Посткризисное развитие девелопмента жилой

недвижимости в СПБ

Изменение структуры рынка. Расширение географии строительства.

Вывод в продажу новых проектов – как показатель здоровья отрасли

Цена предложения. Реализация отложенного спроса. Ипотека

Стратегия реализации проектов КОТ.

Эволюция продукта. Влияние кризиса на классность, квартирографию, опции.

СТРУКТУРА РЫНКА. Расширение географии строительства

2010-2012 - Формирование единой конкурентной зоны (ЕКЗ) Обжитые районы Санкт-Петербурга Пригородные территории Санкт-Петербурга (близлежащие комплексно

осваиваемые территории в рамках 10-ти километровой зоны от границ СПБ (АПР И ЛО)

ЕКЗ – единое пространство для жизни. Проблемы: транспортная доступность, социальная

инфраструктура.

Рыночный показатель

Прирост I полуг. 2011/I полуг. 2012

(%)

Объем строительства коммерческого жилья в сегменте масс-маркет в рамках ЕКЗ

-7,1

в т.ч. обжитые районы -27,2

в т.ч. пригородные территории +42,7

СТРУКТУРА РЫНКА. Изменение типа застройки

Изменение структуры рынка по показателю КОТ/ квартальная застройка/точечная застройка.

В объеме рынка – тенденция к сокращению доли готовых (введенных в

эксплуатацию) объектов, в которых более 8% непроданных квартир. Восстановление показателя продаж в сегменте масс- маркет у надежных застройщиков: более 90% от общего объема проекта проданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию

В сегменте масс-маркет - рост удельной доли проектов комплексного освоения и квартальной застройки

Удельная доля в общем объеме рынка масс-маркет (ЕКЗ) %

2011 г 1 полугодие 2012

Проекты КОТ (от 500 тыс. кв.м) 16,4% 33,3%

Проекты квартальной застройки (60-500 тыс. кв.м)

42,8% 39,6%

Точечная застройка (до 50 тыс. кв.м) 40,8% 27,1%

ВЫВОД НОВЫХ ПРОЕКТОВ.

Наращивание темпа вывода новых проектов в продажу. Опережающий рост объема вывода в рамках реализуемых проектов КОТ и проектов в пригородной зоне.

Объемы строительства в сегменте масс-маркет на пригородных территориях Санкт-Петербурга демонстрируют максимальную динамику прироста – в 2011 году по отношению к 2010 – рост более, чем в 3,3 раза, в 2012 – продолжение тенденции роста

I пол

угод

ие 20

03

II по

лугод

ие 20

03

I пол

угод

ие 20

04

II по

лугод

ие 20

04

I пол

угод

ие 20

05

II по

лугод

ие 20

05

I пол

угод

ие 20

06

II по

лугод

ие 20

06

I пол

угод

ие 20

07

II по

лугод

ие 20

07

I пол

угод

ие 20

08

II по

лугод

ие 20

08

I пол

угод

ие 20

09

II по

лугод

ие 20

09

I пол

угод

ие 20

10*

II по

лугод

ие 20

10*

I пол

угод

ие 20

11*

II пол

угод

ие 20

11*

I пол

угод

ие 20

12**

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

974

1,469

1,226

1,564

619

1,235

361

845

1,480

1,2001,1671,034

354

513

785

1,017

1,166

986 951

Вывод новых объектов строительства в продажу на рынке недвижимости Санкт Петербурга, тыс. кв.м.

* До 2009 г – данные КЦ «Петербургская недвижимость». 2010 г – ЕКЗ 5 км от границ СПб, 2012 – ЕКЗ – 10 км. от границ СПб

СТРАТЕГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОТ

От стратегии реализации проектов КОТ и проектов квартальной застройки зависит цена предложения в проекте

Девелопер/собственник-арендатор земли

Привлечение застройщиков в КОТ в

рамках концепции

«Балтийская Жемчужина»

Привлечение застройщиков в КОТ

Самостоятельные концепции

Старт-девелопмент: «Южный», SVP-

Group:«Семь столиц» Правительство СПБ:

СПЧ, Юго-Запад

Девелопер=Застройщик. Реализация всего проекта

Главстрой СПб: «Северная Долина»,

«Юнтолово»;

Балтрос: «Славянка»

Стратегия продаж: оптовая продажа государственным структурам строящегося жилья, цены на открытом

рынкена 15-30 % ниже

среднерыночных на первом этапе реализации

ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ

2011-2012 год – плавный рост цены предложения. Ценовая дифференциация: на объекты комплексного освоения в развивающихся районах и объекты, возводимые в благоустроенных обжитых районах с развитой инфраструктурой. Разница в цене между ними может достигать 30%

2011-2012 год – восстановление объемов договоров с привлечением ипотечного кредита (25 - 30%)

2010-2012 год – уверенным спросом на первичном рынке жилья пользуются объекты, находящиеся на начальных этапах строительства. Опережающий темп роста цен на этих объектах.

Место конкретного объекта в портфеле проектов компании-застройщика определяет темп продаж квартир. От запланированного темпа продаж напрямую зависит стратегия ценообразования, маркетинговые акции по стимуляции спроса. Влияние на цену предложения оказывают объем предложения и спроса в зоне локации, срок ввода объекта в эксплуатацию.

1 кв. 2009

2 кв. 2009

3 кв. 2009

4 кв. 2009

1 кв. 2010

2 кв. 2010

3 кв. 2010

4 кв. 2010

1 кв. 2011

2 кв. 2011

3 кв. 2011

4 кв. 2011

1 кв. 2012

2 кв. 2012

-8.00%

-6.00%

-4.00%

-2.00%

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

Изменение цены предложения строящегося жилья в обжитых районах СПб

масс-маркет бизнес элита

ЭВОЛЮЦИЯ ПРОДУКТА.

Тенденция уменьшения средней площади квартир - рост удельной доли в проекте квартир-студий, однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартир. Вызвана особенностями посткризисного спроса

Максимизация соотношения жилой площади к общей площади квартиры. Появление на рынке форматов евро-квартир (в частности «евро-двушек»)

Увеличение доли квартир с полной чистовой отделкой. В 1 полугодии 2012 г доля квартир в сегменте масс-маркет, включающих чистовую отделку, по отношению к 1 полугодию 2009 г –выросла более чем в 3 раза

Пристальное внимание застройщиков к комплексному благоустройству территории, устройству фасадов, отделке мест общего пользования и квартир – улучшение среды жизни

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ

«Гражданский Жилищный Форум» Санкт Петербург, октябрь 2012