Norsk næringseiendom i europeisk perspektiv 21. oktober 2015...Prime yield prøver ut nye nivåer....
Transcript of Norsk næringseiendom i europeisk perspektiv 21. oktober 2015...Prime yield prøver ut nye nivåer....
Ragnar Eggen
Analysesjef, Akershus Eiendom
Norsk næringseiendom i
europeisk perspektiv
21. oktober 2015
27.10.2015© Akershus Eiendom 1
27.10.2015© Akershus Eiendom 2
De lange brillene: det er allerede 2015 !
Sorry, mr. Bond,
drive another day...
I start for
sober eyes only
Jeg må ha en ny
software-oppdatering
denne uka, og du bør
klippe håret
27.10.2015© Akershus Eiendom 3
De lange brillene: det er allerede 2015 !…og dette er årets bilnyhet? Flyr ikke, men har vinger!
? ? ?
Makroøkonomiske
trender
Makro
Leiemarkedet for kontor
Konvertering av kontorareal
Transaksjoner og eiendomsverdi
i Norge og Europa
27.10.2015© Akershus Eiendom
27.10.2015© Akershus Eiendom 5
SSB, Juni 2015
Sysselsettingsveksten ble sist revidert opp – men det varer neppe?
-0,3 %
0,7 %
1,9 %2,0 %
1,7 %
2,9 %2,7 %
0,9 %0,6 %
0,3 %0,4 %
-1,2 %
0,5 %
1,3 %
3,5 %
4,1 %
3,3 %
-0,4 % -0,5 %
1,6 %
2,2 %
1,2 %1,1 %
0,2 %
0,5 %
1,3 %
1,1 %
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
2 200
2 400
2 600
2 800
Change,
%
Em
plo
yees, th
ousands
Change in total employment, Norway, 1992-2018E
National employment change % Employment change %, SSB forecast
Total employed Norway, thousands Total employed, SSB forecast
Makro
Sannsynlig
ny revisjon?
Stats-
budsjettet
bygger på
dette
Revidert opp
siste halvår!
• Nyboligsalg er opp 19 % for juli/
august 2015, sammenlignet med
året før
• Østlandet trekker opp snittet, og
har økt mest med 43 %
• Oslo drar lasset med 51%
økning
• Nesten hele økningen i salget er
leiligheter
• Vi mistenker at en del av dette er
kjøp for utleie
Sterkt nyboligsalg driver ordrebøkene
27.10.2015© Akershus Eiendom 6
25
50
75
100
125
150
175
200
225
250
275
200
4K
1
200
5K
1
200
6K
1
200
7K
1
200
8K
1
200
9K
1
201
0K
1
201
1K
1
201
2K
1
201
3K
1
201
4K
1
201
5K
1
Valu
e i
nd
ex f
or
backlo
g
Order backlog, new buildings nationwide, 2001-2015; Quarterly
index, 2010=100 - deflated by the total production cost index
National index, all new and existing buildings incl rehab projects
New residential buildings
Other new buildings (mainly commercial)
Q1
20
04
Q1
20
15
Q1
20
05
Q1
20
06
Q1
20
07
Q1
20
08
Q1
20
09
Q1 2
010
Q1
20
11
Q1
20
12
Q1
20
13
Q1
20
14
Leiemarkedet for
kontor
Makro
Leiemarkedet for kontor
Konvertering av kontorareal
Transaksjoner og eiendomsverdi
i Norge og Europa
27.10.2015© Akershus Eiendom
Office rents in most of Norway are now flat or declining
27.10.2015© Akershus Eiendom 8
Source: Dagens Næringsliv
Leienivåer i Oslo, oktober 2015
27.10.2015© Akershus Eiendom 9
Fornebu
Lysaker
Oslo ytre vest
Skøyen
Majorstuen
Ullevål
Nydalen Sinsen /
Storo /
Kjelsås /
Grefsen
Oslo ytre
øst
Alna /
UlvenHasle /
Økern
Helsfyr /
Bryn
Oslo ytre
sør
Ryen
Indre by
øst
Indre by
nord
Indre by
vestSentrum
Leie i NOK / m2
for normalt bra
standard / topp
standard
3 400 / 4 200
2 700 / 3 350
2 250 / 2 800
1 800 / 2 400
1 600 / 2 150
1 400 / 1 950
1 000 / 1 650
Leiemarkedet for kontor i Oslo
Prognose 2016
© Akershus Eiendom
Årlig
nominell
vekst i
leienivåene
for høy
standard
-5 – +5%
+5 – +10%
-5 – -10%
-10 – -20%
2013
Leieprognose for 2015 og 2016
2014
27.10.2015
Prognose 2015
(per 14/10)
+10 – +20%
Leiemarkedet for kontor i Oslo
Kontorledighet Oslo: 8,0 % per oktober 2015
Fornebu
Oslo ytre
vest
Skøyen
Majorstuen
Ullevål
Nydalen Sinsen /
Storo /
Kjelsås /
Grefsen
Oslo ytre
øst
Alna /
UlvenHasle /
Økern
Helsfyr /
Bryn
Oslo ytre
sør
Ryen
Indre by
øst
Indre by
nord
Indre by
vestSentrum
>20,0 %
<20,0 %
<17,5 %
<15,0 %
<12,5 %
<10,0 %
<7,5 %
<5,0 %
<2,5 %
Lysaker
27.10.2015© Akershus Eiendom 11
Leiemarkedet for kontor i Oslo
Stavanger: Alvorlig
oljebrems
Bergen: Mindre effekt av
oljebremsen, men mye
nybygg
Trondheim: Liten effekt
av oljebremsen, men mye
nybygg
Oslo: Liten effekt av
oljebremsen, og lite
nybygg
Ledigheten i Oslo har steget, men er nå lavest av de større byene
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
H1
20
10
H2
20
10
H1
20
11
H2
20
11
H1
20
12
H2
20
12
H1
20
13
H2
20
13
H1
20
14
H2
20
14
H1 2
015
H2
20
15
Oslo
Bergen
Trondheim
Stavanger
27.10.2015© Akershus Eiendom 12
Leiemarkedet for kontor i Oslo
27.10.2015© Akershus Eiendom 13
Kilde: Akershus Eiendom, 25. september 2015
Oslo office vacancy, m² and %
Change in demand (absorbed space)
Net new office space added
Vacancy level by the start of the year
Actual Forecast
M2
offic
e
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
900 000
1 000 000
4%
8
%
5
%
13
%
11
%
4,5
%
7
%
13
%
9
%8
%
8
%
5
%
7
%6,5
%
7
%
8
%
8
% 7
%
5,5
%
Kontorledighet 2002-2018E
2002 2003
2004 2005
2006 2007
20082009
20102011
20122013
20142015
16E 17E 18E
Dersom
SSB
bommer
med ett
år på
oppturen:
8
%7
%
Leiemarkedet for kontor i Oslo
Konveretering av
kontorareal
Makro
Leiemarkedet for kontor
Konvertering av kontorareal
Transaksjoner og eiendomsverdi
i Norge og Europa
27.10.2015© Akershus Eiendom 14
Konvertering – et raskt voksende Oslo-fenomen
Konvertering av kontorareal
27.10.2015© Akershus Eiendom 15
• Vi har registrert nesten 400.000
m2 konverteringsprosjekter i
Oslo for de neste 5-6 årene, i
68 bygg med størrelse 500 til
27.000 m2
• Vårt estimat for konvertering
per år er økt til 100.000 m2
• Til sammenligning er brutto
nybygging av kontor for
inneværende og neste år
167.000 og 110.000 m2
• Det utgjør også opp mot 20%
av boligmarkedet
27.10.2015© Akershus Eiendom 16
Nye årsaker til konvertering av kontorbygg i Oslo
Høye
boligpriser
Lav
kontor-
leie
Veldig
høye
boligpriser
Høy
kontor-
leie
Bra hotell-
beliggenhet
Bra skole-
beliggenhet
Frysja
Sinsen
og Løren
Langs
Akerselva
Rolf Wickstrøms vei 15
Mølleparken
Chr. Krohgs gt 32
Kongens gt 22
Nedre Skøyen vei 26 –
boligprosjekt fra 2019
Sommerrogata 11-13 –
hotellprosjekt fra 2018?
Konvertering av kontorareal
Transaksjoner og
eiendomsverdi i
Norge og Europa
Makro
Leiemarkedet for kontor
Konvertering av kontorareal
Transaksjoner og eiendomsverdi
i Norge og Europa
27.10.2015© Akershus Eiendom 17
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.0002
00
5
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
Mill N
OK
Residential projects Commercial land plots
Logistics / industrial properties Hotels
Retail properties Office buildings
2015 blir et rekordår i transaksjonsmarkedet – med god margin
27.10.2015© Akershus Eiendom 18
Transaksjonsmarkedet
Entr
a
Transaksjonsmarkedet
Nydalen Allé 35
Transaksjoner, 1. halvår
27.10.2015© Akershus Eiendom 19
Mai 2015
• Pris: ~ NOK 500 millioner
• Areal: ~ 13 700 m² kontor
• Netto yield: 5.25 %
• Leietaker: PST
• Kjøper: Konfidensielt
• Selger: City Finansiering
Mai 2015
• Pris: ~ NOK 560 millioner
• Areal: ~ 6 600 m² kontor
• Netto yield: 4.25 – 4.35 %
• Leietaker: Clarksons Platou
• Kjøper: Deka
• Selger: Ragde Eiendom
Munkedamsveien
62
Transaksjonsmarkedet
April 2015
• Pris: ~ NOK 2 550 millioner
• Areal: ~ 100 000 kontor m² (ekskl. parkering)
• Netto yield: 5,6 % (triple net)
• Leietaker: Statoil, 15 år
• Kjøper: Colony Capital Ltd
• Selger: Statoil
Forusbeen 50
Forus/Stavanger
Transaksjoner, 1. halvår
27.10.2015© Akershus Eiendom 20
April 2015
• Pris: ~ NOK 1 300 millioner
• Areal: ~ 17 900 m² kontor
• Netto yield: 4,5 %
• Leietaker: DNB
• Kjøper: DNB SPF
• Selger: DNB Næringseiendom
Østbygget DNB
Bjørvika
Transaksjonsmarkedet
NBIM har investert 80 mrd. siden 2010
…og skal ha ytterligere 50-60 mrd. hvert år i 2015-16-17
Pensjonssparing og statsfond - «The wall of money»
Fire europeiske markeder: Transaksjonsvolum 1. halvår 2015
27.10.2015© Akershus Eiendom 22
42 000
18 600
4 000
4 200
Alle tall i EURm
Transaksjonsmarkedet
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 YTD 2015
Fire europeiske markeder:
27.10.2015© Akershus Eiendom 23
1H 2015
Utvikling i transaksjonsvolum
Transaksjonsmarkedet
Fire europeiske markeder: Nøkkeltall
27.10.2015© Akershus Eiendom 24
Andel utenlandske
investorer i
1H 2015
Transaksjons-
volum 2014 i
% av BNP
Prosentvis
vekst 2008-
2014
EURm
1H 2015
50
%
55
%
28
%
38
%
3,7 %
1,2 %
2,6 %
1,2 %
42 000
18 600
4 200
4 000
184 %
90 %
24 %
118 %
Transaksjonsmarkedet
Fire europeiske markeder: Utvikling i andel utenlandske kjøpere
27.10.2015© Akershus Eiendom 25
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
UK
Tyskland
Norge
Sverige
50
%
55
%
28
%
38
%
1H 2015
Transaksjonsmarkedet
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Kjøpere av norsk næringseiendom, 2007-2015
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
H1 H2 H1 H2H2H1H2H1H2H1 H1 H1H2 H2 H1 H2H1H2H1 H2H2H1
Internasjonale kjøpere
Børsnotering Entra
Norske kjøpere
Transaksjonsmarkedet
27.10.2015© Akershus Eiendom 26
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
2014
Oslo
2015 YTD
Regional
2014
Regional
2015 YTD
B,T,S
2014
B,T,S
2015
YTD Oslo
Transaksjonsvolumet fordeler seg ujevnt, men stabilt, i landet
27.10.2015© Akershus Eiendom 27
Stavanger
Trondheim
Bergen
Transaksjonsmarkedet
Andel utenlandske kjøpere 2014-2015
27.10.2015© Akershus Eiendom 28
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
49%
2014
Oslo
66%
34%
82%
18%
2015 YTD
B,T,S
2014
B,T,S
2015
YTD Oslo
51%
2015 YTD
Regional
27%
73%
2014
Regional
Cross-border
Innland
Sektor
41%
32%
Stavanger
Trondheim
Bergen
Transaksjonsmarkedet
Prime yield prøver ut nye nivåer
27.10.2015© Akershus Eiendom 29
Kilde: Norges Bank, Akershus Eiendom
Q2-2015:
ned til 4,25%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
3,50%
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
6,50%
7,00%
7,50%
8,00%
jan.
02
jul. 0
2
jan.
03
jul. 0
3
jan.
04
jul. 0
4
jan.
05
jul. 0
5
jan.
06
jul. 0
6
jan.
07
jul. 0
7
jan.
08
jul. 0
8
jan.
09
jul. 0
9
jan.
10
jul. 1
0
jan.
11
jul. 1
1
jan.
12
jul. 1
2
jan.
13
jul. 1
3
jan.
14
jul. 1
4
jan.
15
jul. 1
5
Interest rates and transaction yields 2002-2015
10Y Prime yield curve
10y SWAP interest rate
10y Gov.Bond
Transaction yield
2016:
Flatt
pga låne-
kostnader,
restverdi-
beregninger og
internasjonal
utjevning
Transaksjonsmarkedet
Prime yield kontor i Europa har fortsatt nedover gjennom 2015
3.50%
3.25%
7.0%
4.55%
3.75%
4.00%
5.75%
4.25%
4.50%
5.00%
4.15%
10.50%
25bps
4.90%4.75%
4.25%50bps
5.00% 10bps
5.50%
12.75%
7.50%
4.75%
30bps
11.25%
100bps
25bps
Weighted European
Average:
4.57%
35bps
In red: Prime Office Yields Q3 2015
In black: Basis point change Q3 2014-
Q3 2015
75bps
75bps 15bps
30bps
25bps
100 bps
75bps
25bps
25bps
Source: JLL, October 2015
55bps
50bps
40bps
50bps
100bps
75bps
8.00%50bps
50bps4.10%
27.10.2015© Akershus Eiendom 30
Transaksjonsmarkedet
2,50%
3,00%
3,50%
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
Q1
20
11
Q2
20
11
Q3
20
11
Q4
20
11
Q1
20
12
Q2
20
12
Q3
20
12
Q4
20
12
Q1
20
13
Q2
20
13
Q3
20
13
Q4
20
13
Q1
20
14
Q2
20
14
Q3
20
14
Q4
20
14
Q1
20
15
Q2
20
15
Q3
20
15
Fire europeiske markeder: Utvikling i prime yield
UK (3,50 %)
Tyskland (3,75 %)
Norge (4,25 %)
Sverige (4,00 %)
Teoretisk verdiendring siste to år
7%
17%
19%
24%
Norge har «lukket» yieldgapet
Transaksjonsmarkedet
27.10.2015© Akershus Eiendom 31
Prime yield-utvikling
2,50%
3,00%
3,50%
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
Q1
20
11
Q2
20
11
Q3
20
11
Q4
20
11
Q1
20
12
Q2
20
12
Q3
20
12
Q4
20
12
Q1
20
13
Q2
20
13
Q3
20
13
Q4
20
13
Q1
20
14
Q2
20
14
Q3
20
14
Q4
20
14
Q1
20
15
Q2
20
15
Q3
20
15
Norge (4,25 %)
Transaksjonsmarkedet
27.10.2015© Akershus Eiendom 32
Yield-utvikling Norge
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
6,50%
7,00%
7,50%
Q1
20
11
Q2
20
11
Q3
20
11
Q4
20
11
Q1
20
12
Q2 2
012
Q3
20
12
Q4
20
12
Q1 2
013
Q2
20
13
Q3
20
13
Q4
20
13
Q1
20
14
Q2
20
14
Q3
20
14
Q4
20
14
Q1
20
15
Q2
20
15
Q3
20
15
Topp kontor
Oslo sentrum
Topp kontor
randsone i Oslo
Sentralt
Stavanger
Topp kontor randsone i
Bergen, Trondheim
Forus
Teoretisk verdiendring siste to år
24%
14%
12%
«Harde» betingelser:
- Relativt nytt bygg
- 10 års leiekontrakt
- Markedsleie
Også sentralt i
Bergen, Trondheim
27.10.2015© Akershus Eiendom 33
Randsonene har fått større yieldgap
Transaksjonsmarkedet
27.10.2015© Akershus Eiendom 34
Verdiveksten har fortsatt i 2015
Kontoreiendom i Oslo, lang kontrakt
Kontoreiendom i Oslo, kort kontrakt
Akershus Eiendoms verdiindekser for næringseiendom
90
85
80
75
70
65
95
100
105
110
115
Rea
lve
rdi a
v n
æri
ng
se
ien
do
m. In
de
ks
2
00
7 =
10
0
2006 2007 2008 2009 2010 201320122011 2014 2015
Kontor Oslo, i snitt:
Opp 11% i løpet av 2014,
opp 7% så langt i 2015
Transaksjonsmarkedet
De ansatte fant etter hvert ut
at de ikke spådde været med
større sikkerhet enn tilfeldig
gjetting så langt frem i tid, og
spurte sine overordnede om
de skulle fortsette.
Spørsmålet gikk videre
oppover i systemet.
Under 2. verdenskrig hadde det amerikanske
forsvaret et meteorolog-team som blant annet
lagde prognoser for været én måned frem i tid.
Etter lang tid kom svaret: «Overkommandoen benytter prognosene til
langsiktig planlegging og vil fortsatt ha dem levert»
Takk for oppmerksomheten – vi sees i fremtiden