PUANLAMA YÖNTEMİ Prof. Dr. Hülya DEMİR
description
Transcript of PUANLAMA YÖNTEMİ Prof. Dr. Hülya DEMİR
Herhangi bir taşınmazın değerini kesin olarak belirlemek olanaklı değildir.
Bir taşınmazın değeri, genelde konum itibari ile o taşınmazın sahip olduğu özellikler ile doğrudan ilişkilidir.
Değişik kriterlerin dikkate alınması ile parsele ait yaklaşık değer belirlenebilir.
Değer dağılımında esas alınacak birim rayiç bedel olabileceği gibi, bir puanlama ile elde edilecek bir veya birden fazla değişkenle ilgili değerler de olabilir.
Bu amaçla dikkate alınacak değer ölçütleri formüle edilerek tavan ve taban puanları tespit edilir ve her bir taşınmaz değerini yansıtan bir değer katsayısı hesaplanır.
Bu değer katsayıları, taşınmazları değer bakımından birbirlerine göre durumlarını gösterir ve esas alınarak gerektiğinde kolayca piyasa değerine dönüştürülür. Böyle bir değerleme yöntemi “nominal” değerlendirme olarak adlandırılmaktadır
Bir taşınmazın değerini etkileyebilecek ölçütler ve bunların formüle edilmesinde;
En iyi koşullardaki birim metrekare değerinin maksimum 100 olduğu kabul edilir.
Buna bağlı olarak her bir faktör %100 üzerinden iyilik derecesine göre puanlandırılır.
Taşınmaz değerine etki eden faktörlerin sayısı kesin olarak sınırlandırılamaz.
Bu nedenle her bir taşınmaz değerine etki eden faktörlerin, her birisinin etki derecesine bağlı olarak, nominal anlamda sayısal bir değişken ile ifade edilmesi olanaklı olabilir.
Her bir taşınmazın bir veya birden fazla değişkenle ilgili değeri aşağıdaki eşitlik ile belirlenebilir.
Bu eşitlik her bir taşınmazın toplam nominal (saymaca) değerini yansıtır.
V : Toplam nominal değerf : Faktör değeri (Puan)w : Faktör ağırlığık : Toplam faktör sayısı
k
1=j
ji j i ) w* f ( = V
Değişken “f” taşınmaz değerine etki eden faktörleri temsil etmektedir.
“f” değeri belirlenen faktörün taşınmaz üzerindeki etkisidir.
“f” puan değeri 1–10 ya da 1–100 arasında bir değer olabilir.
Her bir faktör taşınmaz değerini farklı ağırlıkta “w” etkilemektedir.
Şekil ve Büyüklük
İmar planı ya da yönetmeliklerde belirlenen yapılanma koşulları yerine getirildikten sonra parsele konumlandırılan yapılar genelde parsel şekli ile aynı biçimde olur.
Yapı ve kullanım alanının istenen biçim ve büyüklükte olabilmesi de parsel şeklinin düzgünlüğüne bağlıdır. Yapının yerleştirileceği parsel büyüdükçe, şekilden kaynaklanan olumsuzluklar giderilebilir, ancak parsel küçük ise, imar verilerine uygun çekmeler sonucunda kalan yapı alanı verimli yapı alanı için yetersiz kalabilir.
Parsel için en uygun olan geometri, boyu eninin 1,5 katını aşmayan dörtgen şekillerdir. Sınır noktaları arasındaki açı 90 dereceye ne kadar yakınsa şekli o denli düzgün olur. Kısa mesafeli cephelerin etkisini gidermek için, kırıklar arasında genelleştirme yapılır.
fş= Parsel şekil puanıSn=Parsel sınır nokta sayısıfş= (1/Sn)*400
Eğim
Taşınmaz türüne göre değeri farklı büyüklükte etkileyebilir.
Eğimin büyük olması, fazla kazı yapılması, istinat duvarı maliyeti vb. yönünden yapı maliyeti oldukça yükseltir. Öte yandan bodrum katlar hariç E ile kazanılan imar hakkarında ise eğim bir kazançtır.
fe= Eğim puanıetaşınmaz= Değerleme yapılacak taşınmazın eğimife= 100*(1- etaşınmaz) ya da fe= 100 * (etaşınmaz/emaxbölge)
Kullanılabilir Alan
Taşınmazın sahip olduğu kullanım alanıdır.
Kullanım alanı, taşınmazın fiziksel ya da yasal hiçbir kısıtlılıkla karşılaşılmadan yararlanılan alanıdır.
fk= Kullanılabilir alan puanıAk= Kullanılabilir alanAp= Parsel alanı
fk= 100 * (Ak/Ap)
Gürültü
Bu etmenin puanlanmasında gürültü merkezlerini gösteren bir gürültü haritasının hazırlanması gereklidir. Bu merkezlerle taşınmazlar arasındaki uzaklık hesaplanır ve her taşınmazın gürültü puanı 0-100 arasında bir puanla belirlenir.
Pis koku
Bu etmenin puanlanmasında pis koku merkezlerini gösteren bir pis koku haritasının hazırlanması gereklidir. Bu merkezlerle taşınmazlar arasındaki uzaklık hesaplanır ve her taşınmazın pis koku puanı 0-100 arasında bir puanla belirlenir.
Suç merkezlerine uzaklık
Bu etmenin puanlanmasında suç merkezlerini gösteren bir suç merkezi haritasının hazırlanması gereklidir. Bu merkezlerle taşınmazlar arasındaki uzaklık hesaplanır ve her taşınmazın suç merkezlerine uzaklık puanı 0-100 arasında bir puanla belirlenir.
Eğitim, sağlık, Kültür, Alışveriş Merkezleri ve Genel Kamusal Hizmet Tesislerine Uzaklık
Taşınmaz merkezlerinden bu tesis ve alanlara olan uzaklık arttıkça değerde düşme görülür.
Her bir tesisin değer üzerine etkisi aynı değildir. Eğitim ve sağlık merkezleri diğerlerine oranla işlevsel yönü olan yerlerdir ve değer üzerine etkileri daha fazladır.
Bu etmen, her bir parsel ile ilgili merkezler arasındaki en kısa yollar dikkate alınarak hesaplanan uzaklıklar dikkate alınarak puanlandırılır.
Yapılanma Koşulları
İmar planı verileri ve yapılanma koşullarıdır.
fy= Yapılanma puanı
K= Kat adedi
X= yörede izin verilen en çok kat adedi
eTAKS= Taban alanı katsayısı puanı
fy= 100 * (K/X)
fTAKS=100 * (etaşınmaz, TAKS/emaxbölge, TAKS)
Altyapı Tesislerinden Yararlanma Olanağı
Taşınmaz, diğer taşınmazlar için olanaklı olmayan bazı kamu hizmetlerinden ya da altyapı olanaklarından yararlanabilir. Puanlama var olan tesisler için 100, yoksa 0 değeri verilerek yapılır.
fa= Altyapı kamusal hizmet puanı
n= Bölgede var olan maksimum kamusal tesis ya da altyapı tesis sayısı
fa= Σ ftaşınmaz / n
Manzara
Halihazır haritalar yardımıyla yapılan yükseklik analizi ile taşınmazın görüş alanı, parselin etrafını görebildiği daire dilimleri biçiminde belirlenir.
Görüşe olanak veren bu daire parçalarının alanları ayrı ayrı bulunduktan sonra, bu alanların toplamı daire alanına bölünür.
Dairenin yüzde kaçlık kısmının, çevresini taradığı hesaplanarak etmene ilişkin puan bulunur.
fm= Manzara puanı
i= Bir taşınmazın olanak verdiği ardışık bakı kesimleri numaraları
Ai= Alan
Ad= Daire alanı
fm= ((A1+A2+…+An)/Ad)*100
Tüm bu işlemler sonunda taşınmaz toplam nominal değeri (taşınmaz birim puanı) aşağıdaki biçimde hesaplanır:
V : Toplam nominal değer
f : Faktör değeri (Puan)
w: Faktör ağırlığı
k : Toplam faktör sayısı
k
1=j
ji j i ) w* f ( = V
Taşınmaz değerlerine yönelik çalışmalardan birinde birim parsel değere etki eden faktörler ve ağırlıkları aşağıdaki biçimde belirlenmiştir:
Değerleme FaktörüAğırlık%
KAMU HİZMETLERİNİN MEVCUT OLUŞU 88
RUHSATLI KAT ADEDİ 82
MANZARA 85
CADDEYE ÇIKIŞ 79
ÍMAR ADASI ÍÇERÍSÍNDEKÍ KONUM 81
PARSEL KULLANIM ALANI 81
ÇEVRE 82
CEPHE 75
PARSEL ŞEKLİ 70
ŞEHİR MERKEZÍNE OLAN UZAKLIK 69
KULLANILABÍLÍR ALAN 69
ŞEHRÍN ZARARLI BÖLGELERÍNE OLAN MESAFE 69
EĞİTİM MERKEZLERÍNE OLAN UZAKLIK 64
KARAYOLUNA OLAN MESAFE 60
TOPRAĞIN CİNSÎ 59
ALIŞ-VERÍŞ MERKEZÍNE OLAN MESAFE 61
GÜRÜLTÜ 66
SAĞLIK SERVİSLERÍNE OLAN MESAFE 61
YEŞİL ALANLARA OLAN MESAFE 58
TOPOĞRAFYA 61
İBADET MERKEZÍNE OLAN MESAFE 44
MEVCUT KAYNAKLAR 56
ÇOCUK BAHÇESÍNE OLAN MESAFE 51
OTO PARK SAHASINA OLAN MESAFE 51
DENİZ YOLUNA OLAN MESAFE 33
DEMİRYOLUNA OLAN MESAFE 37
İTFAİYE’YE OLAN MESAFE 38
KARAKOLA OLAN MESAFE 39