1

《闵行区住房保障“十三五”规划》

实施情况中期评估报告

闵行区住房保障和房屋管理局

上海市房地产科学研究院

二〇一八年十二月

2

目 录

一、进展情况 ............................................. 1

（一）目标指标进展 .................................... 1

（二）主要任务进展 .................................... 2

1.进一步完善“四位一体”住房保障体系 ............... 2

2.稳步推进大型居住社区建设和管理 ................... 4

3.大力开展旧住房综合整治工作 ....................... 5

4.继续推进城中村改造任务 ........................... 9

5.全面开展“美丽家园”创建工作 .................... 10

二、趋势和问题分析............................................................................ 12

（一）环境趋势分析 ................................... 12

（二）现存的问题和原因分析 ........................... 14

三、思路举措 ....................................................................................... 16

（一）发展思路 ....................................... 16

（二）下一步工作举措 ................................. 17

四、典型案例 ....................................................................................... 22

（一）虹二村诸陈家宅“城中村”改造工作 ............... 22

（二）银一居民区共同打造“七彩银都”美丽家园 ......... 23

（三）申莘二村的“示范”效应 ......................... 27

1

2018 年处在“十三五”规划的中间一年，需要对前半段

工作进行小结，同时对深入推进下阶段工作提出优化完善的

建议。根据《闵行区“十三五”规划中期评估工作方案》（闵

府办发〔2018〕21 号），我们对闵行区住房保障“十三五”

规划实施情况开展跟踪评估，对各项目标任务、重大项目、

重大改革措施的落实情况进行科学评估，并对下一步完善规

划实施提出对策和建议。

一、进展情况

闵行区住房保障“十三五”规划要求，进一步完善“四

位一体”住房保障体系，继续做好住房保障和旧住房修缮改

造的常态化工作。继续推进大型居住社区建设、尤其是配套

设施的建设和开办，服务本区和全市的住房保障需求；加快

推动旧住房修缮改造，进一步改善本区居民的住房条件。在

“十三五”的前半段，部分工作做了调整，加大了推进力度，

总体上达到了时间过半任务完成过半的要求。

（一）目标指标进展

表 1：闵行区住房保障“十三五”规划指标中期完成情况表

指标名称 单

位

属

性

十二五

完成

2016

年进

展

2017

年进

展

2018年 6

月 30日

进展

2020年

目标 进展评价

“十三五”末

预期完成情

况

新增廉租

住房受益

家庭

户

预

期

性

1077 200 186 112 500 进展正常 预期将超额

完成

新增共有

产权保障

住房受益

家庭

户

预

期

性

2584 完成受理

1846 1100 已超额完成节点目标

预期将超额

完成

2

筹措公共

租赁住房 套

预

期

性

1602 209 205 计划开工

1500 1750

进展正常（君莲 C1 地块

完成土地供应招投标及

方案设计，计划 2018 年

底前开工建设，可筹措约

1500套公共租赁住房）

预期将按计

划完成

新建区属

征收安置

住房

万

平

方

米

预

期

性

361 20 47 54 60 已超额完成节点目标 预期将超额

完成

大型居住

社区住宅

新开工面

积

万

平

方

米

预

期

性

723 59 9 14 114 已超额完成节点目标 预期按计划

完成

大型居住

社区住宅

竣工面积

万

平

方

米

预

期

性

633 43 17 10 170

进展正常(另 3 个地块计

23 万㎡项目在办理前期

手续，计划 2018 年底前

竣工)

预期按计划

完成

旧住房综

合整治

万

平

方

米

预

期

性

100 已累计完

成 4550 100 已超额完成节点目标

预期将超额

完成

旧住房成

套改造

万

平

方

米

预

期

性

20 5.78 30

进展正常（完成 5.78 万

平方米，正在实施 5.33

万平方米，改造方案完成

21.49万平方米）

预期将按计

划完成

（二）主要任务进展

在区委、区政府的正确领导下、在相关职能部门、街镇

的大力支持下，住房保障“十三五规划”正在稳步推进，进

度基本正常，部分指标已比计划进度提前或已超额完成。

1.进一步完善“四位一体”住房保障体系

闵行区房管局通过理顺工作推进机制、加大各类保障房

建设力度、规范申请审核、供应分配等各环节工作，“四位

一体”保障体系得到完善，居民住房条件切实改善。

3

一是廉租住房。2016 年完成 200 户，2017 年完成 186

户，2018 年截至 6 月 30 日完成 112 户；“十三五”前半期累

计新增受益家庭 498 户，完成率 99.6%，新增发放廉租房补

贴租金 1290 万元。

闵行区的廉租住房工作进入稳步推进阶段，基本做到

“应配尽配”，切实改善了本区户籍居民中低收入住房困难

家庭的住房条件。

二是共有产权保障房。完成受理 1846 户申请家庭，计

划 2018 年底前完成选房供应，今年年底还将启动第七批次

共有产权保障住房的申请工作。同时，根据市房管局要求，

制定闵行区共有产权保障住房满五年后房屋转让工作方案，

对共有产权保障住房五年上市的价格认定、收购主体、收购

流程、资金保证、房源使用加以明确，已完成购买政府产权

份额 53 户。

三是公共租赁住房。2016 年完成筹措 209 套，2017 年

完成筹措 205 套，累计完成筹措 414 套，完成率 24%。2018

年年内计划开工新建约 1500 套公共租赁住房。另外，区发

改委新增 1 项指标，计划到 2020 年，新增住宅公共租赁房

（10 万平方米）占新建住宅交付使用面积（500 万平方米）

的 2%。目前已完成新增公共租赁住房 2.18 万平方米（2016

年完成 1.05 万平方米，2017 年完成 1.13 万平方米），预计

到 2020 年末可完成新增公共租赁住房 10 万平方米的目标。

4

区房管局会同闵房（集团）公司通过商品房配建、代理经租

等各种渠道大力拓展公共租赁住房房源，为闵行区留住优质

企业、优质人才，打造更优良的营商环境提供有力支撑。另

外，区房管局会同区人社局等部门对人才公寓相关政策进行

修订，力争满足区内重点企事业单位、重点人才的用房需求。

四是区属征收（动迁）安置房。2016 年完成新建 20 万

平方米，2017 年完成新建 47 万平方米，2018 年上半年完成

新建 54 万平方米，累计完成 121 万平方米，完成率 201%，

超额完成。在已完成“十三五”目标值的基础上，区房管局

结合项目认定、动迁腾地和土地供应情况及动迁安置需求，

继续加大区属征收（动迁）安置房的建设力度，同时以问题

导向、需求导向和目标导向为原则，编制了闵行区《征收（动

迁）安置住房设计指导手册》，通过这些举措加快闵行区城

市更新、全面提升征收（安置）住房的品质。

2.稳步推进大型居住社区建设和管理

闵行区在大型居住社区建设和推进工作中也取得了显

著成效，8 个大型居住社区已经初具规模，市属保障房和配

套项目建设有序推进，全面完成市政府下达的目标任务，在

市级综合考评中连年名列前茅。为响应区委、区政府“政府

先配套再吸引人”的理念，闵行区在全市率先制定并发布了

《 大型 居住社区 市政 公建配套 建设 三年行动 计划

2017-2019》，计划用 3年的时间基本实现具备条件的配套项

5

目都能开工，各类市政公建配套项目均衡配置，满足入住居

民的安居乐业的需求。

一是保障房项目。2016 年完成新建 59 万平方米，2017

年完成新建 9 万平方米，2018 年上半年完成新建 14 万平方

米，累计完成新建 82 万平方米，完成率 72%。2016 年完成

竣工 43 万平方米，2017 年完成竣工 17 万平方米，2018 年

上半年完成竣工 10 万平方米，累计完成竣工 70 万平方米，

完成率 41%。

二是配套项目。2016 年完成新开工 14 项，2017 年完成

新开工 17 项，2018 年上半年完成新开工 6 项，累计完成新

开工配套项目 37 项，完成率 57%。

3.大力开展旧住房综合整治工作

一是完成旧住房综合整治任务。从 2016 年开始至今，

闵行区旧住房修缮改造共实施了约 4550 万平方米（其中美

丽家园环境提升改造项目 4470 万平方米），今年还有约 400

万平方米的美丽家园环境提升改造项目开工。

二是实施旧住房成套改造工程。闵行区共有非成套旧住

房 587 幢，建筑面积 61.39 万平方米，涉及 1.2 万余户，其

中 56.73 万平方米为煤卫合用不成套房屋，其余 4.66 万平

方米为无卫生设施不成套房屋（总 1386 户，已动迁 163 户，

尚余 1223 户）。房屋属性分为直管公房和系统公房，主要分

布在莘庄镇、梅陇镇、颛桥镇、七宝镇、华漕镇、虹桥镇、

6

马桥镇、浦江镇、吴泾镇、江川街道、新虹街道、浦锦街道

等 12 个街镇，其中江川街道不成套旧住房总量最大，总计

约 38.02 万平方米，约占全区总量的 62%。

计划“十三五”期间启动改造的项目基本上全部属于江

川街道，共有 59 幢，总建筑面积 12.28 万平方米，其中拆

除重建的为 0.81 万平方米。截至 2018 年 6月底，5.78 万平

方米已完成改造（全部属于江川），5.33 万平方米正在实施

（其中江川 5.19 万平方米，新虹 0.14 万平方米），21.49 万

平方米改造方案已编制完成（其中江川 12.29 万平方米，吴

泾 9.2 万平方米）。

表 2：闵行区非成套房屋成套改造完成情况汇总表

序

号

所属街

镇

小区名

称 地址 幢数 面积(m2) 户数

房屋属

性

改造

方式

操作模

式

1

江川

电四 碧江路 195

弄 3 5366 93 系统房

拆落

地

市场化

2 电五 碧江路 280

弄 4 5900 113 系统房

拆落

地

3 汽三 宾川路 200

弄 15 16446 336 系统房

拆落

地

4 电五 碧江路 210

弄 1 2488 63 系统房

拆落

地

小 计 23 30200 605

5

江川

沪闵路闵浦二桥沿线 60 117416.89 1167 直管公

房 抽户

政府投

资

6 红旗 华宁路 191

弄 31 42339.12 797

直管公

房 抽户

7 昆阳 昆阳路 420

弄 8 15500 403

直管公

房 抽户

8 七宝 青年路 294-421 号等 2 3268.5 70 直管公

房

加扩

建

7

9 莘庄 小西街 27 号 1 847.00 24 直管公

房

加扩

建

10 颛桥 颛建路 203 弄 5 5028.3 120 直管公

房

加扩

建

小计 107 184399.81 2581

合计 130 214599.81 3186

表 3：闵行区非成套房屋成套改造正在实施情况汇总表

序

号

所属街

镇

小区名

称 地址 幢数

面积

(m2) 户数

房屋属

性

改造

方式

操作模

式

1

江川

汽三 宾川路 200

弄 2 3078 66 系统房

拆落

地

市场化 2 电五 碧江路 210

弄 10 9454 416 系统房

拆落

地

3 汽一 宾川路 200

弄 25 16340 412 系统房

拆落

地

小 计 37 28872 894

4

江川

电二 宾川路 430

弄 9 8932 244

市直管

公房

拆落

地

政府投

资

5 河东小

区

闵东路 9-13

号 6 5574.3 144

直管公

房 抽户

6 汽一 宾川路 200

弄 7 8522 256

直管公

房

加扩

建

7 新虹 吴漕路 1005、1007 号 2 1371 36 直管公

房

加扩

建

小 计 24 24399.3 680

合 计 61 53271.3 1574

表 4：闵行区十三五期间计划实施的情况汇总表

序

号

街

镇

小区

名称 地址 幢数

房屋面积

(m2) 户数 房屋属性

改造方

式

操作模

式

1 江

川

电四 碧江路 195 弄 6 5100 306 系统房 拆落地 市场化

2 电四 碧江路 195 弄

南 2 3000 72 直管公房 拆落地

政府

投资

8

3 兰一小

区 兰坪路 70 弄 5 4309.94 80 直管公房

加扩建 4 兰二小

区

兰坪路 190 弄

1-4 号 2 5448 60 直管公房

5 兰二小

区 江川路 291 弄 1 3316 95 直管公房

6 兰二小

区 江川路 303 弄 3 6417.61 66 直管公房

加扩建

加抽户

7 汽一小

区 江川路 296 弄 6 11802.78 142 直管公房

8 瑞丽小

区 江川路 456 弄 16 38198.09 633 直管公房

9 电一小

区

宾川路 405 号、

瑞丽路 22 弄 3 4583.2 129 直管公房

10 电一小

区 江川路 550 弄 2 9953.91 96 直管公房

11 电一小

区 江川路 558 弄 6 19104.11 449 直管公房

12 汽一小

区 宾川路 200 弄 7 11618.8 220 直管公房

合计 59 122852.44 2348

三是处置安全隐患房屋。“十三五”规划要求进一步落

实排查处置要求，完成对疑似严重损害房屋的修缮，着力减

少区域内房屋安全的隐患。“十三五”期间，对闵行区通过

排查发现的约 20 万平方米疑似严重损坏房屋，全面完成处

置和改造工作。

闵行区从 2014 年至 2017 年通过排查和复查发现危房 5

处，共 0.15 万平方米；严重损坏房屋（含局部严重损坏）

共 470 处，共 45.45 万平方米；一般损坏房屋 1080 处，共

326.33 万平方米。

截至 2018 年 6 月底，危房已全部处置完成，严重损坏

9

房屋（含局部严重损坏）处置完成 461 幢（共 42.98 万平方

米），一般损坏房屋处置完成 624 幢（共 188.53 万平方米）。

4.继续推进城中村改造任务

“十三五”期间闵行区城中村改造工作的主要范围是集

中城市化区域（北至新虹街道区界，南至春申塘），覆盖七

宝、虹桥、莘庄、新虹街道以及梅陇春申塘以北地区。至 2015

年末，该区域共计 63 个城中村改造地块，剩余农户约 2200

多户，户籍人口约 9400 多人。从 2016 年开始，上述地块陆

续启动动迁腾地工作。至 2017 年底，闵行区已完成 33 个地

块腾地（包括九星村和朱行村两个市级城中村项目），其中

七宝镇完成 19 个地块腾地，梅陇镇完成 10 个地块腾地，莘

庄镇完成 1个地块腾地，虹桥镇完成 2个地块腾地，新虹街

道完成 1 个地块腾地，尚剩余 30 个地块未完成。结合“十

三五”工作计划及各镇具体情况，2018 年我区新启动 7个地

块动迁，其中七宝镇 6块，梅陇镇 1 块。2018 年闵行区计划

完成 10 个地块动迁，其中虹桥镇 1 块，七宝镇及梅陇镇镇

合计 9块。截止 2018 年 6月 30 日，虹桥镇虹二村诸陈家宅

地块及七宝镇九星村 9队地块动迁腾地已完成；梅陇镇行西

汤家塘地块仅剩余 1 户，已通过征收进入司法程序，7 月完

成动迁腾地；其余地块正常推进。2019 年至 2020 年，闵行

区将完成剩余 20 个地块的动迁腾地工作，其中 2019 年计划

完成 10 块，2020 年计划完成 10 块。

10

5.全面开展“美丽家园”创建工作

深化小区综合治理，创建“美丽家园”是贯彻落实市委

“创新社会治理，加强基层建设”、增强党建引领下居民参

与社区自治共治能力的重要举措。按照区委“统筹、有序、

持续”的总体要求，为切实解决住宅小区房屋渗漏、排水不

畅、安防缺失、停车困难等“民生短板”问题，闵行自 2016

年 11 月起全面启动了住宅小区“美丽家园”创建工作。

全面推进“美丽家园”创建工作。截至 2018 年 6 月 30

日，全区共有688个小区提出申报创建、占小区总数的65.4%；

面积约 5279 万平方米、占小区总面积的 60.46%；惠民户数

达 53.6 万户。申报创建的“一小区一实施方案”已全部组

织联合会审，其中 654 个小区已计划下达并启动报建，626

个小区已完成项目招投标，446 个小区已基本完成“美丽家

园”创建的硬件改造。

重点聚焦反映强烈的问题，改善居住环境初见成效。“美

丽家园”重点聚焦小区停车难、房屋渗漏、排水不畅、道路

破损、治安隐患多、消防隐患大等小区“十大”瓶颈。待全

区创建完成，预计房屋本体修缮（解决渗漏水问题）515 个

小区，落实二次供水改造 72 个小区（2000 年前小区累计全

部完成）、雨污水分流改造 400 个小区（全区住宅小区累计

全部完成），架空线入地 10 个小区、建设海绵小区 5 个、改

造增设电子围栏 278 个小区，共安装智能车牌识别系统 364

11

个小区、新增停车位 20842 个、新增监控探头 22571 个、新

装电子防盗门 18888 扇，更新电梯 36 台，提升绿化改造面

积约37.65万平方米，非机动车库集中喷淋装置改造小区405

个、安装简易喷淋 32535 个。

推动街镇层面管理创新。新虹街道开发了“美丽家园”

物业监督管理平台,通过“发现问题、现场扫码、拍照留证、

提交问题、上报物业、一键派单、职能监管、星级评价、考

核兑现”等闭环流程，保障创建后续长效，使服务更到位、

履职更给力；梅陇镇建立覆盖全镇 100多个小区的微信“YI”

平台暨业主在线投票系统，重构政府的监管机制和业委会运

作机制；七宝镇开发“物业云平台”，运用互联网+手段，强化

小区停车管理、实时了解公共收益、规范物业服务费用收缴，实

现物业管理的智慧化、规范化和便利化。同时先期引入品牌物业，

解决了前期设计方案与后期维护保养之间的矛盾，使设计方案更

加科学合理，充分形成管拆建管闭环模式；马桥镇试点启用了

社区智能管理系统，从人口管理、群租防控、楼道自治、独

居老人保障等方面真正实现社区精细化管理。小区层面精品

叠出：古美九星苑以“农耕文化情”为主题，在满足居民户

外活动和安静不扰民之间找到了“最大公约数”；颛桥银都

1-7 村以“七彩银都”为理念，同步夯实基层党建，先后获

得上海市文明小区、闵行区法治社区示范区等多项荣誉称号，

争相成为市、区乃至外省市参观的焦点；华漕西郊九韵城以

12

“家韵乐活”为概念，在硬件改造同时，整合医疗、文化、

生活服务、志愿团队等资源，重点打造涵盖各个年龄段的公

共空间。

二、趋势和问题分析

（一）环境趋势分析

根据党的十九大、市十一次党代会、区第五次党代会的

相关精神，“十三五”时期是我国全面建成小康社会的决胜

阶段，是上海基本建成五个中心和社会主义现代化国际大都

市的决定性时期。要紧紧围绕形成上海具有全球影响力科技

创新中心功能集聚区，努力建设百姓期待的美丽家园的目标，

进一步推进闵行区全面跨越式发展。

1.党的十九大将改善和保障民生提至基本方略的高度。

党的十九大报告强调，中国特色社会主义进入新时代，我国

社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和

不平衡不充分的发展之间的矛盾，坚持在发展中改善和保障

民生，是新时代坚持和发展中国特色社会主义的一条基本方

略。闵行区要深入贯彻党的十九大精神，在“住有所居”上

取得新进展，在发展中补齐民生短板，保证人民在共建共享

发展中有更多获得感，以更平衡更充分的发展满足人民日益

增长的美好生活需要。

2.市第十一次党代会关于住房保障和房屋管理工作的

新精神。市第十一次党代会报告提出：加快发展住房租赁市

13

场，完善购租并举的住房制度，优化廉租住房、公共租赁住

房、共有产权保障房、征收安置房“四位一体”的住房保障

体系；加强旧住房改造和各类房屋物业管理，保障和改善市

民基本居住条件；充分发挥社区委员会共治功能和居村委会

自治功能，加强业委会等自治组织规范运作，建立健全自下

而上的自治议题、项目形成和回应机制，吸引群众积极参与，

构建党建引领的自治、共治、德治、法治一体的基层治理格

局；政府支持、社区协同、各方参与、居民携手，推动美丽

家园建设全覆盖，解决群众关心的居住条件、社区环境、公

共活动、物业管理、公用设施和便民服务等问题，增进市民

对所在社区的认同感和满意度。 3.上海城市新一轮总体规划将闵行浦西地区由郊区新城

提升为主城片区，大浦江区域提升为中心城周边镇，虹桥和

莘庄提升为上海新城市副中心，闵行区域经济发展和城市建

设都迎来了新的形势变化。城区纳入主城片区范围，对改善

城市品质、提升民生服务等带来巨大利好的同时，对照主城

片区标准在公共服务、城市管理等领域的短板问题也将进一

步突出，市民对住房保障工作也将有更高的期待和要求。

此外，进入“十三五”时期后，全国主要城市在人才吸

引政策上的力度不断加大，本市一方面面临着人口调控的目

标，另一方面在高房价、高房租的背景下也面临着人才吸引

的压力。闵行要结合建设产城融合示范区的工作，在住房保

14

障上，推进公共租赁住房政策，促进青年人才的集聚，为本

区的发展积累人才。

（二）现存的问题和原因分析

1.保障房建设瓶颈问题。一是动迁难。项目动迁难一直

是保障房及配套项目建设的瓶颈问题，目前规划落实准备实

施的区属征收（动迁）安置房地块中尚有 289 户未动迁（261

家农户、28 家企业），大型居住社区保障房及配套项目地块

中尚有 5 户未动迁（大型居住社区梅陇新选址基地尚在调查

摸底，动迁户数尚未统计在内）。虽然闵行区房管局已积极

与区相关部门和属地镇政府对接，相关单位和部门也采取了

多种措施，取得了一定效果，但仍有少数“钉子户”影响了

整个地块的及时开工。

二是资金压力大。由于各类保障房及大型居住社区配套

的集中兴建，属地镇政府及相关建设单位资金压力较大。保

障房方面，以浦江镇为例，根据付款节点计划，今年浦江镇

应支付购买市属保障房搭桥用于本镇农民动迁安置的房款

合计约 31.42 亿元，实际已支付约 17.86 亿元，尚缺 13.56 亿

元。另外根据项目的建设进度，年内浦江镇还需支付约 10.08

亿元，资金压力较大。配套方面，经测算，马桥旗忠基地内

市政公建配套总投资约 27.51 亿元，配套分摊费合计可收取

约 13.15 亿元，配套项目总的资金缺口约 13.97 亿元。浦江

拓展基地的配套资金缺口也在 10 个亿以上。

15

2.城中村改造难度加大，进度难以控制。结合大调研工

作听取的意见，目前城中村改造项目实施过程中部分动迁进

入尾声阶段的部分地块地理位置优越，动迁户的租金收入可

观，区域内群租现象屡禁不止，存量违法建筑数量众多，拆

除需要经严格的行政审批程序，所需时间和成本巨大。部分

进入动迁尾声阶段的城中村地块，还剩余少量居民，但动迁

要求高、动迁难度大，居民安置工作存在难度，容易引起信

访，影响腾地目标顺利完成。

3.旧住房成套改造推进缓慢、进度滞后，原因是多方面

的。一是各街镇积极性不高，未形成共识。作为旧住房成套

改造的实施主体，在推进成套改造过程中由于实施的积极性

不高，因此各街镇实施进度不一。目前全区仅完成改造 21.46

万平方米，除 0.91 万平方米属颛桥镇、莘庄镇、七宝镇外，

其余的都在江川，除江川街道外其他街镇的积极性不高。

二是资金压力大。成套改造不管采用哪种改造形式，所

涉及的改造资金量都较大，尤其是异地抽户改造不仅改造资

金还要解决异地安置费用。

三是房屋及居住状况复杂。由于建造年代不同，不成套

房屋坐落分散，大多和成套房屋夹杂，比如有的小区内既有

成套楼栋又有不成套楼栋，甚至同一楼栋既有成套房屋又有

不成套房屋，房屋状况较复杂。大多数原始承租人已外搬居

住，而将不成套房屋用于出租，导致居住状况也较复杂，给

16

成套改造工作增加了困难。

四是居民思想工作难做。成套改造需两次征询居民意见，

第一轮征询居民意愿时基本上全部同意，但在真正实施方案

征询居民时，由于部分居民将成套改造视为动拆迁或对改造

方案不满意（如安置房源、增加的得益面积等原因），居民

同意率无法到达规定要求，导致成套改造无法顺利推进。

五是政策瓶颈，受规划指标和要求限制，本区大量非成

套房屋无法实施改造。无论采用拆除重建、单边扩建、加层

等任何一种改造方式，都需规划部门批准同意，但受现行规

划指标和相关要求的限制（如：改造范围内建筑之间的建筑

间距不能小于 1.2 倍，改造前的建筑间距不符合的，改造时

不得再减小原建筑间距；拆除重建另外还涉及建筑退让、容

积率、绿化、停车位等指标要求），大量的非成套房屋无法

采用上述任何一种改造方式所能解决。若要实施，势必要突

破现有政策法规。此外，江川路街道有 4 幢旧住房列入了闵

行区文物保护点，按照“留、改、拆”的原则，不能实施拆

除重建，而居民对其它改造方式又不接受，导致无法按计划

推进。

三、思路举措

（一）发展思路

今后两年，随着闵行的快速发展，城市管理和改善民生

的任务将更趋繁重，住房保障工作也将面临更多挑战。为此，

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“十三五”后两年闵行住房保障工作思路是：认真贯彻党的

十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，

坚持需求导向、问题导向、效果导向，继续着力优化“四位

一体”住房保障体系，加快旧住房改造和“城中村”改造，

改善居民的基本居住条件；坚持共建共治共享，提升住宅小

区运行安全水平，改善住宅小区公共管理秩序，促进住宅小

区环境整洁，着力持续精准补齐民生短板、着力完善服务市

场机制、着力健全社区共治机制、着力优化管理体制机制，

建设平安、整洁、文明、有序的“美丽家园”。

（二）下一步工作举措

1.加快优化“四位一体”住房保障体系。进一步扩大廉

租住房政策受益面，逐步形成常态化配租管理制度；同时，

进一步强化实物配租房源的属地化管理，实现对承租人居住

行为的规范要求。

根据市保障住房租赁管理中心统一部署，继续做好共有

产权安置住房的申请受理，完善审核、供应流程；在共有产

权保障房的供后管理上，根据《上海市共有产权保障住房供

后管理实施细则》（沪府办〔2016〕78 号）的规定，与房屋

所在地区住房保障部门保持沟通联系，积极配合协助其做好

相关供后管理工作。

进一步拓展公共租赁住房房源筹措渠道，同时加快推进

君莲 C1 地块公共租赁住房项目建设；在公共租赁住房的供

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后管理上，对租赁期即将陆续届满的入住对象需要健全退出

机制，应及时做好相关的预案，确保退出工作平稳有序。同

时，按规范化的要求优化房源的日常管理，在房源分布多样

化、规模不断扩大的背景下，提高管理效率和能级，实现房

源利用的可持续性。

在加快区属征收（动迁）房建设的同时，进一步加快动

迁房过渡安置率，减少房屋的空置。区征收中心会同属地镇

政府把“大居”保障房及配套项目的动迁放在优先位置，确

保住宅、配套项目按时开工。同时，区规土局和区征收中心

要进一步加强政策指导，加大征收力度，尽快启动司法裁决。

加强大居保障性安居工程建设协调力度，根据市、区两

级政府签订的年度目标责任书要求，积极对接市、区相关部

门解决难题，加快办理审批手续，确保按照时间节点开工、

竣工；落实《大型居住社区市政公建配套建设三年行动计划

2017-2019》，推动配套项目尽快开工，促进市政公建配套项

目均衡配置，满足入住居民的安居乐业的需求。

2.有序推进“城中村”改造。一是建立联席工作机制，

对接区征收中心和相关街镇，共同研究城中村地块改造中遇

到的问题，充分发挥条块结合的优势，因地制宜地分别制订

年度计划和路线图，分年度滚动实施，明确工作目标，形成

工作合力。二是尽快启动条件成熟地块的征收拆迁工作，加

大相关法律政策的宣传力度，加大人员投入，力推签约工作，

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尽早完成动迁拔点，为后续开发建设做好准备。三是坚持依

法行政，特别是程序上要合法，不急于求成，改造过程坚持

公开、公正、透明。四是加大项目督查力度，由区政府督查

室根据月度工作计划对各地块动迁进展情况进行跟踪督查，

有关进展情况报区政府。五是加强工作考核，采取腾地地块

数、农户动迁户数“双指标”考核方式，对街镇城中村工作

进行考核，结果纳入区政府对镇、街道年终绩效考核。

3.以城市更新的理念提升旧住房修缮改造能级。根据城

市更新理念的要求，加快推进旧住房综合改造工作。在工作

内容上，一是旧住宅改造，重点推进“美丽家园”建设，至

2018 年底，全部美丽家园项目开工，预计到 2019 年年中，

完成全部项目竣工验收。二是旧住房成套改造，按照“十三

五”专项规划既有计划，努力推进。三是老旧住房安全隐患

处置，针对前阶段老旧住房排查出的隐患，完成处置。在具

体措施上，一是加强组织领导,进一步落实工作责任，组织

街镇在加大投入的同时，重点做好居民思想工作，积极宣传

成套改造政策，及时化解居民矛盾；组织相关部门做好政策

支撑和业务指导，合力解决推进过程中的难题。二是在摸清

底数基础上，因地制宜、分类推进，进一步完善成套改造“一

地一方案”。三是明确轻重缓急，对于存在较大安全隐患的

房屋，建立快速响应和处置机制，符合改造条件的及时实施

改造，暂不具备改造条件的采取应急处置；制定全面、详细

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的工作计划，与辖区内其他建设、改造项目等统筹考虑解决。

4.以“党建领航•红色物业”巩固提升“美丽家园”建

设成效。一是做实党建。加强居民区党组织的领导作用，推

荐优秀党员、“三长”、符合条件“两委”成员选入业委会，

提高业委会和业主大会规范化运作水平；做实物业行业党建，

推动物业服务企业党组织“应建尽建”，把业务骨干培养成

党员，挖掘优秀党员培养成业务骨干。二是做实监管。依托

“闵行物业服务直通车”，加大物业服务行业的事中、事后

监管力度；研发“物业行政监管评价系统”，形成本区物业

服务行业“红黑榜”；夯实房屋“1+14”应急抢修指挥系统，

实现全天候快速响应。三是做实标准。提升物业服务规范，

从标准、服务和管理上提升物业服务企业形象；力推《闵行

区物业服务标准示范 1.0 版》的应用，逐步建立“质价相符”

的市场体系。四是做实奖惩。开展物业服务企业星级评选，

通过诫勉谈话、信用制裁等手段淘汰落后企业，通过“物业

共建”资金激励先进企业。五是做实队伍。进一步弘扬“匠

心”精神，挖掘和培养物业“工匠”，带动行业整体素质提

高；培育物业咨询、代理记账等社会中介机构，为完善物业

行业治理提供助力。

5.多渠道增加社会租赁房供应。2018 年，本区新增租赁

住房项目 32500 套、代理经租房源 10125 套（间）。“十三五”

后两年将继续推进社会租赁房项目建设。一是加快推进新增

21

项目，对已出让、已转型的项目要抓推进、促开工，对已开

工的项目要按时竣工，早日实现市场供应。二是多渠道筹措

租赁房源，编制“一项目一方案”，明确项目建设计划和实

施路线图。三是落实《闵行区社会租赁房运营管理办法》，

力争基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定

的住房租赁市场体系。四是搭建区租赁平台，统筹匹配租赁

需求与租赁住房房源，优化房源供应流程，优先解决企业人

才的住房需求。

6.强化协调机制，各部门形成合力。房管部门与街镇协

力配合，实现居民工作与工程推进的有机融合。在“居民工

作以街镇为主、具体实施以房管为主”的工作界面下，通过

跨前一步的互相对接，切实把居民工作做深、做透。如在方

案设计环节，街镇需主动听取居民意见，房管部门则以此为

基础制定方案，为街镇提供直观、易懂的方案介绍，供街镇

征询居民意见。在具体落实改造方案过程中，街镇要主动跨

前，做好居民工作，为工程有序推进提供保障。在落实工地

安全上，要明确街镇职责、规范居民行为，确保平安施工。

另外，为确保横向相关部门的配合协作，各方都要跨前一步，

主动对接，提高修缮改造工作的推进效率。

7.多措并举，缓解资金压力。一是根据市相关部门出台

的土地前期储备成本市级结算结余资金用于基地配套项目

建设补贴的实施办法，对于符合条件的马桥旗忠基地，已申

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请市级补贴资金，浦江拓展基地待条件成熟后也将尽快申请。

二是区房管局（大居推进办）已向市房管局（大居推进办）

提出，将市属保障房搭桥供应的二次差价部分用于基地配套

项目建设补贴，市房管局正在研究出台相关政策。三是区相

关部门将对接市相关部门，积极争取相关优惠扶持政策，多

措并举缓解资金压力。

四、典型案例

（一）虹二村诸陈家宅“城中村”改造工作

虹二村诸陈家宅基地是虹桥镇最后一个“城中村”，位

于中环和内环之间，占地 120 亩，涉及 159 张权证、208 户

约 900 人，是虹桥镇情况最复杂的地块。该基地从 2016 年

12 月开始实施动迁，至 2018 年一季度完成签约腾地工作，

区镇两级政府部门采取了一系列动迁惠民政策。一是动迁方

案优化组合。根据虹二村实际情况优化人口认定标准，实行

“2 个+1”、“双子女+32”的优惠政策，同时鉴于该基地地理

位置优越，动迁户出租房屋的租金收入相当可观，在原回购

单价的基础上，参考市场评估价给予大幅优惠，并且给拿现

房的动迁户提供奖励补贴，多样化方案极大地丰富了动迁户

的选择机会。二是疑难问题先行解决。该基地启动前，镇动

迁办与虹二村作了大量的前期准备，比如对离婚再婚、非婚

生子女等情况进行梳理、分析，提前做好解决方案，并举办

现场集中咨询，使这些疑难问题在签约前就得到解决。三是

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动迁房源优化保障。为提高动迁户的积极性，在同开发商进

行协调后，除安置房外又拿出万源新城 57 套大套房屋，作

为中套升级大套的优惠方案，营造了良好的签约氛围。四是

信息全方位公开。为打消动迁户先签约会吃亏的后顾之忧，

从签约第一户起就全面公开信息，张贴公示每户的安置协议

复印件，其中最敏感的安置人员、老房面积、安置房屋等信

息都一一体现，签一家就当场贴一家，这种公开透明的操作

方式得到了广大动迁户的肯定和信任，更快地促成了签约。

（二）银一居民区共同打造“七彩银都”美丽家园

银都苑1-7村位于银都路3118弄，建成于1995年3月，

多为徐汇区、黄浦区（原卢湾区、原南市区）、虹口区市政

动迁而来，是颛桥镇城市化最早最大的老小区。小区建筑面

积约 28 万平方米，住房 121 幢，336 个门洞，居民 4652 户，

截至 2017 年 8月 1 日，常住居民约 1.2 万，外来人口约 4650

多人，总人数约 1.6 万多人。由于当时的房屋建设设计标准

和规范相对较低，再加上小区经过 20多年的风吹日晒雨淋，

原有诸多设施设备已老化、房屋本体、小区道路等基础设施

差。这些问题已严重影响了小区居民的生活质量。

2018 年 4月，在颛桥镇党委政府关怀下，该居民区被列

为“美丽家园”建设项目。建设总投资 3000 多万元（其中

自筹维修基金 285 万元），工程包括四大项：大门工程（新

建进出口门楼）、道路工程（刷卡机、隔离护栏、道路划线、

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停车位增设）、绿化工程（健身步道、植绿、补绿，新建、

改造街心花园）文化宣传设施（法治长廊、法治主题公园、

文明楼道创建）及电线落地工程。

在美丽家园建设中，居民区党总支坚持党建引领，领导

业委会、物业公司、居委会开展了卓有成效的工作。一是居

民自治接力，成为美丽家园的“规划师”。加强宣传，提高

小区居民拆违等工作配合度。充分动员居民群众参与项目征

询、方案设计等环节，共同为创建出谋划策。依托“四位一

体”平台，让居民共同参与监督施工质量，共同协商施工难

题，通过施工例会制度以及突发、重大事项应急预案，及时

处理各类问题矛盾。

二是落实联席机制、发现机制、巡查机制、应急干预机

制“四大机制”，及时解决问题。成立由居民区党总支、居

委会、业委会、物业公司、居民代表组成的“美丽家园”推

进办公室，并定期召开工作例会，争取将每一个项目做到实

处，实实在在地解决对居民生活带来困扰和消除各种历史遗

留问题。

三是完善协同治理制度、日常管理制度、巡逻督办制度、

长效管理制度四大制度，充分利用小区“协同治理”平台，

明确责任落地，确保改造方案受业主认可（经业主大会表决

通过）。居民区“四位一体”单位全力以赴，发挥党员的先

锋模范作用，党员带头监督，每日落实巡查，每周参与例会，

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及时提出意见。建立矛盾化解小组，居委干部保持 24 小时

手机通畅，对施工单位与居民间的矛盾及时进行调解，调解

成功率达 100%。

四是落细落小落实，体现家园温度。在美丽家园建设中，

居民也好、施工单位也好，大家都把问题提出来，一起找到

最佳的平衡点，在细节中体现着政策与民意对接的温度,让

整个“美丽家园”建设更得民心、顺民意。原本方案中的 70

个无障碍坡道，由于小区老年人、儿童比较多，居民诉求强

烈，施工单位主动与居委、业委会对接，对无障碍坡道进行

了适当增加，方便了居民的出行；这次改造，小区新增了停

车位，在施工过程中，施工单位发现设计的停车位都是直角

型，考虑到这样车辆进出轮胎容易被划破，施工单位便将停

车位重新规划将停车位改为 45 度侧停，大大提高了地面空

间的利用率，环路共增加了 160 个停车位；自行车车棚在图

纸上的位置是按照小区内房屋坐落间距设计的，可实际施工

中考虑到小区居民的停放习惯以及不同区域的停放需求量，

施工单位对车棚的位置进行了微调，并适当扩大了车棚面积，

让车棚更加实用便民；考虑消防安全增设简易喷淋、集中充

电设施等防范设备。在前期设计中，小区并没有增设儿童乐

园、休闲广场，可随着工程的推进，施工单位发现居民对休

闲设施的需求还是比较大的，于是主动联系设计单位、城投

公司，对建设儿童乐园、休闲广场的可行性进行排摸、分析、

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协商，最终在规定的范围内，为小区的老人、儿童争取到最

大的利益。就这样，施工单位把冰冷的建筑过程转化成有温

度的创造过程，微小的调整给了每一位居民更多存在感与幸

福感，居民感激之余更是送上锦旗为施工单位“点赞”。

“美丽家园”建设为小区注入了新的活力。刚刚做完“美

容”的老旧墙面恢复了“青春”的模样。规范停车让并不宽

敞的道路不再时不时的“肠梗阻”；独立的彩色人行步道让

人眼前一亮；3 大主题休闲广场让居民闲暇时间有了活动场

地；统一设置的宣传栏美观大方；更换一新的路灯和晾衣架；

新增的 200 多个无障碍坡道和 10 个非机动车棚，都为居民

带来了实实在在的惠民便利。社区新增 428 只监控摄像头，

车辆自动识别和人员门禁系统，小区改建的门头，小区绿化

修剪、移植、补种 6.8 万平方面积，大大改善了小区的绿化

环境。

在颛桥镇党委、政府的引领下，在镇职能部门的支持下，

通过“拆建管”并举，采用全面统筹、上下联动、内外兼修

的工作方法，充分发挥小区协同治理“田园模式”，与“补

短板、破难题”相结合，与贯彻落实市委创新社会治理、加

强基层建设“1+6”文件精神相结合，通过“美丽家园”的

项目改造，紧盯小区中的“老大难”问题不放，使得小区的

功能设施更加完善、居住环境得到了极大的改观、使小区的

品味得到了极大的提升，将政府的惠民理念化为了现实、将

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政府的惠民政策送进了万家，带动小区居民积极参与创建，

使小区旧貌换新颜，真正取信于民，让百姓得实惠，共同打

造了“七彩银都”美丽家园。

（三）申莘二村的“示范”效应

申莘二村小区建于 1996 年，是莘庄工业区最早的动迁

安置房小区之一，20 多年房龄的小区基础设施落后，停车位

紧张、外墙严重破损、路面伤痕累累、楼道大量堆物等都是

老大难问题。自 2017 年 11 月工业区启动“美丽家园”建设

以来，申莘二村作为“示范版”小区旧貌换新颜，发生了翻

天覆地的变化，坚持社区共治与居民自治两条腿走路，积极

发挥和引领示范效应。

1、精心筹备，有条不紊推进工程建设

（1）广泛宣传发动，做到家喻户晓。通过召开党员大

会、居民代表会议、电子屏宣传栏告知书等形式，广泛宣传，

使广大居民都参与到美丽家园建设中来，踊跃献计献策。

（2）搭建工作班子，制定建设方案。成立了居民区书

记任组长、业委会主任、小区经理任副组长，居委干部、党

小组长、居民代表为成员的创建工作小组和监督小组；多次

召开专题会议，研究制定本小区的建设方案和项目清单。

（3）广泛征求意见，公示创建项目。组织发动楼组长、

居民代表上门发放建设项目征求意见表，让业主签字确认，

同意率达 91%，经工业区创建领导小组审核同意，报闵行区

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创建办公室批准后对创建项目进行了公示。

（4）克服种种困难，项目顺利推进。工程开工后，收

到个别居民对部分绿化调整、新增机动车停车位、铺设沥青

路面等项目的投诉电话，居民提出绿化调整后会降低空气质

量，沥青马路有害健康，不配合施工。针对此类投诉案件，

由工作小组成员分头找当事人耐心沟通，并进行详细解答，

最终得到了这些业主的理解和配合。

截至 6月底，申莘二村已完成新增机动车停车位 600 余

个；安装高清摄像探头 163 个；门面房后新建围墙和隔油池

改造 170 余米；中心广场铺设大理石 1200 平方米，安装 20

只广场灯和 18 只休闲座椅，完成健身器材安装和塑胶地面

铺设；完成 3 栋房屋屋顶修缮、37 栋房屋外墙防水涂料和楼

道粉刷；三分之二的主干道和机动车停车位铺设沥青路面。

工程开工至今未发生重大安全生产事故，未发生居民群体上

访和矛盾纠纷案件。

2、党建引领，多方位推进协同治理

（1）加强业委会能力建设

一是完善业委会党建工作。二村业委会现有 2 名党员，

其中 1名是两委班子成员，建立起业委会候选人酝酿把关机

制和业委会换届台账制度，进一步推进“两委”班子成员与

业委会委员双向任职，实现了党组织工作在业委会的覆盖。

二是开好“四位一体”会议。结合“四位一体”联席会

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议制度，积极开展党的工作小组活动，建立重大事项向居民

区党总支通报制度，定期进行述职工作，强化对业委会成员

的政治引导和教育培训，同时建立健全业委会评优表彰机制。

三是建立健全业委会制度。制订了“住宅小区业主委员

会评价办法”，同时统一形成会议记录规范文本及“五项制

度”即接待会议、印章管理、档案管理、工作记录及信息公

开，促使业委会良性发展。

四是落实双重管理机制。围绕“美丽家园”形成公益岗

位任务，业委会成员积极参与“美丽家园”督查小组，对施

工进度、施工质量起到监督作用。

（2）加强物业行业监管制度

一是提升物业管理设施设备。通过建设“美丽家园”，

小区保安持证上岗率 75%以上，视频监控做到全覆盖、无死

角，配备卫星定位巡逻系统实现 24 小时巡逻，确保小区居

民安全。

二是做实“平安家园协同治理”。加强小区物业人员和

平安志愿者团队的日常巡查，及时发现小区内“五违四必”

“六乱”等现象，及时申报大联动平台，由城管、房管办、

平安办、派出所、自治办等部门于第一时间处置和反馈。

三是实行物业服务市场化。聘请第三方保洁、保安、保

绿，加强对小区的日常管理与维护，定期配合居委会、业委

会进行“五违四必”“六乱”等集中整治工作。

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四是落实物业诚信公开。签署诚信经营承诺书，做到“四

公开”和制度上墙、微信发布等要求，定期进行业主满意度

测评、专业满意度测评及相关部门考评。

3、完善架构，由内而外深化居民自治

（1）培育“自治家园”，形成治理合力。由自治办牵头，

引入社会组织专业力量，为小区量身定制“自治家园”培育

和建设方案，帮助居委会梳理居民自治体系和自治机制，提

升自治能力，凝练优秀经验和做法，从而全面推进区域化党

建、深化网格化管理、推进居民自治，形成社区治理的合力。

（2）打造楼道文化，丰富自治内涵。根据楼道实际，

挖掘特色，由楼组长、社区达人、意见领袖和志愿者等作为

发起人，带领楼道居民一起设计和布置自己的楼道，逐步形

成楼道文化。譬如：非遗传承人以“编织”为主题，打造“织

梦楼”，舞蹈爱好者以“快乐舞动”为主题的打造“悦动楼”，

热心志愿者以“老少同乐”为主题的打造“同乐楼”，通过

这些楼道的典型引领和推广，让自治深入民心、化为行动、

成为习惯。

（3）强化自治团队，带动自治热情。二村有 10 多支极

为活跃的自治团队，活动内容涉及娱乐、文化、体育、健康、

手工制作、志愿服务等。这些自治团队负责人组成了一支强

有力的骨干队伍，积极宣传政策，正面引导舆论，及时反馈

意见建议，组织召开议事会，成为居民与居委会之间的桥梁

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纽带，带领居民们广泛参与和配合美丽家园建设、文明创全、

楼道整治等社区治理工作。

（4）组建商户联盟，扩大自治范围。二村第一排居民

楼与街面商户毗邻，每逢安全检查、环境卫生整治，接壤处

就是“重灾区”。小区颜书记建立居民督查团，带着居委会

干部、志愿者逐家上门宣传，反复沟通整改，最终完成排油

烟系统改造，接壤处也砌好了围墙，并与这 20 多家商户签

订自治公约，组建商户联盟，提高商户信誉，优惠周边居民，

共同维护美丽整洁的大家园。

“美丽家园”建设升级了小区的硬件设施，让外观焕然

一新，“自治家园”则进一步升级了居民自治机制，增强了

长效管理机能，让申莘二村成为美貌与智慧并存的“示范版”

小区。