香港地產代理從業員 執業手冊 -...
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香港地產代理從業員
執業手冊
Practice Guide for Hong Kong estate agency practitioners
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目錄
前言 …………………………………………….... . . . 1
第一部分–基本信念 ……………………………....… 2
1 . 知 法 守 法
2 . 誠 實 謹 慎 , 維 護 客 戶 的 最 佳 利 益
3 . 行 事 正 直 公 平
4 . 透 明 公 開
5 . 避 免 利 益 衝 突
6 . 以 禮 待 人 , 提 供 優 質 服 務
7 . 鼓 勵 進 修
第二部分–前線從業員實務守則 ………..………..….. 4
1 . 進 行 地 產 代 理 工 作
1 .1 地產代理證及職員證
1 .2 電話促銷
1 .3 地產代理協議
1 .4 「開門七件事」
1 .5 利益衝突及申報利益
1 .6 廣告宣傳
1 .7 物業鎖匙
1 .8 視察物業
1 .9 有關物業的陳述
1 .10 要約
1 .11 臨時買賣/租賃合約
1 .12 訂金
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1 .13 佣金
1 .14 回贈/優惠
1 .15 處理分租物業
1 .16 防止清洗黑錢活動
1 .17 平等機會
1 .18 公平競爭
2 . 一 手 銷 售
2 .1 發展商委託
2 .2 買方委託
2 .3 廣告
2 .4 價目表
2 .5 訂金
2 .6 代理的陳述
2 .7 公開銷售信息
2 .8 獲取準買家的身分證
2 .9 銷售處代理人數
2 .10 維持銷售處的秩序
2 .11 銷售活動須遵守法律、規章及規例
3 . 其他
3 .1 以確認人轉讓物業事宜
3 .2 以轉讓股權形式買賣物業
3 .3 轉讓限制
3 .4 物業租用權/經營業務的轉讓
3 .5 偷盤行為
第三部分–公司管理層責任 ……………………...….. 39
1 . 招 聘 員 工
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2 . 法 定 責 任
3 . 良 好 管 治
4 . 利 益 申 報 / 利 益 衝 突
5 . 賄 賂 及 貪 污 舞 弊
6 . 公 司 檔 案 / 紀 錄 / 客 戶 資 料 存 放
7 . 資 訊 保 安 及 私 隠 保 護
8 . 會 計 紀 錄
9 . 反 「 洗 黑 錢 」
10 . 「 一 手 樓 盤 」 銷 售
第四部分–地產代理條例 …………………..….…….. 54
1 . 牌照
1 .1 無牌地產代理工作
1 .2 經營模式
1 .3 續牌
1 .4 牌照其他事宜
2 . 經 營 地 產 代 理 業 務 及 從 事 地 產 代 理 工 作
2 .1 申領「營業詳情說明書」
2 .2 通知監管局人事變更
2 .3 身分識別
2 .4 備存放盤及要約紀錄
2 .5 處理客戶款項
2 .6 信託戶口
2 .7 管理及有效控制
2 .8 廣告宣傳
2 .9 物業資料
2 .10 住宅物業地產代理協議
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2 .11 向客戶尋求指示
2 .12 視察及查看物業
2 .13 進行商議
2 .14 買賣協議及租契
2 .15 佣金
2 .16 協助監管局調查
第五部分–相關法規 ………………………..…….…. 81
1 . 《 個 人 資 料 ( 私 隱 ) 條 例 》
2 . 《 防 止 賄 賂 條 例 》
3 . 《 盜 竊 罪 條 例 》
4 . 《 房 屋 條 例 》
5 . 《 有 組 織 及 嚴 重 罪 行 條 例 》 及 《 販 毒 ( 追 討 得 益 )
條 例 》
6 . 《 性 別 歧 視 條 例 》、《 殘 疾 歧 視 條 例 》、《 家 庭 崗 位 歧
視 條 例 》 及 《 種 族 歧 視 條 例 》
7 . 《 公 眾 衛 生 及 市 政 條 例 》及《 定 額 罰 款( 公 眾 地 方
潔 淨 罪 行 ) 條 例 》
8 . 《 人 事 登 記 條 例 》
9 . 《 道 路 交 通 條 例 》
10 . 《 侵 害 人 身 罪 條 例 》
11 . 《 香 港 鐵 路 附 例 》、《 香 港 鐵 路 ( 西 北 鐵 路 ) 附 例 》
12 . 《 簡 易 程 序 治 罪 條 例 》
13 . 《 刑 事 罪 行 條 例 》
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前言
作為持有地產代理監管局(簡稱監管局)發出的「營
業員牌照」、「地產代理(個人)牌照」或「地產代理(公
司)牌照」的持牌人,必須遵守《地產代理條例》、其附
屬法例、監管局發出的《操守守則》和執業通告等。此
外,在履行職責時,亦須遵守其他有關的法例。除了遵
守法律之外,地產代理從業員亦須向客戶提供高質素及
專業的服務。地產代理管理層亦須建立一套良好的管理
制度及公司文化。
本「執業手冊」的第一部分列出作為一位專業的地產
代理從業員應持守的基本信念和專業態度,務求臻於卓
越。第二部分主要介紹前線從業員就日常地產代理工作
須要注意的事項,並提供實務指引。第三部分介紹公司
管理層在管理其地產代理業務時應肩負的責任。第四部
分則概括持牌人在執業過程中須遵守的《地產代理條例》
及其附屬法例條文。第五部分介紹持牌人須留意與其執
業有關的其他法例條文。
本「執業手冊」旨在提倡地產代理從業員以專業手法
執業以提供優質服務,訂定理想執業標準,讓從業員有
所依從。在處理有關從業員涉嫌違反《地產代理條例》、
其附屬法例、監管局發出的《操守守則》或執業通告的
投訴時,從業員有否依從本「執業手冊」所述的執業標
準,可作為監管局考慮個案時的參考因素。
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第一部分
基本信念
1. 知法守法
地產代理公司(以下簡稱「公司」)、地產代理及營業
員(後兩者以下統稱「代理」)必須熟悉及遵守一切適
用於其業務活動的法律規定。
2 . 誠實謹慎,維護客戶的最佳利益
公司及代理應秉持誠實、小心謹慎的態度向客戶提供
服務,並以促進和保障客戶最佳利益為己任,不應將
個人利益凌駕於客戶的利益之上。
3. 行事正直公平
公司及代理應對交易各方公平公正,並尊重公平競爭
原則,不應為謀取利益而損害地產代理行業的聲譽。
4. 透明公開
公司及代理應向客戶清楚交代相關的物業及其交易資
料,絕不隱瞞事實。
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5 . 避免利益衝突
公司及代理應避免利益衝突,在有可能/潛在利益衝
突的情況下,應保障其客戶利益,及盡快向客戶詳盡
披露有關利益。
6 . 以禮待人,提供優質服務
代理應以誠懇有禮貌態度待客,提供優質的服務。
7. 鼓勵進修
公司應給予員工適當培訓,並投入資源,培養員工的
專業知識和技能,鼓勵員工積極裝備自己,提高服務
質素。
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第二部分
前線從業員實務守則
1 . 進行地產代理工作
1.1 地產代理證及職員證
1.1 .1 代理應申請地產代理證,並在進行地產
代理工作時隨身攜帶,以便有需要時向
客戶出示該證。公司應督促代理申領及
攜帶地產代理證。
1 .1 .2 代理應在其名片上印上牌照號碼及所屬
公司的資料。如有職員證,代理亦應隨
身攜帶。
1.2 電話促銷
1.2 .1 代理進行電話促銷活動時,應留意及遵
守《個人資料(私隱)條例》的有關規
定。公司應備存一份「拒絕服務名單」,
詳列表示不希望收到任何促銷電話的姓
名及其電話號碼。該名單應定期更新,
供各分行負責促銷的職員使用。
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1 .2 .2 進行促銷時,代理應說出公司名稱及自
己的姓名,並向對方說明可選擇拒絶接
受服務。如對方表明拒絕,代理應馬上
掛線及將號碼加入「拒絕服務名單」內。
1 .2 .3 公司應設立機制,確保員工不會向在「拒
絕服務名單」內的人士進行電話促銷活
動。
1.3 地產代理協議
1.3 .1 如物業屬香港住宅物業,代理必須使用
《地產代理常規(一般責任及香港住宅
物業)規例》內訂明的地產代理協議。
為免客戶誤以為額外條款為訂明表格的
一部份,代理不可將額外條款預先印在
訂明的地產代理協議上,亦不應在某些
供客戶選擇的選項方格內預先印上或填
上 √ 號。
1 .3 .2 代理不可私自改動地產代理協議內的條
款,任何改動、刪減或加上額外條件必
須得到客戶同意,並簽名作實。
1 .3 .3 如物業屬香港住宅物業,代理須在《地
產代理常規(一般責任及香港住宅物業)
規例》所訂明的時間內與客戶簽訂訂明
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的地產代理協議。協議簽妥後,須給予
客戶一份副本。
1 .3 .4 代理如知悉客戶(賣方/業主)曾與其
他代理訂立獨家地產代理協議,須告知
客戶如他就同一物業訂立另一份地產代
理協議,他可能須要支付額外佣金。
1 .3 .5 代理必須核實客戶的身分,包括要求客
戶出示身分證。代理須妥善保存有關資
料。若客戶由他人代表簽署,必須要求
該名代表出示經妥當簽署的「授權書」。
如簽約方為有限公司,代理應要求該公
司代表出示該有限公司的註冊證書、商
業登記證及授權文件。
1 .3 .6 地產代理協議的有效期為協議的重要條
款 , 故 代 理 與 客 戶 簽 訂 地 產 代 理 協 議
時,須清楚以年月日界定有效期的開始
與屆滿日期。
1 .3 .7 在客戶訂立地產代理協議前,代理須向
客戶詳細解釋地產代理協議內容、條款
及含意,包括
1.3.7.1 如 屬 雙 邊 代 理 , 潛 在 的 利 益 衝
突;
1.3.7.2 如屬獨家代理,客戶在哪種情況
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下須要繳付額外佣金。
1 .3 .8 客 戶 如 不 明 白 地 產 代 理 協 議 內 任 何 條
款,代理須建議他徵詢法律意見。
1 .3 .9 公司應設立良好機制,確保員工依從上
述指引,並定期進行抽查。
1 .4 「開門七件事」
1.4 .1 代理填寫香港住宅物業適用的《地產代
理常規(一般責任及香港住宅物業)規
例》表格 1 或表格 2 時,必須進行土地
查冊及從指定來源索取物業資料(俗稱
「開門七件事」)。代理並須小心填寫,
填妥後,再三核對。代理應清楚向客戶
解釋表格內所填寫的資料。
1 .4 .2 代理應盡力敦促賣方客戶提供表格 1 第 2
部分規定有關物業在任何結構上的加建
或改建的資料,以便確定物業是否附有
違例建築工程。
1 .4 .3 代理須向賣方提供一份已填妥的表格 1
的正本或副本。代理亦須向買方提供一
份已填妥的表格 1 的正本或副本,除非
買方明確表示放棄收取表格 1 的正本或
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副本的權利。
1 .4 .4 代理須向業主提供一份已填妥的表格 2
的正本或副本。代理亦須向租客提供一
份已填妥的表格 2 的正本或副本,除非
租客明確表示放棄收取表格 2 的正本或
副本的權利。
1 .5 利益衝突及申報利益
1 .5 .1 代理如因私自索取或收受利益而向客戶
提 供 不 正 確 資 料 、 刻 意 隱 瞞 事 實 或 欺
詐,他或會觸犯《防止賄賂條例》第 9(1)
條的索賄或受賄罪。有關《防止賄賂條
例》的條文,請參閱第五部分 (2)。
1 .5 .2 代理填寫地產代理協議時,必須披露以
下各方對物業所擁有的金錢利益或其他
實質利益:
1.5.2.1 該代理或其代名人;
1.5.2.2 該代理的親屬(指配偶、父母、
子女、兄弟或姊妹)或該等親屬
的代名人;或
1.5.2.3 該代理所屬的地產代理公司、或
該地產代理公司的任何僱員/大
股東(指在代理的股東大會上,
有權行使百分之十或以上的投票
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權或控制百分之十或以上的投票
權的行使的人)/合夥人/董事。
如有利益的話,須在有關的地產代理協議
的附表申報詳情。
1 .5 .3 代理不應購買或租住其客戶的物業,亦
不應將自己的物業售賣或出租予客戶,
除非代理與客戶在達成任何協議前,已
經向客戶全面披露所有有關事實,並在
客 戶 知 情 和 書 面 同 意 的 情 況 下 進 行 交
易。
1 .6 廣告宣傳
1.6 .1 公司應訂立詳細的指引,確保
1.6.1.1 發出任何形式的廣告(包括網上
廣告和宣傳品)前,得到賣方/
業主書面同意;
1.6.1.2 發 出 的 廣 告 不 會 載 有 任 何 誤 導
或 虛 假 陳 述 或 有 別 於 客 戶 指 示
的價格/租金/條款(例如,代
理不應私自定下「可試價」, 並
以此作宣傳之用)﹔
1.6.1.3 廣告上的內容(包括銷量冠軍、
獨家代理、業主移民、銀主盤等
宣稱)必須有事實根據;
1.6.1.4 廣 告 載 有 營 業 詳 情 說 明 書 內 述
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明 的 營 業 名 稱 及 牌 照 號 碼 或 營
業詳情說明書號碼。
1 .6 .2 公司應安排管理人員核實廣告內容準確
無誤,才可印製宣傳品或發出廣告。
1 .6 .3 當有關物業不再供出售或出租,或在有
關物業的地產代理協議終止後,公司必
須盡快收回有關的廣告宣傳,及停止發
放該物業的相片或資料予傳媒。公司亦
須盡快移去網上和店舖櫥窗上的有關廣
告。
1 .6 .4 公司應清楚界定各職級員工對傳媒發放
資料的權限,並應清楚訂明負責發布各
種資料的人員,以免混亂。公司亦應安
排管理人員核實新聞稿登載的資料,確
保準確無誤。
1 .6 .5 公司不應將宣傳物品(包括海報、單張、
宣傳板等)放在行人路上、欄杆、巴士
站、燈柱或任何不屬於店舖範圍內的地
方。
1.7 物業鎖匙
1.7 .1 公司應提醒代理,在與客戶訂立地產代
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理協議時,必須訂明客戶是否同意將物
業的鎖匙交由代理妥為保管,以供視察
物業之用。
1 .7 .2 倘若客戶將鎖匙交給代理作安排準買家
或準租客視察物業之用,代理應向該客
戶發出收據。交還鎖匙予客戶之前,代
理必須核實客戶的身分。
1 .7 .3 公司應設立適當的制度,確保代理妥善
保管物業鎖匙,亦不應容許代理未經客
戶同意之前複製鎖匙及不按委託的內容
利用物業。未經客戶同意,代理不得把
鎖 匙 轉 交 他 人 ; 如 須 轉 交 他 人 ( 如 同
事),應以書面紀錄,並妥善存放該等紀
錄。
1 .7 .4 公司必須確保代理不可使用客戶交託的
鎖匙,進入物業作安排準買家或準租客
視察該物業以外的用途。代理亦不可擅
自更換物業的門鎖或另加門鎖或鎖鏈。
1 .7 .5 代理在物業出售或出租後,或委託期完
結後,應盡快交還鎖匙給客戶。
1 .8 視察物業
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1 .8 .1 代理安排準買家/準租客視察物業前,
必須得到該物業賣方/業主事先同意。
1 .8 .2 代理應遵守該物業有關非住客進入屋苑
/大廈的規定(如有的話),例如向管理
員/保安員作出登記。假若管理員/保
安員要求出示地產代理證或職員證,代
理應盡量配合。
1 .8 .3 代理應向準買家/準租客清楚介紹物業
的設施、其收費及周圍環境。代理如沒
有相關資料,應如實告知客戶。
1 .8 .4 如發現單位有損毀/漏水情況或違例建
築 工 程 , 代 理 應 向 賣 方 / 業 主 作 出 查
詢,以及建議賣方/業主向準買家/準
租客作出詳細披露,及建議賣方/業主
與準買家/準租客商討由誰負責維修工
程、拆除違例建築工程及支付有關費用。
1 .8 .5 如大廈旁有斜坡或位於私家路,代理應
向賣方/業主查詢及建議賣方/業主向
準買家/準租客詳細披露斜坡或私家路
的業權及維修責任(視乎情況而定)。
1 .8 .6 代理應留意大廈大堂的通告,有否大廈
公共地方的維修通告、斜坡修葺令等。
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如有,應向準買家/準租客作出詳細披
露。
1 .8 .7 物業如連傢俬/電器出售或出租,代理
須向準買家/準租客提供一份有關傢俬
/電器的清單,並應安排準買家/準租
客檢查有關傢俬/電器。
1 .8 .8 除非物業是以連租約的方式出售,否則
代理應鼓勵及盡可能安排客戶在不同時
段(白天及晚上)視察物業,讓客戶清
楚了解物業及其周圍環境。
1 .8 .9 在買賣或租賃協議簽署之前,盡可能安
排準買家/準租客再一次視察物業。
1 .8 .10 代理陪同客人視察物業時,宜採取適當
措施,注意自身安全。公司亦應制訂一
套保障員工工作安全的程序或制度。
1.9 有關物業的陳述
1.9 .1 代理就物業的任何陳述,包括
1.9.1.1 最近同類物業的成交
1.9.1.2 放盤數目及價錢
1.9.1.3 物業的估值
1.9.1.4 物業周圍的發展、土地用途(例
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如將會興建的項目、項目的規模
和高度、預計落成日期等)
1.9.1.5 交 通 配 套 ( 例 如 屋 邨 巴 士 的 班
次、路線、收費)
1.9.1.6 按揭及各式供款計劃
必須真確無誤及有事實根據。
1 .9 .2 公 司 應 確 保 代 理 不 發 放 未 經 證 實 的 成 交
資料。成交資料應以土地註冊處的資料
為準。
1 .9 .3 代 理 不 應 就 買 家 可 獲 得 的 按 揭 貸 款 額 作
任何保證,亦不應就物業的升值潛力作
任何估計或保證。
1 .9 .4 假若代理並沒有客戶要求的資料,代理
應盡一切努力查核才答覆客戶。代理若
未能提供有關資料,應該如實向客戶表
明。
1 .9 .5 假 如 物 業 的 土 地 查 冊 結 果 顯 示 死 亡 證 的
登記資料,則代理須向賣方/業主及大
廈管理公司作出有關查詢。代理應盡一
切努力盡量小心查核,確保向客戶所提
供的資料正確無誤。此外,代理亦應妥
善保存查詢的紀錄。
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1 .9 .6 代理向其客戶作出的任何承諾(例如協助
買方或租客更改水、電、煤氣供應的登
記住戶等),必須在其能力範圍以內。代
理亦必須履行有關承諾。為了增強客戶
信 心 , 代 理 應 將 其 承 諾 以 書 面 形 式 列
出,並交給客戶。
1.10 要約
1.10 .1 代理如同時代表買賣或租賃的雙方,收
到一方客戶要約後,須在切實可行的範
圍內盡快把要約告知交易的另一方。如
只代表一方,收到客戶要約後,須在切
實可行的範圍內盡快把要約告知交易的
另一方或其代理。
1 .10 .2 代理須按接獲的要約的次序,如實告知
客戶。
1 .10 .3 在任何情況下,代理不可向客戶提出虛
假的要約。
1 .10 .4 代理須將雙方的所有要約(包括那些低
於賣方/業主指定底價或高於準買家/
準租客上限的要約)告知對方。代理不
應因佣金的收費率或金額有所不同而隱
瞞某些要約。
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1 .10 .5 代 理 應 將 所 有 口 頭 及 書 面 提 出 的 要 約
(包括提出的日期和時間)盡快紀錄下
來,以防爭拗及混亂。
1 .11 臨時買賣/租賃合約
1.11 .1 臨時買賣/租賃合約是具有法律效力的
文件,所以代理如果要為客戶草擬這些
文件,必須非常小心謹慎,並應該遵照
個別客戶的指示草擬文件。如在草擬過
程中有任何疑問,代理應該徵詢法律意
見。
1 .11 .2 代理須在買方/租客簽署臨時買賣/租
賃合約前一刻,從土地註冊處取得最新
的土地查冊結果,不應依賴之前取得的
土地查冊結果。代理應向買方/租客清
楚解釋土地查冊內的業權人及產權負擔
等資料,並向買方/租客提供一份土地
查冊結果的文本。為免日後發生爭拗,
代理宜要求買方/租客簽收該份土地查
册並妥善保存該份收據。
1 .11 .3 代 理 為 客 戶 填 寫 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約
時,必須小心謹慎及再三核對,以免寫
上錯誤的資料。物業地址宜按照土地查
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冊上的物業地址填寫。
1 .11 .4 代理必須核實客戶的身分,包括要求客
戶出示身分證或其他身分證明文件,並
妥善保存有關資料。若客戶由他人代表
簽署,必須要求該名代表出示經妥當簽
署 的 「 授 權 書 」, 並 核 實 該 名 代 表 的 身
分。
1 .11 .5 代理須留意簽約方是否已年滿十八歲。
如簽約方未成年,合約可能無效。
1 .11 .6 如簽約方為一間有限公司,代理應核實
簽署者已獲授權代表該公司簽署文件。
1 .11 .7 代理須確保臨時買賣/租賃合約上任何
條款的修訂,必須得到雙方同意及於修
訂地方上加簽確認,並向雙方解釋修訂
的含意。
1 .11 .8 代理不應要求客戶簽署一份在重要項目
(例如樓價、訂金、成交日)上漏空的
臨時買賣/租賃合約。
1 .11 .9 若物業連花園、車位或天台等出售/出
租,該附加部份須清楚列於臨時買賣/
租賃合約上,並由合約各方加簽確認。
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1 .11 .10 若物業連傢俬/電器出售/出租,代理
須準備一份清單(如有需要,連同有關
傢俬/電器的照片),由雙方確認及附加
在臨時買賣/租賃合約上。
1 .11 .11 若出租物業是按揭物業,代理須建議租
客於簽訂臨時租賃合約前,要求業主向
承按人取得書面同意,並應向租客解釋
在沒有承按人同意下租住的風險。
1 .11 .12 任何買賣合約(無論是臨時或正式)透
過代理的安排而簽訂後,該代理不得在
該買賣合約終止或在完成交易之前,繼
續為是次出售物業的賣方推銷該物業。
1 .11 .13 任 何 臨 時 租 約 透 過 代 理 的 安 排 而 簽 訂
後,該代理不得在未簽訂正式租約或在
臨時租約終止之前,繼續為是次出租物
業的業主推銷該物業。
1 .11 .14 除非賣方/業主要求,代理不宜在臨時
買賣/租賃合約簽訂後,告知賣方/業
主其後的關於該物業的要約。
1 .12 訂金
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1 .12 .1 代理不應要求或建議準買家/準租客在
未與賣方/業主達成協議前,繳付「訂
金」或「誠意金」。
1 .12 .2 代理在安排立約各方訂立附有未解除按
揭的物業的臨時買賣合約前,須向買家
解釋臨約上任何訂金託管條文及/或刪
除載於預印在臨約的訂金託管條文的含
意及風險(包括直接向賣方支付訂金的
風險),並向買方提出將所有訂金(包括
首期及後續訂金)託管在律師行內。代
理亦應向買賣雙方解釋訂金託管安排的
含意及訂金託管人發放訂金前須符合的
條件。
1 .12 .3 代理在沒有訂金託管安排下處理有關未
解除按揭的買賣物業時,應取得立約各
方的確認書,確認立約各方已獲悉有關
的訂金託管安排,以及在臨約中沒有納
入訂金託管安排所涉及的風險。
1 .12 .4 代理若代客戶收取任何款項,必須將這
些款項存入公司在一家認可機構開立的
信託戶口內,並發出收據予客戶。公司
亦應就訂金如何轉交賣方/業主或退還
給買方/租客,訂立仔細程序,並清楚
向客戶作出交代。公司管理層應給予員
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工清晰指示,以便在周末或假期期間代
客戶收取而未能即時存入信託戶口的款
項得到妥善的處置。
1 .12 .5 代理應要求客戶以支票支付訂金,避免
接納現金。
1 .12 .6 代理不應代客墊支訂金予賣方/業主,
以避免與客戶日後發生爭拗。
1 .12 .7 代理發放任何訂金予賣方/業主時,必
須確保賣方/業主的身分與有關的住宅
物業的擁有人是相同的。假若他們並非
相同,則須確保賣方/業主具有出售/
出租該物業的權限。
1 .12 .8 代理不可挪用客戶信託戶口內的款項作
為公司開支或其他用途,也不可扣押作
抵銷佣金之用。
1.13 佣金
1.13 .1 公司應提醒代理,接受客戶委託時必須
與客戶訂立地產代理協議,並清楚向客
戶解釋法例並沒有規定佣金的數額或收
費率。代理應與客戶商議佣金數額或收
費率,以及繳付日期,並清楚將有關條
-
21
款寫在地產代理協議上,同時要求客戶
簽名作實,以免發生爭拗。代理亦應向
客戶解釋在何等情況下須要繳付佣金。
1 .13 .2 代理如同時代表買賣或租賃的雙方,必
須於臨時買賣/租賃合約上向交易各方
披露收取的佣金數額或收費率。如有任
何變更,代理須事前獲得公司批准及交
易各方的書面同意。
1 .13 .3 公司應提醒代理,如收取客戶協議以外
的佣金或其他形式的餽贈,必須按公司
既定的申報程序向公司匯報,並由公司
決定如何處理。若代理為買賣雙方或業
主及租客雙方的代理人,在處理業務時
收 受 任 何 協 議 以 外 的 佣 金 或 其 他 利 益
前,亦必須取得交易各方的同意,否則
或會觸犯《防止賄賂條例》第 9(1)條的
受賄罪。
1 .13 .4 在任何代表買賣雙方或業主及租客雙方
的情況下,代理不可明示或暗示客戶,
須要支付協議以外的佣金或給予其他形
式 的 餽 贈 , 才 向 另 一 方 爭 取 更 佳 的 條
件,否則或會觸犯《防止賄賂條例》第
9(1)條的索賄罪。
-
22
1 .13 .5 公司應就收取客戶的佣金,訂立詳細妥
善的制度,包括鼓勵客戶以抬頭人為公
司名稱的劃線支票支付佣金;及清楚指
示員工收取佣金後,必須即時將款項存
入指定戶口內,並發出收據予客戶。
1 .13 .6 公司向客戶追收佣金時,不應採取非法
手段。在聘用收數公司前,應先向客戶
發出最後書面追討,設下還款期限,並
清楚表明若限期過後尚未付清欠款,便
會聘用收數公司追收欠款。在聘用收數
公司時,公司須與收數公司簽訂書面的
聘用合約,並就收數公司的作業模式訂
下要求,包括不得對任何人士在言語上
或身體上作出恐嚇或使用暴力,也不得
騷擾負債人及其家人(包括公開羞辱負
債人)或侵佔或毀壞負債人的財物。公
司應不時監察收數公司的作業模式,及
在收到對有關收數公司作出的投訴時立
即處理。
1 .14 回贈/優惠
1.14 .1 代理宜以書面形式,對客戶作出送贈、
折扣或優惠的承諾,並具體列明送贈條
件及形式,以提高優惠計劃的透明度,
免卻日後不必要的紛爭。書面承諾可以
-
23
額 外 條 款 的 形 式 載 列 於 地 產 代 理 協 議
內,亦可另紙列出。如接受回贈 /優惠的
人是某人客戶的代理人或是某公司客戶
的職員,提供利益前須確保接受者是否
已獲得其主事人的批准,否則或會觸犯
《防止賄賂條例》第 9(2)條的行賄罪。
代理亦須留意,任何人若沒有合法權限
或合理辯解,向公職人員提供利益(不
論在香港或其他地方),以影響公職人員
辦理與其政府部門/公共機構有關的事
務,或會觸犯《防止賄賂條例》第 4(1)
條的行賄公職人員罪。
1 .14 .2 公司管理層亦應加強對此方面的監管,
為員工制訂程序及指引。此外,若上述
之送贈、折扣或優惠會影響公司與僱員
間的佣金拆帳,亦宜清晰向代理說明,
以免引起勞資糾紛。
1 .15 處理分租物業
1.15 .1 代理處理分租物業時,
1.15.1.1 應 取 得 大 業 主 與 二 房 東 之 間 的
租約,並審視有否分租限制,或
是 否 須 要 先 取 得 大 業 主 同 意 才
可分租;
1.15.1.2 應 留 意 二 房 東 與 三 房 客 之 間 的
-
24
分 租 租 約 條 款 不 得 與 大 業 主 與
二 房 東 之 間 的 租 約 條 款 有 所 衝
突,分租租期也不可超過原有租
期;
1.15.1.3 在「出租資料表格」(表格 2) C
部填寫原有租約的資料,包括租
約立約人,租約有效期及任何三
房客必須知道的資料,例如分租
物業的面積;及
1.15.1.4 分 租 物 業 的 廣 告 須 述 明 有 關 物
業是作分租之用。
1 .16 防止清洗黑錢活動
1.16 .1 為協助政府打擊清洗黑錢活動,代理應
1.16.1.1 核實客戶身分
如代理成功為客戶(無論是個人
或公司客戶)促成購入或出售物
業 , 當 客 戶 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約
時,代理應檢查已經簽訂的地產
代理協議(或如屬非住宅物業,
則有關「睇樓紙」或類似協議),
確保已填妥下列資料:
• 個 人 客 戶 的 姓 名 或 公 司 客 戶
的簽署人的姓名;
• 個 人 客 戶 身 分 證 明 文 件 或 旅
遊 證 件 的 種 類 ( 例 如 身 分
-
25
證 、 護 照 、 內 地 人 士 來 港 雙
程證)及號碼;及
• 客戶的地址。
並應在協議上加上:
• 公 司 客 戶 的 簽 署 人 的 身 分 證
明 文 件 或 旅 遊 證 件 的 種 類
( 例 如 身 分 證 、 護 照 、 內 地
人士來港雙程證)及號碼;
• 所購入或售出的物業地址;
• 價錢;及
• 簽訂臨時買賣合約的日期。
1.16.1.2 保存文件
代 理 應 妥 善 保 存 上 述 地 產 代 理
協議、「睇樓紙」或類似協議,
由 簽 訂 有 關 的 臨 時 買 賣 合 約 起
計至少 5 年,以便當有關執法機
關要求時提供。
1.16.1.3 向 警 方 及 海 關 的 聯 合 財 富 情 報
組 舉 報 任 何 懷 疑 直 接 或 間 接 代
表犯罪得益的財產。任何人士若
知 道 或 有 理 由 相 信 任 何 財 產 直
接 或 間 接 代 表 犯 罪 得 益 而 仍 處
理該財產,亦屬犯罪。
1 .17 平等機會
1 .17 .1 代理在處理物業交易時,切勿作出任何
-
26
歧視或可能妨礙他人公平享受租住權利
的行為,也應適當地提醒客戶(例如業
主)避免涉及歧視行為。
1 .18 公平競爭
1 .18 .1 為符合公平競爭的原則,代理不得提供
或答應提供任何佣金或其他在協議內沒
有列明的利益,以促成交易。根據《防
止賄賂條例》第 9(2)條,任何人若沒有
合法權限或合理辯解,向任何代理人提
供利益以影響該代理人執行與其主事人
有關的工作,便屬行賄。根據《防止賄
賂條例》第 4(1)條,任何人若沒有合法
權限或合理辯解,向公職人員提供利益
(不論在香港或其他地方),以影響公職
人員辦理與其政府部門/公共機構有關
的事務,亦屬行賄。
2 . 一手銷售
2.1 發展商委託
2.1 .1 公司應與發展商簽訂委託協議,以釐清
雙方權責。
2.1 .2 公司必須獲得發展商的書面同意及通知
-
27
已獲得預售樓花同意書或已獲地政總署
批准(如該樓盤屬預售樓花同意書下的
樓盤),方可為新樓盤推出任何形式的廣
告,或進行任何類型的推銷活動。
2 .1 .3 公司應在銷售樓盤時,清楚及明確地(例
如以顯眼的字句張貼於樓盤銷售點或透
過買方的書面確認)向買方述明公司只
代 表 發 展 商 行 事 及 並 不 代 表 買 方 行 事
(如屬這種情況),以便買方採取適當的
步驟保障自己的利益。
2 .2 買方委託
2.2 .1 如打算代表買方,公司應與買方簽訂協
議,以釐清雙方權責。
2 .2 .2 若代理同時代表買方,他須向買方交代
從發展商所收取的佣金/利益,否則或
會觸犯《防止賄賂條例》第 9(1)條的受
賄罪。
2 .3 廣告
2.3 .1 廣告所述的任何特點,例如位置圖則、
周圍環境、樓面面積、樓面平面圖、裝
置及建築材料、預期落成日期、管理及
-
28
康樂設備及設施詳情等,必須正確無誤。
2 .4 價目表
2.4 .1 倘若代理得到發展商提供的價目表,應
向準買家提供該價目表,不得收費或附
帶任何限制或條件。同時,代理亦不應
編制任何未經發展商同意的樓盤售價的
價目表。
2 .4 .2 代理如向準買家提供付款方式或按揭計
劃等與價格或計算價格有關的資料,必
須確保資料準確,並已採取一切合理步
驟及已盡一切努力核實該等資料。
2 .4 .3 當提供呎價時,代理應提醒準買家留意
實用及建築面積的計算方法。代理應向
準買家提供由發展商提供的價目表上所
列以「實用面積」計算的呎價。如準買
家有疑問,代理應建議準買家諮詢測量
師或律師,及向發展商查詢。
2 .5 訂金
2 .5 .1 獲發展商委託的公司或同時獲發展商和
準買家委託的公司,在未得到發展商授
權前,不得以訂金或其他名義代表發展
-
29
商接受準買家任何款項。
2 .5 .2 公司在獲準買家委託但未獲發展商委託
接受任何款項的情況下接受任何款項,
須清楚告訴準買家公司並未獲發展商授
權收取任何款項,因此所收款項不能當
作支付訂金之用。公司亦須清楚告訴準
買家,公司有可能於受發展商委託後,
代表發展商行事。
2 .5 .3 在預售樓花同意書方案中,倘若公司獲
得發展商授權收取訂金,則所收款項的
金額,應與政府的同意書中所規定應付
予發展商的臨時訂金一致。
2 .6 代理的陳述
2 .6 .1 若獲得發展商授權,代理可以代表發展
商就有關發展項目作出書面及/或口頭
陳述。唯此等代表發展商的陳述,其範
圍應限於載於發展商所提供的售樓書及
文件中的相關資料;同時,代理亦應採
取一切合理步驟並盡一切努力核實該等
資料(包括樓盤的周圍環境、樓盤附近
即將興建的項目及有關項目的詳情、物
業 景 觀 、 樓 層 高 度 、 會 所 設 施 及 收 費
等)。
-
30
2 .6 .2 代理應建議準買家在簽訂臨時買賣合約
前,詳閱售樓書內的各項條款,及放置
在 售 樓 處 的 大 廈 公 契 草 擬 本 及 政 府 地
契。
2.6 .3 由於按揭及各式供款計劃類別繁多,準
買家如有任何疑問,代理應提醒他們可
直接向提供按揭的銀行或發展商了解詳
情。
2 .7 公開銷售信息
2.7 .1 除非代理已採取一切合理步驟並已盡一
切努力核實該等資料,否則不應代表發
展商就發展項目發放銷售數據或銷售業
績的信息。
2 .8 獲取準買家的身分證
2.8 .1 除非獲準買家授權,否則代理不得保管
準買家的身分證。故此,代理在擬備發
展商與準買家的臨時買賣合約時,須事
先獲得準買家授權,方可保管他的身分
證作核實身分用途。此外,如準買家要
求取回身分證,代理須從速交回身分證
予準買家。
-
31
2 .8 .2 根據《人事登記條例》第 7A(1A) 條和
7A(2) 條 , 任 何 人 士 無 合 法 權 限 或 合 理
辯解而保管或管有他人身分證,即屬違
法。
2.9 銷售處代理人數
2.9 .1 如發展商就地產代理公司於特定時段內
派駐銷售處的代理人數有所規限,則地
產代理公司不得超越有關規限。
2 .10 維持銷售處的秩序
2.10 .1 如發展商為維持銷售處的秩序而制定規
則和規例,代理應遵守有關規則和規例。
2 .10 .2 公司必須妥善備存每日派往銷售點工作
的職員人數和身分的紀錄。
2 .10 .3 公司應派駐適當的管理人員監察和管理
代理在一手樓盤銷售處的工作,確保秩
序良好,避免與其他公司的代理發生紛
爭。
2 .10 .4 公司應確保在一手樓盤銷售地點和售樓
處附近工作的代理佩戴地產代理證和職
-
32
員證,以便客戶和監管局職員識別其身
分。
2 .11 銷售活動須遵守法律、規章及規例
2.11 .1 代理在街道上進行銷售活動時,應遵守
法例及不可阻礙及騷擾他人。
2 .11 .2 代理在銷售地點和售樓處附近從事銷售
活動時應遵守法律、規章及規例,例如
《道路交通條例》、《香港鐵路附例》和
《香港鐵路(西北鐵路)附例》等。
2 .11 .3 代理須確保擺放的宣傳物品不會構成阻
街或安全的問題。
3 . 其他
3.1 以確認人轉讓物業事宜
3.1 .1 代理應提醒確認人,在出售物業前,應
查閱他與原賣方所簽訂的買賣協議內是
否有條款禁止他將物業轉售予第三者。
代理應提醒確認人倘若轉購人未能完成
該轉購交易,確認人便應作好準備以完
成購入物業的手續,否則便會違反與原
賣方達成的買賣協議。
-
33
3 .1 .2 代理應留意,若其本人或相關人士欺詐
性地參與以確認人轉讓物業的事宜,除
牽涉嚴重利益衝突外,亦可能觸犯《盜
竊罪條例》的欺詐罪行或其他罪行。
3 .1 .3 代理應留意,在物業成交時,若確認人
須將轉購人所繳付之樓價餘款轉交予原
賣方,為確保確認人有充裕時間遞送該
樓價餘款,代理應建議確認人與轉購人
協定的成交時間訂於確認人與原賣方的
成交時間之前。
3 .1 .4 一般情況下,轉購人在簽訂轉售協議前
沒有機會視察物業。代理應提醒轉購人
不視察物業的風險。代理亦應與確認人
盡量安排轉購人在成交前視察物業。
3 .1 .5 代理應向轉購人解釋,轉售協議條款是
受到確認人與原賣方簽訂的買賣協議約
束,例如買賣協議內訂明買方(確認人)
接受某結構性改動,轉售協議中的轉購
人也得接受該結構性改動等。此外,代
理更應留意轉購人須付的樓價餘款是否
足夠支付確認人須付予原賣方的樓價餘
款。
-
34
3 .1 .6 代理應提醒轉購人,如確認人不能完成
交 易 , 買 賣 便 會 受 到 影 響 而 須 延 期 完
成,甚至令交易告吹,轉購人不但不能
如期購買物業,更有可能須訴諸法律方
可取回已付的訂金或得到賠償。另外,
代理應提醒轉購人他可要求確認人簽署
一 份 不 可 反 悔 的 授 權 書 ( i r revocable
power of a t torney),以保障轉購人在確認
人不能完成交易的情況下,亦可以其授
權人身分簽署樓契以完成買賣。就這方
面,代理亦應建議轉購人諮詢法律意見。
3 .1 .7 代理在與確認人及轉購人訂立轉售協議
前,必須就有關物業進行土地查冊,以
確保確認人有權轉售物業,並盡可能審
視確認人與原賣方所簽訂的有效買賣協
議,以了解其中的條款,特別是有否轉
售限制等。
3 .1 .8 代理如果在確認人與原賣方的交易中代
表雙方,然後再在確認人與轉售人的交
易中代表雙方,代理便須向所有客戶披
露從其他客戶收取的佣金,包括向原賣
方披露會向確認人與轉售人收取佣金的
數額。
3 .2 以轉讓股權形式買賣物業
-
35
3 .2 .1 由於股權轉讓協議是一份複雜的法律文
件,買家有可能無意識地接管了與轉讓
股權及該有限公司的業務有關的債務和
責任;亦可能增加在購買時融資的複雜
性 , 所 以 在 沒 有 徵 詢 法 律 意 見 的 情 況
下,代理不應安排股權轉讓。
3 .3 轉讓限制
3 .3 .1 代理應知悉某些物業有轉讓限制,賣方
/業主不得自由轉讓或出租其物業,而
上述買賣/租賃亦涉及特別的程序及/
或表格。
3 .3 .2 上述物業包括房屋委員會轄下的「居者
有其屋」、「私人參建居屋」、「租者置其
屋」;房屋協會轄下的「夾心階層住屋」
及「住宅發售計劃」的物業;原居村民
物業和前公務員合作社單位。
3 .3 .3 代理處理上述物業時,宜小心謹慎,包
括不可協助或教唆賣方/業主在不合法
的情況下,出售或出租物業。代理亦應
不 時 留 意 最 新 的 安 排 及 規 定 , 有 疑 問
時,宜諮詢法律意見。
-
36
3 .4 物業租用權/經營業務的轉讓
3 .4 .1 代理必須留意任何租用權的轉讓都可能
很複雜,為有效保障各方利益,一般有
必要採用詳盡的法律文件;僅一份標準
格式的租約是不足夠的。
3 .4 .2 在租用權/經營業務的轉讓過程中,除
涉及簽訂新租約的部分外,其餘部分已
可能超出地產代理的正常工作範圍。因
此,當客戶表示有意進行租用權/經營
業務的轉讓時,代理應建議客戶在轉讓
前,徵詢律師的意見,以避免法律風險。
3 .5 偷盤行為
3 .5 .1 在任何情況下,代理不可在未獲得主事
人(即其僱主及代表的客戶)同意或知
悉的情況下,把原屬公司的客戶或放盤
資料轉移到另一間地產代理公司。如代
理人意圖欺騙主事人而使用在任何要項
上載有任何虛假、錯誤或欠妥的陳述的
任何收據、帳目或其他文件意圖用以誤
導其主事人,便屬觸犯《防止賄賂條例》
第 9(3)條。
3 .5 .2 若沒有獲得客戶同意便將客戶的個人資
-
37
料轉移,有關行為可能違反《個人資料
(私隱)條例》下使用個人資料的原則。
3 .5 .3 每名僱員在普通法下應對其僱主忠誠及
誠實。若違反該等職責,僱員可能被其
僱主起訴,追討損失。代理在未得其僱
主的允許,把屬於其僱主的客戶或放盤
資料轉移至另一家地產代理公司,不論
該地產代理公司是否由該代理擁有,該
代理亦可能觸犯《盜竊罪條例》下的刑
事罪行。
3 .5 .4 若受僱的代理在沒有得到其主事人(即
其僱主及客戶)的允許的情況下,接受
與其主事人事務或業務有關的「利益」,
例如作為洩露主事人的任何資料的誘因
或報酬,便屬受賄而可能觸犯《防止賄
賂條例》第 9(1)條的罪行,而向該受僱
的代理提供利益的人士亦可能因為行賄
而觸犯《防止賄賂條例》第 9(2)條的罪
行。
3 .5 .5 該代理除須負上民事責任及面對觸犯刑
事罪行的嚴重結果,亦有可能違反監管
局發出的《操守守則》。
3 .5 .6 代理應小心及誠實地使用存放在電腦內
-
38
的資料,以免觸犯《刑事罪行條例》第
161 條的不誠實使用電腦罪。
-
39
第三部分
公司管理層責任
1 . 招聘員工
1 .1 公司應設立妥善制度,確保招聘代理時,
1 .1 .1 獲聘人士必須持有有效的營業員或地產
代理(個人)牌照,包括查閱獲聘人士
的牌照有否被監管局撤銷或暫時吊銷;
1 .1 .2 查閱獲聘人士的牌照有否附加條件,如
有,有關條件會否與受聘職務有衝突及
該人士有否遵守有關條件;
1 .1 .3 向獲聘人士了解曾否被監管局施予紀律
制裁。
1 .2 公 司 應 要 求 獲 聘 人 士 提 供 牌 照 的 正 本 , 以 供核
實。如有疑問,可前往監管局辦事處查閲牌照登
記 冊 或 登 上 監 管 局 網 頁
www.eaa .org .hk/search/ch_index.h tml 查 閱 牌 照
目錄。
http://www.eaa.org.hk/search/index.html
-
40
1 .3 公司應訂立清晰指引,進行招聘時,不應基於申
請人的性別、種族、婚姻狀況、懷孕、殘疾或家
庭崗位而歧視該名申請人。
1 .4 除有關專業資歷、知識和技巧外,公司亦應將「忠
誠、誠實」等質素納入為所有職級員工都必須具
備的核心能力,並設定為挑選條件之一,以及讓
申請人知悉有關要求。
2 . 法定責任
2 .1 公司必須持有有效商業登記證,方可經營業務。
2 .2 如有多間分行或多個營業名稱,須為每一個營業
地 點 及 每 一 個 營 業 名 稱 申 領 有 效 的 營 業 詳 情說
明書。
2 .3 如公司是一間有限公司,它須確保非持有地產代
理牌照之公司董事不會從事地產代理工作。
2 .4 如公司是一間有限公司,它須確保公司有最少一
名持有地產代理牌照的董事。倘若公司只有一名
持 有 地 產 代 理 牌 照 的 董 事 , 而 該 名 董 事 即 將離
職,公司的股東應在該名董事離任前,委任另一
名地產代理牌照持有人擔任該公司的董事。
2 .5 地 產 代 理 工 作 指 在 業 務 過 程 中 為 客 戶 介 紹 第三
-
41
者取得或處置物業而進行的工作。由於地產代理
工 作 的 定 義 廣 泛 , 公 司 應 清 楚 訂 定 非 持 牌 人士
(例如「地產代理見習生」)可擔任及不可擔任
的職務。
2 .6 每間分行必須由一位持有地產代理(個人)牌照
及 被 委 任 為 經 理 的 人 士 作 出 有 效 和 獨 立 的 控
制。在該經理離任或調往其他分行前,公司須確
保另一位持有地產代理(個人)牌照的人士已被
委任為該分行經理。
2 .7 公司應設立妥善制度,確保於 31 天內以書面通
知監管局任何
2 .7 .1 聘用或停止聘用在《地產代理條例》內
所指的營業員;
2 .7 .2 委任或終止委任任何分行經理或董事;
2 .7 .3 持牌地產代理成為合夥成員或終止作為
合夥成員。
3 . 良好管治
3 .1 有關「企業誠信管理」的重要性及「管理人員責
任承擔」的內容,可參閱監管局與廉政公署聯合
出版的刊物《「成交與誠信」地產代理從業員須
-
42
知》第 37、 38 及 47 頁。
3 .2 公司應保存每名代理的牌照副本,以及就每名代
理 隸 屬 的 分 行 、 每 間 分 行 由 哪 位 經 理 負 責 等 資
料,保存妥善紀錄,並不時更新有關資料。
3 .3 公司應設立妥善制度,確保代理在其牌照到期前
的一個月至三個月內續牌,提醒代理無牌執業乃
違法的行為,及定期查核有否無牌人士代表公司
從事地產代理工作。
3 .4 若有代理未能如期續牌,公司須禁止該名員工在
獲批新牌照前從事地產代理工作。
3 .5 公 司 及 其 每 間 分 行 須 將 有 效 的 營 業 詳 情 說 明書
展示在當眼處,以便監管局及公眾人士查閱。公
司如遺失了營業詳情說明書,應該向監管局申請
補發。
3 .6 公 司 應 要 求 任 何 被 監 管 局 或 其 他 執 法 機 構 調查
的代理知會公司,並向公司匯報調查的進展及結
果。
3 .7 公 司 應 要 求 任 何 被 監 管 局 施 以 紀 律 制 裁 的 代
理,盡快通知公司有關紀律制裁的詳情,以便公
司作出適當安排。任何代理如被監管局施以紀律
制裁,公司應向該代理了解事件,及採取措施,
-
43
防止該代理再次違規。另外,代理如
3 .7 .1 被暫時吊銷牌照,公司須禁止該代理於
該段時期執行地產代理工作的職務;
3 .7 .2 被撤銷牌照,公司須確保該代理於牌照
撤銷生效日起,不再從事地產代理工作;
3 .7 .3 被罰款,公司應敦促該代理在限期前繳
交罰款;
3 .7 .4 其牌照被附加條件,公司應配合監管局
的要求,督促該代理遵守有關條件,包
括於指定的時間內修讀指定的持續進修
學分(如適用者)。倘若該代理的牌照被
加上不可擔任經理的附加條件,公司須
停止其經理的職務。倘若該代理的牌照
被加上不可處理客戶款項的條件,公司
應監察及確保其遵守有關限制。
3 .8 公司應定期查閱政府憲報、監管局網頁、以及監
管局的牌照目錄,以知悉其代理有否被監管局施
以紀律制裁或在其牌照上附加條件。如有,應作
出適當跟進。
3 .9 良好的顧客服務是成功的關鍵。公司應設立妥善
及透明的機制,公平公正地處理客戶投訴。
-
44
3 .10 公司應投入資源提供培訓課程,並鼓勵代理參加
監管局的持續專業進修活動或其他進修活動,提
高代理專業知識和技能。
3 .11 公司應訂立清晰的員工守則,讓代理充分明白公
司的標準和要求,及違反守則的後果。
3 .12 公司應設立渠道與員工保持溝通,及成立公正的
機制處理員工的投訴。
3 .13 公司應落實企業誠信管理措施,包括以下四個基
本範疇:訂立一套員工紀律守則,供各級職員遵
守;向職員提供培訓,提升他們的誠信意識;強
化系統控制,堵塞貪污詐騙漏洞;及絕不容忍貪
污舞弊及其他罪行,並對任何合理懷疑的違法事
故向廉政公署或相關執法機構作出舉報。
4 . 利益申報/利益衝突
4 .1 公司應定期(如每三至六個月)提醒員工申報任
何可能與其職務構成利益衝突的事宜。公司亦應
設立機制,確保員工不會處理與其有利益衝突或
有潛在利益衝突的物業交易,包括要求員工處理
每宗物業交易時,向公司申報是否與有關交易有
任何金錢或其他實益利益關係。公司亦應設立內
部監察系統,定期進行抽查。
-
45
4 .2 公 司 應 要 求 員 工 避 免 任 何 會 導 致 或 被 認 為 會導
致利益衝突的情況。有關情況一旦出現,員工應
立刻以書面形式申報。
4 .3 員工兼任任何外間工作,不論是固定職務或屬顧
問性質,均應以書面形式向公司申請批准,以避
免利益衝突。
5 . 賄賂及貪污舞弊
5 .1 公司須嚴禁賄賂及貪污勾當,所有員工均須遵守
《防止賄賂條例》及公司制訂的相關政策。
5 .1 .1 公司須禁止所有員工,向任何與公司有
業務往來的人士或機構(如客戶、發展
商、律師事務所、銀行、裝修判頭等)
索取或收受任何利益。然而,在主事人
(公司及代表的客戶)知悉及同意的情
況下,員工可接受(但不准索取)下列
由饋贈人自願送贈的禮物:
− 只 具 象 徵 價 值 的 宣 傳 或 推 廣 禮
品;或
− 傳統節日或特別場合中的饋贈,
唯該饋贈的價值不得超過公司規
限的金額。
-
46
5 .1 .2 公司應提醒員工除非得到公司事先批准
及在並無抵觸《防止賄賂條例》第 9(2)
條的情況下,不可提供利益以影響任何
人士或公司在商業往來中的決定。所有
員工必須先得到公司書面批准,方可在
處理公司業務時給予第三者利益。但要
謹記事前確保第三者已得到其僱主或主
事人同意收受該利益。在這情況下,員
工應該確保此等利益具備書面紀錄,例
如要求第三者於合約上列明以及發出收
據。
5 .1 .3 公司應要求員工不得索取及應拒絕接受
與公司有業務往來的人士(如客戶、律
師事務所、銀行、裝修判頭等)在香港
或外地提供的過分奢華或頻密的款待,
以免對該等款待的提供者欠下恩惠。在
法例上,「款待」指供應在當場享用的食
物或飲品,以及任何與此項供應有關或
同時提供的其他款待。
5 .1 .4 免費旅程或旅費並非「款待」,而屬「利
益」的一種。員工未得主事人(公司及
代表的客戶)事先批准,絕不可接受這
種利益。
5 .1 .5 公司亦應敦促員工避免與公司有業務往
-
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來的人士進行賭博活動,包括搓麻將,
亦不可向與公司有業務往來的人士或機
構提供貸款或作其貸款保證人,亦不可
接 受 他 們 的 貸 款 或 由 其 協 助 獲 得 貸 款
(銀行正常借貸除外)。
5 .1 .6 公司絕不可容忍貪污舞弊及其他任何非
法行為,如有任何合理懷疑有人違反《防
止賄賂條例》或其他香港法例,應立即
向廉政公署或相關執法機構作出舉報。
6 . 公司檔案/紀錄/客戶資料存放
6 .1 公司應設立良好的檔案系統,以妥善管理員工資
料(包括利益申報資料)、物業和客戶資料。
6 .2 公 司 須 遵 守 監 管 局 發 出 有 關 防 止 洗 黑 錢 措 施的
通告,備存地產代理協議、「睇樓紙」或類似協
議的文本,由簽訂臨時買賣合約起計最少五年。
6 .3 公司應清楚讓員工知悉,未經授權不可洩露或出
售公司或客戶任何資料(例如:客戶個人資料、
放盤物業細節等)。獲授權查閱或管理該等資料
的員工,必須採取足夠保密措施,以防該等資料
遭 他 人 濫 用 或 誤 用 。 濫 用 資 料 的 例 子 包 括 「 偷
盤」、「射單」、洩露資料以獲取金錢利益,及挪
用資料以謀取私利等。代理如索取或收受任何利
-
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益 , 作 為 洩 露 公 司 或 客 戶 任 何 資 料 的 誘 因 或 報
酬,或會觸犯《防止賄賂條例》第 9(1)條的罪行。
6 .4 公 司 應 要 求 所 有 員 工 必 須 嚴 格 遵 守 《 個 人 資料
(私隱)條例》,致力保障客戶的個人資料。該
等資料只可適當地用於獲授權的業務運作,而且
只供有合法知情權的人士查閱。公司應根據該條
例制定保障個人資料私隱的政策,述明資料的收
集種類及用途,並設定資料存放政策,定期將無
需使用的文件銷毀。
6 .5 如客戶要求查閱或更改其個人資料,公司應盡快
處理。
7 . 資訊保安及私隱保護
7 .1 公 司 應 清 楚 釐 定 各 階 層 員 工 於 保 護 私 隱 資 料 所
擔當的角色及其職責。公司在分配資訊系統資源
及權限予使用者時,應堅守「最小權限為原則」,
並須確保資訊的保密性、完整性及可用性,以及
在 其 管 轄 範 圍 內 的 資 訊 系 統 (包 括 已 外 判 的 系
統 ) 於所有方面的保安。公司亦應定期對資料保
護進行保安審核。
7 .2 公 司 須 確 保 每 名 在 其 管 轄 下 資 訊 系 統 的 使 用 者
均 獲 分 配 屬 其 個 人 的 使 用 者 身 份 並 定 期 複 核 他
們的使用權限。公司亦應記錄所有敏感的個人資
-
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料 的 查 閱 。 另 外 , 公 司 也 應 制 定 一 套 嚴 謹 的 政
策,詳述有關密碼的最少字數、初始設定、禁用
字母和格式及密碼使用週期。
7 .3 公 司 須 在 儲 存 個 人 資 料 的 伺 服 器 及 電 腦 裝 置 上
安裝防毒或反惡意程式軟件,亦應安裝防火牆及
/或入侵偵測裝置以保護公司網絡,及確保定期
為其所擁有的個人資料作備份。
7 .4 為防資訊系統被未經授權接入,公司須確保在其
管 轄 範 圍 內 的 資 訊 系 統 存 放 在 安 全 的 環 境 中 或
由其僱員看守。除此以外,公司應確保其僱員注
意保護提供予他們使用的電腦裝置。公司亦應採
取 預 防 措 施 以 在 使 用 者 離 開 其 電 腦 設 備 時 保 護
敏感資料。
7 .5 公 司 應 禁 止 其 僱 員 複 製 或 由 公 司 帶 走 個 人 資 料
及/或下載至其家庭或個人的電腦裝置。如必須
複製、帶走或下載該等資料,公司必須確保員工
已獲授權並採取預防措施。除已獲授權外,公司
亦 應 禁 止 其 僱 員 將 其 私 人 電 腦 裝 置 (包 括 個 人
手 提 電 腦 、 電 子 手 帳 、 通 用 串 列 匯 流 排 (USB
儲存裝置 ) 等 ) 連接至公司網絡。
7 .6 公 司 應 確 保 其 第 三 者 服 務 供 應 者 注 意 並 遵 守 其
資 訊 保 安 政 策 及 其 他 有 關 當 局 發 出 的 資 訊 保 安
要求。在沒有採取適當的預防措施的情況下,公
-
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司 不 得 將 其 客 戶 的 個 人 資 料 透 露 予 第 三 者 服 務
供應者。
7 .7 為確保遵守《個人資料 (私隱 ) 條例》,公司應
保 留 檢 查 所 有 儲 存 於 其 資 訊 系 統 或 以 其 資 訊 系
統傳輸的個人資料的權利。
7 .8 公 司 須 規 範 就 在 其 管 轄 範 圍 內 的 資 訊 系 統 或 應
用程式活動的記錄,並須在記錄具有審計效用的
期間內保存記錄。該等記錄應保存在安全的地方
並只可由已獲授權的職員檢查。除涉及個別審查
或意外事件的調查,否則該等記錄不得用於以顯
示個別使用者的活動。
7 .9 公 司 須 教 育 其 僱 員 有 關 資 訊 保 安 及 個 人 私 隱 保
護的事宜。並在可行的情況下,公司應就個人資
料 私 隱 及 保 護 和 最 新 的 資 訊 保 安 的 趨 勢 及 威 脅
定期向其僱員提供培訓或講座,及發出備忘錄及
通告。
7 .10 地產代理應參考《資訊保安及私隱保護政策》所
載 的 最 低 要 求 , 有 關 政 策 載 於
ht tp : / /www.eaa .org .hk/publ ica t ions /ch_ispppgea .
pdf,而地產代理應根據其所在經營環境而須面
對的特定風險,以及按其可運用資源而制訂適用
於其具體情況的政策。
-
51
8 . 會計紀錄
8 .1 公司須訂立詳盡的會計守則,帳簿及紀錄必須詳
細反映公司的各項交易,並顯示公司的資產及負
債等。公司應規定所有交易紀錄及帳目準確、完
整及有系統地存放,並按照有關法例保存一切會
計紀錄。
8 .2 根據《防止賄賂條例》第 9(3)條,任何代理人如
意圖欺騙其主事人(公司及代表的客戶)而使用
在任何要項上載有虛假、錯誤或欠妥的陳述的任
何收據、帳目或其他文件,意圖用以誤導其主事
人,乃屬犯罪。公司管理層應確保公司有妥善的
制度防止以上的情況發生。
9 . 反「洗黑錢」
9 .1 公司應
9 .1 .1 根據風險評估,設立內部管制程序,以
辨識和舉報懷疑是「洗黑錢」的活動。
9 .1 .2 定期檢討上述程序。
9 .1 .3 告知員工(包括新入職員工)有關程序,
確保僱員明白反「洗黑錢」的預防措施,
以及辨識和舉報懷疑「洗黑錢」活動的
-
52
步驟和程序。
9 .1 .4 制訂措施,監察員工有否遵守有關執法
當局及監管局所發出關於反「洗黑錢」
活動的指引及要求。
9 .1 .5 考慮委任一名督導主任負責接收員工舉
報的懷疑「洗黑錢」個案,並且向有關
執法機關舉報後,採取適當行動。
9 .1 .6 妥善保存關於已舉報的懷疑「洗黑錢」
個案紀錄。
9 .1 .7 向 員 工 提 供 或 鼓 勵 員 工 參 加 處 理 懷 疑
「洗黑錢」的培訓課程。
10 . 「一手樓盤」銷售
10 .1 進行一手樓盤銷售活動前,管理層應尋求發展商
的 樓 盤 負 責 人 提 供 協 助 舉 辦 簡 介 會 向 代 理 詳 細
講解是次銷售樓盤的售樓說明書內容,尤其是有
關樓盤的四周環境和項目的詳情,並提醒代理須
如實向準買家解釋樓盤資料。
10 .2 管理層亦應提醒代理,假若代理並沒有準買家要
求 的 資 料 , 代 理 應 盡 一 切 努 力 查 核 才 答 覆 準 買
家。代理若未能提供有關資料,應該如實向準買
-
53
家表明並建議他向發展商直接查詢。
10 .3 製作樓盤廣告或推廣資料時,管理層應避免使用
畫家筆下的印象繪圖手法,就該樓盤或周圍環境
作出失實或歪曲的描述。
-
54
第四部分
地產代理條例
持牌人於執業期間須遵守《地產代理條例》第 511 章
(簡稱《條例》)、《地產代理常規(一般責任及香港住宅
物業)規例》(簡稱《常規規例》)及《地產代理(發牌)
規例》(簡稱《發牌規例》)。為方便從業員能夠容易理解
有關法例,本第四部分採用淺白文字闡釋條文的主要內
容。從業員若要進一步了解有關法例的條文,應查閱《條
例》、《常規規例》及《發牌規例》中條文的全文,並以
該全文為準。另本第四部分的有關用詞,例如「地產代
理工作」、「地產代理協議」、「持牌地產代理」、「地產代
理」、「營業員」、「持牌人」等與《條例》、《常規規例》
及《發牌規例》中的釋義相同。
-
55
1 . 牌照
1.1 無牌地產代理工作
1 .1 .1 任 何 從 事 地 產 代 理 工 作
或 經 營 地 產 代 理 業 務 的
人士或公司,須持有監管
局批給的有效牌照,否則
可能犯罪。
《條例》第 15 條、
第 16 條、第 55(1)(a)及
(b)條
1 .1 .2 持牌人應注意,逾期未有
申 請 續 牌 而 繼 續 從 事 地
產 代 理 工 作 或 經 營 地 產
代理業務,亦可能犯罪。
1.2 經營模式
1 .2 .1 獨資經營
1 .2 .1 .1 地 產 代 理 業 務
獨 資 經 營 者 本
身 必 須 是 持 牌
地產代理。根據
發牌條件,獨資
經 營 的 地 產 代
理 本 身 必 須 符
合「適當人選」
的標準。
《條例》第 15(1)條及
第 19(1)條
1 .2 .2 合夥經營
1 .2 .2 .1 所 有 從 事 地 產
代 理 工 作 之 合
《條例》第 15(1)條
-
56
夥 人 必 須 是 持
牌地產代理。
1 .2 .2 .2 最 少 有 一 名 合
夥 人 是 持 牌 地
產代理。
《地產代理(豁免領牌)
令》(簡稱《豁免令》)第
3(1)(c)條
1 .2 .2 .3 不 論 合 夥 人 是
否 以 地 產 代 理
身 分 從 事 合 夥
業務,所有合夥
人 須 符 合 有 關
的「適當人選」
的標準。
《條例》第 19(1)條;
《豁免令》第 3(1)(b)條
1 .2 .3 公司經營
1 .2 .3 .1 經 營 地 產 代 理
業 務 之 有 限 公
司,須領有地產
代理(公司)牌
照。
《條例》第 15(2)條
1 .2 .3 .2 公司最少有一
名董事是持牌
地產代理。
《條例》第 20(1)(a)條;
《發牌規例》第 8 條
1 .2 .3 .3 所 有 從 事 公 司
的 地 產 代 理 業
務 的 董 事 必 須
是 持 牌 地 產 代
理。
《條例》第 20(1)(a)條
1 .2 .3 .4 公 司 須 有 一 名
持 牌 地 產 代 理
實 際 控 制 該 公
《條例》第 20(1)(b)條
-
57
司 的 地 產 代 理
業務。
1 .2 .3 .5 公 司 所 有 董
事,無論個人或
公 司 及 無 論 該
董 事 有 否 從 事
地 產 代 理 工 作
及 持 有 地 產 代
理牌照,都要符
合「適當人選」
的標準。
《條例》第 20(1)(c)條
1 .2 .3 .6 公司本身亦要
符合「適當人
選」的標準。
《條例》第 20(1)(e)條
1 .2 .4 受僱營業員
1.2 .4 .1 任 何 人 以 營 業
員 身 分 受 僱 於
地產代理,須確
定 其 僱 主 是 持
牌地產代理,否
則可能犯罪。
《條例》第 16(1)(b)條及
第 55(1)(b)條
1.3 續牌
1 .3 .1 期限
1 .3 .1 .1 持 牌 人 應 在 牌
照 期 滿 前 的 一
至 三 個 月 內 申
請續期。
《條例》第 23 條;
《發牌規例》第 13 條
-
58
1 .3 .2 虛假聲明
1 .3 .2 .1 牌 照 申 請 人 在
申 請 地 產 代 理
或 營 業 員 牌 照
續期時,不可作
出 任 何 在 要 項
上 屬 虛 假 或 具
誤 導 性 的 陳 述
或 提 供 任 何 在
要 項 上 屬 虛 假
或 具 誤 導 性 的
資料,否則可能
犯罪。
《條例》第 55(1)(c)及
(d)條
1.4 牌照其他事宜
1 .4 .1 持 牌 人 須 遵 守 附 加 於 其
牌照上所有條件。
《條例》第 27(2)( f )條
1 .4 .2 持 牌 人 不 可 為 或 就 任 何
地 產 代 理 業 務 而 使 用 與
其 牌 照 不 符 的 姓 名 或 名
稱,否則可能犯罪。
《條例》第 55(2)(a)條
1 .4 .3 持 牌 人 的 登 記 地 址 若 有
變更,須在十四天內通知
監管局。
《條例》第 14(3)(a)條
1 .4 .4 持 牌 人 的 牌 照 如 有 遺
失、被盜、受損或毀壞,
應 盡 快 向 監 管 局 申 請 補
《發牌規例》第 11 條
-
59
發。
2 . 經 營 地 產 代 理 業 務 及 從 事 地 產 代 理 工
作
2.1 申領「營業詳情說明書」
2 .1 .1 經營地產代理業務前,持
牌 地 產 代 理 須 為 其 每 一
營 業 名 稱 下 之 營 業 地
點,申領「營業詳情說明
書」。
《發牌規例》第 10(1)條
2.2 通知監管局人事變更
2 .2 .1 持 牌 人 在 終 止 從 事 地 產
代 理 工 作 起 計 的 三 十 一
天內,須填妥訂明的表格
通知監管局。
《條例》第 40(1)條
《常規規例》附表表格 8
2 .2 .2 持 牌 地 產 代 理 在 僱 用 或
終 止 僱 用 某 人 為 營 業 員
的 日 期 起 計 三 十 一 天
內,須填妥訂明的表格通
知監管局。
《條例》第 40(2)條
《常規規例》附表表格 9
2 .2 .3 持 牌 地 產 代 理 在 委 任 或
終 止 委 任 經 理 的 日 期 起
計三十一天內,須填妥訂
明的表格通知監管局。
《條例》第 40(3)條
《常規規例》附表
表格 10
-
60
2 .2 .4 持 有 地 產 代 理 牌 照 的 公
司 在 委 任 或 終 止 委 任 某
人 為 董 事 的 日 期 起 計 三
十一天內,須填妥訂明的
表格通知監管局。
《條例》第 40(4)條
《常規規例》附表
表格 11
2 .2 .5 持 牌 地 產 代 理 在 成 為 或
終 止 作 為 地 產 代 理 業 務
的 合 夥 成 員 的 日 期 起 計
三十一天內,須填妥訂明
的表格通知監管局。
《條例》第 40(5)條
《常規規例》附表
表格 12
2.3 身分識別
2 .3 .1 持 牌 地 產 代 理 須 在 其 發
出 或 以 其 名 義 發 出 的 任
何信件、帳目、收據、小
冊子、單張和其他文件及
所 有 廣 告 中 清 晰 及 顯 著
地列明以下:-
《發牌規例》
第 14(1)(b)及 (c)條
2 .3 .1 .1 其 牌 照 或 營 業
詳 情 說 明 書 號
碼;
2 .3 .1 .2 在 有 關 的 營 業
詳 情 說 明 書 上
載 明 的 營 業 名
稱;及
2 .3 .1 .3 在 有 關 的 營 業
詳 情 說 明 書 上
載 明 的 營 業 地
-
61
點(非小冊子及
單 張 的 廣 告 除
外)。
2 .3 .2 任 何 持 牌 地 產 代 理 或 持
牌 營 業 員 在 從 事 地 產 代
理工作時,使用與其牌照
上不符的其他名稱,可能
犯罪。
《條例》第 55(2)(a)條
2 .3 .3 持 牌 人 須 告 知 客 戶 自 己
持有牌照及其牌照號碼。
《常規規例》第 5 條
2.4 備存放盤及要約紀錄
2 .4 .1 持 牌 地 產 代 理 須 備 存 其
所 收 取 的 所 有 住 宅 物 業
放 盤 的 紀 錄 及 保 存 所 有
就 住 宅 物 業 而 訂 立 的 地
產代理協議文本,為期不
少 於 自 接 到 放 盤 或 訂 立
協議起計三年。
《常規規例》
第 8(2)(a)條
2 .4 .2 獲 授 權 之 監 管 局 職 員 有
權 查 閱 住 宅 物 業 放 盤 紀
錄 及 住 宅 物 業 地 產 代 理
協議文本。就有關查閱,
持 牌 人 須 向 監 管 局 職 員
提 供 所 要 求 的 任 何 資 料
及回答所有有關問題。
《常規規例》
第 8(2)(b)及 (c)條
-
62
2 .4 .3 持 牌 人 須 備 存 就 每 個 住
宅 物 業 作 出 的 所 有 要 約
的書面紀錄。
《常規規例》
第 11(d)條
2.5 處理客戶款項
2 .5 .1 持 牌 地 產 代 理 代 客 戶 收
取款項時,須將款項全數
或任何部分交給客戶,或
按客戶書面指示支付,否
則可能犯罪。
《條例》第 43(1)及 (3)
條,及第 55(2)(c)條
2 .5 .2 任 何 人 以 營 業 員 身 分 受
僱 於 持 牌 地 產 代 理 代 客
戶收取款項時,須立即把
款 項 交 給 僱 用 他 的 持 牌
地 產 代 理 或 存 入 該 持 牌
地 產 代 理 開 立 的 信 託 戶
口,否則可能犯罪。
《條例》第 43(2)條及
第 55(2)(d)條
2 .5 .3 持 牌 地 產 代 理 須 就 其 為
客戶或代客戶收取、持有
或 支 付 有 關 住 宅 物 業 的
所有款項,備存妥善的帳
目。
《常規規例》
第 12(1)條
2 .5 .4 如監管局要求,持牌地產
代 理 須 提 供 由 執 業 會 計
師發出之證書,證明已就
其 為 客 戶 或 代 客 戶 收
取、持有或支付有關住宅
《常規規例》
第 12(8)條
-
63
物業的所有款項,備存妥
善的帳目。
2 .5 .5 在 收 取 有 關 住 宅 物 業 的
款項或佣金後,持牌地產
代 理 須 向 客 戶 發 出 書 面
收 據 , 並 由 發 出 日 期 起
計,保存收據副本至少三
年。
《常規規例》
第 12(2)條及
第 14(3)條
2.6 信託戶口
2 .6 .1 持 牌 地 產 代 理 須 將 其 為
客 戶 或 代 客 戶 收 取 或 持
有 有 關 住 宅 物 業 的 所 有
款項,存入在認可機構開
立的信託戶口內,以及將
存款收據保留最少三年。
「認可機構」是《銀行業
條例》(第 155 章)所指
的銀行、有限制牌照銀行
或接受存款公司。
《常規規例》
第 12(3)及 (4)條
2 .6 .2 持 牌 地 產 代 理 不 得 在 有
關 的 信 託 戶 口 中 提 取 款
項,除非是:
《常規規例》第 12(5)條
2 .6 .2 .1 根 據 客 戶 指 示
的 情 況 下 提
取;及
2 .6 .2 .2 藉 支 票 或 電 子
轉帳方式提取。
-
64
2 .6 .3 如 在 財 政 年 度 內 沒 有 為
客 戶 或 代 客 戶 收 取 或 持
有 有 關 住 宅 物 業 的 任 何
款項,在監管局要求下,
持 牌 地 產 代 理 須 在 指 定
期 限 前 就 有 關 事 宜 向 監
管 局 送 交 一 份 表 明 此 事
的法定聲明。
《常規規例》第 12(6)條
2 .6 .4 如 營 業 員 在 工 作 過 程 中
代客戶收取任何款項,便
須 立 即 將 款 項 交 予 僱 主
或 存 入 為 此 目 的 而 設 立
之信託戶口,否則可能犯
罪。
《條例》第 43(2)條及
第 55(2)(d)條
2.7 管理及有效控制
2 .7 .1 經 營 地 產 代 理 業 務 的 持
牌地產代理,須確保所有
進 行 地 產 代 理 工 作 的 個
人 員 工 均 持 有 有 效 的 地
產代理(個人)牌照或營
業員牌照。
《條例》第 39(1)條
2 .7 .2 經 營 地 產 代 理 業 務 的 持
牌地產代理,須確保每個
辦事處(不論是主要辦事
處、唯一辦事處、分行、
支行或其他)是在一名由
《條例》第 38(1)條及
第 55(1)(g)條
-
65
他 委 任 的 經 理 有 效 及 獨
立地控制及管理,並確保
該 名 經 理 是 持 有 地 產 代
理(個人)牌照的。任何
人 除 非 是 持 牌 地 產 代
理 , 不 得 接 受 委 任 為 經
理,否則可能犯罪。
2 .7 .3 持 牌 地 產 代 理 須 設 立 妥
善 程 序 或 制 度 以 監 察 及
管 理 其 地 產 代 理 工 作 的
業務,以確保其僱員或其
轄下的人遵守《條例》。
《常規規例》第 15 條
2 .7 .4 若一間公司犯了《條例》
下的罪行,並已證明該罪
行 是 在 該 公 司 的 董 事 或
與 公 司 管 理 有 關 的 其 他
高 級 人 員 的 同 意 或 縱 容
下犯的,則該董事或該高
級 人 員 即 屬 犯 了 同 樣 的
罪行。
《條例》第 42 條
2 .7 .5 任 何 根 據 《 條 例 》 第 38
條 下 委 任 的 經 理 就 某 項
住宅物業而行事,則《條
例 》 第 36(1)(a) ( i )至 (v i i )
條(詳情可參閱 2.10 .6 段)
中 適 用 於 持 牌 地 產 代 理
之規定,同樣適用於該名
《條例》第 38(3)條
-
66
經理。
2.8 廣告宣傳
2 .8 .1 《條例》中的「廣告」是
指 包 括 不 論 是 否 向 公 眾
發放之任何形式的廣告。
《條例》第 2 條
2 .8 .2 持 牌 地 產 代 理 發 出 廣 告
時,須遵守《發牌規例》
及《常規規例》的有關規
定:
2 .8 .2 .1 在 所 有 廣 告 中
清 楚 述 明 其 牌
照 號 碼 或 有 關
營 業 詳 情 說 明
書 號 碼 及 營 業
詳 情 說 明 書 內
述 明 的 營 業 名
稱。單張及小冊
子 的 廣 告 更 須
附 有 有 關 營 業
詳 情 說 明 書 內
述 明 的 營 業 地
點。
《發牌規例》
第 14(1)(c)條
2 .8 .2 .2 就 任 何 住 宅 物
業的廣告,不可
發 出 任 何 與 其
地 產 代 理 業 務
有 關 並 載 有 在
要 項 上 屬 虛 假
《常規規例》第 9(1)條
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67
或 具 誤 導 性 的
陳述的廣告。
2 .8 .2 .3 就 任 何 住 宅 物
業的廣告,須先
取 得 賣 方 / 業
主書面同意,才
可 為 其 住 宅 物
業發放廣告。
《常規規例》第 9(2)條
2 .8 .2 .4 就 任 何 住 宅 物
業的廣告,不得
以 有 別 於 客 戶
指 示 的 售 價 /
租金作出宣傳。
《常規規例》第 9(3)條
2 .8 .2 .5 就 任 何 住 宅 物
業的廣告,如屬
擬分租物業,須
在 廣 告 中 明 確
說明。
《常規規例》第 9(4)條
2 .8 .2 .6 就 任 何 住 宅 物
業的廣告,在物
業 不 再 可 供 售
賣或租賃時,或
有 關 的 地 產 代
理 協 議 終 止 後
( 兩 者 中 以 較
早 者 為 準 ), 須
盡 快 移 去 該 住
宅 物 業 的 所 有
廣告。
《常規規例》第 9(5)條
-
68
2 .8 .2 .7 就任何住宅物
業的廣告,上述
2.8 .2 .4、 2.8 .2 .5
及 2.8 .2 .6 段規
定同樣適用於
分銷放盤代理。
《常規規例》第 9(6)條
2.9 物業資料
2 .9 .1 持 牌 地 產 代 理 須 就 其 已
訂 立 地 產 代 理 協 議 的 住
宅物業:
2 .9 .1 .1 當 代 表 賣 方
時,管有《常規
規例》表格 1(如
屬買賣情況)或
當 代 表 業 主
時,管有《常規
規例》表格 2(如
屬租賃情況)內
訂明的資料。
《條例》第 36(1)(a) ( i )條
2 .9 .1 .2 在 合 理 範 圍
內,確保訂明的
物業資料準確。
《條例》第 36(1)(a) ( i i )條;
《常規規例》
第 3(3)(b)條
2 .9 .1 .3 向 客 戶 提 供 訂
明 表 格 中 訂 明
的資料。
《條例》第 36(1)(a) ( i i i )
條;《常規規例》
第 3(2)條
2.10 住宅物業地產代理協議
2 .10 .1 地 產 代 理 協 議 的 訂 明 表
格
《常規規例》第 3(1)條
-
69
2 .10 .1 .1 代 理 與 賣 方
(《 常 規 規 例 》
附表表格 3)
2 .10 .1 .2 代 理 與 買 方
(《 常 規 規 例 》
附表表格 4)
2 .10 .1 .3 代 理 與 業 主
(《 常 規 規 例 》
附表表格 5)
2 .10 .1 .4 代 理 與 租 客
(《 常 規 規 例 》
附表表格 6)
2 .10 .2 提 供 住 宅 物 業 資 料 及 出
租資料的訂明表格
《常規規例》第 3(1)條
2 .10 .2 .1 買 賣 住 宅 物 業
用 的 物 業 資 料
表 格 (《 常 規 規
例》附表表格 1)
2 .10 .2 .2 租 賃 住 宅 物 業
用 的 出 租 資 料
表 格 (《 常 規 規
例》附表表格 2)
2 .10 .3 簽 訂 地 產 代 理 協 議 及 解
釋條款
《常規規例》第 6 條
2 .10 .3 .1 代 表 賣 方 / 業
主 的 持 牌 地 產
代 理 須 ( a) 在
接 受 出 售 或 出
《常規規例》第 6(1)條;
《常規規例》附表表格 3;
《常規規例》附表表格 5
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租 物 業 的 指 示
後 七 個 工 作 日
內;( b)為出售
或 出 租 物 業 作
廣 告 宣 傳 之
前 ; 或 ( c) 為
物 業 簽 署 買 賣
協 議 或 租 契 之
前(三者中以最
早 者 為 準 ), 與
賣 方 / 業 主 訂
立 訂 明 的 地 產
代理協議。
2 .10 .3 .2 代 表 買 方 / 租
客 的 持 牌 地 產
代 理 須 ( a) 在
安 排 買 方 / 租
客 視 察 物 業 之
前 ; 或 ( b) 為
物 業 簽 署 買 賣
協 議 或 租 契 之
前(兩者中以較
早 者 為 準 ), 與
買 方 / 租 客 訂
立 訂 明 的 地 產
代理協議。
《常規規例》第 6(2)條;
《常規規例》附表表格 4;
《常規規例》附表表格 6
2 .10 .4 任何表格,均須按照該表
格 內 的 指 引 及 指 示 填
寫,附同該表格內指明的
《常規規例》第 3(2)條
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文件,及以表格內指明的
方式(如有的話)提交予
表格指明的人士。
2 .10 .5 持 牌 人 提 供 任 何 表 格
時,須在切實可行的範圍
內 盡 快 取 得 該 表 格 列 明
的資料,及確保該等資料
及 表 格 內 其 他 資 料 的 準
確性。
《常規規例》第 3(3)條
2 .10 .6 持 牌 地 產 代 理 須 就 其 已
訂 立 的 地 產 代 理 協 議 的
住宅物業:-
《條例》
第 36(1) (a ) ( i )至 (v i i )條
2 .10 .6 .1 在 代 表 賣 方 /
業主期間,持有
及 填 寫 表 格 1
( 買 賣 的 情 況
下)或表格 2(租
賃的情況下)指
定的物業資料;
2 .10 .6 .2 在 合 理 的 範 圍
內 確 保 能 信 納
2.10 .6 .1 段所述
物 業 資 料 的 準
確性;
2 .10 .6 .3 按表格 1(買賣
的情況下)或表
格 2(租賃的情
況下)的要求向
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訂 明 的 人 士 提
供填妥的表格 1
或表格 2;
2 .10 .6 .4 將 其 接 獲 的 每
項 要 約 通 知 賣
方 / 業 主 客
戶,除非該客戶
明 確 指 示 無 須
將 該 等 要 約 通
知 他 或 與 該 客
戶 簽 訂 的 地 產
代 理 協 議 條 文
不 再 對 他 適 用
時;
2 .10 .6 .5 向 客 戶 披 露 對
有 關 物 業 擁 有
的 所 有 金 錢 上
或 其 他 實 益 權
益,和