Бизнес-план

«Мини-отель на 24 номера, п-ов Крым»

Инициатор проекта:

Мирошниченко Денис Александрович

Ростов-на-Дону

2015

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Суть проекта заключается в строительстве мини-отеля на

черноморском побережье п-ова Крым на приобретенном в собственность

земельном участке с последующей долгосрочной эксплуатацией отеля.

Позиционирование предполагается в среднем ценовом сегменте с основной

ориентацией на семьи с детьми и без. Конкурентными преимуществами

гостиницы являются:

- высокий уровень сервиса;

- повышенная комфортность отдыха за счет особенностей планировки

помещений;

- набор дополнительных услуг, включенных в стоимость проживания;

- низкие эксплуатационные расходы за счет применения

энергоэффективных технологий и высокой надежности всех систем зданий,

заложенной на этапе проектирования.

Востребованность услуг отеля обеспечивается рядом факторов:

- включение полуострова в состав РФ вызвало ажиотажный интерес к

нему; ожидается ежегодный прирост количества отдыхающих;

- климат полуострова более мягкий, чем на побережье Краснодарского

края;

- заинтересованность со стороны российских инвесторов оказывает

положительное влияние на развитие инфраструктуры полуострова, в том

числе и туристической;

- строительство мостового перехода через Керченский пролив

обеспечит беспрепятственное сообщение с остальной частью РФ;

- низкий уровень качества услуг, предоставляемых игроками рынка в

настоящий момент;

- блокирование Правительством РФ популярных и наиболее доступных

туристических направлений (Турция, Египет, Гоа) обеспечит дополнительное

количество отдыхающих.

Одним из важнейших преимуществ проект является то, что

инвестирование происходит в ликвидные материальные активы, а не в

технологию или услугу, которую невозможно реализовать в случае неуспеха

проекта. Кроме того, в случае реализации запланированного сценария

проекта, стоимость актива будет ежегодно повышаться за счет роста

клиентской базы гостиницы.

Требуемые инвестиции составляют 20,5 млн. рублей, из которых:

- 3 млн. – приобретение земельного участка;

- 12,5 млн. – строительство здания мини-отеля общей площадью 650

кв.м.;

- 3,5 млн. – оснащение здания и благоустройство территории;

- 1 млн. – стартовый маркетинг;

- 0,5 млн. – оборотные средства до выхода на окупаемость.

При реализации реалистичного сценария срок окупаемости проекта

составит 3,5 года, при реализации пессимистичного – 5 лет. Планируемый

срок достижения точки безубыточности – 7 месяцев. Чистая прибыль первого

года – 2,25 млн. рублей, второго – 7,9 млн., последующих – 9,5 млн.

Способ возврата инвестиций оговариваются с инвестором – возможны

любые варианты.

2. ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ

Основным потребителем услуг гостиниц в Крыму является

туристическая отрасль. Небольшую долю объема обеспечивают деловые

поездки, но это касается, в первую очередь, гостиниц, расположенных в

деловых центрах полуострова – Симферополе, Севастополе, Ялте.

Крым – исторически сложившееся туристическое направление.

Полуостров посещают не только российские (ранее – украинские) туристы.

По данным Министерства курортов и туризма Республики Крым, в 2013 году

доля гостей из стран Европы достигала 10%. В 2014 году основную массу –

до 95% отдыхающих – составляли россияне, остальные 5% - белорусы и

украинцы.

Согласно той же статистике, в 2014 году полуостров посетили почти в

два раза меньше гостей, чем в 2013 – 3 млн. человек против 5,9 млн.

Причины такого спада вполне очевидны: отток сформировавшегося потока

отдыхающих из Украины, неналаженная работа переправы через Керченский

пролив, а также опасения, связанные с политической обстановкой. Тем не

менее, в свете актуальных внешнеполитических факторов, ожидается резкое

повышение интереса россиян к отечественным туристическим направлениям,

в первую очередь к Крыму. Оценочно, ежегодный прирост числа

отдыхающих составит 15-20%, что в пятилетней перспективе не только

восстановит статус-кво, но и выведет отрасль на новый уровень.

Характерной особенностью сферы гостиничных услуг Крыма является

обширное наследие Советского Союза, которое при этом за долгие годы не

подвергалось модернизации. То же самое касается и качества услуг – оно

осталось на уровне 80-х годов XX века. Те же немногие гостиницы, которые

предлагают достойное качество номеров, обслуживания, устанавливают

цены, недоступные среднему российскому туристу.

Блокирование популярных зарубежных туристических направлений

привлечет множество отдыхающих, привыкших к высокому уровню сервиса

Турции и Египта. Это обеспечит высочайшую конкурентоспособность тех

гостиниц, которые смогут предложить наиболее оптимальное сочетание

цены, качества и ассортимента предоставляемых услуг.

3. ОПИСАНИЕ УСЛУГ

Основной предоставляемой услугой является размещение отдыхающих

в помещениях гостиницы. Конкурентным преимуществом услуги является ее

высокое качество, подразумевающее:

- разнообразность номерного фонда по типам комнат;

- уютность и комфортабельность номеров за счет пространства и

освещенности, а также душевой кабины, кондиционера и плоского

телевизора;

- комфортную планировку здания, предусматривающую

территориальную изоляцию номеров для семей с детьми от остальных;

- внимательность и дружелюбное отношение персонала,

обеспечиваемое грамотной мотивацией и обучением;

- личный постоянный контроль инициатора проекта, исполняющего

функции управляющего гостиницы.

Анализ рынка показывает, что стоимость одноместного размещения в

гостинице среднего уровня колеблется в пределах от 2200 до 6000 рублей в

высокий сезон. Стоимость двухместного номера, соответственно составляет

в среднем от 4000 до 10000 рублей. На стоимость размещения оказывают

влияние такие факторы как расположение гостиницы относительно

береговой линии, наличие инфраструктуры в непосредственной близости, а

также наличие дополнительных услуг.

В финансовой модели данного проекта расчетным принято значение

2000 рублей за одноместное размещение одного человека в сутки в высокий

сезон, что, в общем, достаточно пессимистично, т.к. предполагаемый уровень

и ассортимент услуг тяготеет к более высокому уровню оплаты. К этому

значению применяются понижающие коэффициенты для учета сезонности

(до 1000 рублей за человека в сутки в низкий сезон), а также для учета

ассортимента номерного фонда – в двух-, трех- и четырехместных номерах

стоимость размещения одного отдыхающего ниже, чем в одноместном.

Общая площадь гостиницы в 650 кв.м. позволяет разместить 55 гостей.

Предполагается следующий состав номерного фонда:

- одноместных номеров – 2;

- двухместных номеров (с возможностью одноместного и трехместного

размещения) – 15;

- трехместных номеров – 5;

- четырехместных номеров – 2.

Состав номерного фонда может быть пересмотрен на этапе

инженерного проектирования здания с целью более комфортного

размещения гостей.

Ценность основной услуги, так же как и лояльность клиентов,

предполагается повысить благодаря широкому ассортименту

дополнительных услуг:

- услуги прачечной (до 5 предметов одежды в неделю бесплатно);

- услуги кухни и повара (бесплатное пользование общей кухней, услуги

повара за дополнительную плату);

- услуги детской комнаты в вечернее время;

- сейф для хранения денег и документов в номере;

- бесплатный Wi-Fi (что важно – работающий одинаково хорошо во

всех помещениях гостиницы);

- удобная охраняемая парковка;

- трансфер до вокзала или аэропорта (платно или за дополнительную

плату в зависимости от удаленности);

- размещение в гостинице информации от экскурсионных бюро,

присутствие представителя бюро в определенные часы.

С целью привлечения гостей в зимнее время планируется проведение

новогодних и рождественских мероприятий. Для привлечения гостей,

находящихся в деловых поездках, планируется предусмотреть возможность

предоставления бесплатного такси до требуемого населенного пункта

(зависит от расположения гостиницы).

4. ПРОДАЖИ И МАРКЕТИНГ

Около 30% отдыхающих в Крыму находят гостиницу через

туристическое агентство. Тесное взаимодействие с агентствами крупнейших

городов РФ позволит привлечь внимание потенциальных клиентов.

Предполагается также система вознаграждений для наиболее активных

агентств и менеджеров с целью мотивации их к продаже услуг проекта.

Для активного привлечения тех туристов, которые ищут жилье

самостоятельно, предполагается разработка и продвижение интернет-сайта,

контент которого будет посвящен не только гостинице, но, по сути, будет

представлять энциклопедию полуострова: достопримечательности,

туристические маршруты, сведения об инфраструктуре, расписание поездов,

автобусов, самолетов, объявления экскурсионных бюро и т.д. Практическая

полезность контента, а также высокая позиция в выдачах по

соответствующим запросам привлекут внимание потенциальных гостей.

Кроме того, предполагается брендирование гостиницы для повышения

ее узнаваемости. Выбор стратегии бренда будет зависеть от

территориального расположения гостиницы; визуальный образ бренда таким

образом можно увязать с местной достопримечательностью, географическим

наименованием и т.д.

Средства продвижения:

- свой сайт;

- сторонние площадки, посвященные туризму, отдыху; в первую

очередь находящиеся в топе выдач по запросам «Отдых Крым», «Гостиница

Крым» и т.п.;

- реклама в региональных глянцевых печатных изданиях, посвященных

отдыху и покупкам, в крупнейших городах страны (для Ростова-на-Дону,

например, это «Собака», «Я покупаю»).

Необходимо также постоянное взаимодействие с посредниками,

предлагающими размещение туристам непосредственно на месте.

Для привлечения гостей в период Нового года и Рождества,

предполагается проведение развлекательных программ, отличающихся

качественно от основной массы подобных мероприятий на гостиничном

рынке полуострова. Такое отличие может обеспечить грамотно выбранное

event-агентство.

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

Одной из основных предпосылок успешной реализации проекта

является создание квалифицированной команды.

Инициатор проекта – Мирошниченко Денис Александрович, 1985 г.р.,

женат, есть дочь. Родился в г.Ростове-на-Дону. Образование:

- Ростовский государственный строительный университет – Экономика

и управление на предприятии (в строительстве), квалификация – экономист-

менеджер, очно;

- Ростовский государственный строительный университет –

Промышленное и гражданское строительство, квалификация – инженер,

заочно;

- Южный федеральный университет – Президентская программы

подготовки управленческих кадров.

Карьера: опыт работы в коммерческой сфере – от регионального

представителя до директора по развитию в российских, американских и

немецких компаниях.

Опыт предпринимательства: дистрибьюторская компания – оптовая

торговля (пиво), продажа и монтаж оборудования для розлива напитков;

бизнес-школа «Стратегия роста» - организационное консультирование и

обучение персонала.

Имеется инженерный ресурс, позволяющий своими силами и

безвозмездно выполнить ряд работ при проектировании и строительстве

здания гостиницы. А именно:

- выполнение функций генерального подрядчика: поиск подрядчиков

для выполнения работ, технадзор;

- архитектурное и инженерное проектирование;

- проектирование инженерных сетей;

- геодезические изыскания.

Указанные работы могут быть выполнены

высококвалифицированными специалистами, имеющими многолетний стаж

в заявленной сфере. По предварительным оценкам, это позволит сократить

затраты на строительство не менее чем на 10%.

Для осуществления основной деятельности мини-отеля не требуются

высококвалифицированные работники, поэтому дефицита рабочей силы не

предполагается. Штат гостиницы состоит из постоянных и сезонных

работников. К постоянным относятся:

- горничные – 3 человека;

- энергетик (мастер широкого профиля, ремонтник) – 1 человек;

- уборщик – 1 человек, частичная занятость.

Сезонные работники:

- горничные (помощники горничных) – 3 человека;

- повар – 1 человек;

- няня детской комнаты – 1 человек, частичная занятость;

- прачка – 1 человек, частичная занятость.

Функции управления, сбыта и маркетинга выполняет инициатор

проекта. Бухгалтерию целесообразно передать на аутсорсинг. Здание

необходимо оснастить сигнализацией (в т.ч. тревожной кнопкой) и

заключить договор с охранным агентством.

Реализацию проекта можно разбить на несколько этапов. Некоторые из

них могут выполняться параллельно.

1 этап. Поиск земельного участка, покупка, оформление права

собственности – 3 месяца.

2 этап. Архитектурное и инженерное проектирование – 3 месяца.

3 этап. Изыскания и строительство – 6 месяцев.

4 этап. Оборудование здания – 3 месяца.

5 этап. Стартовый маркетинг – 6 месяцев.

6 этап. Эксплуатация.

Таким образом, учитывая совмещение этапов по времени,

продолжительность подготовительных работ, предшествующих собственно

эксплуатации, составит 11-12 месяцев.

6. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА

Инвестиционные затраты – 20,5 млн. рублей.

Срок выхода на точку безубыточности – 7 месяцев с начала этапа

эксплуатации.

Срок окупаемости инвестиций – 3,5 года с начала этапа эксплуатации.

Чистая текущая стоимость проекта (NPV) – 23 018 373 руб.

Индекс рентабельности инвестиций (PI) – 112%.

Внутренняя норма доходности (IRR) – 201%.

Таблица 1. Выручка

1 год

Янв. Фев. Мар Апр Май Июн Июл Авг Сен Окт Ноя Дек Максмальное кол-

во гостей 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 Сезонность, % 0 0 0 0 10% 20% 40% 30% 10% 0% 0% 20% Кол-во гостей, чел. 0 0 0 0 6 11 22 17 6 0 0 11 Средний чек,

руб/сут 1000 1000 1200 1400 1600 1800 1800 1800 1600 1400 1000 1600 Итого:

Выручка, руб/мес 0 0 0 0 272800 594000 1227600 920700 264000 0 0 545600 3 824 700

2 год

Янв. Фев. Мар Апр Май Июн Июл Авг Сен Окт Ноя Дек Максмальное кол-

во гостей 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 Сезонность, % 0,05 0 0,05 0,15 30% 70% 90% 80% 60% 30% 2% 30% Кол-во гостей, чел. 3 0 3 8 17 39 50 44 33 17 1 17 Средний чек,

руб/сут 1000 1000 1200 1400 1600 1800 1800 1800 1600 1400 1000 1600 Итого:

Выручка, руб/мес 85250 0 102300 346500 818400 2079000 2762100 2455200 1584000 716100 33000 818400 11 800 250,00

3 год и далее

Янв. Фев. Мар Апр Май Июн Июл Авг Сен Окт Ноя Дек Максмальное кол-

во гостей 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 Сезонность, % 0,05 0 0,05 0,15 40% 80% 90% 80% 60% 30% 2% 30% Кол-во гостей, чел. 3 0 3 8 22 44 50 44 33 17 1 17 Средний чек,

руб/сут 1000 1000 1300 1500 1800 2000 2000 2000 2000 1600 1000 1600 Итого:

Выручка, руб/мес 85250 0 110825 371250 1227600 2640000 3069000 2728000 1980000 818400 33000 818400 13 881 725,00

Таблица 2. Затраты на оснащение гостиницы

Наименование Цена, руб. Кол-во,

шт.

Стоимость,

руб.

Кровать

двуспальная 15000 15 225000

Кровать

односпальная 10000 25 250000

Тумба

прикроватная 2000 55 110000

Шкаф платяной 12000 25 300000

Телевизор 15000 25 375000

Стул 1000 55 55000

Стол обеденный 10000 5 50000

Стойка ресепшн 25000 1 25000

Сплит-система 20000 25 500000

Унитаз 5000 25 125000

Душевая кабина 17000 25 425000

Умывальник 3000 25 75000

Кухонный гарнитур

со встроенной

техникой

100000 1 100000

Осветительные

приборы 2000 70 140000

Прочее 500000

Итого: 3255000

Таблица 3. Затраты на ЖКУ

1 год

Янв. Фев. Мар Апр Май Июн Июл Авг Сен Окт Ноя Дек Максмальное кол-во

гостей 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 Сезонность, % 0 0 0 0 10% 20% 40% 30% 10% 0% 0% 20% Кол-во гостей, чел. 0 0 0 0 6 11 22 17 6 0 0 11 Расход воды 0 0 0 0 2455,75 4911,5 9823 7367,25 2455,8 0 0 4911,5 Расход газа 0 0 0 0 668,25 1336,5 2673 2004,75 668,25 0 0 1336,5 Расход

электроэнергии 0 0 0 0 3850 7700 15400 11550 3850 0 0 7700 Водоотведение 0 0 0 0 992,75 1985,5 3971 2978,25 992,75 0 0 1985,5 Итого:

Затраты, руб/мес 0 0 0 0 7966,75 15933,5 31867 23900,3 7966,8 0 0 15933,5 103 568

2 год

Янв. Фев. Мар Апр Май Июн Июл Авг Сен Окт Ноя Дек Максмальное кол-во

гостей 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 Сезонность, % 0,05 0 0,05 0,15 30% 70% 90% 80% 60% 30% 2% 30% Кол-во гостей, чел. 3 0 3 8 17 39 50 44 33 17 1 17 Расход воды 1227,88 0 1227,88 3683,625 7367,25 17190,3 22101,8 19646 14735 7367,25 491,15 7367,25 Расход газа 334,125 0 334,125 1002,375 2004,75 4677,75 6014,25 5346 4009,5 2004,75 133,65 2004,75 Расход

электроэнергии 1925 0 1925 5775 11550 26950 34650 30800 23100 11550 770 11550 Водоотведение 496,375 0 496,375 1489,125 2978,25 6949,25 8934,75 7942 5956,5 2978,25 198,55 2978,25 Итого:

Затраты руб/мес 3983,38 0 3983,38 11950,13 23900,3 55767,3 71700,8 63734 47801 23900,3 1593,4 23900,25 332 213

3 год и последующие

Янв. Фев. Мар Апр Май Июн Июл Авг Сен Окт Ноя Дек Максмальное кол-во

гостей 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 Сезонность, % 0,05 0 0,05 0,15 40% 80% 90% 80% 60% 30% 2% 30% Кол-во гостей, чел. 3 0 3 8 22 44 50 44 33 17 1 17 Расход воды 1227,88 0 1227,88 3683,625 9823 19646 22101,8 19646 14735 7367,25 491,15 7367,25 Расход газа 334,125 0 334,125 1002,375 2673 5346 6014,25 5346 4009,5 2004,75 133,65 2004,75 Расход

электроэнергии 1925 0 1925 5775 15400 30800 34650 30800 23100 11550 770 11550 Водоотведение 496,375 0 496,375 1489,125 3971 7942 8934,75 7942 5956,5 2978,25 198,55 2978,25 Итого:

Затраты руб/мес 3983,38 0 3983,38 11950,13 31867 63734 71700,8 63734 47801 23900,3 1593,4 23900,25 348 147

Таблица 4. Фонд оплаты труда

1 год

Янв. Фев. Мар Апр Май Июн Июл Авг Сен Окт Ноя Дек

Количество работников 2 2 2 2 2 4 4 4 2 2 2 3 Сезонность, % 0 0 0 0 10% 20% 40% 30% 10% 0% 0% 20% Средний оклад 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 Итого:

ФОТ, руб. 40000 40000 40000 40000 40000 80000 80000 80000 40000 40000 40000 60000 620 000

2 год

Янв. Фев. Мар Апр Май Июн Июл Авг Сен Окт Ноя Дек Максмальное кол-во

гостей 3 3 3 3 5 8 8 8 5 3 3 5 Сезонность, % 0,05 0 0,05 0,15 30% 70% 90% 80% 60% 30% 2% 30% Средний оклад 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 Итого:

ФОТ, руб. 60000 60000 60000 60000 100000 160000 160000 160000 100000 60000 60000 100000 1 140 000,00

3 год и последующие

Янв. Фев. Мар Апр Май Июн Июл Авг Сен Окт Ноя Дек Максмальное кол-во

гостей 3 3 3 3 5 8 8 8 5 3 3 5 Сезонность, % 0,05 0 0,05 0,15 30% 70% 90% 80% 60% 30% 2% 30% Средний оклад 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 Итого:

ФОТ, руб. 60000 60000 60000 60000 100000 160000 160000 160000 100000 60000 60000 100000 1 140 000,00

Таблица 5. Сводные показатели проекта

1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Выручка 3 824 700,00 11 800 250,00 13 881 725,00 13 881 725,00 13 881 725,00 Затраты ЖКХ 103 567,75 332 213,48 348 146,98 348 146,98 348 146,98 ФОТ 620 000,00 1 140 000,00 1 140 000,00 1 140 000,00 1 140 000,00 Соц. Отчисления 124 000,00 228 000,00 228 000,00 228 000,00 228 000,00 Оплата услуг агентств 191 235,00 590 012,50 694 086,25 694 086,25 694 086,25 Реклама 114 741,00 354 007,50 416 451,75 416 451,75 416 451,75 Прочее 191 235,00 590 012,50 694 086,25 694 086,25 694 086,25 Операционная прибыль: 2 479 921,25 8 566 004,03 10 360 953,78 10 360 953,78 10 360 953,78 УСН 6% 229 482,00 708 015,00 832 903,50 832 903,50 832 903,50 Чистая прибыль: 2 250 439,25 7 857 989,03 9 528 050,28 9 528 050,28 9 528 050,28 38 692 579,10

7. РИСКИ И ГАРАНТИИ

К основным рискам проекта можно отнести:

- резкое неконтролируемое ухудшение экономической ситуации в

стране, что приведет к сокращению количества отдыхающих;

- отсутствие решения вопроса логистики через Керченский пролив;

- дестабилизация обстановки на полуострове как спорной территории;

- эпизодические климатические аномалии.

Финансовый план проекта составлен исходя из достаточно

пессимистичного сценария. Это касается как наполняемости гостиницы, так

и стоимости среднего чека – расчетная цена относительно занижена, при

необходимости она может быть безболезненно поднята, обеспечивая

дополнительную прибыль. Затраты на ЖКУ рассчитаны исходя не из

предлагаемых нормативов для отрасли, а из более высоких цифр,

предлагаемых опытными отельерами – причем в расчете приняты

максимальные показатели. На практике они могут оказаться значительно

ниже. Все это обеспечивает очень большой запас финансовой прочности

предприятия.

Важным преимуществом проекта является то, что денежные средства

инвестируются в ликвидные активы – недвижимость и землю. При любом

сценарии развития проекта они могут быть реализованы с прибылью для

инвестора.