Guia do comprador de imóveis
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Guia do Comprador
• Financiamento de até100% do imóvel
1;
• Carência de até 3 meses para o início do pagamento
do valor da amortização;
• Até 30 anos para pagar;
• Financiamento de ITBIe despesas cartoriais;
• Móveis e decoração: crédito para quem
quer mobiliar ou decorar seu imóvel.
RioGrandedo SulGoverno do EstadoCréditoImobiliário
Percentual de fi nanciamento, taxas e prazos de acordo com a política do produto.Crédito sujeito a análise e aprovação. 1Condição do Programa Servidor Estadual do RS.
Para saber mais e simularo seu fi nanciamento, acesse:
banrisul.com.br/creditoimobiliario
Conte com a gente para viver
no imóvel que você sempre quis.
SAC - 0800 646 1515. Ouvidoria Banrisul - 0800 644 2200.
Uma publicação do
Pense Imóveis: Av. Erico Verissimo, 400 - 4° andar - Bairro Azenha, Porto Alegre, RS
Diretor de Classificados Digitais do Grupo RBS: Marcelo Leite
Gerente Executivo: Silvio Frison
Redação Pense: Adriana Barboza, Aloha Boeck, Ângela Rosa, Janice Scalco, Letícia Bernardino,
Roberta Roth (contato: [email protected])
Organização: Letícia Bernardino
Coordenação Editorial: Lucilene Cruz
Projeto Gráfico e Diagramação: Ângela Rosa
Produto Pense: Amanda Oliveira, Cassio Trindade, Chaiane Bitelo, Cintia Armesto,
Diego Senott, Luis Costa, Mauricio Centeno, Natacha Moraes, Felipe Costa, Jorge Audy,
Robert Machado, Rodrigo Dellinghausen, Tiarli Almeida, Vanessa Veiga.
O Guia do Comprador é uma produção do Pense Imóveis e está disponível gratuitamente no
site. Venda proibida. Reprodução expressamente proibida, salvo se autorizada pelo Grupo RBS.
Guia do Comprador
índi
ce
Apresentação ........................................................................................... 5 Sucesso na venda ................................................................................... 6 Saiba como fazer um bom negócio ........................................ 7 Anuncie no Pense Imóveis e garanta sua venda ................. 9Compra garantida .................................................................................. 13 A escolha da sua casa ............................................................. 14 Tranquilidade para assumir a dívida .................................... 19Crédito imobiliário ................................................................................ 21 Passo a passo do financiamento ............................................ 22 Em qual modalidade seu imóvel se enquadra? .................. 24 Checklist ................................................................................... 25 Confira como o FGTS realiza o sonho da casa própria ..... 26 Entenda como o consórcio pode ajudar na compra ........... 29Outros gastos ......................................................................................... 32 Despesas e impostos: conheça os gastos extras ................ 33 Imposto de Renda: patrimônio imobiliário declarado ........ 35Profissionais especializados ................................................................ 36 Corretores e imobiliárias ......................................................... 37 A hora da mudança ................................................................. 39 Checklist ................................................................................... 41Adaptação dos animais de estimação ................................................ 43Seguro residencial ................................................................................ 45Dicionário imobiliário ........................................................................... 49 Termos relacionados a crédito imobiliário ........................... 50 Termos relacionados a contrato imobiliário ......................... 53
Quer vender ou comprar um imóvel? O Guia do
Comprador, desenvolvido pelo Pense Imóveis com
apoio do Banrisul, traz tudo o que você precisa
saber para fechar um bom negócio. Veja como
garantir sucesso na venda estabelecendo um valor
de mercado e agregando valor ao seu imóvel. Além
disso, saiba como agir na hora da negociação.
Comprar o seu futuro imóvel também demanda
atenção. Novo, usado ou na planta: qual é o melhor?
Conheça as suas vantagens e desvantagens e saiba
como escolher entre casa ou apartamento.
Antes de assumir a dívida, confira dicas de
especialistas para não comprometer o orçamento.
Veja, ainda, tudo sobre financiamento e consórcio
imobiliário, sistemas que podem ajudá-lo a realizar o
sonho da casa própria.
Preparamos também checklists completos com
a lista de documentações relacionadas a crédito
imobiliário e para a hora da mudança, com dicas do
que fazer antes, durante e depois do processo.
Por fim, entenda como o seguro residencial pode
evitar transtornos no futuro. Conheça as vantagens
dos serviços e as principais coberturas que as
seguradoras costumam oferecer.
Aproveite o Guia do Comprador para desfrutar sem
preocupações da aquisição mais importante de sua
vida: seu lar.
apre
sent
ação
6 Guia do Comprador
SUCESSO NA VENDA
7 Guia do Comprador
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Você sabe quanto vale seu imóvel? Variados
fatores influenciam o valor de um imóvel. Dentre
eles, podem ser citados: localização; estado de
conservação da casa e do apartamento, assim como
do edifício do qual faz parte; ano de construção;
modificações e inovações feitas no imóvel para
agregar valor, como reformas e reparos.
Você também pode ter uma ideia de quanto vale o
imóvel pesquisando os preços dos empreendimentos
semelhantes em regiões similares. Também é
recomendado consultar um corretor de imóveis com
a especialização de Perito Avaliador, devidamente
registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários (CNAI), do Conselho Federal de
Corretores de Imóveis (COFECI), que terá dados para
avaliar o valor do imóvel.
O QUE VAI E O QUE FICA?
Muitas vezes, por uma questão de praticidade,
os imóveis são oferecidos com alguns móveis já
instalados. Você ou o seu corretor podem salientar
esse detalhe, especificando o que permanecerá
Saiba como fazer um bom negócioEstabelecer um preço de mercado para a sua casa ou apartamento, agregar valor ao imóvel,
além de saber como agir durante uma negociação são atitudes que podem fazer toda a
diferença na hora de fechar a venda.
no imóvel com a venda. Os móveis planejados, por
exemplo, ao permanecerem no imóvel, podem agregar
valor. Além disso, dependendo do lugar para onde
você vai se mudar, eles poderiam não ser adaptados.
A NEGOCIAÇÃO
Os primeiros momentos de uma negociação
costumam ser essenciais. É fácil para o comprador
perceber se você é um negociador inflexível e está
focado somente no próprio lucro. Portanto, trabalhe
para uma solução de ganho mútuo.
Carisma é um fator que pode ajudá-lo na hora de
vender o seu imóvel. Um erro bastante comum é
tentar persuadir o seu comprador. A firmeza do seu
tom de voz ou a dureza da sua postura podem não
ser favoráveis em uma negociação. “Forçar” uma
compra é perda de tempo.
Pratique a sua habilidade de escutar. Ouça com
atenção e entenda quais são as necessidades do seu
possível comprador. Quanto mais você compreender
o que ele precisa, mais chances terá de fazer uma
proposta tentadora.
üchecklistO que influencia no valor do imóvel?
¨ localização;
¨ estado de conservação;
¨ ano da construção;
¨ reformas e reparos.
8 Guia do Comprador
Desconto é um item que estará sempre presente
em negociações. Esteja preparado para utilizá-lo.
Converse com o seu corretor e analise as possíveis
condições de pagamento que podem facilitar uma
venda que seja satisfatória para você.
QUAL A HORA CERTA PARA A VENDA?
Segundo Clóvis Soibelmann, diretor da Leindecker
Imóveis, a hora certa para uma venda está
intimamente ligada à necessidade do vendedor
naquele momento. “Se a pessoa está com alguma
dificuldade financeira, a venda do imóvel pode ser a
solução imediata”, diz. No entanto, se não há pressa
para o negócio, o melhor é pesquisar e informar-
se bem dos preços praticados no mercado, para
estabelecer um valor com uma boa margem de
lucro.
No mercado gaúcho, os meses de janeiro e fevereiro
costumam ser mais fracos para o mercado
imobiliário. O período letivo é mais favorável para
vendas. “As famílias estão na cidade, com maior
disponibilidade para visitarem os imóveis”, explica
Soibelmann.
AGREGANDO VALOR
A premissa de “agregar valor” a um imóvel é
bastante simples: o valor percebido é maior do
que o investido. Sendo assim, pequenas reformas e
reparos, que podem não custar tanto ao vendedor,
podem fazer toda a diferença para o comprador
na hora da escolha pelo imóvel em questão. Afinal,
quem se interessaria por um imóvel caindo aos
pedaços? Por isso, analise seu imóvel seguindo
os critérios abaixo antes de receber possíveis
compradores:
As paredes precisam de pintura? Possuem alguma
rachadura?
¨ Sim ¨ Não
O piso precisa ser mudado? Os custos caberiam no
seu orçamento?
¨ Sim ¨ Não
As instalações elétricas funcionam?
¨ Sim ¨ Não
As portas, dobradiças e maçanetas estão em bom
estado?
¨ Sim ¨ Não
O teto tem manchas de vazamentos?
¨ Sim ¨ Não
Se for uma casa, a parte externa (tanto a pintura
das paredes, quanto o estado do jardim ou quintal,
para que transmitam um visual de limpeza) está em
bom estado?
¨ Sim ¨ Não
A garagem, área de serviço, dependência de
empregada e outros cômodos menos vistos estão tão
apresentáveis quanto o restante da casa?
¨ Sim ¨ Não
Fontes: Pense Imóveis, Sylvio Lindenberg, consultor de empresas da área imobiliária, e livro “Imóveis, seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, de Luiz
Calado.
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9 Guia do Comprador
10 Guia do Comprador
Conheça os três passos para que seu anúncio entre
no ar:
� ADQUIRA UM DOS PLANOS
(www.penseimoveis.com.br/rs/anuncie)
Bronze: Uma opção de curto prazo!
Você pode inserir 5 fotos do seu imóvel, além de ter
a opção de ter o mapa da localização do seu imóvel
ou estabelecimento.
Valores:
30 dias – R$ 39,80 – R$ 1,33 por dia
60 dias – R$ 68,90 – R$ 1,15 por dia
Prata: Mais fotos para seu anúncio. Recomendamos!Na opção Prata seu anúncio ganha maior destaque
na lista de resultados. Você também pode inserir
7 fotos do seu imóvel, além de ter a opção de
ter o mapa da localização do seu imóvel ou
estabelecimento.
Anuncie no Pense Imóveis e garanta sua vendaAnunciar no Pense Imóveis é rápido e fácil. Além disso, você pode incluir no anúncio tudo o
que o seu imóvel tem, com fotos internas e externas, e até mapa do local. Mais que isso, os
interessados podem procurar as ofertas de acordo com as características da sua propriedade.
Escolha o pacote de serviços que melhor cabe nas suas necessidades e no seu bolso e
garanta a venda do seu imóvel.
Valores:
30 dias – R$ 52,90 – R$ 1,76 por dia
60 dias – R$ 89,90 – R$ 1,50 por dia
Ouro: Seu anúncio com destaque total!
Nesta opção os anúncios são randomicamente
exibidos na capa do site, trazendo uma visibilidade
muito maior para o seu imóvel. Além de destaque
na capa do site, seu anúncio tem maior destaque
na lista de resultados. Você também tem o direito
de inserir 10 fotos do seu imóvel, além de ter a
opção de ter o mapa localização do seu imóvel ou
estabelecimento.
Valores:
90 dias – R$ 179,90 – R$ 2,00 por dia
120 dias – R$ 189,90 – R$ 1,58 por dia
Depois de escolher o plano, você informa em qual
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estado se localiza o imóvel e a quantidade de planos
que você deseja incluir no carrinho.
Identificação
Para prosseguir com a compra, você terá que se
identificar. São três as opções:
� Acesso pelo Facebook: faça sua compra utilizando
seu login na rede social.
� Já possui cadastro: se você possui cadastro em algum
site do Grupo RBS, basta inserir seu login e senha.
� Criar conta: faça seu cadastro para continuar com
sua compra. Para isso, informe nome, e-mail, usuário
e senha.
Depois da identificação, você terá que clicar no
botão finalizar compra.
Pagamento
Existem duas formas de pagamento: com cartão de
crédito Visa e com cartão de crédito MasterCard.
Escolha a opção mais conveniente e clique em
continuar. Em seguida, informe os dados do cartão
(número, data de validade e código de segurança)
A confirmação da compra será a última etapa dessa
fase. Você receberá um aviso com a informação
de que a compra foi realizada com sucesso. Essa
confirmação também será enviada ao seu e-mail.
Além disso, você será informado da data limite
para o cadastro do anúncio. Para cadastrar o
anúncio em outro momento, é só acessar sua conta
no site e acessar a “Minha Área”, informando o
número da sua compra.
11 Guia do Comprador
� CADASTRO DO ANÚNCIO
Após adquirir um plano, você já pode cadastrar seu
anúncio. O cadastro não precisa ser feito no mesmo
momento da compra. Ao todo, são seis etapas. Veja o
que acontece em cada uma:
1. Anúncio
� Comece o cadastro de seu anúncio informando o
tipo de imóvel: apartamento, box/garagem, carta de
crédito, casa, imóvel comercial, propriedade rural,
terreno.
� Depois, selecione uma finalidade: venda, aluguel ou
aluguel por temporada.
� O preço do imóvel também precisa ser informado.
Você tem a opção de marcar a caixa “sob consulta”,
mas o ideal é que você informe um valor, pois o
preço é um dos fatores decisivos para que uma
pessoa compre ou alugue certo imóvel.
� Se a finalidade de seu imóvel for “aluguel por
temporada”, você terá que especificar se o preço
pedido é o valor da diária, da semana, da quinzena
ou do mês.
� Informe o valor mínimo referente ao período que
você selecionou (semanal, quinzenal ou mensal).
2. Contato
� Preencha com atenção o formulário com seus
dados de contato, pois é por meio destes dados
que os interessados em seu imóvel entrarão em
contato com você. Seu nome e seu e-mail devem ser
preenchidos obrigatoriamente.
� O preenchimento de seus números de telefone
(residencial, comercial e celular) é opcional. Leve em
consideração que, quanto mais opções de contato você
der aos interessados no anúncio do seu imóvel, melhor.
� Código do anúncio no site da imobiliária é um
campo de preenchimento para o caso de imóveis
que estão anunciados em outros sites. Este código
facilita o contato com as imobiliárias.
3. Características
� A hora de descrever as características do seu
imóvel é muito importante porque, quanto mais
detalhada a descrição, maior será o número de
possíveis compradores que seu anúncio vai atrair.
� É obrigatório que você especifique o tipo e
categoria do imóvel que você está anunciando. Você
pode escolher entre sete tipos: apartamento, casa,
terreno, propriedade rural, imóvel comercial, box/
garagem e carta de crédito. Dentro de cada tipo, há
diferentes opções de categorias para você escolher.
Por exemplo, um apartamento pode ser cobertura,
duplex, flat, JK, loft etc...
� Os números de dormitórios, suítes, banheiros e
vagas na garagem também são dados obrigatórios
do anúncio. Outros dados, como área total e
infraestrutura são opcionais, mas lembre-se que,
quanto mais detalhes você fornecer, mais fácil será
de seu imóvel ser encontrado.
4. Localização
Nos dados de localização do imóvel anunciado, você
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12 Guia do Comprador
deve preencher obrigatoriamente o país, estado,
cidade e bairro em que se encontra o imóvel.
Novamente, há dados de preenchimento opcional,
mas que deixam seu anúncio mais completo. Você
pode incluir, por exemplo, a localização exata de
seu imóvel por meio do Google Maps, serviço de
pesquisa e visualização de mapas e imagens de
satélite oferecido pelo Google.
5. Multimídia
� Dependendo do pacote que você adquiriu, você
poderá disponibilizar cinco, sete ou até dez imagens
na sua página. Quanto mais fotos do seu imóvel
você disponibilizar, melhor. Fotos chamam atenção
e despertam o interesse de quem está à procura de
um imóvel.
� Para o seu anúncio ficar ainda mais completo, você
pode incluir um vídeo do seu imóvel. É só escolher o
plano oferecido pelo Pense Imóveis que dá direto ao
cadastro de vídeos.
� Depois de enviar as fotos e o vídeo, é só clicar
no botão “Prosseguir”. Caso não queira cadastrar
nenhuma foto ou vídeo, é só clicar no botão “Pular
esta etapa”.
� Depois de enviar as fotos de seu imóvel, você pode
organizá-las do modo que achar mais conveniente. É
só selecionar a imagem que deseja mudar de lugar
e arrastá-la. Essa é hora também de você colocar
legenda em cada imagem, descrevendo o que está
sendo mostrado, como o cômodo que a imagem
retrata: por exemplo, dormitório com suíte.
6. Resumo
Neste momento, todos as informações que você
inseriu até agora serão reunidos em uma única
tela. Você deve, então, conferir se está tudo certo e
fazer ajustes, caso necessário. Você pode, ainda, pré-
visualizar como ficará a página no ar. Depois, basta
clicar em “confirmar dados e publicar anúncio”.
Pronto! Seu anúncio está publicado.
Com o cadastro no Pense Imóveis, você terá
uma área específica onde encontrará os seus
anúncios, os contatos recebidos, as ofertas que
foram visualizadas pelos usuários, entre outras
informações. Para acessar este espaço, basta clicar
no link “Já possui uma conta?” no canto superior
direito do site. Informe o seu usuário e senha.
� DIVULGUE!
Depois de cadastrar o anúncio, divulgue-o nas redes
sociais e aguarde os contatos dos interessados pelo
imóvel.
üinformações
Veja dicas para não
queimar o filme e
valorizar as peças, a
iluminação e tudo o que
você estiver oferecendo no
anúncio, mesmo usando
uma câmera fotográfica
comum no link:
bit.ly/
fotosemqueimarofilme
suce
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13 Guia do Comprador
COMPRA GARANTIDA
14 Guia do Comprador
POR ONDE COMEÇAR?
Segundo especialistas, o primeiro passo é ter uma
noção clara do quanto você pode gastar. Afinal,
depois de conhecer um imóvel grande em uma
localização privilegiada, é muito mais difícil se
contentar com uma casa menor em um bairro mais
simples. Portanto, tenha consciência do quanto o
seu orçamento doméstico pode ser afetado antes de
dar início às pesquisas.
Para ajudá-lo na tomada de decisão, responda a
essas questões:
� Em qual parte da cidade você gostaria de morar?
� Até quanto você está disposto a pagar?
� Qual o valor máximo relacionado aos custos extras,
como condomínio, por exemplo, você teria condições
de pagar?
� Você tem preferência por imóvel novo?
� Você estaria disposto a fazer reformas?
� Você gostaria de morar perto do local de trabalho
para poder ir a pé?
� Estar próximo de conveniências, como shoppings,
supermercados, restaurantes, entre outros, seria
A escolha da sua casaA compra de um imóvel é, muitas vezes, a aquisição mais importante na vida das pessoas.
Uma escolha errada, no entanto, definida sem a devida informação, pode causar sérios
transtornos. Para que o seu sonho da casa própria não se torne um verdadeiro pesadelo,
alguns cuidados devem ser considerados.
com
pra
gara
ntid
a
importante para o seu dia a dia?
� Você não dirige, depende de transporte coletivo
e, portanto, precisa morar perto de uma parada de
ônibus ou lotação?
� Caso você deseje um apartamento, ter elevador é
fundamental?
� Você tem animais de estimação que precisam de
mais espaço?
� A sua família possui mais de um automóvel?
� Você dá mais valor para imóvel menor, mas em
boa localização, ou prefere um imóvel grande em um
local mais afastado do centro da cidade?
� Quantos quartos a sua casa precisa ter?
� De quantos banheiros você precisa?
Com as respostas dessas questões em mente, você
terá mais clareza na hora de começar a procurar a
sua casa.
IMÓVEL NA PLANTA
Vantagens
� Normalmente, o preço é mais baixo do que um
imóvel pronto. A economia pode ser de até 30% em
comparação a um imóvel pronto;
� Durante a obra, o comprador faz os pagamentos
sem juros. Depois de finalizada a construção, pode
pagar o restante ou buscar um financiamento.
Desvantagens
� Obviamente, a entrega das chaves demora mais,
pois o imóvel ainda precisa ser construído;
� Dependendo da construtora, você não terá como
saber exatamente como ficará o imóvel quando
finalizado ou qual será a sua vista das janelas.
ANALISE A OFERTA
� Escolha bem a construtora ou incorporadora
responsável pelo empreendimento. Verifique o seu
nome junto ao mercado e outros imóveis que já
construiu;
� No estande de vendas, observe na planta
de edificação a exata localização da unidade
pretendida. Veja também a sua ventilação,
incidência de luz, de sol, entre outros fatores;
� No memorial descritivo, identifique a marca
e a qualidade dos materiais e equipamentos que
serão utilizados, como elevador, azulejos, piso,
metais etc.
� Anote tudo sobre as condições oferecidas, como
prazo para o início e o término da obra, valor
da entrada, prestações intermediárias, índices e
periodicidade de reajustes - que deve ser anual, caso
o financiamento seja inferior a 36 meses, e mensal
em contratos mais longos.
15 Guia do Comprador
� Saiba que, além dos juros, haverá correção por
índice contratado, após a entrega das chaves.
Se a obra for financiada por agente do Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), o índice deverá estar
identificado;
� Guarde todos os folhetos, prospectos e anúncios de
jornais. O material publicitário também faz parte do
contrato, conforme estabelece o artigo 30 do Código
de Defesa do Consumidor (CDC);
� Verifique se os valores apresentados estão
atualizados para a data de assinatura do contrato.
Observe a existência de multa por atraso na entrega
do imóvel;
FIQUE ATENTO AO CONTRATO
Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, leia
atentamente o contrato ou o compromisso de
compra e venda. Em caso de dúvida, solicite
esclarecimentos ao vendedor ou procure o órgão
de defesa do consumidor de seu município.
O contrato deve apresentar:
� Dados do incorporador e do vendedor;
� Valor total do imóvel;
� Forma de pagamento ou de financiamento;
� Índice de correção a ser aplicado durante a
construção e após a construção;
� Periodicidade de reajuste;
� Penalidades em caso de atraso de pagamento das
parcelas (a multa é de até 2%);
� Prazo para início e entrega da obra, citando quais
são as carências e os chamados “motivos de força
maior” (como greve e falta de material);
� Valor do sinal antecipado;
� Indicação da unidade privativa e da garagem
adquiridas;
� Demais condições prometidas pelo vendedor.
� Ao assinar o contrato, verifique se as cláusulas são
as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os
espaços em branco e exija uma cópia do documento.
� O contrato não pode ser redigido de modo a
dificultar a sua compreensão. As informações
nas cláusulas devem estar dispostas de maneira
clara, precisa e ostensiva. Ou seja, sem “letrinhas
miúdas”.
� Durante a construção, o índice a ser aplicado
geralmente é o indicador da evolução dos custos da
construção civil, principalmente o Índice Nacional
de Custo da Construção (INCC). Após a construção e
entrega das chaves, o índice será o estabelecido com
a construtora ou com o agente financeiro, e deve
ser informado previamente. Durante a construção
e antes da entrega das chaves, não pode haver a
cobrança de juros.
� A mesma imposição de mora, que é o pagamento
de prestações em atraso atribuída ao consumidor,
deve ser atribuída ao fornecedor em caso de
atraso na entrega, ou seja, multa, juros e correção
monetária, todos igualmente proporcionais.
� Não aceite que a construtora ou incorporadora
insira em seu contrato cláusula que estipule prazo
de prorrogação para a entrega do imóvel, que pode
variar de 120/180 dias. Essa prática é considerada
abusiva, pois permite a variação unilateral das
condições contratuais.
� Com base no artigo 39 do CDC, também são
consideradas abusivas as cláusulas que prevêem a
cobranças das seguintes taxas:
� Serviço de Assistência Técnica Imobiliária
(SATI). Essa cobrança não pode ser imposta pela
construtora, incorporadora ou imobiliária e deve
ser feita somente caso o serviço seja solicitado pelo
consumidor;
� Taxa de interveniência, cobrada quando
consumidor escolhe outro banco que não indicado
pela empresa;
� Taxa de condomínio antes da entrega das
chaves.
� Verifique se há prazo de carência, ou seja, um
período em que o incorporador poderá desistir do
empreendimento, assim como a época e a forma de
cessão de direitos ou transferência do contrato;
� Cuide os valores que devem ser pagos na entrega
das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve
ser feita após a expedição do auto de conclusão,
o habite-se. A liberação de financiamento ao
consumidor depende da expedição desse documento.
NÃO ESQUEÇA!
� Verifique se o projeto de incorporação está
devidamente aprovado pela prefeitura e registrado
no Registro de Imóveis competente;
� Confira se o que consta nos prospectos e anúncios
publicitários condiz com a planta aprovada
pela prefeitura e com o memorial descritivo da
edificação, registrados no Cartório Imobiliário
competente;
com
pra
gara
ntid
a
16 Guia do Comprador
com
pra
gara
ntid
a
� Procure saber quem são os profissionais
responsáveis pelo empreendimento. Solicite,
inclusive, informações sobre eles junto ao Conselho
Regional de Engenharia e Agronomia (CREA);
IMÓVEL NOVO X USADO
Imóvel novo
Vantagens
� Possibilidade de dar uma entrada e financiar o
valor restante, garantindo as chaves do imóvel em
curto prazo;
� Apesar do valor ser maior, não há gastos com
reparos;
� Modernidades dos lançamentos agregam valor
ao empreendimento, que conta com uma ampla
infraestrutura com piscina, serviços pay per use,
salões de festas, entre outras facilidades;
Desvantagens
� O preço costuma ser mais alto do que um imóvel
usado. Além disso, os corretores trabalham com
valores tabelados, restringindo negociações;
� A metragem dos novos empreendimentos costuma
ser menor do que os imóveis mais antigos;
Imóvel usado
Vantagens
� Pode ser consideravelmente mais barato do que
um imóvel novo localizado na mesma região;
� Possibilidade de negociação com os proprietários;
� Costumam ser maiores do que os apartamentos
dos empreendimentos atuais;
� Móveis feitos sob medida podem permanecer
no imóvel, caso seja uma opção do vendedor, já
que costuma ser mais difícil adaptá-los em outros
ambientes.
Desvantagens
� O estado de conservação do imóvel pode trazer
dificuldades, pois reformas podem ser necessárias,
gerando mais custos ao comprador;
� A documentação pode ser mais difícil de ser
reunida. Para evitar transtornos, exija os seguintes
documentos:
¨ Certidão Vintenária com negativa de ônus
atualizada. Esse documento é fornecido pelo
Cartório de Registro de Imóveis competente
e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel,
com dados como hipoteca, pendência judicial,
titularidade, etc.;
¨ Certidões negativas dos cartórios de protesto
da cidade onde o proprietário reside;
¨ Certidões negativas de débito relativo ao
IPTU. Certifique-se de que a metragem constante na
escritura seja a mesma descrita no carnê;
¨ Existindo financiamento do imóvel, verifique
as condições de liberação ou transferência;
¨ Solicite declaração negativa de débito ao
síndico do condomínio;
¨ Certidões Pessoais do Vendedor;
¨ Informe-se sobre a existência de projeto de
desapropriação para a área do imóvel. Para isso,
consulte a prefeitura de seu município.
Atenção: Se o vendedor não quiser fornecer a
documentação, busque as informações nos órgãos
competentes.
ANALISE A OFERTA
� Visite o imóvel durante o dia e à noite. Caso
esteja situado em um local movimentado, leve
em consideração fatores como barulho e trânsito
intenso;
Em caso de imóvel usado, verifique as condições do
encanamento, rede elétrica, conservação do teto, do
telhado, das paredes e do piso. Existem rachaduras,
vazamentos ou mofo?
¨ Sim ¨ Não
Como são fatores como ventilação e iluminação dos
ambientes?
¨ Sim ¨ Não
Há vagas na garagem? Qual o valor do condomínio
(em caso de apartamentos)?
¨ Sim ¨ Não
Existem rateios de contas, como água, luz, TV a cabo
etc.?
¨ Sim ¨ Não
No caso de imóveis térreos, existem cuidados
especiais com segurança?
¨ Sim ¨ Não
Há estabelecimentos comerciais próximos? A rua é
bem iluminada?
¨ Sim ¨ Não
FIQUE ATENTO AO CONTRATO
� Leia atentamente todas as cláusulas do contrato.
Em caso de dúvida, solicite esclarecimentos ao
17 Guia do Comprador
vendedor ou consulte um órgão de defesa do
consumidor;
� Certifique-se de que tudo o que consta da
proposta e nos ajustes verbais faz parte do contrato;
� O documento deve conter:
¨ os dados do proprietário e do comprador;
¨ a descrição e o valor total do imóvel;
¨ a forma e o local de pagamento;
¨ as penalidades no atraso de pagamento de
parcelas;
¨ o valor do sinal antecipado;
¨ a data da assinatura do contrato;
¨ índice e periodicidade de reajustes, que deve
ser anual, caso o financiamento seja inferior a 36
meses, e mensal em contratos com prazos mais
longos.
� Verifique as condições previstas para a eventual
rescisão;
� Providencie o registro do contrato no Cartório
Imobiliário competente. Se o pagamento for à vista,
solicite a lavratura da escritura definitiva;
� Ao assinar o contrato, risque todos os espaços
em branco e assine todas as páginas. Solicite que
o contrato seja datado e assinado na presença de
testemunhas e do vendedor. Exija, na hora, uma via
do contrato original, reconhecendo firmas de todas
as assinaturas.
Importante: a compra e venda de imóvel entre
particulares é regulada pelo Código Civil, não se
caracterizando relação de consumo nos termos do
Código de Defesa do Consumidor.
LOCALIZAÇÃO
� Em termos de valorização, uma boa localização
pode ser mais significativa do que o imóvel em si;
� Prefira imóveis próximos a praças e parques,
shoppings, supermercados, escolas, entre
outras conveniências. Também leve em conta as
disponibilidades de locomoção. Considere, quem irá
morar no imóvel. Se você for morar sozinho, saberá
quais facilidades são importantes para o seu dia a
dia. Porém, se você tem filhos, pense também na
proximidade do local a escolas e faculdades, por
exemplo.
INFRAESTRUTURA
� Atributos de lazer e segurança são muito
valorizados, como salão de festas, piscina, parque
infantil, entre outros;
Atenção: Certifique-se do valor do condomínio, que
pode ser alto em imóveis com muita infraestrutura.
O número de apartamentos é determinante para o
equilíbrio desse valor.
GARAGEM
� Verifique quantas vagas de garagem o imóvel tem.
Se for possível, compre uma vaga extra, que poderá
ser importante para uma futura revenda. Caso você
não vá utilizá-las, alugue para vizinhos. Não esqueça
de consultar a convenção do condomínio para
descobrir se existe restrições para locação.
CASA X APARTAMENTO
Tamanho dos cômodos é ponto para casas, enquanto
üinformações
Não fique sem uma via do
contrato, com as firmas
de todas as assinaturas
reconhecidas em cartório.
com
pra
gara
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18 Guia do Comprador
com
pra
gara
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a
segurança dá vantagem a apartamentos. O tempo
para cuidar do imóvel também pesa no momento
da decisão. Veja os prós e contras para a hora de
escolher seu novo lar.
Casa
Prós
� Mais espaço para as crianças brincarem, sem
causarem transtornos aos vizinhos devido a
barulhos;
� Quem tem animais de estimação, principalmente
cachorros grandes, também encontra nos quintais
privados uma alternativa;
� Cômodos costumam ser maiores do que os dos
apartamentos;
� Possibilidade de reformas e ampliações a gosto do
dono;
� Mais privacidade no que se refere a vizinhos;
Contras
� Manutenção fica de inteira responsabilidade do
morador;
� Dependendo da região escolhida, a segurança
contra assaltos e invasões pode ficar comprometida;
Apartamento
Prós
� Porteiros 24 horas garantem maior segurança na
entrada do condomínio. Até chegar à unidade do
morador, no caso de um prédio, possíveis invasores têm
muito mais barreiras - portão, portaria, porta do bloco
– e isso também ajuda a resguardar a propriedade;
� Boa opção para quem trabalha o dia todo e não
tem tempo para cuidar de um jardim ou de fazer
limpeza em uma piscina, por exemplo;
� Custo de manutenção do prédio é diluído entre
todos os moradores;
Contras
� Reformas e ampliações no prédio precisam ser
aprovadas em assembleia de moradores;
� Proximidade com vizinhos pode diminuir a
privacidade do morador;
� É preciso respeitar regras e normas estabelecidas
pelo condomínio, como o horário de silêncio.
QUANDO É FEITA A ENTREGA DAS CHAVES?
Preferencialmente, a data de entrega das chaves do
imóvel deve constar em contrato. No caso de imóvel
na planta, as construtoras exigem uma parcela do
pagamento junto com a entrega. Já para imóveis
prontos, as chaves significam a posse do bem. Nesses
casos, usualmente, a posse está ligada ao pagamento
do imóvel ou à liberação do financiamento pela
instituição bancária, no caso de crédito imobiliário.
Fontes: Pense Imóveis, Sylvio Lindenberg, consultor de empresas da área imobiliária, o livro “Imóveis, seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, de Luiz Calado, e Clóvis Soibelmann, diretor da Leindecker Imóveis.
19 Guia do Comprador
CUIDADOS ANTES DA COMPRA
� Faça um planejamento de como você pretende
guardar o dinheiro destinado ao pagamento do
imóvel;
� Caso você opte por um financiamento, faça
pesquisas e simulações em diferentes instituições
financeiras, antes mesmo de começar a buscar
o imóvel. Veja o que o banco onde você é
correntista pode oferecer de vantagens, como
taxas diferenciadas e benefícios. Com a simulação
ou com a carta de crédito já aprovada, avalie se o
financiamento cabe no seu orçamento doméstico;
� Lembre-se que os seus rendimentos podem
crescer ou diminuir. Além disso, imprevistos, como
doenças na família e perda do emprego, podem
acontecer. Portanto, cuide o quanto da sua renda
será comprometida com a aquisição do imóvel.
Guardar um valor para situações inesperadas pode
ser bastante útil;
� Conheça todos os custos que manter uma casa
pode gerar, como as contas de luz, água, telefone,
Tranquilidade para assumir a dívidaComprar um imóvel significa, muitas vezes, assumir uma dívida que pode durar grande
parte da sua vida. Não é à toa, portanto, que tomar uma decisão desse porte gera dúvidas e
inseguranças. Para deixá-lo mais tranquilo, preparamos algumas dicas e orientações.
entre outros, além dos gastos com condomínio, caso
você adquira um apartamento;
� Para que você não tenha que trocar de imóvel
no curto prazo, avalie se a família pode crescer ou
diminuir (com a chegada de novos filhos ou partida
de filhos em idade adulta);
O QUE FAZER QUANDO VOCÊ NÃO TEM VALOR
SUFICIENTE PARA DAR DE ENTRADA?
No Brasil, os financiamentos costumam exigir que
a pessoa dê de 20% a 40% do valor do imóvel na
entrada. Alguns incentivos, no entanto, chegam a
financiar 100% do valor do imóvel.
� Evite uma ‘bola de neve’: não financie o valor de
entrada, pois esse gasto pode acumular com as
prestações do financiamento em si, além das despesas
com condomínio e outras dívidas. Se você não tem o
que dar de entrada, economize e reúna o valor.
� Veja se você não tem algum bem que possa ser
vendido, como um segundo carro, por exemplo, e
utilize esse valor para a entrada.
üinformações
Veja mais dicas para
assumir um financiamento:
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20 Guia do Comprador
DICAS PARA VOCÊ ECONOMIZAR
� Manter o dinheiro destinado à compra da sua
casa longe das outras economias pode ser uma boa
alternativa para que você não o gaste com outras
aquisições. Fazer uma conta de poupança específica
para a compra da casa pode ser uma saída.
� Aumente a sua verba investindo o seu dinheiro
com segurança na poupança, no Certificado
de Depósito Bancário (CDB) ou em fundos de
investimento a curto prazo.
POUPAR MAIS OU FINANCIAR MAIS?
Esperar, juntar uma entrada maior e financiar um
valor menor:
Prós
� Você pagará menos juros;
� O risco de você não ter condições de pagar as
parcelas do empréstimo são menores;
Contras
� Precisa esperar mais tempo para adquirir a casa,
tendo que utilizar o valor para pagar um aluguel.
Esse valor poderia estar sendo utilizado para
pagamento das parcelas de um financiamento;
� Exige disciplina, pois as economias podem ser
destinadas para pagamentos de outros gastos,
gerando problemas ao orçamento;
Dar uma entrada menor, financiando a maior parte:
Prós
� Você para de pagar aluguel;
� A casa é adquirida em menos tempo;
Contras
� Você pode ter que pagar mais juros;
� Problemas podem surgir caso você assuma um
financiamento e não consiga pagar as prestações;
Fontes: Pense Imóveis, Rafael Severo e Tales Bergmeyer Morigi, da Escola de Investidores, e o livro “Imóveis, seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, de Luiz Calado.
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21 Guia do Comprador
CRÉDITO IMOBILIÁRIO
22 Guia do Comprador
QUANTO TEMPO DEMORA?
O tempo de duração da solicitação do financiamento,
desde a primeira simulação realizada no banco até
a liberação dos recursos ao vendedor do imóvel,
varia para cada instituição financeira. Em média,
no entanto, são necessários de 30 a 45 dias para
a finalização da operação. Em alguns bancos, o
processo pode ser finalizado em 15 dias, embora
isso seja mais raro de acontecer. E em outras
instituições, por outro lado, a liberação dos recursos
demora e pode levar mais de três meses.
POR ONDE COMEÇAR?
O economista José Pereira Gonçalves, especialista
em mercado imobiliário, orienta que as
pessoas realizem simulações em três ou
quatro instituições distintas. Muitas vezes,
elas oferecem esse serviço em seus sites. Com o
levantamento em mãos, você terá como saber o
valor máximo que será financiado e o quanto você
terá que dar de entrada.
Passo a passo do financiamentoO financiamento bancário pode ajudá-lo a realizar o sonho da casa própria. Entenda
como funciona a liberação do crédito pela instituição financeira, quais são as modalidades
disponíveis e qual a documentação necessária.
Dica: Faça uma simulação no banco em que você
é cliente, pois a instituição já terá, em princípio,
a partir do seu cadastro, um conhecimento sobre
a sua renda. Mas nunca fique restrito à primeira
opção, pois outros bancos podem oferecer mais
vantagens.
APROVAÇÃO DO CRÉDITO
Depois de feita a pesquisa inicial, você pode ir a
uma agência bancária para começar a primeira
etapa da contratação de um financiamento: a
aprovação do crédito.
Facilidade: Este procedimento costuma ser bastante
rápido: em algumas instituições, a aprovação pode
ser feita na hora.
1º passo: O agente bancário faz uma nova simulação
do futuro financiamento;
2º passo: Caso o cliente queira solicitar a aprovação,
algumas documentações são exigidas, como
contracheques para comprovação de renda,
histórico do cartão de crédito, comprovantes de
üinformações
Veja mais dicas para
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23 Guia do Comprador
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outros investimentos ou outros documentos que o
banco pedir;
3º passo: O agente bancário também verifica a
situação do cliente junto a instituições financeiras
como o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC),
Serasa e Sistema de Informações do Banco Central
(Sisbacen) e confere se há algum impedimento para
a liberação do crédito;
4º passo: Depois de ter a aprovação, o cliente tem
um prazo específico determinado pelo banco para
entregar a documentação referente ao comprador,
ao vendedor e ao imóvel. Essa etapa faz parte da
contratação do financiamento.
Em algumas instituições, até a aprovação do crédito,
não é necessário que o comprador já saiba qual
imóvel será financiado. O crédito aprovado pode,
inclusive, ser uma vantagem na hora da negociação
junto ao vendedor
CONTRATAÇÃO DO CRÉDITO
Esta é a etapa final para obter o crédito imobiliário
e tem início com a entrega de toda a documentação.
Saiba o que acontece:
1º passo: Com a documentação entregue pelo cliente,
o banco dá início à análise jurídica de todos os
documentos;
� Dentre os documentos, os bancos exigem uma
avaliação do imóvel feita por um engenheiro
credenciado ao banco, que determina o seu valor
de compra e venda. Os custos desta avaliação são do
cliente que solicita o financiamento.
2º passo: Se não forem encontradas restrições com
os documentos, os contratos são redigidos;
3º passo: O comprador é chamado, então, para a
assinatura dos contratos;
4º passo: Depois da assinatura na agência bancária,
o cliente leva os contratos para o Registro de
Imóveis;
5º passo: O comprador leva, então, os contratos
registrados para o banco, que poderá efetuar o
pagamento do vendedor do imóvel;
Depois de 30 dias da assinatura do contrato,
o comprador recebe a primeira prestação do
financiamento.
1º passo: Com a
documentação
entregue pelo
cliente, o banco
dá início à análise
jurídica de todos os
documentos.
2º passo: Se não
forem encontradas
restrições com
os documentos,
os contratos são
redigidos.
3º passo: O
comprador é
chamado, então,
para a assinatura
dos contratos.
4º passo: Depois
da assinatura na
agência bancária,
o cliente leva os
contratos para o
Registro de Imóveis.
5º passo: O
comprador leva,
então, os contratos
registrados para
o banco, que
poderá efetuar
o pagamento do
vendedor do imóvel.
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PASSOS DA CONTRATAÇÃO DO CRÉDITO
24 Guia do Comprador
A COMPRA SERÁ FEITA POR PESSOA FÍSICA OU
JURÍDICA?
� O imóvel desejado é residencial ou comercial?
� O valor do imóvel é menor, igual ou superior a R$
500 mil?
A partir dessas definições, a instituição financeira
poderá enquadrar o seu financiamento em
modalidades do Sistema Financeiro de Habitação
(SFH) ou das operações de faixa livre. Entenda o que
se diferencia em cada um deles:
SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH)
Mecanismo desenvolvido pelo Governo Federal que
capta recursos para a construção e aquisição da casa
própria.
Modalidades disponíveis:
� Compra de imóvel pronto;
� Construção da casa própria;
� Compra do terreno e construção da casa própria.
Veja as características:
� Exclusivo para pessoa física;
� Imóveis não podem ter valor superior a R$ 500 mil;
Em qual modalidade o seu imóvel se enquadra?Para saber em qual tipo de financiamento o seu imóvel será enquadrado, o banco precisa ter
a resposta para algumas questões.
� Financiamento de até R$ 450 mil;
� Juros de até 12% ao ano, ou seja, 1% ao mês;
� Renda máxima a ser comprometida de até 30%;
� Prazo para quitação da dívida de até 30 anos (360
meses);
� Financiamento feito em qualquer banco público
ou privado;
� A base dos recursos vem da Caderneta de
Poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de
Serviço (FGTS).
O FGTS pode ser utilizado no Sistema Financeiro de
Habitação para reduzir as prestações, quitar o saldo
devedor ou diminuir a sua dívida.
OPERAÇÕES DE FAIXA LIVRE
Quando o imóvel não se encaixa nos pré-requisitos
do Sistema Financeiro de Habitação, as instituições
financeiras utilizam as operações de faixa livre,
cujas modalidades e características são definidas
pelos próprios bancos. Veja as características:
� O imóvel pode ter valor de avaliação superior a
R$ 500 mil;
� O valor máximo financiado é estabelecido pelo
banco;
� Disponível para pessoa física ou jurídica;
� Juros e prazos de financiamento definidos por
cada banco;
� Imóveis adquiridos podem ser residenciais ou
comerciais;
� Não há limitação de renda a ser comprometida;
� Utilização do FGTS não é permitida.
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üinformações
Link para o site de crédito
para as informações do
Banrisul:
creditoimobiliario.
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25 Guia do Comprador
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PARA APROVAR O CRÉDITO
A aprovação do crédito é a primeira grande etapa
do processo de contratação de um financiamento
imobiliário. Normalmente, as documentações
exigidas pelas instituições são estas:
¨ RG
¨ CPF
¨ Comprovação de renda, de acordo com a
atividade profissional
¨ Comprovante de estado civil atualizado
PARA CONTRATAR O FINANCIAMENTO
Para a contratação do financiamento, os bancos
exigem uma documentação referente ao comprador,
ao vendedor e ao imóvel
Comprador (pessoa física)
¨ RG
¨ CPF
¨ Declaração indicando a profissão
¨ Comprovante de residência
¨ Comprovante de estado civil atualizado
¨ Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a
Tributos FederaisOnde conseguir: No site da Receita Federal
(www.receita.fazenda.gov.br)
üChecklistQual documentação os bancos exigem para obter financiamento? Cada instituição bancária
solicita documentações específicas para aprovação e contratação dos financiamentos. Alguns
documentos, no entanto, são padronizados. Confira:
Comprador (pessoa jurídica)
¨ Contrato Social ou Estatuto Social com as
últimas alterações contratuais e estatutárias
¨ Certidão Negativa de Débito (CND) do INSSOnde conseguir: No site do Ministério da Previdência Social (www010.dataprev.gov.br)
¨ Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF)
¨ Certificado de Regularidade do FGTS (CRF)
Onde conseguir: na Caixa Econômica Federal
Vendedor (pessoa física)
¨ RG
¨ CPF
¨ Declaração indicando a profissão
¨ Comprovante de residência
¨ Comprovante de estado civil atualizado
¨ Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a
Tributos FederaisOnde conseguir: No site da Receita Federal
(www.receita.fazenda.gov.br)
Vendedor (pessoa jurídica)
¨ RG ou outro documento oficial de identificação
que conste foto e filiação dos sócios representantes
da empresa
¨ CPF ou documento oficial que conste o referido
cadastro dos sócios representantes da empresa
¨ Certidão Simplificada da Junta Comercial, se for
o caso
¨ Contrato Social ou Estatuto Social (com
alterações registradas)
¨ Documento de constituição de firma individual e,
se for o caso, com as alterações registradas
¨ Certificado de Regularidade do FGTS
¨ Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a
Tributos FederaisOnde conseguir: No site da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br)
¨ Indicação de conta corrente para recebimento do
crédito
Imóvel
¨ Matrícula atualizada acompanhada das
certidões negativas de ônus reais e de ações reais
reipersecutória
¨ Cópia do contrato de promessa de compra e venda
¨ Comprovação de inexistência de débito de
condomínio, quando for o caso
¨ Certidão Negativa do IPTU
¨ Avaliação do imóvel realizada por engenheiro
credenciado à instituição financeira
26 Guia do Comprador
üinformações
Confira que documentação
é necessária para
contratação dos
financiamentos no Banrisul
bit.ly/documentosbanrisul
VOCÊ SABE O QUE É O FUNDO DE GARANTIA DO
TEMPO DE SERVIÇO (FGTS)?
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) foi
criado na década de 60 pelo Governo Federal para
proteger o trabalhador demitido sem justa causa.
Assim, no início de cada mês, os empregadores
depositam, em contas abertas na Caixa Econômica
Federal (CEF), em nome dos seus empregados
e vinculadas ao contrato de trabalho, o valor
correspondente a 8% do salário do funcionário.
O percentual do FGTS não é recolhido somente sobre
o valor do salário recebido pelo empregado. Também
incide sobre o valor das horas extras, adicionais de
periculosidade e insalubridade, trabalho noturno,
13º salário, férias e aviso prévio trabalhado ou
indenizado. Com o fundo, o trabalhador pode formar
um patrimônio e tem a possibilidade de utilizá-lo
para adquirir a casa própria.
POSSO UTILIZAR O FGTS PARA COMPRA DA CASA
PRÓPRIA?
Sim, o FGTS pode ser utilizado na compra da casa
própria (pronta ou em construção), constituindo
parte do pagamento ou pagamento integral, através
Confira como o FGTS realiza o sonho da casa própriaAlgumas restrições são impostas para o seu uso. Veja como funciona.
de financiamento bancário, compra à vista ou
consórcio imobiliário, por lance ou complemento de
carta de crédito.
QUEM PODE UTILIZAR O FGTS PARA COMPRA DA
CASA PRÓPRIA?
Qualquer trabalhador pode usar o dinheiro
recolhido em sua conta vinculada ao FGTS para
comprar a casa própria, basta ser brasileiro (ou ser
estrangeiro com visto permanente), ter mais de 18
anos ou ser emancipado, estar com o nome limpo
e ter fonte de renda comprovada. Além disso, é
preciso:
� Comprovar tempo de trabalho mínimo de três
anos sob regime do FGTS;
� Não ser proprietário ou estar em processo de
compra de imóvel residencial, concluído ou em
construção, financiado pelo Sistema Financeiro de
Habitação (SFH), em qualquer parte do país;
� Não ser proprietário ou estar em processo de
compra de imóvel em construção ou concluído no
município em que reside ou trabalha, ou nas cidades
vizinhas, quando não financiado pelo SFH.
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27 Guia do Comprador
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MODALIDADES EM QUE O FUNDO PODE SER USADO
PARA PAGAMENTO OU FINANCIAMENTO DA CASA
PRÓPRIA:
Pagamento total ou parcial do valor do imóvel
Nesta modalidade, você pode utilizar o saldo do
FGTS para pagar 100% do valor do imóvel. Você pode,
ainda, utilizar o Fundo como parte do pagamento,
complementando o valor que falta com uma
entrada vinda de recursos próprios ou com um
financiamento feito pelo Sistema Financeiro de
Habitação.
Amortização ou liquidação do saldo devedor
O FGTS também pode ser utilizado para liquidar ou
amortizar o saldo devedor de financiamentos feitos
pelo Sistema Financeiro de Habitação. No primeiro
caso, o cliente liquida todo o saldo devedor do
financiamento. No segundo, ele pode utilizar o FGTS
para reduzir o prazo de financiamento que ainda
resta ou diminuir o valor da prestação. Para esta
modalidade, o financiamento deve estar em dia.
Pagamento de parte das prestações
O FGTS pode, ainda, ser utilizado para ajudar
a pagar o valor da prestação mensal dos
financiamentos feitos pelo Sistema Financeiro de
Habitação. Para utilização nas parcelas, o valor
máximo que o Fundo ‘paga’ da prestação é de 80%.
A operação é feita por 12 meses (12 cotas de FGTS),
podendo ser renovada ao final do período. Isso
significa que, para uma prestação de R$ 1.000, o
máximo de abatimento é de R$ 800, ou seja, o saldo
do FGTS do trabalhador precisa ser de, no mínimo,
R$ 9.600 (12 x R$ 800). Se a conta tiver menos do
que o necessário, o valor do saldo é dividido por 12
para chegar ao valor da cota. Assim, no exemplo, se
o FGTS for R$ 3.000, ele vai reduzir R$ 250 (R$ 3.000
÷ 12) no total da prestação, que será então de R$ 750.
É possível efetuar esta operação estando com, no
máximo, três parcelas vencidas.
O que devo fazer para solicitar uma dessas
operações?
Para solicitar qualquer uma das operações, o
primeiro passo é ir a uma agência bancária com
extrato da conta vinculada do FGTS para obter
informações e realizar simulações relativas aos
valores, instruir o pedido com a documentação
necessária e preencher o formulário de utilização
do FGTS, conforme as modalidades disponíveis. É
importante levar, ainda, a última prestação paga e o
seu contrato de financiamento.
QUAIS OS REQUISITOS DO IMÓVEL PARA QUE O USO
DO FGTS SEJA LIBERADO?
� Deve ser residencial urbano, novo ou usado,
em condições de habitabilidade, concluído ou em
construção;
� O seu valor não pode ultrapassar o valor limite
de avaliação estabelecido para o âmbito do Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), ou seja, R$ 500 mil;
� Deve estar localizado no município onde o
proponente exerça sua ocupação profissional;
no município onde comprove residir há mais
de um ano; em município limítrofe a sua
ocupação profissional ou residência; ou na região
metropolitana ;
� Estar matriculado no Registro de Imóveis
responsável pela região;
� Deve ser destinado, obrigatoriamente, para
moradia do trabalhador;
� Somente poderá ser objeto de outra transação
de compra e venda com recursos de FGTS após, no
mínimo, três anos da data da última negociação;
VEJA AS RESTRIÇÕES PARA O USO DO FGTS
O FGTS não pode ser utilizado para:
� Aquisição de imóvel que foi comprado, pelo atual
dono, com recursos do fundo em um período inferior
a três anos ;
� Aquisição de lotes e terrenos;
� Aquisição de moradia para familiares,
dependentes ou terceiros;
� Aquisição ou construção de imóvel comercial;
� Aquisição de imóvel residencial em localidade
diferente do domicílio residencial ou profissional.
� Compra de dois imóveis simultaneamente;
28 Guia do Comprador
O QUE É CONSÓRCIO DE IMÓVEIS?
O Consórcio é um sistema de autofinanciamento que
reúne um grupo de pessoas (físicas e/ou jurídicas)
interessadas na compra de um bem. Os consorciados
ou cotistas contribuem com uma parcela mensal,
destinada à formação de uma poupança comum.
Todos os participantes são contemplados para uso
dessa poupança dentro do período pré-determinado,
seguindo as regras previstas no contrato, que será
utilizada para a compra do bem imóvel.
Esse serviço é prestado por uma administradora,
que faz a gestão dos interesses do grupo de
consorciados e é autorizada pelo Banco Central.
Para realizar esse gerenciamento, a administradora
cobra uma taxa, que varia de acordo com cada
instituição, modalidade de consórcio (carro, moto,
imóvel, etc.) e prazo do plano.
O sistema de consórcios realiza a contemplação do
crédito a partir de sorteios ou lances.
COMO É A PARTICIPAÇÃO NOS GRUPOS?
O interessado poderá aderir aos seguintes grupos:
Em formação
Neste caso, a administradora ainda está reunindo os
Entenda como o consórcio pode ajudar na compraConheça em detalhes e veja de que forma você pode usufruir do sistema de consórcio imobiliário.
consorciados para atingir o objetivo do consórcio, ou
seja, a contemplação de seus integrantes em prazo
pré-determinado.
Já formado
Este grupo já realizou a assembleia de inauguração
e já está entregando bens. Portanto, o interessado
poderá obter uma cota que esteja vaga e disponível
para comercialização, adquirida diretamente com a
administradora.
O QUE É CARTA DE CRÉDITO?
É a denominação utilizada para identificar o crédito
do consórcio – é o documento que autoriza a compra
do bem pelo consorciado contemplado.
O QUE É A ASSEMBLEIA?
São as reuniões, normalmente mensais, onde
a administradora operacionaliza e oficializa as
contemplações por sorteio e por lance. Uma
Assembleia Geral Ordinária é realizada em dia, hora
e local informados pela administradora. Também
é utilizada para atendimento e prestação de
informações.
COMO É FEITA A CONTEMPLAÇÃO DO CRÉDITO?
A contemplação do consorciado com sua carta de
crédito é realizada de duas formas: por sorteio ou
lance. E é realizada nas assembleias mensais dos
grupos de consórcio.
COMO FUNCIONA O SORTEIO?
No sistema de consórcio, um ou mais participantes
do grupo são sorteados para receber a carta de
crédito, de acordo com a disponibilidade do caixa.
A carta recebida corresponde ao valor do bem,
independentemente do número de parcelas pagas.
O sorteio serve apenas para definir a ordem de
recebimento do crédito, já que todos os integrantes
do grupo o receberão até o final do plano.
O QUE É UM LANCE?
O consorciado também pode ser contemplado com
a carta de crédito por meio de um lance, que é um
valor oferecido para ser contemplado. Quando pago,
esse valor poderá abater o número de parcelas que
ainda devem ser pagas ou para reduzir o valor das
próximas parcelas a pagar. De qualquer forma a
dívida/saldo devedor é reduzido. Será contemplado
o maior percentual de lance ofertado, de acordo com
as regras contratuais. O consorciado pode, ainda,
utilizar seu FGTS para ofertar o lance.
UTILIZAÇÃO DO CRÉDITO CONTEMPLADO
Para utilizar o crédito, o consorciado contemplado
deverá sofrer análise de crédito e apresentar
garantias ao grupo, que estarão indicadas no
créd
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29 Guia do Comprador
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contrato firmado. A mais utilizada é a garantia por
alienação fiduciária do bem imóvel que está sendo
adquirido.
O contemplado poderá determinar o momento da
aquisição, e deve estar ciente que sua carta de
crédito deve estar contemplada.
O QUE É DEFINIDO EM CONTRATO?
O contrato de participação em um grupo de
consórcio estabelece vínculos entre os consorciados
e destes com a administradora. Portanto, antes de
assiná-lo, leia-o atentamente para conhecer seus
direitos e obrigações.
Em algumas instituições, no momento da
contratação, será cobrada a primeira parcela do
plano de consórcio. Além disso, no ato da assinatura
do contrato, poderá ser cobrado do consorciado o
valor da “taxa de adesão”, que é uma antecipação da
taxa de administração.
POSSO COMPRAR UM IMÓVEL COM VALOR
INFERIOR AO DA CARTA DE CRÉDITO?
Sim. Caso você seja contemplado, pode escolher um
imóvel de menor valor do que a sua carta de crédito.
E o saldo restante pode ser utilizado para:
� pagamento das obrigações financeiras vinculadas
ao imóvel, como ITBI, Registros de Cartórios ou
seguradoras. Para esse propósito, no entanto, o valor
máximo permitido é de até 10% do valor da carta de
crédito;
� pagamento das parcelas ainda não quitadas
(redução do valor ou do número delas), na forma
estabelecida em contrato;
� devolução do crédito em espécie ao consorciado
quando dívidas para com o grupo estiverem
integralmente quitadas – no encerramento do
grupo.
COMO SÃO ATUALIZADAS AS PARCELAS E A CARTA
DE CRÉDITO?
Os valores das parcelas e do crédito são atualizados
a cada 12 meses, contados a partir do mês da
assembleia de inauguração do grupo (chamamos de
‘mês de aniversário do grupo’), com base no índice
de reajuste estabelecido no contrato, que pode ser
o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), o Custo
Básico da Construção Civil (CUB), ou outro.
COMO SÃO CALCULADAS AS PARCELAS?
A data de vencimento das prestações é estabelecida
pela administradora, podendo ou não ser mensal.
Cada parcela é a soma dos valores referentes ao
Fundo Comum, Fundo de Reserva (podendo ser
devolvido percentualmente no encerramento do
grupo), Seguro Prestamista (de vida) e à Taxa de
Administração.
Fundo comum (FC)
É o valor mensal que o consorciado deve pagar para
formar um fundo que será utilizado para fornecer o
crédito para a aquisição dos imóveis. Normalmente,
a contribuição para o FC é obtida a partir da divisão
do valor do bem pelo número de meses de duração
do grupo.
Taxa de Administração (TA)
A Taxa de Administração, estabelecida em contrato,
é a remuneração para a administradora pelos seus
serviços de gestão do grupo até o seu encerramento.
A instituição tem liberdade para fixar esse
percentual.
Fundo de Reserva (FR)
Trata-se de um fundo de proteção para garantir
o funcionamento do grupo em determinadas
situações. A sua cobrança deve estar prevista em
contrato. No encerramento do grupo, caso existam
recursos nesse fundo, os mesmos devem ser
devolvidos proporcionalmente aos consorciados.
Seguros
Caso esteja previsto em contrato, o consorciado deve
pagar o valor referente ao Seguro Prestamista (de
vida). O seguro de quebra de garantia já é cobrado
no Fundo de Reserva.
EXEMPLO DE CÁLCULO DE PARCELA
Confira como seria o valor de uma parcela com as
seguintes características:
a) Prazo de duração: 150 meses;
b) Valor do imóvel: R$ 150.000,00;
c) Periodicidade dos pagamentos: mensal;
d) Percentual do fundo comum contratado: 100%
e) Taxa de Administração: 18% ao período;
f) Fundo de reserva: 4% ao período.
30 Guia do Comprador
Calculando o Fundo Comum:
R$ 150.000,00 (valor do imóvel) dividido pelos 150
meses = R$ 1.000,00 (valor do FC)
Calculando a Taxa de Administração:
R$ 150.000,00 (valor do imóvel) x 18% = R$ 27.000,00
divididos pelos 150 meses = R$ 180,00 (valor da TA
mensal)
Calculando o Fundo Reserva:
R$ 150.000,00 (valor do imóvel) x 4% = R$ 6.000,00
divididos pelos 150 meses = R$ 40,00 (valor do FR por
mês)
Calculando a parcela:
Valor do imóvel: R$ 150.000,00
Fundo comum: R$ 1.000,00
Taxa de administração: R$ 180,00
Fundo de reserva: R$ 40,00
*Prestação do mês (FC + TA + FR) = R$ 1.220,00
* No exemplo não estão considerados prêmios de
seguro.
FGTS
Quais são as possibilidades de saque do FGTS para
uso em consórcios?
� Para oferta de lance. Os consorciados podem
utilizar até 100% do saldo do FGTS para ofertar
lances;
� Para complementação da carta de crédito para
aquisição de um imóvel de maior valor. Ou seja, se
você possui um consórcio cuja carta de crédito é
de R$ 30.000,00 e quer adquirir um imóvel de valor
superior - de R$ 80.000,00, por exemplo - poderá
utilizar $ 50.000,00 (ou o valor que estiver a sua
disposição) do FGTS como complemento para a
compra do imóvel;
� Para amortização ou liquidação do saldo devedor
do consórcio;
� Para pagamento de parte das parcelas. O saque da
conta do FGTS será feito em parcela única no valor
total a ser amortizado, mas estão limitados a 80%
do valor da parcela pelo período de até 12 meses.
Os 20% restantes ficam sob responsabilidade do
consorciado.
Veja os requisitos básicos para utilização do FGTS
para amortização ou liquidação do saldo devedor e
para pagamento parcial das parcelas:
� A cota do consórcio deverá estar contemplada e
com o bem entregue;
� A carta de crédito não pode ter sido utilizada para
liquidação de financiamento habitacional;
� O imóvel comprado com recurso de consórcio deve
ser destinado à moradia do consorciado e estar
registrado em seu nome no Cartório de Registro de
Imóveis;
� Cota, conta vinculada do FGTS e imóvel devem ser
do mesmo titular;
� O consorciado não pode ter utilizado o FGTS
para amortização/liquidação do saldo devedor nos
últimos 2 anos;
� O consorciado não pode ter utilizado o FGTS para
pagamento parcial de parcelas nos últimos 12 meses.
� O imóvel comprado com a carta contemplada
também não deve exceder o valor limite na data de
aquisição conforme a tabela:
Imóveis comprados até 30/07/2002 – R$ 300 mil
Imóveis comprados até 28/01/2008 – R$ 350 mil
Imóveis comprados até 27/03/2009 – R$ 500 mil
Atenção: para utilização do FGTS, o consorciado
deverá obedecer TODAS as regras do Sistema
Financeiro de Habitação (SFH).
QUEM PODE UTILIZAR O FGTS PARA COMPRA DA
CASA PRÓPRIA?
Qualquer trabalhador pode usar o dinheiro
recolhido em sua conta vinculada ao FGTS para
comprar a casa própria, basta ser brasileiro (ou ser
estrangeiro com visto permanente), ter mais de 18
anos ou ser emancipado, estar com o nome limpo
e ter fonte de renda comprovada. Além disso, deve
preencher os seguintes requisitos:
� Comprovar tempo de trabalho mínimo de três
anos sob regime do FGTS;
� Não ser proprietário ou estar em processo de
compra de imóvel residencial, concluído ou em
construção, financiado pelo Sistema Financeiro de
Habitação (SFH), em qualquer parte do país;
� Não ser proprietário ou estar em processo de
compra de imóvel em construção ou concluído no
município em que reside ou trabalha, ou nas cidades
vizinhas, quando não financiado pelo SFH.
créd
ito im
obili
ário
31 Guia do Comprador
créd
ito im
obili
ário
QUAIS OS REQUISITOS DO IMÓVEL PARA QUE O USO
DO FGTS SEJA LIBERADO?
¨ Deve ser residencial urbano, novo ou usado,
em condições de habitabilidade, concluído ou em
construção;
¨ O seu valor não pode ultrapassar o valor limite
de avaliação estabelecido para o âmbito do Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), ou seja, R$ 500 mil;
¨ Deve estar localizado no município onde o
proponente exerça sua ocupação profissional;
no município onde comprove residir há mais
de um ano; em município limítrofe a sua
ocupação profissional ou residência; ou na região
metropolitana;
¨ Estar matriculado no Registro de Imóveis
responsável pela região;
¨ Deve ser destinado, obrigatoriamente, para
moradia do trabalhador;
¨ Somente poderá ser objeto de outra transação
de compra e venda com recursos de FGTS após, no
mínimo, três anos da data da última negociação.
VEJA AS RESTRIÇÕES PARA O USO DO FGTS
O FGTS não pode ser utilizado para:
� Aquisição de imóvel que foi comprado, pelo atual
dono, com recursos do fundo em um período inferior
a três anos;
� Aquisição de lotes e terrenos;
� Aquisição de moradia para familiares,
dependentes ou terceiros;
� Aquisição ou construção de imóvel comercial;
� Aquisição de imóvel residencial em localidade
diferente do domicílio residencial ou profissional.
� Compra de dois imóveis simultaneamente;
Fontes: Pense Imóveis, Banrisul e site da Associação Brasileira de Administradores de Consórcios (Abac) http://www.abac.org.br/
üinformações
Tome alguns cuidados antes de adquirir
uma cota:
� Leia atentamente as cláusulas do
contrato e peça todos os esclarecimentos
que julgar necessários;
� Certifique-se quanto ao crédito
indicado no contrato, prazo de duração
do grupo, percentual de contribuições,
despesas que serão cobradas, tipos de
seguro que poderão ser exigidos e as
garantias que deverão ser fornecidas
quando você for contemplado;
� Saiba como será realizada a
contemplação, se é possível optar por
crédito de menor ou maior valor antes
da contemplação e qual a forma de
antecipação de pagamento de parcelas;
� Verifique se o que foi prometido consta
do contrato. Desconsidere as promessas
verbais: todos os direitos e obrigações
do consorciado estão estabelecidos no
contrato;
� Ficou em dúvida? Não deixe de entrar
em contato com a administradora caso
você deseje informações adicionais sobre
o funcionamento do grupo que está
sendo oferecido a você.
32 Guia do Comprador
OUTROS GASTOS
33 Guia do Comprador
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IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS
IMOBILIÁRIOS (ITBI)
Sempre que há transferência de propriedade de
qualquer bem imóvel, o Imposto de Transmissão
de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado pela prefeitura.
Essa taxa varia conforme a cidade em que o
imóvel está localizado e o seu recolhimento é
de responsabilidade do comprador. Em Porto
Alegre, por exemplo, a alíquota é de 3% sobre
o valor do imóvel. No caso de uso do FGTS
ou financiamentos pelo Sistema Financeiro
de Habitação a alíquota é de 0,5%. Portanto,
caso você adquira um imóvel de R$ 100 mil,
financiando R$ 70 mil, o ITBI será calculado da
seguinte forma: 0,5% sobre R$ 70 mil e 3% sobre
os R$ 30 mil de entrada. O valor que deverá ser
pago de ITBI será de R$ 1.250,00.
DESPESA DE ESCRITURAÇÃO IMOBILIÁRIA
É paga aos tabelionatos, que são responsáveis por
Despesas e impostos: conheça os gastos extras envolvidos na compraAntes de adquirir um imóvel, você também deve estar ciente de que, além do próprio valor
do bem, algumas despesas e impostos devem ser pagos. Em Porto Alegre, por exemplo, é
recomendado que se reserve 4% do valor do imóvel para o pagamento de Imposto sobre
Transmissão de Bens Imobiliários (ITBI), emolumentos e registro do imóvel.
lavrar a escritura de compra e venda de acordo
com a faixa de preço do imóvel. No Rio Grande do
Sul, por exemplo, a taxa de um imóvel de até
R$ 100 mil é de R$ 560.
DESPESA COM REGISTRO DO IMÓVEL
É paga no Registro de Imóveis no momento do
registro da compra no seu nome, de acordo com a
faixa de preço de imóvel. No Rio Grande do Sul, por
exemplo, um imóvel de até R$ 100 mil tem uma taxa
de R$ 469.
TARIFAS BANCÁRIAS
Se o imóvel for adquirido por meio de financiamento
bancário, o comprador tem de estar preparado
também para as despesas cobradas pela instituição
financeira, como taxas para avaliação do imóvel,
taxas administrativas, de abertura de crédito,
seguro do imóvel e de vida, entre outras.
IPTU
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é
um tributo municipal cobrado sobre qualquer bem
imóvel situado na zona urbana do município. A
taxa é calculada com base no valor venal do imóvel,
atribuído pela municipalidade onde se localiza.
34 Guia do Comprador
Quando for obrigada a entregar o ajuste anual do
Imposto de Renda (IR), a pessoa deve prestar, na
pasta de bens e direitos, as informações relativas
ao patrimônio imobiliário com data base 31/12
do ano calendário de referência. Mesmo que
o imóvel já tenha sido declarado em anos
anteriores, este deve permanecer na declaração,
caso a propriedade do bem continue no ano
atual.
Sempre que o contribuinte se enquadrar em
quaisquer das hipóteses de obrigatoriedade da
entrega do ajuste anual, ele deverá informar na
pasta de bens e direitos a totalidade dos imóveis
da sua propriedade, mesmo que o valor deles seja
inferior a R$ 300 mil.
É obrigado a declarar o ajuste anual do IR quem:
� Recebeu rendimentos tributáveis no ano
anterior com uma soma superior ao valor que é
informado pelo governo anualmente. Em 2012, por
exemplo, deveria declarar quem tivesse recebido
mais de R$ 23.499,15;
� Recebeu no ano anterior rendimentos isentos,
Imposto de Renda: patrimônio imobiliário sempre deve-se declararA não ser que seja qualificado como isento, o contribuinte deve informar todos os imóveis que
possui na entrega da declaração. Veja os detalhes.
não tributáveis ou tributados exclusivamente na
fonte, cuja soma foi superior a R$ 40 mil;
� Obteve, em qualquer mês, ganho de capital
na alienação de bens ou direitos, sujeito à
incidência do imposto, ou realizou operações em
bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e
assemelhadas;
� Relativamente à atividade rural:
1) obteve receita bruta em valor superior a ao
estipulado pelo governo a cada ano;
2) pretenda compensar, no ano-calendário
anterior ou posteriores, prejuízos de anos-
calendário anteriores ou do próprio ano-
calendário do ano anterior;
� Teve, em 31 de dezembro, a posse ou a
propriedade de bens ou direitos, inclusive terra
nua, de valor total superior a R$ 300 mil;
� Passou à condição de residente no Brasil em
qualquer mês e nesta condição se encontrava em
31 de dezembro;
� Optou pela isenção do Imposto sobre a Renda
incidente sobre o ganho de capital auferido na
venda de imóveis residenciais, cujo produto da
venda seja aplicado na aquisição de imóveis
residenciais localizados no país, no prazo de 180
(cento e oitenta) dias contados da celebração do
contrato de venda, nos termos do art. 39 da Lei
nº 11.196, de 21 de novembro de 2005.
COMO DECLARAR A VENDA DE UM IMÓVEL?
O valor líquido referente ao ganho de capital
na alienação de imóveis de uso próprio é
considerado um rendimento sujeito a tributação
exclusiva. Existe um campo específico no IR para
declarar a informação de tais rendimentos. O
contribuinte deve, então, instalar o programa de
ganhos de capital disponibilizado gratuitamente
pela Receita Federal para calcular o IR incidente
sobre cada operação de venda de imóveis.
Assim, a pessoa pode gerar o arquivo de
exportação das informações do ganho de capital
e importá-lo no ajuste anual. Desta forma, são
declaradas automaticamente no ajuste anual as
rendas derivadas do ganho de capital.
COMO DECLARAR FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS?
Existem duas formas para declarar
financiamentos de imóveis no IR. Uma delas
é informar o valor integral do bem adquirido
na pasta de bens e direitos e informar o saldo
devedor em 31/12 na pasta de dividas e ônus
reais. A outra forma é declarar apenas os valores
das parcelas pagas no ano na pasta de bens e
direitos, sem informações das dívidas. Nessa
outr
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35 Guia do Comprador
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s
segunda opção, os valores pagos no ano atual
serão agregados ao saldo do bem do ano anterior.
Financiamento direto com a construtora
Você pode tomar como exemplo um apartamento
comprado em 2010 no valor de R$ 100 mil. Desse
total, R$ 30 mil foram dados de entrada, R$ 20
mil abatidos com o saldo do FGTS e outros R$
50 mil sobram como saldo financiado. Nesse
caso, você deve, em primeiro lugar, declarar
a existência do bem em seu nome no campo
específico e usar o valor total do imóvel (R$
100 mil). As informações podem ser dadas de
forma bastante detalhadas, mas outros passos
devem ser seguidos para evitar inconsistência
de dados e parar na malha fina. A inconsistência
de dados seria o “surgimento” de um bem de
alto valor sendo que você, em princípio, não tem
como explicar a origem do dinheiro total para
transação tendo em vista a série histórica de
suas declarações. Esse é o critério maior para
cair na malha fina e o erro mais comum do
contribuinte.
A origem do dinheiro de entrada será explicada
ou pela própria série histórica de declarações
– pois, para juntar os R$ 30 mil do exemplo o
contribuinte deve ter poupado e feito aplicações
financeiras – ou pelos dados do informe de
rendimentos – documento fornecido pelo
empregador. Os R$ 20 mil sacados do FGTS têm
um campo específico: rendimentos isentos e não-
tributados.
Os R$ 50 mil restantes, que serão pagos em
20 ou 30 anos, conforme a modalidade de
financiamento, devem ser declarados como
dívidas. O valor dessa dívida será atualizado ano
a ano, conforme os pagamentos que forem sendo
feitas.
Financiamento por meio do Sistema Financeiro
de Habitação (SFH)
Quando a compra é feita através do Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), o procedimento
é diferente e funciona como um leasing. O valor
restante do imóvel não deve ser registrado como
dívida, pois o bem permanece em garantia do
banco. Deve-se mencionar a compra, no campo
“bens e direitos”, descrevendo o processo, e
somar o valor das parcelas, na medida em
que forem pagas, ao valor final do imóvel. Por
exemplo, se foram dados R$ 50 mil de entrada
e o restante será pago em parcelas de R$ 2
mil, quando cinco parcelas tiverem sido pagas
deve-se somar R$ 10 mil ao valor. Esse processo
permanece até que o imóvel esteja quitado.
Essas são as orientações da Receita Federal para
que o valor do imóvel não fique menor do que o
pagamento declarado. Caso o financiamento seja
declarado de forma errada, gera um problema de
origem de dados que pode causar um transtorno
de retificação e justificativas, mas sem multa.
Consórcio ou carta de crédito
O contrato de consórcio é como a aquisição de
um financiamento na hora de declarar os bens.
Por exemplo, se você contratou um consórcio – e
não foi contemplado – e pagou seis prestações
e R$ 600 em 2009, isso deve ser especificado
dessa maneira. No caso de ser contemplado – ou
comprar carta de crédito –, vale a mesma regra
para o bem adquirido através de outro modelo de
financiamento: colocar as prestações que ainda
restam a pagar no campo de dívidas.
36 Guia do Comprador
PROFISSIONAIS ESPECIALIZADOS
37 Guia do Comprador
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QUANDO O SERVIÇO PODE AJUDÁ-LO?
Na hora da venda:
� Quando a pessoa decide vender um imóvel, pode
gerar expectativas irreais quanto ao custo da casa
ou apartamento. O corretor pode, então, passar o
valor de mercado mais preciso de quanto o imóvel
realmente vale;
� Na hora da venda, o profissional também
conhecerá potenciais interessados no seu imóvel.
Na hora da compra:
� Quando você estiver em busca da sua casa,
o profissional, por ter mais informações e
conhecimento, poderá apresentar opções que vão de
acordo com as suas necessidades;
� Quando um proprietário estiver para colocar
ou recém tiver colocado um imóvel à venda, um
corretor também poderá informá-lo da situação com
mais agilidade.
� O profissional pode, ainda, auxiliá-lo na hora de
saber se um imóvel realmente vale o preço pelo qual
está sendo vendido.
Corretores e imobiliáriasPara adquirir ou vender um imóvel, você não precisa, necessariamente, contratar o serviço de um
corretor autônomo ou de uma imobiliária. No entanto, o serviço desses profissionais especializados
pode facilitar a sua venda ou compra. Além disso, a sua intermediação poderá ser positiva no
momento das negociações, pois os imóveis poderão ser apresentados aos futuros compradores ou
vendedores de maneira mais imparcial.
DE QUE FORMA OS PROFISSIONAIS ATUAM?
Os corretores podem trabalhar de forma autônoma
ou fazerem parte de uma imobiliária, que conta com
uma equipe própria de profissionais. Normalmente,
por uma questão de segurança e controle das
informações, as imobiliárias não permitem que
seus corretores trabalhem, ao mesmo tempo, para
empresas diferentes.
VENDA COM EXCLUSIVIDADE
Na hora de vender o seu imóvel, você terá que
decidir se a venda será com ou sem exclusividade.
Na venda com exclusividade, será feito um acordo
entre o proprietário e o profissional (corretor
autônomo ou imobiliária), que terá um prazo
para vender o imóvel de forma exclusiva. Sendo
assim, durante o período estabelecido, somente o
profissional em questão poderá ofertar o imóvel no
mercado.
Vantagens:
� Imobiliária ou corretor autônomo podem prestar
um serviço mais dedicado e diferenciado ao cliente;
38 Guia do Comprador
� Garantia da exclusividade gera iniciativas por
parte do profissional, que garante anúncios do
imóvel em diferentes mídias;
� Imobiliárias colocam à disposição do cliente toda
a sua equipe de corretores, proporcionando ainda
mais divulgação do imóvel;
� A exclusividade também garante ao comprador o
fechamento do negócio de forma mais imediata, pois
o corretor autônomo ou a imobiliária já possuem
todas as informações sobre as condições de venda
impostas pelo vendedor;
� Trabalho em rede dos profissionais aumenta ainda
mais as chances da venda.
NÃO DEIXE TUDO NAS MÃOS DO CORRETOR
O corretor pode ser um grande aliado na hora que
você for comprar ou vender um imóvel, mas não
esqueça que o interesse do profissional é, também,
fazer um bom negócio. Portanto, verifique por conta
própria as informações passadas.
ESCOLHA BEM O PROFISSIONAL
Corretor autônomo
Observar a maneira do profissional atuar é
fundamental para saber se ele prestará um bom
serviço. Portanto, leve em consideração os seguintes
aspectos:
� Empatia do profissional
� Segurança nas informações prestadas
� Interesse e atenção nas conversas com o cliente
� Vontade de ajudar o cliente
� Solicite, ainda, comprovação do registro
profissional fornecido pelo Conselho Regional dos
Corretores de Imóveis (Creci) ou consulte a entidade.
Imobiliária
Antes de escolher uma imobiliária, analise estas
questões:
� Conheça um pouco da história da empresa
� Obtenha referências da sua direção
� Conheça algumas das suas realizações
� Consulte clientes que já realizaram negócio com a
empresa
� Além disso, solicite a comprovação do registro da
empresa no Conselho Regional dos Corretores de
Imóveis (Creci) ou consulte a entidade
CONTRATOS E COMISSÃO
Quando for comprar um imóvel, o cliente não
precisa assinar nenhum contrato de prestação
de serviços com um corretor autônomo ou com
uma imobiliária. Portanto, você pode consultar
vários profissionais independentes e imobiliárias
antes de decidir pela compra de um determinado
imóvel. Na hora de efetuar a compra, no entanto,
o corretor autônomo ou a imobiliária irão
preparar e apresentar um contrato de compra,
que você deve assinar. Você também pagará uma
comissão, combinada verbalmente, sem assinatura
de contratos, aos profissionais pelos serviços
prestados. Em Porto Alegre, por exemplo, este
valor corresponde a 6% sobre o preço do imóvel. O
corretor autônomo recebe esse valor integralmente.
A imobiliária, por sua vez, fica com dois terços
da comissão, destinando o restante para quem
agenciou o imóvel e para quem o vendeu.
Para a venda do imóvel, o cliente assina uma
autorização de venda, tanto para o corretor
autônomo quanto para a imobiliária. O Conselho
Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) realiza
fiscalizações periódicas e inesperadas para verificar
se a norma está sendo cumprida. Nestas ocasiões,
os profissionais devem apresentar a autorização de
venda de todos os imóveis que anunciam. As multas
aplicadas em casos de descumprimento são de alto
valor. E, em caso de reincidência, pode ocorrer até a
cassação do registro profissional.
Fontes: Sylvio Lindenberg, consultor de empresas da área imobiliária, e livro “Imóveis, seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, de Luiz Calado.
prof
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ados
39 Guia do Comprador
prof
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COMO ESCOLHER UMA EMPRESA DE MUDANÇA?
A primeira verificação que deve ser feita é quanto à
idoneidade da empresa. Para isso, consulte o Procon
sobre possíveis reclamações contra a companhia.
Também é indicado fazer uma cuidadosa pesquisa de
preços procurando contratar transportadoras indicadas
por conhecidos que já tenham utilizado o serviço.
ORÇAMENTO
Assim como outros prestadores de serviços, toda
empresa de mudanças é obrigada a fornecer um
orçamento, conforme diz o Código de Defesa do
Consumidor (Art. 40). O orçamento é importante
para você comparar os preços cobrados no mercado
por outras empresas e fazer o contrato baseado
nesses preços.
Atenção: algumas empresas que cobram uma taxa
para fazer o orçamento. Portanto, pergunte o preço
antes de contratar o serviço.
Sugere-se que a mudança seja orçada em pelo
menos três empresas. O orçamento, de modo geral,
é feito após visita de vistoria, onde o profissional
avalia a quantidade de espaço que as coisas vão
A hora da mudançaNa hora de escolher a empresa de mudanças, certas questões devem ser analisadas para evitar
dores de cabeça. Veja dicas para não errar na avaliação de quem vai transportar seus objetos.
ocupar e prevê necessidades como içamento - caso
algum objeto não passe pelas escadas do prédio, por
exemplo – e adicional noturno, entre ouros detalhes.
Nesse momento, esclareça todas as suas dúvidas e os
itens do contrato.
O preço leva em conta a diária do caminhão,
o material de embalagem e os carregadores
contratados. Esse custo será maior se os móveis
forem de alto custo, se houver equipamentos
eletrônicos sofisticados, como home theaters, ou
muito delicados, como cristaleiras. A diferença se
deve ao preço do material de empacotamento, mais
caro, e à necessidade de cuidado especial.
SEGURANÇA
Para ter mais segurança, faça uma lista de todos os
móveis e objetos que serão transportados. Verifique
o estado em que se encontram os móveis e objetos,
guardando com você uma cópia da lista, assinada
pela empresa contratada. Este documento chama-se
“rol de inventário”.
DIREITOS GARANTIDOS
Quando você contrata um serviço, no caso da
empresa de mudanças, está plenamente protegido
40 Guia do Comprador
pelo Código de Defesa do Consumidor. Mas para
reclamar seus direitos você necessita ter em
mãos os documentos. O contrato e a nota fiscal
são documentos muito importantes. A lei obriga
a empresa de transporte de mudanças a ser
responsável por todos e quaisquer danos no serviço
feito. Se não cumprir o que foi contratado, a
responsabilidade é da empresa.
OUTRAS DICAS
� Exija um contrato por escrito discriminando:
nome, endereço e CNPJ (se for pessoa física, RG e
CPF) da empresa, dados pessoais do contratante,
local, data e horário de retirada e de entrega, valor
do serviço, condições de pagamento e tudo o que for
acertado verbalmente. Não deixe de ler com atenção
este documento e de riscar os espaços em branco.
� Informe-se quanto às regras de mudança do
imóvel atual e do novo. Alguns locais têm horários
delimitados para realização do serviço, e isso afeta
no preço;
� Avise o síndico e/ou o zelador sobre sua
mudança, e confira se não há outra pessoa
realizando transporte no mesmo dia e horário, para
evitar congestionamentos em elevador e outros
transtornos do gênero;
� No dia da mudança, reserve vaga para o
caminhão na frente do imóvel - ou o mais perto
possível; quanto mais longe, mais demorado e mais
carregadores serão necessários, encarecendo o
transporte;
� Procure vincular o pagamento ao término do
serviço. Se não for possível, veja a possibilidade
de disponibilizar apenas um sinal na contratação,
quitando o restante após a mudança.
� Certifique-se de que o dia marcado para a mudança
não coincida com feiras livres nas ruas que envolvam
o local de saída ou de chegada da mesma.
� Esvazie o botijão de gás, pois é proibido
transportá-lo cheio, por causa do risco de explosão;
se o gás for central, no caso de condomínios, faça o
desligamento com 24 horas de antecedência;
� Descongele o freezer também 24 horas antes
do transporte. Seque-o bem antes de carregar no
caminhão, para evitar odores.
� Na impossibilidade de estar presente quando da
chegada da mudança no novo endereço, peça a uma
pessoa de sua confiança que faça a conferência e
relacione por escrito eventuais danos ou extravios
de objetos. Exija a assinatura do funcionário da
empresa neste documento e guarde uma via com
você.
� Guarde cópia de toda a documentação; exija
recibos de todos os pagamentos efetuados e solicite,
por escrito, a previsão de entrega da mudança
nos casos de transportes intermunicipais e
interestaduais.
� Para maior segurança, transporte consigo os
objetos pessoais tais como joias, dinheiro, cheques e
documentos.
EMPACOTAMENTO
A própria transportadora é quem faz o
empacotamento dos pertences, por exigência
das seguradoras, no intuito de garantir que o
conteúdo segurado seja, de fato, o que está sendo
transportado. A empresa tem material adequado –
plástico bolha, papel ondulado, craft (para louças)
etc.
Os profissionais responsáveis pelo empacotamento
organizam a mudança de forma a ocupar o mínimo
de espaço possível. É a partir do espaço estimado
que são definidos o tamanho do caminhão e o valor
do transporte. O preço da cubagem (metro cúbico)
leva em conta a quantidade de objetos, a distância
da casa velha à casa nova e o grau de dificuldade -
por exemplo, se é um apartamento no quarto andar
sem elevador, ou uma sala comercial no centro da
cidade onde não há estacionamento, ou caixas com
muitos livros pesados, etc. Esses fatores também
orientam o orçamento dos caminhões de frete.
Desempacotar os pertences também pode fazer
parte do serviço da transportadora. Mas atenção:
jóias, documentos, armas de fogo e obras de arte,
por exemplo, não devem ser deixados a encargo de
nenhuma empresa, pois não são protegidos pela
apólice em caso de extravio. Remédios também
devem ser mantidos sob posse do contratante.
Fontes: Pense Imóveis e Procon-SP
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60 DIAS ANTES DA MUDANÇA
¨ Pesquise e escolha a empresa de mudança.
Procure uma transportadora com uma boa relação
custo x benefício. Não se esqueça de fazer perguntas
e esclarecer todas as dúvidas. Saiba se eles embalam
e transportam objetos frágeis, como louças, por
exemplo.
¨ Algumas transportadoras cobram pelo
deslocamento, outras cobram pela distância (km),
e outras, ainda, pelo número de móveis e caixas a
transportar. Portanto, peça sempre orçamentos de
empresas diferentes para poder fazer comparações.
Sempre que solicitar um orçamento, peça a resposta
por escrito, seja por fax ou por e-mail, para garantir
que tudo o que estiver descriminado seja feito.
¨ Pesquise reclamações da empresa feitas no
Procon
¨ Cheque referências de antigos clientes
¨ Analise termos de garantia e cláusulas
contratuais
¨ Verifique o nome do motorista e dos ajudantes
que irão carregar tudo;
¨ Observe se as cortinas e tapetes deverão ser
lavados antes de serem transportados para a nova
residência e se os trilhos e bandôs poderão ser
aproveitados.
¨ Tome conhecimento das redondezas da nova
casa. Descubra o que existe de comércio local,
üChecklistcomo cafés, padarias, supermercados, farmácias,
lojas de ferramentas e matérias de construção, que
podem ser úteis no dia da mudança e depois da
sua finalização, enquanto a sua casa ainda estiver
desorganizada.
¨ Faça uma planta da nova casa. A intenção é
planejar como e onde dispor o mobiliário.
30 DIAS ANTES DA MUDANÇA
¨ Se você mora numa casa alugada, registre os
danos. Faça um relatório das condições em que vai
deixar o imóvel, podendo até tirar algumas fotos.
¨ Doe ou venda as inutilidades. Se tiver móveis
ou objetos que não são utilziados, se desfaça deles.
Assim você evita de pagar pelo transporte de algo
desnecessário, que acabará, mais cedo ou mais
tarde, indo para o lixo ou para doação.
¨ Informe parentes e amigos do futuro endereço
¨ Providencie a transferência de escola das
crianças.
15 DIAS ANTES DA MUDANÇA
¨ Procure saber quais são as regras do novo
condomínio e verifique quais são os horários
permitidos para fazer uma mudanca.
¨ Verifique a voltagem de sua nova residência. Em
caso de mudança internacional, verifique também a
ciclagem, tipos de tomadas e sistemas de TV.
¨ Programe a transferência ou o corte dos serviços
usados na casa que vai deixar, tais como internet,
TV cabo, telefone, agua, luz e gás.
¨ Se tem animais de estimação, e a mudança for
para perto, combine de deixá-los em casa de amigos
ou familiares, buscando-os mais tarde; se a mudança
for para longe, leve-os consigo em condições
adequadas para deixá-los estressados.
¨ Verifique cuidadosamente se é necessário
desmontar algum móvel. Caso não seja possível
montá-los sozinho, contrate a ajuda de um
profissional.
¨ Comece a consumir todos os congelados que
guarda no congelador.
¨ Combine com alguma parente ou amigo para
cuidar das crianças no dia da mudança.
¨ Providencie o material para embalagem de
objetos pessoais
¨ Inicie o processo de embalagem dos objetos que
precisam de cuidados especiais. Por exemplo, vede
totalmente os frascos de medicamentos e perfumes.
2 DIAS ANTES DA MUDANÇA
¨ Ligue para as companhias de gás, agua, luz,
telefone ou TV cabo/Internet, pedindo a instalação
ou transferência dos serviços. Eles podem levar
entre 2 a 3 dias para atender o seu pedido.
¨ Separe os produtos perecíveis (comestíveis)
dos não perecíveis. Caso os alimentos perecíveis
estiverem abertos, tente consumi-los antes de
partir. Doe os alimentos não perecíveis que não
serão consumidos em 24 horas.
42 Guia do Comprador
¨ Nunca transporte botijões de gás durante a
mudança, além de proibido, existe ainda o risco de
potenciais acidentes.
¨ Coloque todas as suas plantas de interior dentro
de caixas de papelão para poder fazer o transporte,
mas não se esqueça deregá-las.
¨ Esvazie e limpe o congelador e o freezer.
¨ Faça backup dos arquivos do computador
¨ Separe as roupas e objetos pessoais a serem
utilizados no dia da mudança
NO DIA DA MUDANÇA
¨ Caso a nova casa seja distante da atual, não se
esqueça de preparar um lanche;
¨ Separe e deixe em local de fácil acesso tudo o que
irá necessitar para servir as refeições no primeiro
dia na casa nova, como pratos, copos e talheres
¨ Ponha um aviso de “NÃO LEVAR” naqueles
objetos que devem ficar.
¨ Para garantir o sucesso do transporte dos seus
animais de estimação, não se esqueça de verificar a
alimentação e água antes e durante a viagem.
¨ Reserve um lugar de estacionamento na frente
do prédio ou casa para a empresa de mudanças
descarregar os móveis e caixas do caminhão.
¨ Tenha alguém supervisionando o serviço da
empresa de mudança na casa atual e na futura
residência.
¨ Leve consigo alguns itens: passaportes, dinheiro,
carteira de identidade e de motorista, e outros
documentos pessoais, do carro, apólices de seguro
etc.
¨ Vistorie a embalagem e identificação de cada caixa
¨ Providencie a faxina da casa
OBJETOS QUE DEVEM ESTAR ACESSÍVEIS NO DIA
DA MUDANÇA
¨ Comida e utensílios domésticos;
¨ Rolos de papel toalha e papel higiênico;
¨ Papel e caneta;
¨ Artigos de limpeza e um balde;
¨ Sacos para o lixo e fita isoladora;
¨ Caixa de ferramentas básicas (tesoura, chaves de
fendas, chave inglesa);
¨ Aspirador de pó, vassoura e pá;
¨ Lâmpadas e uma lanterna;
¨ Abridor de latas e algumas facas de cozinha;
¨ Café, chá, água e comida para fazer as refeições
rápidas;
¨ Roupas de cama, roupa para vestir e produtos de
higiene:
¨ No mínimo, uma muda de roupa para cada
familiar;
¨ Toalha de rosto e de banho;
¨ Xampu, sabonete e desodorante;
¨ Pente e escova para cabelo;
¨ Um kit para os primeiros socorros;
DEPOIS DA MUDANÇA
¨ Logo depois da mudança, faça inspeções rápidas
antes de começar a desembalar e desempacotar.
Verifique todas as fechaduras de janelas e
portas; veja se tem electricidade, se o fogão está
funcionando; verifique as válvulas de regulação e as
torneiras, assim como os canos de esgoto; veja se o
telefone e os aparelhos de cozinha funcionam bem.
¨ Assim que chegar à sua casa nova, troque todas
as fechaduras por questões de segurança.
Fonte: Maria Luisa Pereira Leite, organizadora pessoal
prof
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ados
43 Guia do Comprador
ADAPTAÇÃO
44 Guia do Comprador
adap
taçã
o
� A primeira sugestão para ajudar o animal a se
adaptar é o dono assumir um papel de líder. O
bichinho precisa perceber o proprietário como o
chefe da matilha e aceitar ser conduzido, evitando
desobediências;
� Apesar do controle do bicho, é preciso que esse
adquira, por outro lado, certa independência.
Dormir com o animal em cima da cama, ou mesmo
dentro do quarto pode retardar o processo. Ainda
que precise sentir a presença e o carinho do dono,
o amigo do homem não precisa ficar o tempo todo
grudado;
� Cães de guarda: o papel de líder é ainda mais
importante quando se trata da adaptação de um cão
de guarda a um novo lar. O animal precisa sentir
confiança no dono e saber que é em sua ausência
que deve manter vigília. Além disso, é preciso
retreinar os comandos, garantindo a obediência e
controle do pet;
� Lembre-se também de preparar sua casa. É
importante reservar um canto para a casinha, por
exemplo. Fatores como excesso de luz e barulho
também fazem toda a diferença, pois deixam o
Ajude seu animal de estimação a se adaptar à nova casaAlém de atenção, o bichinho de estimação precisa de tempo para aprender as normas do novo lar
e se acostumar com o ambiente diferente. Saiba como facilitar este período para ele.
animal mais agitado e estressado. A recomendação é
evitar essas circunstâncias;
� Se você estiver indo para uma casa com quintal,
não se esqueça de observar se existem objetos
cortantes ou perfurantes no chão ou em prateleiras
baixas, por exemplo, em que o bicho possa vir a
se machucar. Observe também a altura dos muros
e o espaçamento entre as barras do portão, para
evitar que o animal fuja ou que ataque passantes
ou mesmo que esses atirem objetos para dentro do
pátio.
� Atente à limpeza da área externa, para evitar a
contaminação do animal por pragas presentes na
natureza;
� Se for preciso se desfazer do bicho por causa da
mudança de lar, lembre-se de que é possível dar
um adeus digno de todo o carinho que você tem
por seu amigo de quatro patas. Doe os animais,
preferencialmente, a pessoas da vizinhança, pois
o bicho já está acostumado ao local. Se não for
possível, procure visitar o próximo dono e observar
se a nova casa de seu pet terá condições de higiene
para recebê-lo.
45 Guia do Comprador
SEGURO RESIDENCIAL
46 Guia do Comprador
O tipo de cobertura do seguro deve se adequar às
necessidades da pessoa, sendo possível fazer uma
apólice personalizada. Conheça as vantagens:
� O custo da substituição de bens danificados
ou roubados pode ser coberto. Sendo assim, caso
ocorra algum desastre, o seguro pode repor os itens
perdidos;
� Você pode se proteger de imprevistos envolvendo
outras pessoas na sua residência. Isso significa que
o seguro cobre qualquer dano material ou pessoal,
desde que involuntário, causado pelo segurado,
familiares, empregados ou outro residente do imóvel,
incluindo animais de estimação. Desta forma, caso o
seu cachorro morda alguém, a indenização à pessoa
estará coberta;
� Caso a sua casa seja danificada – por um incêndio,
por exemplo –, o seguro pode cobrir custos com
hotel, alimentação, entre outras necessidades
enquanto a sua residência é reconstruída;
� Você tem direito, ainda, a extras, como o serviço
de profissionais como eletricistas, encanadores,
pedreiros, entre outros.
Proteja a sua propriedade com segurosO ditado é antigo, mas a sabedoria continua preservada: o seguro morreu de velho. Portanto,
saiba por que investir em seguros para a sua residência pode evitar transtornos causados por
danos ou perdas.
QUAIS ITENS OS SEGUROS COSTUMAM COBRIR?
Existem pacotes específicos para quem mora
em casas, é inquilino ou possui apartamentos.
Normalmente, a cobertura é para os seguintes itens:
Incêndio
Talvez lhe pareça que as chances de sua casa
pegar fogo são mínimas, mas a apólice também
vale para incêndios parciais, como a queima de
parte do imóvel por excesso de aparelhos ligados na
mesma tomada. O seguro cobre, então, a reposição
dos equipamentos danificados, mesmo que o resto
da casa não tenha sido afetada. A cobertura de
incêndio inclui também móveis, roupas, utensílios,
eletroeletrônicos e outros objetos de valor
quantificável que estiverem no interior do imóvel.
A apólice de conteúdo, no entanto, não cobre joias,
dinheiro em espécie nem peças de artes.
Vendaval
O seguro contra vendaval cobre custos causados por
ventos muito fortes. A cobertura não inclui apenas a
seg
uro
resi
denc
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47 Guia do Comprador
troca de telhados: caso no destelhamento entre água
no imóvel e estrague algum móvel ou eletrônico, o
seguro também repõe estes itens.
Danos elétricos
Se um curto-circuito causa um pequeno fogo que
estraga a televisão, o seguro contra incêndios
cobre a reposição da peça. Se, em outra situação,
um raio causa uma descarga elétrica que queima
o aparelho, é o seguro contra danos elétricos que
vai pagar o novo equipamento. A cobertura contra
danos elétricos é uma das mais caras, pois o tipo de
sinistro é comum.
Roubo
Da mesma forma que os danos elétricos, os roubos
são problemas mais recorrentes que incêndios, por
isso o valor daqueles é um dos mais caros dentre
as cifras de coberturas acessórias. Dois fatores
influenciam esse preço: o tipo de residência e a
cidade onde está localizada. As seguradoras supõem
que apartamentos têm um aparato de segurança
mais eficiente que as casas, por isso o preço é
um pouco mais em conta. O município em que a
propriedade está também entra nos cálculos: as
empresas cobram um pouco mais de quem vive em
cidades com maior índice de criminalidade.
Responsabilidade civil
A cobertura de responsabilidade civil se aplica a
casos em que o segurado é responsabilizado por
danos a terceiros. Seu cachorro mordeu alguém?
A diarista derrubou um vaso? Um cano estourou
em seu apartamento e alagou o banheiro do
apartamento de baixo? Seu filho quebrou a janela
ou amassou o carro do vizinho jogando futebol? Em
todas essas situações, a responsabilidade civil arca
com os custos que seriam da pessoa física.
Alagamentos
O seguro contra alagamentos está na lista dos
mais caros. Muitas empresas nem oferecem essa
cobertura acessória, pois além do alto custo ao
cliente, tem alta taxa de risco à seguradora.
Outras coberturas
Como coberturas acessórias os corretores citam
ainda as que seguram vidros, espelhos e mármores,
além da contra desmoronamentos. É possível, ainda,
contratar a assistência 24 horas, que disponibiliza
profissionais para serviços que vão desde troca da
resistência do chuveiro a conserto de máquina de
lavar e problemas de encanamento, entre outros.Fontes: Pense Imóveis e o livro “Imóveis, seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, de Luiz
Calado.
ANTES DE ESCOLHER O SEGURO:
� verifique as características e cada cobertura,
o que é oferecido e quais são seus direitos. Veja
também qual a franquia da cobertura. Franquia
é a parcela do prejuízo suportada pelo próprio
segurado, ou seja, quantia que o segurado terá de
pagar, em caso de perda parcial do bem;
� pergunte sobre como você deve proceder em caso
de sinistro (ocorrência do fato previsto no contrato)
e peça detalhes sobre o recebimento da indenização;
� ao fechar o seguro, questione quando sua apólice
começa a valer.
NA HORA DE CONTRATAR:
¨ Tenha em mente que a inclusão de bens
eletrônicos como aparelhos de som, de DVD e
computadores na cobertura do seguro torna a
apólice mais cara do que se for incluído apenas
o mobiliário básico (sofá, fogão, geladeira, etc.).
Isso porque bens eletrônicos são mais visados em
roubos e têm uma depreciação (perda de valor) mais
acelerada;
¨ No caso de seguro de casas: estime a cobertura
básica de incêndio com verba suficiente para
a reconstrução do imóvel e a reposição de seu
conteúdo. Você não precisa considerar o valor total
do imóvel, mas o terreno não pega fogo;
¨ No caso de apartamentos: antes de contratar
um seguro para o seu apartamento, verifique as
coberturas presentes na apólice do condomínio,
para evitar pagar duas vezes a mesma coisa. É dever
do administrador de um condomínio, conforme
previsto no Código Civil - Lei nº 10.406 (art. 1.346),
a contratação de seguros que cubram danos à
estrutura do prédio contra o risco de incêndio ou
destruição, total ou parcial;
¨ Se você mora em edifício, saiba que é possível
fazer um seguro coletivo para os bens que você
possui em seu apartamento. Neste caso, o preço
seg
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48 Guia do Comprador
sai bem mais em conta, mas isso só compensa se
seus vizinhos segurarem valores semelhantes aos
seus. Atenção: existem casos em que a cobertura
de incêndio é oferecida num seguro junto à fatura
do condomínio ou na conta de luz. Você pode estar
pagando duas vezes por algo que já está previsto na
apólice do condomínio.
TERMINOLOGIAS IMPORTANTES DA ÁREA:
� apólice: documento emitido pela seguradora que
contém todas as cláusulas do contrato;
� bônus: desconto incidente sobre o prêmio a ser
pago na renovação do seguro;
- cobertura: garantia de proteção contra o risco de
determinado evento
� franquia: parcela de prejuízo suportada pelo
próprio segurado. O mercado segurador trabalha
de regra com quatro tipos de franquia: valor
fixo por reclamação; participativa, sob forma de
percentual (em geral, entre 5% e 20% do limite
máximo segurado); agregada anual (depois da
primeira participação da empresa segurada, não há
mais franquias em perdas futuras) e simples (não
aplicável quando a perda excede o valor indenizado
ou reembolsado);
� indenização: valor pago pela seguradora em caso
de ocorrência de sinistro previsto na apólice;
� prêmio: importância que o segurado paga à
seguradora para ter direito à indenização em caso
de sinistro;
� proposta: formulário que contém os elementos
essenciais do seguro e expressa a intenção de
contratação pelo segurado;
� sinistro: ocorrência do fato previsto em contrato;
� valor atual do bem: custo de reposição de um
determinado bem, pelo valor de um novo no
mercado, deduzido a depreciação pelo uso, idade,
estado de conservação e depreciação pelo uso;
� valor em risco: valor de todos os bens segurados
existentes no endereço designado como local
do seguro, imediatamente antes do sinistro, em
estado de novo, ou seja, antes de ser deduzida a
depreciação pelo uso, idade, estado de conservação e
obsolescência.
Fontes: Pense Imóveis e diretor técnico da Confiança Seguros, Flávio da Silva Urubatan.
seg
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49 Guia do Comprador
ABCDICIONÁRIO IMOBILIÁRIO
50 Guia do Comprador
AAbatimento
Mesmo que dedução
Agente fiduciário
Empresa que promove a execução extrajudicial de
empréstimos hipotecários vinculados ao Sistema
Financeiro de Habitação (SFH).
Agente financeiro
Instituição pública ou privada que faz parte do
Sistema Financeiro Nacional. Sua função é coletar,
intermediar e aplicar recursos financeiros seus ou
de outros, com autorização do Banco Central do
Brasil.
Amortização de empréstimo
Extinção gradativa de uma dívida por meio de
pagamento parcelado. As parcelas de amortização
são também conhecidas como principal da dívida.
Alienação fiduciária
Ato de transferência de um bem móvel ou imóvel do
devedor para o credor, em garantia do pagamento
da dívida. O devedor detém a posse direta do bem,
para seu uso, e o credor detém a posse indireta do
bem, que fica em seu domínio. Depois de quitar o
empréstimo, o comprador adquire a propriedade
definitiva do bem.
Avaliação
Atividade que envolve a determinação técnica do
Termos relacionados a crédito imobiliário
valor qualitativo ou monetário de determinado bem,
direito ou empreendimento. Determinação de valor
para hipoteca.
Averbação
Anotação feita pelo Cartório de Registro de
Imóveis de qualquer alteração que diga respeito
ao proprietário (chamada subjetiva) ou ao imóvel
(objetiva), como a mudança no estado civil do dono
ou no nome da rua do imóvel.
CCarta de crédito
Documento que concede a alguém o empréstimo de
certa quantia. Costuma valer por 30 dias, às vezes
prorrogáveis.
Cartório de Registro de Imóveis
Órgão onde são cadastrados todos os imóveis de
determinada região (localização, situação jurídica,
histórico e modificações).
Cartório de Títulos e Notas
Entidade privada com reconhecimento público que
guarda títulos e documentos, faz registros públicos e
redige contratos.
Caução
Garantia dada, geralmente em dinheiro, de
que determinada dívida contratual será paga
(financiamento imobiliário, aluguel etc.).
Certidão negativa
Documento que comprova a existência ou não de
ação civil, criminal ou federal contra uma pessoa.
Comprometimento de renda
Percentual de renda que o pretendente a um
financiamento pode comprometer mensalmente na
prestação.
Comprovação de renda
Exigência da instituição financeira de que o
pretendente a financiamento comprove com
documentos (contracheque, carteira de trabalho,
declaração do Imposto de Renda) que ganha o
suficiente para arcar com as prestações.
EEscritura
Documento autêntico de um contrato, como o de
compra e venda, escrito por um tabelião ou oficial
público e testemunhado por duas pessoas.
FFGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)
Conta de poupança aberta pelo empregador em
nome do empregado. Todo mês, o empregador
deposita nela 8% do salário de seu funcionário. Essa
conta rende 3% ao ano, mais a variação mensal da
TR. O saldo poderá ser resgatado pelo empregado se
for demitido ou quiser financiar a casa própria.
Financiamento
Provisão de capital para financiar a realização de
uma empresa, de um projeto. Concessão de prazo
para se pagar uma dívida.
dici
onár
io im
obili
ário
51 Guia do Comprador
Financiamento direto
Forma de pagamento na aquisição de imóvel em que
o próprio incorporador concede financiamento ao
comprador.
Financiamento imobiliário
Empréstimo concedido por instituições financeiras
para custear a construção, a reforma ou a compra
de um imóvel. 1. Recursos obtidos com a instituição
financeira no âmbito do Sistema Financeiro da
Habitação ou pela chamada Carteira Hipotecária.
2. Custeamento das despesas para construção ou
aquisição de um imóvel, geralmente para garantia
hipotecária deste, para pagamento posterior
em forma de prestações que compreendem a
amortização do capital, respectivos juros, correção
monetária, bem como taxas de administração e
outras.
GGarantia
Cláusula contratual que assegura ao credor, pela
concessão, por exemplo, de um financiamento, que o
devedor cumprirá o assumido. Com isso, obriga-se o
devedor a cumprir a prestação devida ao credor.
HHabite-se
Autorização emitida pela prefeitura para que um
imóvel recém-construído ou reformado possa ser
ocupado. Para que o documento possa ser emitido,
é preciso uma vistoria para ver se a obra foi
executada conforme o projeto inicial e é necessário
preencher diversos requisitos legais (parecer da
companhia de luz, do corpo de bombeiros, da
companhia de gás, entre outros).
IInadimplência
Falta de pagamento de dívidas e prestações
imobiliárias.
Índice de reajuste
Índice pactuado em contrato, geralmente um índice
de preços, para atualização monetária dos valores
envolvidos no mesmo. O índice escolhido para
reajuste é que torna os valores proporcionados à
elevação do custo de vida.
JJuro
Taxa percentual cobrada periodicamente sobre
um valor e constitui o lucro do capital empregado
(como em empréstimos) ou é paga sobre um valor
depositado (como em investimentos bancários).
Juro de mora
Juro cobrado como multa por causa da mora
(demora, atraso) no pagamento de uma dívida.
São cobrados por dia de retardamento, às vezes
independentemente da aplicação de outro
percentual fixo de multa. Por exemplo: 10% após o
vencimento mais juro de mora de 0,3% ao dia.
LLiquidação antecipada
Pagamento total de uma dívida antes do prazo
fixado em contrato.
MMatrícula do imóvel
Número de registro do imóvel no cartório do
Registro Geral de Imóveis, o mesmo desde sua
construção. Todo imóvel tem seu numero especifico
de matricula.
QQuitação
O ato de quitar, ou seja, pagar integralmente, uma
dívida.
SSaldo devedor
O que resta pagar de uma dívida. Nos
financiamentos imobiliários, é reajustado
mensalmente de acordo com o índice e a taxa de
juro estipulados em contrato.
Saldo residual
É o que resta a mais ou a menos de uma dívida
quando vencido o prazo contratado. Se o saldo for
negativo, o mutuário pagou a mais e deve receber a
quantia de volta. Se for positivo, o mutuário pagou a
menos (por erros de cálculo) e ainda deve ao credor.
SAC - Sistema de Amortização Constante
Nesse sistema, o valor correspondente à
amortização em cada parcela é constante e os juros
incidem sobre o saldo devedor. Como o saldo devedor
diminui após o pagamento de cada prestação e a
amortização é constante, o valor da prestação é
dici
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obili
ário
52 Guia do Comprador
reduzido ao longo do tempo.
Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI)
Apólice obrigatória quando se contrai financiamento
imobiliário com uma instituição financeira. Cobre
danos causados por incêndio, inundação, entre
outros. É pago em parcelas ao longo de todo o
financiamento.
Seguro de morte e invalidez permanente (MIP)
Apólice obrigatória, como a de danos físicos ao
imóvel (DFI), ao se contratar um financiamento
imobiliário.
TTaxa efetiva
Taxa resultante da aplicação periódica do juro
previsto na taxa nominal. Por exemplo, uma taxa
nominal de 12% ao ano, a taxa efetiva será de 1% ao
mês. Como a aplicação desse percentual é feita mês
a mês, juro sobre juro, a taxa total, no final de um
ano, não será mais os 12% contratados, e sim 12,68%.
Taxa nominal
Nos financiamentos com taxa nominal, a cobrança
de juros é fixada anualmente. Nos contratos de
financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro
de Habitação, por exemplo, a taxa nominal máxima
é de 12% ao ano. Sendo assim, essa porcentagem
total de juros é dividida nos doze meses do ano e
acrescida ao valor da prestação.
Tabela Price (TP)
Método de cálculo das prestações de financiamentos
que tem dois vetores: um de amortização e outro
de juros. Ao longo do prazo de financiamento, a
primeira aumenta, e a segunda decresce. A Tabela
Price é também chamada Sistema Francês de
Amortização.
Taxa referencial (TR)
Definida todo mês pelo Banco Central de acordo com
a remuneração média das aplicações bancárias. É a
referência para reajustes da caderneta de poupança
e de diversos tipos de contrato e dívida, inclusive
financiamentos imobiliários.
VValor de mercado
Valor de compra e venda de um imóvel na prática. É
atribuído por especialistas.
Valor do contrato
Valor das prestações a serem pagas pelo devedor,
assumidas no contrato.
Valor venal do imóvel
Valor atribuído ao bem pela prefeitura, levando em
consideração sua metragem, localização, destinação
e características.
Vistoria
Inspeção feita pela prefeitura, para verificar se o
prédio urbano está conforme o projeto aprovado.
dici
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obili
ário
53 Guia do Comprador
AAbjudicar
Desapossar, em razão de sentença judicial, o possuidor
ilegítimo daquilo que pertence à outra pessoa.
Anticrese
Contrato pelo qual o devedor entrega ao credor um
imóvel, dando-lhe o direito de receber os frutos e
rendimentos como compensação da dívida. É uma
consignação de rendimentos. Esse contrato deve
ser lavrado por escritura pública e transcrito no
Registro Geral de Imóveis.
Área comum
Área de um condomínio que pode ser utilizada por
todos os moradores, como os corredores, o saguão, o
salão de festas e os locais de lazer.
Área de construção
Soma das áreas, incluídas paredes e pisos, cobertos
ou não, de todos os pavimentos de uma edificação.
Área privativa
Área de um imóvel sobre a qual o proprietário tem
domínio total, delimitada pela superfície externa
das paredes.
Ativo
Bens, direitos e valores pertencentes a uma empresa
ou pessoa. Exemplo: imóveis, dinheiro aplicado,
ações, jóias etc.
dici
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obili
ário
Termos relacionados a contrato imobiliário
Avaliação
Atividade que envolve a determinação técnica do
valor qualitativo ou monetário de determinado bem,
direito ou empreendimento. Determinação de valor
para hipoteca.
Averbação
Anotação feita pelo Cartório de Registro de
Imóveis de qualquer alteração que diga respeito
ao proprietário (chamada subjetiva) ou ao imóvel
(objetiva), como a mudança no estado civil do dono
ou no nome da rua do imóvel.
CCartório de Registro de Imóveis
Órgão onde são cadastrados todos os imóveis de
determinada região (localização, situação jurídica,
histórico e modificações).
Cartório de Títulos e Notas
Entidade privada com reconhecimento público que
guarda títulos e documentos, faz registros públicos e
redige contratos.
Caução
Garantia dada, geralmente em dinheiro, de
que determinada dívida contratual será paga
(financiamento imobiliário, aluguel etc.).
Comissão
Remuneração pago à imobiliária ou ao corretor de
imóveis por serviços de negociação e negócios de
compra e venda ou administração.
Compromisso de compra e venda
É o contrato entre duas partes em que o vendedor
se compromete a vender seu bem e o comprador se
compromete a comprá-lo nas condições acertadas.
É também chamado contrato de compra e venda ou
promessa de compra e venda.
EEscritura
Documento autêntico de um contrato, como o de
compra e venda, escrito por um tabelião ou oficial
público e testemunhado por duas pessoas.
Execução
Cumprimento de penalidades e sanções ou cobrança
do que está previsto em contrato.
FFiador
Pessoa que assume as obrigações (aluguéis, taxas,
multas e correção) de outro, quando este deixa de
cumpri-las.
GGarantia
Cláusula contratual que assegura ao credor, pela
concessão, por exemplo, de um financiamento, que o
devedor cumprirá o assumido. Com isso, obriga-se o
devedor a cumprir a prestação devida ao credor.
54 Guia do Comprador
HHabite-se
Autorização emitida pela prefeitura para que um
imóvel recém-construído ou reformado possa ser
ocupado. Para que o documento possa ser emitido,
é preciso uma vistoria para ver se a obra foi
executada conforme o projeto inicial e é necessário
preencher diversos requisitos legais (parecer da
companhia de luz, do corpo de bombeiros, da
companhia de gás, entre outros).
Hipoteca
Colocação de bens imóveis e móveis (como aviões e
navios) como garantia de pagamento de uma dívida.
O devedor detém a propriedade e a posse do imóvel,
que poderá ser tomado pelo credor por meio de
execução judicial ou execução extrajudicial.
IIGP-M
Sigla de Índice Geral dos Preços - Mercado, calculado
e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas. Nos
contratos de compra e venda de imóveis, por
exemplo, o IGP-M é um índice que pode ser utilizado
para atualização monetária, principalmente após a
conclusão das obras.
Imóvel na planta
Designação usual para imóvel comercializado na
fase de lançamento, ou seja, antes do início de sua
construção.
Imposto de transmissão
Chamado em uns municípios de Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis e em outros de
Imposto de Transmissão Intervivos, é uma taxa
proporcional ao valor de um imóvel ou direitos reais
sobre bens imóveis, cobrada pela prefeitura toda vez
que há alteração na propriedade.
INCC - Índice Nacional da Construção Civil.
Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser
adotados diversos índices, entre eles o INCC (um
índice de custo que só pode ser utilizado no período
da construção).
JJuro
Taxa percentual cobrada periodicamente sobre
um valor e constitui o lucro do capital empregado
(como em empréstimos) ou é paga sobre um valor
depositado (como em investimentos bancários).
Juro de mora
Juro cobrado como multa por causa da mora
(demora, atraso) no pagamento de uma dívida.
São cobrados por dia de retardamento, às vezes
independentemente da aplicação de outro
percentual fixo de multa. Por exemplo: 10% após o
vencimento mais juro de mora de 0,3% ao dia.
MMatrícula do imóvel
Número de registro do imóvel no cartório do
Registro Geral de Imóveis, o mesmo desde sua
construção. Todo imóvel tem seu numero específico
de matrícula.
Memorial de incorporação
É o documento descritivo da obra projetada,
especificando os acabamentos da edificação, segundo
modelo confeccionado pela Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABNT). Antes de negociar as unidades
autônomas, o incorporador deve arquivar o Memorial
no cartório competente de Registro de Imóveis.
Memorial descritivo
1. Documento que especifica os materiais e
equipamentos que serão aplicados na construção. O
incorporador deve ter esse material arquivado no
Registro de Imóveis antes do início das vendas das
unidades. 2. Anexo dos contratos de compra e venda
de imóveis na planta ou em construção, o memorial
descreve o que está sendo comprado, seguindo
as normas da ABNT. No documento, ainda devem
constar a metragem da área útil e de uso comum, a
localização das vagas de garagem e a especificação
da lista de acabamentos com indicação e marca,
fabricante e/ou categoria.
NNota promissória
É um compromisso escrito pelo qual alguém se
compromete a pagar certa quantia, em determinada
data, a uma pessoa física ou jurídica (beneficiário).
OOrdem de despejo
Mandado judicial intimando o locatário a desocupar
o imóvel alugado.
Ordem de pagamento
Autorização dada por alguém para que certa
importância seja paga a quem de direito.
dici
onár
io im
obili
ário
55 Guia do Comprador
RRescisão
É a descontinuidade do negócio jurídico (ato,
contrato ou sentença), com a consequente perda da
sua eficácia.
Retrovenda
É a cláusula especial no contrato de compra e venda
segundo a qual o vendedor pode reaver, em prazo
certo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço,
mais as despesas feitas pelo comprador (como, por
exemplo, as despesas visando a melhoria do imóvel).
SSinal
Quantia ou valor que o comprador entrega ao
vendedor para assegurar a conclusão do negócio
e com a função de primeira parcela. Sinônimo de
entrada e arras.
TTaxa referencial (TR)
Definida todo mês pelo Banco Central de acordo com
a remuneração média das aplicações bancárias. É a
referência para reajustes da caderneta de poupança
e de diversos tipos de contrato e dívida, inclusive
financiamentos imobiliários.
VValor de mercado
Valor de compra e venda de um imóvel na prática. É
atribuído por especialistas.
Valor do contrato
Valor das prestações a serem pagas pelo devedor,
assumidas no contrato.
Valor venal do imóvel
Valor atribuído ao bem pela prefeitura, levando em
consideração sua metragem, localização, destinação
e características.
Vistoria
Inspeção feita pela prefeitura, para verificar se o
prédio urbano está conforme o projeto aprovado.
Fontes: Pense Imóveis, site da Secretaria Municipal de Obras da Prefeitura de Porto Alegre, Conselho Regional de Imóveis de São Paulo e o livro “Imóveis, seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, de Luiz Calado.
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