DEĞERLEME RAPORU

İLGİLİ FİRMA ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş.

TALEBI YAPAN ŞUBE MERKEZ ŞUBE / BİREYSEL KREDİLER MÜDÜRLÜĞÜ

TAŞINMAZIN NİTELİGİ

(mahallen) 2 ADET MESKEN

ADRESİ (Mahalle

belirtilecektir)

SEMİZKUMLAR MH. SİNPAŞ SEALYBRİA SİTESİ SANCAK SOKAK. NO: 7GA , SİLİVRİ / İSTANBUL

RAPOR NO FOR2014_0055

RAPOR TARİHİ 24.01.2014

EKSPERTİZ TARİHİ 23.01.2014

RAPORUN KONUSU

Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 2499 sayılı

Sermaye Piyasası Kanunu'nun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptırır." hükmü gereğince değerinin tespit edilmesi

RAPORU

DÜZENLEYEN

FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Adres Mebusevleri mah. Anıt cad. Şafak Apt. No: 8/12 Çankaya/Ankara

Sözleşme Tarihi 31/12/2013

Sayfa 2 / 12

1. TAPU BİLGİLERİ

İli İstanbul Arsa Payı 1 No : 93/18000(BGİRİŞ)

2 No : 94/18000(BGİRİŞ)

İlçesi Silivri Blok No SIRIUS-32 B GİRİŞ

Bucağı -- Kat No 1 No(BGİRİŞ) Zemin 2 No(BGİRİŞ) 1

Mahallesi Alipaşa Bağ. Bölüm No 1,2 (B Giriş)

Köyü -- Niteliği 1 No(BGİRİŞ):mesken 2 No(BGİRİŞ): çatı piyesli

mesken

Sokağı Yevmiye No 12377

Mevkii Menzilcambaz Cilt No 57

Pafta No Sahife No 5639-5640

Ada No 272 Tapu Tarihi 13.11.2007

Parsel No 1 Yönetim Planı Tar. 10.12.2004

Alanı (m²) 97.297,93 Sahibi ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş

Niteliği (*) 57 Adet 2 Katlı İkiz Bina ve Arsası

İkamet Eden Boş

Tapunun Türü Kat mülkiyeti Kat irtifakı Cins tashihli Arsa vb

Konutun Niteliği Müstakil bina Apartman dairesi

(*) Parsel üzerinde villa tipi bloklar mevcut olup kat mülkiyeti kurulmuştur. (**) Mahallen bloklardaki taşınmaz birleştirilmiş olup iki adet villa olarak kullanılmaktadır.

2. TAPU TAKYİDATI

Silivri Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaz lar üzerinde müştereken aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur;

Beyanlar Hanesinde :

- Bu gayrimenkulun mülkiyeti kat mülkiyetine geçmiştir. 21.01.2008 tarih 750 yevmiye

- 02.07.2008 tarih 8387 yevmiye ile Toplu Yapı Yönetim Planı değişikliği: 26.04.2008

- Finansal Kiralama Sözleşmesi Beyoğlu 31.Noterliği nin 01.07.2007 tarih 39811 sayılı noter sözleşmesi(Başlama Tarih 30.03.2011) 30.03.2011 tarihli 4792 yevmiyeli

3. TAŞINMAZIN MAHALLEN KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ

Değerlenen taşınmazlar İstanbul İli, Silivri İlçesi, Semizkumlar Mahallesi, Sealybria Villaları, Sancak Sokak üzerinde No: 7GA da konumlu, zemin kat 1 bağımsız bölüm no.lu mesken ve 1. normal kat 2 bağımsız bölüm no.lu çatı arası piyesli mesken (mevcutta taşınmazlar birleştirilerek 1 adet villa olarak

kullanımda)dir.

Ana taşınmaz E-5 Karayolu’na 700 m., Silivri merkeze 10 km, sahile 600 m mesafede yer almaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Uyumkent, İrfan Sırdaş ilkömğretim Okulu, Sarten Ambalaj Fabrikası

bulunmaktadır.

Taşınmazın çevresinde üst gelir düzeyine sahip ailelerce mesken olarak kullanılan yazlık kullanımlı 2 katlı villa nitelikli yapılar bulunmaktadır. Bölgenin alt yapısı tam olup ulaşım imkanları kolaydır.

4. TAŞINMAZIN YERALDIĞI SİTENİN MAHALLEN ÖZELLİKLERİ

Selybria Sitesi, farklı parsellerde yaklaşık 288 dönüm arazi üzerinde toplam 222 adet villadan oluşmaktadır. Grandi, Karina, Pruva olmak üzere farklı büyüklükte 3 adet villa tipi mevcuttur. Değerleme

konusu taşınmazlar Sırıus tipi villa olup yerinde ise Karina tipi olarak adlandırıldığı tespit edilmiştir. Taşınmazın yer aldığı 272 ada 1 parselde toplam 57 adet ikiz villa yer almaktadır. Her villanın kendisine ait açık havuzu, 2 araçlık otoparkı, saunası ve bahçesi bulunmaktadır. İnşaat çalışmalarının

tamamlanmış olduğu sitedeki doluluk oranı yaklaşık %60’dir. Site çevresi betonarme duvar üzeri fens teli ile çevrilmiştir. Sert zeminler kaldırım taşı ile kaplı olup yeşil alanlar çimlendirilmiş ve ağaçlandırılmıştır. Site içerisinde, açık yüzme havuzu, tenis kortları, basketbol ve voleybol sahaları, çocuk oyun alanları,

sosyal tesis, sauna ve fitness center bulunmaktadır. Ana taşınmaz bodrum, zemin, 1 normal kat ve çatı piyesinden oluşmaktadır. Ana taşınmaz bloka zemin kat seviyesinden iki adet giriş bulunmakta ve A ve B Blok girişi olarak adlandırılmaktadır.

Sayfa 3 / 12

5.TAŞINMAZIN YERALDIĞI BİNANIN MAHALLEN ALT YAPI/İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

Konut yapı tarzı Betonarme Çelik Yığma Ahşap

İnşaat Nizamı Ayrık Güvenlik Var Yok

Konut yapım yılı 2004 Otopark Var Yok

Elektrik Şebeke Yüzme Havuzu Var Yok

Su Şebeke Asansör Var Yok

Kanalizasyon Şebeke Yangın Merdiveni Var Yok

Doğalgaz Mevcut Dış Cephe Mantolama üzeri plastik boya

Su Deposu-Hid. Yok Çatı Tipi Ahşap çatı (kiremit kaplı)

Yangın Tesisatı Yok Jeneratör Var Yok

Merdiven Evi Basamak ve sahanlıklar betondur.Duvarlar plastik badanadır.

Binadaki toplam

kat sayısı 4 (bodrum + zemin + 1 normal kat + çatı piyesi)

Kat Taksimatı

Projede Bodrum kat : kömürlük,Makine dairesi,depo,su deposu, sığnak, çamaşırlık

Zemin kat : 2 adet mesken (A ve B girişi)

Normal kat ve Çatı kat : 2 adet dubleks mesken (A ve B girişi)

Deprem Hasarı Değerlenen taşınmazlar deprem sonrası yapıda yer almaktadırler.

İnşaat Sınıfı 4. Sınıf, A Grubu Yapı

Eksik imalatlar Islak ve kuru zemin kaplaması,mutfak dolapları tezgahı,kombi,radyatörler, armatürler,merdiven korkulukları,aksesuarlar eksiktir.

Doluluk Oranı Sitedeki doluluk oranı ~%60

6. TAŞINMAZIN MAHALLEN ÖZELLİKLERİ

Brüt Kullanım Alanı (bina ortak alanları hariç)

Projesinde :B Girişi Bodrum kat : 130m

2 (Denge tankı,Makine dairesi,depo,su

deposu,sığnak,çamaşırlık,kömürlük )

Zemin kat (1 No) : 122 m2 (salon, 2 oda, banyo, mutfak, antre, koridor ve 16

m2 teras, 19 m2 giriş holü) 1.Normal kat (2 No) : 118 m

2 ( salon,3 oda, 3 banyo, mutfak nişi, balkon,

antre, koridor, tv odası, 1 balkon, 5 m2 merdivon holü) Çatı katı (2 No) : 15m

2+25 m

2 teras ( 1 oda, teras)

Binadaki Konum Taşınmaz Sancak sokak girişinin sağ köşesinde konumludur.

Kullanım tertibi Salon 2 Oda 5 Mutfak 2 Banyo 4 Balkon 1

Isıtma Sistemi Merkezi kalorifer Kombi Soba Diğer

Kapı ve Pencere Doğ. İç kapılar ahşap ve pencere doğramaları PVC den mamul olup pencereler çift camlıdır. Villa giriş kapıları çelik kapıdır.

Manzarası Yok

İnşaat Seviyesi % 80

Eksik İmalatlar Islak ve kuru zemin kaplaması,mutfak dolapları tezgahı,kombi,radyatörler,armatürler,merdiven korkulukları,aksesuarlar

Tadilat - Bakım Durumu Taşınmaz natamamdır.

Konutun yapı kalitesi Lüks İyi Orta Düşük

İç mekan özellikleri : Zemin Duvar Tavan

Antre : Şap Saten astar Saten astar

Salon : Şap Saten astar Saten astar

Odalar : Şap Saten astar Saten astar

Mutfak : Şap İnce sıva İnce sıva

Banyo,WC : Şap İnce sıva İnce sıva

Sayfa 4 / 12

7. KADASTRO, RUHSAT ve PROJE BİLGİLERİ Taşınmaz (mahallen görülen yer); kadastral paftasındaki yerine uygun mu ? Uygundur.

Taşınmazın binadaki katı, kattaki konumu, projesine uygun mu?

Uygundur. Ancak taşınmazlar projesine aykırı olarak

birleştirilmiş, bütün halde tripleks villa olarak kullanılmaktadır.

Taşınmazın kullanım alanı ve mimarisi projesine uygun mu?

Değerleme konusu taşınmazlar konum ve alan olarak onaylı mimari projelerine uygundur.

Proje Tarihi / No’su (bilgi alınan makam) 17.03.2004 (Silivri Tapu Sicil Müdürlüğü)

İlgili Belediyede bina ile ilgili yıkım kararı veya herhangi bir tutanak var mı?

Silivri Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan sözlü bilgiye göre taşınmazların bulunduğu parsel 27.11.1985 tarihli 1/1000 ölçekli Silivri Uygulama İmar Planı dahilinde

ayrık nizam, 2 kat, Taks: 0.20, Kaks: 0.40, konut alanında kalmaktadır.10.12.2012 onay tarihli Silivri Sahil Bölgesi Nazım İmar planında kısmen yol,kısmen yeşil

alan ve 2 kat konut alanında kalmaktadır. Silivri Belediyesi imar arşivinde yapılan incelemede taşınmazlara ait 08.04.2004 tarih ve 2004/43 sayılı yapı

ruhsatı, 15.03.2007 tarih ve 2007/28 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür. Taşınmazların ada, parsel nezdinde yerinin doğruluğu Silivri Belediyesi İmar

Müdürlüğünde imar plan paftaları üzerinden kontrol edilmiştir.

8. TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER

Olumlu etkenler :

Kat mülkiyetli binada yer alması

Taşınmazların aktiviteli site içerisinde olması

Sahile ve E-5 karayoluna yakın olması

Olumsuz etkenler :

Sitede doluluk oranının %60 olması

Natamam olması

Projeye aykırı olarak 1 ve 2 nolu bağımsız

bölümlerin müşterek kullanılması

9. SATIŞ KABİLİYETİ (--) Yüksek (X) Normal (--) Düşük / Alıcısı Az (--) Çok Düşük

Açıklama: Taşınmazların bodrum kattaki ortak kullanım alanları da dahil bir bütün halde kullanılmaları, sitede yer alan tüm satışların bu şekilde iki tapulu olarak yapıldığı göz önüne alınarak değerlemesinin müştereken yapılmasının uygun olacağı düşünülmekle birlikte

taşınmazların değerlemesinde; konumu, cephesi, mevcut durumu, ulaşım olanakları, kent merkezine yakınlığı, bölgesel etkiler ve arz - talep dengeleri gibi unsurlar dikkate alınarak satış kabiliyetlerinin ‘Satılabilir’ olduğu kanaatine varılmıştır. Değerleme bir bütün olarak taşınmazların

ortak alanları dahil edilerek yapılmıştır. Konu taşınmazların % 100 oranında tamamlanması durumunda piyasa değerinin 700.000 TL. olacağı düşünülmektedir.

Sayfa 5 / 12

10. DEĞERLEME YÖNTEMİ VE FİYATLANDIRMA

Taşınmazın değerinin tespitinde ‘’Emsal Karşılaştırma Yöntemi’’ kullanılmıştır.

Bu yöntemde; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış, satılmış/kiraya verilmiş benzer taşınmazlar

dikkate alınmıştır.Değerleme konusu taşınmazın köşebaşı olması nedeniyle emsal taşınmazlara göre

şerefiyesi yüksektir.Taşınmazın değerini etkileyebileyecek çevre şartları ve taşınmazın halihazır durumu

gözönünde bulundurulmuştur.

Aşağıdaki bileşenler, taşınmazın bölüm bazında ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında

olmayıp, toplam değerin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.

Bölüm Alanı (a) Birim Fiyat (b) Fiyat (axb=)

1. Yasal Alan 1

no(B girişi) 409 m² 1.345.-TL/m² ~550.000.-TL

Kaçak Alan - - -

TOPLAM DEĞER: 550.000.-TL

SONUÇ CÜMLESİ : Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların her biri için yerinde yapılan incelemesinde; konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine ve kullanış maksadına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payı dahil değeri için,

550.000.-TL. (Beşyüzellibin TL.) kıymet takdir edilmiştir. Bu takdir, taşınmazlar ile ilgili herhangi

bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

TAŞINMAZA 550.000 TL kıymet takdir edilmiştir.

Bilgilerinize sunulur. Saygılarımızla...

Değerlemeyi Yapan Kontrol Eden Sorumlu Değerleme Uzmanı

Salim AYDIN Sedat ÖZDEMİRCİ Elif EVCİN

Ekler : Konum krokisi, Fotoğraflar, Tapu sureti, Çap, Ruhsat sureti, İskan belgesi sureti

Sayfa 6 / 12

11. TAŞINMAZIN KONUM KROKİSİ ve EMSAL TAŞINMAZLAR

EMSAL 1 : Satılık Villa

İlgili Kişi ve Tel Remax 0532 226 43 08

Emsalin Adresi

Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede Karina tipi, aynı büyüklükte, iyi konumda

yapılı villa

Kullanım Alanı 480 m² Satış Fiyatı 1.250.000 TL Birim Fiyat 2.604TL/m²

EMSAL 2 : Satılık Villa

İlgili Kişi ve Tel Sahibinden

Emsalin Adresi Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede, karina tip aynı büyüklükte, yapılı villa

Kullanım Alanı 480 m² Satış Fiyatı 1.150.000 TL Birim Fiyat 2.395 TL/m²

EMSAL 3 : Satılık Villa

İlgili Kişi ve Tel Emlak Ofisi

Emsalin Adresi Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede Karina tipi, aynı büyüklükte, natamam villa için 600.000 TL bedel istenmektedir.

Kullanım Alanı 370 m² Kira Fiyatı 620.000 TL Birim Fiyat 1.675 TL/m²

EMSAL ANALİZİ : Emsaller taşınmazla aynı sitede yer alan benzer özelliklerdeki 2 tapudan oluşan

villalardır. Değerlenen taşınmaz karina tipi olarak geçmekte olup 480 m2 alanlı olarak pazarlanmaktadır. Emsallerde pazarlık payı bulunmakta olup 1. Sırada yer alan emsalin konum olarak daha iyi konumdadır. Bitmiş oalrak pazarlanan emsallerin içlerinin lüks malzeme ile yapılı olmasından dolayı yüksek değerler talep edilmektedir.

Sayfa 7 / 12

12. TAŞINMAZIN FOTOĞRAFLARI

TAŞINMAZIN YERALDIĞI BİNANIN VE ÇEVRENİN GÖRÜNÜŞÜ

Sayfa 8 / 12

TAŞINMAZIN İÇ MEKAN GÖRÜNÜŞLERİ

Sayfa 9 / 12

13. TAPU SURETİ VE DİĞER EVRAKLAR

VAZİYET PLANI

Sayfa 10 / 12

İMAR KROKİSİ

Sayfa 11 / 12

PROJELER

Sayfa 12 / 12