Katyalóg rozpočtových ukazovateľov stavieb

7/22/2019 Katyalg rozpotovch ukazovateov stavieb

1/6

95

Znaleck innost ve stavebnictv

KATALG ROZPOTOVCHUKAZOVATEOV STAVIEB

STU V BRATISLAVE

Doc. Ing. Milan Ni, Ph.D.Prof. Ing. Duan Majdch, Ph.D.

Ing. Juraj Nagy

1. VOD

Poda predpisov platnch v Slovenskej republike [1] veobecnhodnota nehnutenost a stavieb sa stanov tmito metdami:

a) porovnvacia metda,b) kombinovan metda (pouije sa vtedy, ak je predmet

ohodnotenia schopn dosahova vnos formou prenjmu),c) metda polohovej diferencicie.

V znaleckej praxi v Slovenskej republike sa v sasnostinajastejie pouva metda polohovej diferencicie, pretoe prepouitie porovnvacej metdy alebo kombinovanej metdy nie jevinou k dispozcii dostaton poet relevantnch podkladovo identifikovatench prevodoch alebo prenjmoch zrovnatenchnehnutenost.

Pri stanoven veobecnej hodnoty stavieb metdou polohovejdiferencicie [1] dleitm krokom je vpoet vchodiskovejhodnoty stavby.

Vchodiskov hodnota (VH) predstavuje znaleck odhadhodnoty, za ktor by bolo mon rovnak nov stavbu nadobudnformou vstavby v ase ohodnotenia.

Vpoet vchodiskovej hodnoty sa vykon na bze rozpotovchukazovateov.

Rozpotov ukazovate (RU) rozumie sa hodnota zkladnchrozpotovch nkladov na mern jednotku porovnatenho objektuz katalgov rozpotovch ukazovateov urench ministerstvom.

2. PUBLIKOVAN KATALGY POUVANV SLOVENSKEJ REPUBLIKE

Problematikou jednotkovch cien pre prepoty cien stavieb sa dlhiudobu zaober niekoko firiem, ktor RU publikuj v katalgoch.Najznmejie s tieto katalgy:

CENEKON Bratislava, EOS Bratislava, UNIKA Bratislava,RS Praha, SI ilinskej univerzity ilina.

2.1 CENEKON BratislavaTechnicko ekonomick ukazovatele (TEU) Cenekon [4], vydan

v roku 1999 v piatich dieloch spolu 10 zvzkov.

2.2 EOS Bratislava

V roku 1998 vydal EOS Komercia, a. s. BratislavaROZPOTOV UKAZOVATELE stavebnch objektov [5], 4zvzky zoraden poda JKSO.

2.3 UNIKA BratislavaUkazovatele priemernej rozpotovej ceny stavebnch objektov, prvvydanie cenov rove 1995. Zbornk ukazovateov priemernejrozpotovej ceny na mern jednotku objektu, cenov rove 1997,v alom rozrenom vydan cenov rove 19992000 [6].

2.4 RS PrahaPod nzvom Rozpotov ukazatele stavebnch objekt vydvalRS Praha, a.s. katalgy od roku 1990, do augusta 1994 celkombolo vydanch 12 dielov s 1170 stavbami [7]. Kad diel obsahujecca 100 stavieb, zoradench poda JKSO.

2.5 SI ilinskej univerzity ilinaV publikcii Vyparina, M. a kol. Metodika vpotu veobecnejhodnoty nehnutenost a stavieb ilinsk univerzita, v EDIS ilinarok 2001 [8], s v prlohch 1 a 8 uveden RU v cenovej rovni4. kvartl 1996.

V publikcii ilinskej univerzity [8] s RU uveden pre vinustavieb na jednotku obstavanho priestoru (m3), pre niektor stavbysa vak tvoria pomocou bodovej metodiky na m2zastavanej plochypriamo na mieste pre kad posudzovan prpad zvl (rodinn

domy, rekrean domy, rekrean chalupy, rekrean chaty,zhradkrske chaty, gare osobnch automobilov, drobn stavby).

2.6 Pouvanie publikovanch RU pri ohodnocovannehnutenost

V publikovanch RU (2.1 a 2.4) sa poty poloiek ukazovateapohybuj od 30 do 50, poda typu posudzovanej stavby.

Takto lenen RU vyaduj od znalcov dobr prehad tvorbyrozpotov stavieb a rozpotrskych pravidiel.

Znalci musia pozna podrobn truktru triedenia staviebv zmysle triednika stavebnch kontrukci a prc (TSKP).

Z doterajch sksenost znalci v odvetv oceovanie nehnutenost

nie vdy vedeli zaradi jednotliv kontrukcie v zmysle publikovanchkatalgov hlavne ak boli kontrukcie rozdelen do viacerchkontruknch dielov.

Slovensk technick univerzita v Bratislave,Stavebn fakulta, stav sdneho znalectva

E-mail: [email protected] Pednka na konferenci znalc SI VUT v Brn, dne 24. 1. 2004.

ABSTRAKT: Metdy stanovenia veobecnej hodnoty nehnutenost a stavieb v SR. Prehad katalgov rozpotovch ukazovateov staviebpouvanch v SR. Nov katalg rozpotovch ukazovateov pre urenie vchodiskovej hodnoty stavieb STU v Bratislave.


2/6

96


Koeficientvybavenia

ivotnos.p. Typov nzov prvku Variantn prvky

kSimin

kSimax

rok

jednoduch geologick pomery, zkladov psy, ptkyzo elezobetnu, izolcie proti zemnej vlhkosti

0,88 1,11 150 250

zakladanie vo svahu, spevovacie prce, b zkladovdosky, izolcie proti tlakovej vode

1,10 2,35 150 250

1 zemn prce a zakladanie

zloit geologick pomery, klincovan svahy, zakladaniena piltach, b zloit zklady, izolcie pecilne, sanciezkladov

1,21 4,55 150 250

murovan z neplenej tehly 0,76 0,87 60 110murovan z murovacch prvkov plench s hr. do 450 mm 0,98 1,02 80 150

murovan z murovacch prvkov plenchs hr. 450750 mm

0,96 1,01 100 220

murovan z murovacch prvkov plenchs hr. 7501000 mm

0,94 0,99 120 300

z montovanch betnovch prefabriktov, vplovkontrukcia z betnovch prefabriktov

0,98 1,08 80 130

z montovanch drevench prefabriktov, vplovkontrukcia na bze dreva

0,68 0,79 25 40

z montovanch kovovch prefabriktov, vplovkontrukcia na bze kovu

1,03 1,09 40 80

elezobetnov monolitick kontrukcia, vplovkontrukcia z murovanch plench materilov

1,11 1,22 80 150

2 nosn zvisl kontrukcievrtane vplovho muriva

skeletov

z masvneho dreva (zruby) 0,61 0,69 60 140

klenby tehlov 1,11 1,16 150 200stropy z drevench stropnc 0,60 0,76 80 200montovan z betnovch prefabriktov plonch 0,97 1,14 80 160montovan z betnovch prefabriktov inch ako plonch 1,03 1,28 80 160elezobetnov monolitick realizovando klasickho debnenia

0,99 1,34 100 200

elezobetnov monolitick realizovando stratenho debnenia z trapzovej ocelealebo betnovch prefabriktov (filigrnov)

0,95 1,18 100 200

stropy prefabrikovan keramick 0,89 1,03 60 150

3 vodorovn nosnkontrukcie

sklobetnov 1,05 1,14 60 100vretenov oceov 1,08 1,11 60 80vretenov dreven 1,11 1,18 40 80

elezobetnov tvaru L, U a pod. 1,16 1,21 80 160zavesen na oceovch ahadlch 0,88 0,92 60 80kombinovan oce betn 1,01 1,05 80 120dreven priame 0,58 0,74 40 80

4 nosn kontrukcia schodiska

oceov priame 0,72 0,88 60 80kontrukcia vznicovej sstavy z ocele alebo elezobetnu 0,96 1,22 60 120dreven stojat a leat stolica 1,16 1,28 70 150dvojplov ploch strecha 1,27 1,34 100 150

5 nosn kontrukcia strechy

ikm vznky plnostenn alebo priehradovelezobetnov

1,11 1,38 60 120

ikm vznky plnostenn alebo priehradovdreven zbjan

1,08 1,22 60 120

ikm vznky plnostenn alebo priehradov oceov

zvran alebo nitovan

1,11 1,27 60 120

strecha z nosnkov drevench, lepench lamelovch 1,21 1,68 60 120

5 nosn kontrukcia strechy

krupinov kontrukcia elezobetnov 1,02 1,32 70 150

Prklady: tepeln izolcia oddiel 713 je v podlahe, v strope, na

rozvodoch ZTI a K, VZT,

okn: dreven, plastov, oddiel 766 oceov, hlinkov oddiel 767,

Tab. 1 Ukka vybranch konstruknch ast.


3/6

97


pravy povrchov: cementov poter oddiel 6, dlaba keramick oddiel 771, dlaba z prrodnho kamea oddiel 772, podlahy z liateho terazza oddiel 773, parkety, vlysy oddiel 775,

PVC oddiel 776, podlahy liate syntetick oddiel 777.

3. STANOVENIE VCHODISKOVEJ HODNOTY (VH)

Vchodiskov hodnota sa poda vyhlky [1] stanov podazkladnho vzahu:

VH = M (RU kCU kV kZP kVP kK kM)[Sk] (1)

kde:M je poet mernch jednotiek,

RU rozpotov ukazovate,kCU koeficient vyjadrujci vvoj cien,kV koeficient vplyvu vybavenosti hodnotenho objektu,kZP koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby,kVP koeficient vplyvu kontruknej vky podla hodnotenej

stavby,kK koeficient kontrukno-materilovej charakteristiky,kM koeficient vyjadrujci zemn vplyv.

3.1 kCU

koeficient vyjadrujci vvoj cienVyjadruje vvoj cien stavebnch prc medzi termnom ohodnoteniaa obdobm 4. kvartl roku 2003, pre ktor boli zostaven RU STUv Bratislave. Koeficient sa ur pomocou indexov vvoja cienstavebnch prc a materilov v stavebnctve vydvanchtatistickm radom Slovenskej republiky po jednotlivchtvrrokoch pre odbor stavebnctvo ako celok.

3.2 kV koeficient vplyvu vybavenosti hodnotenho objektu

Vyjadruje rozdiel ceny kontrukci a vybaven typovho popisuuvedenho v RU STU a hodnotenho objektu.

Vypota sa poda vzahu

kk cp cpan

VSi i j

j

n

i

n

=

+

==

100 10011

% % (2)

kdekSi koeficient tandardu i-tej kontrukcie alebo vybavenia

zohadujci tandardn, podtandardn alebonadtandardn vybavenie. V prpade, ak sa v cenovchpodieloch porovnatenho objektu uvedench v katalgoch

rozpotovch ukazovateov nachdza kontrukcia alebovybavenie, ktor sa na hodnotenom objekte nevyskytuje,koeficient sa rovn nule,

cpi cenov podiel i-tej kontrukcie alebo vybavenia vybranhoporovnatenho objektu uveden v katalgoch rozpotovch

ukazovateov,cpanj cenov podiel nadtandardnej j-tej kontrukcie alebo

vybavenia, ktor sa nevyskytuje v cenovch podielochporovnatenho objektu uvedench v katalgochrozpotovc h ukazovateov a zist sa z pomeruodhadnutch alebo preukzatench obstarvacchnkladov na jej vybudovanie v ase a mieste ohodnoteniak vchodiskovej hodnote hodnotenho objektu. Vovnimonch prpadoch mono koeficient stanovizdvodnenm odbornm odhadom. V prpade zhodnhovberu porovnatenho objektu oproti hodnotenmuobjektu sa koeficient rovn 1,0.

Ukku vybranch kontruknch ast so zohadnenmpodtandardu a nadtandardu jednotlivch prvkov pri pouitukazovateov z prloh . 1 32 katalgu s v tab. 1.

3.3 kZP

koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenejstavby

Vyjadruje rozdiel ceny kontrukci a vybaven zvislch odzastavanej plochy v porovnan s priemernou zastavanou plochouhodnotenej a porovnatenej stavby.

3.4 kVP

koeficient vplyvu kontruknej vky podlahodnotenej stavby

Vyjadruje rozdiel ceny kontrukci a vybavenia zvislch odkontruknej vky v porovnan s priemernou kontruknou vkouhodnotenej a porovnatenej stavby.

3.5 kK koeficient kontrukno-materilovej

charakteristikyVyjadruje rozdiel ceny v zvislosti od pouitho materilu nosnejkontrukcie stavby, ak to nebolo zohadnen v kV. Pri vbereporovnatenho objektu s rovnakou kontrukno-materilovoucharakteristikou hodnotenho objektu sa tento koeficient rovn 1,0.

Pre jednotliv druhy zvislej nosnej kontrukcie je koeficientkontrukno-materilovej charakteristiky kKuveden v tab. 2.

3.6 kM koeficient vyjadrujci zemn vplyvVyjadruje zven, resp. znen nklady na vstavbu v danommieste z dvodu dopravnch vzdialenost, monosti zariadeniastaveniska apod. poda tab. 3.

P. . Zvisl nosn kontrukcia kK

1 betnov monolitick 1,221,112 betnov prefabrikovan 1,081,023 montovan z drevench prvkov 1,090,874 montovan z kovovch materilov 1,091,03

5 murovan z murovacch prvkov plench 1,020,986 murovan z murovacch prvkov neplench 0,870,767 z inch stavebnch materilov 0,881,02

Tab. 2 Koeficient kontrukno-materilovej charakteristiky kK


4/6

98


4. RU STU V BRATISLAVE

RU STU v Bratislave [9] s vsledkom rieenia Vskumnej lohy

Katalg rozpotovch ukazovateov a Metodika stanoveniaveobecnej hodnoty nehnutenost, ktorej sa aktvne zastniliautori rozpotovch ukazovateov uvedench v asti 2.1 a 2.4.

Touto kolektvnou spoluprcou sa dosiahlo zjednotenie postupovpri prepote rozpotovch nkladov stavieb na RU vztiahnut nacharakteristick mern jednotku objektu.

Prioritnou skupinou pouvateov novch RU s znalci naoceovanie nehnutenost, preto zkladnou poiadavkou bolozjednoduenie ukazovateov, na truktru vhodn aj pre znalcovnekolench na rozpotovanie stavebnch prc.

4.1 RU pre stavbyRU STU v Bratislave s vypracovan pre tieto druhy a skupinystavieb:1. bytov domy,2. budovy zdravotnckej starostlivosti a sluieb,3. budovy komunlnych sluieb a osobnej hygieny,4. budovy pre vuku a vchovu,5. budovy pre vedu, kultru a osvetu,6. budovy pre telovchovu,7. stavby pre riadenie, sprvu a administratvu,8. stavby pre riadenie, sprvu a administratvu pean stavy,9. stavby pre spolon ubytovanie a rekreciu,10. stavby pre obchod a spolon stravovanie,11. stavby pre socilnu starostlivos,

12. stavby pre vedu, kultru a osvetu,13. stavby divadiel,14. stavby pre telovchovu,15. rodinn domy,16. rodinn domy so ikmou strechou bez vyuitho podkrovia,17. spolon gare,18. samostatn gare,19. stavby vrobn pre priemysel, bez eriavovch drh,20. stavby vrobn pre priemysel, so eriavovmi drhami,21. stavby vrobn pre energetiku,22. stavby sliace doprave a spojom,23. stavby na skladovanie a pravu produktov okrem

ponohospodrskych produktov,24. stavby na skladovanie a pravu ponohospodrskych produktov,25. stavby na ponohospodrsku vrobu a chov ivochov,

26. stavby vodnho hospodrstva, istiarn a pravovn vody,27. stavby vrobn sliace priemyslu, pecilne,28. budovy vrobn pre energetiku,

29. budovy vodnho hospodrstva, istiarn a pravovn vody,30. budovy na ponohospodrsku vrobu a chov ivochov,31. budovy pre dopravu a spoje,32. budovy na skladovanie a pravu produktov,33. ploty,34. objekty podzemn, pozemn a pecilne,35. objekty podzemn studne,36. ininierske stavby elektro,37. ininierske stavby voda, kanalizcia,38. ininierske stavby plyn,39. ininierske stavby cesty, spevnen plochy,40. vonkajie pravy,41. hroby a hrobky.

Vhodnou pomckou znalca pri ohodnocovan podtandardnho,alebo nadtandardnho jednotlivch prvkov posudzovanej stavbys daje uveden v tab. 1.

Ukazovate pre bytov domy KS 1122 Trojbytov a viacbytovbudovy je uveden v tab. 4.

Pri vyuit RU STU v Bratislave vchodiskov hodnotu stavbystanov znalec na zklade podrobnej obhliadky s identifikciou jejjednotlivch kontruknch ast a porovnanm s typovm popisomuvedenm v ukazovateoch k jednotlivm druhom respektveskupinm stavieb.

4.2 RU pre byty a nebytov priestoryRU rozpotov ukazovate pre bytov priestor je 18 950, Sk/m2

podlahovej plochy miestnost bytu (v cenovej rovnik 4. kvartlu 2003),

RU rozpotov ukazovate pre nebytov priestor je17 250, Sk/m2podlahovej plochy nebytovho priestoru(v cenovej rovni k 4. kvartlu 2003),

kCU koeficient vyjadrujci vvoj cien,kV koeficient vplyvu vybavenosti hodnotenho bytu,

nebytovho priestoru,kZP koeficient vplyvu zastavanej plochy, kZP= 1,0,kVP koeficient vplyvu kontruknej vky podla kVP = 1,0,

kK koeficient kontrukno-materilovej charakteristiky domu,kM koeficient vyjadrujci zemn vplyv.

P. . Obec kM

1 Bratislava 1,051,15

2 Krajsk mest: Nitra, Preov, Trenn, Trnava, ilina, Koice, Bansk Bystrica amest: Pieany, Vysok Tatry, Trenianske Teplice

1,051,12

3 Mest: Poprad, Zvolen, Liptovsk Mikul, Martin 1,021,10

4 Ostatn mest so sdlom obvodnho radu 1,001,07

5 Obce s potom obyvateov nad 15 tisc 1,001,05



8 Ostatn obce 1,001,01

Tab. 3 Koeficient vyjadrujci zemn vplyv kM


5/6

99


Vplyv balknu, loggie, terasy na celkov hodnotu ohodnocovanhobytu sa zohadn pripotanm hodnoty:

11 040, Sk/m2prensobenej podlahovou plochou balknu alebologgie, (v cenovej rovni k 4. kvartlu 2003)a 14 900, Sk/m2prensobenej podlahovou plochou terasy do30 m2(vmera nad 30 m2sa zapotava reduknm koeficientom0,33), (v cenovej rovni k 4. kvartlu 2003).

Podiely stavebnch prvkov obsiahnutch v rozpotovomukazovateli bytu sa lenia na 11 prvkov spolonch asta spolonch zariaden domu a na 7 prvkov bytu.

5. ZVER

Prioritnou skupinou pouvateov novch RU s znalci naoceovanie nehnutenost.

Nov rozpotov ukazovatele vznikli ako vsledok rieeniaVskumnej lohy Katalg rozpotovch ukazovateov a Metodikastanovenia veobecnej hodnoty nehnutenost na zklade

spoluprce pracovsk: stavu sdneho znalectva Stavebnej fakultySTU v Bratislave, Cenekonu s. r. o Bratislava a EOS Komerciaa. s. Bratislava.

Tab. 4 Ukazovate pre bytov domy KS 1122 Trojbytov a viacbytov budovy.

UKAZOVATE PRE BYTOV DOMYKlasifikcia stavieb MJ Cena na MJ ivotnos

(rok)

1122 Trojbytov a viacbytov budovy m

3

OP 3 667 Sk 80 150

P.. Nzov prvku Cenovpodiel(%)

Typov popis (kV=1,00) ivotnos

prvkov(rok)

1 zemn prce a zakladanie 7,83 zemn prce jednoduch geologick pomery,zkladov psy, ptky z prostho betnu, izolcieproti zemnej vlhkosti

150 250

2 nosn zvisl kontrukcie vrtanevplovho muriva skeletov

14,16 montovan z betnovch prefabriktov, vplovkontrukcia z murovanch plench materilov

80 180

3 vodorovn nosn kontrukcie 11,31 elezobetnov monolitick alebo montovanz betnovch prefabriktov

80 200

4 nosn kontrukcia schodiska 0,77 monolitick a prefabrikovan priame 80 2005 nosn kontrukcia strechy 2,85 jednoplov ploch strecha 70 150

SPOLU prvky dlhodobej ivotnosti 36,926 deliace kontrukcie prieky 11,41 murovan alebo montovan z betnovch

prefabriktov s hrbkou do 150 mm60 100

7 zloenie strechy krytina 1,40 druh krytiny (keramick plen, modifikovanasfaltov psy), klampiarske vrobkyz pozinkovanho plechu, tepeln izolcia shrbkou do 160 mm

40 80

8 povrchov prava vonkajia 4,92 omietka vpennocementov, brizolitov,plastosiliktov omietky

30 60

9 povrchov prava vntorn 6,91 hladk vpenn (vpennocementov) 50 8010 povrchov pravy podlh 7,51 podlahoviny na bze PVC 15 8011 obklady stien a stropov 1,82 obklady benmi keramickmi obkladakami

150150 mm30 50

12 otvorov kontrukcie okn, zasklensteny

4,79 dreven, z mkkho dreva a oceovch profilov 50 80

13 deliace kontrukcie dvere 5,70 pln hladk dvere z drevotriesky, oceov zrubne 50 8014 kanalizcia, voda a plynointalcie 6,55 potrubie voda oce, kanalizcia liatina,

plyn oce, zariaovacie predmety beninov20 60

15 vykurovacie zariadenia a zdroje tepla 3,72 oceov rozvody K a TV, vykurovacie telesplechov

20 50

16 elektrointalcia silnoprd a bleskozvod 4,97 rozvody 230 V z medench vodiov, kompleta svietidl tandardnho typu, bleskozvods pozinkovanm zvodom

25 50

15 slaboprdov rozvody 1,09 rozvody telefn, TV 25 50SPOLU prvky krtkodobej ivotnosti 60,79

18 dopravn zariadenia 2,29 osobn vah do 350 kg do 5 ich podla 20 50

19 pecilne kontrukcie 0,00 nevyskytuje sa 15 30SPOLU nadtandardn prvky 2,29CELKOM: 100,00


6/6

100


Dokonuje sa vpotov program pouitia Rozpotovchukazovateov a Metodiky stanovenia veobecnej hodnotynehnutenosti STU v Bratislave.

Verme, e nov RU njdu uplatnenie v znaleckej innosti pristanoven veobecnej hodnoty stavieb a na zklade praktickch

sksenost znalcov bude mon ich postupne dopracova.

6. LITERATRA

[1] Vyhlka Ministerstva spravodlivosti Slovenskejrepubliky . 86/2002 Z. z. o stanoven veobecnejhodnoty majetku, v znen vyhlky MS SR. 576/2003 Z. z.

[2] Opatrenie Slovenskho tatistickho radu . 128/2000z 3. 4. 2000, ktorm sa vyhlasuje Klasifikcia stavieb.

[3] STN 73 4055 Vpoet obstavanho priestoru pozemnch

stavebnch objektov: 1962.

[4] Cenekon Bratislava TEU Technicko ekonomickukazovatele, 1999.

[5] EOS Komercia Bratislava Rozpotov ukazovatelestavebnch objektov, 1998.

[6] UNIKA Bratislava Zbornk ukazovateov priemernej

rozpotovej ceny na mern jednotku objektu, vydanie1995, 1997, 19992000 a 20012002.

[7] Rozpotov ukazatele stavebnch objekt RS Praha, a.s.od roku 1990, do 1994.

[8] SI ilina publikovan v Metodika vpotuveobecnej hodnoty nehnutenost a stavieb, , 1. vydanie1998 a 2. vydanie 2001.

[9] NI, M. MAJDCH, D. NAGY, J. GREGUOV,S. PCHOVSK, B.: Katalg rozpotovchukazovateov a Metodika stanovenia veobecnej hodnotynehnutenosti. STU v Bratislave, Stavebn fakulta, stavsdneho znalectva 2004.

ISBN 80-227-2028-3.

Katyalóg rozpočtových ukazovateľov stavieb

Documents

Transcript of Katyalóg rozpočtových ukazovateľov stavieb