Definisi Apartment
description
Transcript of Definisi Apartment
-
i
LAPORAN PENULISAN BUKU AJAR
Perumahan Berlantai Banyak/
Vertical Housing
(339 D51 03)
Dr. Ir. Idawarni Asmal, MT
PRODI ARSITEKTUR JURUSAN ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS HASANUDDIN
2014
-
ii
-
iii
Kata Pengantar
Puji dan syukur kepada Allah SWT, atas terselesaikannya penulisan buku ajar
Perumahan Berlantai Banyak / Vertical Housing. Tujuan penulisan buku ajar adalah untuk memberikan materi perkuliahan tentang perumahan pesisir yang terstruktur dan sesuai
dengan GBRP (Garis-Garis Besar Pembelajaran). Menarik, interaktif, dan inovatif, serta
memudahkan mahasiswa dalam belajar. Selain itu juga akan memudahkan dosen atau tenaga
pengajar dalam memberikan mata kuliah.
Hasil dari penulisan buku ajar ini menghasilkan sebuah karya ilmiah yang dapat
diakses oleh semua kalangan terutama mahasiswa, karena selain disajikan dalam bentuk hard
copi, juga disajikan dalam bentuk soft copi yang dapat diakses dilaman UNHAS.
Ucapan terima kasih penulis sampaikan kepakan bapak-bapak dan ibu-ibu rekan
tenaga pengajar di jurusan Arsitektur Fakultas Teknik atas masukan yang sangat penting
dalam penyempurnaan laporan ini.
Penulis menyadari bahwa hasil penulisan buku ajar tentang perumahan pesisir ini
tentunya masih memiliki kekurangan. Untuk itu penulis berharap akan ada penelitian-
penelitian lain yang melengkapi penulisan buku ajar ini.
Penulis
Dr. Ir. Idawarni Asmal, MT.
-
iv
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL i
HALAMAN PENGESAHAN Ii
KATA PENGANTAR iii
DAFTAR ISI iv
PENDAHULUAN 1
GARIS-GARIS BESAR PEMBELAJARAN 2
1 LATAR BELAKANG PERUMAHAN
BERLANTAI BANYAK
6
2 TUJUAN PENGADAAN PERUMAHAN
BERLANTAI BANYAK
7
3 DEFINSI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK
7
4. KLASIFIKASI 8
A. Apartemen Berdasarkan Golongan Ekonomi Penghuninya
8
B. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan : 13 C. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan 17 D. Apartemen Berdasarkan Bentuk Massa
Bangunan
18
E. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Vertical 31 F. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Horizontal 32 G. Mix Use Apartemen 34 H. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Kepadatan
Ruang Tidur Tiap Unitnya
39
5 PERSYARATAN TEKNIS PERUMAHAN
BERLANTAI BANYAK
43
A. Kriteria Pemilihan Lokasi Permukiman dan Rumah Susun
43
B. Prasarana Lingkungan Perumahan Berlantai Banyak
50
6 STANDAR: TATA CARA PERENCANAAN
FASILITAS LINGKUNGAN RUMAH SUSUN
SEDERHANA. DEPARTEMEN PEKERJAAN
UMUM
63
7 PERAN RUANG PUBLIC PADA PERUMAHAN
BERLANTAI BANYAK
74
A. Definisi Ruang Publik
74
B. Ruang Terbuka Hijau Pada Bangunan/Perumahan
75
C. Peran Ruang Public pada Perumahan Berlantai
Banyak
78
-
v
D. Peran Ruang Public Perumahan Berlantai Banyak Kaitannya Dengan Budaya
80
E. Peran Ruang Public Perumahan Berlantai Banyak Kaitannya Dengan Jenis Kelamin dan
Usia
84
8 SISTEM PEMBIAYAAN DAN KEPEMILIKAN
PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK
89
A. Sistem Pembiyaaan 89 B. Sistem Kepemilikan
89
9 SISTEM STRUKTUR DAN UTILITAS
PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK
91
A. Sistem Struktur 91 B. Sistem Utilitas
109
DAFTAR PUSTAKA 118
-
1
PENDAHULUAN
Salah satu upaya yang dilakukan untuk meningkatkan mutu pembelajaran di Universitas
hasanuddin fakultas Teknik jurusan Arsitektur adalah pembelajaran dengan sistem
learing Base Education ( LBE). Sistem learning ini dimasudkan untuk menggantikan
sistem pembelajaran lama yang masih konvensional. Dengan sistem learning maka
sangat diharapkan bahan ajar akan dapat diperoleh oleh mahasiswa dengan cara yang
mudah mudah melalui media online, Selain itu, sistem tersebut juga dapat meningkatkan
kompetensi mahasiswa sehingga menunjang pembelajaran berbasis KBK.
Selama ini pada mata kuliah Perumahan Berlantai Banyak (Vertical Housing), sistem
pembelajaran masih dilakukan dengan cara konvensional yang terbatas waktu
penyajiannya dan kurang kreatif dan inovatif sehingga kurang diminati oleh mahasiswa,
padahal mata kuliah perumahan berlantai banyak (vertical housing) sangat penting untuk
disajikan dan diambil oleh mahasiswa, mengingat saat ini sedang gencar-gencarnya
pemerintah melaksanakan program pengadaan perumahan yang salah satunya adalah
program perumahan berlantai banyak atau rumah susun, apartemen maupun
kondominium. Jenis perumahan seperti ini lahir karena tingginya permintaan masyarakat
akan sarana hunian, sedang ketersediaan lahan hunian diperkotaan sangat terbatas dan
harganyapun tinggi.
Untuk merealisasikan hal tersebut, maka dibutuhkan tenaga-tenaga yang handal dan
terampil dalam bidang disain arsitektur perumahan berlantai banyak, maka arsitektur
sebagai salah satu bidang keilmuan memiliki kurikulum dengan memasukkan perumahan
berlantai banyak sebagai salah satu matakuliah.
Matakuliah Perumahan Berlantai Banyak merupakan mata kuliah pilihan dengan jumlah
kredit 3 SKS (Satuan Kredit Semester) yang disajikan pada semester genap (mahasiswa
mengambil mata kuliah pilihan dimulai dari semester 6 (enam) ke atas). Mata kuliah ini
merupakan mata kuliah yang termasuk dalam rumpun matakuliah laboratorium
perumahan dan permukiman. Apabila mahasiswa berencana untuk menyelesaikan tugas
akhir baik konsentrasi riset atau disain / perancangan yang terkait dengan bidang
keilmuan perumahan dan permukiman berlantai banyak, maka seharusnya mengambil
mata kuliah pilihan tersebut. Untuk mendukung hal ini, maka melalui program
pembuatan buku ajar akan dibuat materi mengenai matakuliah Perumahan Berlantai
Banyak (Vertical Housing) yang akan mengajikan presentasi informasi dan
pengetahuan yang komprehensif dalam bentuk teks, gambar, latihan-latihan, umpan balik
secara langsung dari mahasiswa dan pengamatan lapangan.
-
2
RANCANGAN PEMBELAJARAN BERBASIS KGB
MATAKULIAH PERUMAHAN BERKANTAI BANYAK (VERTICAL HOUSING)
1. Kompetensi Utama : a. Mampu menangkap, menelaah, mengolah pikiran dan rasa dan secara kreatif, imajinatif dan inovatif terhadap teori dan konsep tentang perumahan berlantai banyak atau vertical housing
b. Mampu menerapkan teori-teori, konsep-konsep, norma-norma dan standar ilmiah/sains, teknologi dalam
konteks perumahan berlantai banyak atau vertical housing di kawasan perkotaan, baik dalam kawasan
inner city maupun dalam kawasan area pesisir dengan pendekatan kehidupan social-budaya, ekonomi
masyarakat.
2. Kompetensi Pendukung : a. Menguasai wawasan pengetahuan lingkungan b. Menguasai teori arsitektur permukiman/perumahan dan perkotaan
c. Menguasai konstruksi dan utilitas bangunan berkantai banyak
3. Kompetensi Lainnya : a. Mahasiswa mampu bekerja mandiri maupun kelompok dalam koordinasi kemitraan secara multi-disiplin b. Mahasiswa memiliki nilai kompetitif dan rasa percaya diri pada kemampuan yang dimiliki dalam
komunitas professional dalam lingkup nasional dan internasional
Sasaran Belajar : a. Mahasiswa dapat berpikir kritis dalam menyikapi issu-issu, fenomena, perkembangan dan permasalahan
yang berkaitan dengan perumahan berlantai banyak atau verikal hosuing.
b. Mahasiswa dapat meningkatkan pengetahuan, keahlian dan berperanserta dalam menyikapi masalah-masalah terkait dengan perumahan berlantai banyak, baik dalam kawasan inner city maupun dalam area
pesisir.
c. Mahasiswa mampu merumuskan suatu konsep dan mampu mengaplikasinya dalam bentuk disain
-
3
Minggu Sasaran Pembelajaran Materi Pembelajaran Strategi/ Metode
Pembelajaran Indikator Penilaian
Bobot
Nilai (%)
1
Mampu memahami materi ,
metode perkuliahan dan
penilaian mata kuliah
Kontrak perkuliahan Menjelaskan hak-hak dan
kewajiban mahasiswa serta aturan-
aturan dalam melaksanakan
perkuliahan
Menjelaskan secara umum dan ringkas tentang materi Perumahan
Berlantai Banyak (Vertical
Housing)
Latar Belakang dan tujuan Pengadaan Perumahan Berlantai
Banyak
Ceramah interaktif
Kesesuaian pustaka (critical review/kognitif)
Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills
/physikomotorik)
Kedisiplinan (apektif)
5
2-5
Mampu mengetahui, dan
memahami teori-teori dan
konsep-konsep serta standar-
standar tentang Perumahan
Berlantai Banyak (Vertical
Housing)
Tinjauan Umum Perumahan Berlantai
banyak
Definisi Perumahan Berlantai Banyak
Klasifikasi Perumahan Berlantai Banyak
Persyaratan teknis perumahan berlantai banyak
Sarana dan prasarana Perumahan Berlantai Banyak
Ceramah interaktif Kajian pustaka
Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)
Kesesuaian pustaka (critical review/kognitif)
Ketelitian dan kebenaran perhitungan standar
permukiman
Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills/
physikomotorik) Kedisiplinan (apektif)
10
6-8
Mampu mengetahui, dan
memahami teori-teori dan
konsep-konsep seta standar-
standar perihal ruang public
pada permukiman berlantai
banyak
Peran ruang public pada
Perumahan Berlantai Banyak
Definisi ruang public
Peran ruang public pada Perumahan Berlantai Banyak
Peran ruang public Perumahan Berlantai banyak kaitannya dengan
budaya
Peran ruang public Perumahan Berlantai Banyak kaitannya
Ceramah interaktif Kajian pustaka
Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)
Kesesuaian pustaka (critical review/kognitif)
Ketelitian dan kebenaran perhitungan standar
permukiman
Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas
(softskills/physikomotorik)
10
-
4
Minggu Sasaran Pembelajaran Materi Pembelajaran Strategi/ Metode
Pembelajaran Indikator Penilaian
Bobot
Nilai (%)
dengan jenis kelamin dan usia Kedisiplinan (apektif)
9-10 Mampu memahami dan
menyimak tentang sistem
pembiayaan dan kepemilikan
perumahan berlantai banyak
Sistem Pembiayaan dan
kepemilikan Perumahan Berlantai
banyak
Sistem Pembiyaaan
Sistem kepemilikan
Sistem struktur dan utilitas perumahan Berlantai Banyak
Ceramah interaktif Kajian pustaka
Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)
Kesesuaian pustaka (critical review/kognitif)
Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills)
Kedisiplinan (apektif)
10
11-12
Mampu memahami dan
menyimak permasalahan
perumahan berlantai banyak,
serta mampu membuat laporan
yang baik dan benar serta
sistimatis.
Kegiatan lapangan dengan melihat, mencatat, mengerti dan memahami
permasalahan di perumahan
berlantai banyak
Pembuatan laporan eksisting condition lapangan (perumahan
berlantai banyak)
Survey kelompok Diskusi kelompok
(Small group)
Self Directed Learning
Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)
Kesesuaian pustaka (critical review/kognitif)
Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills)
Kedisiplinan (apektif)
10
13
Mampu mempresentasikan
permasalahan -permasalahan
perumahan berlantai banyak
Presentasi kondisi lapangan dan
permasalahan perumahan berlantai
banyak.
Presentasi & diskusi kelompok
Self Directed Learning
Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)
Estetika (kebenaran, kelengkapan, kerapihan
gambar)
Teknik presentasi (kreatif dan komunikatif)
Kontribusi keaktifan dalam diskusi kelompok
(softskills/physikomotorik)
Kedisiplinan mhs
10
14-15
Mampu menganalisis problem
solving perumahan berlantai
banyak
Pembuatan kelanjutan laporan
tentang penyelesaian problem
dengan berpedoman pada teori-
teori, konsep dan standar yang ada.
diskusi kelompok(small
group)
Self Directed Learning
Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)
Estetika (kebenaran, kelengkapan, kerapihan
gambar)
10
-
5
Minggu Sasaran Pembelajaran Materi Pembelajaran Strategi/ Metode
Pembelajaran Indikator Penilaian
Bobot
Nilai (%)
Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelompok
(softskills/physikomotorik)
Kedisiplinan mhs (apektif)
16
Mampu mempresentasikan
permasalahan permasalahan dan
solusi dari permasalahan tersebut
pada perumahan berlantai
banyak
Presentasi hasil problem solving
terhadap permasalahan perumahan
berlantai banyak.
Presentasi & diskusi
kelompok(small
group)
Self Directed Learning
Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)
Estetika (kebenaran, kelengkapan, kerapihan
gambar)
Teknik presentasi (kreatif dan komunikatif)
Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelompok
(softskills/physikomotorik)
Kedisiplinan mhs (apektif)
10
16
Final Test
Mendiskripsikan secara ringkas
konsep yang terkait dengan
perumahan berlantai banyak
Self Directed Learning
Estetika (kebenaran, kelengkapan, kerapihan
gambar)
Kedisiplinan (apektif)
25
-
6
1. LATAR BELAKANG PENGADAAN PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK
Unite dHabitation adalah rumah susun yang dicetuskan oleh Lee Corbusier pada
CIAM V di Paris (1937) dengan tema Housing and Home yang kelak menjadi cikal bakal
rumah susun modern. Gagasan ini juga merupakan cikal bakal dari mega struktur di tahun
limapuluhan (Johan Silas, 1993).
Menurut Johan silas (1993) Ide Lee Corbusier ini didasarkan oleh :
Adanya pertentangan antara gagasan J.P. Proudhon (Perancis) yang menolak keras
milik pribadi atas property, dia ingin melihat kehidupan masyarakat yang adil melalui
kebersamaan masyarakat dalam menghasilkan barang dan jasa. Ide tersebut disanggah
oleh F. Engelas (German-Ingris) yang menganggapi bahwa model telah terlanjur
dikuasai oleh kalangan terbatas dengan segala akibatnya serta adanya keraguan
terhadap peran pemeriintah yang bisa efektif.
Perang dunia pertama yang merubah status quo dari pemerintah dan makin gencarnya
gerakan humanism.
Banyaknya kota-kota di Barat yang rusak akibat perang
Banyaknya tentara yang pulang dari peperangan tanpa memiliki rumah, dan
pemerintah tidak dapat lepas dari tanggung jawab terhadap keadaan perumahan. Hal
tersebut menjadi awal munculnya perumahan sosial,
Industrialis Filantrop yang solider terhadap nasib buruhnya sehingga membangunkah
beberapa perumahan bagi kalangan pekerja industry seperti workeras village yang
dibangun oleh perusahaana coklat Cadbury
Tugas bagi Lee Corbusier untuk membangun perumahan bagi buruh pabrik di Pessac
Prancis.
Setiap orang memiliki keinginan untuk mempunyai rumah. Rumah yang dimiliki
seseorang dimana mereka sangat ingin membeli rumah tunggal, rumah gandeng, rumah
ganda/koppel, atau rumah berteras dengan berbagai keunggulan yang manfaatnya berguna
bagi anak-anak dan bagi orang tua yang tekun/rajin. Terdapat halaman belakang dimana
segala sesuatunya dapat ditanam dan dipelihara seperti bunga dahlia, binatang peliharaan
kelinci, sehingga mereka dapat menjadi tukang kebun yang amateur. Hal mana dapat
meningkatkan kepuasan dari penghuni/pemilik rumah, tapi tujuan dari kepemilikan rumah
juga juga di capai dalam rumah apartemen dan blok-blok hunian yang terdapat kota
(Barbara Ward, 1976).
-
7
2. TUJUAN PENGADAAN PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK
Pengadaan perumahan berlantai banyak bertujuan untuk menjawab kebutuhan
masyarakat akan hunian. Sebagaimana yang tercantum dalam UUD45 pasal 33 yang
menyatakan bahwa pemerintah menjamin kebutuhan masyarakat akan sandang, pangan dan
papan (perumahan). Sementara itu, lahan di wilayah perkotaan sangat terbatas luasnya dan
harga yang sangat tinggi, sedang jumlah penduduk terus bertambah karena kelahiran maupun
urbanisasi. Untuk memenuhi hak tersebut, maka salah satu cara yang dilakukan oleh
pemerintah maupun pihak lainnya adalah dengan membangun rumah susun.
3. DEFINISI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK
Perumahan berlantai banyak disebut juga dengan rumah susun, apartemen atau
kondominium. Rumah susun menurut PERMEN PU. NO 60/PRT/1992, adalah suatu
bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dibagi dalam suatu bagian-
bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal mauoun vertical dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama atau
tanah bersama.
Sedang untuk istilah apartemen terdapat beberapa definisi yang dikutip dari beberapa
sumber yang menjelaskan arti dari kata tersebut, yaitu sebagai berikut :
Tempat tinggal suatu bangunan bertingkat yang lengkap dengan ruang duduk, kamar
tidur, dapur, ruang makan, jamban, dan kamar mandi yang terletak pada satu lantai,
bangunan bertingkat yang terbagi atas beberapa tempat tinggal. ( Kamus Umum Bahasa
Indonesia, 1994, p : 69 )
Bangunan hunian yang dipisahkan secara horizontal dan vertikal agar tersedia hunian
yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat rendah atau bangunan tinggi,
dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan standart yang ditentukan. ( Ernst
Neufert, 1980, p : 86 )
Apartemen atau rumah susun memiliki pengertian sbb ( Komaruddin, 1997) sbb :
Adalah bangunan bertingkat yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontak mauoun vertical dan nama tersebut sebagai terjemahan dari kata-kata
condominium, flat atau apartemen.
-
8
Sertifikat hal milik atas satuan rumah susun, mempunyai pengertian adanya
kepemilikan perseorangan dengan kepemilikan bersama yang merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisah-pisahkan satu dengan lainnya.
Jadi secara umum apartemen dapat didefinisikan sebagai bangunan bertingkat yang
memiliki unit-unit hunian yang di mana setiap unit terdapat ruang yang dapat menampung
aktifitas sehari-hari, dan antar penghuni saling berbagi fasilitas yang disediakan secara
bersama-sama.
4. KLASIFIKASI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK
Perumahan berlantai banyak atau disebut juga dengan rusun, rusuna, apartemen atau
kondominium dapat diklasifikasikan atas beberapa cara, yaitu : berdasarkan
pengelompokannya maka apartemen dibedakan atas golongan ekonomi, ketinggian
bangunan, bentuk massa bangunan, pencapaian vertical, pencapaian horizontal, mix use
apartemen, kepadatan ruang tidur tiap unitnya. Apartemen dapat dibedakan berdasarkan
pengelompokannya yaitu :
A. Apartemen Berdasarkan Golongan Ekonomi Penghuninya
Ada 3 macam apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya, yaitu : (Apartments:
Their Design and Development, 1967 : 42-43).
Apartemen golongan bawah
Apartemen golongan bawah adalah apartemen yang diperuntukkan bagi masyarakat yang
berada pada level ekonomi rendah. Apartemen jenis ini dihuni oleh mereka yang bermata
pencaharian sebagai buruh tani, nelayan, buruh industry atau mereka yang bekerja pada
sector non formal lainnya seperti pedagang kaki lima, tukang becak, sopir dll. Selain kepada
kelompok tersebut, rusun jenis ini juga diperuntukkan bagi karyawan isntansi swasta.
Pembangunan apartemen jenis ini biasanya terkait dengan program pemerintah karena adanya
perubahan fungsi lahan (alih fungsi lahan), mengembalikan fungsi lahan ke fungsi semula,
perbaikan kualitas lingkungan perumahan baik perumahan kumuh maupun perumahan liar.
Apaartemen golongan bawah juga sering disebut rusun (rumah susun) atau rusuna (rumah
susun sederhana). Rusun atau rusuna dapat disewakan atau dijual oleh pihak pengemban
yang biasanya adalah perumnas (BUMN). Rusun atau rusuna memiliki fasilitas yang sangat
minim dan privacy yang kurang karena memang diupayakan standar perencencanannya
seminimum mungkin karena terkait dengan biaya yang juga minim. Oleh karena itulah
-
9
pemerintah memiliki prototype dari rusun yang dapat digunakan di seluruh Indonesia, untuk
meminimumkan biaya perencanaan. Berikut gambar-gambar rumah susun (rusun) bagi
kalangan ekonomi bawah)
Rumah Susun Tambora Jakarta Barat
Apartemen golongan bawah atau rusun dalam masa pasca huni berkembang menjadi kumuh.
Rusun nelayan di Tanjung Bunga Makassar. Pada bagian bawah rusun dijadikan sebagai area
publik bagi penghuni rusun
Gambar 1. Apartemen Golongan Masyarakat Kelas Ekonomi Bawah (sumber :Google.com)
-
10
Berikut ini gambar denah prototipe rusuna (rumah susun sederhana) yang dibuat oleh
departemen P.U. Cipta Karya yang dapat digunakan di seluruh Indonesia.
Gambar 2. Prototipe Rusuna (Sumber : Google.com)
-
11
Apartemen golongan menengah
Apartemen kalangan menengah biasanya dihuni oleh mereka yang bekerja sebagai
professional, pengusaha kelas menengah, orang asing. Apartemen jenis ini memiliki fasilitas
yang lebih baik dari rusuna, demikian pula dengan keamanan, kenyamanan, dan privacy.
Gambar 3. Apartemen Golongan Menengah (Sumber : Google.com)
Apartemen atau rumah susun yang akan dibangun tersebut, dikhususkan untuk para pekerja,
mahasiswa/i, polisi dan penghuni pondok pesantren. Lokasi Jabodetabek. (sumber
(HarianDepok.com Properti)
Apartemen golongan mewah
Apartemen golongan mewah umumnya berlokasi dikawasan strategis dan memiliki kualitas
lingkungan yang baik. Apartemen jenis tersebut umumnya dihuni oleh kalangan bisnismen,
professional, orang asing. pejabat tinggi. Kawasan strategis dalam hal ini dapat berarti di
pusat kota atau kawasan CBD (Central Bisniss District) atau kawasan yang memiliki kualitas
lingkungan yang baik seperti kawasan water front city yang memiliki view yang baik dan
bebas polusi. Apartemen golongan mewah memiliki maksimal security (kemanan) dan
kenyamanan baik dari aspek teknis maupun non teknis.
-
12
Apartemen Green Buy Pluit. Agung Podomoro (Sumber: Google.com)
Gambar 4. Apartemen Kalangan Atas (Kondominium)
Perbedaan antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada lokasi, ukuran ruang
pada tiap unit hunian, serta fasilitas yang disediakan oleh apartemen tersebut. Semua
pembangunan rumah susun/apartemen/condominium tersebut di atas, termasuk flat, town
-
13
house, baik untuk hunian maupun non hunian atau campuran keduanya, semuanya mengacu
kepada Undang-Undang Rumah Susun sebagai dasar perencanaan.
B. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan
Berdasarkan ketinggian bangunan apartemen, menurut Samuel, Paul (1967 : 44-47),
apartemen dibagi atas 3 jenis yaiyu : bertingkat rendah, sedang, dan tinggi.
Apartemen bertingkat rendah / low-rise, yaitu apartemen yang mempunyai jumlah
tingkat/lapis sampai 6 lantai. Apartemen low rise dibedakan menjadi 3 bagian, yaitu:
1. Garden apartment, yaitu apartemen dengan 2-3 lantai, dengan 2-16 unit perlantainya.
Sirkulasi vertikal menggunakan tangga dan terdapat banyak open space. Open space
digunakan untuk berbagai kebutuhan seperti untuk interaksi social, bermain, taman, dll).
Gambar 5a. Garden Apartemen di Sanfrancisco menggunakan pola loop
(sumber : Idawarni, 2010)
Garden apartemen ini, pada bagian tengahnya merupakan ruang terbuka yang sifatnya pasif,
tidak digunakan untuk kegiatan manusia/penghuni, tapi hanya untuk hijauan.
-
14
Gambar 5b. Mission Creek Park Apartemen Sanfrancisco (sumber : Idawarni, 2010)
Apartemen ini adalah jenis garden apartemen. Pada apartemen ini jalan masuk tidak
diperuntukkan untuk kendaraan, namun untuk pejakan kaki atau kendaraan sepeda.
Jalan selain digunakan untuk jogging track dan untuk rekreatif. Kendaraan di parkir
pada sisi lain dari apartemen.
Gambar 5. Garden Apartemen
2. Maissionette, yaitu apartemen yang tiap unitnya terdapat 2 lantai berdempetan unit
yang satu dengan yang lain, dan fasilitas tempat parkir bersama.
Gambar 6. Maisonette Apartemen, Lokasi Sanfransisco (sumber : Idawarni, 2010)
Setiap unit bangunan apartemen dihuni oleh dua keluarga yang masing-masing
memiliki tempat parkir pada lantai bawah.
-
15
3. Town house, yaitu hampir sama dengan massionette, perbedaannya tiap unit
memiliki tempat parkir sendiri.
Townhouse adalah kompleks kecil yang berisi rumah-rumah yang dibangun berderet.
Kompleks rumah kecil ini disebut dengan cluster, yang umumnya memakai sistem
keamanan one gate sistem. Dalam satu cluster umumnya berisi tidak lebih dari 30
rumah. Umumnya, townhouse dilengkapi dengan fasilitas bersama seperti kolam
renang, club house, dan ruang terbuka bersama untuk mendukung kenyamanan dan
aktifitas penghuni (Suci, 2009). Facade seluruh rumah townhouse dalam cluster
adalah sama. Hal ini menjadi pembeda dasar antara townhouse dan rumah mewah.
Gambar 7. Town House (sumber : Idawarni, 2010)
-
16
Apartemen bertingkat rendah / low-rise sebaiknya diperuntukkan untuk ukuran
lingkungan (neighboorhod), yang diperuntukkan khusus untuk satu kelompok masyarakat
yang homogeny, misal apartemen atau rusun bagi nelayan, buruh pabrik, dsb. Ukuran jumlah
penduduknya tidak terlalu besar (small) dan merupakan kantong-kantong dari orang-orang
yang menyediakan atau meberikan suatu elemen-elemen sosial dan fisik yang menengah
diantara individu, keluarga, dan yang lebih luas lagi yaitu kelompok yang heterogen.
Kelompok-kelompok homogenitie ini adalah salah satu bagian dari process
clustering. Proses clustering ini cenderung terjadi di kota, yang didasarkan pada penerimaaan
pada perbedaan interprestasi dari kualitas lingkungan, gaya hidup, dan sistem pertahanan,
dan homogenities. Proses clustering ini sangat baik untuk menjaga sebuah budaya dapat tetap
survive. Menyediakan suatu setting yang tepat bagi sebuah sikap atau kelakuan yang mana
akan dapat dimengerti, diatur dengan tepat dari makna dan komunikasi, dan dapat membagi
symbol dan aturan-aturan tak tertulis, sistem aktivitas yang sama dan organisasi temporal.
Clustering akan menjaga dan menciptakan jaringan kerja, penggunaan control keluarga dan
pola budaya (Amos Rapoport, 1977). Cluster-cluster dari rumah susun ini dapat diikat oleh
kehadiran open space sebagai ruang bersama public bagi kelompok-kelompok rusun.
Apartemen bertingkat sedang / mid-rise.
Apartemen ini memiliki ketinggian antara 6-9 lantai. Apartemen jenis telah menggunakan
lift sebagai akses sirkulasi vertical menunju ke unit-unit huniannya.
Gambar 8. Apartemen Tingkat Sedang (sumber: Google.com)
-
17
Apartemen bertingkat tinggi / high-rise.
Apartemen tipe ini memiliki ketinggian di atas 9 lantai. Tipe apartemen ini umumnya
merupakan apartemen untuk golongan menengah ke atas karena biasanya dibangun di daerah
yang memiliki keterbatasan lahan yang harga lahannya mahal, yaitu dalam kawasan CBD
(Central Bisnis District). Kawasan central bisniss distrik adalah kawasan pusat kota yang
diperuntukkan untuk multi storage building.
Gambar 9. Apartemen Tingkat banyak (High Rise Apartemen)(sumber: Google.com)
C. Apartemen Berdasarkan Sistem Penyusunan Lantai
Apabila apartemen di bedakan berdasarkan sistem penyusunan lantai, maka apartemen dibagi
atas simplex, duplex, dan triplex ( Samuel Paul, Apartment, 1979, hal : 410-418 )
Simplex
Pada apartemen jenis ini, setiap unit keluarga memiliki satu lantai hunian.
Duplex
Pada apatemen jenis ini, setiap unit memiliki dua lantai, dalam pembagian ruangnya satu
lantai berfungsi sebagai lantai bersifat semi privasi sedangkan lantai yang lainnya bersifat
privasi. Lantai yang bersifat privacy biasanya terletak pada lantai 2 dari unit hunian tersebut.
Triplex
Pada apartemen jenis ini memiliki pembagian menjadi 3 lantai per unitnya. Di mana di
tingkat 1 menjadi tempat servis, area di tingkat 2 bersifat semi privat sedangkan area di
-
18
tingkat 3 merupakan area yang bersifat privat. Dalam pembagian tingkat bervariasi yaitu:
Half level dan split level.
Simplex Duplex Triplex
Gambar 10a. Apartemen Berdasarkan Penyusunan Lantai
Gambar 10b. Apartemen Tipe Duplex dan Triplex (sumber : Idawarni, 1010)
D. Apartemen Berdasarkan Bentuk Massa Bangunan : (Joseph De Chiare, Lee
Koppelman, Manual of Housing/Planning and Design Criteria, New Jersey, 1975).
-
19
Slab
Apartemen di Bronx, New York (sumber: Google.com)
Gambar 11. Apartemen Tipe Slab
Pada apartemen berbentuk slab, bangunan berbentuk seperti kotak yang pipih. Massa yang
berbentuk slab biasanya menggunakan koridor sebagai penghubung ruang, yang terdiri dari:
1. Double loaded corridor
Gambar 12. Double Loaded Corridor (sumber: Google.com)
Susunan penempatan unit-unit hunian secara ganda (berhadap-hadapan) sehingga
menempatkan koridor pada bagian dalam gedung. Kedua unit-unit ruang hunian apartemen
-
20
yang saling berhadap-hadapan dapat diakses pada kedua sisi koridor. Manfaat koridor yang
dapat diakses pada kedua sisinya adalah:
Efisiensi yang lebih besar dari ruang sirkulasi dibandingkan dengan koridor yang
hanya dapat diakses pada satu sisi saja
Secara keseluruhan kepadatan lebih tinggi dari unit perumahan, hal ini mungkin
diperlukan untuk apartemen yang berlokasi di lokasi di kota atau pusat distrik di
mana jaringan transportasi umum dan fasilitas yang ada baik
Potensi untuk bangunan yang memiliki dua sisi yang sama di lokasi yang sesuai
Kesempatan bervariasi yang lebih besar dalam mix use apartemen karena
kedalaman bangunan (lebar bangunan/bentangan) yang lebih besar.
Lebih baik untuk membatasi jumlah apartemen dari salah satu koridor dari double
loaded corridor.
Hal-hal lain yang perlu dipertimbangkan termasuk:
Jendela di ujung koridor untuk membiarkan cahaya dan udara leluasa ke dalam
gedung, dan memungkinkan pandangan keluar yang lebih baik.
Ruang ekstra di sekitar lift dan area sirkulasi, untuk membentuk lobi di mana orang
dapat bertemu
Lebar dan tinggi ruang tambahan di koridor, khususnya di sekitar pintu, untuk
memberikan rasa kelapangan
Menggunakan atrium di sebuah bangunan dengan rencana yang lebih baik. Hal ini
dapat memungkinkan masuknya cahaya ke tengah bangunan.
Terdapat potensi untuk menyelesaikan akses surya bagi unit hunian yang memiliki koridor
tunggal atau double-loaded dengan cara menggunakan ketinggian ganda, kadang-kadang
disebut sebagai "up-dan-over", apartemen. Ini akan efektif menjadi apartemen tingkat dua,
dan tingkat kenyamanan yang lebih baik karena memiliki jendela di kedua sisi bangunan.
Umumnya, unit-unit yang diatur dengan double louded corridor, sejumlah unit-unit dapat
diakses dari core tunggal/corridor seharusnya dibatasi hingga 8 unit. Hal-hal yang
mungkin diperkenankan :
- Untuk adaptasi bangunan-bangunan reuse (penggunaan ulang dari bangunan-bangunan)
- Pembangunan dapat memperlihatkan pemenuhan terhadap keinginan calon penghuni pada
streetscape dan respon terhadap jalan masuk
- Pembangunan dapat memperlihatkan level yang tinggi dari kenyamanan terhadap lobbi
umum, corridor, dan unit-unit hunian.
-
21
2. Single loaded corridor
Enclosed Corridor
External Corridor
-
22
Gambar 12. Single Loaded Corridor (sumber: Google.com)
Sebuah koridor yang dibuat tunggal berada di sepanjang bagian luar (atau atrium) bangunan.
Tempat tinggal hanya memiliki akses dari satu sisi saja dan mungkin berada pada satu atau
lebih tingkat jika akses koridor berada pada tingkat alternatif.
Manfaat dari pengaturan single loaded corridor adalah:
Secara keseluruhan bangunan tidak terlalu panjang dari dua kali lipat-yang dapat
dimuat, sehingga lebih baik untuk site yang terbatas.
Orientasi semua apartemen adalah menuju aspek yang disukai
Koridor eksternal memungkinkan untuk koridor dengan pencahayaan alami dan
berventilasi yang baik
Terdapat potensi untuk tempat tinggal menggunakan ventilasi silang jika koridor
eksternal yang digunakan.
Corridor ini dapat digunakan dalam kombinasi dengan pengaturan double-loaded.
Akses koridor eksternal sering dapat terlihat tidak menarik dan terasa tidak nyaman atau tidak
aman pada gedung-gedung tinggi. Perlu desain yang cermat untuk memastikan hal tersebut
telah terintegrasi ke dalam bentuk keseluruhan bangunan, tidak terlihat 'terjebak pada',
memiliki perlindungan cuaca yang baik dan merasa aman.
-
23
Sertakan ruang ekstra di sekitar tangga dan lift untuk membentuk ruang lobi yang terlindung.
Ini harus cukup besar untuk menjadi ruang sosial di mana orang dapat berhenti dan
berinteraksi.
Gunakan skrining (sun screen) pada akses eksternal, dan perubahan material. Sertakan
ruang ekstra di sekitar pintu dan sepanjang koridor sehingga warga dapat menempati ruang,
menggunakannya sebagai area sosial dan dapat dilihat sebagai bagian positif dari bangunan.
Sebagai bangunan tinggi, maka koridor eksternal dapat terasa tidak aman. Oleh karena itu
maka ketinggian pagar harus ditingkatkan dari 1200 mm. Pertimbangkan menambah
ketinggian pagar hingga 1400mm pada bangunan yang lebih dari 10 lantai. Menggunakan
pemagaran (langkan) yang solid sehingga akan memberikan perasaan yang lebih aman.
Apabila memiliki jendela yang membuka ke ruang tersebut (corridor), maka setiap bukaan
jendela memerlukan desain yang cermat untuk memastikan bahwa ada cukup privasi bagi
penghuni.
Memiliki koridor yang lebar (jauh dari dinding depan unit hunian) dapat menyelesaikan
masalah privasi untuk kamar tidur, memungkinkan membuka jendela dan dapat
menyelesaikan isu-isu seputar desain terhadap proteksi pada bahaya kebakaran/api.
3. Skip stop plan (single loaded corridor)
Elevator membuka pada lantai-lantai tertentu, biasanya digunakan pada duplek apartemen
atau tripleks apartemen. Lantai-lantai tertentu tersebut adalah lantai dimana pintu masuk unit-
unit hunian berada.
4. Terrace plan
Lantai dasar apartemen adalah hal yang istimewa karena menawarkan potensi untuk
akses langsung dari jalan ke daerah lanskap pribadi. Terrace juga memberikan kesempatan
untuk membangun apartemen dan lansekapnya sebagai respon terhadap streetscape dan
domain publik di skala pedestrian (pejalan kaki). Lantai dasar apartemen juga mendukung
pilihan perumahan dengan menyediakan akses bagi orang tua dan orang cacat serta
mendukung keluarga yang memiiliki anak-anak kecil. Lantai dasar apartemen
mengakomodir pilihan gaya hidup penghuni pada bangunan apartemen dengan menyediakan
fasilitas-fasilitas, seperti berkebun, bermain dan kepemilikan hewan peliharaan.
Tujuan:
Berkonribusi dalam memberikan pemenuhan hasrat terhadap streetscape pada
sebuah area dan untuk menciptakan aktifitas yang aman di jalan.
-
24
Menciptakan kesan rumah tinggal dan pilihan terhadap gaya hidup yang tersedia di
bangunan apartemen.
Pelaksanaan desain yang lebih baik
Desain taman depan atau teras, yang berkontribusi pada tata ruang dan visualisasi ke
jalan namun tetap memadai dalam menjaga privasi penghuni apartemen. Hal ini
dapat dicapai dengan: menjiwai tepi jalan, misalnya, dengan mempromosikan entri
individu untuk apartemen lantai dasar. Hal ini menciptakan aktivitas pejalan kaki di
sepanjang jalan dan mengartikulasikan tepi jalan dengan cara:
- Menyeimbangkan kebutuhan privasi dan aksesibilitas pejalan kaki
- Menyediakan penghalang yang tepat terhadap pencahayaan dan / atau lansekap
untuk memenuhi kebutuhan privasi dan keamanan penghuni yang memiliki
akses ke streetscape yang menyenangkan
- Memanfaatkan perubahan level (ketinggian/perbedaan peil) dari jalan ke taman
atau teras pribadi untuk meminimalkan garis dari site (batas site) dari jalan ke
apartemen bagi beberapa apartemen
- Meningkatkan pengawasan ke jalan dengan mengadakan pintu dan jendela yang
menghadap ke jalan.
Memastikan privasi dan keamanan yang cukup pada unit lantai dasar apartemen
yang terletak di daerah perkotaan tanpa memundurkan jalan dengan cara:
- Meningkatkan ketinggian lantai dasar dari ketinggian jalan setapak maksimal
1,2 meter. Merancang langkan (balustrade/reiling pagar/tangga) dan
membangun ketinggian ambang jendela untuk meminimalkan site lines (batas
site) menjadi apartemen, terutama di daerah yang jalannya tidak dimundurkan.
- Menentukan kelayakan masing-masing jalan masuk (entri))
- Memastikan keselamatan tabir-tabir atau sekat-sekat penghalang yang
diintegrasikan ke dalam keseluruhan desain elevasi dan detail .
Meningkatkan pilihan perumahan dengan cara:
- Menyediakan taman-taman pribadi, yang dapat diakses secara langsung dari
ruang tamu utama apartemen dan mendukung berbagai kegiatan
- Memaksimalkan jumlah dari ground floor apartemen yang dapat diakses dan
dikunjungi.
-
25
- Mendukung perubahan atau penggunaan perubahan parsial, seperti kantor rumah
yang dapat diakses dari jalan atau sudut toko (lihat Mixed Use, Fleksibilitas
danketingggian langit-langit ).
Meningkatkan peluang untuk akses surya di unit lantai dasar, khususnya di daerah
padat dengan cara:
- Menyediakan tinggi langit-langit dan tinggi jendela (lihat Heights Ceiling)
- memilih jenis pohon dan semak-semak yang menyediakan akses matahari di
musim dingin dan teduh di musim panas (lihat Landscape Design).
Teras masuk pribadi ditinggikan dari tanah untuk menyediaka privacy dan untuk
menfasilitasi ventilasi/penghawaan parkir mobil. Tanaman disepanjang pinggiran teras
berkontribusi terhadap kualitas streetscape (sumber: Building Design .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design)
Gambar 13a. Terrace Apartemen
-
26
Lansekap pribadi yang baik ditaman belakang apartemen yang luas akan
menghidupkan ruang apartemen dan menyediakan variasi area material lansekap baik
hard maupun soft material. Beberapa fungsi yang dapat digunakan pada bagian ini
seperti menjemur pakaian dan juga menyediakan ruang untuk bersantai dan bermain
yang teduh dan nyaman (sumber: Building Design .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design).
Gambar 13b. Terrace Apartemen
-
27
13c. Teras Apartement (Scape apartemen sanur taman/teras : sumber : Google.com)
Apartemen ini menyediakan akses ke taman belakang yang teduh dan fasilitas kolam renang
yang dapat digunakan bagi semua penghuni apartemen. Setiap unit hunian di apartemen
memiliki teras yang berhubungan langsung ke taman belakang.
Gambar 13. Terrace Apartemen
Tower
Biasanya ketinggian bangunannya di atas 20 lantai. Sistem sirkulasinya menggunakan sistem
core karena menggunakan lift. Ada berbagai variasi bentuk tower antara lain:
1. Single tower
Single tower atau tower tunggal. Apartemen tower tunggal bisa memiliki podium atau
tidak memiliki podium.
Gambar 14a. Apartemen Kampung Tunjungan Baru (sumber : Google.com)
-
28
Single tower adalah apartemen tunggal (hanya ada satu unit) yang memiliki ketinggian lebih
dari 20 lantai.
2. Multi tower
Adalah apartemen yang memiliki beberapa unit atau blok-blok apartemen yang masing-
masing unit memiliki ketinggian lebih dari 20 lantai, tower-tower ini dapat dihubungkan atau
disatukan oleh podium.
Gambar 14b. Multi Tower Apartemen
(Apartemen Taman Anggrek | Jakarta | Residential | 46 floors | 151m: sumber Google.com)
Gambar 14. Tower Apartment
Apartemen berbentuk tower ini dapat juga dibedakan berdasarkan sistem core yaitu :Tower
plan, Expanded tower plan, Cross plan, Expanded cross plan, Three wing plan, Five wing
plan, Circular plan
-
29
Circular plan
Two wings plan
Three wings plan
Gambar 15. Bentuk-Bentuk Tower Apartemen yang Didasarkan oleh Sistem Core
(sumber: Google.com)
-
30
Sebuah tower apartemen memiliki core sebagai inti gedung yang merupakan ruang
dimana fasilitas sirkulasi ditempatkan. Penempatan Core Menurut Yeang, Posisi
service core sangat penting dalam merancang bangunan tingkat tinggi. Service core bukan
hanya sebagai bagian struktur, tapi juga mempengaruhi kenyamanan ternal. Posisi core
dapat diklasifikasikan dalam tiga bentuk, yaitu :
Core pusat
Core ganda .
Core tunggal terletak pada sisi bangunan.
Gambar 16. Penempatan Core pada Apartemen (sumber: Google.com)
Core ganda memiliki banyak keuntungan, dengan memakai dua core dapat dijadikan
sebagai penghalang panas yang masuk kedalam bangunan. Penelitian harus
menunjukkan penggunaan pengkondisian udara secara minimum dari penempatan
service core ganda yang tampilan jendala menghadap utara dan selatan, dan core
ditempatkan pada sisi timur dan barat. Penerapan ini juga dapat diterapkan pada
daerah beriklim sejuk
Varian
Massa apartemen yang berbentuk varian ini merupakan bentuk gabungan massa slab dengan
podium dan tower dengan podium.
-
31
Gambar 17. Varian Apartemen
E. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Vertikal : (Site Planning, 1984 : 280-281)
Walk-up apartment
Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah menggunakan tangga. Ketinggian
bangunan apartemen ini maksimal hanya 4 lantai. Dinamakan walk up apartemen,
maksudnya adalah apartemen ini penghuninya berjalan ke atas untuk mencapai unit
huniannya, tidak menggunakan escalator atau lift.
Gambar 18. Walk Up Apartemen (sumber: Google.com)
Elevator apartment
Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah lift dan memiliki sirkulasi vertikal
sekunder berupa tangga yang seringkali juga merupakan tangga darurat. Ketinggian
bangunan
di atas 6 lantai. Ada dua macam sistem lift yang dapat digunakan pada tipe apartemen ini:
-
32
1. Lift berhenti di setiap lantai
2. Skip-floor elevator sistem. Lift yang digunakan diprogram untuk berhenti pada lantai-lantai
tertentu pada bangunan. Umunya sistem ini digunakan pada apartemen dengan sistem
penyusunan lantai Duplex atau triplex.
F. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Horizontal :
Single-loaded corridor apartement
Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi dua yaitu:
Gambar 19. Single Loaded Apartement
1. Open corridor apartment
Koridor pada tipe ini bersifat terbuka dengan pembatas terhadap ruang luar berupa tembok
atau railing.
2. Closed corridor apartment
Koridor bersifat tertutup oleh dinding, kadang memiliki bukaan berupa jendela ataupun jalusi
atau bahkan tidak ada bukaan sama sekali.
Gambar 20. Open dan close corridor ((sumber google.com)
Double-loaded corridor apartment
Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingi oleh unit-unit hunian sehingga seringkali terletak
di tengah-tengah bangunan ( central corridor ).
-
33
Gambar 21. Double-loaded corridor apartment
Lobi, tangga, lift dan koridor membentuk ruang sirkulasi umum dalam bangunan.
Pertimbangan desain yang juga penting termasuk keselamatan, kemudahan dan daya tahan.
Selain itu, lokasi, proporsi, tingkat dan frekuensi elemen ini memiliki hubungan langsung
dengan bentuk bangunan, tata letak dan artikulasi.
Tujuan
- Untuk menciptakan ruang yang aman dan menyenangkan bagi sirkulasi dari para
penghuni dan barang-barang pribadi mereka.
- Untuk memfasilitasi layout apartemen yang berkualitas
- Untuk memberikan kontribusi positif terhadap bentuk dan artikulasi fasad bangunan
dan hubungannya dengan lingkungan perkotaan.
- Untuk mendorong interaksi dan penghargaan antara penghuni yang dapat
berkontribusi pada rasa kebersamaan dan meningkatkan rasa aman.
Pelaksanaan Desain yang lebih baik
Meningkatkan kemudahan dan keamanan dalam ruang sirkulasi dengan cara:
- Menyediakan koridor yang lebih lebar dan ketinggian langit-langit, terutama pada
area lobi, lift luar dan pintu masuk apartemen
- Menyediakan level yang tepat dari pencahayaan, termasuk penggunaan sinar
matahari pada tempat yang memungkinkan
- Meminimalkan panjang koridor untuk memberikan kesan garis pandang yang jelas
- Menghindari sudut ketat/tajam
- Menyediakan signage (tanda-tanda) terbaca dengan mencatat nomor apartemen,
area umum dan pentunjuk arah area umum
- Menyediakan ventilasi yang memadai.
Dukungan yang lebih baik dari layout bangunan apartemen dengan merancang
bangunan yang memiliki beberapa core yang:
- Meningkatkan jumlah jalan masuk di sepanjang jalan
-
34
- Meningkatkan jumlah titik sirkulasi vertikal
- Memberikan lebih banyak artikulasi untuk fasad
- Membatasi jumlah unit-unit dari sebuah core sirkulasi pada tingkat/level satu.
Mengartikulasikan koridor yang lebih panjang. Kemungkinan Solusi desain
termasuk:
- Memanfaatkan serangkaian daerah foyer
- Menyediakan jendela di sepanjang atau di ujung koridor.
Meminimalkan pemeliharaan dan menjaga daya tahan dengan menggunakan bahan
yang kuat di daerah sirkulasi umum. (Lihat Building Entry, Natural Ventilation).
G. Mix Use Apartemen
Selain jenis-jenis rusun yang telah diseburtkan, rusun juga dapat dibentuk menjadi rusun
dengan Fungsi Campuran (Mixed Use), terutama bagi Pembangunan Rumah Susun
Sederhana
Mixed Use adalah suatu area atau bangunan multi fungsi yang terpadu dan saling
berhubungan secara langsung dengan fungsi peruntukan yang berbeda. Mixed Use
menggabungkan antara fasilitas hunian, fasilitas bisnis, fasilitas rekreasi, dan biasanya
dimiliki oleh satu pengembang. Fungsi mixed use yang dapat dicampurkan dengan
keberadaan rusun yaitu yang berkaitan dengan kehidupan sehari hari. Dengan adanya
konsep mixed use menjadikan penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, membuat
pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni.
Konsep mixed use juga dapat diterapkan pada sebuah rumah tangga. Dimana rumah yang
memiliki usaha dapat juga disebut dengan rumah produktif / usaha (Home Based
Enterprises), penggunaan ruang untuk usaha dapat diletak pada halaman depan, lantai dasar
atau halaman belakang rumah tersebut sehingga tidak mengganggu aktivitas penghuni itu
sendiri. Adanya rumah berbasis usaha (HBEs) dapat memberikan pengaruh pada daerah
sekitarnya karena HBEs dapat memberikan kesempatan kerja, mempermudah memenuhi
kebutuhan dasar hidup dll
Faktor faktor yang dapat mempengaruhi terbentuknya rumah berbasis usaha yaitu lokasi
yang dekat dengan pusat kota/jaringan jalan, letak yang strategis memberikan pengaruh
terhadap aksesibilitas, dimana kemudahan tersebut ditunjangan dengan kelengkapan
transportasi umum dan sarana yang tersedia, serta keberadaan pasar tradisional memiliki
pertimbangan tersendiri, dimana semakin dekat dapat mematikan pangsa pasar sedangkan
semakin jauh mempengaruhi biaya transportasi karena pasar juga dapat sebagai tempat
-
35
suplay barang. Sehingga dibutuhkan jarak yang sesuai dalam penerapan rusun mixed use 3
(Mixed Use in Urban Centres: Guidelines for Mixed Use Development, Department of Urban
Affairs and Planning, 2000.)(sumber :Building Design .Residential Flat Design Code Part03.
Tools for improving the design)
Gambar 22a. Mix use Apartemen ditunjau dari akses terhadap pencahayaan alami
Rencana ini menggunakan pencampuran dari apartemen dengan dua dan tiga kamar tidur
untuk mengoptimalkan lay out bangunan dan untuk menyediakan akses pencahayaan dari
arah utara bagi semua apartemen.
Gambar 22b. Mix use apartemen ditinjau dari respon terhadap konteks dan lingkungan
Variasi dari ukuran dan tipe apartemen yang berkontribusi kepada artikulasi bangunan dari
respon terhadap konteks dan lingkungan
-
36
Tipe mix use apartemen menyediakan pilihan terhadap rumah dan mendukung akses
prumahan yang pantas, dengan mengakomodasi beberapa tipe rumah tangga. Apartemen
campuran dapat menjamin bangunan apartemen mendukung kebutuhan dari masyarakat
sekarang dan yang akan datang. Ini sangat penting khususnya bagi bentuk bangunan
apartemen yang signifikan dan bagian yang permanen dari produk urban.
Tujuan
Untuk menyediakan type-tipe apartemen yang berbeda, dalam hal mana untuk
memenuhi bagi permintaan rumah tangga yang berbeda sekarang dan masa yang akan
datang
Untuk menjaga akses yang layak kepada perumahan baru melalui kelompok budaya
dan ekonomi social.
Pelaksanaan design yang baik
Menyediakan variasi dari type apartemen yang berbeda dari type studio, satu, dua,
tiga, atau leebih dari tiga kamar tidur apartemen, khususnya bagi apartemen yang
luas. Variasi ini mungkin tidak bisa pada apartemen yang kecil, sebqagai contoh di
atas 7 unit.
Memperhalus pencampuran apartemen yang tepat untuk sebuah lokasi melalui :
- Pertimbangan kecenderungan populasi dimasa yang akan datang sebaik
permintaan pasar saat ini.
- Memperhatikan lokasi apartemen dalam kaitannya ke transportasi public,
fasilitas public, area pekerjaan, sekolah, universitas, dan pusat perbelanjaan.
Lokasi dari pencampuran antara apartemen dengan satu dan tiga tempat tidur pada
level dasar dimana aksesibilitinya adalah lebih mudah pencapaiannnya dari orang-
orang cacat (disable), orang tua atau keluarga yang memiliki anak.
Mengoptimalkan sejumlah akses dan adaptasi apartemen ke pemenuhan sejumlah
besar dari standar hunian Australia adalah hanya minimum
Memeriksa kemungkinan dari konfigurasi apartemen yang fleksibel, yang mana
mendukung perubahan di masa depan
-
37
Gambar 22c. Mix use apartement ditinjau dari ketinggian lantai ke lantai
Bagian yang mengillustrasikan ketinggian ceiling yang tepat bagi mix use building
Gambar 22c. Mix use apartement ditinjau dari ketinggian ceiling untuk habitable room
Ilustrasi bagian yang menyediakan ketinggian ceiling yang tepat bagi bagunan flat untuk
hunian.
-
38
Dimensi yang direkomendasikan berikut diukur dari level (ketinggian) lantai yang telah
selesai (FFL) untuk menyelesaiakn ketinggian langit-langit (FCL). Ini adalah minimum saja
dan tidak melarang menggunakan ketinggian langit-langit yang lebih tinggi, jika diinginkan.
- Pada gedung-gedung mixed use: 3.3 meteran minimum untuk ground floor ritel atau untuk
komersial dan untuk lantai pertama hunian, ritel atau komersial untuk mempromosikan
fleksibilitas dari masa depan penggunaan bangunan
- pada gedung-gedung flat dengan fungsi hunian di daerah mixed use: 3.3 m. minimum
untuk grand floor sebagai promosi kefleksibililan penggunaan untuk masa depan
- Di gedung-gedung perumahan flat atau lantai-lantai hunian lainnya pada bangunan-
bangunan yang mix use building ::
- Pada umumnya, 2,7 m. minimum untuk semua kamar yang dihuni pada semua lantai, 2,4
meter adalah minimum yang lebih disukai untuk semua lantai non-dihuni, namun 2.25m
juga diperbolehkan
- Untuk apartemen dengan dua unit lantai (bertingkat dua), minimum 2,4 m bagi lantai
kedua jika 50 persen atau lebih dari apartemen memiliki minimum ketinggian ceiling 2,7
m.
- Untuk unit dua lantai dengan dua lantai yang mmeiliki ruang void, ketinggian langit-
langit minimum adalah 2.4 m.
- Ruang loteng, 1,5 m minimum ketinggian dinding di pinggir ruangan dengan minimal
lereng (sudut) langit-langit 30 derajat .
- Perkembangan yang berusaha untuk memvariasikan ketinggian langit-langit yang
direkomendasikan harus menunjukkan bahwa apartemen akan menerima cahaya siang
hari yang memuaskan (misalnya. apartemen berlantai rendah dengan sejumlah area
jendela).
-
39
Gambar 22d. Mix use apartemen . Bagian ini memperlihatkan penempatan area komersial pada kedua yang menyediakan peredam akustik bagi apartemen dari kebisingan penggunaan
area retail di lantai dasar (ground floor).
(Mix Use for Urban Centres : Guidelines for Mixed Use Development, Department of Urban
Affairs and Planning 2000) (sumber: Building Design .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design)
Gambar 22. Mix Use Apartement
H. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Kepadatan Ruang Tidur Tiap Unitnya
Berdasarkan pada kepadatan ruang pada tiap unitnya , maka apartemen di bagi atas tipe studio,
tipe dengan dua kamar tidur, tiga kamar tidur, empat kamar tidur,dan lima kamar tidur.
Berikut gambaran tentang tipe-tipe tersebut (sumber: Building Design .Residential Flat
Design Code Part03. Tools for improving the design).
Apartemen tipe studio atau efisiensi
Gambar 23a. Kepadatan Ruang Tidur Tipe studio
-
40
Apartemen satu tempat tidur
Banyak digunakan oleh mereka yang masih singke atau pasangan-pasangan muda
yang belum memiliki anak. Tipe maisonette dengan satu tempat tidur/loft apartemen
Apartemen dengan satu tempat tidur
Gambar 23b. Kepadatan FRuang Tidur Tipe satu tempat tidur
Apartemen dua tempat tidur
Apartemen yang biasanya digunakan oleh keluarga yang telah memiliki anak lebih
dari satu orang
Apartemen dengan dua kamar tidur di bagian sudut
-
41
Apartemen dengan dua tempat tidur yang saling berhadapan. Kedua ruang tidur
berada pada lantai yang sama
Apartemen dengan dua tempat tidur yang salah satu dari ruang tidurnya terletak pada
lantai atas. Apartemen dapat pula dikelompokkan dalam apartemen dupleks.
-
42
Apartemen dengaan dua kamar tidur pada bagian sudut ruang dan dengan ruang
belajar. Semua ruang dalam hunian berada pada lantai yang sama. Apartemen ini
dapat pula dikelompkkkan pada apartemen taman (garden apartemen) karena
memiliki taman pada bagian luar.
Gambar 23c. Kepadatan Ruang Tidur Tipe dua ruang tidur
Apartemen tiga tempat tidur
Apartemen seperti ini biasanya digunakan oleh satu keluarga yang memiliki dua anak
dengan jenis kelamin berbeda dan telah berusia remaja, sehingga dibutuhkan ruangan
yang berbeda untuk digunakan secara terpiusah oleh anak-anak tersebut.
Apartemen dengan tiga kamar tidur
Gambar 23d. Kepadatan Ruang Tidur Tipe tiga ruang tidur
-
43
Apartemen empat tempat tidur
Apartemen yang biasanya digunakan oleh keluarga yang memiliki 3 orang anak, dank
arena kesibukan masing-masing anggota keluarga sehingga dibutuhkan ruang untuk
pembantu yang akan melakukan pekerjaan keluarga sehari-hari.
Gambar 23e . Kepadatan Ruang Tidur Tipe 4 kamar tidur
Apartemen lima tempat tidur
Apartemen seperti ini biasanya digunakan bagi keluarga besar (extended family)
yaitu keluarga yang membawa angora keluarga lainnya untuk tinggak di
apartemennya sehingga dibutuhan suatu ruangan yang lebih luas. Apartemen seperti
ini umumnya adalah apartemen mewah dengan harga yang mahal dan setiap unitnya
memiliki 3 lantai.
5. PERSYARATAN TEKNIS PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK
B. Kriteria Pemilihan Lokasi Permukiman dan Rumah Susun
Terdapat beberapa kriteria yang mendasari dalam menentukan lokasi pemukiman serta rumah
susun yang tepat, diantaranya disebutkan dalam pendapat para ahli yaitu :
Aksesbilitas
Dalam penentuan lokasi rumah susun sederhana campuran sangat erat kaitannya dengan
aksesbilitas. Aksesibilitas yang baik dapat didukung dengan ketersediaan sarana
angkutan umum dan kedekatan dengan jaringan jalan maupun pusat kota. Berdasarkan
Menteri Negara Perumahan dan Permukiman yaitu Jarak fisik kepusat kota maksimum 5
km atau jarak tempuh sekitar 1 jam perjalanan kaki) dan Jarak fisik maksimum dari
-
44
lokasi shelter angkutan umum adalah 1.200 meter dengan jarak tempuh sekitar 1 jam
perjalanan kaki. Selain itu, aksesibiliti dapat digambarkan sebagai berikut:
Gambar24. symbol aksesibility yang disyaratkan untuk Apartemen
Gambar menjelaskan bahwa apartemen juga menyediakan akses yang mudah bagi mereka
yang dipensible seperti bagi mereka yang cacat seperti tuna rungu, tuna netra, dll.
Pemilihan Lokasi Rumah Susun
Lokasi adalah tempat berlangsungnya suatu kegiatan. Lokasi merupakan tempat yang dapat
dikenali dan dibatasi dimana suatu kegiatan berlangsung atau dapat juga merupakan suatu
tempat dimana suatu obyek terletak (Kamus Besar Bahasa Indonesia).
Dalam Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988, tentang : Rumah Susun Bab 11 pasal 22
dijelaskan tentang lokasi pembangunan rumah susun adalah sbb:
Rumah susun harus dibangun di lokasi yang sesuai dengan peruntukan dan keserasian
lingkungan dengan memperhatikan rencana tata ruang dan tata guna tanah yang ada.
Rumah susun harus dibangun pada lokasi yang memungkinkan berfungsinya dengan
baik saluran-saluran pembuangan dalam lingkungan ke sistem jaringan pembuangan
air hujan dan jaringan air limbah kota.
Lokasi rumah susun harus mudah dicapai angkutan yang diperlukan baik langsung
maupun tidak langsung pada waktu pembangunan maupun penghunian serta
perkembangan dimasa mendatang, dengan memperhatikan keamanan, ketertiban, dan
gangguan pada lokasi sekitarnya.
Lokasi rumah susun harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik.
Dalam hal lokasi rumah susun belum dapat dijangkau oleh pelayanan jaringan air
bersih dan listrik, penyelenggara pembangunan wajib menyediakan secara tersendiri
sarana air bersih dan listrik sesuai dengan tingkat keperluannya, dan dikelola
berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Selain aturan yang disebutkan dalam pp tersebut, juga terdapat beberapa kriteria yang di
persyaratkan dalam penentuan lokasi pembangunan atau pendirian rumah susun, yaitu:
-
45
Dalam penentuan lokasi perumahan yang perlu diperhatikan adalah jarak dengan
tempat pekerjaan, pusat kota, perdagangan, pendidikan, kesehatan, keamanan, fasilitas
pelayanan kota. (James C.Snyder ;Anthony J.Catanese (1985)
Mempertimbangkan lingkungan sekitar sebagai salah satu atribut penentu pilihan
lokasi huniannya karena kemudahan untuk berhubungan dengan tempat lainnya.
(Turner 1972)
Prinsip-prinsip lainnya tentang pemilihan lokasi perumahan dan rumah susun, juga
diutarakan oleh Nova nadya Angraini 2010. Disebutkan ada beberapa kriteria yang
dinyatakan oleh beberapa ahli sebagai berikut :
Bourne (1981)
1. Aksesibilitas.
2. Karakteristik fisik dari lingkungan permukiman
3. Fasilitas, kualitas utilitas
4 Demografi
5. Karakteristik lokasi dan rumah
Kuswara (2004)
1. Arahan kawasan budidaya & lindung
2. Kondisi lahan & lingkungan
3. Sistempusat kegiatan ekonomi
4. Perkembangan sosial kependudukan
5. Pertumbuhan kawasan
6. Sistemjaringan regional
Carn et al (1988)
1. Tata letak lokasi
2. Karakterisitik lingkungan sekitar
3. Kenyamanan lokasi
4. Aksesibilitas
5. Nilai lahan
Lester W.Milbrath, UNESCO, 1979
1. Jumlah rumah
2. Luas lokasi perumahan
3. Supply dan demand perumahan
4. Perkembangan lokasi Perumahan
-
46
Rabinowitz (1989)
1. Kondisi fisik lahan
2. Kualitas lingkungan
3. Aksesibilitas
4. Ketersediaan prasarana
5. Harga lahan
6. Kesesuaian dengan RencanaTata Ruang
7. PermintaanPasar
Komaruddein (1997)
1. Aksesibilitas
2. Dekat dg fasilitas sosial dan umum
3. Terhindar dari kerawanan bencana
4. Sesuai dengan arahan RTR (Rencana Tata Ruang)
Miles (2000)
1. Peruntukkan lahan
2. Kondisi fisik lahan
3. Ketersediaan prasarana
4. Aksesibilitas
5. Kondisi sosial & lingkungan
6. Ketersediaan fasilitas public
7. Harga lahan
8.Permintaan dan penawaran
Selain yang disebutkan di atas, terdapat hal lain yang mesti dipertimbangkan dalam
memilih lokasi perumahana lantai banyak. Antara lain dari segi pekerjaan, atau dari segi
ekonomi.
Apabila ditinjau dari pekerjaan, maka sebuah perumahan haruslah dekat dengan
pekerjaan penghuninya.hal ini bertujuan untuk kemudahan pencapaian ke tempat kerja,
menghemat biaya transportasi, memudahkan control anggota keluarga. Namun apabila
ditinjau dari peruntukan ekonominya dan tujuan pengadaan rumah susun sebagau upaya
untuk penghematan lahan, maka hal tersebut dapat dikaitkan dengan pola ruang perkotaan.
Dalam pola ruang petkotaan dikenal adanya pembagian kawasan-kawasan. Seperti diketahui
bahwa
-
47
Rumah susun baik rusuna, apartemen dan terutama apartemen golongan mewah
umumnya berlokasi dikawasan strategis dan memiliki kualitas lingkungan yang baik.
Apartemen jenis tersebut umumnya dihuni oleh kalangan bisnismen, professional, orang
asing. pejabat tinggi. Kondominium dibangun dengan mengambil lokasi di kawasan CBD
(Central Bisnis Dstrik) adapun letak kawasan tersebut dalam struktur ruang perkotaan maka
dapat dilihat sbb:
Gambar 26. Pola Pengembangan Struktur Ruang Kota (sumber: Google.com).
kedua gambar di atas memperlihatkan pola pengembangan struktur ruang kota. Pada kedua
bentuk struktur tersebut, letak CBD pada bagian pusat. Di tempat inilah kondominium
biasanya di tempatkan.
-
48
Berdasarkan SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara PerencanaanLingkungan
Perumahan di Perkotaan, pembangunan hunian bertingkat atau rumah usun dapat
dikembangkan pada kawasan lingkungan permukiman yang direncanakan untuk kepadatan
penduduk lebih dari 200 jiwa per hektar. Pada dasarnya, pengembangan rumah susun
dilakukan pada kawasan-kawasan di perkotaan, yaitu.
Pusat kegiatan kota.
a. Kawasan-kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendekati atau
melebihi 200 jiwa per hektar.
b. Kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan rumah susun, seperti
kawasan-kawasan industri, pendidikan dan campuran
Tabel. Kebutuhan Rumah Susun Berdasarkan Kepadatan Penduduk
Klasifikasi
kawasan
rendah Sedang Tinggi Sangat padat
Kepadatan
penduduk
kebutuhan
rumah susun
< 150
jiwa/ha
Alternative
Untuk
kawasan
tertentu
151-200 jiwa
perhectar
Disarankan
untuk pusat-
pusat kegiatan
kota dan
kawasan
tertentu
200-400 jiwa
perhectar
Diisyaratkan
peremajaan
lingkungan
permukimana
perkotaan
>400 jiwa
perhectar
Diisyaratkan
peremajaan
lingkungan
permukimana
perkotaan
Sumber: Badan Standardisasi Nasional, 2004
Daya Dukung Fisik Lingkungan
Daya dukung fisik lingkungan dapat diterjemahkan sebagai suatu upaya yang dilakukan
oleh lingkungan dalam melakukan 3 hal penting terhadap material yang dihasilkan dan
yang digunakan, hal tersebut disimbolkan sebagai berikut:
Gambar 25. symbol Daya Dukung Fisik Lingkungan
yang disyaratkan untuk Apartemen
-
49
Kemiringan lahan, jenis tanah, hidrologi serta bentuk dan ukuran lahan dapat
mempengaruhi pembangunan rumah susun sederhana campuran campuran, karena daya
dukung fisik lingkungan dapat mempengaruhi kendala dan potensi fisik lahan tersebut.
kelabu tua serta terdapat sungai sebagai penampung air hujan dan sumur bor sebagai
sumber air.
Daya dukung fisik lingkungan juga dapat diterjemahkan sebagai suatu upaya untuk
menggunakan potensi yang ada pada alam ke dalam desain agar diperoleh kualitas
bangunan yang lebih baik, terutama penggunaan energy.
Ketersediaan sarana dan prasarana
Ketersedian sarana dan prasarana merupakan salah satu menunjang dalam membangun
permukiman maupun rumah susun. Keberadaan sarana dan prasarana harus mudah
dijangkau. Berdasarkan SNI 2004 keberadaan saraan prasarana minimal memiliki radius
pelayanan antara 500 3000 m2 .
Kondisi Demografi
Jumlah penduduk, kepadatan penduduk dan tingkat pendapatan dapat mempengaruhi
penentuan lokasi permukiman maupun rumah susun, karena semakin padat penduduk
disuatu wilayah semakin diperlukannya tempat tinggal. Menurut SNI 2004 pembangunan
permukiman bertingkat dapat dibangun pada kawasan permukiman yang memiliki
kepadatan penduduk antara 150 jiwa/ha jiwa/ha - 200 jiwa/ha.
Harga lahan
Secara umum harga lahan dapat mempengaruhi seseorang dalam memilih lokasi
permukiman. Seseorang akan memilih wilayah pinggiran dibandingkan tengah kota
akibat harga lahan di tengah kota lebih tinggi dibandingkan pinggiran kota, sehingga
secara tidak langsung harga lahan dapt mempengaruhi penentuan pembangunan lokasi
rumah susun sederhana campuran. Harga lahan tersebut disesuaikan dengan kemampuan
masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah. Karena harga
lahan dijadikan sebagai dasar penetapan harga jual rumah susun tersebut
-
50
Kesesuain Dengan Landasan Hukum Dan Aturan Yang Berlaku
Dalam menentukan suatu lokasi agar suatu lahan memiliki jaminan dan kepastian hukum,
bahwa lahan tersebut sesuai dengan Rencana Tata Ruang. Sehingga kedepannya tidak
terjadi
B. Prasarana Lingkungan Perumahan Berlantai Banyak
Prasarana lingkungan rumah susun (PERMEN PU. NO 60/PRT/1992) adalah kelengkapan
dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan rusun dapat berfungsi sebagaimana
mestinya yang antara lain berupa jaringan jalan dan utilitas umum.
Prasarana lingkungan perumahan berlantai banyak yang harus disediakan antara lain berupa :
1. Jalan
Klasifikasi jalan pada lingkungan rusunawa perlu disesuaikan dengan lokasi dimana
rusunawa itu dibangun.
Berikut table yang memperlihatkan fungsi jalan di lingkungan permukiman (Jacobs,
1995).
Table Fungsi jalan di lingkungan permukiman
A. Safe sanctuary
Jalan lingkungan harus aman dari lalu-lintas cepat Akses untuk kendaraan darurat seperti mobil pemadam
kebakaran, mobil polisi, ambulans tetap disediakan untuk
mengatasi keadaan darurat
B. Livable and
healthy
Terhindar dari polusi suara, asap dan getaran secara berlebihan.
Memiliki dranaise dan sunlight acces yang baik Memiliki tempat untuk duduk, bercakap-cakap, dan
bermain
C. Community Memiliki tempat yang memungkinkan untuk kehidupan komunitas, dapat digunakan ketika pemakai jalan
membutuhkannya
Memberikan perhatian pada detail desain jalan seperti trotoar, pagar, furniture street dan ruang untuk bermain
Dapat digunakan perayaan lokal dan mempertahankan jalan dan lingkungan dari intruksi maupun proyek atau
rencana yang tidak diharapkan
D. Neighborly
territory
Menjaga hak tiap penghuni untuk hidup sendiri menghormati domain privat-nya
Jalan harus menjadi simbol teritori yang membuat penghuni merasa memilikinya, dan tanggung jawab
terhadapnya.
-
51
E. Place for play
and learning
Menjadi tempat yang aman untuk bermain bagi anak-anak. Tempat yang baik untuk bermain haruslah memiliki
karakter beragam
Menjadi tempat untuk belajar untuk belajar, dimana anak-anak belajar tentang alam, melalui matahari, angin,
tanaman, dan melalui pengalaman itu sendiri bahkan
mereka bisa belajar tentang kehidupan sosial jika ada
orang di jalan yang dapat dengan aman ditemui.
F. Green and
pleasant land
Pohon, rumput tanaman, dan bunga merupakan salah satu unsur dari jalan yang mana memberikan keteduhan dan
mengingatkan orang pada lingkungan natural. Juga
menjadi penawar kerasnya dan membosankan kota yang
semakin hiruk pikuk.
G. Unique and
historic place
Memiliki identitas khusus, contoh: memiliki pemandangan, sungai, pohon tua atau taman
Memiliki sejarah, meskipun untuk sebagian orang. Jalan lingkungan permukiman haruslah merupakan tujuan
bukan rute
Sumber. Jacobs: 1995
Tabel Klasifikasi Jalan di Lingkungan Perumahan
-
52
Berikut gambar yang memperlihatkan hirarki jalan dalam lingkungan permukiman. Dalam
lingkungan permukiman terdapat utama permukiman yang dunamakan kolektor/local
sekunder. Kemudian bercabang menjadi local sekunder 1, selanjutnya local sekunder 1
bercabang menjadi local sekunder 2, setelah itu local sekunder 3.
Gambar 27. Hirarki jalan Lingkungan Perumahan
Bagian-Bagian Jalan
Bagian-bagian jalan meliputi ruang manfaat jalan, ruang milik jalan, dan ruang pengawasan
jalan.
Daerah manfaat jalan (Damaja). Meliputi badan jalan, saluran tepi jalan, dan
ambangpengamannya. Yang dimaksud dengan ruang manfaat jalan adalahsuatu ruang
yang dimanfaatkan untuk konstruksi jalan dan terdiri atasbadan jalan, saluran tepi
jalan, serta ambang pengamannya.
Badan jalan meliputi jalur lalu lintas, dengan atau tanpa jalur pemisah danbahu jalan,
termasuk jalur pejalan kaki. Ambang pengaman jalanterletak di bagian paling luar,
dari ruang manfaat jalan, dandimaksudkan untuk mengamankan bangunan jalan.
Daerah milik jalan (Damija). Meliputi ruang manfaat jalan dan sejalur tanah tertentu
di luar ruang manfaat jalan. Yang dimaksud dengan ruang milik jalan (right of street)
-
53
Gambar 28. Bagian-bagian potongan jalan
-
54
2. Air Minum
Lingkungan rusunawa ini harus menyediakan sumber air bersih bagipenghuninya.
Sumber air bersih ini sedapat mungkin disediakan per unit atau per lantai dan tidak secara
sentral untuk seluruh area rusunawa. Kebutuhan air bersih dari tiap rumah tangga yaitu
100 liter/hari untuk setiap anggota keluarga, dengan kualitas jernih, tidak berasa dan tidak
berbau.
Gambar 29. Gambaran umum jaringan air bersih (sumber Google.com)
-
55
Gambar 30. Gambaran khusus jaringan air minum (sumber Google.com)
3. Air Limbah
Lingkungan rusunawa harus memiliki sarana pengolahan air limbah, baik yang berasal
dari air bekas cucian, mandi ataupun kakus. Karena rusunawa memiliki fungsi yang
hampir sama dengan perumahan, maka air limbah rumah tangga pengelolaannya cukup
dengan menyediakan septic tank dan sumur resapan.
-
56
Sistem Pembuangan Air Kotor Pada Multi Stories Building
Gambar 31. The Fully Vented gambar 3.2. The Fully Vent
One Sistem Two Pipe Sistem
Gambar 32. Sistem jarungan air bersih (sumber: Google.com)
The Fully Vented One Sistem
EQ adalah bak ekualisasi; bak penampungan sebelum dibuang keluar.
Pada one pipe sistem, semua sistem pembuangan dialirkan melalui satu pipa (air tinja
dan air sabun atau air kotor lainnya).
Pada ujung pipa bangunan bagian atas selalu terbuka dan sering disebut sebagai vent
stack.
Manfaat vent stack adalah untuk menghindari terjadinya cyclone effect karena sifat
pipa merupakan bejana berhubungan.
-
57
Jika buntu dan tidak diketahui sebabnya apa, kemungkinan buntu terbesar terletak
pada pipa horizontal.
Dalam sistem ini waste dan soil stack digabungkan dalam satu saluran dan masing-
masing cabang dihubungkan dengan vent sistem, keadaan ini lebih baik bila waste dan
soil stack masing-masing diatur berkelompok pada setiap dan bersama-sama
dihubungkan dengan vent.
Yang perlu diperhatikan pada sistem ini adalah air kotor pada tempat yang satu jangan
sampai mengalir ke tempat yang lain, yang berdekatan.
Untuk itu dibuat kemiringan saluran dengan perbandingan 1:12.
Banyak digunakan pada bangunan yang mempunyai lantai/tingkat banyak (lebih dari
10 lantai).
The Fully Vent Two Pipe Sistem
Pada sistem ini, waste dan soil stack dipisahkan satu sama lain dan masing-masing
mempunyai vent.
Keuntungan memakai sistem ini adalah:
1. Pipa yang digunakan lebih kecil daripada single stack sistem.
2. Dalam pemasangan pipa dapat lebih teratur dan terarah.
3. Pengontrolan mudah.
Pada Two Pipe Sistem, air tinja dan air kotor atau air sabun dipisahkan pembuangan
dengan 2 jenis pipa.
Soil pipe mengalirkan tinja, water pipe mengalirkan air kotor atau air sabun.
4. Pembuangan Sampah
Dari hasil pengamatan, salah satu kebiasaan masyarakat tepian sungai adalah membuang
sampah di sungai. Agar rusunawa tetap terjaga kebersihannya, maka sarana pembuangan
sampah harus diperhitungkan dalam perencanaan dan perancangan rusunawa terkait
dengan kesehatan lingkungan.
Berikut salah satu bentuk pengelolaan persampahan di SFST (SanFrancisco State
University) sbb:
-
58
Saft sampah dari setiap unit hunian dan mobil yang menarik bak-bak sampah plastik
yang berasal dari unit-unit hunian (sumber: Idawarni, 2010)
Gambar 33. Bentuk saft sampah dan angkutan sampah lingkungan apartemen
Umumnya sistem jaringan sampah pada unit-unit hunian baik gedung tinggi maupun
perumahan horizontal membagi sampah dalam dua bentuk, yaitu Sampah Organik
Sampah Organik, yaitu sampah yang mudah membusuk.
Sampah Organik terdiri dari bahan-bahan penyusun tumbuhan dan hewan yang
diambil dari alam atau dihasilkan dari kegiatan pertanian, perikanan atau yang lain.
Sampah ini dengan mudah diuraikan dalam proses alami dan dapat diolah lebih lanjut
menjadi kompos. Sampah rumah tangga sebagian besar merupakan bahan organik.
Termasuk sampah organik, misalnya sampah dari dapur, sisa tepung, sayuran, kulit
buah, dan daun-daun kering.
Sampah Anorganik
Sampah Anorganik, yaitu sampah yang tidak mudah dan bahkan tidak bisa
membusuk. Sampah Anorganik berasal dari sumber daya alam tidak dapat
diperbaharui seperti mineral dan minyak bumi, atau dari proses industri. Sebagian dari
sampah anorganik secara keseluruhan tidak dapat diuraikan oleh alam, sedang
sebagian lainnya hanya dapat diuraikan dalam waktu yang sangat lama. Sampah
anorganik pada tingkat rumah tangga, misalnya berupa botol, botol plastik, tas plastik,
dan kaleng.
Pada apartemen-apartemen, saft untuk sampah anorganik dan anorganik berbeda
meskipun masih dalam satu ducting yang sama.
-
59
Gambar 34. Bentuk truk penghancur sampah dari batang pohon (sumber : Idawarni,2010)
Pembersihan sampah organic (pohon/kayu) melalui mekanisme pengghancuran menjadi
serbuk, yang selanjutnya ditampung pada sebuah mobil container untuk setelah itu di
bawa ke industry pengolahan.
5. Jaringan Listrik
Pada lingkungan rusunawa pasokan listrik diperhitungkan dengan standar minimal 450
VA per hunian.
Peletakan Jaringan dalam Bangunan
MDP : Main Distribution Panel
SDP : Sub Distribution Panel
PP : Panel Pembagi
Gambar 35. Peletakan Jaringan listrik dalam Bangunan (sumber: Google.com)
-
60
6. Jaringan pemadam kebakaran
Untuk proteksi terhadap kebakaran (Fire Protection) kebakaran pada multistorage building
dapat diupayakan melalui beberarapa cara sebagai berikut
1. Preventif
adalah cara mencegah kebakaran dengan :
Perlengkapan Pencegahan
Perlengkapan dirancang dan diadakan secara khusus untuk mencegah
terjadinya kebakaran, misalnya dengan CCTV (Close Cirkuit Televisi ) sebagai upaya
memonitor keadaan termasuk kemungkinan terjadinya kebakaran.
Pemilihan Bahan Bangunan
Diutamakan menggunakan bahan bahan yang tidak mudah terbakar pada bangunan
(uncombustible materials) dengan fire severity sesuai dengan persyaratan ruangnya.
Fire Severity adalah durasi ketahanan suatu bahan terhadap api.
Isolasi Terhadap Api (-yang menentukan fire severity)
Jenis Bahan
Kekentalan Bahan
Misalnya pada sebuah Bank, umumnya disyaratkan fire severity bagi
almari besi utama minimal 2 jam.
Isolasi Terhadap Api
Dengan cara mengisolir bahan-bahan yang mudah terbakar jauh dari api.
Cara Mengisolir :
o Membuat bahan isolasi mudah terbakar terhadap api.
o Menjauhkan bahan-bahan mudah terbakar dari api.
o Penempatan bahan-bahan mudah terbakar dari api. Maksudnya adalah
menempatkan bahan-bahan mudah terbakar pada lokasi-lokasi yang relatif jauh
dari jangkauan api dengan proses optimal.
2. Represif
Adalah cara penyelamatan pada saat terjadi kebakaran.
Usaha represif ini meliputi pengadaan alat pemadam kebakaran serta penunjang lainnya
seperti :
Fire Alarm Sistem
Fire Springkle Sistem
Fire Detector
-
61
Smoke and Heat Venting
Fire Dumper and Shutter
Water Supply Sistem
Punch Register
Fire Hydrant
Portable Fire Extinguisher atau Chemical Extinguishing
Unit Penyelamat Darurat (Fire Space)
Unit ini merupakan perlengkapan penunjang bila terjadi suatu kebakaran.
Tujuannya agar pemakai bangunan dapat dengan cepat dan aman menyelamatkan diri
keluar dari loksi kebakaran, sehingga dapat terhindar atau mengurangi korban jiwa.
Dengan adanya penyelamatan darurat ini pemakai bangunan yang berada pada lokasi
kebakaran dapat menyelamatkan diri pada tempat ini atau menunggu bantuan yang
akan diberikan oleh regu penyelamat.
Unit ini terdiri atas beberapa jenis, yaitu :
1. Tangga Darurat
Peralatan penyelamatan berupa tangga yang penempatannya harus memenuhi standar
persyaratan-persyaratan sebagai berikut :
Dekat dengan fasilitas transport utama
Letak tangga tiap lantai sama
Lebar tangga minimum untuk 2 orang
Pencapaian mudah dan jelas
Ballustrade tangga dari bahan tahan api
Ruang tangga harus bebas dari asap, gas, api, biasanya ruang ini dibatasi dengan
pintu tahan api yang dapat memblokir asap, gas, api, dari daerah yang terbakar.
2. Hely pad
Unit ini berupa suatu landasan pesawat jenis helikopter untuk mengangkut orang atau
korban akibat kebakaran pada bangunan tersebut.
Landasan ini juga dapat berfungsi sebagai tempat berkumpul atau untuk menyelamatkan
diri akibat terjebak kobaran api, sambil menunggu pertolongan.
Sedangkan persyaratan-persyaratan pengadaan hely pad ini, antara lain :
Letak pada bagian aras dan terluar dari bangunan, seperti penthouse, top floor, atau
kedua-duanya dan harus memungkinkan untuk dapat didarati oleh helikopter.
Adanya tangga yang menuju ke hely pad.
Peralatan pembantu untuk penghuni di bawahnya.
-
62
3. Unit Ladder
Peralatan ini berupa tangga-tangga yang dapat ditempatkan pada bagian-bagian yang
membutuhkan, dan pemakaiannya diatur dari luar bangunan, biasanya berupa unit mobil
yang diperlengkapi dengan tangga-tangga.
Penggunaan alat ini hanya untuk lantai-lantai bawah atau lantai yang tidak terlalu tinggi,
dan dilengkapi dengan petugas yang membawa peralatan-peralatan, seperti masker,
pakaian tahan api, penutup mulut dan hidung, untuk dipakaikan kepada korban yang
terjebak kebakaran.
4. Tangga dan Jaring
Gambar 36. Peralatan proteksi Kebakaran (sumber: Google.com)
7. Jaringan komunikasi dan telepon
Selain utilitas umum, pada rumah susun juga harus disediakan fasilitas lingkungan
dan tempat parkir. Fasilitas lingkungan, adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk
menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan ekonomi, social dan budaya, yang antara
lain dapat berupa bangunan perniagaan atau perbelanjaan (aspek ekonomi), lapangan terbuka,
pendidikan, kesehatan, peribadatan, fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum serta
pemakaman dan pertamanan. Tempat parkir adalah sarana dasar untuk pelayanan
penyimpanan kendaraan yang dapat berupa bangunan atau ruang terbuka
-
63
6. STANDAR: TATA CARA PERENCANAAN FASILITAS LINGKUNGAN
RUMAH SUSUN SEDERHANA. DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUM
Tabel A. Luas Lahan untuk Fasilitas Lingkungan Rumah Susun dengan KDB 50%
No. Jenis Peruntukan Luas Lahan
Maksimum (%) Minimum (%)
1. Bangunan Hunian 50 -
2. Bangunan Fasilitas 10 -
3. Fasilitas Ruang terbuka 20
4. Prasarana Lingkungan - 20
Keterangan:
1. Luas tanah untuk fasilitas lingkungan rumah susun seluas-luasnya 30% dari luas seluruhnya;
2. Luas tanah untuk fasilitas ruang terbuka, berupa taman sebagai penghijauan, tempat bermain anak-anak dan atau lapangan olah raga sekurang-kurangnya 20% dari luas
lahan fasilitas lingkungan rumah susun.
Fasilitas Lingkungan Pada Bangunan Hunian
Fasilitas lingkungan yang ditempatkan pada lantai bangunan rumah susun hunian harus
memenuhi ketentuan sebagai berikut:
1. Maksimal 30% dari jumlah luas lantai bangunan.
2. Tidak ditempatkan lebih dari lantai ke 3 bangunan rumah susun hunian.
Jenis dan Besaran Fasilitas Lingkungan
Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan fasilitas lingkungan berupa ruang dan
atau bangunan sesuai Tabel berikut:
-
64
Tabel B Jenis Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana
Jenis Fasilitas
Lingkungan
Fasilitas yang tersedia Keterangan
1. Niaga/Tempat Kerja 1. Warung. 2. Toko-toko perusahaan dan dagang. 3. Pusat Perbelanjaan termasuk
usahan jasa.
Persyaratan lihat
Tabel C.
2. Pendidikan 1. Ruang belajar untuk pra belajar. 2. Ruang belajar untuk sekolah dasar. 3. Ruang belajar untuk sekolah
lanjutan tingkat pertama.
4. Ruang belajar untuk sekolah menengah umum.
Persyaratan lihat
Tabel D.
3. Kesehatan 1. Posyandu. 2. Balai Pengobatan. 3. BKIA dan rumah bersalin. 4. Puskesmas. 5. Praktek dokter. 6. Apotik.
Persyaratan lihat
Tabel D.
4. Peribadatan 1. Mushola. 2. Masjid Kecil
-
5. Pemerintahan dan pelayanan umum
1. Kantor RT. 2. Kantor/Balai RW. 3. Pos Hansip/Siskampling. 4. Pos Polisi. 5. Telepon umum. 6. Gedung serbaguna. 7. Ruang duka. 8. Kota Surat.
Persyaratan lihat
Tabel E.
6. Ruang Terbuka 2. Taman. 3. Tempat Bermain. 4. Lapangan Olah Raga. 5. Pelataran Usaha. 6. Sirkulasi. 7. Parkir.
Persyaratan lihat
Tabel F.
-
65
Fasilitas lingkungan rumah susun yang dibangun harus memenuhi ketentuan seperti pada tabel berikut:
Tabel C Fasilitas Niaga/Tempat Kerja
Fasilitas yang
Disediakan
Jumlah Maks
Penghuni yang
dapat dilayani (tiap
satuan fasilitas)
Fungsi Lokasi dan Jarak
Maks dari Unit
Hunian
Letak dan Posisi
pada Lantai
Bangunan
Luas Lantai
Minimum (m2)
Luas Tanah
Minimum (jika
merupakan
bangunan
tersendiri) (m2)
Warung 250 penghuni Menjual sembilan
bahan pokok
1. Di pusat lingkungan. 2. Mudah dicapai. 3. Radius maksimum
300 m.
1. Dapat ditempatkan pada lantai 1, 2 atau
3.
2. Mengelompok pada lantai dasar.
Sama dengan luas
satuan unit rumah
susun sederhana,
maks 36 m2,
termasuk gudang
kecil.
72 (dengan KDB
50%)
Toko-toko 2500 penghuni Menjual barang
kebutuhan sehari-
hari termasuk
sandang pangan.
1. Di pusat lingkungan.
2. Radius maksimum
500 m.
1. Mengelompok pada
lantai dasar.
2. Dikelompokkan
pada bangunan
tersendiri.
50 100
Pusat
perbelanjaan
termasuk usaha
jasa
2500 penghuni Menjual kebutuhan
sandang dan pangan
serta jasa pelayanan
1. Di pusat lingkung-an.
2. Radius maksimum
1000 m.
Dikelompokkan pada
bangunan sendiri.
60 120 (dengan KDB
50%)
-
66
Tabel D Fasilitas Pendidikan
Fasilitas yang
Disediakan
Jumlah Maks
Penghuni