Republika e Kosovës

Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada - Government

Ministria e Financave-Ministarstvo za Finansije-Ministry of Finance _____________________________________________________________________________________________

UDHËZIM ADMINISTRATIV NR. 04/2011 PËR PËRCAKTIMIN E VLERËS SË PRONËS SË PALUJTËSHME DHE STANDARDET E

VLERSIMIT

MINISTRIA E FINANCAVE Në mbështetje të nenit 8, paragrafit 1, nënparagrafi 1.4 i Rregullores nr. 02/2011, Për Fushat dhe Përgjegjësit Administrative të Zyrës së Kryeministrit dhe Ministrive dhe duke marrë për bazë nenet 13 paragrafi 1 dhe neni 24 të Ligjit nr. 03/L-204, të datës 7 Tetor 2010, për Tatimin në Pronën e Paluajtshme nxjerr këtë:

UDHËZIM ADMINISTRATIV PËR PËRCAKTIMIN E VLERËS SË P RONËS SË PALUJTËSHME DHE STANDARDET E VLERSIMIT

Neni 1 Qëllimi

1. Qëllimi i këtij udhëzimi administrativ është të prezantoj metodat e vlerësimit të pronës se paluajtshme dhe të identifikoj standardet për matje të saktë të vlerës. 2. Metodat e përcaktuara me këtë udhëzim do të zbatohen në secilën komunë dhe raportohen në format e dhëna në këtë udhëzim. Këtij udhëzim do ti bashkëngjitet një dosje pune në Excel që përfshin një seri shembujsh në formë të tabelave dhe do të jenë pjesë e këtij udhëzimi.

Neni 2 Vlera e Tregut dhe vlerësimi i vlerës së tregut për vendosjen e bazës tatimore

1. Ligji nr. 03/L-204 për Tatimin në Pronën e Paluajtshme vlerën e tregut e përkufizon në këtë mënyrë: “Vlera e tregut” do të thotë çmimi me të cilin blerësi është i gatshëm të blejë dhe shitësi të shes pronën e paluajtshme në një transaksion zyrtar, ku asnjëri nuk është nën ndonjë detyrim për të vepruar dhe nuk ekziston marrëdhënie midis palëve përmes lidhjeve familjare, martesës, pronësisë së përbashkët ose lidhjes biznesore. 2. Treguesi më i mirë i vlerës së tregut është çmimi aktual me të cilin është shitur prona. Duke analizuar shitjen, vlerësuesit e saj duhet të jenë në gjendje që të identifikojnë modelet e vlerave të larta ose të ulëta në kuadër të komunës dhe nga këto modele të përcaktojnë vlerën e tregut. 3. Ekzistojnë klasa të pronës, të cilat janë shitur në mënyrë frekuente dhe ekzistojnë prona të vendosura nëpër zonat ku transaksionet e shitjes janë shumë të rralla. Gjithashtu për këto prona duhet të përcaktohet vlera e tregut.

Neni 3 Metodat e vlerësimit

1. Teoria dhe praktika në vlerësimin e patundshmërive njohin tri metoda të vlerësimit të vlerës së tregut:

1.1.metoda e shitjes krahasuese; 1.2.metoda e të ardhurave; dhe 1.3.metoda e çmimit kushtues.

2. Metoda e shitjes krahasuese është një metodë e dëshiruar në të cilën ka shitje të mjaftueshme reprezentative të pronës për tu vlerësuar. Mënyra e të ardhurave dhe mënyra e çmimit kushtues janë mënyra alternative që mbështesin vlerësimin, e cila kërkon mbledhjen e të dhënave dhe analizën e tregut të qirasë (mënyra e të ardhurave) dhe çmimit kushtues dhe vlera e tokës (mënyra e kostos). 3. Ligji nr. 03/L-204 për Tatimin në Pronën e Paluajtshme në Kosovë përcakton se për çdo vit tatimor vlerë e tregut e cilësdo prone është vlera e pronës më 31 dhjetor të vitit paraprak. Kjo do të thotë se vlerat duhet të bazohen në të dhënat statistikore të vitit aktual për vitin vijues. 4. Komunat e shqyrtojnë dhe e përcjellin vlerën e tregut të çdo prone që është nën juridiksionin e tyre për çdo tre deri pesë vjet. 5. Pas vlerësimit të parë duke shfrytëzuar metodat e përshkruara në këtë udhëzim, vlerat mbesin në vend për tri deri në pesë vjet, me përjashtim të vlerave të pasakta, të cila duhet të korrigjohen. 6. Në secilën komunë, përgjegjësinë parësore për vlerësimin e pronës e ka Drejtoria për buxhet dhe financa. Kjo përgjegjësi përfshin:

6.1. Mbledhja e të dhënave të tregut; 6.2. Puna në mes të Komisionit të emëruar të Vlerësimit dhe përfaqësuesve të ministrisë lidhur me analizimin e të dhënave të tregut; 6.3. Aprovimi modeleve përfundimtare të vlerësimit; 6.4. Raportimin te Ministria e Financave – Departamentin e Tatimit në Pronë sipas formatit të kërkuar.

Neni 4

Metoda e shitjes 1. Me përjashtim të disa fshatrave të largëta, studimi i shitjes është metoda e vërtetë për vlerësimin e shtëpive, apartamenteve, objekteve afariste dhe punëtorive e zyrave më të vogla. Arsyeja për këtë qëndron në faktin se ekzistojnë të dhëna të mjaftueshme për studimin e tregut. 2. Komunat mbledhin të dhëna sa i përket kontratave të shitblerjeve duke përfshirë:

2.1. Kontratat mbi shitjen të cilat në mënyrë tipike regjistrohen në gjykatën komunale; 2.2. Kontratat mbi shitjen kopjet e të cilave dërgohen në kadastrën komunal ku shfrytëzohen lidhur me azhurnimin e pronësisë mbi pronën dhe të dhëna të tjera kadastrale.

3. Menaxheri i zyrës komunale për tatimin në pronë ka për detyrë të kërkojë dhe pranojë kopjet e kontratave sipas paragrafit 2.1 dhe 2.2 të këtij neni. 4. Të dhënat nga këto kontrata bartën në sistemin e tatimit në pronë apo në ndonjësistem tjetër të veçantë i siguruar nga Ministria e Financave. 5. Përfaqësuesit e Ministrisë së Financave aftësojnë dhe ndihmojnë punonjësit e zyrave komunale të tatimit në pronë për ta bërë këtë punë. 6. Në rastet ku ka vetëm disa shitje, mund të mbledhin tregues të tjerë të çmimit shitës dhe të përfshihen në analizat e tregut, ku bëjnë pjesë:

6.1. Parashikimet e vlerës së hipotekës; 6.2. Parashikimet e pronarëve të pronës që pyetën se me çfarë çmimi do të shisnin pronën e tyre; 6.3. Intervistimi i agjentëve për shitjen e patundshmërive, opinionet e tyre mbi shitjen e pronave.

7. Komunat organizojnë të dhënat sa i përket kontratave të shitblerjeve, duke përfshirë:

7.1.Shitjet sipas Zonës së Vlerësimit dhe përshkrimit të Pronës. Të dhënat mbi shitjen barten në sistemin e tatimit në pronë, apo ndonjë sistem tjetër të aprovuar nga Ministria e Financave; 7.2.Informatat vijuese duhet të barten për çdo shitje të pronës:

7.2.1.Çmimi kushtues; 7.2.2.Data e shitjes; 7.2.3.Vlefshmëria e shitjes; 7.2.4.Zona kadastrave; 7.2.5.Numri i ngastrës; 7.2.6.Numri i nën ngastrës; 7.2.7.Shfrytëzimi i Objektit; 7.2.8.Përshkrimi i objektit; 7.2.9.Adresa e objektit; 7.2.10.M2; 7.2.11.Zona e vlerësimit; 7.2.12.Viti i ndërtimit; 7.2.13.Kualiteti i ndërtimit.

8. Analizat e të dhënave të shitjes:

8.1. Të dhënat e shitjeve duhet të pasqyrohen në një tabelë ne Excel. Në tabelë, çmimi i shitjes për m2 është llogaritur për secilën shitje. Shitjet grupohen sipas përshkrimit të pronës (p.sh. banesa, shtëpi, objekte komerciale etj.) si dhe sipas zonës së vlerësimit. Për secilin grup është llogaritur çmimi mesatar në M2;

Shembulli 1: Tabela “Modeli i organizimit të kontratave të shitblerjeve” i është bashkëngjitur këtij Udhëzimit administrativ.

8.2. Menaxheri i Tatimit në Pronë dhe Komisioni për Vlerësim i ekzaminojnë tabelat “Modeli i organizimit te kontratave te shitblerjeve”. Ata mund t’i ftojnë agjentët e shitjes së patundshmërive ose ekspertet tjerë për vlerësimin e pronës lidhur me dhënien e opinioneve të tyre mbi vlerësimin në zona ku ekziston shitje e vogël e pronave; 8.3. Ministria e Financave– Departamenti i Tatimin në Pronë do tu ofroj ndihmë komunave, të cilat dëshirojnë të rregullojnë vlerën e afatit të vjetërsimit të pronës ose kualitetit të ndërtimit; 8.4. Ministria e Financave – Departamenti i Tatimin në Pronë Ministria mbledh bazën e të dhënave për shitje nga çdo komunë dhe këto pastaj i kombinon ato në një dosje për analiza statistikore;

8.5. Nëse një komunë dëshiron të rregullojë vitin e ndërtimit, atëherë ajo duhet të mbledhë këto shënime dhe t’i regjistroj në Sistemin e Tatimit në Pronë për të gjitha pronat të cilat duhet të rregullohen.

Neni 5

Metoda sipas çmimit kushtues 1. Për industrinë ose pronat tjera me destinim të posaçëm për të cilat tregu është i kufizuar më së miri do të është vlerësimi i çmimit kushtues. 2. Në secilën komunë numri i objekteve/pronave të tilla është relativisht i vogël, kështu që kjo metodë mund të zbatohet mbi bazën pronësore individuale. 3. Aty ku prona individuale përbëhet nga një numër i vogël ndërtesash, kjo mund të konsolidohet dhe duhet të trajtohet si një pronë lidhur me qëllimin e vlerësimit. 4. Mbledhja e të dhënave për përcaktimin e çmimit kushtues bëhet në këtë mënyrë:

4.1. Më së paku duhet kërkuar tri kompani ndërtimore që të sigurojnë koston e vlerës për M2 për ndërtimin e shtëpive, banesave, pronave tregtare dhe industriale. Çmimi kushtues duhet të përfshijë të gjitha, përveç vlerës së tokës; 4.2. Nëse komuna dëshiron të rregullojë vlerën e cilësisë së ndërtimit, nga kompanitë ndërtimore duhet të kërkojë që të japin vlerën e kostos për një cilësi më të mirë dhe për një mesatare më të ulët të cilësisë së ndërtimit.

5. Amortizimi:

5.1. Qasja e kostos kërkon rregullimin e vjetërsimit të pronës. Vlerat që i sigurojnë kompanitë ndërtimore shërbejnë për ndërtesa të reja; 5.2. Ndërtesat e vjetra, sidomos ato që nuk janë rinovuar, dukshëm janë më pak të vlershme se sa pronat e reja; 5.3. Rregullimi i vjetërsimit të objekteve apo amortizimi, përbëhet nga dy forma:

5.3.1. Amortizimi fizik është afati efektiv i vjetërsimit të pronës pjesëtuar me jetën ekonomike të kësaj prone:

5.3.1.1. Jeta e tërësishme ekonomike është jeta e paraparë e pronës kur është ndërtuar;

5.3.1.2. Afati efektiv i vjetërsimit të pronës është afati i tanishëm i rregulluar i pronës për mirëmbajtje dhe renovim; 5.3.1.3. Prona që mirëmbahet mirë do të ketë kohëzgjatje efektive, sesa afati jetësor aktual; 5.3.1.4. Prona që tërësisht është e rinovuar, me infrastrukturë të re të kryer, do të ketë një afat efektiv të vjetërsimit të bazuar në vitin e renovimit; 5.3.1.5. Prona që nuk është mirëmbajtur, mirëmbajtja e vonuar e ka shkaktuar përkeqësimin serioz të strukturës bazë të ndërtesës, mund të ketë një afat të vjetërsimit më të madh sesa vjetërsia aktuale; 5.3.1.6.Për të zbatuar në mënyrë të rregullt metodën sipas çmimit kushtues për qëllim vlerësimi, vlerësuesi duhet të jetë në gjendje të caktojë afatin efektiv të vjetërsimit të pronës, duke u bazuar në të dhënat faktike lidhur me ndërtimin, mirëmbajtjen dhe renovimin si dhe vëzhgimin e personit vlerësues;

5.3.2.Amortizimi funksional është humbje e vlerës së pronës për shkak të ndërrimit të teknologjisë ose parashikimeve tregtare. Në shembujt e vjetërsimit funksional përfshihen:

5.3.2.1.Aranzhimi jofunksional, si për shembull depoja ose ndërtesa administrative me disa kate dhe pa lift; 5.3.2.2.Mungesa e rrymës elektrike ose infrastruktura tjetër për të mundësuar montimin e pajisjes moderne në fabrikë ose ndërtesa të tjera industriale; 5.3.2.3.Ndërtesa forma ose përmasa e pazakonshme e së cilës krijon hapësira të pashfrytëzuara brenda strukturës;

5.3.3.Amortizimi funksional shprehet si reduktim i përqindjes së vlerës, i vlerësuar nga vlerësuesi në bazë të kostos së rregullimit të vjetërsimit, dhe njohurisë për reagimet e blerësve të mundshëm ndaj vjetërsimit.

6. Vlera e tokës:

6.1.Vlerësimi i çmimit kushtues kompletohet duke shtuar vlerën e tokës me kostot e ndërtimit që është rregulluar për amortizimin fizik dhe amortizimin funksional; 6.2.Vlera e tokës në M2 vlerësohet duke përdorur teknikën krahasuese të shitjes të përshkruar në paragrafin 8 të nenit 3 të këtij udhëzimi; 6.3.Çmimi i shitjes në M2 llogaritet për çdo shitje të tokës së lirë jobujqësore. Në këtë rast shitjet organizohen sipas vendit (Zonës së Vlerësimit);

6.4.Komisioni Vlerësues analizon të dhënat e organizuara dhe kërkon këshilla nga profesionistët e pronës së paluajtshme që të identifikojnë vlerën e tregut të tokës në M2 në Zonat e ndryshme të Vlerësimit; 6.5.Ministria e Financave – Departamenti i Tatimit në Pronë do të ofrojë ndihmë për komunat në vlerësimin e vlerës së tokës; 6.6.Qëllimi i shfrytëzimit të çmimit kushtues të vlerës për të vlerësuar vlerën e bazës së tatimit, pretendohet që sipërfaqja e tokës për çdo pronë, të jetë e barabartë me M2 të hapësirës së ndërtesës.

7. Llogaritja e çmimit kushtues:

7.1.Modeli përfundimtar i vlerësimit të pronës duke përdorur vlerën e çmimit kushtues është: Ndërtesa M2 x Kosto M2 minus Amortizimi fizik minus amortizimi funksional plus Ndërtesa M2 x vlera e tokës në M2 Shembull: Fabrika me 5,000 M2 në vendin e zonës së vlerësimit të dy komunave Kosto e ndërtimit të ri për metër katror = €400 Jeta ekonomike e ndërtesës = 30 vjet Afati efektiv i jetës së ndërtesës = 15 vjet Amortizimi fizik = 15/30 =0.5 Amortizimi funksional është vlerësuar të jetë 5% Vlera e tokës për metër katror në Zonën e vlerësimit II = €15 5,000 x 400 = 2,000,000 vlerë e re e ndërtimit 2,000,000 x 0.50 = 1,000,000 amortizimi fizik 2,000,000 x 0.05 = 100,000 vjetërsimi funksional 5,000 x 15 = 75,000 vlera e tokës ________________________________ 975,000 - vlera e përafërt e kostos Vlera e treguar nga çmimi kushtues 8. Për më tepër sqarim shih tabelën e bashkëngjitur këtij udhëzimi si Shembulli 2, “Vlera e individuale e llogaritur e kostos”.

Neni 6

Metoda e vlerësimit sipas të hyrave 1. Mënyra e vlerësimit në bazë te të hyrave është e përshtatshme për përdorimin e pronës që në mënyrë tipike jepet me qira: në rastin më të zakonshëm hapësira për zyre dhe hapësirat për tregti të vogël. 2. Metoda e të hyrave mund të aplikohet në dy mënyra për vlerësimin e bazës së tatimit si:

2.1.Për të ndërtuar një model të vlerësimit të bazuar në analizimin e situatave tipike të qirasë për Zonat e ndryshme të Vlerësimit në kuadër të komunës; 2.2.Për të vlerësuar pronat individuale hoteliere; dhe

3. Vlerësimi në bazë te të hyrave “i kapitalizon” të ardhurat të cilat pronari i merr për të arritur vlerën e tregut të pronës. Kapitalizimi arrihet duke pjesëtuar të ardhurat nga prona me normën e përshtatshme të normës së rentabilitetit. 4. Mbledhja e të dhënave

4.1.Të dhënat për qiranë mblidhen përmes anketimit; 4.2.Ekipet për anketim të tatimit në pronë i vizitojnë pronarët dhe/ose qiramarrësit për të konstatuar se çfarë qiraje i paguajnë pronarit dhe çfarë shpenzimesh paguan pronari.

Shembulli 3: “Studimi i Qirasë për Tatimin në Pronë” është një formë tipike e mbledhjes së të dhënave të qirasë. Dy shtyllat e fundit në të djathtë “Shpenzimet Vjetore të Qiramarrësit” dhe “Shpenzimet Vjetore të Pronarit”, mund të parashikohen nga personat që intervistohen. 5. Të gjitha shpenzimet nuk përdorën për të vlerësuar sipas të ardhurave. Renovimet kryesore dhe zëvendësimi i infrastrukturës së ndërtesës nuk trajtohen si shpenzime operative. Ato më tepër merren në konsiderim nga faktori i amortizimit, i shqyrtuar më poshtë. Si shembuj mund të merren zëvendësimi i kulmeve, montimi i banjave të reja, zëvendësimi i sistemit të ngrohjes etj. 6. Përveç shpenzimeve operative, për apartamentin e lirë – për periudhën kur pronari nuk ka qiramarrës duhet të ketë zbritje. Në Zonën Vlerësuese në të cilat ka shumë pak depo dhe zyre të pashfrytëzuara, norma e apartamentit të lirë prej 5% ose më e vogël është e përshtatshme. Norma prej 10% ose më e lartë mund të jetë e përshtatshme kur ka më shumë depo dhe zyra të lira. 7. Norma e rentabilitetit duhet të reflektojë rentabilitetin e investuesit tipik në Kosovë, të cilën ai pret që ta merr nga investimet e bëra në patundshmëritë. 8. Kësaj norme i shtohet faktori që e arsyeton amortizimin e pronës gjatë kohës.

9. Në fund, norma tatimore komunale me kohë i shtohet normës së rentabilitetit të investimeve dhe faktorit të amortizimit për të fituar “normën e plote të rentabilitetit”. Norma tatimore përfshihet në normën e plotë të rentabilitetit sepse është një shpenzim operativ i pronës që akoma është e panjohur. Më poshtë po japim normat mbizotëruese të rentabilitetit nga investimet në Kosovë në dhjetor 2010: Normat e hipotekës 12% - 15% Të gjitha huat, mesatarja e normës afatshkurta 14.25% Të gjitha huat, mesatarja e normës afatgjate 16.00% Burimi: Intervista me nëpunësit e bankës Burimi: Buletini mujor i statistikave Nr.19 10. Ministria do të bëj hulumtime dhe raportoj normën e investimeve me 31 Dhjetor të çdo viti. 11. Duke pas parasysh rrezikun më të madh nga investimi në patundshmëri se sa në marrje/dhënie hua, zgjidhet norma e rentabilitetit prej 15%. Norma e plotë llogaritet në këtë mënyrë: Shkalla e investimeve 15.0% + Amortizimi 1.0% + Norma komunale e taksës 0.3% ________________________________ Norma globale e të hyrave 16.3% ose 0.163 12. Organizimi i të Dhënave:

12.1.Të dhënat duhet të përgatitën në mënyrë që qasja në vlerë të mund të llogaritet; për çdo pronë të analizuar. 12.2.Të ardhurat që duhet të kapitalizohen janë të ardhurat neto:

12.2.1.të ardhurat neto që i mbesin pronarit pas apartamentit të pashfrytëzuar; dhe 12.3.2.pas shpenzimeve operative. 12.2.Nga analiza, vlerësuesit mund të parashikojnë shpenzimet tipike si një përqindje të qirasë vjetore.

13. Analizimi i të dhënave: Shembulli 4, Tabela” e metodës së të hyrave” tregon të dhënat e studimit dhe të analizimit, organizuar përmes përshkrimit të pronës dhe sipas zonës së vlerësimit, siç ishte rasti me analizën për shitjet.

Për secilën pronë të anketuar, të hyrat neto janë llogaritur së pari duke zbritur hapësirën e lirë nga qiraja; pastaj duke zbritur shpenzimet (p.sh, 5% për pronat e tregtisë me pakicë dhe 10% për zyre). Pastaj, të ardhurat neto janë kapitalizuar (pjesëtuar) me normën e plotë të rentabilitetit prej 16.3% (15% të shkallës së investimeve +1% të shkallës së amortizimit +0.3% të normës së tatimit komunal për pronat tregtare). Këtij udhëzimi i është bashkëngjitur shembulli 4 në formë tabelare lidhur me metodën e të hyrave. 14. Vlerat e shënuara në metër katror mund të përdoren për të vendosur modelin vlerësues për zyre dhe pronat e tregtisë me pakicë ku nuk ka mjaft kontrata të shitjes për analizim.

Neni 7 Vlerësimi i Hoteleve

1. Mbledhja e të dhënave, të dhënat kyçe që kërkohen për hotele janë:

1.1.Norma mesatare e dhomës gjatë viti të shkuar për secilin lloj të dhomës; 1.2.Hapësira e lirë gjatë vitit të kaluar 1.3.Shpenzimet operative vjetore.

Tabela Shembull 5, “Formulari për Vlerësimin e Hoteleve” mund të përdorët për mbledhjen e informatave operative nga secili hotel. Formulari i është bashkëngjitur këtij udhëzimi. 2. Hotelet e mëdha, për shkak të natyrës unike të rrjedhës së ta ardhurave në hotele, mund të vlerësohen individualisht. 3. Hotelet më të vogla (10 dhoma ose më pak) mund të vlerësohen duke pasur për bazë vlerën e dhomës. 4. Vlera për dhomë për hotelet më të vogla duhet të bazohet në rezultatet e analizimit te të ardhurave për hotelet më të mëdha. 5. Organizimi i të dhënave në formularët e anketimit duhet të paraqiten në tabela të bashkëngjitura në fund të këtij udhëzimi si në Shembullin 6, “Vlerësimi Individual i Hoteleve”. Rezultatet e analizës nga tabelat e Vlerësimit Individual të Hoteleve duhet të përfshihen në tabelat, si për shembull Shembulli 7, “Tabela e Vlerësimit të Hoteleve”. 6. Analizimi i të dhënave: Të njëjtat rregulla vlejnë si në paragrafin 12 të nenit 5. Analiza e të dhënave në kuadër të “Modelit mbi Vlerësimin e të Ardhurave”: t ë ardhurat neto llogaritën duke zbritur qiranë për hapësirën e lirë dhe shpenzimet nga të ardhurat e mundshme të përgjithshme të hotelit. Të ardhurat e përgjithshme të mundshme të hotelit llogaritën duke shumëzuar normën e dhomës për

çdo lloj të dhomës (P.sh., njëdhomëshe, dydhomeshe, dhe dhoma e ndenjes) me numrin e dhomave të këtij lloj. Pastaj, rezultatet mblidhen së bashku. Të ardhurat neto kapitalizohen me normën e plotë. Shembulli 6, “Vlerësimi Individual i Hoteleve” paraqet llogaritjen e vlerës së një hoteli individual në të cilin përdoret vlerësimi në bazë te të hyrave.

Neni 8 Modeli i Vlerës së Tregut

Menaxheri i zyrës komunale për Tatimin në Pronë do të raportojë për modelin e vlerësimit për aprovim në Departamenti i Tatimit në Pronë në Ministrin e Financave. Në vijim po japim një model tipik të vlerësimit. Rregullimi për vitin e ndërtimit: -0.002 në vit Rregullimi për kualitetin e ndërtimit: Fort + 20% Dobët - 15%

Rregullimi për vitin e ndërtimit:- 0.0015 në vit Rregullimi për cilësinë e ndërtimit: Fort + 10% Dobët - 5% E kështu me radhë, për të gjitha përshkrimet e pronës.

Neni 9 Analizat e Avancuara Statistikore të Modeleve të tregut

1. Me që bazat e të dhënave rriten për nga madhësia dhe ndërlikueshmëria e mbledhjes së të dhënave, mund të punohen analizat statistikore që përdoren në MS Excel Tool Pack ose në pakon e softuerit statistikor, si për shembull Number Cruncher Statistical System (NCSS). Duke përdorur këto vegla, mund të krijohet një model në formatin e formulës që do të zbatohet në të dhënat mbi pronën për të llogaritur vlerat e tregut. Në vazhdim është dhënë modeli tipik i shtëpive:

Përshkrimi Zona Vlera në M2

Shtëpitë 1 500 2 450 3 350 4 250 Përshkrimi Zona Vlera në

M 2 Banesat 1 450 2 350 3 Jo banesa 4 Jo banesa

Vlera e tregut = Ndikimi i përgjithshëm i vlerës x [(m2 të objektit x Ndikimi i vlerës së objektit) + (m2 Tokës x Ndikimi i vlerës së Tokës)] - Vlera e ndërtesës dhe vlera e tokës janë m2 here vlera bazë për metër katror. - Shembujt e Ndikimit të Përgjithshëm të Vlerës janë vendi dhe koha si përqindje e rregullimit të vlerës. - Shembujt e Ndikimit të Përgjithshëm të objektit janë vjetërsimi (viti i ndërtimit) dhe kualiteti e ndërtimit) si përqindje e rregullimit të vlerës. - Shembujt e Ndikimit të Vlerës së Tokës janë formë e pronës the topografisë (a është toka e rrafshët apo kodrinore) si përqindje e rregullimit të vlerës.

Neni 10 Kriteret për zbatim të Standardeve të Vlerësimit

1. Kriteret për zbatim të Standardeve të vlerësimit përbëhen prej tri kategorive:

1.1.Cilësia e të dhënave; 1.2.Cilësia e analizave; 1.3.Krahasimi e vlerave me të dhënat e tregut duke përfshirë:

1.3.1.Nivelin e vlerësimit; 1.3.2.Gabimet gjatë vlerësimit.

2. Cilësia e të dhënave përfshinë:

2.1.Kualitetin e të dhënave që i referohet informatave të mbledhura gjatë anketimit te të gjitha pronave në komunë dhe informatave që janë përdorë për të identifikuar parametrat e vlerës së tregut. Të gjitha informatat e pronave duhet të mblidhen në bazë të instruksioneve në ‘’Udhëzimet për plotësimin e të dhënave të objekteve dhe apartamenteve dhe për punë praktike në teren’’e cila është shpërndarë në të gjitha zyrat komunale të tatimit në pronë duke u bazuar në Udhëzimin administrativ nr. 03/2011; 2.2.Analizat e veçanta për të dhënat e mbledhura rreth analizave të tregut të cilat janë paraparë në vazhdim të këtij udhëzimi.

2.2.1.Shitjet:

2.2.1.1.Shitjet që përdoren për vlerësimin e pronës duhet të përputhen me përkufizimin e vlerës së tregut: për analizat e vlerësimit duhet të përdorën vetëm shitjet që janë kryer ndërmjet palëve jashtë lidhjeve familjare, kur asnjëra prej tyre

nuk ishte nën presion të veprojë. Kur të bëhet regjistrimi i kontratave të shitblerjes në sistemin e tatimit në pronë, kodi i vlefshmërisë për shitje duhet të përdoret në secilën kontratë të shitjes. Në vazhdim, do të jepet lista e kodeve të vlefshmërisë të përfshira në Sistemin e Tatimit në Pronë: 2.2.1.1.1.Transaksioni i vlefshëm i lirë i tregut pa elemente të veçanta; 2.2.1.1.2.Transferimi ndërmjet anëtarëve të familjes; 2.2.1.1.3.Transferimi “Letër” - jo shitje (Shembull: pronësia mbi pronën e transferimeve të biznesit në sektorin e biznesit të njëjtë); 2.2.1.1.4.Shitja e interesit të pjesshëm (Shembull: një partner i blen interesat e tjetrit në pronë); 2.2.1.1.5.Çmimi jo tipik i shitjes i krahasuar me shitjet e pronave të ngjashme; 2.2.1.1.6.Pronat e shumëfishta në një transaksion etj. 2.2.1.2.Vetëm kontratat me kodin e vlefshmërisë “1” duhet të përdorën për analiza; 2.2.1.3.Kur një shitje futet në Sistemin e Tatimit në Pronë, personi që bën futjen e të dhënave e gjen objektin në bazën e të dhënave dhe të dhënat e objektit kopjohen automatikisht në bazën e të dhënave për shitje në kuadër të Sistemit të Tatimit në Pronë; 2.2.1.4.Zyrtarët e tatimit në pronë duhet të shkojë në secilën pronë apo në një numër të pronave për të cilën ekziston kontrata e shitjes; 2.2.1.5.Të dhënat në pronë duhet të regjistrohen në programin e dizajnuar për regjistrimin e kontratave të shitblerjeve. Të dhënat nga ky formular duhet të përdorën për të korrigjuar ose azhurnuar informatat në bazën e të dhënave për shitje. Përshkrimi i pronës në bazën e të dhënave për shitje duhet të përshkruajë pronën në kohën e shitjes. Për shembull, nëse shtëpisë i është shtuar ndonjë aneks ose kat plotësues prej datës së shitjes, në M2 të pronës në bazën e të dhënave nuk duhet të përfshihen anekset e mëvonshme; 2.2.1.6.Nganjëherë, kërkimet nevojiten për të ditur nëse një shitje ka qenë vërtetë një transaksion i lirë tregtar ose një transaksion ndërmjet palëve të lidhura. Zyrtarët e tatimit në pronë duhet të pyes pronarin e ri për rrethanat e transaksionit: Çfarë janë lidhjet ndërmjet shitësit dhe blerësit? A paraqet çmimi i shitjes 100% vlerën e pronës? A ka ndonjë qarkullim të pronës tjetër të përfshirë në shitje; 2.2.1.7.Duhet bërë çmos që shënimet e të dhënave që sigurohen për tregun të jenë sa më komplet që është e mundur. Për përdorimin e pronës që ka shitje të pakët ose nuk ka shitje fare dhe për trevat ku është kryer një numër shumë i vogël i transaksioneve, duhet të mblidhen të dhënat mbi çmimin kushtues dhe të hyrat. 2.2.1.8.Për të dhënat mbi të hyrat duhet të sigurohet dokumentacioni mbi burimin e secilit shembull të çmimit të qirasë që përdorët në analizën e metodës së të hyrave; 2.2.1.9.Për të dhënat mbi koston duhet të sigurohen kopje e dokumentacionit të kompanive ndërtimore që japin kostot e ndërtimit në M2 dhe duhet të mbahen në dosje.

3. Cilësia e analizave

3.1.Zyra komunale e Tatimit në Pronë duhet të ketë në dispozicion të gjitha analizat e përfunduara për përcaktimin e modelit të vlerës së tregut për komunë. Të dhënat dhe analizimi i të dhënave duhet të mbështesin modelin përfundimtar. Kur modeli ndryshon nga ajo që është dhënë në analizë, duhet të jepet një arsyetim me shkrim duke sqaruar vendimin e komisionit vlerësues.

4. Krahasimi i vlerës me të dhënat e tregut

4.1.Përpjesëtimi i vlerës; 4.1.1.Përpjesëtimi i vlerës bënë matjen e nivelit të vlerësimit të një prone individuale; 4.1.2.Pas përfundimit të mbledhjes së të dhënave dhe analizimit te të dhënave, dhe pas vendimit të komitetit mbi një model të parë të vlerësimit, kërkohet që modeli të zbatohet në secilën pronë që është përdorur në analizë. Pastaj, përpjesëtimi i vlerës së modelit ndaj vlerës aktuale duhet të llogaritet për secilin rast. Përpjesëtimi I vlerës është llogaritur duke pjesëtuar modelin e vlerës me çmimin kushtues.

5. Kur vlera e modelit është e barabartë me vlerën e tregut, koeficienti i vlerës është 1.0. Koeficienti i vlerës më të vogël se 1.0 paraqet nënvlerësimin. 6. Kur modeli i vlerës është më i madh se 1.0 tregon mbi vlerësim. Për prona që është analizuar qiraja, përpjesëtimi është llogaritur duke pjesëtuar modelin e vlerës me vlerën e dhënë në bazë te të hyrave. 7. Mesatarja e përpjesëtimit të vlerës:

7.1.Mesatarja e përpjesëtimit të vlerës bënë matjen e nivelit të vlerësimit të një grupi të pronave. Grupi i pronave për analizë janë ato që janë përdorë për të zhvilluar model të vlerësimit (p.sh. pronat me kontratë të shitblerjes dhe pronat me qira); 7.2.Vlerë mesatare konsiderohet vlera mesatare ku koeficientet e vlerës regjistrohen prej vlerës më të vogël deri në vlerën më të madhe ose prej vlerës më të madhe deri në vlerën më të vogël. Mesatarja mund të llogaritët me laps dhe letër ose mund të llogaritet automatikisht në tabelë në Excel; 7.3.Vlera e përpjesëtimit të vlerës mesatare duhet të jetë afër 1.0. Nëse është më e vogël se 0.9, prona nënvlerësohet për zbatimin e tatimit në pronë. Nëse është më e madhe se 1.10, atëherë prona mbivlerësohet; 7.4.Standardi i vlerësimit: mesatarja e përpjesëtimit duhet të jetë në mes të 0.9 dhe 1.10.

8. Shumë pak prona pritet të kenë përpjesëtimin e vlerës saktësisht 1.0 për arsye se mesatarja e vlerësimeve të modelit të tregut, apo tipik, sjellja e tregut, kur blerësit dhe shitësit e pronës kanë shqetësim të veçantë kur blejnë apo shesin pronën. E njëjta gjendje është edhe në situatat me

qira. Modeli do ti reflektoj gjendjet tipike të qirasë kur të ketë ndryshim nga gjendja tipike në gjendje reale. 9. Zbërthimi i Koeficientit

9.1.Zbërthimi i koeficientit bën matjen e përqindjes së gabimeve, apo ndryshimin, në mes të modelit të vlerës së tregut dhe vlerës aktuale. Sa më e ulët që të jetë vlera e zbërthimit të koeficientit, aq më mirë do të funksionon Modeli i Tregut; 9.2.Standardet e zbërthimit të koeficientit ndryshojnë sipas përdorimit të pronës dhe duhet ti reflektojnë kushtet e tregut dhe treguesit e besueshëm të tregut në dispozicion. Për shembull, në një treg jo të qëndrueshëm ku pronat e ngjashme nganjëherë transferohen me çmim shumë të ndryshëm të shitjes, pritet që zbërthimi i koeficientit të jetë më i lartë se në tregun e zhvilluar të qëndrueshëm të patundshmërive, me blerës dhe shitës të informuar mirë. Ai do të jetë më i lartë për llojet e pronës që transferohen më rrallë, si për shembull fabrikat; 9.3.Njëherë në vit, Ministria e Financave – Departamenti i Tatimit në Pronë i përcakton standardet dhe shfrytëzimin e pronës për secilën komunë, në bazë të standardeve ndërkombëtare të shënuara në vijim, të përshtatura ndaj kushteve të tregut dhe disponueshmërisë me të dhënat:

9.3.1.Prona rezidenciale 15% ose më pak; 9.3.2.Prona komerciale 20% ose më pak; 9.3.3.Prona industriale 20% ose më pak; 9.3.4.Toka e lirë 20% ose më pak.

Neni 11

Mbrojtja e lirive dhe të drejtave individuale

Dispozitat e këtij udhëzimi administrativ aplikohen në pajtim të plotë me konventat dhe standardet ndërkombëtare për mbrojtjen e lirive dhe të drejtave të njeriut.

Neni 12 Shfuqizimi

Ky udhëzim administrativ shfuqizon udhëzimin nr. 1/2004 për përcaktimin e vlerës së tregut dhe standardet e vlerësimit.

Neni 13 Hyrja në fuqi

Ky udhëzim hyn në fuqi ditën e nënshkrimit nga Ministri i Financave. Bedri HAMZA

__________________ Ministër i Financave Prishtinë, Datë: ____ / 07/ 2011