2018年度南京市溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作报告

南京市规划和自然资源局溧水分局江苏苏信房地产评估咨询有限公司

二〇一九年十二月

目录第一章概述................................................................................................1

第二章工作目的、依据与任务................................................................6

第一节项目背景与目的......................................................................6

第二节工作依据、任务......................................................................9

第三章工作程序与内容..........................................................................13

第一节准备工作................................................................................13

第二节外业调查................................................................................15

第三节内业处理................................................................................19

第四节成果论证与听证....................................................................21

第四章工作成果及工作体会..................................................................23

第一节工作成果................................................................................23

第二节工作体会................................................................................30

第五章成果应用说明和建议..................................................................34

第一节成果应用方向........................................................................34

第二节成果应用说明........................................................................37

第三节成果在宗地地价评估中的应用............................................39

第四节成果应用建议........................................................................41

第一章概述一、自然概况

1.行政区划截止 2018年底，溧水区下辖辖永阳、白马、东屏、柘塘、洪蓝、

石湫、和凤、晶桥 8个街道、建制镇，1个国家级农业科技园区、1个国家级影视文化产业园、1个省级经济开发区、1个省级旅游度假实验区，1个国有农林场圃。

2.自然地理溧水区地处北纬 31°23′～31°48′，东经 118°51′～119°14′，面积

1067平方公里，东邻溧阳市，南连高淳区，西与安徽省马鞍山市博望区毗邻，西北与江宁区交界，东北与句容市接壤。

3.地貌溧水区属宁镇扬丘陵山区，地势东南高西北低，低山丘陵面积占

总面积 72.5%，最高海拔 368.5米。区境内浮山、东庐山、回峰山、芳山、秋湖山、无想山拱据东、南，连绵环列，西横山突兀西端，逶迤绵延。

4.气候溧水区属亚热带季风气候，年平均气温 15.5度，年平均日照 2146

小时，年平均降水 1037毫米，春夏秋冬，四季分明，原始植被完好，自然环境优良。空气质量常年达国家二级标准。

5.自然资源（1）水资源南京市最大的淡水湖位于溧水区西南，分属秦淮河水系的一、二

三干河和石臼湖水系的天生桥河、新桥河、云鹤支河贯通全境，河流全长 118.7公里。溧水区有中小型水库 79座，其中方边水库（东屏湖）、中山水库（中山湖）分别为南京市第二、第三大水库。山水天然组合，原始植被完好，森林覆盖率 31.8%，生态环境优良。

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（2）植物资源溧水区境内山丘起伏，具有独到的农业自然资源，境内有 2个农

林场圃，有耕地 46万亩，山地 38万亩，水面 26万亩，建有全国最大的黑莓有机食品试验示范基地，有机产品全部出口，享誉世界；江苏省最大的蜂蜜出口、苎麻、山栀基地；以及省级波尔羊繁育基地和傅家边农业科技园。溧水区有耕地面积 4.24万公顷，盛产水稻、小麦、棉花及油类等农作物。水域面积 2.76万公顷，鱼、蟹、鳖等水产资源丰富，菱、藕等水生植物繁多。山林面积 1.47万公顷，遍布林、桑、茶、果、麻等，有徐长卿、苍术、桔梗、沙参、明党参等中药材 500

余种。二、社会经济概况

1、经济概况2018年，实现地区生产总值 789.09亿元，比上年增长 8.1%，一

般公共预算收入完成 63亿元，完成年初计划的 101%，增长 11.2%。全社会固定资产投资同口径增长 11.5%，其中:工业固定资产投资同口径增长 10.5%。社会消费品零售总额完成 235亿元，增长 10%。实际利用外资完成 2.1亿美元，增长 5%。外贸出口总额完成 58亿元，增长 9.8%。

2、工业2018年，规模以上工业产值增长 15%，规上工业企业 R&D经费

投入强度达 1.88%，规上工业新产品销售收入占主营收入比重达22.7%;工业技改投资占比达 55%;单位工业建设用地工业企业利润 81.9

亿元/千公顷;煤炭消耗消减量控制 8.5万吨;全年新增规上工业企业 72

家。45家企业成功申报 2018年市“专精特新”中小企业，1家企业成功申报省“专精特新”产品。全区共有两化融合贯标试点企业 6家，其中部级贯标 4家、省级贯标 2家。全年共培育独角兽企业 2家、瞪羚企业 4家。加快全区化工企业清理，共关停 15家化工企业，13家化工企业完成主要设备拆除。

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3、高科技产业2018年，深入开展“两落地、一融合”工作。推动科技成果转化

落地，走访在宁高校 52所，签约 85个项目。签约落地 5家新型研发机构，3家通过市级备案。全年新增高新技术企业 73家，高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重达 48%。加快集聚高层次创新创业人才。深入实施“创业南京”英才计划，认定区级高层次创业人才 29

名，其中入选市级 9名;通过科技顶尖专家 6人、创新型企业家 2人;新增高技能人才 328人，集聚高素质人口 23390人。

4、城市建设2018年，基础设施加快完善。轨道交通 S7、S9线建成通车，溧

高高速、秦淮河四级航道整治工程顺利推进。省道 341、340溧水段建成通车。省道 204北段全面开工建设。推进省道 446(长深高速白马互通-新省道 341)、省道 246市政化改造项目前期工作。完成 100公里农村公路提档升级和 10座中型桥梁改造。宝塔路成功创建省级城市管理示范路。厕所革命全力推进，完成新(改)建公厕 52座。完成老垃圾场封场工程。完成白马、洪蓝日处理量 12吨的有机垃圾资源化处理站建设。城乡建管更加精细。35项市城市精细化管理项目中建设类27项已全部开工，其余 8个管理类项目按照精细化管理正常推进。5、人民生活

2018年，实现全体居民人均可支配收入 38281元、农村居民人均可支配收入 24677元，分别增长 9.8%和 9.4%，增幅均列全省第一。32件民生实事和 1016件民生“微实事”基本完成。经济薄弱村(欠发达村)和建档立卡低收入农户全面脱贫摘帽。新增城镇就业 2.12万人，发放创业小额担保贷款 7200万元。积极推进城乡居民基本医疗保险一体化，1.49万名困难人员保费财政全额保障，城乡居民养老和被征地人员待遇实现同城同标。三、土地市场状况

1、土地出让和成交情况3

2018年溧水区累计推出土地 71宗，成交 69宗，其中经营性用地32宗，工业用地 37宗；出让土地总面积 4778.65亩，其中经营性用地面积 1807.32亩，工业用地面积 2971.33亩；总成交金额 52.78亿元，其中经营性用地 48亿元，成交单价 265.61万元/亩（3984.15元/平方米），工业用地 4.78亿元，成交单价约 16.09万元/亩（241.31元/平方米）。

表 1-1溧水区土地供应及交易情况一览表单位：亩、亿元

出让宗数 出让面积 成交宗数 成交面积 成交金额经营性用地 33 1989.55 32 1807.32 48工业用地 38 3003.01 37 2971.33 4.78合计 71 4992.56 69 4778.65 52.78

2、土地出让分布及溢价情况2018 年溧水土地出让区域多集中于城区，占成交总量的

53.90%，其次为开发区及柘塘街道、其他乡镇街道，占比分别为25.56%、20.54%。

从成交价格来看，2018年全年，溧水区城区成交用地，以安置租赁住房为主，多数地块以底价成交，受房地产调控政策影响，出现高溢价地块情况较少，市场趋于平稳。其中位于开发区的 NO.2018G04

地块楼面价最高，为 5196元/平米，溢价率为 67.24%，体现了溧水区土地开发利用价值潜力较高的地块依然能吸引开发商的关注。

表 1-2溧水区城镇经营性用地成交分布情况一览表单位：亩

地区 城区 开发区及柘塘街道 其他乡镇街道 合计

宗数 13 9 10 32

面积 974.12 461.96 371.24 1807.32

面积占比 53.90% 25.56% 20.54% 100.00%

3、与 2017年的比较情况2018年与 2017年相比经营性用地面积增加了 9.88%；经营性用

地成交单价为每亩 265.61万元，土地出让单价每亩下降约 167.2万元/

亩，同比下降 38.63%。经营性用地成交单价大幅度降低的主要原因是4

2018年溧水出让经营性用地地块主要以城郊街道安置租赁住房为主，多数以底价成交，整体成交单价较低。

表 1-3溧水区城镇 2017年、2018年土地成交情况比较一览表单位：亩、亿元、万元/亩

项目时间 经营性用地面积 经营性用地成交金额 经营性用地成交单价

2017年 1644.88 71.19 432.812018年 1807.32 48 265.61

四、房地产市场状况1、溧水区房地产供给和销售2018年，全区商品房累计上市 130万平方米，累计成交商品房

8020 套，销售面积 115万平方米，同比减少 18.23%，其中成交面积90-120平方米占比最大，达 47%，刚改成为主流。2018年，溧水区商品房销售出现下滑，回归平稳，商品房库存量小幅上涨。持续的房地产市场调控监管政策，以及大规模推进的住房租赁试点工作，使群众购房置业趋于理性。

2、溧水区房价2018年全年溧水区房价整体小幅上涨，从 1 月的 11078元/平方米，

一直到 12 月房价为 11263元/平方米。其中一至三季度平稳小幅上涨，四季度小幅下降，房价整体变化幅度较小。体现了 2018年溧水区房地产市场年受相关政策调控，市场收紧，房价趋于稳定的行情，如图1-1。

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单位：元/平方米

1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月10000

10200

10400

10600

10800

11000

11200

11400

11600

11800

12000

图 1-1 1-12月溧水房价走势示意图第二章工作目的、依据与任务

第一节项目背景与目的一、工作背景

2006年，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31 号），要求各级各部门进一步强化土地价格管理，规范地价公布制度，引导经济结构的调整、经济增长方式的转变和土地资源的集约利用。为了切实履行国土资源部门参与宏观调控的职能及时掌握地价变化情况，加强土地市场的动态变化分析，建立土地市场快速反应机制，原江苏省国土资源厅于 2007年 4 月 29日发布了《关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知》，要求各个市县开展城镇地价季度动态监测与基准地价更新工作2015年 3 月，《国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规

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程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知》要求严格按规程制订更新并公布基准地价。市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每 3年应全面更新一次；部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。2016年，原国土资源部和省国土厅分别下发了《国土资源部办公厅关于部署开展 2016

年度城乡地价调查与监测工作的通知》和《江苏省国土资源厅关于开展 2016年全省城镇地价动态监测与基准地价更新外业巡查工作的通知》，要求进一步加强城乡地价调查与监测工作。2017年，原国土资源部下发了《国土资源部办公厅关于部署开展 2017年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2017〕16 号）和《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27

号），原江苏省国土厅也下发了《江苏省国土资源厅关于进一步加强公城镇地价动态监 测与基准地价更新的通知 》（苏国土资发〔2017〕138 号）和《江苏省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问 题的通知 》（苏国土资发〔2017〕299 号）。2018年溧水区更加重视基准地价更新工作，积极按照原国土资源部和省国土厅的要求，开展了 2018年度溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作。

二、工作目的地价作为灵敏反映土地市场供求关系的“晴雨表”，是衡量土地

市场健康与否的重要标准。为向社会和公众提供准确及时的地价水平及其变化趋势信息、有效引导投资方向，为政府调控土地供应提供决策依据，在保持地价监测体系稳定性的前提下，对原先划分的地价区段进行了合理调整，对原有监测点进行维护和更新，并进而测算地价和地价指数，更新基准地价体系。主要工作目的是：

1.了解和掌握城市土地价格水平和变化规律城市地价动态监测体系是由一系列地价监测点组成的一个地价信

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息网络。它通过对各个地价监测点的土地利用状况、土地质量和地价水平的变化进行监测，可以准确地了解城市土地价格发生变化的原因以及目前地价水平和未来发展的趋势。

2. 满足政府宏观调控土地市场，培育和发展土地市场的需要通过城镇地价动态监测与基准地价更新工作，有利于政府定期公

布地价区段、土地级别、基准地价、标定地价，运用地价杠杆宏观调控土地市场；有利于政府科学地制定和出台地价管理的政策和法规，运用地价参与宏观调控；有利于政府科学地确定土地使用权出让价格和实施对土地二级市场的有效管理，从而促进土地市场的规范和发展。

3. 满足征收土地使用税费的需要征收土地使用税费是调节土地利用和土地收益，抑制土地炒卖，

防止国有土地资产流失及保证国家土地所有权在经济上得以实现的一种重要手段。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》采用征收土地增值税的方式，将社会经济发展产生的地价上涨收益归政府所有；《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定土地使用税费按土地等级征收。根据上述法规政策的规定，本次城市地价动态监测与基准地价更新工作将为制定城市各级土地使用税标准，征收土地增值税提供科学依据。

4. 满足有关部门制订土地利用计划、规划，合理配置土地资产的需要

土地是重要的生产资料。在维护我国土地公有制，实行土地所有权和使用权分离的条件下，土地使用权作为特殊的商品，在建设社会主义市场经济活动中，必须强化管理。计划、规划部门不仅要严格控制土地的供给总量，而且要根据土地质量制定土地使用标准，统一规划，合理配置土地，优化土地利用结构，最大限度地发挥土地资产的效益。通过城镇地价动态监测与基准地价更新工作，为有关部门综合平衡城镇用地计划，合理配置土地资产提供土地级别和土地价格的基础数据。

5. 运用地价杠杆，促进土地节约集约利用的需要8

通过基准地价更新，制定科学的地价政策和土地出让策略，可以促进生产要素的空间集聚和城镇土地的节约集约利用，提高生产布局的集聚经济效益和规模经济效益。有利于促进用地单位通过用地成本核算，自觉地节约集约利用土地，推动土地利用方式由外延扩张型向内涵挖潜型转变。

6．增加地价管理的公众参与和监管力度地价动态监测及基准地价成果的发布，使广大的土地使用者和社

会公众及时了解地价信息，极大地提高了城市地价和地价管理的透明程度，也使得广大的土地使用者和社会公众能够参与土地的开发和地价管理。在房价过高的今天，土地使用者和社会公众了解地价信息，参与地价管理，有利于维护社会的稳定和和谐发展。

第二节工作依据、任务一、工作依据

1、法律、法规1.1《中华人民共和国物权法》1.2《中华人民共和国土地管理法》1.3《中华人民共和国城市房地产管理法》1.4《中华人民共和国土地管理法实施条例》1.5《中华人民共和国资产评估法》2、技术依据2.1《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）2.2《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）2.3《地籍调查规程》（TD1001-2012）2.4《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）2.5《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2014

年版）》2.6原国土资源部《国土资源信息系统设计规范》（2002年）2.7原江苏省国土资源厅《关于全面建立全省城镇地价季度动态

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监测与基准地价更新制度的通知》（苏国土资发[2007]146 号）2.8《国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和

《城镇土地估价规程》有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12

号）2.9《国土资源部办公厅关于部署开展 2017年度城乡地价调查与

监测工作的通知》（国土资厅发〔2017〕16 号）2.10《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国

土资厅发〔2017〕27 号）2.11《江苏省国土资源厅关于进一步加强公城镇地价动态监测与

基准地价更新的通知》（苏国土资发〔2017〕138 号）2.12《江苏省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地

价体系建设和管理有关问题的通知》（苏国土资发〔2017〕299 号）3、其它3.1《溧水区城市总体规划（2010-2030）》3.2溧水区交通旅游图3.3《2019年溧水区政府工作报告》3.4《2018年溧水区社会经济统计公报》3.5《溧水区地价动态监测与基准地价更新技术报告》（2017年度）、《溧水区城区地价动态监测与基准地价更新工作报告》（2017年度）3.6 2017年度溧水区城镇基准地价图3.7 2017年溧水区城镇地价监测点资料3.8 2017年溧水区城区地价动态监测与基准地价更新数据库

二、工作任务（一）2018年季度地价动态监测工作任务

1．合理调整工作范围，科学划分、调整商服用地、住宅用地和工业用地地价区段；

2．进行地价动态监测点的补设、复核和更新，完善溧水区城镇10

地价动态监测体系；3．测算 2018年第 1-4季度溧水区城镇地价水平及地价指数；4．编写地价动态监测报告、地价动态监测技术报告；5．编制地价动态监测点分布图、分用途地价区段分布图；6．各种调查表、样点交易资料、社会经济资料、地价动态监测

点评估技术要点表、宗地图和影像照片等装订成册。（二）2018年度基准地价更新工作任务

1．根据 2018年第四季度区段平均价格，更新区段基准地价和区段基准地价修正体系；

2．归并地价区段，形成土地级别并更新级别基准地价；3．编写基准地价更新工作报告与基准地价更新技术报告；4．编制分用途级别基准地价图、分途区段基准地价图。5．地价区段归并及区段基准地价与级别基准地价测算过程中产

生的各种表、图等装订成册。（三）住宅用地标定地价体系建立与更新

1．选取标准宗地，将住宅监测点中具有代表性的住宅小区设为标准宗地，结合外业调查情况，对原有标准宗地进行更新；

2．评估标准宗地现状价格，作为标定地价，更新标定地价评估宗地地价修正体系；

3．编写住宅用地标定地价体系更新报告；4．编制住宅用地标定地价分布图；5．将住宅用地标定地价体系建立及测算过程中产生的各种表、

图等装订成册。（四）公共管理与公共服务用地基准地价建立与更新

1．合理设定工作范围，科学划分公共管理与公共服务用地地价区段；

2．进行地价监测点的设立和复核，测算区段基准地价，完善公共管理与公共服务用地基准地价体系；

3．归并地价区段，形成土地级别和级别基准地价；11

4．编写公共管理与公共服务用地基准地价成果报告；5．编制地价动态监测点分布图、分用途地价区段分布图、分用

途级别基准地价图；6．各种调查表、样点交易资料、社会经济资料、地价监测点评

估技术要点表、宗地图和影像照片等装订成册。7．地价区段归并及区段基准地价与级别基准地价测算过程中产

生的各种表、图等装订成册。

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第三章工作程序与内容第一节准备工作

一、组织准备（一）成立领导机构溧水区人民政府对于开展溧水区城镇地价动态监测与基准地价更

新工作非常重视，政府办专门发文成立了溧水区地价动态监测与基准地价更新领导小组，并设立办公室，办公室设在南京市规划和自然资源局溧水分局，由分管局长任组长。办公室负责本项目的组织、发动和协调工作，配合项目组做好资料的调查和技术培训工作。（二）成立项目工作组1．由南京市规划和自然资源局溧水分局抽调 2名技术骨干和江

苏苏信房地产评估咨询有限公司 3名技术人员组成项目核心组。项目核心组主要负责业务培训和外业调查指导与实施、质量检查、资料验收、内业处理、工作报告和技术报告编写、成果整理等技术工作。

2．由市规划和自然资源局溧水分局抽调 2名技术人员与江苏苏信房地产评估咨询有限公司技术人员组成外业调查组。调查组在核心技术组技术人员的指导下进行地价动态监测点资料更新以及土地交易样点资料的收集、标图以及地价区段的调整等工作。二、业务准备

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（一）业务学习组织工作人员学习国家标准《城镇土地分等定级规程》、《城镇

土地估价规程》以及《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》（2014年版）。举行了专门的外业调查培训，地价动态监测点及市场交易样点资料调查培训的对象是市规划和自然资源局溧水分局抽调的技术人员及外业调查组成员。（二）前期资料准备收集溧水区城镇最新地籍图、影像图、交通旅游图，更新工作底

图，收集溧水区 2018年年鉴、统计年鉴、社会经济统计公报，城市总体规划文本、图件等资料。（三）根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》

《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》和溧水区城镇的实际情况，编制《溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作方案》、《溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新技术方案》。（四）确定工作对象与工作范围根据《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》的相

关规定，由技术组成员联合熟悉情况的专家，结合溧水区城市规划和建成区情况，确定 2018年溧水区城镇地价动态监测的工作范围和工作对象。

表 3-1 溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新对象一览表城镇代码 城镇名称 工作面积（平方公里）32012400 溧水区城区 67.22

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32012403 东屏街道 7.76

32012404 柘塘街道 35.36

32012402 白马镇 18.16

32012405 石湫街道 6.60

32012405 （明觉） 1.25

32012406 洪蓝街道 7.41

32012406 （浦塘） 1.02

32012408 和凤镇 5.41

32012407 晶桥镇 4.69

（五）设计、印刷调查表格根据地价动态监测及基准地价更新的要求，设计并印刷了样点资

料调查表、相关社会经济资料调查表。第二节外业调查

2018年溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作外业资料调查于 2018年 3 月中旬开始，分季度对地价监测点和交易样点进行了收集和整理，截止到 2018年底，共更新和补充了溧水区城镇范围内 186

个地价动态监测点的更新资料，并调查 550个市场交易样点。这次调查取得了大量反映溧水区城镇土地真实状况的资料，为溧水区城镇地价区段、土地级别调整及基准地价更新工作顺利开展奠定了基础。具体调查组织和资料收集情况如下。

一、组织领导和业务培训（一）组织领导外业资料调查由溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新领导小

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组统一部署，办公室负责实施。办公室下设的资料调查组负责外业资料的收集、整理和归档。办公室下设的技术组负责外业调查的业务培训、中间指导、质量检查、资料验收等工作。（二）业务培训针对溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作资料收集的对

象、范围、内容、要求不同，采取了集中培训与分散培训相结合方式进行业务培训，主要有以下几个步骤。

1．2018年 2 月初，由溧水区领导小组办公室组织全部技术人员与调查人员集中培训，明确本项工作的目的、任务，外业调查工作方法、技巧等。

2．补充培训。技术组在外业调查过程中实施跟踪调查，针对外业调查出现的问题，提出解决方法，对外业调查人员进行补充培训。二、资料调查（一）地价区段资料。地价区段的面积、位置、区段边界、区段

内基础设施、公共设施、平均容积率等资料。（二）监测点更新资料。监测点的位置坐落、土地使用者、使用

年期、权利状况、利用状况、土地证、宗地图、照片等资料，监测点周围的市场比较案例资料。

1.监测点基本数据，主要包括监测点的编号、所在土地级别、土地用途、位置、土地面积、建筑容积率、剩余使用年限、实际开发程度和设定开发程度等。

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2.监测点地价数据，主要包括监测点在现状条件下和设定条件下的评估价格等数据。

3.数据来源（1）监测点基本数据，主要来源于监测点资料档案。（2）监测点地价数据，主要来源于对监测点的评估。4.调查与处理步骤（1）对于已有的动态监测样点，查阅当年地价监测点（变更）

登记表，提取所需的监测点最新基本数据，并确定监测点的现状条件对于新增的动态监测点，到相关管理部门调阅相关登记资料。（2）通过外业实地踏勘，确定监测点的设定条件，包括平均容

积率、平均开发程度的确定，并设定监测点土地使用年限、用途和评估基准日。（3）根据监测点的最新状况和所设定的有关条件，对地价监测

点进行价格评估，并出具评估报告。（4）填写监测点调查表。（三）市场交易样点资料。土地使用权出让、转让、出租、商品

房开发等资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋拆迁补偿标准资料，城市房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理费用标准等资料，宗地用途、出租时间、容积率、有关税费征收标准，土地开发费用标准、资本的利息、利润标准，其它资料如土地、房屋、房地产还原利率等。

1．土地交易样点数据调查与处理17

（1）调查内容土地交易样点数据包括土地出让和土地转让的样点数据。具体有

交易样点的编号、土地用途、所在土地级别、位置、土地面积、建筑容积率、土地使用剩余年限、实际开发程度、土地交易方式、交易日期、交易价格等。（2）数据来源土地交易样点数据主要来源于土地交易市场资料档案。（3）调查步骤①调查并查阅本城市土地交易市场资料档案，提取所需的土地交

易数据。② 对交易样点进行实地核实和市场调查，补充土地周边环境、土

地利用条件等相关数据，建立详细登记表。③ 对所调查到的土地交易样点资料进行整理，并剔除不正常的交

易样点。④ 将整理后的土地交易样点标在工作底图上，绘制土地交易样点

分布图。⑤ 将土地交易样点的数据填入土地交易样点调查表。（4）数据处理技术要求土地交易样点不分用途绘制在一张分布图上。根据土地交易样点

资料整理溧水区城镇分用途分区段年度土地交易价格数据。2．房屋交易资料（1）调查内容

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房屋交易样点数据包括新开发的房屋和二手房屋交易样点数据。具体包括交易样点的编号、房屋用途、房屋种类（新开发房屋和二手房屋）、所在地价区段、位置、房屋面积、交易日期、交易价格等。（2）数据来源房屋交易样点数据主要来源于本城市房屋交易市场管理部门和对

市场的调查。（3）调查步骤①到本城市房屋交易市场管理部门调查，并查阅房屋交易市场资

料档案，提取所需的房屋交易数据。② 对交易样点进行区域分析，对没有交易样点的区域进行样点补

充调查。③ 对所调查到的房屋交易样点资料进行整理，并剔除一些过于密

集的样点和不正常的交易样点。④ 将整理后的房屋交易样点标在工作底图上，绘制房屋交易样点

分布图。⑤ 将房屋交易样点的信息填入房屋交易样点调查表。（4）数据处理技术要求①在对交易样点进行区域分布选择时，尽量与地价监测点的分布

情况结合起来。② 对于新开发的整栋楼房只提取有代表性交易案例作为样点，即

一栋楼或一个大小适中的小区只获取一个样点。③ 房屋交易样点的选择以居住和商服用途为主，工业用途根据实

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际情况决定。④ 房屋交易样点不分用途绘制在一张分布图上。（四）影响地价的因素资料。指影响地价的一般因素、区域因素

和个别因素的资料；（五）其它资料。包括历史地价资料，有关经济指数及建筑材料

价格上涨指数，土地开发与经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类、税率等，城镇规划等有关资料。三、资料调查成果本次项目调查的外业资料种类多、数量大，其中最重要的是区段

划分和监测点的布设，溧水区城镇共划分了 82个地价区段，布设了192个监测点，详见下表。

表 3-2溧水区城镇地价区段与动态监测点分用途统计一览表

城市代码 城市名称 商服 住宅 工业区段数 监测点数 区段数 监测点数 区段数 监测点数

32012400 溧水区城区 23 59 14 40 3 9

32012403 东屏街道 1 2 2 4 1 2

32012404 柘塘街道 2 4 2 4 2 4

32012402 白马镇 2 4 4 8 2 4

32012405 石湫街道 1 2 1 2 1 2

32012405 （明觉） 2 4 2 4 1 2

20

32012406 洪蓝街道 2 4 1 2 1 2

32012406 （浦塘） 1 2 1 2 1 2

32012408 和凤镇 1 2 1 2 1 2

32012407 晶桥镇 1 2 1 2 1 2

第三节内业处理溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作的内业处理工作主

要由江苏苏信房地产评估咨询有限公司负责完成，各季度地价动态监测工作从该季度第三个月中旬开始到下季度第一个月初结束，基准地价更新工作从 2018年 12 月底开始，2019年 3 月底结束，包括了以下几个方面的内容：一、资料数据入库（一）样点资料入库工作核查各数据的完整性及真实性，对不合格的样点资料进行检查和

复核。将核查后的市场交易样点、地价监测点信息资料按信息系统的要求统一格式，输入计算机信息系统。（二）图件资料入库工作将调查所得的地价区段分布图，地价动态监测点分布图、市场交

易样点分布图等统一制作成ArcGIS矢量格式，输入计算机信息系统。（三）评估相关资料入库工作将估价参数、地价指数、土地开发费用、容积率、还原利率等资

料确定并输入计算机信息系统。

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二、信息系统处理信息系统处理是内业处理工作的核心步骤，本次溧水区城镇地价

动态监测与基准地价更新工作的信息系统处理工作主要以城镇地价动态监测与基准地价更新系统为基础，信息系统包括以下功能：（一）估价参数确定包括估价基准日、还原利率、利润率、利息率、房屋重置价与耐

用年限、维修费率、折旧费率、管理费率、保险费率、税率、土地开发费用、土地增值收益率等。（二）地价区段划分与调整在现状图的基础上，实现商服、住宅和工业用地地价区段的划分

和调整，自动计算地价区段面积，自动生成地价区段登记表。（三）监测点设立与地价评估在地价区段划分的基础上，根据城市商服、住宅和工业用地特点

和分布情况，选择商服、住宅和工业用地地价监测点，实现地价监测点的空间定位、属性数据输入、查询、变更等功能，并生成地价监测点登记表。用户根据监测点外业调查信息，选择适当的估价方法，系统辅助

其进行监测点地价评估，并自动生成评估技术要点表。（四）区段基准地价计算与确定对各地价区段内地价监测点地价按面积进行加权平均，计算区段

基准地价，同时参考各区段内实际正常交易的地价情况，确定各地价

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区段的基准地价。（五）区段基准地价修正系数表编制系统能根据用户确定的宗地地价影响因素及其权重和区段基准地

价变幅自动编制住宅和工业用地区段基准地价修正系数表；同时对商服用地地价区段的各项修正系数进行管理。（六）土地级别划分与调整系统根据各类用地区段基准地价的分布情况，绘制数轴散点图，

协助用户进行土地级别划分，并根据用户确定的级别分界点自动生成土地级别图。（七）地价信息采集实现各种地价信息数据（如土地交易信息、房屋交易信息、土地

供需信息、房地产供应信息、社会经济指标等）的输入、查询、空间定位等，并自动生成相应Word和 Excel文档。（八）标定地价测算针对住宅标准宗地，评估的标准宗地在现状条件下于某一估价基

准日的国有建设用地使用权价格，编制标定地价评估修正体系。（九）系统管理包括区域设定、数据导入、数据导出、用户管理等功能。

三、成果整理将计算机信息系统处理后生成的结果整理，结合估价师的经验以

及溧水区城镇实际情况对不合理的地方进行修改，将修改后的成果按

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《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》的标准输出，编制 2018年度溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作报告、技术报告、成果图册，并装订成册。

第四节成果论证与听证一、成果论证技术单位与市规划和自然资源局溧水分局进行了多种方式的沟通

和论证，对工作范围、地价水平、监测点及区段变化情况进行了沟通和论证。溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作的成果论证于2019年 5 月初在市规划和自然资源局溧水分局举行。项目领导小组邀请了市规划和自然资源局溧水分局的领导和技术人员以及建设、物价等相关单位人员参与，由江苏苏信房地产评估咨询有限公司技术负责人员在会上进行成果介绍，与会专家、领导共同讨论了成果的合理性等问题。对于合理化建议，由苏信公司负责技术完善工作，形成最终成果。二、成果听证成果验收合格后，溧水区规划和自然资源局将根据《国土资源听

证规定》的要求，组织“溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新成果听证会”，将邀请参加听证会的代表有区物价局、区统计局等部门的相关领导，以及市主要房地产开发企业代表和中介机构代表。听证代表将对溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新成果分别发表听证

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意见，会后，江苏苏信房地产评估咨询有限公司将根据听证代表提出的听证意见和建议，再次对成果进行修改和完善。

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第四章工作成果及工作体会第一节工作成果

一、地价动态监测成果1、地价成果（1）商服用途区段平均地价成果

表 4-1 溧水区城区商服用地区段地价测算表城市：溧水区 时间：2018年

区段编号 区段平均地价（元/平方米）第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

320124100044S 5087.13 5094.25 5093.74 5101.09320124100025S 4552.63 4559 4548.97 4555.48320124100026S 4390.7 4371.38 4352.15 4361.56320124100027S 4398.98 4413.06 4412.62 4426.34320124100045S 4176.95 4198.67 4199.51 4179.73320124100029S 4078.84 4087.41 4095.99 4104.51320124100030S 4016.32 4017.52 4018.73 4019.64320124100031S 3939.51 3953.69 3928.39 3943.73320124100032S 3581.12 3612.63 3608.29 3604.72320124100033S 3597.24 3599.4 3601.56 3601.78320124100034S 3367.51 3378.96 3390.45 3400.77320124100046S 3205.88 3216.46 3227.07 3229.39320124100036S 3132.43 3138.69 3144.97 3151.3320124100014S 2926.5 2938.21 2937.92 2938.66320124100015S 2674.09 2687.73 2674.56 2661.41320124100047S 2720.01 2754.55 2761.99 2761.29320124100038S 2639.43 2643.92 2648.41 2654.32320124100048S 2807.47 2794.84 2782.26 2780.66320124100040S 2169.69 2168.61 2167.53 2166.58320124100020S 1924.93 1928.97 1933.02 1937.55320124100049S 2176.4 2160.29 2144.3 2150.26320124100042S 1770.54 1756.55 1742.67 1735.01320124100043S 1763.51 1761.39 1759.28 1753.96

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（2）住宅用途区段平均地价成果表 4-2 溧水区城区住宅用地区段平均地价测算表

城市：溧水区 时间：2018年区段编号 区段平均地价（元/平方米）

第一季度 第二季度 第三季度 第四季度320124100031J 9163.45 9198.27 9162.4 9185.27320124100032J 8552.48 8597.81 8557.4 8545.19320124100033J 8371.26 8393.03 8338.48 8339.33320124100034J 8059.22 8073.73 8072.92 8166.21320124100035J 8786.82 8832.51 8789.23 8719.36320124100036J 7218.01 7217.29 7208.63 7228.9320124100037J 6275.61 6289.42 6234.07 6221.13320124100038J 6622.62 6644.47 6621.88 6614.68320124100039J 6427.05 6446.97 6448.26 6441.52320124100040J 6567.16 6603.28 6588.75 6584.63320124100041J 4381.14 4393.85 4389.02 4409.41320124100042J 3730.54 3730.17 3725.69 3743.73320124100044J 4159.19 4173.33 4200.04 4211.35320124100045J 3848.94 3853.17 3861.65 3889.74

（3）工业用途区段平均地价成果表 4-3 溧水区城区工业用地区段平均地价测算表

城市：溧水区 时间：2018年区段编号 区段平均地价（元/平方米）

第一季度 第二季度 第三季度 第四季度320124100001G 335.86 335.89 335.86 336.23320124100002G 290.33 290.36 290.59 290.84320124100003G 255.32 255.35 255.32 255.75

（4）分用途地价及综合地价成果表 4-4 溧水区城区地价测算结果表

城市：溧水区 时间：2018年土地用途 平均地价（元/平方米）

第一季度 第二季度 第三季度 第四季度商服 3049.45 3052.9 3049.23 3049.81住宅 5750.99 5768.3 5761.33 5768.95工业 311.22 311.25 311.28 311.64

27

综合 3910.37 3921.62 3917.01 3922.03

2、地价指数成果（1）区段地价指数成果

表 4-5 溧水区城区区段地价指数表（环比）城市：溧水区 时间：2018年

区段编号 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度320124100044S 100.44 100.14 99.99 100.14320124100025S 100.94 100.14 99.78 100.14320124100026S 100.24 99.56 99.56 100.22320124100027S 100.32 100.32 99.99 100.31320124100045S 100.52 100.52 100.02 99.53320124100029S 100.21 100.21 100.21 100.21320124100030S 100.03 100.03 100.03 100.02320124100031S 100.36 100.36 99.36 100.39320124100032S 100.88 100.88 99.88 99.9320124100033S 100.06 100.06 100.06 100.01320124100034S 100.34 100.34 100.34 100.3320124100046S 100.33 100.33 100.33 100.07320124100036S 100.2 100.2 100.2 100.2320124100014S 100.4 100.4 99.99 100.03320124100015S 100.51 100.51 99.51 99.51320124100047S 101.27 101.27 100.27 99.97320124100038S 100.17 100.17 100.17 100.22320124100048S 99.55 99.55 99.55 99.94320124100040S 99.95 99.95 99.95 99.96320124100020S 100.21 100.21 100.21 100.23320124100049S 100.06 99.26 99.26 100.28320124100042S 100.29 99.21 99.21 99.56320124100043S 101.03 99.88 99.88 99.7320124100031J 100.42 100.38 99.61 100.25320124100032J 100.43 100.53 99.53 99.86320124100033J 100.56 100.26 99.35 100.01320124100034J 99.38 100.18 99.99 101.16320124100035J 100.82 100.52 99.51 99.21320124100036J 100.11 99.99 99.88 100.28320124100037J 100.88 100.22 99.12 99.79320124100038J 100.19 100.33 99.66 99.89320124100039J 100.19 100.31 100.02 99.9320124100040J 100.71 100.55 99.78 99.94

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区段编号 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度320124100041J 100.59 100.29 99.89 100.46320124100042J 100.68 99.99 99.88 100.48320124100044J 100.94 100.34 100.64 100.27320124100045J 100.64 100.11 100.22 100.73320124100001G 100.11 100.01 99.99 100.11320124100002G 100.11 100.01 100.08 100.09320124100003G 100.09 100.01 99.99 100.17

注：第一季度地价指数为环比地价指数，基期为 2017年 12 月 31日；第二季度地价指数为环比地价指数，基期为 2018年 3 月 31日；第三季度地价指数为环比地价指数，基期为 2018年 6 月 30日；第四季度地价指数为环比地价指数，基期为 2018年 9 月 30日。

表 4-6 溧水区城区区段地价指数表（定基）时间：2018年

区段编号 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度320124100044S 100.44 100.58 100.57 100.71320124100025S 100.94 101.08 100.86 101320124100026S 100.24 99.8 99.36 99.58320124100027S 100.32 100.64 100.63 100.94320124100045S 100.52 101.04 101.06 100.59320124100029S 100.21 100.42 100.63 100.84320124100030S 100.03 100.06 100.09 100.11320124100031S 100.36 100.72 100.08 100.47320124100032S 100.88 101.77 101.65 101.55320124100033S 100.06 100.12 100.18 100.19320124100034S 100.34 100.68 101.02 101.32320124100046S 100.33 100.66 100.99 101.06320124100036S 100.2 100.4 100.6 100.8320124100014S 100.4 100.8 100.79 100.82320124100015S 100.51 101.02 100.53 100.04320124100047S 101.27 102.56 102.84 102.81320124100038S 100.17 100.34 100.51 100.73320124100048S 99.55 99.1 98.65 98.59320124100040S 99.95 99.9 99.85 99.81320124100020S 100.21 100.42 100.63 100.86320124100049S 100.06 99.32 98.59 98.87320124100042S 100.29 99.5 98.71 98.28320124100043S 101.03 100.91 100.79 100.49320124100031J 100.42 100.8 100.41 100.66320124100032J 100.43 100.96 100.49 100.35320124100033J 100.56 100.82 100.16 100.17320124100034J 99.38 99.56 99.55 100.7

29

区段编号 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度320124100035J 100.82 101.34 100.84 100.04320124100036J 100.11 100.1 99.98 100.26320124100037J 100.88 101.1 100.21 100320124100038J 100.19 100.52 100.18 100.07320124100039J 100.19 100.5 100.52 100.42320124100040J 100.71 101.26 101.04 100.98320124100041J 100.59 100.88 100.77 101.23320124100042J 100.68 100.67 100.55 101.03320124100044J 100.94 101.28 101.93 102.21320124100045J 100.64 100.75 100.97 101.71320124100001G 100.11 100.12 100.11 100.22320124100002G 100.11 100.12 100.2 100.29320124100003G 100.09 100.1 100.09 100.26

注：此地价指数基期为 2017年 12 月 31日，为定基地价指数。（2）分用途及综合地价指数成果

表 4-7 溧水区城区分用途及综合地价指数表（环比）时间：2018年

土地用途 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 全年商服 100.3 100.11 99.88 100.02 100.31住宅 100.59 100.3 99.88 100.13 100.9工业 100.11 100.01 100.01 100.12 100.25综合 100.42 100.29 99.88 100.13 100.72

注：第一季度地价指数为环比地价指数，基期为 2017年 12 月 31日；第二季度地价指数为环比地价指数，基期为 2018年 3 月 31日；第三季度地价指数为环比地价指数，基期为 2018年 6 月 30日；第四季度地价指数为环比地价指数，基期为 2018年 9 月 30日。

表 4-8 溧水区城区分用途及综合地价指数表（定基）时间：2018年

土地用途 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度商服 100.3 100.41 100.29 100.31

住宅 100.59 100.89 100.77 100.9

工业 100.11 100.12 100.13 100.25

综合 100.42 100.71 100.59 100.72注：此地价指数基期为 2017年 12 月 31日，为定基地价指数。二、基准地价成果

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1、区段基准地价成果（1）商服用地地价区段基准地价成果

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表 4-9 商服用地地价区段基准地价表单位：m，元/m2

区段编号 区段名称监测点个数

容积率 设定宽度 设定深度 基准地价

320124100044S 通济街商业广场区段 2 1.3 11 11 5100320124100025S 珍珠桥市场区段 2 1.3 11 9 4555320124100026S 中大街区段 2 1.2 10 9 4360320124100027S 大小东门街区段 4 1.2 11 9 4425320124100045S 淮源街区段 2 1.2 10 8 4180320124100029S 中山路区段 4 1.2 10 8 4105320124100030S 万辰广场区段 3 1.2 8 6 4020320124100031S 交通局区段 3 1.2 8 6 3945320124100032S 金宝市场区段 3 1.2 11 9 3605320124100033S 广城东方名城区段 2 1.2 10 8 3600320124100034S 新龙路区段 2 1.1 6 6 3400320124100046S 宝塔路区段 3 1.1 8 6 3230320124100036S 金鹿建材市场区段 2 1.1 8 6 3150320124100014S 大西门街区段 2 1.1 6 4 2940320124100015S 水岸新都区段 4 1 7 5 2660320124100047S 客运中心区段 2 1 8 5 2760320124100038S 金庭国际区段 2 1 6 6 2655320124100048S 区高级中学区段 3 1 6 6 2780320124100040S 金苏皖物资城区段 2 1 6 4 2165320124100020S 栖凤中路区段 2 1 8 4 1940320124100049S 开发区区段 3 1 6 4 2150320124100042S 琴音大道A段 2 0.9 6 4 1735320124100043S 琴音大道 B段 2 0.9 6 4 1755

（2）住宅用地地价区段基准地价成果表 4-10 住宅用地地价区段基准地价表

单位：元/m2

区段编号 区段名称 监测点个数 容积率 基准地价

320124100031J 区高级中学区段 6 1.8 9185

320124100032J 中大街区段 2 2 8545

320124100033J 分龙岗-青年路区段 3 2 8340

320124100034J 财贸北村区段 2 2 8165

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区段编号 区段名称 监测点个数 容积率 基准地价

320124100035J 弯子口区段 6 2 8720

320124100036J 君悦华庭区段 4 1.8 7230

320124100037J 城西区段 2 1.8 6220

320124100038J 马场路区段 3 1.7 6615

320124100039J 外环路北侧区段 2 1.7 6440

320124100040J 开发区机场路南侧区段 2 1.7 6585

320124100041J 薛里南路区段 2 1.5 4410

320124100042J 琴音大道东侧区段 2 1.5 3745

320124100044J 橡树城区段 2 1.6 4210

320124100045J 团山路北侧区段 2 1.6 3890

（3）工业用地地价区段基准地价成果表 4-11 工业用地地价区段基准地价表

单位：元/m2

区段编号 区段名称 监测点个数 容积率 基准地价

320124100001G 区经济开发区区段 3 0.8 335

320124100002G 民营经济园区区段 3 0.8 290

320124100003G 永阳创业园区段 3 0.8 255

2、级别基准地价成果表 4-12 溧水区城区级别基准地价表

单位：元/m2

土地级别

商服用地 住宅用地 工业用地容积率 价格 变幅 容积

率 价格 变幅 容积率 价格 变幅

一 1.2 4420 3900-5100 2 8820 8000-9200 0.8 335 280-350

二 1.1 3410 2900-3900 1.7 6550 5000-8000 0.8 275 200-280

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三 1 2740 2500-2900 1.5 4075 3500-5000 —— —— ——

四 0.9 1935 1700-2500 —— —— —— —— —— ——

3、乡镇基准地价成果表 4-13 建制镇土地级别基准地价表

单位：元/m2

乡镇代码 乡镇名称 商服用地 住宅用地 工业用地32012403 东屏街道 1395 2265 255

32012404 柘塘街道 1360 2205 265

32012402 白马镇 1255 2055 250

32012405 石湫街道 1515 2335 255

32012405 （明觉） 1065 1805 240

32012406 洪蓝街道 1190 1915 245

32012406 （浦塘） 1095 1840 240

32012408 和凤镇 1130 1855 245

32012407 晶桥镇 1055 1760 240

3、公共管理与公共服务用地地价成果表 4-14溧水区城区公共管理与公共服务用地地价区段基准地价表

单位：元/m2

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表 4-15 溧水区城镇科技研发用地基准地价表 单位：元/m2

区域编号 区域名称 开发程度 容积率 基准地价001 南京溧水经济开发区 “六通一平” 1.5 3

00

002 幸庄科技园 “六通一平” 1.5 600

003 机场路沿线 “六通一平” 1.5 450

004 246省道沿线 “六通一平” 1.5 600

005 柘塘新城 “五通一平” 1.5 405

006 白马农业科技园区域（生物农业谷） “五通一平” 1.5 270

007 石湫影视城区域 “五通一平” 1.5 540

008 东屏街道 “五通一平” 1.5 480

土地级别

区段编号 区段名称 区段四至 开发

程度容积率

基准地价

1 320124100001Y

区高级中学区段

东至琴音大道，西沿栖凤路和新龙路，南至高平大街，北至中山路

六通一平 1 575

1 320124100002Y

区第一初中区段

东至润阳路，西至栖凤路，南至中山路，北至沿永寿路、交通路

六通一平 1 545

2 320124100003Y

开发区区段

东至琴音大道，西至群力大道，南沿永寿路、交通路，北至红光路

六通一平 1 465

2 320124100004Y 石湫区段

北至石湫中学，西至南京工业大学浦江学院，南至南京永腾化工装备公司，东至社东村

六通一平 1 425

1 320124100001L

人民医院区段

东至琴音大道，西沿栖凤路和新龙路，南至幸庄路，北至中山路

六通一平 1.5 610

1 320124100002L

中医院区段

东至琴音大道，西沿栖凤路和新龙路，南至中山路，北至沿机场路、珍珠北路、永寿路、交通路

六通一平 1.5 560

1 320124100001P 城区区段

东至琴音大道，西至宁高高速公路，南至高平大街，北沿永寿路、交通路

六通一平 0.6 395

1 320124100002P

开发区区段

东至宁杭高速公路，南沿永寿路、交通路、青年路，西至宁高高速公路，北至团山路

六通一平 0.6 275

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区域编号 区域名称 开发程度 容积率 基准地价009 洪蓝街道 “五通一平” 1.5 480

010 和凤镇 “五通一平” 1.5 480

011 晶桥镇 “五通一平” 1.5 480

第二节工作体会溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作，在上级部门关怀

和社会各方面的大力支持下，经过全体工作人员的共同努力，已圆满完成。总结 1年的工作，我们有如下深刻体会：一、严格遵循《规程》和《规范》是搞好本次工作的关键国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）和《江苏省

城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》是本次工作的纲领性文件，必须认真严格执行。我们在工作中首先组织项目组成员认真学习了《规程》和《规范》，掌握《规程》和《规范》的技术标准、技术程序和技术要求。在此基础上，结合溧水区城镇的实际，编制了《溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新技术方案》和《溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作方案》。在项目实施过程中，严格执行《规程》和《规范》的技术规定，保证了溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新项目的严密性、科学性。二、领导重视和各部门的支持配合是搞好本次工作的保证

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溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新项目从一开始就得到有关部门领导的重视和大力支持，南京市规划和自然资源局溧水分局成立了以分管局长为核心的领导小组，负责协调解决工作中的重大问题区政府有关部门把承担的地价动态监测与基准地价更新任务当成自己的事，密切配合，努力完成。这些都保证了溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作的顺利完成。三、建立强有力的工作班子是搞好本次工作的基础地价动态监测与基准地价更新工作政策性强、技术要求高，没有

一支技术过硬的强有力的工作队伍，是难以保质、保量、及时完成的为此我们及时组成了一支精干的队伍，其成员由南京市规划和自然资源局溧水分局和江苏苏信房地产评估咨询有限公司的有关人员组成。人员的专业组成合理、整体素质较高，大家分工明确、各司其职、业务互补、相得益彰，为完成这项工作打下了坚实的基础。四、收集充足、可靠的基础资料是搞好动态监测和基准地价更新的前提只有调查收集充足的、可靠的第一手资料，才能科学地建立符合

溧水区城镇特色的基准地价体系和地价动态监测体系。为此，我们十分注意原始资料的收集工作，采取了灵活多样的调查手段，如在有关部门设立联络员，由联络员按要求提供、填报资料；利用抽调人员人熟、地熟、情况熟的优势和江苏苏信房地产评估咨询有限公司工作人员业务强的优势，普查房屋出租、买卖等地价资料；对房地产开发公

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司进行培训、发放调查表，收集商品房出售、出租资料；由调查小组进行商服路线情况调查，并进行典型调查、抽样调查和重点调查，对样点不足的地区、地段进行补充调查；由土地估价师组成调查小组对地价监测点资料和市场交易样点资料进行专门调查。在获取充足的样点地价资料的同时，严把质量关，对部分不符合要求的资料，进行补充调查，对有明显失真的资料，进行核查修正，保证资料的真实、可靠。五、应用地理信息系统是搞好本次工作的重要手段在溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新工作中，我们充分应

用了地理信息系统技术，建立了溧水区城镇基准地价评估、地价动态监测信息系统，实现了从地价和地价指数测算、宗地地价修正体系建立、地价动态监测的自动化和半自动化。实践证明，地理信息系统的应用，从根本上改善了地价动态监测的工作环境，加快了进度，提高了成果的精度和质量，为动态管理和更新基准地价提供了可靠的技术保障。六、广泛征询各方面意见是提高地价动态监测与基准地价更新成果实用性的有效途径在取得地价动态监测与基准地价更新初步成果的基础上，我们采

用多种形式广泛征询了各方面的意见，并将初步成果上报市政府审查通过多种方法的征询，我们又进一步核查调查数据和内业处理数据与图件，完善了地价动态监测与基准地价更新成果，便该项成果更符合

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实际、更为实用。

39

第五章成果应用说明与建议第一节成果应用方向

为了更有效利用本次工作成果，强化地价管理和国有土地资产管理，培育发展土地市场，高度垄断一级市场，搞活、调控二级市场，针对溧水区城镇的实际情况，对成果应用提出如下建议。一、基准地价更新成果应用

（一）政府层面1、完善土地价格体系，为政府的宏观调控提供依据。政府通过

制定和发布基准地价，一方面，可规范和纠正不完善的土地市场；另一方面可以打击市场上的不法交易，抑制土地投机行为。此外，还可以根据基准地价制定的政策，以价格杠杆加强对土地利用的宏观管理，例如利用地价优惠政策，支持某些产业的发展。

2、为政府制定合理的税费体系服务。目前我国从土地中收取的税费主要有 4种：土地增值税、土地使用税、土地使用费、土地出让金。土地增值税是在土地转让中对土地增值部分征收的，国家通过土地增值税形式将国家所有的土地增值部分收归国有。而基准地价作为依据之一，可以防止为不交或少交增值税而虚报土地交易价格或以不符合实际情况的价格转让土地。我国目前由于缺乏价格标准或价格标准更新不及时、可信度不高，尚未达到“以价定税”这一步，土地使用税征收税额偏低，且不能体现出土地级差收益，远

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不能达到利用税收这一经济杠杆调节土地利用和级差收益的目的。因此，科学、合理、公开的基准地价可为科学征收土地税费等提供依据。

3、为政府出让土地、进行价格调控提供依据。基准地价作为一个区域的平均价格，反映了该区域的价格水平，因此，基准地价为国家出让土地提供了一个可以参考的价格依据。但是，随着土地市场以及社会经济的发展，以前的基准地价不能满足当前经济发展的需要，不能真正反映当前地价水平的变化。基准地价及时更新能够为政府出让土地、确定出让金提供依据。同时随着土地市场的不断发展，土地交易越来越多，抑制土地投机交易的发生也需要基准地价提供依据。（二）自然资源管理部门基准地价更新成果可以为地价管理、土地交易、土地征收征用、

土地储备、企业改制土地资产处置等自然资源部门日常工作服务。例如：在土地估价报告的备案登记过程中，自然资源管理部门应根据基准地价和宗地地价修正系数，对地产估价机构提供的土地估价报告进行审核，如发现评估结果失实，自然资源管理部门可以宣布土地评估结果无效，对其土地使用权的转移视为违法，不予登记和办理其他手续，并责令重新评估。基准地价可以控制城市土地低价出让，是政府制订城市土地出让最低价的科学依据。以基准地价来确定国有企业改制土地资产处置价格，划拨用地出让补交出让金、城市土地储备土地收购价格和城市土地征用、拆迁补偿价格等等，

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已为土地管理工作者所熟悉，容易操作和管理。为城市规划布局提供依据。城市土地开发、利用、规划和基础设施建设是一项综合性强、涉及面广的工作，而城市发展的前提是合理的城市规划，这就要求城市规划要准确分析城市不同区域土地质量的差异、优劣程度，要全面考虑不同区域的发展方向和开发潜力，尤其在进行房地产开发用地布局时必须要综合考虑城市基准地价成果，因此，基准地价成果可以为城市规划布局提供基准依据。（三）中介机构依据基准地价成果进行土地资产评估。随着经济体制改革的不

断深入，社会主义市场经济的发展，中外合资、合作、股份经营、民营等多种经济形式的涌现，以及承包、租赁等多种经营方式的兴起，土地资产作为重要的生产要素，以各种形式在企业和不同所有制性质的经济组织之间流动、组合，这已成为正常的经济活动，因此，土地资产评估成了一项必不可少的工作。基准地价和评估宗地地价的修正系数为土地资产的评估提供了依据和方便。因此，有关机构在开展土地资产评估工作中，可应用这次基准地价更新的成果，提高土地资产评估的质量，加快土地资产评估的速度。（四）企业为显化企业土地资产提供依据。目前大多数企业帐面资产中包

括的土地资产部分，有些仅是当时的征地费，不能反映土地资产的现值。为正确反映企业中土地资产的现值，正确衡量企业经营管理水平和发挥土地资产效益，有必要按标定地价对企业土地资产进行

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显化。特别是当前企业改制、股份制改革过程中，企业兼并、租赁、拍卖、合资过程中，一般都涉及土地使用权的转让、出租、抵押、作价出资等土地资产处置方式，依据基准地价和宗地地价修正体系显化具体宗地的土地资产量是十分必要的。（五）社会和个人为社会监督和个人投资决策、保护个人权益提供依据。基准地

价更新成果的公布，可以使社会公众及时了解城市土地质量和地价水平及变动情况，可以增强政府办事透明度，发挥社会公众对政府决策的监督作用。对于个人而言，在了解地价信息的情况下，可以选择合理的投资方向和地点，避免投资失误。在房屋拆迁、土地被征用时，可以运用掌握的地价信息保护自己的合法权益。二、地价动态监测体系成果应用建议

建立城市地价动态监测体系的最终目的在于应用，其功能主要在两个方面，一是为城市土地投资者和交易者提供决策依据，二是为政府进行地价管理提供依据、标准和有关地价变动的基础数据。在实际的工作中，该体系成果的作用应体现在以下几个方面：

1、建立地价公示制度，为社会提供地价服务。随着我国城市土地市场的不断建立和完善，城市土地流转的

日益频繁，投资者需要掌握更多的地价的信息。在公布监测点地价时，应同时公布该地块的位置、宗地形状、面积、用途、建筑

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容积率（实际）、临街状况等相关宗地的个别条件，以备投资者进行比较和判别。

2、基准地价更新。利用地价指数进行基准地价更新，或者直接利用地价监测点

地价进行基准地价更新，经研究和实践证明是十分有效且便捷的方法。当土地级别不变或只作局部调整时，可直接用地价指数进行基准地价更新；当土地级别己作大范围调整时，不宜再用地价指数更新基准地价，而可用地价监测点地价对旧的基准地价进行调整。可见，城市地价动态监测体系的建设将大大提高城市土地管理的效率和水平。

3、地价分析。地价分析包括地价空间分析和地价时间分析。空间分析是对

地价在城市不同区域的空间分布和变化情况进行分析，找到地价空间变化规律。这便于政府把握地价分布的空间大势，也便于定级成果的校核。地价时间分析主要采用统计分析方法，对不同时间段地价进行数理统计分析，找到地价随时间的变化规律，以进行地价预测、土地市场分析等。

4、地价辅助决策。城市地价动态监测体系可以成为土地市场运行的探测器，政

府可以通过对地价监测资料、地价管理与调控措施的分析，研究城市土地市场，看其是否健康运行。通过地价预测和地价预警，为地价管理者提供一个辅助决策的工具，使管理者能正确了解地

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价形势，以便及时制定地价政策；如果在经济增长平缓的时期出现地价滞涨或下跌的情形，管理者就应该分析是否出现土地供应过量或供应结构失衡，是否是财政、信贷或房地产调控政策影响了城市土地市场的正常运行，从而来采取相应的对策。

第二节成果应用说明一、地价区段成果的应用说明地价区段成果主要指地价区段分布图，在宗地评估和调整用地

结构方面有着现实的应用意义。1.地价区段成果的应用：地价区段成果在优化城镇土地利用结

构，促使各类土地达到最佳经济收益状态有着特殊的意义。在进行城市总体规划调整过程中可充分考虑地价区段的空间分布现状。

2.成果应用时效性：地价区段调整是依据现状为主的原则，即地价区段综合反映了溧水区城镇内部现状条件下不同用地类型的空间分布差异和质量分布差异。随着城市的发展，商服业进一步集聚与繁华，基础设施进一步完善，地价区段成果应随城市的发展而进行调整变更，以适应城市日益发展变化的新情况。二、土地估价成果的应用说明

1. 基准地价的说明：本次评估的基准地价是指在目前土地开发现状条件为设定土地开发条件的前提下，各区段土地使用权法定最高出让年期的平均价格。土地取得费、宗地红线外土地开发费和宗

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地红线内土地平整费、利息、利润和土地增值收益的平均标准已在基准地价中得到体现。基准地价的显著特点就是反映城市内不同区域土地收益的平均水平，并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来，从而为土地使用权的合理出让、出租、转让或作价出资以及政府管理和调控地价提供指导依据。基准地价并不代表每宗地的具体价格，而代表了某一区域（土地级别或地价区段）平均地价，它显示了不同级别、不同地价区段的一般价格水平。在宗地地价评估过程中，可采用基准地价系数修正法进行评估，为此我们专门建立了区段内宗地地价的修正体系。

2. 应用基准地价成果的说明：本次的基准地价成果是以区段基准地价为核心的基准地价体系，因此在具体应用时应以区段基准地价为基础，对具体宗地地价进行修正，而土地级别基准地价成果只是作为政府掌握地价水平的参考。

3. 成果应用时效性说明：基准地价是依据地价动态监测点和土地市场现状为基础评估的。由于基准地价受到土地供需关系（如土地利用规划、土地供应计划）、经济发展水平、地价指数等多方面影响，基准地价评估成果动态变化快，因此，基准地价应根据土地市场状况，应用地价动态监测体系随时调整。三、城市地价动态监测体系成果的应用说明

1. 应用城市地价动态监测体系成果的说明：建立了溧水区城镇地价动态监测体系后，应根据省自然资源厅的要求，按季度对地价

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监测点的土地利用情况和交易情况进行监测和维护，并根据《城市地价动态监测技术规范》和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》的要求按季度对地价监测点的资料进行采集、整理、汇总和保管，并按规定上报，为实行地价动态监测提供依据。在此基础上，利用地价监测资料进行基准地价更新、地价预测预警、地价指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等，提高城市地价管理效率。

2. 成果应用时效性说明：建立城市地价动态监测体系的目的之一是实现城市地价的动态监测，了解和掌握城市以及全省地价水平和地价动态分布规律，因此，其时效性很强。根据《城市地价动态监测技术规范》和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》的规定，城市地价监测资料应每季度采集一次。本次溧水区城市地价动态监测体系中第一~四季度地价动态监测资料的基准日期分别为 2018年 3 月 31日、2018年 6 月 30日、2018年 9 月 30日、2018年 12 月 31日，成果应用过程中应注意其成果的基准日，以后的地价动态监测工作应在此基础上按季度完成。

第三节成果在宗地地价评估中的应用一、应用基准地价系数修正法评估宗地地价的主要流程利用基准地价可以采用基准地价系数修正法进行宗地地价评估。

基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数表和宗地地价影响因素指标说明表，对地价区段

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基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。1.收集有关基准地价资料，包括区段基准地价图及其文字说明、

基准地价表、宗地地价修正系数表和宗地地价影响因素指标说明表等；

2.确定待估宗地所在地价区段的同类用途基准地价；3.分析待估宗地的地价影响因素，依据宗地地价修正系数表和

宗地地价影响因素指标说明表计算待估价宗地的综合修正系数；4.进行期日修正、年期修正、容积率修正、开发水平修正等其

他修正；5.测算待估宗地地价。

二、宗地地价的计算公式1.商服用地地价评估宗地地面地价=（适用的基准地价×期日修正系数×综合修正系

数×临街深度修正系数×临街宽度修正系数×容积率修正系数×其他修正系数+开发水平差异修正）×年期修正系数。

2.住宅用地地价评估宗地地面地价=（适用的基准地价×期日修正系数×综合修正系

数×容积率修正系数×其他修正系数+开发水平差异修正）×年期修正系数

3.工业用地地价评估宗地地面地价=（适用的基准地价×期日修正系数×综合修正系

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数×其他修正系数+开发水平差异修正）×年期修正系数三、宗地地价评估特殊情况处理

对于位于地价区段之外的宗地地价评估，可进行如下处理：1.参照邻近位于同一市场供需圈中区位条件和地价水平接近的

地价区段基准地价成果，按照上述流程进行评估，并进行适当的区位修正。

2. 参照邻近位于同一市场供需圈中区位条件和地价水平接近的地价区段内地价监测点成果，视地价监测点为比较案例，运用市场比较法进行评估。

3.对于位于商服路线里地的宗地地价评估，根据典型市场调查和参考其他地区的经验，可参照商服路线价的 40%再按照上述流程进行评估。

第四节成果应用建议一、以地价动态监测成果为抓手，科学研判土地市场形势，合理编制国有建设用地供应计划。国有建设用地供应计划是市、区人民政府在计划期内对国有建

设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式做出的科学安排。在国有建设用地供应计划编制及实施中存在计划供应结构偏差较大、对市场形势预见不足、实施规划和计划的能力不足及实施保障机制不够完善等问题。特别是市场形势预见性的不足致使土地并未能有

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效供应。有些城市地方政府年度住宅用地供应计划难以完成的现象比较普遍。原因是多层次的，但是计划编制之初，缺乏对土地市场形势的科学判断是根源。利用城市地价动态监测成果，可以比较全面客观、及时准确了解、掌握城市总体地价水平和地价变动状态及各重点区域的地价变化情况，把握当前的土地市场的走势，在当前监测的基础上对未来的发展趋势做出比较准确的判断。具体可以从以下几个方面进行操作：①关注区域地价动态监测

结果，当区段内地价出现异常变动时，及时关注，在未来用地计划编制时重点考量。②深入分析地价异常波动的原因。③对地价大幅上涨的区域，需要增加住宅用地的供应，来稳定市场价格。在编制国有建设用地供应计划中当体现出这种增加，一般为本区域增加，但是建设用地供应计划需要满足城市规划、土地利用总体规划等，当本区域内没有可以增加的资源时，需要在同等区域内，寻找可替代资源，来增加供应。对地价下降和基本平稳的地区，在安排用地供应计划，可以适当减少土地的供应，地价降幅特别大的地区可以不安排用地计划。④把握好时间节点，在第四季度末，对本年度地价动态监测成果进一步的梳理，在指标限制内确定下一年度国有建设用地供应计划编制中的各类用地的供应面积、分布。二、以基准地价更新成果为基础，评估标定地价，加快建立和完善基准地价和标定地价相结合的城市地价体系标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市

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场条件下于某一估价期日的土地使用权价格，是根据一定原则选取的特定区域范围内的标准宗地的评估价格。标准宗地及标定地价体系在我国并没有真正建立，有少数城市在基准地价评估中建立了标准宗地体系，但并没有定期评估和及时公布。本次溧水区城镇地价动态监测与基准地价更新，在溧水区城镇范围划分出 24个商服用地地价区段、14个住宅用地地价区段、3个工业用地地价区段，设立了 59个商服用地地价监测点，40个住宅用地地价监测点，9个工业用地地价监测点，以上区段和监测点成果为均质区域划分和标准宗地的设定提供了良好的工作基础。本次基准地价更新，在溧水区城镇建立了住宅标定地价体系，设定了 9个住宅标准宗地，溧水区应该在此基础上早日建立商服用地、工业用地标定地价，尽快完善标定地价体系，作为政府公示地价的重要组成部分和基准地价成果的补充，将标定地价体系作为政府对地价和地产市场具体管理的一个重要依据。三、应用地价动态监测与基准地价更新成果所体现的城市地价时空特征和变化趋势，引导土地合理集约配置

土地价格是市场配置土地资源的重要机制，通过对土地要素价格的调控，可以调节土地的供给和需求，影响土地的利用和促进土地使用权合理流转，使土地朝集约化、可持续化发展。引入地价指标决策地块开发利用方向和强度优化，依据土地价格表现，进行土地最佳利用方向、最佳集约度的选择是房地产开发的最高最佳使用

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原则的客观要求，也是国家关于土地集约利用管理的客观要求。建议土地管理部门与相关部门在确定地块开发技术经济指标时，充分考虑地块的价格水平，利用地价杠杆，引导土地投资与合理配置。同时地价动态监测与基准地价更新成果可以使投资者和土地使用者及时了解不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付能力调整土地利用方式，以达到城镇土地合理利用和流转，间接指导用地结构，引导用地者选择合理的选址，诱导土地资产的合理“流动”。地价对土地利用活动的引导就是在宏观调控和土地市场这两条纽带的共同作用下，对土地利用进行调节，达到土地资源的优化配置，促使土地向集约化利用方向发展。四、合理利用基准地价更新成果，拟定旧城改造计划

由于旧城镇一般具有良好的商服服务设施及其他城市设施对居民的引力很大，以致各项城市职能都要挤在狭小的范围内，造成交通拥堵、环境污染、住房紧张等问题。因而规划部门可以利用基准地价更新成果，对位于旧城镇的土地使用单位进行分类排队。凡占好地，而使用效率低，对其他部门又有严重干扰的单位，应考虑让其搬迁，而鼓励土地经济效益高的部门在这个地区发展，进而达到合理配置城镇土地，最大限度地发挥土地资产最佳经济、社会、环境的综合效益。

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