
De herontwikkeling Rijswijkstraat past heel goed bij de verbreding
In eigen beheer, in combinatie, voor derden (ontwikkelaars gemeenten, corporaties)
Nederland: studentenhuisvesters als DUWO, SSH, particulieren
Europa: commercile partijen (als Camelot) voor Flexwonen
-
Doelgroepen = Flexwonen (waarom onderscheid nodig?)
-
Selectiecriteria locatie en pandkeuze
Alle universiteits- en hogeschoolsteden
Hoge (huur)marktvraag Flexwonen (wachtlijst sociale woningbouw)
Afstand station, openbaar vervoer, opleidingen, winkels, recreatie
Levendige buurt in /rond centrum (fietsafstanden horeca en recreatie)
> 4000 m BVO voor ca. 100 eenheden (optimalisering beheerskosten)
Eenduidige gebouwstructuur
Aantal parkeerplaatsen
Woonbeleid, bestemmingsplan, parkeer- en geluidsnormen
Eigenaar (overheid, belegger, bank) - vraagprijs - onderhandelingsruimte
-
Te volgen scenario:
1. Leegstandsbeheer met bruikleenovereenkomstenOntbreken toekomstvisie i.v.m. slechte financile bedrijfssituatie, lokale
politiek, eigendomsverhoudingen, bestemmingsplannen
2. Tijdelijke transformatie vaak i.h.k.v. LeegstandswetOnbestendige toekomstvisie i.v.m. overheidsbeleid, wijziging wetgeving,
zoektocht naar nieuwe gebruikersgroepen, toekomstige ontwikkellocaties(bijv. Woonzorg Amsterdam verpleeghuizen, Woonbedrijf Eindhoven vml. Grafisch Lyceum)
3. Permanente transformatie met huurcontracten of uitpondenEigendom, aangepast bestemmingsplan, wijziging gemeentelijke
Woonvisies, beleggingsobjecten
-
Transformatieproces Camelot
Initiatief Acquisitie Ontwikkeling TransformatieBeheer en evaluatie
Fase 2
Fase 4
Onderhandeling Financiering Voorbereiding
leegstandsbeheer Aktes en levering
Leegstandsbeheer PvE definitief , T.O. Voorlopig Ontwerp Raming/calculatie D.O/Bestek Aanvraag O.G. Aanbesteding PvE verhuur
Beindigen leegstands-beheer
Start (ver)bouw Transformatie Start
voorverhuur Oplevering Opstellen
beheersOVK
Fase 1
Fase 5
Fase 3
Pre-scan locatieen pand
Quick-scan metmarktonderzoek
Concept PvE Schetsontwerp SKO bieding
Ingebruikname Beheer Nazorg bouw Garanties Onderhoud MJOP Evaluatie en
optimalisatie Verlengen
beheersOVK
-
Voorbeeld tijdelijke transformatie Wonen (2014 2015)
Hergebruik/vitalisering verzorgingstehuizen
3 verzorgingstehuizen naar ca. 650 zelfstandige jongerenunits in Amsterdam & Amstelveen
Omgevingsvergunning o.b.v. Leegstandwet
Totale bouwmanagement
Beheer: commercieel, technisch en administratief
Project verhuurduur 5-10 jaar
Actueel: Slotermeerlaan 1 Amsterdam= A.H. Gerardushuis totaal 203 units Per 8 mei jl. 1e fase = 60 st. in verhuur
-
Voorbeeld tijdelijke transformatie wonen n werken (vanaf 2013)
Studentenhuisvesting en werken: AL16
Voormalige Lerarenopleiding Utrecht
Ca. 21.000 m2
Onzekere toekomst: mogelijke verbreding A27
STW was initiator
Doelgroep: Studenten en Start-ups
Ruim 400 studenten en ca. 70 Workspaces
Contract: Leegstandwet-verhuur (max. 10 jr.)
-
Voorbeeld tijdelijke transformatie
Werken / Workspace
Leegstaande kantoren in stand houden
Opwaardering, onderverdeling, brandveiligheid
en toegankelijkheid aanpassen = transformatie
Doelgroepen: starters, ZZPers, kunstenaars, verhuur vergaderruimten
Eerste stap naar een eigen kantoor, atelier of hobbyruimte
Pand delen tegen lage kosten o.b.v. bruikleen (incl. Nuts)
En of meer werkplekken/units per maand
Opzegmogelijkheid per maand
Zonder verdere verplichtingen
Camelot Workspace
-
Voorbeeld permanente transformatie Wonen (2011)
Eindhoven : Bomansplaats
3.500 m2 van kantoor naar 91 Studios: 107 bewoners
Inhuurgarantie Fontys Hogeschool voor 24 buitenlandse studenten
8 onzelfstandige units voor 3 personen
83 zelfstandige units
Camelot Campus 040 Bomansplaats
-
Voorbeeld permanente transformatie Wonen (2014)
Amsterdam: Rijswijkstraat 175
ca. 8700 m2 kantoor naar 229 zelfstandige wooneenheden voor jongeren
Ontwikkelaar investeerder: Clever Real Estate
Hoofdaannemer: Klok Bouw Nijmegen
Camelot verhuurt en beheert
Beleggingsobject
Bij oplevering ruim 3000 aanmeldingen
Dus direct volledig verhuurt!
Camelot Campus 020 Delftlandplein
-
Huurtoeslag mogelijk
Deels Short-stay
560,00 (18 m2) tot 660,00 (28m2) excl. servicekosten en meubilering/stoffering
Wasruimte, dakterras, kantoor huismeester en (camera-)bewaakte fietsenstalling.
Camelot Campus 020 Delftlandplein
Amsterdam
Rijswijkstraat 175
-
Voorbeeld permanente transformatie Wonen (in ontwikkeling)
Arnhem: Rodenburgstraat
Voormalig bankgebouw wordt getransformeerd naar 96 zelfstandige eenheden
Eigendom , ontwikkeling, verbouwing, marketing, verhuur, beheer door Camelot
Omgevingsvergunning aangevraagd
Marketingtechnisch: jongeren
Aanbesteding juni/juli 2015
Doelgroepen:
- Jongeren
- Studenten
- Gescheiden personen
- Expats
Camelot Campus 026 Eusebiusplein
-
Transformatie van panden naar woningen26 mei 2015
Joost van Kimmenaede
-
Kansen en bedreigingen
-
Van Wijnen Groep N.V.
Joost van Kimmenaede commercieel directeur
-
Van Wijnen in het kort
Landelijk bouw- en projectontwikkelingsconcern
En van de grootste van Nederland
Van woning- en utiliteitsbouw tot project- en planontwikkeling
Van herstructurering en onderhoud en beheer tot recreatiebouw
Decentrale organisatiestructuur
Trots op onze projecten
-
Organisatiestructuur
Decentrale organisatiestructuur
Vijf regios
In totaal 24 vestigingen
Eveneens Van Wijnen-familie:
ingenieurs- en adviesbureau Wijcon
Altijd dicht bij de opdrachtgevers en de markt
-
Meer dan bouwen
Projectontwikkeling
Nieuwbouw
Duurzaamheidsoplossingen in nieuwbouw en renovatie
Onderhoud en beheer
Design & construct
Gebiedsontwikkeling en herstructurering
-
Kansen
Ruimte deflatie
Teveel spullen
Denken van niets naar iets naar iets naar iets anders
-
Weerbarstige praktijk
Bepaal de kans
De kunst van het nee zeggen
-
Profiel Nederlandse kantoor voorraad
-
Waarde en prijs
Veel vanuit eigenaars positie
Meer vanuit kracht en potentie
-
Transformatie
1. Quikscan door Team van Specialisten T-Team (Go / No Go)
2. Omgevingsfactoren (ruimtelijk kader)
3. Rekenen op basis van kengetallen
4. Optimalisatie kosten versus opbrengsten
5. Nadere technische beoordeling
Rotterdam, transformatie Westzeedijk
-
T-Team
Opdrachtgever / Van Wijnen Projectontwikkeling
Kostendeskundige
Installatieadviseur
Constructeur
Architect
Binnen n gezamenlijke sessie van 4 uur
bepalen of een plan geschikt is om voor
transformatie in aanmerking te komen.
-
Transformatie van.naar
- Locatie
- Omgevingsfactoren
- Doelgroep
- Bouwkundige eigenschappen
- Installatietechnische eigenschappen
Rekenen op basis van kengetallen
- Kosten
- opbrengsten
Snelle besluitvorming
Sessie Go/ No Go
Rotterdam, transformatie Emmahuis
-
Aandachtspunten
Omgevingsfactoren (politieke draagkracht)
Complex eigenschappen
- Constructief
- Installatietechnisch
- Geluidstechnisch
- Uitstraling
Continue afweging kosten versus opbrengsten
Dordrecht, transformatie Energiehuis
-
Omgevingsfactoren
Verbreding ruimtelijk kader bestemmingsplannen
Werken vanuit een masterplan / visie
Snel kunnen anticiperen op behoefte vanuit de markt
Doorlooptijdverkorting
Toevoeging van kwaliteit aan stad en centrum
Zowel ruimtelijk als wat leefbaarheid betreft
Dordrecht, transformatie Energiehuis
-
Fiscaal
Al dan niet nieuw vervaardigd onroerend goed
-
Exit
Mariakerk, Waalwijk
Twenthe Centrum, AlmeloArtifort-complex, Waalwijk
-
Bedankt voor uw aandacht
-
DUURZAAMHEID VANUIT HET
PERSPECTIEF VAN DE FINANCIER
PIETER ZWART
-
AGENDA
KIJK OP VERANDERING: MEGA TRENDS EN GAME CHANGERS
OPGAVE VOOR VASTGOEDPARTIJEN
TRANSFORMATIE PROJECTEN
KRITISCHE SUCCESFACTOREN
-
MEGA TRENDS
GROEI VAN DE WERELDBEVOLKING
URBANISATIE
ONTGROENING EN VERGRIJZ ING
HERGEBRUIK VAN BESTAANDE BOUWMATERIALEN
MAATSCHAPPELIJKEVERANTWOORDELIJKHEID
EMPOWERMENT: EEN ZELFSTANDIGE , FLEXIBELE EN ZELFBEWUSTE
ARBEIDSOMGEVIN G
-
GAME CHANGERS VAN NU
-
DPTE
S
E
Demografie
PolitiekTechnologieEconomie
Sociaal
Ecologie
-
GEVOLGEN VOOR VASTGOED
-
OPGAVE VOOR VASTGOEDPARTIJEN
ECONOMIE EN MAATSCHAPPIJ IN TRANSITIE
VASTGOEDGEBRUIK VERANDERT: IN AARD EN HOEVEELHEID
TOENEMENDE CONCURRENTIE VEREISTAUTHENTICITEIT:
DE KUNST VAN HET VERLEIDEN
KERNWOORDEN: SLIM, VERBONDEN EN DUURZAAM
NIEUWE FINANCIERINGSCONDITIES: LOCATIE, GEBOUW, CONCEPT, TOEKOMSTWAARDE
-
01
2
3
4
5
6
7
8
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Milja
rden
beleggingsvolume
0
1
2
3
4
5
6
7
8
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Milja
rden
Miljo
en
en
beleggingsvolume
aanbod
opname
KANTOREN PROBLEMATIEK VOORBIJ?
-
TRANSFORMATIE IN PERSPECTIEF
Nieuwbouw en onttrekkingen 1990 heden (in m2)
Gemiddeld : 1990 - 2014
Nieuwbouw : 1.200.000 m2
Onttrokken : 125.000 m2
Saldo : 1.075.000 m2-1.000.000
-500.000
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
Nieuwbouw Onttrekking
Vanaf 2013: krimp voorraad
-
TRANSFORMATIE PROJECTEN
gebruiker
locatie
object
-
FGH HOOFDKANTOOR, LEIDSEVEER 50 TE
UTRECHT
G
A
Renovatie
-
VAN VOLKSKRANTGEBOUW TOT VOLKSHOTEL
-
64
Zuidpark, Amsterdam
-
DIEMERVIJVER
TRANSFORMATIE VAN HET BESTAANDE
KANTORENPARK DIEMERVIJVER TOT
CAMPUS DIEMEN ZUID (900 STUDENTENAPPARTEMENTEN).
-
KRITISCHE SUCCES FACTOREN
ADAPTIEF VERMOGEN: ANTICIPEREN OPVOLGEND GEBRUIKER (TOEKOMSTBESTENDIG)
FOOTLOSE / FLEXIBILITEIT MIX: WONEN, WERKEN, WINKELEN, PARKEREN, ETC. SUSTAINABLE CASHFLOW ENTREPRENEURSHIP HUURCONTRACTEN OMZET GERELATEERD PRO ACTIEVE ROL OVERHEID (BESTEMMING,
OMGEVINGSFACTOREN, ETC.)
CIRCULAIRE/DUURZAME BOUW VROEGTIJDIGE DIALOOG FINANCIER (HOGERE LTV?)
-
67
-
Einde sessie Transformatie
Start lunch + netwerken op het Woonplein
13.00 uur hoofdprogramma
#dagvanhetwonen