NæringsEiendom 10-2012

Finn ledige lokaler i bladet

Leses av 40 000 ledere

OslOs dyreste lOkaler

leiepriser

lOkaler fOr imagebygging

Forfall etter krangling med byantikvaren

Varner dObler i asker

nordea: Vi må ta bedre betalt

leder: la Oss drepe OslO sentrum

guider for leietakere

døden Ved OslO s

Nr. 10 oktober 2012 23. årgang Kr. 48,– www.NE.no www.NEnyheter.no

Nr. 10

o

kto

ber 20

12 23. årgan

g K

r. 48,–

www.NE.no • w

ww.NEnyh

eter.no

Christian Ringnes:

Kulturkongen

VI HAR KOMPETANSEOG PRESISJON.

NEWM

ARKETING

Er du god til å se muligheter? Da trenger du en bank som jobber raskt, stiller de rette spørsmålene – og gir deg et velfundert og presist svar.

Pareto Bank er en kompakt og kompetent samarbeidspartner som først og fremst er opptatt av at du som kunde skal lykkes. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og tilrettelegger finansieringsløsningersomerskreddersyddforhvertenkeltprosjekt.

Vitilbyrbådelangsiktigfinansieringogbyggelåniforbindelsemedkjøpogutviklingaveiendom. For mer informasjon ta kontakt med:Sven Erik Klepp på tlf. 24 02 81 02 eller på e-post: [email protected]

Se også www.paretobank.no

DU HAR TEFT OG INTUISJON.

En annen standard.braatheneiendom.no

23 12 23 12

til leie

ButikklokalerKontorlokalerLager

www.icaeiendom.no

4

Inn

hol

d O

kto

ber1012

Nyh

eter

Døden ved Oslo S s46

Fast

e si

der

10 Her er leieprisene på handel Oversikt over leieprisene i Oslos handlegater.

12 Ringnes’ Ibsen-drøm Vil ha Ibsen i hele Arbins gate 1.

32 Oslos råeste lokaler Byggene hvor leietaker betaler mest..

38 Langer ut mot Plan- og bygg – For detaljorientert. – Kommer med egne alternativer. – Bedre by uten etaten.

54 Oslo forfaller Bygårdene råtner på rot når alt skjærer seg mellom

gårdeier og byantikvaren.

58 Fokus: Asker og Bærum Har leid ut 90 prosent i Asker Panorama. Det er i Asker og Sandvika det skjer. Varner dobler arealet.

66 Imagebyggende lokaler ABC Startsiden ville ha lokaler med sjel.

69 Miljø Klar for pelletsbølge i Norge. – Miljøtrenden i ferd med å snu.

72 Arkitekter på stigende kurs Ghilardi + Hellsten vinner terreng.

82 FM og forvaltning Går sammen om forvaltning. Fersking tar servicemarkedet.

92 Tema: Transaksjoner Olav Thon bruker obligasjonsmarkedet. Nordea: Vi må ta bedre betalt.

6 Nytt fra NEnyheter

16 Guide for leietakere Felleskostnader Parkering

8 NE-kommentaren: La oss drepe Oslo sentrum!

22 Leiepriser og yield i Oslo

78 Juss Kommunale tidsfrister kan koste dyrt.

Materiellfrist: 02. nov.

Neste utg.: 13. nov. tlf. 23 11 56 00

Christian Ringnes: Kulturkongen

s86

Rehabiliteringen av “Kongen” er fi nansiert av BN Bank ASA. Kundeansvarlig er Ole Hyvik.

BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo | Telefon: +47 22 82 56 00 BN Bank Trondheim | Søndre gate 10b | 7011 Trondheim | Telefon: +47 73 89 20 00 | Fax: +47 73 89 20 36

Foto: Kolonihaven

Utvikling og forvaltning av næringseiendom er en krevende bransje. Oppgaver innenfor byggteknikk, jus og salg er bare eksempler på utfordringer i hverdagen. Man er ofte avhengig av å samarbeide med spesialister på ulike felt for å lykkes. Finansiering av næringseiendom er et fagområde det kan være fornuftig å knytte til seg en kompetent samarbeidspartner på.

Riktig fi nansieringsløsning er for mange eiendomsselskaper vesentlig for bedriftens utvikling og lønnsomhet. BN Bank er en betydelig aktør i markedet for fi nansiering av næringseiendom. Vi har et bredt spekter av fornøyde kunder med fi nansieringsløsninger tilpasset deres behov.

Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, skreddersøm, konkurransedyktige betingelser.

Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for fi nansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Velg en spesialistpå fi nansiering av næringseiendom!

6

Ny

tt f

ra N

En

yhet

er

Uholdbart i ENtra

SittEr kortSiktigOljefondet kjøper mer

Økt skatt i næringseiendom

- dEt NyE NydalEN de store vinner

oljefondet kjøper i tyskland

ENtraS rådgivErE klarE

Næringsminister Trond Giske mener det er oppstått en helt uholdbar situasjon i Entra-styret, og det kan gå mot full utskifting av styret. Grunnen er at det er blitt svært dårlig samarbeidsforhold i Entra-styret.

Les mer: http://www.nenyheter.no/39821

Siri Hatlen blir sittende kortsiktig som styreleder i Entra Eiendom, så er det opp til eieren å bestemme. - Jeg har funnet det riktig å sitte kortsiktig og avventer nå at det blir utnevnt en settestatsråd, sier

styrelederen til NEnyheter.Les mer; http://www.nenyheter.no/39807

Norges Bank Investment Management (NBIM opplyser i en pressemelding mandag at Statens pensjonsfond utland har kjøpt 50 prosent av Meadowhall kjøpesenter i Storbritannia for 348 millioner pund. Det tilsvarer om lag 3,2 milliarder kroner. Andelen ble kjøpt 6. oktober fra et partnerskap mellom London & Stamford Properties og Green Park Investments.Les mer: http://www.nenyheter.no/39806

I statsbudsjettet for 2013 fremkommer det at regjerin-gen demper incentivene til å plassere penger i eiendom. Dette gjøres ved å øke ligningsverdiene av nærings-eiendom og sekundærbolig fra 40 til 50 prosent av anslått markedsverdi. Den skattemessige favoriseringen av investeringer i eiendom fremfor sparing i bedrift og bank reduse-res dermed.Les mer: http://www.nenyheter.no/39808

Breivoll kan bli det nye Nydalen i Oslo og bygges ut med nærmere 700 000 kvadratmeter. Aftenpostens aftenutgave skriver onsdag at om 20 år kan Breivoll rom-me 3000 boliger og 20 000 arbeidsplasser.

Les mer: http://www.nenyheter.no/39823

De største byene er vinnerne i transaksjonsmarkedet, men Oslo har vært en av byene i verden med størst prosentvis vekst. Det kommer frem i Cushman & Wakefields rapport om vinnerbyene i det

globale eiendomsmarkedet. Les mer: http://www.nenyheter.no/39824

Oljefondet og AXA France Insu-rance Companies er blitt enige om å kjøpe to bygninger i Tyskland for 784 millioner euro. Det tilsvarer om lag 5,8 milliarder kroner. Det er den første investeringen

som Oljefondet har gjort i TysklandLes mer: http://www.nenyheter.no/39820

Styret i Entra har valgt DNB Markets og Goldman Sachs som finansielle rådgivere til arbeidet med å delfinansiere Entra Eiendom. Regjeringen har full-makt til å redusere eierskapet i Entra ned

mot 33,4 prosent.Les mer: http://www.nenyheter.no/39817

Ledige lokaler

www.klpeiendom.no

- i sentrum av sentrum

Les mer på www.romeiendom.no

Hoteller med umiddelbar nærhet til kollektivknutepunkt er genialt. De skaper mer liv i sentrum og bilbruken reduseres. Rom Eiendom har ferdigstilt to nye hoteller rett ved Trondheim S og Oslo S som ledd i utviklingen av kollektivknutepunktene.

På Jernbanetorget i Oslo har det verneverdige Østbanekvartalet fra 1882 blitt omgjort til Comfort Hotel Grand Central. Riksantikvaren beskrev bygget som et renessansepalass, og kontrasten mellom den 130 år gamle ærverdige fasaden og det fargesterke interiørdesignet er slående. Hotellets 170 rom er utviklet med hensyn til byggets struktur og egenart, med unike detaljer og spektakulær innredning. Med sin beliggenhet rett ved

Operaen og Bjørvika, et steinkast unna flytog og alt av kollektivtrafikk, kan man ikke si annet enn at beliggenheten er svært sentral.

Rett ved Trondheim S og med utsikt over både sentrum, kanalen, Munkholmen og Fosen alpene ligger PHotels Brattøra. Av hensynet til det maritime miljøet i området er hotellet bygget i vekselvis to og tre etasjer, og med en flott takterrasse med servering. Hotellet ble ferdigstilt i mai og i tråd med Roms miljøsatsing er det et miljøvennlig lavenergibygg tilsvarende energiklasse A. Med sine 128 rom og konferansekapasitet til 150 personer ligger hotellet midt i knutepunktet for tog, buss, taxi og hurtigbåt.

Hotell på knutepunktene

1Comfort Grand Hotel Central på Jernbanetorget i Oslo har innredet med hensyn til byggets egenart og historie.

2+3PHotels Brattøra ved Trondheim S, er bygget i tråd med Roms miljøsatsing.

21 3

FOTO

: RO

nn

y D

An

iELS

En

FOTO

: CO

MFO

RT

HO

TELS

kombinasjonslokaler.no

8L

eder

La oss drepe Oslo sentrum!

Et livskraftig og pulserende Oslo sentrum! En typisk setning fra lokalpolitikerne i Oslo. Men hva i alle dager skal vi med det?

Er det ikke bedre å la Oslo sentrum dø en langsom og pinefull død? La gatene stå mer eller mindre tomme når mørket senker seg. La prostituerte, narkomane og kriminelle dominere sentrumsbildet, slik at folk flest føler så stort ubehag ved å være der at de går andre steder. Unngå å legge til rette for at by gårder pusses opp, bydelen moderniseres og la taggerne få utløp for sin kreativitet. La det bli skikkelig utrivelig når folk som er så uheldige å jobbe i området skal hjem om kvelden etter noen timers overtid. Vi kan sørge for at kvinner føler seg tvunget til å ta taxi hjem fra jobben.

Hvordan kan vi best nå disse målsettingene?

Vårt første forslag er å sørge for at folk ikke bruker sentrum lenger. Vi må gjøre sentrum til et område man bare skal reise fort igjennom. Den mest effektive metoden å sikre dette på er ved å ta bort parkeringsplasser fra gateplan i sentrumsgatene. Vi kan gjerne erstatte dem med sykkelveier, men det er for så vidt underordnet. Det viktigste er at parkeringsplassene

forsvinner, slik at vi kan nyte godt av ringvirkninger som nedlagte butikker, tomme lokaler og få mennesker i gatene.

Det neste vi kan gjøre, er å hindre investe ringer i byggene som er der. Si nei til all moderni se

ring av de gamle og miljøfiendtlige kontorbyggene som er lite hensiktsmessige

og lite effek tive for leietakere. Det vil sikre at flere bygg blir stående tomme, noe som er svært viktig hvis vi skal få hindret et livskraftig og pulserende sentrum.

Enkelte har tatt til orde for at det må bygges leiligheter i sentrumsgatene, og at

dette vil bane vei for et levende sentrum. Vi må derfor spille på lag med antikvariske myndigheter og sørge for at de gamle næringsbyggene, som er ubrukelige for kontorbrukere, ikke kan konverteres til leiligheter.

Alle våre tiltak er gode ideer som byens politikere, Plan og bygningsetaten og byantikvaren bør ta tak i. Og ifølge vår artikkel om ”Butikkdøden ved Oslo S” (side 46), ser det heldigvis ut som om ideene allerede er iverksatt.

Gratulerer til de ansvarlige. Deler av Oslo sentrum er snart død.

Av

Dag

-Jø

rgen

Sal

tnes

Ansvarlig redaktør: DagJørgen Saltnes

E-mail: [email protected]

Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem

Forsidefoto: Kenneth Sortland Myklebust/

Kolonihaven

Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen

Opplag/distribusjon: 21 000Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer

og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo,

Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, AurskogHøland,

Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård,

Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre

Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere

i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling:Tlf.: 23 11 56 00

Faks: 23 11 56 01

Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund

og John Håkon Balstad

Årsab.: kr 550,–

Årsabn. i Norden: kr 700,–

Utgiver: NæringsEiendom AS

Besøksadresse: Arbinsgate 11

Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo

Tlf.: 23 11 56 00

Faks: 23 11 56 01

E-mail: [email protected]

www.NE.no – www.NEnyheter.no

Sats/repro: NæringsEiendom AS

Trykk: AllerTrykk / MerkurTrykk

Copyright: NæringsEiendom AS

ISSN: 08059837

Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom

dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til

formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører

NæringsEiendom AS. Kopier av artikler

i NæringsEiendom fås ved henvendelse på

faks: 23 11 56 01.

Neste utgave: 13. november 2012

Bekreftet opplag: 23 523

684

Til leie ForvaltningsCompagniet

KontaKt:

Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njervemobil: 90 26 33 96 • e-post: [email protected]

Henrik Holmmobil: 947 89 192 • e-post: [email protected]

ForvaltningsCompagnietBillingstadsletta 18, postboks 15 1375 Billingstad • telefon 815 55 100 • telefax 6698 4201 • www.fcas.no

MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.

skøyenThunes vei 2

konTor

•moderne kontorbygg med kantine i atriumsområde.

•Flotte kontorenheter fra ca 170 kvm til ca 670 kvm + evt. 110 kvm separat møte/ undervisnings del.

•Kantine med møterom.

•parkeringskjeller. innendørs sykkelpark og dusjmulighet.

•meget gode offentlige kommunikasjoner.

•tilpasses leietakers ønsker.

•Kontorenheter på 306, 310 og 430 kvm

•nærmeste nabo til lysaker togstasjon

•særpregede og spennende lokaler som passer både som kontorlandskap og kontorceller.

•god standard med ventilasjon med kjøling

•parkering inne/ute

•sykkelparkering med dusjmuligheter.

FloTTe konTorerlysaker næringsparkLilleakerveien 2 E-F

•320 + 150 kvm kontor i 6. etg.

•170 kvm butikk/servering + 200 kvm lager/kjøkken i u. etg

•65 kvm butikklokale med ca. 60 kvm messanin.

•sentralt beliggende vis a vis steen og strøm, kun 50 meter fra inngang til stortinget t-banestasjon.

•spennende lokaler, tilpasses ny leietaker.

•Flere parkeringsanlegg i området.

BuTikk/konToroslo senTrum100 meter fra Egertorget – Slottspassagen

Det er nylig tegnet en leiekontrakt for et butikklokale i Karl Johans Gate på over 20 000 kroner per kvadratmeter.

NE kunnskap arrangerte i slutten av september den årlige Handels- og eiendomsdagen på Rockefeller, med nesten 200 deltakere. Der presenterte analysesjef Lars C. Lund og Head of retail services Remi Olsen i Malling & Co. leieprisene i de ulike gatene i Oslo.

– Bogstadveien har vært gjennom en korreksjon, og nå er leieprisene mer edruelige. Det har gitt grunnlag for ny vekst i gaten, sier Remi Olsen.

I den nevnte Bogstadveien er leie prisen for de beste beliggen-hetene mellom 6000 og 11 000 kroner per kvadratmeter.

Rått på Karl JohanDen råeste handlegaten i Oslo er Karl Johans Gate. Ifølge Malling & Co. er det nettopp blitt tegnet en leie kontrakt på hele 20 000 kroner per kvadrat meter i gaten. Leie prisene i Oslos paradegates beste beliggen heter er mellom 9000 og 20 000 kroner per kvadratmeter.

Kommer man noen meter vekk fra Karl Johans gate, blir leie prisene

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected]

OsloGate/område Leiepris per m2

Karl Johans gate 9000–20 000Nedre Slottsgate 6500–13 000Bogstadveien 6000–11 000Akersgata 6000–10 000Øvre Slottsgate 4500–8000Grünerløkka 3500–6000

Rådyre handelslokaler

Handels- og eiendomsdagen samlet nesten 200 deltakere. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

vesentlig lavere. I Nedre Slottsgate er prisen fra 6500 til 13 000 kroner per kvadratmeter. I Akersgaten er husleien mellom 6000 og 10 000 kroner kvadrat-meteren, mens butikkeiere må ut med mer beskjedne 4500 til 8000 kroner per kvadratmeter i Øvre Slottsgate.

På Grünerløkka er leieprisen mellom 3500 og 6000 kroner per kvadratmeter.

Myrens VerkstedModerne kombinasjonslokaler i fl ott omgivelse

• Enkel adkomst fra ring 2.

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunika sjon.

• Meget god teknisk standard.

• God parkeringsdekning.

• I midten av en pulserende næringspark.

• Flotte utearealer og turmuligheter langs Akerselva.

Areal 1: Ca. 600 kvm lager med kjøreport, takhøyde 2,50.

Areal 2: Ca. 170 kvm kontor med lager/produksjon.

Ca. 240 kvm lager/produksjon og kjøreport.

Marcus Thranesgate 4Ledig areal: 170–1110 kvm BTA

www.myreneiendom.no

10

Han

del

Beste produkterBeste pris!Led

din profesjonelle leverandør av Led lys

Lysrør

ALLe typer Lyspærer

DownLights

FLomLys For bruk inne og ute

LyspAneL

gAteLys

tunneLLys

Lys For DekorAsjoner

Våre Led produkter omfatter blant annet:

koNtAktW: bblights.noT: +47 21 08 08 51E: [email protected]

energiForbruket reDusert meD inntiL 90%

reDuserte veDLikehoLDskostnADer

reDusert behov For kjøLing

LAng LevetiD > 50 000 timer

3-5 års gArAnti

Vårt hovedfokus er profesjonelle løsninger for bedriftsmarkedet.

Downlights

Lyspanel

Flomlys

– Det er ingen heksekunst å styrke Ibsen-innholdet i det huset. Det er bare å lukke øynene for hvor mye du ville ha tjent på å seksjonere og selge lokalene som leiligheter. Vi har en visjon om at huset kan bli et Ibsen-hus, altså både et museum og et sted hvor man formidler og dokumenterer Ibsen, og da er ikke de 3500 kvadrat-meterne som huset rommer så veldig mye. Ibsen-museet bruker godt under halvparten i dag. Vi ser for oss at Ibsen-museet skal vokse og ha ringvirk-ninger i for bindelse med formidlingen av Ibsen, som jeg mener er Norges største internasjonale personlighet.

– Du vil ha Ibsen-aktiviteter også i de lokalene firmaer leier nå, når leiekontraktene deres går ut?

For lite og puslete– Vi kommer til å ha en meget nær dialog med Folkemuseet, altså

staten, for å gi dem mulig heten til å bygge ut et flott museum. Vi kommer ikke selv til å finansi-ere museet, det skulle bare mangle. Men vi kommer til å være en god gårdeier som vil stille mulig heten til rådighet. Dagens museum er bra det, men det er for lite og puslete. Det kan godt bli en mer levende arena og fokusere ytterligere på scenekun-sten. De som jobber der i dag har den rette dybde kunnskapen og vil gjøre den gode jobben med å utvikle dette.

Fordi leiekontraktene utløper på ulike tidspunkter, vil fri stillingen av lokaler skje over tid. Det finnes dessuten et utbyggings potensial i bak gården som vi ønsker å ut-nytte til museets beste, opplyser Ringnes.

Tekst Ivar Sekne • e-post [email protected]

Christian Ringnes’ fortsetter å øke sine kultur engasjement. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

Christian Ringnes vil ha Ibsen i hele huset Arbins gate 1.

Mer Ibsen til Oslo

KontaktHans Petter HaugeE-post: [email protected]: 22 86 55 06 / 909 12 267

6. etg. 639 kvm - ledig vår/sommer 20137. etg. 639 kvm - ledig ca 01. 01. 20138. etg. 378 kvm - ledig11. etg. 639 kvm - ledig november 2012

Lokalene er lyse med utsikt over sentrum og ligger på hjørnet Møllergata og hammersborg torg. Det er gangavstand til de fleste offentlige kommunikasjonsmidler. God parkeringsdekning i gate. Mulighet for leie av garasjeplasser.

OSLO SENTRUM - UTSIKT! Hammersborg torg 3

OBOS Forretningsbygg as,Hammersborg torg 1 ,Telefon: 22 86 59 00 , www.ofb.no

Se også portrettet side 86–90

12

Nyh

eter

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

SAGVEIEN 23F

Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Sagveien 23 F med beliggenhet nær historiske Hjula Veveri og Akerselvas bredd.

Arealene er innredet for dagens bruker, og passer spesielt godt til kreative bransjer. Planløsningen kan enkelt endres etter behov.

P plasser kan leies umiddelbart utenfor inngangen til lokalene og for øvrig fi nnes gjesteplasser (avgiftsparkering) på området.

Lokalet ledigstilles for ny leietaker medio september 2012.

NE nummer: 39750 og Finnkode: 36995028

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / [email protected]

KONTORLOKALER I SAGVEIEN 23 F CA. 300 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8

Vi har for utleie 2 kontorseksjoner i Trygve Nilsens vei 8 nær Karihaugen.

Lokalene ligger i 2. etasje og er på hhv. 468 kvm og 305 kvm, totalt 773 kvm.

Seksjonene kan leies hver for seg eller samlet. Det er også mulig å vurdere andre hensiktsmessige delinger av arealene.

Seksjonene er innredet med cellekontorer og noe åpent landskap.

God og kvalitetsmessig bra standard, balansert ventilasjon etc.

Lokalene er lyse og trivelige med utsikt mot grøntarealer og Groruddalen.

Rikelig med parkeringsplasser kan leies i tilknytning til arealene.



KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER 305–773 KVM

KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN

Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Kongensgate 2, beliggende i 5. etasje.Lokalene er av god standard og inneholder dels cellekontorer og dels åpent landskap.Arealene er tilknyttet ventilasjon og kjøling (forbehandlet luft) og vannboren varme.Offentlig kommunikasjon stopper i umiddelbar nærhet og det er mulig å leie p plasser i nærliggende garasjeanlegg ved bankplassen.Lokalet blir ledig for ny leietaker 15. november 2012.NE nummer: 39751 og Finnkode: 37112348


KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2 180 KVM

til leie



til leie

BJERREGAARDSGATE 15

Seksjonen ligger kun få meter fra St. Hans Haugen med store gode vinduer ut mot gaten.

Lokalet kan benyttes som butikk, men egner seg også meget godt til et mindre kontor, galleri, etc.

Arealet inneholder store åpne rom ut mot gaten/inngangen, samt møte/spiserom, arkiv, gang og eget toalett.

Lokalene har en middels god standard med malte fl ater, dels belegg og dels tarkett/gulvbord på gulv.

Lokalet er ledig for ny leietaker pr. d.d.



ST. HANS HAUGEN – BUTIKK / KONTORSEKSJON 92 KVM

FEKJAN, ASKER

162 KVM i 2. ETG. i Gartnerveien 1-5 93 KVM i 4. ETG. i Fekjan 13250 KVM i 5. ETG. i Fekjan 13337 KVM i 2. ETG. i Fekjan 13

Eiendommene ligger sentralt i Asker mellom Billingstadsletta og Holmen-senteret. I byggene fi nner du en rekke helserelaterte virksomheter, dagligvareforretning etc. Alle arealene har god kontorstandard med ventila sjon og kjøling. Lokalene vil kunne skreddersys for leietaker. God parkeringsdekning rett utenfor eiendommene. Ledig omgående.

FEKJAN I ASKER – KONTORLOKALER TIL LEIE 162–337 KVM

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / [email protected]

KONGSHAVNVEIEN 28

Lokalene ligger sentralt på Bekkelagskaia ved avkjøringen til Sjursøya.Det er kun få minutter med bil til Oslo sentrum, enten via E 18 /Mosseveien eller langs Kongshavnveien via Sørenga.Kontorseksjonen ligger i 2. etasje med god utsikt over havneområdet og har gjennomgående belysning.Arealet er innredet med dels åpen løsning og noen enkeltkontorer, samt datarom, møterom/spiserom og toalett/dusj.Lokalet har god standard med malte fl ater, kvalitetsmessig gode gulvbelegg, kabelkanal med nettverk linket til eget patchepanel etc.Det er p plasser på utsiden av bygget som kan leies.NE nummer: 39887 og Finnkode: 37018583


SENTRALT PÅ BEKKELAGSKAIA – KONTORLOKALER 314 KVM



til leie/salg


VESTLI TIL SALG

VESTLI TORGETNÆRSENTER

ATRAKTIVT INVESTERINGS -

OBJEKT MED UTVIKLINGS-POTENSIALE

(Ved Vestli T banestasjon)

Salg av festeavtale med påstående bygninger og anlegg


NYDALEN – KONTOR OG KOMBINASJONSLOKALER CA. 378–1000 KVM

GUNNAR SCHELDRUPSVEI 9

Vi har for utleie fl ere seksjoner i Gunnar Scheldrupsvei 9 i Nydalen.

Eiendommen ligger kun få meter fra BI og har innkjøring ved siden av Storosenteret. Lokalene som er ledige består av følgende arealer.

1. etasje: Kombinasjonlokale bestående av ca. 196 kvm lager med kjøreport og ca. 400 kvm kontorer.

Lokalene er delt opp i dels cellekontorer og dels åpne arealer, kantine, showroom etc.

Lokalet ledigstilles ca. 1. april 2013 eller etter nærmere avtale.

3. etasje: Ca. 378 kvm lyse og trivelige kontorlokaler. Seksjonen består av cellekontorer, møterom, etc. Arealet vil bli pusset opp for ny leietaker.

Seksjonen er ledig pr. d.d.

4. etasje: Ca. 160 kvm showroom / kontor, alternativt kantine i tilknytning til de andre arealene.

Arealet er ledig pr. d.d.

I tilknytning til leiearealene er det tilgjengelig parkeringsplasser for leie. For øvrig er det kort vei til offentlig kommunikasjon som buss, tog og T-bane.

Begrepet felleskostnader har ingen egen rettslig definisjon, men brukes i eiendomsbransjen om de månedlige kostnadene i forbindelse med et leieforhold utenom selve leieprisen. Felleskostnader er brukeravhengige og gjelder de av eiendommens driftskostnader som ikke henføres til et bestemt leieforhold eller dekkes av gårdeier (definisjon fra OPAK).

Begrepet dekker blant annet energi i fellesarealer, snøbrøyting, felles renhold, vaktmestertjenester, vakthold, renovasjon, kommunale avgifter, ventilasjon og elektriske installasjoner. Men det er verdt å merke seg at siden det ikke finnes noe entydig rettslig definisjon, kan hva som inngår i felleskostnadene variere fra utleier til utleier.

Ifølge OPAK ligger felleskostnadene for et leieforhold normalt i intervallet mellom 245 og 370 kroner per kvadratmeter.

FelleskostnaderDette er som regel med i felles kostnadsbegrepet:• Felles energi• Snøbrøyting• Felles renhold• Vaktmester• Vakthold• Renovasjon• Kommunale avgifter• Utomhusanlegg• Alarm• Ventilasjon• Sanitær

• Andre tekniske anlegg• Elektriske installasjoner• Låssystem• Heis• Brannvern• Skadedyr• Diverse vedlikehold• Diverse rekvisita• Kantine (drift

og ved likehold)

Merk, dette er ingen endelig liste over hva som skal være med i felleskostnader. Det er eksempler på hva som skal være med i felleskostnadene. Det er kostnadens art som er avgjørende for hvor den hører inn under.


1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

16

Gu

ide

fo

r lei

etak

ere

• Forvaltning • Utleie • eiendomsmegling • rådgivning m.m. Besøksadr.: tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, st. olavs Plass, 0130 oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

lokaler til leie

Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 ogSinsenveien 11Ca. 170–200 m2 kombinasjonslokale• åpent og lyst areal• innredes etter behov• atkomst bl.a. m/stor vareheis til rampe• egen kontoratkomst

Ca. 335 m2 kombinasjonslokale.• Flott kombiareal effektivt inndelt med ca.

halvparten innredet som kontor/salgsdel og resterende åpent lager/produksjon

• Beliggende i 2. etg. med atkomst fra lager/verksted til rampe med 2 store vareheiser

PraKtisK areal – må sees!

Ca.325 m2 kombinasjonslokale• innredet pr. dd med ca. 2/3 kontordel og 1/3

verksted, men mulighet for fleksibilitet mht fordeling; kontor/produksjon/lager.

• lyse og praktiske arealer beliggenhet i 4. etg. med egen vareatkomst fra lager/produksjon til rampe med 2 store vareheiser.

ledig Fra JanUar 2013

Begge lokaler har egen kontor atkomst fra sinsenveien og vareatkomst med to store vareheiser direkte fra lager/produksjonsdel til rampe på gårdsplass m/innkjøring fra Hasleveien.

Mulighet for fast parkering på gårdsplass samt evnt tilleggsleie av eksterne lagerarealer i bygget

Tullins gt. 6 ved HolbergsplassCa. 190 m2 butikk/forretningslokale• store, lyse og åpne lokaler på gateplan• i tillegg; 2 cellekontorer + kjøkken/spiseplass• mulighet for parkeringsplass i bakgård

UTLEID

For mange leietakere er det helt avgjørende at de ansatte kommer seg enkelt til og fra jobben, ofte med bil. Og da blir antall tilgjengelige parkerings plasser viktig.

Men det er store variasjoner i kostnadene per parkeringsplass. Er man så heldig at gårdeieren man leier kontorlokaler av har parkerings plasser, blir leieprisen på parkering ofte lavere enn hvis man må leie seg inn i de store

parkerings selskapenes parkerings-hus. Og jo lenger vekk fra Oslo sentrum man kommer, jo lavere blir prisene.

Skal man for eksempel leie parkerings plass i Aker Brygge Parkeringshus, kommer prisen opp i mellom 4000 og 4400 kroner per måned. Samtidig kan andre bygårder i Vika skilte med parkeringsplasser i byggene sine til helt ned mot 2000 kroner i måneden.

Parkeringsplasser kan være viktig når leietakere skal finne nye lokaler.

Store variaSjoner i ParkeringSPriSer

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] Foto: Shutterstock

I Oslo sentrum er prisen for å leie parkeringsplass i Sentrum P-hus 3200 kroner måneden (må minimum tegne tre måneders leieavtale).Når man kommer ut av Oslo sentrum, faller prisen på parkeringsplasser dramatisk. I Nydalen Parkeringshus er prisen rundt 2000 kroner per måned for en parkeringsplass. I Asker Parkeringshus er leieprisene for parkering mellom 950 og 1250 kroner per måned.

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

18

Gu

ide

fo

r lei

etak

ere

rs15 robsrudskogen 15

Flotte lokaler i sentralt beliggende kombinasjons bygg på Lørenskog med gode profileringsmuligheter• Høytlager• Lavtlager • Aircondition / Ventilasjon• Alarm

Kontakt: First Newsec Asset Management v/Eivind Hovrud [email protected] Mobil: 916 16 998

Kontorlokaler: fra 648 m2 til 3888 m2, 3388 m2 inkl fellesareal.Delbart høytlager m/kjøreporter: Totalt 3740 m2, 2980 m2 inkl felles areal. Delbart lager: fra 20 m2 til 1388 m2, 1345 m2 inkl fellesareal.

• Kjøreport • Garasje / Pplass • Heis• Bredbånd

Økernveien 94 har fått tilført nye idéer. Vi har lagt store resursser i komfortsoner, konsepter og møtepunkter for ansatte og kunder. Bygget fremstår nå som et nyskapende og spennende kontor konsept.

ØKERNVEIEN 94 SØKER LEIE-TAKERE TIL 11.000 9.500 M2

Ta kontakt i dag for en annerledes befaring: Eivind Hovrud - 916 16 998 - [email protected] SE fILM

LokaLer tiL Leie

Aberdeen Asset MAnAgeMent Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OsLO

telefon: +47 22 01 27 00 telefaks: +47 22 01 27 01

e-post: [email protected] www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn nOrd – trOndHeIM beddingen 8 7014 trondheim

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn Vest – bergen statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

MunkedaMsveien 53B 334 kvm

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA VEd AKER bRYGGE

• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom

• 2. etg. – kombinasjon av cellekontor og åpne løsninger

• sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker brygge

• Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende

• 5 min gange til nationaltheatret stasjon

kontakt: Joakim kaspersendirekte 22 06 62 86Mobil 481 95 [email protected]

storgata 5–7 4.989 kvm

TOTALRENOVERTE LOKALER mIdT I OSLO SENTRum

• Ledig areal: 4.989 kvm

• Minimum utleieareal: 248 kvm

• to minutters gange til Oslo s

• Oppgraderte fellesarealer med bl.a. nye heiser, kantine og sykkelparkering

• Lokalene tilpasses den enkelte bruker

kontakt: anders Heffermehltelefon: 950 63 693e-post: [email protected]

LokaLer tiL Leie

Aberdeen Asset MAnAgeMent Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OsLO

telefon: +47 22 01 27 00 telefaks: +47 22 01 27 01

e-post: [email protected] www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn nOrd – trOndHeIM beddingen 8 7014 trondheim

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn Vest – bergen statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

Lørenvangen 22 2.175 – 10.000 kvm

Moderne og effektivt kontorBygg på Løren

• Kontor 2.175-10.000 kvm

• Lager 1.560 kvm i eget bygg

• Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for selvaag-gruppen

• store rektangulære etasjeflater gir god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold

• Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget

• svært god adkomst med bil fra ring 3

• busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren t bane stasjon (2016)

• 50-100 p plasser på egen tomt

• Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm btA, mesanin 210 kvm btA

• Ledig fra 01.01.2014

kontakt: steinar frøland. telefon 982 69 111siri Jordfald. telefon 918 89 225

22

Nydalen, Sandvika og Asker

Det skriver analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom i næringsmeglerens seneste utgave av ”Utleiemagasinet”.

Eggen gjør et poeng av den store leieprisforskjellen mellom Skøyen og Lysaker. På Skøyen er leienivået nå blitt så høyt at leietakere fort kan spare 500-600 kroner kvadratmete-ren ved å flytte vestover.

Norwegian Property meldte i sommer at de har tegnet leiekontrak-ter med L´oreal og Uno-X i Lysaker Torg 35 til 2100 kroner kvadratmete-ren. Det er ikke langt unna toppnivå-ene på Lysaker.

På Skøyen leies imidlertid topp lokaler nå ut for rundt 3000 kroner

Dette er de tre stedene som står nærmest i køen for å være med på leieprisoppgangen.

kvadratmeteren. Nivåforskjellen mellom Lysaker og Skøyen er så stor at noen leietakere flytter på seg.

Slik Akershus Eiendom ser det, vil Lysaker ha en fortsatt flat leie-utvikling i 2012, men neste år kan området ifølge Eggen regne med 5-10 prosent vekst i leieprisene. Forutset-ningen er at trenden fortsetter, og volumet av gode, ledige arealer blir så lavt at det i større grad blir utlei-ers marked.

Men det opplagte spørsmålet er hvilke områder som nå står for

tur til å oppleve leieprisoppgang. Ifølge Ragnar Eggen er det altså Nydalen, Sandvika og Asker. Disse områdene er ”best posisjonert for å delta i den neste bølgen”. Men det blir neppe så mye vekst i leienivå-ene i disse områdene før om ett års tid.

Så langt i år er ellers de viktigste trendene fra 2011 blitt videreført. I Oslo sentrum øker leieprisene jevnt og trutt, mens randsonene har stabile leienivåer og færre leiekontrakter. Dette gjenspeiler seg i ledighets-tallene:

Tekst NEnyheter.no

Oslo ytre vest

Lysaker

Skøyen

Indre Oslo vest

Indre Oslonord

Majorstua

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Indre Oslo øst

Ryen

Helsfyr-Bryn

Fornebu

Oslo ytre sør

Økern

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Ullevål

Nydalen

CBD

Leiepriser for kontor i Oslo

Leiepris/NOK/m2

Generelt Top standard/ høy standard nybygg

2900 3800

2400 2900

2100 2700

1600 2300

1400 1800

1000 1400

Kilde: Akershus Eiendom

Kartet viser leiepriser på kon-torer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2012).

CBD: Sentrale business distrikt

22

Lei

epri

ser

PB

MODULHIMLINGERwww.modulhimlinger.no

fra A til Å

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller [email protected] og [email protected]

MODULVEGGERwww.modulvegger.no

Oslo Atrium har den mest sentrale beliggenheten i Bjørvika, med Oslo S som nærmeste nabo. Dette er en unik sjanse for å skaffe seg kontorlokaler midt i Bjørvika – Norges nye forretningssentrum. Oslo Atrium er tegnet av Niels Torp Arkitekter og fremstår som et moderne, lyst og åpent kontorbygg med fellesfasiliteter av ypperste klasse. De ledige lokalene er plassert i 2. og 4. etg. – arealene kan leies etasjevis eller samlet.

LOKALENE: • Totalt 5.325 m2: 755 m² i 2. etg. + 4.570 m² i 4. etg. • Store og effektive lokaler• Felles kantine, resepsjon og egen kaffebar• Eget konferansesenter på bygget med bl.a. stort auditorium og egen

restaurant• Mulighet for sykkelparkering med garderobeanlegg • Parkering i umiddelbar nærhet• Ledig fra 1. kvartal 2014

Oslo Atrium - kontorer til leieDRONNING EUFEMIAS GATE 6

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus T: 95 85 21 84 E: [email protected]

UTLEIE

KONGENS GATE 15NEDRE SLOTTSGATE 4

KONTORLOKALER98–1253 KVM

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner

som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.• Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.• To personheiser, samt vareheis

Ledige lokaler:• Butikklokaler: ca. 35 kvm og ca. 98 kvm• 3. etasje: Kontor – ca. 1253 kvm• 4. etasje: Kontor – ca. 239 kvm• 4. etasje: Kontor – ca. 98 kvm• 5. etasje: Kontor – ca. 487 kvm• 7. etasje: Kontor – ca. 170 kvm

Kontakt: Knut HolterTelefon: 95 27 25 22

[email protected]: 35289292

Ski

pper

gata

Mun

keda

msv

eien

Ake

rsga

ta

Akershusstranda

Dro

nnin

gens

gat

e

Enga

Frid

tjof Nansen

s plass

Glacisgata

Karl Johans gate

Kirk

egat

aKong

ens

gate

Lille Grensen

Ned

re S

lott

sgat

e

Ned

re V

ollg

ate

Prinsens gate

Revierstredet

Rose

nkra

ntz'

gate

Ruseløkkve

ien

Råd

husb

rygg

e 1

Råd

husb

rygg

e 2

Råd

husb

rygg

e 3

Rådhusgata

Rådhusplassen

Tollbugata

Tord

ensk

iold

s ga

te Torg

gata

Øvr

e Sl

otts

gate

Øvr

e Vo

llgat

e

GrundingenHolm

en

s gat

e

Strand

en

Hvordan øker du verdien på næringseiendommen din?Vi er spesialister på næringseiendom. Ring tlf. 21 02 55 55

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy GodLav 1750 1400 1950 1550 2500 2200 1850 1400 1600 1200 1600 1300 1500 1200Høy 2100 1750 2500 1950 3200 2600 2400 1850 2000 1600 1900 1600 1800 1500Range 350 350 550 400 700 400 550 450 400 400 300 300 300 300Topp 2300 2900 4250 2800 2300 2150 1925

Kilde: Dnb Næringsmegling

Leienivå440042004000380036003400320030002800260024002200200018001600140012001000

Lysaker Skøyen CBD Indre sentrum Ytre sentrum Nydalen Helsfyr-Bryn

4250 kroner er toppen

Det viser leieprisoversikten for hvert område under fra DNB Næringsmegling. Søylene under viser øvre og nedre prisleie for de ulike områdene i Oslo for kontorlokaler med henholdsvis høy og god standard. Punktet over søylene viser den høyeste leieprisen som er oppnådd i området.

Som prisoversikten viser, er de høyeste leieprisene i det såkalte

Toppleien i CBD-området har vært 4250 kroner meteren.CBD-området (Vika, Tjuvholmen, Aker Brygge). Der har leietakere måttet betale mellom 2500 og 3200 kroner per kvadratmeter for lokalene med høy standard og mellom 2200 og 2600 kroner meteren for lokaler med god standard. Den aller høyeste husleien som er inngått i CBD-områ-

det det siste halve året er 4250 per kvadratmeter.

Tabellen viser også at leieprisen blir vesentlig lavere når man kom-mer litt ut fra Oslo Sentrum. Man kan få rimelige lokaler med høy standard i områder som Nydalen og Helsfyr-Bryn.

Tekst NæringsEiendom

24

Lei

epri

ser

PB

BRYN: INNTIL 800 M2 SHOWROOM/KONTOR TIL LEIE

FYRSTIKKBAKKEN 2-4Lyst på noe nytt?• På Bryn kan vi tilby nye, moderne kontorlokaler med gode lysforhold.• Rikelig med p-plasser utenfor bygget og kort vei til buss og t-bane.• Ta kontakt for ytterligere informasjon og befaring.

Kontakt: Tine Borgersen: 482 12 390 | [email protected] Utmo: 920 15 457 | [email protected] www.cbre.no

AFFILIATED BUSINESS

Histo rien rehabilite res

IngenIørenes Hus 150 – 2 533 m2

KOnTOr

KrOnprInsensgaTe 17

KOnTaKT

4. eTasj e

5. eTasj e

a rb. plasse r: 39

a rb. plasse r: 48

740 m2

740 m2

MinikjøkkenMøtepl.

Resepsjon

Teamkontor

Sosialsone

Backoffice

Sosialsone

Print/kopi

Prin

t/ko

pi

Tek.rom

Rek.rom

Møtepl./kaffe

Sosialsone

Sosialsone

Resepsjon

Minikjøkken Møtepl./kaffe

Tek.rom

Rek.rom

Møtepl.

Eiendomsspar AS Telefon: 22 33 05 [email protected]

enestående arkitektur

Bygget totalrehabiliteres

Leietakere får et bygg i dagens standard, med uvurdelig historie

Konferansefasiliteter

Takterrasse i “Tårnet” med fantastisk utsikt

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

Lokalene tilpasses leietaker

etasjene kan leies samlet eller hver for seg

areaL

3. etg 186 kvm

4. etg 740 kvm

5. etg 740 kvm

6. etg 567 kvm

7. etg uTLeID

8. etg 150 kvm

9. etg 150 kvm

TOTaLT: 2 533 kvm

Oslo ytre vest

Lysaker

Skøyen

Indre Oslo vest

Indre Oslonord

Majorstua

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Indre Oslo øst

Ryen

Helsfyr-Bryn

CBD

Fornebu

Oslo ytre sør

Økern

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Ullevål

Nydalen

Ledighet for kontor i Oslo

Leiepris/NOK/m2

Ledighet kontor i Oslo


Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (januar 2012).

CBD: Sentrale business distrikt

Her er de ledige lokalene

Akershus Eiendoms oversikt over ledige lokaler i Oslo-området viser store variasjoner i ledigheten.

Aller størst er ledigheten i Økern-området. Der står mellom 17,5 og 20 pro-sent av kontorllokalene uten leietakere.

Økern er det om-rådet i Oslo hvor kontorledigheten er høyest.

Det er også høy ledighet i områ-dene rundt Økern. I området Sinsen/Storo/Kjelsås/Grefsen, hvor det ikke er så mange kontorbygg, er ledig-heten mellom 12,5 og 17,5 prosent. Ledigheten i Alna-Ulven, Nydalen, Indre Oslo Nord og Indre Oslo Vest har en ledighet på mellom 10 og 12,5 prosent.

Den laveste ledigheten finner man i det såkalte CBD-området i Oslo Sentrum. Her er mellom 5 og

7,5 prosent av lokalene ledige for leietakerne.

Også i randsoneområdene Oslo Ytre Sør og Ullevål er det lav ledig-het, mellom 5 og 7,5 prosent. Men der er det ikke så veldig mange kontor-bygg å velge mellom.

Den aller laveste kontorledig-heten er på Majorstua, som kan skilte med under 2,5 prosent ledige lokaler.

Tekst NæringsEiendom

< 20 %

< 17,5 %

< 12,5 %

< 10 %

< 7,5 %

< 5 %

< 2,5 %

26

Lei

epri

ser

PB

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Noen av totalt 3000 virksomheter

på Bryn-Helsfyr

Med kontor på Bryn-Helsfyr er du i godt selskap. Området huser nær 20 000 ansatte i flere tusen virksomheter – i nesten alle størrelser og bransjer. Fra store, kjente selskaper innen IT, telekom, finans og bygg og anlegg, via offentlige etater til mindre bedrifter i et bredt spekter av bransjer.

Bedriftene her har ikke bare nærhet til sentrum og byens beste tilgjengelighet via vei og offentlig kommunika sjon. De jobber også midt i en allsidig og spennende forretnings klynge under stadig videre utvikling.

Ta del i verdiskapningen!

bryn-helsfyr.noFacebook.com/BrynHelsfyr

Kilde: Union Norsk Næringsmegling* Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu** Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren


1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Topp standard 2200 2500 2600 2800 2800 2100 1950 1950 2100 2700 3900 3750 2700 2850 3100

Høy standard CBD 1850 1900 1900 2200 2100 1800 1500 1550 1700 1900 2300 2300 2200 2350 2550

Nybygg CBD 1500 1700 1800 1900 2100 1900 1750 1700 1900 2000 2600 2600 2500 2550 2650

God standard CBD 1400 1500 1550 1700 1650 1450 1300 1250 1300 1400 1900 1900 1850 1900 2250

Høy standard vest 1550 1700 1700 1850 1750 1450 1300 1300 1400 1750 2200 2200 1900 1850 2000

Høy standard øst 1300 1400 1400 1450 1450 1250 1200 1100 1150 1300 1550 1650 1550 1650 1650

Eldre lokaler 650 700 700 800 800 600 500 500 600 800 950 950 900 900 800

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg - høy standard og best

beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet –

eksisterende bygg

Høy standard

typisk nivå

Normalt god standard

typisk nivå

Areal-ledighet

Antall annonserte

lokaler

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4100 3900 3150 2500 4,8 % 60

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3100 2900 2400 1700 4,4 % 115

Oslo Vest inkl. Majorstua 2300 2250 1950 1500 5,4 % 59

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1850 1800 1600 1200 7,8 % 67

Indre øst inkl. Kværnerbyen 1750 1700 1500 1000 14,9 % 27

Skøyen 3000 2700 2200 1800 7,9 % 35

Lysaker 2300 2000 1750 1550 8,7 %* 44*

Fornebu 1950 1800 1600 1350

Nydalen 2100 2000 1750 1450 6,7 % 22

Bryn / Helsfyr 1900 1800 1650 1200 6,6 % 38

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1800 1750 1550 1250 4,5 % 22

Økern - Hasle - Løren 1900 1650 1450 1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1700 1550 1350 1150 11,1 %** 126**

Ytre syd inkl. Ryen 1700 1600 1350 1150 14,5 % 25

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 1950 1850 1500 1200 5,4 % 89

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q4 2011

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Eiendomsverdi’s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo

800

900

1000

1100

1200

1300

1400

1500

1600

1700Oslo totalt, nominelle kroner

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

1998

2001

2004

2007

2010

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

CBD-pris i løpende kroner

1600

1500

1400

1300

1200

1100

1000

900

800

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

28

Lei

epri

ser

PB

Vi gratulerer Ba-Hr med flotte nye lokalerpå tjuVHolmenHilsen alle oss i RelokatoR

Relokator AS • Tlf. 40 49 03 00 • www.relokator.no

Alna

142 MANGLERUD

KAMPEN

ETTERSTAD

TEISEN

ULVEN

Tøyen

Botanisk hage og museum

Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Hjalmar Brantings Vei

Strøm

sveie

n

Ulvensplitten

Persveien

Agm

und Bolts Vei

Ansgar Sørlie

s Vei

Arups Gate

Baglerfa

ret

Baneveien

B e k k e v eie

n

Birkebeing a t a

Borgg

ata

Brannfjellveien

Bri

nke

n

BrynsengveienB

ryns

høgd

a

Bøg

ata

Caspar Storms Vei

Dam

faret

Dyvekes Vei

Eikeveien

Einars Vei

Eirik Raudes VeiEkeb ergveien

Emil Korsm

o s V e i

Enebakkveien

Enoks Vei

Ensjøveien

Etterstadkroken

Etterstadsletta

Fi

nns V

ei

Fiolveien

Fugleliveien

Furuveien

Gab

bi L

unds

Vei

Glade

ngve

ien

Grø

nlib

akke

n

Grønvoll Allé

Har

ald

Hal

vors

ens

Ve

i

Hedmarksgata

H elgesens Gate

Herslebs Gate

Hjemliveien

Hovinveien

H ø landsg

ata

Høyenhallsvingen

Høyenhallveien

Innspurten

Jern

bane

veie

n

J ordalgata

Karl Staaffs Vei

Kildals V ei

Kon o w s Gate

Kristin

s V e i

Lille

bergsvingen

L i lleb

ergveien

Linneaveien

Lyn g veien

Låveveien

Ma l e rhau

gvei

en

Mangleru

dveien

Nil s Hansens Vei

Njåls Vei

No

rman

nsg

ata

Ola Nar r

Ole

Dev

iks

Vei

Opp

land

gata

Osl

o G

ate

Persveien

Plo

gvei

en

Prost

Hall ing

s Ve

i

Rimve

ien

Rin

ggat

a

Rognerudv

eien

Rol

f H

ofmos Gate

R

ugveien

Ryenbergveien

Røhrts Vei

Sars'

Gat

e

Schweigaards Gate

Sigr

id U

ndse

ts Vei

Sim

ensb

råtv

eien

Sim

on D

arre

s Vei

Smal

vollv

eien

Smed

gata

Sofienberggata

Solkroken

Sp

ektru

m vn

St.halva

rds Gate

Stamhusveien

Stein

borgve

ien

Strømsve

ien

Svaleveien

Svartdalsveien

Svingen

Sørligata

Teisenveien

Telavåggata

Telemarksvinge n

Te

rrass

evei

en

Thygesons Vei

Toftdah l s Vei

Trak

torv

eien

Trom

søga

ta

T r ond

heim

svei

en

Tvetenveien

Tøye

ngata

Ulven

veien

Utsikten

Valhallv

eien

Vikengt

Vålerenggata

Vårveien

Wetlesens Vei

Åkebergveien

Økernveien

Østensjøveien

Østre Vei

Ben

vei e

nE

inars Vei

Fagerlia

Fyrstikkalléen

Has l e kroken

Jarlegata

Male

r haugveien

Oda

lsga

ta Surs

toffv

eien

Nordre Skøyen hovedgård

Skøyen

Søndre Skøyen

Østensjøveien

Bry

nsve

ien

Grense

veien

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

Brynhelsfyrledige lokaler

Grenseveien 107 1000 m2 moderne kontorer• Ligger i 6. etasje• Moderne løsninger• Populær kantine• nær t-bane, buss og e6

/

eTTersTADsLeTTA 3 Lyse, effektive kontorlokaler• Arealer fra 750 til 1530 m2

• rett ved e 6• God parkeringsdekning• Gunstig leie

Alna

142 MANGLERUD

KAMPEN

ETTERSTAD

TEISEN

ULVEN

Tøyen

Botanisk hage og museum

Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Hjalmar Brantings Vei

Strøm

sveie

n

Ulvensplitten

Persveien

Agm

und Bolts Vei

Ansgar Sørlie

s Vei

Arups Gate

Baglerfa

ret

Baneveien

B e k k e v eie

n

Birkebeing a t a

Borgg

ata

Brannfjellveien

Bri

nke

n

BrynsengveienB

ryns

høgd

a

Bøg

ata

Caspar Storms Vei

Dam

faret

Dyvekes Vei

Eikeveien

Einars Vei

Eirik Raudes VeiEkeb ergveien

Emil Korsm

o s V e i

Enebakkveien

Enoks Vei

Ensjøveien

Etterstadkroken

Etterstadsletta

Fi

nns V

ei

Fiolveien

Fugleliveien

Furuveien

Gab

bi L

unds

Vei

Glade

ngve

ien

Grø

nlib

akke

n

Grønvoll Allé

Har

ald

Hal

vors

ens

Ve

i

Hedmarksgata

H elgesens Gate

Herslebs Gate

Hjemliveien

Hovinveien

H ø landsg

ata

Høyenhallsvingen

Høyenhallveien

Innspurten

Jern

bane

veie

n

J ordalgata

Karl Staaffs Vei

Kildals V ei

Kon o w s Gate

Kristin

s V e i

Lille

bergsvingen

L i lleb

ergveien

Linneaveien

Lyn g veien

Låveveien

Ma l e rhau

gvei

en

Mangleru

dveien

Nil s Hansens Vei

Njåls Vei

No

rman

nsg

ata

Ola Nar r

Ole

Dev

iks

Vei

Opp

land

gata

Osl

o G

ate

PersveienP

logv

eien

Prost

Hall ing

s Ve

i

Rimve

ien

Rin

ggat

a

Rognerudv

eien

Rol

f H

ofmos Gate

R

ugveien

Ryenbergveien

Røhrts Vei

Sars'

Gat

e

Schweigaards Gate

Sigr

id U

ndse

ts Vei

Sim

ensb

råtv

eien

Sim

on D

arre

s Vei

Smal

vollv

eien

Smed

gata

Sofienberggata

Solkroken

Sp

ektru

m vn

St.halva

rds Gate

Stamhusveien

Stein

borgve

ien

Strømsve

ien

Svaleveien

Svartdalsveien

Svingen

Sørligata

Teisenveien

Telavåggata

Telemarksvinge n

Te

rrass

evei

en

Thygesons Vei

Toftdah l s Vei

Trak

torv

eien

Trom

søga

ta

T r ond

heim

svei

en

Tvetenveien

Tøye

ngata

Ulven

veien

Utsikten

Valhallv

eien

Vikengt

Vålerenggata

Vårveien

Wetlesens Vei

Åkebergveien

Økernveien

Østensjøveien

Østre Vei

Ben

vei e

n

Ein

ars Vei

Fagerlia

Fyrstikkalléen

Has l e kroken

Jarlegata

Male

r haugveien

Oda

lsga

ta Surs

toffv

eien

Nordre Skøyen hovedgård

Skøyen

Søndre Skøyen

Østensjøveien

Bry

nsve

ien

Grense

veien

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

kontakt gjert skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post [email protected]øksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20E-post: [email protected] / www.sandia.no Sandia Megling as

niLs hAnsens vei 20 340 m2 kontor/lager

• Kontor, lager, lettproduksjon

• Direkte adkomst med rulleport

• Lyse, praktiske lokaler

ØsTensjØveien 43 400 + 455 m2 lager/kontor

• Adkomst fra bakkeplan

• Kombinasjon kontor, lager,

showroom

ØsTensjØveien 39/41 179 m2 kontor

• Moderne lokaler

• Flott kantine

• Meget sentralt til T-bane, etc.

BrYnsveien 5 367 m2 kontor + 196 m2 lager• Kontorene tilpasses leietaker• Praktisk lager rett inn fra rampe• Kantine, trimrom i bygget• Morderne ventilasjon med kjøling

BrYnsveien 16–18 507/534/494 m2 kontor/lager

• Praktiske kontorer: 507 og 534 m2

• Lager og kontor: 494 m2

• Pent kontorbygg med kantine

TveTenveien 32 48–288 m2 kontor

• Arealene tilpasses leietaker

• Lager kan leies sammen med

arealene

Den såkalte Hemsen-gården i Haakon VIIs gate 5 er Oslos dyreste kontorbygg å leie i, med et snittnivå langt over 4000 kroner kvadratmeteren.

Råest i Oslo

NæringsEiendom har bedt analytikere peke ut de dyreste kontorleieobjektene i Oslo. To bygg skiller seg ut, og øverst på tronen finner vi Haakon VIIs gate 5 i Vika. Den Pecuniaeide eiendommen på rundt 15 000 kvadratmeter er opprinnelig fra 1959, men ble for noen år siden totalrenovert for over 200 millioner kroner og kan i dag trolig selges for rundt 1,1 milliarder.

Pecunia oppnår i år totalt 59,5 millioner kroner i leieinntekter fra Hemsengården, men av dette utgjør parkering, arkivrom og «mørke arealer» 1,8 millioner. Det gir en nettoleie over bakken på 57,7 millioner kroner. Med «lyse arealer» på 13 180 kvadrat meter tilsvarer det en snittleie på hele 4375 kroner per kvadrat meteren. Det høye nivået er delvis historisk betinget, store

leiekontrakter ble inngått i 2007 da markedet var på topp. De løpende leiene for disse kontraktene er enda høyere i dag.

Villige meglere– Jeg har Hemsengården som vinner, det tror jeg er manges syn, sier ana lytiker Lars C. Lund i Malling & Co på spørsmålet om de dyreste kontorlokalene i Oslo.

32

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Hemsengården rommer leietakere som meglerhuset Arctic Securities og næringsmegleren Akershus Eiendom. Begge inngikk kontrakter for fem år siden til friske 4500 kroner per kvadratmeteren, kontrakter som inflasjonsjusteres. I tillegg har oppkjøpsfondet Herkules Capital tilholdssted i Hemsengården.

– Kontraktene til Arctic Securities og Akershus Eiendom er nok litt høyere i forhold til dagens markedsleie, nivåene hadde vært noe ned ved reforhandlinger i dag, sier Lund.

– Men for selskaper som leier slike lokaler, spiller ikke leiekostnadene så stor rolle, om de betaler 4200 eller 4500 kroner kvadratmeteren. Vi snakker typisk om megler bransjen, som historisk har betalt mye for å leie lokaler, private equityselskaper og advokatselskaper. Dette er selskaper hvor inntjeningen per hode er høy, og leieprisen per hode blir en liten andel av total kostnaden. Det er imidlertid advokatfirmaer som ikke vil bli assosiert med denne profilen og heller etablerer seg litt utenfor det aller dyreste området, fortsetter han,

LeiegarantiDet andre bygget Mallinganalytikeren fremhever, er det såkalte Munthebygget i Tjuvholmen allé 19. Også her er

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30 - Fax 22 12 98 38E-post: fi [email protected] - www.epn.no

Drammensveien 147 – kontorer i landemerke på Skøyen

• 2. etasje: 460 m2 kontor


• 4. etasje: 700 – 1060 m2 kontor


• Lokalene i 5. etg. fremstår som lyse og moderne i en kombinasjon av celle kontorer og åpent landskap. Lokalene inneholder blant annet fl ere møterom, stille-rom, kjøkken og pauseområder.

• Lokalene i 4. etg. må ombygges til ny planløsning tilpasset nye leietakeres behov og krav spesifi kasjon.

• Butikksenter, treningsstudio, postkontor, banker, restauranter og en rekke andre servicetilbud befi nner seg i eiendommens nærmeste område.

• Skøyen stasjon med holdeplass for fl ytoget er beliggende vis a vis eiendommen.

• Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: [email protected]

SKØYEN ATRIUM

Leieprisene i Hemsen-gården er blant de høyeste i byen.

33

det inngått leiekontrakter for over 4000 kroner kvadratmeteren, snittet ligger trolig rundt 4000 kroner. Munthebygget er stort sett leid ut i år, og 4000 kroner er en reell markeds leie på Tjuvholmen i dag for de aller beste lokalene.

– Selger solgte Munthebygget med en leiegaranti i ti år rundt 4000 kroner kvadratmeteren, kommenterer Lund.

Pecunias hovedkontor i Olav Vs gate 5, det såkalte Wilhelmsenbygget, ble i 2009 av bransjefolk kåret til Oslos flotteste kontorbygg, men snittleien i bygget ligger «bare» på drøyt 3000 kroner kvadratmeteren. Det har også noe med at leiekontraktene er inngått i ulike perioder.

– Dette er et eldre kontorbygg og har ikke helt den samme standarden som Hemsengården, der det er gjort spesialtilpasninger i et totalrenovert bygg, sier Lars C. Lund.

Lengre øst i byen peker DNBs nye hovedkontor i Bjørvika seg ut med over 3000 kroner kvadratmeteren i snittleie, men det er altså langt unna den absolutte pristoppen.

«Brygga» kommer– Vil de dyreste leieobjektene fortsatt være dyrest om noen år?

– Ja, jeg tror de dyreste eiendommene i Vika og på Tjuvholmen vil holde seg. Vi begynner i tillegg å få opp nivåene på Aker Brygge etter ombyggingen der. Her er det litt som i Hemsengården

for noen år siden. Området starter på «scratch», men Aker Brygge er bindeleddet mellom Vika og Tjuvholmen. Utleierne må også ha disse prisene for å forsvare investeringene, sier Lund.

De dyreste lokalene i absolutte kvadratmeterleier er gjerne mindre lokaler.

– Ja, du får ikke leid ut 10 000 kvadratmeter til 4500 kroner kvadrat meteren, vi snakker typisk om arealer med noen titall ansatte, sier Lars C. Lund.

Det finnes også helt små lokalenheter som leies ut for 70008000 kroner kvadratmeteren, men Lund mener disse lokalene ikke er sammen liknbare. Dette er som regel kontorfellesskap beregnet på noen få ansatte, der leietaker får tilgang til sekretær/resepsjon, møterom, teknisk utstyr andre fellestjenester.

ToppkvalitetAnalysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom forteller at det er kontorene med toppkvalitet i områdene Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen som har de høyeste leienivåene.

– Det må både være god beliggenhet og effektive lokaler. Helst bra utsikt og høy kvalitet på lokalet, både når det gjelder overflater, ventilasjon og øvrige tekniske anlegg.

Han trekker frem noen eksempler på de råeste byggene:

– Haakon VIIs gate 1, 5 og 10, Dronning Mauds gate 13, Olav V’s

gate 4, alle byggene på Tjuvholmen og rehabili terte versjoner av Stranden 1 og 5 er blant de aller ypperste byggene, sier Eggen.

Men man må ikke nødvendigvis sitte i Vika eller på Brygga for at leieprisene skal bli høye.

– En god nummer to er toppetasjene i høybygg med høy kvalitet, for eksempel Indeksbygget og Postgirobygget. De får likevel ofte dårligere leienivåer enn nr 2 bygg i eller i nærheten av Vika. En av de beste kontraktene i det siste er 3600 kroner per kvadratmeter i Stortingsgaten 6, sier Eggen.

Må fornyes– Hva ligger leienivåene på i de aller beste gårdene?

– Det høyeste som er notert i det siste er 4250 kroner per kvadratmeter på et kommende totalrehabilitert nybygg på Aker Brygge. For en hel del bygg ligger leieprisen mellom 3000 og 4000 kroner per kvadratmeter.

– Vil disse eiendommene fortsatt holde seg på topp fremover?

– Vi har sett at bygg må fornye seg hvert 15. til 20. år for å holde seg på høyden. Dette skjer nå på Aker Brygge, der hele ”frontrekka” Stranden 1, 3 og 5 gjennomgår totalrehabilitering. En del bygg i Vika med noe lavere standard ligger an til å heve seg ved rehabilitering de nærmeste årene, sier Eggen.

Tekst Jan Revfem og Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] og [email protected] Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven

Tjuvhomen Allé 11, som huser Handelsbanken, er blant byens råeste bygårder.

34

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

For utleie eller visning kontakt: Thomas Madsen, mob.: 926 59 113, e-mail: [email protected] Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: [email protected] www.auris.as

Lokaler til leie

Olav BrunBOrgsvei 4–6inntil 16.000 kvm kontorlokaler

• arealene som kan frigjøres fra 1. januar 2014 er fra 450 kvm til 12.000 kvm. lokalene er godt egent for større organisasjoner/bedrifter. arealene fremstår i dag som lyse og tiltalende.

• sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommuni-kasjon. enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget.

• eiendommen kan utvikles med 4.000 kvm slik at samlet leieareal vil bli 16.000 kvm med cellekontorer / åpent kontorlandskap, møterom, kantine, treningsrom, resepsjon, lagerrom m.m. arealene kan enkelt tilpasses leietakers ønsker og behov.

Billingstad

TrOndheiMsveien 184lyse og arealeffektive kontorlokaler til leie

• eiendommen ligger sentralt til med kort vei ring 3. Offentlig kommunikasjon ligger i umiddelbar nær-het med blant annet buss og trikk. gangavstand til T-bane /sinsen stasjon. Torshovdalen med sine grøntarealer ligger i umiddelbar nærhet.

• det er to heiser, samt garasjekjeller i bygget.

• ledig areal: - 2. etasje: Kontorer, 5 til 7 store møterom/kursrom, toalettrom, T-kjøkken med mer. arealet er på til sammen 1.231 kvm. godt egnet til kurs-virksomhet. To innganger.

- 3. etasje: Kontorlokale på til sammen 665 kvm bta. inneholder cellekontorer, møterom, show-room / åpent areal m.m.

Sinsen

– Generelt ligger byggene med de høyeste leieprisene i Haakon VIIs gate og på Aker Brygge og Tjuvholmen.

Prestisjestrøket

Det sier analytiker Håkon Styrvold i Newsec. Newsec verdivurderer eiendommer der det er inngått kontrakter opp mot 5000 kroner kvadrat meteren, men disse kontraktene ble i stor grad inngått i 2006 og 2007, og litt ut i 2008. Man får trolig ikke leid ut disse lokalene til de samme nivåene i dag. – Av de byggene vi har kjennskap til, vil jeg likevel si at overraskende mange har en snittleie som er nærmere 3000 kroner kvadrat meteren enn 4000 kroner, særlig hvis du kompenserer for momstillegget. Men det er nok riktig at noen av eiendommene har nærmere 4000 kroner enn 3000 kroner i gjennomsnittsleie, sier Styrvold om toppnivåene.

– Hva kjennetegner ellers de aller dyreste leieobjektene?

– Det er høy standard på kontorlokalene, fellesarealene og inngangspartiene. Noen av byggene har

imidlertid en veldig høy andel med fellesarealer, som har ført til lavere leie per kvadratmeter, svarer Håkon Styrvold, som konstaterer:

– De beste eiendommene vil alltid være de beste, på grunn av beliggenheten. Ligger du ”oppå Nationaltheatret stasjon”, har du den rette beliggenheten. For eiendommer som i tillegg har oppgraderte fasader og bygningsmasse, vil prisnivået holde seg.

Veldig varierendeStyrvold sier at i 2007 ble det inngått leiekontrakter i eiendommer som hadde gjennomgått store opp graderinger til topp standard. Det er vanskelig for leietakerne å flytte fra slike lokaler.

– Hvis de dyreste leieobjektene reforhandles i dagens marked, hvor ligger nivået?

– Leietakerne vil kunne si at prisene har falt. De er riktig nok på

vei oppover igjen, men er ennå ikke på det samme nivået som for fem år siden. Jeg vil si det er veldig varierende om utleierne kan få de samme leienivåene i dag i disse byggene.

Håkon Styrvold sier at leienivået i prestisjestrøket (CBD) for noen år siden var nede på helt andre nivåer. Første kvartal 2009 var ”forferdelig”, tall fra Eiendomsverdi Næring viser at gjennomsnittet på Aker Brygge og i Vika for drøye tre år siden lå på 1910 kroner kvadratmeteren, men med svært lave volumer. Leienivået for såkalte eiendommer i kategori A (topp 15 prosent) var den gangen på 2380 kroner kvadratmeteren, i dag er dette nivået på 3500 kroner. Snittprisen på Aker Brygge er kommet opp på 2600 kroner kvadratmeteren.

– Det har vært vekst i leieprisene i området så å si hvert kvartal fra halvårsskiftet 2010, og det har vært

SØRKEDALSVEIEN 10

• Fleksible moderne kontor lokaler fra Ca 370 –1180 kvm. • Passer også meget god til alt innen helsevirksomheter/klinikker.• Alt av off. transport i umiddelbar nærhet.• Parkeringshus under bygget.

• Fine og lyse kontorlokaler på 210 – 460 kvm i 2. etg. • Sentral beliggenhet på Frogner med gang avstand til Solli plass.• Alt av off. transport i umiddelbar nærhet. • Parkeringshus under bygget med direkte tilgang til lokalene.

FROGNER ATRIUM FROGNERVEIEN 8

KONTAKTJulia Jebsen 93 81 77 [email protected]

Halvor Krafft 90 06 46 21 [email protected]

36

Nyh

eter

en robust vekst. Områdets attraktivitet og lav ledighet i Vika og på Aker Brygge har bidratt til økningen. Eksempelvis er alle lokalene i Filipstad Brygge 1 etter Storebrand nå absorbert, sier Styrvold.

DNB-ledighetNewsecanalytikeren venter likevel noe økende ledighet fremover i prestisjeområdet. DNBbygget skal fylles opp. Fokus flytter inn her i andre kvartal 2013, men legger bare beslag på drøyt fjerdedel av DNBs gamle hovedkontor. De resterende om lag 17 000 kvadratmeterne med kontorlokaler er klare for innflytting i slutten av 2014/begynnelsen av 2015.

– De ledige DNBlokalene og de andre lokalene til Norwegian Property på Aker Brygge vil generelt legge press på prisene, slik at vi ikke tror på noen leieprisvekst i CBDområdet på kort sikt. Ledigheten vil kunne føre til en lavere snittleie i området for eiendommer i kategori A, på grunn av store fellesarealer i DNBbygget. Dette bidrar til å holde leieprisene nede på Aker Brygge og i Vika, sier Styrvold. Området har imidlertid leietakere med høy betalings villighet, og Norwegian Property har fått inn gode leietakere på høye nivåer, samt at selskapet jobber med å redusere felleskostnadene.

Det vil også være langtidseffekter i prestisjeområdet som følge av den kjempestore utbyggingen på Filipstad. Planforslaget her er nå inne til politisk behandling, og utbyggingen behandles trolig i løpet av det nærmeste året.

– Da er kanskje eiendommene solgt. Det kan stå bygg ferdig på Filipstad i 2016/2017, og det skal bygges ca. 135 000 kvadratmeter i første trinn i Hans Jægers kvartal. Anslagsvis 7080 prosent av dette blir kontorlokaler. Det er en stor eiendomsmasse, som vil kunne legge press på ledighet og leiepriser, sier Styrvold.

Aker Brygge og Tjuvholmen (bildet) er sammen med Vika de råeste kontorområdene i Oslo. (Foto: Shutterstock)

www.onarheimutvikling.no

VI VIL IKKE HA DE STORE

VI VIL HA DE SMÅ

Vi forvalter for de små og mellomstore gårdeierne

som trenger tett oppfølging.

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected]

37

Plan- og bygningsetaten i Oslo er for detaljorientert og bruker for mye tid på å fremme egne forslag.

Langer ut mot Plan- og bygg

• For detaljorientert• Kommer med egne alternativer• Bedre by uten etaten

Sentrale aktører i norsk eiendoms-bransje stiller seg kritisk til hvordan etaten fungerer og bruker ressursene sine. OBOS-sjef Martin Mæland har snart 30 års erfaring med å forholde seg til plan- og bygningsmyndig-hetene i Oslo. På spørsmål om han oppfatter at Plan- og bygningsetatens rolle er klart og entydig definert, svarer OBOS-direktøren:

– Det er et godt spørsmål jeg ikke har tenkt så mye på. Nei, jeg mener etaten er for mye opphengt av de-taljer i selve utformingen. De burde konsentrere seg mer om å behandle de store linjene, være et byplan-kontor. Nå synes jeg de ofte graver seg altfor langt ned i detaljene.

NæringsEiendom har snakket med bransjeaktører som mener Plan-

og bygningsetaten bruker mye tid på å fremme egne alternativer, ettersom etaten selv ikke skal stå ansvarlig for en utbygging.

Uten dekning– Ja, jeg forstår ikke dette i det hele tatt. Etaten kan fremme egne planer som har lite rot i den økonomiske virkeligheten. De må ikke som oss forholde seg til leietakere og økono-mien i prosjektet. Dessuten har vi minst like gode fagfolk som dem, sier Martin Mæland, og fortsetter:

– Etter min mening er etaten mer opptatt av hva vi ikke kan gjøre, fremfor hva vi kan gjøre. De har riktig nok en vanskelig jobb med å sy alt sammen fra de ulike offentlige etatene, men jeg synes som sagt at

saksbehandlerne graver seg veldig langt ned i detaljer

Mæland medgir likevel at Plan- og bygningsetaten tidvis har gode innspill til forbedringer, men mange ganger er også det motsatte tilfelle. Han kan ikke dy seg for å erte etaten.

– Litt sleivete sagt, så har jeg spurt meg selv om hva resultatet ville ha blitt hvis Plan- og bygnings-etaten hadde godkjent alle prosjek-tene som var sendt inn, uten innsi-gelser. Jeg tror faktisk svaret hadde blitt at byen ville ha blitt litt bedre. Vi utbyggere bruker tross alt topp arkitekter. Jeg mener det er flere prosjekter der etaten ikke har hatt en positiv innvirkning på resultatet enn der de har hatt det.

38

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Kravet til saksbehandlingstid er skjerpet, som trengs i en by med skrikende etterspørsel etter nye boliger.

– Hvis etaten hadde fått opp tempoet enda mer, kunne vi ha fått til flere boligprosjekter, kommenterer Mæland.

Løses på toppenOBOS-sjefen poengterer at han har et veldig åpent og greit forhold til Ellen de Vibe, som leder Plan- og bygningsetaten. Det hender at Mæland involveres i et prosjekt hvis det har skåret seg på saksbehandlernivå om detaljer, som en trapp eller veranda. Da løftes uenig-heten opp på toppnivå, og Mæland og de Vibe blir som regel enige.

– Oppfatter du at rollen og holdningene til etaten har endret seg de senere årene?

– Jeg synes det har endret seg litt til det bedre, men det har også noe med hvordan det politiske klimaet er. Politikerne er de seneste årene blitt mer opptatt av at det skal bygges flere boliger. Det må etaten forholde seg til, som tetthetsdiskusjonen.

Martin Mækand, OBOS

www.onarheimutvikling.no

KONGENSGATE 10 KVADRATUREN• Prosjekt 21 leiligheter. Næring i 1. etg. Hel bygård.

• Eiendom regulert til bolig og næring.

• Totalt 1.600 kvm.

• Selges as/is. Rammesøknad for bruksendring under utarbeiding.

• Prisantydning 23 mill.

DRONNIGENSGATE 8 B/RÅDHUSGATA 6 - HEL BYGÅRD• Eiendom regulert til bolig/næring.

• 4.500 kvm ledig.

• Tegnet inn 40 leiligheter med næring i 1. etasje.

• Selges as/is.


ØKERN TORG

• Kefas økern as med hjemmel i 3 seksjoner selges samlet i selskap eller enkeltvis.

• 2 kontorseksjoner, 830 kvm hver, og en kjøle-/fryseseksjon på 5200 kvm.

• I tillegg kommer andel fellesareal på 1000 kvm.

• Kjøle-/fryselageret er stort og moderne, utleid til en leietaker.


TIL SALGS

TIL SALGS

TIL SALGS

Onarheim Utvikling AS opptrer som selgers fullmektigKontakt: Nina Onarheim21 08 09 99 - [email protected]

39

Nye regler har altså gjort at Plan- og bygningsetaten må behandle sakene raskere.

– Men etaten er ofte avhengig av eksterne etater som Byantikvaren og Statens vegvesen eller andre innsigel-ser, det er her de store tidstyvene er i utbyggingssaker, sier Martin Mæland.

Todelt forholdAdm. direktør Olav Line i Norwegian Property sier han har et todelt for-hold til Plan- og bygningsetaten.

– Selv opplever jeg at Norwegian Property har et veldig godt samar-beid etaten. Men de erfaringene jeg gjorde i Steen & Strøm, var at det ikke var godt nok samsvar mellom de politiske visjonene for byen og det man gjorde i praksis. Oslo skal vokse i henhold til alle prognoser, og det forventes en stor befolkningsvekst. Plan- og bygningsetaten er kanskje den viktigste premissleverandøren og drivkraften for å sikre at kommunen kan ta imot veksten på en god måte. Men jeg oppfatter ikke at det er sam-svar her mellom kommuneplanene og den praktiske gjennomføringen, sier Line, og fortsetter:

– Når Plan- og bygningsetaten utvikler nye planer, må de være gjennomførbare, i den forstand at det må ligge en ansvarlighet for de økonomiske konsekvensene for planen. Det er dessverre altfor ofte liten grad av forutsigbarhet i plan- og byggesaksprosessene. Ingen i etaten kan forplikte seg til tidsbruken og når saken skal være ferdigbehandlet. Jeg savner mer dialog og en større åpenhet rundt behandlingen.

Olav Line mener Plan- og byg-ningsetaten ikke er tydelig nok på hva som kreves av dokumentasjon fra dem som utbygger. Det kan derfor ta lang tid før saksbehandlingsfris-tene begynner å løpe.

– Vi vet objektivt hva som kreves av dokumentasjon, men ikke i detalj hva som kreves i den enkelte sak, fordi dialogelementet og samhandling mellom utbygger og etat synes van-

skelig. Dette får ofte som konsekvens at det det tar lang tid før «klokken for tidsgarantien begynner å gå», sier han.

– Veldig uheldig– Hva tenker du om at etaten bruker ressurser på å fremme egne alterna-tiver?

– Det er veldig uheldig både med hensyn til ressursbruken, men også fordi etaten tar en konfronterende rolle istedenfor å invitere til dialog og samarbeid, alternativt be utbygger belyse andre løsninger.

– Hva synes du det er naturlig at Plan- og bygningsetaten skal mene noe om?

– Dette er igjen todelt, og jeg snakker for så vidt med to tunger her. De skal ikke bare ta stilling til

innkomne planer, det er viktig å ha en sterk etat. Men det viktigste er at rammene som er gitt fra politiske myndigheter gjennom kommune-planen gir konsistens gjennom alle delplaner, og at etaten er tydelig på hva som er viktig. Da trenger de ikke å utarbeide egne planer, men kan konsentrere seg om de store linjene, svarer Olav Line.

Han trekker frem Økern-utbyg-gingen i så måte. Oslo-politikerne har vedtatt å satse på knutepunktut-bygging i hovedstaden. Planene for Økern-området er nå endelig vedtatt, men barbert. Olav Line mener Økern i realiteten fremstår som et «frimerke», der det er et stort spørsmålstegn om hva som skal gjøres med området rundt. Med andre ord mangler hel-heten for Økern og nærområdene.

Olav Line, Norwegian Property

Tekst Jan Revfem • E-post [email protected]

40

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Ledige LokaLer

www.norskmegling.no

kontakt: ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42,e-post: [email protected]

BTA. 711 m2

BTA. 172 m2

BTA. 343–688 m2

Tvetenveien 152 – kontor

Rudsletta 56 H – lager og kontor

Trondheimsveien 184 – kontor og showroom

• EiendommenliggerietablertindustriområdepåTveitamedkortveiutpåE6ogring3.

• Kontoreneerpussetoppiseneretidogholdergodstandard.Deterparkettpåkontoreneogfliserigangareal.

• Balansertventilasjonmedforkjølt/forvarmettilluft.• Detkanleiesfastparkeringmedarealet.• Lokalenebeståravinngangsparti,5romsligekontorer,

spiserom/møterommednykjøkkenseksjonogtoalett.

• Lagerpåca.511m2ogkontorpåca.200m2.• EiendommenliggeripopulærtindustriområdepåRud.• Deterca.7minutterfraSandvikamedbilogkortveiutpå

E6ogE18.• Deterventilasjonmedkjølingibådelagerogkontordelen.• Effektivtlagermedca.4,7metertakhøydeogstorkjøreport.• Kontordelmedegeninngang,showroom,kontorlandskap,

stortkontormedmøterom,kjøkkenog2toaletter.

• Showroomogkontori1.etasjemedgodeksponering.• EiendommenliggerrettvedSinsenkrysset.Deter5miutters

gangetilT-banenpåSinsenstasjon.• Egenkundeinngangtilbutikk/showroomdirektefragateplan.• 345m2–showroom/butikklokalemedstorevindusflater,

samt3kontorer.• 343m2–kontorlokalermedflerecellekontorer,

kontorlandsskap,møteromogkjøkken.• Lokalenekanleiessamletmedkontorogshowroompåett

plan,ellerleiesuthverforseg.

Kontakt:OleJørgenMoen,telefon:93247042



– Jeg synes de går lengre enn det de burde gjøre.

Går for langt

Det er den korte oppsummeringen fra adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig om Plan- og bygnings-etaten i Oslo.

– Jeg er blitt oppringt av bysty-rerepresentanter under debatter i bystyret, der representantene sier at vi ikke får igjennom denne saken hvis vi ikke gjør noe med høyder, bredder osv. Da ender vi bare opp i diskusjoner med Plan- og bygnings-etaten, forteller Schumann.

Et sentralt spørsmål er om Plan- og bygningsetaten skal utarbeide egne alternativer når de ikke skal stå til ansvar for planene og en kommer-siell utbygger.

– Jeg mener nei, at det ikke er rik-tig at det offentlige bruker ressurser på dette. Plan- og bygningsetaten bør si ja eller nei til det vi kommer med. De skal ikke gå inn og bruke ressurser på egne reguleringsplaner.

Dette er demokratiske prosesser som politikerne bør avgjøre i bystyret, sier Schumann.

Dårligere utnyttelsePlan- og bygningsetatens iver i å detaljregulere har etter Selvaag-sje-fens oppfatning ført til en dårligere utnyttelse i Oslo de seneste fem til ti årene.

– Områdeplaner bør være så ro-buste, samtidig som de tar stilling til volumer, høyde og ytre byggegrenser. Dermed kan man gå rett på ramme-søknad for å spare tid. Kommunen bør la utviklerne fremme disse om-rådeplanene og kun vurdere det som kommer av forlag politisk, uten selv å fremme egne områdeplaner.

Selvaag-sjefen mener i likhet med Martin Mæland at Plan- og bygnings-etaten i Oslo bør fungere mer som et byplankontor.

– Så lenge vi holder oss innenfor de demokratiske vedtakene som er fattet, burde det holde. Kunne vi ha gått rett på rammesøknaden, hadde vi spart mye tid, sier Schumann, som ønsker seg mer robuste områdepla-ner fra etaten.

– Oppfatter du at rollen og hold-ningene til etaten har endret seg de senere årene?

– Nei, egentlig ikke. Men det er ikke de konkrete byggesakene som tar tid, det er selve planprosessen. Her synes jeg etaten bruker altfor lang tid, men dette gjelder ikke bare Oslo. Oslo er faktis ikke de verste, det er mange av de mindre kommunene rundt Oslo som er vanskelige her, sier Baard Schumann.

Baard Schumann mener Plan- og bygningsetatens iver etter å detaljregulere har ført til dårligere utnyttelse i Oslo de seneste årene. (Foto: Selvaag Bolig)

Tekst Jan Revfem E-post [email protected]

42

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

LYSAKER TORG 5Kontor: 681 m2 + 741 m2


(kan deles)


Butikk: 303 m2

LYSAKER PARK, Bygg EKontor: 4. etasje, 1820 m2

Lysaker – lyse og moderne lokaler

Ledige lokaler

Lysaker Torg: Trine Solberg · mob: 93 46 05 00 · [email protected]

www.storebrand.no/eiendom– mer enn eiendom

• I umiddelbar nærhet til E18 og med gangavstand til Lysaker stasjon!

• Moderne og komfortable kontorlokaler

• En rekke servicetilbud på stedet• Like ved Lysaker Brygge med spisesteder,

båtliv og maritimt miljø

– Plan- og bygningsetaten fremmer sjelden egne alternativer som ikke er begrunnet i allerede fast-lagte politiske vedtak eller for å unngå innsigelser fra statlige myndigheter.

– Må vurdere alternative løsninger

Byråden avviser kritikken:

Det svarer byråd for byutvikling, Bård Folke Fredriksen (H), konfrontert med kritikken om at etaten bruker ressurser på å fremme egne alternativer,

– Slike alternativer må fremmes, fordi det er bystyret selv som må avgjøre om de skal endre sine tidligere vedtak eller overføre sin reguleringsmyndighet til staten. Det skjer ved opprettholdte innsigelser. Det er en myte at etaten fremmer mange alternative planer ut fra egen faglig begrunnelse, hevder byråden, og fortsetter:

Ikke redd– Jeg som byråd er ikke redd for å måtte forholde meg til alternative planer. De opplyser oftest sakene bedre for behandlingen i folkevalgte organer. Kommunen er satt til å ivareta både allmennhetens og offentlige interesser, samt avveie disse og alle andre til tider motstridende hensyn opp mot hverandre.

Det oppnås ikke bestandig enighet, og Bård Folke Fredriksen mener det da sier seg selv at alternative løsninger må vurderes.

– Det viktigste for utbyggere er at de møtes med forutsigbarhet, og så må folkevalgte organer til slutt avgjøre arealbruken, sier han.

– Hva med kritikken om at etaten er for detaljorientert og burde fungere mer som et byplankontor?

– Man skal alltid være lydhør for kritikk, slik at man kan forbedre seg. Hovedutfordringen når det gjelder detaljgrad, knytter seg til planenes innhold og omfang, ikke etatens arbeidsmetodikk. I noen saker er detaljgraden forankret i tidligere politiske vedtak, men i enkelte andre saker kunne detaljnivået med hell vært mindre, svarer Folke Fredriksen.

Detaljert lovverkByråden mener utviklingen i lov og forskriftsverket «dessverre har utviklet seg i stadig mer detaljorientert retning», med nye pålegg og dokumentasjonskrav. I tillegg kommer andre samfunnsforhold som plan og bygningsmyndighetene må ta hensyn til, eksempelvis naturmangfold og rikspolitiske retningslinjer for dette.

– Igjen, det viktigste for utbyggere er at de opplever forutsigbarhet. I tillegg kan planene være mer fleksible.

Bård Folke Fredriksen sier at det også arbeides systematisk med å forenkle prosessene og redusere saksbehandlingstidene.

– Det er oppnådd gode resultater når det gjelder byggesaker, men reguleringsplaner tar for lang tid. Det jobbes det med å redusere tidsbruken for disse også, sier byråden.

Bård Folke Fredriksen mener det er rett og rimelig at Plan- og bygningsetateten kan fremme egne alternativer til eiendoms-utviklernes forslag.


44

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Vi kunne trengt et større hus!

TAST 1 for resepsjonTAST 2 for megler

TAST 3 for fritidsboligTAST 4 for tomt

TAST 5 for verdivurderingTAST 6 for andre henvendelser

La kunden komme direkte til rett personDet er ikke alltid like greit å ta telefonen når du er opptatt med noe annet. NetCom Trådløs Bedrift Mini

er et automatisk sentralbord for mindre bedrifter, som gjør at kunden enkelt kan taste seg frem til rett person. Dette gir deg mer fornøyde kunder og øker fortjenesten fordi du ikke taper anrop.

Les mer på netcom.no/tbmini eller ta kontakt på 05051 for bestilling eller spørsmål.

La kunden komme direkte til rett personDet er ikke alltid like greit å ta telefonen når du er opptatt med noe annet. NetCom Trådløs Bedrift Mini

er et automatisk sentralbord for mindre bedrifter, som gjør at kunden enkelt kan taste seg frem til rett person. Dette gir deg mer fornøyde kunder og øker fortjenesten fordi du ikke taper anrop.

Les mer på netcom.no/tbmini eller ta kontakt på 05051 for bestilling eller spørsmål.

Generelt sliter sentrumshandelen i Oslo med handelslekkasje til Akershus, selv om dette de seneste årene har gått litt opp og ned. Mangl ende parkeringsdekning i Oslo sentrum er en viktig forklaring til at Oslohandelen gjennom gående taper terreng.

– Over tid taper sentrumshandelen til de eksterne kjøpesentrene. Kommunen fører en ”ABCpolitikk” når det gjelder parkeringsplasser. Det innebærer få parkeringsplasser i sentrum, litt flere plasser i bydelene, og flest parkeringsplasser utenfor Ring 3, sier adm. direktør Glenn Eikbråten i foreningen Byfolk

til NæringsEiendom. Byfolk er en interesseforening for gårdeiere med eiendommer i Oslo sentrum. Medlemmene har en geografisk beliggenhet innenfor Ring 1, og innenfor Ring 1 er det vanskelig å parkere. Det betyr tapt omsetning, et solid tap.

Skal halveres– I Oslo sentrum finnes det nå rundt 900 parkeringsplasser på gateplan. Gatebruksplanen tar sikte på en halvering av dette antallet innen 2014. Til sammenlikning har Storo Senter 550 parkeringsplasser, Lambertseter Senter 700 plasser, mens det er 1000 parkeringsplasser på CC Vest, sier en

oppgitt Eikbråten. Hver tapte parkeringsplass er særdeles kostbart for de næringsdrivende.

– I Trondheim er det regnet ut at en parkeringsplass genererer 1 million i handelsomsetning i året. For de eksterne kjøpesentrene er tallet hele 1,5 millioner, forteller Eikbråten.

Den gaten i Oslo sentrum som kanskje sliter mest, er Kirkegata. I Kirkegata har det siden august i fjor vært tilrettelagt for at syklister skal kunne kjøre mot kjøreretningen. Syklistenes landsforening og Oslo kommune etablerte sykkelfeltene som et prøveprosjekt. Sykkeltraseer på begge sider av gaten har fjernet

Et politisk eksperiment er i ferd med å ta knekken på handelen i Kirkegata i Kvadraturen. Butikkdød og tomme gater er blitt den dystre hverdagen.

Butikk døden ved Oslo S

46

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Eiendomsjus - skatt - avgift.Et vellykket eiendomsprosjekt fordrer god forståelse for den tradisjonelle eiendomsjussen. De siste årene har betydningen av skatt og avgift blitt vesentlig forsterket. Mangelfull planlegging og enkle formelle feil innen skatt og avgift kan få store økonomiske konsekvenser. Deloitte Advokatfirma har et ledende miljø innen alle disse områder og er derfor særlig sterkt rustet til å møte disse problemstillingene.

For mer informasjon, kontakt Thorvald Nyquisttlf: 95 75 31 41, [email protected]

”Provides a very hands-on service and excels at transactions requiring a significant degree of tax structuring” Legal500 2012

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/no/omoss for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.

© 2012 Deloitte Advokatfirma AS

38 parkeringsplasser i Kirkegata. Tommelfingerregelen tilsier dermed 38 millioner kroner i tapt omsetning. Dessverre for butikkeierne stopper ikke de syklende for å handle.

– Ja, det største problemet i Kvadraturen er kommun ens eksperiment med sykkeltrasé i Kirkegata. Kommunen ønsker flere syklister, men dette eksperimentet skaper store problemer for næringslivet. Gårdeierne og butikkeierne var heller ikke med på prosessen da ordningen ble innført i august i fjor, sier Glenn Eikbråten.

Ned 30 prosentHan mener prøveordningen har vært et eksperiment på andres bekostning, nemlig gårdeierne og butikkeierne.

– 30. november i fjor, tre måneder etter at den nye sykkel traseen var innført, meldte kioskeierne om 30 prosent omsetningssvikt. Klesdetaljistene hadde en nedgang på 33 prosent og rapporterte om ”kundeflukt”. Et renseri merket 60 prosent omsetningsnedgang allerede dagen etter at traseen kom. Impulskjøp rammes hardt, konstaterer Eikbråten.

Seks måneder etter innføringen hadde kiosk og detaljhandelen falt med henholdsvis 25 og 38 prosent. Kommun ens strategiske parkeringspolitikk, som er et ledd i å redusere biltrafikken til sentrum, har medført tapt omsetningsgrunnlag for sentrum med 10 prosent færre biler over Ring 1.

Det nye sykkeleksperimentet har bidratt til at Kirkegata har fått kallenavnet Kirkegårdsgata.

47

– I tillegg har sykkeltraseen ført til ytterligere omsetningstap, sier Eikbråten.

– Vet du hvor mange butikknedleggelser det har vært siden august i fjor?

– Jeg vet om fire stykker i Kirkegata som har måttet gi opp. Etter seks måneder ønsket flertallet av butikkeierne å komme ut av leiekontraktene. Mange må ta av egenkapitalen eller ta opp lån for å klare seg, svarer Eikbråten, og fortsetter:

Forslumming– Det er vanskelig å komme til uten parkeringsplasser. I tillegg er det satt opp barrierer på begge sider av gaten som sikkerhetstiltak, fordi flere departementer har flyttet hit etter 22. juli. Disse barrierene og midtdelerne har samme effekten som snøfonner. Resultatet er blitt nedtagging og forslumming av området, dette skjer veldig raskt. Etter klokken 18 er Kirkegata mer eller mindre død, sukker Eikbråten. At offentlige myndigheter i tillegg har ulike tilbud for rusmisbrukere i området, gjør ikke situasjonen lettere.

Glenn Eikbråten får derfor aldri noen spørsmål lenger fra næringsdriv ende som vil etablere seg i området. Sånn var det ikke for to år siden, men nå vil majoriteten av butikkeierne bort fra Kirkegata. Mange leter desperat etter noen som kan ta over leiekontraktene.

Erfaringsmessig tar det lang tid før handelen tar seg opp i områder som har vært utilgjengelig for publikum.

– Vi vet fra andre steder der det har vært graving og avstenginger, at det typisk tar seks år å få butikkomsetningen opp på samme nivå som før arbeidene begynte. I tillegg har kanskje handelen i mellomtiden vokst med 23 prosent i året. Å ødelegge et område går veldig fort, men det tar lang tid å bygge opp igjen, sier Eikbråten.

Uvisse effekterPolitikerne i Oslo har altså valgt en strategisk satsing på Kirkegata som en gjennomfartsåre for de syklende. Biltrafikken i gaten er nå så å si borte. De syklende kan faktisk sykle midt i gaten og trenger – paradoksalt nok – nesten ikke traseen.

– Problemet er at denne sykkeltraseen skulle være en prøveordning, et eksperiment, men der man ikke visste hva effektene ville bli. Politikerne håpet på flere syklister, men resultatet er blitt at det er vanskelig å få inn leietakere. Vi ser gråpapir på vinduene, sier Eikbråten. Han spår et permanent dystert område hvis det ikke tas store grep raskt.

– Vi er kommet inn i en negativ spiral. De butikkene som ligger nærmest, opplever dette hardest, men det gir også ringvirkninger for butikkene noe lengre unna.

Glenn Eikbråten etterlyser også hva som skal være suksesskriteriene for den nye traseen. Her får verken

han eller de næringsdrivende tilbakemeldinger.

– Det kan jo ikke være en suksess at bylivet forsvinner og næringslivet taper penger, sier Eikbråten, som konstaterer at det de advarte mot på forhånd, har inntruffet.

Ingen erstatningerDet skal være en evaluering om ordningen skal videreføres, men denne evalueringen vet han foreløpig ingenting om. Politisk har det vært et stort flertall for utviklingen.

– Ja, byrådspartiene Høyre og Venstre går inn for dette med viten og vilje, de vet at næringslivet taper. Byrådet ønsker riktig nok flere under jordiske parkeringsplasser, men vi har sett lite til dem. Impulsparkering er veldig viktig for handel, men politikerne har tatt bort parkeringsplassene på gateplan før det er kommet nye plasser under jorden, sier Glenn Eikbråten.

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected] • foto Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven

Butikkene i Kirkegata har opplevd et kraftig omsetningsfall etter at parkeringsplasser ble fjernet og erstattet med sykkelvei.

48

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

SARPSBORG 10 min. fra E6 - 1 time fra Oslo

“Kliss nytt” kombinasjonsbygg Gunstig leie - Totalt 7.600 m2

AREALER• 14måltomt• 4.500m2lager/prod.(9m)• +1.000m2mesanin• 1.900m2kontori3plan• Storflottkantine

Kontakt oppdragsansvarlig: EivindWestbyBorgEiendomsmeglingASTlf:[email protected]

Finnkode:34488029

Bredmyra 8 |Byggeår:2010|Finnkode:34488029

SÆREGENHETER• Lastedokkog-porter,god

mulighetforflere• Kvalitetsgulv• Lakkboksogsveiseavsug• Nedsenketvæske-basseng

Naturskjønn beliggenhet, nær golfbane

Klesforretningen House of Singles merket umiddelbar omsetningsnedgang og kundeflukt da sykkeltraseen kom.

Umiddelbar nedgang

Forretningen i Kirkegata 15 er totalt på 320 kvadratmeter og består egentlig av to lokaler som er slått sammen til ett. I det minste lokalet tilbys skreddertjenester, i det største lokalet selges penere klær som dresser og smokinger. Omsetningen i 2011 lå på 15,7 millioner, som var en nedgang fra 16,8 millioner i 2010.

– Men vi hadde 58 prosent vekst hvert eneste år fra 2007 frem til 2011 og en månedsvekst til september i fjor. Etter at sykkeltraseen kom, så vi et umiddelbart fall i omsetningen. Kundene handler i stedet i forretningen vår på Skøyen. Det blir for langt for dem å gå og for dyrt å parkere hos QPark nede på Bankplassen. I forretningen får kundene skreddersøm på 1015 minutter, men travle forretningsfolk har ikke tid hvis de må parkere langt unna, sier styreleder Leik André Asbjørnsen i House of Singles til NæringsEiendom.

Alltid vekst– Kan dere leve med dagens omsetning?

– Det kan vi kanskje, men vi har alltid hatt vekst. Nå har vi nedgang i omsetningen og mister kunder, sier Asbjørnsen, som tror omsetningen i 2012 vil være rundt en halv million lavere enn i 2011.

I Kirkegata 15 går leiekontrakten ut i 2014, her forhandler nå Asbjørnsen med gårdeier om lettelser.

– Ja, vi er i dialog om en kompensasjon, så får se hvordan disse forhandlingene går, sier han.

House of Singles har også lokaler i Kirkegata 13 og 7, men disse kontrakt

ene er nå sagt opp. Asbjørnsen forteller at de går ut av leiekontraktene før jul.

– Hva er det verste som har skjedd i Kirkegata?

– Det er et godt spørsmål. Vi har ikke så lang erfaring med betongskillerne i gaten, men har ikke merket så mye omsetningsnedgang etter at de kom. Da sykkeltraseen kom, merket vi som sagt en umiddelbar nedgang i omsetningen. I kombinasjon med betongelementene på andre siden av gaten er dette svært skadelig for omsetningen.

– Hva tenker du om utsiktene fremover?

– Jeg synes det ser veldig skummelt ut. Kirkegata er hovedgaten og paradegaten i Kvadraturen. Vi har hatt hatt virksomhet i området i 16 år, dette er gaten man skulle være i her nede. Jeg er nå redd for at det blir mindre kundetilstrømming og mer kriminalitet. Foreløpig har vi klart å holde kriminaliteten ute fra Kongens gate og Kirkegata.

Men vi har erfaring fra Stockholm at når man først har fått kriminelle inn i strøket, er de vanskelig å få ut, svarer Asbjørnsen, som selv bor i nærområdet.

ForslummingHan frykter at de tomme gatene og krim inelle elementene etter hvert vil spre seg mot Aker Brygge og Rådhuset.

– Vi så mot slutten av 90tallet at det oppstod slumgater i nærheten av Rådhuset, men så fikk man inn folk i gatene. Jeg liker ikke holdningene til byråden i denne saken og prøveeksperimentet som dette er. Det er også et paradoks med miljøfokuset i Oslo sentrum, mens det på andre siden av gaten er satt opp svære betongelementer. Vi fikk ingen advarsler på forhånd om betongskillerne, og når det gjelder sykkeltraseen, kom beskjeden fra kommunen veldig sent. Jeg savner et fellesskriv der det er mulighet for å komme med innsigelser, sier Leik André Asbjørnsen.

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected] • foto Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven

De som driver butikk i Kirkegata frykter forslumming i gaten som er så å si tom når det blir kveld. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

50

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Kon

tor-,

lage

r- og

forr

etni

ngsb

ygg

i Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

For mer inFormasjon kontakt:Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: [email protected]

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: [email protected] Tlf: 2213 3232

IndustrIveIen 20A

til leie

kombinasjonslokaler/høytlager på skedsmokorset

345–2.500 m²Gode høytlager og kombinasjonslokaler til leie sentralt på Skedsmokorset. Ca. 5 m takhøyde og lasteramper.

• 365kvmlageriu.etg.:Søylefri og åpen planløsning. • 475kvmhøytlager:Inneholder lager og lager kontor.

Søylefritt. • 1.115–1.600kvmhøytlager:Inneholder lager, to lager-

kontor og spiserom. God planløsning med få søyler. • 345kvmkontor:Kontordel med 2 stk. cellekontor og

samt åpent areal. Flere større rom som kan passe til møterom/showroom.

Lokalene kan leies samlet eller delt.God adkomst for store kjøretøy. Gode parkeringsforhold.

strømsveIen 323A

til leie

høytlager og kontor på Furuset v/ikea

560–4.890 m²Høytlager, kombinasjonslokaler og kontor i flere størrelser. Rask og god adkomst til E6, innkjøring ved IKEA.

• 2.450kvmhøytlageroglager:1.200 kvm med ca. 6 m takhøyde, 1.250 kvm med ca. 3,5 m takhøyde. Totalt 5 porter hvorav 3 stk. med lasterampe og 2 stk. kjøreporter.

• 560–1.285kvmkontor,2.etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, div møterom, smålager med liten laste rampe og port. Mye vindusareal, lyse lokaler.

• 950kvmkontor,4.etg.:Inneholder både cellekontor og åpent landskap. Pene og trivelige lokaler med mye vindu. Heis.

Kon

tor-,

lage

r- og

forr

etni

ngsb

ygg

i Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

For mer inFormasjon kontakt:Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: [email protected]

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: [email protected] Tlf: 2213 3232

IndustrIveIen 14

til leie

kombinasjonslokaler og lager - skytta v/gjelleråsen

300 – 4.050 m²Kombinasjonslokaler, lager og kontor i flere størrelser til leie i Skytta Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kun 5 km til E6.

• 1.325kvmlager:Fordelt på hhv. ca. 825 kvm lager med tilhørende mesanin på ca. 500 kvm. Takhøyde ca. 5 m. Kjøreport.

• 1.640kvmlager:Inneholder lager, lagerkontor og garde-rober med WC. Takhøyde 4 m. Lasterampe med port.

• 300–1.100kvmkontor:Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC.

Gode manøvrerings- og adkomstforhold for store kjøretøy, stort uteareal.

molInnA 2

til leie

høytlager i gran næringspark

310– 1.900 m²

• 310–800kvmhøytlager:Lasterampe og kjøreport. Takhøyde ca. 6 m. Søylefritt

• 500–1.150kvmhøytlager:Kjøreport med direkte innkjøring. Takhøyde ca. 5-6 m. Sølyefritt.

• 380kvmlager:Lager med enkel standard. Kjøreport. Takhøyde ca. 3 m.

• 285kvmkontor:Både cellekontor og åpent. Egen kantine og stort garderobeanlegg.

BeliggenhetGran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

Høytlager ifra 310– 1.900 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Nærings-park på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Oslo langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser.

Kon

tor-,

lage

r- og

forr

etni

ngsb

ygg

i Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

Se alle våre ledige lokaler på www.totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

hvamsvingen 24

til leie

lager og kontor på HVam

285 – 1.640 m²Lager, kombinasjonslokaler og kontor på Hvam, ca. 500 meter fra E6 ved Olavsgård hotell.

• 285kvmkontor:Pene og representative kontor. God planløsning.

• 620kvmkombinasjonslokale:Består av ca. 335 kvm

lager samt ca. 285 kvm kontor. 4 m takhøyde, egen kjøreport med direkte innkjøring.

• 735kvmlager:4 m takhøyde. Egen kjøreport med direkte innkjøring. Effektiv planløsning. Kontordel på ca. 65 kvm med kontor, eget spiserom og WC.

• Lokalene kan leies samlet.

Per Krohgs vei 4

til leie

lager Sentralt kariHaugen

550 m²Moderne lager med kjøreport til leie. Meget sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples.

•Ca.550kvmkombinasjonslokale/lager:Takhøyde ca. 4,6 m. Kjøreport med takoverbygg. Lagerkontor

med messanin. Inntilliggende garderobe m/dusj og WC samt ytterligere kontor lokaler kan også leies.

•God adkomst for semi/vogntog. Rikelig med parkeringsplasser.

Slike saker er svært sensitive, og gårdeiere vil helst ikke snakke med pressen om dem så lenge de er under behandling. Byantikvaren kobles bare inn hvis gården er fredet eller står på gul liste, dvs. er verneverdig, endringene er utvendige, eller selve konstruksjonen skal endres.

Plan- og bygningsetaten og byrådet kan stoppe kontroversielle prosjekter der bygningen er verneverdig, etter råd fra Byantikvaren. Hvis bygningene er fredet er det bare Riksantikvar og Miljøverndepartementet som kan overprøve Byantikvaren.

I disse sakene lugger det: Søksmål om Halléngården Halléngården i Thorvald Meyers gate 59 på Grünerløkka ble bygd i 1880, og ikke bare bygningen men også det gamle art deco-butikkinteriøret, er fredet. Eieren, Thorstein Thune, kunne ha fått inn Hennes & Mauritz som ny leietaker, men de ville endre en del på interiøret og trakk seg som leietaker da fredningsvedtaket kom i 2008. Thune har stevnet Byanti-kvaren med erstatningskrav på 60

millioner kroner for tapte leieinntek-ter. Diskusjonen med Byantikvaren handler om hvor tålegrensen for endringer her, går. (bilde her). Imens skjer det ingen ting.

Slitne bygg ved YoungstorgetVed Youngstorget eier både Entra Eiendom og Thon Eiendom vernever-dige gårder de primært vil rive. Men det vil ikke Byantikvaren tillate, og alle prosesser har stoppet opp. Thon Eiendoms Youngs gt. 4-6 er nedslitte og tomme bygninger, opplyser direk-tør Tron Harald Bjerke.

– Bygningene er forfalne. Men fordi vi ikke får rive, vil vi heller ikke få gjort noe fornuftig med naboeien-dommene, og dermed stopper alt opp. Vi liker ikke tomme bygg og vil helst ikke bruke penger på å flikke på dem. Vi hadde planlagt en større oppgrade-ring, men den er satt på vent.

Når det er sagt, understreker Bjerke at det aller meste av hva de gjør med gamle gårder, skjer i forstå-else med Byantikvaren.

– Utfordringene ligger i 1. etasjene, her er vi ofte uenige om

hva som kan gjøres. Vi mener Byantikvaren vil ha det for statisk utvendig. Men også i verneverdige bygg har fasadene endret seg noen ganger. Når vi ikke får lov å renovere og gjøre fasadene mer moderne, får vi ikke seriøse leie takere. Vi må ha dører som fungerer, vi må ha mulig-heter til varelevering.

Kamp om Youngs gt 7-9 Entra Eiendom eier Youngsgate 7 og 9 og Torggata 13, som ble regulert til spesialområde bevaring for fire år siden. Entra har jobbet for å finne en løsning som følger reguleringsplanen for området, oppgraderer området og tar vare på kulturminnene bygnin-gene representerer.

Entra har sendt et forslag til Oslo kommune som er til politisk behand-ling. Forslaget går ut på å bevare fasadene og takform på bygningene og oppgradere bygningsmassen til moderne standard. Arealene bak fasadene bygges med dagens krav til

Bygårder forfaller ingenting skjerNår gårdeier vil rive eller bygge om og får nei fra byantikvaren, kan prosjektet stoppe opp. Resultatet er fullstendig forfall.

54

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Halléngården i Thorvald Meyers gate 59 er en verkebyll som rettsapparatet må tygge på, før det skjer noe. Gårdeier og byantikvar blir ikke enige.

LEDIGE LOKALERSENTRALT PÅMAJORSTUEN

SLEMDALSVEIEN 1Kontor: 150 m² - 950 m²

Meget sentralt ved Majorstuen T-banestasjon

Gode kontorlokaler

Cellekontorer, møterom og dedikerte datarom

Celler kan slås sammen til landskap.

God teknisk standard

Effektiv planløsning

Mulighet for å delta i kantineløsning med stor takterrasse.

Einar BrattenT: 21 62 02 00E: [email protected]: naf-gardene.no

KONTAKT

energiforbruk og funksjonalitet. I planene er det foreslått utbygging i bakgården slik dagens regulering også tillater.

I mellomtiden har Entra sikret bygningene slik at de ikke er en fare for mennesker og miljø. Tilstands-rapporter viser at bygningene er farlige å oppholde seg i, og at det er hussopp og råte. Bjelkelag og deler av takene er særlig utsatt. Situasjonen for eiendommene er i all hoved sak et resultat av ytre påvirkning fra tiden før Entras overtakelse, ikke som følge av manglende vedlike-hold, hevder Entra.

Byantikvaren: - Har vært dårlige prosesserByantikvaren behandler rundt 2000 nye saker hvert år, og informasjonsansvarlig antikvar Vidar Trædal sier i en en kommentar at prosessene har vært dårlige i en del av de sakene som er omtalt her.

– De aller fleste av sakene er helt uproblematiske. Vårt samfunnsoppdrag er å ivareta visse rammer for den verneverdige bebyggelsen i Oslo. I en god del av disse sakene har Byantikvaren hatt mye å gi. Prosessene blir som oftest konfliktfylte når tiltakshavere på forhånd har bestemt seg, uten å utrede verneverdiene på en skikke-lig måte. Vi er helt enige med gårdeierne i at aktivitet og

55

bruk av denne bygningsmassen er i alles interesse. Vår oppfordring til gårdeierne er å invitere oss med på prosessene på et så tidlig tidspunkt som mulig – vi er ganske gode til å finne løsninger!

Torggata — det nye Strøget?I Torggata på strekningen Samfunds salen – Hausmannsgate, eier Thon Eiendom flere bygg som skal renoveres. Det er tidkrevende, sier Tron Harald Bjerke, særlig fordi det skal settes inn heiser i flere av bygningene. Noen bygg vil de gjerne rive.

Torggata er gågate fra Stortorget til Samfundssalen. Når Thon Eiendom skal vi ruste opp resten av gaten, er intensjonen å lage noe som kan minne om Strøget, sier Bjerke.

– Men vi tror ikke Byantikvaren vil juble for slike planer.

Thon Gruppen renoverer nå et helt kvartal nederst i Karl Johans gate, Her blir fasadene restaurert. Det legges planer for Skippergaten 30-32, Storgaten 14-18, Storgaten 27 og Thorvald Meyers gate 63-65-67. Samarbeidet med Byantikvaren går bra, sier Bjerke.

Også på Grønland eier Thon Gruppen mange eiendommer, særlig i området Tøyenbekken-Grønlands-leiret-Brugata. Her skal det fornyes, og selskapet er i dialog med Byanti-kvaren, opplyser Bjerke, som regner med noen tøffe runder.

– De vil at vi skal gjøre så lite som mulig med bygningene her.

Prosjekter i KvadraturenDe fleste utviklingsprosjektene hvor Byantikvaren er involvert, er i Kva-draturen. Her er det mange gårder som er foreslått slått sammen, for å

få mer eller mindre sammenheng-ende forretninger eller kjøpesentre gjennom et helt kvartal. Mange gårder skal endres innvendig. Onarheim Eiendom eier noen slike gårder.

– Krav fra Byantikvaren gjør det ofte vanskelig å utvikle gamle by gårder optimalt, særlig når det gjelder fasader og utvikling av loftsleilig heter. Men det har ennå ikke hendt at vi har gitt opp å pusse opp gårder på grunn av urimelige krav fra Byantikvaren. Vi har stort sett en god dialog med Byantikvaren og tar hensyn til deres krav. Men for fredede gårder har Byantikvaren for mye makt, synes vi, sier Erik Onarheim i Onarheim Utvikling.

I området rundt Storgata, Torggata og Youngs gate er det flere konflikter mellom gårdeiere og vernemyn-dighetene.

Tekst Ivar SekneE-post [email protected] Ivar Sekne

56

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

En ting er sikkert Sikkerheten bør alltid stå i første rekke når et næringsbygg er på tegnebrettet eller skal rehabiliteres. Vår lange erfaring har lært oss at god planlegging er eneste veien til en optimal og kostnadseffektiv løsning. Vi leverer beslag og adgangskontroll til alle typer bygg. La oss skreddersy løsningen for ditt prosjekt. Slik vi har gjort for over 100 norske hoteller, mer enn 100 kommunale bygg, over 1000 skoler og barnehager og et utall leilighetsbygg - for å nevne noen få. Ser du tegningen? Ring 08877 eller besøk oss på www.08877.no. Gjør det allerede i dag – for sikkerhets skyld.

08877RING I DAG!

Slik blir Asker Panorama.

Snart er hele Oxer Gruppens nye storprosjekt Asker Panorama leid ut.

Asker Panorama blir totalt på ca. 32 000 kvadratmeter, inkludert felles arealer og parkeringskjellere.

Kongsberg Gruppen (Kongsberg Oil & Gas, Kongsberg Defence System, Kongsberg Protech System) blir den klart største leietakeren, selskapene leier det ene bygget på ca. 11 000 kvadratmeter.

RAC Norway og Telecomputing Norway har også signert i Asker Panorama. Telecomputing flytter fra Nesøyveien 4 (Varner Gruppens nye bygg, se egen sak) og legger beslag på ca. 6000 kvadratmeter, fordelt over tre etasjer.

Under 2400 m2– Og så planlegger vi å flytte hit. Da gjenstår det i underkant av 2400 kvadratmeter å leie ut. 90 prosent av Asker Panorama er dermed leid ut, forteller markedssjef Anniken Haug i Oxer Gruppen til NæringsEiendom. Hun regner med å få fylt opp de resterende lokalene før innflytting.

Lengden på de inngåtte leiekon-traktene er ifølge Haug ti år, i tillegg har leietakerne opsjon på forlengelse. Anniken Haug sier at det blir skred-dersøm for selskapene.

– Vi holder nå på med prosjekterin-gen på et detaljert plan. Eksempelvis stod kantineløsningen ferdig i begynnel-sen av oktober, forteller Anniken Haug.

– Hva kan du si om leienivået i Asker Panorama?

– Avhengig av tilpasningene som må gjøres, snakker vi om pluss/minus 2000 kroner kvadratmeteren i året, svarer Haug.

Asker Panorama vil for øvrig rage syv etasjer over bakkeplan og også ha to kjellerplan. Innvendig blir bygget en blanding av åpne miljøer og celle-kontorer. Antall arbeidsplasser blir ca. 1000, avhengig av løsning. Beregnet strømforbruk for Asker Panorama er svært lave 52,5 kWh/m2.

Mange henvendelser– Hvordan bedømmer du ellers kon-tormarkedet i Asker-regionen?

– Vi har hatt fullt fokus på Asker Panorama og fått mange henvendel-ser etter at vi la ned grunnsteinen i august. Det er full aktivitet i Asker-regionen, og vi har hatt bra aktivitet. Det er mangel på ingeniører, så virksomheter innenfor olje- og gass-bransjen flytter ut hit, sier Anniken Haug.

Har leid ut 90 prosent


Ellen K. Raaholt og ordfører Lene Conradi la nylig ned Aker Panoramas grunnsten. (Foto: Oxer/Frederic Boudin)

58

Ask

er o

g B

æru

mN

E10

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Energivennlig bygg i attraktiv næringspark

Innflyttingsklart 2. kvartal 2014

Unik eksponering mot E-18

God parkeringsdekning inne og ute

Felles kantine

Treningsfasiliteter

For mer informasjon og video:

Finn kode: 35824895

NyE Vakås VEI 64, askEr 400 – 4.700 m2

For mer informasjon og prospekt kontakt:Utleieansvarlig Benedicte s. Nilsen,M: 916 01 359E: [email protected]

Innflyttingsklart 2. kvartal 2014

Mest i Sandvika og Asker

Asker Panorama (se egen sak) er ikke det eneste virkelige store kontorbygget som blir innflyttingsklart innen utgangen av 2013. I Asker ferdig stilles det i år og neste år rundt 40 000 kvadratmeter i tre prosjekter, inklusive Asker Panorama.

Midt i Sandvika sentrum, i Elias Smiths vei 1426, skal Sandvika Business Center føres opp. Så langt er imidlertid ikke alle planene godkjent, og det er foreløpig ikke signert noen leiekontrakter. Planene omfatter to nybygg, ett på ca. 22 500 kvadratmeter og ett bygg på ca. 2500 kvadratmeter. Det store bygget blir et flerbrukerbygg, som kan deles hori

sontalt med etasjeplan på hele 4000 kvadratmeter, eller vertikalt slik at hver leietaker får ”sitt” bygg med egen inngang direkte fra gateplan.

Entra Eiendom er i gang med en utbygging av Øvre Torv i Sandvika, der et nytt kunnskapsbygg på 16 000 kvadratmeter skal stå klart i desember 2013. Det er den såkalte trygdegården som omdannes til et kunnskapssenter. Innflytting vil trolig skje til studiestart i 2014. Entra Eiendom bruker rundt 300 millioner kroner på å fornye Sandvika sentrum.

Snaue 60 000 m2

DNB Næringsmegling anslår i sin seneste markedsrapport kontorledigheten i Asker og Bærum i til 59 000 kvadratmeter, som er en nedgang fra begynnelsen av året med 15 000 kvadratmeter. Hovedårsaken til nedgangen er at store deler av Aibels tidligere hovedkontor i Bergerveien

12 ved enden av Billingstadsletta er trukket fra leiemarkedet. Hele eller store deler av eiendommen blir sannsynligvis konvertert til boligarealer.

Når det gjelder leienivået i Asker og Bærum, leies lokaler av høy standard typisk ut for 18001900 kroner kvadratmeteren, mens toppnivåene ligger i overkant av 2000 kroner kvadrat meteren. Topp leienivå oppnås primært i Sandvika, samt nybyggene rundt Asker sentrum. Lokaler av normal standard kan imidlertid leies ut for 1200 kroner kvadratmeteren, ifølge en rapport fra Union Norsk Næringsmegling i vår. Tyngden av kontrakter inngås ifølge denne rapporten i intervallet 12001500 kroner kvadratmeteren. Union anslo for øvrig i vår arealledigheten i Asker og Bærum til 5,4 prosent.

DNB Næringsmegling venter en utflating av leieprisene i regionen frem mot tredje kvartal 2013.


Det er rundt Asker sentrum og i Sandvika det skjer i regionen.

60

Ask

er o

g B

æru

mN

E10

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Det er i Sandvika det skjer. (Foto: Wikimedia/SOA)

SANDVIKA BUSINESS CENTER KoNToR

NøKKElINfoRmASjoNLedig areal: Ca. 25.000 kvmMinimum utleieareal: 2.000 kvmLedig fra: Ca. 2 år etter at leiekontrakt er inngått

• Sentralt beliggende i Sandvika, med nærhet til togstasjon og Sandvika Storsenter• Store oversiktlige etasjeflater gir mulighet for fleksibilitet og skreddersydde løsninger• Bygget kan leveres som energiklasse B bygg• Bedriftsrestaurant i to etasjer• God parkeringsdekning

sandvika

KoNTAKTRune Unsgård Mobil: 900 67 800E-post: [email protected]

SANDVIKA BUSINESS CENTER KONTOR

NØKKELINFORMASJONLedig areal: Ca. 25.000 kvmMinimum utleieareal: 2.000 kvmLedig fra: Ca. 2 år etter at leiekontrakt er inngått

• Sentralt beliggende i Sandvika, med nærhet til togstasjon og Sandvika Storsenter• Store oversiktlige etasjeflater gir mulighet for fleksibilitet og skreddersydde løsninger• Bygget kan leveres som energiklasse B bygg• Bedriftsrestaurant• God parkeringsdekning

SANDVIKA

KONTAKTRune Unsgård Mobil: 900 67 800E-post: [email protected]

Varner Gruppen nærmest dobler areal et når de i 2015 flytter en kilometer fra enden av Billingstadsletta til Nesbru.

Dobler arealetKlesgiganten holder i dag til i Berger-veien 5, men om snaue tre år er Var-ner Gruppen på plass i Nesøyveien 4 og tar over lokalene etter leietakere som blant andre Telecomputing og L’Oreal. Alle virksomhetene i Berger-veien flytter til Nesbru sommeren 2015.

– Enkelt og greit, vi har vokst ut av disse lokalene. Vi har vurdert å bygge ut eiendommen, men det ble for dyrt, svarer adm. direktør Øyvind Bustnes i Varner Retail på spørsmålet om hvorfor de flytter.

Varner Gruppen disponerer i dag rundt 8000 kvadratmeter i bygget ved Billingstadsletta. Om tre år får de rundt 400 ansatte hele 15 000 kva-dratmeter å boltre seg på.

– Ja, vi får god plass, men vi ønsker plass til ekspansjon, og så ønsker vi å organisere de interne oppgavene på en bedre måte, sier Øyvind Bustnes.

Bustnes vil foreløpig ikke si noe om hva de kommer til å bruke på ombyggingen av Nesøyveien 4, som er ført opp på begynnelsen av 80-tal-let. Varner Gruppen har også kjøpt nabotomten.

Rammesøknad– Nei, foreløpig er dette på arkitektni-vå, men vi er i ferd med å utarbeide en rammesøknad. Vi finansierer byg-get selv, og det vil bli full byggeaktivi-tet fra januar 2014, men det begynner en del aktivitet allerede høsten 2013, sier Bustnes. Varner Gruppen regner med å bruke halvannet år på ombyg-gingen. Alle leietakerne skal være ute innen årsskiftet 2013, men noen flytter høsten 2013.

Varner Gruppen kjøpte Nesøyvei-en 4 høsten 2010 av Tryg. Eiendom-men ligger på skrå overfor Ikea, på andre siden av E18.

– Hvorfor falt valget på dette bygget?

– Vi hadde som mål å bli væ-rende i Asker kommune. Så ønsket vi også å være på denne siden av Asker sentrum. Blant annet så vi på tomten der Oxer Gruppen bygger (se egen sak) og også i området rundt oss. Med den nye eiendommen får vi i tillegg en hyggelig eksponering mot E18, og det er en god grunn til å være der.

Varner Gruppen valgte altså å kjøpe fremfor å leie.

– Ja, vi eier dette bygget, og vi ønsker å være herre i eget hus. Bergerveien 5 eies av et eget selskap, og eiendommen vi flytter til eies av to separate selskaper, Nesøyveien 4 og Nesøyveien 6, sier Bustnes. Varner Gruppen ”markedsleie” i Bergerveien for å synliggjøre kostnadene, det er ingen intern kryssubsidiering mel-lom selskapene.

Miljøfaktoren blir en viktig del av ombyggingen.

– Vi har fått støtte fra Enova for å utrede mulighetene for å bygge så miljøriktig som mulig, så får vi se hvor langt vi kan ta det. Bygget blir ikke klimanøytralt, men det blir nok energiklasse B. Ønsket om et mer miljøriktig bygg er en tydelig ambi-sjon for oss. Ellers skal Nesøyveien 4 bli ”vårt” bygg, der vi rydder litt opp og «shiner» opp fasaden. Vi beholder bygningskroppen, men bytter tak og vinduer, forteller Bustnes.

Til salgsBergerveien 5 har siden våren 2011 vært ute for salg i markedet, men så langt har ingen bitt på bygget, som er ført opp i 1986 og påbygget i 1996.

62

Ask

er o

g B

æru

mN

E10

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Lilleberg Eiendom AS er et investeringsselskap med drift og forvaltning av egne eiendommer. Vi har fokus på høy kvalitet og skal alltid være «hands-on» så være leietakere kan fokusere 100 % på sin kjernevirksomhet.

Besøksadresse: Olav Vs gate 1, 0161 Oslo Postadresse: Kapt. Gløersens vei 7, 1396 Billingstad Tlf: 99 57 28 78 Mail: [email protected] Web: www.lilleberg-eiendom.no

Lokaler til leie

Baker Østbys vei 5-13

Lyse og moderne lokaler med høy standard Sentral beliggenhet i Bærum kommune God parkeringsdekning Tilgang til kantine

Cellekontor og åpent landskap

Utsikt fra kontor i 3. etg.

100-1500 m2 handels- eller lagerlokaler

30-900 m2 kontorlokale

God parkeringsdekning Tilpasses etter leietakers ønske

Rud-Hauger Næringspark

kontaktFor å avtale visning eller få mer informasjon:Eiendomssjef Joakim Hereng M: 99 57 28 78E: [email protected].

– Vi ser en konvertering til boliger i området rundt oss, og denne eiendommen er regulert for både bo-lig og næring. Vi er åpne for å se nye muligheter, blant annet boligkonver-tering hvis vi ikke får solgt eiendom-men, sier Øyvind Bustnes.

Han forteller at de har ansatte fra Oslo, Bærum, Asker, Ski, men også nedover til Tønsberg og Sandefjord. Både Billingstadsletta og Nesøyveien 4 er imidlertid langt fra Flytoget.

• Ledigarealforutleie:-Kontor:294m2(1.etg.)-Lager/showroom:294m2(U.etg.)

• Gratisparkering• Rimeligleie(kontorkr850,–pr.kvmasis)• SentraltvedE18• Leiessomkombilokaleellerhverforseg

ØvREMåSan10CDREnGSRUD–aSKER

Kontakt: GunnarKapstadPrimeManagementaSMobil90067202Epost:[email protected]:37239050

Varner holder i dag til på enden av Billingstadsletta, og vil flytte en liten kilometer i 2015. (Scanpix)

– Her vi er i dag tar det 10 minutter å gå til Billingstad stasjon. Flytoget betyr ikke så mye for oss i det daglige. Asker kommune har dessuten antydet planer om å legge til rette for en ekspressbuss ved Ikea. Det var greit for de ansatte å flytte så lenge det var i nærheten av det gamle bygget og ”Ikea-avstand” fra Oslo, sier Bustnes.

Kommunen har lagt begrens-ninger på 1 parkeringsplass per 50

kvadratmeter i Nesøyveien 4, det vil si maksimalt 300 plasser.

– Hvordan er markedet ellers her ute på Billingstad?

– Jeg har inntrykk av at det er en god del ledighet i området. Det står blant annet et større ledig lokale ved gamle Nesbru skole, svarer Varner-direktøren.


64

Ask

er o

g B

æru

mN

E10

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

• Gøterborggata49• Enkelankomstmedbil• Egenkjøreport• Parkering• Overtagelseomgående

• PeterMøllersvei15• Kontorlokalenekantilpassesleietaker• Lagerogkontorkanleiesseparat• Godparkeringsdekning• Egenlasterampe• Kortidsleie(3år)

Kontakt:Sven-ErikSolbergMobil90022209E-post:[email protected]

Kontakt:KristianSkogsrudMobil:93460491E-post:[email protected]

100–250 kvm lager til leie sentralt på Dælenga

2 000 kvm kombinasjonslokaler på løren

ABC Startsiden (se faktasak) er i ferd med å flytte fra Akerselva til Kvadra-turen. HR-direktør Mette Dahl beskri-ver overfor NæringsEiendom dagens lokaler i det gamle industriområdet i Sagveien som både ”sjarmerende” og ”verneverdige”, men de har ikke gode nok felles fasiliteter.

– Nei, vi mangler blant annet mø-terom, og lokalene er ikke fleksible nok. Dessuten er verken lyd, lys eller luft i tipp topp stand i verneverdige lokaler, og lokalene må være like

mye fysisk samlende som de er men-talt samlende. Vi hadde imidlertid en dialog med gårdeier om en forlen-gelse av leiekontrakten, men da med mer plass og med vesentlige oppgra-deringer, sier Dahl. Den forlengelsen ble det altså ikke noe av.

– Vanskeliggjør de nåværende lokalene den kulturen dere ønsker å ha i selskapet?

– Både ja og nei, og dette er jo vanskelig å måle. Men vi har ikke mulighet i dag for å arbeide så smart

og effektivt slik vi ønsker å jobbe. Vi har vokst og har en dårlig utnyttelse av lokalene. Men utgangspunktet vårt var at leiekontrakten gikk ut, og hva gjør vi nå? svarer Mette Dahl.

Sterk merkevareDet er viktig for Dahl og de andre ansatte å ha lokaler og et bygg de kan identifisere seg med.

– Ja, det er overbærende. ABC Startsiden har en meget sterk merke-vare, og lokalene er viktig for folks

Lokaler som er identitetsfremmende og kulturbyggende blir stadig viktigere for leietakerne. ABC Startsiden håper deres nye lokaler skal bidra i så måte

Bill.mrk:

”Lokaler med sjel”ABC Startsiden flytter til Kirkegata 17 i Kvadraturen. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

66

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

arbeidsglede og motivasjon. Jeg mener det blir viktigere og viktigere å se på mer enn de generelle kravene til lokaler. Antall kvadratmeter per hode og arealeffektivitet er ikke det mest sentrale. Kultur bygges av mange elementer, der lokaler er ett av dem. Vi er en kunnskapsbedrift og produ-serer ingenting fysisk, alt er digitalt, forklarer hun.

Men å finne et nytt egnet sted som tilfredsstilte krav-spesifikasjonen var ifølge HR-direktøren en lang prosess. ABC Startsiden valgte en leietakerrådgiver (DNB Næ-ringsmegling) til å hjelpe seg, som Dahl mener var utrolig viktig. En intern prosjektgruppe ble nedsatt, som sørget for viktige beslutningspunkter underveis. Tett inklude-ring av de ansatte var en nøkkelfaktor.

– Vi spurte en fjerdedel av de ansatte om alt mulig som var viktig for dem og trakk inn de tillitsvalgte, AMU og verneombudet. Vi involverte hvert ledd i verdikjeden for å ivareta lokal forankring. Så sydde vi dette sammen til en rød tråd om hva vi er og utarbeidet en kravspesi-fikasjon. Prosessen var i tillegg nøye regissert fra DNBs side, forteller Mette Dahl.

Anbud ble sendt ut, som resulterte i mange tilbud.

Nyttig befaring– Vi var på befaring, som var veldig nyttig for oss. Vi opplevde at prospektet ikke stemmer overens med virke-ligheten. Favorittstedene endret seg etter befaringen, sier Dahl. En inspirasjonsrunde for å få impulser var også et element i prosessen.

Etter å ha utarbeidet en ”long list” over aktuelle loka-ler, gikk denne etter hvert over til en ”short list”.

– Da vi var ferdig med visningene, gikk vi videre med tre kandidater fra short list og forhandlet med to av dem.

– Hvilken stil ønsket dere?– Vi skulle ha uformelle og ikke glossy lokaler, ikke

noe «dot.com» og pengesløseri, som ville gi helt feil signaler. Men vi er en kunnskapsbedrift og en IT-bedrift, så lokalene måtte også ha moderne og oppdatert infra-struktur, samt bra med møterom og stillerom. Å flytte til områder som Barcode og Tjuvholmen var imidlertid helt uaktuelt for oss. Det var heller ikke aktuelt å flytte ut til Telenor, sier HR-direktøren.

– Ett av målene er å øke stoltheten hos de ansatte gjennom å vise oss frem til kunder og samarbeids-partnerne. Visuell identitet og merkestyrke skal være fremtredende både for de ansatte og våre besøkende, fort-setter Dahl. «ABC Startsiden definerte to-tre hovedmål: «Tydelig identitet», med fokus på merkevareelementer, produktgjenkjenning og høy grad av lekenhet». «Fleksible

//Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet//

Helsfyr Atrium har med sin arkitektur og profi lerte beliggenhet blitt et landemerke på Helsfyr. Innvendig oppleves Helsfyr Atrium som en representativ, moderne og fremtidsrettet eiendom. Helsfyr har blitt et av Oslos best etablerte områder for større kontorbedrifter og har svært god tilgjengelighet med bil og kollektivtransport. I byggets 2. etg. har vi ledig fra 350 til 1.000 kvm kontor klart for innredning, lokalene skreddersys for den rette leietaker. Det er også noe lagerareal tilgjengelig for utleie i eiendommens kjellerplan. Helsfyr Atrium har betjent resepsjon, konferanseavdeling, kantine, parkering, sykkelparkering og garderober.

/ Schage Eiendom AS / Helsfyr Atrium, Innspurten 15, 0663 Oslo / 22 48 00 00 / [email protected] / www.schage.no /

Helsfyr Atrium

/Signalbygg på Helsfyr/ Innspurten 15

/ Kontakt: Vegard Netland Martinsen / 99 27 62 07 / [email protected] /

67

arbeidsplasser gjennom åpent landskap», «tet-tere samarbeid», «bedre arbeids-flyt». «Moderne infrastruktur og fasiliteter».

– Vi får en takhøyde langt over normalen, med mange og store vinduer som slipper lyset inn, sier Dahl.

Videreføre sjelen– Så hvordan vil du beskrive loka-lene dere kommer til?

– Vi flytter altså til Kvadratu-ren og ville videreføre både sjel og historie. Området rundt Akerselva er flott, med naturskjønne omgivelser. Det var viktig å beholde så mye av det som mulig, og det er mye historie i Kvadraturen, samt parker og kort vei til sjøen, sier Mette Dahl.

Kirkegata 17 er også et gammelt bygg, der blant annet juveleren David-Anderssen hadde sitt verksted.

– Ja, det er mye historie i bygget. Byggherren har nå revet ned skallet, men fått frem elementer fra støpe-jernene til David-Anderssen, blant annet i gulvflisene. Det finnes flere originale elementer i bygget, et flott smijernsgelender i trappeoppgangen, dekorslipte vindusglass og mye flott gammel teglstein, sier en entusiastisk Mette Dahl.

Hun sier at på denne måten tar de vare på sterke verdier, som er viktig i det daglige arbeidet med å forvalte en sterk merkevare som er under stadig utvikling.

– Disse verdiene ønsker vi å videreføre direkte eller i overført betydning i lokalene. Derfor har vi satt ned en egen designgruppe som utformer vår identitet i månedene fra signering av kontrakt til innflytting.

Øke stolthetenSentral beliggenhet var ett av kra-vene ved flytting, kort vei for ansatte til og fra jobb er viktig.

– Mange av de ansatte bor utenfor Oslo og i forskjellige deler av Oslo, så de fleste får kortere reiseavstand til jobb. Vi håper også dette vil gjøre

oss attraktiv ved rekruttering. Nå kommer vi nærmere våre kunder og samarbeidspartnere i sentrum og kan lettere invitere dem til oss, sier Dahl.

En god kantine var en annen sentral faktor for de ansatte.

– Vi har hatt en intern kantine, med et godt og rimelig tilbud til alle døgnets tider. Nå får vi nytt kjøkken og sosiale soner i egne lokaler. Det blir en helt ny felles kantine i bygget, med stort og godt matutvalg, og drif-tet av en tredjepart, og det er viktig å videreføre den gode kantineordnin-gen. I sentrum har vi dessuten bedre tilgang byens totale tilbud.

– Hva tror du de nye lokalene kommer til å gjøre for bedriftskultu-ren og identiteten?

– Jeg håper virkelig at lokalene i den ytterste konsekvens øker vår stolthet, selv om dette er vanskelig å måle. Jeg håper også at lokalene bidrar til økt oppmerksomhet om oss i bransjen og blant kundene. Nå kan vi kjøre flere av arrangementene våre her. Men det aller viktigste er det som skjer i det daglige, at vi får til smartere arbeidsprosesser og økt samhandling, sier Mette Dahl.

ABC Startsiden er et selskap med nærmere 70 ansatte, eid av Telenor. I tillegger det ansatt 20 utviklere i sel-skapets Thailand-kontor. ABC Start-sidens forretningsidé er en startside som samler det viktigste innholdet på nettet, primært nyheter, søk, nettgui-de og TV-guide. Kjernekompetansen skal være å samle, sile og aggregere andres innhold, som skal verdiøkes med eget innhold. ABC Startsiden AS omsatte i 2011 for 155,8 millioner kroner og satt igjen med et resultat før skatt på hele 70,1 millioner.

Selskapet holder i dag til i Sag-veien 21 ved Akerselva, men flytter 1. desember i år inn i nye lokaler i Kir-kegata 17. Ifølge DNB Næringsmegling har ABC Startsiden tegnet en syvårig leiekontrakt til et nivå godt over 2000 kroner kvadratmeteren, Newsec anty-der et nivå på 2300-2400 kroner.

Ny energiFlyttingen skal blant annet gi ny energi til selskapet. I et foredrag

tidligere i år beskrev Mette Dahl ABC Startsiden som et selskap preget av gründerkultur, innovasjon og moro i mange år. I 2009 kom derimot om-strukturering, kostnadskutt og ned-bemanning. Selskapet vil nå hente tilbake den lekenheten som gjør at de ansatte gleder seg til å gå på jobb. ABC Startsiden ønsker en “ny” start, for selskapet, der nye lokaler er ett av tiltakene.

ABC Startsiden


HR-direktør Mette Dahl forteller om flere aha-opplevelser da de var på befaring.

68

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

69

Mil

jø

www.energimerking.no

Da bør du komme i gang med å energivurdere dine tekniske anlegg, slik at du kan få redusert energibruken i bygget. Og dermed energi- kostnadene. Lave energikostnader er et konkurransefortrinn som bidrar til et godt omdømme og som gjør bygget ditt mer attraktivt for leietakere.

Husk at det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg i bygg. Ved å energivurdere dem jevnlig, får du bedre oversikt over hvordan du kan forbedre driften og vedlikeholdet. Gjør det gjerne samtidig med at du energimerker bygget. Gjennomfører du tiltakene som foreslås, får du ned energibruken. God oversikt og dokumentasjon over dine tekniske anlegg vil lønne seg.

Interessert i høyere leie for bygget ditt?

Nå vil produsentene av pellets ha norske næringsbygg over på pelletsfyring.

Klart for pelletsbølge i NorgeStadig flere bedrifter har økt fokus på energiforbruk og -kostnader, men få har foretatt investeringer som reduserer forbruket. Pemco Trepellets har ambisjoner om å endre dette. Selskapet er Norges største leverandør av pelletsbasert varmeenergi, og leverer til sammen 130 GWh per år i det norske og svenske markedet.

Etter en treg start, begynner nå det norske markedet for trepellets å ta seg opp, og selskapet vil åpne flere nye anlegg fremover.

– Vi opplever at mange driftsansvarlige blir overras-ket når de hører at oljefyren bare kan byttes ut med en pelletsbrenner, og at de samtidig sparer rundt 100 000

kroner årlig per GWh, sier daglig leder Håkon Knappskog i Pemco Trepellets.

Pemco Trepellets installerer, vedlikeholder og drifter anleggene og ordner også med støtte fra ENOVA. Kun-den betaler kun for forbruket, men med en bindingstid. Selskapet omsatte for 38,2 millioner kroner i fjor og satt igjen med 1,4 millioner i resultat før skatt.

Pellets er en energikilde som er basert på treflis, og som brennes i pelletsovner og varmesentraler. Energiinn-holdet i pellets er høyt, og forbrenningen er CO2-nøytralt i forhold til om trevirket skulle brytes ned naturlig.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] • Foto Shutterstock

Leietakerrådgiveren Fast Eiendomspartner ser økt interesse for miljøvennlige bygg hos de små og mellomstore leietakerne. Men om de vil betale for det, er fortsatt et åpent spørsmål.

– Miljøtrenden i ferd med å snu

Fast Eiendomspartner har vært råd-giver for flere leietakere som flytter til miljøvennlige bygg den seneste tiden. Heisprodusenten Kone skal inn i miljøhuset på Ryen, mens Relacom også var svært bevisst på miljø da de gikk inn i 4000 kvadratmeter på Brobekk.

De to rådgiverne Marius Nissen-Lie og Christian Haugland mener at trenden er i ferd med å snu hos også de små og mellomstore leietakerne når det gjelder miljøinteresse.

– Vår holdning for inntil et år siden var at alle vil ha miljøvenn-lige bygg, men ingen var villige til å betale for dem. Men vi har nok forandret oppfatning nå, selv om vi er litt usikre på hvor mye leietakerne vil betale for det, sier Nissen-Lie.

Hvem skal betaleDen store utfordringen for gårdeiere som skal få inn leietakere i miljø-bygg, er at det fortsatt er leietakers marked i store deler av Oslo. Det vil si at leietaker ofte kan presse ganske hardt på når det gjelder betingelsene for å flytte inn. Og da blir det vanske-lig å få til den vinn-vinn situasjonen som de grønne leieavtalene tar sikte på å få til, hvor leietaker er med å ta en del av regningen for miljøinvester-ingene i form av høyere husleie.

Om Kone og Relacom betalte ekstra for å være i miljøvennlige bygg ønsker ikke Haugland og Nissen-Lie å si noe om.

– Markedet er fortsatt sånn at bedriftene er hissige på å få leietak-ere til byggene utenfor sentrum, sier Nissen-Lie.

De leietakerne som er mest opp-tatt av miljøimage, er ifølge Christian Haugland større bedrifter.

– Jeg tror vi må opp i en viss størrelse for at det skal bli litt trykk på miljøet. Og de internasjonale bedriftene har kommet lengst. Og når statlige virksomheter skal flytte,

så vil dem inn i topp nybygg, sier Haugland.

Få miljøbyggDe to leietakerrådgiverne i Fast Eiendomspartner tror at det vil bli ytteligere fokus på miljø hos en del av de mellomstore bedriftene i tiden fremover. Om ett til to år, regner de med at de vil kunne fastslå at enda flere leietakere vil inn i energieffek-tive bygg. Men det er en utfordring.

– Det finnes fortsatt få miljøbygg å velge mellom. Det er bare noen nye bygg med sentral beliggenhet, sier Nissen-Lie.


Christian Haugland, Fast Eiendomspartner Marius Nissen-Lie, Fast Eiendomspartner

70

Mil

jøN

E10

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

HVERT ÅR BETALER VIRKSOMHETER I OSLO

FOR MYE I STRØMREGNING.

1, 56

M R D

DE KAN

SPARE 30%VED Å ENERGIEFFEKTIVISERE.

Oslo Smart City engasjerer næringslivet til å gjøre noe med energiforbruket. Vil din bedrift kutte strømkostnadene og spare miljøet?

REGISTRER DIN STØTTE PÅ WWW.SMARTCITIES.NO

72

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

De har tegnet Økern Torg og utvidelsen av Kvadrat kjøpesenter. Begge er signaturer fra Ghilardi + Hellsten Arkitekter og viser oss en flik av fremtiden.

Ghilardi + Hellsten

— arkitekter på stigende kurs

Økern Torg tegnet på oppdrag fra Steen & Strøm, blir kjernen i den nye Økernbyen når Ringveien er lagt i tunnel. Slik vil badeland bli. (ill.: Ghilardi + Hellsten)

73

Ambisjonene er store i Ghilardi + Hellsten. Det krever kontinuerlig og konsentrert innsats, sier Franco Ghilardi.

– Vi utvikler metoder som sikrer konseptene kvalitet. Konseptene dikterer metodikken, og den skal ligge bak all vår arkitektur. Vi eksperi-menterer med metodikken for å sikre bredde og variasjon og gjøre arkitek-turen fargerik. Vi vil ikke lage noe som gjør at vi kan gjenkjennes, og det tror jeg ikke vi gjør heller. Vi er litt ”die hard” og ekstremt ambisiøse. Det har hendt at vi har forlatt prosjekter hvor ambisjonene er blitt skåret ned.

Mastergrad fra HarvardFranco Ghilardi fra Argentina og Ellen Hellsten fra Norge traff hverandre på Harvard, der begge tok mastergrad i arkitektur. Det oppsto mer enn faglig fellesskap. I dag deler de livet og

mange spennende arkitektprosjekter med hverandre.

– Harvard er en av de beste arkitektskoler i verden. Nåløyet for å komme inn på Harvard for å toppe arkitektutdanningen, er lite, sier Ghilardi.

Etter eksamen prøvde de først å få til noe i New York, der konkurransen om oppdrag er tøff. Men så, like etter, kom terroren 11. september, og det var nesten som om lyset gikk.

– Vi dro til London for å prøve oss der, men det var tungt det også. En lærerstilling på Arkitektur- og design-høyskolen i Oslo gjorde at vi til slutt bestemt oss for å etablere oss i Norge og Oslo.

Jobbet 16 timer i døgnet, pluss helgeneI 2003 fant de et lite kontorlokale på St.Hanshaugen og satte i gang.

De hev seg på i konkurranser, vant noen av dem, og fikk eksponert seg, forteller Ghilardi.

– Vi skjønner ikke helt hvorfor, men det begynte bra, og det fortsatte. Vi jobbet seksten timer i døgnet, pluss lørdag og søndag for å få kontoret opp i stående. Siden har vi bygd oss opp sten for sten. Vi vant blant annet Europan, den europeiske konkurran-sen for unge arkitekter som vil tenke nytt om boligprosjekter.

De satser fortsatt på arkitektkon-kurranser, for her er det mye å hente, hevder Ghilardi.

– Konkurranser holder oss friske i hodet, vi får testet ut ideer og skjerpet oss.

De tolv ansatte har hatt nok å gjøre, til tross for null markedsføring.

– Vi føler at markedet er bra, men kanskje vi bare er heldige. I tillegg til en stor andel prekvalifiseringer

74

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

kommer oppdragene til oss, både små, mellomstore og store prosjekter. Jeg ser ingen tegn til at det skal gå dårligere nå. De ansatte skal alltid ha nok å gjøre. Firmaet skal være en solid og en sikker arbeidsplass.

Nye veier og broerOppgradering av bygater hører med blant oppdragene, blant annet i Munkedamsveien, som Pecunia Eiendom, i spissen for et spleiselag, re-noverer en bit av ned mot Aker Brygge. Gaten skal bli en mer attraktiv bygate.

Langt mer spektakulær er gang-broen de har designet i samarbeid med produsent og diplomingeniør Florian Kosche. Broen ligger i Kåfjord i Troms, nesten 150 meter over et fossefall. Ingen broer i Norge går så høyt over en foss, får vi vite. Broen er produsert i Østerrike, fraktet til Norge, montert ved fossen og deretter heist på plass med he-likopter, en prosess som ikke var enkel, forteller sivilingeniør Natalia Marszalek, som styrte den delen av prosessen.

Ruster opp Aker BryggeGhilardi + Hellsten Arkitekter har til nå tegnet mye og bygd lite, men det

skyldes litt tilfeldigheter. Flere av prosjektene som har vokst frem på tegnebordet er svært komplekse og snart klare for gjennomføring.

Masterplanen for et fornyet Aker Brygge er blant de store oppdragene. Eieren, Norwegian Property, skal ruste opp og gire om Aker Brygge, som har stagnert og trenger en ny drive. Sammen med arkitektkon-toret Space Group lager Ghilardi + Hellsten en ny masterplan og er med på omprosjekteringen av flere bygg, blant annet Terminalbygget, som skal skrelles helt ned til søylene og bygges opp.

Det nye Økern Torg, som Steen & Strøm skal bygge, er en søyle i oppdragsporteføljen med sitt store volum og betydelige innvirkning på Økernområdet når Ringveien er ferdig, lagt i tunnel. Torget blir kjernen i en ny bydel. Bygge-planene ble nylig godkjent av miljø-vernminister Bård Vegard Solhjell etter at han barberte bort litt av butikkarealene.

Kvadrat kjøpesenter i Stavanger, Norges største, også eid av Steen & Strøm, skal fordobles og utvikles

Aker Brygge skal bli ny. Ghilardi + Hellsten har tegnet masterplanen sammen med arkitekt-kontoret Space Group. (Ill.: Space Group/Ghilardi + Hellsten)

Munkedamsveien ned mot Aker Brygge opprustes, basert på tegninger fra Ghilardi + Hellsten. Her fra Konserthusområdet. (ill.: Ghilardi + Hellsten)

75

videre. Ghilardi + Hellsten er med på laget. Deler av utvidelsen har planlagt byggestart neste år.

Skal tegne ”Kyststi” i FjordbyenPå et veldig tidlig stadium i tegne-prosessen er et parallelloppdrag for nye Havnepromenaden i Oslo, som G+H utvikler sammen med blant annet stiudio hp landskap. Her skal det anlegges og oppgra-deres en opplevelsesrik ”kyststi” i Fjordbyen, fra Kongshavn i sørøst til Filipstad i sørvest. Kontoret er også prekvalifisert til en stor kon-kurranse i Sverige om nye Kiruna sentrum, som skal flyttes på grunn av den kontinuerlige utvinningen av jernmalm.

– Vi har lenge konsentrert oss om tegneoppdragene. Nå kommer vi til å bruke mer og mer tid på å følge opp byggeprosessene. Det må vi om vi skal være sikre på at intensjonene våre blir realisert, og det gleder vi oss til, sier Ghilardi.

Vil gjerne jobbe bredt og internasjonaltGhilardi + Hellsten har også deltatt i en åpen konkurranse om en visjon om fremtidens Manhattan. Konkur-ransen resulterte i at åtte arkitekt-grupper ble valgt ut til å vise sine visjoner om fremtidens Manhattan på en bred utstilling der borte, og vi er blant dem.

– Det er første gang vi er på et vinnerlag utenfor Norge, og det er en veldig god eksponering for oss, sier Hellsten

I konkurransen om Bjørvikas ”Culturel District”, det vil si klyn-gen Deichman, Munch-museet og tilhørende herligheter, nådde ikke Ghilardi + Hellsten helt opp. Det gjorde derimot Ghilardis lærer på Harvard, den spanske arkitekten Juan Herreros. Men hans Lambda er blitt både en het potet og en verkebyll for Oslo kommune.

– Herreros og jeg har hatt mange diskusjoner om arkitektur. Han er en meget dykttig arkitektog Lambda er bra, vi håper dette prosjektet blir bygget.

Urban renovering– Generelt er vi opptatt av ”urban renovering”, der vi optimaliserer eks-isterende bygningsmiljøer og oppgrad-erer dem til dagens miljøstandarder. Dette er en vel så viktig oppgave som å bygge nye frittstående miljøfyrtårn eller passivhus. Tross alt er kanskje 90 prosent av bygningsmassen i Norge allerede bygget, sier Ellen Hellsten.

– I hvilken grad påvirker fasade-materialer og miljøkrav arkitekturen?

– Fasadematerialer bare er ett av flere aspekter rundt arkitekturen. Vi må selvsagt ta miljø- og energikrav alvorlig, men det bestemmer ikke arkitekturen. Like viktig er funksjon, estetikk og budsjett.

Gode lunsjer i MøllergataFor fire år siden fant de nye lokaler i Møllergata 12, hvor de leier hele 2. etasje, som de har pusset opp, forteller Ghilardi.

– Vi har satset på et spesielt bra kjøkken og har ansatt en kokk som får utfolde seg og lager god mat. Gode lunsjer skaper et godt og sosialt arbeids miljø. Vi leier også ut til andre mindre selskaper, og vi er nå et flerfaglig miljø med arkitekter, ingeniører, landskapsarkitekter i samme kontorfelleskap. Dette beriker vår arbeidshverdag og gjen-speiler også hvordan vi jobber med prosjektene våre.

Tekst Ivar Sekne • e-post [email protected]

Ghilardi + Hellsten Arkitekter AS • Etablert i 2005 av sivilarktektene og partnerne Franco Ghilardi og

Ellen Hellsten. Tolv ansatte.• Utvikler ideer, konsepter og reguleringsforslag, gir arkitektoniske

råd, finner arkitektoniske løsninger og detaljprosjekterer, i samar-beid med ingeniører, miljørådgivere og landskapsarkitekter. Arbeids-språket er både norsk, engelsk og spansk.

• Store oppdrag: Økern Torg, utvidelse av Kvadrat kjøpesenter, masterplan for Nye Aker Brygge og boligområdet ”Hagebyen” på Nordre Jarlsberg Brygge.

Franco Ghilardi Ellen Hellsten

76

Nyh

eter

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Eiendommen er beliggende på det godt etablerte, og meget attraktive, Regnbuen Industriområde kun 20 minutter fra Oslo Sentrum og med gode kommunikasjonsmuligheter via E6.

Store asfalterte uteområder til parkering, lagring og håndteringsplass - tomten er på totalt 26 800 kvm, og det er mulig å kjøre rundt bygget. Totalt 14 stk overbygde porter/ramper sørger for god efektivitet og logistikk, samt 11,5 meter takhøyde

Marianne N. LandvikEiendomsmegler MNEF NæringMobil: 9226 3130 / Direkte: 2286 8302E-post: [email protected]

www.basale.no

ReGnbUeVeIen 9 – lanGHUs/sKI899–10 000 KVM MoDeRne

loGIsTIKKbYGG TIl leIe

UTleID

Alle aktører i eiendomsbransjen er godt kjent med det faktum at kom-munal byggesaksbehandling ofte tar lang tid. Videre har lovgiver også vedtatt at plan- og bygningsloven bør ha bestemmelser med tidsfrister som legger et visst press på fremdriften og effektiviteten i den kommunale saksbehandlingen. Imidlertid vil til-takshaver påta seg en stor risiko ved å benytte disse bestemmelsene.

Etter plan- og bygningsloven er det klart nok at alle tiltak, hva enten det gjelder oppføring av nye bygg, konverteringsprosjekter eller

ombygg inger, trenger tillatelse fra den kommunale plan- og bygnings-avdelingen. Tilsvarende trenger man sågar tillatelse fra den samme myndighet for å kunne presentere et prosjekt som ferdig. Det siste gjelder naturligvis også for de tilfellene hvor den kommunale godkjenningen alene er en rent formell affære. På samme tid kan det medføre både pålegg om retting, stansing og overtredelses-gebyr dersom tiltakshaver ikke avventer de nødvendige tillatelsene. Uavhengig av hva som er bakgrun-nen for den lange kommunale

saksbehandlingstid, blir dette rimelig raskt et frustrasjonsmoment for til-takshavere med rentebærende lån og tidvis anspent likviditet. Det gir selv-sagt incentiver til å finne løsninger som kan være egnet til å fremskynde prosessen. Slike raske løsninger kan imidlertid medføre en stor risiko som tiltakshaver ikke bør påta seg.

Tillatelse til å sette i gang – nødvendig?Plan- og bygningslovens § 20-1 lister opp en rekke tiltak som krever søk-nad og tillatelse for å settes i gang.

Utbygger kan risikere mye ved å ta i bruk bestemmelser om kommunale tidsfrister som legger press på fremdrift og effektivitet ved kommunal saksbehandling.

Kommunale tidsfrister kan koste dyrt

Bjørn Frode Skaar Håvard Hestenes Lothe

78

Juss

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Listen over tiltak rekker vidt, og i utgangspunktet er alle (inntektsgivende) tiltak på fast eiendom søknadspliktige. Søknaden forestås naturlig nok av tiltakshaver og kan utarbeides raskt med gode samarbeidspartnere, men det kan fortsatt ta lang tid før nødvendig tillatelse utstedes. Det følger da av plan- og bygningslovens § 21-4 sammen-holdt med § 21-7 at kommunen snarest mulig, og senest innen 12 uker skal gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. Man må imidlertid merke seg at tidsfristene ikke gjelder ved søknader som forutsetter dispensasjon fra reguler-ingsplan og kommuneplan.

Uansett er fristen på 12 uker relativt lang, ettersom den i realiteten utgjør et potensielt tidsrom på tre måned-er med tilnærmet ren venting. Tiltakshaver vil da gjerne se hen til 3-ukersfristen i lovens § 21-7 andre ledd. Denne bestemmelsen slår fast at tillatelse skal regnes for å være gitt dersom fristen ikke overholdes av kommunen. Umid-delbart kan denne bestemmelsen fremstå som gunstig å benytte, ved at fristen synes å gi tiltakshaver tillatelse til å sette i gang etter 3 uker. Overraskende nok er dette også korrekt, overskridelse av 3-ukersfristen medfører at den kommunale tillatelse anses for å være gitt ved passi-vitet. (Merk at overskridelse av 12-ukersfristen ikke har den samme virkningen; overskridelse av 12-ukersfristen medfører alene at tiltakshaver kan kreve en reduksjon i byggesaksgebyret.)

Baksiden ved å iverksette et tiltak basert på overskrid else av 3-ukersfristen, er imidlertid at tiltaks-haver da vil bære den fulle risikoen for at søknaden er i overensstemmelse med plan- og bygningsloven – i sin helhet – og gjeldende arealplan. I tillegg kommer risikoen for at 3-ukersfristen i det hele tatt er utløst, jf. kravene til komplett søknad etter plan- og bygningsloven § 21-2. For å utløse 3-ukersfristen må tiltakshaver, i tillegg til det ovennevnte, påse at det ikke foreligger merknader fra naboer eller gjenboere og videre at ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet ikke er

MANDAG 5. NOVEMBER

THON HOTEL OPERA

Påmelding:www.nekunnskap.no, [email protected], tlf. 23 11 56 00. Deltakeravgift er kr 9500 eks. mva. per deltaker. Faktura ettersendes.

I samarbeid med:

PLAN- OG BYGNINGSRETT

UTLEIE, FORVALTNING

OG SALG

UTVIKLINGS-PROSJEKTER

Om artikkelforfatterneBjørn Frode Skaar er partner ved Wikborg Reins Bergens-kontor og er tilknyttet firmaets virksomhets-gruppe Handel Industri og Offentlig virksomhet.

Håvard Hestenes Lothe er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Bergens-kontor og er tilknyttet firmaets virksomhetsgruppe Næringseiendom.

79

nødvendig. Oppsummert betyr dette at tiltakshaver tar en betydelig risiko ved å sette i gang byggearbeider før kommunen har gitt sin tillatelse.

Det følger av det ovennevnte at igangsetting av tiltak i henhold til fristoverskridelse frarådes på det sterkeste.

Summa summarum er plan- og bygningslovens bestemmelse om tidsfrister for utstedelse av tillatelse relativt innholdsløs i de fleste tilfell-er. Tiltakshaver bør således ha en formell tillatelse før han går i gang med søknadspliktige prosjekter.

Utstedelse av ferdigattest – Formell og kommunal godkjenningAlle søknadspliktige tiltak skal avsluttes med en ferdigattest, jf. plan- og bygningsloven § 21-10. En erfaren eiendomsaktør er godt kjent med at prosedyren for utstedelse av ferdig-attest ikke innebærer mer enn at tiltakshaver sender kommun en doku-mentasjon på at tiltaket er i samsvar med tillatelsen. For en tiltakshaver med god orden i prosjekt et, er innhentingen av ferdigattest normalt en enkel og rent formell affære. Prosedyren avsluttes ved at kommun-en leser over dokumentasjon en og gir sin godkjenning dersom tiltaket er i samsvar med de nødvendige bestemm elser.

Det er imidlertid ikke uvanlig at utstedelse av ferdigattest kan ta lang tid. Tiltaket er gjerne ferdigstilt, og alle fornødne lån er rentebærende til sin ramme. At tiltaket er tilstrek-kelig ferdigstilt innebærer også gjerne at kjøper er villig til å overta og dermed betale tiltakshaver for prosjektet, enten dette er boliger eller nye kontorbygg. En ubetinget tidsfrist for utstedelse av ferdigattest etter innsendt dokumentasjon hadde således vært veldig gunstig. En utvei kan da synes å følge av plan- og bygnings lovens § 21-7 fjerde ledd. Ifølge denne bestemmelsen skal kom-munen utstede ferdigattest innen 3 uker etter mottagelse av søknad med

nødvendig dokumentasjon, og ved overskridelse av fristen kan bygg-verket tas i bruk.

Bestemmelsen gir dermed anvisning på at forholdene ligger til rette for overtakelse og oppgjør for prosjektet. Det å innrette seg i henhold til fristoverskridelse, må imidlertid igjen frarådes. At bygget kan tas i bruk, medfører på ingen måte at ferdigattest skal anses for å være gitt, og dermed at tiltakshavers ansvarsrett for bygget opphører. Naturlig nok vil en overskridelse av denne saksbehandlingsfristen heller ikke medføre at kommunens frist på 5 år for etterfølgende tilsyn og rettingspålegg starter å løpe. Dette er det svært viktig at tiltakshaver er oppmerksom på.

En annen side av saken er at be-stemmelsen heller ikke må forveks-les med en midlertidig bruksattest, hvilket i så tilfelle ville tilkjennegi at kommunen anser tiltaket for å være så godt som ferdig. Mange entreprise-kontrakter inngått i henhold til den gamle plan- og bygningsloven av 1985, forutsetter overtakelse, lånekonvertering og skjæringstids-punkt for forsikringsansvar ved utstedelse av midlertidig brukstil-latelse. Dette hang sammen med at oversittelse av tidsfristene etter den gamle plan- og bygningsloven, var at midlertidig brukstillatelse ble ansett for å være gitt ved passivitet. Den nye loven har ingen slik kobling mot midlertidig bruksattest. I stedet er rettsvirk ningen av fristoverskridelse endret til at bygget rent fysisk kan tas i bruk. Overskridelse av fristen medfører heller ikke at det utstedes noen midlertidig bruksattest ved passivitet.

Følgene er at tiltakshaver ikke bør ta den risiko det medfører å la en kjøper eller leietaker ta bygget i bruk og deretter gjennomføre handelen som om byggverket var ferdig. Den nye loven inneholder primært bare ett tidspunkt for endelig og formell ferdigstillelse, og det er ved utsted-

else av ferdigattest. Midlertidig bruksattest kan etter den nye loven bare utstedes i rene unntakstilfeller.

Den eneste fordel som tilstås tiltakshaver i § 21-7 fjerde ledd, er dermed at han har muligheten til å la kjøper ta bygget i bruk før formell ut-stedelse av ferdigattest. Overtakelse av tiltak uten ferdigattest frarådes imidlertid på det sterkeste.

OppsummeringMot denne bakgrunn gis et klart råd til tiltakshavere om å avvente de formelle tillatelser og attester for sine prosjekter. Den beste måten å få fort-gang i behandlingen av sine søknad-er er å se til at de dokumenter man sender fra seg er så gjennomførte og fullstendige som det lar seg gjøre.

Om byggesaksbehandlingen tar lang tid, bør tiltakshaver da heller benytte ressursene på å fremskynde saksbehandlingen gjennom dialog med kommunale byggesaksmyndig-heter.

Tekst Advokatfullmektig Håvard Hestenes Lothe og advokat Bjørn Frode Skaar i Wikborg Rein

Om Wikborg Reins næringseiendomsteam

Næringseiendomsteamet i Wikborg Rein består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjons-volum over lang tid for dominer-ende aktører.

Leder for Næringseiendoms-teamet er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik

[email protected]

80

Juss

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

KlimapolitiKK har aldri vært enKlere

Er klimapolitikk like vanskelig som politikere skal ha det til? Med Min Klimaplan kan du lage din egen oppskrift for å kutte norske klimagass- utslipp innen 2020. Her kan du se klimaeffekten av ulike tiltak i samfunnet, hvor mye de koster og hva politikerne må vedta for at det skal skje. Etter å ha valgt tiltak og virkemidler blir handlingene dine oppsummert i din egen klimaplan som du kan dele med vennene dine.

Denne applikasjonen gjør det lettere å forstå sammenhengene i norsk klimapolitikk og gir deg innsikt i løsningene som finnes.

www.minklimaplan.no

ISS ForvaltningsCompagniet og Visma går sammen om økonomisk forvaltning av eiendom.

Går sammen om forvaltning

De to nye partnerne skal sammen levere det de omtaler som en komplett pakke til eiendomsforvaltningsmarkedet. Pakke løsningen vil inneholde forvaltning, drift og vedlike hold og økonomitjenester. De økonomiansatte i ISS Forvaltnings-Compagniet vil bli en del av Visma Services’ team.

– Vi var opptatt av å finne den beste leverandøren av økonomi og outsourcingstjenester, samtidig som vi ville finne en partner som ønsker å gå i samme retning som oss. Her skilte Visma seg helt klart ut. Vi har behov for å bli enda bedre innenfor vårt segment og ønsker nå sammen med Visma å bli best i klassen på totalforvalt-ning, sier administrerende direktør i ISS Forvaltnings-Compagniet, Ole Petter Novsett.

Større breddeTrenden hos mange av kundene til forvalteren er at de ønsker større bredde i forvalterens produktspekter, slik at mest mulig kan håndteres av ett kontaktpunkt. Samtidig bidrar samarbeidet med Visma til at softwareselskapet kommer inn i et nytt marked.

– For Visma betyr dette at vi får en sterk tilstedevæ-relse innenfor et nytt segment, som vi nå ønsker å satse i. Ved å beholde ISS ForvaltningsCompagniets økonomian-satte ivaretar og videreutvikler vi kompetansen innenfor økonomisk forvaltning av eiendom, sier salgsdirektør i Visma Services, Bjørn Erik Dahl.


Bjørn Erik Dahl (tv.) i Visma Services skal inn i et nytt marked,

mens Ole Petter Novsett i ISS ForvaltningsCom-

pagniet skal styrke tjenestespekteret.

82

Forv

altn

ing

og

FM

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Flere og flere velger 4SERVICE som sin totalleverandør på drifting av support tjenester.

Hos oss finner du tradisjonsrik, hjemme laget mat på menyen. Retten tilbredes med høy fokus på variasjon, kvalitet og næringsinnhold. Vi vet at måltidene er svært viktig for våre gjester, og dagens høydepunkt krydres derfor med god service og hyggelig atmosfære.

Med bred erfaring og et velutviklet system tar vi også ansvar for:• Kantine• Kaffeautomater• Renhold• Frukt• Resepsjon• Vaktmestertjenester

SERVICE4YOU

www.4service.no

Ta kontakt med [email protected] 930 51 900

4SERVICE

– DIN TOTALLEVE RANDØRPÅ DRIFT AV FACILITY TJENESTER

I sitt første driftsår omsatte 4Service Gruppen for 80 millioner kroner og tjente 7 millioner. Nå skal den nye FM-leverandøren doble omsetningen.

Fersking tar servicemarkedet

De fikk en flying start, de fire partnerne som etablerte 4Service Gruppen AS i fjor. Omsetningen i det første driftsåret passerte 80 millioner kroner, med et resultat på 7 millioner.

– Det har gått veldig bra, og det var tydelig at det var et behov for en aktør til i dette markedet, sier Sigurdur Gardarsson i 4Service til NæringsEiendom.

Hans selskap leverer facility services som kantinedrift, renhold, resepsjonstjenester og vaktmestertjenester til større bedrifter, både offshore og på land. Og i år blir det enda bedre tall.

– Vi ligger an til en omsetning på mellom 150 og 160 millioner kroner i år og har en veldig god ”pipeline” foran 2013, sier Gardarsson, som tidligere har jobbet i Compass Group og NEAS.

Han startet 4Service Gruppen sammen med tre tidligere kolleger:

Eva Marie Helene Aubert (var driftsdirektør i NEAS, og har også vært adm. direktør i Eurest, kantine selskapet til Compass Group), Dan Roy Erland (var sjef for offshore divisjonen til Compass Group) og Jan Otto Klausen (var den som bygde opp offshorevirksomheten til Compass Group).

Lave kostnader4Service Gruppen har dermed klart noe som flere av de andre FMaktørene ikke har klart: Levere gode marginer i et marked preget av knalltøff konkurranse.

– Vi har vunnet mange kontrakter som har gitt overskudd fra start. De store selskapene investerer mye i systemer og har stor administrasjon for å håndtere kontraktene, men vi har kjørt ned administrasjonskostnadene. Vi sitter ikke i kostbare lokaler, men har valgt enkle lokaler som er billige, sier Gardarsson.

Det er flyselskapet Norwegian som er forbildet.

– Vi holder på med service og må levere på det. Kan man det, så er det ikke noe rocket science. Servicen må komme frem til kunden, som må være fornøyd. Vi har enkle prosedyrer, og vi gir de ansatte ansvar. Da får vi lojale og dyktige ansatte, sier Gardarsson.

Fire kontrakter i Oslo4Service Gruppen har 180 ansatte i Norge. Av omsetningen kommer rundt 20 prosent fra Osloområdet.

– Vi har fire kontrakter i Osloområdet. Vi jobber for Søylen Eiendom i Ole Devigs vei, Utlendingsnemda, Anthon B Nilsen Eiendoms Lahaugmoen og Forpleiningstjenester på Fornebu.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes E-post [email protected]

Catering er blant satsingsområdene til

4Service Gruppen. (Shutterstock)

84

Forv

altn

ing

og

FM

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

PCB fra vinduer kan skade arvestoffet hos dyr

PCB brytes sakte ned i naturen og kan føre til fosterskader og nedsatt forplantningsevne hos dyr. Det kan også være kreftfremkallende for både dyr og mennesker. Skal du skifte ut isolerglassvinduer fra perioden 1965-75, må du sørge for at de leveres som farlig avfall til et avfallsmottak. Giften sitter i forseglingslimet, og giften fra ett vindu er nok til å gjøre 70 normale tomter uegnet til boligformål.

Isolerglassvinduer fra perioden 1965-75 kan inneholde miljøgiften PCB

og skal behandles som farlig avfall når de kasseres. Se ruteretur.no

BA

Te

S U

niT

ed

Fo

to

: is

ido

r

PCB fra vinduer kan skade arvestoffet hos dyr

PCB brytes sakte ned i naturen og kan føre til fosterskader og nedsatt forplantningsevne hos dyr. Det kan også være kreftfremkallende for både dyr og mennesker. Skal du skifte ut isolerglassvinduer fra perioden 1965-75, må du sørge for at de leveres som farlig avfall til et avfallsmottak. Giften sitter i forseglingslimet, og giften fra ett vindu er nok til å gjøre 70 normale tomter uegnet til boligformål.

Isolerglassvinduer fra perioden 1965-75 kan inneholde miljøgiften PCB

og skal behandles som farlig avfall når de kasseres. Se ruteretur.no

BA

Te

S U

niT

ed

Fo

to

: is

ido

r

– Vi trodde vi gjorde noe smart og hadde sett noe som andre ikke hadde sett da vi kjøpte Folketeateret. Men vi regnet gæernt, vi kjøpte for dyrt, bygget for dyrt, og fikk ikke til scenen sånn som vi skulle. I stedet for å tjene 100 millioner på det, har vi tapt 50 eller 100 millioner kroner. Markedet så ganske mye bedre enn oss hva dette egentlig var verdt. Dette var den dårligste dealen vi noen gang har gjort!

Det er snev av latter i stemmen. Christian Ringnes er ikke kjent for å ”deppe”. På Folketeateret er det for tiden mye å glede seg over. Latterbølgene fra suksessforestillingen ”Spamalot” skyller over og nesten skjuler den ulønnsomme investeringen. Det hjelper også på humøret at 2012 ser ut til å bli et bra år for eiendom. Men hva mener eiendomsbransjens ”Snåsamann” om neste år?

Utleiemarkedet ned neste år– Det bygges mange kontorbygg nå, og mye ferdigstilles i høst. Det betyr at det flyttes ut mange steder. Det kommer vi til å få i fleisen neste år. Hotell har gått litt ned i år, men det kan bli bedre neste år. Transaksjonsmarkedet er litt mer forbeholdent, for selgerne får ikke de prisene de forventer, og de trenger ikke å selge, for de har en god kontantstrøm. Kjøperne har vanskelig for å få finansier

ing, for bankene vil vekte seg ned i næringseiendom. Særlig syndikatmarkedet er vanskelig å få til. Dette er vi midt oppe i. Men dette vil normalisere seg.

Noe prisras på eiendom tror han ikke det kommer til å bli de nærmeste årene, med den økonomien Norge har i dag. Selv vil han være forsiktig med å kjøpe eiendom nå.

– For oss er det mer et spørsmål hvor mye gjeld vi skal ha. For halvannet år siden kjøpte vi Norgani sammen med familien Sundt for 8,2 milliarder, og vi skal investere ytterligere en milliard i eiendommene. Vi skal fordøye det før vi gjør noen nye store dramatiske kjøp.

Går neppe på børsSmilet er på lur mens han snakker. Lungene må være gode, for det går fort, flytende, nesten med utestemme, like fort og flytende som det renner inn penger på kontoene hans. Bare i løpet av dette intervjuet varer, har formuen hans økt med flere titall tusen, helt av seg selv.

– Hva er du god for i dag?– Og da svarer jeg bare elegant, som min mor alltid

sa: Dannede mennesker snakker ikke om penger!– For å vri litt på det, hvor går grensen for hvor store

verdier du kan holde styr på?

Hundrevis av millioner kroner har Christian Ringnes pøst inn i egne kulturprosjekter. Noen litt sære, andre folkelige. Ett er sikkert: Kulturengasjement koster. Folketeateret for eksempel.

–Vår dårligste

Christian Ringnes, byelsker:

Tekst Ivar Sekne • E-post [email protected] Foto: Elisabeth Richardsen/Kolonihaven.no

deal

86

Po

rtre

ttet

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

– Det handler om organisering. Vi kan helt sikkert bli minst tre ganger så store, slik Olav Thon er. I USA finnes det eiendomsselskaper som er hundre ganger større enn Eiendomsspar, og de styres av privatpersoner, om de er på børsen eller ikke.

– Vil Eiendomsspar bli børsnotert?– Det kan nok godt være rom for det, for mange

vil kanskje heller investere i et slikt selskap enn i et syndikat eller fond. Men vi kan ikke regne med å gjøre veldig mange røverkjøp. Konkurransen nå er ganske stor, og alle har i hovedsak sett det samme som du ser.

Sentrumshandelen og sentrumsdødJeg vrir blikket ned på Egertorget og det eksklusive kjøpesenteret Eger, som sliter, og spør om det er noe håp for sentrumshandelen. Ringnes sveiver i gang sin verbale motor.

– Først vil jeg bare si: Eger er en berikelse for Oslo og gir ringvirkninger for gatene rundt her, selv om Krefting & Co ikke tjener penger på det, kanskje har han kjøpt for dyrt og kanskje pusset opp for dyrt, men for en glede Oslo har av dette kraftsenteret! Oslo sentrum er for stort og for kraftig til at det kommer til å dø. Men hvis myndighetene fortsetter å ikke legge til rette for parkering under bakken, for eksempel, kan det skje. Det må fortsatt gå an å kjøre helt inn til sentrum. Utvalgte deler av sentrum i en by som vokser så mye som Oslo, kommer likevel til å se en blomstrende handel. Med mer og mer kollektivtransport vil bysentrum igjen være favorisert. Men sentrumshandelen kommer ikke til å bli som den var før kjøpesentrene kom.

Ringnes har ingen eierinteresser i bilbaserte kjøpesentra. Men det er ingen bevisst strategi. Han skulle gjerne hatt en stor posisjon innenfor kjøpesentra. De eide tidligere både Askim kjøpesenter og Trekanten i Asker,

men den kritiske massen ble for liten til at det var naturlig å fortsette å eie, sier han.

– Filosofien vår er at våre eiendommer skal ligge 200 meter fra Slottet eller Stortinget. Men i Tromsø sentrum skal vi bygge et kjøpe og opplevelsessenter på 40 000 kvadratmeter med over 125 butikker, som et slags Oslo City.

Kvadraturen og sexhandelKontoret hans ligger i Øvre Slottsgate, utkanten av Kvadraturen, tidligere lå det midt i Tollbugata. Kvadraturen er blant hans hjertebarn. Og han er faderlig bekymret.

– Kvadraturen ser ut som Nigeria hver kveld, spesielt i de nederste gatene, selv om det er blitt mye bedre. Kvadraturen er rufsete og lider av manglende byomsorg. Oslo kommune har ikke noen plikt til å ta ansvar for rumenske tiggere og bakmenn, nigerianske mellommenn og andre som kommer hit for å utnytte våre velferdsordninger. Hvis det ryddes opp i Kvadraturen, vil vi også få en større konvertering boliger, og da kan Kvadraturen bli et veldig hyggelig strøk. Vi burde hatt forbud mot prostitusjon. Da jeg hadde kontor i Tollbugata, støtte jeg på nigerianske kvinner om kvelden. Jeg kunne med glede si at jeg er for gammel til å ha noen glede av de tingene, og da sa de ”Oh! no no! You’re never too old!”.

Også strøket rundt Youngstorget trenger fornyelse, mener Ringnes, som begeistret omtaler området som et utelivsmekka med veldig mange morsomme steder å gå på.

– Men mange eiendommer forfaller. Her har Byantikvaren satt seg på noen rare greier jeg ikke skjønner noe av. Det er ganske håpløst at man ikke kan få bruke gamle bygninger. Etter min mening har Byantikvaren fått altfor mye innflytelse i en del av disse sakene.

– Hvordan er ditt forhold til Byantikvaren?– Vi har masse dialog med dem, for jeg har en

del gamle gårder, og vi kan være faglig uenige. Et

– Dannede mennesker snakker ikke om penger!

88

Po

rtre

ttet

NE

1012

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

eksempel er Ingeniørenes hus som vi eier sammen med Ingeniørforen ingen. Ingeniørene vil gjerne gjøre dette til et miljøhus i klasse A eller B. For å få til det må man isolere, og da må fasaden gjøres 15 cm. tykkere. Ingen vil kunne se det fra bakken. Plan og bygg sier at dette er fornuftig, mens Byantikvaren sier de vil legge inn innsigelse, fordi de mener at de femten centimeterne vil ødelegge byggets karakter. Vi dropper derfor prosjektet, for vi kan ikke vente i to og et halvt år på at dette skal gå i orden, da får vi heller fortsette å bruke mer på oppvarming.

Motstand gjør skulpturparken bedreDen jernviljen han har vist når han loset ideen om skulpturpark i Ekebergåsen gjennom politiske, kunstneriske og grasrotaksjoners snirklete landskap, kunne Byrådet hatt bruk for i slaget om Munchmuseet.

– Har du fått gjennomslag for ideene dine rundt Skulpturparken?

– Svaret er et absolutt ”ja”. Noen prosesser gjør at ting blir bedre, og det gjelder Skulpturparken. Jeg har selv brukt seks millioner kroner på å kartlegge fornminner på Ekeberg. Det er viktig når det gjelder Oslos historie. Nitti prosent av Ekebergnaturen blir ikke berørt i det hele tatt, ikke med så mye som med en pinsett. Jeg har fått en dypere forståelse for hvilke naturskatter som finnes der oppe. Derfor blir parken nye bedre enn i min opprinnelige visjon. Jeg har også lært mye mer om skulpturparker. Det er åpenbart at de som går rundt i skulpturparker ikke først og fremst er kunstinteressert, det er mye heller mor, far og barnevogn. Skulpturene blir på en måte et hyggelig supplement til parkopplevelsen, slik det er i Frognerparken.

– Hvor mange av dine egne favoritter får du inn i parken?– Jeg kjøpte ganske mange klassiske skulpturer i

starten på dette. Men jeg visste at det kunstfaglige utvalget ville være mer progressive enn jeg er med min klassiske smak. To tredjedeler av de skulpturene jeg forela utvalget, ble vraket. De får jeg plassere andre steder, rundt omkring. Av de 26 skulpturene som nå er klarerte, er det ikke mer enn åtte som kommer fra min egen samling. Og de er laget av billedhuggere det er vanskelig å komme forbi, som Rodin og Renoir, Dali, Botero og tilsvarende.

Han er helt sikker på at det aldri blir bygd boliger eller næringsbygg hverken på Ekeberg Camping, på slettene eller i skrenten i de neste hundre årene.

Luftetårnene må bli smykket utFra Ekeberg er utsikten over byen formidabel. Men fire grå betongtårn invaderer utsikten i all sin heslighet.

– Hva bør gjøres med luftetårnene over senketunnelen?Nå kommer det et glimt i øyene, han lener seg litt

frem som for å ta sats og avfyre en salve. Markabildet på veggen får en ny glød, men det er kanskje bare skyene utenfor som flytter på seg?

– Det er mange som har lurt på hva jeg kan gjøre! For meg er det helt uforståelig at Vegvesenet bare kan løpe fra sine forpliktelser, og i stedet gi de fem millionene de har satt av på budsjettet til Operaen. Dette liker jo heller ikke Oslo kommune. Jeg synes kunstneren som vant konkurransen har en fantastisk idé. Det er bare å gjøre det. Men Vegvesenet er en ganske egenmektig etat og vant til å få det som de vil. Jeg tror ikke siste ordet er sagt her. Og det er jo litt merkelig at ingen har brydd seg med disse tårnene før nå, når vi ser hvor mye diskusjoner det har vært rundt barcode. Eksostårnene bare kom!

Kjærlighet til en klar tierVi kunne kanskje trenge slike stemmer i bypolitikken? Drivkraften bak dette boblende engasjementet er en sterk er kjærlighet til Oslo, næret av solide røtter i byens gamle næringsliv. Han skåler gjerne for hovedstaden.

– Jeg har bodd i Paris, Roma og New York, som er mer spennende. Der savnet jeg den norske måten å leve på, og særlig hvordan vi bruker naturen. Jeg elsker mine morgenturer og det å kunne dra rett ut i skogen i weekenden. Noe annet jeg liker, er kort vei til jobben. Har du prøvd å kjøre gjennom Paris? Her i Oslo kan du ha åtte møter pr. dag. I Paris rekker du bare to. Oslo har alt det en storby har. På en skala fra null til ti, vil jeg gi Oslo er klar tier.

Litt hotellkonge i utlandetRingnes har hatt mange lønnsomme transaksjoner i utlandet.

– Vi har vært i Belgia sammen med Aspelin Ramm, vi har vært i London og i Nederland og kjøpt og solgt med veldig gode resultater. Hvis du har basekunnskap i eiendom, er det ofte lettere å sitte et stykke fra det lokale markedet, for da blir du ikke så farget av hva alle i markedet sier. Vi som er så små er avhengig av at meglerne har lite å gjøre, for da kommer de til sånne som oss. Det gjør de bare i dårlige tider, det er oftest da det er lurt å kjøpe, så dette blir litt selvregulerende.

Generelt tror han at man er best på det man har gjort mest. Men han er også inne i noen bransjer som ikke har noe med eiendom å gjøre. Viktigst er nok kosmetikkbransjen, der han sitter i styret som største eier i Demenor, Skandinavias største distributør av kosmetikk til faghandelen.

– For meg er dette en forfriskende avveksling fra eiendomsbransjen, som jo er dominert av menn. I kosmetikkbransjen kan det være 440 damer og ti menn på et

– Vi kan helt sikkert bli minst tre ganger så store, slik Olav Thon er.

89

seminar. Jeg skal ikke si hva som er best, men det er to veldig forskjellige arenaer.

Han lener seg litt tilbake og tenker på da han fylte førti. Da gikk han gjennom en periode med ettertenksomhet.

– Jeg tenkte: Nå velger jeg i hovedsak løpet for resten av livet. Skulle jeg engasjere meg i ideell virksomhet, for eksempel miljøvern? Jeg hadde mange samtaler med Bellona og Frederic Hauge om det. Men vi kom til at det er mye bedre at jeg tjente penger og ga til dem, enn at jeg skulle være en fattig aksjonist selv. De ville ha mye mer innflytelse enn det jeg kunne få til.

Eiendomsutvikling til han stivner– Hvordan ser du for deg livet de nærmeste ti årene?

– Jeg har vanskelig for å se at det skulle være vesentlig annerledes enn det er i dag. Det blir nok mer av det samme. Jeg trives forskrekkelig godt med det jeg gjør. Jeg snakket med min fetter Peter Groth nylig. Han er syv år eldre enn meg, og jeg spurte ham hva han skulle gjøre når han snart fyller 67 år. Jeg tror eierne mine synes det er greit at jeg holder på. Det vi driver med, er jo moro og gir masse energi, sa han. Også jeg ser for meg at jeg vil fortsette med dette en god stund til. Jeg styrer ikke over helsa mi. Men så langt har jeg vært forskånet for alt.

– Har du noen rundt deg som kan si fra om du skulle begynne å stivne?

– Man kan jo håpe, men vil jeg tro på det? Folk har bestandig sagt til meg at jeg gjør for mange ting samtidig, at jeg har for stor fart, og er nå den investeringen fornuftig? Hvorfor i all verden skulle jeg starte et

småflaske museum eller skulpturpark på Ekeberg? Jeg har gjort ting fordi jeg har hatt lyst og selv har trodd på det. Men jeg vil nok høre på en styreformann som sier fra, eller noen andre du vet er kloke og kan stole på.

– Hvem arver formuen din?– Det er mange som eier Eiendomsspar og Victoria.

Mine barn kan eie store poster. Men jeg har sagt til mine barn at de må gjøre det de synes er morsomt og skape sine egne ting. De trenger ikke tenke på at de må fylle en rolle i mine selskaper. Men man vet aldri hva de blir interessert i.

Gode gener– Ringnesslekten har gode gener. Vi blir gamle, smiler 58åringen, som lever etter det kinesiske ordtaket: ”Lev hver dag som om den skulle være den siste, men planlegg som om du skulle leve evig.” For å sikre seg mot det første, holder han seg i form. Men uten å overdrive, ler han.

– Jeg lar være å gå birkebeiner’n og Grenaderløpet og alt det andre. Det man kan lære av Olav Thon, er at det er viktig å holde seg i bevegelse. Jeg prøver det, med mine gåturer, eller småløping, til Vettakolltoppen. Jeg brukte denne weekenden til å skrape mosen av taket hjemme i Jegerveien. Det tar tid! Det er dessverre et ganske stort tak, og jeg ble ganske sliten i kroppen av det. Om vinteren går jeg mye på ski, nok til at jeg holder meg i passe god form. Og man kan også se meg sykle i sentrum på vei til og fra jobb eller andre steder, mest hvis jeg har drukket dagen før og har latt bilen stå igjen.

På denne regntunge tirsdagen lot han sykkelen stå.

– Eiendommene våre skal ligge 200 meter fra Slottet eller Stortinget, det er filosofien.

90N

E 10

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no



Modulvegger er representant for Gustafs Panel Systemer i Norge.

GUSTAFS PANEL SYSTEMERMV-PANORAMA

GLASSVEGGER

KONTORSKILLEVEGGER

HIMLINGER

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller e-post: [email protected] og [email protected]

fra A til Å

Din


NYHET!

Fagbok: Eiendomsutvikling i tidlig fase

Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendomtil bygging og byutvikling FORORD AV CHRISTIAN JOYS

Send bestilling pr. faks 23 11 56 01, eller på mail til [email protected]

Senter for eiendomsfagPostboks 2435 Solli0201 Oslo

Pris 499,-+ 79 portogebyr226 sider

tt&co er ledende leverandør av juridiske tjenester innenfor Eiendom og Handel

tt&co yter bistand i alle faser ved eiendoms-transaksjoner, fra tilrettelegging for salg til forhandlingsprosess, valg av kontraktsform, selskapsstruktur og gjennomføring. Vi bistår både norske og utenlandske aktører, og har også erfaring med oppkjøp og salg i utlandet.

Henrik Ibsens gate 100 | Postboks 2884 Solli | 0230 Oslo+47 23 13 33 00 | + 47 23 13 33 01www.tt-co.no

Foto

: Erik

Bur

ås/S

tudi

o B

13

Olav Thon har nylig hentet inn 640 millioner kroner i obligasjonsmarkedet med margin på ca. 1 prosentpoeng.

Thon bruker obliga sjonsmarkedet

Olav Thons børsnoterte eiendoms-selskap Olav Thon Eiendomsselskap ASA har brukt obligasjonsmarkedet for å refinansiere gjeld. SEB og Handelsbanken Capital Markets har tilrettelagt lån på henholdsvis 290 og 350 millioner kroner for eiendoms-selskapet.

Lånet på 290 millioner kroner løper fra 2. juli 2012 til 2. juli 2014. Renten skal følge NIBOR (penge-markedsrenten), med en margin på 1,0 prosent.

Lånet på 350 millioner kroner har en løpetid fra 20. september til 20. mars 2015. Referanserenten er 3 måneders NIBOR, mens marginen er på 1,02 prosentpoeng per år. Ifølge lå-nedokumentasjonen skal emisjonene

være en del av Olav Thon Eiendoms-selskaps generelle finansiering.

20 prosent av gjeldenOlav Thon Eiendomsselskap har en balanse på 31,16 milliarder kroner, hvorav egenkapitalen utgjør 10,67 milliarder. Den rentebærende gjelden var ved halvårsskiftet 13,8 milliarder kroner. Gjelden består av langsiktige kredittrammer i nordiske banker og lån som er tatt opp i det norske kapitalmarkedet.

I tillegg til de to obligasjonslånene, har Olav Thon Eiendomsselskap hen-tet inn 970 millioner kroner fordelt på fem sertifikatlån, samt hentet 350 millioner i første kvartal i et obliga-sjonslån. Ved utgangen av første

halvår utgjorde konsernets sertifikat- og obligasjonsgjeld 2,59 milliarder kroner. Det er nesten 20 prosent av selskapets rentebærende gjeld.

Mindre bankgjeldOlav Thon Eiendomsselskap har redusert bankgjelden til fordel for gjeldsopptak i obligasjonsmarkedet det siste året. Ved utgangen av første halvår 2011 hadde selskapet gjeld til kredittinstitusjoner på 11,12 milliar-der kroner. Ett år senere var denne gjelden 10,35 milliarder kroner. Obli-gasjonslånene hadde steget fra 1,14 milliarder til 1,47 milliarder kroner.

Det siste gjeldsopptaket i sep-tember har økt obligasjonsandelen ytterligere.


oljefritt lofoten

passivhushavbruk

solenergi

energieffektivisering karbonfangst

energi

fornybar energi

forurensningverdiskapning

ressurser

vaktbikkjevarmepumpe

global oppvarming

bedre fremtid bioenergi

innovasjon

ansvarvindkraft

konstruktivnei til oljesand

ren byluftmiljøkriminalitet

bærekraftig utvikling

klimaendringer miljøgifter

din fremtid

atomavfall

elbil

våre barn

miljøløsningerforvaltning

kildesortering

holdninger

miljøpolitikk

energibevisst

utfordringer

fjernvarme

grønn verdiskapning

hindre utslipp

Tra

nsa

ksj

on

er

93

At bankene holder igjen i utlåns markedet, er et signal om ansvarlig utlånsholdning, mener Nordea, som krever bedre betalt for lån til næringseiendom.

Må ta bedre betalt

Sentrale eiendomsaktører har hevdet at yielden (avkastningskravet) har økt som følge av at bankene strammer inn i utlånspolitikken. Et økt avkastningskrav reduserer isolert sett eiendomsprisene. Ansvarlig leder for eiendomssegmentet i Nordea, Thomas Due, er ikke helt med på kritikken.

– Det at bankene holder igjen til en viss grad, er på ingen måte et ønske om ikke å stille opp for markedet innenfor næringseiendom. Tvert imot er det helt avgjørende at bankene er til stede med finansiering for de gode og sunne eiendomsprosjektene. Men det betyr ikke at man skal være der for enhver transaksjon, sier han.

Tradisjonelle faktorer som beliggenhet, utleiesituasjon, byggets tilstand, soliditet og ikke minst historisk kundeforhold, spiller inn i bankenes vurderinger.

– Dette er et uttrykk for en sunn seleksjon og ikke tegn på finansierings vegring, som noen later til å gi uttrykk for. For nyetablerte selskaper er det nå krevende å komme inn som ny bankkunde, men slik bør det også være, sier Thomas Due.

Mer selektiveDue mener aktørene i eiendomsbransjen heller får akseptere at finansieringskostnadene er blitt noe

høyere, og at bankene tillater seg å være litt selektive.

– Men det er noe helt annet enn å hevde at bankene nærmest stopper transaksjonsmarkedet og presser eiendoms prisene nedover. Bankene er derimot sentralt plasserte aktører og en konstruktiv del av hele markeds dynamikken. Men vi må passe på vårt samfunnsansvar. Hvis «alle skal ut» av eiendomsfinansiering, kan det bli et verdiras i markedet, advarer Due.

– Nordea skal fortsatt være i nærings eiendom, men vi er nødt til å ta oss bedre betalt, fortsetter han.

Det har tatt noe tid før høyere finansieringskostnader og en mer selektiv utlånspraksis har slått ut på yield og eiendomsverdier. Det begynner ifølge banksjefen å skje noe nå i visse segmenter.

– På den annen side oppfattes eiendom fremdeles som en relativt trygg investeringsklasse sammenliknet med mange andre og mer volatile realaktiva, sier Thomas Due.

– Vil bankenes mer restriktive holdning føre til et prisfall på eiendommer?

– Det er det for tidlig å si noe om, svarer Nordeabanksjefen.

– Hemmer dere omsetningen i markedet?

– Vi hemmer det litt, medgir Thomas Due. – Vi får betydelige

flere forespørsler enn det vi sier ja til, men vi har aldri finansiert alt vi har fått inn av søknader. Ja, det er vanske ligere å få finansiering i bank markedet nå enn for ett år siden, men det positive er at obligasjonsmarkedet er kommet i gang, sier Due (se undersak).

Dyrt rentefallRentefallet skaper også utfordringer i transaksjonsmarkedet. Eiendomskundene har ofte inngått rentebytteavtaler (renteswapper) hvis de skal ha banklån som løper til fast rente. De korte pengemarkedsrentene har falt til litt over 2 prosent, så det kan bli svært dyrt for kundene å gå ut av renteavtaler som ble inngått på til dels langt høyere rentenivåer.

– Kundene må se på hva det koster å bli kvitt renteavtalene, og da velger de kanskje ikke å selge eiendommen. Denne innløsningskostnaden kan utgjøre så mye som rundt 10 prosent av lånebeløpet, slik at kunden må tilbakebetale 550 millioner ved et lån på 500 millioner, eksemplifiserer Thomas Due.

Et annet problem i transaksjonsmarkedet er at aktørene for tiden ikke helt finner hverandre.

– Ja, det skjer også. Bankene skaper usikkerhet hos aktørene på verdisiden, og yielden (direkteavkastningen, red.anm.) må nok justeres litt.

94

Tra

nsa

ksj

on

erN

E10

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Alle bankene snakker om at nye kapitaldekningsregler de nærmeste årene stiller strengere krav til bankenes egenkapital og balanse mellom innskudd og utlån. Bankene må betale dyrere for å hente inn pengene fra kapitalmarkedene, som i sin tur må veltes over på kundene.

– Vi vet ennå ikke helt hvilket gjennomslag de nye reglene får, de skal implementeres i perioden 2013–2018. Men bankene må bygge egenkapital og bruke egen kapitalen mer effektivt for å oppnå den ønskede avkastningen. Vi er nødt til å ta oss bedre betalt, forsvarer Thomas Due.

– Vi må i større grad matche finansieringen mellom innlån og utlån. Lån med lengre løpetid blir derfor dyrere, og bankene må ha mer likviditet internt i systemet.

De økte finansieringskostnadene fører til at prosjekter som ble inngått for noen år siden til helt andre marginer, må erstattes med dyrere lån for kundene. Så hva kan en typisk god kunde/godt prosjekt forvente av marginer fremover, gitt 60–70 prosent fremmedkapital finansiering?

– Jeg vil si at et normalt godt prosjekt med et greit bygg og god kontantstrøm, der løpetiden på lånet er inntil fem år, kan regne med 250–300 basispunkter i margin (2,53 prosent poeng, red.anm.). I fjor sommer var denne marginen på 150 basis punkter, så marginen har økt med over 100 punkter på ett år, svarer Thomas Due.

Pengemarkedsrentene har riktig nok falt i perioden, de såkalte NIBORrentene, som er grunnlaget for

Ro Sommernes advokatfi rma DA bistår jevnlig norske og internasjonale aktører innenfor eiendomsbransjen.Vårt eiendomsteam har god kommersiell forståelse og gjennomførte i 2011 en rekke store eiendomstransaksjoner. Vi har bred erfaring med forhandlinger og utforming av eiendomsavtaler og bistår med tvisteløsning bl.a. knyttet til leieforhold.

Nøkkelpersoner som arbeider med næringseiendom er:

NÆRINGS-EIENDOM

Ro Sommernes er et advokatfi rma i vekst med til sammen 35 medarbeidere, hvorav 24 dyktige advokater, som bistår mange av aktørene i norsk næringsliv. Firmaet er et nisjefi rma med særlig kompetanse innenfor fusjoner og oppkjøp, fast eiendom og entreprise, insolvens, prosedyre og tvisteløsning, selskapsrett, transaksjoner, verdipapirhandel samt arv- og skifte.

Advokat Nils Petter Hansson, partnerE: [email protected]: 9137 6374

Advokat Niels Kristian Axelsen, partner E: [email protected]: 9007 2112

Advokat Erik Sandtrø, partner E: [email protected]: 9716 0351

Advokat Henrik A. Christensen, partnerE: [email protected]: 9096 7683

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DARoald Amundsens gate 6, N-0161 Oslo, NorwayTlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50E-mail: [email protected] www.rosom.no

Thomas Due i Nordea mener bankene må ta seg bedre betalt for utlån. (Foto: Nordea)

95

prisingen av lånene. NIBORrentene ligger i dag på drøyt 2 prosent, mens de for ett år siden lå rundt 3 prosent. Et typisk eiendoms lån i banken vil derfor løpe til 5 prosent rente fremover, mot 4,5 prosent for ett år siden. Det absolutte rente nivået har derfor ikke steget så mye.

– Men det er ikke sikkert at alle utleierne klarer denne økningen eller få veltet de økte kostnadene over på leietakerne. Lite tyder på at det blir en overvelting annet enn over lang tid, advarer Thomas Due.

Ser muligheterDNB signaliserte nylig at de ikke vil prioritere finansielle eiendoms aktører. Thomas Due vil ikke gi så sterke signaler for Nordeas del.


– Vi har stort sett gjort prosjekter med sterke og renommerte finansielle aktører. Hvis prosjektet ellers stemmer, vil vi også finansiere fond og syndikater. Eksempel vis er Pareto og flere andre blitt flinke etter mange år i bransjen. Vi finansierer heller slike aktører fremfor gründere som har solgt virksomheten og skal plassere penger i et eiendomsprosjekt uten å ha spesiell eiendomskompetanse.

DNB skal heller ikke finansiere næringseiendom utenfor Norge.

– Hvilke muligheter gir det Nordea?

– Det gir oss en mulighet. Av 211 milliarder i totale utlån til næringseiendom i Nordea, står de norske eiendoms lånene for 30 prosent, svarer Thomas Due.

Due sier de regner med noenlunde stabile utlåns volumer fremover, en nullvekst.

– Hvor optimistisk er dere i Nordea til eiendoms markedet?

– Vi er nøkterne optimister. Det som er grunn leggende bra, er at vi har full sysselsetting, alle skal jobbe. Eiendomsbransjen har de senere årene bygget lite på spekulasjon, og det er mye konvertering fra næring til bolig. Det som derimot bekymrer oss noe, er at det er litt dårlig kontantstrøm i en del prosjekter. Husleiene stiger lite som følge av lav inflasjon, mens finanskostnadene har steget en del. Knapphet på fremmedkapital gjør at direkte avkastningen påvirkes, samtidig som selger og kjøper ikke helt finner hverandre, svarer Thomas Due.

96

Tra

nsa

ksj

on

erN

E10

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Nordea Markets har derfor gearet seg opp i dette markedet. Thomas Due sier at de i møter med kundene tar med seg Markets for å se om det er aktuelt med bankfinansiering, obligasjonsmarkedet, eller en kombinasjon.

– I så fall kan vi eventuelt gi 2. prioritet, fordi vi antakeligvis har god kunnskap om eiendomsmarkedet. Obligasjonsmarkedet er fokusert på sikkerhet og kvalitet, og livselskapene plasserer disse obligasjonene i hold til forfallporteføljen. De må ha visshet om at det ikke blir noe mislighold, sier han.

Obligasjonslånene har en fast rente bundet til pengemarkeds

Håper på obligasjonsmarkedetObligasjonsfinansiering er på vei inn i den norske eiendomsbransjen.

rentene (NIBORrentene), pluss en fast margin. Banklån løper derimot ikke til faste marginer, men har for tidenprising (p.t.), som kan endres i låneperioden.

5,5 prosentEiendomskundene får ikke banklån fremover med løpetid på mer enn fem år, men i obligasjonsmarkedet er det løpetider opp mot ti år.

– Aktørene i obligasjons markedet kan finansiere seg langsiktig i obligasjons markedet til 5,5–6 prosent. Det er fortsatt en hyggelig rentesats, kommenterer Thomas Due.

Og de store eiendomsaktørene kommer i større grad til å finansiere seg i obligasjonsmarkedet.

– Ja, obligasjonsmarkedet er kommet for å bli. Vi ser på dette markedet som positivt og et supplement til oss, og ikke som en konkurrent. Men lånene må ha et visst volum for å være aktuelle, vi snakker fort om minimum 300400 millioner kroner for at livselskapene og pensjons kassene skal være interesserte. Det er gjerne disse selskapene som kjøper obligasjoner, sier Thomas Due.

Et problem er at eiendomsprosjekter har en lang struktur, mens lånene løper med bare fem år i banken. Det fører til høy turnover i låneporteføljen, med mange refinansieringer. Disse refinansieringene vil trolig få høyere marginpåslag i årene som kommer.

Fordypningskurs5.-6. desember

Finansiering av næringseiendom har aldri vært mer aktuelt enn nå. Hva og hvor skal man kjøpe? Hvordan skal det finansieres? Finnes det noen gode alternativer til bankfinansiering? Spørsmålene er mange. Noen av de viktigste og beste svarene får du 5. og 6. desember på Ekebergrestauranten.

Formålet med dette fordypningskurset er å gi en grundig forståelse for dagsaktuelle finansierings modeller innenfor eiendom samt hvordan de kan benyttes i forhold til ulike eiendomskategorier. Kurset inneholder en god blanding av teori og praktiske eksempler.

Påmelding:www.nekunnskap.no, [email protected], tlf. 479 33 054. Deltakeravgift er kr 9500,- per deltaker. Faktura ettersendes.

Carl Erik Krefting,Søylen Eiendom

Ragnar Eggen,Akershus Eiendom

Anders Håkonsen,Swedbank First Securities

Endride Stien,Swedbank First Securities

Jarle Norman-Hansen,Ambolt

Peter Hermanrud,Swedbank First Securities

Thomas Due,Nordea

Salg

OSLO SENTRUMBOLIGBYGG

Dronningsgate 8B/Rådhusgata 6 4.500 39

LEILIGHETER

Kongensgate 10 1.600 39

ANNET

Kongensgate 10 1.600 39

Dronningsgate 8B/Rådhusgata 6 4.500 39

OSLO ØSTKONTORLOKALER

Økern Torg 830 39

KOMBINASJONSLOKALER

Økern Torg 7.860 39

Leie

OSLO SENTRUMKONTORLOKALER

Oslo Sentrum 320 9

Oslo Sentrum 150 9

Akersgata 32 433 102


Akersgata 34/36 1.000 102


Hammersborg torg 3 639 12

Hammersborg torg 3 378 12

Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4 98 - 1.253 23

Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4 ca. 98 23

Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4 ca. 1.253 23




Dronning Eufemias gate 6 5.325 23

Dronning Eufemias gate 6 755 23

Dronning Eufemias gate 6 4.570 23

Kronprinsensgate 17 150 - 740 25

Kronprinsensgate 17 150 25




Kronprinsensgate 17 2.533 25

Munkedamsveien 53B 334 20

Storgata 5-7 4.989 20

Storgata 5-7 248 20

Kongensgate 2 180 13

Bjerregaardsgate 15 92 14

LAGERLOKALER

Marcus Thranesgate 4 ca. 600 10


KOMBINASJONSLOKALER


BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER

Oslo Sentrum 170 9

Oslo Sentrum 65 9

Tullins gt. 6 ved Holbergsplass ca. 190 17

Akersgata 34/36 1.000 - 2.000 102

Akersgata 34/36 1.000 102

Akersgata 34/36 2.000 102

Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4 ca. 35 - ca. 98 23



Bjerregaardsgate 15 92 14

RESTAURANT/SERVERING/HOTELL

Oslo Sentrum 170 9

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER


OSLO VESTKONTORLOKALER

Slemsdalsveien 1 150 - 950 55

Slemsdalsveien 1 150 55

Slemsdalsveien 1 950 55

Drammensveien 147 460 33


Drammensveien 147 700 - 1.060 33


Drammensveien 147 1.060 33


Thunes vei 2 fra ca.170 - ca. 670 9

Thunes vei 2 ca. 170 9

Thunes vei 2 ca. 670 9

Lilleakerveien 2 E-F 306 9



Sørkedalsveien 10 fra ca. 370 - 1.180 36

Sørkedalsveien 10 ca. 370 36

Sørkedalsveien 10 1.180 36

Frogner Atrium, Frognerveien 8 210 - 460 36

Frogner Atrium, Frognerveien 8 210 36

Frogner Atrium, Frognerveien 8 460 36

Lysaker Torg 5 681 43



Lysaker Torg 15 1.258 43



Lysaker Park, Bygg E 1.820 43



ANNET

Sørkedalsveien 10 fra ca. 370 - 1.180 36

Sørkedalsveien 10 ca. 370 36

Sørkedalsveien 10 1.180 36

OSLO ØSTKONTORLOKALER

Strømsveien 323A 560 - 1.285 51

Strømsveien 323A 560 51

Strømsveien 323A 1.285 51


Fyrstikkbakken 2-4 ca. 800 24

Tvetenveien 152 172 41

Helsfyr Atrium, Innspurten 15 fra 350 - 1.000 67

Helsfyr Atrium, Innspurten 15 350 67

Helsfyr Atrium, Innspurten 15 1.000 67

Grenseveien 107 1.000 30

Etterstadsletta 3 fra 750 - 1.530 30

Etterstadsletta 3 750 30

Etterstadsletta 3 1.530 30

Brynsveien 16-18 507 31


Brynsveien 5 367 31

Tvetenveien 32 48 - 288 31



Østensjøveien 39/41 179 31

Nils Hansens vei 20 340 31

LAGERLOKALER


Brynsveien 5 196 31


ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt

Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.Les mer på www.isy.no - eller kontakt [email protected], tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg


fra A til Å

Din


Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller [email protected] og [email protected]


Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom

9898

ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE

KOMBINASJONSLOKALER

Strømsveien 323A 560 - 4.890 51





Østensjøveien 43 400 31

Østensjøveien 43 455 31



SHOWROOM


OSLO SØRKONTORLOKALER

Kongshavenveien 28 314 14

OSLO NORDKONTORLOKALER

Trondheimsveien 184 1.231 33

Trondheimsveien 184 1.665 33

Trondheimsveien 184 343 41

Lørenvangen 22 2.175 - 10.000 21

Lørenvangen 22 2.175 21


Sagveien 23F ca. 300 13

Trygve Nilsensvei 8 305 - 773 13

Trygve Nilsensvei 8 305 13



LAGERLOKALER



Per Krohgs vei 4 550 53

KOMBINASJONSLOKALER

Carl Berner Næringspark ca. 335 17

Carl Berner Næringspark ca. 325 17

Trondheimsveien 184 343 - 688 41


Per Krohgs vei 4 550 53



SHOWROOM


ASKER OG BÆRUMKONTORLOKALER

Øvre Måsan 10C 294 64

Baker Østbys vei 5-13 30 - 900 57

Baker Østbys vei 5-13 30 57


Olav Brunborgsvei 4-6 inntil 16.000 33

Olav Brunborgsvei 4-6 450 33

Olav Brunborgsvei 4-6 12.000 33

Olav Brunborgsvei 4-6 4.000 33

Rudsletta 56H ca. 200 41

Sandvika Business Center ca. 25.000 61

Sandvika Business Center 2.000 61

Nyeakåsvei 64 400 - 4.700 59

Nyeakåsvei 64 400 59

Nyeakåsvei 64 4.700 59

Gartnerveien 1-5 162 14

Fekjan 13 93 14

Fekjan 13 250 14

Fekjan 13 337 14

LAGERLOKALER


Baker Østbys vei 5-13 100 - 1.500 57


Baker Østbys vei 5-13 1.500 57

Rudsletta 56H ca. 511 41

KOMBINASJONSLOKALER

Rudsletta 56H 711 41



Baker Østbys vei 5-13 100 - 1.500 57


Baker Østbys vei 5-13 1.500 57

SHOWROOM


NEDRE ROMERIKEKONTORLOKALER

Robsrudskogen 15 fra 648 - 3.388 19

Robsrudskogen 15 648 19

Robsrudskogen 15 3.388 19

Industriveien 20A 345 51

Industriveien 14 300 - 1.100 52

Industriveien 14 300 52

Industriveien 14 1.100 52

Hvamsvingen 24 285 53

LAGERLOKALER


Robsrudskogen 15 fra 20-1.345 19

Robsrudskogen 15 20 19




Industriveien 20A 1.115 - 1.600 51

Industriveien 20A 1.115 51





KOMBINASJONSLOKALER

Industriveien 20A 345 - 2.500 51



Industriveien 14 300 - 4.050 52

Industriveien 14 300 52


Hvamsvingen 24 285 - 1.640 53


Hvamsvingen 24 1.640 53


ØVRE ROMERIKEKONTORLOKALER

Ullensaker 351 100

KOMBINASJONSLOKALER

Haga Næringspark, Sørum 2.290 100


Ullensaker 351 100

SHOWROOM

Ullensaker 35| 100

ØSTFOLDKONTORLOKALER

Bredmyra 8 1.900 49

LAGERLOKALER

Bredmyra 8 4.500 49

KOMBINASJONSLOKALER

Bredmyra 8 7.600 49


Bredmyra 8 4.500 49

OPPLANDKONTORLOKALER

Molinna 2 285 52

LAGERLOKALER

Molinna 2 310 - 1.900 52

Molinna 2 310 52

Molinna 2 1.900 52

Molinna 2 310 - 800 52

Molinna 2 800 52

Molinna 2 500 - 1.150 52

Molinna 2 500 52

Molinna 2 1.150 52

Molinna 2 380 52

Velg en spesialist på fi nansiering av næringseiendomTa kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

9999

KONTAKTRune Eide 900 29 [email protected]

SØRUM/RÅNÅSFOSS

Østlandets rimeligste kombinasjonslokaler på Haga Nærinsgpark Hall 1: 1 380 kvm lager + 120 kvm kontor Hall 2: 700 kvm lager + 90 kvm kontor

Eiendommen er p.t fullt utleid hvor AF gruppen leier halve eiendommen Lokalene til leie er ledige fra 01.04.2012 Oppdragsnr: 11085

2 290 KVMKOMBINASJONSLOKALER

SØRUM

TIL LEIE

KONTAKTGunhild Smestad67 91 76 [email protected]

SUNDBYTUNET

Sentralt beliggende i Jessheim sentrum Et levende “tun” med kvalitet og tradisjoner God standard

God profi lering Kort vei til buss og tog Godt med parkering Oppdragsnr: 12087

351 KVMFORRETNING/KONTOR/SHOWROM

ULLENSAKER

TIL LEIE

utg. 102012

NÆRINGS-EIENDOMMERRomerike – Oslo Nord Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre eiendommer for salg og lokaler for utleie.

REAL Eiendomsmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: [email protected] - www.real.no

Ta kontakt på

[email protected]

for gratis

tilsendelse av

Real-Nytt

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: [email protected] - www.real.no

Påmelding: www.nekunnskap.no, [email protected], tlf. 479 33 054. Deltakeravgift er kr 3900,- per deltaker. Faktura ettersendes.

Torsdag

8. nov

A K E R S G A T A 3 2

KONTORLOKALER

• 7.etg-433m2BTAog

8.etg-383m2BTA

• EnergiklasseD

A K E R S G A T A 34 / 36

BUTIKKLOKALER

• 1000-2000m2

KONTORLOKALER

• 1000m2pr.etasje

• EnergiklasseA

A K E R S G A T A 5 1

KONTORLOKALER

• 5.etg-492m2BTA

• EnergiklasseE

Flotte lokaler til leieOSLO SENTRUM

[email protected]:

NæringsEiendom 10-2012

Documents

Transcript of NæringsEiendom 10-2012