Kf анализ рынка жилой недвижимости брянска 2009-03-04

Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск 1

Исследование рынка жилой недвижимости

г. Екатеринбург

Подготовлено для

ООО «Синара»

Подготовлено

Knight Frank

Сентябрь 2008 г.

Жилая недвижимость

Анализ рынка г. Брянска

Анализ экономического развития города

Текущее состояние рынка

Анализ спроса и предложения на рынке

Основные выводы

март 2009 г.

Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

2

1. Любая информация, рекомендации и данные, предоставленные компанией Knight Frank, независимо от того, содержатся ли они в данном Отчете, приводятся в письменной или устной форме, не могут быть расценены как гарантированно точные. Ни компания Knight Frank, ни иные агенты, привлеченные компанией Knight Frank к работе над этим проектом, не несут ответственности за предоставленную информацию. 2. Данные, содержащиеся в данном Отчете, приведенные полностью или частично, не являются публичной офертой. 3. Информация по площадям, размерам и расстояниям является приблизительной. 4. Любые сведения, представленные в данном Отчете, не могут быть использованы без их фундаментального подтверждения. 5. Любой агент, инвестор, покупатель или арендатор принимает на себя обязательство посетить объект или иным образом убедиться в достоверности предоставленной информации. Отчет выполнен в марте 2009 г.

ЗАО «Найт Фрэнк » (Knight Frank ZAO) – закрытое акционерное общество, зарегистрированное в РФ. Основной государственный регистрационный номер: 1067761421452

Юридический адрес: Россия, 123056, Москва, Васильевская ул., д. 4


3

1. Обзор социально-экономических показателей............................................................... 4 1.1....Основные характеристики г. Брянска ....................................................................................... 4 1.2....Социально- экономические показатели г. Брянск ................................................................... 6 1.3....Демографические показатели ................................................................................................. 13 1.4....Рынок труда............................................................................................................................... 15 1.5....Выводы ...................................................................................................................................... 18 2. Рынок жилой недвижимости г. Брянска ......................................................................... 19 2.1....Краткая характеристика жилого фонда .................................................................................. 19 2.2....Классификация жилой недвижимости .................................................................................... 23 3. Предложение ........................................................................................................................ 27 3.1....Характеристика основных районов города ............................................................................ 27 3.2....Основные застройщики в городе ............................................................................................ 31 3.3....Предложение на первичном рынке жилья.............................................................................. 31

3.3.1. Общий объем предложения, распределение по районам............................................. 31 3.3.2. Краткий анализ характеристики предложения (по типу застройки, по классам, по этажности, по площадям квартир, по количеству комнат ) .............................................. 32

3.4....Объем предложения на вторичном рынке жилья .................................................................. 39 3.5....Прогноз по объемам будущего строительства многоквартирного жилья, 2009-2012 гг. ... 41 3.6....Выводы по разделу: ................................................................................................................. 43 4. Анализ спроса на жилую недвижимость........................................................................ 44 4.1....Основные предпочтения покупателя (по результатам проведения телемаркетингового опроса в г. Брянске). ....................................................................................................................................... 44 4.2. Выводы (приведены на основе проведенного телефонного опроса целевой аудитории):.. 53 5. Цены, динамика цен............................................................................................................ 54 5.1. Средние цены на первичном рынке многоквартирного жилья................................................ 54 5.2. Себестоимость строительства ................................................................................................... 56 5.3. Средние цены на вторичном рынке многоквартирного жилья ................................................ 58 5.4. Прогноз изменения средних цен в сегменте бизнес-класса на 2009 – 2011 гг., основные тенденции............................................................................................................................................ 61 5.5. Выводы по разделу: .................................................................................................................... 64 6. Количественная оценка емкости рынка жилья ............................................................. 65 6.1....Выводы ...................................................................................................................................... 74 7. Анализ конкурентных проектов ....................................................................................... 75 7.1....Паспорта конкурентных проектов............................................................................................ 79 7.2. Сравнительный анализ конкурентных проектов....................................................................... 84 7.3. Выводы: ........................................................................................................................................ 85 8. Заключение: ......................................................................................................................... 86


4

1. Обзор социально-экономических показателей

1.1 Основные характеристики г. Брянска Месторасположение:

Брянск – административный центр Брянской области, расположенной в Центральном Федеральном округе. Город находится в 379 км к юго-западу от Москвы на обоих берегах реки Десна

Площадь города: составляет 18, 6 тыс. га

Население: на 1 октября 2008 г.: 430 400 человек.

Плотность населения: на 1 октября 2008 г. – 25, 5 чел. / га

Национально-этнический состав населения:

Население города представлено в основном русскими (96%), украинцами (1,8%) и белорусами (0,8%), которые составляют 98,8%. Среди других народов можно выделить евреев, цыган, армян, татар и представителей еще 10 национальностей.

Административное деление города:

Административно город разделен на 4 внутригородских административных района: Бежицкий, Володарский, Советский, Фокинский, а также включает 3 поселка городского типа, подчиненные администрации города Брянска: Большие Берега, Большое Полпино, Радица-Крыловка

Карта. Административно-территориальное деление г. Брянска

Источник: Сервер городской администрации г. Брянска


5

Таблица. Административно-территориальное деление г. Брянск

2007 2008 административно-территориальное деление, единиц города 1 1 внутригородские районы и округа 4 4 поселки городского типа 3 3

Источник: Официальный сайт г. Брянска.

География и природные условия:

География и природные условия г. Брянск определяются месторасположением области. Брянская область лежит в западной части Русской равнины, занимая среднюю часть бассейна Десны и лесистый водораздел между ней и Окой. Область вытянута с запада на восток. Ее протяженность в этом направлении 270 километров, а с севера на юг — 190. Площадь территории (34,9 тыс. кв. км).

Брянская область граничит с двумя республиками и четырьмя областями РФ: на западе — с республикой Беларусь (Гомельской и Могилевской областями), на севере — с Калужской и Смоленской областями, на востоке и юго-востоке — с Орловской и Курской областями, а на юге с Украиной (Черниговской и Сумской областями).

Карта. Географическое положение Брянской области

Источник: Сервер областной администрации Брянской области

Крупнейшие города Брянской области: г. Клинцы, г. Новозыбков, г. Дятьков.


1.2 Социально- экономические показатели г. Брянск Социально-экономические показатели г. Брянска

Социально-экономические показатели развития экономики Брянска и Брянской области, зафиксированные по трем кварталам 2008 года, свидетельствуют об экономическом росте.

Таблица. Динамика ВРП Брянской области в 2003-2007 гг. в текущих ценах, млрд. руб.

Показатели 2003 2004 2005 2006 2007

Объем ВРП, млрд. руб. 43,7 51,1 66,7 82 97,1

Прирост, % к предыдущему году - 117,0 130,5 123,0 118,0 Источник: Администрация Брянской области

В 2007 г. объем ВРП Брянской области составил 97,1 млрд. руб., что превышает показатель 2006 г. на 18%. Положительная динамика ВРП обусловлена ростом объемов производства продукции и услуг в основных отраслях экономики.

Таблица. Динамика темпов роста ВРП Брянской области в 2003-2007 гг.

90,0

100,0

110,0

120,0

130,0

140,0

2003 2004 2005 2006 2007

Брянская область

РФ

Источник: Администрация Брянской области

Поступательный рост экономического развития экономики области в целом, и, в частности, города Брянска, следует из динамики основных показателей социально-экономического развития области и города, предоставленных городским отделением статистики.


7

Таблица. Динамика основных показателей социально-экономического развития г. Брянска, январь-октябрь 2008 г. в сравнении с аналогичным периодом 2007 г., млн. руб.

Брянск Брянская область

Показатели Абсолютные показатели

В % к соответствующему периоду 2007 г.

Абсолютные показатели

В % к соответствующему периоду 2007 г.

Оборот организаций по видам экономической деятельности, млн. руб.

92 842, 5 132, 0 - -

Отгружено товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силам крупными и средними предприятиями по видам деятельности, млн. руб.

66 430, 1 129, 3 63 791, 5 135,0

Работы, выполненные по виду деятельности «строительство», млн. руб.

2 203, 8 125, 5 3 248, 3 116,0

Индекс потребительских цен 114, 1 117, 1 - -

Оборот розничной торговли, млн. руб. 9 866, 9 123, 2* 15 087, 0 116, 2

Оборот предприятий общественного питания, млн. руб.

459, 3 146, 1* 799, 4 131, 9

Объем платных услуг населению (крупные и средние предприятия), млн. руб.

9 881, 3 122, 0 12 107, 2 103

* В сопоставимых ценах прошлого года

Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска.


8

Промышленность

Брянск является крупным индустриальным центром области. На его долю приходится около 60% стоимости промышленной продукции Брянского региона. В структуре производства ведущее место принадлежит предприятиям машиностроения и металлообработки, которых насчитывается 25 (включая крупные и средние). В городе также имеются предприятия пищевой, легкой, химической отраслей промышленности, промышленности строительных материалов. Предприятия города выпускают: судовые дизели и тепловозы, вагоны, дорожную и строительную технику, стальные прокат и литье, шасси высокой проходимости, минеральные удобрения, электротермические и электронное оборудование, ткани шерстяные и другую продукцию.

Диаграмма. Доля отраслей в промышленном производстве г. Брянска

15%

8%

6%

9%

10%

25%

27%

Машиностроение иметаллообработка

Пищевая

Промышленность строительныхматериалов

Лесная, деревообрабатывающая ицеллюлозно-бумажнаяпромышленность.

Полиграфия

Химическая

Прочие отрасли

Источник: Официальный сайт администрации г.Брянска, Knight Frank Research 2009

Крупными и средними предприятиями города, относящимися к промышленному производству за 10 месяцев 2008 года, отгружено продукции собственного производства, выполнено работ, услуг собственными силами на 66 430,1 млн. рублей.


9

Основные отрасли промышленности:

• машиностроение (АО: «Брянский Арсенал», «Строительные машины и механизмы» – дорожно-строительные машины; АО «Брянский автомобильный завод» – большегрузные автофургоны, снегоуборочные машины; АО «Брянсксельмаш» – зерносушильная техника; АО «Брянский машиностроительный завод» – дизели судовые, тепловозные, тепловозы; АО «Кремний» – транзисторы; Брянский электромеханический завод – телевизоры, радиоприёмники; АО «Электроаппарат» – осциллографы, счётчики, насосы; АО: НИИ «Изотерм», «Термотрон» – электроприборы; и другие),

• химическая (фосфоритный завод, АО «Брянский химический завод им. Поддубного» – олифа, краски, растворители), лёгкая (АО «Брянсктекстиль» – шерстяные и другие ткани, пряжа, ватин; АО: «Смена», «Веснянка», «Ареал» – швейные изделия; и другие),

• деревообрабатывающая («Брянская бумажная фабрика»),

• пищевая (АО: «Пищекомбинат Бежицкий», «Брянский мясокомбинат», «Брянсконфи», «Брянскпиво», «Брянский молочный завод»);

• производство стройматериалов (Брянский комбинат строительных материалов – кирпич керамический; АО «Брянский силикатный завод» – кирпич силикатный, известь строительная; АО: «Брянскпромбетон», «Бежицастройдеталь», «Стройдеталь», «Стройсервис» – сборные железобетонные конструкции; АО: «Брянский завод крупностроительного домостроения», «Крупные панели» – сборные железобетонные конструкции для крупнопанельных жилых домов; и другие).

Основные проблемы в промышленности:

• практически полное отсутствие в городе собственных генерирующих мощностей, что делает промышленный комплекс города Брянска зависимым от уровня тарифов на энергоносители и от объемов отпускаемой городу электроэнергии;

• высокий уровень морального и физического износа основных производственных фондов во

всех отраслях промышленности города, составляющий в целом около 60%;

Торговля

Состояние на потребительском рынке города Брянска можно охарактеризовать как стабильное с высоким уровнем насыщенности.

В сфере торговли, общественного питания и бытового обслуживания занято свыше 30 тыс. человек, из них большую часть составляют индивидуальные предприниматели. Для многих брянцев торговля является гарантированным источником существования.

Таблица. Основные показатели потребительского рынка Брянска в январе-октябре 2008 г. Абсолютные показатели,

млн. руб. В % к январю-октябрю

2007 году

Оборот розничной торговли 9 866,9 123, 2

Оборот общественного питания 459, 3 146, 1

Объем платных услуг населению 9 881,3 122, 0 Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска

На территории города осуществляют свою деятельность региональные сетевые предприятия розничной торговли: Магнит, Копейка. Кроме того, в 2009 году ожидается открытие первого магазина немецкой компании Mетро Кэш энд Кэрри.


10

Крупнейшие универсальные торговые центры города:

ТЦ «Мельница»

ТРЦ «Бум-Сити»

ТЦ «Линия»

ТЦ «Магнит»

Гипермаркет «2х2»

В Брянске довольно маленький процент магазинов непродовольственных товаров в связи с этим, этот сегмент является весьма привлекательным для возможной экспансии. Отметим, что растет число сетевых магазинов как за счет местных ритейлеров, так и за счет сетевиков из других регионов. Торговые улицы уже сформировались – квартиры первых этажей торговых улиц на 90% переведены в нежилой фонд под объекты торговли и общественного питания.

Строительство

Строительная отрасль является одной из ведущих в экономике города. В Брянске более 250 организаций и предпринимателей имеют лицензии на право осуществления строительной деятельности.

Объем работ, выполненных крупными и средними организациями по виду деятельности “Строительство” в январе - октябре 2008 года, составил 2 203, 8 млн. рублей, на 25, 5% больше чем в январе-октябре 2007 года. Построено 1232 квартиры общей площадью 97 440 кв. м, что составляет – 112, 2% к уровню января-октября 2007 года.

Справочно: по Брянской области в январе-сентябре 2008 года введено в эксплуатацию 161,9 тыс. кв. м общей площади жилых домов, что на 28,1% больше уровня прошлого года, в том числе индивидуальными застройщиками сдано 79,1 тыс. кв. м или 97,7% к соответствующему периоду 2007 года.

В городе индивидуальными застройщиками введено жилья 27 854 кв. м, на 62, 9% больше, чем за соответствующий период прошлого года.

Доля индивидуального жилья в общем объеме ввода составила 29%.

Транспорт

Брянск представляет собой крупный железнодорожный узел: через город проходят линии на Москву, Киев (Украина), Гомель (Белоруссия), Смоленск, Орёл и Вязьму, по которым осуществляются пассажирские и грузовые перевозки. Расстояние до Москвы – 379 км, до Смоленска – 263 км, до Орла – 133 км, до Курска – 287 км, до Калуги – 284 км.

Развязка стратегических и международных автотрасс: М-3 (Москва — Киев), М-13 (Брянск — Кобрин), А-141 (Орёл — Рославль).

Автомобильные дороги: Брянск – Гомель, Смоленск – Брянск – Орёл, и другие; расстояние до автодороги Москва – Киев – 20 км, до Москвы – 401 км, до Смоленска – 250 км, до Орла – 130 км, до Калуги – 228 км, до Курска – 294 км, до таможни на границе с Белоруссией – 223 км.

Через Брянск пролегает «нефтепровод Дружба», газопроводы Дашава — Москва, Шебелинка — Москва (с ответвлением на Гомель).

Пассажирские перевозки осуществляются маршрутными такси (более 1400 машин на 53 маршрутах), троллейбусами, автобусами (33 маршрута), а также пригородными электропоездами и автомотрисами.

Имеется аэропорт, открытый в 1994 г. В сентябре 1995 г., по Распоряжению Правительства, пройдя соответствующую сертификацию, аэропорт был переведен в разряд международных, через год стали осуществляться регулярные рейсы в Турцию, Болгарию.

Реконструкция взлетно-посадочной полосы до 2400 метров позволила принимать в Брянске самолеты типа Боинг.


11

Инвестиции

Город Брянск осуществляет инвестиционное сотрудничество более чем с 15 странами мира. В сферу внешнеэкономической деятельности вовлечено более 200 участников. Предприятия города осуществляют внешнеторговые операции с 15 странами. Основные торговые партнеры: Украина, Беларусь, Латвия, Германия, Молдавия, Италия, США, Польша, Великобритания, Словакия.

За 1 полугодие 2008 года поступление иностранных инвестиций в экономику города Брянска составило 2 124,3 тыс. долларов, что на 5,5% больше соответствующего периода предыдущего года. В структуре поступившего иностранного капитала прямые инвестиции составили 99,9% портфельные инвестиции 0,1%.

Таблица. Объем инвестиций, полученных от иностранных инвесторов, по типам (в долларовом эквиваленте), тыс. долл. США

Поступило инвестиций 2003 2004 2005 2006 2007

Всего 4 680,6 26 254,1 9 962,5 3 027,2 9 537,5 из них: прямые 3 573,1 5 944,5 3 990,0 2 401,6 8 747,6 из них: взносы в капитал 38,0 570,2 1 906,3 719,2 318,3 финансовая аренда (лизинг) 3 491,3 5 368,3 2 081,7 1 632,2 5 567,6

кредиты, полученные от зарубежных совладельцев организаций

43,9 6,0 2,0 50,2 2 861,6

прочие прямые инвестиции - - - - -

портфельные 887,6 19 982,8 5 532,2 606,4 625,8 прочие инвестиций 219,9 326,8 440,2 19,2 164,1

Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска

В январе-сентябре 2008 года объем иностранных инвестиций в экономику Брянской области составил 25 млн. долларов США (207,5 % к аналогичному периоду 2007 года). В структуре поступившего иностранного капитала преобладали прямые инвестиции — 92,7%.

Наибольшая доля иностранных инвестиций поступила сельскохозяйственным предприятиям (39,5% всего иностранного капитала), в обрабатывающие производства (14,1%), в организации транспорта и связи (7,8%).

Основные страны инвесторы: Гибралтар, Кипр, Германия, Украина, Беларусь, Польша. На долю этих стран приходится 96,8% от общего объёма поступивших иностранных инвестиций.

Основная часть денежных средств поступила в область из международных оффшорных зон Гибралтар (Британия) и Кипр, что позволяет говорить о процессе возвращения из-за рубежа отечественного капитала, оборачиваемого через оффшоры.

В ближайшее время на территории города и области планируются к реализации проекты компаний:

- ЗАО «Концерн «Стальконструкция», строительство 2 объектов: завод металлоконструкций в Дятьковском районе и современный нефтеперерабатывающий завод в Унечском. Общий объем инвестиций: более 12 млрд. рублей, сроки реализации 2009 -2012 гг.

- ООО «Диапазон», строительство многофункционального автомобильно-транспортного комплекса по улице Речной в Володарском районе г. Брянска. Общая стоимость инвестиционного проекта 286 240 тыс. руб. Срок ввода в эксплуатацию - II кв. 2012 г. В период реализации проекта будет создано 231 рабочее место.


12

Диаграмма. Инвестиции в основной капитал (в фактически действовавших ценах, млн. руб.) в областных центрах Центрального Федерального Округа, по итогам 2007 г.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

Воронеж

Липецк

Ярославль

Рязань

Белгород

Владимир

КалугаОрелКурскТула

БрянскТверь

Тамбов

Смоленск

Иваново

Кострома


Основные предпосылки для инвестиционного сотрудничества:

• выгодное географическое расположение в центральной части России на границе с Беларусью и Украиной;

• наличие крупных железнодорожных узлов; • развитая сеть автомагистралей; • разнообразные природные ресурсы, позволяющие в сочетании с высокой освоенностью

территории минимизировать издержки при реализации инвестиционных проектов (цементное сырье, карбонатные породы, стекольные пески, глины, трепел, мел для промышленности строительных материалов и стекольной промышленности, освоенные запасы торфа, фосфатосодержащие руды для производства минеральных удобрений. Всего по области насчитывается до 80 месторождений различного минерального сырья)

• высокая плотность населения, наличие высококвалифицированной рабочей силы, что позволяет развернуть сеть трудоемких производств;


13

Сдерживающий фактор:

Последствия аварии на Чернобыльской АЭС, сформировавшие в общественном сознании образ Брянской области как депрессивного региона, подвергшегося радиоактивному заражению. В настоящее время уровень радиации здесь снизился более чем в 2 раза, в большинстве мест достигнув естественных фоновых значений.

1.3 Демографические показатели В городе наблюдается ухудшение демографической ситуации. В основном это обусловлено ростом показателя смертности.

По оценке на 01.10.2008 г. численность постоянного населения г. Брянска насчитывает 430,4 тыс. человек и уменьшилось за январь-сентябрь 2008 г. на 1,9 тыс. чел. (0,4%). Трудоспособное население составляет 279,4 тыс. чел.

В январе-сентябре 2008 г. численность населения города сократилась на 1370 чел. За счет естественной убыли и на 527 чел. – за счет миграционной убыли.

Численность населения Январь-сентябрь 2008 г. (чел.)

на 01.01.2008 на 01.10.2008 г родилось умерло прибыло выбыло Брянск, 432,3 430,4 3 563 4 933 4 114 4 641 в том числе Бежицкий район 153,6 153,0 1248 1700 1540 1670 Володарский район 76,2 75,9 577 830 640 654

Советский район 111,3 110,4 967 1371 1204 1731 Фокинский район 72,8 72,7 601 827 580 423 Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска

Естественная убыль населения, являющаяся определяющим фактором сокращения численности населения, составила за январь-сентябрь 2008 г. 1370 человек и по сравнению с прошлым годом уменьшилось на 4,7%. В январе - сентябре 2008 г. коэффициент рождаемости составил 11,09 родившихся на 1000 населения, это на 7,8 % выше, чем в январе-сентябре 2007 г.

Общий коэффициент смертности составил 15,3 умерших в расчете на 1000 жителей, это на 4,1% выше уровня прошлого года.

В январе-сентябре 2008 г. в город прибыло 4114 человек, выехало – 4641 человек. Миграционная убыль составила 527 человек.

Еще одной демографической проблемой является старение населения, уменьшение удельного веса мужчин.

Для улучшения неблагоприятной демографической ситуации в городе и регионе в целом реализуется областная целевая программа, национальный проект «Здоровье» и ещё 83 нормативно-правовых акта социальной направленности. В то же время согласно долгосрочному прогнозу развития при успешной реализации стратегии социально-экономического развития Брянщины падение численности населения будет приостановлено лишь к 2020 году.

Город активно включился в реализацию крупномасштабных национальных проектов - по повышению доступности жилья, улучшению состояния здоровья граждан, повышению качества образования, имеющих общую цель - повышение качества жизни и предотвращение сокращения населения.


14

Диаграмма. Динамика численности населения г. Брянска, 2000-2008, тыс. чел.

463,7

459,7

450,3 450,1446,7

442,6

438,4434,7

432,3

415

420

425

430

435

440

445

450

455

460

465

470

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008



1.4 Рынок труда Всего в трудоспособном возрасте на 1 октября 2008 г. в Брянске находилось 279,4 тыс. человек (65% всего населения города).

Количество безработных в городе на конец октября 2008 года составляло 1 588 чел. (22,1% от зарегистрированных по области), уровень официально зарегистрированной безработицы 0,7%.

Количество работников крупных и средних предприятий г. Брянска за январь - сентябрь 2008 г. составляло 151,1 тыс. чел. (рост за соответствующий период 2007 составил 2,5%).

На данный момент на территории Брянска наблюдается нехватка кадров. Общая потребность в работниках составляет 2 853 человека (на конец октября 2008 г.). Для решения проблемы замещения невостребованных коренных населением вакансий, правительство города проводит политику привлечения соответствующей рабочей силы из граничащих с территорией области государств: Белоруссии и Украины (г. Брянск является участником информационного проекта Евразийского экономического сообщества, направленного на стабилизацию миграционных процессов в России).

Население города осуществляет свою предпринимательскую и трудовую деятельность в организациях с различной организационно-правовой формой, которых насчитывается 10 877.

Уровень заработной платы

Номинальная среднемесячная заработная плата на одного работника в январе-сентябре 2008 г. составила по г.Брянску 12 650,5 руб. (рост по отношению к сентябрю 2007 года составил 27%).

Средняя заработная плата по городу сложилась выше среднеобластной на 20,1%.

Диаграмма. Динамика среднемесячной начисленной заработной платы на одного работника г. Брянска, 2000-2008, руб.

9572,8

12650,5

4265,85320,3

6580,5

8138,5

3297,82370,11574,3

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

янв.-сент

.2008



16

Таблица. Среднемесячная начисленная заработная плата по видам экономической деятельности в расчете на одного работника

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, руб.

в % к

сентябрь 2008 г. сентябрю

2008 г. среднему уровню

по г. Брянску Брянск 13 430,7 131,4 100 в том числе по видам экономической деятельности:

Сельское хозяйство, охота лесное хозяйство 16 730,2 в 2,2 р. 124,6

Рыболовство, рыбоводство 8 400,0 в 3,0 р. 62,5 Обрабатывающие производства: 13 033,5 128,7 97,0

производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака

15 453,0 139,1 115,0

текстильное и швейное производство 8 748,2 117,4 65,1

производство кожи, изделий из кожи и производство обуви 6 170,5 101,8 45,9

обработка древесины и производство изделий из дерева

4 690,9 108,4 34,9

целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность

11 888,7 106,3 88,5

химическое производство 12 596,9 135,6 93,8 производство резиновых и пластмассовых изделий 14 145,5 145,4 105,3

производство прочих неметаллических минеральных продуктов

13 992,3 110,3 104,2

металлургическое производство и производство готовых металлических изделий

12 552,3 127,5

производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования

11 229,5 119,5 83,6

производство транспортных средств и оборудования 13 807,7 133,2 102,8

производство машин и оборудования

прочие производства 8 599,1 114,1 64,0 Производство и распределение электроэнергии, газа и воды

13 973,0 122,0 104,0

Строительство 15 151,5 124,0 112,8 Оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования

12 216,2 137,3 90,9

Гостиницы и рестораны 9 247,0 132,9 68,8


17

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, руб.

в % к

сентябрь 2008 г. сентябрю

2008 г. среднему уровню

по г. Брянску Транспорт и связь 18 514,5 136,0 137,8 Финансовая деятельность 29 526,0 129,9 в 2,2 р. Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг

10 750,0 130,9 80,0

Государственное управление и обеспечение военной безопасности; обязательное социальное обеспечение

17 480,6 137,3 130,1

Образование 8 136,7 131,9 60,6 Здравоохранение и предоставление социальных услуг

8 767,6 123,3 65,3

Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг

9 913,9 140,2 73,8


По данным отделения статистики экономическую активность населения г. Брянска можно оценить положительно – уровень безработицы оставляет 0,7% (к численности экономически активного населения). Справочно: по области – 1,1%.

В Брянске до конца 2008 года сохранялась тенденция роста покупательной способности, среднедушевых денежных доходов и средней заработной платы. Этот показатель отражает реальный уровень жизни и показывает возможное количество наборов прожиточного минимума, приобретаемых населением на свои доходы.

Финансовый кризис, безусловно, вносит коррективы в сложившиеся ранее тенденции: в связи с продолжающимися сокращениями кадров на производствах, происходящих в начале 2009 года, покупательская способность стремительно падает, это относится как к потребительским товарам, так и к рынку недвижимости в первую очередь.

По данным агентства «Финтраст Консалтинг» в г. Брянске количество платежеспособных жителей, способных приобретать недвижимость за счет собственных средств составляет порядка 10-13% от всего населения города.


18

1.5 Выводы В силу специфики географического расположения практически посередине между Москвой, Киевом и Минском, Брянск является значимым звеном в сетях импорта/экспорта товаров. С развитием автобанов будет расти интерес к использованию потенциала города. В результате реализации Межправительственного соглашения о реконструкции автомобильной дороги Москва — Киев грузопоток, проходящий по территории региона, должен увеличиться вдвое

Согласно инвестиционному рейтингу регионов РФ за 2008 г., составленному агентством «Эксперт», по итогам управления социально-экономическим развитием в 2008 году Брянская область позиционируется на 22-47 месте (в зависимости от различных социально-экономических показателей) по рейтингу инвестиционного климата. Для отмеченной группы характерны показатели пониженного потенциала и умеренного риска. Стоит отметить, что здесь регион прогрессирует, поднявшись с 76-го места в 2007 году.

В рейтинге привлекательности города для бизнеса, по оценке РБК (зависит, прежде всего, от численности населения и уровня его доходов, от местного инвестиционного климата, инфраструктуры и показателей качества жизни населения), Брянск находится на 47 месте.

Сводный анализ факторов влияющих на экономическое развитие г. Брянска и региона в целом.

Стимулирующие факторы Сдерживающие факторы 1. Выгодное географическое расположение на границе с 2 республиками (Украина, Белоруссия) и 4 областями РФ (Калужская, Смоленская, Орловская, Курская)

1. Зависимость промышленного комплекса города от уровня тарифов на энергоносители из-за отсутствия собственных генерирующих мощностей

2. Наличие природных ресурсов (насчитывается до 80 месторождений различного минерального сырья, по оценкам специалистов потенциальная извлекаемая ценность разведанных запасов полезных ископаемых в недрах Брянской области составляет около 14 миллиардов долларов США.)

2. Высокий моральный и физический износ основных производственных фондов во всех отраслях промышленности

3. Существенный промышленно ориентированный производственный потенциал

3. Ухудшающаяся демографическая ситуация: естественная убыль населения, старение населения, уменьшение удельного веса мужчин

4. Налаженное транспортное сообщение, обеспечивающее доступ к рынкам сбыта (ж/д линии, ведущие Москву, Киев, Смоленск, Орел, имеется международный аэропорт).

4. Последствия Чернобыльской аварии и формирование в общественном сознании образа Брянской области как депрессивного региона, подвергшегося радиоактивному заражению

5. Профилирующие отрасли в экономике города Брянска – машиностроение и металлообработка – находится в сфере региональных интересов

5. Низкая инвестиционная активность на территории города Брянска при отсутствии собственного инвестиционного потенциала.

6. Наличие достаточно мощной строительной базы.

7. Развитие малого бизнеса и наличие конкурентной среды


19

2. Рынок жилой недвижимости г. Брянска

2.1 Краткая характеристика жилого фонда Общая характеристика жилого фонда

Жилой фонд г. Брянска подразделяется на две основные категории. Это квартиры в многоквартирных жилых домах и индивидуальные жилые помещения (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и новая застройка - коттеджи, виллы, особняки).

Объем жилого фонда г. Брянска на 01.01.2008 года по данным территориального органа федеральной службы государственной статистики по Брянской области составил 9274,2 тыс. кв.м. С учетом ввода жилья в 2008 году, объем жилого фонда г. Брянска на 01.01.2009 года составил 9478,6 кв.м.

Основные показатели по жилищному фонду, на конец года, тыс. кв. м

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Весь городской жилищный фонд:

общая площадь 8485,4 8543,1 8647,7 8746,8 8824,1 8901,1 9095,1 9274,2 Жилищный фонд, находящийся в личной собственности граждан:

общая площадь 4049,0 5018,1 5502,0 5696,5 6051,6 6583,1 7096,0 7431,5 Средняя обеспеченность жильем на одного жителя, кв. м

18,8 19,0 19,5 19,6 19,9 20,3 20,9 21,5


Благоустройство жилищного фонда, на конец года, в %

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Оборудование городского жилищного фонда:

водопроводом 81,8 81,0 81,4 81,7 81,9 82,1 82,6 82,9 канализацией 79,3 79,3 79,8 80,1 80,3 80,5 81,0 81,4 центральным отоплением 88,2 87,1 87,5 87,6 87,8 87,8 88,1 88,3

ваннами 75,3 75,5 76,0 76,3 76,3 76,5 77,8 77,8 газом 86,2 85,5 85,6 85,7 85,9 85,9 86,2 86,2 горячим водоснабжением 74,7 74,9 75,2 77,5 77,6 77,9 78,2 78,5

напольными электроплитами 3,4 3,1 3,2 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска


20

Диаграмма. Структура жилищного фонда г. Брянска по формам собственности на 01.01.2008

2%

2%

15%

81%

Муниципальный

Государственный

Юридических лиц

В собственностиграждан


Половина жилого фонда г. Брянска (4 822,5 кв.м. или 50% от объема жилого фонда на 01.01.2009 г.) это индивидуальные и многоквартирные дома, построенные в период с 1946 по 1970 гг. Этот сегмент жилого фонда включает в себя так называемые «хрущевки» и индивидуальные жилые дома. Домов сталинской постройки («сталинок») в городе немного. Как правило, «сталинками» застроены центральные улицы двух районов города – Бежицкого (ул. Куйбышева, ул. Ульянова, ул. Ростовская, ул. Комсомольская) и Советского (пр-т Ленина, ул. Горького, ул. Фокина).

Диаграмма. Структура жилого фонда г. Брянска по годам постройки, 2008 год

9%

3%25%

50%

13%

после 1995 г.до 1920 г.1921 - 1945 гг.1946 - 1970 гг.1971 - 1995 гг.


По конструктивному материалу жилой фонд города представлен преимущественно кирпичными домами, на втором месте по объему застройки – дерево. Это обусловлено значительной долей домов старой постройки в городе. При этом удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в Брянске относительно небольшой – по итогам 2007 год он составил 1,0%.


21

Диаграмма. Распределение общей площади жилых помещений г. Брянска по материалу стен, 2008 год, тыс. кв. м

5 246,6

2 152,6

1 388,5

75,6

17,1

306,4

87,4

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000

камень, кирпич

дерево

панель

блоки

смешанныйматериал

другие материалы

монолит

Источник: «Финтраст Консалтинг»

Основные территории нового строительства

Жилищное строительство в г. Брянске до сих пор имеет локальный характер ввиду недостатка участков под строительство с развитой инженерной инфраструктурой и свободных от частной застройки. При этом, если раньше, точечный характер застройки был обусловлен потребительскими предпочтениями незначительной части платежеспособного населения с высокими доходами, то в настоящее время при расширении покупательского спроса на другие слои населения география предложения отходит на второй план.

В последние пять лет жилищное строительство было локализовано в существующих микрорайонах:

В Бежицком районе – микрорайон Московский, ул. Литейная на Новом Городке, ул. Медведева, ул. Комсомольская.

В Володарском районе – микрорайон Есенина, ул. Пушкина

В Советском районе – микрорайон №4, микрорайон №5, ул. Брянского Фронта, Славянский микрорайон, ул. Фокина, ул. Бежицкая, ул. Дуки, ул. Горького, ул. Ромашина, ул. Рославльская, пл. Партизан, ул. Евдокимова-ул. Горбатова.

В Фокинском районе – вдоль Московского проспекта и на примыкающих к нему улицах: Западной, Чкалова, Кустова, а также в районе Мясокомбината.


22

Ввод в действие жилых домов в г. Брянске, 2004-2009, тыс. кв. м

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Всего, в т.ч. 127,2 87,5 139,2 184,3 204,4 338,9* многоквартирное жилье 94,1 51,2 104 127,8 169,2 306,4 индивидуальное жилищное строительство (коттеджи) 33,1 36,3 35,2 56,5 35,18 32,5

* с учетом объектов, строительство которых по состоянию на 20 января 2009 года заморожено.

Для определения объемов ввода в 2009 году использована информация строительных паспортов объектов и проектных деклараций с учетом фактического состояния строительства объектов.

Одной из основных проблем, препятствующих увеличению темпов роста жилищного строительства территории Брянска, является отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой. Для решения указанной проблемы на территории области и города ведется работа по реформированию коммунальной инфраструктуры.


23

2.2 Классификация жилой недвижимости Ниже приведена классификация строящегося жилья и уже существующего жилого фонда г. Брянска.

Основными критериями, по которым объекты жилой недвижимости разнесены по классам (эконом, бизнес, улучшенный бизнес) являются:

• качественная характеристика квартиры (площадь квартиры, площадь кухни и высота потолков)

• расположение объекта


Таблица. Характеристики строящегося жилья г. Брянска по сегментам (эконом, бизнес, улучшенный бизнес)

Параметр Эконом Бизнес Улучшенный бизнес

Районы Бежицкий район Володарский район Советский район Фокинский район

Бежицкий район Володарский район Советский район Фокинский район

Исторический центр Экологически чистые районы с хорошим видом из окон Прибрежная зона р. Десна Бежицкий район Советский район Фокинский район

Проект типовой типовой /индивидуальный индивидуальный Материал конструкций монолит / панель монолит / кирпич монолит/ кирпич Этажность 9-17 7-17 5-17 Высота потолков, м 2,5-2,75 2,75-3,0 2,75-3,30 Кол-во квартир на этаже 4-7 4-7 2-6 Площадь кухни 7-9 10-14

1к 35-42 43-45 46-60 2к 50-56 60-80 62-90 3к 60-65 70-100 90-115

Площадь квартир, кв.м

4к и более 70-90 90-120 120-155 1к 33 40 37 2к 28 35 33 3к 34 23 24

Нарезка квартир в доме, %

4к и более 4 нет 6 лифты да / нет да / нет да / нет

приборы отопления отечественные чугунные или стальные радиаторы

отечественные чугунные или стальные радиаторы

отечественные чугунные или стальные радиаторы, импортные стальные/алюминиевые радиаторы

водопровод центральное центральное центральное

Уровень инженерии

отопление центральное центральное / от собственной котельной / поквартирные котлы

центральное / от собственной котельной / поквартирные котлы


25


горячее водоснабжение центральное центральное / от

собственной котельной

центральное / от собственной котельной / поквартирные котлы / другое

вентиляция естественная приточная кондиционирование нет

прочие системы телефон / радио, телевидение

телефон / радио, телевидение

телефон / радио, телевидение / видеонаблюдение

Сервис в доме нежилые помещения на первых этажах

нежилые помещения на первых этажах / места для неохраняемой стоянки на придомовой территории

нежилые помещения на первых этажах / неохраняемые/охраняемые автостоянки/закрытая придомовая территория

Кол-во мест в подземном паркинге, % к кол-ву квартир нет нет от 15% до 100% в зависимости

от количества квартир в доме

Придомовая территория благоустроенная придомовая

благоустроенная придомовая территория

благоустроенная придомовая территория / закрытая охраняемая

Средние цены по городу на 1-, 2-, 3- комн. квартиры (январь 2009г.)

1-комнатные - 32 247 руб./кв.м. 2-комнатные -30 419 руб./кв.м. 3-комнатные – 31 225 руб./кв.м.

1-комнатные - 32 333 руб./кв.м. 2-комнатные – 32 223 руб./кв.м. 3-комнатные – 33 018 кв.м.

1-комнатные - 37 333 руб./кв.м. 2-комнатные – 37 500 руб./кв.м 3-комнатные – 37 667 руб./кв.м.


26


Объекты

4 мкр. в Советском районе; 9-ти этажный жилой дом по ул. Литейной в Бежицком районе; Московский микрорайон в Бежицком районе; мкр. Мичуринский (на границе Бежицкого района); 12-ти этажный жилой дом по ул. Радищева в Володарском районе; Микрорайон Орловский в Фокинском районе

Отдельные позиции в 5 мкр. Советского района; Московский микрорайон; жилой дом переменной этажности по ул. Ульянова и Металлистов; микрорайон Орловский в Фокинском районе; 10-ти этажные жилые дома по ул. Чернышевского в Володарском районе

Жилой комплекс на ул. Малыгина в Советском районе; жилой комплекс на площади Партизан в Советском районе; жилой комплекс на ул. Костычева в Советском районе; жилой комплекс «Серебряный ручей» в Советском районе; 9-14 этажный жилой дом на пересечении ул. Горького и Трудовая в Советском районе; жилой дом переменной этажности на ул. III Интернационала в Бежицком районе

Источник: Knight Frank Research, 2009


3. Предложение

3.1. Характеристика основных районов города

Советский район

Общие данные:

Население: 113,8 тыс. человек (на 01.01.2007)

Краткая характеристика района:

Историко-культурный и административный центр города

Жилищный фонд:

типовые 5-ти и 9-ти этажные многоквартирные дома улучшенной планировки второй половины 70-х – 80-х годов, индивидуальные жилые дома. Комплексная многоэтажная застройка 4 и 5 микрорайонов, ул. Брянского Фронта, микрорайона «Славянский». Центр района – «сталинки».

Плюсы для проживания:

• Центральность месторасположения;

• Историческая престижность;

• Близость к органам администрации; • Близость к деловому центру • Развитая инфраструктура • Наличие рекреационных зон (ЦПКиО

«Соловьи») • Отсутствие крупных промышленных

объектов

Минусы для проживания:

• Высокая доля домов, подлежащих сносу и реконструкции;

• Большой частный сектор

• Нехватка парковочных мест;

• Высокая плотность застройки;


Бежицкий район


Население: 158, 8 тыс. человек (на 01.01.2007)

Краткая характеристика района: расположен на левом и правом берегах реки Десна в северной части города, где сосредоточена большая часть промышленных предприятий.

В 1956 году г. Бежица включен в состав города Брянска на правах административного района. Самый многочисленный район города.


застроен преимущественно 5-ти этажными кирпичными и панельными многоквартирным домами – «хрущовками». Значительная доля индивидуальных жилых домов. Комплексная многоэтажная застройка ул. Медведева, ул. Камозина и Московского микрорайона, произведенная в конце 80-х начале 90-х годов. Центр района – «сталинки» и индивидуальные жилые дома.


• Непосредственная близость к Советскому району – культурному и деловому центру

• Хороший уровень обеспеченности

общественным транспортом (троллейбусы, автобусы, маршрутные такси);

• Хороший уровень развития

инфраструктуры (в особенности развита сеть объектов торговли);

• Наличие рекреационных и парковых зон

(набережная реки Снежки, центральный пляж, парк)


• На территории расположены промышленные предприятия (ОАО «Брянский Машиностроительный завод»)

• Как следствие, - неблагоприятная экология.

• Территориальная «растянутость» района


Володарский район



Краткая характеристика района: типично «спальный» район


индивидуальные жилые дома, 5-ти этажные кирпичные и панельные многоквартирные дома, частично типовые 9-ти этажные многоквартирные дома улучшенной планировки второй половины 70-х-80-х годов, точечная новая застройка. Центр района – «сталинки» и 5-ти этажные кирпичные и панельные многоквартирные дома – «хрущевки».


• Хорошая обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (школы, больницы, детские сады)

• Наличие рекреационных зон (р.Снежка, парки)


• Высокая концентрация промышленных предприятий («Брянский фосфоритный завод», «Ирмаш», «Лесхозмаш», Брянский завод металлоконструкций и технической оснастки и др.)

• Отсутствие троллейбусного сообщения с центральной частью города

• Типично «спальный» район

• Территориальная «растянутость» района


Фокинский район



Краткая характеристика района: самый молодой район города


преимущественно 5-ти этажные кирпичные и панельные многоквартирные дома – «хрущовки» и индивидуальные жилые дома. Точечная многоэтажная застройка на ул. Западная, ул. Челюскинцев, ул. Белобережская. Комплексная многоэтажная застройка – мкр. «Орловский».


• Большая сеть объектов здравоохранения, народного образования, культуры

• Относительная «компактность» района (сгруппирован вокруг Московского проспекта)

• Хорошая транспортная доступность внутри района


• Значительная удаленность от центра (дорога до центра города занимает 30-40 мин)

• Отсутствие рекреационных зон

• На территории района расположена большая промышленно-складская зона


3.2. Основные застройщики в городе Основными застройщиками в городе в период 2006-2008 гг. выступали:

• ООО Универсальная строительная фирма «Надежда» - текущие проекты: 10-ти этажные многоквартирные жилые дома в 4 микрорайоне и 5 микрорайоне Советского района (5 позиций), 9-14 этажный многоквартирный жилой дом на пересечение ул. Горького и Трудовой в Советском районе, 10-ти этажный многоквартирный жилой дом по Проспекту Московскому в Фокинском районе. ООО УСФ «Надежда» выбрана подрячиком застройки микрорайона «Сосновый бор» (ГК СУ-155).

• ООО «Домострой» - текущие проекты: 10-ти этажные многоквартирные жилые дома в 4 мкр. Советского района (4 позиции), 10-ти этажный многоквартирный жилой дом по ул. Западной в Фокинском районе

• ООО «Инстрой» - текущие проекты: 10-ти этажные многоквартирные жилые дома по ул. Чернышевского в Володарском районе (2 позиции), 12-ти этажный многоквартирный жилой дом по ул. Радищева в Володарском районе

• МУП «Брянскгорстройзаказчик» - текущие проекты: 10-ти этажный многоквартирный жилой дом в Московском микрорайоне, 10-ти этажный многоквартирный жилой дом по ул. Димитрова в Володарском районе

• ООО «Форвард» - текущие проекты: комплекс 7-ми этажных жилых домов по ул. Малыгина в Советском районе (4 позиции), 12-ти этажный жилой дом по ул. Дуки в Советском районе (2 позиции), комплекс жилых домов переменной этажности в мкр. 5 Советского района (4 позиции)

• ОАО «Комплект» - текущие проекты: жилой дом переменной этажности в микрорайоне «Орловский» Фокинского района

• ООО «Брянскстройразвитие» («Город мастеров», «Инвестстрой») – текущие проекты: комплекс «Серебряный ручей», жилой комплекс 7-9 этажей с торгово-офисными помещениями в Московском микрорайоне.

3.3. Предложение на первичном рынке жилья 3.3.1. Общий объем предложения, распределение по районам

Всего на первичном рынке многоквартирного жилья города, на тех объектах, где начато строительство, а также на тех объектах, где строительство начато и заморожено, предлагается 11 254 квартиры (738 348 кв.м. общей площади), по данным на середину января 2009 г.


Карта некоторых строящихся жилых комплексов

Источник: «Финтраст Консалтинг», Knight Frank Research, 2009 Основное строительство сосредоточено в двух наиболее престижных районах города: Советском и Бежицком.

3.3.2. Краткий анализ характеристики предложения (по типу застройки, по классам, по этажности, по площадям квартир, по количеству комнат )

Первичный рынок

По объемам предложения жилья (в количестве кв. м) на первичном рынке, а, следовательно, и по объемам вводимого жилья лидирует Советский район – 50% всех предлагаемых на рынке в 2008 г. площадей. На втором и третьем месте – Бежицкий район (часть «вне центра») – 19% и Брянский район (мкрн. Мичуринский) – 12%. Немного отстает Фокинский район – 11%. Наименьшее количество жилья предлагается в Володарском районе – 8%.


Районы

Диаграмма. Структура предложения жилья на первичном рынке г. Брянска по районам (%) (январь 2009)

Общая площадь квартир

12%

8%

19%

11%

50%

Бежицкий

Володарский

Советский

Фокинский

Брянский (мкрн. Мичуринский)

Источник: «Финтраст Консалтинг», администрация города , Knight Frank Research, 2009


Классы

Диаграмма. Структура предложения жилья на первичном рынке г. Брянска по классам, январь 2009 г.

45%

20%

35%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

Эконом

Бизнес

Улучшенныйбизнес

Источник: «Финтраст Консалтинг», администрация города , Knight Frank Research, 2009 Необходимо отметить высокий процент жилья класса улучшенный бизнес (наиболее качественный вид жилья в городе) – 35%

Диаграмма. Структура предложения жилья на первичном рынке г. Брянска по классам и районам, %, январь 2009 г.

5%

3%

11%

5% 22%

7%

21%

6%

11%

3%

3%

2%

1%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

Эконом

Бизнес

Улучшенныйбизнес Бежицкий

ВолодарскийСоветскийФокинскийБрянский (мкрн. Мичуринский)


В Брянске территориальное зонирование города с точки зрения престижности жилья присутствует лишь отчасти. Новостройки бизнес класса строятся во всех районах города.

Наибольшее предложение качественного жилья на момент исследования (январь 2009 г.) сосредоточено в Советском районе (21%). В Володарском жилье такого класса не предлагается вообще (январь 2009 г.).


Тип застройки

Диаграмма. Структура предложения жилья на первичном рынке г. Брянска по типу застройки, на январь 2009 г.

31%

11%

19%

19%

8%3%

3% 6%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Бежицкий


Советский

Фокинский

Брянский (мкр.Мичуринский)

комплекснаяточечная

Источник: «Финтраст Консалтинг», администрация города , Knight Frank Research, 2009 По типу застройки в структуре предложения все же преобладает точечная застройка территории (52%), на комплексную приходится 48%.


Этажность

Диаграмма. Структура предложения жилья на первичном рынке г. Брянска по этажности, на январь 2009 г.

1%

1%

2%

3%

53%

6%

4%

7%

23%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

5 этажей

6 этажей

7 этажей

9 этажей

10 этажей

12 этажей

14 этажей

16 этажей

переменной этажности

Источник: ГК «Финтраст Консалтинг», администрация города, Knight Frank Research, 2009 В городе в основном ведется строительство 10-этажных домов. Диаграмма. Структура предложения жилья на первичном рынке г. Брянска по районам и этажности, %, на январь 2009

2%

2%

6%

30%

6%

10%

2%

4%

2%

5%

8%

9%

3%

2%

2%

1%

2%1%

2%

2%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Бежицкий


Советский

Фокинский

Брянский (мкр.Мичуринский)

переменной этажности16 этажей14 этажей12 этажей10 этажей9 этажей7 этажей6 этажей5 этажей



Количество комнат

Диаграмма. Структура предложения жилья на первичном рынке г. Брянска по количеству комнат, кол-во квартир, %, на январь 2009 г.

30%

30%

4%

36%1 комн.2 комн.3 комн.4 комн. и более


Всего на момент исследования (январь 2009 г.) на первичном рынке предлагалось 11 254 квартиры, из которых 1 комнатные – 3 968, 2 комнатные – 3 426, 3 комнатные – 3 406, 4 комнатные и более – 454 квартиры.


Площадь

Диаграмма. Структура предложения жилья на первичном рынке г. Брянска по средним площадям (кв. м), на январь 2008

57%

25%

18%

52 кв. м.72 кв. м.92 кв. м.

Источник: «Финтраст Консалтинг», администрация города , Knight Frank Research, 2009 Из общего объема предложения квартир на первичном рынке (11 254 квартир), выделяются 3 типа квартир со средними площадями:

• квартиры со средней площадью 52 кв. м – 6 410 шт. • квартиры со средней площадью 72 кв. м – 2 033 шт. • квартиры со средней площадью 92 кв. м – 2 812 шт.


3.4. Объем предложения на вторичном рынке жилья Количество объектов выставленных на продажу на вторичном рынке жилья в начале 2009 года резко увеличилось по сравнению с предыдущими периодами (в сравнении с последним кварталом 2008 г. объем предложения увеличился на 18%). Это можно объяснить складывающейся на данный момент ситуацией постепенного падения цен на рынке, поэтому продавцы пытаются зафиксировать прибыль, не дожидаясь спада вторичного рынка. Районы

Диаграмма. Структура предложения жилья на вторичном рынке г. Брянска по районам (%), январь 2009

Общее количество квартир

16%

24%

10%

50%

Бежицкий


Советский

Фокинский

Источник: информационный сайт «Из рук в руки», Knight Frank Research, 2009 Этажность

Диаграмма. Структура предложения жилья на вторичном рынке г. Брянска по этажности (%), январь 2009

25%

3%

53%

19%

1-5 этаж6-9 этаж10-12 этажсвыше 12 этажей

Источник: информационный сайт «Из рук в руки», Knight Frank Research, 2009


Материал стен

Диаграмма. Структура предложения жилья на вторичном рынке г. Брянска по материалу стен (%), январь 2009

29,9%

1,3%

68,6%0,2%

Ж/б панелиКаркасно-монолитныеКирпичБлоки

Источник: информационный сайт «Из рук в руки», Knight Frank Research, 2009 Количество комнат

Диаграмма. Структура предложения жилья на вторичном рынке г. Брянска по количеству комнат (%), январь 2009

20%56%

4% 20%1 комн.2 комн.3 комн.4 комн. и более

Источник: информационный сайт «Из рук в руки», Knight Frank Research, 2009

В структуре предложения на вторичном рынке жилья наибольшую долю занимают 3 – комнатные квартиры в малоэтажных кирпичных домах (до 5 этажей).


3.5. Прогноз по объемам будущего строительства многоквартирного жилья, 2009-2012 гг.

Заявленный ввод многоквартирного жилья в г. Брянске, 2009-2012 год

Диаграмма. Ввод многоквартирного жилья, 2009-2012 гг., тыс. кв. м (с учетом замороженного строительства на середину января 2009 г.)

166 478

128 501

30 230

231 533

15 175

77 542

59 351

220 299

117 107

91 037

166 270

217 000

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

2009П 2010П 2011П 2012П

экономбизнесулучшенный бизнес


Диаграмма. Ввод многоквартирного жилья, 2009-2012 гг., тыс. кв. м

0100000200000300000400000500000600000700000800000

2009 2010 2011 2012

по планус поправкой на кризис



Увеличение объема ввода жилья в 2010 г. по сравнению с запланированным объясняется переносом сроков ввода объектов, сдача которых была заявлена на 2009 год. Аналогичная ситуация характерна и для 2012 года. Объекты, которые должны были введены в эксплуатацию в 2011, но, строительство которых пока не начато, застройщики переносят сроки их сдачи в эксплуатацию на 2012 год. Всего в период 2009-2012 гг. запланировано к вводу 87 жилых объектов общей площадью 1 520 523 кв.м (с учетом заявленного строительства, но не начатого по состоянию на начало января 2009 года).

Распределение заявленного объема строительства многоквартирных жилых домов в г. Брянске в 2009-2012 гг. по районам города

Район Количество комплексов Количество квадратных метров

Бежицкий 15 264 458 Советский 34 549 666 Володарский 20 294 655 Фокинский 10 127 073 Брянский (мкр. Мичуринский) 8 284 671

Итого по городу 87 1 520 523 Источник: «Финтраст Консалтинг», Knight Frank Research, 2009


3.6. Выводы по разделу: • В настоящее время основными строительными площадками в городе являются

Советский и Бежицкий районы. В Советском районе ведется активная застройка четвертого и пятого микрорайонов. В Бежицком районе застройщики продолжают застраивать мкр. Московский. Однако, следует отметить, что по некоторым объектам в Московском микрорайоне строительные работы приостановлены. В Фокинском и Володарском районах города застройщики выбирают преимущественно «спальные» районы. В Володарском районе это район Новостройки, в Фокинском районе район Мясокомбината.

• По объемам предложения жилья (в количестве кв. м) на первичном рынке, а, следовательно, и по объемам вводимого жилья лидирует Советский район – 50% всех предлагаемых на рынке в 2008 г. площадей. На втором и третьем месте – Бежицкий район (часть «вне центра») – 19% и Брянский район (мкрн. Мичуринский) – 12%. Немного отстает Фокинский район – 11%. Наименьший объем предложения в Володарском районе – 8%.

• Отметим высокий процент жилья класса улучшенный бизнес (наиболее качественный вид жилья в городе) – 35%. Жилье эконом-класса составляет 45% всего строящегося жилья.

• В Брянске территориальное зонирование города с точки зрения престижности жилья присутствует лишь отчасти. Новостройки бизнес класса строятся во всех районах города. Наибольшее предложение качественного жилья на момент исследования (январь 2009 г.) сосредоточено в Советском районе (21%). В Володарском районе жилье такого класса не предлагалось вообще.

• Наиболее типичное предложение на первичном рынке жилья г. Брянска – 1-2 комн. квартира средней площадью 52 кв.м в 10-ти этажном доме эконом-класса или улучшенный вариант бизнес класса в Советском или Бежицком районе.

• Наиболее типичное предложение на вторичном рынке жилья г. Брянска – 3

комнатная квартира в малоэтажном кирпичном доме (до 5 этажей) в Советском районе.

• Вследствие финансового кризиса и проблем многих застройщиков с финансированием,

большая часть проектов, дата ввода которых заявлялась на 2010 год (особенно это касается жилья эконом-класса) на данный момент заморожена, и срок их сдачи перенесен на 2012 год.

• Фирмы - застройщики вынуждены приостанавливать строительство объектов,

находящихся на низкой стадии готовности с тем, чтобы сконцентрировать ресурсы на объектах, которые можно быстро ввести в строй, чтобы не допустить резкого роста количества обманутых вкладчиков.


4. Анализ спроса на жилую недвижимость

4.1. Основные предпочтения покупателя (по результатам проведения телемаркетингового опроса в г. Брянске).

Опрос. Предпочтения потенциальных покупателей жилья

Методика: анализ спроса (предпочтений потребителей) на жилую недвижимость проводился с помощью телемаркетингового исследования. В рамках проведенного исследования были опрошены 205 респондентов – собственники предприятий (105 чел.) и руководители высшего и среднего звена (100 чел.).

В рамках опроса были выяснены предпочтения покупателей при выборе жилья.

Общие данные по ответам 205 респондентов

Диаграмма. Состав респондентов по сфере деятельности

35%

11%

3%6%

4% 5%3%

5%

8%

5%

9%

5%

1%

Аудиторские услуги

Банки

Деревообрабатывающаяпромышленность - продажа,производство продукции

Инвестиционные организации,фонды

Инструментальная промышленность- продажа, производство продукции

Капитальный ремонт истроительство - организации,предприятия

Кондитерские изделия - продажа,производство

Консалтинг - услуги

Металлоизделия - продажа,производство

Металлоконструкции - производство,сборка

Строительно-монтажныеорганизации

Строительные и отделочныематериалы - продажа, производство,доставка

Электрооборудование иэлектроинструмент - продажа,производство



Диаграмма. Какое жилье вы собираетесь приобрести?

17%

71%

5%7%

Квартиру на первичномрынке (в строящемся доме) Квартиру на вторичномрынке Частный дом

Затрудняюсь ответить


Абсолютное большинство (71%) высказались за приобретение квартиры в новостройке. 17% отдают предпочтение квартире вторичного рынка, причем большинство уточнили этажность: не более 5 этажей.

Готовность приобретать жилье

Диаграмма. В течение какого периода Вы планируете совершить покупку жилья?

53%

30%

17%

До трех лет От трех до пяти лет Более пяти лет


По результатам ответов на вопрос 53% респондентов изъявили желание приобрести жилье в последующие три года, что говорит о сохраняющемся высоком спросе на недвижимость.


Предпочтения респондентов по типу и качественным характеристикам жилья

Диаграмма. Какой материал стен Вы бы предпочли при выборе дома?

1%9%

76%

14%

Каркасно-монолитный Кирпич Силикатный кирпич Железобетонная панель


Опрос подтвердил текущую тенденцию строительного рынка: наиболее популярным материалом строительства по-прежнему остается кирпич, его выбрали 76% опрошенных.

Диаграмма. В доме какой этажности Вы намерены приобрести жилье?

34%

21%

21%

16%

4%

1%

1%

1%

0%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Не более 5 этажей

8-10 этажей

Не имеет значения

5-8 этажей

10-12 этажей

14-16 этажей

12-14 этажей


Более 16 этажей



Наиболее предпочтительными оказались малоэтажные дома, большая часть опрошенных выбрали 5-этажные постройки – 34%, 8-10 этажей – 21%. Высотные дома этажностью более 16 этажей не выбрал никто, что естественно для брянского рынка жилой недвижимости, где преобладают дома в 10-12 этажей. Интересно, что для 21% этажность дома вообще не имеет значения.

Диаграмма. Какое количество квартир в доме кажется Вам наиболее оптимальным?

31%

1%

2%

2%

7%

31%

18%

9%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

20-40


40-60

60-80

80-100

100-120

Более 160

120-140


Треть респондентов (31%) не придает большого значения параметру количества квартир в доме при выборе объекта жилой недвижимости, для другой трети (31%) оптимальным кажется 20-40 квартир.

Диаграмма. А какое количество квартир на площадке?

15%

2%

51%

32% Не более 2

2-4

4-6



Половина респондентов (51%) выбрали 2-4 квартиры на площадке. Отметим, что велик процент тех (32%), кто выбрали не более 2 квартир. Поясним, что параметр «не более 2 квартир на площадке» говорит о принадлежности жилья к классу «бизнес» и выше. Таким образом, опрошенные потенциальные покупатели предъявляют достаточно высокий спрос на данный сегмент жилья.


Диаграмма. Квартиру какой площади вы собираетесь приобрести?

6%4%5%

11% 20%

26%28%

30-50 кв.м 50-70 кв.м 70-90 кв.м 90-110 кв.м 110-130 кв.м 130-150 кв.м 150 кв.м и более


Предпочтительными являются квартиры большой площади: 90 – 110 кв. м (28%), 70 – 90 кв. м (26%).

Потенциальные покупатели подтвердили данные в предыдущем вопросе ответы о желании приобрести квартиры большой площади: 55% выбрали 3-комнатные квартиры.

Диаграмма. Квартиру, состоящую из какого количества комнат, Вы бы хотели приобрести?

1%2%7%

22%

55%

13%

1 комната 2 комнаты 3 комнаты 4 комнаты 5 комнат Более 5 комнат



Факторы и основные критерии принятия решения о покупке жилья

Диаграмма. На какой из параметров Вы будете обращать внимание в первую очередь при покупке квартиры?

33,7%

25,9%

12,2%

9,8%

0,5%

0,5%

17,6%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Местоположение дома, район

Цена

Качество дома (проекта)

Все параметры


Планировка квартиры

Школа


Определяющим параметром для большинства респондентов (33,7%) является местоположение дома, на втором месте оказалась цена (26%).

Согласно результатам опроса, респонденты при выборе жилья в большей степени обращают внимание на наличие благоустроенной придомовой территории (36,1% ответов), наличие подземной парковки (20%) на втором месте по популярности.

Диаграмма. Какая инфраструктура, с Вашей точки зрения, обязательна для комфортного проживания?

36,1%20,0%

16,1%7,3%

5,9%3,9%3,4%

2,4%2,0%

1,0%0,5%0,5%0,5%0,5%

0,0%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Наличие благоустроенной придомовой территории Наличие подземной парковки

Наличие охраны Наличие супермаркета

Отсутствие поблизости офисов и крупных ТЦ Наличие видеонаблюдения

Все перечисленноеМашиноместа на квартиру

Наличие гостевой наземной парковки Не имеет значения

Наличие офисов Детские сады и школы

ГаражВсе перечисленное, кроме супермаркета

Наличие салона красоты



Предпочтения респондентов по району проживания:

Диаграмма. Укажите, пожалуйста, район г. Брянска, в котором Вы бы хотели приобрести квартиру/таунхаус/коттедж?

0,0%0,0%0,5%0,5%0,5%1,0%1,0%1,0%2,0%

7,3%9,8%

15,6%60,0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

поселок Большое Полпино поселок Снежетьская

Брянск-2 Противоположный Аэропорту

Кузьмино поселок Белые БерегаЗатрудняюсь ответить

Не имеет значения Пригород Брянска

Володарский Фокинский Бежицкий Советский


Абсолютное большинство опрошенных выразили желание приобрести недвижимость в Советском районе (60%) – как наиболее престижном, и Бежицком (15,6%) – отметив его отличную обеспеченность инфраструктурой.

Диаграмма. А какая инфраструктура, с Вашей точки зрения, желательна (из перечисленных выше)?

28,8%

8,3%

5,4%

2,9%

2,9%

1,5%

0,5%

0,0%

22,4%

13,7%

13,2%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Наличие подземной парковки

Наличие благоустроенной придомовой территории

Наличие супермаркета

Наличие охраны

Наличие гостевой наземной парковки

Наличие видеонаблюдения

Отсутствие поблизости офисов и крупных ТЦ

Все вышеперечисленное

Количество машиномест на квартиру

Подъездные дороги

Наличие салона красоты



Результаты ответов совпадают с общей тенденцией покупательского спроса на брянском рынке, недвижимости, где по-прежнему лидирует именно эти два района.

Цели приобретения:

Диаграмма. С какой целью Вы собираетесь приобрести жилье?

47%

32%

4%

4%

3%

1%

1%

7%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%

Переезд с целью улучшения жилищныхусловий

Покупка жилья для детей, родителей и т.д.


Второе жилье

С целью получения прибыли (сдача внаем,инвестирование)

Переезд в более подходящий район

Расселение членов семьи

Переезд в собственный дом


Желание купить жилье в 47% случаев связано с улучшением жилищных условий. На втором месте по популярности был ответ «покупка жилья для детей, родителей и т.д.» - 32% ответов.

Финансовые ожидания:

Диаграмма. На какой бюджет Вы рассчитываете при приобретении квартиры?

45,4%40,5%

9,3%

1,5%0,5%0,5%

0,0%0,0%0,0%

2,4%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%

1,5-2,5 млн.руб. 2,5-3,5 млн.руб. 3,5-4,5 млн.руб. 5,5-6,5 млн.руб. 4,5-5,5 млн.руб.

7,5-8,5 млн.руб. 8,5-9,5 млн.руб.

9,5-10,5 млн.руб. 10,5 млн.руб. и более

6,5-7,5 млн.руб.


Большая часть опрошенных (45,4%) при приобретении квартиры рассчитывают на бюджет от 1,5 до 2,5 млн. руб., что в переводе на стоимость кв. м при желаемой площади квартиры в 80 - 100 кв. м составит 18 750 – 25 000 руб. за кв. м., что, безусловно, значительно ниже рыночной цены.


Однако, велик процент тех (40,5%), кто готов заплатить до 3,5 млн, таким образом, при пересчете на желаемую площадь в 80 – 100 кв. м получаем, что кв.м может стоить 35 000 – 43 000 руб., что соответствует текущей рыночной цене.

Отметим, очень высокий процент потенциальных покупателей (60%) , рассчитывающих в первую очередь на собственные средства при покупке жилья.

Диаграмма. Как Вы оцениваете свои финансовые возможности при покупке жилья?

20%14%

38%

23%

5%

Не могу сразу оплатить всюстоимость жилья Могу сразу оплатить до 25%стоимости Могу сразу оплатить 50%стоимости Могу сразу оплатить до 75%стоимости Могу сразу оплатить всюстоимость жилья


Диаграмма. Вы планируете воспользоваться ипотекой для покупки жилья?

60%

40% Да Нет



4.2. Выводы (приведены на основе проведенного телефонного опроса целевой аудитории): • Готовность приобрести: По результатам ответов на вопрос 53% респондентов изъявили

желание приобрести жилье в последующие три года, в период от 3-5 лет – 30%, таким образом в течении 5 лет готовы приобрести жилье 83% опрошенных, что говорит о сохраняющемся высоком спросе на недвижимость.

• Цели приобретения: Желание купить жилье в 47% случаев связано с улучшением

жилищных условий. На втором месте по популярности, - ответ «покупка жилья для детей, родителей и т.д.» - 32% ответов, отметим невысокий процент респондентов (4%) рассматривающих недвижимость как элемент инвестирования, они объясняют это неуверенностью в таком же стремительном росте цен на недвижимость в дальнейшем, как это наблюдалось в последние три года.

• Площадь: Предпочтительными являются квартиры большой площади: 90 – 110 кв. м (28%),

70 – 90 кв. м (26%), 55% выбирают 3-комнатные квартиры. • Этажность дома: Наиболее предпочтительными оказались малоэтажные дома, большая

часть опрошенных выбрали 5-этажные постройки – 34%, 8-10 этажей – 21%. Высотные дома этажностью более 16 этажей не выбрал никто, что естественно для брянского рынка жилой недвижимости, где преобладают дома в 10-12 этажей. Показательным является также то, что для 21% этажность дома вообще не имеет значения.

• Материал строительства: Опрос подтвердил текущую тенденцию строительного рынка:

наиболее популярным материалом строительства по-прежнему остается кирпич, его выбрали 76% опрошенных.

• Критерии выбора: Согласно результатам опроса, респонденты при выборе жилья в

большей степени обращают внимание на местоположение дома (33,7%), на втором месте оказалась цена, она является определяющей для 26%. Реже всего респонденты учитывают планировку квартиры.

• Предпочтения по приобретению недвижимости на первичном/вторичном рынке:

Абсолютное большинство (71%) высказались за приобретение квартиры в новостройке. 17% отдают предпочтение квартире вторичного рынка, причем большинство уточнили этажность: не более 5 этажей.

• Инфраструктура: Для комфортного проживания респонденты выбрали обязательными

следующие объекты инфраструктуры: наличие благоустроенной придомовой территории (36,1% ответов), наличие подземной парковки (20%) на втором месте по популярности.

• Финансовые ожидания: Большая часть опрошенных (45,4%) при приобретении квартиры

рассчитывают на бюджет от 1,5 до 2,5 млн. руб., что в переводе на стоимость кв. м при желаемой площади квартиры в 80 - 100 кв. м составит 18 750 – 25 000 руб. за кв. м., что, безусловно, значительно ниже рыночной цены. Однако, велик процент тех (40,5%), кто готов заплатить до 3,5 млн, таким образом, при пересчете на желаемую площадь в 80 – 100 кв. м получаем, что кв.м может стоить 35 000 – 43 000 руб., что соответствует текущей рыночной цене.

• Район: Результаты ответов совпадают с общей тенденцией покупательского спроса на

брянском рынке, недвижимости, где по-прежнему лидирует именно два района: Советский (60%) – как наиболее престижный, и Бежицкий (15,6%) – отметив его отличную обеспеченность инфраструктурой.


5. Цены, динамика цен.

5.1. Средние цены на первичном рынке многоквартирного жилья На середину января 2009 г. средняя стоимость жилья в г. Брянск на первичном рынке составила

32 100 руб. за кв. м.

Средние цены по районам

Диаграмма. Распределение средних цен на первичном рынке по районам на жилье, руб., январь 2009

35 13433 396

29 021 30 891

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

Советский Бежицкий Володарский Фокинский


Самые высокие цены на жилье в строящихся многоквартирных домах фиксируются в Советском и Бежицком районах, что объясняется исторической престижностью проживания в данных районах. Володарский и Фокинский районы имеют устойчивую ассоциацию «спальных» районов с неоднородной социальной структурой населения.


Классы

Диаграмма. Распределение средних цен на первичном рынке по классам на жилье, руб., январь 2009 г.

37 61731 582 30 901

0

10 000

20 000

30 000

40 000

Улучшенный бизнес Бизнес Эконом


Материал стен

Диаграмма. Распределение средних цен на первичном рынке по материалу стен на жилье, руб., январь 2009

31 068

35 100

32 995

29 000

30 000

31 000

32 000

33 000

34 000

35 000

36 000

панель кирпичные каркасно-монолитные



Диаграмма. Распределение средних цен на первичном рынке по районам и материалам стен на жилье, руб., январь 2009 г.

33 75230 566

29 021

33 00035 800

30 90032 469

37 200

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

Советский

Беж

ицкий

Фокинский


Кирпич Панели Каркасно-монолитный


Самыми дорогими по цене в Брянске признаются каркасно-монолитные дома. Хотя особенностью Брянска является то, что существенной разницы в цене 1 квадратного метра в зависимости от материала дома не наблюдается.

5.2. Себестоимость строительства Ниже приведена динамика себестоимости строительства 1 кв. м жилья в Брянске за последние два года.

Себестоимость строительства 1 кв. м, руб. Наименование 2007 2008 Застройщик 1* 18 800 28 800 Застройщик 2* 20 000 33 500 Застройщик 3* 24 600 33 600 Застройщик 4* 22 100 29 300 Застройщик 5* 24 400 - Застройщик 6* - 31 100 Застройщик 7* 18 300 34 000 Застройщик 8* 19 500 27 400 Источник: Статистическая справка Госкомстата по г. Брянск Примечание:*- согласно законодательным правилам предоставления Госкомстатом информации физическим и юридическим лицам, - названия хозяйствующих субъектов, предоставляющих для отчетности в территориальный орган статистики информацию, содержащую сведения о своей деятельности, являются конфиденциальными.


Показательно значительное возрастание стоимости строительства в 2008 г., вызванное удорожанием стройматериалов в первом полугодии 2008 г. Однако в сентябре-октябре 2008 года началось снижение цен на основные строительные материалы и составило за два месяца - 8,14%. В целом за 2008 год цены на строительные материалы выросли на + 6,96% ÷ 12,2%. Следует учесть, что цены на цемент росли до мая 2008 года (+6,1 ÷ 15,93%), а на металлопрокат до начала августа 2008 года (+56,2 ÷ 97,6%) и это повышение цен пока еще не компенсировано.

C мая по ноябрь цены на цемент снизились на 30 - 40% и стоимость 1 тонны цемента составила менее 3 000 рублей, а производство цемента плавно снижалось с июня 2008 года (разгар строительного сезона) и достигло пика в октябре. Средняя отпускная цена металлопроката в декабре по сравнению с ноябрем снизилась на максимальные за год 14,6%. Арматура подешевела в среднем на 20%, катанка – 24%, круг и квадрат – 20%, уголок – 17%, балка – 21%, швеллер – 9%.

Снижение цен на цемент и металлопрокат соответственно ведет к снижению цен на железобетонные и металлические конструкции, растворы и бетоны, и другие цементо- и металлосодержащие материалы и изделия.

По кирпичу, щебню, песку, битумам и асфальтобетону в 2008 году наблюдался значительный рост цен, однако его темп по сравнению с предыдущими периодами снизился, а в дальнейшем, возможно ожидать и обратную динамику.

На данный момент стоимость многих основных строительных материалов, по официальным данными производителей, пока остается прежней, однако сейчас производители индивидуально подходят к каждому клиенту и предоставляют отсрочку платежей и скидки на свою продукцию, то есть фактически продажи идут по более низкой цене.

На основе анализа основных застройщиков Брянска и их проектов жилой недвижимости можно сказать, что себестоимость строительства качественного жилья класса «бизнес» и «улучшенный бизнес» лежит в диапазоне 29 000 – 34 000 руб. за 1 кв. м (застройщики «Ситиинвестрой», «Форвард», «Фабрика-кухня»). Хотя полученные данные о себестоимости строительства кажутся нам завышенными, с учетом того, что например, стоимость продажи 1 кв. м жилья в жилых объектах класса «бизнес» компании «Форвард» начинается от 35 000 руб, класса «улучшенный бизнес» компании «Ситиинвестстрой» - от 38 000 руб.

Если же рассматривать себестоимость строительства эконом класса (основной материал строительства в Брянске – газосиликатный кирпич) в городе, то она, по данным застройщиков, лежит в диапазоне от 27 000 до 31 000 руб. за 1 кв. м (застройщики «Комплект», «Брянская строительная компания», проекты эконом класса в Володарском районе компании «Инстрой»), что тоже вызывает сомнения. Поскольку в январе месяце 2009 г. по ряду объектов эконом-класса, находящихся на низкой стадии готовности цена продажи 1 кв. м начиналась от 25 000 руб.


5.3. Средние цены на вторичном рынке многоквартирного жилья На середину января 2009 г. средняя стоимость жилья в г. Брянске на вторичном рынке составила 44 300 руб.

Средние цены по районам

Диаграмма. Распределение средних цен на вторичном рынке жилья по районам, руб., январь 2009 г.

48 619

43 60342 925

42 057

38 000

40 000

42 000

44 000

46 000

48 000

50 000

Советский Бежицкий Фокинский Володарский


Тип жилья Диаграмма. Распределение средних цен на вторичном рынке жилья по типу жилья, руб., январь 2009 г.

52 70042 78544 413

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

Эконом Бизнес Улучшенный бизнес



Материал стен Диаграмма. Распределение средних цен на вторичном рынке по материалу стен, руб., январь 2009 г.

38 425

44 37844 107

35 00036 00037 00038 00039 00040 00041 00042 00043 00044 00045 000

кирпичные панель каркасно-монолитные


Диаграмма. Распределение средних цен на вторичном рынке по районам и материалам стен на жилье, руб., январь 2009 г.

44 111 41 582 42 829

48 988

42 92542 555

47 82543 121 36 765

38 57139 940

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

Советский

Беж

ицкий


Фокинский

Кирпич Панели Каркасно-монолитный



Динамика цен

Диаграмма. Динамика средних цен на кв. м жилья в г. Брянск (руб./кв. м)

05 000

10 00015 00020 00025 00030 00035 00040 00045 00050 000

3 кв.2

006

4 кв.2

006

1 кв.2

007

2 кв.2

007

3 кв.2

007

4 кв.2

007

1 кв.2

008

2 кв.2

008

3 кв.2

008

4 кв.2

008

первичноевторичное

Источник: «Финтраст Консалтинг», Knight Frank Research, 2009

Основной скачок цен на рынке первичного жилья произошел в четвертом квартале 2007 года, когда цены достигли 34 720 руб. за кв. м, по сравнению с 27 075 руб./кв. м по итогам 3-го квартала, в первом квартале 2008 г. произошло небольшое снижение до 33 884 руб./за кв.м, вызванное большим предложением жилья в Фокинском районе по ценам, ниже, чем в среднем по городу, однако, во 2-м квартале 2008 г. цены продолжили расти. По итогам третьего квартала уже было зафиксировано небольшое снижение, которое продолжилось и в 4-м кварталом 2008 г. На вторичном рынке жилья цены плавно росли, начиная с первого квартала 2007 г. вплоть до 3-го квартала 2008 г., т.е. до того периода, когда рынок начал стабилизироваться, и цены впервые продемонстрировали снижение.


5.4. Прогноз изменения средних цен в сегменте бизнес-класса на 2009 – 2011 гг., основные тенденции. В работе главного аналитика Российской Гильдии Риэлторов Стерника Г.М. «Цены на рынке жилья России: анализ и прогноз» (январь 2007), подготовленной по данным аналитической группы Стерника, анализируется развитие ценовой ситуации на рынке жилья в регионах. Динамика цен в городах России, в том числе и в Брянске, в основном была аналогична столичной. Оказалось, что все города, как и Москва, прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1994-1997 гг.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 гг.), стабилизация-2002, «нефтяной» рост, стабилизация-2004, «ажиотажный» рост (2005-2007 гг.), переход к стабилизации (конец 2007 года). Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, объективном характере этих закономерностей.

На диаграмме представлена картина изменения ценовой ситуации на рынке жилья Брянска с 2004 года по январь 2009 года (данные «Финтраст Консалтинг»)

Диаграмма. Изменение средней цены предложения на рынке первичного жилья г. Брянска, руб.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

2 кв

. 200

4

3 кв

. 200

4

4 кв

. 200

4

1 кв

. 200

5

2 кв

. 200

5

3 кв

. 200

5

4 кв

. 200

5

1 кв

. 200

6

2 кв

. 200

6

3 кв

. 200

6

4 кв

. 200

6

1 кв

. 200

7

2 кв

. 200

7

3 кв

. 200

7

4 кв

. 200

7

1 кв

. 200

8

2 кв

. 200

8

3 кв

. 200

8

4 кв

. 200

8

янв.

200

9

Источник: «Финтраст Консалтинг», Knight Frank Research, 2009

При отсутствии форс-мажорных факторов развитие ценовой ситуации в среднесрочной перспективе можно было бы прогнозировать путем расчета экстраполирующего тренда (см. диаграмму). Однако в настоящее время, в условиях общемирового финансового кризиса, ситуация на рынке недвижимости характеризуется чрезвычайно большой неопределенностью и непредсказуемостью внешних условий функционирования рынка. В этой ситуации поиск определенности предлагается выполнить путем применения сценарного метода прогнозирования (Стерник Г.М. «Сценарный прогноз развития ситуации на рынке недвижимости России», сентябрь 2008), а именно:

1. Попытаться вычленить несколько варианта динамики внешних условий, в каждом из которых поведение рынка вполне просчитывается.

2. Дать экспертную оценку вероятности каждого варианта.

3. На основе экспертной оценки рассчитать средневзвешенные параметры наиболее вероятного варианта.


Все разнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации на рынке строящегося жилья возможно свести к четырем сценариям.

Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к ценовой стабилизации. Аналогичная ситуация наблюдалась в конце 2006 года на рынках жилья Москвы, Петербурга и ряда других крупных городов, когда начался естественный спад спроса и объема продаж, который к февралю 2007 года вылился в стабилизацию цен. Однако, в Брянске за период осень 2006 года – зима 2007 года на первичном рынке жилой недвижимости наблюдался постоянный рост цен. Снижение произошло в 1 квартале 2008 г., после чего началась фаза стабилизации.

Предполагается, что в силу большой инертности рынок недвижимости не успеет отреагировать снижением на влияние финансового кризиса. Ценовая стабилизация может продлиться до осени 2009 года, а потом в результате накопленного отложенного спроса начнется динамичный рост цен.

Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации. Кризис ликвидности в банковской системе, уменьшение объемов продаж из-за ужесточения условий ипотеки и ожиданий резкого снижения цен сопровождается финансовыми трудностями у застройщиков, задержкой ряда строительных проектов, разорением отдельных девелоперов, усилением процесса слияний-поглощений, перераспределением объектов и иных активов.

Финансовые трудности возникают в первую очередь у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые в сентябре-октябре меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят углубление этого процесса.

Наибольшие финансовые трудности возникают у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов.

Проблемы застройщиков могут привести к корректировке цен в сторону понижения до 10-12%, а к концу лета 2009 года начнется рост.

Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (еще не перешедшие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных материалов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начнется масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе.

При реализации такого сценария цены на жилье упадут в течение года на 40-45%, а рост начнется к концу 2010 года.

Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рушится, а на создание какой-либо новой системы потребуются значительные усилия и продолжительное время. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.

Экспертная оценка вероятности реализации каждого сценария выражается в следующем:

• сценарий №1 (консервативный) 15%, сценарий №2 (умеренно-пессимистический) 70%, сценарий №3 (кризисный) 10%, сценарий №4 (катастрофический) 5%.

На основании этих оценок определены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке жилья, составившие сценарий №5, как наиболее вероятный: плавное снижение цен


на 15%, а с октября 2009 года столь же плавный рост с восстановлением современного уровня цен к осени 2010 года.

На приведенной диаграмме отражены все прогнозные варианты ценовой динамики:

Прогноз изменения средней цены предложения на рынке жилья г. Брянска

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

4 кв.2007

1 кв.2008

2 кв.2008

3 кв.2008

4 кв.2008

1 кв.2009

2 кв.2009

3 кв.2009

4 кв.2009

1 кв.2010

2 кв.2010

3 кв.2010

4 кв.2010

предыстория

№1 (консервативный)

№2 (умеренный)

№3 (кризисный)

№4 (катастрофический)

№5 (наиболее вероятный)

Источник: «Финтраст Консалтинг», Knight Frank Research, 2008 Прогнозировать развитие ценовой ситуации на более длительный период в условиях неопределенной и нестабильной экономической ситуации весьма проблематично.

Можно предположить, что посткризисный интенсивный ценовой рост 2010 года (+40%), вызванный отложенным спросом и дефицитом предложений на рынке новостроек, сменится менее динамичным. В 2011 году можно прогнозировать, что году цены вырастут на 15-20%, а в 2012 году – не более чем на 25%.


5.5. Выводы по разделу: • Первичный рынок: на середину января 2009 г. средняя стоимость жилья в г. Брянске на

первичном рынке составила 32 100 руб. за кв. м.

• Самые высокие цены на жилье в строящихся многоквартирных домах фиксируются в Советском и Бежицком районах (в части приближенной к Советскому району), что объясняется исторической престижностью проживания в данных районах. Володарский и Фокинский районы имеют устойчивую ассоциацию «спальных» районов с неоднородной социальной структурой населения.

• Средняя себестоимость строительства 1 кв. м жилья в Брянске составляет 25 000 – 27 000 руб. (по данным Союза Строителей Брянской области).

• Вторичный рынок: на середину января 2009 г. средняя стоимость жилья в г. Брянске на вторичном рынке составила 44 300 руб.

• Самые высокие цены на жилье в Советском районе 48 619 руб. за кв. м, что в среднем на 10% выше, чем у второго по популярности – Бежицкого района (43 603 за 1 кв. м)

• Во втором полугодии 2008 года снизились объемы кредитования строительства, у девелоперов возникли проблемы с рефинансированием, затем последовало резкое снижение объемов строительства. С точки зрения спроса, конец этого года характеризовался серьезным падением активности покупателей, связанным и с недоступностью ипотечного кредитования, и с ожиданием падения цен. А хотя цены в 2008 году и не упали значительно, но все равно на рынке жилья присутствуют солидные скидки, причем во всех сегментах жилой недвижимости.

• В данный момент рынок жилья занял выжидательную позицию. В то время как застройщики испытывают сложности с финансированием строек, потенциальные покупатели ждут спада цен. Во всяком случае, тех темпов роста цен на первичном рынке, которые наблюдались в 2006-2007 гг., в ближайшее время не ожидается.


6. Количественная оценка емкости рынка жилья Один из возможных способов расчета емкости рынка жилья основывается на определении количества общей площади приобретаемого жилья в зависимости от количества семей, планирующих улучшить свои жилищные условия.

Емкость рынка жилья может быть определена по следующей формуле:

Вариант 1

E = C х n x S, где

E – емкость рынка жилья в кв. м с учетом платежеспособного спроса,

C – количество платежеспособного населения, планирующего улучшить жилищные условия или приобрести недвижимость

S - площадь приобретаемого жилья на одного члена семьи, который можно определить исходя из современных требований к обеспеченности общей площадью жилья на одного человека,

n – коэффициент численности человек в одной семье/домохозяйстве

Вариант 2

E = C х S, где

E – емкость рынка жилья в кв. м с учетом платежеспособного спроса,

C – количество платежеспособного населения, планирующего улучшить жилищные условия или приобрести недвижимость (семьи)

S - площадь приобретаемого жилья на семью, которую можно определить исходя из средней предлагаемой на рынке площади объекта (определенного класса)

Методика расчетов:

• Этап 1. Расчет при помощи ипотечного калькулятора необходимого уровня ежемесячной з/п на человека для приобретения объекта жилой недвижимости семьей из 2-3 человек (2-е взрослых).

• Этап 2. Оценка предельного количества человек, способных приобрести объект жилой недвижимости определенного класса.

Последовательность расчетов:

Данные местного органа статистики по распределению уровня заработной платы по сферам экономической деятельности корректируются до фактически выплачиваемого рыночного уровня на основании данных кадровых агентств.

Выявляются сферы экономической деятельности, где предлагаемый уровень заработной платы равен или превышает ранее рассчитанный необходимый уровень ежемесячной з/п на человека для приобретения объекта жилой недвижимости определенного класса семьей из 2-3 человек (2-е взрослых).

На основании данных местных органов статистики о распределении числа занятых в различных сферах экономической деятельности делается вывод о количестве человек, способных приобрести объект жилой недвижимости определенного класса.

Количество таких людей является предельным числом потенциальных покупателей (предельный платежеспособный спрос).

• Этап 3. Оценка предельной емкости рынка жилой недвижимости определенного класса в кв. м

Формула расчета: количество человек (предельный платежеспособный спрос) х наиболее типичная площадь объекта в определенном классе


• Этап 4. Оценка емкости рынка жилой недвижимости определенного класса с учетом полученных данных в результате проведенного опроса о готовности приобрести жилье и о соответствующих предпочтениях.

Формула расчета: предельная емкость (кв. м) х поправочные коэффициенты, полученные по результатам опроса

• Этап 5. Оценка неудовлетворенного спроса на жилую недвижимость определенного класса.

Формула расчета: результат расчетов по этапу 4 – прогнозируемые объемы ввода объектов жилой недвижимости определенного класса за определенный период времени

В рамках расчетов делается допущение - соотношение зарплат и цен на жилье останется неизменным.

Расчеты

Ниже приведены таблицы с результатами расчетов. Данные, полученные в рамках этапов 3-5 приведены в сводных таблицах «Расчет емкости жилья» с указанием класса жилой недвижимости.

Этап. 1.

• Исходные данные для расчетов: Срок ипотечного кредита – 15-20 лет

• Валюта кредита - рубли

• Процентная ставка ипотечного кредита – Оценка 1 - 17% годовых (в настоящий момент (02/02/2009) в среднем процентные ставки по ипотечным кредитам в Брянске варьируются от 15% до 17% для рублевых кредитов). Оценка 2 – 14%

• Собственные средства - 25% от стоимости квартиры (по данным банков, работающих на территории Брянска, первоначальный взнос колеблется от 20 до 30%)

• Доля ежегодного дохода, направляемая на оплату ипотечного займа, не должна превышать 40% от получаемого совокупного годового дохода на семью

• Обслуживание кредита предполагает аннуитетные платежи (сумма %, начисляемая с остаточной суммы долга, плюс сумма погашения тела кредита)

• Стоимость кв. м квартир эконом – класса на первичном рынке в среднем – 30 901 руб.

• Стоимость кв. м квартир бизнес - класса на первичном рынке в среднем – 31 582 руб.

• Стоимость кв. м квартир класса улучшенный бизнес на первичном рынке в среднем – 37 617 руб.

• Платежеспособный спрос был оценен на основе анализа данных отдела городской статистики г. Брянска по распределению заработных плат по сферам экономической деятельности и вакансий кадровых агентств

• Площадь квартиры – наиболее типичная площадь в классе для проживания стандартной семьи (на основе анализа предложения жилья и на основе классификации)


Таблица. Расчет среднего требуемого совокупного дохода на семью/человека для приобретения квартиры в Брянске

Оценка 1 – ипотека под 17% годовых

объект эконом-класс бизнес-класс

улучшенный бизнес

средняя стоим-ть кв. м, руб. 30 901 31 582 37 617 площадь объекта, кв. м 52 90 92

общая стоимость объекта, руб. 1 606 852 2 842 380 3 460 764 Исходные данные по кредиту ставка ипотечного займа, годовых 17% 17% 17% сумма кредита, 75% стоимости объекта 1 205 139 2 131 785 2 595 573 первоначальный взнос, 25% от стоимости объекта 301 285 532 946 648 893

срок кредита, лет 10 данные по обслуживанию кредита ежемесячный аннуитет 21 558 38 133 46 430 Расчет требуемого дохода доля ежегодного дохода, направляемая на оплату ипотечного займа, % 40% 40% 40%

требуемый совокупный доход на семью, мес. 53 894 95 334 116 074

требуемая зарплата, мес. на человека, руб. 26 947 47 667 58 037

срок кредита, лет 15 Данные по обслуживанию кредита ежемесячный аннуитет 18 863 33 366 40 625 Расчет требуемого дохода доля ежегодного дохода, направляемая на оплату ипотечного займа, % 40% 40% 40%








Оценка 2 – ипотека под 14% годовых

объект эконом-класс бизнес-класс

улучшенный бизнес

средняя стоим-ть кв. м, руб. 30 901 31 582 37 617 площадь объекта, кв. м 52 90 92

общая стоимость объекта, руб. 1 606 852 2 842 380 3 460 764

Исходные данные по кредиту ставка ипотечного займа, годовых 14% 14% 14% сумма кредита, 75% стоимости объекта 1 205 139 2 131 785 2 595 573 первоначальный взнос, 25% от стоимости объекта 301 285 532 946 648 893

срок кредита, лет 10 данные по обслуживанию кредита ежемесячный аннуитет 19 253 34 058 41 467 Расчет требуемого дохода доля ежегодного дохода, направляемая на оплату ипотечного займа, % 40% 40% 40%











Этап 2. Оценка предельного количества человек, способных приобрести объект жилой недвижимости определенного класса.

Таблица. Номинальная среднемесячная заработная плата на одного работника и численность работающих на предприятиях в Брянске по видам экономической деятельности

официальная зарплата кол-во занятых

Финансовая деятельность 29 526 3 146

Транспорт и связь 18 515 17 967

Государственное управление и обеспечение военной безопасности; обязательное социальное обеспечение

17 481 17 134

Сельское хозяйство, охота лесное хозяйство 16 730 619 производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака 15 453 6 250

Строительство 15 152 2 563

производство резиновых и пластмассовых изделий 14 146 801

производство прочих неметаллических минеральных продуктов 13 992 2 464

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды 13 973 10 051

производство транспортных средств и оборудования 13 808 9 512

химическое производство 12 597 424

металлургическое производство и производство готовых металлических изделий 12 552 4 744

Оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования

12 216 9 214

целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность 11 889 1 289

производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования 11 230 5 891

Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг 10 750 9 967

Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг 9 914 4 548

Гостиницы и рестораны 9 247 1 930

Здравоохранение и предоставление социальных услуг 8 768 15 451

текстильное и швейное производство 8 748 1 266 прочие производства 8 599 725 Рыболовство, рыбоводство 8 400 6 Образование 8 137 18 193 производство кожи, изделий из кожи и производство обуви 6 171 469


официальная зарплата кол-во занятых

обработка древесины и производство изделий из дерева 4 691 274


Таблица. Оценка предельного количества человек, способных приобрести объект жилой недвижимости в разбивке по классам класса.

% кредит платежеспособный спрос требуемая з/п кол-во чел.

min max 17% квартира эконом 22 306 26 947 34 756

17% квартира бизнес 39 458 47 667 4 932

17% квартира улучшенный бизнес 48 043 58 037 157

14% квартира эконом 18 954 24 067 46 924

14% квартира бизнес 33 528 42 572 4 982

14% квартира улучшенный бизнес 40 822 51 834 4 774



Этапы 3,4,5.

Таблица. Расчет емкости городского многоквартирного жилья (квартиры эконом-класса)

Оценка 1 Оценка 2

необходимый уровень з/п в мес. на чел. (руб.) 22 306 18 954

платежеспособный спрос (чел.) (предельный) 34 756 46 924

количество семей (из расчета 2 взрослых, размер домохозяйства -2,5 чел.)

17 378 23 462

площадь квартиры, кв. м 52 52 предельная емкость, кв. м 903 663 1 220 032

3 года 5 лет 3 года 5 лет доля платежеспособного населения, собирающегося приобрести жилье в последующие годы (по данным опроса) (1)

53,2% 30,2% 53,2% 30,2%

доля желающих купить квартиру в черте города, из (1) 89,0% 40,7% 89,0% 40,7%

емкость (с учетом результатов опроса, но без вычета объемов нового строительства), кв. м

427 587 111 346 577 283 150 327

оценочная величина объема ввода городского жилья эконом-класса (кв. м) (за указанный период)

325 208 556 742 325 208 556 742

неудовлетворенный спрос (емкость с учетом результатов опроса и за вычетом нового строительства)

102 378 спрос

близок к насыщению

252 075 спрос

близок к насыщению


*Необходимый уровень з/п в мес. на человека для приобретения квартира с использованием ипотеки был рассчитан с применением «ипотечного калькулятора» **Расчеты требуемого уровня дохода были сделаны исходя из ставки процента по кредиту - 17% годовых ***Расчеты требуемого уровня дохода были сделаны исходя из ставки процента по кредиту - 14% годовых

****Было сделано допущение: соотношение зарплат и цен на жилье останется неизменным


Таблица. Расчет емкости городского многоквартирного жилья (квартиры бизнес-класса)

Оценка 1 Оценка 2 необходимый уровень з/п в мес. на чел. (руб.) 39 458 33 528

платежеспособный спрос (чел.) (предельный) 4 932 4 983


2 466 2491

площадь квартиры, кв. м 90 90 предельная емкость, кв. м 221 940 224 226


53,2% 30,2% 53,2% 30,2%



105 016 27 347 106 097 27 628

оценочная величина объема ввода городского жилья бизнес-класса (кв. м) (за указанный период)

152 068 372 367 152 068 372 367


спрос близок к насыщению

спрос близок к

насыщению


насыщению


насыщению


*Необходимый уровень з/п в мес. на человека для приобретения квартира с использованием ипотеки был рассчитан с применением «ипотечного калькулятора» **Расчеты требуемого уровня дохода были сделаны исходя из ставки процента по кредиту - 17% годовых ***Расчеты требуемого уровня дохода были сделаны исходя из ставки процента по кредиту - 14% годовых

****Было сделано допущение: соотношение зарплат и цен на жилье останется неизменным


Таблица. Расчет емкости городского жилья (улучшенный бизнес)

Оценка 1 Оценка 2 необходимый уровень з/п в мес. на чел. (руб.) 48 043 40 822

платежеспособный спрос (чел.) (предельный) 157 4 775


79 2 387

площадь квартиры, кв. м 92 92 предельная емкость, кв. м 7 236 219 636


53,2% 30,2% 53,2% 30,2%



3 424 892 103 925 27 063

оценочная величина объема ввода городского жилья бизнес-класса (кв. м) (за указанный период)

374 414 591 414 374 414 591 414




насыщению


насыщению



*Расчеты требуемого уровня дохода были сделаны исходя из ставки процента по кредиту - 19% годовых **Расчеты требуемого уровня дохода были сделаны исходя из ставки процента по кредиту - 14% годовых

***Было сделано допущение: соотношение зарплат и цен на жилье останется неизменным


6.1. Выводы Проведенные нами исследования показывают, что даже, несмотря на кризисные явления в банковской сфере и на фондовом рынке платежеспособный спрос на жилье есть.

На основе анализа 23 объектов, находящихся на стадии строительства на середину января 2009 г. в г.Брянске (застройщики «Инстрой», «Стройгарант», «Строитель», «Домострой», «Ипотечная корпорация Брянской области», «Форвард», «УСФ «Надежда»), мы получили следующие данные о проценте реализованных квартир в строящихся объектах (замороженные объекты исключены, учитывались объекты, строительство на которых продолжается):

- дома «эконом класса» со сроком сдачи в середине 2009 г. – в среднем 70% квартир уже выкуплено; со сроком сдачи в конце 2009 г. – в среднем 50% квартир выкуплено; - дома «бизнес класса» со сроком сдачи 2-4 кв.2009 г. – 50-55% квартир выкуплено; - дома в сегменте высшего качества («улучшенный бизнес») со сроком сдачи 2-4 кв.2009 г. – 80-85% квартир выкуплено, со сроком сдачи после 2009 г. (2010-2012 гг.) – процент выкупленных квартир составляет порядка 5%. Таким образом, очевидно, что у жилых объектов класса «улучшенный бизнес» - наиболее высокий процент реализации квартир, сделки по которым осуществляются за наличные деньги. Финансовый кризис, сделавший недоступным получение ипотечных займов населением, в свою очередь отразился и на объеме сделок в «эконом классе», где в 80% совершаемых сделок использовался ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Предельная емкость рынка городской жилой недвижимости эконом-класса (составляет около 903 – 1220 тыс. кв. м. (в зависимости от условий кредитования).

Предельная емкость рынка - количество кв. м, которые могут быть приобретены при условии, что 100% представителей группы населения с соответствующим уровнем платежеспособности, захотят купить квартиры соответствующего класса).

Предельная емкость рынка городской жилой недвижимости бизнес-класса составляет около 221 - 224 тыс. кв. м. (в зависимости от условий кредитования).

Предельная емкость рынка городской жилой недвижимости класса улучшенный бизнес не превышает 220 тыс. кв. м. Такой разрыв объясняется неравномерным распределением числа занятых по сферам экономической деятельности. Так, уровень заработной платы на человека на уровне 48 тыс. рублей и более фиксируется у топ-менеджеров, занятых на предприятиях финансовой сферы, т.е. у 157 человек.

В период с 2009 по 2012 гг. прогнозируемый объем ввода многоквартирного жилья с учетом поправки на кризис составит 1,52 млн. кв. м (в том числе округленно 550 тыс. кв. м жилья эконом-класса, округленно 372 тыс. кв. м жилья бизнес-класса и около 590 тыс. кв. м жилья класса улучшенный бизнес). Заявленных проектов со сроком сдачи в 2013 г. пока нет.

С учетом полученных данных по предпочтениям потенциальных покупателей и с учетом прогнозных данных по объемам строительства можно оценить неудовлетворенный спрос на жилую недвижимость:

• Неудовлетворенный спрос на квартиры эконом-класса на период 2009-2011 гг. при текущих процентных ставках по ипотеке (около 17%) можно оценить в пределах 102 тыс. кв. м, при снижении процентной ставки до 14% - в пределах 252 тыс. кв. м. Расчеты показали, что спрос на жилье эконом-класса в Брянске будет неудовлетворен в течение трех лет. Далее, в силу того, что основной объем новых проектов будет введен в 2012 году будет наблюдаться насыщение рынка.

• На жилье бизнес-класса и класса улучшенный бизнес платежеспособный спрос крайне ограничен.


7. Анализ конкурентных проектов Подход к анализу конкурентных проектов

Качественное сравнение объектов жилищного строительства можно производить путем сопоставления и оценки определенных параметров.

Методология оценки включает в себя этапы:

• определение критериев ранжирования:

• описание критериев

• определение веса критериев

• присвоение оценки выбранным домам по каждому из критериев

• подведение итогов и сравнительный анализ

Для каждого региона набор параметров, характеристик параметров и критерии их оценки разные. Наиболее оптимальный набор параметров и их ценности был выведен в ходе проведенного опроса представителей целевой аудитории – потенциальных покупателей объектов жилой недвижимости бизнес-класса, а также в процессе консультаций с представителями локальных агентств недвижимости.

Таблица. Критерии оценки конкурентных проектов

Параметр Описание Экспертная оценка

Вес критерия

Месторасположение дома Центр города, тихое место, зеленая зона, хорошие виды 0-5 0,25

Количество квартир Бизнес класс (более 80 квартир) Улучшенный бизнес-класс (более 50 квартир)

0-5 0,05

Конструктивные решения Материалы стен, тип каркаса 0-5 0,1

Планировочные решения Степень свободы планировок, высота потолков 0-5 0,1

Инженерные системы Отопление, водоснабжение, лифт, кондиционирование, телекоммуникации

0-5 0,15

Инфраструктура и сервис

Сервисные помещения, нежилые помещения для размещения объектов торговли и бытового обслуживания

0-5 0,1

Наличие паркинга или гаража

Наличие закрытых, открытых парковок для жителей дома 0-5 0,15

Развитие придомовой территории

Просторность двора, закрытость территории, наличие детских и спортивных площадок

0-5 0,1

Источник: Knight Frank Research 2009

Ниже приведен перечень строящихся аналогичных объектов – отдельно строящиеся дома или жилые комплексы с повышенными характеристиками качества.


Таблица. Шкала оценки параметров

Параметр Описание Балл

Хорошо развитая инфраструктура территории. Отличная транспортная доступность. Отличная доступность рекреационных зон.

5

Хорошо развитая инфраструктура территории. Отличная транспортная доступность. Хорошая доступность рекреационных зон.

4,5

Отлично развитая инфраструктура территории. Отличная транспортная доступность. Удовлетворительная доступность рекреационных зон.

4

Отличная развитая инфраструктура территории. Хорошая транспортная доступность. Удовлетворительная доступность рекреационных зон.

3,5

Удовлетворительная развитая инфраструктура территории. Хорошая транспортная доступность. Отличная доступность рекреационных зон.

3,5

50-90 5 95-135 4,5 140-180 4

Количество квартир

185-225 230-270

3,5 3

Конструктивные решения

9-14 этажей. Монолитно-кирпичный. Наружные стены из силикатного кирпича. Пластиковые стеклопакеты. 5

10-14 этажей. Каркасно-кирпичный. Наружные стены из силикатного кирпича. Пластиковые стеклопакеты. 4,5

14-20. Монолитно-кирпичный. Пластиковые стеклопакеты. 4

Планировочные решения

Планировка - повышенной комфортности, высота потолков 3,0 м 5

Планировка - повышенной комфортности, высота потолков 2,8 м 4,5

Планировка - повышенной комфортности, высота потолков 2,7 м 4


Параметр Описание Балл Инженерные системы

Лифты импортные, система отопления с индивидуальной регулировкой, вентиляция естественная, телефон, интернет, кабельное телевидение.

5

Лифты отечественные, центральное отопление, вентиляция естественная. Телефон, радио, кабельное телевидение, Интернет.

4,5


Кафе, магазины, сервисная служба, современная многоуровневая система безопасности, торговый центр 5

Магазины – в шаговой доступности, минимаркет, салон красоты 4,5

Встроенные торгово-офисные помещения 4 На первом этаже – помещения ТСЖ 3 Наличие паркинга или гаража

Подземный и наземный паркинг 5

Наземный паркинг 4,5


Благоустроенная огороженная дворовая территория. Ландшафтный дизайн. Детская и спортивная площадки. 5

Благоустроенная открытая придомовая территория. Детская и спортивная площадки. 4,5

Благоустроенная придомовая территория. 4



Таблица. Перечень конкурентных объектов

Застройщик Район Улица Название Конструкция Сдача ГК Цена, руб./ кв. м

ООО «УСФ «Надежда» Советский Ул. Горького-Трудовой

Жилой дом переменной этажности со встроенно- пристроенными помещениями по ул. Горького – Трудовой

Монолитно-кирпичная 4 кв. 2009 От 40 000

ООО «Ситиинвестстрой» Советский Ул. Красноармейская ЖК «Мельница» Каркасно-кирпичный 3 кв. 2009 40 000

ООО «Инвест Групп - СУ-155» Советский Ул. Бежицкая

Жилой дом со встроенными торгово-офисными по ул. Бежицкая (поз.№13)

Каркасно-кирпичный 4 кв. 2009 От 34 000

ООО «Форвард» Советский Микрорайон №5 Комплекс жилых домов переменной этажности поз.31,31а,31б, 31в, в мкр.№5,

Монолитно-кирпичный 4 кв. 2009 От 35 000

ООО «Эленика» Советский На границе Советского и Володарского районов, мкрн. Речной

Микрорайон «Речной» Монолитно-кирпичный н/д н/д


7.1. Паспорта конкурентных проектов Таблица. Сравнительные характеристики проектов

Объект № 1

Жилой дом переменной этажности со встроенно- пристроенными помещениями по ул. Горького – Трудовой (Советский район) Улучшенный бизнес Квартир – 84 (2 секции, 9 и 14 этажей)

Параметр Описание Экспертная оценка*

Вес критерия ИТОГО

Месторасположение дома

Хорошо развитая инфраструктура территории. Отличная транспортная доступность. Отличная доступность рекреационных зон.

5 0,25 1,25

Количество квартир 84 5 0,05 0,25


Монолитно-кирпичный жилой дом, состоящий из двух секций: 14-ти этажной и 9-ти этажной

5 0,1 0,5


Площадь квартир от 74,58 кв. м до 121,73 кв. м. Высота потолков – 3,05 м. Планировки повышенной комфортности.

5 0,1 0,5

Инженерные системы

Лифты отечественные, центральное отопление, мусоропровод, канализация, вентиляция, газоснабжение, телефон, радио, телевидение, интернет, диспетчеризация лифтов

4,5 0,15 0,675


Минимаркет, магазины, салон красоты 4,5 0,1 0,45

Наличие паркинга или гаража Наземная гостевая 4,5 0,15 0,675


Благоустроенная территория. Детские и спортивные площадки. 4,5 0,1 0,45

4,750 Стоимость продажи квартиры (руб./кв. м) от 40 000

Застройщик ООО «УСФ «Надежда»

Стадия строительства

Завершается кладка последних двух этажей, ведутся внутренние отделочные работы

Срок сдачи ГК 4 кв. 2009


Объект № 2

ЖК «Мельница» по ул. Красноармейской (Советский район)

Улучшенный бизнес Квартир – 91 (в корпусе№1)

Параметр Описание Экспертная

оценка*



Отлично развитая инфраструктура территории. Отличная транспортная доступность. Удовлетворительная доступность рекреационных зон.

4 0,25 1,0

Количество квартир 273 (1, 2, 3 корпуса), в корпусе №1 – 91 квартира 3 0,05 0,15


14-ти этажный каркасно - кирпичный дом (3 корпуса) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения

4,5 0,1 0,45


1,2,3 комнатные квартиры от 47,01 кв. м до 101,72 кв. м. Высота потолков – 3,0 м. Планировки повышенной комфортности.

5 0,1 0,5


Лифты отечественные, центральное отопление, вентиляция естественная, телефон, радио, телевидение, интернет

4,5 0,15 0,675


Кафе, магазины, сервисная служба, современная многоуровневая система безопасности

5 0,1 0,5

Наличие паркинга или гаража Наземная гостевая, подземная 5 0,15 0,75


Благоустроенная огороженная территория, комплексный ландшафтный дизайн, детские площадки, магазины. Концепция «город в городе»

5 0,1 0,5

4,525 Стоимость продажи квартиры (руб./кв. м) 40 000

Застройщик ООО «Ситиинвестстрой» Стадия строительства

Монтаж завершен, ведутся отделочные работы

Срок сдачи ГК 3 кв. 2009 г.


Объект № 3

4-секционный 10-ти этажный кирпичный жилой дом со встроенными торгово-офисными по ул. Бежицкая (поз.№13) (Советский район) Бизнес-класс Квартир - 238


оценка* Вес

критерия ИТОГО


Хорошо развитая инфраструктура территории. Отличная транспортная доступность. Хорошая доступность рекреационных зон.

4,5 0,25 1,125



4 блок секции, 10 этажей, каркасно – кирпичный дом

4,5 0,1 0,45


Площадь квартир от 41,60 кв. м до 85,17 кв. м. Высота потолков – 2,8 м. Планировки повышенной комфортности.

4,5 0,1 0,45


Лифты отечественные, центральное отопление, газоснабжение, канализация, вентиляция естественная, телефон, радио, телевидение, интернет

4,5 0,15 0,675


Встроенные торгово-офисные помещения, салон красоты 4 0,1 0,4



Благоустроенная территория, детские площадки 4,5 0,1 0,45


Застройщик ООО «Инвест Групп - СУ-155» Стадия строительства

Каркас возведен, ведутся отделочные работы


Объект № 4


Комплекс жилых домов переменной этажности поз.31,31а,31б, 31в, в мкр.№5, Советский район Бизнес-класс Квартир - 186

Параметр Описание Экспертная оценка*



Отлично развитая инфраструктура территории. Хорошая транспортная доступность. Удовлетворительная доступность рекреационных зон

3,5 0,25 0,875

Количество квартир 186 3,5 0,05 0,175


10 этажный монолитно - кирпичный дом 5 0,1 0,5


- однокомнатные кв. общей площадью от 44,62 до 48,07 кв. м. (67 шт.) - двухкомнатные кв. общей площадью от 56,91 до 82,05 кв. м. (67 шт.) - трехкомнатные кв. общей площадью от 90,45 до 103,83 кв. м. (52 шт.). Планировки повышенной комфортности. Высота потолков – 2, 8 м

4,5 0,1 0,45


Лифты отечественные, центральное отопление, газоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, радио, телевидение, интернет

4,5 0,15 0,675


На первом этаже предусмотрено помещение для ТСЖ 3 0,1 0,3



Благоустроенная территория, детские площадки 4,5 0,1 0,45


Застройщик ООО «Форвард» Стадия строительства Возведение каркаса


Объект № 5


Микрорайон «Речной» на границе Советского и Володарского районов

Бизнес класс (комплексная застройка территории, 7,5 га) Квартир – 1 278


оценка*

Вес критерия

ИТОГО


Удовлетворительно развитая инфраструктура территории. Хорошая транспортная доступность. Отличная доступность рекреационных зон.

3,5 0,25 0,875



Монолитно-кирпичные дома переменной этажности от 8 до 20 этажей, внешняя облицовка стен из цветного кирпича, тройные стеклопакеты

4 0,1 0,4


— 300 однокомнатных площадью от 41,6 до 60,7 кв. м; — 760 двухкомнатных площадью от 70,3 до 92,8 кв. м; — 218 трехкомнатных площадью от 87,3 до 118,8 кв. м. Высота потолков – 2,7 м. Планировки повышенной комфортности

4 0,1 0,4


Лифты импортные, система отопления с индивидуальной регулировкой и металлопластиковой разводкой, канализация, вентиляция,телефон, радио, телевидение, интернет

5 0,15 0,75


Торговый центр, рестораны, кафе, предприятия бытового обслуживания, аптека и пункт скорой помощи, фитнес-клуб, собственная эксплуатационная компания, школа, ясли-сад

5 0,1 0,5

Наличие паркинга или гаража

Наземная гостевая, подземный многоуровневый гараж-стоянка 5 0,15 0,75


Благоустроенная охраняемая территория, ландшафтный дизайн, система видеонаблюдения

5 0,1 0,5

4,325 Стоимость продажи квартиры (руб./кв. м) н/д

Застройщик «Эленика» Стадия строительства

Строительство не начато, информация о сроках начала строительных работ недоступна

Срок сдачи ГК н/д


7.2. Сравнительный анализ конкурентных проектов Таблица. Сводная таблица сравнительных характеристик проектов

Параметр 1 2 3 4 5 Месторасположение дома 1,25 1,00 1,125 0,875 0,875 Количество квартир 0,25 0,15 0,15 0,175 0,15 Конструктивные решения 0,5 0,45 0,45 0,5 0,4 Планировочные решения 0,5 0,5 0,45 0,45 0,4 Инженерные системы 0,675 0,675 0,675 0,675 0,75 Инфраструктура и сервис 0,45 0,5 0,4 0,3 0,5 Наличие паркинга или гаража 0,675 0,75 0,675 0,675 0,75

Развитие придомовой территории 0,45 0,5 0,45 0,45 0,5

ИТОГО: 4,750 4,525 4,375 4,100 4,325 Стоимость продажи квартиры (руб. / 1 кв.м.) От 40 000 40 000 От 34 000 От 35 000 Продажи не

открыты

Застройщик «УСФ «Надежда» «Ситиинвестстрой» «Инвест Групп – СУ – 155» «Форвард» «Эленика»

Стадия строительства

Завершается кладка последних

двух этажей, ведутся

внутренние отделочные работы

Монтаж завершен, ведутся отелочные

работы

Каркас возведен, ведутся отделочные

работы

Возведение каркаса Не начато

Срок сдачи ГК 4 кв.2009 3 кв.2009 4 кв.2009 4 кв.2009 н/д



7.3. Выводы: Результаты сравнительного анализа аналогичных объектов сведены в общую таблицу, приведенную выше.

Цены продаж на квартиры в приведенных аналогах (дома, находящиеся в финальной стадии готовности) в классе «улучшенный бизнес» составляют 40 000 за кв. м. (напомним, средняя цена на рынке в середине января 2009 г.: 37 617 руб.), в классе «бизнес» – в диапазоне 34 000 – 35 000 руб. за кв. м. (средняя цена на рынке в середине января 2009 г.: 31 582 руб.) Анализ ценовой ситуации показывает, что главным фактором, определяющим ценообразование, является месторасположение объекта. При оценке месторасположения рассматривалась развитость инфраструктуры территории, транспортная доступность, доступность рекреационных зон (исторические памятники, набережные, парки и т.д.).

Сопоставление аналогов по совокупности сравниваемых параметров позволяет сформировать усредненный портрет жилого комплекса, который мог бы быть востребованным в Советском районе:

• Класс - жилой комплекс состоящих из домов класса «эконом +» (то есть улучшенный вариант эконом жилья, с разнообразными планировками), а также жилье повышенной комфортности уровня «бизнес класс» и «улучшенный бизнес» с качественными конструктивными решениями и техническими характеристиками).

• Месторасположение: место с хорошей/отличной доступностью к рекреационным зонам (например, близко к набережной, парковой зоне), в месте с хорошо развитой инфраструктурой (например, наличие, школы, поликлиники, магазинов), хорошей/отличной транспортной доступностью.

• Этажность: дома следует планировать переменной этажности 8 - 16 этажей. Анализ строящихся на данный момент объектов показал, что в строительстве жилья класса «бизнес» преобладают 10 – этажные дома (53%) и дома переменной этажности 10-20 – 23%.

• Количество квартир: приблизительно на 120 - 140 квартир (в доме).

• Планировочные решения: планировки повышенной комфортности или свободные планировки, высота потолков 2,80 – 3,00 м.

• Конструктивные решения: монолитно-кирпичные и каркасно-кирпичные конструкции, стены кирпичные с утеплением.

• Инженерные системы: лифт, вентиляция, отопление от собственной котельной/поквартирные котлы, кабельное телевидение, Интернет.

• Инфраструктура и сервис: торговые помещения (магазин, аптека, спортивный центр)

• Наличие паркинга или гаража: подземная автостоянка из расчета 1 м/м на квартиру, а также наземная гостевая парковка

• Развитие придомовой территории: огороженная благоустроенная придомовая территория, оснащенная детской спортивной площадкой, площадкой для выгула собак

• Рекомендуемая цена 1 кв. м на нулевом цикле: 30 000 – 35 000 руб.


8. Заключение: Проведенный нами анализ экономического развития г. Брянска и местного рынка жилой недвижимости позволил нам сделать следующие выводы:

• Экономическое развитие Брянска оказывает смешанное влияние на рынок жилой недвижимости города.

• Стратегически выгодное географическое расположение (практически посередине между столицами трех государств – Москвой, Киевом и Минском)

Брянск является крупным индустриальным центром области, на долю которого приходится около 60% стоимости промышленной продукции

Наблюдается тенденция роста оборотов розничной торговли (на 24,7% по сравнению с янв. – сент. 2007 г.), что в свою очередь говорит о росте покупательной способности, среднедушевых доходов и средней заработной платы (на 27%)

Типичная для всей России неблагоприятная демографическая ситуация (естественная убыль населения, старение населения, уменьшение удельного веса мужчин) оказывает сдерживающее влияние на потенциал рынка жилой недвижимости.

Последствия Чернобыльской аварии и формирование в общественном сознании образа Брянской области как депрессивного региона, подвергшегося радиоактивному заражению, в некоторой степени затрудняют привлечение инвестиций в регион.

Жилой фонд г. Брянска подразделяется на две основные категории: квартиры в многоквартирных жилых домах и индивидуальные жилые помещения (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и новая застройка - коттеджи, виллы, особняки).

Жилищное строительство в г. Брянске до сих пор имеет локальный характер ввиду недостатка участков под строительство с развитой инженерной инфраструктурой и свободных от частной застройки.

По конструктивному материалу жилой фонд города представлен преимущественно домами из силикатного кирпича, на втором месте по объему застройки – дерево. При этом удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в Брянске относительно небольшой – 1,0%.

В городе можно найти объекты типового жилья советского периода, дома эконом, бизнес и улучшенного бизнес классов.

Основными строительными площадками в городе являются Советский (активная застройка четвертого и пятого микрорайонов) и Бежицкий (мкр. Московский) районы. В Фокинском и Володарском районах города застройщики выбирают преимущественно «спальные» районы. В Володарском районе это район Новостройки, в Фокинском районе - район Мясокомбината.

В Брянске территориальное зонирование города с точки зрения престижности жилья присутствует лишь отчасти. Новостройки бизнес класса строятся во всех районах города.

Наибольшее предложение качественного жилья сосредоточено в Советском районе (21%).

Необходимо отметить, высокий процент жилья класса «улучшенный бизнес» (наиболее качественный вид жилья в городе) – 35%. Жилье эконом-класса составляет 45% всего строящегося жилья.

Наиболее типичное предложение на первичном рынке жилья г. Брянска – 1-2 комн. квартира средней площадью 52 кв.м в 10-ти этажном доме эконом-класса или улучшенный вариант бизнес класса в Советском или Бежицком районе.

На середину января 2009 г. средняя стоимость жилья в г. Брянске на первичном рынке составила 32 111 руб. за кв. м., на вторичном - 44 301 руб.

Самые высокие цены на жилье в строящихся многоквартирных домах фиксируются в Советском районе и Бежицком (в части приближенной к Советскому району), что объясняется исторической престижностью проживания в данных районах. Володарский и


Фокинский районы имеют устойчивую ассоциацию «спальных» районов с неоднородной социальной структурой населения.

Самыми дорогими по цене в Брянске признаются каркасно-монолитные дома. Хотя особенностью Брянска является то, что существенной разницы в цене 1 квадратного метра в зависимости от материала дома не наблюдается.

По данным Союза Строителей Брянской области средняя себестоимость строительства 1 кв. м жилья в Брянске составляет 25 000 – 27 000 руб.

На основе анализа основных застройщиков Брянска и их проектов жилой недвижимости можно сказать, что себестоимость строительства качественного жилья класса «бизнес» и «улучшенный бизнес» лежит в диапазоне 29 000 – 34 000 руб. за 1 кв. м (застройщики «Ситиинвестрой», «Форвард», «Фабрика-кухня»). Хотя полученные данные о себестоимости строительства кажутся нам завышенными, с учетом того, что например, стоимость продажи 1 кв. м жилья в жилых объектах класса «бизнес» компании «Форвард» начинается от 35 000 руб, класса «улучшенный бизнес» компании «Ситиинвестстрой» - от 38 000 руб.

По данным застройщиков себестоимость строительства эконом класса (основной материал строительства в Брянске – газосиликатный кирпич) в городе, то она лежит в диапазоне от 27 000 до 31 000 руб. за 1 кв. м (застройщики «Комплект», «Брянская строительная компания», проекты эконом класса в Володарском районе компании «Инстрой»), что тоже вызывает сомнения. Поскольку в январе месяце 2009 г. по ряду объектов эконом-класса, находящихся на низкой стадии готовности цена продажи 1 кв. м начиналась от 25 000 руб.

Проведенные нами исследования показывают, что даже, несмотря на кризисные явления в банковской сфере и на фондовом рынке платежеспособный спрос на жилье есть.

- дома «эконом класса» со сроком сдачи в середине 2009 г. –процент выкупленных квартир составляет 70%; со сроком сдачи в конце 2009 г. – в среднем 50% квартир выкуплено; - дома «бизнес класса» со сроком сдачи 2-4 кв.2009 г. – 50-55% квартир выкуплено; - дома в сегменте высшего качества («улучшенный бизнес») со сроком сдачи 2-4 кв.2009 г. – 80-85% квартир выкуплено, со сроком сдачи после 2009 г. (2010-2012 гг.) – процент выкупленных квартир составляет порядка 5%. Таким образом, очевидно, что у жилых объектов класса «улучшенный бизнес» - наиболее высокий процент реализации квартир, сделки по которым осуществляются за наличные деньги. Финансовый кризис, сделавший недоступным получение ипотечных займов населением, в свою очередь отразился и на объеме сделок в «эконом классе», где в 80% совершаемых сделок использовался ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Предельная емкость рынка городской жилой недвижимости эконом-класса составляет около 903 – 1220 тыс. кв. м. (в зависимости от условий кредитования).

Предельная емкость рынка - количество кв. м, которые могут быть приобретены при условии, что 100% представителей группы населения с соответствующим уровнем платежеспособности, захотят купить квартиры соответствующего класса).

Предельная емкость рынка городской жилой недвижимости бизнес-класса составляет около 221 - 224 тыс. кв. м. (в зависимости от условий кредитования).

Предельная емкость рынка городской жилой недвижимости класса улучшенный бизнес не превышают 220 тыс. кв. м.

В период с 2009 по 2012 гг. прогнозируемый объем ввода многоквартирного жилья с учетом поправки на кризис составит 1,52 млн. кв. м (в том числе округленно 550 тыс. кв. м жилья эконом-класса, округленно 372 тыс. кв. м жилья бизнес-класса и около 590 тыс. кв. м жилья класса улучшенный бизнес). Заявленных проектов со сроком сдачи в 2013 г. пока нет.

С учетом полученных данных по предпочтениям потенциальных покупателей и с учетом прогнозных данных по объемам строительства можно оценить неудовлетворенный спрос на жилую недвижимость:

Неудовлетворенный спрос на квартиры эконом-класса на период 2009-2011 гг. при текущих процентных ставках по ипотеке (около 17%) можно оценить в пределах 102 тыс. кв. м, при снижении процентной ставки до 14% - в пределах 252 тыс. кв. м. Расчеты


показали, что спрос на жилье эконом-класса в Брянске будет неудовлетворен в течение трех лет. Далее, в силу того, что основной объем новых проектов будет введен в 2012 году будет наблюдаться насыщение рынка. Расчеты показали, что спрос на жилье эконом-класса в Брянске будет неудовлетворен в течение трех лет. Далее, в силу того, что основной объем новых проектов будет введен в 2012 году будет наблюдаться насыщение рынка

На жилье бизнес-класса и класса улучшенный бизнес платежеспособный спрос местного населения крайне ограничен.

По данным риэлторов местных агентств («Брянская городская служба недвижимости», «Брянские квартиры») квартиры бизнес-класса и класса улучшенный бизнес в основном покупают приезжие, люди из северных регионов России.

Kf анализ рынка жилой недвижимости брянска 2009-03-04

Documents

Transcript of Kf анализ рынка жилой недвижимости брянска 2009-03-04