DB.Estimo
-
Upload
diego-bruciafreddo -
Category
Documents
-
view
48 -
download
2
Transcript of DB.Estimo
UNIVERSITÀ DEGLI STUDI “MEDITERRANEA” DI REGGIO CALABRIAFACOLTÀ DI INGEGNERIA
Corso di Laurea Specialistica in Ingegneria Civile – Orientamento Progettazione Strutturale
STIMA A VALORE DI TRASFORMAZIONE DI UN FABBRICATO PER CIVILE
ABITAZIONE SITO IN MALDERITI (RAVAGNESE –RC)
CORSO DI ESTIMO E VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTI
Studenti:Bruciafreddo DiegoC i iti F
Docente:Prof. Arch. MollicaA h C l b ò Caminiti FrancescoArch. Calabrò
Anno Accademico 2007/2008
Pagina 1/3 - Curriculum vitae di Cognome/i Nome/i
Per maggiori informazioni su Europass: http://europass.cedefop.europa.eu © Unione europea, 2002-2010 24082010
Curriculum Vitae Europass
Informazioni personali
Nome(i) / Cognome(i) Diego Bruciafreddo
Indirizzo(i) Via Bernardino Verro n.8, 20141 Milano
Telefono(i) +39 320 466 7566
E-mail [email protected]
Cittadinanza Italiana
Data di nascita 11/12/1984
Sesso Maschio
Occupazione desiderata/Settore
professionale
Ingegnere Strutturista
Esperienza professionale
Date 14/05/2012 a oggi
Lavoro o posizione ricoperti Ingegnere Strutturista
Principali attività e responsabilità Attività di consulenza relativa alla progettazione esecutiva di Torre Isozaki -edificio nell’ambito del progetto di riqualificazione dell’ex area fiera del comune di Milano di 57 piani - 220 m in c.a. con pareti accoppiate a nucleo per le azioni orizzontali , solai a piastra e colonne composite per i carichi verticali e dispositivi fluido viscosi per il controllo delle vibrazioni.
Nome e indirizzo del datore di lavoro Studio Iorio srl, Passaggio S.Bartolomeo n.7 24121 Bergamo
Tipo di attività o settore Ingegneria Strutturale
Date Dicembre 2009 a oggi
Lavoro o posizione ricoperti Ingegnere Strutturista
Principali attività e responsabilità Progettazione strutturale di strutture temporanee prefabbricate di grande luce per il ricovero di imbarcazioni. Principali tipologie strutturali trattate: -Tendostrutture in carpenteria metallica di acciaio e alluminio; -Tensostrutture; -Strutture pneumatiche;
Nome e indirizzo del datore di lavoro Yachtgarage Srl, Via delle Puglie 8 Benevento
Tipo di attività o settore Ingegneria Strutturale
Date 12/09/2011 a 09/05/2012
Lavoro o posizione ricoperti Ingegnere Strutturista
Principali attività e responsabilità Tirocinio formativo nell’ambito del master in “Progettazione Antisismica” della scuola Master F.lli Pesenti del Politecnico di Milano.Principali attività svolte: -Progettazione Strutturale “Torre Panoramica a Maranello per la Galleria Ferrari” progetto Architettonico Studio Lissoni– Torre Panoramica di 30 metri in c.a. con due piani interrati e uno sbalzo in testa di 12 m. Analisi in campo dinamico per il controllo delle vibrazioni. -Progettazione Strutturale “Auditorium il Castello a L’Aquila” - Struttura con isolamento sismico alla base, progettata da Renzo Piano, in legno strutturale composta da pannelli di xlam su una doppia orditura di travi in lamellare. -Modello strutturale agli elementi finiti per lo studio del comportamento statico e dinamico di Torre Isozaki.
Nome e indirizzo del datore di lavoro Studio Iorio srl, Passaggio S.Bartolomeo n.7 24121 Bergamo
Pagina 2/3 - Curriculum vitae di Cognome/i Nome/i
Per maggiori informazioni su Europass: http://europass.cedefop.europa.eu © Unione europea, 2002-2010 24082010
Tipo di attività o settore Ingegneria Strutturale
Date 01/09/2010 – 30/09/2010
Lavoro o posizione ricoperti Progettista Strutturale
Principali attività e responsabilità Progetto Strutturale di un edificio a sei elevazioni fuori terra più piano interrato, irregolare in pianta e in elevazione, di un edificio in c.a. in zona ad alta sismicità (ag/g 0.38) in classe di duttilità B. Il comportamento sismico è stato ottimizzato mediante l’adozione di una scala alla “Giliberti”.
Nome e indirizzo del datore di lavoro Studio Tecnico Arch. Antonino Leonello
Tipo di attività o settore Ingegneria Strutturale
Date 10/03/2007 al 10/06/2007
Lavoro o posizione ricoperti Tirocinio Formativo
Principali attività e responsabilità Attività sperimentale di modellazione e calcolo della risposta sismica locale.
Nome e indirizzo del datore di lavoro MECMAT – Dipartimento di Meccanica e Materiali dell’Università degli Studi Mediterranea di Reggio Calabria
Tipo di attività o settore Ingegneria Strutturale
Istruzione e formazione
Date Febbraio 2011 – Maggio 2012
Titolo della qualifica rilasciata Master di II livello in “Progettazione antisismica delle strutture per costruzioni Sostenibili”
Principali tematiche/competenze professionali acquisite
Tecniche di progettazione per la mitigazione del rischio sismico sia su strutture nuove che esistenti. Competenze specialistiche nell’ambito della modellazione del comportamento dinamico delle strutture.
Titolo della tesi e argomenti “The new observation tower for the Galleria Ferrari Area in Maranello: structural earthquake and comfort design” Progettazione strutturale della nuova torre panoramica a Maranello per la Galleria Ferrari. Sono state effettuate analisi dinamiche non lineari incrementali con modellazione a fibre (IDA) per la valutazione del comportamento sismico e analisi dinamiche lineari per la valutazione del livello di confort a seguito delle vibrazioni di natura antropica sullo sbalzo di 12 m.
Nome e tipo d'organizzazione erogatrice dell'istruzione e formazione
Politecnico di Milano – Scuola Master F.lli Pesenti
Date Novembre 2007 – Dicembre 2010
Titolo della qualifica rilasciata Laurea Specialistica in Ingegneria Civile Progettazione strutturale
Principali tematiche/competenze professionali acquisite
Progettazione di strutture e opere geotecniche; Comportamento dinamico delle strutture sotto l’azione del sisma e del vento; Valutazione e mitigazione del potenziale di collasso progressivo negli edifici;
Titolo della tesi e argomenti “Valutazione della vulnerabilità sismica di edifici esistenti in c.a. mediante analisi non lineari” La tesi tratta la valutazione del grado di vulnerabilità di un edificio esistente irregolare in pianta mediante l’utilizzo di analisi dinamica non lineare con modelli a plasticità diffusa.
Nome e tipo d'organizzazione erogatrice dell'istruzione e formazione
Università degli studi Mediterranea di Reggio Calabria
Livello nella classificazione nazionale o internazionale
110 e lode con menzione di merito
Date Ottobre 2004 – Novembre 2007
Titolo della qualifica rilasciata Laurea Ingegneria Civile
Principali tematiche/competenze professionali acquisite
Competenze base di Analisi Matematica, Fisica,Scienza e Tecnica delle Costruzioni e Geotecnica
Titolo della tesi e argomenti “Risposta Sismica Locale” Valutazione della variazione dell’input sismico in relazione alle condizioni locali del sito.
Nome e tipo d'organizzazione erogatrice dell'istruzione e formazione
Università degli studi Mediterranea di Reggio Calabria
Livello nella classificazione nazionale o internazionale
110 e lode con menzione di merito
Autovalutazione Comprensione Parlato Scritto
Pagina 3/3 - Curriculum vitae di Cognome/i Nome/i
Per maggiori informazioni su Europass: http://europass.cedefop.europa.eu © Unione europea, 2002-2010 24082010
Livello europeo (*) Ascolto Lettura Interazione orale Produzione orale
Inglese B2 Livello intermedio C1 Livello Avanzato B2 Livello intermedio B2 Livello intermedio C1 Livello avanzato
Francese A2
Livello Elementare
B1 Livello Intermedio A2 Livello
Elementare A2
Livello elementare
A2 Livello elementare
(*) Quadro comune europeo di riferimento per le lingue
Capacità e competenze sociali - Sono particolarmente predisposto a lavorare in team cercando sempre di comprendere e di risolvere i problemi al meglio al fine di ottenere i risultati previsti. - Sono dotato di un forte senso di volontà e di capacità di problem solving anche nelle situazioni più dinamiche. -Sono dotato di un ottimo spirito di adattamento anche nelle situazioni più complesse e sono pienamente disponibile a trasferte in tutto il mondo. -Buona capacità di comunicazione e motivazione ottenuta grazie a un’ampia esperienza di impartizione di lezioni private a un buon numero di studenti universitari ( ad oggi circa 60 )
Capacità e competenze organizzative
Gestione di progetti e gruppi di lavoro
Capacità e competenze tecniche Ingegnere strutturista con capacità progettazione di strutture non tradizionali e complesse.
Capacità e competenze informatiche
Si elencano le principali competenze specialistiche in aggiunta alle competenze base di utilizzo del computer: Ottima conoscenza Excel+VBA Ottima Conoscenza programma per Modellazione FEM STRAUS7 Ottima Conoscenza Programma per Modellazione Fem MIDAS GEN Ottima Conoscenza Programma Per Modellazione FEM SAP200 Capacità di utilizzo e apprendimento in tempi rapidi di tutti i programmi di modellazione FEM Ottima conoscenza dei linguaggi di programmazione VBA, C++ Ottima conoscenza del programma di Calcolo MATLAB Ottima conoscenza del pacchetto OFFICE Ottima conoscenza di AUTOCAD
Altre capacità e competenze Runner amatoriale con partecipazione a eventi , nuoto;
Patente A, B
Ulteriori informazioni Referenze e Curriculum Vitae dettagliato su richiesta
Autorizzo il trattamento dei miei dati personali ai sensi del Decreto Legislativo 30 giugno 2003, n. 196 "Codice in materia di protezione dei dati personali". (facoltativo, v. istruzioni)
Firma
FINALITA’ DELL’ESERCITAZIONE
ESTIM
O
L'obiettivo dell'esercitazione è quello di dare un giudizio di stima sul valore attuale di unimmobile parzialmente realizzato nel 1993 che ancora attende di essere ultimato. L'immobile èdi proprietà privata, si erige per 7 piani fuori terra, suddiviso in 12 unità abitative e 11 box E
VALU
TA
p p p , g p p ,auto,destinato a civile abitazione. E' sito nel territorio della tredicesima circoscrizione delcomune di Reggio Calabria, zona nota ai più per la presenza dell'aereoporto che serve la città.Ravagnese è una zona del reggino densamente popolata che sta vivendo una piena fase diammodernamento sia dal punto di vista strutturale con la costru ione di nuovi edifici
AZIO
NE
EC
ammodernamento sia dal punto di vista strutturale, con la costruzione di nuovi edificiresidenziali, che infrastrutturali con la realizzazione o il completamento di importantiinfrastutture primarie e secondarie.
CON
OM
ICAAD
EIPROOG
ETTI
Zona della XIII circoscrizione Ravagnese
Zona di ubicazione del fabbricato oggetto di stima
PRESENTAZIONE DELL’OBIETTIVO DELL’ESERCITAZIONE
ESTIM
O
Le foto mostrano lo stato di fatto dell'edificio che risulta essere in buono stato di conservazioneeccezion fatta per la presenza di zone in cui l'espulsione del copriferro ha esposto le armaturealla corrosione atmosferica. Fenomeno che si manifesta comunque contenuto e in uno stato di E
VALU
TA
qavanzamento in cui è possibile porvi rimedio.
AZIO
NE
ECCON
OM
ICAAD
EIPROOG
ETTISuperfice Acc. : 282.10 mqSuperficie Comm : 1875 6 mqSuperficie Comm.: 1875.6 mqSuperficie scoperta:201.00 mq
CARATTERISTICHE DEL METODO DI STIMA UTILIZZATO
ESTIM
O
Il valore di trasformazione di un bene (Vt) è il valore netto che si ricava dalla sua trasformazione in altri beni. Esso sidetermina per differenza tra il valore di mercato di tutti i prodotti ottenuti od ottenibili dalla trasformazione e lespese sostenute o sostenibili per la realizzazione .
P i hé l li i d ll ti hi ifi l b tà di ff tt i ti t i ti di t f i
EVA
LUTA
Poiché la realizzazione della stima chiarifica la bontà di effettuare o meno un investimento, i costi di trasformazionevanno riferiti all'imprenditore puro, cioè all'attivo andranno computati – in base al prezzo di mercato – i prodotti dellatrasformazione, e al passivo invece tutte le spese necessarie per effettuare la trasformazione stessa.
Condizioni necessarie per l'applicazione del criterio di stima sono: AZIO
NE
EC
• Esistenza sul mercato di immobili similari a quello in esame dopo la trasformazione; • Conoscenza dei dati per valutare i costi di trasformazione;• Permanenza delle condizioni e dei dati assunti nel momento della stima.
CON
OM
ICA
La stima del valore di trasformazione è sintetizzato da questa equazione:
Vt=Vm-Ct [1]
AD
EIPRO
-Vt valore di tarsformazione dell'immobile-Vm valore dell'immobile a seguito della trasformazione-Ct costo da sostenere per effettuare la trasformazione dell'immobile
OG
ETTI
Un metodo per stimare quindi la convenienza dell'investimento può essere suggerito da questa disequazione:
Vt-Va > 0 [2]
- Va valore attuale dell'immobile
1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE
ESTIM
OE
Al valore del costo di trasformazione si perviene analizzando le seguenti voci che compongono il quadro economico:
EV
ALU
TA
• Analisi di fattibilità• Spese tecniche, progettuali, direzione lavori, sicurezza e collaudi;• Costi per l’esecuzione delle opere di trasformazione comprensivi dell’utile di impresa; A
ZION
EE
C
p p p p• Redditi perduti (o ridotti durante la trasformazione);• Eventuali oneri accessori finanziari (mutui, prestiti, ect…)• Oneri di urbanizzazione o concessori, allacci e vari• Spese generali imprevisti e varie
CON
OM
ICA
• Spese generali, imprevisti e varie• Eventuali costi di demolizione di parti di fabbricato fatiscente
AD
EIPROO
GETTI
1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE E
STIMO
E
• Costi per l'esecuzione delle opere di trasformazione compresi gli utili di impresa
Si è adottato un processo di stima analitico procedendo nel seguente ordine cronologico:
Reda ione dell' elenco delle lavora ioni
EV
ALU
TA
-Redazione dell' elenco delle lavorazioni
Individuazione delle lavorazioni da effettuare per la trasformazione del bene, e suddivisione in macroaree denominate capitoli .
-Repertorio dei fattori elementari (RFE) AZIO
NE
EC
Repertorio dei fattori elementari (RFE)Analisi del costo unitario degli elementi base delle singole lavorazioni. La ricerca del valore più probabile è stato effettuatomedianto i risultati di una serie di preventivi forniti da ditte candidate per la fornitura del materiale.
-Analisi dei prezzi unitari (APU)P it i l i l l i i d ll d ll ti tità
CON
OM
ICA
Prezzo unitario per la singola lavorazione comprensivo della somma delle seguenti quantità:
A manodopera
B Materiali
C Trasporti e noli
D li ifi 15% (A B C)
AD
EIPRO
D spese generali quantificate come 15% (A+B+C)
E Utile dell'imprenditore quantificato come 10% (D + A + B +C )
-Redazione del computo metrico (CM)Documento che stima la quantità necessaria della singola lavorazione coerentemente con il parametro utilizzato per la stima O
GETTI
unitaria
-Redazione del computo metrico estimativo (CME)Documento che identifica per ogni lavorazione la relativa voce di spesa. Il risultato è stato poi sintetizzato per singolo gruppo di lavorazioni denominati capitoli, allo scopo di valutarne l'importanza relativa.p , p p
•Costi per l'esecuzione delle opere di trasformazione compresi gli utili di impresa:
1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE E
STIMO
E
Costi per l esecuzione delle opere di trasformazione compresi gli utili di impresa:Sintesi dei principali risultati:
ANALISI DEI FATTORI ELEMENTARI
Sono state interpellati un totale di
COMPUTO METRICO ESTIMATIVO
La spesa complessiva di questa
REDAZIONE ELENCO LAVORAZIONI
La stesura dell'elenco delle EV
ALU
TA
p24 fornitori. Per ogni elementi si èapplicato il valore derivante dallamedia matematica dei prezziproposti . La scelta dei materiali èstata fatta cercando di emulare le
p p qvoce di costo è risultata pari a €1'287'311.11 . La ripartizione tramacroaree è riportata nel grafico.
lavorazioni ha portato allaindividuazione di 16 macroareedenominate capitoli.
1'693 08
AZIO
NE
EC
stata fatta cercando di emulare lecaratteristiche dei fabbricati giàesistenti in loco.
92'932.65 62'432.58
4.85% 48'562.20 3 77%
53'832.14 4.18% 28'724.70
2.23%
1'693.08 0.13%
7'419.59 0.58%
Interventi di risanamento
Opere murarie CON
OM
ICA
82'990.60 6.45%
7.22%
61'993.03 4.82%
8'828.30 0.69%
3.77% Intonaci
Opere di sottofondo
Posa del polimero bituminoso
Pavimenti AD
EIPRO
371'567.94 28.86%
177'981 69
171'147.92 13.29%
Rivestimenti
Serramenti
Opere da pittore
Opere provvisionali OG
ETTI
10'906 38
177 981.69 13.83%
68'682.62 5.34%
p p
Impianto idrico
Impianto termico
Impianto Elettrico
Impianto di sollevamento
Tot. € 1'287'311.11 37'615.68 2.92%
10'906.38 0.85%
Impianto di sollevamento
Metanizzazione
Accessori Box Auto
1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE E
STIMO
E
•Spese tecniche, progettuali, direzione lavori, sicurezza e collaudi;Per quanto si attiene alla quota competente la sicurezza è stato effettuato lo scorporo della quota della sicurezza presente nell'APU relativa alle opere provvisionali, mentre per le altre lavorazioni si è stimato l'onere della sicurezza nell'ordine del 3% dell'importo complessivo. Risultano € 38'354.48 E
VA
LUTA
La quota relativa alle spese tecniche, progettuali, direzione dei lavori e collaudi si è calcolato come il 10% del totale dei costi del computo metrico. Risultano € 128'731.11
•Spese di urbanizzazione, allacci e varie AZIO
NE
EC
Allaccio alla rete di idrica , fognaria, metanizzazione e elettrica; per un totale di € 8'235.02
•Spese di pubblicizzazionePer spese di pubblicità si è stanziata una quota di € 3'000.00 CO
NO
MICA
p p q
•Spese di IVAImporto derivante dalle lavorazioni, pubblicità e allacci. Risultano € 216'424.57
Importo derivante dalle spese tecniche Risultano € 25'746 22 AD
EIPRO
Importo derivante dalle spese tecniche. Risultano € 25 746.22
•Imprevisti, e variePer gli imprevisti si prevede una quota del 5% sul risultato del computo. Risultano € 64'365,55 O
GETTI
1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE E
STIMO
E
•Risultato del costo di traformazione derivante dal quadro economicoIl costo di traformazione dell'immobile ricavato dalla somma di tutte le voci di costo è € 1'514'962.76
Il relativo costo di trasformazione parametrico, espresso in €/mq è: EV
ALU
TA
Il relativo costo di trasformazione parametrico, espresso in €/mq è:
• € 324.27 /mq per i box auto
• € 773.07 /mq per gli appartamenti
(i t i) ( t i) ( i li) C t di
AZIO
NE
EC
voce mq (interni) mq (esterni) mq (commerciali) Costo di trasformazione (€)
Appartamento sx 147.7 26.1 160.8 124’309.66Appartamento dx 134.3 41.3 155.0 119’825.85Mansarda sx 125 3 53 0 151 8 117’352 03
CON
OM
ICA
Mansarda sx 125.3 53.0 151.8 117 352.03Mansarda dx 114.3 63.0 145.8 112’713.61Garage (in media) 18.4 - 18.4 5’966.57
AD
EIPRO
Alcuni fotorendering che mostrano l'opera trasformata
OG
ETTI
2. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI TRASFORMAZIONEE
STIMO
E
Per la determinazione del valore di mercato dell'opera trasformata si è adottato il procedimento sintetico. Il valore parametrico di stima, espresso in €/mq, lo si è ricavato mediando il prezzo di vendita di imprese immobiliari operanti nella stessa zona che offrono appartamenti con requisiti similari a quelli in oggetto di valutazione. Si è quindi convenuto al
t l
EV
ALU
TA
seguente valore:
• prezzo di vendita appartamenti: 1300 € / mq • prezzo di vendita box auto: 600 €/mq A
ZION
EE
C
p / q
Per mq è inteso quello commerciale, ovvero superficie lorda dell'appartamento, 50 % superficie di balconi e varande, 100% superficie pianerottolo ( da dividersi poi nel numero di appartamenti che ne hanno diretto accesso). CO
NO
MICA
appartamenti che ne hanno diretto accesso).Il valore di mercato stimato per l'immobile è di € 2'560'780.00 .Nella tabella successiva si riporta il valore di mercato dei singoli appartamenti:
AD
EIPRO
voce mq (interni) mq (esterni) mq (effettivi)* Costo (€)
Appartamento sx 147.7 26.1 160.8 209 040.00Appartamento dx 134.3 41.3 155.0 201 500.00Mansarda sx 125.3 53.0 151.8 197 340.00 O
GETTI
Mansarda dx 114.3 63.0 145.8 189 540.00Garage (in media) 18.4 - 202.0 11400.00
3. DETERMINAZIONE DEL VALORE ATTUALEE
STIMO
E
A valle dell'analisi effettuata si può trarre dall'equazione [1] il seguente valore ante-trasformazione per l'immobile:
Vt= Vm-Ct = (2'560'780 € -1'514'962 76 € )= 1'045'817 24 € EV
ALU
TA
Vt= Vm-Ct = (2 560 780 € -1 514 962.76 € )= 1 045 817.24 €
Il valore di trasformazione in questo caso può approssimare il valore attuale dell'immobile AZIO
NE
ECCO
NO
MICAA
DEIP
ROOG
ETTI
Grazie per l'attenzioneGrazie per l attenzione