67060596

Pöyry Finland Oy

INKOON KUNTA Degerbyn asemakaava ja asemakaavan muutos

Kukkulatien ja Kukkulakujan vesihuollon ja katuinfran kaavataloudellinen selvitys

6.4.2010

Ilmakuva: Maanmittauslaitos (2006)

Degerbyntie

Kukkulakujan kaava-alue

1

SISÄLTÖ

1 ASEMAKAAVAN JA ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SEKÄ KAAVATALOUDELLISEN SELVITYKSEN TAUSTAA............................................... 3

2 VESIHUOLLON KUSTANNUSLASKENTA .................................................................... 4

2.1 Laskentaperusteet .................................................................................................................. 4

2.2 Vaihtoehto 1............................................................................................................................ 4

2.3 Vaihtoehto 2............................................................................................................................ 4

2.4 Vaihtoehto 3, pelkkä vesijohto.............................................................................................. 5

2.5 Johtopäätökset........................................................................................................................ 5

3 KATUINFRAN KUSTANNUSLASKENTA....................................................................... 6

4 LASKELMIEN YHTEENVETO ......................................................................................... 6

LIITTEET

Liite 1 Kaavan vaihtoehtotarkastelu. Ei tontteja Kukkulakujan kaava-alueella, ei suoria tontti liittymiä Degerbyntieltä.

Liite 2 Kaavan vaihtoehtotarkasteltu. Ei tontteja Kukkulakujan kaava-alueella.

Liite 3 Kaavan vaihtoehtotarkasteltu. Kukkulakujan kaava-alueelle osoitettu tontteja.

Liite 4 Katuinfran kustannuslaskennan tiivistelmäraportti

2

3

1 ASEMAKAAVAN JA ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SEKÄ KAAVATALOUDELLI-SEN SELVITYKSEN TAUSTAA

Asemakaava koskee osia tiloista RN:o 3:75, 2:9, 1:287, 1:11, 1:14 ja 2:1.

Asemakaavan muutos koskee Degerbyn keskusta-alueen kortteleita 52–69, katu-, virkistys-, maa- ja metsätalous- ja erityisalueita sekä yleisen tien aluetta.

Asemakaavalla muodostuu yleisten rakennusten korttelialuetta ja katualuetta.

Asemakaavan muutoksella muodostuvat korttelit 52–70, katu-, virkistys-, maa- ja metsäta-lous- ja erityisalueet sekä yleisen tien alue.

Asemakaavoitus tuli vireille 29.4.2007. Asemakaava ja asemakaavan muutos on tavoitteena käsitellä Inkoon kunnanhallituksessa keväällä 2010 ja asettaa tämän jälkeen kaavaluonnos nähtäville.

Suunnittelutyön aikana tarkasteltiin muutamia erilaisia kaavavaihtoehtoja erityisesti voimas-sa olevan asemakaavan uusien asuinalueiden osalta. Erityisesti tarkasteltiin Degerbyntien pohjoisosan uutta asuinaluetta siten, että Degerbyntieltä ei olisi osoitettu suoria tonttiliitty-miä (ks. Liite 1). Tämä vaihtoehto olisi ollut mahdollista yhdistää kunnan maalle osoitettui-hin tontteihin Kukkulatien katuyhteyden avulla.

Kunnan kanssa käytyjen keskustelujen perusteella Tekniselle lautakunnalle esiteltiin 21.4.2009 (§ 6) kaavaluonnos, joka perustui voimassaolevaan vuonna 2002 hyväksyttyyn asemakaavaan, mutta jossa maisemallisesti arvokkaan peltoalueen keskelle osoitettu Kukku-lakujan asuinalue oli poistettu (ks. Liite 2). Aiemmin mainittu Liitteen 1 mukainen suunni-telma esiteltiin vaihtoehtona. Tekninen lautakunta päätti kuitenkin yksimielisesti noudattaa vuonna 2002 hyväksyttyä asemakaavaa ja pitää kyseiset Kukkulakujan asuintontit kaavassa mukana. (ks. Liite 3)

Tämän jälkeen kunnanhallitus teki 12.10.2009 (§ 9) päätöksen, jonka mukaisesti kaavaluon-nos palautetaan tekniselle lautakunnalle täydennettäväksi kortteleita 67, 68 ja 69 koskevalla kaavataloudellisella selvityksellä. Perusteluna oli, että kunnallistekniikan ja teiden rakenta-misen saattaa tulla kalliiksi suhteessa tonttien lukumäärään. Maanvaihto tonttimaan saami-seksi muualta voi siksi tulla edullisemmaksi.

Pöyry Finland Oy:ssä on laadittu kaavamuutokseen liittyvät vesihuollon ja katuinfran kus-tannuslaskelmat sekä arvioitu näiden vaikutuksia kuntataloudelle. Vesihuollon kustannukset on arvioinut RKM Olli Vepsä. Katurakentamisen kustannukset on arvioinut DI Tapio Kar-vonen.

4

2 VESIHUOLLON KUSTANNUSLASKENTA

2.1 Laskentaperusteet

Vesihuollon kustannusten arvioinnissa laskettiin kolme eri vaihtoehtoa.

Vaihtoehdossa 1 olettamuksena on pidetty, että Degerbyntiellä on vesijohto ja gravitaa-tioviemäri, johon päästään gravitaatioviemärillä liittymään Kukkulatien suunnalta.

Vaihtoehdossa 2 olettamuksena on pidetty, että Degerbyntiellä on vesijohto ja paineviemäri, tai gravitaatioviemäri sillä syvyydellä, että siihen ei gravitaatioviemärillä päästä liittymään Kukkulatien suunnalta, vaan tarvitaan jätevedenpumppaamo ja paineviemäri.

Kolmannessa vaihtoehdossa olemme arvioineet vain pelkän vesijohdon rakentamiskustan-nukset.

Vesijohtojen ja viemäreiden rakentaminen jälkeenpäin kadun rakentamisen jälkeen ei ole missään mielessä järkevää, ja tällaista vaihtoehtoa ei ole tarkasteltu.

Hulevesiviemäröinnin kustannukset on esitetty kadun rakennuskustannuksissa. Vesi- ja viemärijohtojen maanrakennuskustannukset on laskettu katujen alla tien rakennekerrosten alapintaan, eli tasausviivasta 1 m alaspäin. Yläosan rakenteet ovat kadun rakennuskustan-nuksia.

Kustannukset on arvioitu InfraRyl-kustannuslaskentaohjelmalla. Kustannukset on eritelty Kukkulakujan alueen 11 tontin ja Kukkulatien ja Degerbyntien risteyksen molemmin puolin olevien 6 tontin kesken. Kustannuksissa on mukana ns. yleiskustannukset, jotka sisältävät suunnittelun, rakennuttamisen, jne. tilaajan kustannukset sekä työmaatehtävät. Hinnat on ilmoitettu ilman arvonlisäveroa.

2.2 Vaihtoehto 1

Vaihtoehdossa 1 kaduille rakennetaan DN 160 mm gravitaatiojätevesiviemäri ja 110 mm vesijohto. Kortteleiden 68 ja 67 alarinteen puolelle rakennetaan gravitaatioviemäri DN 160 mm pellon ja tonttien alareunan tuntumaan. Tähän viemäriin liitetään kortteleiden 67 ja 68 tontit 6 kpl.

Rakennuskustannukset muodostuvat seuraaviksi:

- Kukkulakujan alueen osuus 90 000 €

- Risteysalueen osuus 35 000 €

Yhteensä 125 000 €

2.3 Vaihtoehto 2

Vaihtoehdossa 2 kaduille rakennetaan DN 160 mm gravitaatiojätevesiviemäri ja 110 mm vesijohto. Kortteleiden 68 ja 67 alarinteen puolelle rakennetaan gravitaatioviemäri DN 160 mm pellon ja tonttien alareunan tuntumaan. Tähän viemäriin liitetään kortteleiden 67 ja 68 tontit 6 kpl.

5

Risteysalueen tonteille rakennetaan gravitaatiolinja 160 M joka johdetaan Kukkulatien ton-tin 7 läheisyyteen pellolle rakennettavaan pumppaamoon. Pumppaamosta rakennetaan pai-neviemäri 110 M Degerbyntien viemäriin.

Rakennuskustannukset muodostuvat seuraaviksi:

- Kukkulakujan alueen osuus 90 000 €

- Risteysalueen osuus 30 000 €

- Yhteinen pumppaamo ja paineviemäri 65 000 €

Yhteensä 185 000 €

2.4 Vaihtoehto 3, pelkkä vesijohto

- Kukkulakujan alueen osuus 55 000 €

- Risteysalueen osuus 20 000 €

Yhteensä 75 000 €

2.5 Johtopäätökset

Tärkeimpänä johtopäätöksenä voidaan kustannuksista huolimatta pitää sitä, että vesihuolto-järjestelmien rakentamista ei pitäisi eriyttää katurakentamisesta, vaan rakentaa molemmat yhdessä.

Vesijohtovaihtoehdossa esitetyn yhteisen umpisäiliön tilavuus olisi järkevää mitoittaa siten, että tyhjennyskaluston täyttökapasiteetti tulisi aina yhdellä tyhjennyskerralla täyteen. Kalus-ton tilavuudeksi voidaan määrittää 10 m3.

Jätevesien keräys yhteiseen lokasäiliöön edellyttää joka tapauksessa viemäreiden rakenta-mista ja kun tarkastellaan koko aluetta, voidaan todeta lokasäiliöitä tarvittavan vähintään kaksi kappaletta. Toinen sijoittuisi Kukkulakujan alueelle ja toinen risteysalueelle.

Rakentamisen alussa tyhjennyksiä tulisi harvakseltaan, mutta esimerkiksi kun puolet alueis-ta on rakennettu, tyhjennys tulisi suorittaa kerran 1,5 – 2 viikossa aiheuttaen kustannuksia.

Mikäli lokasäiliöratkaisuun päädytään, esitämme, että jokaisella tontilla on oma säiliössä. Tällöin vältytään keräilyviemäreiden rakentamiselta.

6

3 KATUINFRAN KUSTANNUSLASKENTA

Katuinfran laskentaperusteet ovat olleet seuraavat:

- Rakennetaan tonttikatu, jonka leveys on 5,5 metriä.

- Kadulle rakennetaan katuvalaistus.

- Alueen pehmeä pohjamaa on otettu laskelmissa huomioon routivuutena.

- Katua on yhteensä 530 m. Kukkulakuja on mitoitettu Kukkulatietä kapeammaksi.

Pohjamaan laadusta ei ole saatavilla tarkkoja tietoja. Mikäli alue stabiloitaisiin, hinta olisi esitettyä kalliimpi. Stabiloinnin arvioidut kustannukset ovat 4 m syvyydellä 195 € / m, 6 m syvyydellä 270€ / m ja 8 m syvyydellä 340 € / m.

Katuinfran rakentamiskustannukset (ei stabilointia) ovat noin 200 000 €. Kun lisätään sum-maan suunnittelun ja rakennuttamisen osuus, saadaan katuinfran rakentamisen kokonais-kustannukseksi 230 000 €.

Katuinfran eritelty kustannuslaskentaraportti on Liitteenä 4.

4 LASKELMIEN YHTEENVETO

Laskennallinen hinta kunnan maa-alueella sijaitseville tonteille on välillä 50 000 - 60 000 € / tontti. Alueelle on kaavoitettu 11 tonttia. Siten Kukkulakujan maa-alueen arvioitu myynti-hinta on 550 000 – 660 000 €. Vesihuollon ja katuinfran rakentamisen kokonaiskustannuk-set vaihtelevat esitettyjen laskelmien perusteella välillä 305 000 – 415 000 € (ilman stabi-lointia). Laskelmissa ei ole huomioitu veroja, liittymismaksuja, muita korvauksia tai kunnal-le koituvien kustannusten ja tuottojen pääomalle korkoa.

Kaavan mahdollistaman rakentamisen vaikutuksia on arvioitu Degerbyn asemakaavaselos-tuksessa. Tässä kaavataloudellisessa tarkastelussa voidaan kuitenkin nostaa esiin, että De-gerbyn kirkonkylä avoimine viljelymaisemineen kuuluu osana Degerbyn – Pikkalanjoen – Palojoen kulttuurimaisemaan (Valtioneuvoston periaatepäätös 1995 valtakunnallisesti ar-vokkaista maisema-alueista). Rakentaminen maisemallisesti eheän peltoalueen keskelle saattaa paikallisesti heikentää kyläkuvan ja maiseman arvoja.

eat16

Text Box

LIITE 1

Inkoo, Degerby, Asemakaavaluonnos 1:2000

Vaihtoehto: ei tontteja kunnan maalla

Inkoo, Degerby, Asemakaavaluonnos, ote 1:2000

Uusi alue kunnan maalla

HANKEOSALASKENTAMENETELMÄ

HankeLaskijapvm 28.1.2010

Aluekerroin = 100 Uudenmaan maakunta

Hinnaston kustannustaso MAKU-indeksi 7/2008 = 141,4Kustannusarvion kustannustaso = 141,4 1,00 Kustannustason vaikutus

Hankkeen koon vaikutus 2,0 % -5 % suuri hanke, 0 % normaali hanke, 5% pieni hanke (oletus 2%

Toteutusympäristö 4,0 % 0 % normaali, 2 % vaikea, 8% erittäin vaikea (oletus 4%)

1,06 Kokonaiskerroin hankeosahintaan

Hankeosien kustannus (sisältää rakennusosanimikkeistön litterat 1000-4000 ja 5100-5500) 199 000

Ryhmä Hankeosan nimi Tyyppihankeosa Lisämääritys Määrä Yks hinta €/yks Yhteensä Huom!Kukkulatie alku Ajorata 136 Tonttikatu 2 kaistaa: ajorata 5,50m erittäin routiva 125 m 326 43 229Kukkulatie alku Valaistus 1082 Katuvalaistus, kokoojakatu 2 kaistaa 125 m 56 7 462Kukkulatie Loppu Ajorata 136 Tonttikatu 2 kaistaa: ajorata 5,50m erittäin routiva 210 m 326 72 625Kukkulatie Loppu Valaistus 1082 Katuvalaistus, kokoojakatu 2 kaistaa 210 m 56 12 536Kukkulakuja Ajorata 137 Tonttikatu 1 kaista: ajorata 4,50m erittäin routiva 195 m 305 63 140

5600 Suunnittelutehtävät: € % 14 9255610 Suunnittelu lähtötiedot 1,0 % 1 9905620 Yleissuunnittelu 2,5 % 4 9755630 Tie-/Katu-/Ratasuunnittelu 2,5 % 4 9755640 Rakennussuunnittelu 1,0 % 1 9905650 Rakennusaik. täydentävä ja muutosten suunnittelu 0,5 % 995

5700 Rakennuttamis- ja omistajatehtävät: € % 15 9205711 Suunnittelun kilpailuttaminen ja ohjaus 0,5 % 9955712 Rakentamisen valmistelu ja kilpailutus 0,5 % 9955713 Rakennushankkeen kustannusohjaus 0,5 % 9955714 Rakennustöiden sopimuksenmukainen valvonta 2,0 % 3 9805715 Tilaaja ja sidosryhmäraportointi 0,5 % 9955720 Hanketietotehtävät 0,0 % 05730 Omistajatehtävät 1,0 % 1 9905740 Maa-alueet 05750 Toimintainvestoinnit 0

5761.1 Hankerahoitus 0,0 % 05761.2 Markkinointi 0,0 % 0

5761.31 Hintatason muutokset 05761.311 Suunnittelun aikaiset muutokset 0,0 % 05761.312 Rakennusaikaiset muutokset 05761.313 Ylläpidon aikaiset muutokset 0,0 % 05761.32 Muut varaukset 2,0 % 3 980

5761.321 Lisä- ja muutostyöt 1,0 % 1 990

1000-5000 Koko hanke yhteensä (Alv. 0%) 229 845

Laajuus Hinta

Inkoo, Degerby, KukkulatieTapio Karvonen/Pöyry