1. oldal |

1. BEVEZETÉS

A pénzügyi válságot megelőző évek

lakáspiaci fejleményei – valamint főként a

számos tagállamban azokat kísérő emelkedés a háztartások

eladósodottságának tekintetében – hozzájárultak a makrogazdasági

egyensúlyhiányok fokozódásához. A 2008-as év előtt a lakásárakat a legtöbb

tagállamban hosszú és példátlanul erős növekedés jellemezte. Ezt a növekedést az

építkezési volumen és a hitelállomány

jelentős bővülése kísérte.

Az uniós tagállamokban azóta tapasztalt korrekció rendkívül egyenetlen volt.

Bizonyos tagállamokban, különösen Írországban és Romániában, a válságot

követő néhány évben több mint 50 %-kal

csökkentek a reál lakásárak. Ezzel szemben Belgiumban, Luxemburgban és

Svédországban az árak alig korrigáltak, vagy akár tovább növekedtek.

A gazdasági fellendülés térnyerésével a

keresleti tényezők is növekedni kezdtek.

Ennek megfelelően 2016-ban a legtöbb tagállamban a lakásárak is emelkedésnek

indultak. E változás miatt megújult figyelem fordítandó a lakáspiac nagyobb

ingadozásainak esetleges destabilizáló szerepére, valamint a hitelpiac lehetséges

felgyorsító szerepére.

A jelen tájékoztató a továbbiakban a

lakáspiacok lehetséges sebezhető pontjait, valamint a tagállamok által azok kezelése

érdekében megtett szakpolitikai lépéseket tekinti át. Elsőként a lakásárak és -

volumenek változásának vizsgálatával felméri a lehetséges kockázatokat,

különösen a hitelekkel összefüggésben. A

társadalmi szempontok szintén áttekintésre kerülnek. A második

szakaszban a szakpolitikai prioritásokat tárgyaljuk, főként a makroprudenciális

politikára, az adópolitikára és a kínálati

szűkösséget kezelő intézkedésekre összpontosítva.

A lakáspiac gyenge pontjainak

felméréséhez fontos minősítők a hitelpiac fejleményei. Ezt a tájékoztatót ezért a

bankszektorra vonatkozóval

összefüggésben kell értelmezni. Az adópolitika szintén jelentős hatással lehet

a lakáspiaci fejleményekre, ezért azt is figyelembe kell venni. Végezetül, mivel a

lakhatási politika összefüggésben áll a szociális védelemmel és a társadalmi

kohézióval, az ezzel a témával kapcsolatos tájékoztató sem hagyható figyelmen kívül.

2. KIHÍVÁSOK

2.1. A lakásárak dinamikája

Számos tagállamban tapasztalhatók a

lakáspiaccal kapcsolatos, komoly vagy fokozódó sebezhetőségek. A kamatlábak

történelmi mélypontra csökkentek, a növekedés pedig a legtöbb tagállamban

erősödik, ezért a lakáspiacon fokozódik a keresleti nyomás. A lakásárak növekedése

a legtöbb tagállamban felgyorsult (1.

ábra). Magyarországon és Svédországban az ingatlanárak összesített növekedése

2015-ben és 2016-ban meghaladta a 20 %-ot. Görögországban, Olaszországban

és Finnországban a reál ingatlanárak 2016-ban is negatív növekedést mutattak.

Görögország és Olaszország esetében ez már sorozatban a kilencedik év, amely

EURÓPAI SZEMESZTER – TEMATIKUS TÁJÉKOZTATÓ

LAKÁSPIACI FEJLEMÉNYEK

2. oldal |

során a lakásárak csökkennek. Az ingatlanár-korrekciók kockázatának

felmérése érdekében számos értékelési technika használható a pénzügyi és a

lakhatással kapcsolatos mutatók elemzésének kiegészítéséhez. Ezek az

ingatlanárak és a bérleti díjak (ár/bérleti

díj arány), illetve az ingatlanárak és a háztartásban egy főre jutó bruttó

rendelkezésre álló jövedelem arányának (ár/jövedelem arány) változására

támaszkodnak. A különféle lakáspiaci mozgatóerők hozzájárulásának

elkülönítésére statisztikai elemzést is alkalmaznak.

Mivel az ingatlanárak idősorai kizárólag indexben állnak rendelkezésre, az

ár/bérleti díj és az ár/jövedelem arányok abszolút értékei nem bírnak tájékoztató

erővel. Különösen országok között nem lehet azokat összevetni. Ezért az elemzés

az ár/jövedelem és az ár/bérleti díj arány

hosszú távú átlaguktól való eltérésére összpontosít. Ez a különbözet hasznos

referenciaértéket biztosít a lakásárak alakulásának méréséhez. Az ár/jövedelem

aránya megmutatja, mekkora erőfeszítéseket kell egy átlagos

háztartásnak tennie ahhoz, hogy lakást vásárolhasson. A hosszú távú átlagot

jelentősen meghaladó szint azt jelzi, hogy

a megfizethetőség csökkent. Ez hatással lehet a keresletre, és az ingatlanárakat

megfizethetőbb szintre csökkentheti. Hasonlóképpen, egyensúlyi helyzetben és

adott tőkeköltség mellett a piaci szereplőknek semlegesen kell

viszonyulniuk a lakások megvásárlása és bérlése közötti választáshoz. A bérleti és

ingatlanáraknak ezért együtt kell

mozogniuk. Az arányok hosszú távú értéküktől való eltérése a lakáspiaci

egyensúlytól való eltérésként is értelmezhető. Ez a bérlakások és saját

tulajdonban lévő lakások iránti kereslet változásához vezethet, ezáltal ismét a

hosszú távú szintjére csökkentheti az ár/bérleti díj arányt.

3. oldal |

1. ábra — A lakásárak növekedése

2016 2015 2014 2000-2008 2008-2016

BE 1,1 1,3 -1,3 5,1 0,6

BG 7,5 1,6 1,5 12,9 -5,6

CZ 6,6 3,9 1,8 6,6 -0,2

DK 4,1 6,3 3,0 5,3 -1,0

DE 5,3 4,1 2,2 -1,7 2,5

EE 3,8 7,0 13,1 n.a. -1,2

IE 5,5 8,5 15,5 5,9 -4,5

EL -2,0 -3,5 -5,0 5,1 -7,4

ES 4,7 3,7 0,1 8,1 -5,6

FR 1,0 -1,8 -1,7 7,5 -0,7

HR 2,2 -2,4 -1,1 4,6 -4,3

IT -0,7 -2,6 -4,6 3,6 -3,5

CY 1,4 0,2 -1,3 n.a. -4,0

LV 7,5 -2,7 4,2 12,9 -4,7

LT 4,4 4,6 6,3 12,0 -4,8

LU 5,8 5,9 3,9 7,5 3,6

HU 9,8 11,6 3,2 n.a. -1,9

MT 4,8 5,0 2,5 11,6 0,0

NL 4,4 3,3 0,0 2,4 -2,8

AT 7,2 3,5 1,4 -0,2 4,4

PL 2,4 2,7 1,1 n.a. -3,1

PT 6,0 2,3 3,9 -1,2 -0,9

RO 6,5 1,9 -3,3 n.a. -9,7

SI 3,6 1,4 -6,5 n.a. -4,1

SK 7,0 5,5 1,5 n.a. -2,4

FI -0,3 -0,3 -1,7 3,4 0,0

SE 7,5 12,1 8,2 6,5 5,8

UK 5,8 5,6 6,2 7,5 0,6

Forrás: Eurostat

A deflált lakásárak %-os

változásaCAGR (%)

4. oldal |

2. ábra – Az ár rendelkezésre álló jövedelemhez viszonyított aránya, 2008–2016

Forrás: Az Eurostat, az Európai Központi Bank (EKB), a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet

(OECD), a Nemzetközi Fizetések Bankja (BIS) és az Európai Bizottság számításai Megjegyzés: Az 1995 és 2016 közötti, a hosszú távú átlaghoz viszonyított különbözet.

Az ár/jövedelem és az ár/bérleti díj arányok megerősítik, hogy a lakásárak

korrekciója a legtöbb tagállamban 2008 óta rendkívül erős. A legtöbbjük esetében

ezen arányok jelenlegi szintje jóval a

2008-as szint és a hosszú távú átlag alatt áll (2. és 3. ábra). Ez arra enged

következtetni, hogy ezen országok esetében a korrekciós potenciál

korlátozott, és a reál lakásárak további felértékelődése várható. Eközben számos

országban a hosszú távú átlagot több mint

10 %-kal meghaladó arány tapasztalható.

Idetartozik Belgium, Franciaország, Luxemburg, Ausztria, Svédország és az

Egyesült Királyság. Ezekben az országokban, amelyekben a pénzügyi

válság óta csak kismértékű ingatlanár-korrekció volt tapasztalható, az értékelési

mutatók arra engednek következtetni,

hogy a jövőben még jelentős korrekció várható.

3. ábra – Ár/bérleti díj arány, 2008–2015

-40

-20

0

20

40

60

80

SE LU BE UK AT FR FI DK CY CZ IT NL DE EL EE ES SK SI IE HU PT MT

HR PL LT LV RO BG

2016 2008

-40

-20

0

20

40

60

80

SE LU BE UK AT FR FI DK CY CZ IT NL DE EL EE ES SK SI IE HU PT MT HR PL LT LV RO BG

2016 2008

5. oldal |

Forrás: Eurostat, EKB, OECD, BIS, európai bizottsági számítások

Megjegyzés: Az 1995 és 2016 közötti, a hosszú távú átlaghoz viszonyított különbözet.

Az értékelési mutatók segítségével

folytatott elemzés kiegészítésére statisztikai elemzés folytatható annak

megállapítása érdekében, hogy a reál ingatlanárak alakulása összhangban van-e

azzal, amire a makrogazdasági mozgatórugók utalnak1. Bizonyos

esetekben az ingatlanárak erőteljes

növekedése ugyanis demográfiai és kínálati tényezőkhöz, a jövedelem

emelkedéséhez vagy a különösen alacsony kamatlábakhoz kapcsolódhat.

Más esetekben azonban a reál ingatlanárak növekedése nem

magyarázható a szokásos, alapvető mozgatórugókkal. Ez a lakásárak

lehetséges túlértékelését jelzi. Ha az

ebből az alapvető elemzésből származó információkat összevetjük a különböző

mutatók segítségével folytatott elemzéssel, megbecsülhetjük az értékelési

különbözetet. Ezáltal feltérképezhetjük az egyes országokat a reál ingatlanának

korrekciójának kockázata és a legújabb fejlemények alapján (4. ábra).

A feltérképezés eredményei azt mutatják,

hogy a reál ingatlanárak a legtöbb tagállamban legfeljebb 10 %-kal térnek el

a különféle értékelési mérőszámok által jelzett szinttől. Ha sorra vesszük azokat

az országokat, ahol az árak a közelmúltban gyorsan emelkedtek, két

csoportot különíthetünk el. Az első csoport tagjainál, köztük Luxemburgban,

Ausztriában, Svédországban és az

Egyesült Királyságban az árak

gyorsan emelkednek, az értékelési

különbözet azonban jelentős. Ezek az országok tehát azok, ahol az árdinamikát

a lehető legszigorúbban kell ellenőrizni, mivel az összesíti a túlértékelés és az árak

dinamikus változásának kockázatait. A második csoportban – köztük főként

Bulgáriában, a Cseh Köztársaságban,

Lettországban, Magyarországon és Szlovákiában – a lakásárak a

közelmúltban fellendültek, és jelenleg gyorsan emelkednek. A reál ingatlanárak

azonban ezekben a tagállamokban jóval a 2008-ban rögzített csúcsértékek alatt

maradtak, és az értékelési mérőszámok sem mutatnak jelentős túlértékelést.

Ezekben az esetekben az áremelkedés

spekulációs buborékok kialakulásához vezethet, amelyek leeresztése nehéznek

bizonyulhat. A jelentős értékelési különbözettel rendelkező országok közül

Belgium és Franciaország tűnik ki. A 2008-as válság után az árak és az

értékelési mérőszámok korrekciója mindkét országban viszonylag korlátozott

volt. Az ingatlanárak növekedése azonban

azóta visszafogott maradt. Ennek következtében, bár a kockázat nem

csökkent jelentősen a válság óta, ha az ingatlanárak lanyha növekedése

fennmarad a gazdasági fellendülés során, az az alapvető értékekhez való fokozatos

visszatéréshez vezethet.

1 A módszertannal kapcsolatos további részletekért ld. Philiponnet N. és A. Turrini (2017): Assessing house price developments in the EU (Az uniós ingatlanárak alakulásának értékelése), vitairat, European Economy.

6. oldal |

4. ábra – Értékelési különbözet és a lakásárak reálnövekedése, 2016

Forrás: Európai Bizottság, EKB, OECD, BIS, az Európai Bizottság elemzése

Megjegyzés: Az értékelési különbözet számítása az ár/bérleti díj arányon, az ár/jövedelem arányon és az ingatlanárak alapvető mozgatórugóinak statisztikai modelljén alapul.

BE

DEIE

EL

ES

FR

IT

CY

LU

MT

NL

AT

PT

SI

SK

FI

BG

CZ

DKEE

LV

LT

HU

PL

RO

SE

UK

HR

-2

0

2

4

6

8

10

-30 -20 -10 0 10 20 30 40

Def

lált

laká

sára

k nö

veke

dése

, 201

6 (%

)

Becsült értékelési különbözet, 2016 (%)

7. oldal |

2.2. Mennyiségi változások

A lakáspiac mennyiségi mutatói hasznosak

az építőipar teljesítményének számszerűsítéséhez, és a lakásárak

alakulásának kiegészítéseként kell tekinteni azokra. Az ingatlanpiac

fejleményeit különösen a lakáskínálat ár- és keresleti nyomásra adott reakciója

befolyásolja. A mennyiségek árakra adott lassú reakcióját előidéző kínálati

korlátozások eredményeképp hosszabb

fellendülési és visszaesési ciklusok követhetik egymást, amelyek során

erősebb az áringadozás. A gyorsabban reagáló lakáspiaci kínálat viszont azt

jelenti, hogy az ingatlanárak emelkedése fokozott mértékű építőipari tevékenységet

eredményezhet. Bár a növekvő kínálat enyhíti az árak változását, egyben azt is

jelenti, hogy a lakásár-korrekció és az

ahhoz társuló mennyiségi csökkenés makrogazdasági hatása sokkal súlyosabb

lesz.

A lakóingatlan-építés olyan

volumenmutató, amely a lakóingatlan-beruházások mennyiségét méri egy adott

időszakon belül. A 2016-os évben a lakóingatlan-beruházások az EU-ban

átlagban a GDP 4,7 %-át tették ki2, amely

jóval alacsonyabb mind a 2007-ben elért 6,0 %-os csúcsértéknél, mind a

fellendülés előtti szinteknél. A lakóingatlan-beruházások mértéke néhány

kivétellel az összes tagállamban emelkedett a 2016-os évben. Ez a

makrogazdasági feltételek általános javulását tükrözi, valamint azt is

megmutatja, hogy GDP-arányosan a

lakóingatlan-beruházások szintje közel maradt a 2015-ös értékhez.

Bizonyos tagállamokban (pl. Spanyolországban) a lakáscélú

beruházások zuhanása a néhány évvel

ezelőtti túlzott mértékű beruházásokat tükrözi; másokban a csökkent

hitelkínálathoz és -kereslethez, valamint a szabályozási nehézségekhez kapcsolódik.

A tagállamok közül egyedül Németországban, Ausztriában,

Svédországban és az Egyesült Királyságban volt magasabb 2016-ban a

lakáscélú beruházás GDP-arányosan, mint a válság előtt.

A tényleges beruházásokon túl az egy

éven belül kiállított építési engedélyek száma is a lakáscélú beruházások egyik

korai előjele. Ez az adat megmutatja a folyamatban lévő fejlesztési projektek

számát. A kiadott építési engedélyek száma 2016-ban ismét megnőtt, és egyes

országokban, főként ott, ahol az építőipar leginkább szenvedett a válság során,

jelentős növekedést mutatott (5. ábra). A

tagállamok közül egyedül Hollandiában és Romániában csökken továbbra is a kiadott

új építési engedélyek száma. A másik szélsőség bizonyos tagállamok, főként

Magyarország és Málta esete, ahol az építési engedélyek száma gyors ütemben

növekszik. A közelmúltban történt növekedés ellenére azonban az építőipari

tevékenység mértéke 2016-ban

általánosságban véve jóval a válság előtti szint alatt állt. Ez alól Németország,

Litvánia, Lengyelország, Szlovákia és Svédország említésre méltó kivétel.

Ezekben a tagállamokban a kiadott építési engedélyek száma magasabb, mint a

2000–2007-es időszakban rögzített átlag, és több mint 10 %-os éves ütemben

emelkedik tovább.

2 Forrás: Európai Bizottság.

8. oldal |

5. ábra – Az építési engedélyek száma, %-os változás, 2016

Forrás: Európai Bizottság.

Megjegyzés: A Luxemburgra vonatkozó adatok nem szerepelnek.

Míg az építési engedélyekre vonatkozó

adatok az új épületekre koncentrálnak, a

lakóingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók száma az új és a már meglévő épületeket

is érinti. Akárcsak az építési engedélyek száma, a tranzakciók teljes száma is

drasztikus mértékben csökkent a válság

után, ám most úgy tűnik, újra

fellendülőben van. A folyamat azonban így is rendkívül lassú, és a tranzakcióknak

mind a száma, mind a teljes értéke jóval a válság előtti értékek alatt áll (6. ábra).

6. ábra – Lakáspiaci tranzakciók, 2007–2016

Forrás: EKB

Megjegyzés: Az ábrán – rendelkezésre állásuk esetén – az EU-28-ra vonatkozó adatok láthatók. Ahol

egy adott ország adatai hiányoznak, az értékeket kiegészítettük az EU 28 tagállamának átlagára annak érdekében, hogy az országok szerinti összetétel ne legyen hatással az összesített értékre.

-100

-50

0

50

100

150

200

NL RO EL IT SI FI BG CZ UK DK EE AT ES PT IE CY LV HRHU FR BE MTDE SK PL LT SE

Csökkenő <10% éves növekedés >10% éves növekedés

A 2000-2007-es átlaghoz viszonyított szint Legfrissebb éves növekedési ráta

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1600000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Érték (milliárd EUR) Szám (’000)

9. oldal |

2.3. A hitelek alakulásának hatása

Az esetleges értékelési különbözet mellett

a lakásárak alakulásából eredő lehetséges kockázatok főként a bankok

jelzáloghiteleknek való kitettségi szintjével és a háztartások eladósodottságával

kapcsolatosak. A lakáspiaci fejlemények nagy mértékben hozzájárulhatnak a

pénzügyi szektor sebezhetőségeihez. Idetartozik a bankok jelzálogoktól való

növekvő függése, a tartósan magas

tőkeáttétel és a gyenge hitelezési előírások kérdése (pl. magas hitelfedezeti

arányok, hosszú hiteltörlesztési lejárati idők, az ingatlanoknak való kitettség

alacsony kockázati súlya a bankok mérlegében stb.). Az olyan országokban,

ahol a háztartások eladósodottsága magas (pl. Dánia, Hollandia és az Egyesült

Királyság), a háztartások finanszírozási

képességével kapcsolatos kihívások a bankok számára is kockázatot

jelenthetnek3.

Bár úgy tűnik, az építőipar és a lakásárak a legtöbb tagállamban

fellendülőben vannak, a jelzáloghitelek

alakulása visszafogottabb. A háztartások számos tagállamban még mindig jelentős

tőkeáttétel-csökkentési problémákkal küzdenek. Érdemes megjegyezni, hogy a

háztartások adóssága a tagállamok majdnem felében meghaladja a

rendelkezésre álló bruttó jövedelmet. A jelzálogok áramlása Írországban,

Spanyolországban, Portugáliában és az

Egyesült Királyságban még mindig negatív. Bizonyos esetekben, főleg

Magyarországon és Horvátországban, a bankszektor hosszantartó sebezhetősége

hátrányosan hat a jelzálogokra.

Ezzel szemben bizonyos tagállamok

igencsak erős növekedést tapasztalnak a jelzáloghitelek terén, amely egyeseknél a

hitelek által kiváltott ingatlanpiaci fellendülés kockázatát sejteti. A 2016-os

évben Romániában és Szlovákiában az éves jelzálogállomány-növekedés meghaladta a 10 %-ot, Belgiumban, a

Cseh Köztársaságban, Észtországban,

3 Forrás: Európai Bizottság.

Litvániában, Luxemburgban és Máltán pedig az 5 %-ot4.

2.4. A lakáspiaci fejlemények társadalmi hatása

A lakásárak változása jelentős hatást gyakorol a lakhatás megfizethetőségére,

és komoly társadalmi következményekkel jár, főként a növekvő városi területeken,

ahol a kereslet meghaladja a kínálatot. Ezt igazolja a jelentős mértékű hajléktalanság,

a lakhatási költségekkel kapcsolatos

túlterheltség, a hosszú szociális lakhatási várólisták és a felnőttek ingatlanpiachoz

való hozzáférési nehézségeinek problémája is. Bár az új építkezésekre és

a jóléti ellátásokra maga a válság is negatív hatással volt, a szegénység és a

migráció növekedése tovább fokozta a keresletet.

Egy megfizethető és jó minőségű lakás a jólét és a társadalmi részvétel alapvető

feltétele. Az EU-ban azonban egyre nehezebb megfizethető lakhatáshoz jutni.

A válság miatt számos tagállamban félbemaradt az új szociális lakások

építése, sőt, egyes tulajdonosok még a

meglévő állományukat is eladták5. Számos országban súlyos a megfelelő és

megfizethető szociális és magánbérlakások hiánya. A hajléktalanok lakhatáshoz jutása

korlátozott, mivel a szociális lakhatás allokációs mechanizmusai nagyon ritkán

sorolják őket előbbre.

A növekvő lakásárak egyre nagyobb

akadályt jelentenek a lakhatáshoz való hozzáférés tekintetében6. Átlagosan három

európai polgár közül kettő (65 %)

4 Forrás: Európai Központi Bank 5 http://www.housingeurope.eu/resource-468/the-state-of-housing-in-the-eu-2015 A Housing Europe a Lakásügyi, Szövetkezeti és Szociális Lakhatási Európai Szövetség. Az

1988-ban alapított hálózat 45 nemzeti és regionális szövetséget tömörít, amelyek 24 országban összesen 43 000 lakástulajdonost

fognak össze. Együtt több mint 26 millió

ingatlant kezelnek – ez az európai lakásoknak mintegy 11 %-át teszi ki. 6 /publicopinion/archives/ebs/ebs_355_en.

pdf /publicopinion/archives/ebs/ebs_355_en.pdf

10. oldal |

találja túlzottan drágának a lakhatást. A megkérdezettek kevesebb mint harmada

(30 %) nyilatkozta, hogy könnyű

megfizethető áron megfelelő lakást találni a környékén. A túlterheltségi arány7 a

lakhatással kapcsolatos működési költségeket, nem pedig csak azok árát

méri fel, ezáltal átfogóbb képet ad a lakhatási feltételekről, valamint az

elszegényedéshez és a lakhatásból való kirekesztettséghez kapcsolódó lehetséges

sebezhetőségekről. A 2015-ös évben Görögországban volt a legnagyobb a

lakhatási költségekkel kapcsolatos

túlterheltség, amely a lakosság 40,9 %-át érintette. Ez jóval magasabb volt, mint

bármely más tagállamban. Görögországot Bulgária, Dánia, Németország és Románia

követte a második legmagasabb, 15 % körüli arányokkal. Ezzel szemben a

lakosságnak kevesebb mint 5 %-a élt lakhatási költségekkel kapcsolatos

túlterheltséggel küzdő háztartásban

Írországban (4,6 %), Cipruson (3,9 %), Máltán (1,1 %) és Finnországban (4,9 %).

Átlagosan az uniós lakosságának 11,3 %-a küzdött lakhatási költségekkel kapcsolatos

túlterheltséggel, azonban a szegénység által veszélyeztetettek között ez a szám

39,3 %, a teljes lakosság esetében pedig 5,4 % volt. Az országok többségének a

lakhatási költségekkel kapcsolatos

túlterheltsége számottevően magasabban alakult a piaci bérleti díjat fizető bérlők

esetében (27 %-os uniós átlag), mint a jelzáloggal vagy kölcsönnel rendelkező

tulajdonosoknál (6,7 %-os uniós átlag).

7 Az olyan háztartások aránya, ahol a teljes lakhatási költségek a háztartásban rendelkezésre álló teljes jövedelem lakhatási

támogatással csökkentett értékének több mint 40 %-át teszik ki. A teljes lakhatási költségek a jelzáloghitelek kamatfizetését (lakástulajdonosok esetében) vagy a bérleti

díjat (bérlők esetében), valamint az egyéb, a lakás tényleges használatával kapcsolatos költségeket, többek között a közüzemi

szolgáltatások (víz, villamos energia, gáz és

fűtés) költségeit, a javítási és karbantartási költségeket, az adókat, az illetékeket és a

díjakat foglalják magukban. Eurostat: A jövedelmekre és életkörülményekre vonatkozó közösségi statisztika (EU-SILC) (ilc_lvho07a felmérés).

11. oldal |

7. ábra – A lakhatási költségekkel kapcsolatos túlterheltség aránya szegénységi státusz szerint – 2015

Forrás: Eurostat

Azokra a jelzálog- és lakbérhátralékokkal,

magas közüzemi számlákkal és túlzott

eladósodottsággal küzdő háztartásokra, amelyek semmilyen támogatásban nem

részesülnek, idővel a lefoglalás és a kilakoltatás várhat. A 2010 és 2013 között

időszakban gyors emelkedés mutatkozott a kilakoltatások számában Bulgáriában,

Írországban, Spanyolországban, Cipruson, Lettországban, Hollandiában és az

Egyesült Királyságban8.

3. SZAKPOLITIKAI VÁLASZOK A

TAGÁLLAMOKBAN

A szakpolitikák fokozhatják vagy

csökkenthetik a lakásszektor sebezhetőségeinek felhalmozódását.

Számos tagállamban költségvetési intézkedésekkel (pl. a jelzáloghitel-

kamatok leírhatóságával) csökkentik a lakhatáshoz jutás határköltségeit, ami –

az alacsony kamatlábakkal és a jövőbeli ingatlanár-emelkedéssel kapcsolatos

várakozásokkal együtt – növelheti a

háztartások spekulációs ingatlanberuházásainak és a háztartások

eladósodásának lehetőségét. Ezenfelül a kínálati oldali (pl. nagymértékű kereslet és

emelkedő ingatlanárak esetén az új ingatlanok építésének fokozására törekvő)

intézkedések javíthatják a lakáskínálat lehetséges áremelkedésekkel kapcsolatos

8 A FEANTSA a Hajléktalanokkal Foglalkozó

Nemzeti Szervezetek Európai Szövetsége http://www.feantsa.org/en/report/2017/03/21/the-second-overview-of-housing-exclusion-in-europe-2017.

reakcióképességét, ezáltal korlátozhatják

az árak folyamatos emelkedésének

kockázatát. Tekintettel a lakhatás és a hitel közötti erős kapcsolatra, a pénzügyi

stabilitás biztosítására törekvő makroprudenciális politikák jelentős

hatással lehetnek a lakáspiaci fejleményekre.

3.1. Makroprudenciális politikák

Számos tagállam aktívan hajtott végre makroprudenciális intézkedéseket az

ingatlanszektorból eredő sebezhetőségek kezelésére. Ezek elsődleges célja a bérleti

és az ingatlanárak közti természetszerű

prociklikus dinamika visszafogása, ugyanakkor a banki és a lakossági szektor

pénzügyi sokkhatásokkal szembeni ellenálló képességét is megerősítik. A

makroprudenciális intézkedések bankokat vagy hitelfelvevőket célzó intézkedések

formáját ölthetik.

A bankokat célzó intézkedések jellemzően

a megfelelő tőkekövetelmények biztosítását célozzák, ezért tőkepufferek

létrehozását teszik kötelezővé. Az ilyen pufferek célja lehet az egész gazdaságra

kiterjedő, rendszerszintű kockázatok elnyelése, de akár közvetlenül az

ingatlanpiaci kitettségekhez is

kapcsolódhatnak. Más makroprudenciális intézkedések célja lehet például a bankok

mérlegén található konkrét tételekkel – például a jelzáloghitelekkel – kapcsolatos

kockázati súlyok kockázati profilokkal való összehangolása. Számos tagállam (pl.

Belgium, Észtország, Ausztria, Szlovákia

,0,0

20,0,0

40,0,0

60,0,0

80,0,0

100,0,0

120,0,0

Szegénységi arány

Teljes népesség

12. oldal |

és Svédország) a jelzálogportfóliókra vonatkozó konkrét tőkekövetelményt

vezetett be azzal a céllal, hogy az

ingatlanokkal kapcsolatos sebezhetőségek ellenére javítsa a bankszektor ellenálló

képességét. Finnország 2018 januárjától a jelzáloghitelekre vonatkozó,

intézményspecifikus minimális kockázati súlyt határoz meg a területén. Dániában

2017 márciusában a Rendszerkockázati Tanács azt javasolta, hogy a koppenhágai

és az aarhusi régióban korlátozzák a változó kamatozású lakáshiteleket, vagy

alkalmazzanak azoknál halasztott

törlesztést abban az esetben, ha a hitelfelvevő teljes adóssága meghaladja az

adózás előtti jövedelme 400 százalékát. Az eddig rendelkezésre álló bizonyítékok azt

mutatják, hogy bár a bankokat célzó intézkedések számos tagállamban

megerősítették a pénzügyi szektor ellenálló képességét, a fokozott

tőkekövetelmények bizonyos országokban

(pl. Dániában, Luxemburgban és Svédországban) nem voltak elegendőek az

égbe szökő ingatlanárak megfékezéséhez9.

A bankokat célzó eszközök mellett a nemzeti hatóságok nemzeti hitelezési

korlátozásokat is bevezettek, a

hitelfelvevőket célozva. Ezek közül a hitelfedezeti rátára, a hitel/jövedelem

arányra, az adósság/jövedelem arányra (DTI-ráta) valamint az

adósságszolgálat/jövedelem arányra10 vonatkozó korlátozások a leggyakrabban

alkalmazottak (7. ábra). Az egyéb eszközök között szerepel a hitelek lejárati

idejének korlátozása és a visszafizetéssel

kapcsolatos követelmények alkalmazása. A hitelfelvevőket célzó eszközök

közvetlenül a kiindulási helyen érintik a hitelezési előírásokat. Empirikus

bizonyítékok támasztják alá, hogy azok – különösen, ha azokat egymást

kölcsönösen támogató intézkedések jól kialakított csomagjában hajtják végre – a

joghatóságok széles körében hatékonyan

9 Európai Rendszerkockázati Testület (2016.

november): Vulnerabilities in the EU residential

real estate sector (Az EU lakóingatlan-szektorának sebezhető pontjai). 10 Az adósságszolgálat/jövedelem arány a hitelek kamatának és tőketörlesztésének megfizetése által a háztartásokra rótt terhet méri.

korlátozzák a kockázatos hitelezési gyakorlatokat. Amellett, hogy csökkentik a

háztartások ingatlanárak által kiváltott

sokkhatásokkal szembeni sebezhetőségét, a bankok ellenálló képességét is

növelhetik. Kialakításuk rugalmas, és lehetővé teszi a paraméterek lakás- és

hitelpiaci feltételeket befolyásoló módon történő korrigálását. A hitelfelvevőket és a

bankokat célzó eszközök egymást kiegészítő jellege különösen a hitelciklusok

fellendülései során fontos. A fellendülések során ugyanis a bankokat célzó eszközök

kevésbé hatékonyak lehetnek, mivel a

bankok magas jövedelmezősége, valamint a magas eszközárak miatt nőnek a

tőkehányadok. Ilyen körülmények között azok az intézkedések, amelyek a hitelezési

előírásokat közvetlenül a kiindulási helyüknél érintik, mérsékelhetik a bankok

ösztönzését a kockázatosabb (magas hitelfedezeti rátájú, illetve magas

hitel/jövedelem arányú) hitelezési

tevékenység folytatására.

A jelentős adathiányok miatt, valamint mivel még mindig viszonylag korlátozottak

a makroprudenciális eszközök alkalmazásával kapcsolatos tapasztalatok,

ezen intézkedések EU-szerte tapasztalható

hatékonyságának átfogó, mélyreható értékelése nem egyszerű feladat. Biztató

azonban, hogy néhány, a közelmúltban kirobbant válság után makroprudenciális

intézkedéseket végrehajtó tagállam tanulmányai jellemzően megerősítik azok

hatékonyságát az ingatlanokkal kapcsolatos pénzügyi stabilitási

kockázatok csökkentésének terén11.

A hatóságok azonban számos,

ingatlanokkal kapcsolatos kockázatokkal küzdő tagállamban nehézségekbe ütköztek

a makroprudenciális eszközök kellő időben történő alkalmazását illetően. Ez vagy a

saját nemzeti jogi keretük korlátainak,

vagy a makroprudenciális politikáról szóló intézményi és kormányzati

megállapodásoknak köszönhető. A svéd felügyeleti hatóság (FSA) például 2014

11 Ld. a tőke- és likviditási követelmények hatásáról szóló SWD(2016) 377 bizottsági

szolgálati munkadokumentumot; https://ec.europa.eu/transparency/regdoc/rep/10102/2016/EN/SWD-2016-377-F1-EN-MAIN-PART-1.PDF.

13. oldal |

novemberében bejelentett egy rendelettervezetet az új hitelek

törlesztésének szabályozását illetően. A

jönköpingi közigazgatási fellebbviteli bíróság ezután véleményt adott ki,

amelyben kimondta, hogy az FSA nem rendelkezik kellő jogalappal ahhoz, hogy

kötelező törlesztést szabjon meg. A jogi kezdeményezést ezután átadták a

kormánynak, és további bírósági felülvizsgálatoknak vetették alá, mielőtt

alkotmányosnak ítélték volna – ez a döntés aztán megnyitotta az utat annak

2016-os végrehajtása előtt. Belgiumban a

Belga Nemzeti Bank (NBB) a nemzetileg illetékes és makroprudenciális hatóság, a

hitelfedezeti, hitel/jövedelem és adósságszolgálat/jövedelem arányokra

vonatkozó korlátozásokat azonban csak a

szövetségi kormány érvényesítheti. Az NBB 2017 tavaszán egy korábbi hasonló,

hatályát vesztett intézkedés nyomán puffer kialakítását javasolta a

lakóingatlanokkal biztosított jelzáloghitel-portfóliók kockázati súlyának fedezésére.

A kormány azonban eddig még nem tett intézkedéseket a javaslat nyomán.

A lakáspiaccal kapcsolatos kockázatokat potenciális rendszerszintű jellegükből

adódóan nemcsak nemzeti szinten, hanem uniós szinten is vizsgálják. Az Európai

Rendszerkockázati Testület (ERKT)

a makropénzügyi kockázatok figyelemmel

kíséréséért felelős uniós szerv. Megbízatása részeként jelentős

rendszerszintű kockázatok azonosítása esetén – amennyiben szükséges azokat

jelezni – figyelmeztetéseket ad ki. Az ERKT rendszerszintű munkát folytatva

elemzi az EU lakóingatlan-szektorának sebezhetőségeit. Elemzései

eredményeképp 2016 novemberében

nyolc EU-tagállam – Belgium, Dánia, Luxemburg, Hollandia, Ausztria,

Finnország, Svédország és az Egyesült Királyság12 – részére adott ki

figyelmeztetést. Az ERKT értékelésében kiemelt főbb sebezhetőségek

középtávúak. Főként az alábbiakkal kapcsolatosak: a háztartások jelentős

vagy növekvő eladósodottsága, főleg

Belgiumban, Dániában, Hollandiában, Finnországban, Svédországban és az

Egyesült Királyságban; túlértékelés vagy erős árdinamika a lakóingatlanok terén,

pl. Belgiumban, Dániában, Luxemburgban, Ausztriában,

Svédországban és az Egyesült Királyságban; enyhülő hitelezési

feltételek vagy a banki hitelezés üteme,

pl. Ausztriában, Belgiumban és

Luxemburgban; és/vagy esetleges más

országokba továbbgyűrűző hatás (főként a skandináv-balti régióban) a kockázatok

realizálása esetén, pl. Dániában, Finnországban és Svédországban. A

fennmaradó tagállamok tekintetében az ERKT vagy nem azonosított a

lakóingatlan-szektorral kapcsolatos lényeges sebezhetőségeket, vagy

azonosította azokat, de úgy ítélte, hogy a

szakpolitikai irányvonal megfelelő azok kezeléséhez. Ez volt a helyzet Észtország

és Szlovákia esetében.

Az ERKT figyelmeztetésének kiadását

követően az európai szemeszterhez kapcsolódó országspecifikus ellenőrzés

nyomon követi az ingatlanpiac fejleményeit azokban az országokban,

amelyeknél az ingatlanokkal kapcsolatos

stabilitási kockázatok aggodalomra adnak okot. Az uniós ingatlanpiacok elemzését

azonban jelentős adathiányok gátolják. Ennek tükrében az ERKT konkrét ajánlást

adott ki az ingatlanpiaci adathiányok pótlására vonatkozóan13.

12 Az ERKT 2016. november 28-i

sajtóközleménye: http://www.esrb.europa.eu/news/pr/date/2016/

html/pr161128.en.html. 13 Lásd: http://www.esrb.europa.eu/pub/pdf/recommendations/2016/ESRB_2016_14.en.pdf.

14. oldal |

7. ábra – A bankok mérlegén található ingatlankockázatokat célzó makroprudenciális

intézkedések

Forrás: ESR

Megjegyzés: LTV – hitelfedezeti arány; LTI – hitel/jövedelem arány; DTI – adósság/jövedelem arány; DSTI – adósságszolgálat/jövedelem arány; PTI – ár/jövedelem arány;

3.2. Adópolitika

A lakhatással kapcsolatos adópolitika formálhatja a lakáspiaci ösztönzőket. Az

adóügyi intézkedések különösen a

bérléssel és a vásárlással kapcsolatos preferenciát képesek befolyásolni. E

tekintetben az intézkedések két speciális típusa fontos. Először is az adórendszer

adósságtúlsúlyt idézhet elő, ezáltal pedig kedvezhet a lakástulajdonlásnak. Az

adórendszer a tagállamok több mint egyharmadában támogatja a jelzálogalapú

hitelfinanszírozást, leginkább a

jelzáloghitel-kamatok leírhatóságával. Az ilyen intézkedések visszaszorítására

számos lépést tettek az elmúlt évek során, mivel azok gyakran ösztönzik az

ingatlanárak emelkedését, valamint a magasabb jövedelmű háztartásoknak

kedveznek. Azokban az országokban, ahol a jelzáloghitel-kamatok leírhatósága

továbbra is jelentős – pl. Belgiumban,

Dániában, Hollandiában és Svédországban –, különösen jellemző a háztartások

nagymértékű eladósodottsága és az ingatlanárak komoly emelkedése. A 2017-

es évben a Tanács országspecifikus ajánlásokat intézett Hollandiához és

Svédországhoz, amelyekben a lakáspiaci torzulások csökkentése érdekében a

jelzáloghitel-kamatok leírhatóságának

csökkentését javasolta.

Az alacsony vagyonadó szintén a

lakástulajdonlás implicit támogatása, amely az optimálisnál kedvezőtlenebb

erőforráselosztáshoz vezethet. Az implicit bérleti díj, amelyben a lakástulajdonosok a

beruházásuknak köszönhetően részesülnek, általában – néhány tagállam

(főként Hollandia, Luxemburg és

Szlovénia) kivételével – nem adóköteles. Ezzel a lakáscélú beruházások viszonylag

kedvező adóügyi elbírálásban részesülnek. Az ingatlanokra kivetett rendszeres

vagyonadó bizonyos szempontból hasonlít az implicit bérleti díjra kivetett adóhoz. A

beszedett összegek ugyanakkor általában alacsonyak (8. ábra), átlagosan a GDP kevesebb mint 1 %-át teszik ki, és

legfeljebb 8 %-kal járulnak hozzá a teljes

kormányzati bevételhez az Egyesült Királyságban. Ezenfelül az ingatlan adózási

célra meghatározott értéke gyakran csak hozzávetőlegesen közelít a piaci árhoz,

ami torzulásokat okoz. A tranzakciókra

kivetett adók szorosabban kapcsolódnak az ingatlan piaci értekéhez. Ezek az adók

kedveznek a hosszú távú lakástulajdonlásnak, ezáltal elősegítik a

spekulációs buborékok csökkenését.

Intézkedés Az intézkedést alkalmazó uniós

tagállam(ok)

Korrigált kockázati súlyok BE, HR, IE, LU, MT, RO, SI, FI, SE, UK

LTV-korlátozások CZ, DK, EE, IE, CY, LV, LT, LU, HU, MT, NL, PL, RO, SK, FI, SE

LTI/DTI-korlátozások IE, PL, UK

DSTI/PTI-korlátozások EE, CY, LT, HU, PL, RO, SK

Stresszteszt/érzékenységi

vizsgálat/egyéb körültekintő hitelezési előírásokkal

kapcsolatos követelmények

BE, CZ, DK, IE, CY, LU, RO, SK, UK

Hitellejárat EE, LT, NL, PL, RO, SK

Hitelvisszafizetési követelmények DK, NL, SK, SE

15. oldal |

Ugyanakkor el is riaszthatják a lehetséges vásárlókat és eladókat, így csökkenthetik

a mobilitást.

8. ábra – Az ingatlanokra kivetett rendszeres vagyonadók, a GDP %-ában megadva, 2015

Forrás: EURÓPAI BIZOTTSÁG

3.3. A kínálati korlátok kezelése

3.3.1. Zónázási korlátozások

Az ingatlankínálat korlátozása (például a

zónákra osztás vagy az építési szabályozások) magasabb

árrugalmassághoz vezet a lakáspiaci kereslet esetében. A jelentős demográfiai

nyomást tapasztaló országokban ez – a különböző régiókban változó hatással –

hozzájárult az árak emelkedéséhez. A zónák kialakítására vonatkozó

szabályozások lazítása a gyorsan

emelkedő ingatlanárak összefüggéseiben az építőipar felé terelheti a forrásokat. A

Tanács 2017-ben országspecifikus ajánlásokat intézett Svédországhoz és az

Egyesült Királysághoz, amelyekben a beruházások és az építkezések –

leginkább a tervezési szabályok felülvizsgálatával történő – támogatását

javasolta.

3.3.2. A bérleti piac szabályozása

A bérleti piac működése komoly hatást

gyakorolhat a lakáspiaci dinamikára. A

bérleti piacok – mivel a megfizethető lakhatás létfontosságú forrását jelentik –

általában szigorú állami beavatkozás tárgyát képezik; az EU-ban átlagosan a

bérlők egyharmada fizet csökkentett bérleti díjat, illetve nem fizet lakbért. Az

ilyen jellegű szociális intézkedések mellett maguk a piaci bérleti díjak is

szabályozhatók, főként az éves bérletidíj-

emelési korlátozás segítségével. A bérleti díjak szabályozásának mértéke különösen

jelentős Dániában, Ausztriában, Svédországban és Németországban14. A

bérleti díjak szigorúbb szabályozása egyrészről megvédi a bérlőket a lakáspiac

fellendülési és visszaesési ciklusaitól. Másrészről azonban a bérleti díjak

lakásáraktól való elszakadásához is

14 Bricongne J.-C. és A. Mordonu (rövidesen megjelenő tanulmány): „Rental Market in a

macroeconomic context” (A bérleti piac a

makrogazdaság összefüggésében), European Economy; felhasznált módszertan: Cuerpo C.,

P. Pontuch és S. Kalantaryan (2014): „Rental market regulation in the European Union” (A bérleti piac szabályozása az Európai Unióban), European Economy

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

FR UK EL

DK IT BE

ES PL

CY NL

PT LV SE FI IE RO

HU SI

DE

SK LT BG EE

CZ

AT

LU HR

MT

Az ingatlanokra kivetett rendszeres vagyonadók

16. oldal |

vezethet, ezáltal lenyomhatja a bérleti hozamot a lakásárak emelkedésekor, és

visszafoghatja a bérlakások kínálatát, ami

hozzájárul a lakástulajdonlási túlsúlyhoz.

Dátum: 2017. november 22.