第二章房地产价格理论

第二章房地产价格理论第二章房地产价格理论

　　　　第一节地租理论第一节地租理论

　第二节土地价格　第二节土地价格

第三节房地产价格第三节房地产价格

　　

11金融学院金融学院 // 程大涛程大涛 //[email protected]@QQ.COM

第一节地租理论第一节地租理论

　　　　


土地是不可再生的非耗竭性自然资源。具有稀缺性、效用性，具有使用价值。对有用且稀缺的土地资源的竞争性需求，使得地租（价）成为配置土地资源的有效工具。

土地是不可再生的非耗竭性自然资源。具有稀缺性、效用性，具有使用价值。对有用且稀缺的土地资源的竞争性需求，使得地租（价）成为配置土地资源的有效工具。

一元效用论

土地是自然之物与劳动的产物，是土地物质与土地资本的“二元复合体”，对土地物质的支付称为地租，对土地资本的支付称为土地资本的租金（包括土地资本的利息和折旧）。

土地是自然之物与劳动的产物，是土地物质与土地资本的“二元复合体”，对土地物质的支付称为地租，对土地资本的支付称为土地资本的租金（包括土地资本的利息和折旧）。

土地二元论

一、城市地租存在的原因一、城市地租存在的原因


新古典经济学

各种生产要素都能创造价值，劳动、资本、土地各要素分别按各自的贡献取得报酬，即工资、利息与地租。

马克思政治经济学

二、地租的来源二、地租的来源

只有工人的劳动才创造价值，是可变资本（工资 V ）的价值增值，包含了利息、地租与企业纯利润；地主是寄生的，他们不创造价值却以地租的形式参与对剩余价值的分割。


三、城市地租种类三、城市地租种类


竞投地租竞投地租

招标地租，是指土地使用者愿意向不同位招标地租，是指土地使用者愿意向不同位置的土地支付的最大费用。置的土地支付的最大费用。

从投标者角度看，是为了某种用途而需从投标者角度看，是为了某种用途而需利用该土地时，愿意支付的最大地租成本。利用该土地时，愿意支付的最大地租成本。

如果产品市场是完全竞争的，则土地租如果产品市场是完全竞争的，则土地租金就表现为竞投地租。金就表现为竞投地租。


地租与距离的关系地租与距离的关系

77

中心商业区距离

地租

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阿兰索竞投地租模型阿兰索竞投地租模型公式公式企业利润写成：企业利润写成： dd 表示土地位置到中心商业区（表示土地位置到中心商业区（ central central business district,CBDbusiness district,CBD ）的距离；）的距离；

CC （（ dd ）表示企业的生产总费用，包括劳务费用、）表示企业的生产总费用，包括劳务费用、机会成本、资本设施的费用；机会成本、资本设施的费用；

r(d)r(d) 是地租，是地租， n(d)n(d) 表示位于位置处的土地数表示位于位置处的土地数量，量， t(d)t(d) 为单位运费；为单位运费；

p,qp,q 分别表示产品的价格和数量。分别表示产品的价格和数量。

qdtdndrdCqppd ,


企业愿意支付的总地租企业愿意支付的总地租充分竞争，所有企业的利润率是一致的，记为充分竞争，所有企业的利润率是一致的，记为总地租为：总地租为：

单位地租为：单位地租为：

特殊形式时，特殊形式时，

此时，在单位土地产量一定的情况下，地租的决定因素此时，在单位土地产量一定的情况下，地租的决定因素是运输费用，距离越远，运费越高，地租越低。是运输费用，距离越远，运费越高，地租越低。

0

0 qdtdCqpdndr

dnqdtdCqpdr /][ 0

0*][ qdtcpdr

0,1, 0 dncqdC


级差地租级差地租如果两个等量的资本和劳力作用在如果两个等量的资本和劳力作用在不同地点不同地点的等量的等量

土地上，获取不同的利润，较优等的土地所获得的土地上，获取不同的利润，较优等的土地所获得的超额利润就转化为级差地租。超额利润就转化为级差地租。

在竞投租金模型中，这种利润差异由在竞投租金模型中，这种利润差异由距离距离造成造成的运费节省额不同引起。在现实生活中，除了距离的运费节省额不同引起。在现实生活中，除了距离以外，以外，其它因素其它因素如土地肥力、气候、矿产丰度、税如土地肥力、气候、矿产丰度、税负等也是造成级差地租的重要因素。城市中人口密负等也是造成级差地租的重要因素。城市中人口密集度，商业和服务业的繁华程度，交通、通讯、供集度，商业和服务业的繁华程度，交通、通讯、供热、供水、供电等基础设施完善度是决定级差地租热、供水、供电等基础设施完善度是决定级差地租分布的重要因素。分布的重要因素。


级差地租级差地租ⅠⅠ 和和级差地租级差地租ⅡⅡ

由于位置或其它外部因素产生的超额利润转化而来的地租称为级差地租Ⅰ。

劣等地没有级差地租Ⅰ。级差地租Ⅱ是指连续投在同一块土地上的各个资

本，由于生产效率的不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者拥有时所转化而来的级差地租。

级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点，级差地租Ⅱ的变化最终又必然要以级差地租Ⅰ的形式体现。从对土地的长期利用过程来看，每一次租约的签订都应是级差地租Ⅱ向级差地租Ⅰ转化的过程。


城市级差地租城市级差地租ⅡⅡ

　　　　是指在城市一定面积的某一土地上，是指在城市一定面积的某一土地上，在投资界限范围内在投资界限范围内连续追加投资连续追加投资直到建筑直到建筑边际，建筑面积由小到大（或者建筑质量边际，建筑面积由小到大（或者建筑质量由低到高），建筑产品总价值增加，由此由低到高），建筑产品总价值增加，由此产生的总价值与总成本之差形成的超额利产生的总价值与总成本之差形成的超额利润，这种超额利润转化而成的地租即为城润，这种超额利润转化而成的地租即为城市级差地租市级差地租ⅡⅡ。。


绝对地租绝对地租

　　　　所谓绝对地租是指由土地所有权存在所谓绝对地租是指由土地所有权存在决定的，不论使用什么样的土地都决定的，不论使用什么样的土地都必须缴必须缴纳纳的地租。绝对地租是土地所有者凭借对的地租。绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断所获得的，它由土地的土地私有权的垄断所获得的，它由土地的产品市场价格高于社会生产价格的差额利产品市场价格高于社会生产价格的差额利润转化而来。润转化而来。


城市绝对地租城市绝对地租

在土地使用权和土地所有权分离的条件下，所有在土地使用权和土地所有权分离的条件下，所有的土地使用者都必须缴纳的地租，即城市土地使的土地使用者都必须缴纳的地租，即城市土地使用者所必须缴纳的最低限度的地租。用者所必须缴纳的最低限度的地租。

绝对地租量是使用一个城市绝对地租量是使用一个城市最边缘最边缘的土地或的土地或位置、地基等方面最差的土地，所必须缴纳的地位置、地基等方面最差的土地，所必须缴纳的地租量。城市最边缘土地作非农业用途时，所缴纳租量。城市最边缘土地作非农业用途时，所缴纳的地租不得低于作农业利用时的地租，所以，城的地租不得低于作农业利用时的地租，所以，城市土地绝对地租量应等于与最边缘城市土地相邻市土地绝对地租量应等于与最边缘城市土地相邻的农地上的的农地上的农业地租农业地租。。


绝对地租与级差地租绝对地租与级差地租

1515

绝对地租

土地肥沃程度

个别生产价格

社会生产价格

市场价格

级差地租


垄断地租垄断地租

具有具有独特独特性质的土地，其独特的优越性性质的土地，其独特的优越性与稀缺性会导致其产出品能以高出产品价与稀缺性会导致其产出品能以高出产品价值和生产价格的垄断价格出售。由此产生值和生产价格的垄断价格出售。由此产生的超额（垄断）利润会转化为地租，即垄的超额（垄断）利润会转化为地租，即垄断地租。断地租。


第二节土地价格第二节土地价格

　　　　


土地价格是土地所提供的地租的购买价格。地租的存在是土地价格的前提。为土地支付代价取决于土地收益，土地收益取决于土地总产品的价格。

土地只能由国家拥有，所谓的地价实际上指的是使用土地若干年的价格，即土地的使用权价格。

公有制下

私有制下

一一、地价、地价


二、地价构成二、地价构成

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地价＝地租资本化＋土地资本利息及折旧地价＝地租资本化＋土地资本利息及折旧

2004年杭州调整基准地价

市区商业用地综合用地住宅用地工业用地一级 9100 7500 6600 1530

十二级 300 270 250 110


风景区商业用地综合用地住宅用地一级 9460 8080 7140

五级 1920 1830 1550

元 /平方米

二、地价构成二、地价构成

土地价格＝土地物质价格＋土地资本价格土地价格＝土地物质价格＋土地资本价格＝真正地租＋租金性地租＝真正地租＋租金性地租真正地租＝绝对地租＋级差地租真正地租＝绝对地租＋级差地租租金性地租＝本身土地资本地租＋外部辐射地租租金性地租＝本身土地资本地租＋外部辐射地租

土地价格＝农地征地费（绝对地租）土地价格＝农地征地费（绝对地租）＋位置、用途、容积率差价（级差地租）＋位置、用途、容积率差价（级差地租）＋土地开发费、配套费＋土地开发费、配套费 (( 土地资本价土地资本价

格）格）


三、土地价格形成三、土地价格形成


土地数量

价格

d1d1

p1p1

s

m

d

p

土地数量

价格 s

m

d

p

s1

p2s2

p3

地价与地租的关系

地价和地租都属于价格范畴，两者在价格决定机制地价和地租都属于价格范畴，两者在价格决定机制及经济含义上有一定区别。及经济含义上有一定区别。

在竞争性要素市场，地租的决定机制与其它投入要在竞争性要素市场，地租的决定机制与其它投入要素的价格决定机制是相同的，都受要素边际生产素的价格决定机制是相同的，都受要素边际生产力的规律影响。从长期看，土地服务的供给与土力的规律影响。从长期看，土地服务的供给与土地服务的需求都是有弹性的，二者弹性的共同作地服务的需求都是有弹性的，二者弹性的共同作用将导致一个长期均衡，所以地租在长期内处于用将导致一个长期均衡，所以地租在长期内处于稳定变动状态。稳定变动状态。


2424

地价是一种可源源不断地提供土地服务流量地价是一种可源源不断地提供土地服务流量或地租收益流量的土地资产的价格。或地租收益流量的土地资产的价格。

土地的价格除了要受资本市场供求因素的影土地的价格除了要受资本市场供求因素的影响以外，还要受到人们心理预期的巨大影响以外，还要受到人们心理预期的巨大影响，人们对将来收益的预期很大程度上决响，人们对将来收益的预期很大程度上决定了土地的价格。定了土地的价格。


地价与地租的关系

古典理论认为，土地的现值之和为土地价格，收益流量由地租构成。这种由市场基础（ market fundmental）条件决定的合理的地价，称为均衡地价。

现代地价理论中，土地价格不但受到持有者土地利用收益的影响，同时还受到将来卖掉土地时所产生的收益（资本收益或土地增值收益）的影响。

四、土地价格定价模型四、土地价格定价模型


古典理论之地价古典理论之地价

2626

以地租的现值之和为土地的价格，其模型为：

1 1tt

t

i

Rp

若地租 R每年以固定的成长率增长，且记增长率为 g，

则上式可写为： gi

Rp


现代理论之地价现代理论之地价

2727

记 0p 为当前土地的现值， p 为期末出售土地后的资本收益部分，

若期末土地价格为 1p ，当期土地利用收益为 1R， i为市场收益率，

有：0

011

0

1

p

ppR

p

pRi

，所以有：

i

p

i

Rp

1111

0

将土地持有期推广至多期，有：

nn

nn

i

p

i

R

i

R

i

Rp

)1(111 11

221

0

此处 np 为土地在第 n期的价值（包括利用收益和资产售价）。


第三节房地产价格第三节房地产价格

　　　　


一、房地产价格组成一、房地产价格组成


西湖西湖 88 号公馆投资估算表号公馆投资估算表 11

序序号号内容内容

单价单价备注备注

元元 // 平方米平方米

一一土地土地费用费用

土地出让金土地出让金 24000 24000 按实际成交的楼按实际成交的楼面地价计算面地价计算

契税契税 720 720 土地价格土地价格 **3% 3%

小计小计 (1) (1) 24720 24720






二二前期前期费用费用

设计费设计费 8585 建筑及景观设计费建筑及景观设计费用用

前期工程费前期工程费 15 15 场地整理、临时水场地整理、临时水电、勘测费用电、勘测费用

小计小计 (2) (2) 100100






三三工程工程费用费用

建安费用建安费用 2000 2000 地上地下统算地上地下统算

基础设施基础设施 75 75 供电、供水、有线、供电、供水、有线、煤气工程等煤气工程等

公建配套公建配套 200 200 景观、道路、综合管景观、道路、综合管线和其他公共设施线和其他公共设施

开发期税费开发期税费 100 100 开发过程中的各种规开发过程中的各种规费、税费费、税费

小计小计 (3) (3) 2375 2375






四四不可预见费不可预见费用用 (4) (4) 70 70 按工程费用的按工程费用的 3%3%

计算计算

五五开发成本合计开发成本合计(2)+(3)+(4)(2)+(3)+(4) 2545 2545






六六期间期间费用费用

财务费用财务费用 6237 6237 按土地款占用按土地款占用2.52.5 年，年利率年，年利率 99％％

管理费用管理费用 128 128 开发成本合计开发成本合计**5% 5%

销售费用销售费用 400 400 按售价按售价 44 万的万的1% 1%

小计小计 (6) (6) 6765 6765 3434



序序号号

内容内容

单价单价 (( 元元 // 平方平方米米 ) )

备注备注保本保本估算估算

实际实际销售销售

七七营业税及附加、营业税及附加、增值税增值税 (7) (7) 26002600 3929 3929 按销售收入按销售收入 **6.5% 6.5%

八八合计合计 366336630 0

379537959 9

九九销售收入销售收入 400040000 0

6045604500

11 幢幢 5140*64721, 5140*64721,

22 幢幢 3376*499493376*49949 3535金融学院金融学院 // 程大涛程大涛 //[email protected]@QQ.COM


序序号号

内容内容

单价单价 (( 元元 // 平方平方米米 ) )

备注备注保本保本估算估算

实际实际销售销售

十十税前利润税前利润 3370 3370 2249122491

十十一一所得税所得税

(2640(2640))

(3990(3990))

按销售收入按销售收入 20%20% 计利计利润预征润预征

11121112 7422 7422 按税前利润按税前利润 33%33% 征收征收十十二二税后利润税后利润 (730)(730)

1506915069 尚未按实缴纳土地尚未按实缴纳土地增值税增值税 !!!!!!22582258 3636


西湖西湖 88 号公馆价格构成号公馆价格构成

业主支出业主支出 4120041200 100%100% 6226362263 100%100%

销售价格销售价格 4000040000 97%97% 6045060450 97%97%

契税契税 12001200 3%3% 18131813 3%3%

支支出出流流向向

政府部门政府部门 2973229732 72.17%72.17% 3798437984 61.01%61.01%

银行银行 62376237 15.14%15.14% 62376237 10.02%10.02%

开发成本开发成本 29732973 7.22%7.22% 29732973 4.77%4.77%

净利润净利润 22582258 5.48%5.48% 1506915069 24.20%24.20%


房价收入分配图房价收入分配图按保本估算按保本估算

（所得税不清算）（所得税不清算）按实际销售价格计算按实际销售价格计算

（未清算土地增值税）（未清算土地增值税）


财务成本财务成本


建筑成本建筑成本元元 // 平方米平方米


杭州地区， 2007年

二、房地产价格种类区域性质种类定价方式

城市

公房使用权房政府定租金廉租房政府补贴性定租金

私房

原有私房社会主义改造前私产房改房政策性定价安居房无土地费用，政府补贴低于成本价经济适用房含政府规定费用，成本加 3％利润限价房土地招标时政府限定房价商品房市场价

农村小产权房无土地成本，议价（取缔对象）自建房集体内议价


私房

也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。也就转为私有住宅。

20062006 年底，全国城镇私房率达到年底，全国城镇私房率达到 8383 ％，全％，全国国 8888 ％％20082008 年，杭州城镇私房率年，杭州城镇私房率 8888 ％％


公房

也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。有权、处分权、收益权）归国家所有。在实行房改政策前大部分住宅都是公有住房。在实行房改政策前大部分住宅都是公有住房。房改后的使用权房和廉租房还是公房。房改后的使用权房和廉租房还是公房。


使用权房使用权房

是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。公有住房。由各地方政府房管局、房管站管理。由各地方政府房管局、房管站管理。


安居房

是指为实施国家“安居工程”而建造的住房。是指为实施国家“安居工程”而建造的住房。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在住面积在 44 平方米以下的特困户提供的销售价平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。


廉租房

是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有市镇非农业常住户口的最低收入家庭和其他有市镇非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。


经济适用房

是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本低于普通商品房，具有经济性和适用性的成本低于普通商品房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。房的使用效果，而非建筑标准。


商品房

指房地产开发经营企业，用于市场出售而建造的指房地产开发经营企业，用于市场出售而建造的房屋称为商品房。房屋称为商品房。普通商品房普通商品房在商品房的定义基础上加入一些限制条件：在商品房的定义基础上加入一些限制条件：普通商品房普通住宅必须满足以下条件：普通商品房普通住宅必须满足以下条件： 11 、住宅小区建筑容积率在、住宅小区建筑容积率在 1.01.0 以上；以上； 22 、单套建筑面积在、单套建筑面积在 140140平方米以下；平方米以下； 33 、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格交易价格 1.441.44倍以下。倍以下。


小产权房小产权房

也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，它并不构成真正法律意家颁发产权证的房产，它并不构成真正法律意义上的产权。义上的产权。““小产权房”是一些村集体组织或者开发商小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。


商品房价格商品房价格


三、影响房地产价格因素


（一）房价收入比


家庭收入房价

房价收入比＝

（二）房价租售比（二）房价租售比


单位面积房价单位面积月租金

房价租售比＝

大都市写字楼租金大都市写字楼租金/ 平方英呎 .

年 / 平方米 . 年 / 平方米 . 月 / 平方米 . 天

伦敦西区 139.5英磅 1501.61英磅 125.13英磅 4.17英磅

莫斯科 234.73美元

2526.69美元 210.55美元 17.54美元

香港 231.59美元

2492.89美元 207.74美元 6.92美元

东京 184.26美元

1983.42美元 165.28美元 5.50美元

曼哈顿 98.08美元 1055.75美元 87.97美元 2.93美元


2008.3

（三）价格理论基础（三）价格理论基础


价值决定论价值决定论

马克思主义的劳动价值论认为，房地产商马克思主义的劳动价值论认为，房地产商品的价格是由共价值决定的，即生产房地品的价格是由共价值决定的，即生产房地产商品所耗费的社会必要劳动时间决定的。产商品所耗费的社会必要劳动时间决定的。


效用决定论效用决定论

Court(1939)Court(1939) 特征价格理特征价格理论论 ,Muth(1986),Muth(1986) 购房者效用函数与房价购房者效用函数与房价差异差异房地产价格取决于其效用而非成本，成本房地产价格取决于其效用而非成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。房地产商品的特征台面积、楼层、朝格。房地产商品的特征台面积、楼层、朝向、结构、材料、物业服务、环境等决定向、结构、材料、物业服务、环境等决定了房地产商品的价格。了房地产商品的价格。


供求决定论供求决定论

所有商品价值能够实现都依赖于商品交换，所有商品价值能够实现都依赖于商品交换，供求关系是决定房价的最直接的原因。供求关系是决定房价的最直接的原因。供给：土地、建安成本、平均利润率、因供给：土地、建安成本、平均利润率、因素多多素多多需求：资金供应、收入及增长预期、因素需求：资金供应、收入及增长预期、因素多多多多


收益决定论收益决定论

投资的房产在未来能够取得的收益决定了投资的房产在未来能够取得的收益决定了房价水平。房价水平。租金是房产收益的来源，两者成正相关关租金是房产收益的来源，两者成正相关关系。系。


价格理论的实践


复习思考题复习思考题11 、试区别地租、地价、级差地租、绝对地租、垄、试区别地租、地价、级差地租、绝对地租、垄断地租的基本概念，并讨论地租与地价的关系。断地租的基本概念，并讨论地租与地价的关系。22 、掌握房地产成本组成与计算。、掌握房地产成本组成与计算。33 、试分析房地产价格形成的一般原因。、试分析房地产价格形成的一般原因。


第二章房地产价格理论

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