산

업

분

석

건설/지주 Analyst 박중선

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건축자재

Overweight

(Initiate)

2013. 5. 22

리모델링과 B2C 시대의 개막

국내 1~2인 가구의 증가로 주택 건설 시장의

패러다임이 변화하고 있다고 판단한다.

주택 시장이 정부와 건설사가 일방적으로 공급

하는 저관여 시장에서 점진적으로 소비자가

직접 선택하는 고관여 시장으로 전환될 것으로

판단하며, 이러한 움직임의 시작은 2014년

이케아 매장의 진입이 가속화시킬 것으로

생각한다. 이에 건축자재업종에 대한

전반적인 분석을 해보았다.

건축자재

2

건축자재

Contents

I. 주택 구매 패턴의 변화 3

> 대한민국 주택 시장의 주도권 변화 3

> 2010년 이후

대한민국 주택 구매에서 포인트 5

II. 리모델링 개요 및 현황 8

> 리모델링이란? 8

> 한국의 리모델링 시장 현황 10

III. 해외 주택 리모델링 시장 분석 12

> 선진국은 리모델링이

전체 건축시장의 30~40% 차지 12

> 해외 리모델링 시장 지원 사례 정리15

IV. 한국의 리모델링,

B2C 시장 전망 17

> 한국에서도 주택 리모델링 시장 개화 전망 17

> 한국 건축자재 B2C 시장으로 재편 기대 22

V. 한국의 건축 자재 산업 24

> 건축 자재 및 가구 리모델링 사례 24

> 건축 자재 시장에서 브랜드 업체의 위치 24

> 건축 자재 시장 25

> 가구 시장 26

> 인테리어 디자인 산업 28

> 이케아(IKEA)의 한국 진출 영향 29

> 이케아(IKEA)에 대한 국내 업체의 대응 32

> 주요 건축 자재 및 가구 업체

2012년 실적 및 재무상황 34

기업분석 37

리모델링과 B2C 시대의 개막

주택 구매 패턴의 변화

가구당 인구수가 감소 추세를 보이고, 경기 침체가 장기

화 되면서 중대형평수 주거공간에 대한 수요가 감소하고

있다.

이에 따라 대규모 개발계획에 의해 공급되는 주거지역에

살기 보다는, 기존에 거주하고 있는 주거지역에서 그들의

공간을 합리적인 가격수준에 리모델링하며 살고자 하는

욕구가 증가할 것으로 판단한다.

이케아(IKEA)의 한국 진출

스웨덴의 글로벌 가구업체 이케아(IKEA)가 한국에 아시

아 최대규모의 대형매장을 2014년말까지 짓기로 하였다.

이케아는 좋은 디자인과 싼 가격, 손수 조립할 수 있는

가구로 유명하며, 현재 경제 상황에 적합한 비즈니스를

영위하고 있다고 본다. 이케아의 등장은 가구업계 뿐 아

니라 공산품 업계 전반에 상당한 영향을 미칠 것이다.

그동안 건축자재는 주로 건설사에 B2B로 납품되고 최종

소비자의 관여도는 낮았으나, 향후에는 최종 소비자가 직

접 선택하는 고관여 B2C 품목으로 변화할 것으로 판단

한다.

건축자재 업체 소개 및 분석

본 리포트에서는 상장된 주요 건축자재업체에 대한 기본

적인 분류 및 소개를 하고, 고관여 리모델링 시장의 개화

에 따라 건축자재 업체 중 수혜를 볼 수 있는 LG하우시

스 와 한샘을 매수추천하고자 한다.

당사는 5월 21일 현재 상기에 언급된 종목들의 발행주식을 1% 이상 보유하고 있지 않습니다.

당사는 동 자료를 기관투자가 또는 제3자에게 사전 제공한 사실이 없습니다.

동 자료의 금융투자분석사는 자료 작성일 현재 동 자료상에 언급된 기업들의 금융투자상품 및 권리를 보유하고 있지 않습니다.

동 자료에 게시된 내용들은 본인의 의견을 정확하게 반영하고 있으며, 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 작성되었음을 확인합니다.

3

I. 주택 구매 패턴의 변화

대한민국 주택 시장의 주도권 변화

1970년대~2000년대 후반: 정부와 건설사의 일방적인 공급자 우위 시장

1971년 여의도 시범아파트, 1973년 반포 아파트, 1975년 압구정 현대아파트, 1975년 잠실 주공아파트

를 시작으로 1976년 강남 236만평이 아파트지구로 지정되면서 대한민국에 아파트 대량공급 시대가 열

렸다.

시대별 주요 신 주거단지 비교

주요 아파트단지 압구정, 이촌, 잠실,

여의도, 구반포

목동, 신반포,

상계, 개포, 과천 분당, 일산, 중동

파주, 용인,

김포, 동탄.

개발시기 1970 ~ 1980 1980 ~ 1990 1990 ~ 2000 2000 ~ 2012

주요 입주 세대 1940 ~ 1950년생 1950 ~ 1960년생 1960 ~ 1970년생 1970 ~ 1980년생

당시 서울 인구 688만명 963만명 1,022만명 976만명

서울시청에서 거리 5 ~ 12 km 6 ~ 15 km 15 ~ 30 km 20 ~ 45 km

강남역에서 거리 3 ~ 9 km 3 ~ 17 km 12 ~ 30 km 20 ~ 40 km

평당 분양가 30만원 ~ 70만원 70 ~ 150만원 150 ~ 250만원 1,000 ~ 2,000만원

1인당 국민소득 10 ~ 100만원 101 ~ 373만원 446 ~ 1,163만원 1,277 ~ 2,492만원

현재 평당 시세 2,000 ~ 4000만원 1,000 ~ 4,000만원 1,000 ~ 3,000만원 700 ~ 1,500만원

분양가 대비 상승 2,857 ~ 8,000% 667 ~ 5,714% 400 ~ 2,000% -25 ~ -30%

자료: 키움증권 (분양가와 1인당 국민소득은 당해년도 원화 물가기준)

위의 표에서 볼 수 있듯이 당시 공급된 아파트들은 평당 100만원 내외에서 분양하였지만, 현재는 평당

2,000~3,000만원을 호가하는 대표적인 부촌으로 성장하면서 많은 사회 초년생들의 부러움을 샀다.

특히 강남 저층 아파트 중 일부가 래$안, X이 등으로 재개발 후 시세가 급등하였고, 선진국 수준의 주

거단지를 표방한 판교의 개발이 시작되면서 이러한 부동산 열풍은 전국적으로 확산되어 전국 및 서울

의 아파트 평균 시세는 아래표와 같이 5~6년만에 2~3배씩 폭등하였고, 아파트 청약 시장은 높은 경쟁

률과 함께 언제나 대박이었다.

이 당시에는 아파트(주택)을 구매할 때 건물의 입지나 건축자재의 품질/브랜드, 집의 구조나 방향에는

관심이 적고 면적과 층고(層高) 등에만 주로 관심을 가졌다고 판단한다.

2000년~2008년 호황기 아파트 평균 매매 가격 동향

100

150

200

250

300

350

2000년 2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년

전국

서울

자료: 키움증권, 부동산114

이러한 분위기에서 건설사들은 2000년대 후반까지 택지를 구매하거나 시행사가 확보한 용지에 지급보

증을 해주면서 중대형 고층 아파트를 짓는데 적극 참여하였다.

건축자재

4

2000년대 후반~미래: 주택 구매자 우위 시장

중대형 고층 아파트 수요가 꾸준할 것이라는 기대에 정부에서는 수도권 2기 신도시와 재개발 뉴타운

을 무리하게 추진했으나, 수도권 2기 신도시는 지나치게 긴 통근시간과 저렴하지 않은 분양가, 부족한

인프라 등으로 인해(당사 2월 14일, ‘왜 한국 부동산 시장만 불황일까?’ 참고) 수요자의 관심을 끌지

못했고, 재개발 대상지도 주민갈등, 지자체의 과도한 요구, 무리한 추가부담금으로 장기간 지체되면서

하우스푸어를 양산하는 지역으로 전락하였다.

광화문에서 30~50km 떨어진 수도권 2기 신도시 허허벌판에 중대형 아파트만 서 있는 모습

자료: 국토해양부 자료: 영종도 지역 주민 촬영

감사원에서는 2003~2011년 무려 97.2만가구가 과다 공급되었다고 2013년 5월 8일 발표했다.

즉, 대한민국 부의 상징 아파트는 2000년대 후반부터 더 이상 재테크의 수단이 되지 못하고, 수요자의

눈높이를 맞추지 못한 아파트(주택)들은 철저하게 시장에서 외면당하기 시작한 것이다.

수도권 중대형 아파트 미분양은 증가추세 하락 추세인 수도권 신도시 아파트 가격

25,589

22,441

20,683

17,909 18,075

301

2,040

7,274

8,634 9,852

0

50,000

100,000

150,000

200,000

2008 2009 2010 2011 2012.3Q

(호) 수도권85m2 준공후

수도권준공후

수도권미분양

지방준공후

지방미분양

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

110.0

2007년 2009년 2011년 2013년

분당

용인

김포

파주

자료: 국토해양부, 키움증권 자료: 부동산114, 키움증권

그렇다면, 2010년 이후 주택구매자들은 주택 매수에 있어서 어떠한 점에 초점을 맞추기 시작했을까?

필자는 다음과 같은 요인에 관심을 돌리기 시작했다고 판단한다.

1) 지리적인 조건 (통근/통학 시간, 사회문화적인 인프라)

2) 거주 만족도, 유지 비용 (인테리어 디자인, 수도광열비, 관리비, 공해 등)

3) 소형 주택에 관심 (핵가족의 재분열, 고령화에 따라)

5

2010년 이후 대한민국 주택 구매에서 포인트

1. 지리적인 조건 (통근/통학 시간, 사회 문화적인 인프라)

1990년대 인기 만화 `슬램덩크`에서 신라중학교 출신 농구 천재 서태웅은 농구 명문고라고 볼 수 없었

던 북산고등학교를 택한다. 이유는 간단했다. "집에서 가까워서." 서태웅은 극중 라이벌인 윤대협의 능

남고 등 명문고 진학에 따른 편익보다 머나먼 등하교에 따른 비용이 더 높다고 판단한 셈이다.

북산고는 실제 존재 서태웅과 윤대협

자료: 키움증권, 일본인 제공 사진 자료: 슬램덩크 만화책

도시경제학이나 지리학에서는 이런 현상을 `공간 균형(Spatial Equilibrium)` 모델로 설명한다.

쉽게 말해 주거지가 도심 직장과 가까울수록 주택가격이 비싸진다는 얘기다.

2012년 4월 4일 매일경제신문과 한국교통연구원의 ‘2012 대한민국 출근보고서’에 따르면, 수도권 주택

가격 (매매, 전세)와 통근시간(지하철, 버스)간 상관관계는 -0.52~-0.59로 높은 반비례 관계를 보였다.

그리고 2013년 3월 27일 발간된 한국교통연구원의 ‘국민 통근통행 부담 격차 완화 정책방안’ 보고서에

따르면 강남권 직장을 기준으로 수도권 주택 매매가격은 버스 및 지하철 통근 시간과 -0.76의 상관관

계를 보였으며, 전세가격과 통근시간과의 상관관계는 -0.84를 기록하여 더욱 역상관관계가 높아졌다.

갈수록 서울 중심부(여의도, 광화문, 강남)에는 초고층 빌딩이 증가하고 일자리가 증가하는 반면, 서울

외곽과 신도시에만 아파트가 공급되다 보니 아래 차트와 같이 수도권에는 장시간 통근자가 증가하고

말았고, 결국 수도권 집값 하락의 원인이 되었다고 판단한다.

수도권 1시간 이상 통근자수 (10년간 78만명, +42.5% 증가)

89.7

19.5

76.1

115.2

26.9

119.3

0

50

100

150

서울 인천 경기

(만명) 2000

2010

자료: 2000년 통계청, 2010년 인구주택총조사

이동성과 접근성이 좋은 곳 부근에는 고가의 주택이 들어서며, 각종 사회문화적인 인프라(영화관, 공연

장, 연극시설, 미술관, 도서관 등)가 들어서며, 재개발도 활발하게 일어난다. 반면 교통이 불편한 지역

은 낮은 접근성과 이동성으로 집값 상승과 사회문화적 인프라의 유치가 어려워질 것이다.

건축자재

6

2. 거주만족도, 유지비용 (인테리어디자인, 수도광열비, 관리비, 공해 등)

서점에서 건설부동산 관련 책 중 베스트셀러가 부동산 관련 책에서 인테리어 관련으로 바뀌고 있다.

이는 주택의 처분이 갈수록 어려워지자 기존 거주하던 집을 고치려는 수요가 늘었다는 것을 증명한다.

또 구매하고 싶어지는 인테리어 잡지들 책꽃이에 먼지 쌓여가는 부동산 투자 관련 서적들

자료: 네이버 이미지 (외국인 촬영) 자료: 네이버 이미지 (한국인 촬영)

그러나 인테리어 디자인에만 관심이 증가하는데 그치지 않고, 점차 증가하는 수도광열비 부담에 따라

에너지 절감과 관리비에 대한 관심도 증가할 것으로 본다.

2013년 5월 조선일보에서는 “댁의 아파트 관리비 새고 있지 않나요”를 연재하고 있다. 이에는 소비자

들이 선호하는 아파트/주상복합의 주거비가 경우에 따라 낭비가 매우 심하다는 내용이 담겨 있다. 이

에 따라 주택 관리비에 대한 소비자의 꼼꼼한 대응이 나타나면서, 에너지 절감형 주택에 대한 관심이

높아지고, 대형평수에 대한 선호도가 낮아질 것이라 생각한다.

누적적인 적자와 미수금 증가에 시달리고 있는 한국전력과 한국가스공사는 중장기적으로 전기와 가스

요금의 현실화를 추진하고 있는데, 이에 따라 낙후된 창호 및 보온단열재, 건물 내 외장재에 대한 리노

베이션 수요도 꾸준히 증가할 것으로 보인다.

이미 싱가폴에서는 ‘Green Mark인증제도’를 통해, 일본에서는 ‘에코포인트’제도를 통해 에너지 절감형

주택을 지원하고 있는데, 여기서 체크하는 포인트는 주택의 외벽/창문의 열손실 방지, 에어컨의 에너지

효율성, 조명설비의 에너지 효율성, 승강기의 에너지효율성, 지붕/벽/바닥의 단열구조 등이다.

이러한 트렌드의 변화는 친환경 소재, 소음 방지 기능, 에너지 절감 기능을 갖춘 건축자재를 생산하는

업체들에게 수혜를 가져다 줄 것으로 판단한다.

LG하우시스의 Z:IN 시스템창호 KCC의 보온단열재

자료: LG하우시스 홈페이지, 키움증권 자료: KCC홈페이지, 키움증권

7

3. 소형 주택에 관심 증가 (핵가족의 재분열, 고령화에 따라)

세계에서 가장 빠르게 진행되는 가족분열과 고령화 추세는 주택시장의 주요 변수이다.

2012년 1인가구는 453.9만가구로 전체 가구의 25%를 차지하여 2인가구를 처음 앞서게 되었다.

2035년에는 1인가구 비중이 34.3%로 2인가구(30.4%)와 함께 전체 가구의 2/3이 1~2인 가구로 구성

될 것으로 추산된다.

이에 따라 절대 가족수가 감소하면서 선호하는 주택의 규모는 작아지는 반면, 주택의 서비스 기능에

대한 기대치는 높아지는 주택에 대한 질적인 수요변화가 나타날 것이다.

대한민국 연령대별 인구 구성 추이

42.3 42.534.0

25.6 21.1 16.1 13.2 12.6 11.2 9.9 10.2

54.8 54.462.2

69.371.7

72.871.1

63.156.5

52.7 49.7

2.9 3.1 3.8 5.1 7.2 11.0 15.724.3

32.3 37.4 40.1

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060

0~14 15~64 65+

자료: 통계청, 국토해양부 2012 국토의 계획에 대한 연차보고서우리

또한 삶에 대한 가치관의 급속한 변화와 새로운 가치관의 등장으로 4인 핵가족은 이혼, 미혼, 출산 기

피 현상 등의 영향으로 재분열을 거듭하여 싱글족과 딩크족, 독거노인이 증가하고 있다.

독신가구 증가는 도심의 주거용 오피스텔과 같은 소규모 주택에 대한 수요증가로 나타나고 있다.

핵가족이 살기에 지나치게 넓은 대형 아파트 1인 가구가 살기에 적합한 소형 주택 (오피스텔)

자료: 네이버 이미지 자료: 네이버 이미지

그리고 우리 경제의 저성장이 고착화될 경우 고용의 질 저하를 통해 소득 양극화는 더욱 빠르게 진행

될 것이다. 과거 고도성장기에는 고소득층과 저소득층의 간격을 메워주는 중산층이 주택시장의 유효수

요로서 탄탄한 구매계층을 형성했으나 앞으로는 비정규직화, 가장의 실업 등 고용사정이 악화되고 자

영업이 침체되면서 중산층이 더 약화될 것이다. 이는 중대형 주택에 대한 관심을 더욱 낮출 것이다.

건축자재

8

II. 리모델링 개요 및 현황

리모델링이란?

기존 건축물의 노후화를 억제, 성능개선을 통해 경제적 가치 상승 시키는 활동

리모델링은 신축(재건축/재개발 포함)과 대비되는 개념이며, 기존 건축물의 노후화를 억제함으로써 기

능적, 사회적 수명을 연장하거나 성능개선을 통해 경제적 가치를 상승시키는 것으로서 유지, 보수, 개

수 세 영역으로 구분할 수 있다. 그리고 리모델링은 해당 건축물의 사회적, 물리적 여건과 목적에 따라

다양한 형태를 띠고 있다.

주택 리모델링의 개념

성능

경과년수준공시점

사회적 요구성능

준공시점의 성능

건축물의 성능

유지관리 개수보수

자료: 키움증권 정리

주택 리모델링의 사례

자료: 서울 강남구 대치 레미안 리모델링 자료, 키움증권

9

공동주택 리모델링의 일반 사업 절차

조합

설립인가

안전

진단인가

건축

심의인가

행위

허가인가

이주

/착공

사용

검사/준공

자료: 주택법, 정부의 논의에 따라 일부 절차는 변경될 수 있음. 키움증권 정리

리모델링과 재건축의 장단점 비교

구분 리모델링 (증축) 재건축

사업비 평당 약 280 ~ 320 만원

(전체 연면적 기준 개략사업비)

평당 약 320 ~ 400 만원

(전체 연면적 기준 개략사업비)

사업 기간 약 2.5 년 ~ 3.5 년 약 6 년 ~ 10 년

장점

사업절차가 단순하고 사업기간이 짧음

재건축보다 공사기간 및 공사비 적음

건축위원회 심의로 증축범위 및 건축법의 용적율 등 적용완화

정부의 지원책으로 부가가치세 등 면제

재건축 보다 폐기물 발생이 적어 상대적으로 환경피해 감소

재입주율이 높아 주민유대관계 유지가능

신축을 통한 최신의 단지 배치와 평면 적용가능

일반분양시 분양수익으로 공사비 충당가능(최근에는

용적율 강화로 분양수익 감소)(미분양 발생시

조합원 비용 부담 증가)

단점

기존 구조체로 인한 평면 재구성의 한계

(특히, 90년대 벽식구조인 경우)

일반분양이 없어 상대적 수익성 감소

보수ㆍ보강비 과다 소요

사업절차가 복잡하고 사업기간 장기간 소요

리모델링 보다 공사기간 및 공사비 과다소요

대부분 고밀도로 재건축되어 주거의 질 저하

재건축 임대주택 의무 건설비율 적용

개발부담금 및 개발이익환수제도 적용

재입주율 저조 및 주민유대관계 단절

다량의 폐기물 발생 및 환경피해 심각

자료: LG경제연구소, 키움증권 정리

건축자재

10

한국의 리모델링 시장 현황

최근 인구성장의 정체와 급속한 고령화를 경험하고 있는 우리나라 대부분의 도시는 노후주택 및 시설

에 대한 정비의 지체, 지역산업의 쇠퇴와 역외이전, 지역공동체의 약화와 유무형 지역 자산의 방치 등

으로 자생적 재생역량 및 도시 성장동력이 쇠퇴하는 문제를 겪고 있다.

대한민국 주택 리모델링 시장은 아직 초기 단계

건설산업연구원의 2011년 9월 “건축물 리모델링 시장의 부문별 성장 추이와 전망” 보고서에 의하면

유지/보수를 포함한 광의의 리모델링 시장은 약 16.7조원(2008년)으로 전체 건축시장의 17.5%, 전체

건설시장의 10.9%를 차지한 것으로 추정했다.

한국건설산업연구원(CERIK)의 2013년 4월 조사에 의하면 2010~2012년 서울시 신축 허가면적은

1,300만m2로 안정적인 모습이며, 리모델링 허가면적은 350만m2규모(전체 건축 허가 면적의 20% 수

준)인데, 이 중 95%는 상업용, 교육사회용 공종이 차지하고 주거용은 5% 내외에 불과하다.

서울시 신규 건축(전 유형) 및 리모델링 허가 면적 추이

11% 13%

29%34%

43%37%

41% 40%

20% 19% 21%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

(만m3) 리모델링

신축

리모델링 비중

자료: CERIK, 건설이슈포커스 (2013-04)

서울시 건축물 리모델링 허가면적의 유형별 비중 추이

8.7 7.1 4.0 4.0 3.5 4.5 3.2 7.8 4.8 6.1 4.8

57.7 60.5 62.5 57.467.6

58.046.1

62.4 62.766.7 65.8

27.3 24.8 28.5 33.725.2

33.545.4

26.8 28.0 23.2 24.7

6.2 7.6 5.0 4.9 3.7 4.0 5.3 3.1 4.5 4.0 4.8

0%

20%

40%

60%

80%

100%

연도 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

주거용 상업용 교육/사회용 기타

자료: CERIK, 건설이슈포커스 (2013-04), 참고로 전국 수치도 이와 유사함

11

건설산업 연구원의 2013년 4월 보고사에 따르면, 전국 주택 건축허가면적 중 주택 리모델링 면적이 약

3%를 차지하고 있으며, 리모델링 건축단가를 신축의 절반으로 단순하게 계산할 경우 리모델링 시장이

금액 기준으로는 전체 주택 건설 시장 규모의 1.5%(연간 약 5,000억원)에 불과하다는 결론이 나온다.

전체 건축 시장에서 주거용 및 비주거용 리모델링 비중 추이 (금액 기준)

1.3 1.3 1.3 1.1 1.0 1.2 1.22.2

1.7 1.4

11.19.9 10.7

12.113.5 13.4 12.8 12.9

12 12.5

0

5

10

15

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

(%) 건축물 부문별 리모델링 시장 비중 변동 추이주거용 리모델링 비중

비주거용 리모델링 비중

자료: CERIK, 2011년

건축물 부문별 리모델링 시장 규모 추이

0.5 0.5 0.6 0.5 0.5 0.6 0.5 0.9 0.7 0.5

4.1 4.4

5.56.3 6.7 6.9 6.8

6.76.0 6.5

0

2

4

6

8

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

(조원) 건축물 부문별 리모델링 시장 변동 추이비주거용 리모델링

주거용 리모델링

자료: CERIK, 2011년

반면, 비주택 건축물 리모델링 시장규모는 2000년대 초반 4.1조원에서 2010년 6.5조원(전체 비주거용

건축시장의 12.5%)으로 증가한 것으로 추정된다.

건축자재

12

III. 해외 주택 리모델링 시장 분석

선진국은 리모델링이 전체 건축시장의 30~40% 차지

선진국에서도 1인당 GDP가 2만 달러 중반을 상회하면서 건축물 리모델링 시장이 활성화되었다.

그 당시 저출산, 고령화, 세대 감소 등 사회적 환경 변화에 따라 주택의 신축 보다는 주택의 거주성 향

상, 주택 재고의 재이용 등으로 국가 정책 방향이 전환되었었다.

국가별 건축시장에서 리모델링이차지하는비중

0

10

20

30

40

50

이탈리아

프랑스

영국

네덜란드

노르웨이

스웨덴

덴마크

오스트리아

독일

핀란드

벨기에

미국

스위스

아일랜드

스페인

일본

한국

(%)

자료: 46th EUROCONSTRUCT Conference, 한국건설산업연구원에서 재인용

미국

영화나 드라마에 보이듯 미국인들은 집을 안락하게 꾸미고 리모델링하는데 많은 돈을 쓰고 있다.

미국 전국주택빌더협회(NAHB)에 따르면 미국에서 연간 2천6백만 가정이 리모델링을 하고 있으며 미

국 리모델링 산업협회(NARI)에 따르면 총 1,630억 달러가 리모델링에 지출 된 것으로 나타났다. (이

내용은 “The National Association of Home Builders 및 The National Association of the Remodeling

Industry”에서 인용)

리모델링 관련 제품을 판매하는 HomeDepot 열심히 집을 DIY로 리모델링하는 미국 부부의 모습

자료: 홈디포, 구글 이미지 자료: sheknows.com, home & garden

13

캐나다

2010년대 캐나다 주택 개보수시장의 가장 큰 특징은

1) 조경 등에 비용을 들이기보다는, 거주 비용을 절감시키는 에너지 절감용 개보수가 증가

2) 독립적 리테일러 시장점유율 하락 (60% → 50%)

캐나다의 DIY 조경 및 주택개보수 자재 및 장비 시장 규모는 약 312억달러로 전체 건축시장의 60%

(Euromonitor, 2013년)

2005~10년 관련 시장은 연평균 2.8% 성장률을 기록했다.

Euromonitor에 따르면 캐나다 전역에 DIY 주택개보수 자재 및 장비 매장수가 1.0만개에 달한다.

캐나다 DIY 조경 및 주택개보수 자재 및 장비 시장 추이

2011 2012 2013

규모(C$ 억) 301 309 312

매장 수(개) 10,210 10,200 10,215

판매면적(천㎡) 17,190.0 17,156.0 17,026.4

자료: Euromonitor

스페인 – 한국과 가장 유사한 시장 상황 (건설산업의 대안으로 리모델링 산업 급부상 중)

1998년부터 2007년까지 스페인 경제성장의 견인차 역할을 해 왔던 건설산업은 2008년 금융위기 이래

지속적으로 위축되면서 국가경제 GDP에서 차지하는 비중이 2007년 18%에서 2010년 9%로 대폭 하

락했다.

스페인 건설산업 협회인 SEOPAN(Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional de

España)에 의하면 스페인 건설산업은 2008년 -5.1%, 2009년 -11.0%, 2010년 -10.8%로 3년 연속 마

이너스 성장했다.

그러나 리모델링 허가 건수와 투자규모는 2008년 이후에도 크게 감소하지 않고 유지되면서 전체 건설

허가 대비 리모델링의 비중은 2008년 이전 4%대에서 2010년 이후 20%대를 상회하기에 이르렀다.

스페인 연도별 건축 허가 건수 추이 스페인 건설허가 대비 리모델링 비중

0

10

20

30

40

50

0

200

400

600

800

1,000

2000 2003 2006 2009

(천 건) 새 건축

리모델링

8% 9%8%

7% 6% 6%4% 4%

10%

22%

27%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2000 2003 2006 2009 자료: 스페인 건설산업협회(SEOPAN), 스페인 건축협회(SEOPAN) 자료: 스페인 건설산업협회(SEOPAN), 스페인 건축협회(SEOPAN)

프랑스나 이탈리아는 리모델링 시장의 비중이 전체 건설시장의 50%에 육박하지만, 스페인은 20% 대

에 불과하여, 앞으로 리모델링 시장의 성장 가능성이 매우 높은 것으로 평가된다.

스페인 주택 재단인 Fundacion la Casa Sostenible은 향후 스페인 리모델링 가구수가 연간 56만5000에

이를 것으로 전망하고 있다.

건축자재

14

일본 – 주택 Reform 확대 정책이 점차 효과를 발휘하기 시작

2010년 이전까지 일본 부동산시장은 미국, 유럽과 비교해 신축주택의 인기가 압도적으로 높아 그동안

시장은 신축주택이 중심을 이뤘고, 리폼을 통한 중고주택의 판매에 대한 발상이 빈약하기 때문에 오래

된 주택은 낡아 없어질 때까지 그대로 방치해두는 것이 일반적이었다.

이러한 현상이 나타나는 이유의 하나로 일본의 재산세 체계가 꼽힌다. 일본에서는 토지만 소유할 때보

다 토지에 집이 있는 것만으로 고정자산세는 1/6, 도시 계획세는 1/3의 절세효과가 있기 때문에 낡은

집을 그냥 방치하는 경우가 늘게 되었던 것이다.

일본 전국 빈집 수 추이

50100

170

285315

392444

580

660755

0

200

400

600

800

1963 1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008

자료: 일본 총무성 통계국, KOTRA, 키움증권 정리

2010년 이후 일본은 ‘빈집문제’의 확산과 주택 구입연령층의 저소득화 등으로 중고 주택유통시장의 활

성화의 필요성이 커지며 지자체들의 지원 대책도 늘어나고 정부와 기업이 나서고 있다.

이에 따라 일본도 신축 중심의 부동산 시장에서 중고주택 리폼으로 판도가 교체 될 것으로 기대되며,

일본 정부는 2020년까지 중고 주택시장을 2~3배 증가시킬 계획이다.

국가별 중고주택 유통 비교

109.3 35 39.2195.6

22.617.1 38.5 77.5

678.4

178.7

14%

52%

66%

78%89%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

200

400

600

800

1,000

일본 한국 프랑스 미국 영국

기존주택

신축주택

기존비율

자료: 국토교통성(2008년 조사), KOTRA, 키움증권 정리

또한 일본 경제산업성은 100억엔 규모의 주택 에너지 절약 리폼 보조금을 조성하고, 집이나 아파트를

개조하고 단열 성능이 높은 천장과 외벽, 유리창 등을 도입할 때 보조금을 지원하게 되며, 2013년부터

접수를 시작해 첫해 3만 세대를 목표로 하고 있다.

이러한 일본 정부와 기업의 노력이 결실을 거둬 2012년 일본의 주택 리모델링 시장은 3.25조엔으로

성장하였고, 전체 건축물 리모델링 투자는 8.7조엔으로 증가하여 전체 건축 투자의 29%를 차지하게

되었다. (2010년 22%)

15

해외 리모델링 시장 지원 사례 정리

전세계적으로 에너지 절감을 위한 주택 리모델링 확대 필요

건축물은 에너지의 25%를 소비하며, 자재까지 포함할 경우 온실가스 배출의 40%를 차지하고 있다.

건축물 에너지 소비의 63.8%는 환경 조절에 사용되는 에너지(난방, 냉방, 환기, 조명)이며, 주거 건물

에서는 냉난방 에너지가 총 에너지 사용량의 59%를 차지한다.

이러한 점에서 리모델링의 가장 큰 장점으로 활성화 필요성의 근거가 되고 있다.

1) 리모델링의 친환경적 장점은 폐기물 발생 억제 및 건물의 장수명화 유도에 있으며,

2) 리모델링으로 단열 성능을 높이면 에너지 절감을 통한 온실가스 배출 감소를 달성할 수 있다.

◎ 미국 – LEED, 주택유지관리 자금 지원 제도

LEED(Leadership in Energy and Environmental Design) 인증을 통하여 친환경 건축물을 인증하고 있

으며, 이를 바탕으로 대부분의 주정부에서 인증 등급에 따라 차등적으로 건설 비용 등의 보조금을 지

원하고 있음

미국의 친환경 인센티브제도

구분 인센티브 적용 사항

Seattle

LEED 기준에 따른 인증 등급에 따라 보조금 차등 부여

Certified: 최소 $15,000 지급

Silver: 최소 $20,000 지급

협정 후 인증을 받지 못할 경우 지급된 금액은 모두 상환

Oregon

LEED 기준에 따른 인증 등급에 따라 보조금 차등 부여

Silver: sqft당 $5.71 지급

Platinum: sqft 당 $1,429 지급

New York

뉴욕의 경우 주택 마스터플랜에서도 신축보다 기존 주택의 재생을 주택정책의 기본틀로 삼고 있다

(주택 예산 중 신축 35.2%, 리모델링 36.9%)

20,000sqft 이상의 상업건물이나 주거 건물에 적용

환경 친화 관련 재료의 이용, 설계 및 시공 단계 등에 대한 세금 공제

대상 건물에 대해 $25,000,000 까지 할당

Maryland

건물의 복원과 건설 사업에서 비용의 일부를 감면

감면액은 비용의 총합계에 상한선을 규정

건물의 공용부분에 대해 sqft다 $120 이하

건물의 임대공간에 대해 sqft당 $60 이하

Massachusetts 모든 건물에서 친환경 관련 에너지 기술의 계획, 시공에 자금을 지원

프로젝트당 최대 $500,000 지원 가능

자료: 김창성 외, 전게서, p92

◎ 캐나다 - 친환경 건축물에 인센티브, 관련 업체들도 친환경 자재 비중 높이는 중

MNECB(Model National Energy Code for Buildings)에 의하여 상업건물에 지원되는 CBIP(Canada's

Commercial Building Incentive Program) 및 산업건물에 지원되는 IBIP(Canada's Industrial Building

Incentive Program) 등을 통해 인증 조건을 만족시키는 경우 재정적인 인센티브를 부여하고 있음.

캐나다 5대 DIY 조경 및 주택개보수 자재, 장비유통기업은 Home Depot Canada(미국) Canadian Tire

Corp.(캐나다), RONA(캐나다), Home Hardware Stores Ltd(캐나다), Lowe's Company of Canada(미

국)이며, 이 중 RONA사의 경우, 경쟁사와 차별화 포인트로 친환경 자재와 제품판매를 적극적으로 확

대하려고 하고 있고, 친환경 및 에너지 절약 제품은 RONA 연간 매출의 40% 비중을 차지한다.

건축자재

16

◎ 스페인 - 적극적인 리모델링 지원 프로젝트 가동

정부에서 에너지 효율 증진 차원에서 리모델링 지원정책을 지속적으로 펼치는 것도 시장 성장 가능성

을 점치는 긍정적인 요소로 작용하고 있다. 스페인 정부는 리모델링을 주택정책의 핵심축으로 내세우

면서 여러 가지 프로젝트를 다음과 같이 실행 중이다.

스페인 리모델링 프로젝트

프로젝트명 내용

스페인 주택 및 리모델링

프로젝트 2009-2012

(Plan de Vivienda y

Rehabilitacion 2009-2012)

RENOVE(Rehabilitacion y eficiencia energetica)라는 지원책으로 에너지 효율, 보건위생, 건물

안전, 건물 접근성 개선 및 신재생 에너지 사용을 목표로 하는 리모델링 공사에 한 가구당 최고

3,400유로까지 지원. 이외에도 리모델링 공사를 시행한 주택 소유자의 개인 소득세 감면. 동

프로젝트를 통해 정부는 2009~2012년간 총 19만 개 주택 리모델링 달성을 목표로 함.

스페인 에너지 액션 플랜

2011-2020

(Plan de Accion

2011-2020)

스페인 정부는 2011년 8월, 2011~2020년 에너지 액션 플랜을 새로이 발표. 이 프로젝트는 단열재,

난방 및 냉방기구, 조명 설치 지원과 더불어 에너지 효율 등급 A, B의 건물 장려 등의 내용을 담고

있으며, 이로 인해 이 기간에 정부 투자 50억 유로, 민간투자 409억 유로 등 총 459억 유로의 투자가

이루어질 것으로 전망. 이 프로젝트 내 리모델링을 통한 주택 및 건물의 에너지 절약 목표량은 연간

480만t의 석유로 전체의 15.6%에 해당

유리창 교체 프로젝트

(Plan Renove de Ventanas)

정부는 주택 및 리모델링 정책 일환인 를 통하여 2010~2011년 동안 2만2,000개의 이중 유리창

교체에 총 464만 유로 지원했다.

자료: 마드리드 KBC 자체 조사

17

IV. 한국의 리모델링, B2C 시장 전망

한국에서도 주택 리모델링 시장 개화 전망

정부의 대책, 사회 의식 변화는 리모델링 시장 개화에 긍정적

리모델링 시장이 크게 성장하기 위해서는 다음의 조건이 충족되어야 한다고 본다.

1) 주택의 노후화

2) 주택을 보는 국민들의 인식변화

3) 리모델링 파이낸싱 문제 해결 & 정부의 금융·세제 지원 등

1. 주택의 노후화

1990년대 노태우 정권 때 지어진 수도권 1기 신도시 200만호 아파트가 용적률, 건물 노후도로 인해

재건축/재개발이 현실적으로 어렵기 때문에 정부의 아파트의 수직증축 허용을 계기로 리모델링을 적극

적으로 추진할 것으로 기대된다.

수직증축 리모델링을 환영하는 플래카드 재개발/재건축만 기다리며 방치되어 있는 아파트들

자료: 네이버뉴스 자료: 네이버뉴스

15년 이상 아파트 추이

(년도, 호) 전국 수도권계 서울 경기도 광역시 지방

2011 3,098,208 1,269,187 603,063 666,156 1,011,562 817,459

2012 3,470,050 1,393,503 642,244 751,259 1,137,612 938,935

2013 3,903,303 1,564,802 703,798 861,004 1,269,919 1,068,582

2014 4,294,745 1,704,674 760,020 944,654 1,383,751 1,206,320

2015 4,663,117 1,879,715 841,906 1,037,809 1,474,974 1,308,428

2020 6,242,653 2,745,185 1,168,838 1,576,347 1,813,448 1,684,020

2025 7,819,025 3,424,730 1,391,470 2,033,260 2,257,663 2,136,632

자료: 부동산114, 15년 이상 경과 주택 수 추정시 기존 주택 수에서 재개발․재건축 등으로 멸실되는 부분은 반영하지 않았음

서울시 준공년도 별 아파트 층고 비중 변화

준공년도 5 층 이하 6~10층 11~15 층 16~20 층 21 층 이상 계

1970년 이전 57.5 35.3 2.1 3 2.1 100

1971~1980 53.5 8.4 37.9 0.2 - 100

1981~1990 21.6 4.9 69.5 3.3 0.7 100

1991년이후 2.3 3.4 63.4 19.5 11.4 100

계 20.6 5.5 60 9.1 4.8 100

자료: 서울특별시, 서울시 공동주택(아파트) 단지현황, 1997

건축자재

18

준공년도 별 리모델링/재건축 대상 비중

재건축 증축 리모델링 대수선 리모델링

1984년 이전 강남권 52.7 44.8 2.5

서울시 52.4 43.4 4.2

1985~1989 강남권 30 54.4 15.6

서울시 35.3 32 32.7

1990~1994 강남권 4.8 12.5 82.7

서울시 1.4 17.9 80.7

1995~2000 강남권 0 5 95

서울시 0 4.3 95.7

자료: CERIK, 2013년 보고서 인용, 키움증권 정리

또한 국토부 감사 결과 지난 10년간 약 97만개의 주택이 과잉 공급되었으며, 특히 서울 수도권에는 이

미 중대형 아파트가 충분히 공급되어 있다. 올해 LH공사는 지난해보다 택지분양을 35%나 줄였다. 이

제 한국의 건축 시장도 무리하게 신축에만 의존하지 않고, 선진국처럼 리모델링이 주도하는 시장으로

재편될 것으로 조심스럽게 전망하는 바이다.

그리고 정부가 4월 1일 대책으로 15년 이상 아파트에 대해 수직증축 리모델링을 허용하였고, 1980년

대 이후 건설된 아파트의 경우 11층 이상의 중-고층 아파트가 과반수를 차지하게 되었으므로 한국에

서도 재건축/재개발만 기다리며 주거의 질을 포기하고 리모델링을 등한시하는 사회 분위기는 점차 사

라질 것으로 기대된다.

◎ 재건축 대비 리모델링 시장의 성장 근거

1) 앞으로 정부의 리모델링 지원을 위한 규제완화와 지원정책이 꾸준히 시행될 것

이 경우 공동주택 주민들이 재건축과 리모델링의 장단점을 상호 비교하여 리모델링을 선택하는 단

지가 점차 늘어날 것으로 예상됨

2) 재건축사업의 수익성 악화 → 재테크 수단으로써의 재건축/재개발 기대감 감소

저층 공동주택 단지의 감소

- 일반분양을 통한 수익성이 양호한 저층단지는 대부분 건축사업이 완료단계

- 최근에는 증평이 가능한 중층단지를 중심으로 1 : 1 재건축사업이 추진중임

용적율의 한계

- 고층단지의 경우 기존 용적율이 제한 용적율에 근접하여 1 : 1 증평 재건축도 어려움

※ 경기도 1종 지구단위계획: 2종일반주거지역 기준용적율 200~230%

3종 일반주거지역 기준용적율 220~250%

재건축 수익금을 놓고 조합원(기존주민)과 건설사간의 마찰 발생

재건축 사업의 부작용과 규제완화의 명분 부족

- 지나친 투기이익 추구와 주택가격 상승주도

- 국가자원의 낭비 및 다량의 건설폐기물 발생으로 인한 환경오염 유발

- 고밀도 재건축으로 인한 교통체증, 도시기반시설 부족 등 야기

3) 재건축/재개발에 대한 소비자의 인식의 변화

기존 거주지에 대한 만족, 빠른 주거환경 개선 선호

예를 들어 압구정 현대아파트를 재건축 하려면 안전진단을 통과해야하고, 거주한지 수십년된 집을

재건축하여 작은 평수 두개를 받거나 현금청산해도 10년 뒤에나 가능하고, 그 기간동안 주거의 질

만 저하될 것이라는 우려

19

2. 주택을 보는 국민의 의식 변화

서울 구석구석에 살다가 유럽이나 기타 선진국 도시의 구석구석을 다니다보면, 서울 시내 일부 고가

아파트도 재건축만 기다리다보니 흉물이 되어 버렸고, 주택지들도 재개발 지분을 갖고 있는 주인들이

집을 수리하는데 등한시 하면서 도시 전체가 슬럼화된 느낌이다.

반면 유럽이나 기타 선진국의 도시에서는 도시 전체가 통일성있게 개발되어 있다는 느낌이 있고, 소득

수준에 상관없이 집 가꾸기를 등한시 하지 않는 느낌이다.

서울시 한복판에 슬럼화된 한남동 적극적인 리모델링으로 어딜가나 아름다운 유럽도시

자료: 네이버 이미지 (서울시) 자료: 구글 이미지 (유럽도시)

주택 리모델링 시장 형성과정을 보면 시장 규모가 1인당 국민소득 수준과 정의 관계에 있다고 본다.

과거 주택에 대한 인식

양 (면적 , 보유 주택수)재테크 (집값 상승) 수단

향후 주택에 대한 인식

주거환경의 질을 중시 , 기존 주택의 기능, 미 , 신기술 접목 등

부가가치를 높이려는 욕구 증가

그러나 주택을 바라보는 시선은 문화의 산물이기도 하기 때문에, 아직까지는 한국의 전통적인 관념상

주택 리모델링 시장과 내부 인테리어 관련 시장의 팽창을 기대하는 것은 시기상조 일수도 있겠다.

주택에 대한 문화적인 인식

구분 한국 미국 등 선진국

집에 대한

인식

1차적인 욕구만 충족하면 됨 (식사, 취침 등) 어느 동네에 사는지, 어느 브랜드 아파트에 살고

몇 평에 사는지만 밝히면 됨 시세 차익을 남기고 팔아버려야 하는 재테크 수단

사회적인 욕구도 충족이 되어야 함(주변 주민들과의

조화, 교류), 개인 인테리어 수준에 대한 평가도 중요

파티 문화 자기 집에 초대하기보다는 외식을 하거나,

술집에 모모여 파티하는 것을 더욱 선호

동네 주민들끼리 음식을 들고 한 집에 모여서

파티하기를 꺼리지 않음

디자인적

요소

자동차나 의복으로 자신을 드러내는 것을 선호하고 내/외부 인테리어 디자인에 대한 감각 인테리어 브랜드에 대한 인식 부족

건물 외부 디자인 및 인테리어, 내부 효율성에 상대적으로 관심이 많다고 판단 인테리어 관련 브랜드에 대한 관심 높은편

에너지 절감 저렴한 전기값, 광열비로 집에서 낭비되는 에너지에 대하여 둔감

전기값, 광열비가 한국보다 비싸기 때문에 에너지 절감형 주택에 관심 높음

주중/주말

문화

OECD국가 중 가장 긴 근무시간 주말에는 집에 머무르기 보다는 외부 활동에 집중

한국인에 비하여 집이나 동네에서 머무르는 시간이

길고 따라서 집을 DIY로 수리하거나 인테리어를

개선시키는데 관심이 높음

자료: 키움증권

건축자재

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3. 리모델링을 위한 정부의 지원 확대 예상

◎ 2013년 4월 30일 도시재생법 제정 (자생적 도시 재생을 위한 공공의 지원 강화 취지)

4월 24 일 국가와 지자체가 도시재생비용을 전액 또는 일부 부담하는 것을 골자로 하는 “도시재생법”

이 국회상임위를 통과하여 더욱 국내 리모델링 시장이 확대될 것으로 전망된다.

현행 제도에 의거하여 시행되고 있는 재건축․재개발, 뉴타운사업(재정비촉진사업)은 사업성이 부족한

지방도시에서 추진하는데 한계가 있으며, 수도권과 대도시에서도 수익성에 따른 물리적 정비 위주로

추진되어 원주민의 재정착에 기여하지 못하고 공동체를 해체시키는 등 실질적인 재생으로 이어지지 못

하고 있다.

이에 국가에서 도시재생법을 제정하여, 그동안 민간에만 의존하던 도시의 활력 회복을 위한 인프라 개

선에 공공의 지원을 강화하겠다는 것이다.

이를 추진하기 위해 1) 국무총리 소속으로 도시재생특별위원회를 두고, 2) 국토교통부장관은 국가 도시

재생 기본 방침을 수립하고 진단한다.

그러나 도시재생법은 아직 미흡한 점이 많다. 1) 중앙정부 차원의 재원 마련 조항이 없으며, 2) 이 법에

의하여 행적각부서를 실질적으로 통제할 수 있는 법적인 근거가 없으며, 3) 세부계획과 추진체제 확보

방안이 미흡하다.

◎ 2013년 6월, 수직 증축 리모델링 허용안 확정 기대

아직까지 서울 경기 지역에서 리모델링을 추진 중인 아파트의 80%가량이 현재 사업이 보류되거나 무

산된 것으로 나타났다. 무산된 사업장의 리모델링을 다시 추진하려면 수직증축을 통한 수익성이 담보

되야 가능할 것으로 예상된다.

공동주택 리모델링 사업 절차 수도권 리모델링 사업 추진현황 (단위: 호)

조합설립 인가 안전진단 인가

행위허가 인가 건축심의 인가

이주/착공 사용검사/준공

지역 현황 단지 가구수

서울

진행 22 1만1,162

보류 63 3만3,376

무산 30 1만6,641

경기

진행 15 1만5,108

보류 31 2만9,577

무산 9 6,606

자료: 주택법 자료: 부동산114

주: 조사기준 - 2013년 4월 이주/철거 단지는 대상에서 제외

4월 1일 정부가 15년 이상된 공동 주택에 수직증축 리모델링을 허용하겠다고 하였으며, 6월까지 몇 층

까지 수직증축을 허용할지를 정해 관련 법안 개정에 착수할 방침이다.

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2013년 4월 1일 부동산 정책에 의해 15년 이상 된 공동주택을 30% 범위 내에서 수직증축이 허용될

것으로 기대되기 때문에 현재 리모델링이 진행중인 37개 단지 이외에도 많은 노후 공동주택들이 향후

리모델링 시장으로 재 진입할 것으로 판단된다.

수도권 리모델링 ‘진행 중’ 37개 단지 리스트

위치 아파트명 총세대수 입주시기 리모델링 사업단계

서울

강남구 청담동 현대2차(사원) 214 1988/05 추진위

강남구 수서동 신동아 1,162 1992/12 추진위

강남구 개포동 대치 1,753 1992/10 건축심의

강남구 개포동 대청 822 1992/05 건축심의

강남구 도곡동 도곡현대 211 1992/12 추진위

강동구 둔촌동 프라자 354 1984/12 건축심의

강동구 둔촌동 현대1차 498 1984/11 행위허가

강동구 둔촌동 현대2차 196 1987/06 건축심의

강동구 둔촌동 현대3차 160 1988/05 추진위

강동구 상일동 중앙하이츠 410 1992/05 추진위

강서구 등촌동 부영 712 1994/12 추진위

강서구 염창동 우성3차 196 1993/01 건축심의

강서구 가양동 한강타운(1단지) 990 1993/06 추진위

광진구 자양동 우성1차 656 1988/08 추진위

광진구 자양동 우성2차 405 1989/08 추진위

광진구 광장동 워커힐 576 1978/12 추진위

송파구 오금동 아남 299 1992/03 행위허가

양천구 신정동 쌍용 270 1992/11 건축심의

양천구 신월동 신안약수 440 1986/07 추진위

용산구 이촌동 현대 653 1975/10 이주(중단)

용산구 이촌동 골든맨션 50 1972/12 건축심의

종로구 창신동 쌍용1차 585 1992/11 추진위

경기

고양시 대화동 성저삼익 460 1995/11 추진위

군포시 대화동 세종주공6단지 1,827 1994/08 추진위

성남시 산본동 한솔주공5단지 1,158 1994/11 조합설립인가

성남시 정자동 느티공무원3단지 770 1994/12 추진위

성남시 정자동 느티공무원4단지 1,006 1994/12 추진위

성남시 정자동 정든우성 976 1994/06 추진위

성남시 야탑동 매화공무원2단지 1,185 1995/09 추진위

성남시 야탑동 매화공무원1단지 562 1995/12 조합설립인가

성남시 구미동 하얀주공5단지 779 1995/05 추진위

수원시 정자동 동신1차 1,548 1987/05 조합설립인가

수원시 정자동 동신2차 1,992 1988/05 조합설립인가

수원시 정자동 동신3차 330 1989/12 조합설립인가

안양시 호계동 목련대우,선경 994 1992/07 안전진단

안양시 호계동 목련우성3단지 902 1992/07 안전진단

용인시 풍덕천동 수지1보원 619 1994/12 추진위

주: 1) 사업단계 조사시점 - 13년 4월 말, 2) 조사시점과 사업단계에 따라 리모델링 추진여부는 변경될 수 있음

자료: 부동산114

건축자재

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한국 건축자재 B2C 시장으로 재편 기대

심시티(Simcity)의 시대에서 심즈(Sims)의 시대로

1인당 소득이 2만 달러 수준을 넘어서면서 삶의 질에 대한 욕구가 강해지고 이에 따라 주택의 인테리

어 디자인과 주요 건축 자재를 스스로의 선택하려는 수요가 증가하는 경향이 있다고 본다.

필자는 1990년부터 2000년까지는 심시티를 열심히 하다가, 2001년부터 심즈에 심취해버린 적이 있다.

심즈는 주어진 토지와 기본 건축물에 주인공을 투입시켜, 주인공이 매월 받는 월급을 모아서 원하는

가구와 가전제품을 구매하고, 바닥장식재와 창호, 벽면, 주방, 욕실을 꾸미는 밀리언셀러 PC게임이다.

이제 지을만큼 짓고 질려버린 심시티 (Simcity) 집을 스스로 꾸미는 재미가 있는 심즈(Sims)

자료: Electronic Arts 자료: Electronic Arts

집이라는 곳을 무조건 건설사가 일방적으로 공급해주거나, 살던 동네가 뭄바이의 슬럼가처럼 낡아버려

서 재건축되기만을 바랬던 필자에게는 신선한 충격으로 다가온 게임이었다.

지금까지 건축자재 시장의 문제점

우리나라의 대부분의 주택은 건설회사들이 건축자재 업체들로부터 최저가에 B2B로 조달한 자재를 일

방적으로 소비자들에게 공급하는 형태이다.

필자는 여기에 여러가지 문제가 있다고 본다.

건축자재 시장을 둘러싼 문제들

구분 주요 내용

비싼 분양가 건설사는 비싸게 주고 산 땅값을 보상받기 위하여 높은 평당 건축비를 분양가에 적용한다

건축자재 최저가 입찰 높은 건축비를 적용하였으나, 추가적인 이익 확보를 위하여 건축자재 업체들에게 최저가 납품경쟁을 요구한다.

저급 건축자재 사용 수익성이 열악한 영세한 건축업체가 최저가에 B2B 로 공급권을 따낸 후 B2C 제품(브랜드 제품)에 비하여 다소

낮은 품질의 제품을 건설사에 공급할 수도 있다.

주택의 이용 가치를

높이기 위한 재투자

개념 부족

비싸게 매입한 토지대금, 시행사, 건설사의 이익과, 금융회사로의 금융비용이 포함된 분양가에 아파트(주택)을

매입한 소비자는 자신의 주택을 정기적으로 보수하거나 외부로부터의 소음 등 공해를 차단하고 에너지

절감형이면서 안락하게 꾸미는데 인색해진다

재건축/재개발

기대감만 팽배

건설된지 10 년 정도 밖에 되지 않는 주택에서 각종 하자가 발생할 경우 재건축/재개발에 대한 기대감을 갖게

될만큼 주거지역의 품질이 저하되기 시작한다

자료: 키움증권

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공동주택의 리모델링이 쉽지 않다면,

아파트와 같은 공동 주택을 리모델링 하기 위해서는 함께 거주하는 수백명의 주민들이 재건축 개발이

익도 포기해야 하고, 복잡한 의사결정을 거쳐야 하는 단점이 있다.

또한 아파트(공동주택)들은 리모델링을 위한 특별수선충당금도 미미하게 적립하여 재원도 부족하며, 아

직까지는 정부의 지원도 적극적이지 않다.

이에 따라 건설사들의 참여가 더디고 주민들은 전문성이 떨어져서 아파트와 같은 공동주택에서 전면적

인 리모델링 시장이 곧 도래할 것이라고 판단하지 않는다.

B2C 리모델링 시장이 먼저 개화할 것이다

따라서 소비자가 직접 나서서 자신의 집을 꾸미는 B2C 건축 시장이 고성장 할 것으로 예상한다.

B2C 시장의 성장 전망은 건축자재 업체들에게는 기회이자 위기 요인이기도 하다.

그동안은 건설회사에 납품계약(특판 시장)만 따내면 매출의 안정성이 유지되었고, 브랜드가치 향상, 판

매망 구축이나 디자인 개선 등에 신경쓸 필요가 없었겠지만,

점진적으로 소비자가 직접 관여하는 B2C 시장으로 편입될 경우 마치 의류업체나 화장품업체와 같이

브랜드가치, 가격, 판매 유통망 관리 및 품질/디자인에 좀더 신경을 써야 할 것이다.

대신, B2B에 비하여 B2C는 이익률이 높은 것이 일반적이기 때문에 저마진에 빠져있는 건축자재 및 가

구 업체들에게는 희망적인 시장이라고 판단된다.

B2C 시장 성장이나 리모델링 수요 증가에 따라 수혜가 예상되는 건축 자재 품목

구분 품목 개선 효과

에너지 효율성 개선

이중창, Low-E 유리 단열, 난방 효과 개선, 외부 소음해소

건물 내 외벽 단열재 단열, 난방 효과 개선

보일러/냉난방 공조 에너지 효율 개선

인테리어 개선

(미적 효과)

바닥재 인테리어 효과

욕실 제품 에너지 절감, 절수 효과, 인테리어 개선

주방 가구 취사 동선 개선, 에너지 절감, 인테리어 개선

계단, 엘리베이터 이동 시간 단축, 공동 건물에 대한 만족도 개선

자료: 키움증권 정리

B2C 시장 성장이나 리모델링 수요 증가에 따라 피해가 예상되는 산업

구분 품목 피해 영향

건설사 재건축/재개발 위주 업체 기존 계약잔고 해지, 매몰비용 발생, 성장성 둔화

건설 소재 업체

(물량 감소)

시멘트 기존 시멘트 유지, 친환경 소재로 교체

철근

B2B 위주 건축자재업체

기존 건물 골조 유지

낮은 브랜드력, 유통시장 진입 어려움, 시장점유율 하락 불가피

자료: 키움증권 정리

건축자재

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V. 한국의 건축 자재 산업

건축 자재 및 가구 리모델링 사례

건축물의 리모델링은 기본 철근 골조와 시멘트 외벽 등은 그대로 활용하기 때문에 건축물 내장재 및

가구의 업그레이드가 대부분의 투자라고 판단된다.

인테리어 디자인의 발달에 힘입어 최근 리모델링은 다음과 같은 모습으로 구형 주택을 변모시킨다.

가구 리모델링 사례

▶ 개보수가 필요한 10년차 아파트 내부 모습

▶ 리모델링 후 깔끔해진 동일 아파트 모습

자료: 네이버 레몬테라스 까페, 키움증권 정리

건축 자재 시장에서 브랜드 업체의 위치

브랜드 업체들의 고민 – 가격 경쟁

다만 개인이 주택을 리모델링 하려면 가격이 부담이다.

직접 20-30평대 기준으로 약 2,000-3,000만원 정도 비용이 필요하며 이를 브랜드 제품으로 하려면

최소한 300-400만원이 추가된다.

따라서 그동안 국내 건축자재 및 가구 시장은 가격 경쟁력만이 핵심이 되면서 소위 말하는 ‘사제’, 즉

영세한 비브랜드 상품이 주류를 이루고 있었다.

그러나 영세한 ‘사제’업체 중심의 국내 건축자재/가구 시장에는 여러가지 문제가 있다.

1) 영세한 사제 업체들은 단품 위주의 생산으로 소비자들의 수고로움이 극심하다

2) 정해진 가격이 없이 흥정이 필요해 소비자들은 건축자재/가구에 대한 가격 신뢰도가 낮다

3) 5~10년간 사용하는 제품의 life cycle를 감안시 A/S 능력이 현저히 떨어진다

4) 포름알데히드가 다량 포함된 PB(파티클보드) 접착제를 사용하는 비율이 높음

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브랜드 업체들의 대응 – 가격 경쟁력 회복, A/S, 친환경 소재, 원스탑쇼핑

◎ 가격 경쟁력: 해외 소싱, 규모의 경제, 온라인 유통을 통해 ‘사제’ 업체와의 가격 격차를 최소화

◎ A/S 및 시공: 3일 납기, 1일 시공, 24시간 A/S, 보증기간 내 파손시 무상 서비스 등 제공

◎ 친환경 소재: 포름알데히드 방출량을 최소화한 E1 수준의 자재 사용

◎ 원스탑 쇼핑: 부엌/침실/거실/창호 포트폴리오를 모두 겸비하고, 시공 서비스까지 제공

건축 자재 시장

유리, 창호, 바닥재를 합산할 경우 매출액은 LG하우시스 1.4조원으로 1위, KCC 1.07조원으로 2위이다.

아직까지 건자재 및 유리, 창호 부문은 경쟁심화로 수익성이 매우 부진하지만, 2013년 9월부터 건축물

에너지 절약 설계기준이 강화되면서 건축자재 업체의 수혜가 예상된다.

창호재 (유리, 창틀)

시장 규모 (2012년) 완성창은 약 2조원(복층유리 약 1조원)(기능성 유리 약 1,800억)

- 로이유리 사용 비율 9%(독일 90%, 유럽평균 40%)

주요 기업 2012년 매출액, 억원)

판유리 시장 점유율

- KCC 43%, 한국유리 33%, 수입산 24%. KCC의 생산능력 72만톤

완성창 시장점유율

- LG하우시스 40%, KCC 22%, 한화L&C 13%, 기타 23%

시장

상황

요약

건설경기 부진 영향으로 B2B 시장은 부진

창호 에너지 등급제 시행에 따른 고기능성 창호 판매 증가세

LG하우시스와 이건창호 등은 한국유리, 수입산 판유리를 사용

KCC의 판유리는 자체 소비 & 건설사 특판 시장에서 주로 사용

완성창 매출액 (기능성 창호 매출액)

- LG하우시스: 6,436억원 (750억원), 한화 L&C: 3,465억원 (200억원)

이건창호 1,497억 (270억), KCC: 알수 없음

자료: 키움증권 정리

목재 / 합판 (바닥재, 가구 원재료)

시장 규모 (2012년) 합판 2조원 (국산 약 6,000억원)

- MDF 3,700억원, PB(파트클보드) 1,470억원, 강화마루 1,000억원

주요 제품 시장 점유율

(2012년)

합판 시장: 중국산 38%, 기타수입산 35%, 한국산 27%(이건산업, 성창기업, 선창산업)

MDF(중밀도섬유판) 시장: 동화기업 16%, 유니드 24%, 한솔홈데코 17%, 선창산업 17%

PB(파티클보드) 시장: 동화기업 38%, 대성목재 30%, 성창보드 32%

강화마루(주1) 시장: 동화자연마루(42%), 한솔홈데코(33%), LG화학 등

시장

상황

요약

바닥재는 PVC를 목재(합판)가 대체하고 있으나, 합판에 비하여 저가인 PB(파티클보드),

MDF 등이 대체하고 있고 수입산이 증가하면서 국내 기업들의 입지는 좋지 않음

(가격대: PB(평당 70만원) < MDF(평당 100만원) < 합판)

수입품과 가격 경쟁은 점차 낮아지고 있으며, 1985년 인도네시아의 원목수출 금지

이후 이건산업은 솔로몬에 3,000만평 조림사업을 하였음

자료: 키움증권 정리 주: 강화마루는 강화목재를 사용해 흠집에 강하고 요철로 조립하여 접착재가 필요 없어 시공이 간편하다

건축자재

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가구 시장

국내 가구 시장 – 약 9조원 규모, 한샘을 제외하고 실적 부진

건설경기 침체로 인해 특판가구(건설사에 B2B로 납품)시장뿐만 내수부진을 피하기 위한 업체간 과당

경쟁으로 수익성까지 악화되면서 대다수 영세 가구업체들은 고전하고 있다.

2014년 이케아가 매장을 열고 본격적인 내수시장에 뛰어들 경우 가구업계는 더욱 혼란스러워 질 것으

로 판단된다.

그러나 한샘은 거실/부엌/침대 등 다각화된 제품포트폴리오, 키친바흐/IK/온라인 저가 브랜드 등 다양

한 가격대 제공으로 고성장을 이어가고 있다.

인테리어 가구

시장 규모(2012년) 약 3~3.5조원 (브랜드 30%, 비 브랜드 70%)

주요 기업(2012년 매출액, 억원) 인테리어 가구 매출액

한샘 (2,980), 리바트(1,158), 에넥스(803), 보루네오(698), 장인(563)

시장

상황

요약

인테리어가구 = 옷장, 책장, 식탁, 의자, 파티션, 붙박이장, 소파, 부품/반제품

인테리어가구시장은 교체주가는 7-10년, 국내 소비자의 70%는 비브랜드 가구(가격

경쟁력 우수)를 사용

인테리어 가구 시장의 70%를 차지하는 비브랜드는 약 2,000개의 중소형 사제가구

공장에서 제작되어 약 1.5만개의 영세가구점에서 판매되고 있다.

업계1위 한샘

- 아직까지 M/S는 8%대에 불과 (브랜드 제품 내 M/S는 37.5%)

- 직매장5개, 임대매장 80개 운영, 온라인 전용 제품을 통해 저가 시장도 공략 중

수익성

건설사에 직접 납품하는 특판시장의 매출이익률은 0%에 수렴하며, B2C 판매는

매출이익률이 5~10%에 달한다.

자료: 키움증권 정리

부엌 가구

시장 규모(2012년) 1.3조원 (브랜드 21%, 비 브랜드 79%)

주요 기업(2012년 매출액, 억원) TOP 3 부엌가구 브랜드 (한샘 (2,643), 에넥스(407), 리바트(86))

시장

상황

요약

물류비용이 판가의 10~20%나 차지 (부엌 가구 설치는 하루에 한집만 가능)

한국의 부엌 형태가 3,000여종으로 표준화가 어렵기 때문

업계 1위 한샘

- 매출 구성 (대리점 1734억, IK 1027억원, B2B 특판 없음)

- 키친바흐전시장 11개, 부엌 가구 대리점 220개, LG전자와 빌트인 가전 제휴

- IK: 인테리어 업체들에 판매하는 브랜드 (사제품에 비해 가격 10%내외 비쌈)

자료: 키움증권 정리

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침실 가구/ 매트리스

시장 규모(2012년) 매트리스 4,000억원

시장점유율 (2012년, %)

에이스침대 30% (월 1.5만개 판매)

시몬스침대 12% (월 7,000개 판매)

코웨이 10% (렌탈 포함)

한샘 3% (월 2,000개 판매)

시장

상황

요약

매트리스 시장규모 (매년 20% 성장)

- 2009년 2,500억원, 2011년 3,400억원, 2013년 5,000억원에 이를 전망

업계 1위 에이스침대

- 2012년 매출액 1,784억원 (침대 1,580억원, 가구 186억원 등), 영업이익 372억원

- 업계2위 시몬스 침대와 형제 기업: 안성호(에이스), 안정호(시몬스)

- 에이스와 시몬스의 주력 매트리스 가격은 100~150만원대이다.

침대(매트리스)는 고부가 제품

- 에이스침대의 공장 출고실적은 663억원(제품 매출액 대비 41%)

- 판관비 520억원(광고비 253억원), 최근 3년 평균 영업이익률 21%

한샘의 추격

- 매트리스 가격이 에이스/시몬스보다 30% 저렴

- 2012년 월 2,000개 판매 → 2013년 3월 월 4,500개 판매 (1분기 평균 3,300개)

- 4월에도 4,000개 유지, 하반기 월 7,000개 판매 목표

자료: 키움증권 정리

욕실 제품

시장 규모(2012년) 욕실 리모델링 시장 규모 약 3조원 (브랜드 12% (6,250억원), 비 브랜드 88%

(2.2조원))

주요 기업

(2012년 매출액, 억원)

대림통상 1,700 (수전금구 1,100, 비데 300)

동서산업 1,400 (타일 500, 위생도기 300)

대림B&Co 950 (양변기 600, 타일 100)

새턴바스 600 (욕조, 욕실장)

아메리칸스탠다드 600 (양변기, 수전금구, 욕실장)

로얄토토 500 (양변기, 수전금구)

계림 500 (양변기, 수전금구)

시장

상황

요약

단품 아이템 위주의 욕실시장

- 국내 욕실 타일 시장은 약 5,000억원 규모이며 40%가 중국산

욕실 리모델링 비용 구성비 (300만원 기준)

- 시공비 38%, 시공사 마진 19%, 양변기 13%, 욕조 10%, 수전급구 10%

- 설치기간 평균 1주일, 전문 시공사 없다는 점이 기존 욕실 리모델링 시장의 단점

한샘의 도전

- 하이바스 - 건식 공법으로 하루만에 시공되는 장점 (인조대리석, 세면대 등 부착방식)

- 설치비용을 기존 130만원에서 50만원으로 낮춤

- 롯데홈쇼핑에서 40억원 매출 흥행 성공 (홈쇼핑 역사상 매출 최대 기록)

대림통상, 대림B&Co(바스플랜), IS동서도 건설사 특판 비중 줄이고 B2C 욕실

리모델링 시장 진출을 뒤늦게 서두르고 있음

중국의 욕실 시장 규모 약 3조원 (연평균 15% 성장), 국내 업체들의 진출 활발할 전망

자료: 한샘, 키움증권 정리

건축자재

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인테리어 디자인 산업

국보디자인 - 인테리어 디자인 시장 1위 업체

건축 산업이 양적인 팽창이 마무리되고 질적인 성장이 이뤄질 것이라는 점에서 인테리어 디자인 하우

스들의 성장세도 기대된다.

이 중 국보디자인은 인테리어 디자인의 기획, 설계, 시공감리 등 토탈서비스를 제공하는 전문 업체이며,

동종 업체 중 도급 순위 1위 기업이다.

동사의 2012년 실적으로는 여수 엑스포 내부인테리어, 가로수길 Bag stage 인테리어공사, SMD A2 인

테리어, 화성반월 SK뷰 모델하우스, 아시아나항공교육동 인테리어, 송도글로벌캠퍼스 등이 있다.

동사의 2012년말 연결 순현금이 512억원으로 시가총액의 65%에 달하며, 영업이익은 105억원으로 실

적 대비 저평가이다. 연말 배당금도 200원으로 시가 배당수익률은 3%로 낮지 않은점이 매력이다.

인테리어 디자인 사업은 진입장벽이 높지 않아 경쟁이 치열한데, 동사의 경우 우수한 재무구조, 업계

최상위 인력을 보유하여 경쟁사와의 격차를 넓히고 있다.

인테리어 디자인 도급 순위

순위 2009 2010 2011 2012

1 삼우이엠씨 삼우이엠씨 은민에스엔디 국보디자인

2 은민에스엔디 은민에스엔디 국보디자인 은미에스엔디

3 국보디자인 국보디자인 삼원에스엔디 삼원에스엔디

4 중앙디자인 삼원에스엔디 삼우이엠씨 다원디자인

5 삼원에스앤디 중일인터내셔날 다원디자인 리스피엔씨

6 대혜건축 리스피엔씨 중일인터내셔날 삼우이엠씨

7 리스피엔씨 다원디자인 리스피앤씨 계선

8 중일인터내셔날 계선 시공테크 대혜건축

9 다원디자인 대혜건축 계선 엑사이엔씨

10 계선 선창ITS 선창ITS(주) 선창ITS(주)

전체업체수 (개) 4,205 4,393 4,358 4,477

국보디자인도급액 (억원) 1,333 1,285 1,272 1,389

자료: 대한전문건설협회

국보디자인의 주요 고객사

자료: 국보디자인 홈페이지

29

이케아(IKEA)의 한국 진출 영향

이케아(IKEA)는 어떤 회사인가?

이케아는 아래 표와 같은 가구/생활용품 생산 및 유통하는 글로벌 기업이다. 아시아에서는 중국, 일본,

말레이시아, 태국, 싱가폴, 대만, 홍콩에 진출되어 있으며, 한국에는 2014년 세계 최대 매장면적으로

진입할 계획이다.

이케아 기업 개요

구분 내용

기업명 어원 설립자 이름 (Ingvar Kamprad), 그가 자란 도시 (Elmtaryd), 고향 (Agunnaryd)의 약자를 모아 만든 것

1943년 스웨덴의 잉바르가 설립, 1955년부터 가구 직접 디자인/제조, 본사는 네덜란드 라이덴에 소재

주요 판매 제품 가구 30%, 주방용품 15%, 생활용품 55%(조명기구, 침구류 등)

카탈로그와 온라인 쇼핑몰을 통한 통신판매

기업의 특성 좋은 디자인과 싼 가격, 그리고 무엇보다 손수 조립할 수 있는 가구로

매장 분포

오스트레일리아, 독일, 미국, 캐나다, 오스트리아, 프랑스, 벨기에, 체코, 아랍에미리트, 중국, 러시아, 일본, 터키 등 세

계 41개국에 338개의 매장 (223개는 '이케아그룹(IKEA Group)'이 운영, 30개는 프랜차이즈로 운영)

종업원수 14만명, 점당 매출액 약 1,000억원

성공 비결

1. 비교적 도시외곽에 매장이 위치하여 임대비용을 절감한다.

2. 주요 제품, 원재료는 해외에서 sourcing하여 cost를 최대한 낮춘다

3. 가구는 조립형으로 설계하여 납작하게 쌓아 운반하고, 저장공간절약으로 물류비용을 절감한다

4. 고객은 전시장에서 조립된 가구를 보고, 창고에서 직접 구매하여, 집으로 가져가 배달 비용을 절감

5. 고객이 스스로 가구를 조립하게 함으로써 제조업자와 상점은 비용을 더욱 절약한다.

2012년 실적 매출액 276억유로, GPM 42%, 영업이익 35억유로, 순이익 32억유로

자산규모 2002년 141억유로 → 2012년 447억유로 (보유현금 39.5억유로 → 179.0억유로)

자료: IKEA, 키움증권 정리

이케아의 매출 추이 이케아의 풍부한 자금 동원력

10.4 11.0 11.412.9

15.017.5

20.021.5 21.8

23.525.2

27.6

0

5

10

15

20

25

30

2001 2004 2007 2010

(십억유로)

5 , 5 07 1 7 , 452

2 , 8 242 , 6 85

3 , 9 541 7 , 899

7 , 0 602 9 , 086

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2002 2012 2002 2012

(백만유로)

현금 순자산

유형

자산

고정

부채

자료: IKEA, 키움증권 정리 자료: IKEA, 키움증권 정리

이케아의 주요 판매, 구매 지역(국가) 분포

자료: IKEA, 키움증권 정리

건축자재

30

이케아(IKEA)의 한국 진출

2012년 12월 LH공사에게 광명 역세권지구 약 2.4만평(7.8만㎡)의 토지를 2,346억원에 매입

이케아 매장 부지 면적은 서울 삼성동 한국전력 용지 2.3만평과 비슷한 규모이며, 기존 전세계 최대

이케아매장인 스웨덴 스톡홀름 Kungens점 5.5 만㎡, 상하이 푸둥점의 면적 4.9만㎡에 비하여 40% 이

상 넓다.

다만, 이케아는 확보한 부지 중 3.2만㎡을 롯데쇼핑에 재임차할 계획이다.

이케아는 향후 광명점을 포함해 5곳 이상의 매장을 개설할 것이라는 전망도 있다.

이케아 한국매장은 KTX 광명역 인근 2.36만평 이케아 동경점 모습

자료: 키움증권 정리 자료: 키움증권 정리

이케아(IKEA)의 한국 진출 영향 (한국 업체)

◎ 국내 가구 업체 역차별 우려 (NEGATIVE)

현재 관세제도가 수입업체인 이케아에 유리 (이케아의 완성품 수입가구에는 면세 적용)

국내 가구업체들이 수입해 사용하는 파티클보드(PB)에는 관세적용 (관세율 8%)

◎ 이케아 매장의 입지 불리 (POSITIVE)

광명역의 입지는 서울시민이 이용하기에는 도로망이 좋지않아 (교통 체증 심각한 서부간선도로를 이용해야만

진입 가능) 고객이 직접 싣어 날라 집에서 조립하는 이케아의 제품을 구매하기에 부적합해 보인다.

◎ 가구 부문 매출액 300억원으로 국내 시장 영향력 제한적 (NEUTRAL)

또한 광명점의 예상 매출액 1,000억원에서 가구의 매출 비중은 30%에 불과하며, 나머지는 생활용품과 주방용

품으로 이뤄져 국내 가구시장 규모(약 4조원 이상)을 감안하면 영향력은 제한적일 것으로 판단된다.

◎ 한국인은 조립에 관심이 낮음 (POSITIVE)

한국인은 미국/유럽인에 비하여 여가시간이 짧고 주말 여가문화가 집에 머무르기 보다는 쇼핑이나 지

방으로 나가는 것을 선호하기 때문에 DIY형 제품이 초기 흥행 이후 꾸준히 매출이 성장할지 의문

◎ 가격 경쟁력 의외로 낮을수도 있음 (POSITIVE)

유럽/북미 이케아는 고객이 구매 후 조립, 제작하는 DIY(Do It Yourself) 전력이지만, 이런 판매 전략

이 동양에 적합하지 않다는 지적에 따라 이케아는 중국 푸둥점 등에서처럼 시공, 배달 서비스를 제공

할 전망이며, 이에 따라 처음부터 가격 경쟁력을 갖추기도 쉽지 않아 보인다.

31

미국에서도 DIY에 대한 수요가 감소세

미국에서 35세 미만의 젊은층은 가장 활발한 DIY(do-it-yourself) 참여계층이다.

그리고 미국의 HomeDepot, Lowe’s와 같은 수많은 하드웨어 상점들은 DIY를 선호하는 고객층을 기반

으로 영업이 이뤄지고 있었고, 그동안 꾸준히 성장하였다.

그러나 American Housing Survey의 조사에 따르면 35세 미만 젊은층의 주택 리모델링 지출에서 DIY

가 차지하는 비중이 2003년 40.3%에서 2011년 28.8%로 급감하였다.

이로 인해 미국의 주택 리모델링 전체 지출에서 DIY시장이 차지하는 비중은 1995년 2003년 25.5%에

서 2011년 17.6%로 급감하였다.

미국 주택 리모델링 투자에서 DIY가 차지하는 비중

23.8% 25.0% 23.8% 22.3%25.5% 23.8%

21.5% 20.4%17.6%

40.1%35.2%

32.3% 33.2%

40.3%

32.8% 32.6% 32.1%28.8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

모든소유주

35세이하소유주

자료: JCHS Tabulations of the 1995-2011, American Housing Surveys, 키움증권 정리

이케아가 한국 건축 문화에 미칠 영향

아직까지 한국인들은 주택이라는 것을 재테크의 수단으로만 여길 뿐 문화의 공간이라고 여기려고 하지

않았다. 집은 이용가치가 있는 문화 공간이 아니라 시세 차익을 남기고 매각할 자산이었기 때문에, 굳

이 돈을 들여 인테리어를 고급화하고 에너지 절감형 소재를 사용하려고 하지 않았던 것이다.

그러나 대형 할인마트나 코스트코에 들리듯 호기심에 이케아의 대형 매장에 들려 북유럽 스타일의 인

테리어를 구경한다음 자신의 집에도 직접 적용하고 싶어진다면, 우리 주변에 건축자재 업체들에게는

위기요인 만으로 작용하지는 않을 것이다.

이케아식 인테리어

자료: IKEA.COM (US), 키움증권 정리

건축자재

32

이케아(IKEA)에 대한 국내 업체의 대응

한샘 – 한국형 이케아가 되어 연간 1조원 매출 추구

이케아의 진출에 앞서 한샘은 주요 거점에 직영점과 대리점을 확보하여 B2C 시장에 대비하였고

(2008년 68%에 불과하였던 B2C 비중을 2012년 77%로 높여 건설업체에 대한 의존도를 낮춤), 부엌/

인테리어 뿐 아니라 욕실/침실/매트리스/건자재/창호 시장, 싱글용 가구(샘 시리즈), 주니어가구로도

진출하여 대부분의 제품포트폴리오를 구비하였다.

한샘이 운영하고 있는 Flag shop(회사 concept를 잘 구현해놓은 대형 직영매장)은 잠실점, 부산센텀점

(8200㎡) 등 5개이며, 이케아의 경우 도심에서 1시간 거리에 있는 광명시 교외에서 창고형으로 운영되

는 것과 달리 한샘은 접근성이 좋은 도심을 중심으로 전문영업사원 등을 배치해 백화점 수준의 서비스

(일대일 맞춤 상담, 시공 및 조립 설치 제공)를 제공하고 있다.

또한 부엌가구 대형전시장인 ‘한샘키친바흐전시장’은 11개, 부엌가구 대리점인 ‘한샘키친프라자’는 200

개에 달한다.

국내 온라인 가구 유통시장은 2012년 2조원대로 성장하였는데, 한샘은 온라인 시장에 최적화된 제품

라인업도 갖추어 이케아와의 가격 경쟁에 대응하고 있으며, 한샘은 자체 쇼핑몰 ‘한샘몰’에서 2012년

785억원의 매출을 기록하였다.

한샘 키친바흐 매장 한샘의 인테리어가구의 온라인 및 직매장 매출 추이

4 6 1 5 8 3

8 0 9 1 , 039

1 2 261 7 5

2 8 1

4 0 3

7 2 4

7 8 5

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

2008 2009 2010 2011 2012

온라인

직매장

자료: 키움증권 자료: 한샘, 키움증권 추정

리바트 - B2C 비중 확대 전략

리바트는 2011년 현대백화점 계열로 편입된 이후 특판시장(건설사 납품)에 대한 비중을 낮추고 6개 백

화점에 입점하였고 직영점 매출 확대를 통한 시판(B2C) 매출비중을 기존 20%에서 50%대로 높인다는

전략이다.

리바트도 온라인 쇼핑몰(리바트몰, 케이티오, 하움)을 2012년 런칭하였고, 논현/목동 등 4개의 직영점

을 갖췄다.

다만, 제품 라인업과 가격대별 대응, 온라인 쇼핑몰 대응과 점포수에서 한샘에 뒤쳐져 B2C 시장에서의

분발이 요구되고 있다.

33

LG하우시스 – 지인(Z:IN)으로 B2C 비중 확대 전략

LG하우시스는 B2C 매장 확대, 친환경 소재 개발, 10년 A/S보장, 디자인 개선 등으로 이케아의 국내

진출에 대비하고 있다.

1) 2011년 업계 최초로 매장형 창호 전문점 도입, 전국 130개 Z:IN Window Plus 매장 보유하고 있

으며, 전국 200개 규모로 늘려나갈 계획이다.

2) 친환경 소재를 지속 출시하여 저가 제품과의 차별화를 꾀하고 있는데, 최근에는 프탈레이트(성기

능 장애 일으키는 유해물질)가 없는 가소제를 사용한 친환경 표면마감재 인테리어필름을 개발했다.

3) 지인 윈도우플러스에서 고효율 완성창을 구입하면 최대 10년간 품질보증을 시행한다.

4) 애냐 라킨, 베라 왕, 알렉산드로 멘디니, 카림 라시드 등 해외 유명 디자이너와 협업하여 벽지, 창

호 디자인을 업그레이드 하고 있다.

KCC – 홈씨씨로 B2C 비중 확대 전략

KCC는 그동안 특판시장(건설사에 B2B로 납품)을 중심으로 영업하였으나, 자사의 인테리어 전문 매장

인 홈씨씨(인천점, 목포점)와 중소업체의 파트너십을 통해 건축자재를 합리적인 가격에 제공하고 있다.

2013년 1월 현재 홈씨씨 파트너스 업체수는 3,300개로 증가하였다.

또한 홈씨씨(www.homecc.co.kr)을 런칭하여 맞춤형 인테리어 서비스를 제공하고, 3D 인테리어 디자

인을 직접 시뮬레이션 하고 견적까지 받아볼 수 있게 하였다. 또한 인터파크와 제휴를 시간이 부족한

맞벌이 부부 등에게 인테리어서비스를 제공하고 있다.

다만, KCC의 직영 홈씨씨 매장은 접근성이 낮고, 홈씨씨 홈페이지는 최근 TV광고까지 하면서 인지도

를 높이고 있기는 하지만, 표준화되기 어려운 인테리어 시장에서 소비자의 니즈를 어떻게 충족시킬 수

있을지 의문이다.

홈씨씨 매장 홈씨씨 인테리어 견적 사이트

자료: KCC 자료: homcc.co.kr

건축자재

34

주요 건축 자재 및 가구 업체 2012년 실적 및 재무상황

일부 업체 재무구조 우수

건축자재 및 가구 업체 중 재무구조가 우수한 기업으로는 한샘, 에이스침대, 퍼시스, 국보디자인 등이

있으며, 투자유가증권과 부동산을 포함한 비영업용 자산이 풍부한 기업으로는 퍼시스, 한국가구, 국보

디자인, 계양전기, 한샘, 에이스침대 등이 있다.

IFRS 연결 기준 재무 상황 (단위: 억원, 배)

업체명 순자산 순현금 투자부동산 자사주제외 시가총액 수정 P/B

LG하우시스 7,265 -3,975 0 9,532 1.3

KCC 49,619 -3,608 988 30,860 0.6

한샘 2,149 480 13 4,849 2.3

에이스침대 2,804 501 0 1,723 0.6

리바트 1,884 -15 77 1,239 0.7

에넥스 340 -21 16 329 1.0

한국가구 653 18 0 236 0.4

보루네오 456 -338 107 397 0.9

퍼시스 3,035 1,638 130 2,540 0.8

국보디자인 576 512 72 788 1.4

동화홀딩스 6,499 -4,135 1,601 1,369 0.2

이건산업 1,239 -1,262 83 1,091 0.9

한솔홈데코 1,115 -887 3 895 0.8

이건창호 1,032 -990 520 438 0.4

선창산업 2,657 -564 175 702 0.3

계양전기 1,443 364 0 828 0.6

대림통상 1,386 -618 18 606 0.4

대림B&Co 1,419 -499 505 330 0.2

IS동서 3,955 -3,110 139 3,370 0.9

자료: dataguide, 키움증권, (장부가 기준)

IFRS 별도 기준 재무 상황 (단위: 억원, 배)

업체명 순자산 순현금 투자부동산 투자유가증권 자사주제외 시총(A) 시총– 비영업가치(B) (B/A)

LG하우시스 7,580 -2,018 0 1,692 9,532 10,704 112%

KCC 48,690 -5,611 988 27,150 30,860 21,909 71%

한샘 2,120 438 13 2,952 4,849 4,231 87%

에이스침대 2,813 492 0 328 1,723 805 47%

리바트 1,916 9 77 417 1,239 1,126 91%

에넥스 326 -23 15 852 329 300 91%

한국가구 596 8 31 253 236 71 30%

보루네오 456 -309 107 333 397 595 150%

퍼시스 3,035 1,638 130 57 2,540 734 29%

국보디자인 583 500 4 8 788 266 34%

동화홀딩스 2,260 -1,031 41 125 1,369 -558 -41%

이건산업 824 -984 83 75 1,091 1,828 168%

한솔홈데코 1,127 -909 3 74 895 1,801 201%

이건창호 958 -823 520 33 438 533 122%

선창산업 2,714 -408 71 0 702 810 115%

계양전기 1,470 347 0 458 828 418 50%

대림통상 1,401 -554 18 125 606 1,101 182%

대림B&Co 1,419 -465 505 82 330 268 81%

IS동서 3,661 -2,146 57 44 3,370 5,073 151%

자료: dataguide, 키움증권, (투자부동산과 유가증권은 장부가 기준), 비영업가치 = 순현금 + 투자부동산 + 투자유가증권의 50%

35

실적 대비 일부 기업 저평가

2012년 당기순이익 대비 저평가인 기업으로는 에이스침대 (이상 연결기준 P/E, 5.2배), 퍼시스 (8.7배),

한국가구(7.2배) 정도이다. KCC는 영업이익 대비 저평가는 아니며, 나머지 대부분 기업들은 고평가이

거나 당기순손실로 실적대비 주가가 매력적이지는 않다.

다만, 본 리포트에서 기술하였듯이 건축자재와 가구 시장이 점차 B2C와 리모델링에 맞춰 발전할 것으

로 전망하기 때문에, 기업의 전략과 포지션에 따라 일부 기업의 경우 향후 실적은 크게 개선될 것으로

기대된다.

IFRS 연결 기준 손익 지표 (단위: 억원, 배)

업체명 매출액 영업이익 당기순이익 자사주 제외 시총 P/E

LG하우시스 24,511 566 285 9,532 33.4

KCC 32,462 1,989 4,463 30,860 6.9

한샘 7,832 472 395 4,849 12.3

에이스침대 1,784 372 330 1,723 5.2

리바트 5,049 32 36 1,239 34.2

에넥스 1,968 -109 -101 329 -3.2

한국가구 391 39 34 236 7.0

보루네오 1,343 -144 -254 397 -1.6

퍼시스 2,220 239 294 2,540 8.6

국보디자인 1,194 105 83 788 9.5

동화홀딩스 4,704 126 8 1,369 167.8

이건산업 2,464 219 45 1,091 24.0

한솔홈데코 1,892 46 16 895 54.7

이건창호 1,762 49 5 438 85.8

선창산업 3,336 -44 -36 702 -19.4

계양전기 2,474 27 50 828 16.6

대림통상 1,636 -5 -74 606 -8.2

대림B&Co 1,015 -36 -46 330 -7.2

IS동서 6,466 368 60 3,370 56.0

자료: dataguide, 키움증권, (장부가 기준)

IFRS 별도 기준 손익 지표 (단위: 억원, 배)

업체명 매출액 매출총이익 영업이익 영업이익률% 당기순이익 자사주제외 시총 P/E

LG하우시스 20,740 4,273 646 3.1% 431 9,532 22.1

KCC 28,730 5,717 1,483 5.2% 4,066 30,860 7.6

한샘 7,336 2,278 420 5.7% 352 4,849 13.8

에이스침대 1,769 885 378 21.3% 343 1,723 5.0

리바트 4,852 879 29 0.6% 41 1,239 30.3

에넥스 1,912 286 -99 -5.2% -122 329 적자

한국가구 106 44 -7 -6.4% 13 236 17.9

보루네오 1,343 281 -141 -10.5% -254 397 적자

퍼시스 2,220 644 239 10.8% 294 2,540 8.6

국보디자인 1,185 189 108 9.1% 86 788 9.1

동화홀딩스 208 208 37 17.8% 7 1,369 190.8

이건산업 1,579 175 54 3.4% 5 1,091 203.1

한솔홈데코 1,892 256 48 2.6% 24 895 38.0

이건창호 1,496 155 33 2.2% 10 438 43.0

선창산업 2,417 210 4 0.2% 6 702 111.0

계양전기 2,308 441 61 2.6% 84 828 9.9

대림통상 1,417 182 -9 -0.6% -59 606 적자

대림B&Co 1,001 195 -29 -2.9% -39 330 적자

IS동서 5,272 842 223 4.2% 99 3,370 34.1

자료: dataguide, 키움증권

건축자재

36

37

기업분석

LG하우시스 BUY(Initiate)/목표주가 143,000원

(108670) 지인에게 물어보세요

한샘 BUY(Initiate)/목표주가 36,000원

(009240) 한국형 이케아로 고성장 예고

건축자재

38

건축자재

LG하우시스 (108670)

BUY(Initiate) 주가(5/21) 105,500원

목표주가 143,000원

LG하우시스.는 국내 최대 건축자재업체로써

원재료 생산보다는 최종 소비재 부문으로 투

자를 확대하였고, 창호 부문에서는 완성창과

기능성유리(로이유리)의 비중 확대, 건축자재

부문에서는 미국 홈디포로의 인조대리석 판

매 증가에 힘입어 이익률이 우상향 할 것으

로 판단합니다. 이에 LG하우시스를 매수투자

의견으로 커버리지를 개시합니다.

Stock Data

KOSPI (5/21) 1,981.09pt

시가총액 9,876억원

52주 주가동향 최고가 최저가

108,500원 57,800원

최고/최저가 대비 등락 -2.76% 82.53%

주가수익률 절대 상대

1M 12.0% 7.8%

6M 35.8% 29.1%

1Y 81.0% 64.3%

Company Data

발행주식수 10,000천주

일평균 거래량(3M 45천주

외국인 지분율 9.88%

배당수익률(12) 0.95%

BPS (12) 78,037원

주요 주주 LG 30.1%

Price Trend

-20

0

20

40

60

80

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

'12/5 '12/9 '13/1 '13/5

(%)(원) 수정주가(좌)

상대수익률(우)

지인(Z:IN)에게 물어보세요

영업이익률 얼마까지 개선될까?

LG하우시스의 영업이익률은 1) B2C 건축자재 시장의

개화, 2) 완성창 매출 비중 확대, 3) 해외 자회사 실적 턴

어라운드에 힘입어 영업이익률은 2013년 3.8%, 2014년

4.1%로 빠르게 회복될 것으로 전망한다.

2013년 9월부터 건축물 에너지 절약 설계기준이 강화되

면서 동사의 친환경 에너지 절감형 건자재가 수혜를 받

으면서 2013년과 2014년 매출액 성장률도 3~5%로 안

정적일 전망이다.

소비재 기업으로 변모할 수 있을까?

동사는 전국 130개 지인 창호 매장을 통해 완성창 사업

을 적극적으로 하고 있으며, B2C 시장에서 성장을 추구

하고 있다. 복층형 Low-E 고기능성 유리에서의 경쟁력

과 정책적인 수혜를 받고 완성창 매출 비중을 2013년

40%까지 높일 것으로 전망한다. 그 외에도 친환경 건자

재의 지속 출시와 건축자재 부문의 디자인 접목을 통해

2012년 1.1%에 그쳤던 건자재 부문의 영업이익률을

2015년까지 4%대로 높일 것으로 기대된다.

매수 투자의견, 목표주가 143,000원

2009~2012년 동사는 6,942억원의 유형자산투자를 하였

고, 이로 인해 감가상각부담이 연간 800억원에 달한다.

향후 이익률 증가와 현금흐름 개선이 동시에 나타날 것

으로 예상하며, 2013년 예상 실적 기준 EV/EBITDA 10

배를 적용하여 목표가 143,000원, 매수투자의견으로 커

버리지를 개시한다.

투자지표, IFRS 연결 2011 2012 2013E 2014E 2015E

매출액(억원) 24,454 24,511 25,323 26,611 27,362

보고영업이익(억원) 712 566 964 1,086 1,195

핵심영업이익(억원) 712 566 962 1,091 1,204

EBITDA(억원) 1,428 1,401 1,718 1,887 2,063

세전이익(억원) 634 524 915 1,047 1,163

순이익(억원) 463 285 693 794 881

지배주주지분순이익(억원) 466 290 693 794 881

EPS(원) 5,018 3,123 7,473 8,558 9,500

증감율(%YoY) 14.1 -37.8 139.2 14.5 11.0

PER(배) 17.3 25.4 14.1 12.3 11.1

PBR(배) 1.2 1.1 1.4 1.2 1.1

EV/EBITDA(배) 8.2 8.0 8.3 7.5 6.7

보고영업이익률(%) 2.9 2.3 3.8 4.1 4.4

핵심영업이익률(%) 2.9 2.3 3.8 4.1 4.4

ROE(%) 6.5 3.9 9.2 9.7 9.9

순부채비율(%) 51.8 55.7 55.7 50.4 42.6

39

영업이익률 얼마까지 개선될 수 있을까?

LG화학에서 분사된 2009년 영업이익률 4.0%, 2012년 연결 영업이익률 2.3%

LG하우시스는 분사 직후인 2009년 4.0%의 영업이익률이었으나, 2012년 영업이익률이 2.3%까지 하락

하였다.

원인은 건축경기의 부진으로 인한 B2B 수익성 하락, IFRS 연결 대상인 해외 자회사 실적 부진에 따른

매출이익률의 하락 (2009년 81.0% → 2012년 78.5%)와 EBITDA규모를 뛰어넘는 CAPEX로 인한 감

가상각비 증가 (2009년 395억원 → 2012년 799억원) 때문으로 요약된다.

LG하우시스 연결 실적 추이 (단위: 억원)

2009(주 1) 2010 2011 2012 2013E

매출액 14,409 22,421 24,494 24,704 25,522

건축자재 13,928 15,098 14,426 14,715

고기능성소재 8,504 9,302 9,954 10,451

별도기준 19,391 20,625 20,740 21,362

연결법인 3,030 3,869 3,964 4,160

영업이익 672 631 712 566 964

건축자재 212 296 152 441

고기능성소재 415 416 512 523

별도기준 417 584 646 854

연결법인 214 127 -79 110

영업이익률 % 4.0% 2.8% 2.9% 2.3% 3.8%

건축자재 1.5% 2.0% 1.1% 3.0%

고기능성소재 4.9% 4.5% 5.1% 5.0%

별도기준 2.2% 2.8% 3.1% 4.0%

연결법인 7.1% 3.3% -2.0% 2.6%

감가상각비 395 642 687 799 724

EBITDA 1,067 1,270 1,428 1,401 1,718

당기순이익 229 408 466 290 693

자료: 키움증권 추정, 주: 2009년은 K-GAAP기준이며, 2010년 이후 IFRS 연결 실적임)

2013년 1분기 실적이 보여준 Potential

동사는 2013년 1분기 매출액 5,890억원, 영업이익 240억원(영업이익률 4.0%)을 기록하였다.

자동차 부품 및 PSA등 IT소재가 포함된 고기능성 소재 부문에서 8.3%의 높은 영업이익률을 기록하였

고, 건축자재 부문이 지난해 1분기 34억원 적자에서 올해 1분기 43억원으로 흑자전환했으며, 창호 부

문도 지난해 1분기 60억원 적자에서 올해 1분기 비수기임에도 2억원 소폭 흑자전환하였다.

창호 부문은 완성창 판매비중 증가에 힘입어 실적이 개선되었고, 건축자재 부문은 아직까지 국내는 부

진하였지만, 지난해까지 대규모 적자를 기록하였던 해외 법인 (중국 텐진, 미국 생산법인 등)이 흑자전

환하였다. 특히 동사의 인조대리석 등 표면제가 미국 홈디포로 납품이 본격화되면서 해외 부문의 실적

개선은 동사의 연결 영업이익률 개선에 기여할 것으로 판단된다.

LG하우시스 해외 생산 법인 실적

중국 미국 Trading 러시아 유럽

매출액 2012년 1분기 302 632 365 121 154

2013년 1분기 314 726 413 124 158

당기순이익 2012년 1분기 -14 -25 -12 9 4

2013년 1분기 6 19 -5 -13 4

자료: 키움증권, LG하우시스 분기보고서

건축자재

40

건축자재 및 창호 부문 실적 본격 개선될 것

창호 부문은 B2C 판매 비중의 증대와 완성창 판매비중 증가로 영업이익률이 개선될 것이다.

완성창 판매는 아직 2년 밖에 되지 않았으나, 동사가 집중한 고기능성 완성창 (로이유리)의 채용률 증

가와 대리점에서의 동사 완성창 판매 증가가 이어질 전망이다.

동사의 창호 판매 중 B2C의 비중은 50%이며, B2C(시판) 매출에서 완성창이 차지하는 비중은 2012년

35%였으며, 올해는 40%, 2015년 50% 이상을 달성할 전망이다. LG하우시스에서는 건설사에 납품하는

B2B와 단순 유리/창틀 판매 보다 B2C 및 완성창의 이익률이 크게 높다고 평가하고 있다.

단, 아직까지 가동률이 20% 수준인 로이유리에서는 적자가 이어지고 있지만, 2013년 9월부터 건축물

에너지 절약 설계기준이 강화될 경우 동사의 로이유리 부문 적자는 흑자전환할 것이다.

한편, 경쟁사인 KCC는 유리-창호를 수직계열화를 하였지만 판유리 생산라인이 약 10개이고, LG하우

시스는 판유리를 직접 제작하지 않고, 동남아/중국의 판유리 업체에서 조달하는데 이들의 생산라인수

가 50~100개로 Cost가 낮아 운송비를 감안해도 LG하우시스의 원가율에는 긍정적이다.

바닥 장식재 등 인테리어자재 부문은 국내 주택거래량 회복과 해외 인조대리석 수출 호조(미국 홈디포

내 점유율 20%)와 진출비용감소로 수익성이 개선될 것으로 판단된다.

LG하우시스 연결 실적 전망 (단위: 억원)

2011 2012 2013E 2014E 2015E

매출액

창호재 6,775 6,436 6,565 7,024 7,375

인테리어자재 8,323 7,990 8,150 8,639 8,898

건축자재 계 15,098 14,426 14,715 15,663 16,273

고기능성소재 9,302 9,954 10,451 10,765 10,873

기타 94 324 356 392 431

합계 24,494 24,704 25,522 26,820 27,577

영업이익

창호재 68 32 131 190 251

인테리어자재 233 120 310 358 400

건축자재 계 296 152 441 548 651

고기능성소재 416 512 523 538 544

기타 -0 -97 - - -

합계 712 566 964 1,086 1,195

영업이익률 %

창호재 1.0% 0.5% 2.0% 2.7% 3.4%

인테리어자재 2.8% 1.5% 3.8% 4.1% 4.5%

건축자재 계 2.0% 1.1% 3.0% 3.5% 4.0%

고기능성소재 4.5% 5.1% 5.0% 5.0% 5.0%

기타 -0.3% -30.0% 0.0% 0.0% 0.0%

합계 2.9% 2.3% 3.8% 4.1% 4.3%

EBITDA 1,428 1,401 1,718 1,887 2,063

자료: 키움증권 추정,

LG하우시스는 1분기에 고기능성소재 부문에서 8.3%의 영업이익률을 기록했지만, 당사에서는 보수적

으로 5.0%의 이익률로 가정하였다. 이는 엔저/원고 현상으로 이 부문 매출의 60%를 차지하는 자동차

부품 분야의 수익성이 다소 낮아질 수 있고, 현대차에서 2교대제를 하면서 수익성이 다소 나빠질 것으

로 보기 때문이다.

41

소비재 기업으로 변모할 수 있을까?

LG하우시스는 B2C 매장 확대, 친환경 소재 개발, 10년 A/S보장, 디자인 개선 등으로 B2C 시장 개화

에 대비하고 있다.

1) 2011년 업계 최초로 매장형 창호 전문점 도입, 전국 7개 직영점, 130개 Z:IN Window Plus 매장

을 보유하고 있으며, 전국 200개 규모로 늘려나갈 계획이다.

이러한 점은 영세 인테리어업체와 지리적 접근성이 떨어지는 홈씨씨 직영매장을 갖추고 있으며

B2B에 크게 의존하고 있는 KCC에 비하여 앞서나가고 있는 점이라고 본다.

2) 친환경 소재를 지속 출시하여 저가 제품과의 차별화를 꾀하고 있는데, 최근에는 프탈레이트(성기

능 장애 일으키는 유해물질)가 없는 가소제를 사용한 친환경 표면마감재 인테리어필름을 개발했

다.

3) 지인 윈도우플러스에서 고효율 완성창을 구입하면 최대 10년간 품질보증을 시행한다.

4) LG하우시스는 2009~2012년 4년 연속 레드닷디자인상을 수상하였다. 또한 IF디자인상에서 지아

벽지, 플러스알파창 등으로 총 11개 수상작을 냈고, 최근 3년간 IF수상 실적을 근거로 발표하는

IF디자인랭킹에서 BMW, HP등 글로벌 기업을 제치고 세계 11위로 오르기도 했다.

또한 동사는 애냐 라킨, 베라 왕, 알렉산드로 멘디니, 카림 라시드 등 해외 유명 디자이너와 협업

하여 벽지, 창호 디자인을 업그레이드 하고 있다.

LG하우시스와 작업한 디자이너 및 대표적인 디자인

Alessandro Mendini Karim Rashid Vera Wang

자료: 키움증권, LG하우시스 홈페이지

LG하우시스의 이러한 변신은 사회 구조적인 변화의 수혜를 볼 뿐 아니라, 2000년대 초반 LG화학에서

분사한 후 점진적으로 수익성을 개선하고 성공적인 M&A와 해외부문 성장에 힘입어 실적이 상승한

LG생활건강의 사례를 따라갈 것으로 기대하고 있다.

건축자재

42

밸류에이션, 목표주가 143,000원

당사의 LG하우시스에 대한 밸류에이션은 동사의 실적이 정상화 될 것이라는 근거에 힘입어

2009~2011년 평균 EV/EBITDA 10배를 적용하여 산출하였다.

당사 추정에 의하면 LG하우시스는 2013년 1,718억원의 EBITDA를 창출할 것으로 기대되며, (영업이

익 915억원 + 감가상각비 724억원), 동사의 순차입금은 4,375억원(2013년 1분기 순차입금 3,010억원)

으로 추정하였으며, EV/EBITDA 10배를 적용할 경우 적정 시가총액은 12,805억원으로 이를 동사의 자

사주를 제외한 주식수 895만주로 나누면, 적정주가는 143,000원으로 산출된다.

LG하우시스 P/E Band LG하우시스 EV/EBITDA Band

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

'09 '10 '11 '12 '13 '14

(원) P /E Band

Price 20.0x

17.5x 15.0x

12.5x 10.0x

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

'09 '10 '11 '12 '13 '14

(원) EV/EBITDA Band

Price 14.0x

12.0x 10.0x

8.0x 6.0x

자료: 키움증권 추정 자료: 키움증권 추정

43

포괄손익계산서 (단위: 억원) 재무상태표 (단위: 원, 배, %)

12월 결산, IFRS 별도 2011 2012 2013E 2014E 2015E 12월 결산, IFRS 별도 2011 2012 2013E 2014E 2015E

매출액 24,454 24,511 25,323 26,611 27,362 유동자산 11,267 9,045 8,963 9,399 9,944

매출원가 19,588 19,231 19,879 20,836 21,370 현금및현금성자산 3,286 996 633 645 944

매출총이익 4,866 5,280 5,444 5,775 5,992 유동금융자산 747 1,052 1,087 1,142 1,174

판매비및일반관리비 4,154 4,714 4,482 4,683 4,788 매출채권및유동채권 4,936 4,989 5,168 5,431 5,584

영업이익(보고) 712 566 964 1,086 1,195 재고자산 2,073 1,958 2,023 2,126 2,186

영업이익(핵심) 712 566 962 1,091 1,204 기타유동비금융자산 224 51 52 55 56

영업외손익 -78 -42 -48 -44 -41 비유동자산 8,158 8,735 9,492 10,218 10,871

이자수익 70 78 81 85 87 장기매출채권및기타비유동채권 356 400 413 434 446

배당금수익 0 0 0 0 0 투자자산 77 88 89 91 92

외환이익 267 198 200 200 200 유형자산 7,250 7,746 8,522 9,255 9,922

이자비용 188 209 209 209 209 무형자산 298 325 293 264 238

외환손실 268 216 220 220 220 기타비유동자산 178 177 175 174 173

관계기업지분법손익 -8 -10 0 0 0 자산총계 19,425 17,780 18,455 19,616 20,816

투자및기타자산처분손익 28 281 100 100 100 유동부채 8,931 6,737 6,579 6,781 6,898

금융상품평가및기타금융이익 0 0 0 0 0 매입채무및기타유동채무 4,222 4,055 3,896 4,094 4,210

기타 21 -166 0 0 0 단기차입금 3,150 1,898 1,898 1,898 1,898

법인세차감전이익 634 524 915 1,047 1,163 유동성장기차입금 1,501 682 682 682 682

법인세비용 130 135 221 253 281 기타유동부채 58 102 104 107 109

유효법인세율 (%) 20.5% 25.8% 24.2% 24.2% 24.2% 비유동부채 3,271 3,778 3,917 4,083 4,284

당기순이익 463 285 693 794 881 장기매입채무및비유동채무 1 1 1 1 1

지배주주지분순이익(억원) 466 290 693 794 881 사채및장기차입금 3,127 3,515 3,515 3,515 3,515

EBITDA 1,428 1,401 1,718 1,887 2,063 기타비유동부채 143 262 402 568 768

현금순이익(Cash Earnings) 1,179 1,120 1,449 1,590 1,740 부채총계 12,202 10,515 10,497 10,864 11,182

수정당기순이익 440 76 617 718 806 자본금 500 500 500 500 500

증감율(%, YoY) 주식발행초과금 6,182 6,182 6,182 6,182 6,182

매출액 9.1 0.2 3.3 5.1 2.8 이익잉여금 724 798 1,491 2,285 3,166

영업이익(보고) 12.1 -20.4 70.2 12.7 10.0 기타자본 -191 -270 -270 -270 -270

영업이익(핵심) 18.1 -20.4 69.9 13.4 10.3 지배주주지분자본총계 7,215 7,210 7,903 8,697 9,579

EBITDA 12.5 -1.9 22.7 9.8 9.3 비지배주주지분자본총계 8 55 55 55 55

지배주주지분 당기순이익 14.1 -37.8 139.2 14.5 11.0 자본총계 7,223 7,265 7,958 8,752 9,634

EPS 14.1 -37.8 139.2 14.5 11.0 순차입금 3,745 4,046 4,375 4,307 3,976

수정순이익 14.7 -82.7 708.2 16.3 12.2 총차입금 7,779 6,095 6,095 6,095 6,095

현금흐름표 (단위: 억원) 투자지표 (단위: 원, 배, %)

12월 결산, IFRS 별도 2011 2012 2013E 2014E 2015E 12월 결산, IFRS 별도 2011 2012 2013E 2014E 2015E

영업활동현금흐름 61 946 933 1,302 1,531 주당지표(원)

당기순이익 580 387 693 794 881 EPS 5,018 3,123 7,473 8,558 9,500

감가상각비 687 799 724 767 833 BPS 72,146 72,100 78,037 84,981 92,798

무형자산상각비 29 35 32 29 26 주당EBITDA 14,278 14,007 17,184 18,867 20,628

외환손익 16 6 20 20 20 CFPS 11,791 11,196 14,494 15,896 17,402

자산처분손익 28 198 -100 -100 -100 DPS 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

지분법손익 8 10 0 0 0 주가배수(배)

영업활동자산부채 증감 -1,342 -429 -417 -188 -110 PER 17.3 25.4 14.1 12.3 11.1

기타 55 -60 -20 -20 -20 PBR 1.2 1.1 1.4 1.2 1.1

투자활동현금흐름 -2,053 -1,688 -1,435 -1,456 -1,432 EV/EBITDA 8.2 8.0 8.3 7.5 6.7

투자자산의 처분 -176 -382 -36 -57 -33 PCFR 7.4 7.1 7.3 6.6 6.1

유형자산의 처분 244 289 0 0 0 수익성(%)

유형자산의 취득 -2,235 -2,032 -1,500 -1,500 -1,500 영업이익률(보고) 2.9 2.3 3.8 4.1 4.4

무형자산의 처분 -32 -38 0 0 0 영업이익률(핵심) 2.9 2.3 3.8 4.1 4.4

기타 147 475 101 101 101 EBITDA margin 5.8 5.7 6.8 7.1 7.5

재무활동현금흐름 3,337 -1,532 139 166 200 순이익률 1.9 1.2 2.7 3.0 3.2

단기차입금의 증가 0 0 0 0 0 자기자본이익률(ROE) 6.5 3.9 9.2 9.7 9.9

장기차입금의 증가 3,437 -1,484 0 0 0 투하자본이익률(ROIC) 5.8 3.8 6.1 6.4 6.6

자본의 증가 0 0 0 0 0 안정성(%)

배당금지급 -100 -100 0 0 0 부채비율 168.9 144.7 133.6 127.0 119.8

기타 0 52 139 166 200 순차입금비율 51.8 55.7 55.7 50.4 42.6

현금및현금성자산의순증가 1,337 -2,290 -363 12 299 이자보상배율(배) 3.8 2.7 4.6 5.2 5.8

기초현금및현금성자산 1,949 3,286 996 633 645 활동성(배)

기말현금및현금성자산 3,286 996 633 645 944 매출채권회전율 5.4 4.9 5.0 5.0 5.0

Gross Cash Flow 1,403 1,375 1,349 1,490 1,640 재고자산회전율 13.8 12.2 12.7 12.8 12.7

Op Free Cash Flow -2,327 -1,244 -431 -65 162 매입채무회전율 6.1 5.9 6.4 6.7 6.6

건축자재

44

건축자재

한샘 (009240)

BUY(Initiate) 주가(5/21) 28,650원

목표주가 36,000원

한샘은 국내 최대 B2C 가구 업체로써, 향후

리모델링의 시대에 대비하여 온라인/오프라

인 판매망을 선구축하였고, 다양한 제품 포트

폴리오와 가격 정책을 구축하여 이케아의 한

국 진입에 대응력도 갖추었다고 판단한다. 향

후 외형성장이 기대되는 한샘에 대하여 매수

투자의견으로 커버리지를 개시한다.

Stock Data

KOSPI (5/21) 1,981.09pt

시가총액 6,742억원

52주 주가동향 최고가 최저가

28,650원 15,900원

최고/최저가대비등락율 0.00% 80.19%

주가수익률 절대 상대

1M 3.1% -0.8%

6M 66.1% 58.0%

1Y 37.1% 24.5%

Company Data

발행주식수 23,534천주

일평균 거래량(3M 43천주

외국인 지분율 6.87%

배당수익률(12) 2.09%

BPS (12) 10,522원

주요 주주 조창걸외 40.9%

Price Trend

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

'12/5 '12/9 '13/1 '13/5

(%)(원) 수정주가(좌)

상대수익률(우)

한국형 이케아로 고성장 예고

B2C 시장에 대비한 포트폴리오

한샘은 경쟁사와 달리 B2C 비중을 조기에 높여 건축자

재 시장의 변화를 주도하고 있다.

가정용 가구 시장에서 한샘은 온라인/오프라인 채널을

적극적으로 확대하고 있으며, 부엌/인테리어 뿐 아니라

침대/욕실 등 인테리어 전분야로 확대하여 향후 집수리

전체를 한샘에 맡길 수 있는 준비를 해나가고 있다.

규모의 경제 확보로 이케아에 대응

한샘은 2012년 사상 최대인 7,832억원의 매출액을 기록

하였다. 올해는 8,000억원을 돌파할 것으로 기대되며,

2015년 이후 1조원 돌파도 기대된다.

동사는 이케아의 진출에 앞서 B2C 시장에서 독보적인

위치로 올라서기 위하여 준비중이며, 과도하게 수익성을

추구하기 보다는 규모의 경제를 통해 이케아의 장점인

가격 경쟁력을 따라잡을 것으로 기대된다.

매수투자의견, 목표주가 36,000원

한샘이 추구하는 사업의 방향이 건축시장의 변화와 잘

맞아떨어진다고 판단하며, 이케아의 한국 진입이 동사에

타격을 주기 보다는 본격적인 B2C 건축자재 및 가구 시

장 팽창의 계기로 판단하여 EV/EBITDA 10배를 적용하

여 목표가 36,000원, 매수투자의견으로 커버리지를 개시

한다.

투자지표, IFRS 연결 2011 2012 2013E 2014E 2015E

매출액(억원) 7,128 7,832 8,542 9,053 9,615

보고영업이익(억원) 487 472 516 548 582

핵심영업이익(억원) 487 472 504 534 567

EBITDA(억원) 551 545 572 603 637

세전이익(억원) 526 518 577 625 678

순이익(억원) 393 395 437 474 514

지배주주지분순이익(억원) 393 395 437 474 514

EPS(원) 1,670 1,677 1,857 2,013 2,183

증감율(%YoY) 34.1 0.4 10.7 8.4 8.5

PER(배) 12.2 11.1 15.4 14.2 13.1

PBR(배) 2.4 2.0 2.7 2.4 2.1

EV/EBITDA(배) 7.4 7.1 10.4 9.1 7.8

보고영업이익률(%) 6.8 6.0 6.0 6.0 6.1

핵심영업이익률(%) 6.8 6.0 5.9 5.9 5.9

ROE(%) 20.7 18.9 18.9 17.8 16.9

순부채비율(%) -34.3 -22.3 -32.0 -43.8 -53.8

45

B2C 시장에 대비한 포트폴리오 구축

B2C 시장으로의 변화를 포착

한샘은 정부 정책이 주택의 공급을 늘리거나 재건축/재개발을 활발히 하기 보다는 리모델링과 개인들

의 인테리어/건축자재 투자로 돌리려고 인지하고 있으며, 리바트(B2B 비중 70%)와 같은 경쟁사와 달

리 인테리어 가구에서 건설사 특판 B2B 판매는 아예 중단하였다.

따라서 건설사에 B2B로 판매하는 비중을 줄이고 (2010년 약 19% → 2012년 약 10%), 소비자와의 접

점을 늘릴 수 있도록 직매장과 온라인, 저가 가구 시장에 대한 투자를 활발히 하였다.

한샘은 주요 도시 거점에 직영점 5개와 대리점(인테리어 가구 80개, 부엌가구 200개)을 확보하여 B2C

시장에 대비하였고, (B2C 인테리어/부엌가구 매출 비중을 2008년 68%에서 2012년 77%로 높임)

부엌/인테리어 뿐 아니라 욕실/침실/매트리스/건자재/창호 시장, 싱글용 가구(샘 시리즈), 주니어가구

로도 진출하여 대부분의 제품포트폴리오를 구비하였다.

한샘이 운영하고 있는 Flag shop(회사 concept를 잘 구현해놓은 대형 직영매장)은 잠실점, 부산센텀점

(8200㎡) 등 5개이다. 이케아의 경우 도심에서 1시간 거리에 있는 광명시 교외에서 창고형으로 운영되

는 것과 달리, 한샘은 접근성이 좋은 도심을 중심으로 전문영업사원 등을 배치해 백화점 수준의 서비

스(일대일 맞춤 상담, 시공 및 조립 설치 제공)를 제공하고 있다.

한샘의 플래그십 스토어 중 가장 큰 센텀시티 전시장은 8,200㎡(2,500평) 규모로 2011년 11월 개장

후 30만명이 다녀갔고 매출액이 500억원이 넘었다.

부산 센텀시티 한샘 플래그십 매장 한샘의 인테리어가구의 온라인 및 직매장 매출 추이

4 6 1 5 8 3

8 0 9 1 , 039

1 2 261 7 5

2 8 1

4 0 3

7 2 4

7 8 5

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

2008 2009 2010 2011 2012

온라인

직매장

자료: 키움증권 자료: 한샘, 키움증권 추정

국내 부엌가구 시장에서 브랜드 업체 중 시장점유율 80%를 차지하고 있는 한샘은 부엌가구 대형전시

장인 ‘한샘키친바흐전시장’은 11개, 부엌가구 대리점인 ‘한샘키친프라자’는 200개를 갖추고 있어 전국

적인 커버리자가 가능하다. 아직까지 부엌가구의 경우 비브랜드(사제)의 비중이 80%에 달하기 때문에

동사의 성장 잠재력은 매우 높다고 판단된다.

한샘은 다양한 고객층의 니즈를 충족하기 위하여 부엌제품 중 고가품은 키친바흐(연 매출 약 200억원),

중가품은 유로(약 1,500억원), 저가품은 IK(약 1,000억원)라는 브랜드로 차별화시키고 있다.

동사는 한국의 약 3,000가지의 부엌 형태를 데이터베이스화 하여 설치에 따르는 시간을 최소화하고 있으

며, 아직까지 부엌가구의 대부분은 단독주택에서 주로 소비되어 저가품의 비중이 높았지만, 향후 노후화

된 아파트에서 리모델링 수요가 증가할 경우 한샘의 중고가 부엌제품의 판매도 증가할 것으로 기대된다.

건축자재

46

온라인, 욕실/침대 시장 진출

국내 온라인 가구 유통시장은 2012년 2조원대로 성장하였는데, 한샘은 온라인 시장에 최적화된 제품

라인업도 갖추어 이케아와의 가격 경쟁에 대응하고 있으며, 한샘은 자체 쇼핑몰 ‘한샘몰’에서 2012년

785억원의 매출을 기록하였다. 한샘의 온라인 매출 중 한샘몰이 60%, 옥션/지마켓 등 가격비교사이트

가 40%의 비중으로 팔리고 있다.

동사는 부엌 저가라인 IK에서 추구하는 합리적인 요소를 욕실과 침대 시장에 적용하여 진출하였다.

우선 욕실 시판시장과 리모델링 시공 부문의 문제점(설치기간 및 비용 단축)을 해결하는 제품을 출시

하여 신규 사업으로 진출하였고, 침대 매트리스에서는 경쟁사대비 30~40% 저렴한 가격을 무기로 월

판매량을 2012년 2,000개에서 2013년 4월 4,000개까지 끌어올렸다. (업계 1위 에이스 1.5만개, 시몬스

7,500개)

또한 샤시/창호 시장에도 점진적으로 진출하여 결과적으로 집 전체를 수리하는데 한샘이 책임질 수 있

는 준비를 갖춰나가고 있다.

한샘의 건식 하이브리드 욕실제품 국내 매트리스 시장 규모 및 한샘 매출 추정

2,500

3,0003,400

4,000

5,000

144360

0

2,000

4,000

6,000

2009 2010 2011 2012 2013

매트리스

한샘

(억원)

자료: 한샘 자료: 한국경제신문, 키움증권 추정

규모의 경제 확보로 이케아에 대응

매출액 1조원 조기 도달 기대

한샘은 매출액은 주택경기가 불황에 빠진 2008년 이후 5년 연속 성장하여 2012년에는 역대 최대인

7,832억원의 매출액을 기록하였다.

B2C의 상대적으로 양호한 수익성과 주요 지역에 배치한 판매망을 바탕으로 동사의 매출액은 2013년

가구업체 최초로 8,000억원을 돌파할 것으로 기대되며, 2015년 이후 1조원 돌파도 기대된다.

2013년 1분기 실적도 매우 우수하여 매출액은 전년비 6.3% 증가하였고, 영업이익은 67.8%나 증가하

였다. 특징적인 점은 건설사 특판 매출액이 전년비 31.3%나 감소한 반면, 부엌 B2C 매출액은 17%나

증가하였다는 점이다.

이로 인해 수익성이 양호한 B2C 매출 비중은 2011년 75.5%, 2012년 78.7%에서 2013년 1분기

81.2%로 급증하였다.

회사측에서 파악한 부문별 이익률은 인테리어 대리점 10%, 직매장 5%, 온라인 3%, 부엌 대리점 10%,

IK 3%이다.

47

한샘 연결 실적 추정 (단위: 억원)

2010 2011 2012 2013E 2014E 2015E

매출액

인테리어가구 B2C 2,275 2,907 2,978 3,200 3,450 3,723

대리점 1,047 1,146 962 1,000 1,030 1,061

직매장 809 1,038 1,231 1,300 1,430 1,573

온라인 419 723 785 900 990 1,089

부엌가구 B2C 1,686 2,282 2,760 3,228 3,447 3,683

대리점 1,025 1,346 1,732 2,078 2,182 2,291

IK 유통 661 936 1,028 1,150 1,265 1,392

특판 1,118 869 802 750 713 677

(특판 비중) 18.7% 12.2% 10.2% 8.8% 7.9% 7.0%

자재판매 506 437 524 500 500 500

수출 등 93 138 194 200 220 242

기타 293 136 76 60 60 60

중국 158 236 260 286 314

미국 208 310 341 375 413

합계 5,971 7,135 7,832 8,539 9,051 9,612

영업이익 373 487 472 516 548 582

영업이익률 %

감가상각비 60 56 63 60 62 64

EBITDA 421 551 545 572 603 637

당기순이익 307 393 395 436 473 513

자료: 키움증권 추정

한샘 1분기 실적 (단위: 억원)

1Q13 1Q12 YoY % 1Q11

매출액

인테리어가구 B2C 859 822 728

대리점 273 264 3.4% 309

직매장 341 327 4.4% 241

온라인 244 231 5.7% 171

부엌가구 B2C 673 574 490

대리점 422 360 17.1% 282

IK 유통 251 214 17.4% 208

특판 138 200 -31.3% 230

(특판 비중) 7.3% 11.3% 14.3%

자재판매 157 125 25.8% 110

수출 등 32 31 3.2% 27

기타 28 23 23.9% 28

합계 1,886 1,775 6.3% 1,614

영업이익 157 94 67.8% 94

세전이익 168 105 59.9% 108

자료: 키움증권 추정

투자자들은 이케아의 한국 진입이 한샘에 큰 타격을 줄 것으로 우려하지만, 전술하였다시피 서양은 한

국에 비해 집도 넓고 길도 안막히고 차도 크기 때문에 가능하고, 우리나라는 여러가지 여건상 DIY 가

구 시장이 폭넓게 형성되기는 어렵다고 본다.

한샘은 이케아의 진출에 앞서 B2C 시장에서 독보적인 위치로 올라서기 위하여 준비 중이며, 과도하게 수

익성을 추구하기 보다는 규모의 경제를 통해 이케아의 장점인 가격 경쟁력을 따라잡을 것으로 기대된다.

국내에서 성장이 정체되면, 한샘은 본격저으로 해외로 진출할 계획이며, 지난해 중국/미국 법인 매출액

은 500억원을 상회하였고, 영업이익률은 약 11%에 달하고 있다.

건축자재

48

밸류에이션, 목표주가 36,000원

당사의 한샘에 대한 밸류에이션은 Sum of the parts valuation에 의하여 산출하였다.

한샘의 2013년 예상 EBITDA에 10배를 적용한 후 2013년말 예상 순현금을 더하여 산출한 목표 시가

총액은 6,523억원이며, 이는 5월 21일 종가 기준 시가총액 6,742억원보다 낮다.

그러나 한샘은 전체 주식수의 23.4%(551만주)의 자사주가 있으며, 이를 보통주 주식수에서 제외할 경

우 주당 가치는 36,190원으로 산출된다.

당사가 한샘에 적용한 EV/EBITDA multiple 10배는 당사가 현대건설, 삼성물산에 적용한 배수 8~9배

에 비하여 높은 수준이다.

그러나 건축 시장의 핵심이 건설업체에서 건축자재업체로 이동할 것으로 전망하며, 건축 자재 시장도

B2B에서 B2C로 중심축이 이동할 경우 한샘의 성장성이 우수할 것이라고 판단하기 때문에 적용하였다.

한샘 적정주가 산출식 (단위: %, 십억원)

구분 항목 (억원)

영업가치 2013년 예상 연결 EBITDA 572

EV/EBITDA 10배 5,718

비영업가치 2013년말 예상 순현금 792

투자부동산 13

합계 6,523

주당 가치 (원) 자사주 제외한 보통주 1,802.4만주 기준 36,190

자료: 키움증권 추정

한샘 P/E Band 한샘 P/B Band

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

'09 '10 '11 '12 '13 '14

(원) P /E Band

Price 16.0x

14.0x 12.0x

10.0x 8.0x

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

'09 '10 '11 '12 '13 '14

(원) P /B Band

Price 2.6x

2.3x 2.0x

1.7x 1.4x

자료: 키움증권 추정 자료: 키움증권 추정

49

포괄손익계산서 (단위: 억원) 재무상태표 (단위: 원, 배, %)

12월 결산, IFRS 별도 2011 2012 2013E 2014E 2015E 12월 결산, IFRS 별도 2011 2012 2013E 2014E 2015E

매출액 7,128 7,832 8,542 9,053 9,615 유동자산 2,152 1,822 2,371 2,903 3,491

매출원가 5,050 5,384 5,868 6,220 6,605 현금및현금성자산 591 352 630 1,056 1,531

매출총이익 2,078 2,448 2,674 2,834 3,009 유동금융자산 376 395 430 456 484

판매비및일반관리비 1,591 1,975 2,170 2,300 2,442 매출채권및유동채권 676 743 949 1,006 1,068

영업이익(보고) 487 472 516 548 582 재고자산 353 249 272 288 306

영업이익(핵심) 487 472 504 534 567 기타유동비금융자산 156 83 91 96 102

영업외손익 38 46 73 91 111 비유동자산 1,795 1,945 2,045 2,134 2,231

이자수익 25 25 27 29 31 장기매출채권및기타비유동채권 435 401 437 463 492

배당금수익 0 0 0 0 0 투자자산 106 189 220 252 289

외환이익 12 23 20 20 20 유형자산 1,089 1,104 1,143 1,182 1,218

이자비용 9 13 13 13 13 무형자산 49 69 61 54 49

외환손실 9 22 20 20 20 기타비유동자산 116 183 183 183 183

관계기업지분법손익 1 6 15 20 25 자산총계 3,947 3,768 4,416 5,037 5,722

투자및기타자산처분손익 2 1 1 1 1 유동부채 1,812 1,455 1,613 1,695 1,785

금융상품평가및기타금융이익 0 -1 0 0 0 매입채무및기타유동채무 1,408 1,074 1,220 1,293 1,374

기타 18 28 43 54 67 단기차입금 227 227 227 227 227

법인세차감전이익 526 518 577 625 678 유동성장기차입금 1 1 1 1 1

법인세비용 133 123 140 151 164 기타유동부채 176 152 165 174 183

유효법인세율 (%) 25.2% 23.8% 24.2% 24.2% 24.2% 비유동부채 111 164 217 282 364

당기순이익 393 395 437 474 514 장기매입채무및비유동채무 15 28 31 33 35

지배주주지분순이익(억원) 393 395 437 474 514 사채및장기차입금 44 39 39 39 39

EBITDA 551 545 572 603 637 기타비유동부채 52 96 147 210 290

현금순이익(Cash Earnings) 456 467 505 542 583 부채총계 1,923 1,619 1,831 1,977 2,149

수정당기순이익 392 395 436 473 513 자본금 235 235 235 235 235

증감율(%, YoY) 주식발행초과금 369 369 369 369 369

매출액 14.3 9.9 9.1 6.0 6.2 이익잉여금 1,800 2,071 2,399 2,765 3,171

영업이익(보고) 30.6 -3.1 9.1 6.2 6.3 기타자본 -380 -527 -527 -527 -527

영업이익(핵심) 36.6 -3.1 6.7 6.0 6.2 지배주주지분자본총계 2,024 2,147 2,476 2,842 3,248

EBITDA 32.6 -1.0 4.9 5.4 5.7 비지배주주지분자본총계 0 1 1 1 1

지배주주지분 당기순이익 34.1 0.4 10.7 8.4 8.5 자본총계 2,024 2,149 2,477 2,843 3,249

EPS 34.1 0.4 10.7 8.4 8.5 순차입금 -695 -479 -792 -1,245 -1,747

수정순이익 33.4 0.8 10.4 8.4 8.5 총차입금 272 268 268 268 268

현금흐름표 (단위: 억원) 투자지표 (단위: 원, 배, %)

12월 결산, IFRS 별도 2011 2012 2013E 2014E 2015E 12월 결산, IFRS 별도 2011 2012 2013E 2014E 2015E

영업활동현금흐름 769 147 378 500 534 주당지표(원)

당기순이익 393 395 437 474 514 EPS 1,670 1,677 1,857 2,013 2,183

감가상각비 56 63 60 62 64 BPS 8,602 9,125 10,522 12,076 13,800

무형자산상각비 7 9 8 7 6 주당EBITDA 2,340 2,316 2,430 2,560 2,706

외환손익 -3 1 0 0 0 CFPS 1,939 1,986 2,145 2,304 2,478

자산처분손익 1 14 -1 -1 -1 DPS 600 600 600 600 600

지분법손익 -1 0 -15 -20 -25 주가배수(배)

영업활동자산부채 증감 240 -364 -111 -21 -23 PER 12.2 11.1 15.4 14.2 13.1

기타 75 28 0 0 0 PBR 2.4 2.0 2.7 2.4 2.1

투자활동현금흐름 -478 -157 -151 -136 -140 EV/EBITDA 7.4 7.1 10.4 9.1 7.8

투자자산의 처분 -27 -104 -52 -37 -41 PCFR 10.5 9.3 13.4 12.4 11.6

유형자산의 처분 3 3 0 0 0 수익성(%)

유형자산의 취득 -470 -74 -100 -100 -100 영업이익률(보고) 6.8 6.0 6.0 6.0 6.1

무형자산의 처분 -10 -5 0 0 0 영업이익률(핵심) 6.8 6.0 5.9 5.9 5.9

기타 25 23 1 1 1 EBITDA margin 7.7 7.0 6.7 6.7 6.6

재무활동현금흐름 -89 -223 -58 -45 -28 순이익률 5.5 5.0 5.1 5.2 5.3

단기차입금의 증가 -4 29 0 0 0 자기자본이익률(ROE) 20.7 18.9 18.9 17.8 16.9

장기차입금의 증가 53 5 0 0 0 투하자본이익률(ROIC) 35.4 28.4 26.4 26.2 26.9

자본의 증가 0 0 0 0 0 안정성(%)

배당금지급 -95 -113 -108 -108 -108 부채비율 95.0 75.4 73.9 69.6 66.2

기타 -43 -145 51 63 80 순차입금비율 -34.3 -22.3 -32.0 -43.8 -53.8

현금및현금성자산의순증가 196 -239 169 319 366 이자보상배율(배) 52.5 35.7 38.1 40.4 42.9

기초현금및현금성자산 395 591 352 521 840 활동성(배)

기말현금및현금성자산 591 352 521 840 1,206 매출채권회전율 10.7 11.0 10.1 9.3 9.3

Gross Cash Flow 528 511 489 521 557 재고자산회전율 23.0 26.0 32.8 32.4 32.4

Op Free Cash Flow 188 -10 239 352 376 매입채무회전율 5.9 6.3 7.4 7.2 7.2

건축자재

50

투자의견 변동내역 (2개년) 종목명 일자 투자의견 목표주가 종목명 일자 투자의견 목표주가

LG하우시스 2013/05/22 BUY(Initiate) 143,000원 한샘 2013/05/22 BUY(Initiate) 36,000원

(108670) (009240)

목표주가 추이 (2개년) LG하우시스 한샘

0

50,000

100,000

150,000

200,000

'11/5/22 '12/5/22 '13/5/22

(원)주가

목표주가

0

10,000

20,000

30,000

40,000

'11/5/22 '12/5/22 '13/5/22

(원) 주가

목표주가

투자의견 및 적용기준 기업 적용기준(6개월) 업종 적용기준(6개월)

Buy(매수)

Outperform(시장수익률 상회)

Marketperform(시장수익률)

Underperform(시장수익률 하회)

Sell(매도)

시장대비 +20% 이상 주가 상승 예상

시장대비 +10 ~ +20% 주가 상승 예상

시장대비 +10 ~ -10% 주가 변동 예상

시장대비 -10 ~ -20% 주가 하락 예상

시장대비 -20% 이하 주가 하락 예상

Overweight (비중확대)

Neutral (중립)

Underweight (비중축소)

시장대비 +10% 이상 초과수익 예상

시장대비 +10 ~ -10% 변동 예상

시장대비 -10% 이상 초과하락 예상