Rakennuttaminen ja korjaushankkeiden hallinta asuinkiinteistöissä -seminaari 6.10.2005, Helsinki
description
Transcript of Rakennuttaminen ja korjaushankkeiden hallinta asuinkiinteistöissä -seminaari 6.10.2005, Helsinki
Rakennuttaminen ja korjaushankkeiden hallinta asuinkiinteistöissä -seminaari
6.10.2005, Helsinki
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdot
Varatuomari Kari Koho
Rakennusteollisuus RT ry
1.3.2005 Rakennusteollisuus RT ry
RT:n toimialat ja jäsenyritykset Jäseninä ovat kaikki keskeiset talonrakennustoimintaa,
erikoisurakointia ja rakennustuoteteollisuuttaharjoittavien yritysten järjestöt
1.1.2005 yhteensä 2 068 jäsentä: Talonrakennusurakoitsijat 316 Rakennustuoteteollisuus ▪ yritysjäsenet 113
▪ yhteisöjäsenet 2 - Teräsrakenneyhdistys ry - Kiviteollisuusliitto ry
Erikoisurakoitsijat 1 637 Jäsenyritysten palveluksessa n. 55 000 henkilöä Jäsenyritysten liikevaihto yhteensä yli 10 miljardia euroa RT on EK:n neljänneksi suurin jäsenjärjestö
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
URAKKA- JA SOPIMUSMUODOT
OSAURAKKA
JAETTU-URAKKA
KOKONAIS-URAKKA
KVR-URAKKA
KOKONAIS-HINTAINEN
LASKUTYÖTAVOITE-HINTAINEN
YKSIKKÖ-HINTAINEN
VA
ST
UU
MU
UT
TU
U
KORVAUSPERUSTE MUUTTUU
RAKENNUS-URAKKA
AS. OY:NYLEINENRAKENNUS-URAKKAMUOTO
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Suoritusvelvollisuuden laajuuden mukainen jako
• Pääurakoitsija vastaa työsuorituksen lisäksi myös korjaushankkeen suunnittelusta.
• Rakennusurakoitsija ottaa erittäin laajan vastuun, joka käsittää korjaustöiden normaalin virhe- ja viivästysvastuun ohella myös vastuun kohteen toimivuudesta.
• Suunnittelua sisältäviä hankkeita kilpailutettaessa tarjouskustannukset nousevat helposti hyvin korkeiksi.
• Toisaalta halvat suunnitelmat johtavat herkästi puutteellisiin ratkaisuihin ja siten huonoon lopputulokseen.
• Mikäli KVR-urakka tehdään ns. neuvottelu-urakkana eli asunto-osakeyhtiö ottaa yhteyden vain yhteen urakoitsijaan ja tekee sopimuksen tämän kanssa, voidaan urakoitsijan kustannustietoutta hyväksi käyttäen löytää nimenomaan tässä vaiheessa halventavia ratkaisuja suunnittelun tasosta tinkimättä.
Kokonaisvastuu-urakka (KVR)
Rakennuttaja
KVR-urakoitsija
Aliurakoitsijat AliurakoitsijatSuunnittelijat
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Suoritusvelvollisuuden laajuuden mukainen jako
• Yksi urakoitsija, joka on pääurakoitsija, vastaa koko kohteen työsuorituksesta asunto-osake-yhtiölle.
• Pääurakoitsijana on yleensä rakennusliike, joka vastaa omien työsuoritustensa ohella myös käyttämiensä aliurakoitsijoiden ja -hankkijoiden (esim. sähkö-, LVI-, maalaus- ja laiteasennukset) suorituksista ja niiden töiden koordinoinnista ja yhteensovittamisesta.
• Tämä urakkamuoto on tilaajan kannalta helppo ja selkeä tapa antaa korjaustyö koko laajuudeltaan pääurakoitsijan hoidettavaksi.
• Tilaaja voi lisäksi vaatia tärkeimmät alihankkijat hyväksyttäväkseen.
Kokonaisurakka
RakennuttajaSuunnittelija
Pää-urakoitsija
Aliurakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Suoritusvelvollisuuden laajuuden mukainen jako
• On vastakohta kokonaisurakoinnille eli koko työ on pilkottu eri urakoitsijoille.
• Kukin urakoitsija vastaa siten vain omalta osaltaan rakennuskohteen suorituksesta asunto-osakeyhtiölle.
• Asunto-osakeyhtiö kantaa myös vastuun töiden yhteensovittamisesta ja koordinoinnista, ellei urakka ole alistettu pääurakoitsijalle.
• Edellyttää yleensä rakennuttajapalvelun käyttöä.
• Urakoiden pilkkominen liian pieniin osiin johtaa kuitenkin siihen, että isot urakoitsijat eivät ole kiinnostuneita osallistumaan tällaisten hankkeiden kilpailuihin.
• Tässä urakkamuodossa tulisikin kiinnittää huomiota paitsi kunnollisten työnsuorittajien valintaan myös rakennuttajakonsultin mahdollisuuksiin ottaa vastuuta epäonnistuneista valinnoista.
Jaettu urakka
Pääurakoitsija(rakennusteknisettyöt)
RakennuttajaSuunnittelija
Sivu-urakoitsija
Aliurakoitsijat
Sivu-urakoitsija
Aliurakoitsijat
Suunnittelija
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Osaurakka
• Osaurakka on rakennustyön teettämismuoto, jossa korjausrakennuskohde on jaettu paikallisesti tai ajallisesti eri urakoihin, ja asunto-osakeyhtiö suorittaa osan työstä omana työnä.
• Asunto-osakeyhtiö vastaa omasta työsuorituksestaan ja töiden yhteensovittamisesta.
• Tässä urakkamuodossa edellytetään tilaajalta omaa rakennusorganisaatiota, joten se ei ole suositeltavaa asunto-osakeyhtiölle.
Suoritusvelvollisuuden laajuuden mukainen jako
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Alistaminen
Rakennuttaja
PääurakoitsijaSivu-
urakoitsijaSivu-
urakoitsija
Aliurakoitsija
Urakkasopimuksen mukaiset sopimussuhteet
Alistamissopimuksen mukaiset sopimus-suhteet, jotka saattavat rakennuttajan, pääurakoitsijan ja sivu-urakoitsijat saman sopimuksen piiriin
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Sivu-urakan alistaminen
• Rakennuttaja siirtää sivu-urakoiden koordinointivelvoitteen pääurakoitsijalle– Aikataulusta– Töiden yleisjohdosta– Määräaikojen valvonnasta– Maksupostien maksatuksen hyväksymisestä– Yleisestä turvallisuudesta ja opastuksesta
• Alistamisella ei muuteta urakkasopimuksen mukaisia oikeuksia tai velvollisuuksia
• Sivu-urakka sovitetaan hankkeen aikatauluun• Sovitaan yhteistoiminta-asioiden hoitamisesta
– Työmaapäiväkirja– Työmaakokoukset ja katselmukset– Tarkastukset ja hyväksyttäminen– Työmaan yleishuolto
• Epävarsinainen alistaminen– Rakennuttaja kilpailuttaa osaurakoitsijan– Määrää pääurakoitsijan tekemään aliurakkasopimuksen
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Kokonaishintaurakka
• Urakoitsija sitoutuu tekemään sovitun korjausrakennustyön ja asunto-osakeyhtiö sitoutuu maksamaan siitä sovitun kokonaishinnan.
• Urakoitsija siis vastaa siitä, että hän tekee kaikki urakkasopimuksen mukaiset työt ilmoitetulla kokonaishinnalla.
• Riskinjaon kannalta kokonaishintaurakka on tarkoituksenmukainen urakkamuoto, jos työ on suoritusyksiköltään ja laajuudeltaan määritelty eli suunnitelmat ovat valmiit.
• Asunto-osakeyhtiö tietää tällöin etukäteen, mitä urakkasuoritus kokonaisuudessaan tulee maksamaan.
• Urakkahinta voi kuitenkin sopimuksen perusteella muuttua eräissä poikkeustilanteissa:– Lisä- ja muutostyöt– Valtiovallan lainsäädännölliset toimenpiteet– Ylivoimainen este
Maksuperusteen mukainen jako
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Yksikköhintaurakka
• Asunto-osakeyhtiö sitoutuu maksamaan kultakin suoritusyksiköltä sovitun kiinteän hinnan.
• Riski määrien paljoudesta kuuluu tilaajalle.
• Tavanomainen sellaisissa erikoisurakoissa, joissa työtulos selviää parhaiten laskettujen määrien perusteella.
• Tällaisia erikoistöitä ovat mm. useat pintarakennetyöt, kuten laatoitus- ja lattianpäällystystyöt.
• Itse rakennuksen korjaustyöhön yksikköhintaurakkaa ei tulisi käyttää.
Maksuperusteenmukainen jako
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Tavoitehintaurakka
• Määritellään kohteelle tavoitehinta, jonka alitus jaetaan sovitussa suhteessa tilaajana toimivan asunto-osakeyhtiön ja työn suorituksesta huolehtivan urakoitsijan kesken.
• Tavoitehintaurakka on riskinjaon kannalta kokonaishintaurakan ja laskutyön väliin jäävä urakkamuoto, jossa asunto-osakeyhtiö kantaa kustannusriskin tavoitehintaan asti.
• Tavoitehintaurakan ylittävältä osalta riski jakautuu asunto-osake-yhtiön ja urakoitsijan kesken.
• Kattohinnan ylittävältä osalta riski kuuluu kokonaan urakoitsijalle.
• Tavoitehintaurakkamenettelyllä pyritään saavuttamaan kustannus-säästöjä, joista aiheutuva hyöty jaetaan asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan kesken sopimuksen mukaisesti.
• Tällaisia kustannussäästöjä voidaan saavuttaa esimerkiksi kehittämällä suunnitelmia siten, että urakoitsijan osaamista ja innovaatiokykyä käytetään hyväksi mahdollisimman taloudelliseen ja hyvään lopputulokseen pääsemiseksi.
Maksuperusteen mukainen jako
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Laskutyöurakka
• Sopimus, jossa urakoitsija sitoutuu tekemään sovitun korjaustyön ja tilaaja sitoutuu maksamaan työtuloksen aikaansaamiseksi tarpeelliset kustannukset laskutyöpalkkioineen.
• Urakoitsija veloittaa korjaustyön etenemisen mukaan syntyneiden kustannusten perusteella asunto-osakeyhtiötä, joka kantaa siten sekä määrä- että hintariskin täysimääräisenä.
• Laskutyö koostuu tositteisiin perustuvista laskutyökustannuksista ja erikseen maksettavasta laskutyöpalkkiosta, joka lasketaan yleensä prosentteina laskutyökustannuksista.
• Laskutyön käyttäminen edellyttää luottamusta tilaajana toimivan asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan välillä, jotteivät toteutusmuotoon helposti sisältyvät väärinkäyttömahdollisuudet johtaisi ylimääräisiin kustannuksiin.
• Jos korjausrakentamisen laajuutta ei ennalta tiedetä, laskutyö on käyttökelpoinen vaihtoehto.
• Asunto-osakeyhtiön on kuitenkin syytä etukäteen teettää työstä kustannus-laskelma kokonaismenojen selvittämiseksi.
• Etukäteen tulisi myös sopia varaus lisä- ja muutostöille. • Samoin on tärkeää selvittää, mitä sisältyy laskutyöpalkkioon ja mitä
veloitettaviin laskutyökustannuksiin.
Maksuperusteen mukainen jako
Rakennusteollisuus RT ry
Rakennus-tuotteiden
yleisethankinta- ja
toimitusehdotRYHT 2000
Urakka-ohjelmamallit
RT-ohjeet
Urakkaraja-liitteen malli
RT-ohje
pöytäkirja-,tarkastus-
yms. malli-asiakirjat,RT-ohjeet
Rakennusurakanyleiset
sopimusehdotYSE 1998
Urakkasopimus
hyvä materiaali- ja tuotekauppa-
tapa
hyvä työn-suoritustapa
S-
LVI-
Aliurakka-sopimus
Alistamis-sopimus, RT-ohje
UrakkaohjelmaUrakkarajaliite
Yleisestihyväksytyt
menettelytavat
HA
NK
EK
OH
TA
ISE
T A
SIA
KIR
JAT
YL
EIS
ET
AS
IAK
IRJA
T
kuka jamillä ehdoilla
KAUPALLISET ASIAKIRJAT
Rakennusteollisuus RT ry
Talo90yleisseloste
Talo90Määrälaskenta
ohje
Rakennus-selostus-
ohje
TalotekniikkaRYL
MaaRYL2000
EN-stdSFS-std
by, RIL, …OHJE-
JULKAISUT
RT-OHJEET(suunnittelu)
RATU-OHJEET
(työsuoritus)
RunkoRYL2000
SisäRYL2000
Rakennusselostus
sisällön jäsennysja muoto
hyvärakennustapa
S-
LVI- Rak-työ-
selostus
EN-stdSFS-std
(materiaali)
mitä tehdään,mitkä laatuvaatimukset
miten tehdään
Rakennuspiirustukset
missä ja kuinka paljon
sove
llu s
tarvikkeiden laatuvaatimukset
rakennusosatyypit
HA
NK
EK
OH
TA
ISE
T A
SIA
KIR
JAT
YL
EIS
ET
AS
IAK
IRJA
TTEKNISET ASIAKIRJAT
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Ohjejulkaisuista
• RT -ohjeet– hyvän rakennustavan mukaisia suunnittelu- ja
rakennuttamisohjeita– RYL-julkaisut kodifioivat alan normistoa– RYL:ssä työsuoritusvaatimukseen on liitetty viitetietona
RATU:n työmenetelmä– RT-kortistossa lisäksi säännöstiedosto ja
tarviketiedosto, joita ei tule verrata edellisiin
• RATU -ohjeet– hyvän rakennustavan mukaisia menetelmäkuvauksia
(RYL-yhteensopivuus)– resurssitietoa– työmaan suunnitteluohjeita
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Ohje esittää hyvän rakennuttamistavan mukaisen toimintaohjeen
Esimerkki esittää erään vaihtoehdon
asian käsittelemisestä
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Korjauskohteen urakoitsijan valinta
PienikorjauskohdePieni korjaustyö, jossa työn sisältö ja laajuus selkeä.
Käytetään tuttuja, luotettavia urakoitsijoita.
Työtilaus, jossa luettelo tehtävistä töistä.
Korjaustyö, josta on laadittu erillinen suunnitelma.Esim. yksittäisen kylpyhuoneen veden-eristyksen alusrakenteetkorjataan tai uusitaan.
Kilpailutetaan kolme urakoitsijaa laaditulla perussuunnitelmalla ja työselostuksella.
Pienurakkasopimus, täydennettynä ennen urakkasopimuksen allekirjoitusta pidettävällä urakkaneuvottelupöytä-kirjalla.
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
Korjauskohteen urakoitsijan valinta
Kokonaisjärjestely.Korjaustyö, jossa tarvitaan eri alan urakoitsijoita ja työt ei ole toisistaan riippuvia.Esim. kylpyhuoneiden korjaus rakennuksen perus-korjauksen yhteydessä.
Kuten edellä. Kuten edellä. Päätoteuttajan velvollisuudet joko tilaajalla itsellään tai erikseen nimetyllä ja resurssoidulla urakoitsijalla
Korjaustyö, josta tehty suunnitelmat ja urakkaohjelma. Työ voidaan toteuttaa valitse-malla pääurakoitsija, joka valitsee aliurakoitsijat.Esim. useiden tai kaikkien asuntojen kylpyhuoneiden korjaus.
Kilpailutetaan 3-6 urakoitsijaa suunnitte-lijan laatimilla urakka-asiakirjoilla
Rakennusurakkasopimus ja Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE.Sopimuskohtaiset urakka-ehdot sisältävä urakka-ohjelma YSE 1998:n määrittelemällä tavalla. Päätoteuttaja nimetty johtuen YSE 98:n 57 §:stä.
Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry
KKO: 2005:83
Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt uusia rakennuksensa julkisivukorjauksen yhteydessä eräiden parvekkeiden lasitukset ja asentaa lasitukset sellaisiin parvekkeisiin, joissa niitä ei aikaisemmin ollut ollut, sekä rahoittaa toimenpiteet kaikilta osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että asunto-osakeyhtiön päätös ei loukannut niiden osakkeen-omistajien yhdenvertaisuutta, joiden huoneistossa ei ollut parveketta.