Student Living II · 2017-11-24 · • Das Darlehen ist zweckgebunden und darf nur für das...

Student Living IIBerlin-Lichtenberg

Neubau eines privaten Studentenwohnheims in Berlin-Lichtenberg

Telefon: 030 / 346 557 030E-Mail: [email protected]

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Zinsbaustein GmbHHardenbergstraße 3210623 Berlin

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Risikohinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum voll-ständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.

zinsbaustein.de

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Student Living II in Berlin-Lichtenberg









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Student Living II in Berlin-Lichtenbergzinsbaustein.de

Student Living II• Studentisches Wohnen/Gewerbe:

Errichtung von 350 Einzelapart-ments auf 12 Obergeschossen, einer Gewerbeeinheit im Erdge-schoss und einer Tiefgarage mit 24 Parkplätzen und 355 Fahrrad-stellplätzen

• Bereits vermietet: Mietvertrag mit dem Betreiber Bürgermeister- Reuter-Stiftung (BRSt) mit einer Laufzeit von 15 Jahren wurde unterzeichnet

• Kaufangebot liegt vor: Aktuell finden finale Verhandlungen mit Catella Real Estate AG statt

• Fortgeschrittener Projektstand: Grundstücksverträge und Bauge-nehmigung liegen vor, der Tiefbau ist abgeschlossen

• Hoher Bedarf: In Berlin erhalten nur 5,3 % der Studierenden ei-nen öffentlichen Wohnheimplatz (Deutsches Studentenwerk 2016)

• Strenger Auswahlprozess: Das Projekt wurde nach den strengen Zinsbaustein-Auswahlkriterien an den Projektentwickler und die Erfolgschancen des Vorhabens ausgewählt

DAS IMMOBILIEN-PROJEKT AUF EINEN BLICK:

26 MONATE

LAUFZEIT

5,25 % P.A.

VERZINSUNG

950.000 €

INVESTITIONS-VOLUMEN

500–10.000 €

ANLAGESUMME

02.03.2020

RÜCKZAHLUNG

PROJEKTSTAND

NUTZUNGSVERTRAG GRUNDSTÜCK

BAUBEGINN ABSCHLUSS MIETVERTRAG

(BRST)

BIS 07/2019 FERTIGSTELLUNG &

ÜBERGABE BRST

09/2019: VORZEITIGE RÜCKZAHLUNGS-

MÖGLICHKEIT

BIS 03/2020 RÜCKZAHLUNG

DARLEHEN



Student Living II

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Visualisierung „Student Living II“ Berlin-Lichtenberg

zinsbaustein.de Student Living II in Berlin-Lichtenberg



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Visualisierung „Student Living II“ Berlin-Lichtenberg und Grundriss Zimmer Typ A

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Student Living II in Berlin

• Studentenwohnheim mit 350 Einzelapartments, einer Gewerbeein-heit (Rewe-Markt) und Tiefgarage mit 24 Plätzen

• Ausstattung mit Duschbad und Kochnische für jedes Apartment

• Drei unterschiedliche Apartmentgrößen zur maximalen Ausnutzung der Nutzflächen

• Zwölf komplett barrierefreie Wohneinheiten

• Gemeinschaftsterrasse im 1. OG, Dachterrasse im 4. OG

Die homepoint Gruppe (homepoint) hat sich im Rahmen eines Nutzungs-vertrages verpflichtet, im Erdgeschoss eine Gewerbeeinheit für den bis-her auf dem Gelände ansässigen REWE-Markt zu schaffen. Das Teilei-gentum an der Gewerbeeinheit (15 % der Gesamtnutzfläche) bleibt bei der Konsum eG, welche die Einheit an REWE vermieten wird.

Betreiber des Wohnheims wird die vor über 60 Jahren gegründete Bür-germeister-Reuter-Stiftung (BRSt) sein, welche bereits acht Studenten-wohnheime in Berlin verwaltet. Ein Mietvertrag über 15 Jahre (inkl. zwei-maliger Verlängerungsoption von jeweils vier Jahren) ist unterzeichnet.

Das Haus wird 24 Stunden am Tag betreut. Dabei werden verschiede-ne Services angeboten, die auf die Bewohner zugeschnitten sind: bspw. ein Concierge-Dienst sowie Waschmaschinen und Wäschetrockner im Waschkeller.

Die Bauleistungen sind bereits komplett an zwei Generalunternehmer zum Festpreis vergeben. Der Tiefbau wurde von der Fa. Philipp Dunkel (seit 1933 aktiv) realisiert, der Hochbau wird von der Fa. G&S Planwerk GmbH (seit 1991 aktiv) durchgeführt. Die Bauarbeiten begannen mit dem Tiefbau am 17. Juli 2017, anschließend begann im Oktober der Hochbau.

Die Fertigstellung des Gebäudes ist für den 30. Juni 2019 geplant. Die Übergabe an den Generalmieter und Betreiber Bürgermeister-Reu-ter-Stiftung ist für Juli 2019 vorgesehen.

Auf dem Nachbargrundstück hat homepoint bereits das Studentenwohn-heim „Student Living I“ mit 425 Wohneinheiten realisiert. Das Wohnheim wird ebenfalls von der Bürgermeister-Reuter-Stiftung betrieben und wurde im März 2017 an Catella verkauft. Der Bau verlief planmäßig be-züglich Zeit- und Kostenbudget.

Standort Alfred-Jung-Str. 12

10369 Berlin

Grundstücksfläche 2.653 m²

Nutzfläche gesamt 10.280 m²

Wohn- & Gemeinschafts-flächen Studierende

8.237 m²

REWE-Markt 1.543 m²

Apartments 350 Einheiten

ø Apartmentgrößeca. 20 m²





Makrolage: Berlin – Deutschlands größte Studierendenstadt

Berlin hat rund 3,67 Millionen Einwohner und wächst kontinuierlich weiter, bis 2030 sollen rund 181.000 Einwohner hinzukommen. Berlin gehört zu den größ-ten Wissenschaftsstandorten Europas.

Mit vier Universitäten, sieben Fachhochschulen, vier Kunsthochschulen, zwei konfessionellen und über 30 privaten Hochschulen lehren, forschen, arbeiten und studieren über 200.000 Menschen aus aller Welt in Berlin. Wie alle deutschen Großstädte leidet Berlin un-ter einem Mangel an öffentlichen Wohnheimplätzen im Angesicht stark steigender Studierendenzahlen.

Insgesamt leben über 180.000 Studierende in Berlin.1 Demgegenüber stehen nur 9.500 öffentliche Wohn-heimplätze, die das Studentenwerk vermieten kann.2 Die Unterbringungsquote der öffentlichen Heime liegt damit bei rund 5,3 %.3 Für die vorhandenen Wohn-heimplätze bestehen lange Wartelisten. Interessenten müssen mit bis zu zwölf Monaten Wartezeit rechnen.3

Dementsprechend diagnostiziert das renommierte Analysehaus bulwiengesa einen starken Nachfrage-überhang und Nachholbedarf im Segment freifinan-ziertes studentisches Wohnen. Studentenwohnheime in Berlin gelten laut bulwiengesa als rentables Inves-tmentprodukt mit sicheren Cashflows und einem attraktiven Risiko-Rendite-Verhältnis.1

MikrolageOstberliner Citylage in Lichtenberg

Das Studentenwohnheim liegt im aufstrebenden Be-zirk Lichtenberg mit sehr guter Infrastruktur. Öffent-liche Verkehrsmittel sind fußläufig zu erreichen. Zwei Parks und mehrere Sportplätze sind weniger als 500 m entfernt. Ein Lidl-Supermarkt befindet sich ge-genüber, ein großes Shopping-Center ist nur einen Kilometer entfernt. Zudem wird im Objekt ein REWE-Markt entstehen.

Zahlreiche Ausgehmöglichkeiten bieten die Fried-richshainer Kieze rund um die Frankfurter Allee, die ca. 1,5 km entfernt und in 17 Minuten fußläufig erreich-bar sind. Das Szeneviertel um den Rosenthaler Platz ist mit einer direkten Straßenbahnverbindung gut er-reichbar. Hochschulen und Universitäten sind mit öf-fentlichen Verkehrsmitteln, Fahrrad oder auch zu Fuß zu erreichen.

1 bulwiengesa: Scoring der Angebots- und Nachfragesituation im Segment Studentisches Wohnen – 69 Städte im Fokus, unter: http://www.bulwiengesa.de/sites/default/files/p1707-3790_studentenwohnen_scoring.pdf

2 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin: Studentisches Wohnen in Berlin, unter: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/de/strategie/studenten.shtml

3 JLL: Studentisches Wohnen als zukunftsträchtige Assetklasse, unter: http://drefa.lu/wp-content/uploads/2015/02/studie-studentisches-wohnen_feb-2015_jll-dref.pdf

Relevante Fakten

Bevölkerungszahl ca. 3.670.000

Studierendenzahl ca. 180.000

Anzahl Hochschulen > 30

Öffentliche Wohnheimplätze

9.500

Entfernung zu Hochschulen

Steinbeis University 1,6 km Fahrrad: 8 Min. ÖPNV: 18 Min.

Dekra Hochschule Berlin

4,2 km Fahrrad: 14 Min. ÖPNV: 34 Min.

EBC Hochschule Berlin 5,6 km Fahrrad: 19 Min. ÖPNV: 28 Min.

Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW)


Humboldt Universität


Technische Universität 12,4 km ÖPNV: 42 Min.

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© OpenMapTiles © OpenStreetMap contributors



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Visualisierung „Student Living II“ Berlin-Lichtenberg

zinsbaustein.de

Der ProjektentwicklerDie homepoint Gruppe

Student Living II in Berlin-Lichtenberg



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Der Projektentwickler: Die homepoint Gruppe

Die homepoint Gruppe wurde 2004 von Robert Besir gegründet.

Die Gruppe setzt sich aus mehreren Einzelgesellschaften zusammen, die sich mit Stand-ort- und Potenzialanalyse von Immobilienprojekten, Akquisition von Finanzierungs-mitteln, Projektentwicklung mit anschließendem Bauträgergeschäft, Maklergeschäft, Immobilienhandel und Management von Bestandsimmobilien beschäftigen. Derzeit betreut die Gruppe ein Projektvolumen von insgesamt 95 Mio. €.

In den nächsten drei Jahren möchte die Gruppe mit etwa 1.000 Wohneinheiten durch Neubau und Revitalisierung in Berlin und Umgebung expandieren. Das Wachstum soll in den nächsten fünf Jahren weiter ausgebaut werden, um in den Geschäftsfeldern der Gruppe einen stabilen Jahresumsatz von über 100 Mio. € zu erwirtschaften.

In der Gesellschaft homepoint investment & development (Darlehensnehmerin) wird neben dem Projekt in der Alfred-Jung-Straße 12 ein Wohnprojekt in Berlin-Pankow mit 18 Reihenhäusern und Stellplätzen entwickelt.

Robert BesirImmobilienkaufmann

Geschäftsführender Gesellschafter

100 %

100 %

homepoint investment GmbHAn- & Verkauf von Immobilien, Projektent-

wicklung und Bauträgergeschäft

homepoint Vermögensverwaltung GmbHBeteiligungsgesellschaft und Ertrags- bzw.

Kapitalsammelstelle

homepoint living GmbHVermittlung zum Kauf oder zur Miete, Bera-tung zur Vermarktung und Immobilienkredit-

vermittlung

homepoint services GmbHDienstleistungen rund um

die Immobilienprojekt-entwicklung

homepoint investment & development GmbH

Projektentwicklung und Bauträgergeschäft

homepoint development GmbHGeneralübernehmer und aus-gewählte Planungsleistungen, Projektleitung, -management

und -steuerung



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Ausgewählte Referenzen

Nr. Projekt Beschreibung Ort VP in € Jahr

1Student Living I

Alfred-Jung-Straße 14Neubau 425 studentischer

Micro-ApartmentsBerlin 41,3 Mio. 2017

2 Mariannenplatz 21Revitalisierung der alten Piano

Mechanik Manufaktur; 62 WE und 1 GEBerlin 15,5 Mio. 2014

3 Köpenicker Str. 122Projektentwicklung von

4 Gebäuden; 90 WEBerlin 30 Mio. 2010

4 Lindenstraße 31 Revitalisierung MFH; 33 WE Berlin 3,7 Mio. 2009

5 Projekte Ungarn Neubau 5 MFH; 70 WE verschieden 8,5 Mio. 2001–03



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Außenansicht der Studenten-Apartments Ernst-Reuter-Haus (Neubau)


Der BetreiberBürgermeister-Reuter-Stiftung

Bürgermeister-Reuter-Stiftung

Generalmieter für das Studentenwohnheim ist die gemeinnützige Bürgermeister-Reuter-Stiftung (BRSt), die vor über 60 Jahren gegründet wurde.

Unter dem Namen House-of-Nations betreibt die BRSt acht Studentenwohnheime in Berlin. In den Wohnheimen ist eine Mindestmietdauer für die Studenten von sieben Monaten üblich.

Die komplett möblierten Apartments und Einzel-zimmer sind ganz auf die Zielgruppe junger Leute ausgerichtet, die unkompliziert und möglichst flexibel in Berlin wohnen wollen. Sie sind ideal für alle, die z. B. wegen eines Studiums, einer Aus-bildung oder eines Sprachkurses für einige Zeit Wohnraum in Berlin benötigen. Ob Apartments für Studenten, Wohnungen für Auszubildende oder Wohnbereiche für junge Leute in Berlin, House-of-Nations bietet modernen Wohnkomfort mit Rundum-Wohlfühl-Service.

Der Mietvertrag zwischen homepoint und der BRSt hat eine Laufzeit von 15 Jahren mit einer zweimaligen Verlängerungsoption von 4 Jahren. Der Mieter trägt alle Nebenkosten, beim Eigentü-mer verbleiben Kosten für Grundsteuer, Verwal-tung und Instandhaltung (Dach & Fach).

Die Stiftung betreibt ebenfalls das Wohnheim „Student Living I“ auf dem Nachbargrundstück.



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Chancen & Risiken





Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Eine vorzeitige Rückzah-lung nach 20 Monaten ist möglich, wenn das Projekt gemäß Zeitplan ab-geschlossen wird.

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Projektstatus

• Ein Baugestattungs-/ Bauverpflichtungs- und Nutzungsvertrag für das Grundstück wurde unterzeichnet

• Die Baugenehmigung wurde erteilt

• Finale Verhandlungen über einen Kaufvertrag mit Catella Real Estate AG finden derzeit statt. Ein Vortrag (LOI) liegt bereits vor

• Bauleistungen sind komplett an Generalunter-nehmer zum Festpreis vergeben. Der Tiefbau ist von der Fa. Philipp Dunkel ausgeführt worden und der Hochbau erfolgt durch den Generalunter-nehmer G&S Planwerk GmbH

• Der Bau hat im Juli 2017 begonnen

• Das Projekt soll im Juli 2019 fertiggestellt werden

Darlehensvergabe

• Darlehensnehmerin ist die homepoint invest-ment & development GmbH. In der Gesell-schaft wird neben dem Projekt in der Alfred-Jung- Straße 12 ein Reihenhaus-Wohnprojekt in Berlin-Pankow mit 18 WE entwickelt

• Das Darlehen ist zweckgebunden und darf nur für das Projekt „Student Living II“ in Berlin verwendet werden

• Alle Zahlungsflüsse werden über den von der BaFin zertifizierten Zahlungstreuhänder secupay abgewickelt

Rückzahlungsstrategie

Die homepoint investment & development GmbH plant, das Wohnheim an einen Immobilienfonds der Catella Real Estate AG zu verkaufen. Zusätzlich fallen Sondererlöse für die Tiefgaragen-Stellplätze und die Umplanung des Supermarktes im Erdgeschoss an.

Finanzierungsstruktur der Projektgesellschaft

Bei Verkauf an die Catella Real Estate AG wird das Projekt über die Kaufpreisraten finanziert. Kommt der geplante Verkauf nicht zustande, ist die Finanzierung des Projektes durch ein Bankdarlehen der Berlin Hyp gesichert.

• Die Catella Real Estate AG hat ein Kaufangebot für 37,45 Mio. € abgegeben

• Zusätzlich werden Tiefgaragen-Stellplätze für 0,6 Mio. € an die Konsum Berlin veräußert und Sondererlöse von 0,15 Mio. € durch Umplanungen für den Supermarkt erzielt

• Falls der Verkauf an die Catella Real Estate AG nicht zustande kommt, werden die Wohneinheiten einzeln an Kapitalanleger verkauft

Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 32,93 Mio. €:

• 25,88 Mio. € werden über Kaufpreisraten von Catella oder einen Kredit der Berlin Hyp finanziert

• 4,55 Mio. € werden von der Projektgesellschaft als Eigenkapital eingebracht

• 0,95 Mio. € werden über zinsbaustein.de per Crowd-investing als Nachrangdarlehen bereitgestellt

• 1,55 Mio. € werden im Rahmen einer Privatplatzierung als Nachrangdarlehen bereitgestellt

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Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:

✓ Nachweis über Baugestattungs-, /Bauverpflichtungs- und Nutzungsvertrag (bereits erfüllt)

✓ Gezeichnete GU-Verträge mit Philipp Dunkel (Tiefbau) und G&S (Hochbau) (bereits erfüllt)

✓ Gezeichneter Betreiber-/Pachtvertrag mit der Bürgermeister-Reuter-Stiftung (bereits erfüllt)

✓ Vorlage des LOI (Vorvertrags) der Catella Real Estate AG (bereits erfüllt)

✓ Nachweis über die zusätzliche Einbringung von 1 Mio. € (bereits erfüllt)

Die Chancen

• homepoint verfügt über langjährige Erfahrung im Berliner Immobilienmarkt

• Hohe Nachfrage nach Studentenwohnheimen in Berlin aufgrund hoher Studierendenzahlen

• Erfahrene Generalunternehmer für Tief- und Hochbau mit Pauschalfestpreis

• BRSt als Betreiber und langfristiger Mieter in Student Living I und Student Living II

• homepoint wird voraussichtlich an Catella Real Estate verkaufen (wie Student Living I)

• Gute und verkehrsgünstige Lage des Objektes in Berlin-Lichtenberg

• Hohe Renditen mit Studentenwohnheimen im aktuellen Marktumfeld erzielbar

Die Risiken

• Verzögerungen in der Fertigstellung können zu einer späteren Auszahlung der Kaufpreisraten führen → Der Projektentwickler und die Generalunterneh-

mer besitzen jahrzehntelange Erfahrung

• Baukosten können durch unvorhergese-hene Ereignisse höher ausfallen → Generalunternehmerverträge zum Festpreis mit

den erfahrenen Bauunternehmen Philipp Dunkel und G&S planwerk wurden geschlossen

• Es entstehen über 700 Studentenwoh-nungen am gleichen Standort, was ein Klumpenrisiko darstellen könnte → Exit durch Verkauf scheint gesichert

+ −


Bitte beachten Sie, dass ein Verlust des eingesetzten Kapitals nicht ausgeschlossen werden kann. Um das Risiko zu minimieren, werden die Projekte auf unserer Plattform sorgfältig von un-seren Immobilienexperten ausgewählt. Da wir unseren Anlegern größtmögliche Sicherheit bieten wollen, legen wir strenge Kriterien an und lehnen die Mehrzahl aller eingehenden Anfragen ab.

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Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immo-bilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahl-prozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Im-mobilienexperten durchleuchtet wird. Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als In-vestitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Dieses Prinzip bietet die Grundlage unserer Ent-scheidung, auf Risikoklassen zu verzichten und ei-nen einheitlichen Zinssatz anzubieten. Wenn wir bei einem Projekt kritische Unsicherheitsfaktoren feststellen, lehnen wir es ab, anstatt zu versuchen, die zusätzlichen Risiken mit einem höheren Zins-satz zu kompensieren.

Welche Qualitätskriterien setzt zinsbaustein.de an?

Der Selektionsprozess bei zinsbaustein.deUnser Selektionsprozess besteht essentiell aus 3 Schritten:

Die Personen hinter dem Prozess:

Vorauswahl & Due Diligence

Anlegersicherheit

Frank NoéGeschäftsführer und CIO von

zinsbaustein.de 10+ Jahre Erfahrung in Immobilien-Investmentfirmen

Dr. Carolin GaborManagement Director der FinLeap GmbH, ehemalige Unternehmensberaterin und Geschäftsführerin des Company Builders FinLeap

Marc StilkeEhemaliger Geschäftsführer von Immobilienscout24

Dr. Henrik MedlaGeschäftsführer des Bauträ-gers Sontowski & Partner Group

Dr. Tilman Engel10+ Jahre Leiter Risikoma-nagement der Sontowski & Partner Group

Eric RombaAnwalt & Vorsitzender Bun-desverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V.

Helena BrunnerSenior Associate bei zinsbaustein.de mit über 10 Jahren Erfahrung als Kre-dit-Analystin bei Hypothekenbanken

VorauswahlSchnelle Auslese ungeeigneter Projekte durch Analyse der Pro-jektkalkulation & der Entwick-lerbilanz

1 2Due DiligenceGründliche Betrachtung aller In-formationen, die auch bei einer Projektentwicklungs-Kredit-prüfung einer Bank kontrolliert werden

3Auswahlentscheidung durch das Investment- KomiteeDiskussion aller wichtigen Daten durch ein Komitee von 6 Personen und finale Auswahlentscheidung

Investment-Komitee

Frank Noé

Geschäftsführer und CIO von zinsbaustein.de


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Wie Ihr Investment eingesetzt wird

Das per Crowdinvesting gesammelte Kapital wird als sogenanntes Mezzanine-Darlehen oder Nachrangdarlehen vergeben. Banken finanzieren Bauprojekte nicht vollständig, sondern fordern einen bestimmten Eigenmitte-lanteil. Projektentwickler nutzen Mezzanine-Darlehen deshalb regelmäßig, um ihr Eigenkapital aufzustocken und so mehrere Projekte gleichzeitig realisieren zu können.

Der Begriff Mezzanine (vom italienischen „mezzo“, „halb“) bezieht sich auf die Rangfolge der Forderungen – ein Mezzanine-Darlehen steht zwischen Fremd-und Eigenkapital. Im unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz werden die Crowd investoren nach der Bank, aber vor dem Projektentwickler ausbezahlt.

Das kann zum teilweisen oder vollständigen Verlust des ein-gesetzten Kapitals führen, wenn nicht genug Liquidierungsmasse für Bank und Crowdinvestoren zusammen vorhanden ist.

Weitere Informationen zum Ri-sikomanagement finden Sie auf der vorherigen Seite.

Crowdinvesting mit zinsbaustein.deSo funktioniert es:

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Wir informieren Sie regel-mäßig über den Fortschritt

Ihres Projekts

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Ihre Vorteile auf einen Blick

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Kurze Laufzeit

Nur 26 Monate Projektlaufzeit










Martin GutschmidtLeiter Kundenmanagement

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