台南市政府地政局局長陳淑美 - tnh.org.tw · 臺南房地產市場－趨勢 8...

台南市政府地政局

局長陳淑美

臺南市政府地政局

陳淑美

2

▪ 現職

台南市政府地政局局長

▪ 經歷

◦ 崑山科技大學房地產開發與管理系教授

◦ 2017年世界華人不動產學會主席

◦ Visiting Professor, UBC, Canada(2010)

◦ 崑山科技大學商業管理學院院長(2010/02-2016/07)

◦ 崑山科技大學不動產經營系系主任(2006/07-2010/01)

◦ 太子建設總經理室專員(1994/07-1995/07)

▪ 學歷

◦ 國立政治大學地政學系學士

◦ 國立政治大學地政研究所碩士

◦ 國立政治大學地政研究所博士

▪ 專長領域

◦ 住宅經濟與政策

◦ 不動產市場

◦ 不動產投資

◦ 不動產估價

◦ 土地法規與土地登記

◦ 電子商務與不動產

▪ 獎項與榮譽

◦ 中華民國第23屆地政貢獻獎

◦ 國家科學委員會獎勵特殊優秀研究人才

臺南市政府地政局3

▪ 學會

◦ 世界華人不動產學會常務理事

◦ 中華民國住宅學會常務理事

▪ 政府

◦ 中華民國考試院命題及閱卷委員、地政士審議委員

◦ 內政部都市更新推動小組委員

◦ 內政部市地重劃區段徵收委員會委員

◦ 台南市政府廉政委員會委員

◦ 台南市政府都市計畫委員會委員

◦ 台南市政府都市更新委員會委員

◦ 台南市政府區段徵收委員會委員

◦ 台南市政府公共債務管理委員會委員

◦ 台南市政府法規審查小組委員

◦ 高雄市政府不動產經紀人員獎懲委員會委員

◦ 高雄市政府都市更新基金會委員

◦ 臺中市政府住宅諮詢審議委員會委員

◦ 台南市政府地價評議委員會委員

◦ 高雄市政府地價評議委員會委員

◦ 新北市政府住宅諮詢審議委員會委員

◦ 屏東縣政府區域計畫委員會委員

◦ 嘉義縣政府都市計畫委員會委員

◦ 嘉義縣政府非都市土地使用分區即使用地變更專責小組審議委員

▪ 公會

◦ 中華民國不動產代銷公會全聯會營保金監察人

◦ 中華民國不動產仲介公會全聯會營保金委員

◦ 台南市不動產代銷公會顧問

◦ 台南市不動產仲介商業同業公會顧問

◦ 台南市建築經營協會顧問

社會服務


壹、經濟發展－國內外趨勢

貳、暢通台南－近期重大交通建設

參、茁壯台南－近期重大產業建設

肆、宜居台南－土地開發區介紹

伍、投資台南－標售土地資訊

大綱


經濟發展國內外趨勢

Part 1I n t r o d u c t i o n

5


全球經濟情勢－國際

2019年全球景氣在不確定因素的紛擾中逐漸趨緩。

美中兩國的貿易紛爭與角力打擊著投資及消費信心。

歐洲國家的經濟發展，受到德、法、義大利成長趨緩。

英國仍想脫歐，經濟明顯走弱。中國市場透過一帶一路政策用以刺激內需和外需的強度。

外部需求成長放緩幅度超過預期，新興經濟體債務風險升高。

6

資料來源:台南市房地產市場指數-新成屋、預售屋市場,108年第1季


全球經濟情勢－國內

台灣第一季經濟成長率介於1.54％~2.36％。

經濟動能需要「緩中求穩」，預測2019台灣經濟成長率

介於1.9%~2.6%間。

工業生產減少、商品出口負成長、零售業及餐飲業營業額

走弱。

失業率微增和薪資略升、物價漲幅平緩。

景氣領先指標、同時指標仍持續下跌。

2019年2月景氣對策信號呈黃藍燈(17分)，顯示經濟景氣

已走緩。

7



臺南房地產市場－趨勢

8

台南市房地產市場景氣「價穩量增」

新屋成交量顯著增加，外圍地區價格微幅下跌。

景氣回溫，增強了建商推案信心，未來市場可望

持續復甦。

價格守穩、市場土地微漲、租金上漲，中古屋交

易量增加，房地產網站關注度提升。資料來源:台南市房地產市場指數-新成屋、預售屋市場,108年第1季


臺南房地產市場－新屋定基綜合指數

9

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定基綜合指數 0% 8% 12% 3% 6% -5%-12%219-41%-25%-10%21% -1% 18%58%85% 104 92%60%98% 119

-100%

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0%

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250%

變動率

台南市新屋市場價量定基綜合指數

整體市場指數受到價格微幅下跌、新屋成交量增加以及開工穩定增加的影響，環比指數較上季上揚6%，定基指數增加21%。



臺南房地產市場－開工戶數

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單位：戶數

透天住宅開工戶數

台南市台南市(舊) 台南縣(舊)

108年第1季透天開工戶數為961戶，較上季減少35.59%，較去年同季減少32.08%。



臺南房地產市場－開工戶數

11

108年第1季大樓開工戶數為1,039戶，較上季減少2.72%，較去年同季增加1.66%。

0

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單位：戶數

大樓開工戶數

台南市台南市(舊) 台南縣(舊)



臺南房地產市場－開工戶數較多案件

12

資料來源:公會開工申報統計

開工期行政區推案公司登記推案

10701 安南區北基臺北市水舞川(九份子)

10702 永康區皇龍臺南市山見晴

10702 安南區三地高雄市艾美館Ⅵ期

10703 新市區開鼎臺南市南科之心

10704 永康區大騰嘉義市春上春福

10705 安南區佳展新北市佳展大景(九份子)

10708 永康區和宜新北市

10710 安平區潤隆新北市真愛NO.2

10711 安南區北基臺北市水雲川(九份子)

10712 安平區佳鋐新北市

10802 安南區皇龍臺南市天席

10802 仁德區和通臺南市

10802 安南區遠雄臺北市安南町

10802 善化區北揚臺南市協奏曲

107年至108年第1季

申報開工戶數較多案件14件中，臺南建商五件，半數的開工件由北部建商申報。

開工案件地點，6件在安南區(九份子重劃區3件)，合計達1,193戶，其次為永康3件。


臺南房地產市場－108Q1開工戶數較多地區

13

地區戶數

安南區 229

永康區 115

麻豆區 91

地區戶數

安南區 375

善化區 252

仁德區 130

透天型住宅大樓型住宅



臺南房地產市場－建物第一次登記

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單位：筆數

建物所有權第一次登記

區域合計台南市(舊) 台南縣(舊)

108年第1季建物第一次登記筆數為2,425筆，較上季增加18.70%，較去年同季增加7.21%。永康最多(753筆)



臺南房地產市場－建物第一次移轉

15

108年第1季建物第一次移轉登記筆數為2,178筆，較上季增加22.64%，較去年同季增加14.27%。永康最多(371筆)

0

500

1,000

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2,000

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3,000

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單位：筆數

建物所有權第一次移轉登記

區域合計台南市(舊) 台南縣(舊)



臺南房地產市場－房地王指數

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0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

點擊數來電數建案刊登數每案點擊率

房地王重要指數108年第1季較上季變化

108年第1季較上季來電數增加42%，個案刊登數增加6%，點擊數增加28%，平均每案點擊數增加20%。



臺南房地產市場－未來展望

17

台南市房地產市場開始出現微幅價跌又穩定放量的氛圍。

建商的開工量漸漸趨於保守。總體經濟環境尚未見更多有利因素人口數變化，雖有少許減少，仍維持在188萬人的規

模。台南市政府積極打造宜居環境，房地租稅政策趨於溫

和。都市土地開發策略趨於積極，為下一季房市發展塑造

新的願景。



暢通台南近期重大交通建設Part 2

I n t r o d u c t i o n

鐵路地下化台南都會區北外環道路

台61線永康交流道附近道路改善

台南先進運輸計畫

18


工程範圍全長約8.23公里，總經費約293.6億元。預計113年完工。施工方式︰明挖覆蓋。工程效益︰1.新增2個車站

2.消除9個平交道及8處車行及人行地下道及2處鐵路橋涵、3處陸橋

3.降低事故及等待時間

4.縫合都市紋理

19

一、重大交通建設-台南鐵路地下化


第1期工程南科聯絡道至高鐵橋下道路(已完工) 第2期工程台19線鹽水溪溪頂寮大橋至第3期西段標工程(預計110年1月開工) 第3期工程市區南科聯絡道至嘉南大圳大洲排水線(預計110年2月完工)

第4期工程台17線至台19線鹽水溪溪頂寮大橋銜接第2期工程

20

20

二、重大交通建設-台南都會區北外環道路


台61線目前通車到十份交流道路段未來將跨越曾文溪聯結到台江大道連接國道8號

未來將規畫橫跨安平舊城區只由民權路、安平路進出，常造成該地區交通壅塞回堵，故規劃施作跨安平漁港大橋，從安北路走城平路跨漁港直接接永華路紓解車潮

未來本市聯外主要幹道將形成三橫(台84、國8及台86)三縱(台61、國1及國3)快速道路道路網，縮短本市東西南北交通時間，提升運輸效率。

21

跨越曾文溪聯結到台江大道

跨越安平港聯結永華路

三橫

三縱

大台南30分鐘生活圈

三、重大交通建設-台61線延伸至台86線


四、重大交通建設-永康交流道道路改善


優先路網及未來路網

綠線:路線規劃審核中

五、重大交通建設-台南先進運輸計畫


茁壯台南近期重大產業建設


24


一、沙崙智慧綠能科學城

三井OUTLET


107年9月25日開工，預計110年1月完工

26

二、大臺南國際會展中心


本案分2期開發。

第一期工程2座少棒球場，已於107年2月25日開工，工期預估480天，預計108年7月完工。

本案第二期統包工程(主副球場新建)，預計107年7月完成招標作業，108年7月完成細部設計，工期1100日曆天，預計111年5月份竣工驗收。

第一期工程

第二期工程

三、亞太棒球訓練中心



宜居台南近期土地開發成果

28


新營客轉

長勝營區

九份子

平實營區

鹽行國中

南科 G F

永康物流

中國城永康砲校

南台南副都心

佳里國小

安平水景

麻豆工業區


100/

08

南區水交社

市地重劃

21.77公頃

101/

06

103/

09

103/

12

安平水景

區段徵收

26.83公頃

103/

12

東區德高

區段徵收

8.63公頃

新市區新和

區段徵收

36.7公頃

106/

12

東區平實

市地重劃

42.40公頃

安南區九份子

市地重劃

101.72公頃

106/

06

佳里國小

市地重劃

0.56公頃

107/

12

東區南台南

區段徵收

70.23公頃

107/

09

永康砲校

第一期區段徵收

14.46公頃

107/

02

新營客轉

市地重劃

23.88公頃

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一、近期土地開發成果－已完成開發區


• 形塑榕樹生態廊道• 串聯鐵道文化軸線• 提供新營行政文教用地• 預計108年6月完工

新營長勝市地重劃

31

二、施工中開發區-新營長勝市地重劃


中國城暨運河星鑽區段徵收

• 舊城區再發展，活化中正商圈產業

• 設立觀光特區，創造城市新地標

• 藍綠雙環交會，水岸觀光再生

• 預計108年5月完工

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二、施工中開發區-中國城暨運河星鑽區段徵收


• 物流運轉中心，交通樞紐• 永安路拓寬，完善交通網路• 整理地籍提升土地使用效率• 預計108年7月完工

永康物流市地重劃

33

二、施工中開發區-永康物流市地重劃


鹽行國中區段徵收

• 新設國中提升就學品質與安全性• 永安路拓寬，完善交通網路• 劃設綠帶兼具防洪與休憩• 預計110年完工

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二、施工中開發區-鹽行國中區段徵收

鹽行國中預定地

永安路拓寬

永康大排整治


• 提供優良工業區土地• 整治大排改善環境• 增設滯洪池提升防洪能量• 預計110年完工

麻豆工業區市地重劃

35

二、施工中開發區-麻豆工業區市地重劃


開發區位置新市、善化

開發區面積 100.07

可建築用地 68.67

公設用地 31.40

目前辦理進度

1.內政部審議都市計畫通過。2.刻正辦理區段徵收行政及工程前置作業。

三、規劃中開發區-南科FG區段徵收

36

單位：公頃


開發區位置北區



公設用地 5.03

目前辦理進度

1.都市計畫通盤檢討中。2.已完成重劃行政委託作業。

37

單位：公頃

三、規劃中開發區-賢豐市地重劃


開發區位置安南區



公設用地 15.06

目前辦理進度

刻正辦理市地重劃計畫書公告及工程前置作業

38

三、規劃中開發區-北安商業區市地重劃

單位：公頃


開發區位置南區



公設用地 11.54

目前辦理進度

刻正辦理市地重劃計畫書報核及工程前置作業

台86

台17

39

三、規劃中開發區-喜樹灣裡市地重劃區

單位：公頃


九份子平實

佳里國小

南台南

新營客轉

德高永康砲校和順寮

投資台南本年度標售土地資訊 Part 5

I n t r o d u c t i o n

40


領取標單期間:108年4月30日至6月25日

開標時間:108年6月26日上午10點

開標地點:台南市政府永華市政中心11樓訓練教室

(台南市安平區永華路二段6號11樓)

41

公告文標售清冊

標售資訊


使用分區住四-1

建蔽率 50%

容積率 180%

地號(國安段)

1528-1 1549-1 1551-2

面積(㎡)2,000

(約605坪)2,118

(約640坪)3,381

(約1,022坪)

地號(國安段)

1571-1 1662-1 1708

面積(㎡)1,388

(約419坪)195.27

(約59坪)100

(約30坪)

地號(國安段)

1682-11715

1682-21717

面積(㎡)7,636.59

(約2,037坪)2,118

(約1,051坪)

地號(國安段)

1746-1 1761-4

面積(㎡)1,854.58(約561坪)

3,476.31(約51坪)

預計標售價格(萬/坪)

17.6~20.7萬起

42

一、九份子市地重劃-本年度預計標售土地資訊

標售位置

1549-1

1551-2

1528-1

文(中、小)

海南派出所

1571-1

1708

1662-11746-1

1761-41715

1717

1682-1

1682-2


使用分區住宅區

建蔽率 60%

容積率 210%

地號(平實段) 52

面積(㎡)590.81

（約178坪）


43.6萬起

107年5月29日標脫1.平實段24地號，面積4,545㎡標脫單價176,357元/㎡2.平實段25地號，面積4,688㎡標脫單價198,000元/㎡

43

71

m

82m 85m

86m86m

71

m

裕永路

平實路

4.5公頃文中小用地南紡

購物中心

二、平實營區市地重劃-本年度預計標售土地

標售位置

使用分區商業區

建蔽率 60%

容積率 360%

地號(平實段) 45 46

面積(㎡)12,090

（約3,657坪）


預估 85.6萬元起


使用分區產業專用區

建蔽率 60%

容積率 200%

地號(新茄苳段)

22 32 95

面積(㎡)1230.87

(約372坪)178.06

(約53坪)256.70

(約77坪)

地號(新茄苳段)

141 143 150

面積(㎡)1091.70

(約330坪)341.10

(約103坪)415.45

(約125坪)


7.6萬~8.8萬起

都市土地使用管制規定

1.依中華民國行業標準分類得供「批發、零售及餐飲業」、「運輸、倉儲及通信業」、「專業、科學及技術服務業」、「文化、運動及休閒服務業」使用。2.建築基地大於1000m2，申請建照前需經過都市設計審議通過。

44

三、新營客轉中心市地重劃區-本年度預計標售土地資訊

標售位置


使用分區住一(附)

建蔽率 60%

容積率 190%

地號(國安段)

10

面積(㎡)481.25

（約145坪）


18.64萬起


1.自道路境界線至少退縮五公尺建築。2.退縮建築之空地應植栽綠化，不得設置圍籬，但得計入法定空地。3.如屬角地，面臨道路部分均應退縮建築。4.面臨廣(停)之建築基地，應自地界退縮4M以上建築，退縮建築空地應植栽綠化，但得計入法定空地，供綠化或人行步道使用。

9.3m

51

.63

m

45

四、佳里國小市地重劃-本年度預計標售土地

標售位置



建蔽率 60%

容積率 210%

地號(新都心段)

4445

4849

面積(㎡)5,180

(約1566坪)5,205

(約1574坪)


29.6萬~29.9萬起


•退縮5米建築。

•兩側面臨計畫道路者，最小建築基地面積為500㎡。

照顧住宅

44 45

49 48

公園

公園

53

m5

4m

24m 73m

46

五、南台南站副都心區段徵收-本年度預計標售土地資訊

注意事項

標售位置


使用分區生活服務專用區

建蔽率 50%

容積率 240%

地號(康橋段)

36 40 40-1

面積(㎡)16524.76

(約5000坪)20467.66

(約6191坪)2500.63

(約756坪)

預估市價

(萬/坪)39.6萬起

(實際以標售底價為主)

都市土地使用管制規定及備註事項

最小開發基地面積2,000㎡，如基地位於D2範圍內，得不受最小開發基地面積限制。其土地及建築物以下列之使用為限：1. 住宅使用。2. 幼兒園及兒童課後照顧服務中心。3. 兒童及少年福利機構（托嬰中心、

早期療育機構）、老人長期照顧機構（長期照護型、養護型及失智照顧型）、身心障礙福利機構。

作為2、3者，限於使用建築物第一層及第二層。

36

40

40-1

47

六、永康砲校遷建暨創意園區區段徵收-本年度預計標售土地資訊(第一期)

標售位置



建蔽率 60%

容積率 210%

地號(自由段)

1 100

面積(㎡)653

(約197.67坪)215

(約65.18坪)


20萬~26萬起

1 地號

100

地號

48

七、德高保護區區段徵收-本年度預計標售土地資訊

注意事項標售位置


八、和順寮農場區段徵收-開發區簡介

標售資訊


使用分區商四(44)

建蔽率 80%

容積率 320%

地段地號和館段 100-2 和館段 100-4

面積(㎡) 19,364 21,915.63


19.14萬 19.93萬


•不得作視聽歌唱業、三溫暖業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業、電子遊戲場業以及殯葬業使用。其餘比照都市計畫法台灣省施行細則規定辦理。

•作為觀光旅館時其全區建蔽率不得大於60%，但容積率得增加為360%。

•最小開發規模不得小於5,000㎡。

史博館

176m

103m

99m

219m

50

八、和順寮農場區段徵收-本年度預計標售土地資訊

標售位置


▪ 地點：雅悅會館【臺南館】

▪ 流程：

51

時間活動流程

13:00-13:30 來賓報到

13:30-14:00 開發區影片簡介

14:00-14:10 來賓介紹

14:10-14:20 市長致詞

14:20-14:30 局長致詞

14:30-14:40 大合照

14:40-15:10 開發區介紹與標售標的簡介

15:10-16:20 茶敘/洽詢交流

2019年5月27日土地標售說明會


標售相關資訊協助說明：

52

相關局處諮詢內容

地政局開發區簡介與抵費地標售方式介紹

都發局開發區的簡介、都計土管、建蔽容積、容積移轉等相關規定

工務局建築管理等相關規定

交通局平實轉運站及新營客運轉運中心相關規劃說明

財稅局與國稅局稅賦宣導及諮詢

新聞及國際關係處新聞發布及資料諮詢

2019年5月27日土地標售說明會


感謝聆聽

53

土地標售資訊

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