J-REITセミナー 2013 · 2013. 3. 19. · 事bｰ1 アルカイースト 事bｰ2 jpr千葉ビル...
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日本プライムリアルティ投資法人 （8955 Jプライム） JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION J-REITセミナー 2013 URL : http://www.jpr-reit.co.jp th 東京リアルティ･インベストメント・マネジメント Tokyo Realty Investment Management, Inc. （資産運用会社）
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日本プライムリアルティ投資法人 （8955 Jプライム）
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION
J-REITセミナー 2013
URL : http://www.jpr-reit.co.jp
th
東京リアルティ･インベストメント・マネジメント
Tokyo Realty Investment Management, Inc.
（資産運用会社）
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目次
Ⅱ. J-REITの魅力
27. J-REIT平均利回りのイールドギャップは4.5%以上
28. 投資信託、銀行、海外投資家による資金流入は活発化
29. 2012年以降、J-REITにおける投資口発行額は7,000億円超に増加
30. 長期保有による分配金の蓄積が価格変動リスクを減尐
31. J-REITの相対的に高い利回り水準
ホームページの使い方
33. ホームページの使い方
Ⅰ. Jプライムの特徴
4. Jプライムについて（1）
5. Jプライムについて（2）
6. 丌動産ポートフォリオ（1） － 質の高い複合型ポートフォリオ －
7. ポートフォリオマップ
8. ポートフォリオ一覧 （東京都心）
9. ポートフォリオ一覧 （東京周辺部及び地方）
10. ポートフォリオ拡大の軌跡 － 資産規模5,000億円を目指して －
11. 外部成長戦略（1） － 高い成長力をもつ東京オフィスへの重点投資 －
12. 外部成長戦略（2） － 世界有数都市「東京」の成長期待 －
13. 外部成長戦略（3） － 第21期取得物件 －
14. 外部成長戦略（4） － 第22期取得物件 －
15. 運用実績 － 安定した稼働率と分配金の推移 －
16. 震災への取り組み
17. JPRブランド戦略の継続展開
18. 環境への取り組み
19. 財務運営（1） － 保守的な財務基盤 －
20. 財務運営（2） － 有利子負債の状況及び借入・起債の実績 －
21. スポンサーサポート
22. 第22期決算及び第23期業績予想の概要
23. 投資主の状況
24. オフィス売買マーケットの動向
25. オフィス賃貸マーケットの動向 （注） 目次左側の数字はページ番号を表しています。
Ⅰ. Jプライムの特徴
I. 芙蓉グループ5社によるスポンサーサポート
丌動産・建設・金融の各分野からの総合的なバックアップ
II. 東京オフィス中心の大規模複合型REIT
資産規模:3,919億円、運用物件数:59物件
III. 東京オフィスへの重点投資によりポートフォリオの質を向上
2009年以降、10物件1,176億円の投資実績
IV. 10年間の安定した運用実績
平均分配金：6,181円、平均稼働率：95.6% (注2)
V. 保守的な財務基盤
AA格の高水準格付け、総資産LTV：44.9% (注3)
4
Jプライムについて（1）
投資法人名
（略称 / 銘柄コード）
日本プライムリアルティ投資法人
（Jプライム / 8955）
資産運用会社
（略称）
株式会社東京ﾘｱﾙﾃｨ・ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
（TRIM）
上場日 2002年6月14日
スポンサー 東京建物、大成建設、安田丌動産
損害保険ジャパン、明治安田生命
ポートフォリオ・タイプ オフィスと都市型商業施設の複合型
（東京を中心に一部地方にも分散投資）
資産規模 / 物件数(注1) 3,919億円 / 59物件
時価総額(注1) 2,110億円
予想分配金利回り(注1) 4.5％
分配金 第22期（2012年12月期）決算： 6,093円
第23期（2013年6月期）見通し： 5,800円
投資口価格(注1) 255,700円 （上場時公募価格200,000円）
発行済投資口数 825,000口
格付け R&I：AA-、 S&P：A、 Moody’s：A3
4
（注1） 2013年2月15日時点のデータを記載しています。 （注2） 平均分配金及び平均稼働率は、第1期（2002年6月期）から第22期（2012年12月期）までの平均値を算出しています。 （注3） 第22期（2012年12月期）末時点のデータを記載しています。
4.5%
0%
2%
4%
6%
8%
オフィス
オフィス
商業
複合・総合
住宅
Ｊプライム
商業
複合・総合
オフィス
複合・総合
物流
複合・総合
オフィス
住宅
物流
産業
住宅
物流
オフィス
複合・総合
2,110億円
0
2,000
4,000
6,000
8,000
オフィス
オフィス
商業
複合・総合
住宅
Ｊプライム
商業
複合・総合
オフィス
複合・総合
物流
複合・総合
オフィス
住宅
物流
産業
住宅
物流
オフィス
複合・総合
5
Jプライムについて（2）
（2013年2月15日時点）
【時価総額 （J-REIT全39社中の上位20社）】
【分配金利回り （ J-REIT全39社中の上記20社）】
（億円）
（2013年2月15日時点）
Jプライムは、時価総額がJ-REIT6番目の規模で、格付けAA格を有する投資法人
（注） 各投資法人のポートフォリオ用途を記載しており、Bloomberg及び各社開示資料等に基づいてTRIMにて作成しています。
（注1） 各投資法人のポートフォリオ用途を記載しており、予想分配金利回りは、Bloomberg及び各社開示資料等に基づいてTRIMにて作成しています。
（注2） 新規上場した投資法人の利回りは、第一決算期の予想分配金を前提に算出しています。また、利益超過分配金については除外して計算しています。 5
R&IによるAA格 JCRによるAA格 A格以下
6
丌動産ポートフォリオ － 質の高い複合型ポートフォリオ －
成長力の高い東京オフィス中心 ＋ 安定的な都市型商業施設 = 質の高いポートフォリオによる分配金の安定
東京圏を中心としたオフィスビル等 都市型商業施設
Jプライムのオフィス投資対象 Jプライムの商業施設投資対象
有楽町駅前ビルディング （有楽町イトシア）
新宿センタービル （仮称）大手町1-6計画（底地） オリナスタワー 川崎ダイスビル
収益の長期安定的な物件に厳選投資
オフィス形状、分割対応、天井高、床仕様、電気容量、空調方式等において十分な競争力を保持できる物件等
原則として、延床面積約3,300 ㎡（約1,000 坪）以上、かつ基準階の専有面積約330 ㎡（約100 坪）以上の建物等
退去リスクを回避するため、一定程度のテナント分散がみられる物件等
Aクラス・大型オフィス等の競争力・成長力の高い物件に厳選投資
× 規 模 設 備 テナント 分 散 × 立 地 ×
東京圏に所在する長期的な成長が見込まれる物件、及び安定した地方マーケットにおいて高い利回りが期待できる物件等
都市型 長期・固定 ×
テナントの売上に賃料が連動せず、オフィスと同様に長期間、賃料が固定化される契約形態を有する物件
※Jプライムが保有する都市型商業施設には、売上に賃料が連動する契約形態を有する物件も一部含む
通行量が多い等の繁華性があり、 テナント代替性に優れる立地特性を有する都市型商業施設に限定
※郊外型ショッピングセンターは対象外
6
ポートフォリオマップ
7
8
ポートフォリオ一覧（東京都心）
事Aｰ2 兼松ビル別館 事Aｰ3 JPR人形町ビル 事Aｰ4 新麹町ビル 事Aｰ5 JPRクレスト竹橋ビル 事Aｰ6 MS芝浦ビル 事Aｰ7 五反田ファーストビル 事Aｰ8 福岡ビル 事Aｰ9 JPR市ヶ谷ビル
事A 1ー0 ｵ ﾊーﾞﾙｺー ﾄ大崎ﾏー ｸｳｴｽﾄ 事Aｰ11 新宿スクエアタワー 事Aｰ15 南麻布ビル
事Aｰ16 品川キャナルビル 事Aｰ17 六番町ビル 事Aｰ18 JPR原宿ビル 事Aｰ19 東京建物京橋ビル
事Aｰ12 ビッグス新宿ビル 事Aｰ13 ｱｸﾛｽ新川ﾋﾞﾙ･ｱﾈｯｸｽ
商A 1ー JPR渋谷タワーレコードビル 商Aｰ2 JPR代官山 商Aｰ3 JPR神宮前432 商Aｰ5 有楽町駅前ビルディング （イトシア）
事Aｰ20 JPR日本橋堀留ビル
事Aｰ21 JPR千駄ヶ谷ビル
事Aｰ14 新宿センタービル
事Aｰ1 兼松ビル
事Aｰ22 銀座三和ビル 商Aｰ4 新宿三丁目イーストビル 事Aｰ23 （仮称）大手町1-6計画（底地）
8
9
ポートフォリオ一覧（東京周辺部及び地方）
事Bｰ2 JPR千葉ビル 事Bｰ3 JPR横浜日本大通ビル 事Bｰ5 新横浜第二センタービル 事Bｰ6 川口センタービル 事Bｰ7 JPR上野イーストビル 事Bｰ1 アルカイースト 事Bｰ8 立川ビジネスセンタービル 事Bｰ9 ライズアリーナビル
事Cｰ4 東京建物本町ビル 事Cｰ7 JPR卙多ビル 事Cｰ9 JPR那覇ビル 事Cｰ12 損保ジャパン仙台ビル 事Cｰ13 損保ジャパン和歌山ビル 事Cｰ1 新潟駅南センタービル 事Cｰ14 天神121ビル 事Cｰ17 JPR堂島ビル
事Bｰ11 オリナスタワー 商Bｰ1 田無アスタ 商Bｰ3 キュポ・ラ本館棟 商Bｰ4 JPR武蔵小杉ビル 商Bｰ5 武蔵浦和ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｽｸｴｱ
事Bｰ10 ゆめおおおかｵﾌｨｽﾀﾜｰ
商Bｰ6 川崎ダイスビル 事B-12 東京建物横浜ビル
事Cｰ19 JPR名古屋伏見ビル 商Cｰ1 JPR梅田ロフトビル 商Cｰ3 ベネトン心斎橋ビル 商Cｰ4 ﾊｳｼﾞﾝｸ・゙ﾃ゙ｻﾞｲﾝ・ｾﾝﾀー 神戸 商Cｰ5 JPR茶屋町ビル
事Cｰ18 JPR卙多中央ビル
事Cｰ20 薬院ビジネスガーデン
9
大規模
43.1%
大型
25.8%
中型
31.1%
132 132 332 382 382 404 500 572 638 770 939 939 961 995 953 953 952 952 952 952 952 952 388 397
397 439 479 479 483 452 452 452
431 431 431 394 311 311 265 265 265 265 265 375
401 415 527
575 774 912
992 1,001 1,001 1,001
1,082 1,147 1,357 1,416 1,729 1,841 2,095 2,198 2,198 2,232
2,592 2,592
-4 -4 -4 -62 -93 -93 -93 -144 -144 -144 -181 -306 -306 -354 -354 -354 -354 -354 -354
921 945
1,257 1,396
1,636 1,796
1,976 2,026 2,092 2,224
2,453 2,519 2,751 2,806
2,994 3,106
3,312 3,415 3,415 3,449
3,809 3,919
-500
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
第1期末
2002.6末
第2期末
2002.12末
第3期末
2003.6末
第4期末
2003.12末
第5期末
2004.6末
第6期末
2004.12末
第7期末
2005.6末
第8期末
2005.12末
第9期末
2006.6末
第10期末
2006.12末
第11期末
2007.6末
第12期末
2007.12末
第13期末
2008.6末
第14期末
2008.12末
第15期末
2009.6末
第16期末
2009.12末
第17期末
2010.6末
第18期末
2010.12末
第19期末
2011.6末
第20期末
2011.12末
第21期末
2012.6末
第22期末
2012.12末
10
ポートフォリオ拡大の軌跡 － 資産規模5,000億円を目指して －
物件数（棟） 25 27 30 32 38 42 42 42 44 46 48 49 50 52 51 53 55 56 56 57 58 59 1物件当たり
平均取得価格（億円） 36 35 41 43 43 42 47 48 47 48 51 51 55 53 58 58 60 61 61 60 65 66
（注1） 資産規模は、それぞれの時点におけるJPRのポートフォリオに含まれる各物件の取得価格の合計を、億円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得価格は、各物件の取得に係る売主との間に売買契約書に記載された売買価格（億円未満を切り捨て）をいい、取得諸経貹及び消貹税等を含んでいません。
東京オフィス 地方オフィス 商業施設 売却物件
（注2） 売却物件累計額は、それぞれの時点までに売却した各物件について、JPRが当該物件を取得した際の取得価格の累計額を記載しています。
（注3） 1物件当たり平均取得価格は、億円未満を切り捨てて記載しています。
（億円）
【資産規模の推移】
オフィス
75.7%
商業施設
24.3%
東京都心部
52.7% 東京周辺部
29.7%
東北
0.8%
北陸
0.5%
中部
1.1% 近畿
10.1%
九州
5.1% 9.2%
8.0%
5.4%
4.2% 3.9%
69.5%
用途別 地域別 主要物件別
【投資比率（第22期末、取得価格ベース）】
規模別（オフィスのみ）
（仮称）大手町1-6計画（底地） 360億円
オリナスタワー 313億円
新宿センタービル 210億円
兼松ビル 163億円
ビッグス新宿ビル 151億円
その他
54物件
2,723億円
規模基準
大規模 延面積3万㎡以上
大 型 延面積1万㎡以上3万㎡未満
中 型 延面積3千㎡以上1万㎡未満
（注） 投資比率はポートフォリオ全体の取得価格の合計に対する当該分類毎の取得価格の合計の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
第1期から第22期までの資産増加額の平均：136億円 / 期
1,300
1,600
1,900
2,200
2,500
2,800
第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第14期末 2008.12末
第15期末 2009.6末
第16期末 2009.12末
第17期末 2010.6末
第18期末 2010.12末
第19期末 2011.6末
第20期末 2011.12末
第21期末 2012.6末
東京オフィス
資産規模（億円） 1,416 1,729 1,841 2,095 2,198 2,198 2,232 2,592
東京オフィス
保有物件数（件） 25 26 28 31 32 32 33 34
11
外部成長戦略（1） － 高い成長力をもつ東京オフィスへの重点投資 －
第15期（2009年6月期）以降に取得した東京オフィス10物件 取得価格の合計 1,176億円
（億円）
（注） 取得価格は、Jプライムによる各物件の取得に係る売主との間の売買契約書に記載された売買価格（億円未満切捨て）をいい、取得諸経貹及び消貹税等を含んでいません。取得価格の合計は、億円未満を切り捨てて記載しています。
オリナスタワー 313億円
六番町ビル 28億円
JPR原宿ビル 84億円
東京建物京橋ビル 52億円
JPR日本橋堀留ビル 51億円
JPR千駄ヶ谷ビル 150億円 東京建物横浜ビル 70億円
銀座三和ビル 34億円
（仮称）大手町1-6計画（底地） 360億円
ビッグス新宿ビル 33億円 （追加取得）
東京建物横浜ビル 銀座三和ビル ビッグス新宿ビル （追加取得）
オリナスタワー 六番町ビル JPR原宿ビル JPR千駄ヶ谷ビル JPR日本橋堀留ビル 東京建物京橋ビル （仮称）大手町 1-6計画（底地）
11
10,000
11,000
12,000
13,000
14,000
15,000
16,000
17,000
18,000
0%
2%
4%
6%
8%
10%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
（円/坪） 平均賃料（右軸、共益貹除く） 空室率（左軸）
0
5
10
15
20
25
30
35
40
1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025
東京 ニューヨーク 上海 デリー
年
12
外部成長戦略（2） － 世界有数都市「東京」の成長期待 －
東京23区における過去の平均募集賃料と平
均空室率の推移を見てみると、平均空室率
が低下する過程において、平均募集賃料が
上昇に転じる傾向が見られます。
今後、オフィス賃貸市況が回復に向かった
際、東京における賃料の上昇余地は大きい
と考えられます。
空室率の低下
賃料の上昇
賃料上昇期待
空室率低下傾向
【東京23区の平均募集賃料と平均空室率】
【世界主要都市の人口推移】
順位 国 都市 人口
(百万人)
1 日本 東京 38.7
2 インド デリー 32.9
3 中国 上海 28.4
4 インド ムンバイ 26.6
5 メキシコ メキシコシティー
24.6
6 米国 ニューヨーク 23.6
7 ブラジル サンパウロ 23.2
8 バングラデシュ
ダッカ 22.9
9 中国 北京 22.6
10 パキスタン カラチ 20.2
(百万人)
（注） 国連統計局 世界都市化予測 (UN WUP, United Nations World Urbanization Prospects)に基づいてTRIMにて作成しています。 人口は小数第2位を四捨五入して記載しています。
東京圏の人口は、現在、世界最大の人口圏
であり、2025年時点においても、東京圏の
人口増加率は鈍化するものの、世界第一位
のポジションを維持することが予想されてい
ます。
2025年の人口予想
12
（注） 三幸エステート公表の「オフィスレントデータ2013」及び「オフィスマーケット調査月報」に基づき、TRIMにて作成しています。
13
外部成長戦略（3） － 第21期取得物件 －
13
外観パース
（仮称）大手町1-6計画（底地）
1.物件概要
所 在 地 東京都千代田区大手町一丁目6番6他
地 積 11,034.78㎡
2.借地概要
契 約 形 態 / 期 間 地上権設定契約 地上権 / 70年
3.取引概要
取 得 先 有限会社東京プライムステージ （東京建物・大成建設が出資するSPC）
資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 価 格 36,000百万円
鑑 定 評 価 額 36,800百万円 （2012年12月31日時点）
取 得 日 2012年3月13日
4.利回り
償 却 後 利 回 り 3.6%
5.計画建物概要
現在、地上38階、延床面積約198千㎡の高層複合ビルの開
発計画が進行中であり、2014年4月末に竣工予定。オフィス
部分には国内有力金融機関、上層階には国際級ホテルが入
居予定。
位置図
(仮称)大手町の森 イメージ （仮称）地下プラザ イメージ
14
外部成長戦略（4） － 第22期取得物件 －
外観 位置図
薬院ビジネスガーデン
1.物件概要
所 在 地 福岡市中央区薬院一丁目1番1号
竣 工 2009年1月
延 床 面 積 22,286.35㎡
2.取引概要
取 得 先 薬院ホールディングス特定目的会社 （東京建物が出資するSPC）
資 産 の 種 類 丌動産
取 得 価 格 10,996百万円
鑑 定 評 価 額 11,300百万円 （2012年12月31日時点）
取 得 日 2012年8月8日
3.利回り（現行ベース）
ＮＯＩ利回り （注） 6.5% （参考）第22期ポートフォリオ平均：4.7%
償却後利回り（注） 4.7% （参考）第22期ポートフォリオ平均：3.8%
オフィス室内
制震ブレース 外構緑化
（注） NOI利回りは第22期NOI実績を、償却後利回りはNOIから減価償却貹を控除した賃貸事業利益実績を、それぞれ取得価格で除して算出し、小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。
4,469 4,972 5,264 6,421 6,790
7,685 8,503 8,587 8,588 9,088
10,056 10,449 10,830 11,171
14,330
11,493 12,314 11,870 11,529 11,772 12,345 12,963
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
第1期末
2002.6末
第2期末
2002.12末
第3期末
2003.6末
第4期末
2003.12末
第5期末
2004.6末
第6期末
2004.12末
第7期末
2005.6末
第8期末
2005.12末
第9期末
2006.6末
第10期末
2006.12末
第11期末
2007.6末
第12期末
2007.12末
第13期末
2008.6末
第14期末
2008.12末
第15期末
2009.6末
第16期末
2009.12末
第17期末
2010.6末
第18期末
2010.12末
第19期末
2011.6末
第20期末
2011.12末
第21期末
2012.6末
第22期末
2012.12末
95.2 94.0
93.8 92.6
93.1 94.3 94.9
96.1 97.7 98.3 99.0 98.7 98.0 97.0 96.2 96.4 96.1
93.6 94.0
95.0
94.8 94.4
85
90
95
100
2,545
6,912 6,873
5,738 6,081
6,671 6,370 6,411 6,509
6,873 6,996 6,671
7,122 7,092
3,731
6,933 6,770
5,680 5,611 5,876 6,430
6,093
2,000
4,000
6,000
8,000
15
運用実績 － 安定した稼働率と分配金の推移 －
（注） 月末稼働率期中平均は、小数第2位を四捨五入して記載しています。営業収益は百万円未満を切り捨てて記載しています。
（円/口）
（百万円）
（%）
【1口当たり分配金の推移】
【月末稼働率期中平均の推移】
【営業収益の推移】
第1期から第22期までの月末稼働率期中平均の平均：95.6%
第1期から第22期までの1口当たり分配金の平均：6,181円
16
震災への取り組み
Jプライムにおける投資基準においては、
「新耐震基準適合」
「耐震補強工事実施済みの建物」
であることを定めています。
地震保険の付保に関しては、ポートフォリオＰＭＬを基準に、災害による影響と損害保険料とを比較検討して付保の判断を行い、ＰＭＬが高い物件については、個々に地震保険を付保することを付保基準としています。
Jプライム・ポートフォリオ 地震PML値
3.4% (2012年12月末時点）
「PML（Probable Maximum Loss）」とは
地震リスク分析における予想最大損失率を意味し、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLは、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）の間に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）により、どの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧貹用の再調達価格に対する比率（％）で示しており、上記数値は、株式会社損保ジャパン・リスクマネジメント作成のポートフォリオ地震PML評価報告書に記載された数値を小数第2位以下切捨てで記載しています。
Jプライムが保有する新宿センタービルでは、スポンサーである大成建設株式会社の設計・施工により、制震ダンパー等導入による耐震補強工事を実施しており、東日本大震災の際には、大幅に揺れを軽減する等、被害を最小限に留める効果を発揮しています。
投資基準とPML 長周期地震対策
新宿センタービル
新設した制震ダンパー
変位依存型 制振ダンパー
15～26階 28～39階 各階12台
計288台設置
制震ダンパー等の設置効果により
最大変位： ▲22%
最大加速度： ▲29%
緊急対応マニュアルの制定
Jプライムの資産運用会社TRIMにおいて、2011年3
月に発生した東日本大震災時の緊急対応等を踏まえ、従来より規定していた緊急災害時対応マニュアルをベースに、主に資産運用の実務面にスポットを当てたマニュアルを制定。震災等発生時の現地被害状況の確認、社内外情報伝達の手段、現地復旧対応手順等について見直しを実施しました。
(A) 災害対処時における行動基準 TRIM社員の災害発生時の基本行動方針等
(B) 業務フローチャート 対応フロー図（災害発生段階、応急対応段階等）
(C) 各種書類雛型 被害状況調査表（チェックシート）等
(D) 予防・点検・見直し基準 予防措置・訓練基準等
2012/4/1制定
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（TRIM）
緊急対応実務マニュアル
日本プライムリアルティ投資法人（JPR）
投資運用部 運用ｸﾞﾙｰﾌﾟ
JPRブランド戦略の継続展開
JPRはテナント満足度と資産価値を永続的に高めていくことを目的として、JPRブランド戦略を推進しています
17
「JPRブランド戦略」とは、テナントの満足度を向上させることにより、物件の収益率と資
産価値の向上を目指す内部成長戦略の一つ。
「A／3S」をブランドコンセプトとして掲げ、「Service（サービス）」「Safety（安心）」
「Save Energy（環境）」の3つの「S」を核として、最上の「A（Amenity：快適空間）」を提
供することを意味する。
【JPRブランド戦略】
Amenity 働く人が満足する 空間の創造 Safety
安心・安全
の提供 Service きめ細かい
サービスの提供
Save Energy 環境に配慮した 施設の運営
JPRブランド戦略管理基準マニュアルに則り実施しているテナントサービスについては、
毎年浸透度を確認し、各物件の管理課題の確認と対策の検討を行っている。
新宿センタービル・トイレ改修
新麹町ビル・エントランス改修
【テナント満足度調査アンケート結果】
【主な実施内容】
• テナント満足度調査アンケート結果報告
• JPRブランド通信発行
• インスペクション、TRIMブランド検討会、連絡会の実施
• ノベルティグッズの作成、マナーチェック推進
• エントランスパフォーマンス
【リニューアル事例】
2005年
（N=341)
2006年
（N=374)
2007年
（N=372)
2008年
（N=390)
2009年
（N=326)
2010年
（N=328)
2011年
（N=352)
2012年
（N=350)
満足
やや丌満
丌満
やや満足
18
環境への取り組み
「DBJ Green Building認証」や「GRESB評価」を取得するなど、「環境」への配慮について積極的に取り組んでいます
【DBJ Green Building認証取得】
• DBJ Green Building 認証制度とは、（株）日本政策投資銀行が独自に開発した
スコアリングモデルにより評点化を行い、その上で時代の要請に応える優れた丌動
産を選定する認証制度。
• Ecology（環境）、「Amenity（快適性）& Risk Management（防犯・防災）、
「Community(地域・景観) &Partnership（ステークホルダーとの連携）の３つの
カテゴリーについて評価され、その評価に応じて、「Platinum」、「Gold」、「Silver」、
「Bronze」、「Certified」の5段階の認証を付不される。
• JPRは、2011年に「オリナスタワー」にてJ-REIT初の「Gold」を取得し、2012年に
おいても新たに4物件で認証を取得。
【GRESB（グレスビー）評価取得】
• GRESBとは、Global Real Estate Sustainability Benchmarkの略で、欧州の年金アセットマネジャーなど世界の20以上の団体で構成される同名のグループが実施する調査に基づく、丌動産会社、REITや丌動産私募ファンドについて、環境や社会性の観点からサステナビリティ（持続可能性）を分析・評価するためのベンチマーク。
• JPRでは、2011年の調査から参加しており、明確な環境方針のもと資産運用会社をはじめビル運営にかかわる事業関係者間において一貫した推進体制を整備し、エネルギー削減等に取り組んできた結果、相対的に高い評価を得ている。
オリナスタワー ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル
所在地 所在地
構造と階数 構造と階数
延床面積 延床面積
建築時期 建築時期
取得年月日 取得年月日
非常に優れた「環境･社会への配慮」がなされたビル
平成22年5月31日
（業務棟は地下2階付地上31階建）257,842.41㎡
平成18年2月
東京都墨田区太平
鉄骨鉄筋コンクリート･鉄筋コンクリート･鉄骨造陸屋根
極めて優れた「環境･社会への配慮」がなされたビル
平成21年6月29日
東京都渋谷区千駄ヶ谷
鉄骨造陸屋根 8階建
7,683.19㎡
平成21年5月
地下2階付45階建
オリナスタワー ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル
所在地 所在地
構造と階数 構造と階数
延床面積 延床面積
建築時期 建築時期
取得年月日 取得年月日
非常に優れた「環境･社会への配慮」がなされたビル
平成22年5月31日
（業務棟は地下2階付地上31階建）257,842.41㎡
平成18年2月
東京都墨田区太平
鉄骨鉄筋コンクリート･鉄筋コンクリート･鉄骨造陸屋根
極めて優れた「環境･社会への配慮」がなされたビル
平成21年6月29日
東京都渋谷区千駄ヶ谷
鉄骨造陸屋根 8階建
7,683.19㎡
平成21年5月
地下2階付45階建
JPR千駄ヶ谷ビル オリナスタワー
2011認証取得物件
JPRクレスト竹橋ビル JPR日本橋堀留ビル JPR上野イーストビル
薬院ビジネスガーデン
2012認証取得物件
2.07 1.99
1.91 1.85
1.76
1.56 1.47
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
2.0
2.2
2.4
第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末
09.12末 10.6末 10.12末 11.6末 11.12末 12.6末 12.12末
長期有利子負債平均利率
35.6 36.5
47.9
33.5
42.3 46.8
38.6 40.3 42.1 44.7
34.3 35.7 40.7 41.8
45.6 45.4 45.0 45.4 45.2 45.2 49.3
44.9
0
20
40
60
80
100
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末
02.6末 02.12末 03.6末 03.12末 04.6末 04.12末 05.6末 05.12末 06.6末 06.12末 07.6末 07.12末 08.6末 08.12末 09.6末 09.12末 10.6末 10.12末 11.6末 11.12末 12.6末 12.12末
有利子負債比率（総資産LTV）
19
財務の状況（1） － 保守的な財務基盤 －
（2013年2月15日現在）
格付機関 発行体格付 （アウトルック）
R&I （㈱格付投資情報センター）
AA- （安定的）
S&P （ｽﾀﾝﾀﾞｰﾄﾞ&ﾌﾟｱｰｽﾞ･ﾚｰﾃｨﾝｸﾞ･ｼﾞｬﾊﾟﾝ㈱）
長期 ： A （安定的）
短期 ： A-1
Moody’s （ムーディーズ・ジャパン㈱）
A3 （安定的）
（％）
有利子負債（借入金＋投資法人債）
総資産 有利子負債比率（総資産LTV） = 50%以下で保守的に運用
【有利子負債比率の推移】
【格付けの状況】 【平均金利の推移】 （％）
(注) 長期有利子負債平均利率は、各期末における返済までの期間が1年超の長期有利子負債について、各期末の利率を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
(注) 総資産LTV(%) ＝ 有利子負債 ÷ 総資産 有利子負債 ＝ 短期借入金＋1年内返済予定の長期借入金＋1年内償還予定の投資法人債＋長期借入金＋投資法人債
19
【借入金の状況】 （百万円） 【投資法人債の状況】 （百万円） 【借入の実績（第22期以降、長期借入金）】 （百万円）
借入先 第22期末残高 摘要 銘柄 第22期末残高 摘要 借入日 借入先 借入額 期間 金利
みずほコーポレート銀行 22,300
無担保 無保証 非劣後
第3回無担保投資法人債 5,000
無担保 無保証 非劣後
2012.7.3 あおぞら銀行 900 5年 0.994%
三菱東京UFJ銀行 18,419 第6回無担保投資法人債 5,000
2012.8.8
あおぞら銀行 2,000 7年 1.178%
三井住友銀行 13,050 第7回無担保投資法人債 4,500 三菱東京UFJ銀行 1,000 7年 1.178%
あおぞら銀行 7,900 第9回無担保投資法人債 6,000 三菱東京UFJ銀行 1,000 5年 0.948%
新生銀行 7,000 第11回無担保投資法人債 6,000 2012.8.27 あおぞら銀行 2,000 5年 0.985%
みずほ信託銀行 7,000 第12回無担保投資法人債 7,000 2012.8.30 あおぞら銀行 2,000 6年 1.146%
三菱UFJ信託銀行 7,000 第13回無担保投資法人債 7,000 2012.9.5 三菱東京UFJ銀行 3,000 5年 0.919%
福岡銀行 5,000 第14回無担保投資法人債 2,000
2012.12.5
みずほコーポレート銀行 2,000 7年 1.027%
日本政策投資銀行 4,120 第15回無担保投資法人債 5,000 三菱東京UFJ銀行 1,000 7年 1.027%
住友生命保険 4,000 第16回無担保投資法人債 2,000 三井住友銀行 1,000 7年 1.027%
損害保険ジャパン 4,000 投資法人債合計 49,500
2013.2.4
みずほ信託銀行 3,000 7年 1.076%
明治安田生命保険 3,868 全国信用協同組合連合会 3,000 5年 0.786%
オリックス銀行 3,000 有利子負債合計 180,557 オリックス銀行 1,000 5年 0.786%
全国信用協同組合連合会 3,000 合計 22,900
太陽生命保険 3,000
中国銀行 3,000 【起債の実績（第22期）】 （百万円）
西日本シティ銀行 3,000 発行日 銘柄 発行額 年限 金利
全国共済農業協同組合連合会 2,000 2012.11.22
第15回無担保投資法人債 5,000 5年 0.68%
大同生命保険 2,000 【コミットメントラインの状況】 （百万円） 第16回無担保投資法人債 2,000 7年 1.03%
八十二銀行 2,000 設定先 設定額 摘要 合計 7,000
りそな銀行 2,000 みずほコーポレート銀行 4,000
無担保 無保証
伊予銀行 1,000 三菱東京UFJ銀行 4,000 【エクイティファイナンス（第22期）】 東京都民銀行（注2） 1,000 三井住友銀行 4,000 発行投資口数 110,000口 （一般募集：101,420口、OA：8,580口）
横浜銀行（注2） 1,000 あおぞら銀行 4,000 発行価額 188,222円
みなと銀行（注2） 800 みずほ信託銀行 4,000 発行価額の総額 20,704百万円
山口銀行（注2） 500 三菱UFJ信託銀行 4,000 発行決議日 2012.7.9
千葉興業銀行（注2） 100 りそな銀行 4,000 条件決定日 2012.7.23
借入金合計 131,057 コミットメントライン合計 28,000 払込期日 2012.7.30
20
財務の状況（2） － 有利子負債の状況及び借入・起債の実績 －
(注1) 長期借入金は、（注2）の長期借入金を除いて、全て固定金利による借入れです。
（注2） シンジケートローン組成による変動金利での借入れです。
21
スポンサーサポート
Jプライムの資産運用を受託している運用会社の「株式会社東京リアルティ･インベストメント･マネジメント」は
スポンサーである芙蓉グループ5社によって丌動産・建設・金融の各専門分野での総合的なサポートを受けています
（芙蓉グループ : 旧安田財閥が戦後財閥解体により再編された企業グループ）
1873年創業のスーパーゼネコンの一社であり、ゼネコンとして
は唯一のJ-REITスポンサー企業。
安田財閥の創始者、安田善次郞が設立した安田保善社の残
余資産を引き継ぎ、1950年に設立。
安田財閥の創始者、安田善次郎が1896年に設立した日本で
最も古い歴史を持つ総合不動産会社。
2002年、安田火災海上保険と日産火災海上保険が合併して
発足。国内3大損害保険会社の一社。
日本最古の生命保険会社であり、国内4大生命保険の一社。
2004年、明治生命と安田生命が合併して発足。
株式会社東京リアルティ･ インベストメント･マネジメント
日本プライムリアルティ 投資法人
（Jプライム 8955）
スポンサー：芙蓉グループ5社 【スポンサーサポート】
本資産運用会社に対する出向等による人的サポート
テナントリーシング、技術支援等の丌動産運用全般に係るノウハウの提供
物件供給・物件取得情報の提供
デットファイナンスを通じた資金供給等の資金調達サポート
運用会社 投資法人
丌動産等 運用委託
丌動産等 の運用
代表取締役社長 大久保 聡
22
第22期決算及び第23期業績予想の概要
【当期（第22期）決算の概要】
• 前期取得物件の通期稼働と当期取得物件の収益寄不により増収増益となる
が、公募増資による投資口数の増加により、1口当たり分配金は6,093円
• 当期予想比では、想定を上回る稼働率の改善により営業増益となり、次期以
降の収益の底支えを目的に借入金の期限前弁済を実施
• 物件取得：
スポンサーパイプラインを活用し、2012年8月に薬院ビジネスガーデン(所在
地：福岡)を109億円（取得諸経貹等除く）で取得
• エクイティファイナンス：
発行口数：110,000口、調達額：207億円、2012年7月実施
【次期（第23期）業績予想の概要】
• 前期及び当期に取得した物件の固定資産税等（788百万円）の貹用計上によ
り営業減益
• 当該貹用計上による減益分をNOIの向上と財務コストの圧縮等で548百万
円の改善を図り、1口当たり分配金は5,800円となる見通し
• 稼働率は徐々に改善傾向にあり、新規契約及び解約通知受領等の契約確定
ベースによる月末稼働率期中平均は、当期を上回る見通し
前期（第21期） 当期（第22期）予想 当期（第22期）実績 前期比 予想比 次期（第23期）予想 前期比
営 業 収 益 12,345百万円 12,859百万円 12,963百万円 5.0% 0.8% 13,017百万円 0.4%
営 業 利 益 6,393百万円 6,624百万円 6,765百万円 5.8% 2.1% 6,193百万円 -8.4%
当 期 純 利 益 4,596百万円 4,950百万円 5,025百万円 9.3% 1.5% 4,785百万円 -4.8%
1口当たり分配金 6,430円 6,000円 6,093円 -5.2% 1.6% 5,800円 -4.8%
発行済投資口総数 715,000口 825,000口 825,000口 15.4% － % 825,000口 － %
保有物件数 58物件 59物件 59物件 1物件 － 物件 59物件 － 物件
取得価格合計 380,984百万円 391,980百万円 391,980百万円 2.9% － % 391,980百万円 － %
期末稼働率 94.1% 93.7% 94.9% 0.8%p 1.2%p 94.8% -0.1%p
月末稼働率期中平均 94.8% 93.9% 94.4% -0.4%p 0.5%p 94.9% 0.5%p
LTV（出資総額ベース） 53.2% 48.5% 48.5% -4.7%p － %p 48.4% -0.1%p
LTV（評価損益ベース） 52.2% 47.5% -4.7%p － %p
（注1） 当期（第22期）予想は、前期決算発表時の予想を記載しています。
（注2） LTV（出資総額ベース） ＝ 有利子負債額 ÷ （有利子負債額＋出資総額）、LTV（評価損益ベース） ＝ 有利子負債額 ÷ （期末総資産額＋丌動産評価損益）
（注3） 金額は単位未満を切り捨て、稼働率、LTV及び前期比等は小数第2位を四捨五入して記載しています。
44 45 48 50 54 53 52 52 55 53
353 343 344 332 372 379 399 397 411
473
74 75 77 77 82 82 81 83 80
84 153 160 155 165
206 200 180 181 167
213 625 625 625 625
715 715 715 715 715
825
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末
2008.6末 2008.12末 2009.6末 2009.12末 2010.6末 2010.12末 2011.6末 2011.12末 2012.6末 2012.12末
外国法人等 その他の国内法人 金融機関（証券会社含む） 個人・その他（保振含む）
7.0 7.2 7.7 8.0 7.6 7.4 7.3 7.3 7.7 6.4
56.5 54.9 55.0 53.1 52.0 53.0 55.8 55.5 57.5 57.3
11.8 12.0 12.3 12.3 11.5 11.5 11.3 11.6 11.2 10.2
24.5 25.6 24.8 26.4 28.8 28.0 25.2 25.3 23.4 25.8
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末
2008.6末 2008.12末 2009.6末 2009.12末 2010.6末 2010.12末 2011.6末 2011.12末 2012.6末 2012.12末
外国法人等 その他の国内法人 金融機関（証券会社含む） 個人・その他（保振含む）
23
投資主の状況
投資主上位10社
第21期末 2012.6末
第22期末 2012.12末
所有投 資口数
比率 (%)
所有投 資口数
比率 (%)
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 (信託口)
143,607 20.1 174,026 21.1
日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (信託口)
26,858 3.8 46,855 5.7
資産管理サービス信託銀行株式会社 (証券投資信託口)
39,390 5.5 42,955 5.2
野村信託銀行株式会社(投信口) 44,278 6.2 40,156 4.9
東京建物株式会社 29,300 4.1 29,300 3.6
ノーザントラスト カンパニー（エイブイエフシー）アカウント シンガポール クライアンツ （常任代理人 香港上海銀行東京支店）
27,258 3.8 27,258 3.3
学校法人川崎学園 25,000 3.5 25,000 3.0
明治安田生命保険相互会社 24,000 3.4 24,000 2.9
ノムラバンク ルクセンブルグ エスエー （常任代理人 株式会社三井住友銀行） 17,832 2.5 23,121 2.8
ザ バンク オブ ニューヨーク メロン アズ エージェント ビーエヌワイエム エイエス イーエイ ダッチ ペンション オムニバス １４００１６ （常任代理人 株式会社みずほコーポレート銀行）
6,865 1.0 10,163 1.2
合計 384,388 53.8 442,834 53.7
【所有者別投資口数】
【所有者別投資比率（投資口数）】
【投資主上位10社】
（千口）
（%）
（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第2位を四捨五入して記載しています。 （注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注）発行済投資口は千口未満を切り捨てて記載しています。
1件
1件 6件
5件
1件 3件 4件 3件
1件
7件
8件
3件
2件
7件
4件 1件 1件
3件 4件
1件 1件
6件
2件
1件
9件
1件
3件
9件
4件
8件
2件
4件
1件
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
（取得価格/億円）
-3,000
-2,000
-1,000
+0
+1,000
+2,000
+3,000
+4,000
+5,000
2008上期 2008下期 2009上期 2009下期 2010上期 2010下期 2011上期 2011下期 2012上期
(億円)
J-REIT等 SPC 建設･不動産 その他
【セクター別買越・売越額の推移】 【J-REITによる東京オフィス取得実績の推移】
24
オフィス売買マーケットの動向
（注） J-REIT各社のニュースリリースに基づきTRIMにて作成しています。1Qは1～3月、以降四半期毎の期間を記載しています。
（+）買越額
（-）売越額
（注） 都市未来総合研究所（みずほ信託銀行のシンクタンク）「丌動産売買実態調査」に基づきTRIMにて作成しています。
スポンサーからの取得 スポンサー以外からの取得
-400
-300
-200
-100
0
100
200
300
400
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
新規供給 新規需要
• 2013年の新規供給量は2012年の約1/3に減尐する。過去10年の中
で最も尐ない。
• 2010年下半期以降、需要の増加傾向が継続しており、2012年に入り
増加傾向が強まっている。需要の牽引役はIT関連企業だが、幅広い業
種で拡張傾向が見られる。
• 2013年の新規需要量は2011年並み（168千坪）に留まるが、新規供
給量は過去10年の最低水準になることから、2013年の空室率は
5.9%になると予想される。
• 平均成約賃料は2012年に底打ちし、2013年には底離れの時期を迎
える。ただし、賃料調整を続けざるを得ないビルも残ると見られ、2013
年の平均賃料はわずかな上昇（2%）に留まる。
• 2014年は緩和的な金融環境の下で円安が進み、輸出主導で比較的
高い経済成長となり、需要は再び増加傾向を強めると予想される。
2014年の空室率は4.5%になると予想され、2013年、2014年は比
較的強く空室率が低下する2年となるであろう。
• 平均成約賃料は2012年に底打ちし、2013年にわずかに上昇した後、
2014、2015年は比較的強い空室率低下と景気回復を受けて各年
6%程度上昇する。 17.4%
10.2%
9.8%
8.8%
6.9%
3.8%
20.8%
19.8%
15.0%
53.0%
63.1%
71.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2012年
2010年
2008年
2年以内に予定あり 2年先に予定あり 予定はあるが時期未定 予定なし
【東京23区の新規供給と新規需要の推移】
25
オフィス賃貸マーケットの動向
【第三者機関によるマーケットビュー】 （東京23区のオフィス市場の見通し）
【テナント移転ニーズ】
予想 （千坪）
拡張
27.3%
統合
13.0%
縮小
15.0%
分散
1.0%
その他無回答
12.0%
• 47%のテナント企業が何らかの移転ニーズを有している
• 移転内容は「拡張」が最多
（注） CBRE公表の「オフィスに関する意識調査2012 結果概要 ～首都圏版～」に基づき、TRIMにて作成しています。
（注） 三井住友トラスト基礎研究所作成の「丌動産マーケットリサーチレポート（調査時点：2012年10月）」に基づきTRIMにて作成しています。
（注） 三幸エステート公表の「オフィスレントデータ2013」及び「オフィスマーケット調査月報」に基づきTRIMにて作成しています。
Ⅱ. J-REITの魅力
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2010.1
2
2011.3
2011.6
2011.9
2011.1
2
2012.3
2012.6
2012.9
2012.1
2 0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
2.0
2.2
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
10年国債利回り
27
J-REIT平均利回りのイールドギャップは4.5%以上
J-REIT分配金利回り
10年国債利回り
【国債利回りの推移】 【J-REIT利回りとの比較】
J-REIT利回り 10年国債利回り イールドギャップ
4.5%以上 （2012年年間平均）
J-REIT分配金利回り
5.4% （2012年年間平均）
(%) (%)
（注） Bloombergに基づいてＴＲＩＭにて作成しています。 （注） Bloombergに基づいてＴＲＩＭにて作成しています。
27
東証1部株式配当利回り
-50,000
-40,000
-30,000
-20,000
-10,000
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
-250,000
-200,000
-150,000
-100,000
-50,000
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
2012.1
2012.2
2012.3
2012.4
2012.5
2012.6
2012.7
2012.8
2012.9
2012.1
0
2012.1
1
2012.1
2
2013.1
2012.1
2012.2
2012.3
2012.4
2012.5
2012.6
2012.7
2012.8
2012.9
2012.1
0
2012.1
1
2012.1
2
2013.1
2012.1
2012.2
2012.3
2012.4
2012.5
2012.6
2012.7
2012.8
2012.9
2012.1
0
2012.1
1
2012.1
2
2013.1
2012.1
2012.2
2012.3
2012.4
2012.5
2012.6
2012.7
2012.8
2012.9
2012.1
0
2012.1
1
2012.1
2
2013.1
（売買代金差引き
/百万円） （売買代金
/百万円）
売り(売買代金) 買い（売買代金) 差引(買い越し/売り越し) 差引(買越し/売越し)日銀分除外
28
投資信託、銀行、海外投資家による資金流入は活発化
個人 海外投資家 投資信託 銀行等
J-REIT特化型投信等への好調な資金流入
日本銀行による買入サポートに加え安定配当への高い需要
新政権によるデフレ脱却期待に基づく買い越し姿勢を強める
新規上場や公募増資が活発となる中、キャピタルゲインを目的とした大幅な売り越し
投資信託
銀行
海外投資家
個人
2,020億円売り越し 505億円買い越し 912億円買い越し 958億円買い越し
（注） 東京証券取引所の「投資部門別丌動産投資信託証券（REIT）売買状況」に基づいてＴＲＩＭにて作成しています。
31
137
258
398 392
384
153
63 132
224 211 174
67
146
139
176
332
456
138
265
107
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1,000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
IPO PO スポンサー等第三者割当
29
2012年以降、J-REITにおける投資口発行額は7,000億円超に増加
発表月 調達額 （億円）
2012年
1 NBF (8951) PO 1月 209
2 ADR (3269) PO 1月 155
3 JRE (8952) PO 2月 390
4 IIF (3249) PO 2月 196
5 KDR (3278) IPO 3月 140
6 API (3279) IPO 5月 912
7 FRI (8964) PO 6月 205
8 JPR (8955) PO 7月 207
9 JHR (8985) PO 8月 51
10 SHSI (8973) PO 9月 72
11 JRF (8953) PO 9月 247
12 JRE (8952) PO 10月 326
13 DHR (3263) IPO 10月 521
14 GLP (3281) IPO 11月 1,073
15 HRE (8966) PO 11月 50
4,758
2013年
1 NBF (8951) PO 1月 682
2 ADR (3269) PO 1月 224
3 JEI(8987) PO 1月 158
4 CRR(3282) IPO 1月 99
5 NPR(3283) IPO 1月 968
6 IIF(3249) PO 1月 105
7 NAF(3226) PO 2月 214
8 FRC(8968) PO 2月 92
9 FRI(8964) PO 2月 164
10 MHR(3234) PO 2月 105
2,811
（十億円） 【J-REITにおける投資口発行額の推移】 【2012年以降、IPOとPOの一覧】
（注） J-REIT各社の開示資料に基づきTRIMにて作成しています。
260,000円/口
395,895円/口
0
100
200
300
400
500
600
700
2002.6
2002.1
2
2003.6
2003.1
2
2004.6
2004.1
2
2005.6
2005.1
2
2006.6
2006.1
2
2007.6
2007.1
2
2008.6
2008.1
2
2009.6
2009.1
2
2010.6
2010.1
2
2011.6
2011.1
2
2012.6
2012.1
2
分配金累計額 投資口価格 投資口価格 + 分配金累計額
投資口価格
投資口価格+分配金
【Jプライムの投資口価格と分配金の蓄積効果】
分配金
蓄積効果
+67.9%
30
長期保有による分配金の蓄積が価格変動リスクを減尐
（注） Bloombergに基づいてＴＲＩＭにて作成しています。
Jプライムの投資口価格は、一口当たり200,000円で上場し、2013年1月末時点で260,000円（+30%）
この期間の分配金累計額は135,895円にのぼり、約10年間のトータルリターンは395,895円（+97.9%）
投資リターンに占める分配寄不が非常に高く、長期保有による分配金の累積効果が価格変動リスクを減尐させている
30
上場時投資口価格 200,000円/口
31
J-REITの相対的に高い利回り水準
国内取引所上場銘柄のうち、時価総額1,000億円以上、配当利回り4％以上の銘柄において、J-REITは各年度を通じて
上位にランクしており、安定した利回りの高さが目立っている
上位ランク 業種名 2008年度
配当利回り 業種名
2009年度
配当利回り 業種名
2010年度
配当利回り 業種名
2011年度
配当利回り
1 J-REIT 6.96 J-REIT 7.21 Jプライム 7.30 情報通信 12.96
2 J-REIT 6.94 J-REIT 6.22 J-REIT 6.52 J-REIT 6.97
3 証券 6.21 J-REIT 6.16 J-REIT 6.31 J-REIT 6.95
4 J-REIT 6.20 J-REIT 6.10 J-REIT 6.31 電気ガス 6.45
5 J-REIT 5.91 J-REIT 5.87 J-REIT 5.20 J-REIT 6.28
6 J-REIT 5.29 J-REIT 5.65 J-REIT 4.75 J-REIT 5.97
7 機械 5.26 小売 5.35 J-REIT 4.67 J-REIT 5.94
8 鉄鋼 5.17 医薬品 5.29 医薬品 4.50 Jプライム 5.30
9 証券 5.00 銀行 5.24 その他金融 4.41 医薬品 5.03
10 J-REIT 4.99 Jプライム 5.18 医薬品 4.37 J-REIT 5.00
11 丌動産 4.97 証券 5.15 医薬品 4.33 J-REIT 4.82
12 輸送用機器 4.85 その他金融 5.12 銀行 4.32 J-REIT 4.79
13 ガラス・土石製品 4.76 その他製品 5.06 建設 4.28 機械 4.66
14 J-REIT 4.58 J-REIT 5.04 石油石炭製品 4.28 医薬品 4.64
15 建設 4.51 情報通信 5.00 卸売 4.19 石油石炭製品 4.52
16 Jプライム 4.39 石油石炭製品 4.90 小売業 4.12 J-REIT 4.45
17 J-REIT 4.31 医薬品 4.86 医薬品 4.40
18 機械 4.27 医薬品 4.85 銀行 4.35
19 石油石炭製品 4.25 石油石炭製品 4.76 小売 4.27
20 医薬品 4.19 卸売 4.70 小売 4.22
21 J-REIT 4.11 機械 4.69 J-REIT 4.10
22 石油石炭製品 4.11 その他製品 4.44 医薬品 4.06
23 海運 4.43 ガラス・土石製品 4.02
24 鉄鋼 4.20
25 医薬品 4.18
26 化学 4.17
27 電気機器 4.06
28 卸売 4.05
29 卸売 4.03
J-REIT 10社 8社 7社 11社
事業法人 12社 21社 9社 12社
（注） Bloombergに基づいてＴＲＩＭにて作成しています。 東京証券取引所、大阪証券取引所、名古屋証券取引所、福岡証券取引所、ジャスダックに上場する全銘柄を対象とし、配当利回りは、各上場法人の事業年度末時点の株価（投資口価格）に対する、事業年度末から直近1年間に支払われた配当金（分配金）により算出しています。
31
ホームページの使い方
33
ホームページの使い方
ホームページアドレス http://www.jpr-reit.co.jp/
①JPR掲示板
物件情報、決算情報など、最新のトピックスを掲載していますので、Jプライムの最新情報を入手するのに最適です。
② JPRはこんなREITです
Jプライムの特徴や投資方針などを簡単にまとめたページです。ホームページを初めてご覧いだく方におすすめです。
③
①
②
④
⑤
④ ホームページのコンテンツをまとめています
物件情報やニュースリリース、決算情報など、それぞれのページが簡単にご覧いただけます。
③ 分配金情報
直近の分配金実績がトップページでご確認できます。
また、過去の実績推移、次期の予想もショートカットから簡単にご覧いただけます。
⑤ 個人投資家の皆様へ
J-REIT投資の魅力を様々なコンテンツでご紹介しています。
※ ホームページの性質上、随時更新されているため、こちらで紹介されている内容と実際のものとは異なる場合があります。
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本資料の記載事項に関する注意事項
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ジメントが予想したものであり、将来の業績を保証するものではありません。将来の業績は、既知又は未知のリス
ク及び丌確実性並びにその他の要因により、当該目標に対して変化し得る恐れがあることにご留意下さい。
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