朝日不動産取締役常務・城下

こんにちは。城下です。［vol.25］―賃貸住宅へも「エコ」「環境配慮化」を取り入れよう―

　皆さんお元気ですか。城下です。もう春ですね。今年の冬は昨年同様寒かったですが、雪が積もらなくてほっとしています。うれしいですが、少し怖いですね。「温暖化」の影響でしょうか。　さて、繁忙期は店舗に多くのオーナー様がいらっしゃいます。気にかけていただき、感謝いたします。　気が付かれた方もいらっしゃるのではないかと思いますが、頻繁に「エコ」シールが壁に貼られています。事務所内、トイレ、扉などいたるところです。経営の面では「固定費の削減」ということで素晴らしいことです。地球環境や温暖化防止にもご存じのとおりGoodでしょう。こんな関心の高い「エコ」は、ここ10年ぐらいで、住宅の高断熱化が進み、新築住宅の相当な割合が高断熱住宅になってきています。　一方賃貸住宅をみますと、この「エコ」「環境配慮化」は個人住宅ほど進んでいない様子です。見栄えや設備の多さだけでなく「経済性」の面でも、この「エコ」が入居者にとって賃貸住宅を選ぶ基準になればいいなと思います。また、同じアパート内でも部屋による「エコ度」が違います。2014年独立行政法人　建築研究所の「住宅の高断熱化目標水準に関する基礎調査」資料によりますと、「3階建て賃貸アパート」の角部屋と中部屋の冷暖房負荷（電気代ですかね･･･）は、満室とした場合､３階の角部屋と２階の中部屋ではなんと2階の中部屋が約49％省エネという結果が出ています。プライバシー度などで角部屋が人気ですが、「エコ度」で考えると中部屋に軍配が上がります。こんなこともお話しながらお部屋をお勧めしたいですね。

朝日不動産代表取締役・石橋

「賃貸オーナーさまの団体自民党職域支部設立！」

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　私ミッキーが富山県支部長を務めます「ちんたい協会」は、同協会の議員連盟「ちんたい議連」を通して、行政府に我々賃貸オーナーの利益を守るための運動をしてきました。今や「ちんたい議連」は石破会長のもと､303名の大組織に拡大をし、我々の要望を叶えていだくための大きな力になっていただいています。 　今般、我々オーナーの声を、政治、政策に届けるべく、賃貸オーナーにより組織された自民党職域支部を設立する運びとなりました。全国で1万人を集め、今後は、賃貸業界の発展のため一致団結して活動していきます。 　国への要望事項は、①家賃に対する消費税の課税阻止、➁家賃取り立て規制法案の復活阻止、➂賃貸住宅における修繕積立金の控除制度の創設、の３つが柱になっています。上記の３項目の要望の実現に向けて、みなさまへも協力のお願いをさせていただきたく存じます。ご支援をお願い申し上げます。

24期（2011年） 25期（2012年） 26期（2013年） 27期（2014年）

2月7月 8月 9月 10月 11月6月4月 5月2月 3月1月12月11月9月8月7月6月5月4月 3月1月12月9月 10月8月7月6月5月4月3月2月1月12月11月10月10%

15%

20%（空室率）

■管理物件 空室率（3ヵ年）

（3月）13.67%

Data朝日不動産管理物件 空室率（３ヶ年分）朝日不動産管理物件 空室率（３ヶ年分）朝日不動産管理物件 空室率（３ヶ年分）朝日不動産管理物件 空室率（３ヶ年分）

（2月）14.74%

富山エリア

2014年2月 エリア別空室率

高岡エリア

10.8％

射水エリア

23.6％

11.7％

富山エリア

2014年3月 エリア別空室率

高岡エリア

10.0％

射水エリア

21.6％

11.4％

Seminarセミナーのご案内セミナーのご案内セミナーのご案内※セミナーの詳細やお申込は、同封のチラシをご覧くださいませ。

「今後の不動産投資事情とお金の話」講　演 講師：倉橋　隆行氏（株式会社シー・エフ・ネッツ 代表取締役）14：00~16：30

懇親会 [ 会場：オークスカナルパークホテル予定] （※実費ご負担）17：00~19：00

第72回ミッキー塾

※セミナーの詳細やお申込は、同封のチラシをご覧くださいませ。※高岡・富山の 2 会場にて、同内容のセミナーになります。

「繁忙期終了後、店長が語る」

第74回ミッキー塾

14:00~16:30 講演（受付13：30~）

4／19(土)

翌日20（日）は、富山南店にて個別相談会 <※事前のお申込が必要です。先着4名様限定>

[ 会場：オークスカナルパークホテル4階「翠鳳（すいほう）の間」]

※会場がいつもと異なりますのでご注意ください！

※カジュアル・ミーティング詳細やお申込は、同封のチラシをご覧くださいませ。

「投資家と行うカジュアル・ミーティーング」　コーディネーター：松村　裕一氏（株式会社PAS代表取締役）14：00~16：10

懇親会　 [ 会場：オークスカナルパークホテル内　レストランエヴー] 16：30~18：00

第73回ミッキー塾

14:00~16:10 講演（受付13：30~）

時間：13:30~16:30

5／10(土)

5／31(土)

6／7(土)

カジュアル・ミーティング [ 会場：オークスカナルパークホテル2階 「橘（たちばな）の間」 ]

※会場がいつもと異なります！

　コーディネーター：石橋　正好（ミッキー・朝日不動産㈱代表取締役）[ 5/31高岡会場：高岡テクノドームA会議室] [ 6/7 富山会場：ボルファートとやま]

（パネルディスカッション）

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1 32 4

Data

新キャンペーン「ご紹介キャンペーン」　　　　　　　　　　　実施報告&退去理由アンケート

こんにちは。城下です。［vol.25］

借り手優位の賃貸市場

AM事業部・柳瀬　統吾

※2014年2月空室率更新

2014年の世界不動産投資、7年ぶりに高水準に! !

アパマンショップ高岡リール店・小谷　武司

朝日不動産管理物件・空室率

賃貸ニーズの差別化を図るためには

アパマンショップ魚津店・水島　麗子

アパマンショップ富山東店・清水　諭

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April 2

014 No.92LeasingReport リーシングレポート

堂故 茂氏野上 浩太郎氏 田畑　裕明氏橘 慶一郎氏

石破 茂氏賃貸住宅対策議員連盟（ちんたい議連）会長

ちんたい議連加入の自民党衆・参議院議員

全住政連は　　自民党参議院候補を推薦!!

Calendar営業日カレンダー営業日カレンダー営業日カレンダー6月

休業日 セミナー

　JUNE2014

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2229 30

25 26 27 2819 201312

4月

休業日 セミナー

　April2014

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14 15 167 8 9 10

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2027 28 29

233024 25 2617 18

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2 3 41 65 7

5月

休業日 セミナー

　May2014

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3

2014 年の世界不動産投資、7 年ぶり高水準に !!2アパマンショップ高岡リール店・小谷　武司

新キャンペーン「ご紹介キャンペーン」実施報告 & 退去理由アンケート1　日頃より大変お世話になっております。今回は、弊社として4月以降

に予定している新キャンペーンをご紹介させていただきます。

　1月より「ポッキリキャンペーン」を開催及びご協力頂きまして誠に

ありがどうございました。今回の新キャンペーンは、集客強化も目的

とした内容です。弊社管理物件のご入居者様や一般の方より、お部屋探

しのお客様をご紹介頂き、その方がご成約となった際には、粗品を進

呈させていただきます。オーナー様においても、お知り合い等でお部屋

探しの方がいらっしゃいましたら、是非この期間にご紹介くださいま

すようよろしくお願い致します!

　また、2014.2.17に発刊された「全国賃貸住宅新聞」(発行所:全

国賃貸住宅新聞社)の掲載よりリクルート住まいカンパニー調べによ

る「退去理由」の記事を右記の通り抜粋し掲載させていただきました。

住宅購入などの不可抗力は対策ができませんが、例えば携帯電話プラ

ンのように長期入居者による賃料条件の割引を導入することや更新に

特典を進呈するなどの対策を講じるのもよいと思われます。

(総務省ホームページより引用)

(全国賃貸住宅新聞より引用)

『ペット可物件』運営のポイント

①原状回復費用が高額になりやすい。⇒床、柱、壁などの引っかいた痕、配水管やベランダの排水溝に詰まったペットの毛の処理。

①ペットの種類、個体数、大きさを制限する。

②敷金を預かり、原状回復の条件を

厳密かつ明確にしておく。

③家賃を若干高めに設定する。

②ペットの鳴き声・臭いによる近隣クレーム。

⇒小型犬や猫の鳴き声は思っている以上に響く。⇒ペットの臭いは、独特ですから苦手な人もいる。⇒エレベーターや共有部分の廊下などは狭い密閉　空間となっているため、ペットの体臭、排泄物の　臭いが染み付きやすい。

『ペット可物件』の考えられる貸主側のリスク

ベランダの排水溝に詰まったペットの毛の処理。

②ペットの鳴き声・臭いによる近隣クレーム。

⇒エレベーターや共有部分の廊下などは狭い密閉　空間となっているため、ペットの体臭、排泄物の

借り手優位の賃貸市場

　先の新春オーナーパーティでアパマンショップホールディングス

社長大村氏が言っておられた通り、現在は借り手優位の市場です。

理由は至って簡単、【人口減少が続くが賃貸物件は毎年増え続けて

いる】からです。

　日本の総人口は、平成22年(2010年)の1億2,806万人をピークに、

徐々に人口が減少傾向にあります。

　首都圏に比べると、地方はさらに激しく減少しています。

すでに札幌・仙台・広島・福岡といった100万人都市であっても、

区によっては世帯数減少に転じています。すなわち、「借りる人は全国的に減っていく」のです。さらに賃貸

世帯は、人口減少以外の理由でも減少傾向にあります。

　また、大学生の自宅通学が増えています。経済的な理由もありますが、加えて、受験生の数は減っているのに

大学の定員数は増えていることもあり、通学しやすい地元への入学も優先され、賃貸世帯数が減少傾向にあります。

　景気についても上昇傾向ですが、消費税増税もありまだまだ不安な状況です。

　需要側の人口・世帯数がピークを迎えつつある一方で、新築物件の供給は今も続いています。すでに「住ま

いは足りている」状態であるのに、毎年、新築物件は建設されており、結果として、「需要＜供給」となって

いるのです。オーナー様も賃料を下げるといっても限界があります。これからは価格競争だけでなく、設備の

改善やペット可物件など、物件の質に目を向けてみてはいかがでしょうか。

4 賃貸ニーズの差別化を図るためには

アパマンショップ魚津店・水島　麗子

　近年のペット需要の高まりは、少子高齢化や若年層の単身化などの影響もあってか、留まることがないように思います。不動産業界でも、賃貸・分譲に関わらず、ペット可物件が数多く登場しています。 犬・猫は屋外で飼うものという意識の強い日本では、まだまだ大半の賃貸物件がペット不可という状況です。 　しかし、実際に飼われている犬や猫（特に猫）は室内で飼うパターンが多いようです。 ペットを飼っている人は多くいるけれど、物件供給はその数に追いついていないというのが現状のようです。ペット可の賃貸物件が少ない理由としては、そもそも家主が賃貸物件として手間やリスクがかかるため、貸したくないと考えている傾向があるからだとおもわれます。ペット可の賃貸マンションのトラブルの多くは敷金関連が多くなっています。退去後の補修費が一般よりかかるため、今注目されている『敷金0（ゼロ）』は避けた方がいいかもしれません。 敷金は通常の相場より1ヶ月ほど多いのが一般的なようです。 　また、退去時、借主の費用で原状回復を行う箇所や原状回復条件を入居時に明確にしておく必要もあります。退去する際に無条件で壁紙などを張り替えることを約束する念書を取得する家主さんもいらっしゃるようです。運営中の賃貸物件を客寄せのためペット可賃貸物件としただけでは、当然ですが、ペットを飼うための工夫がまったくありません。 ペットを飼う入居者に配慮することも必要だと思います。 　例えば、ゴミステーションに密閉度が高く、防臭効果が高い構造のものを『ペット用』として配置するだけでも近隣、入居者からの臭いに対するクレーム防止につながると思います。 最近は、ペット用の足洗い場を設置している物件を見受けられるようになってきました。 付加価値に対する家賃を設定し、その一部を設備投資として生かしてみるものいいかもしれません。他との差別化を図るためには、こういった工夫や配慮が必要なのかもしれません。

　不動産コンサルタントのクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、世界の不動産市場についてまとめた報告書で、2014年は投資額が７年ぶり高水準に達すると見通しを示しました。金融市場への信頼感の高まりや欧州、アジアでの投資の活発化などが追い風になるとしています。報告書によりますと、2013年の世界の不動産投資額は前年比8.4％増の9,780億ドルになる見込みで、14年は最大の15％増と予想しています。予想通りであれば、先の金融危機の前年にあたる2007年以来の高水準となります。07年の投資額は1兆2,500億ドルでした。地域別では、メキシコやブラジルをはじめ米州が18－20％増と大きく伸びる見通しで欧州、中東・アフリカ（ＥＭＥA）は海外からの投資が回復されると予想されています。アジアは最大7％増と伸びは鈍化するものの、近年よりもボラティリティが低下するとみられています。インドネシアやフィリピンなどに投資家の関心が向けられる見通しです。　一方国内では、新政権によるインフレターゲットの導入・消費税の増税・投資法の改正などの景気浮揚策を実施し、不動産市場においても追い風となっています。ぜひ、この追い風に乗って新たな不動産への投資を検討されてみてはいかがでしょうか。

アパマンショップ富山東店・清水　諭

不動産市場関連の主な政策・制度変化

インフレ

ターゲットの導入

２％の物価上昇率を目指す物価目標の導入が決定。

インフレ期待による

不動産へのマネー流入

・Ｊ-ＲＥＩＴの海外投資の活性化

・Ｊ-ＲＥＩＴの規制緩和

消費税の増税

投資法の改正

・海外不動産取得を目的とした、

　投資先企業の株式の過半数保有を解禁。

・ライツ・オファリングや自己投資口

　の取得の解禁。

不動産購入への

駆け込み需要と反動減

消費税率を2014年4月に8％へ、

2015年10月に10％へ引き上げる

予定の増税方が成立。

政策の概要 不動産市場に対して想定される影響

※※ボラティリティ︓価格の変動幅の比率

AM事業部・柳瀬　統吾