HuoneistotietojärjestelmäKiinteistönvälittäjien infotilaisuus

24.4.2019

Saija Korhonen MML

Sisällys

1. Huoneistotietolainsäädäntö

2. Mikä muuttuu vaihdannassa

• RS-kohteen välittäminen

• Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen

• Osakeluetteloon merkitseminen

• Panttauksen rekisteröiminen

• Rajoituksen merkitseminen

3. Rekisteröinnin hakeminen

Huoneistotietolainsäädäntö• Voimaan 1.1.2019

• Keskeiset lait: Laki huoneistotietojärjestelmästä, laki huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta

• Muutokset mm. seuraaviin lakeihin: AOYL, AsKL, KRL, YTJL, VSVL, AravaLym.

• Maksuasetus

• Uutta käsitteistöä:

– Uusi yhtiö – vanha yhtiö

– Osakehuoneistokirjaus - osakeluettelomerkintä

Uudet yhtiöt (p.ilmoitus 1.1.2019 jälkeen)

Uusi yhtiö omistajatietoineen on heti perustamisesta lukien huoneistotietojärjestelmän piirissä:

• Osakkeen luovutukseen ja panttaamiseen sovelletaan huoneistotietolakia

• Osakeoikeudet saadaan osakehuoneistokirjauksella tai osakeluettelomerkinnällä

• MML ylläpitää osakeluetteloa

• Koskee sekä AOY:ä että KKOY:ä

Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)

• Liittyminen osakehuoneistorekisteriin:

I. osakeluettelon siirto (1.5.2019) 1.10.2019 -31.12.2022

II. osakekirjan mitätöinti + omistuksen rekisteröinti omistajan hakemuksesta

• Mitätöintiin saakka osakkeen luovutukseen ja panttaamiseen sovelletaan vanhaa AOYL 2:11 (=VKL)

• AOY:lle pakollinen, KKOY:lle vapaaehtoista:

Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)

• KKOY:n on ennen osakeluettelon siirtoa tehtävä yhtiöjärjestyksen muutos:

– Määräys osakkeiden kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin:

• Yhtiön osakkeet kuuluvat huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa tarkoitettuun osakehuoneistorekisteriin (AOYL 2:1a)

– Edellyttää yhtiökokouksen päätöstä

– Yhtiöjärjestyksen muutos ilmoitetaan sähköisesti kaupparekisteriin

• Yj:n muutoksen rekisteröinnin jälkeen yhtiö ei voi päättää osakkeiden poistamisesta osakehuoneistorekisteristä

– Yhtiön on siirrettävä osakeluettelon ylläpito MML:lle viipymättä yj:nmuutoksen rekisteröinnin jälkeen

Osakeluettelon siirto

• Osakeluettelon siirto tarkoittaa että tarkistetaan/hyväksytään seuraavat tiedot:– Kaikki osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä

– Osakehuoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden

– Osakkeenomistajan tiedot

• nimi+osoite+syntymäaika, oikeushenkilöstä kotipaikka+rekisterinumero+rekisteri, johon merkitty)

– Muualla laissa osakeluetteloon merkittäväksi säädetyt tiedot, esim.

• aravalainsäädäntöön perustuva rajoitusmerkintä

• vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä

Osakeluettelon siirto

• vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä

• asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä

– Muuhun lakiin perustuva hallintaoikeuden rajoitus

• Lesken hallintaoikeus

• Testamenttiin perustuva käyttöoikeus

Osakeluettelon siirto

• Osakeluettelotietojen lisäksi ilmoitettava:– onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke

– onko yhtiöjärjestyksessä muu vaihdannanrajoituslauseke

• Tieto tarvitaan, koska PRH:sta ei saada tarkkaa tietoja yj-määräyksen sisällöstä

• Vaikuttavat siihen, miten/milloin uusi omistaja merkitään osakeluetteloon

– Eivät vaikuta saannon ja panttauksen kirjaamiseen

– Eivät vaikuta rajoituksen merkitsemiseen

– taloyhtiön tiedossa olevat osakkaiden sähköpostiosoitteet

Osakeluettelon siirto

• Alkaa 1.5., tiedot toimitetaan MML:een, tekee siirron

• Siirron voi tehdä 1.10.2019 alkaen MML:n palvelussa osakehuoneistorekisteri.fi-sivustolla

• Tiedot hyväksytään kun ne on ensin tarkistettu ja korjattu

– Tietoja voidaan muokata käyttöliittymässä kunnes käyttäjä vakuuttaa tiedot oikeiksi

– Yhtiöllä vastuu siirrettyjen tietojen oikeellisuudesta

• Pohjatiedot siirtoa varten PRH, VRK ja Verohallinto

– ”paras näkemys” osakeluettelotiedoista

• Loppuvuosi 2019: rajapinnat isännöintijärjestelmien käyttöön

Osakeluettelon siirto

• Siirron voi tehdä hallituksen pj tai isännöitsijä asemansa perusteella

– Tiedot Kaupparekisteristä, eli em. tiedot oltava ajantasalla

– Hallituksen hyväksyntä ja ilmoitus siirtämisestä osakkeenomistajille

• Asiointioikeus ja valtuuttaminen kaupparekisteritietojen perusteella

– Suomi.fi –tunnistautuminen ja suomi.fi –valtuutus

– Isännöitsijä/hallituksen pj. voi valtuuttaa lisää käyttäjiä, mikäli hänellä on nimenkirjoitusoikeus yksin• Esim. isännöintitoimiston toimistohenkilökuntaa

• Suomi.fi –valtuudet palvelussa ei voi tehdä valtuutusta, jos nimenkirjoitusoikeus kahdella tai useammalla yhdessä

• Tiedon siitä, onko yhtiön osakeluetteloa siirretty saa taloyhtiöltä, isännöitsijältä (isännöitsijätodistus) tai Maanmittauslaitokselta

Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)

11.5.2019 131.12.2032

Kuva: Pixabay

Osakeluettelon siirto 1.10.2019-31.12.2022

Omistusoikeuden rekisteröintiä haettava viimeistään 10 v kuluessa

osakeluettelon siirrosta

Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)

11.5.2019 131.12.2032

Kuva: Pixabay

Osakeluetteloa ei ole vielä siirretty + osakekirja

paperinen→Luovutus ja panttaus tehdään kuten tähänkin

saakka

Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)

11.5.2019 131.12.2032

Kuva: Pixabay

Osakeluettelo ei ole vielä siirretty + osakekirja

paperinen→Luovutus ja panttaus tehdään kuten tähänkin

saakka

Osakeluettelo siirretty, mutta osakekirja edelleen

paperinen→Luovutus ja panttaus kuten tähänkin saakka,

mutta ostajallakirjaamisvelvollisuus,

osakekirja mitätöidään, osake siirtyy HTL:n piiriin

Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen 1.1.2019)

11.5.2019 131.12.2032

Kuva: Pixabay

Osakeluettelo ei ole vielä siirretty + osakekirja

paperinen→Luovutus ja panttaus tehdään kuten tähänkin

saakka

Osakeluettelo siirretty, mutta osakekirja edelleen

paperinen→Luovutus ja panttaus kuten tähänkin saakka,

mutta ostajallakirjaamisvelvollisuus,

osakekirja mitätöidään, osake siirtyy HTL:n piiriin

Osakeluettelo siirretty + sähköinen

omistajamerkintä→Luovutus ja panttaus

huoneistotietolain mukaan

11.5.2019 131.12.2032

Kuva: Pixabay

Yhtiö RS-menettelyssä:→ Osakkeen omistukset, panttaukset ja rajoitukset rekisteröidään huoneistotietojärjestelmään RS-pankin ilmoituksesta

Uudet yhtiöt ja vanhat yhtiöt jotka ovat huoneistotietojärjestelmässä

RS-kohteen välittäminen

A. Ennen 1.1.2019 perustettu (vanha) yhtiö → ei muutosta

B. 1.1.2019 jälkeen perustettu (uusi) yhtiö:

– RS-menettelyn alettua RS-pankin ilmoitettava osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi rajoitus: • Osaketta koskevat rekisteröinnit ja merkinnät tehdään vain turva-

asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta (AsKL 2:6a)

– RS-pankki ei painata osakekirjoja, vaan menettelyn päätyttyä ilmoittaa omistajan ja mahdolliset panttaukset ja rajoitukset huoneistotietojärjestelmään• Samalla RS-rajoitusmerkintä poistetaan

RS-kohteen välittäminen

• Käytännössä huomioitavaa:

– Uuden yhtiön asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirjalomake päivitetty

– Kauppakirja toimitetaan RS-pankille

– Selvitys VSV:sta MML:lle → ostaja merkitään osakeluetteloon

• RS-perusteiset rekisteröinnit eroavat muusta rekisterinpidosta siten, että merkinnät tehdään suoraan RS-pankin ilmoituksesta

Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen

A. Myyjän omistus perustuu paperiseen osakekirjaan

B. Myyjän omistus perustuu sähköiseen rekisterimerkintään

Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen

A. Myyjän omistus perustuu paperiseen osakekirjaan

• Jos osakeluetteloa ei ole siirretty, toimitaan kaikilta osin kuten ennenkin– tieto siitä onko osakeluettelo siirretty: isännöitsijäntodistus,

(osakehuoneistotuloste ja osakeluettelo), MML asiakaspalvelu

• Kun osakeluettelo on siirretty, tarkistettava onko myyjä-osakkeenomistaja merkitty osakeluetteloon ja että osakkeiden muotona ”osakekirja” – tieto löytyy isännöitsijäntodistuksesta, osakehuoneistotulosteelta ja

osakeluettelosta

• Huom! Siirtyneet rajoitukset näkyvät osakehuoneistotulosteesta

Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen

• Ostajalla kirjaamisvelvollisuus:

– ostajan on haettava omistusoikeutensa rekisteröimistä 2 kk:n kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta tai jos kyseessä on uuden asunnon kauppa (AsKL 4:1) tai luovutus josta ei ole suoritettava veroa, määräaika on 2 kk omistusoikeuden siirtymisestä lukien

– Määräajan laiminlyönti johtaa kirjaamismaksun (58 €) korottamiseen

• Maksua korotetaan 20 % jokaiselta 2 kk:n jaksolta minkä hakemus myöhästyy

• Harkinnanvarainen

Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen

• Osakekirjan mitätöiminen:– Ostaja hakee omistusoikeuden rekisteröintiä ja liittää alkuperäisen

osakekirjan hakemukseen, kauppakirjaa ei tarvitse esittää jos osakekirjassa katkeamaton siirtoketju ja luovuttaja osakeluettelossa

• Osakekirja tuhotaan tai palautetaan mitätöitynä

• Väliaikaistodistus käyttäytyy osakekirjan tavoin

– Jos osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia ei ole lainkaan painettu, omistus osoitetaan hallituksen selvityksellä:

» Hallitus vakuuttaa, ettei osakekirjoja/väliaikaistodistuksia ole painettu ja että B.B. omistaa osakeryhmän. Toimivaltaisen määrän hallituksen jäseniä on allekirjoitettava vakuutus

Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen

B. Myyjän omistus perustuu sähköiseen rekisterimerkintään – Isännöitsijäntodistuksesta, osakehuoneistotulosteesta ja

osakeluettelosta ilmenee, että yhtiö ja osake kuuluvat osakehuoneistorekisteriin

– Nykyisin vaadittavien asiakirjojen ja selvitysten lisäksi tarkistettava osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvat rajoitukset ja panttaukset osakehuoneistorekisteristä (osakeluettelo, osakehuoneistotuloste)

– Osakehuoneiston luovutussopimus (kauppa tms. oikeustoimi) tehdään kuten tähänkin saakka

Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen

– Ostaja/saaja hakee omistuksen rekisteröintiä

• rekisteröinnin edellytyksenä on myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon joko ehdottomana tai ehdollisena

• Kun suostumus annetaan sähköisessä asiointipalvelussa, luovutussopimusta ei liitetä hakemukseen eikä sitä tutkita

• Sähköiseen suostumukseen saakka myyjän suostumus osoitetaan esim. kauppakirjajäljennöksellä

– Saannon rekisteröinnin hakemiselle ei ole säädetty määräaikaa

• Ei kirjaamismaksun korottamista

• Osakeoikeuksien käyttäminen edellyttää osakeluettelo- tai osakehuoneistorekisterimerkintää

Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen

– Vaikka rekisteröinnissä ei tutkita onko kyse puolisoiden yhteisestä kodista, kiinteistönvälittäjän on edelleen selvitettävä puolison suostumuksen tarve

– Saanto, joka ei ole lopullinen rekisteröidään ehdollisena

• Uusi suostumus luovuttajalta, kun luovutuksen ehto täyttynyt →lopullinen omistuksen rekisteröinti

– Kun osake kuuluu jakamattomaan kuolinpesään, kuolinpesän osakkaat voidaan kirjata yhteisesti osakkeenomistajiksi (vrt. kiinteistöä koskeva selvennyslainhuuto)

Huoneistotietojärjestelmä

Asuntokaupan valmistelu

Kauppakirjan laatiminen

Kaupan loppuun saattaminen

Omistusoikeuden siirtyminen

HUONEISTOTIETOJÄRJESTELMÄ

Lähtötiedot: kohde, omistus ja panttioikeudet

Omistus- ja panttausoikeuden kirjaamishakemus(ehdollinen ratkaisu)

Myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon

Omistus- ja panttausoikeuden lopullinen ratkaisu

Osakeluetteloon merkitseminen

A. Ei lunastus- tai muuta vaihdannanrajoituslauseketta

• Uusi omistaja merkitään osakeluetteloon kun varainsiirtoveroon maksettu

I. 1.1.-30.10.2019 luovutuksensaaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen verottajalle

1. Paperilomakkeella

– Omistusoikeuden rekisteröintihakemukseen liitetään kopio verohallinnon leimalla varustetusta lomakkeesta

Osakeluetteloon merkitseminen2. Verkkolomakkeella (mahdollista rajatuissa tapauksissa)

– Omistusoikeuden kirjaamishakemukseen liitetään tulostettu varainsiirtoveroilmoitus, jossa näkyy Verohallinnon vastaanottokuittaus

3. Kiinteistönvälittäjä tekee varainsiirtoveroilmoituksen

‒ Varainsiirtovero suoritettava kaupanteon yhteydessä

‒ Kiinteistönvälittäjä antaa allekirjoittamansa kappaleen ilmoituksesta ostajalle

» Omistusoikeuden rekisteröintihakemukseen liitetään jäljennös em. lomakkeesta

II. 1.11.2019 alkaen kyselykanava

Osakeluetteloon merkitseminen

B. Yhtiössä lunastus- tai vaihdannanrajoituslauseke• Osakeluettelomerkintä edellyttää varainsiirtoveron suorittamista

• Edellyttää lunastuslausekkeen huomioon ottamista

– Osakehuoneistorekisteristä lähtee yhtiölle (hallitus) ilmoitus osakkeen omistusoikeuden siirtymisestä → osakeluetteloon merkitään omistusoikeuden siirtymisen lisäksi tieto lunastusmenettelystä

– Tieto lunastusmenettelystä poistetaan 3 kk kuluttua merkitsemisestä, jollei hallitus ole ilmoittanut toisin

– Jos yhtiöllä vanha vaihdannanrajoituslauseke (etuosto-, suostumus- tai vanha lunastuslauseke) → osakeluettelomerkintä tehdään vasta hallituksen ilmoituksesta, ei määräaikaa• Osakeluetteloon väliaikainen tieto osakkeen luovutuksesta ja vaihdannanrajoituslausekkeesta

Panttauksen rekisteröiminen• Panttauksesta sovitaan kuten nykyään (mm. päävelkasuhde,

panttaussitoumus)

• Paperinen osakekirja pantataan kuten tähänkin saakka

• Kun osake on sähköinen, panttauksen rekisteröiminen osakehuoneistorekisteriin korvaa osakekirjan hallinnan luovutuksen

• Osakkeen panttaus rekisteröidään pantinsaajan hakemuksesta– Rekisteröinnin edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus

– Jos omistajan saanto kirjattu ehdollisena → panttausta koskeva hakemus lepäämään

• Voidaan kuitenkin kirjata ennen lopullisen saannon kirjaamista osakkeenomistajan (luovuttajan) ja luovutuksensaajan suostumuksella

– Mahdollista kirjata useampia panttauksia, voidaan kirjata myös osakkeen määräosaan

– Voidaan kirjata myös tiettyyn enimmäiseuromäärään rajoitettuna

Panttauksen rekisteröiminen– Panttausten keskinäinen etusija määräytyy siinä järjestyksessä, jossa hakemukset on

merkitty vireille tulleiksi osakehuoneistorekisteriin

– Rekisteröinti voidaan poistaa

– Panttauksen enimmäismäärää ja etusijaa voidaan muuttaa

• Nykyisen kaltainen osakkeen jälkipanttausmenettely ei ole mahdollista sen jälkeen kun osakekirja on mitätöity– Kaikki panttaukset kirjattava osakehuoneistorekisteriin

Rajoituksen merkitseminen• Ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus

– Merkitään ulosottomiehen, konkurssipesän ja selvittäjän ilmoituksesta

• Muuna rajoituksena merkitään lakiin tai testamenttiin perustuva oikeus, joka rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osake– lesken hallintaoikeus (PK 3:1 a §) ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus (PK 12 luku)

– Merkitään viran puolesta tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta

– Edellytyksenä osakkeenomistajan suostumus/muu selvitys (vrt. kiinteistökirjaamisen vakiintuneet käytännöt)

• Muualla laissa säädetyt rajoitukset– Esim. aravalaki ja RS-pankin ilmoittama rajoitus (AsKL 2:6 a §)

Rajoituksen merkitseminen• Rekisteriin merkityt määräämisvallan rajoitukset otetaan huomioon viran

puolesta

• Niiden katsotaan tulleen kaikkien tietoon → ei vilpittömän mielen suojaa– Esim. rekisteriin merkitty käyttöoikeustestamentti estää luovutuksensaajan omistuksen

kirjaamisen ilman käyttöoikeuden haltijan suostumusta jolloin luovutuksensaajan vilpittömällä mielellä ei merkitystä

Hakemuslomakkeet ohjeineen (su/ru) omistuksen ja panttauksen rekisteröintiä sekä RS-rajoituksen merkitsemistä ja poistamista varten löytyvät MML:n www-sivuilta ja suomi.fi -sivustolta. Muita lomakkeita tehdään tarpeen mukaan, esim. panttauksen poistaminen

Rekisteröinnin hakeminen

• Hakemukset toimitetaan

– postitse Maanmittauslaitos / Kirjaamisasiat, PL 3300, 65101 Vaasa.

– kirjaamisasiat@maanmittauslaitos.fi

– paikan päälle Maanmittauslaitoksen palvelupisteeseen• https://www.maanmittauslaitos.fi/tietoa-

maanmittauslaitoksesta/yhteystiedot/palvelupisteiden-kayntiosoitteet

• Paperinen osakekirja on toimitettava alkuperäisenä

• Muita asiakirjoja ei tarvitse toimittaa alkuperäisenä

• https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot-ja-kiinteistot/rekisteroi-huoneiston-omistusoikeus

• https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot-ja-kiinteistot/palvelut/kayta-huoneistoa-lainan-vakuutena

Rekisteröinnin hakeminen

Rekisteröinnin hakeminen• Omistuksen kirjaamishakemus MML:n asiointipalvelussa, (yksityishenkilöt

2020, organisaatio-omistajat 2021)

– Edellyttää sähköistä omistajamerkintää

• Hakemukseen tarvittavan suostumuksen voi antaa

‒ MML:n asiointipalvelun kautta haettavalla suostumuskoodilla (yksityishenkilöt 2020, organisaatio-omistajat 2021)

‒ muutoin kirjaamisviranomaisen hyväksymällä tavalla

Hakemusrajapinnat• Valmiudet sopimusasiakkaiden hakemusrajapintojen käyttöön

2020 (MML)

• Palveluiden käyttöönotto edellyttää toimenpiteitä sekä valmiutta MML:ltä, integraattorilta ja loppukäyttäjältä

• Sopimukset hakemusrajapintojen käytöstä integraattorien ja loppukäyttäjien kanssa

Kysymyksiä?