SocialeSocialeWoningbouwWoningbouw

AlmereAlmere

Drs A.P.RannerDrs A.P.Ranner

financial consultancy

S o v e r e i g n bv

• OpdrachtOpdracht• Ontwikkeling tot dusverreOntwikkeling tot dusverre• VoorstellenVoorstellen• Reacties Reacties • ConclusiesConclusies

AGENDAAGENDA

Satelietbeeld stadsarchiefSatelietbeeld stadsarchief

““Rapport sociale Rapport sociale woningbouw Almere woningbouw Almere in perspectief”in perspectief”

OpdrachtOpdracht11 Kunnen projectontwikkelaars en Kunnen projectontwikkelaars en

commerciële commerciële verhuurders belangrijke rol spelen bij verhuurders belangrijke rol spelen bij

realisatie realisatie en exploitatie van woningen in sociale en exploitatie van woningen in sociale

sector ?sector ?

22 Mogelijkheden om de relaties met de Mogelijkheden om de relaties met de corporaties corporaties

te verzakelijken te verzakelijken a. huidige relaties wat betreft beheer a. huidige relaties wat betreft beheer

in stand in stand houden, maar zakelijker houden, maar zakelijker b. nieuwbouw meer mogelijkheden b. nieuwbouw meer mogelijkheden

aan te boren aan te boren

Hoofdlijnenakkoord: alle corporaties in Nederland Hoofdlijnenakkoord: alle corporaties in Nederland komen in aanmerking voor bouw sociale komen in aanmerking voor bouw sociale

huurwoningenhuurwoningen

Produktie huurwoningen en verkopen koopwoningen en huurwoningen

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Totaal huurwoningen

Totaal koopwoningen

Totale verkoop vanhuurwoningen

Almeerse corporaties

Gemeente: veel doelstellingen en (te) beperkte instrumenten

Stuurinstrumenten gemeenteStuurinstrumenten gemeente

• nota (evaluatie) woonbeleid nota (evaluatie) woonbeleid

• bouwprogrammeringbouwprogrammering

• verkoopprijzen grondverkoopprijzen grond

• tenderen / uitnodigingentenderen / uitnodigingen

NB 1) StadsakkoordNB 1) Stadsakkoord

2) Produktieafspraken ontbreken, 2) Produktieafspraken ontbreken,

(voorzover in ontwikkeling (voorzover in ontwikkeling

alleen beheer)alleen beheer)• BeBeïïnvloeding aantal marktpartijennvloeding aantal marktpartijen

• ToetredingsvoorwaardenToetredingsvoorwaarden

• Meer omvattende zakelijker Meer omvattende zakelijker

afsprakenafspraken

Grote bouwopgaveGrote bouwopgave

Maar ook eigen huis Maar ook eigen huis op orde brengenop orde brengen

AdviezenAdviezenSovereign

PakketbenaderingPakketbenadering

Lange termijn bouwopgave Lange termijn bouwopgave + +

gemeentelijke uitgangspuntengemeentelijke uitgangspunten

Instrumenten voor realisatie Instrumenten voor realisatie

adequate voorraad adequate voorraad

sociale woningen doelgroep sociale woningen doelgroep .

Samenwerkingsvorm op zakelijke basis met vermijding fouten verleden Samenwerkingsvorm op zakelijke basis met vermijding fouten verleden en begrip voor verschil in doelstellingen / instrumenten van alle (!!)en begrip voor verschil in doelstellingen / instrumenten van alle (!!)

partijenpartijen

Voorstellen

Diverse verplichtingen gemeente:

a. expliciete

realistische

te communiceren

gemeentelijke doelstellingen

“ Wat is zin van 20% doelstelling voorraad sociale huurwoningen als dit gepaard kan gaan met tot 2021 bouw van alleen koopwoningen ?”

“Welke betekenis heeft 30% productiedoelstelling voor de doelgroep

als omvang woningverkopen niet begrensd is? “

VoorstellenDiverse verplichtingen gemeente:

b. betere gemeentelijke procedures,

c. vergroting informatie-uitwisseling op juiste niveau

d. meer continue bouwstroom op jaarbasis

e. heroriëntatie afd. wonen

Doel: meer betrouwbare partner ,

minder fouten/risico’s minder tijdverlies financiële /budgettaire voordelen

I. Herstructurering

Verzakelijking van relaties met corporaties

II. Inbreiding

Grotere stukken grond tenderen op kwaliteit

Kleinere stukken grond onderhandelen met corporaties /

incidenteel geselecteerde commerciële verhuurders

Voorstellen

Toewijzing projecten in concurrentie

grote: met shortlist locale corporaties

kleine: shortlist met ook locale

commerciële verhuurders (mits onder strikte voorwaarden)

incidenteel: ook andere corporaties

(vb het oosten /landelijk:de key)

voor gespecialiseerde bouw

Continuering concurrentiebevorderende selectiemethodes /

gedoseerde, gerichte vergroting concurrentie

Voorstellen

• Eén extra corporatie

• Indien onvoldoende produktie uitbreiding met nog één

• Daartoe evaluatie over 5 jaar ( en 10 jaar)

• Zakelijke bilaterale afspraken met corporaties:

inzet/doelstellingen nieuwbouw & beheer

tempo en omvang mutatie voorraad huurwoningen

monitoring / ex post toetsing / sancties

Voorstellen

Immers voortzetten huidige verhoudingen betekent voor gemeente: • Risico van tekort schietende produktie door

meer commerciële / financiële insteek marktmacht

beslissingsmacht elders

Uitbreiding van aantal sociale verhuurders heeft als gevolg voor gemeente • Concurrentievoordelen / betere marktwerking• Versterking positie huurders met lagere inkomens:

betere dienstverlening beperking huurstijging

Voorstellen ““Een corporatie extra”Een corporatie extra”

Beoogde resultaten

• Belangen lokale corporaties beschermd via shortlisting

NB Corporaties kunnen ook projectontwikkelaar zijn

Prijs: toeneming concurrentie met EEN corporatie

Ter vergelijking Ter vergelijking Hoofdlijnenakkoord gemeente Hoofdlijnenakkoord gemeente markt open markt open voor voor allealle Cie De Boer corporatiesCie De Boer corporaties Minister VROM studie Minister VROM studie

VNG proef VNG proef onbeperkte onbeperkte regionale toelatingregionale toelating

Minister VROM:Minister VROM:• Gemeente en corporaties Gemeente en corporaties

gelijkwaardige contractpartners: gelijkwaardige contractpartners:

partijen elkaars middelen te kennen, partijen elkaars middelen te kennen,

transparant onderhandelen om tot transparant onderhandelen om tot

uitvoerbare en effectieve afspraken te uitvoerbare en effectieve afspraken te

komenkomen..• Gemeente eerst woonbeleid te Gemeente eerst woonbeleid te

expliciteren afgestemd op landelijke expliciteren afgestemd op landelijke

doelen en regionale afsprakendoelen en regionale afspraken

• Corporatie bij ontwikkeling Corporatie bij ontwikkeling

meerjarige investerings- en prestatie- meerjarige investerings- en prestatie-

voornemens gemeentelijk beleid in voornemens gemeentelijk beleid in

acht te nemenacht te nemen

• Contracteerverplichtingen niet Contracteerverplichtingen niet

haalbaarhaalbaar

• Bij conflicten mediatieBij conflicten mediatie

VNG:VNG:

• gemeente woonvisie gemeente woonvisie

expliciterenexpliciteren

• gemeente doorzettingsmacht / gemeente doorzettingsmacht /

geeft doorslaggeeft doorslag

• snelle en effectieve conflict- snelle en effectieve conflict-

beslechtingbeslechting

• verbreding werkterrein alleen verbreding werkterrein alleen

bij goed presterende bij goed presterende

corporatiescorporaties

AedesAedes

• Corporaties vertrouwen te herwinnen met Corporaties vertrouwen te herwinnen met verplichtende verbinding corporatie met verplichtende verbinding corporatie met maatschappelijke omgevingmaatschappelijke omgeving

• Lokale contractvorming over prestaties en Lokale contractvorming over prestaties en condities mits effectieve arbitrage en geen condities mits effectieve arbitrage en geen veroordeling tot elkaar van partijen;veroordeling tot elkaar van partijen;

Vandaar: landelijke toelating van corporatiesVandaar: landelijke toelating van corporaties• Sanctie-instrumentarium richting gemeente Sanctie-instrumentarium richting gemeente

nog onvoldoende ontwikkeld.nog onvoldoende ontwikkeld.

Sovereign B. en W.

(1)(1) Voorwaarden te stellen aan Voorwaarden te stellen aan

gemeentegemeente Betrekken bij jaarlijkse Betrekken bij jaarlijkse

evaluatie: “kunnen”evaluatie: “kunnen”

(3) Voorwaarden te stellen aan (3) Voorwaarden te stellen aan

corporatiescorporaties

(2) Voorwaarden te stellen aan (2) Voorwaarden te stellen aan

afspraken gemeente / corporatiesafspraken gemeente / corporaties

(5) Aantal corporaties / meer (5) Aantal corporaties / meer

concurrentieconcurrentie

GGéénéén uitspraken uitspraken

Hoofdlijn overgenomen Hoofdlijn overgenomen

( zie evaluatienota)( zie evaluatienota)

(4) Voorwaarden te stellen aan (4) Voorwaarden te stellen aan

marktpartijenmarktpartijenGGéénéén uitsprakenuitspraken

OvergenomenOvergenomen

((6) Selectieprocedure corporatie6) Selectieprocedure corporatie Nader te bepalenNader te bepalen

PakketbenaderingPakketbenadering Partiele benaderingPartiele benadering

VoorstellenVoorstellen

.

Uitbreiding aantal corporaties 4 corporatiesUitbreiding aantal corporaties 4 corporaties

Sovereign B. en W.

Bilaterale 5 jaars contractsafspraken 4 jaarBilaterale 5 jaars contractsafspraken 4 jaar

((evaluatie na 5 jaar)evaluatie na 5 jaar)

Selectie via prijsvraag Selectie nader uit te werkenSelectie via prijsvraag Selectie nader uit te werken

Afspraken bestrijken gehele werkingsgebiedAfspraken bestrijken gehele werkingsgebied

Absolute groei van sociale huurvoorraadAbsolute groei van sociale huurvoorraad

(evaluatie na 4 jaar)(evaluatie na 4 jaar)

Rondetafelconferentie RondetafelconferentieRondetafelconferentie Rondetafelconferentie

Attractie gegadigde corporaties:Attractie gegadigde corporaties:

minimaal nieuwbouwvolumeminimaal nieuwbouwvolume Geen volumegarantieGeen volumegarantie

ReactiesReacties

Sovereign Corporaties

(1)(1) VoorwaardenVoorwaarden te stellen aan te stellen aan

gemeentegemeente

Procedures versnellen, meer Procedures versnellen, meer ontwikkelgebieden, ontwikkelgebieden, communicatie, samenhang communicatie, samenhang bestaande stad en nieuwbouwbestaande stad en nieuwbouw ((éééén corporatie: terug naarn corporatie: terug naar marktverdeling), tegen marktverdeling), tegen tendersystemtendersystem

(3) Voorwaarden te stellen aan (3) Voorwaarden te stellen aan

corporatiescorporaties

(2) Voorwaarden te stellen aan (2) Voorwaarden te stellen aan

afspraken gemeente / corporatiesafspraken gemeente / corporaties

(5) Aantal corporaties / meer (5) Aantal corporaties / meer

concurrentieconcurrentie

GGéénéén uitspraken uitspraken(4) Voorwaarden te stellen aan (4) Voorwaarden te stellen aan

marktpartijenmarktpartijen

((6) Selectieprocedure corporatie6) Selectieprocedure corporatie

PakketbenaderingPakketbenadering PartiPartiëële benaderingle benadering

Afspraken over volumina bouw en beheer (geen voorraadbeleid)

Onnodig. Meer concurrentie Onnodig. Meer concurrentie geen probleem ( visie twee geen probleem ( visie twee corporaties)corporaties)

ReactiesReacties

Conclusies:Conclusies:A. Corporaties en gemeente winkelen in rapportA. Corporaties en gemeente winkelen in rapport

met nog te weinig oog voor met nog te weinig oog voor

a) elkaars belangen a) elkaars belangen

b) landelijke ontwikkelingen b) landelijke ontwikkelingen

c) nu al aanwezige of komende concurrentiec) nu al aanwezige of komende concurrentie

B. Gemeente moet nader inhoud geven aan B. Gemeente moet nader inhoud geven aan

volkshuisvestingsbeleidvolkshuisvestingsbeleid

C. Tegenbod van (een der) corporaties ontbreekt: C. Tegenbod van (een der) corporaties ontbreekt:

welke zekerheid inzake toekomstige produktie enwelke zekerheid inzake toekomstige produktie en

woonvoorraad voor doelgroep zoals nagestreefd woonvoorraad voor doelgroep zoals nagestreefd

door gemeente wil men geven? door gemeente wil men geven?

D. Pas begin van onderhandelingsproces.D. Pas begin van onderhandelingsproces.

SocialeSocialeWoningbouwWoningbouw

AlmereAlmere

financial consultancy

S o v e r e i g n bv