Levanger kommune Møteinnkalling · Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Plan- og...

Levanger kommune

Møteinnkalling

Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen

Møtested: Leva-Fro

Dato: 15.05.2019

Tid: 10:00 Næringsarealet på Trekanten – Befaring og møte med noen av

aktørene

12.00 Orientering og omvisning LevaFro v/daglig leder Rune Lyngen

13.00 PUK-møtet settes, møterom hos LevaFro

MERK! Oppmøte utenfor LevaFro kl. 10.00 for befaring.

Faste medlemmer er med dette innkalt til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er

inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf.

74 05 27 16, eller e-post: [email protected]

Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling.

Saksnr Innhold

PS 19/19 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll

PS 20/19 Referatsaker PUK

PS 21/19 Detaljregulering for Sjøgata brygge

PS 22/19 Revisjon av områdeplan for Levanger havn

PS 23/19 Utarbeidelse av Kommunedelplan klima, miljø og energi –høring på

planprogram

PS 24/19 Fastsetting av planprogram - Detaljregulering Halsanvegen 7,9

PS 25/19 Fastsetting av planprogram - Detaljregulering Høttvollen Hyttefelt

PS 26/19 Søknad om dispensasjon fra kommuneplan - Deling av eiendommen

5037/217/15 Grennegrenda 53 - Ola Grenne - Tillegg til 5037/217/12

Industriformål

PS 27/19 Klage på detaljregulering for Svartvika hyttefelt

PS 28/19 Restaureringsfondet 2018 - Behandling av søknader

Orienteringer:

• Dilemma i arbeidet med kommuneplanens arealdel v/Mona Saursaunet

Levanger, den 8. mai 2019

Nina E. Berget

leder

mailto:[email protected]

Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.5.19 - Sakliste

2 av 63

PS 19/19 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll

PS 20/19 Referatsaker PUK

RS 165/19 Jordlovsbehandling - Fradeling av bebygd hyttetomt fra 5037/198/2

Bulandsvegen 891 - Johan Peder Dahl og Erik Rinnan - INNVILGET

RS 166/19 Søknad om ombygging og fasadeendring - 5037/315/1/40 Trekanten 1 -

Trekanten Senter AS - Godkjent

RS 167/19 Vedtak - Deling av eiendommen 5037/314/387 Område B3 Momarka -

Future Eiendom AS - Tilleggsareal til 5037/314/428 Lyngvegen 9 F -

Boligformål - Godkjent

RS 168/19 Vedtak - Deling av eiendommen 5037/314/387 Område B3 Momarka -

Future Eiendom AS - Tilleggsareal til 5037/314/423 Lyngvegen 9 A -

Boligformål - Godkjent

RS 169/19 Forhåndsvarsel om pålegg om planting av skog etter hogst - 5037/256/20 -

Geir Flatås

RS 170/19 Forhåndsvarsel om ulovlig tiltak 5037/1/395

RS 171/19 Godkjent - Søknad om innglassing av balkong - 5037/1/349 Staupslia 17 S

- Brit Mari Grong

RS 172/19 Søknad om igangsettingstillatelse (IG2) for tilbygg til driftsbygning -

5037/157/1 Falstadvegen 36 - Falstad Nedre AS - Godkjent

RS 173/19 Forhåndsvarsel om pålegg om planting av skog etter hogst - 5037/93/1 -

Gunnar Arne Nestgaard

RS 174/19 Forhåndsvarsel om pålegg av planting av skog etter hogst - 5037/137/1 -

Johan Anders Flø Gustad

RS 175/19 Godkjent - Søknad om riving av deler av lagerbygg og bygging av ny

korntørke - 5037/19/94 Alstadhaug gård - Olav-Arne Gilstad

RS 176/19 Jordlovsbehandling - Deling av eiendommen 5037/140/5 Jørås østre - Lill

Beate Jørås - Tilleggsareal til eiendommen 5037/139/1 til landbruksformål

- INNVILGET

RS 177/19 Søknad om etterhåndsgodkjennelse - 5037/243/20 Tomt nr. 36 Løvtangen

- Torkild Reinertsen- Godkjent

RS 178/19 Søknad om oppføring av bygning til oppbevaring av kajakker -

5037/2/212 Sjøbadet Småbåthavn- Innherred Kajakklubb - Godkjent

RS 179/19 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 50374/19/73

Alstadhaugvegen 343 - Steinar Bjørås

RS 180/19 Søknad om oppføring av 3 stk tomannsbolig og 6 carporter - 5037/15/3

Alstadhaugvegen 65 - Nordbohus Utvikling AS - Godkjent

RS 181/19 Melding om endring av ansvarsretter - bolighus på Øvresflata 177


3 av 63

RS 182/19 Levanger kommune - vedtak i klagesak - 5037/276/7 - klage byggesak

RS 183/19 Søknad om endring av gitt tillatelse for støttemur - 5037/16/125

Vårtunvegen 12 - Morten Paulsen - Godkjent

RS 184/19 Søknad om fasadeendring - innsetting av 5 vinduer - 5037/315/327 Ravns

gate 11-13 - Persøy Eiendom AS - Godkjent

RS 185/19 Vedtak - Deling av eiendommen 5037/276/5 Katrines Minde - Katrines

Minde AS - 11 eneboligtomter og 2 tomter for hus i rekke - Godkjent


Leif Magne Lian

RS 187/19 Vedtak etter Plan- og bygningsloven - Deling av eiendommen 5037/140/5

Jørås østre - Lill Beate Jørås - Tilleggsareal til eiendommen 5037/139/1 til

landbruksformål - Godkjent

RS 188/19 Søknad om oppføring av forstøtningsmur - 5037/1/395 Petter Nyengets

veg 7A - Bolig Eiendom AS - Godkjent


Ole Johan Alstad

RS 190/19 Søknad om utslipp av sanitært avløpsvann fra fritidsbolig - 5037/318/4

Skolbakken 70 - Randi og Kai Robert Vandsvik - Godkjent

RS 191/19 Søknad om fasadeendring på bolig - 5037/13/35 Eidsbotnvegen 54 - Jann

Arild Iversen - Godkjent

RS 192/19 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 5037/323/5 Innbygda

260 - Ivar Bremseth.

RS 193/19 Søknad om oppføring av bolighus - 5037/309/7 Tømtevegen 214 - Anne

Line og Andre Bremseth - Godkjent

RS 194/19 Søknad om endring av tillatelse innenfor felt BK4 - 3 bygninger med 9

boenheter - 5037/275/15 og 5037/973 Kvilstadvegen 1 A-L - Rostu Bolig

AS - Godkjent

RS 195/19 Søknad om igangsettingstillatelse for tre eneboliger i rekke (byggetrinn 3)

- 5037/275/15 Kvilstadvegen 1 - Rostu Bolig AS - Godkjent

RS 196/19 Søknad om bygging av anneks og utbygging a vann og avløp -

5037/99/1/132 Tomtvassvegen 921 - Vidar Venås- Godkjent

RS 197/19 Søknad om endring av tillatelse utvidelse av teknisk rom i 4. etasje -

5037/274/25 Helge Ingstads veg 3, 5 og 7 - Studentinord - Godkjent

RS 198/19 Søknad om riving av garasje og oppføring av tilbygg til bolighus -

5037/157/8 Kaivegen 1 - Glenn Skavøy - Godkjent

RS 199/19 Avvist - Klage på vedtak - 5037/6/157 Reina 2

RS 200/19 Vedtak etter Plan- og bygningsloven - Deling av eiendommen 5037/198/2

Øvre Volden - Johan Peder Dahl og Erik Rinnan - Bebygd hyttetomt -

Godkjent

RS 201/19 Klage ikke tatt til følge - Innsigelser til utbyggingsprosjektet 5037/2/93 -

Bambergveien 13 - Saksnr 23/19


4 av 63

RS 202/19 Søknad om IG- ny fasadekledning, porter og vinduer og oppsetting av

logo/skilt - 5037/19/50 Gråmyrbakken 28 - Steen Eiendom AS- Godkjent

RS 203/19 Godkjent - Søknad om oppføring av drivhus - 5037/271/15 Gamle

Kongeveg Nord 118 - Søgstad Gård AS

RS 204/19 Søknad om oppføring av gjødselkum - 5037/24/1 Eggenvegen 100 - Arne

Laurits Jessen - Godkjent

RS 205/19 Jordlovsbehandling - Deling av eiendommen 5037/227/1 Hopla 34 -

Andreas Haabeth - Tilleggsareal til 5037/227/56 Åsen settefisk AS -

INNVILGET

RS 206/19 Søknad om midlertidig brukstillatelse på bolig i Lyngvegen 9E -

5037/314/427 - Godkjent

RS 207/19 Søknad om midlertidig brukstillatelse på bolig i Lyngvegen 9F -

5037/314/428 - Godkjent

RS 208/19 Søknad om oppføring av driftsbygning - 5037/51/1 Damevegen 169 - John

Olav Fiborg- Godkjent

RS 209/19 Søknad om oppføring av anneks - 5037/372/1/183 Vulusjøvegen 979 -

Gunn Steinsmo og Lars Steinar Dybdahl - Godkjent

RS 210/19 Godkjent - Søknad om riving av eksisterende hytte/fritidsbolig og

oppføring av ny fritidsbolig - 5037/372/1/76 Vulusjøvegen 918 - Kjell Joar

Stavrum

RS 211/19 Søknad om igangsettingstillatelse for oppføring av nytt klubbhus på -

5037/37/25 Reemyra stadion - Skogn IL - Godkjent


Odd-Arne Nordahl

RS 213/19 Søknad om nytt skilt - 5037/37/14 Lysaker 36 / Skogn barne- og

ungdomsskole - Levanger kommune - Godkjent

RS 214/19 Jordlovsbehandling - Fradeling av gårdstun - 5037/140/5 Kjølavegen 245 -

Lill Beate Jørås - INNVILGET

RS 215/19 Godkjent - Søknad om forlengelse av eksisterende brygge - 5037/331/30

Nordhalla - Nordhalla Bryggeforening

RS 216/19 Godkjent - Søknad om oppføring av fritidsbolig - 5037/331/27 Nordhalla

27 - Reemyra AS

RS 217/19 Godkjent - Søknad om oppføring av fritidsbolig - 5037/331/18 Nordhalla

29 - Reemyra AS

RS 218/19 Godkjent - Søknad om oppføring av ladestasjon for elbil - 5037/314/377

Moafjæra 12 - Tesla Motors Norway

RS 219/19 Søknad om tilbygg/påbygg til bolighus - 5037/1/245 Staupslia 8 A -

Steinar Renden Olsen - Godkjent

RS 220/19 Godkjent- Søknad om riving av eldre falleferdig hus - 5037/224/3

Solhaugvegen 1 - Aud Astrid Lian


Tore Moksnes


5 av 63

Levanger kommune

Sakspapir

Detaljregulering for Sjøgata brygge

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Mona Saursaunet

[email protected] 40 41 43 10

Arkivref:

2018/12999 - /

Saksordfører: (Ingen)

Utvalg Møtedato Saksnr.

Plan- og utviklingskomiteen 15.05.2019 21/19

Rådmannens forslag til vedtak:

Detaljregulering for Sjøgata brygge legges frem for høring og offentlig ettersyn i

medhold av plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende endringer:

• Maks mønehøyde justeres ned til kote c+ 15,5 m.

• Byggegrense for arealformålet BKB legges inn slik at minimumsbredde på 3 m

for promenadekai og 30 m for Allmenningen blir sikret.

• I bestemmelse 7.2 endres ordlyden «før det gis ferdigattest» til «før det gis

brukstillatelse til nye boenheter».

• Plan for vann, avløp og overvannshåndtering, samt en fagkyndig planlegging av

kulvertløsning under p-kjeller må legges ved planforslaget før 2.gangs

behandling. Levanger kommune har egne krav til innholdet i VA-planer.

Vedlegg:

Planbeskrivelse

Plankart

Planbestemmelser

Vedlegg 1-14 (oversikt over vedlegg fins på siste side i planbeskrivelsen)

Byantikvarens forhåndsvurdering

Referat fra oppstartsmøte mars 2017

Referat fra møte med utbygger januar 2019

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Gjeldende områderegulering for Levanger sentrum L2013014:

http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_5037/

Saksopplysninger:

Bakgrunn.

Stiklestad Eiendom AS ønsker å regulere eiendommen gnr. 315, bnr. 118 og 332 i

Levanger sentrum. Planforslaget legger opp til etablering av to boligblokker på opptil

fire etasjer og omregulering og ombygging/rehabilitering av eksisterende bygningsmasse

med leiligheter. Deler av eksisterende bebyggelse forutsettes revet. Det legges opp til en

boligkapasitet på ca. 53 nye boenheter i tillegg til de 12 leilighetene som er der fra før.




6 av 63

Planområdet.

Planområdet på ca. 15 daa ligger nord i Levanger sentrum, på Sjøgatas vestlige side mot

Levangersundet. I nord grenser området mot fergeleiet, i sør grenser det mot den

historiske bygningsmassen som utgjør Dampskipsbrygga. Levanger kjøpesenter står på

tomta i dag og eies av Levanger Kjøpesenter AS. Leietakere i dag er Macron, som leier

lokalene der Posten var tidligere. Lokalene som tidligere ble leid av Elkjøp står i dag

tomme. Arealet lengst nord i planområdet er i dag parkeringsplass.

Planstatus.

Utbyggingsområdet innenfor planområdet har status som offentlig

bolig/forretning/kontor (05A) og parkering, parkeringshus/‐anlegg (05C) i gjeldende

plan: områdeplan for Levanger sentrum av 2014. Det kreves detaljregulering for område

05A iht. til bestemmelsene i områdeplanen.

Planområdet markert med lilla skravur over gjeldende områdereguleringsplan.

Reguleringsplanen er vurdert til å ikke utløse krav om konsekvensutredning etter

forskriften og det kreves ikke planprogram.

Planforslaget.

Generelt.

Eiendommen ønskes omregulert fra bolig/forretning/kontor og parkeringshus/anlegg til

boligbebyggelse‐blokkbebyggelse, bolig/kontor og uteoppholdsareal/parkeringskjeller.

Eksisterende formål kai og småbåthavn ønskes beholdt. Planforslaget foreslås

gjennomført i to byggetrinn.


7 av 63

Bebyggelsen.

Ny planlagt bebyggelse skal harmonere med bryggebebyggelsen langs Sundet.

Bebyggelsen skal ha saltak, og møneretning skal være vinkelrett på sundet. Maks

mønehøyde er satt til kote c+ 18,5 m, men høyden nedtrappes mot Dampskipsbrygga og

mot Fergeleiet. Det er lagt inn siktakser mellom bebyggelsen som skal bidra til å åpne

sikten ut mot sundet sett fra sentrum.

Parkering, biladkomst og gang-/sykkelveg.

Eksisterende adkomst fra Sjøgata til planområdet beholdes. Det etableres to

parkeringskjellere i området, en under bygg BBB1 med innkjøring ve Dampskipsbrygga,

og en under Allmenningen for bygg BKB og BBB2 med innkjøring fra nord‐øst. I nord‐

øst benyttes eksisterende innkjøring til området. Denne innkjøringen vil også betjene

parkeringskjelleren i borettslaget i Sjøgata 26 og Sjøgata 28. I sør‐ vest benyttes

innkjøring ved Dampskipsbrygga, og det etableres gjesteparkering for de nye boligene.

Dampskipsbrygga har rett til adkomst over denne plassen. 26 og 28.

Parkeringsdekningen er planlagt på 0,75 plasser per boenhet og 1,0 plasser per 50 m2

kontor. Det skal avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet innenfor

planområdet og 1 sykkelparkeringsplass per 100 m² kontorlokale.

Gang- og sykkelveiforbindelsene i området er gode.

Lek og uteopphold.

Planforslaget tilfredsstiller kravet til minste uteoppholdsareal (MUA) i gjeldende

områderegulering (20 m2 uteoppholdsareal per boenhet) og kommunedelplanforslag for

Levanger sentrum (10 m2 felles/offentlig uteoppholdsareal per boenhet) på både

byggetrinn 1 og 2. Både arealformål uteoppholdsareal o_BUT og gangareal o_SGG i

plankartet kan medregnes som uteoppholdsareal. Småbarnslekeplass på minimum 150

m2 per 25 boenheter skal plasseres innenfor Allmenningen med maks 100 m avstand fra

boligene. Allmenningen skal fremstå med et grønt preg og skal driftes og vedlikeholdes

av Levanger kommune. Dette skal reguleres gjennom en utbyggingsavtale. Kravet til

kvartalslekeplass dekkes av tilgrensende park- og friområder i nært tilgrensende

byområder.

Universell utforming.

Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av uteområdene.

Alle bygningene der det er krav om heis skal ha adkomst som er universelt utformet.

Ramper mellom allmenning og promenadekai tillates utført med stigning 1:10. Minimum

30% av boenhetene skal være utformet som tilgjengelige boenheter. Minimum 5% av

parkeringsplassene skal være reservert og tilrettelagt for personer med

funksjonsnedsettinger.

Støy.

Planområdet grenser ikke direkte til større veg‐ eller jernbaneanlegg. Det vil være noe

støy fra gjennomfartstrafikk i Sjøgata og fra Ytterøyferga.

Samfunnsikkerhet og Risiko- og sårbarhetsanalyse.

Parkeringskjeller skal bygges som tette anlegg og nedkjøringsrampe og parkeringskjeller

skal sikres mot flom. OK gulv i bebyggelse avsatt bolig og kontor skal ikke være under

kote 3,5 m.


8 av 63

I ROS-analysen er 22 hendelser er vurdert å være aktuelle for planområdet. Analysen

viser at ingen hendelser havner i kategorien høy risiko. Risiko for hendelser ved

realisering av planen vil i første omgang knytte seg til grunnforhold, kulturminner og

naturmangfold.

Kulturminner.

Ingen kulturminner er registrert på området. Det er ikke verneverdig bebyggelse innenfor

planområdet, men planområdet grenser opp mot den verna trehusbyen. Tre trehusbygg

på motsatt side av Sjøgata og Dampskipsbrygga, er datert til fjerde kvartal på 1800‐tallet

og er SEFRAK‐registrert.

Biologisk mangfold.

Levangersundet er en registrert viktig naturtype av type Grunne strømmer. Ut ifra en

vurdering av omfanget en eventuell pæling ved etablering av byggetrinn 2 forutsetter, og

registrert naturtypes omfang og verdi, vurderes mulig negative effekt av tiltaket på

naturmangfold i Levangersundet som minimal. En eventuell pæling vurderes til å være et

mindre inngrep i randsonen mot denne naturtypen, og vil ikke endre forutsetningene for

denne naturmangfoldverdien, eller forringe den i utstrakt grad. Framtidige tiltak

representerer ikke et stort avvik fra tidligere og eksisterende bruk av området, og

vurderes å ikke endre forutsetninger for beitemulighetene til ærfugl.

Vann-, avløp-, energiløsninger.

Vann og avløp må legges i kulvert under planlagt P‐kjeller. Eksisterende trafostasjon

beholdes, og får tilgang fra parkeringskjeller under allmenningen. Trafostasjonen vil

ligge under allmenningen, og vil ikke komme i konflikt med siktaksen. Ny bebyggelse

skal tilknyttes fjernvarmeanlegg, forutsatt at fjernvarme kan leveres.

Utbyggingsavtale.

Arbeid med utbyggingsavtale er under oppstart. Utbyggingsavtalen skal fortrinnsvis

behandles mest mulig parallelt med plansaken.

Geoteknisk vurdering.

Ved fundamentering for setningsømfintlige eller tunge bygg i tiltaksklasse 2 (3‐5

etasjer), eller fundamentering i form av fylling eller pæling i sjø eller strandsone skal

nærmere geoteknisk prosjektering være gjennomført før rammetillatelse kan gis.

Privatrettslige bindinger.

For å kunne realisere det som planlegges må tiltakshaver, i tillegg til godkjent regulering,

ha det eiendomsrettslige på plass. Området har komplekse rettighetsforhold i dag.

Levanger kommune er hjemmelshaver, men eiendommen er seksjonert. Dette betyr at i

tillegg til avtale med kommunen må også Stiklestad eiendom forholde seg til et sameie

med rettigheter på eiendommen. Per i dag har ikke tiltakshaver en omforent avtale med

100 % av sameiet. Tiltakene i byggetrinn 1 berører ikke rettighetsforhold som ikke er

avklart.

Planprosess.

Medvirkning.


9 av 63

Oppstartsmøte med Innherred samkommune ble avholdt 17.03.2017. Varsel om

planoppstart ble sendt til naboer, og annonsert i avisa Innherred og Verdalingen

06.04.2017. Det er avholdt tre informasjonsmøter; med sameiet, naboer og taxisentralen.

Det kom inn 11 skriftlige innspill til planarbeidet. Disse er gjengitt og kommentert av

tiltakshaver i slutten av vedlagt planbeskrivelse.

Vurdering:

Forholdet til gjeldende plan.

I gjeldende reguleringsplan er området betegnet 05A regulert til bolig/forretning/kontor

med maks. møne- og gesimshøyde på hhv. kote c+18,5 og c+ 16,0 m. Tillatt

utnyttingsgrad er 80 %-BYA. Området 05C er regulert til parkering, parkeringshus/-

anlegg på tre halvplan, hvor det øverste halvplanet skal ligge på høyde med Sjøgata.

Området PS1 ut i Sundet er regulert til småbåthavn. Parkområdet (TS1) med gnr./bnr.

315/332 er regulert til offentlig friområde og havneområde i sjø.

Vedlagt planforslag for Sjøgata brygge samsvarer i stor grad med gjeldende

områderegulering, men avviker på følgende punkter:

• Arealformål endres fra hhv. bolig/forretning/kontor og parkeringshus/anlegg til

boligbebyggelse‐blokkbebyggelse, bolig/kontor/parkering og

uteoppholdsareal/parkeringskjeller. (Eksisterende formål kai og småbåthavn

ønskes beholdt.)

• Utbyggingsområdet er trukket bort fra Sjøgata for å gjenskape den gamle

parkaksen «Allmenningen», og samtidig utvidet utover arealet 05C som er

regulert til parkeringsanlegg i gjeldende regulering. Både arealformål og

byggehøyder vil dermed avvike for den delen av bygningsmassen som overlapper

med 05C i gjeldende områderegulering.

• Det skal samlet opprettes 73 parkeringsplasser innenfor planområdet. Gjeldende

regulering hjemler oppretting av ca. 100 parkeringsplasser.

o Foreslått parkeringsdekning på 0,75 plasser per boenhet avviker også fra

kommunedelplanforslag for Levanger sentrum, der kravet for bolighus i

bykjernen er 1,0 plass per boenhet.

o Dersom byggehøyden justeres ned, vil fortettingsgraden reduseres, og det

vil bli enklere å møte overordna krav til parkeringsdekning.

• Parkering skal løses i kjeller istedenfor halvplan over bakken.

• Iht. plankartet er regulert promenadekai langs bygningen ca. 2,5 m bred på det

smaleste, men skal være minst 3 m bred iht. områdereguleringen.

Konsekvenser av tiltaket.

Byutvikling.

Levanger sentrum kjennetegnes blant annet av lav trehusbebyggelse, kvartalsstruktur

grønne strukturer, og nærhet til sjøen/Eidsbotn. Dette er kvaliteter som det er ønskelig å

bevare og spille videre på. Samtidig er det viktig at en legger til rette for videre utvikling

av sentrum, og at argumentet om bevaring ikke står i veien for dette. I dag er det lite

byggeaktivitet i sentrum, det meste foregår utenfor sentrumssonen. Det er med andre ord

svært positivt at en utbygger ønsker å videreutvikle Sjøgata 21, 23, 25 og 27 slik at

attraktiviteten i området forbedres. Administrasjonen mener det er ønskelig at det skjer

en videre utvikling av planområdet, da dette området ikke fremstår spesielt attraktivt i

dag – det er et stort forbedringspotensial.


10 av 63

I tråd med råd fra administrasjonen har utbygger utarbeidet et prinsipp som i stor grad

skal spille på eksisterende bryggestil langs sundet, sikre siktakser mot sundet og

gjenåpne den historiske «Allmenningen» som går parallelt med Sjøgata. Allmenningen

er en ca. 30 m bred akse mellom bryggebebyggelsen og sentrumsbebyggelsen for øvrig

som skal være fri for bebyggelse. Både byantikvaren, Bymuseet i Levanger og

Trøndelag fylkeskommune understreker betydningen av å gjenåpne Allmenningen i

forbindelse med arbeidet med ny reguleringsplan. Promenadekaia rundt foreslått

bebyggelse skal være offentlig tilgjengelig.

Det er forholdsvis lite næringsaktivitet i Levanger sentrum i dag sammenlignet med hva

som har vært. Mange trekker mot Magneten for å gjøre unna innkjøp. Dersom målet er å

øke næringsaktiviteten i Levanger sentrum, kan det være lurt å ta vare på de områdene

hvor det er åpnet for næring i dag. Det foreslås å fjerne Forretning som tillatt formål

innenfor planområdet, da tiltakshaver ikke ønsker å videreføre dette formålet. Dette kan

bidra til å innskrenke mulighetene for næringsutvikling i området sammenlignet med

dagens situasjon.

Flere byggetrinn.

Den aktuelle eiendommen er heftet med flere privatrettslige bindinger. Da tiltakshaver

ikke har lyktes med å få til en avtale med alle rettighetshaverne, vil det ikke være mulig

å realisere alle tiltakene i reguleringsplanen før man har en omforent avtale på plass.

Dette er en av grunnene til at planforslaget er satt sammen av to byggetrinn, der

byggetrinn 1 kan gjennomføres uavhengig av de privatrettslige bindingene.

Det er et viktig poeng å sikre at kvaliteter blir tilføyd til området allerede på byggetrinn

1, da det ikke er mulig å forutsi når byggetrinn 2 vil bli gjennomført. Å sikre tilstrekkelig

gode kvaliteter også på byggetrinn 1 har vært et viktig tema i møter med tiltakshaver i

forkant av innsending av komplett planforslag. Administrasjonen forutsetter at

byggetrinn 1 løser både krav til nok uteoppholdsareal av god kvalitet og parkering for de

boligene som skal bygges i første byggetrinn. Det er også en forutsetning at byggetrinn 1

bidrar til å øke attraktiviteten i området.

Byggetrinn 1 omfatter bygging av BBB1 med parkeringskjeller, samt opparbeiding av

uteoppholdsareal mellom BBB1 og lokalene som tidligere ble brukt av posten. Vedlegg

nr. 14 til planforslaget viser tegninger av hvordan området vil bli etter realisering av

første byggetrinn.

Byggetrinn BBB2 omfatter de gjenstående tiltakene i planforslaget. Dvs. utbygging av

BBB2, renovering av BKB, og etablering av «Allmenningen» med parkeringskjeller

under, samt riving av bebyggelse som forutsettes fjernet.

Slik planforslaget fremstår, med sikring av flere viktige kvaliteter allerede på byggetrinn

1, anser administrasjonen at de planlagte tiltakene på byggetrinn 1 vil føre til en

forbedring i området sammenlignet med dagens situasjon. Det er viktig å ta inn over seg

at realisering av byggetrinn 2, inkludert riving av de gamle lokalene til posten kan ligge

langt fram i tid.

Utnyttingsgrad, byggehøyder og forholdet til bykjernen.

Det er foretatt flere gode grep i planforslaget som vil tilføre området kvalitet. Blant annet

vil utformingen av bebyggelsen spille på eksisterende bryggebebyggelse i Levanger, og


11 av 63

planlagte siktakser mellom bebyggelsen vil bidra til å slippe inn lys og luft, og gi utsikt

mot Sundet. Saltaksutforming, og nedtrapping av byggehøyder mot Dampskipsbrygga og

Fergeleiet vil bidra til å dempe høyden på bebyggelsen.

På anbefaling fra administrasjonen, er det sikret at den gamle «Allmenningen» skal bli

gjenåpnet der den i dag er bygd igjen av det gamle postbygget. Dette skal skje i

forbindelse med gjennomføring av byggetrinn 2. Utbyggingsområdet innenfor 05A i

gjeldende områderegulering som faller bort med gjenoppretting av Allmenningen er

derfor erstattet med utbyggingsareal innenfor 05C der det i dag er bakkeparkeringsareal

og adkomst til parkeringskjeller. Administrasjonen vurderer at bygging av bryggehus på

nåværende bakkeparkeringsareal vil bidra til å forskjønne området sammenlignet med

dagens situasjon. Samtidig vil det være riktig og fremtidsrettet utvikling å erstatte

bakkeparkering med parkering i kjeller for å legge bedre til rette for fortetting i

sentrumssonen. Likevel vil det kunne oppleves negativt for enkelte naboer i

bakenforliggende blokk at de mister noe av den utsikten de har i dag mot Sundet.

Administrasjonen mener de foreslåtte byggehøydene på kote c+ 18,5 m i prosjektet vil

påvirke omgivelsene negativt ved at bebyggelsen vil kunne oppleves som en høy barriere

mellom Sjøgata og Sundet. Bebyggelsen i bykjernen i Levanger er stort sett lave trehus,

og bryggebebyggelsen langs Sundet er typisk lavere enn resten av sentrumsbebyggelsen.

Byantikvaren påpeker i sin forhåndsuttalelse at de fleste bryggene langs Sundet har en

mønehøyde som varierer mellom kote c+13 og +15 m. Dampskipsbrygga har en

mønehøyde på kote c+ 10,13 m. Det høyeste bryggehuset vi har langs Sundet i dag er

Bryggestua på kote c+ 15,13 m.

Administrasjonen vurderer at riktig maks høyde for ny bebyggelse dermed vil på kote

c+15,5 m, altså ikke høyere enn dagens leilighetsbygg innenfor planområdet. Dette har

også vært signalisert til tiltakshaver i møte tidligere i prosessen. En reduksjon av

byggehøyden vil nødvendigvis medføre lavere fortettingsgrad siden en må ta bort en

etasje, men det anslås at gevinsten for bybildet og folkehelsa med å redusere

byggehøyden er større enn ulempen. Det er viktig å påpeke at de foreslåtte

byggehøydene i planforslaget er i samsvar med gjeldene områdeplan for Levanger

sentrum for mesteparten av planområdet (dvs. den delen av bebyggelsen som er innenfor

dagens 05A).

Forholdet mellom foreslått byggehøyde for Sjøgata brygge og bakenforliggende

bebyggelse går frem av figur 9.2.1 i vedlagt planbeskrivelse.

Tilgjengeligheten og utsikten mot Sundet en viktig kvalitet for byen. I dag er noe av

denne kvaliteten allerede forringet ved at det en gang i tiden ble gitt tillatelse til å bygge

igjen den sammenhengende siktaksen langs gateløpet ved Holbergs gate. Det er desto

viktigere å sørge for at man ikke i enda større grad legger opp til å fjerne åpenheten mot

Sundet ved å tillate for store byggehøyder.

Byantikvarens forhåndsvurdering.

Byantikvaren har i sin forhåndsvurdering av planforslaget listet opp positive og negative

virkninger/utfordringer. Det vises til vedlagt forhåndsvurdering for nærmere detaljer. Det

er viktig å merke seg at forhåndsvurderingen tar utgangspunkt i et gammelt planutkast

som senere har blitt revidert.


12 av 63

Følgende punkter i byantikvarens forhåndsvurdering er i senere revisjon

endret/forbedret:

• Utfylling og bygging i siste rest av den intakte allmenningen.

o Med «siste rest av den intakte Allmenningen» menes den nordøstlige delen

av planområdet mot fergeleiet som i dag ikke er bygd eller fylt igjen.

Planlagt utbyggingsområde er i revidert planforslag trukket tilbake, slik at

siste rest av den intakte Allmenningen blir bevart.

• Plassering av sykkelparkering og trafo.

o Sykkelparkering er nå lagt til p-kjeller slik at sykkelparkeringsplasser ikke

bidrar til å privatisere den offentlig tilgjengelige allmenningen. Plassering

av trafo er endret tilbake til dagens plassering, dvs. under gatenivå.

• Bredde på siktakser.

o Minimumsbredde på 8 m er nå sikret i plankartet.

• Etablering av parkering i første etasje i eksisterende bebyggelse mot sjøfronten

inntil realisering av byggetrinn 2.

o Midlertidig parkering for eksisterende boenheter skal være lik dagens inntil

gjennomføring av byggetrinn 2.

Allmenningen er ikke foreslått regulert til spesialområde for bevaring slik byantikvaren

anbefaler. Dette regnes som ikke nødvendig da Allmenningen sikres godt nok gjennom

bestemmelsene i planforslaget og at Allmenningen er gitt et offentlig formål.

Administrasjonen har ikke foreslått å trappe ned mot Dampskipbrygga i sørvest og den

intakte allmenningen i nordøst slik byantikvaren anbefaler. Når administrasjonen

innstiller på at maks mønehøyde justeres ned til kote c+ 15,5 m, vil en nedtrapping bety

at byggene i enden blir på to etasjer. Dette kan komme i konflikt med kravet om

fortetting i sentrum. Kote c+ 15,5 m er omtrent samme mønehøyde som for Bryggestua.

Naboprotester.

Siden planarbeidet ble kjent, har det vært mye engasjement fra naboer i saken. Dette

gjelder først og fremst naboer som vil miste deler av utsikten sin ved realisering av

planforslaget. Allerede før kommunen mottok planforslaget for Sjøgata brygge, ble det

satt i gang en underskriftskampanje for å synliggjøre motstanden mot planarbeidet. Det

ble også krevd konsekvensutredning, men kommunen har allerede vurdert at

planarbeidet ikke utløser krav om konsekvensutredning etter forskriften. Brev til

kommunen datert april 2017 med 300 innsamlede underskrifter følger vedlagt som

vedlegg nr. 10 til planbeskrivelsen.

Kommunen har forståelse for at utsikt mot Sundet er viktig for den enkelte beboer som

nyter dette i dag, men utsikt alene kan ikke være et hinder for videre utvikling av en by i

vekst. Det har tidligere stått en brygge på denne tomten fram til 1970, så dagens

bakkeparkering er en nyere planløsning. Befolkningen i Levanger er forventet å stige

med over 3000 innbyggere innen 2040, og nasjonale forventninger tilsier at nye boliger

bør bygges sentrumsnært det er gode vilkår for sykkel, gange og kollektivtransport. Når

en bor i by må en også kunne forvente at ledige sentrumsnære tomter blir utbygd.

Trafikk.

Boligfortetting i Sjøgata vil nødvendigvis medføre mer trafikk. To avkjørsler fra

planområdet og plassering av renovasjonsanlegg som forutsetter at tømmebilen må løfte

containere over fortauet vil også bidra til et uryddigere trafikkbilde. Hverken


13 av 63

administrasjonen eller tiltakshaver har lyktes med å finne løsninger som løser

utfordringene med adkomst og plassering av renovasjonsanlegg. To avkjørsler er

nødvendig for å tilfredsstille kravet til parkering på byggetrinn 1 og 2. Mulige

plasseringer av renovasjonsanlegg er begrenset, da det ikke er tilgjengelig areal for

snuplass for tømmebil på området. Det er likevel en veldig begrenset periode at

tømmebilen må stå ved fortauet, og fortau på motsatt side kan også benyttes.

Fergeleiet.

I området rundt fergeleiet er det regulert og bygd bygninger som begrenser mulighetene

for utvidelse av fergeleiet. Ytterøyutvalget hevder i sin forhåndsuttalelse at det er behov

for større areal til fergeleie med flere oppstillingsplasser for å kunne møte økt aktivitet

og virksomhet på Ytterøy i fremtiden, og at det kun er i retning av Sjøgata brygge at

utvidelse er mulig. Ytterøyutvalget ber om at behovet for arealutvidelse av fergeleiet blir

tatt hensyn til i reguleringen av Sjøgata brygge og at arealet nærmest fergeleiet reguleres

til utvidelse av fergeleiet.

Administrasjonen har lagt til grunn at siste rest av den intakte Allmenningen skal

bevares. Dette kommer i konflikt med eventuell utvidelse av fergeområdet i retning

planområdet. Sannsynligvis fins det alternative løsninger for å møte et eventuelt behov

for utviding av fergeområdet. Blant annet kan man legge restriksjoner på

parkeringsplassen ved Fergeleiet slik at denne ikke blir okkupert av folk som ikke skal

over med ferga.

Barn og unges interesser.

Kommunens representant for barn og unge skriver at det er positivt for barn og unges

interesser at det tas sikte på å utvikle lekeområde og grøntområdet slik at det blir

tilgjengelig for bruk for barn og unge. Ved utvikling av området bør det tas hensyn til

kriminalitetsforebyggende tiltak, som lyssetting, beplanting, gjennomsyn osv. Dette

forventer barn og unges representant blir ivaretatt gjennom f.eks.

«kriminalitetsforebygging -tryggere nærmiljøer». Dette kan inngå i en utbyggingsavtale.

Konklusjon.

Rådmannen anbefaler at planforslaget legges frem for høring og offentlig ettersyn med

følgende endringer:

• Maks mønehøyde justeres ned til kote c+ 15,5 m.

• Byggegrense for arealformålet BKB legges inn slik at minimumsbredde på 3 m

for promenadekai og 30 m for Allmenningen blir sikret.

• I bestemmelse 7.2 endres ordlyden «før det gis ferdigattest» til «før det gis

brukstillatelse til nye boenheter».

• Plan for vann, avløp og overvannshåndtering, samt en fagkyndig planlegging av

kulvertløsning under p-kjeller må legges ved planforslaget før 2.gangs

behandling. Levanger kommune har egne krav til innholdet i VA-planer.


14 av 63

Referat møte med Stiklestad eiendom 30.01.2019

Tilstede fra kommunen: Sted: møterom 401, Levanger

rådhus

Mona Saursaunet, saksbehandler plan

Torbjørn Sirum, fagleder byggesak

Tilstede fra Tiltakshaver:

Brynjar Farstad, Stiklestad Eiendom

Gunnar Reitan, Stiklestad Eiendom

Gyda Løken, Arcon prosjekt

Vi diskuterte krav og ønsker fra administrasjonen om justeringer av planforslaget for Sjøgata

brygge. Følgende tema ble diskutert:

Sikring av kvaliteter og forbedring i forhold til dagens situasjon allerede på byggetrinn 1:

På grunn av manglende omforent avtale mellom tiltakshaver og 1-2 av hjemmelshaverne i

Sjøgata 27, er det stor fare for at utbygging av planområdet stopper opp etter del 1 av byggetrinn

1 (heretter kalt byggetrinn 1.1). Det er viktig for oss i planavdelingen å sikre at også byggetrinn

1.1 tilføyer kvaliteter til området som utgjør en forbedring i forhold til dagens situasjon. Vi

mener at nødvendige grep for å oppnå dette er å sikre gjennomføring av følgende grep på

byggetrinn 1.1: riving av bygningsmasse i Sjøgata 23 (kanskje mulig å rive alt over p-kjeller

men ikke p-kjeller?), opparbeiding av uteoppholdsareal med småbarnslekeplass, finne egnet

løsning for parkering som kan fungere på lang sikt. Det forutsettes at grepene over gjennomføres

før det gis brukstillatelse til leilighetene. Det er et viktig poeng at byggetrinn 1.1 beskrives og

illustreres på en slik måte at det er mulig å tolke hvordan situasjonen vil bli for området etter

gjennomføring av byggetrinn 1.1.

• Stiklestad eiendom uttrykte at disse kravene kan bli utfordrende, om ikke umulig, å

imøtekomme. De må undersøke mulighetene for å sikre overnevnte grep. Riving av

posthuset kan være vanskelig å få til, ettersom det er privatrettslige rettigheter knyttet

til p-kjelleren under som ikke er avklart/løst. SE ønsker at parkering for leilighetene i

byggetrinn 1.1 løses i første etasje på BKB, inntil p-kjeller iht. plankartet kommer på

plass. Etter dette blir det trolig leiligheter i hele første etasjen av BKB. Noe av

parkeringskravet kan dekkes opp innenfor eksisterende parkeringsplass for Felleskjøpet

inntil p-kjeller bygges. SE mener at intensjonen er å bygge leiligheter i 1 etasjen i

fasaden av BKB allerede på byggetrinn 1.1., men dette går ikke klart frem av

planforslaget. I den forbindelse skal fasaden ut mot Sundet renoveres og tilpasses

boliger. Fasaden mot Sjøgata ved 1. etasje i BKB forblir uendret på byggetrinn 1.1., og

vil fremstå slik den gjør i dag.

Tydeliggjøring av byggetrinn og hva som skal utføres på de ulike byggetrinn:

Planforslaget må være tydelig på hva de ulike byggetrinnene skal bestå av og når de skal

gjennomføres. I realiteten er det snakk om 3 byggetrinn, ikke 2 – dette må gå frem av

planforslaget.

Byggehøyder og utnyttingsgrad:

De foreslåtte byggehøydene er utfordrende for byen Levanger som en lav trehusby.

Planavdelingen anerkjenner likevel at gjeldende reguleringsplan åpner for gesims på kote 16,0

m og møne på 18,5 m, og vi vil derfor ikke innstille på å avvise et planforslag som forholder seg

til høydene i gjeldende regulering. Vi mener likevel at en kotehøyde på 15,5 m vil være mer

riktig for området, altså én etasje lavere enn i planforslaget. Begrunnelsen for dette er ikke først

og fremst utsikten til nærmeste naboer, men hensynet til den vernete trehusbyen med tilgang til

Sundet, luft og sollys. Eksisterende bryggebebyggelse langs Sundet er vesentlig lavere enn


15 av 63

foreslått bebyggelse i planforslaget. Det høyeste bryggebygget er på ca kote 15,5 m. En høyde

på 18,5 vil kunne gi en uheldig presedens for bryggerekka. Vi vil fremheve i saken til

politikerne at de foreslåtte byggehøydene oppleves som utfordrende for bymiljøet, spesielt slik

planforslaget er utformet nå, hvor bebyggelsen er trukket ca 1/3 ut i siste rest av den intakte

allmenningen i nordøst, og nedtrapping av bebyggelsen ikke er sikret i bestemmelsene.

Bebyggelsen BBB2 er trukket omtrent 1/3 ut i siste rest av den intakte Allmenningen. Dette

forutsetter utfylling/peling i Sundet og en høyere utnyttingsgrad sammenlignet med gjeldende

regulering, hvor området er regulert til parkering i tre plan der øverst plan er på høyde med

Sjøgata. Administrasjonen mener det er viktig å bevare siste intakte rest av den historiske

Allmenningen og vil gå imot at bebyggelsen BBB2 trekkes innpå dette arealet.

• SE mener at en innskrenking av BBB2 kan la seg gjøre, men dette gjør det enda mer

problematisk å redusere bebyggelsen med en hel etasje. Nedtrapping av bebyggelsen

mot Dampskipsbrygga kan være mulig å få til. En innskrenking av BBB2 vil nødvendigvis

medføre at det blir lavere grad av fortetting av tomta og at takterrasse ikke vil være

mulig å få til.

Uteoppholdsareal:

Det virker som om planforslaget ikke har noen problemer med å oppfylle kravet om minimum

10 m2 uteoppholdsareal per boenhet innenfor eget område. Vi anbefaler derfor at ordlyden om at

privat veranda over bakkenivå kan regnes som del av uteareal, tas ut av bestemmelsene.

Sikring av minimumsbredde på Allmenningen og siktakser:

Byggegrenser/bestemmelser må sikre en minimumsbredde på Allmenningen på 30 m og

minimumsbredde på siktakser på 8 m.

Promenadekai sikres en utforming som legger til rette for allmenn tilgang:

Promenadekaia bør sikres en utforming som ikke privatiserer arealet. Det foreslås å sikre at

bredden som et minimum blir tilsvarende gjeldende plan, og at promenaden skilles fra boliger i

1. etasje med gjerde eller nivåforskjell.

• SE mener det er uproblematisk å trekke formålsgrensen for BKB tilbake slik at bredden

på promenadekaia samsvarer med eksisterende situasjon. Det er vanskelig å sikre

nivåforskjell mellom promenadekai og boligbebyggelsen i 1. etasje på grunn av

restriksjoner på byggehøyden.

Utforming av Allmenningen:

Det er positivt at Allmenningen sikres ved at den holdes fri for bebyggelse og gis et grønt preg.

Det er en fordel om bestemmelsen tar inn ordlyden om at Allmenningen skal fremstå med grønt

preg. Det hadde vært positivt for byen om Allmenningen hadde vært et offentlig parkdrag, men

avdeling for kommunalteknikk har uttalt at de er imot dette. Om Allmenningen skal være privat

eller offentlig må snarest vurderes intern i administrasjonen. Inntil videre er det greit at

bestemmelsen om at «Allmenningen skal driftes og vedlikeholdes av levanger kommune» blir

stående. Vi vil uansett anbefale at Allmenningen fremstår med offentlig preg, og at elementer

som oppleves som privatiserende endres, eksempelvis ved at sykkelparkering trekkes bort fra

gata og nærmere bebyggelsen, eller plasseres i p-kjeller.

Parkering:

Bestemmelsesområdet for p-kjeller må gis egne bestemmelser. Vi vil også gjerne se

illustrasjoner av planlagt p-kjeller. Bestemmelsesområdet for p-kjeller mangler også i

tegnforklaringen til plankartet.

Planbestemmelsene sier ingenting om hvilke områder f_SPP1-3 skal gjelde for.

Sykkelparkering bør i henhold til kommunens krav økes til 2 sykkelparkeringsplasser per

boenhet. Sykkelparkering bør løses helt eller delvis i p-kjeller. Parkeringsdekning for bil er ok.

BKB:


16 av 63

Planforslaget mangler bestemmelser for utforming og rekkefølge på gjennomføring av BKB.

Dette må legges til. Tiltakshaver bør også vurdere å åpne for tjenesteyting og forretning i tillegg

til boliger og kontor i 1. etasje.

Nedkjøring til p-kjeller:

Administrasjonen spurte om det er nødvendig med to nedkjøringer til p-kjeller. Det ville vært

ryddigere med én. Da kan en også bevare mer grønt preg i Allmenningen.

• SE svarte at to nedkjøringer var nødvendig for tidligere løsning for p-kjeller, men at det

er mulig å ta bort den sørligste nedkjøringen.

Krav til VA-plan:

Administrasjonen krever at egen VA-plan som blant annet omfatter vann, avløp og overvann,

samt en fagkyndig planlegging av kulvertløsning under p-kjeller følger planforslaget.

BRE – renovasjonstorg:

Plassering av renovasjonstorg ble nevnt i og med at foreslått løsning forutsetter tømming over

gs-vei, men hverken administrasjonen eller tiltakshaver kan se en løsning som er bedre egnet

enn løsningen i planforslaget. Det ble besluttet at BRE-formålene kan stå slik de er.

Plassering og utforming av trafo:

Det må undersøkes om trafo kan gis en mer diskrét plassering. Fortrinnsvis i bygning/kjeller,

men i hvert fall ikke slik at den kommer i konflikt med siktakse.

• SE mente det kunne være mulig å flytte trafo til mer egnet plassering.

Tilgjengelighet for brannbil:

Saksbehandler spurte om hvordan tilgjengelighet til brannbil er vurdert mtp. p-kjeller under

Allmenningen.

• Tiltakshaver mente at det var tatt høyde for adkomst for brannbil i planene.

Takvinkel:

Takvinkel på bebyggelsen bør være innenfor 25 - 40° for å harmonere med eksisterende

bryggebebyggelse. Dette må sikres i bestemmelsene.

Takterrasse:

Dersom det skal legges til rette for felles takterrasse, bør bestemmelsene sikre at terrassene ikke

plasseres slik at det kommer i konflikt med bryggehusuttrykket i fasadene.

Vurdering av naturmangfold:

Vurderingen av planforslaget opp mot prinsippene i §§ 8-12 i naturmangfoldloven oppleves som

mangelfull. Her skal planforslaget vurderes opp mot hver enkelt paragraf. Vurderingen skal

fremgå av planbeskrivelsen. Planbeskrivelsen pkt. 8.6 legger opp til at det må kartlegges på

forhånd om utbygging av BBB2 får konsekvenser for vegetasjon eller dyreliv i Sundet.

Planbestemmelsene nevner ingenting om dette. Det er viktig at en vurdering av konsekvensene

ved utbygging av BBB2 tas med i planforslaget før det sendes til politisk behandling.

Tema som ikke ble tatt opp i møtet, men som er nødvendig å se nærmere på ved eventuell

revisjon:

• Regulert fotgjengerfelt brukes vel egentlig om fotgjengerfelt som skal krysse en

trafikkert veg. Spørs om gangveg over Allmenningen skulle vært regulert på en annen

måte?

• Rød skrift og grenser i bakgrunnskartet i plankartet må tas bort/fremstå i gråtoner.

• Gjerne ha egen bestemmelse for utomhusplan og hva den skal vise (ryddigere). Nå

ligger den under punkt om Universell utforming.

• Tekst i første ledd av bestemmelsen k) Kulturminner og kulturmiljø bør tas ut.

Bebyggelsens form, format, fasader, dør- og vindusutforming etc. må håndteres i

plansaken, ikke byggesaken. Her må det heller legges til konkrete bestemmelser som

sikrer at bebyggelsen harmonerer med trehusbyens uttrykk. For eksempel kan


17 av 63

tiltakshaver fremme bestemmelser som sier noe konkret om fargevalg eller sikring av

vertikalt motiv/midtparti på bryggehusenes fasade slik omtalt i byantikvarens

høringsuttalelse s. 7.

Annet:

SE ba om å utvide formålet mot Dampskipsbrygga for å fylle ut med platting mot

Dampskipsbrygga. Dette regnes som uproblematisk. Dersom utearealene løses på

hensiktsmessig måte kan noe av dette medregnes som felles/offentlig uteoppholdsareal på

byggetrinn 1 dersom dette er nødvendig for å oppnå kravet.

Avslutningsvis i møtet ble vi enige om at saksbehandler oversender liste med endringsforslag til

møtedeltakerne. Vi fikk avklart at det administrasjonen opplever som hovedutfordringene i

planen er kvalitetssikring av byggetrinn 1.1 og byggehøydene. Dersom vi får et planforslag som

vi vurderer at ikke oppfyller vanlige krav eller tilføyer kvalitet til området på byggetrinn 1, kan

det bli aktuelt å innstille på å avvise planen. Dette er spesielt viktig fordi det er en stor sjanse for

at byggeprosjektet kan settes på pause etter gjennomføring av byggetrinn 1.1 inntil en har en

omforent løsning med samtlige hjemmelshavere i området. Det er uvisst hvor lang tid det kan ta

før det er mulig å sette i gang med byggetrinn 2. Vi er klar over at det er utfordrende for

tiltakshaver å rive posthuset før situasjonen med andelseierne i Sjøgata 27 er avklart, men vi

mener at tomta er såpass attraktiv og viktig for byen at det er viktig å sikre at også byggetrinn

1.1. vil medføre en vesentlig forbedring av tomta og omgivelsene.

Vi ble enige om at tiltakshaver vurderer forslag fra administrasjonen og ser på mulige løsninger,

før vi tar et nytt møte.


18 av 63

Levanger kommune

Sakspapir

Revisjon av områdeplan for Levanger havn

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Per Anders Røstad


Arkivref:

2018/12528 - /




Kommunestyre

Rådmannens forslag til innstilling:

Forslag til områderegulering for Levanger havn med plankart og bestemmelser sist

revidert 03.05.2019 vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-12.

Vedlegg:

1. Planbeskrivelse, datert 22.10.2018

2. Plankart, datert 03.05.19

3. Planbestemmelser, datert 03.05.19

4. Illustrasjoner datert 03.05.19


Høringsuttalelser

Høringsforslag

Saksopplysninger:

Sammendrag.

Planforslaget er en revidering av gjeldende områderegulering for Levanger havn, vedtatt

25.5.2011. Bakgrunnen for revisjonen er flere. Etter at områdereguleringen ble vedtatt

har det blant annet vist seg at grunnforholdene, spesielt i den ytre delen av havnen, ikke

er tilfredsstillende nok til å kunne gjennomføre vedtatt plans plangrep.

Behovet for å revurdere selve plangrepet var størst for ytre havn, men det var også et

ønske om å gjennomgå kvartalsstrukturen på indre havn med tanke på byggehøyder,

kvartalsutforming og funksjoner.

En annen fordeling mellom bolig og næring har også vært et sentralt tema i

gjennomføringen av denne revideringen. Ett av målene for kommunen har vært å

utarbeide en ny områdeplan som gjør det enklere å realisere utbygging på havneområdet.

I løpet av høringsperioden kom det flere gode innspill på planforslaget. Det kom også

innsigelse fra fylkesmannen knyttet til kravet om utnytting i planforslaget.

Administrasjonen har bearbeidet plankart og bestemmelser etter høringsperioden og

foreslår nå en vesentlig høyere utnytting av arealene på ytre havn.



19 av 63

Forslaget som nå fremmes til sluttbehandling legger opp til gode og effektive strukturer

som ivaretar gode bokvaliteter, høy arealutnyttelse og gode muligheter for næringsliv og

kulturelle aktiviteter. Den nye planen er mer fleksibel i forhold til eksisterende

næringsliv og trinnvis utbygging.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr

63/18. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser

som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1. Statens vegvesen, datert 4/1 2019

Statens vegvesen uttrykker bekymring i forhold til at reguleringen vil generere økt

trafikk ut på fv.774 (som går over i Kirkegata sør for planområdet.) Kirkegata/fv 774 har

fra før stor trafikkbelastning. Vegvesenet vil med bakgrunn i disse betraktningene gi råd

om at Levanger kommune ser på utbedring av kryss Ravnsgate/fv. 774 som en del av

utbygging av Havneområdet. Dette for å ivareta trafikksikkerhet og trafikkflyt. Statens

vegvesen mener det kan være hensiktsmessig og også knytte dette til utbyggingsavtale/

rekkefølgebestemmelse, jf: planbestemmelsenes pkt. 9.5.

Kommentar:

I krysset Ravns gate/fv 774 er det i områdereguleringsplan for Levanger sentrum

regulert inn rundkjøring for å bedre trafikkflyten. Utforming og detaljeringen av dette

krysset har også sammenheng med ny regulert adkomstveg til nedre torg. Etter vår

mening vil det være naturlig å vurdere krysset i forbindelse med revidering av

reguleringsplanen for Levanger sentrum. Når det gjelder kostnader med nytt kryss, vil

det være naturlig at kommunen tar disse inn i sine beregninger av totale kostnader til

infrastruktur. Disse infrastrukturkostnadene skal danne grunnlag for tomteprisen i

området.

2. Trondheim havn IKS, datert 7/1 2019

Trondheim havn har vurdert planens forhold til sikkerhet og fremkommelighet i

kommunens sjøområder. De har ingen merknader til planforslaget.

3. Trafikksikkerhetsutvalget i Levanger kommune

Trafikksikkerhetsutvalget er positive til reguleringsforslaget for Ytre havn. Her vil all

biltrafikk samles i en forlenget Ravns gate. I tillegg vil det bli bygget gang/sykkelveier

som tar vare på de myke trafikantene. Det er viktig at også kollektivtrafikken blir

hensyntatt ved planleggingen. Busstopp må planlegges på den nye forlengede Ravns gate

på Ytre havn. Den største utfordringen trafikksikkerhetsmessig blir området Skald Ravns

plass. Her blir det mye trafikk av kjøretøy. I tillegg må det tas hensyn til skoleelevene

som benytter Sjøgata/Holmgangen for å komme seg på Levanger Ungdomsskole/Røstad.

Det må også planlegges fortau/gang-sykkelveg til den nye rundkjøringen som ennå ikke

er planlagt i Kirkegata ved brua.

Trafikksikkerhetsutvalget ser med bekymring på trafikklogistikken til og fra området via

Kirkegata og forventer framtidige løsninger som sikrer trafikkavvikling på en trygg og

god måte for sentrum i Levanger.


20 av 63

Kommentar:

Områdereguleringen tar ikke stilling til hvor eventuelle busslommer skal plasseres. I

planen er det imidlertid avsatt tilstrekkelig areal til samferdselsanlegg for å få plass til

nye busslommer. Dette gir en god fleksibilitet for å finne gode plasseringer i forhold til

framtidige hensiktsmessige bussruter.

4. NTE nett AS, datert 11/1 2019

NTE Nett AS har ingen kommentarer til planene på nåværende stadium.

5. Kystverket Midt-Norge, datert 4/1 2019

Kystverket kan ikke se at reguleringen medfører uforutsette eller negative konsekvenser

for det interessefeltet de er satt til å ivareta og har derfor ingen merknader til

planforslaget.

6. Fylkesmannen i Trøndelag, datert 17/1 2019

Fylkesmannen mener minimumsbestemmelsene for utnytting og byggehøyder er

foreslått alt for lavt sett i forhold til områdets beliggenhet i byen og potensiale for

utnytting. Ifølge planbestemmelsen § 3.6 er det satt en minimum utnyttingsgrad for

boliger på 3 boliger pr dekar. Fylkesmannen mener dette er en alt for lav utnyttingsgrad

for et så sentrumsnært område. Med grunnlag i SPR-BATP, Nasjonal jordvernstrategi og

rundskriv T-2/16 fremmer derfor Fylkesmannen innsigelse til planforslaget inntil

reguleringsbestemmelsene sikrer en langt høyere minimum utnytting. Et minimum er 6

boenheter/da, jf. Regional plan for arealbruk, vedtatt av fylkestinget i Nord-Trøndelag i

2013.

Minimum gesimshøyde for området er satt til kun 6 meter. Etter fylkesmannens

vurdering er dette svært lite ambisiøst. For å sikre at bydelen gis mulighet til å utvikle

seg til den bymessige bydelen Levanger havn har potensiale for, gir Fylkesmannen et

sterkt faglig råd om at områdeplanen åpner for større byggehøyder som grunnlag for

forestående detaljplanlegging.

Støybestemmelsene må omformes slik at det henvises til grenseverdiene gitt i tabell 3 i

Klima- og miljødepartementet retningslinje T-1442/2016 som grunnlag for eventuelle

nødvendige støytiltak ved gjennomføringen av reguleringsplanen.

Det må foretas en vurdering av planforslaget opp mot mulige konsekvenser

for naturmangfoldverdiene i tilknytning til Sundet og Levangerelva. Dersom

det viser seg at planforslaget har negative konsekvenser for

naturmangfoldverdiene, må det gjøres de endringer i planen som er

nødvendig for å sikre at disse verdiene ivaretas.

Kommentar:

Administrasjonen har bearbeidet plankart og bestemmelser etter høringsperioden og

foreslår nå en vesentlig høyere utnytting av arealene på ytre havn. Se avsnitt under om

endringer etter høring for detaljene rundt endringene. Administrasjonen har fått


21 av 63

bekreftelse fra fylkesmannen om at disse endringene er tilstrekkelige for at fylkesmannen

trekker sin innsigelse til planen.

Støybestemmelsene gitt i tabell 3 i retningslinje T 1442 er lagt inn i bestemmelsenes

punkt 3.3.

Kommunen har vurdert planforslaget ut i henhold til krav i naturmangfoldloven § 8. Det

er ikke funnet viktige eller utvalgte naturtyper som blir berørt av tiltaket. Planlagt

utfylling berører heller ikke strømingsforholdene i sundet og dermed heller ikke

naturverdiene lenger opp i sundet. Planlagt utbygging innebære liten negativ belastning

på det lokale økosystemet, og miljøprinsippene nml §§ 9 – 12 menes dermed å være

ivaretatt.

7. Trøndelag fylkeskommune, datert 27/1 2019

Levanger havn har potensial til å bli et svært attraktivt område i Levanger og i

regionen. Etter vår vurdering har planforslaget gode intensjoner, som særlig

kommer fram i planbeskrivelsen.

Løsningen med felles stor p-kjeller for flere prosjekt på Ytre havn minsker areal

til ramper og gir mer effektiv bruk av arealene. Svakheten med felles p-kjeller

er at det vil påføre første byggetrinn/første prosjekt større kostnader. For å

komme i gang med utbygging så snart området er utfylt og tilrettelagt bør

planen legge opp til byggetrinn der antall boenheter og pålagte kostnader er

tilpasset det som forventes å være gjennomførbart i Levanger. Uten det kan

det raskt komme spørsmål om planendringer.

Kommentar:

Reguleringen av felles garasjeanlegg under grunnen for flere delområder foreslås tatt ut

av områdereguleringen. Det er fortsatt krav til at all boligparkering skal være i kjeller,

men plassering og utforming av parkeringskjellerne overlates til detaljreguleringen.

Dette gir større fleksibilitet og tilrettelegger bedre for trinnvis utbygging.

8. Erling Bratland, datert 25/1

Parkeringen bør med fordel kun angis i tekst at den i hovedsak skal ligge under bakken,

og ikke at det konkret skal angis med parseller. Vi må anta at eksisterende

næringsvirksomhet og vei blir liggende i enda noen år. Dette må det tas hensyn til i

forbindelse med reguleringen dersom man forventer at ny reguleringsplan raskt skal føre

til aktivitet.

Etter Bratlands vurdering legger forslaget opp til relativt lav utnyttelsesgrad. Han tror at

det blir krevende for kommunen å få gjennomført nødvendig infrastruktur med såpass få

enheter. Dette går både på BYA og høyde/antall etasjer på byggene.

Registrerer at det for ytre havn legges opp til at det skal være nærmest bilfritt. Vår

vurdering er at dette vil være krevende for salg av leiligheter og utbygging. I den

sammenheng ser vi utfordringer med tilkomst til småbåthavna.


22 av 63

Vår vurdering er at det er for dårlig utnyttelse av arealet når det settes av ca 8 da til

hotellformål pluss et stort torg. Kan deler av denne tomta utnyttes til boligbygging?

Vi ser ikke at forslag til bestemmelser for leikeareal er gjennomførbart ift. krav om

ønsket utnytting.

Vi registrerer at det stilles byggtekniske krav f.eks. vedrørende grunnarbeid. Dette synes

vi er unødvendig, og vil være krav utbygger måtte oppfylle/beskrive i forbindelse med

detaljregulering og ut fra georapport.

Vedrørende rekkefølgebestemmelsene så er vår vurdering at dersom disse vedtas

sammen med reguleringsplan vil det gi store utfordringer. Før en utbygger kan kjøpe

tomt så må hele kostnadsbildet «på bordet» og det må være avklart hvem som skal

betale/forskuttere kostnadene. Behov for avklaring av kostnader gjelder også

parkering/parkdrag i forbindelse med hotelltomta.

Kommentar:

Parkeringens plassering og utforming overlates nå til detaljreguleringen av hvert

feltområde. Dette gir større fleksibilitet og enklere trinnvis utbygging. Det gir også

større muligheter for å starte utbygging selv om deler av eksisterende næringsliv er der.

Kravet til utnyttelse foreslås økt betraktelig på ytre havn (se endringer etter høring).

Planforslaget legger nå til rette for biladkomst til alle feltområder slik at hvert

delområde kan ha egen parkeringskjeller.

Kommunen jobber mot å finne kostnadsbildet til nødvendig infrastruktur og

grøntarealer. Målet er å gi forutsigbare kostnader når eventuelle utbyggere ønsker å

kjøpe tomteareal.

Endringer etter høring.

Etter høring og offentlig ettersyn foreslås følgende endringer i plankart og

reguleringsbestemmelser:

Plankart.

1. Parkarealene mellom blokkbebyggelsen på ytre havn reduseres. Dette redusere

grønnstrukturen og gir mer utbyggingsareal. De offentlige arealene ned mot

gjestehavna forsterkes.


23 av 63

2. Reguleringen av garasjeanlegg under grunnen tas ut av områdereguleringen. Det

er fortsatt krav til at all boligparkering skal være i kjeller, men plassering og

utforming av parkeringskjellerne overlates til detaljreguleringen. Dette gir større

fleksibilitet i forhold til trinnvis utbygging.

3. Regulert biladkomst til alle feltområder. Dette gjør at eventuelle utbyggere slipper

å forskuttere kostnader knyttet til utbygginger langt frem i tid.

Bestemmelser.

Endringene i forhold til høringsutkastet er markert med rødt.

1. I bestemmelsene pkt 3.3. henvises det nå til tabell 3 i miljøverndepartementets

retningslinjer for støy i arealplanlegging, T-1442/2016

2. I bestemmelsen pkt. 3.6 settes det nå et generelt minimum utnyttelseskrav på 7

boliger pr. daa. (tidligere 3)

3. I bestemmelsenes pkt 3.9 sikres at all boligparkering skal være i parkeringskjeller.

Plassering og utforming av parkeringskjeller avklares i detaljreguleringen.

4. For ytre havn er maksimal og minimum gesimshøyde revidert. Det er krav om 1

etasje høyere, og det gis mulighet for en ekstra etasje. Maksimalt bruksareal er

revidert etter dette. (Se tabell 1 i bestemmelsene)


24 av 63

Vurdering:

I løpet av høringsperioden kom det mange gode innspill til planforslaget. Fylkesmannen

hadde innsigelse til utnyttelsesgraden forslått på ytre havn. Når det foreligger innsigelse

til et planforslag kan ikke kommunestyre godkjenne planen. I ettertid har derfor

administrasjonen jobbet med å bearbeide forslaget slik at fylkesmannen kunne frafalle

sin innsigelse. I dette arbeidet har det vært viktig å ta vare på de kvalitetene som den

planlagte utbyggingen på ytre havn skulle inneha, samtidig som at arealene utnyttes på

en bedre måte. Dette gjaldt særlig bygningsstrukturer, solforhold og kvalitetene på

fellesarealer.

Ett av målene for kommunen har vært å utarbeide en ny områdeplan som gjør det enklere

å realisere utbygging på havneområdet. Etter rådmannens vurdering er planforslaget

bearbeidet med flere gode planmessige grep etter høringsperioden som gjør dette mulig.


25 av 63

En høyere utnyttelse av arealene på ytre havn vil gjøre det enklere å finansiere kostnader

knyttet til infrastruktur og fellesarealer. En mer fleksibel regulering i forhold til

biladkomst og parkering vil gjøre det enklere med trinnvis utbygging tilpasset

boligmarkedets behov.

Målet er at Levanger havn utvikles som et sentralt og vitalt knutepunkt mellom

Trehusbyen Levanger og Røstad. I planarbeidet er det lagt vekt på å sikre en moderne,

attraktiv og mangfoldig bydel som fremmer bolyst, folkehelse, næringsutvikling og

ivaretar stedets kvaliteter.

Levanger havn har et stort potensial til å bli en attraktiv bydel med gode kvaliteter.

Planforslaget tar vare på de stedlige kvalitetene med beliggenheten langs Sundet, og

forholdet til trehusbyen. Det legges opp til gode og effektive strukturer som ivaretar

gode bokvaliteter, høy arealutnyttelse og gode muligheter for næringsliv og kulturelle

aktiviteter. Den nye planen er mer fleksibel i forhold til eksisterende næringsliv. Planen

sikrer arealer til næring, samtidig som at det absolutte næringskravet er lempet på.

Rådmannen innstiller på at vedlagte revisjon av områderegulering for Levanger havn

vedtas.

Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 14.11.2018

Orientering i møte:

Unni Storstad, tidligere kommunalsjef

Habilitet:

Geir Tore Persøys (FRP) habilitet ble av komiteen ansett som inhabil (eiendomseier i

berørte område), og fratrådte under behandlingen av saken.

Saksordfører:

Nina Elisabeth Berget, AP

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Svein Erik Veie, AP:

1. Innlagt mulighet for etablering av barnehage på Ytre havn tas ut av planen

2. Vaskeriet tas ut av planen

Avstemning:

Veies forslag pkt. 1 avvist med 6 mot 4 stemmer

Veies forslag pkt. 2 vedtatt med 5 (leders stemme) mot 5 stemmer

Rådmannens forslag til vedtak med endringer i møtet enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til revidert områdeplan for Levanger havn, datert 22.10.18, vedtas lagt ut til

høring og offentlig ettersyn, i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10 med følgende

endring: Vaskeriet tas ut av planen


26 av 63


Forslag til revidert områdeplan for Levanger havn, datert 22.10.18, vedtas lagt ut til

høring og offentlig ettersyn, i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

1. Planbeskrivelse, datert 22.10.2018

2. Plankart, datert 22.10.2018

3. Planbestemmelser, datert 22.10.2018

4. ROS-analyse, datert 27.08.2018

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS på vegne av Levanger kommune.

Planforslaget er en revidering av gjeldende områderegulering for Levanger havn, vedtatt

25.5.2011. Bakgrunnen for revisjonen er flere. Etter at områdereguleringen ble vedtatt

har det blant annet vist seg at grunnforholdene, spesielt i den ytre delen av havnen, ikke

er tilfredsstillende nok til å kunne gjennomføre vedtatt plans plangrep. En revidering av

havneplanen har flere ganger vært diskusjonstema i PUK. Tilbake i 2015 ble det

orientert om erfaringer og utfordringer med vedtatt plan og utbygging av havneområdet.

Administrasjonen ble bedt om å komme med en sak om regulering av havneområdet, og

i sak 38/15, 13/5 2015 ble det vedtatt at områdereguleringsplanen for Levanger havn

skulle revideres i sin helhet.

Behovet for å revurdere selve plangrepet var størst for ytre havn, men det var også et

ønske om å gjennomgå kvartalsstrukturen på indre havn med tanke på byggehøyder,

kvartalsutforming og funksjoner.

En annen fordeling mellom bolig og næring har også vært et sentralt tema i

gjennomføringen av denne revideringen.

Endringen av områdeplanen for Levanger havn har tatt utgangspunkt i gjeldene

områdeplan fra 2011. Utredning og vedtak i PUK 13.5.2015 har vært førende for

utformingen av den nye reviderte planen. I utredningen til vedtaket i PUK heter bl.a.:

«Med utgangspunkt i de erfaringer en hittil har hatt med de planlagte prosjekter, vil

rådmannen anbefale at bl.a. følgende føringer legges for planarbeidet»:

• Endringer vist i bestilling for ytre havn

• Prinsipper mht. sikteakser opprettholdes

• Kvartalsstrukturen på indre havn opprettholdes

• Møteplasser/ utsiktsplasser skal ivaretas i ny revidert plan

• Skald Ravns plass opprettholdes som den sentrale plassen i området

• Attraktive parker og stier rundt området opprettholdes og hvor det skilles klart

mellom privat og offentlig areal

• Etasjetall vurderes. Økning til 5 etasjer for enkelte kvartaler kan vurderes, men

skal grunngis i forhold til omkringliggende planlagt bebyggelse

• Planene for et signalbygg på området opprettholdes

• Parkering vurderes nærmere – dekningsgrad, gateparkering, parkering i kjeller

(under hele bygget) og parkeringshus.


27 av 63

Planområdet

Planområdet er definert til å være mellom dagens havnepir og Kirkegata, i tillegg til

utfylling i nord (se kart under). Levanger Indre og Ytre Havn ligger som en halvøy i

forlengelsen av byens sentrum, mellom Levangselva i øst, Levanger sundet i vest og

Trondheimsfjorden i nord.

Dagens bruk

Dagens havneområde oppleves som et område preget av industri- og lagerbebyggelse.

Indre havn er mer i ferd med å transformeres til et bolig- og næringsområde med nye

boligprosjekter mot ferjeleiet og på «Fides-tomta». Områdets største kvalitet er nærhet til

vann på alle kanter, med Sundet på ene siden og Levangselva på andre. En annen kvalitet

er sikt til omliggende grønne områder, der Holmhaugen og Staupshaugen fremstår som

viktige landskapselementer. I tillegg ligger områdte nært bykjernen med

sentrumsfunksjoner, trehusbebyggelse og trafikk-knutepunkt. En forholdsvis nyetablert

gang- og sykkelsti langs Levangersundet knytter den eldre bydelen sammen med havna.

Brua «Holmgangen» knytter området til det vakre kulturlandskapet på Røstad.

Planstatus

Planforslaget berører flere gjeldende reguleringsplaner i tillegg til gjeldende

områdereguleringsplan.

Følgende reguleringsplaner blir erstattet i sin helhet av ny områderegulering:

• Reguleringsplan for Levanger Havn, del 1 Hotell/ kulturhustomta.

PlanID: L2009007

• Detaljregulering Sjøsiden- Levanger Havn. Plan ID: 2012012.

Følgende reguleringsplaner blir delvis erstattet av ny områderegulering:

• Reguleringsplan for Levanger brygge, del av Gunnlaug Ormstunges gate 6,

gnr./bnr. 315/112, del av gnr./bnr. 315/124 og del av gnr./bnr 315/4.

Plan ID: L20150011. Ny plan erstatter areal regulert i Helga den Fagres gate i

denne plan.


28 av 63

• Detaljregulering Sjøgata-Holmgangen. Trase for gående og syklende. Plan ID:

L2014015. Ny plan erstatter delstrekning fra Sjøgata 33 til Holmgangen.

Følgende reguleringsplaner blir videreført i sin helhet:

• Detaljregulering av Sjøgata 33. Plan ID: L 2014014.

• Detaljregulering av Sjøgata 33 C. Plan ID: L2011007.

Mye av innholdet i planer som blir erstattet, delvis eller i sin helhet, er videreført i ny

områderegulering.

Forhold til KU-forskriften.

Planforslaget har vært vurdert i forhold til Forskrift om konsekvensutredning,

jfr. forskriftens § 6 og §§ 8 og 10. Det er ikke avdekket forhold i planen som utløser

krav om konsekvensutredning etter forskriften.

Planforslaget

Generelt

Ved utarbeidelsen av planforslaget har det vært et mål at området skal utvikles helhetlig,

med en felles intensjon om å skape en attraktiv og bærekraftig bydel. Det har vært et mål

at Levanger havn skal fremstå som en ny og moderne bydel, med gjenkjennelige

elementer fra bykjernen med dens unike trehusbebyggelse.

Planforslaget legger opp til økt boligbygging i sentrum, særlig på ytre havn som nå blir

regulert for det meste til ren boligbebyggelse. Det er lagt inn et stort sammenhengende

grøntområde midt i planområdet på ytre havn. Området vil være et attraktivt område for

lek og uteopphold, og være med på å øke bokvaliteten i området.

Skald Ravns plass er beholdt som en sentral offentlig møteplass for beboerne i området,

kommunens innbyggere og for tilreisende. Plassen har potensiale for å knytte til seg

hotell, kulturbasert næring, institusjoner samt publikumsrettet tjenesteyting.

Funksjonsblanding mellom næring og bolig er også viktig for å kunne oppnå et vellykket

resultat for å trekke folk til byen og aktivitet i forretningslivet og på den kulturelle arena.

Det er lagt til rette for næring, på indre havn, der hvor funksjonsblandingen med bolig

tåler det ut i fra å sikre gode bomiljø, men samtidig på en slik måte at næringslivet får

drive på sine premisser.

Endringer i forhold til ny plan

Kort oppsummert går endringene ut på følgende:

• Planen omriss og avgrensing er endret med utgangspunkt i endret behov for

motfyllinger og nye grenser for planlagte oppfylte områder.

• Ny hovedveg, Ravns gate, på ytre havn. Vegen er lagt øst i området, ut mot

Levangelva i stedet for midt i området

• Endring av summen av næringsareal. Dette er noe mindre i nytt planforslag siden

næring på ytre havn utgår.

• Endring av kravet til næringsareal.

• Ytre havn vil få kun boligareal med unntak av barnehage og en liten andel

næringsvirksomhet knyttet til maritim virksomhet og småbåthavna


29 av 63

• Strukturen på ytre havn generelt er endret

• Barnehage på indre havn er regulert bort og erstattet med næringsareal

• Byggehøyder er endret med muligheter for fleksibilitet med tanke på variasjon av

etasjetall ut i fra sol-/skyggeforhold.

Bebyggelsen

Bebyggelsen er organisert i kvartalsstruktur som et gjenkjennende element fra den

historiske byplanen fra 1846. Denne strukturen åpner for en tett bebyggelse som sikrer

gode private og offentlige fellesarealer. Den stramme kvartalsstrukturen mykes opp med

variasjon i høyder og uterom som åpnes mot landskapet og felles uteareal i vest. Dette er

et overordnet grep som sikrer bokvalitet.

Oversiktsskisse over ytre havn. Illustrasjoner: Norconsult.

Mellom kvartalene er det tenkt siktlinjer som åpner opp og knytter den nye bydelen til

det omkringliggende landskapsrommet og den eldre bydelen. Nye veiakser kobler seg til

resten av byen og det etableres siktlinjer mellom øst-vest gjennom gang- og sykkelfelt

som er regulert inn.

Kvartalsrekkene på indre havn vil gi form og kontinuitet til byen. Her konsentreres også

trafikk og logistikk. Samtidig vil siktlinjer øst-vest gi god orientering over tomta og man

gjenkjenner byens landskap.

Bebyggelsen foreslås med varierte høyder for å sikre gode byroms kvaliteter som sol og

utsikt. Høyest bebyggelsen plasseres derfor i nordøst og trappes ned mot sørvest.

For å opprettholde gode lysforhold i private felles utearealer skal den nye bebyggelsens

utforming trappes ned, med høyeste bygningshøyde mot nordøst. På felter B1, B3, B5 og

KBA skal være maksimum. 5 etasjer (maksimum høyde 17m gesims) med høyeste etasje

i nordøst. Lav bebyggelse på B1, B3 og B5 skal ha maksimum 2 etasjer. Om

bebyggelsen etableres på tak, skal denne trekkes inn fra fasadelivet. Feltene B2, B4 og

B6 skal ha maksimum 4 etasjer, med maksimum høyde 13,7 m gesims.


30 av 63

Mulig prinsipp for utbygging av bebyggelsen. Utearealene ligger godt skjermet og med gode uteareal mot sørvest. Kilde: Norconsult.

Det har vært et ønske at områdeplanen skal være fleksibel. Boligtyper og

leilighetsstørrelser vil variere i markedet. Antall boliger per felt og leilighetsfordeling

overlates derfor til detaljreguleringene som skal utarbeides.

De tre nye næringsarealene ved Levangelva, regulert N/T 1, 2 og 3 er på nesten 3000

m2. Næringsarealet som ligger ut mot Skald Ravns plass, BKB, er på 4000m2. Areal

avsatt til næring i feltet KBA 2 på ytre havn er på ca. 1000m2. I tillegg kommer areal til

barnehage på 1200 m2.

Bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk. Det skal legges vekt

på god kvalitet i den arkitektoniske utforming, detaljering og materialbruk. Variasjon i

funksjoner skal gjenspeiles i materialbruken. Bebyggelsen skal, når det gjelder volum,

materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt

helhetlig preg. Dette er tatt inn i bestemmelsene.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Ravns gate blir hovedatkomsten til ytre havn, Skald Ravns plass og næringsarealene som

ligger i øst mot Levangelva. Boligområdene på ytre havn vil få innkjøring til

parkeringskjeller fra Ravns gate. Grepene med å legge all trafikk i Ravns gate er gjort for

å få mest mulig av trafikken bort fra boligområdet på ytre havn.

Parkering

All boligparkering skal etableres i kjeller. Det er i planforslaget regulert areal under

grunnen for dette. For boligdelen på ytre havn er det vist gjennomføringssoner i


31 av 63

plankartet med krav om felles planlegging. Antall parkeringsplasser reguleres av

parkeringsnormen i tilhørende bestemmelser:

• Boligbebyggelse skal ha minimum 0,75 parkeringsplass pr. boenhet.

Hybler skal ha maks 0,5 parkeringsplass pr. boenhet.

• Forretnings- og kontorbebyggelse skal ha minst 1 parkeringsplass pr. 50 m² BRA

i bebyggelsen. Forretning skal i tillegg ha lasteareal for vare- og lastebiler.

• Næringsbebyggelse skal ha minst 1 parkeringsplass pr. 100 m² BRA i

bebyggelsen.

• For øvrige formål (barnehage, tjenesteyting m.m.) skal parkeringsdekning

avklares gjennom detaljregulering

Det er i bestemmelsene krav om etablering av plasser til sykkelparkering.

• Boligbebyggelse skal ha minst 2 sykkelparkeringsplasser pr. boligenhet.

• Kontorbebyggelse, forretning og service skal det avsettes minimum 2

sykkelparkeringsplasser per 100 m2 BRA.

Lek og uteopphold

Det er regulert grønnstruktur langs Levangerelva og alle fronten ut mot sundet. Alle

disse områdene kan benyttes til rekreasjon og uteområder. Et stort nytt grøntdrag er

plassert sentralt på ytre havn. Dette er et stort offentlig fellesareal for bydelen og byen

generelt.

Områdets beliggenhet, med nær tilknytning til attraktive uteområder på Røstad, hvor vi

har «Kjærlighetstien», badestrand og etablerte aktivitetsområder gir også gode

muligheter for gode lek- og rekreasjonsområder i nærområdet.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

All ny bebyggelse og alle offentlige arealer må forholde seg til kravene i teknisk forskrift

angående universell utforming og tilgjengelighet. Området er relativt flatt noe som gjør

det enklere å tilrettelegge for alle.

Støy

Det er tatt inn egne bestemmelser om støy som skal legges til grunn for planlegging og

tiltak. Det er også gitt spesifikke bestemmelser om at det bl.a. ikke skal etableres

støyende næringsaktivitet i samme bygning som boliger. Det er, på bakgrunn av at det er

et sentrumsareal med sentrumsfunksjoner, åpnet for at det kan tillates støyfølsom

arealbruk i gul støysone, dersom bebyggelsen har en stille side og tilgang til egnet

uteplass med tilfredsstillende støynivå. Med støyfølsom bruk menes her barnehager,

boliger, lekeområder og rekreasjonsarealer.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det ble i forbindelse med vedtatt plan for Levanger havn utarbeidet en ROS-analyse som

en del av konsekvensutredningen av planen. Denne er brukt som utgangspunkt for


32 av 63

vedlagte nye ROS-analyse. Det er viktig å merke seg at det kun er endringer fra vedtatt

plan som tas opp til ny risiko- og sårbarhetsanalyse.

Analysen viser at ingen hendelser er havnet i kategorien høy risiko. Risiko i forbindelse

med tiltaket vil i første rekke knytte seg til masseras/ skred/ elveflom, støy, vei/ bru/

knutepunkt, støy/ støv/ trafikk, ulykker med gående/syklene og ved

anleggsgjennomføring. Hendelsene er fulgt opp med avbøtende tiltak i områdeplanen og

i tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kulturminner/konsekvenser for trehusbyen

Planforslaget berører ikke kjente kulturminner.

Levanger havn oppfattes som en del av sentrum og har flere kvaliteter som gjør området

attraktivt for utvikling til fremtidig bosetting og næringsetablering. Levanger havn gir

mulighet for å bygge tettere og høyere enn i den eldre bykjernen. I flere år har etablering

av nytt hotell på Levanger havn blitt diskutert, og behovet ser ikke ut til å ha blitt

mindre. Et større konferansehotell vil tiltrekke seg flere besøkende til sentrum, og en

bevisst strategi for en innholdsmessig utvikling av den eldre trehusbebyggelsen vil kunne

ha positiv betydning for vitalisering av kulturmiljøet. Med flere besøkende og boende

såpass nært bykjernen vil planforslaget kunne tilføre sentrum nye kvaliteter som gir

positive ringvirkninger også for den unike Trehusbyen Levanger.

Naturmangfold

Når det gjelder kravet til kunnskap om naturmangfold i naturmangfoldloven § 8, vises

det til at området som reguleres er preget av eksisterende bebyggelse og veganlegg. Det

er til dels store asfaltflater og lite vegetasjon. Selv om planforslaget arealmessig i liten

grad berører naturmangfold, er det likevel foretatt en utsjekk i Naturbasen. Der

framkommer det at det ikke er registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på

Norsk rødliste for arter 2010, utvalgte naturtyper eller truede eller nær truede naturtyper

på Norsk rødliste for naturtyper 2011 i planområdet

Vann-, avløp-, energiløsninger

Planforslaget fører til økt behov for kapasitet i den eksisterende infrastrukturen. Dette

kan medføre utvidelse eller rehabilitering av den eksisterende tekniske infrastrukturen.

Det er foretatt en kostnadsberegning av infrastrukturkostnadene, og totalbildet er stort

sett uendret fra gjeldene plan. Vegføringene er valgt ut fra lavest mulig kostnad. Det vil

bli en liten kostnadsøkning på grunn av omlegging av ledninger under Skald Ravns plass

på grunn av parkeringskjeller som planlegges der. Men totalt sett er kostnadsbildet ikke

vesentlig endret i forhold til beregningene fra 2013.

Det har vært dialog med Innherred renovasjon i prosessen og løsninger med avfallssug

har vært vurdert. Det er derimot på nåværende tidspunkt ikke planlagt løsninger for

dette. Det er i bestemmelsene til detaljreguleringer tatt inn at løsninger for avfall skal

følges opp og beskrives.

Planprosess

Medvirkning

Oppstart av planprosessen ble kunngjort i Levangeravisa med frist for tilbakemelding

1.11.2016. I tillegg ble det holdt en orientering plan- og utviklingskomiteen 12.10.2016,


33 av 63

og gjennomført et folkemøte 18.10.2016. Her ble foreløpige skisser og tanker presentert.

Det er i planprosessen avholdt eget møte med Levanger Næringsforening den 12.3.2018.

I tillegg er det orientert i plan- og utviklingskomiteen den 14.3.2018.

Vurdering:

I tråd med kommuneplanens samfunnsdel har det vært et mål at planarbeidet for

Levanger havn bidrar til å styrke kommunens visjon «Livskvalitet og vekst». Vekst betyr

i dette tilfellet både vekst for den enkelte innbygger og for samfunnet.

Visjonen for Levanger peker også mot forhold som vekst i folketall, økt utviklingskraft,

innovasjon og verdiskapning. Planarbeidet har som mål å utvikle attraktive områder for

boliger, næringsutvikling, arbeidsplasser og fritidsaktiviteter.

Målet er at Levanger havn utvikles som et sentralt og vitalt knutepunkt mellom

Trehusbyen Levanger og Røstad. I planarbeidet er det lagt vekt på å sikre en moderne,

attraktiv og mangfoldig bydel som fremmer bolyst, folkehelse, næringsutvikling og

ivaretar stedets kvaliteter.

Levanger havn har et stort potensial til å bli en attraktiv bydel med gode kvaliteter.

Planforslaget tar vare på de stedlige kvalitetene med beliggenheten langs Sundet, og

forholdet til trehusbyen. Det legges opp til gode og effektive strukturer som ivaretar

gode bokvaliteter, høy arealutnyttelse og gode muligheter for næringsliv og kulturelle

aktiviteter. Den nye planen er mer fleksibel i forhold til eksisterende næringsliv. Planen

sikrer arealer til næring, samtidig som at det absolutte næringskravet er lempet på.

Rådmannen tilrår at planforslaget framlegges for høring og offentlig ettersyn slik at alle

berørte og interesserte får uttale seg til saken.


34 av 63

Levanger kommune

Sakspapir

Utarbeidelse av Kommunedelplan klima, miljø og energi –høring på planprogram

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Berit Hakkebo

[email protected]

Arkivref:

2018/12708 - /



Driftskomiteen 15.05.2019 17/19


Formannskap

Rådmannens forslag til vedtak i driftskomiteen: Saken tas til orientering.

Rådmannens forslag til innstilling til plan- og utviklingskomiteen: Med hjemmel i plan- og bygningsloven varsles det oppstart av planprosess for utarbeidelse av

Kommunedelplan klima, miljø og energi.

Revideringsprosessen skal samordnes med øvrige planprosesser som gjennomføres i 2019 og

2020, og planen innarbeides i felles planprogram for revidering av Kommuneplanens

samfunnsdel og arealdel og revidering og utarbeidelse av kommunedelplaner som ble vedtatt i

kommunestyrets sak 9/2019.

Planprogrammet sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Høringen avgrenses

til å gjelde forhold knyttet til Kommunedelplan klima, miljø og energi.

Vedlegg: 1 Høringsforslag planprogram - utarbeidelse av Kommunedelplan klima, miljø og

energi


• Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) av 27.06.2008

• Lov om kommuner og fylkeskommuner (kommuneloven) av 25.09.1992

• Lov om folkehelsearbeid (folkehelseloven) av 24.06.2011

• Plan- og styringssystemet

• Planstrategi 2017-2020

• Kommuneplanens samfunnsdel 2015-2030

• Kommuneplanens arealdel 2010-2020

• Kommunedelplan oppvekst 2015-2022


https://levanger.kommune.no/PageFiles/426240/planprogram_2019_2020.pdf

https://levanger.kommune.no/PageFiles/426240/planprogram_2019_2020.pdf

http://lovdata.no/cgi-wift/ldles?ltdoc=/all/nl-20080627-071.html

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-09-25-107?q=kommuneloven

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2011-06-24-29?q=folkehelseloven

https://levanger.kommune.no/Global/dokumenter/plan_styringssystem.pdf

https://levanger.kommune.no/Global/dokumenter/planstrategi.pdf

https://levanger.kommune.no/Global/dokumenter/kommuneplan_samfunn.pdf

http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_5037/?planid=L2008018

https://levanger.kommune.no/Global/dokumenter/kommunedelplan_oppvekst_2015_2022.pdf


35 av 63

• Kommunedelplan helse og omsorg 2015-2030

• Kommunedelplan kultur 2015-2022

• Kommunedelplan næring 2017-2020

• Samfunnsanalyse 2016

• Klima og energiplan for Levanger kommune, 2009

Saksopplysninger og vurdering:

Kommunestyret vedtok i sak 9/2019 felles planprogram for revidering av Kommuneplanens

samfunnsdel og arealdel og revidering og utarbeidelse av flg. planer i 2019 og 2020:

• Planstrategi, ny

• Kommuneplanens samfunnsdel, revidering

• Kommuneplanens arealdel, revidering

• Kommunedelplan oppvekst, revidering

• Kommunedelplan helse og omsorg, revidering

• Kommunedelplan kultur, revidering

• Kommunedelplan næring, revidering

• Kommunedelplan anlegg og infrastruktur, ny

• Kommunedelplan kulturminner og kulturmiljøer, ny

I samme sak vedtok kommunestyret at det skal utarbeides Kommunedelplan Klima, miljø og

energi samtidig med de øvrige planprosessene.

Ved utarbeidelse av kommunedelplaner skal det i henhold til plan- og bygningsloven utarbeides

et planprogram som skal sikre offentligheten mulighet til å påvirke planarbeidet i en tidlig fase. I

planprogrammet skal det gjøres rede for formålet med planarbeidet, frister og deltakere, opplegg

for medvirkning, alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger.

Kommunedelplan klima, miljø og energi innarbeides i felles planprogram. Som følge av at

planen ikke inngikk i høringsforslaget til felles planprogram som ble vedtatt i k.sak 9/2019, må

det gjennomføres ny kunngjøring av planoppstart og ny høringsrunde på planprogrammet på

minimum 6 uker, avgrenset til å gjelde denne planen.

Behandling av planprogrammet:

15.05.19 Politisk behandling av

høringsdokumentet

Driftskomiteen

Plan- og utviklingskomiteen

29.05.19 Formannskapet

05.06.19-19.07.19 Høring

21.08.19 2. gangs behandling

Formannskap

28.08.19 Kommunestyret

https://levanger.kommune.no/Global/dokumenter/kommunedelplan_helse_og_omsorg_2015_2030.pdf

https://levanger.kommune.no/Global/dokumenter/kommunedelplan_kultur.pdf

https://levanger.kommune.no/Global/dokumenter/kommunedelplan_nering.pdf

https://levanger.kommune.no/Global/dokumenter/klima_energiplan.pdf


36 av 63

Levanger kommune

Sakspapir

Fastsetting av planprogram - Detaljregulering Halsanvegen 7,9

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Per Anders Røstad [email protected]

95 10 01 41

Arkivref:

2019/675 -

/L2019001





Vedlagte forslag til planprogram for detaljregulering Halsanvegen 7,9 fastsettes i

medhold av plan- og bygningsloven § 12-9.

Vedlegg:

1. Forslag til planprogram


Uttalelser til varsel om oppstart.

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Tag Arkitekter har, på vegne av Levanger eiendom AS, startet arbeidet med å utarbeide

ny detaljregulering for Halsanvegen 7,9. Dette er «Tommen Gram-tomta» i

Halsanvegen.



37 av 63

Formålet med reguleringsarbeidet er å tilrettelegge for transformasjon av eiendommen

fra industri- til boligformål.

For såpass omfattende endringer, hvor planlagt formål er i strid med gjeldende plan,

krever forskrift om konsekvensutredning at det utarbeides et planprogram.

Planprogrammet skal presenterer formålet med planarbeidet, planprosessen,

medvirkning, eventuelle alternativer og utredningsbehov.

Forslaget til planprogram har vært lagt ut til offentlig høring i forbindelse med varsel om

planoppstart. Forslagsstiller har foretatt mindre endringer av planprogrammet basert på

innspill i høringen.

Planprogrammet legges nå frem til fastsetting i kommunen. I henhold til kommunens

delegasjonsreglement er det PUK som har myndighet til å fastsette planprogram etter

plan- og bygningslovens § 12-9.

Planprogrammet

Formål

Formålet med planarbeidet er å utarbeide en detaljregulering som danner et formelt

grunnlag for boligbebyggelse på eiendommen. De foreløpige skissene viser en

bebyggelse som følger gateløpet langs Halsanveien og Grønns gate, men gis en mer

oppløst struktur mot vest og Stadionparken. Det foreslås en variasjon i høyder, mellom 3

og 4 etasjer.

Prosess/medvirkning

Foruten ordinær planprosess, legger planprogrammet opp til at det skal holdes et åpent

møte i samarbeid med kommunen i forbindelse med høring og offentlig ettersyn av

planforslaget. Her vil naboer og andre berørte parter få mulighet til å komme med

innspill og spørsmål til planarbeidet.

Utredningsbehov/-tema

Planprogrammet inneholder et utredningsprogram med ulike utredningstema og

beskrivende undertema:


38 av 63

Alle undertema er videre spesifisert med mål, utredningsbehov/premisser, metode og

dokumentasjon (se vedlagte forslag til planprogram).

Vurdering:

«Tommen Gram-tomta» er regulert til industriformål i gjeldende områdeplan for

Levanger sentrum. En endring til boligformål, slik det legges opp til, vil være en endring

som har konsekvenser for omgivelsene, naboer og byen. Det er derfor viktig at det

legges opp til en god prosess med god informasjon underveis.

Rådmannen finner at forslaget til planprogram, på en god måte, gjør rede for

planarbeidet, opplegget for medvirkning og behovet for utredninger. Planprogrammet

legger et godt grunnlag for den videre prosessen frem til endelig vedtatt plan.

Rådmannen innstiller på at forslag til planprogram for detaljregulering Halsanvegen 7,9

fastsettes i medhold av plan- og bygningsloven § 12-9.


39 av 63

Levanger kommune

Sakspapir

Fastsetting av planprogram - Detaljregulering Høttvollen Hyttefelt

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Per Anders Røstad


Arkivref:

2018/8468 - /





Vedlagte forslag til planprogram for detaljregulering Høttvollen hyttefelt fastsettes i

medhold av plan- og bygningsloven § 12-9.

Vedlegg:

1 RevidertPlanprogram_HoettvollenHyttefelt_23042019


Uttalelser til varsel om oppstart

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Allskog har på vegne av grunneier Erling Rosenlund startet arbeidet med

detaljregulering av et nytt hytteområde på Ekne. Området ligger vest for Ekne sentrum,

utover mot Finnsvika. I og med at områder i overordnet plan (kommuneplanens arealdel)

er regulert til LNF krever forskrift om konsekvensutredning at det utarbeides et

planprogram.

Planprogrammet skal presenterer formålet med planarbeidet, planprosessen,

medvirkning, eventuelle alternativer og utredningsbehov.

Forslaget til planprogram har vært lagt ut til offentlig høring i forbindelse med varsel om

planoppstart. I vedlagte forslag til planprogram er innspillene til planoppstart gjengitt i

sammendrag og kommentert.

Planprogrammet legges nå frem til fastsetting i kommunen. I henhold til kommunens

delegasjonsreglement er det PUK som har myndighet til å fastsette planprogram etter

plan- og bygningslovens § 12-9.



40 av 63

Planprogrammet

Formål

Formålet med planarbeidet er å utarbeide en detaljregulering som danner et formelt

grunnlag for fritidsbebyggelse innenfor planområdet. Arealet som ønskes regulert til

hytteområde grenser mot eksisterende hyttefelt, Finsvik Feriekoloni i vest.

Prosess/medvirkning

Planprogrammet legger opp til at ordinær planprosess følges med varsling av naboer og

berørte offentlige organer.

Utredningsbehov/tema

Planprogrammet inneholder i punkt 5 en liste over hva som skal utredes:

Konsekvensutredningen skal gis en beskrivelse og vurdering av følgende tema:

• Landskapsbilde (Hvordan visuelle omgivelser endres)

• Nærmiljø og friluftsliv

• Naturmiljø og vurdering ift. naturmangfoldlovens §§ 8-12.

• Kulturlandskap og kulturminner

• Naturressurser (Ressurser fra jord, skog og andre utmarksarealer, fiskebestander,

vilt, vannforekomster, berggrunn og mineraler. Temaet omhandler landbruk (bl.a.

jordvern), fiske, havbruk, reindrift, vann, berggrunn og løsmasser som ressurser.)

• Grunnforhold og klimatilpasning (NGU kartinnsyn, berggrunn, løsmasser,

flomfare, skred/rasfare, risikoområder). Under marin grense skal faren for

kvikkleireskred være vurdert og tilstrekkelig dokumentert.

• Veg- og vegtekniske forhold / trafikksikkerhet

Følgende problemstillinger er kjent i denne fasen av planarbeidet:


41 av 63

• Tiltakets betydning for allmenhetens tilgang og bruk av strandsonen – evt

konsekvenser for biologisk mangfold i strandsonen

• Tiltakets betydning for landskapsbildet- spesielt fra sjøen.

• Tiltakets betydning for skogressursene innfor området herunder bonitet og

produksjonsevne og konsekvenser for skogsdrift.

Det skal også utarbeides en risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) i henhold til gjeldende

regelverk.

Vurdering:

Det planlagte hytteområdet ligger i et område hvor det i dag er utmark, men det er en del

fritidsbebyggelse i området fra før. En endring til fritidsbebyggelse vil påvirke

omgivelsene og det er derfor viktig at alle konsekvensene av tiltaket utredes.

Rådmannen finner at forslaget til planprogram, på en god måte, gjør rede for

planarbeidet, opplegget for medvirkning og behovet for utredninger. Planprogrammet

legger et godt grunnlag for den videre prosessen frem til endelig vedtatt plan.

Rådmannen innstiller på at forslag til planprogram for detaljregulering Høttvollen

hyttefelt fastsettes i medhold av plan- og bygningsloven § 12-9.


42 av 63

Levanger kommune

Sakspapir

Søknad om dispensasjon fra kommuneplan - Deling av eiendommen 5037/217/15

Grennegrenda 53 - Ola Grenne - Tillegg til 5037/217/12 Industriformål

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Gunnar Vatn

[email protected]

40 03 32 46

Arkivref:

2018/13465 -

/5037/217/15





Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanen

for Levanger kommune til fradeling av areal i LNFR-område til industriformål som

tilleggsareal allerede etablert industrivirksomhet.

Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 20-4 jf. § 20-1 godkjennes søknad fra Ola

Grenne om fradeling av en parsell på ca. 900 m2 fra eiendommen Solberg østre 2 med

gnr/bnr 217/15. Parsellen godkjennes fradelt til industriformål som tilleggsareal til

gnr/bnr 217/12. Det forutsettes at den godkjent fradelte parsellen sammenslås med

gnr/bnr 217/12, jf. Plan- og bygningslovens § 21-4.

Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages jf. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers

klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Ola Grenne har søkt om fradeling av en parsell på ca. 0,9 dekar som skal benyttes til

industriformål. Parsellen skal være tilleggsareal til eiendommen Frostavegen 170 hvor

Simons Interiør AS har sin bedrift i dag. Søknaden er i strid med LNFR-formålet i

kommuneplanen. Det søkes om dispensasjon fra planen.

Vedlegg:

1 Søknad om deling

2 Søknad om dispensasjon

3 Situasjonskart

4 Oversiktskart 1:50 000

5 Oversiktskart 1:5 000

6 Utsnitt kommuneplan

7 Høringsbrev

8 Foreløpig svar

9 Uttalelse Trøndelag fylkeskommune 28.01.2019

10 Uttalelse Statens vegvesen 29.01.2019

11 Uttalelse Fylkesmannen i Trøndelag 06.02.2019

12 Jordlovsbehandling

14 E-post Levanger kommune næringssjef



43 av 63

14 Brev angående grunnforhold og tilgjengelig industriareal

15 Avtale om kjøp av grunn

16 Uttalelse Åsen bygdeforum


Ingen

Saksopplysninger:

Levanger kommune mottok 20.12.2018 søknad om deling av eiendommen Solberg østre

2 med gnr/bnr 217/15. Grunneier Ola Grenne søker om fradeling av en parsell på ca. 900

m2 som skal være tilleggsareal til eiendommen Frostavegen 170 med gnr/bnr 217/12.

Arealet skal benyttes til industriformål.

Eiendommen gnr/bnr 217/12 ble opprettet i 1936 som tomt for forsamlingshus – Folkets

hus. Fra 1956 til 1969 hadde Duunsmia sin produksjon i lokalene. Deretter ble

eiendommen benyttet til verksted, garasje og vedproduksjon. Dagens eier kjøpte

eiendommen i 1987 hvor det er produsert innredninger av forskjellige typer.

Simons Interiør AS har behov for å utvide sine produksjonslokaler, og innsendte søknad

er som følge av denne ønskede utvidelsen.

Over omsøkte areal ligger atkomstveg til boligen i Frostavegen 172. Denne skal flyttes

sørover som vist på kartet under.

Planstatus:

Det omsøkte arealet omfattes av kommuneplanen for Levanger kommune hvor det ligger

i LNFR-sone SB02. Dette er et område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og

Reindriftsformål hvor det er åpnet for spredt boligbebyggelse forutsatt at et sett vilkår

oppfylles.

Fradeling til industriformål er derimot i strid med LNFR-formålet i dette området. Det er

søkt som dispensasjon fra planen.


44 av 63

Nabovarsling:

Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen. Det er gjennomført

tilstrekkelig nabovarsling. Det vises til Plan- og bygningslovens § 21-3 angående

nabovarsling.

Andre myndigheter:

I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble dispensasjonssøknaden og

fradelingssøknaden i brev datert 21.01.2019 sendt andre myndigheter til uttalelse og

behandling etter andre lovverk.

Trøndelag fylkeskommune sier i brev datert 28.01.2019 at de anbefaler kommunen i

størst mulig grad å ivareta jordvernhensyn. Dersom det gis dispensasjon bør det settes

krav til hvordan fjernet matjord bør brukes og fortsatt være produktiv.

Fylkeskommunen minner også om aktsomhetsplikten etter § 8 i kulturminneloven.

Dersom det i løpet av arbeidets gang skulle oppdages noe som kan være et automatisk

freda kulturminne (f.eks. gjenstander, ansamlinger av sol/kull eller stein), skal arbeidet

stanses og Trøndelag fylkeskommune varsles.

Statens vegvesen Region midt sier i brev datert 29.01.2019 at de uttaler seg som

sektoransvarlig for vegtrafikk på vegne av staten. De sier at grunnet

trafikksikkerhetshensyn er deres holdning til utvidet bruk av avkjørsler lang fylkesveg

753 generelt streng. Det er forøvrig allerede relativt mange brukere av avkjørselen fra

fylkesveg 753 mot bolig- og industrifeltet. Avkjørselen har videre gode siktforhold og en

god geometrisk utforming. Å tilrettelegge for økt industrivirksomhet vil dessuten være

positivt i et samfunnsøkonomisk perspektiv. Statens vegvesen vil derfor være positive til

en tillatelse til fradeling av parsellen til det omsøkte formålet.

Statens vegvesen sier videre at de generelt er kritisk til dispensasjoner som gir økt

boligbebyggelse i dette området. Ved økt boligbebyggelse vil det også kunne skje en

økning av fotgjengere og syklister på langs og på tvers av fylkesvegen, noe som er

trafikksikkerhetsmessig uheldig. I en eventuell tillatelse bør en følgelig presisere at den

blir gitt på bakgrunn av verdifull industrivekst, for å unngå presedens i andre søknaden

som ikke gjelder industrivirksomhet.

Statens vegvesen har ingen merknader når det gjelder tilbyggets avstand fra fylkesveg

753.

Fylkesmannen i Trøndelag sin fagavdeling for landbruk skriver i brev datert 06.02.2019

følgende:

«Det er søkt om dispensasjon for fradeling av 900 m2 fulldyrka jord som

tilleggstomt til bedriften Simons Interiør AS.

Utvidelse av en industrivirksomhet og sikring av arbeidsplasser i et område, er en

samfunnsinteresse som kan tillegges noe vekt i vurderingen av om det er grunnlag

for å gi dispensasjon fra LNFR-formålet. Vi savner likevel en nærmere vurdering

fra kommunen knyttet til mulighetene for alternativ lokalisering av denne

bedriften.


45 av 63

På generelt grunnlag er vi skeptiske til at bedrifter, etablert i jordbruksområder,

skal utvide sin virksomhet på en måte som beslaglegger jordbruksareal. Vi har

merket oss opplysningene om størrelsen på arealet. Videre at det skal være

forholdsvis grunnlendt som følge av at det tidligere har stått bebyggelse her. Vår

vurdering er imidlertid at en slik bitvis nedbygging av dyrket jord er i strid med

signalene om et sterkere jordvern. I sum utgjør slike mindre arealer en ikke

ubetydelig del av den årlige omdisponeringsstatistikken. På den bakgrunn vil vi

frarå at det gis dispensasjon. Vi ber om å bli orientert om kommunens videre

behandling av saken, og vil vurdere å påklage et positivt dispensasjonsvedtak.»

Fylkesmannens fagavdeling for samfunnssikkerhet skriver følgende:

«Det aktuelle tiltaket ligger under marin grense og på hav- og fjordavsetninger.

Det må i slike områder vises aktsomhet for mulige forekomster av skredfarlig

kvikkleire, også utenfor kartlagte kvikkleiresoner. Vi viser til krav til sikkerhet

mot skred i byggteknisk forskrift (TEK17) kapitel 7, samt til § 28-1 i plan- og

bygningsloven som sier at grunn bare kan bebygges, eller eiendom opprettes eller

endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som

følge av natur- eller miljøforhold. Dersom kommunen finner at tilstrekkelig

sikringstiltak er gjennomført kan det gis dispensasjon.»

Fylkesmannens fagavdelinger for klima og miljø og for reindrift har ingen merknader til

søknaden, men det minnes om at alle saker som berører natur- og miljø skal vurderes

etter prinsippene i naturmangfoldlovens §§ 8-12. Før det fattes vedtak må det skriftlig

redegjøres for hvordan prinsippene i §§ 8-12 er vurdert. Manglende synliggjøring av

dette vil regnes som en saksbehandlingsfeil.

Levanger kommunens enhet for landbruk behandlet søknaden etter jordloven i delegert

landbrukssak 13/19 sendt 13.03.2019. Det ble innvilget omdisponering og fradeling av

en parsell på ca. 900 m2. Tillatelsen ble begrunnet med at det ikke finnes andre, bedre

alternativ for utvidelse av industrieiendommen og det samfunnsgagnet omdisponeringa

og delinga vil gi. I tillegg begrunnes tillatelsen med at det ikke oppstår driftsmessige

ulemper for landbruket i området og at tiltaket ikke er i strid med bestemmelsene i

jordloven.

Vedtaket etter jordloven ble også sendt Fylkesmannen i Trøndelag med orientering av

klageadgang. Det er ikke mottatt klage fra Fylkesmannen på jordlovsvedtaket.

Kulturminner:

Ifølge Riksantikvarens database over automatisk freda kulturminner, Askeladden, ligger

nærmeste automatisk freda kulturminne ca. 350 meter unna. Det minnes om aktsomhets-

og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8-2 dersom det under bygge- eller

gravearbeider treffes på mulige kulturminner. Da må arbeidet stanses og Trøndelag

fylkeskommune som lokal kulturminnemyndighet varsles umiddelbart.

Biologisk mangfold:

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking

nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger

noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det er

kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær trueder arter iht. Norsk rødliste for arter

2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper


46 av 63

2011 som vil bli skadelidende som følga av tiltaket. Kommunen vurderer at det

eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og

Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i

forhold til sakens karakter og ev. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med

dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de

andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Samfunnssikkerhetshensyn:

Ifølge Plan- og bygningslovens § 28-1 kan grunn bare bebygges, eller eiendom opprettes

eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som

følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller

vesentlig ulempe som følge av tiltak.

Ifølge de aktsomhetskart for skredfare som kommunen har tilgjengelig, så ligger

omsøkte areal ikke innenfor noen faresone for skred.

I september 2011 skled deler av vegbanen på fylkesvegen ut, ca. 100 meter øst for

omsøkte areal.

Sivilingeniør Jorulf Lello har sendt inn dokument hvor det er gjort en vurdering av

stabilitetsforholdene i området.

Det vises til at Statens vegvesen gjennomførte et stort antall grunnundersøkelser i

etterkant av hendelsen, hvorav det ble et av borehullene ligger innenfor omsøkte areal.

Det er i tillegg utført to supplerende prøvegravinger innenfor arealet som søkes fradelt.

Det opplyses at den planlagte bygningen blir en lett trebygning uten kjeller, underkant

banket blir 80 cm under ferdig terreng som tilsvarer dagens terreng. Inne i det planlagte

tilbygget skal det plasseres 2-3 mindre maskiner (egenvekt 1-2 tonn). Ingen av

maskinene vil medføre at det oppstår rotasjoner som kan påvirke grunnen.

Med bakgrunn i resultatet av grunnundersøkelsene og prøvegravingene, samt omfanget

av den planlagte bebyggelsen med tilhørende installasjoner, så skriver Sivilingeniør

Jorulf Lello at det er vurdert som at stabiliteten i grunnen er i varetatt.


47 av 63

Alternative lokalisering:

Levanger kommune v/næringssjefen sier følgende i e-post angående alternative

plasseringer av industrivirksomheten i Åsenområdet: «Selskapet har i dialog med Levanger kommune uttrykt ønske om å være i Åsen-

området, delvis fordi en rekke av de ansatte bor i dette området, delvis fordi det er nært

E6 som er deres distribusjonsvei av ferdigvarer. Det finnes mulige næringsarealer på

Frosta, men siden både råvarer og ferdigvarer må fraktes fra E6-aksen til lokalene, anses

det som fordyrende og lite miljøvennlig.

Levanger kommune har undersøkt mulige alternative plasseringer i Åsen-området.

Kommunen har tidligere regulert et næringsområde i Vassmarka. Det ble opphevet av

fylkesmannen på grunn av en saksbehandlingsfeil. Nytt reguleringsplanarbeid for dette

området er igangsatt i samarbeid med Nye veier, som legger ny E6 gjennom området. Vi

forventer ikke å få tilgang til dette næringsarealet før tidligst i 2024-2025. Det er alt for

langt fram til å løse bedriftens akutte plassproblemer.

Vi har også sett på et område midt i Åsen sentrum som i dag ligger inneklemt mellom

jernbane og lokalveg. Dette ble vurdert som uhensiktsmessig fordi det er for lite. Så har

vi industrilokalet der Grilstad nå legger ned sin kjøttforedling. Dette er spesialisert for

matproduksjon og for stort og dyrt for bedriften. Det ligger et ledig område like ved som

eies av Grilstad, men det vil være viktig utvidelsesområde for ny aktivitet i

slakterianlegget.

Levanger kommune mener derfor det for bedriften er best å utvide i dagens lokaler. Det

gir lavere investeringsnivå fordi bedriften framover også kan benytte seg av dagens

eksisterende lokaler.»

Atkomst:

Plan- og bygningslovens § 27-4 sier at før opprettelse eller endring av eiendom til

bebyggelse, skal byggetomta være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for

alminnelig ferdsel. Det er innsendt dokumentasjon på at eiendommen til Simons Interiør

AS og de bakenforliggende tomtene har vegrett over gnr/bnr 217/9. I tillegg har Statens

vegvesen uttalt seg positiv til søknaden. Med dette vurderes at byggetomta er sikret

lovlig atkomst.

Vurdering:

Fradeling av areal i LNFR-område til industriformål gjør at søknaden er i strid med

kommuneplanen for Levanger kommune.

Plan- og bygningslovens § 19-2 åpner for at kommunen kan gi dispensasjon fra

kommuneplanen. Det må foreligge en begrunnet søknad, jf. Plan- og bygningslovens §

19-1.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. Plan- og

bygningslovens § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak

bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir

vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn

ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy.

Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 (s.207-208), hvor det

uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er


48 av 63

gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold.

En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons-

og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på

dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale

rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer,

lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller

statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som

følge av dispensasjonen.

Hensynet bak regulering til LNFR-areal er å opprettholde og verne om viktige

landbruks- og naturområder, for å sikre en bærekraftig utvikling av disse. I Ot.prp.nr. 32

(2007-2008) s. 215 fremgår at LNFR- formålet «skal brukes for områder som skal nyttes

eller sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og/eller

som skal bli liggende som naturområder og naturområder med spesiell betydning for

friluftsliv».

Når det gjelder om hensynet bak reguleringen til LNFR-formål blir vesentlig tilsidesatt,

så begrunnes dispensasjonssøknaden med at det omsøkte arealet ikke er av de mest

produktive i forhold til dagens produksjon som er kornproduksjon. En av årsakene kan

være et sjikt med stein under matjordlaget som skriver seg tilbake til krigens dager.

Samtidig ligger arealet som et hjørne på dyrkajorda som medfører mye snuing og

vendinger med dagens tunge utstyr. Dette fører til en stor jordpakking med tilhørende

redusert avling som resultat.

Fylkesmannen sin landbruksavdeling uttaler seg negativt til søknaden. De sier at en slik

bitvis nedbygging av dyrket jord er i strid med signalene om sterkere jordvern, og i sum

utgjør slike mindre arealer en ikke ubetydelig del av den årlige

omdisponeringsstatistikken. Fylkesmannen frarår at det gis dispensasjon, og ber om å bli

orientert om kommunens videre behandling av saken. De vil vurdere å påklage et

positivt dispensasjonsvedtak.

Plan- og bygningslovens § 19-2 sier som tidligere nevnt at ved vurderingen av om det

skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig

vekt. Kommunen bør ikke gi dispensasjon fra planer når en direkte berørt regional eller

statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. I tillegg skal det legges vekt på en

ev dispensasjons konsekvens for jordvern.

Samtidig har lokal landbruksmyndighet i Levanger kommune godkjent både

omdisponering og fradeling av parsellen etter jordloven. Landbruksmyndigheten sier i

sin behandling omsøkte areal er definert som fulldyrka jord, og at omdisponering av

fulldyrka jord vil redusere ressursene på bruket. Arealet er derimot meget grunnlent og

vanskelig å drive, og en fradeling av et areal på inntil ca. 0,9 dekar vil ikke redusere

eiendommens avkastning i vesentlig grad. Videre anføres at arronderinga av dyrka jorda

ikke vil bli vesentlig dårligere enn tidligere. Det omsøkte arealet er ikke blant de mest

produktive i forhold til dagens kornproduksjon. Det vises til sjiktet med sprengt stein og


49 av 63

til jordpakkinga som følge av bruk av dagens tunge utstyr. Fradelingen vurderes gi en

god driftsmessig løsning. Det legges også vekt på samfunnsgagnet delinga vil gi med

tanke på arbeidsplasser og bosettinga i området.

Fylkesmannens landbruksavdeling har ikke påklaget jordlovsvedtaket.

Med bakgrunn i den innsendte begrunnelse, samt at landbruksmyndigheten har godkjent

omdisponeringen og fradelingen etter jordloven, samt at fagavdelingen på landbruk ikke

har påklaget jordlovsbehandlingen, så finner Rådmannen at en dispensasjon ikke

tilsidesetter hensynet bak LNFR-formålet i kommuneplanen i vesentlig grad.

Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene.

Dispensasjonssøknad begrunnes med at Simons Interiør AS har behov for større lokaler

som følge av vesentlig økning i ordretilgangen. Lokalene de har tilhold i skriver seg

tilbake til 1937, som det knytter seg ei lang industrihistorie til. Lokalene har blant annet

tidligere vært benyttet av Duunsmia, og ellers vært benyttet til verksted, garasje og

vedproduksjon.

Simons Interiør AS har det siste året hatt en sterk økning i ordrer. De ser for seg en

videre utvikling med dobling av omsetning og økning av arbeidsstokken. For å møte den

økte etterspørselen trenger bedriften større lokaler. Dagens bygningsmasse holder heller

ikke mål i forhold til dagens krav når det gjelder bygningsfysikk eller sanitære og sosiale

rom. Det er derfor nødvendig med utvidelse av dagens produksjonslokaler i forlengelsen

av de eksisterende. Samtidig må boligeiendommen Frostavegen 172 sin atkomst flyttes.

For å få gjennomført alt dette er det nødvendig med et tilleggsareal på ca. 900 m2.

Søker anfører at Levanger kommune har for tiden ingen egnede industritomter å tilby,

dersom bedriften er nødt til å forlate nåværende lokasjon. De ansatte bor i nærheten av

bedriften, og de ser negativt til en nyetablering som i verste fall vil medføre mer

pendling. Samtidig er det viktig at industrimiljøet i Åsen får anledning til å utvikle seg.

Det har vært gjort henvendelse til Levanger kommune om det finnes alternative

næringstomter i Åsen. Eneste alternativ var ei tomt i Åsen sentrum mellom jernbanen og

vegen Sveet. Med de begrensninger som ligger med byggelinjer langs jernbane (30

meter) og langs kommunal veg, samt en kraftlinje som går over/inntil tomta, så er ikke

tomta egnet for Simons Interiør AS.


50 av 63

Det vises også til at kommunen jobber med å utvikle Vassmarka som industriområde.

Dette området kan først ferdigstilles etter at ny E6 er ferdigbygd. Simons Interiør AS

trenger nytt areal nå for å kunne oppfylle inngåtte avtaler.

Åsen bygdeforum har også sendt inn brev hvor de støtter Simons Interiør AS sitt ønske

om å utvide tomten ved nåværende virksomhet. De er enige i at alternativ tomt mellom

jernbanen og vegen Sveet ikke er egnet til industri med tanke på nærheten til boligfeltet.

I og med at reguleringsplanen for industriområdet i Vassmarka ble opphevet, så har ikke

Levanger kommune utbyggingsområder og tilby. Åsen bygdeforum viser videre til at

andre bedrifter i Åsen har fått utvidet sine arealer i nærhet til eksisterende lokaler. Dette

gjelder Dunnsmia, Kortmann lysfabrikk, Grilstad og andre landbruksbedrifter. Det

samme gjelder andre steder i kommunen.

Levanger kommunes næringssjef bekrefter henvendelsen fra Simons Interiør AS. Videre

konkluderer næringssjefen i sin gjennomgang av næringsareal i Åsen, at det pr i dag ikke

finnes tilgjengelige areal som tilfredsstiller det behovet som Simons Interiør AS

etterspør.

Fordelene ved å gi dispensasjon vil være at en allerede etablert industrivirksomhet får

gjort nødvendige utvidelser, som igjen er med på å sikre arbeidsplasser i området og i

kommunen. Det er grundig redegjort for de undersøkelser som er gjort for å finne

alternative plasseringer for etablering av bedriften. Pr. i dag finnes det ikke slike areal i

området. Den eneste muligheten bedriften har til å utvide produksjonsarealet ved dagens

lokalisering, er på det omsøkte areal.

Ulempene ved å gi dispensasjoner på et generelt grunnlag, er at de kan danne et mønster

for hvordan kommunen skal behandle fremtidige lignende saker. En utstrakt

dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planen som informasjons- og

beslutningsgrunnlag.

Rådmannen finner etter en samlet vurdering at fordelene ved å gi dispensasjon er klart

større enn ulempene.


51 av 63

Rådmannen anbefaler derfor Plan- og utviklingskomiteen å innvilge

dispensasjonssøknaden og delingssøknaden.

Uansett vedtak så vil dette være et enkeltvedtak som kan påklages jf. Forvaltningslovens

§ 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.


52 av 63

Levanger kommune

Sakspapir

Klage på detaljregulering for Svartvika hyttefelt

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Mona Saursaunet


Arkivref:

2018/5500 - /L2017005





Klage på reguleringsendring av detaljregulering for Svartvika hyttefelt mottatt den 11.

april 2019 avslås. Klagen oversendes Fylkesmannen i Trøndelag for endelig avgjørelse.


Detaljregulering for Svartvika hyttefelt ble vedtatt i Levanger kommunestyre den 23.

mars 2019, sak PS 10/19. Reguleringsplanen kan påklages. Klage ble mottatt 11. april

2019.

Vedlegg:

1 Klage på detaljregulering for Svartvika

2 Skjøte Hytta

3 Samlet saksfremstilling med planvedtak

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Detaljregulering for Svartvika: http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_5037/

Saksopplysninger:

Klagen ble sendt til kommunen innen 3 uker fra kunngjøringsdatoen for planvedtaket, og

er dermed mottatt rettidig. Klagen er fremsatt av Anders Dahlø (heretter kalt klager) som

er hyttenabo i planområdet, og han regnes dermed som berørt part.

Klagen går på godkjenning av hyttetomta FF2 i reguleringsplanen. Klagers hytte grenser

til denne tomta, og han har rettigheter til vann i brønnen ved tomt FF2. Klager er

bekymret for at utbygging av tomt FF2 vil medføre at vanntilførsel blir skadet og

forurenset, slik som er tilfellet for en drikkevannsbrønn lenger inn i feltet hvor det har

pågått noe anleggsarbeid. Videre mener klager at det blir unødig mye inngripen i

eksisterende område med infrastruktur på vei, vann og avløp ved utbygging av FF2.

Klager ønsker at tomt FF2 trekkes ut av reguleringsplanen.

Rådmannen har besluttet at vedtaket ikke skal gis utsatt iverksettelse etter

forvaltningsloven § 42. Begrunnelsen for dette ble meddelt i brev til klager sendt den 25.

april 2019, med kopi til Fylkesmannen.




53 av 63

Vurdering:

Forholdet som det klages på er allerede vurdert i planarbeidet. Plassering av eksisterende

brønner var et plantema tidlig i prosessen, og det har ikke dukket opp nye opplysninger

som ikke har vært vurdert tidligere. Hensynet til brønner med tilhørende grøfter er sikret

i bestemmelsene. Det vises til bestemmelsen § 3.2 fjerde ledd:

Eksisterende fall og grøfter som leder overvann bort fra eksisterende brønner skal

ivaretas. Dersom tiltak som følger av planen berører eksisterende drikkevannskilder

skal disse sikres eller erstattes for de berørte parter.

Det vurderes at størrelsen og utformingen av tomta FF2 muliggjør plassering av hytte

uten at dette trenger å ha negative virkninger for eksisterende brønn. Det forutsettes at

bestemmelsen § 3.2 følges slik at brønnen hensyntas både ved valg av plassering av hytta

og i gjennomføringen av anleggsarbeidet. Det er selvsagt i tiltakshavers beste interesse å

få til dette på en måte som fungerer godt for alle parter. Om nødvendig skal eksisterende

drikkevannskilde erstattes for berørte parter iht. bestemmelsen.

Tomta FF2 var ikke en del av det opprinnelige planforslaget som var lagt frem for

offentlig ettersyn. Denne utvidingen ble til underveis i planprosessen i forbindelse med

at tre hyttetomter ble tatt ut fra planforslaget på oppfordring fra

kommuneadministrasjonen. Disse tre tomtene kom i indirekte konflikt med dyrkajord.

Tilføringen av tomta FF2 utløste behov for ny begrenset høring til fylkesetatene og

nærmeste nabo, Anders Dahlø. Fylkeskommunen hadde ingen merknader i høringen til

tilføyingen av tomta. Fylkesmannen påpekte at ingen hyttetomter berører dyrka jord

direkte, men flere hyttetomter ligger med formålsgrensen i markslagsgrensen til dyrka

jord, bl.a. den nye tomten som tas inn, FF2. Landbruksavdelingen ga dermed råd om at

formålsgrensene for fritidsbebyggelse trekkes noe unna markslagsgrensen til dyrka jord

for å unngå unødvendige konflikter ved drift av jorda. Dette ble fulgt opp i revidert

planforslag. Anders Dahlø skrev i sin høringsuttalelse at han var redd for at vannet i

brønnen forringes ved utbygging av tomt FF2, og at overflatevann kommer inn i

brønnen. Skjøte på eiendommen med opplysninger om rettigheter til vann var lagt ved

uttalelsen. Høringsuttalelse fra klager er kommentert i saksfremlegget til sluttbehandling,

se vedlegg.

Hensynet til brønnen regnes som godt nok ivaretatt i reguleringsplanen, og rådmannen

finner ingen tungtveiende grunner til å ta ut FF2. Rådmannen foreslår dermed at klagen

avslås og sendes videre til Fylkesmannen for endelig avgjørelse.


54 av 63

Omtrentlig plassering av eksisterende brønn markert med rød prikk.

Reguleringsplanen vises som transparent flate lagt over situasjonskart.

Foto: Anders Dahlø


55 av 63

Levanger kommune

Sakspapir

Restaureringsfondet 2018 - Behandling av søknader

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Tove Nordgaard

[email protected]

Arkivref:

2018/9308 - /C57





Levanger kommune tildeler midler fra «Fond for restaurering og fornying av bygg- og

bomiljø i Levanger sentrum 2018» til følgende tiltak:

1. Emilies hus, Sjøgata 40, Bymuseet i Levanger

Støtte til rehabilitering av tak og blikkenslagarbeider ved pipe og brannmur:

Kr. 25 000,-

2. Håkon den godes gate 3A, HG3 Eiendom AS:

Støtte til rehabilitering og utskifting av skifertak etter antikvariske prinsipper:

Kr. 28 332,-

3. Kirkegata 20, TGE

Søknad om støtte til rehabilitering og tilbakeføring av tak og fasader:

Kr. 60 000,-

4. Jernbanegata 26 A, Elin Svardal Atle Naavik

Støtte til maling og fasader i forbindelse med oppføring av uthus

Kr. 15 000,-

I tillegg avsettes det kr. 10 000,- til byggeskikkspris neste år.

Det tas forbehold om bygningsmyndighetenes godkjenning av søknadspliktige tiltak.

Vedtaket kan påklages til formannskapet (jfr vedtektene § 8). Klagefrist er 3 uker fra

søkeren mottatt melding om vedtak i Plan- og utviklingskomitèen.


Restaureringsfondets vedtekter

Vedlegg:

1 Restaureringsfondet 2018 - Økonomisk oversikt


1. Søknad fra Bymuseet: Emilies hus, Sjøgata 40 v/ Bymuseet, datert 10.10.2018



56 av 63

2. Søknad fra HG3 Eiendom/Roger Fjerdingen: Håkon den godes gate 3A, datert

01.11.2018

5. Søknad TGE Eiendom AS, Kirkegata 20, datert 13.09.2018

3. Søknad Elin Svardal og Atle Naavik, Jernbanegata 26A, datert 01.11.2018

Saksopplysninger:

Fakta om fond til restaurering og fornying av bygg- og bomiljø i Levanger sentrum:

Fondet har eksistert siden 1984, har nå en størrelse på kr. 7.713.960,-. Fondet er et viktig

bidrag for bevaring av trehusbebyggelsen i Levanger i tillegg til midler fra

Riksantikvaren og Norsk kulturminnefond.

Ved fristens utløp 1. november 2018 var det kommet inn 4 søknader om tilskudd til

«Fond til restaurering og fornying av bygg- og bomiljø i Levanger sentrum».

Ifølge vedtektene § 4 skal grunnkapitalen stå urørt og 10% av rentene legges til kapitalen

hvert år. De resterende 90 % av fondets renter deles ut som tilskudd til restaurering og

fornying av bygg- og bomiljø i Levanger sentrum. I 2018 utgjorde rentene totalt kr.

153.703. 90 % av dette utgjør kr. 138 332,70 som er til fordeling.

I henhold til vedtektene §10, §11 og §12 skal det hvert år settes av kr. 10 000,- til

byggeskikkprisen, samt avsettes en ramme for innleie av spesialkompetanse og dekning

av utgifter til maling.

I 2013 ble det overført kr. 50 000,- til innleie av spesialkompetanse og dekning av

utgifter til maling som omfattet fortløpende søknader påfølgende år 2014. Det viste seg å

ikke komme inn slike fortløpende søknader i denne kategorien i 2014, men to av

søknadene som kom inn under den ordinære søknadsfristen 15. oktober omfattet tiltak

som kunne dekkes av den avsatte rammen fra året før. Ifølge vedtektene § 11 og §12 skal

beløp som ikke blir oppbrukt føres tilbake til fondet. Dette medførte en tilbakeføring av

kr. 30 000,-

Erfaringen hittil viser at dette ikke er en gunstig ordning, og det anbefales at man foretar

en helhetlig samlet vurdering av alle søknader samtidig. Dette omfatter maling og innleie

av spesialkompetanse som også kan variere stort i omfang avhengig av tiltaket.

Det anbefales derfor at det ikke overføres særskilte midler (maling og innleie av

spesialkompetanse jfr. vedtekten §11 og §12) til Restaureringsfondet 2018, da dette

inngår i den totale rammen.

Det anbefales videre at vedtektene revideres med hensyn til §11 og §12, samt

samordning med fredningsforskriften nå når fredningen av Levanger Kulturmiljø er trådt

i kraft. Det er naturlig å gjøre dette i forbindelse med revidering forvaltningsplanen.

Til fordeling på de fire søknader til Restaureringsfondet gjenstår dermed kr. 128 332,-.

Vurdering:

Generelt

Det er samme antall søknader sett i forhold til foregående år. Fortsatt er det lite søknader

om støtte fra restaureringsfondet noe som speiler byggeaktiviteten i sentrum.


57 av 63

Alle de innkomne prosjektene er viktige tiltak for å bevare den unike trehusbebyggelsen

og kulturmiljøet i Levanger. Søkergruppen varierer fra privatpersoner, investorer og

frivillige lag og foreninger. Tiltakene har et stort spenn i omfang og kostnader.

Lav rente medfører at tilskuddene til hvert enkelt prosjekt blir små. Tre av prosjektene

har i tillegg fått støtte fra Fylkeskommunen, mens et prosjekt ligger utenfor

fredningsområdet.

For prosjektet i Sjøgata 40, Emilies hus foreslås det at omsøkt beløp tildeles, mens

resterende beløp fordeles mellom de resterende søkerne.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------

1 Emilies Hus, Sjøgata 40

Foto: Svein Holthe. Bilder til høyre viser dagens tilstand for tak og beslag rundt pipe.

Bakgrunn:

Emilies hus ble oppført av Johan Barstad like etter bybrannen i 1897. Opprinnelig var

bygningen oppført i en etasje med en brutto grunnflate på 46 m2. Under den første

verdenskrig ble det i 1913 bygget på en halv etasje, og bygget fikk en boenhet til og den

utformingen som den har i dag. Huset ligger innenfor området som er fredet som

kulturmiljø i det kvartalet som er det mest komplette miljøet i sentrum og har høy

kulturhistorisk verdi.

Siden 2006 har Emilies hus vært Bymuseets eiendom. Huset og bakgården besøkes

jevnlig av barnehager, skoleklasser og andre i forbindelse med byvandringer.

I løpet av de siste tre årene har samtlige vinduer blitt restaurert, kledning er skiftet ut

etter antikvariske prinsipper og erstattet med høvlet kledning der det har vært råteskade.

Huset er malt med linoljemaling etter riksantikvarens anbefalinger.

Søknadens omfang:

Taket på Emilies hus er tekket med takpapp. Tilstanden på dette taket er i dårlig

forfatning og det er fare for større skader dersom det ikke gjøres tiltak. Taket er

mosegrodd, takpappen er slitt og mye av belegget har løsnet. Også sveisene i skjøtene

har løsnet, og det er generelt utført dårlig sveising. En del av blekket over brannmuren er

borte og beslag på pipe er dårlig utført. Det må derfor legges nytt papptak og nytt blikk.


58 av 63

Vurdering anbefaling:

Tiltaket er også i tråd med formålet med fredningen som er å frede deler av Levanger

by som kulturmiljø, for å sikre og bevare et bymiljø av nasjonal verdi som viser et godt

eksempel på norsk byutviklingshistorie, med hovedvekt på byplanhistorie, kulturhistorie

og arkitektur. Spesielt gjelder dette det sammenhengende lave trehusmiljøet fra

perioden fra 1896 og frem til murtvangloven av 1904

Der er svært positivt at Bymuseet ivaretar viktig kulturarv på en forbilledlig måte til

felleskapets og byens beste. Emilies hus benyttes mye og har mange besøkende i

forbindelse med byvandringer og andre som ønsker å se eksempler på trehusbebyggelse

fra den tidsepoken.

Det forutsettes at det benyttes håndverkere som har kompetanse innenfor bygningsvern,

med de samme krav som Fylkeskommunen stiller: Kravet til håndverkerne som skal

utføre arbeidet er studiepoeng eller fagskolepoeng innen bygningsvern, eller tilsvarende

realkompetanse. Det må stilles krav til at utførende håndverkere har gjennomført

minimum tre tilsvarende prosjekter. Videre må de oppgi referanseprosjekter med

kontaktinformasjon. Kommunikasjon og dokumentasjon må være på norsk.

Før arbeidene starter skal det være et oppstartsmøte hvor eier og håndverker deltar.

Det er positivt for bevaringen av bygningen og for opplevelsen av kulturmiljøet at

Emilies hus settes i stand på en forbilledlig og antikvarisk måte. Bymuseet drives og

driftes av frivilligheten med små økonomiske rammer, og tilskudd er derfor viktig for å

sikre en god bevaring og gjennomføring.

Det anbefales at prosjektet støttes med, kr. 25 000,-

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------


59 av 63

2. Håkon den godes gate 3A, HG3 Eiendom AS:

Bakgrunn:

Leiknesgården ble tegnet av arkitekt Peter Hofstad og bygget i 1898 som en del av

gjenreisningsbyggene etter bybrannen i 1897. Bygningen er en stor hjørnegård som

opprinnelig var innrettet med bolig i andre etasje og deler av første etasje. I første etasje

var det en forretning på hjørnet.

I 1923 ble en av leilighetene i første etasje omgjort til butikklokale og i en periode var

det to butikklokaler. I kjelleren drev fiskehandler Johs. Pedersen utsalg.

I 1938 var det brann i gården og taket ble delvis ødelagt. Taket ble fornyet og deler av

yttervegg måtte fjernes og repareres. Senere har bygningen gjennomgått flere til dels

omfattende ombygginger blant annet i 1943 og i perioden 1952-55. Blant annet ble hele

1. etasje omgjort til butikklokaler i 1952.

Det er lite av det opprinnelige utseendet og innredning i dag, men bygningens

hovedproporsjoner er beholdt. I 1984 ble det foretatt en delvis tilbakeføring av

bygningen.

Søknadens omfang:

Skifertaket er i dag delvis preget av tidens slitasje og oppsmuldring. Spiker er delvis

rustet og har medført at enkelte skiferstein har løsnet. Det er også oppdaget

vannlekkasjer i takkonstruksjonen.

Tiltaket omfatter istandsetting/omlegging av skifertak mot Brugata og Håkon den Godes

gt. og utskifting av beslag, takrenner og nedløp.

Eksisterende skifertak er i dårlig forfatning, og noe av steinen er begynt å smuldre opp.

Spiker har begynt å ruste, det har medført at stein har begynt å løsne. Det er også

oppdaget vannlekkasjer i takkonstruksjonen.


Tiltaket er også i tråd med formålet med fredningen som er å frede deler av Levanger


60 av 63

by som kulturmiljø, for å sikre og bevare et bymiljø av nasjonal verdi som viser et godt

eksempel på norsk byutviklingshistorie, med hovedvekt på byplanhistorie, kulturhistorie

og arkitektur. Spesielt gjelder dette det sammenhengende lave trehusmiljøet fra

perioden fra 1896 og frem til murtvangloven av 1904.

Flere bygninger i Levanger har fått ny type taktekking. Med sin sentrale plassering, er

det svært positivt at eier ønsker å beholde skifertaket på denne bygningen. En

istandsetting etter antikvariske prinsipper vil være av stor verdi for opplevelsen av

kulturmiljøet.

Det anbefales at prosjektet støttes med kr. 28 332,-

3. Kirkegata 20, T3 Eiendom AS

Bakgrunn:

Hallan gården i Kirkegata 20 er en sentralt plassert hjørnegård fra 1897. Bygningen har

bevart mye av sin opprinnelige form og har en unik hvelvkjeller. Bygningens plassering

gjør at den er svært viktig for trehusmiljøet i Levanger sentrum. Det har vært ulike typer

næring i første etasje siden bygningen ble oppført, men har den siste tiden stått tom. Ny

eier vil nå restaurere bygningen slik at den fremstår tilnærmet lik som den gjorde som

opprinnelig

Søknadens omfang:

Søknaden omfatter en tilbakeføring og utbedring av fasader og tak. På grunn av

manglende vedlikehold over lang tid, er det nødvendig med noe utskifting av

bygningsdeler. Det er bl.a. oppdaget fukt/råteskader i taket og på noe av ytterkledningen.

Det er viktig at disse skadene utbedres for å unngå ytterligere skader på bygningen. Det


61 av 63

samme gjelder for takrenner og nedløp. Tiltakene vil ikke medføre et vesentlig inngrep i

det fredede trehusmiljøet, og strider ikke mot formålet med fredningen.


Formålet med å frede Levanger by som kulturmiljø er å sikre og bevare et bymiljø av

nasjonal verdi som viser et godt eksempel på norsk byutviklingshistorie, med hovedvekt

på byplanhistorie, kulturhistorie og arkitektur. Spesielt gjelder dette det

sammenhengende trehusmiljøet fra perioden 1896 frem til murtvangloven av 1904.

Det er svært positivt for opplevelsen av kulturmiljøet at denne viktige hjørnegården mot

Kirkegata settes i stand og tilbakeføres til sitt opprinnelige uttrykk. Det omfattende

arbeidet er med på å styrke kulturmiljøet i sin helhet.

Det forutsettes at det benyttes håndverkere som har kompetanse innenfor bygningsvern,

med de samme krav som Fylkeskommunen stiller: Kravet til håndverkerne som skal

utføre arbeidet er studiepoeng eller fagskolepoeng innen bygningsvern, eller tilsvarende

realkompetanse. Det må stilles krav til at utførende håndverkere har gjennomført

minimum tre tilsvarende prosjekter. Videre må de oppgi referanseprosjekter med

kontaktinformasjon. Kommunikasjon og dokumentasjon må være på norsk.

Før arbeidene starter skal det være et oppstartsmøte hvor eier og håndverker deltar.

Dette er et svært positivt og omfattende tiltak som vil være godt synlig i bybildet.


4. Jernbanegata 26 A, Elin Svardal Atle Naavik

Originaltegninger av uthus og bilder av tilbakeføringsprosjektet på hovedhuset.

Bakgrunn:

Eiendommen Jernbanegata 26A, med gnr.315 og bnr.55, ligger innenfor område regulert

til hensynsone for bevaring og grenser til det kulturmiljøet som er fredet av

Riksantikvaren. Huseier har tilbakeført hovedbygningen til det opprinnelige uttrykket.

Huset ble tegnet og oppført av mur- og tømmermester John Johnsen Årvik og i 1911 for

Tollbetjent Henrik Antonio Peter Seehuus. Boligen i sveitser/jugendstil består av to plan,


62 av 63

og er oppført med stående tømmerkasse i 1. etasje og liggende tømmerkasse i

loftsetasjen. På kart over Levanger datert 1914 er Seehuus- gården det eneste huset i

kvartalet øst for Jernbanegaten og nord for Sundgaten.

Søknadens omfang:

Søknaden omfatter tilskudd til merkostnader i forbindelse med ny garasje/uthus som

baserer seg på originaltegninger av uthuset som opprinnelig stod på eiendommen.

Garasjen vil få liggende høvlet panel likt bolighuset og males med linoljemaling. I

tillegg er fasadeuttrykket og arken som på de originale tegningene gjort mest mulig likt

det opprinnelige for å harmonere med bolighuset. Merkostnaden i forhold til et enklere

bygg er på kr. 64 300.


Hovedhuset har en høy kulturminneverdi da den ligger tett inntil det området som er

kulturmiljøfredet av Riksantikvaren, og er en viktig del av opplevelsen av det lave

trehusmiljøet.

Prosjektet ligger utenfor fredningsavgrensingen og har ingen mulighet til å søke støtte

fra Riksantikvarens midler.

Ny garasje/uthus som ivaretar og står i harmoni med den eldre bebyggelsen vil være et

viktig bygg for opplevelsen og forståelsen av trehusmiljøet og bybildet langs

Jernbanegata. Uthuset vil stå sammen med et godt bevart hovedhus som har høy

verneverdi i seg selv og som er en del av et bevaringsverdig kulturmiljø.

Det er forbilledlig at tiltakshaver ønsker å tilføre uthusprosjektet kvaliteter i form,

materialkvalitet og bruk av linoljemaling som harmonerer med den eksisterende

bevaringsverdige bebyggelsen.


-----------------------------------------------------------------------------------------------------------

RESTAURERINGSFONDET 2018 – ØKONOMIOVERSIKT

Rente 2018: kr. 153.703,00

Midler til fordeling: 90 % av kr. 153.703,00= kr. 138332,7, Avrundes: 138 332,00

Tabell: Fordeling av kr. 138 332

Post Søker Kostnadsramme Annen støtte Tilskudd fra RF

1.

Byggeskikkspris

10 000,-

-

10 000,-

2.

Emilies hus, Sjøgata 40

Totalt: Kr. 107 712,- inkl mva

Søker restaureringsfondet kr. 25 000,-

Fylkeskommunen: Kr. 65 000

25 000,-

3.

Håkon den godes gate 3A

HG3 Eiendom v/Roger

Fjerdingen

Skifte av skifertak

Totalt Kr. 466 875,-inkl mva

Fylkeskommunen: Kr. 200 000

28 332,-

4.

Kirkegata 20

TGE Eiendom AS

Tilbakeføring av tak, fasade,

maling

Totalt: Kr. 2 390 625,- inkl mva

Fylkeskommunen: kr. 500 000

60 000,-

5.

Jernbanegata 26 A, Elin

Svardal og Atle Naavik

Linoljemaling og høvlet kledning

i forbindelse oppføring av uthus/

garasje basert på

originaltegninger.

Merkostnad: kr. 64 300,- inkl mva

Ingen annen støtte

15 000,-

Sum 138 332,-

Levanger kommune Møteinnkalling · Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Plan- og...

Documents

Transcript of Levanger kommune Møteinnkalling · Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Plan- og...