Informe Avaluo Ok PDF

8/19/2019 Informe Avaluo Ok PDF

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Curso de Avaluo: Ing. Teodoro Tigre & M.s.C Arq. Fabián Bernal C.

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Cuenca, a 19 de Septiembre del 2014.

AVALÚO DE LA PROPIEDAD PERTENECIENTE Al Sr. Econ. Xavier MendezDelgado, Condominio 2.

1.

SOLICITANTE:

A petición del Sr. Econ. Xavier Mendez Delgado, quien en plenoconocimiento y capacidad física, solicita el avalúo del condominio No2. Ubicado en las calles Tarquino Cordero y calle Manuel CisnerosEsquina. Sector Misicata. Cantón Cuenca. Provincia del Azuay.

2. VISITA REALIZADA Y GESTION DE DOCUMENTOS:

Con fecha 11 de Agosto del 2014, siendo las 17H30 pm. Procedo averificar in situ las diferentes características del inmueble, a fotografiar ylevantar la información base del presente informe.El inmueble se encuentra deshabitado, la construcción terminada en un99%, faltando colocar las piezas Sanitarias. Se observa el área verdedescuidada.De los datos recabados, mediante la ordenanza vigente, se desprendeque el inmueble posee las siguientes características:

Sector de planeamiento O19. SECTOR OESTE de la c iudad de Cuenca.

Lote mínimo 300 m2Frente mínimo 12 m.Retiro frontal 5m.Retiros laterales y posteriores 3 m.COS 80%CUS 118.05%Número de pisos 2 plantas con Buhardilla.Clasificación del suelo Suelo urbanoUso principal Residencial mediana densidad

3.

CROQUIS DE UBICACIÓN:

Calle Manuel Cisneros

Sitio Esquinero: Inmueble Avaluo.

Calle Tarquino Cordero

Barrio: “La Victoria”.Sector: Misicata.

Cantón : Cuenca.Provincia: Azuay.


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CUADRO DE AREAS

PLANTA AREA

planta baja 39.22 m2

planta alta 52.34 m2

planta buhardilla 26.06 m2

TOTAL CONSTRUCCION 117.62 m2

AREA DE TERRENO 198.35 m2

Vivienda 2

4.

DISTRIBUCION Y EMPLAZAMIENTO DENTRO DEL CONDOMINIO:

Las dimensiones generales del lote para el condominio es de 13.04m de frenteprincipal a la calle Tarquino Cordero por 10.30 m de fondo, con una área total

de emplazamiento del condominio 2 de 123.40 m2 en terreno quecorresponde al condominio 2, de los cuales 39.22 m2 construcción en plantabaja, 52.34 m2 planta alta, 26.06 m2 planta de Buhardilla, con un área deconstrucción total de 117.62 m2; 14.03 m2 de parqueadero; 70.15 m2 de áreaverde o patio.


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5.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL LOTE Y EL SECTOR:

El total de terreno del lote #1 es de 195.75 metros cuadrados, en donde sehan edificado dos viviendas en sistema de condominio.

La casa que se está vendiendo es la que está más cerca de la vía, con unaárea de construcción de 117.62 m2 considerándose las dos plantas másbuhardilla, y una área de terreno de 123.40 m2, que corresponde al área deconstrucción en planta baja más el retiro frontal que pertenece a la misma.

6.

DESCRIPCIÓN DEL SECTOR:

Se observa una creciente demanda de construcciones de similarcaracterísticas al inmueble avaluado, el uso principal la vivienda contiendas y usos compatibles al principal, zona y sector eminentementeresidencial. En los últimos cinco años a c rec ido el índice de construcción

en la zona, inconveniente que dificulta el traslado a la parte central de laciudad por el conflicto de circulación vehicular en horas pico. Calles desalida a la av. De las Américas son secciones pequeñas. Se observaservicios básicos y de infraestructura en gran porcentaje satisfechos.Residencia de estrato soc ial medio y medio alto.

7. DESCRIPCION DEL INMUEBLE:

Se ubica en la intersección de las calles Tarquino Cordero y Manuel Cisneros,vivienda o condominio 2, esquinera. Como frente principal se consideró haciala vía Tarquino Cordero que es la mas importante en movimiento comercial yde circulación, sección amplia y de doble circulación, siendo de acceso ysalida del sector hacia la vía de las Américas.

Este inmueble se encuentra bajo régimen de condominio, vivienda 2, con laparticularidad de no tener área comunal, de allí los cuadros de alícuotas y deconstrucción (ver cuadros de alícuotas y emplazamiento).

Se observa la siguiente distribución espacial:

PLANTA BAJA CONSTRUIDA 39.22 m2 ingreso por la vía Tarquino Cordero. Sa la C o m e d o r y C o c in a de un solo ambiente.

A re a d e se rv ic io , jun to a la c oc ina . ½ b a ñ o social, bajo grada de Ho Armado. G a ra je . Grada.

PLANTA BAJA Garage. 14.03 m2 plaza para un vehículo encementado.

PLANTA ALTA 52.34 m2 Dormitorio, baño máster d o rm it o rio h ijo , b a ño c om ún . Tra ste ro .


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CIMENTACION Y ZAPATAS

CADENAS

PAREDES

PISOS INTERIORES

ENLUCIDOS

MAMPOSTERIA DE PIEDRA Y HORMIGON ARMADO

HORMIGON ARMADO

LADRILLO ARTESANAL

CERAMICOS Y DUELA SOBRE LOSA DE HORMIGON

MORTERO ARENA CEMENTO (1 - 3)

ESPECIFICACIONES TECNICAS

COLUMNAS HORMIGON ARMADO

PUERTAS

VENTANAS

CLOSETS

PINTURA

MADERA

HIERRO Y VIDRIO

MADERA

LATEX

CI ELO RASO YESO

CUBIERTA ETERNIT SOBRE ESTRUCTURA METALICA

PLANTA BUHARDILLA. 26.06 m2 Dormitorio, baño común. C u a rto d e m ú sic a y b o d e g a Dormito rio c on c lo se t .

8 CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:

9 METODOLOGÍA DE CÁLCULO :

9.1.-Se averigua en el mercado y se considera 5 ofertas significativas en lazona del lote a avaluar. Se obtiene prec ios de las referencias en mención enigual o similar característica. Homogenizando las ofertas con el lote a avaluar.

9.2. Se utilizará el Método del Costo para llegar a valorar las construccionesexistentes a precio actual, esto es, se calculará el valor como si fueraconstrucción nueva y, a continuación se aplicará la respectiva depreciaciónpor edad y estado de conservación.

Luego se aplicará el método del Residuo para lograr establecer un costo pormetro cuadrado de cada una de las propiedades vendidas o en oferta.

Se valorarán diferentes características de cada lote negociado o en ofertapara lograr establecer el costo de nuestro lote de condominio, mediante elbaremo.

Posteriormente se aplicará el costo total del lote de condominio multiplicadopor los porcentajes de alícuotas para obtener el costo del terreno según elporcentaje correspondiente.

9.3.- Una vez obtenido el costo del terreno, pasaremos a valorar laconstrucción del Inmueble.


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La valoración del inmueble se realizará por el método del Costo, donde serealizará un análisis a precio de reproducción actual, para luego depreciarlepor uso, edad y estado de la edificación. Se ha examinado elementos anexoscomo: cerramiento, intercomunicador y cerca, etc. Analizando rubros porseparado.

9.4.- Se obtendrá el valor físico que es el costo del terreno, mas el costo de laconstrucción en su estado actual, y en caso de ameritarlo se puede incluirutilidades del constructor si la vivienda fuera nueva de hasta c inco años. Paranuestro caso, tiene 5 años de edad de la construcción.

9.5.-Se analizará el factor de comercialización para realizar, para ubicar elinmueble él a coyuntura económica, del país, región, zona, sector, barrio, etc.;con el fin de establecer la posible demanda del mismo.

9.6.- Se establecerá el avalúo comercial y el costo de oportunidad.

10 VALOR COMERCIAL (AVALUO) DEL TERRENOPara avaluar el costo por metro cuadrado del terreno se han tomado comoreferencia cinco propiedades en negoc iación o venta en el sector, que son lassiguientes:

Oferta 2 . Misicata Casa 1 Esquinerahttp://www.plusvalOferta 2 . Misicata Casa 1Esquinerahttp://www.plusvalia.com/propiedades/misicata-casa-1-esquinera-50254630.html

Precio $ 90.000.Precio a Barremo: 81 000.00 Misicata Casa 1 Esquinera Casa en condominio privado, al ESTE de laciudad de CUENCA, vivienda,servida por:lineas de buses ,centros educativos,comerciales, bancarios, de salud, nueva. Se encuentra en unsector nuevo de gran desarrollo y plusvalía .Cuenta con: PB: sala comedor, amplia áreasocial,baño, lavandería, estacionamiento para 1vehículos, pisos de porcelanato . PA: 3dormitorios,2 baños completos, piso flotante,gradas de madera. 3era planta: gran espacio. Las

2 plantas son en loza de hormigón.Servicios Area de lavanderíaAmbientes Patio (1)Urbanización privadaClosets (3)Terreno: 120m2. Construcción: 124 m2Frente = 12 m Fondo= 10 mSuperficie terreno= 120m² .Construccion total 124m²Precio / m² $ 725Antigüedad. A estrenar .

Oferta 1: Casa esquinera con acabados de primera (amoblada) en el Sector de Misicata, A pocos metros de la Iglesia de Misicata.Precio $ 115 000.00http://www.plusvalia.com/propiedades/linda-

casa-esquinera-en-misicata-excelentes-acabados-50407850.htmlLinda Casa Esquinera en Misicata ExcelentesAcabados Area Verde GarajeLA CASA CONSTA DE LO SIGUIENTE:Primera planta:Sala, comedor, cocina, baño social y lavandería.Cuenta con garaje para un vehículo y espacioverde en la parte frontal de la propiedad.Segunda planta:Dormitorio máster con baño privado y 2dormitorios con baño compartido. Sala de estar.Sector tranquilo ya que se encuentra en una

calle de retorno, ideal para residir, con fácilacceso a transporte, escuelas, colegios,farmacias, comercios. Extras: cerca eléctrica,alarma e intercomunicadores.Terreno: 113 m2. Construcción: 120 m2233 m² (120 m² cubiertos)Frente = 10 m Fondo= 11.3mExteriores Cerramiento(s)Servicios Area de lavanderíaServicios básicos (agua/luz)


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Oferta 3. Casa en Urbanización Privada SectorMisicata http://www.plusvalia.com/propiedades/casa-ubicada-sector-misicata-$95.000.oo-50045636.html $ 95.000.Antigüedad 1 año.Casa Ubicada Sector Misicata $95.000 Casa en Urbanización Privada Sector Misicata,dispone de sala, estudio, 3 habitaciones, principal con baño, dos habitaciones comparten baño completo, comedor, cocina, baño social,lavandería cubierta, garaje, área verde.AREA DE TERRENO 105m2,Frente = 12 m Fondo= 8.75 mCONSTRUCCIÓN 121.66m2.Precio a Barremo: 85 500.00

PRECIO $95.000.00Descripción Casa en Cuenca en Venta 130.000 dólares (684dólares / m2) - dirección: Entrada a Misicata(Cuenca) AzuayHermosa casa esquinera en Misicata $ 130.000en Cuenca

características:

- Se entrega en 4 meses nueva por estrenar- En construccion- Construcción de Ladrillo- Casa Esquinera- 3 Pisos- Losas de concreto- Casa de 3 Pisos- 173 m2 de Terreno- 190 m2 de Construccion- 3 Dormitorios- Dormitorio Máster con baño y vestidor- 2 Baños Completos- 1 Baño Social- 3er Piso con Buardilla (dormitorio, cuarto deestar, biblioteca, etc)- Acabados de Primera

- Porcelanatos Graiman- Pisos Flotantes- Colores de Pintura del interior a elección delcliente

Oferta 4.Linda Casa Esquinera en MisicataExcelentes Acabados Area Verde Garaje$124.000 http://cuenca.olx.com.ec/vendo-casa-ppor-estrenar-con-acabados-de-primera-iid-677312586Detalles de anuncioCuartos: 3Cuartos de baño: 3Metros Construccion: 155 m2terrreno : 185 m2 Frente = 18.5 Fondo =10mAmueblado: NoMascotas: SíComisión Inmobiliaria: NoUbicada tras la iglesia de misicata a 4minutos de la avenida de las americas.cuenta con 3 dormitorios un master y dosde hijos. 3 banos, sala comedor cocina ylavanderia cubierta. calefon y cocina contomas de 220v para las nuevas exigenciasdel gobierno. 185 m2 de terreno 155 m2 decondstruccion y 116 m2 de area verde. seencuentra dentro de urbanizacion privada.cerca electrica para mayor seguridad. Ventadirecta del constructor.


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Estas propiedades han sido analizadas con por sus características de lote,construcción, acabados, estado, etc.; con el fin de establecer el únicamenteel costo del terreno de cada inmueble en negoc iación.De esta manera se tienen los siguientes costos por metro cuadrado para cadapropiedad:

Oferta 5 http://ecuador.inmobiliaria.com/casa-en-cuenca-3-dormitorios-173m2-3-banos-F886573Casa en Cuenca en Venta, Entrada aMisicata o / Club del Banco del Pacifico,

173 m2, 3 dormitorios, 3 baños

Descripción Casa en Cuenca en Venta 99.000 dólares(572 dólares / m2) - dirección: Entrada aMisicata o / Club del Banco del Pacifico(Cuenca) AzuayHermosa Casa esquinera en Misicata $99.000 en Cuenca

características:

- Se entrega en 4 meses nueva por estrenar

- En construccion- Construcción de Ladrillo- Casa Esquinera- Losas de concreto- Casa de 2 Pisos- 173 m2 de Terreno; Frente 15m Fondo =11..53m- 150 m2 de Construccion- 3 Dormitorios- 2 Baños Completos- 1 Baño Social- Acabados de Primera- Porcelanatos Graiman

- Pisos Flotantes- Colores de Pintura del interior a eleccióndel cliente- Instalaciones para agua fría y caliente- Lavanderialas imágenes adjuntas son de la casa modeloy pueden variar mínimamente en diseño masno en calidad constructiva- Se acepta y ayuda con Financiamiento conBanco del pacífico, Biess, Mutualista Pichincha y otros- 30% de entradacontáctenos al 0998875192 o ao , garaje, cercano a comercios, cercano atransporte público, jardín, cercano a colegios


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Una vez calculados los costos de metro cuadrado de cada lote referencialrealizaremos un Cuadro Baremo, donde se evalúan los méritos y defectos decada lote en relación a nuestro terreno, para poder establecer el costo finalpor metro cuadrado de nuestro lote.

BAREMO PARA CALCULO DEL PRECIO POR METROCUADRADO DE LOTE TIPO


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Se establece entonces un costo referencial de $163.68 dólares por metrocuadrado del terreno para la zona del condominio o vivienda 2 del Econ.Mendez -Delgado.

11 FACTORES INCIDENTES EN COSTO DE TERRENO.

Se debe realizar un análisis de los factores que influyen en el costo final paraobtener el costo total del lote.

A continuación se desarrollan estos factores.

11.1.- DIMENSIONES DEL LOTE A AVALUAR.

11.2.-CARACTERISTICAS GENERALES DE LOTES EN LA ZONASegún algunos lotes representativos del sector se puede establecer algunosreferenciales como son: fondo mínimo (Mi), fondo máximo (Ma), Frentemínimo, Frente Máximo, Frente tipo (Ft). Con la ayuda del plano Catastralpredial del GAD del cantón Cuenca.


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11.3.-CALCULO DE FACTOR FONDO (f).

11.4.-CALCULO DE FACTOR FRENTE(F).

11.5.-CALCULO DEL FACTOR DE PROPORCION(P). Tamaño.

No existen factores que sirvan para premiar / castigar a los lotes quemantengan o cambien de aquella proporción de 1:2 q es la adecuada.El criterio del avaluador será el que se aplique.

Factor Tamaño.- En cuanto al tamaño debe hacerse referencia aaquellos lotes que den cabida a una vivienda unifamiliar, pues si es elcaso q el lote puede contener un futuro proyecto inmobiliario, elmétodo adecuado para valorarlo será el denominado “Potencial deDesarrollo”.


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Para nuestro caso se consideró la cabida de una unidad unifamiliar de100 m2 en promedio. Cuyo resultado se encuentra dentro del factor 1.

11.7.-CALCULO DE FACTOR DE UBICACION(E)En caso de varios frentes en zonas residenciales, se debe considerar estefactor, en el caso del inmueble a avaluar se premia con un factor de 1.19debido a que la realidad de los lotes esquineros y la práctica de lospromotores, estos son apetecidos y dentro de un promedio de ventas son losprimeros en venderse y llega a premiarse con gran frente que llega al límite de

1.189, redondeando. E=1.1911.8.-CALCULO DE FACTOR DE TOPOGRAFIA (T)

Tomado en cuenta la topografía en un terreno encarece la construcc ión, elterreno tiende a bajar de precio por lo que se ingresa un nuevo factor segúnlas características del terreno, en nuestro caso al ser plano y a nivel de la vía

de acceso establecemos.T=111.9.-CALCULO DE FACTOR DE TOTAL(FT)Es el resultado de la multiplicación de todos los factores que inciden en elcosto final del lote.

FT=F*f*P*t*E*T


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11.10.-CALCULO DE PRECIO DEL LOTE A AVALUAR TOTAL(P/m²)

= $259.41/m2.

P/m²=Precio/m²*FT = $259.41 X 1.585= $411.1648

11.11.-CALCULO DE PRECIO DEL LOTE A AVALUAR TOTAL(VT)VT=P/m²*AREA DE LOTE =411.1648 X 123.40= $ 50 737.74

11.12.-CALCULO DE PRECIO DEL LOTE A AVALUAR TOTAL FINAL(VTF)

Debido a que se trata de un condominio, sin areas, parqueos, bodegas, etccomunales, se toma el área total del condominio 2 .

12 VALOR COMERCIAL (AVALUO) DEL INMUEBLE .

Para el avalúo del inmueble, iniciamos estableciendo un costo referencial pormetro cuadrado de construcc ión, de acuerdo a los acabados, posteriormente

tenemos un factor para encontrar los costos indirectos, multiplicamos por elárea de construcción y tenemos el costo de reproducción del inmueble. Seconsideró el costo referencial de $ 443.86 /m2, con el 23% de indirectos. Sedesgloso el costo directo de $341.77. Dato de la cámara de Construcción deCuenca.


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A este valor se le aplican otros factores de acuerdo al año de fabricación,vida útil de acuerdo a la tecnología de la construcción, según el estado deconservación y según los gastos a realizar. Con todo esto se puede encontrarel valor de costo de la construcc ión ac tual.

El avalúo comercial total del inmueble será igual a la sumatoria de los costosde construcción actual $ 55 281.00. Valor total del terreno $ 32011.00,Utilidades consideradas del 12% para cálculo del terreno, Factor decomercialización 1.30

13 CONCLUSIONES.

Este trabajo tiene la finalidad de asesorar a la parte contratante en latoma de decisiones de transferencia y posesión de dominio y/ofinanciamiento y obtención de crédito. El valor obtenido servirá comoreferencia fiable. Sin embargo, el precio lo decide el acuerdo final entreel comprador y el vendedor.

Debido a la actual situación económica del país, la falta de circulante,

la considerable cantidad de proyectos económicos existentes en elmedio y su ubicación, hacen que la compra-venta de este tipo de


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inmuebles se vea restringida y no exista la suficiente demanda,debiéndose disminuir su prec io.

De acuerdo al análisis, el “Factor de Comercialización” obtenido es de1.30, lo que significa que debido a circunstancias endógenas y

exógenas al momento presente, el valor del inmueble se incrementa un30%.El valor del avalúo comercial del inmueble estudiado tiene un valor de$102 106.00 (C IENTO DOS MIL CIENTO SEIS CON 00/100 DOLARESAMERICANOS.).

14 DECLARACIONES.

No se ha ocultado ningún tipo de información, así como se hanconsiderado todos los aspectos que pudiesen afectar el valor del

inmueble, por lo tanto el avalúo se considera verdadero, conservador ypreciso.Se ha utilizado los conocimientos profesionales, los mismos que no tienenningún tipo de conflicto con las personas relacionadas en posiblesnegociaciones.No se ha presionado, ni se ha exigido ningún tipo de avalúotendencioso.Se ha inspeccionado el inmueble por dentro y por fuera reconociendosus características, sus amenazas y el impacto en su valor comercial.

No se tiene ninguna responsabilidad por el estado legal del inmueble yse supone de BUENA FE que los documentos proporcionados soncorrectos.El presente avaluo tiene la finalidad de aplicación de los conocimientosadquiridos en el curso especializado de avalúo de inmuebles.

En honor a la verdad y a la ètica profesional, es todo lo que puedoinformar, esperando cumplir el objetivo. Salvo error u omisión.

Atentamente.

______________________ _________________________M.s.C. Fabiàn Bernal Cajas. Teodoro Tigre C.

arquitecto ingenieroSENESCYT: 1007-02-178647 / 1007-10-710519 SENESCYT: 1007-07-796531


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