Warszawa

Warszawa nieprzerwanie rejestruje wysokie poziomy popytu na

nowoczesne powierzchnie biurowe. W I kw. 2014r. najemcy

zdecydowali się na wynajem około 136 400 m2, z czego najwięcej

na Mokotowie, który miał 37% udziału w całkowitym popycie brutto

w stolicy. Aktywność najemców na rynku przednajmu była jednak

ograniczona w porównaniu z poprzednimi kwartałami i umowy typu

pre-let stanowiły jedynie 8% wszystkich zawartych transakcji. Może

być to spowodowane większą dostępnością istniejącej wolnej

powierzchni na rynku. Niemniej jednak spodziewamy się niebawem

podpisania kilku dużych umów przednajmu. Uważamy, że popyt na

powierzchnie biurowe w Warszawie będzie pozostawał na wysokim

poziomie. Przemawiają za tym mocne fundamenty ekonomiczne

oraz prognozowany silny wzrost PKB na poziomie 3% w 2014r. oraz

3,5% w 2015r. (wg Consensus Forecast).

W Warszawie utrzymuje się wysoka aktywność deweloperów.

Aktualnie w budowie pozostaje około 611 000 m2 nowoczesnej

powierzchni biurowej. W I kw. 2014r. na rynek trafiło około

84 300 m2 nowej powierzchni m.in. w projektach: Park Rozwoju I

(16 000 m2), Gdański Business Center I-B (15 000 m2), Atrium 1

(16 200 m2) i The Park B2 (10 000 m2). W całym 2014r. na rynek

powinno trafić ok. 320 000 m2 nowej powierzchni biurowej, czyli o

7% więcej niż w 2013r. Szacujemy, że ok. 26% powierzchni

przewidzianej do oddania w okresie II-IV kw. 2014 zostało już

zabezpieczone umowami najmu.

Współczynnik powierzchni niewynajętej nieznacznie wzrósł w

porównaniu z IV kw. 2013r. Pod koniec marca 2014r. około 12,2%

zasobów biurowych Warszawy pozostawało bez najemców (13,2%

w CBD, 9,50% na obrzeżach Centrum oraz 12,7% w lokalizacjach

poza Centrum). Ze względu na duży wolumen powierzchni

przewidzianej do wprowadzenia na rynek w 2014r. oczekujemy

dalszych presji zwyżkowych na ten wskaźnik.

Najwyższe czynsze transakcyjne pozostały stabilne w porównaniu z

końcem 2013r. Stawki za najlepsze biura w centrum oscylują

pomiędzy 22 - 24€ / m2 / miesięcznie, a poza nim, np. na Mokotowie

14,50 – 14,75€ / m2 / miesiąc. Szacujemy, że ze względu na

prognozowany wzrost współczynnika pustostanów na rynku będą

widoczne presje zniżkowe szczególnie na czynsze efektywne w

perspektywie krótko i średnioterminowej.

Oddane do użytku, planowane oraz współczynnik powierzchni

niewynajętej

Źródło: JLL, WRF, I kw. 2014, P-prognoza

Najwyższe czynsze transakcyjne (€/ m2/ miesiąc)

Źródło: JLL, I kw. 2014, P-prognoza

Rynek biurowy w Polsce I kw. 2014

Error! Unknown document property name.

Error! Unknown document property name.

5

10,8 12,5

14,6

9

13,5

24,5

15,9

0

5

10

15

20

25

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

% m2 Stock (LHS) Vacancy Rate (RHS)

0

100 000

200 000

300 000

400 000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014P 2015P

0,0%

4,0%

8,0%

12,0%

16,0%

Oddane do użytku (m²) Planowane - wynajęte (m²)

Planowane - niewynajete (m²) Współczynnik powierzchni niewynajętej (% )

m2

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014P 2015P

Centrum Poza Centrum

5

10,8 12,5

14,6

9

13,5

24,5

15,9

0

5

10

15

20

25

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

% m2 Stock (LHS) Vacancy Rate (RHS)

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP,

INC. 2014. All rights reserved. No part of this

publication may be reproduced or transmitted

in any form or by any means without prior

written consent of Jones Lang LaSalle. It is

based on material that we believe to be

reliable. Whilst every effort has been made to

ensure its accuracy, we cannot offer any

warranty that it contains no factual errors.

We would like to be told of any such errors in

order to correct them.

Jones Lang LaSalle

Anna Młyniec

Head of Office Agency

and Tenant Representation,

ul. Królewska 16

00-103 Warszawa

Tel. +48 22 318 0000

Fax +48 22 318 0099

anna.mlyniec@eu.jll.com

www.jll.pl

Jones Lang LaSalle

Mateusz Polkowski

Associate Director

Research & Consultancy

ul. Królewska 16

00-103 Warszawa

Tel. +48 22 318 0042

Fax +48 22 318 0099

mateusz.polkowski@eu.jll.com

www.jll.pl

Główne rynki biurowe w Polsce (poza Warszawą) W I kw. 2014r. popyt ze strony najemców wyniósł 98 500 m2, co stanowi

wartość porównywalną z I kw. 2013r. Największą aktywność

obserwowano w Krakowie, Wrocławiu i w Katowicach. Popyt netto w

tym okresie wyniósł 81 200 m2 (9% spadek w porównaniu z

I kw. 2013r.). 50% podpisanych w I kw. 2014r. transakcji stanowiły nowe

umowy, a 30% przednajmy.

W I kw. 2014r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w głównych

miastach w Polsce* zwiększyły się o 60 500 m2. 40% nowej podaży

przypadło na Trójmiasto (dwa budynki biurowe: Centrum Biurowe

Neptun - 15 300 m2 w oraz BPH Office Park C - 8 800 m2) a 26% na

Wrocław (Green Day - 15 500 m2). Inne oddane w I kw. projekty to: A4

Business Park I (8 700 m2) w Katowicach oraz Pascal (5 350 m2) w

Krakowie. W 2014r. nowa podaż zwiększy się o 22% w porównaniu do

całego 2013r (342 000 m2 vs. 280 000 m2). Warto odnotować, że do

końca 2014r. w Krakowie jak i we Wrocławiu zasoby nowoczesnej

powierzchni biurowej przekroczą poziom 600 000 m2.

Obecnie w głównych miastach Polski* poza Warszawą w aktywnej

budowie pozostaje około 570 000 m2 powierzchni biurowej, z czego

88 000 m2 prawdopodobnie zasili największe rynki biurowe

w II kw. 2014r. (44% tej powierzchni jest już wynajęte). Najwięcej nowej

powierzchni biurowej powstaje obecnie w Krakowie, Wrocławiu i

Trójmieście.

Na koniec I kw. 2014r. współczynnik pustostanów utrzymywał się na

stabilnym poziomie w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi, zwyżkowe presje na

wskaźnik w odniesieniu do ubiegłego kwartału odnotowano w

Trójmieście (wzrost z 12,5% w IV kw. 2013r. do 13,9% w I kw. 2014r.).

W pozostałych największych rynkach biurowych w Polsce*

zaobserwowano spadek powierzchni niewynajętej w ujęciu kwartalnym.

Prognozy co do kształtowania się współczynnika pustostanów w

kolejnych kwartałach 2014 na poszczególnych rynkach biurowych w

Polsce* są zróżnicowane i nie ma wspólnego obrazka dla nich

wszystkich.

Obecnie w najlepszych obiektach biurowych stawki czynszowe

kształtują się od 11-12 €/m2/m-c w Lublinie do 14,5-15,50 €/m2/m-c we

Wrocławiu. Przewidujemy, że na wybranych rynkach możliwe są

niewielkie presje zniżkowe na czynsze w II-IV kw. 2014r.

Podaż i wskaźnik pustostanów

4,8

10,913,9

5,6

12,313,7

22,3

12,5

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

Krakó

w

Wro

cław

Trójm

iasto

Katow

ice

Pozna

ńŁó

dź

Szcze

cin

Lubli

n

m2

0

5

10

15

20

25

%Podaż (LHS) Wskaźnik pustostanów (RHS)

Nowa i przyszła podaż, 2014

0

25 000

50 000

75 000

100 000

125 000

Krakó

w

Wro

cław

Katow

ice

Trójm

iasto

Pozna

ń

Lubli

nŁó

dź

Szcze

cin

m2

Nowa podaż, I kw. 2014 Planowana podaż, II-IV kw. 2014

Najwyższe czynsze transakcyjne (€ / m2 / miesiąc)

Największe tansakcje biurowe w Polsce, I kw. 2014

Miasto Budynek Najemca Typ umowy Wielkość

Warszawa Marynarska Business

Park Netia Odnowienie 13 220

Kraków Kapelanka 42 HSBC Pre-let 10 100

Warszawa Marynarska 12 Citibank Nowa 4 660

Kraków Alma Tower Onet Group Pre-let 4 600

Warszawa Warsaw Trade Tower Altkom Ekspansja+ odnowienie

4 340

Warszawa Gdański Business Center Provident Pre-let 4 060

Kraków Quattro Business Park D Google Pre-let 4 000

Warszawa Rondo 1 DZP Odnowienie 4 000

Źródło wszystkich wykresów: JLL;

* Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin

10 11 12 13 14 15 16

Lublin

Łódź

Szczecin

Trójmiasto

Katowice

Kraków

Poznań

Wrocław