CartillaFormaciónde PropiedadHorizontalde PropiedadHorizontalde Propiedad

JUAN MANUEL SANTOS CALDERÓN Presidente de la República

JUAN FERNANDO CRISTO BUSTOS Ministro del Interior

ANA MARÍA ALMARIO DRESZER Directora para la Democracia, la Participación Ciudadana y la Acción Comunal

CÉSAR DAVID ARDILA CATAÑO Elaboración de imágenes

VIRTUAL EDITORES S.A.S. Diseño y diagramación

Impresión 2013-2014

MINISTERIO DEL INTERIOR Carrera 8 12 B – 31, edificio Bancol servicioalciudadano@mininterior.gov.co PBX: 571 242 7400, ext. 2970 Bogotá, D. C.

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CONTENIDO

PRESENTACIÓN ................................................................................ 5

1. PROPIEDAD HORIZONTAL .......................................................... 7

1.1 DEFINICIONES 1.2 AUTORREFLEXIÓN 1.3 PROYECTO DE VIDA 1.4 CIUDADANÍA Y LIDERAZGO 1.5 COMUNICACIÓN 1.6 ÉTICA, VALORES Y CULTURA CIUDADANA

2. RUTAS DE PARTICIPACIÓN ......................................................... 16

2.1 PARTICIPACIÓN CIUDADANA 2.2 DERECHOS Y DEBERES 2.3 PARTICIPACIÓN CIUDADANA Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL

3. LEY 675 DE 2001 (3 DE AGOSTO) ................................................ 19

4. PRESUPUESTOS Y CONTABILIDAD ............................................. 63 4.1 PRESUPUESTO 4.2 CONTABILIDAD

5. OBLIGACIONES TRIBUTARIAS E IMPUESTOS NACIONALES ... 65

5.1 IMPUESTOS 5.2 DECLARACIONES TRIBUTARIAS

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6. TRÁMITES Y GESTIÓN ADMINISTRATIVA .................................. 67

6.1 ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR EL PROPIETARIO INICIAL

7. PROPIEDAD HORIZONTAL Y SEGURIDAD ................................. 68

7.1 LA SEGURIDAD EN LA COPROPIEDAD 7.2 NORMATIVA

8. PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (POT) ........................ 70

BIBLIOGRAFÍA .................................................................................... 72

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PRESENTACIÓN

El Ministerio del Interior, a través de la Dirección para la Democracia, la Participación y la Acción Comunal, creó e instaló mesas regionales y municipales

de propiedad horizontal para promover, entre todos los actores y usuarios, espacios de participación ciudadana que aporten a la consolidación de formas organizativas con miras a la intervención en los procesos de construcción de lo público en la ciudad.

Igualmente, espera dinamizar las relaciones entre las autoridades públicas y los distintos sectores de la sociedad para contribuir a la formación de comunidades que ejerzan su ciudadanía de forma activa, con el fin de permitirles cultivar tanto sus derechos como el cumplimiento responsable de sus deberes con la sociedad y con el Estado. A partir de lo anterior, se fortalecerá la capacidad para incidir en las decisiones colectivas y, por esa vía, construir una práctica ciudadana democrática y efectiva que tenga como finalidad el beneficio de todos y todas.

Colombia, en los últimos años, por el desarrollo de la población urbana, ha experimentado un continuo crecimiento a nivel de propiedad horizontal, convirtiéndose esta en una de las prácticas habitacionales contemporáneas más importantes, ya que se pasa a una nueva dimensión colectiva en áreas más reducidas de convivencia, con una amplia oferta de servicios y espacios comunes.

Respecto a la naturaleza de la propiedad horizontal, la Corte Constitucional, desde 1997, en la Sentencia T-035, dijo: «Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además, comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero.»,1 lo cual concuerda con el objeto descrito en el artículo 1º de la Ley 675 de 2001.

1 Corte Constitucional. Sentencia C-522 de 2002. Referencia: expediente D-3830.

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La participación ciudadana es la mejor forma para fortalecer procesos de inclusión y garantizar plenamente el cumplimiento de los derechos consagrados en la Constitución Política de Colombia. Consecuentemente, aporta a la construcción de ciudades que sean comunidad de vida, trabajo y cultura a la par que se constituyan en oportunidad para el ejercicio de sus facultades ciudadanas.

La presente cartilla recoge las memorias del Diplomado en Propiedad Horizontal que la Dirección para la Democracia, la Participación Ciudadana y Acción Comunal del Ministerio del Interior realizó en diecinueve ciudades del país durante el año 2014.

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1. PROPIEDAD HORIZONTAL

procesos de enseñanza – aprendizaje, por eso la autorreflexión es vital para equilibrar, pensar detenidamente y favorecer el desarrollo de las cualidades y habilidades que contribuyan al crecimiento de los seres humanos y la sociedad.

1.3 PROYECTO DE VIDA

Son los objetivos personales que marcan la propia existencia basados en valores propios y sociales.

Las actividades relacionadas en cum-plir dicho objetivo deben enmarcarse en los siguientes aspectos: particular, competitivo y comunidad.

Proyecto de vida y propiedad horizontal

Debido al avance urbanístico y el considerable incremento de la población que han sufrido nuestras ciudades en los últimos años, la Propiedad Horizontal, como forma especial de dominio, ha cobrado un valor inusitado.

Y no es para menos, el estado actual del individuo para establecer su vivienda en grandes comunidades así como los avances de ciencia,

Forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.2

1.1 DEFINICIONES

Propiedad horizontal

Institución jurídica sujeta a la división y organización de las unidades resultantes de la separación de una construcción común. Reglamenta la manera en que se divide este conjunto de unidades y la relación entre los bienes privados y los comunes de dicha edificación.

Copropiedad

Como su nombre lo indica, es una propiedad compartida por dos o más personas o entidades.

1.2 AUTORREFLEXIÓN

Para el ser humano siempre ha sido importante tomar conciencia de los

2 Ley 675 de 2001. Artículo 1º.

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tecnología y comercio, hacen que cada día mayor número de inmuebles en las ciudades se encuentren sometidos al régimen de propiedad horizontal y en consecuencia los proyectos de vida no pueden ser inferiores al reto que la sociedad les impone para su organización sin menos cabo del desarrollo industrial y urbanístico.

1.4 CIUDADANÍA Y LIDERAZGO

Según la Real Academia Española (RAE) se refiere “al conjunto de los ciudadanos de un pueblo o nación”. Respecto al ciudadano, lo define como “habitante libre de la ciudades antiguas, persona

considerada como miembro activo de un estado, titular de derechos políticos y sometido a sus leyes”.

Así, se reconoce que un ciudadano, al tener diversos roles e intereses, puede pertenecer a diferentes grupos o equi-pos de trabajo con el fin de alcanzar un objetivo común.

Por otro lado, el surgimiento de orga-nizaciones sociales y la existencia de instituciones que han facilitado la participación de las personas en los procesos que benefician al conjunto de ciudadanos, quienes, al participar de una manera activa, estarán ejerciendo su ciudadanía.

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Los grupos o equipos de trabajo están compuestos por miembros y cuando alguno de ellos consigue que los demás trabajen y participen con los mejor de

ellos, es decir, cuando se destaca por su habilidad para conducir equipos, surge la figura de líder.

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Ciudadanía

Después de reconocer a la ciudadanía como el conjunto de los ciudadanos de un pueblo o nación, surge el concepto de las ciudades como espacios urbanos con población numerosa.

En el mundo actual es necesario buscar un papel protagónico de los ciudadanos en la participación del desarrollo de las políticas públicas que formulen mecanismos de inclusión social y modelos de participación política de forma integral.

La ciudadanía gira en torno de dos teorías importantes: el tráfico y el bienestar de sus habitantes. No obstante, siempre fortaleciendo mo-delos de participación ciudadana y cuidado ambiental y con soluciones que apunten a una convivencia en sociedad que sea satisfactoria y feliz.

Liderazgo

A la capacidad del líder se demarca la responsabilidad de dirigir a través de habilidades como las de convocar, motivar e incentivar un grupo de personas con fines comunes haciendo que el proceso sea participativo y el grupo trabaje con entusiasmo metas afines.

Tipos de liderazgo

Por ello, el liderazgo contemporáneo se enmarca en la búsqueda de estrategias que mejoren los procesos colectivos con el fin de potenciar, a través de la participación, el fortalecimiento de la democracia, la equidad y la paz.

Hay tres tipos de liderazgo genuino según el filósofo y politólogo Max Weber:

TIPOS DE LIDERAZGO

Carismático:Tiene la capacidad

de generar entusiasmo a sus discípulos

y se le atribuyen cualidades superiores.

Tradicional:El liderazgo

se hereda por costumbre o

tradición.

Legítimo:Es el líder

que se ha otorgado

mediante procedimientos

legales autorizados.

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Liderazgo y propiedad horizontal

Cada vez con mayor exigencia, se reclama un alto nivel de líderes ca-pacitados que intervengan en los procesos de administración de la Propiedad Horizontal, así como de cualquier ciudadano o ciudadana que viven bajo el régimen de Propiedad

Horizontal y así como de cualquier operador de las normas jurídicas que rigen la materia.

Conscientes de esta necesidad los líderes comunitarios en propiedad ho-rizontal deben de manera sistemática ejecutar acciones que tengan impacto en toda su comunidad.

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1.5 COMUNICACIÓN

Esta herramienta social es valiosa en el momento de construir espacios de convivencia amplios, como el que se da al interior de la propiedad horizontal. Dentro de las definiciones que la Real Academia Española (RAE) da sobre el vocablo comunicación están: “trato, correspondencia entre

dos o más personas” o la acción de “hacer a otro participe de lo que uno tiene o conoce”.

La comunicación en todos sus aspectos debe tener un comunicador y un destinatario, esta debe ser de fácil comprensión y a su vez dará a lugar a una respuesta concreta.

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La idea principal en un proceso de comunicación es la de transmitir o compartir ideas de manera que los interlocutores puedan establecer una conexión en un tema específico.

La comunicación es la base del entendimiento a través de la historia de la humanidad por ello debe ser efectiva lo que quiere decir que se debe utilizar los mismo canales de comunicación y cumplir con el objetivo fundamental de interacción. Para finalizar la co-municación en el ámbito de la propiedad horizontal debe ser para construir espacios de participación ciudadana.

La comunicación en propiedad horizontal

En el tema de la propiedad horizontal la comunicación deber ser siempre con un conocimiento claro y veraz de cada uno de los temas que competen en los reglamentos de propiedad horizontal. Esta comunicación debe ser de carácter organizacional ya que requiere actividades de gestión, dirección y procesos productivos: metas que tracen propósitos, objetivos y acciones en función de lo colectivo.

En este proceso se debe aplicar todas las ayudas que ofrecen los sistemas actuales de comunicación.

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1.6 ÉTICA, VALORES Y CULTURA CIUDADANA

¿Qué es ética?

De acuerdo a la definición de la Real Academia Española (RAE), “es el conjunto de normas morales que rigen la conducta de la persona en cualquier ámbito de la vida” y es parte de la filosofía que trata del bien y del fundamento de sus valores. La moral “es el conjunto de facultades del espíritu por contraposición a físico y la doctrina del obrar humano que pretenden regular de manera normativa el valor de las reglas de conducta y los deberes que estas implican”. Los individuos deben actuar convencidos que sus actos provienen de valores y principios fundamentados en el respeto a la cultura ciudadana dentro del marco de la ley y la normatividad.

¿Qué son los valores?

Existen diversos criterios orienta-dores para la adopción de un com-portamiento determinado como, por ejemplo, los instintos, el placer, la presión social y las normas morales, civiles o las religiosas. En filosofía se dice que un valor es una “cualidad que poseen algunas realidades, consideradas bienes, por lo cual son estimables”.

Entonces, se deduce que los valores son el producto que resulta para ser estimado como adoptable. De allí el cuestionamiento sobre la objetividad

o subjetividad de los valores. En el desarrollo de la sociedad los valores ciudadanos deben considerarse el pilar del comportamiento individual y colectivo en la comunidad y el orden social. La responsabilidad, el respeto, la honestidad y la tolerancia son valores fundamentales en la estructura de una organización para dar sentido a las relaciones de las colectividades.

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ÉticaValores

Cultura ciudadana

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¿Qué es cultura ciudadana?

Al conjunto de actitudes, costumbres, acciones y reglas mínimas que com-parten las personas de una comu-nidad y que permiten una convivencia armónica y generan sentido de perte-nencia se le conoce como cultura ciudadana. Es el tejido que construyen todos aquellos que componen una comunidad, en este caso, quienes comparten la propiedad horizontal.

Ética y propiedad horizontal

Los ciudadanos y ciudadanas que viven bajo el régimen de propiedad horizontal les corresponde tener en

cuenta que dentro los objetivos de convivencia, se debe cumplir y hacer cumplir la legislación y la normatividad vigente bajo los parámetros de eficacia, resolución, rectitud e idoneidad. El cumplimiento de la Ley 675 de 2001 a la luz de la ética garantiza la buena convivencia, la comunicación clara, el respaldo de los copropietarios y la solución de situaciones adversas. Los habitantes bajo este régimen deben promover el trato digno y con respeto a cada uno de los órganos administrativos, copropietarios y todos aquellos que conforman y hacen parte de la propiedad horizontal exigiendo reciprocidad de manera que se promueva la calidad de vida y el bienestar en comunidad.

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2. RUTAS DE PARTICIPACIÓN

2.1 PARTICIPACIÓN CIUDADANA

De acuerdo a la Constitución Política de 1991 dio a todos los ciudadanos y ciudadanas el derecho de participar en el control de la gestión pública.

En el Artículo 270 de esta Ley se menciona: “La ley organizará las formas y los sistemas de participación ciudadana que permitan vigilar la gestión pública en los diversos niveles administrativos y sus resultados.

En ejercicio de su poder soberano el estado con el fin de mejorar las políticas públicas y garantizar la buena convivencia en propiedad ho-rizontal dentro de un marco jurídico, democrático y participativo, propende para que los ciudadanos y ciudadanas hagan uso de sus derechos y deberes.La participación ciudadana se con-vierte en el mecanismo de expre-sión y cooperación entre estado y la sociedad.

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2.2 DERECHOS Y DEBERES

Artículo 2 de la Constitución Política de 1991, indica: Son fines esenciales del Estado: servir a la comunidad, promover la prosperidad general y garantizar la efectividad de los principios, derechos y deberes consagrados en la Constitución; facilitar la participación de todos en las decisiones que los afectan y en la vida económica, política, administrativa y cultural de la Nación.

Derechos

Artículo 40 de la Constitución Política de 1991, indica: Todo ciudadano tiene derecho a participar en la conformación, ejercicio y control del poder político.

MecanismosArtículo 103 de la Constitución Política de 1991, indica: Son mecanismos de participación del pueblo en ejercicio de su soberanía: el voto, el plebiscito, el referendo, la consulta popular, el cabildo abierto, la iniciativa legislativa y la revocatoria del mandato.

DeberesLa calidad de colombiano enaltece a todos los miembros de la comunidad nacional. Todos están en el deber de engrandecerla y dignificarla. El ejercicio de los derechos y libertades reconocidos en esta Constitución implica responsabilidades. Toda persona está obligada a cumplir la Constitución y las leyes.

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2.3 PARTICIPACIÓN CIUDADANA Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Respondiendo a las necesidades de los habitantes bajo el régimen de propiedad horizontal la Ley 675 de 2001, avanzó al flexibilizar muchas de las relaciones de los copropietarios y los órganos de dirección y administración.

Es de particular desarrollo los aportes efectuados por la Corte Constitucional en un marco jurídico propicio para el perfeccionamiento del sistema y el Ministerio del Interior creando espacios de participación ciudadana materializándolos en el estudio de conflictos, soluciones de problemáticas, conocimiento amplio

de la norma y lo que respecta a legislación, jurisprudencia y doctrina.

La participación ciudadana reclama cada vez mayor profesionalismo de las normas de carácter civil, ambiental, urbanístico, comercial y de familia que coexisten paralelamente al régimen de propiedad horizontal. Los espacios de participación son el componente esencial de la tolerancia, la convivencia y cultura ciudadana y el insumo para que se construyan políticas públicas orientadas a pre-venir la problemática alrededor de la propiedad horizontal, estimulando a todos los habitantes bajo este régimen a realizarse desde la individualidad, profesionalismo y la colectividad:

Personal

Profesional

Colectivo

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ARTÍCULO 1º. OBJETO. La presente Ley regula la forma especial de domi-nio denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de pro-piedad exclusiva sobre bienes priva-dos y derechos de copropiedad sobre el terreno y demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmue-bles sometidos a ella, así como la fun-ción social de la propiedad.

ARTÍCULO 2º. PRINCIPIOS ORIEN-TADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente ley:

1. FUNCIÓN SOCIAL Y ECOLÓGI-CA DE LA PROPIEDAD. Los Regla-mentos de Propiedad Horizontal deberán respetar la función so-cial y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.

3. LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001

“POR MEDIO DE LA CUAL SE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL”

“EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA DECRETA”

TÍTULO I GENERALIDADES

CAPÍTULO I

OBJETO Y DEFINICIONES

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2. CONVIVENCIA PACÍFICA Y SOLI-DARIDAD SOCIAL. Los Reglamen-tos de Propiedad Horizontal debe-rán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de coope-ración y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.

3. RESPETO DE LA DIGNIDAD HU-MANA. El respeto de la dignidad Humana debe inspirar las actua-ciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.

4. LIBRE INICIATIVA EMPRESA-RIAL. Atendiendo las disposi-ciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad hori-zontal de los Edificios o Conjun-tos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los ór-ganos de administración corres-pondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.

5. DERECHO AL DEBIDO PROCE-SO. Las actuaciones de la Asam-blea o del consejo de administra-ción tendientes a la imposición de sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido pro-ceso, el derecho a la defensa, contradicción e impugnación.

ARTÍCULO 3°. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente Ley se esta-blecen las siguientes definiciones:

RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORI-ZONTAL: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizon-tal de un edificio o conjunto, construi-do o por construirse.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HO-RIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de pro-piedad horizontal.

EDIFICIO: Construcción de uno o va-rios pisos levantadas sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades inde-pendientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de pro-piedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio parti-cular y por bienes comunes.

CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levan-tados sobre uno o varios lotes de te-rreno, que comparten, además de las estructuras y zonas comunales de cada edificio, áreas y servicios de uso y utili-dad general, como vías internas, esta-cionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Pue-de conformarse también por varias uni-dades de vivienda, comercio o indus-tria, estructuralmente independientes.

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EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RE-SIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urba-nística vigente.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de activida-des mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de con-formidad con la normatividad urba-nística vigente.

BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamen-te delimitados, funcionalmente inde-pendientes, de propiedad y aprove-chamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al ré-gimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

BIENES COMUNES: Partes del edifi-cio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su natu-raleza o destinación permiten o faci-litan la existencia, estabilidad, funcio-namiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la exis-tencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio par-ticular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual exis-tan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimien-tos, la estructura, las circulaciones in-dispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y techos o losas que sirven de cubierta a cualquier nivel.

EXPENSAS COMUNES NECESA-RIAS: Erogaciones necesarias cau-sadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existen-cia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjun-to. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilan-cia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales rela-cionados con estos. En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjui-cio de las excepciones y restriccio-nes que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca. Las expensas comunes diferentes a las necesarias, tendrán carácter obliga-torio cuando sean aprobadas por la

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mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Índices que establecen la participa-ción porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régi-men de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asam-blea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o con-junto, sin perjuicio de las que se deter-minen por módulos de contribución en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN: Ín-dices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bie-nes de dominio particular, en las ex-pensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sec-tor determinado del edificio o conjun-to de uso comercial o mixto.

PROPIETARIO INICIAL: Titular del derecho de dominio sobre un inmue-ble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régi-men de propiedad horizontal.

ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Ex-tensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus lin-deros, de conformidad con las normas legales.

ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión su-perficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus lin-deros, de conformidad con las normas legales.

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CAPÍTULO II

DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 4º. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régi-men de propiedad horizontal median-te escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Pú-blicos. Realizada esta inscripción, sur-ge la persona jurídica a que se refiere esta Ley.

ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ES-CRITURA O REGLAMENTO DE PRO-PIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el Reglamento de Propiedad Horizontal deberá incluir como mínimo:

1. El nombre e identificación del pro-pietario.

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinación del terreno o te-rrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su no-menclatura, área y linderos, indi-cando el título o títulos de adqui-sición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación muni-cipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes co-munes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere del caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual debe-rá ajustarse a las normas urbanísti-cas vigentes.

8. Las especificaciones de construc-ción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o con-junto. Además de este contenido básico, los reglamentos de pro-piedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y con-trol de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la or-ganización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los regla-mentos de propiedad horizontal po-drán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley, y en tal caso, se entenderán no escritas.

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PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos pre-diales georreferenciados, adopta-dos o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enun-ciados en el numeral tercero del pre-sente artículo.

PARÁGRAFO 3°. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán con-sagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones ten-dientes a preservar el ejercicio efecti-vo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren desti-nados, así como las obligaciones espe-cíficas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad hori-zontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni li-mitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

ARTÍCULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licen-cia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos apro-bados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos,

nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que se-rán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

PARÁGRAFO. Si se encontraren dis-cordancias entre la escritura de cons-titución o adición al régimen de pro-piedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.

ARTÍCULO 7º. CONJUNTOS INTE-GRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indi-car esta circunstancia, y regular den-tro de su contenido el régimen gene-ral del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficien-tes de copropiedad de los bienes pri-vados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisio-nal. Las subsiguientes etapas las inte-grará el propietario inicial, mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional. En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con ca-rácter definitivo. Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se

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calcularán de conformidad con lo es-tablecido en la presente ley.

PARÁGRAFO: En todo caso, la auto-ridad urbanística sólo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamen-to ofrecido para su funcionalidad.

ARTÍCULO 8º. CERTIFICACIÓN SO-BRE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA. La inscripción y posterior certificación so-bre la existencia y representación le-gal de las personas jurídicas a las que alude esta Ley, corresponde al Alcalde

Municipal o Distrital del lugar de ubica-ción del edificio o conjunto, o a la per-sona o entidad en quien este delegue esta facultad. La inscripción se reali-zará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nom-bramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquida-ción de la persona jurídica. En ningún caso se podrán exigir trámites o requi-sitos adicionales.

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CAPÍTULO III

DE LA EXTINCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 9º. CAUSALES DE EXTIN-CIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZON-TAL. La propiedad horizontal se ex-tinguirá por alguna de las siguientes causales: 1- La destrucción o el deterioro total

del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del Edificio o etapa en particular, salvo cuando se de-cida su reconstrucción, de confor-midad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

2- La decisión unánime de los titu-lares del derecho de propiedad sobre los bienes de dominio par-ticular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real so-bre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

3- La orden de autoridad judicial o administrativa.

PARÁGRAFO: En caso de demolición o destrucción total del edificio o edi-ficaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontra-ban construidos seguirá gravado pro-porcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

ARTÍCULO 10°. PROCEDIMIENTO. La Propiedad Horizontal se extingue total o parcialmente por las causales le-gales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propieta-rios, o la sentencia judicial que lo de-termine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

ARTÍCULO 11º. DIVISIÓN DE LA CO-PROPIEDAD. Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizon-tal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año. Para tales efec-tos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficien-tes de copropiedad. La división ten-drá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse material-mente en porciones sin que se depre-cien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Ca-pítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto

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del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.

ARTÍCULO 12º. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre la extinción total de la pro-piedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la perso-na jurídica, la cual conservará su ca-pacidad legal para realizar los actos

tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuen-tas, salvo decisión de la Asamblea General o disposición legal en con-trario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liqui-dación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.

CAPÍTULO IV

DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO O CONJUNTO

ARTÍCULO 13º. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA. Se procederá a la re-construcción del edificio o conjunto en los siguientes eventos:

1- Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial.

2- Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.

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PARÁGRAFO 1º. Las expensas de la construcción estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus co-eficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 2º. Reconstruido un edifi-cio o conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas condicio-nes en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha.

ARTÍCULO 14º. RECONSTRUCCIÓN PARCIAL DEL CONJUNTO. Cuando la destrucción o deterioro afecte un edificio o etapa que haga parte de un conjunto el porcentaje de des-trucción o deterioro se entenderá en relación con el edificio o etapa en particular. Corresponderá a los pro-pietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coe-ficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el numeral 2º del artículo anterior. Sin perjuicio de lo anterior las expen-sas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o etapa, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de co-propiedad. En todo caso habrá obli-gación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los términos

del artículo 10º de esta Ley.

PARÁGRAFO: La reconstrucción de-berá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos apro-bados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previa-mente la autorización de la entidad competente.

ARTÍCULO 15º. SEGUROS. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de in-cendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.

PARÁGRAFO 1º: En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los ries-gos de incendio y terremoto los bie-nes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.

PARÁGRAFO 2º. Las indemnizacio-nes provenientes de los seguros que-darán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o con-junto en los casos que esta sea pro-cedente. Si el inmueble no es recons-truido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al dere-cho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los co-eficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

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CAPÍTULO V

DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR

ARTÍCULO 16º. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. Los bienes privados o de dominio particular de-berán ser identificados en el regla-mento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto. La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edi-ficio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen, o embargo de un bien privado, se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.

PARÁGRAFO 1º. De conformidad con lo establecido en el inciso 2° del presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comu-nes del edificio o conjunto, en propor-ción al coeficiente de copropiedad respectivo.

PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos predia-les georreferenciados, adoptados, o debidamente aprobados por la au-toridad catastral competente, estos tendrán prelación sobre los demás

sistemas para la identificación de los bienes aquí señalados.

ARTÍCULO 17º. DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDAD HORI-ZONTAL. Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor so-bre edificios o conjuntos sometidos al régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a pro-rrata del valor de cada una de ellas. Una vez inscrita la división de la hipo-teca en la Oficina de Registro de Instru-mentos Públicos, los propietarios de la respectiva unidad privada, serán res-ponsables, exclusivamente de las obli-gaciones inherentes a los respectivos gravamenes.

PARÁGRAFO: Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmue-ble de mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocoliza-ción, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcio-nal del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El Notario no podrá autori-

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zar el otorgamiento de esta escritu-ra ante la falta del documento aquí mencionado.

ARTÍCULO 18. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICU-LAR O PRIVADO. En relación con los bienes de dominio particular sus pro-pietarios tienen las siguientes obliga-ciones:

1.- Usarlos de acuerdo con su natu-raleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de pro-piedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que com-prometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que per-turben la tranquilidad de los de-más propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. En caso de uso comercial o mixto el pro-pietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán ha-cer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad hori-zontal, salvo autorización de la

Asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.

2.- Ejecutar de inmediato las repa-raciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, re-sarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las perso-nas por las que deba responder.

3.- El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o rea-lizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, pre-vio cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propieta-rio del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, ta-les como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

4.- Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

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CAPÍTULO VI

DE LOS BIENES COMUNES

ARTÍCULO 19º. ALCANCE Y NATU-RALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, es-tabilidad, funcionamiento, conser-vación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, perte-necen en común y pro indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son in-alienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. El dere-cho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente Ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 1º. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indica-dos de manera expresa en el regla-mento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.

PARÁGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma se-parada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edifi-cios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes co-munes, siempre y cuando esta autori-

zación no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de domi-nio de los mismos. La explotación au-torizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga dispo-siciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se desti-narán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asam-blea general.

ARTÍCULO 20º. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urba-nísticas vigentes, la asamblea gene-ral, con el voto favorable de un núme-ro plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coefi-cientes de copropiedad de un conjun-to o edificio, podrán desafectar la ca-lidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser de dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal. En todo caso, la desafecta-ción de parqueaderos, de visitantes

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o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor núme-ro de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.

PARÁGRAFO 1°. Sobre los bienes pri-vados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no sien-do contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los be-neficios, cargas, impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para es-tos efectos el administrador del edi-ficio o conjunto actuará de conformi-dad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de pro-piedad horizontal.

PARÁGRAFO 2°. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafec-tación de los bienes comunes mue-bles y a los inmuebles por destina-ción o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son ena-jenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

ARTÍCULO 21º. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIE-NES COMUNES. La desafectación de bienes comunes no esenciales impli-cará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de auto-

rización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que haya sido indispensable obtener de conformidad con el artículo preceden-te. Una vez otorgada esa escritura, se registrará en la oficina de Registro de instrumentos públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria corres-pondiente. En la decisión de desafec-tar un bien común no esencial se en-tenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribu-ción, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficien-tes y módulos se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta Ley.

ARTÍCULO 22º. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes co-munes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio parti-cular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y dis-frute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de ma-nera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su loca-lización puedan disfrutarlos. Los par-queaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comu-nes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salo-nes comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los parquea-deros destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjun-to podrán ser objeto de asignación

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al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las nor-mas municipales y distritales en mate-ria de urbanización y construcción.

ARTÍCULO 23º. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1.- No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2.- No cambiar su destinación.3.- Hacerse cargo de las reparacio-

nes a que haya lugar, como con-secuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4.- Pagar las compensaciones econó-micas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PARÁGRAFO 1°. Las mejoras necesa-rias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3º del presen-te artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuan-do no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

PARÁGRAFO 2°. En ningún caso el pro-pietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

ARTÍCULO 24º. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjun-to, tales como los elementos estructu-rales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comu-nales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construc-ción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropie-dad. La entrega deberá incluir los do-cumentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los pla-nos correspondientes a las redes eléc-tricas, hidrosanitarias y en general de los servicios públicos domiciliarios.

PARÁGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes priva-dos se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

PARÁGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con los señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.

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ARTÍCULO 25º. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de pro-piedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que inte-gran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

1.- La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

2.- El porcentaje de participación en la asamblea general de propieta-rios.

3.- El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edi-ficio o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordi-narias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de con-tribución en la forma señalada en el reglamento.

ARTÍCULO 26º. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente Ley para casos específicos, los coeficien-tes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con

respecto al área total privada del edi-ficio o conjunto. El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad hori-zontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

PARÁGRAFO. Para calcular el coefi-ciente de copropiedad de parquea-deros y depósitos, se podrán pon-derar los factores de área privada y destinación.

ARTÍCULO 27º. FACTORES DE CÁL-CULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUN-TOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los desti-nados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y caracterís-ticas de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán ex-presar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la de-terminación de los coeficientes de co-propiedad.

PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coinci-dir con el valor comercial de los bie-nes de dominio particular.

CAPÍTULO VII

DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

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ARTÍCULO 28º. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea gene-ral, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modifica-ción de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

1.- Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tu-vieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.

2.- Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes pri-vados, producto de las desafec-tación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.

3.- Cuando se extinga la propiedad horizontal con relación a una par-te del edificio o conjunto.

4.- Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si esta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficiente de co-propiedad.

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CAPÍTULO VIII

DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES

ARTÍCULO 29º. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes priva-dos de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de ser-vicios comunes esenciales para la exis-tencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. Para efecto de las expensas comunes, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier títu-lo de bienes de dominio privado. Igual-mente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien priva-do, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momen-to de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. En la escritura de trasferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad ho-rizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes, expedido por el represen-tante legal de la copropiedad. En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva soli-citud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.

PARÁGRAFO 1º. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más per-sonas, cada una de ellas será solida-riamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

PARÁGRAFO 2º. La obligación de contribuir oportunamente con las ex-pensas comunes del edificio o conjun-to, se aplica aún cuando un propie-tario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.

PARÁGRAFO 3º. En los edificios resi-denciales y de oficinas, los propieta-rios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no esta-rán obligados a contribuir al mante-nimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes co-munes de uso y goce general, no exis-ta servicio de ascensor. Esta disposi-ción será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente.

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ARTÍCULO 30º. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago de expen-sas, causará intereses de mora, equi-valentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjui-cio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El Acta de la Asamblea incluirá los pro-pietarios que se encuentren en mora.

PARÁGRAFO. La publicación referi-da en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, ga-rantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

ARTÍCULO 31º. SECTORES Y MÓDU-LOS DE CONTRIBUCIÓN. Los regla-mentos de propiedad horizontal de los

edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades pri-vadas, en razón a su naturaleza, des-tinación o localización. Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución res-pectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal. Los recursos de cada sector de contribución se pre-cisarán dentro del presupuesto anual del edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.

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ARTÍCULO 32º OBJETO DE LA PER-SONA JURÍDICA. La propiedad hori-zontal, una vez constituida legalmen-te, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su obje-to será administrar correcta y eficaz-mente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. Para efectos de factu-ración de los servicios públicos domi-ciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propie-dad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las em-presas prestadoras de los mismos si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia de consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales. Las propieda-des horizontales que a la fecha de en-trada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran podrán instalarlos si lo aprueba la

asamblea general con el voto favora-ble de un número plural de propieta-rios de bienes privados que represen-te el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.

ARTÍCULO 33º. NATURALEZA Y CA-RACTERÍSTICAS. La persona jurídica originada en la constitución de la pro-piedad horizontal es de naturaleza ci-vil, sin ánimo de lucro. Su denomina-ción corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el munici-pio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyen-te de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades pro-pias de su objeto social, de conformi-dad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

PARÁGRAFO. La destinación de algu-nos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no des-virtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

ARTÍCULO 34º. RECURSOS PATRI-MONIALES. Los recursos patrimonia-les de la persona jurídica estarán con-formado por los ingresos provenientes

CAPÍTULO IX

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA

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de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

ARTÍCULO 35º. FONDO DE IMPRE-VISTOS. La persona jurídica constitui-rá un fondo para atender obligacio-nes o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un por-centaje de recargo no inferior al uno por ciento (1%) sobre el presupues-to anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes. La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta (50%) del presupuesto or-dinario de gastos del respectivo año. El administrador podrá disponer de

tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. El cobro a los propie-tarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuan-do los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.

ARTÍCULO 36º. ÓRGANOS DE DI-RECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edifi-cio o conjunto.

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CAPÍTULO X

DE LA ASAMBLEA GENERAL

ARTÍCULO 37º. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones pre-vistas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus delibe-raciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al por-centaje del coeficiente de copropie-dad del respectivo bien privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamenta-rias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

ARTÍCULO 38º. NATURALEZA Y FUN-CIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta Ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

1.- Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para perío-dos determinados, y fijarle su re-muneración.

2.- Aprobar o improbar los estados fi-nancieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que debe-rán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Admi-nistrador.

3.- Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convi-vencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

4.- Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordi-narias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevis-tos, cuando fuere el caso.

5.- Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos es-tablecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto será de un (1) año.

6.- Aprobar las reformas al regla-mento de propiedad horizontal.

7.- Decidir la desafectación de bie-nes comunes no esenciales, y au-torizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.

8.- Decidir la reconstrucción del edi-ficio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente Ley.

9.- Decidir, salvo en el caso que co-rresponda al consejo de adminis-

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tración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley y en el reglamento de propie-dad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

10.- Aprobar la disolución y liquida-ción de la persona jurídica

11.- Otorgar autorización al adminis-trador para realizar cualquier ero-gación con cargo al Fondo de Im-previstos de que trata la presente ley.

12.- Las demás funciones fijadas en esta Ley, en los decretos reglamen-tarios de la misma, y en el regla-mento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. La asamblea general podrá delegar en el Consejo de Ad-ministración, cuando exista, las fun-ciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo.

ARTÍCULO 39º. REUNIONES. La Asamblea general se reunirá ordina-riamente por los menos una vez al año, en la fecha señalada en el regla-mento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nom-bramientos cuya elección le corres-ponda, considerar y aprobar las cuen-tas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria

la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesida-des imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convo-catoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 1°. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edi-ficio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reunio-nes no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

PARÁGRAFO 2. La convocatoria con-tendrá una relación de los propieta-rios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.

ARTÍCULO 40º. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convo-cada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presu-puestal, en el lugar y hora que se indi-que en el reglamento o, en su defecto, en las instalaciones del edificio o con-junto a las ocho pasado meridiano (8:00

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P.M.). Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lu-gar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley para efectos de mayorías calificadas.

ARTÍCULO 41º. REUNIONES DE SE-GUNDA CONVOCATORIA. Si con-vocada la asamblea general de propietarios, esta no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasa-do meridiano (8:00 p.m.), sin perjui-cio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual se-sionará y decidirá validamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.

ARTÍCULO 42º. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cual-quier medio los propietarios de bie-nes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y de-cidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En éste último caso, la sucesión

de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.

PARÁGRAFO. Para acreditar la va-lidez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comuni-cación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.

ARTÍCULO 43º. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA. Serán válidas las decisiones de la asam-blea general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unida-des privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debi-damente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o va-rias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comuni-cación, el contenido de la misma, y la fecha y hora en que se hace. En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los co-eficientes que integran el edificio o conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, éstos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acredita-do de la primera comunicación.

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ARTÍCULO 44º. DECISIONES EN REU-NIONES NO PRESENCIALES. En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no partici-pe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escri-ta, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo ante-rior. Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se con-cluyó el acuerdo.

ARTÍCULO 45º. QUÓRUM Y MAYO-RÍAS. Con excepción de los casos en que la Ley o el reglamento de pro-piedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general se-sionará con un número plural de pro-pietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propie-dad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad represen-tados en la respectiva sesión. Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizon-tal, se podrá exigir una mayoría supe-rior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores pre-vistas en los reglamentos se entende-rán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá

tomar con el voto favorable de la ma-yoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en contra-vención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.

ARTÍCULO 46º. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de co-propiedad que integran el edificio o conjunto:

1.- Cambios que afecten la destina-ción de los bienes comunes o im-pliquen una sensible disminución en uso y goce.

2.- Imposición de expensas extraor-dinarias cuya cuantía total, duran-te la vigencia presupuestal, supe-re cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3.- Aprobación de expensas comu-nes diferentes de las necesarias.

4.- Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un deter-minado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropieta-rio.

5.- Reforma a los estatutos y regla-mento.

6.- Desafectación de un bien común no esencial.

7.- Reconstrucción del edificio o con-junto destruido en proporción que represente por lo menos el seten-ta y cinco por ciento (75%).

8.- Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular,

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siempre y cuando se ajuste a la nor-matividad urbanística vigente.

9.- Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

10.- Liquidación y disolución.

PARÁGRAFO. Las decisiones previs-tas en este artículo no podrán tomar-se en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se ob-tenga la mayoría exigida por esta Ley.

ARTÍCULO 47º. ACTAS. Las decisio-nes de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cua-les deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. En los eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar la re-dacción del acta, las personas encar-gadas deberán hacerlo dentro del tér-mino que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión. Dentro de un lap-so no superior a veinte (20) días hábi-les contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e in-formar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se de-jará constancia sobre la fecha y lugar

de publicación. La copia del acta debi-damente suscrita será prueba suficien-te de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El adminis-trador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.

PARÁGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de la copia del acta, podrá acudir en re-clamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada su pena de sanción de ca-rácter policivo.

ARTÍCULO 48º. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecuti-vos entablados por el representan-te legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspon-dientes intereses, solo podrá exigirse por el juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y de-mandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que

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autorice un interés inferior. La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la so-lución de conflictos previstos en la pre-sente ley.

ARTÍCULO 49º. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Re-visor Fiscal y los propietarios de bie-nes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al re-glamento de la propiedad horizontal. La impugnación solo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes

a la fecha de la comunicación o pu-blicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Co-mercio o en las normas que lo modifi-quen, adicionen o complementen.

PARÁGRAFO. Exceptúandose de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asam-blea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumpli-miento de obligaciones no pecunia-rias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.

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CAPÍTULO XI

DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO

ARTÍCULO 50º. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representa-ción legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de ad-ministración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropie-dad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radi-can en la cabeza de la persona jurídi-ca, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídi-ca, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del adminis-trador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, vio-lación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 1°. Para efectos de sus-cribir el contrato respectivo de vincu-lación con el administrador, actuará como representante legal de la perso-na jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.

PARÁGRAFO 2°. En los casos de con-juntos residenciales, y edificios y con-juntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acre-ditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

PARÁGRAFO 3°. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pó-lizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los ad-ministradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegu-rable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación.

ARTÍCULO 51º. FUNCIONES DEL AD-MINISTRADOR. La administración in-mediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conserva-ción, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

1- Convocar a la asamblea a reu-niones ordinarias o extraordina-rias y someter a su aprobación el

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inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondien-tes al nuevo ejercicio anual, inclu-yendo las primas de seguros.

2- Llevar directamente o bajo su de-pendencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y re-sidentes, y atender la correspon-dencia relativa al edificio o con-junto.

3- Poner en conocimiento de los pro-pietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asam-blea general y del consejo de ad-ministración, si lo hubiere.

4- Preparar y someter a considera-ción del Consejo de Administra-ción las cuentas anuales, el infor-me para la Asamblea General anual de propietarios, el presu-puesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio ante-rior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupues-tal.

5- Llevar bajo su dependencia y res-ponsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

6- Administrar con diligencia y cui-dado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autoriza-dos por la asamblea general en el acto de desafectación, de confor-midad con el reglamento de pro-piedad horizontal.

7- Cuidar y vigilar los bienes co-munes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de con-formidad con las facultades y res-tricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

8- Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuo-tas ordinarias y extraordinarias, multas y, en general, cualquier obligación de carácter pecunia-rio a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesi-dad de autorización alguna.

9- Elevar a escritura pública y regis-trar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de pro-pietarios, e inscribir ante la enti-dad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la perso-na jurídica.

10- Representar judicial y extrajudi-cialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la nece-sidad lo exija.

11- Notificar a los propietarios de bie-nes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sancio-nes impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

12- Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones

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previstas en esta Ley, en el regla-mento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asam-blea general o el Consejo de Admi-nistración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

13- Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se pro-duzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

14- Las demás funciones previstas en la presente Ley y en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea gene-ral de propietarios.

PARÁGRAFO. Cuando el administra-dor sea persona jurídica, su represen-tante legal actuará en representación del edificio o conjunto.

ARTÍCULO 52º. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajena-do, un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y un por ciento (51%) de los coeficien-tes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como adminis-trador provisional. Cumplida la condi-ción a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asam-blea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no ha-cerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

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CAPÍTULO XII

DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

ARTÍCULO 53º. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso co-mercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados exclu-yendo parqueaderos o depósitos, ten-drán un consejo de administración, in-tegrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delega-dos. En aquellos que tengan un núme-ro igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. Para edificios o conjuntos de uso residencial, inte-grados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

ARTÍCULO 54º. QUÓRUM Y MAYO-RÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamen-to de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.

ARTÍCULO 55º. FUNCIONES. Al con-sejo de administración, le correspon-derá tornar las determinaciones ne-cesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

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CAPÍTULO XIII

DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO

ARTÍCULO 56º. OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos de uso comercial o mix-to, estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titula-do, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Con-tadores, elegido por la asamblea ge-neral de propietarios. El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o con-junto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda res-tarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del

consejo de administración, cuando exista. Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Re-visor Fiscal, si así lo decide la asam-blea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser pro-pietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.

ARTÍCULO 57º. FUNCIONES. Al Re-visor Fiscal como encargado del con-trol de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o com-plementen, así como las previstas en la presente ley.

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TÍTULO II DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS

RECURSOS Y DE LAS SANCIONES

CAPÍTULO I

DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

ARTÍCULO 58°. SOLUCIÓN DE CON-FLICTOS. Para la solución de los con-flictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el adminis-trador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta Ley y del reglamento de propie-dad horizontal, sin perjuicio de la com-petencia propia de las autoridades ju-risdiccionales, se podrá acudir a:COMITÉ DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión a la vida en edificios de uso residencial, su solución se po-drá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente Ley, el cual intentará presen-tar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y fortalecer las relaciones de vecindad. Las considera-ciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participa-

ción en él será ad honorem. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLU-CIÓN DE CONFLICTOS. Las partes po-drán acudir, para la solución de con-flictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las nor-mas legales que regulan la materia.

PARÁGRAFO 1º. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropie-tarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.

PARÁGRAFO 2º. El comité consagra-do en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.

PARÁGRAFO 3º. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resol-ver los conflictos referidos en el pre-sente artículo, se dará el trámite pre-visto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adi-cionen o complementen.

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CAPÍTULO II

DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS

ARTÍCULO 59º. CLASES DE SAN-CIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consa-gración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indi-cación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad ho-rizontal, si a ello hubiere lugar, a la im-posición de las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimien-to, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el va-lor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las ex-pensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bie-nes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

PARÁGRAFO. En ningún caso se po-drá restringir el uso de bienes comu-nes esenciales o de aquellos destina-dos a su uso exclusivo.

ARTÍCULO 60º. Las sanciones pre-vistas en el artículo anterior serán im-puestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su impo-sición se respetarán los procedimien-tos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de de-fensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la inten-cionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstan-cias atenuantes, y se atenderán cri-terios de proporcionalidad y gradua-ción de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del ar-tículo precedente de la presente ley.

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ARTÍCULO 61º. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIEN-TO DE OBLIGACIONES NO PECU-NIARIAS. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudien-do a la autoridad policial competen-te si fuere el caso. Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1° del artículo 18 de la presente ley, la policía y demás autoridades com-petentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del adminis-trador o de cualquiera de los copro-pietarios.

ARTÍCULO 62. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLI-MIENTO DE OBLIGACIONES NO PE-CUNIARIAS. El propietario de bien pri-vado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obli-gaciones no pecuniarias. La impugna-ción sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comuni-cación de la respectiva sanción. Será aplicable para efectos del presente ar-tículo, el procedimiento consagrado en él artículo 194 del Código de Comer-cio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

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TÍTULO IIIUNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS

CAPÍTULO I

DEFINICIÓN Y NATURALEZA JURÍDICA

ARTÍCULO 63°. UNIDADES INMO-BILIARIAS CERRADAS. Las unidades inmobiliarias cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás construc-ciones integradas arquitectónica y fun-cionalmente, que comparten elemen-tos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos pro-pietarios participan proporcionalmen-te en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos co-munitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras. El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso.

ARTÍCULO 64°. CONSTITUCIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CERRA-DAS. Las Unidades Inmobiliarias Ce-rradas quedarán sometidas a las dis-posiciones de esta ley, que les sean íntegramente aplicables. Las Unida-

des Inmobiliarias Cerradas se consti-tuirán por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal llamados a in-tegrarla, y que lo soliciten por lo me-nos un numero no inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios. Los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas ar-quitectónicamente y funcionalmente que comparten elementos estructu-rales y constructivos que los asimilen a Unidades Inmobiliarias Cerradas siempre que con ello no se afecte significativamente el espacio público existente y que lo soliciten por lo me-nos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios. Obtenida la licencia urbanística, los propietarios, con ese mismo porcen-taje, podrán acordar someterse al ré-gimen de propiedad horizontal, apro-bando los estatutos respectivos. En esta reunión, los propietarios tendrán derecho a un voto por cada inmueble de su propiedad.

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CAPÍTULO II

ÁREAS SOCIALES COMUNES

ARTÍCULO 65°. ÁREAS PARA CIRCU-LACIÓN. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán de vías de ac-ceso vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmue-bles, con la debida iluminación y se-ñalización. Las áreas de circulación interna y común de los edificios de-berán cumplir normas higiénicas, de aseo y ventilación.

ARTÍCULO 66°. ÁREAS DE RECREA-CIÓN. Todas Las Unidades Inmobi-liarias Cerradas dispondrán propor-cionalmente a su tamaño y al uso predominante de áreas comunes sufi-cientes para actividades recreativas, culturales y deportivas. Tales exigen-cias podrán disminuirse cuando se garantice de otra manera el derecho a la practica del deporte y a la re-creación. La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna que ex-pida la asamblea de copropietarios y la junta administradora de la Unidad Inmobiliaria Cerrada.

ARTÍCULO 67°. ÁREAS DE USO SO-CIAL. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas deben disponer de áreas específicas destinadas al uso social de todos sus moradores y visitantes,

como lugares de encuentro y reunión. Su utilización estará sometida a la re-glamentación de la Junta Administra-dora y a las decisiones del administra-dor de la respectiva unidad.

ARTÍCULO 68°. ZONAS VERDES. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas libres engramadas y arbolizadas destinadas al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la recreación. Además, cuando las di-mensiones de la Unidad Inmobiliaria Cerrada lo permitan, se construirán parques comunes internos debida-mente autorizados.

ARTÍCULO 69°. ÁREAS DE SERVICIO. Las Unidades Inmobiliarias Cerra-das tendrán áreas adecuadas y sufi-cientes para atender los servicios de portería, seguridad, instalaciones de energía, acueducto, alcantarillado, comunicaciones y otros servicios.

ARTÍCULO 70°. PARQUEADEROS. Las normas municipales de urbanis-mo y construcción establecerán exi-gencias mínimas de celdas de par-queo por cada propiedad para los moradores y visitantes de las Unida-des Inmobiliarias Cerradas; así como

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espacios de maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el co-mercio y la industria.

ARTÍCULO 71°. CERRAMIENTOS TRANSPARENTES. Las Unidades In-mobiliarias Cerradas que se autoricen a partir de la presente ley tendrán cerramientos en setos vivos o cerra-mientos transparentes que permitan la integración visual de los espacios libres privados y edificaciones al es-pacio público adyacente, sin que ello implique que se prive a la ciudadanía de uso, goce y disfrute visual, en los términos del artículo 6° de la ley 9 de 1989.

ARTÍCULO 72°. APROVECHAMIEN-TO ECONÓMICO DE LAS ÁREAS COMUNES. Las actividades que pue-dan desarrollarse en las áreas comu-nes de las cuales se derive un apro-vechamiento económico podrán ser reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios o por la Junta Admi-nistradora de las Unidades Inmobilia-rias Cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.

PARÁGRAFO. Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar a la persona jurídica y serán destina-dos al pago de los gastos y expensas comunes de la unidad inmobiliaria.

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CAPÍTULO III

INTEGRACIÓN MUNICIPAL

ARTÍCULO 73°. REFORMAS AR-QUITECTÓNICAS Y ESTÉTICAS. La adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las Unidades Inmo-biliarias Cerradas será decidida por la respectiva Asamblea de copropie-tarios y posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad compe-tente.

ARTÍCULO 74°. NIVELES DE INMI-SIÓN TOLERABLES. Las señales vi-suales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que, gene-rados en inmuebles privados o públi-cos, trascienden el exterior, no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad reque-rida en las Unidades Inmobiliarias Ce-rradas. Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía; con todo, podrán ser re-gulados en forma aún más restrictiva

en los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas o por la asam-blea de copropietarios.

PARÁGRAFO. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas es-tablecerán los requisitos para la per-manencia de mascotas (animales do-mésticos).

ARTÍCULO 75°. LICENCIAS PARA REFORMAS, NORMAS ARQUITEC-TÓNICAS Y AMPLIACIONES. Las re-formas de las fachadas y áreas comu-nes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la autorización de la Junta de Copropie-tarios. En todo caso será necesaria la licencia correspondiente de la autori-dad municipal competente. Las refor-mas internas en los inmuebles priva-dos que no incidan en la estructura y funcionamiento de la Unidad Inmobi-liaria Cerrada no requerirán de auto-rización previa por parte de los órga-nos Administradores.

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CAPÍTULO IV

PARTICIPACIÓN COMUNITARIA

ARTÍCULO 76°. AUTORIDADES IN-TERNAS. Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:

1. La Asamblea de Copropietarios.2. La Junta Administradora, cuando

esta exista; conformada demo-cráticamente por los copropieta-rios o moradores que tendrán los derechos previstos en los regla-mentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.

3. El Administrador de la Unidad,

quien podrá solicitar auxilio de la Fuerza Pública para el desempe-ño de sus funciones.

ARTÍCULO 77°. SOLUCIÓN DE CON-FLICTOS. Los conflictos de convivencia se tratarán conforme con lo dispuesto en el artículo 58 de la presente ley. Los procedimientos internos de concerta-ción no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las acciones policivas, penales y civiles.

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CAPÍTULO V

OBLIGACIONES ECONÓMICAS

ARTÍCULO 78°. CUOTAS DE ADMI-NISTRACIÓN Y SOSTENIMIENTO. Los reglamentos de las Unidades In-mobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propieta-rios de los inmuebles.

ARTÍCULO 79°. EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES. Los Administrado-res de Unidades Inmobiliarias Cerra-das podrán demandar la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y moradores. En tales procesos de liquidación de las obliga-ciones vencidas a cargo del propieta-rio o morador, realizadas por el Admi-nistrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional.

PARÁGRAFO. En todo caso el copro-pietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligacio-nes ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble.

ARTÍCULO 80°. COBRO DE LOS SER-VICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS. Los urbanizadores y constructores de Unidades Inmobiliarias Cerradas de-

berán instalar medidores de consumo de los servicios públicos domicilia-rios para cada inmueble. Las empre-sas prestadoras de servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para cada inmueble en forma indivi-dual.

PARÁGRAFO. Las Unidades Inmo-biliarias Cerradas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley no posean medidor individual podrán instalarlos si tal solicitud tiene la apro-bación de al menos la mitad más uno de los copropietarios.

ARTÍCULO 81°. SERVICIOS PÚBLI-COS DOMICILIARIOS COMUNES. Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmo-biliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presen-te ley. Los servicios de alumbrado pú-blico y de aseo en las zonas comunes y el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la taza de alumbrado público o de aseo establecidas por el Munici-pio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.

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ARTÍCULO 82°. OBLIGACIONES DE MANTENIMIENTO, REPARACIÓN Y MEJORAS. Las Unidades Inmobilia-rias Cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, re-paración y mejoras de las zonas co-munes y del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerra-das, que serán pagados por los co-propietarios.

ARTÍCULO 83°. IMPUESTO DE RENTA Y COMPLEMENTARIOS. Las Unida-des Inmobiliarias Cerradas son perso-nas jurídicas sin ánimo de lucro que no están obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios.

ARTÍCULO 84°. Las disposiciones con-templadas en el presente capítulo, no operan para los edificios o conjuntos de uso comercial.

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TÍTULO IV DISPOSICIONES FINALES

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES FINALES

ARTÍCULO 85°. PARCELACIÓN. Cuan-do una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio par-ticular y por bienes comunes, sus pro-pietarios podrán someterse a las dis-posiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las nor-mas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administra-ción de la parcelación, el carácter indi-visible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de con-flictos y las sanciones.

ARTÍCULO 86°. RÉGIMEN DE TRAN-SICIÓN. Los edificios y conjuntos so-metidos a los regímenes consagrados en las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposi-ciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un tér-mino de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacio-nal. Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones se-

ñaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisio-nes que se tomen en contrario serán ineficaces.

PARÁGRAFO TRANSITORIO. Los pro-cesos judiciales o arbitrales en curso a la fecha de expedición de esta ley o que se inicien con posterioridad a ella dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimien-to voluntario de adaptación y que ten-gan que ver con la aplicación de los reglamentos de propiedad horizontal existentes y las leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos re-glamentarios, se seguirán tramitando con arreglo a estas normas hasta su culminación.

ARTÍCULO 87°. VIGENCIA Y DERO-GATORIA. La presente ley rige a partir de su publicación y deroga las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, así como los decretos que hayan expe-dido para reglamentarlas.

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El presidente del honorable Senado de la República,Mario Uribe Escobar.

El Secretario General del honorable Senado de la República,Manuel Enríquez Rosero.

El Presidente de la honorable Cámara de Representantes, Angelino Lizcano Rivera.

REPÚBLICA DE COLOMBIA – GOBIERNO NACIONALPublíquese y cúmplase.Dada en Bogotá, D.C., a 3 de agosto de 2001.

ANDRÉS PASTRANA ARANGO

El Ministro de Desarrollo EconómicoEduardo Pizano de Narváez.

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4. PRESUPUESTOS Y CONTABILIDAD

4.1 PRESUPUESTO

Es la planificación fundamentada de las estrategias de las organizaciones y está constituida como herramienta importante normativa.

La utilización adecuada del capital y la determinación de costos y partidas son necesarias para el cumplimiento de las metas a través del tiempo y así como la debida utilización de los recursos disponibles.

Presupuesto en propiedad horizontal

De acuerdo a la Ley 675 de 2001 el presupuesto de las copropiedades debe valorar los ingresos y egresos necesarios para someterlos a conside-ración al Consejo de Administración.

Las cuentas anuales, el informe para la asamblea en cada vigencia y el balance general de las cuentas son la herramienta base para la elaboración de la respectiva ejecución presupuestal.

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4.2 CONTABILIDAD

De conformidad con el artículo 6º de la ley 43 de 1990, se entiende por principios o normas de contabilidad generalmente aceptados en Colom-bia, el conjunto de conceptos básicos y de reglas que deben ser observados al registrar e informar contablemente sobre los asuntos y actividades de personas naturales o jurídicas. Apoyándose en ellos, la contabilidad permite identificar, medir, clasificar, registrar, interpretar, analizar, evaluar e informar, las operaciones de un ente económico, en forma clara, completa y fidedigna.

Libros de contabilidad

De acuerdo a la (DIAN) las propiedades horizontales están obligadas a llevar los siguientes libros de contabilidad:

- Diario, mayor y balances o cuen-

ta y razón

- Inventarios y balances

- Libro de actas de asamblea ge-

neral

- Libro auxiliar de ventas y com-

pras

- Registro de propietarios y resi-

dentes

Estados financieros

En la propiedad horizontal la administración debe presentar un informe detallado de los gastos del año inmediatamente anterior y un presupuesto preciso de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual incluyendo las primas de seguros.

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5. OBLIGACIONES TRIBUTARIAS E IMPUESTOS NACIONALES

5.1 IMPUESTOS

Impuesto sobre la Renta

De acuerdo a la (DIAN) el impuesto sobre la renta es un solo tributo y comprende el impuesto de renta y ganancias ocasionales. Aplica a las personas jurídicas, naturales y las asimiladas a unas y otras. Grava todos los ingresos realizados en el año, que puedan producir un incremento (neto) en el patrimonio.

Impuesto CREE

Es un impuesto creado a partir del 1 de enero de 2013 como aporte de las sociedades y personas jurídicas y asimiladas en beneficio de los trabajadores, la generación de empleo y la inversión social en los términos de la ley 1607 DE 2012. La propiedad horizontal está exenta del impuesto CREE.

Impuesto al Valor Agregado (IVA)

La previsión del Artículo 33 de la Ley 675 de 2001 en relación con impuesto sobre las ventas, debe entender en el sentido de que la persona jurídica originada en la propiedad horizontal, no es responsable del (IVA) en el

desarrollo de su objeto social propio, pero si está obligada a pagarlo cuando adquiera bienes o servicios gravados.

Gravamen al Movimiento Fi-nanciero (GMF)

La (DIAN) indica que la definición expresada sobre el objeto social de la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal, plasmada en el decreto 1060 de 2009, no incide en este principio, toda vez que el Gobierno Nacional no tiene competencia para determinar los hechos económicos materia de beneficios tributarios y por ende no se puede indicar que el decreto señalado tuvo ese fin.Concepto 013620 / 2013-03-06 / DIAN.

Impuestos municipales

De conformidad con lo establecido en el “artículo 195 del Decreto 1333 de 1986” el impuesto de industria y comercio recaerá sobre todas las actividades comerciales, industriales y de servicio; Sin embargo la propiedad horizontal tendrá la calidad de no contribuyente, en relación con las actividades propias de su objeto social.

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5.2 DECLARACIONES TRIBU-TARIAS

Retención en la fuente

La propiedad horizontal es agente retenedor, teniendo como obligación efectuar la retención por los pagos o abonos en cuenta que causen la retención en la fuente, y presentar la declaración de retención en la fuente. La declaración de retención en la fuente se debe presentar cada mes Retención en la Fuente en la Propiedad Horizontal. Derecho de Petición No. 4120-E1-11984 del 1 de febrero de 2010. Recibido en la Oficina Asesora Jurídica el 2 de febrero de 2010.

Declaración de IVA

El articulo 186 ley 1607 de 2012. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la ley 675 de 2001.

Declaración de Renta CREE

La propiedad horizontal no es sujeto pasivo del CREE.

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6. TRÁMITES Y GESTIÓN ADMINISTRATIVA

6.1 ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR EL PROPIETA-RIO INICIAL

El Recibo Jurídico- Técnico de bienes comunes en propiedad Horizontal es la actividad consciente, y responsable, mediante la cual la persona natural o jurídica, propietaria de unidad privada, ya sea directamente o mediante mandato especial a un apoderado, recibe los bienes comunes esenciales que la ley presume se efectúan simultáneamente con la entrega de unidades privadas.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU ADMINISTRACIÓN. Martínez Díaz Andrés - Ediciones Librería el Profesional- Bogotá D.C.- Año 2008- Tercera Edición.

Bienes comunes esenciales

Son todas aquellas zonas del edificio o conjunto bajo el cual existen construcciones o instala-ciones indispensables para el apro-vechamiento de los bienes privados, como son: servicios públicos, ci-mientos, construcción y la estructura entre otros.

Bienes comunes no esenciales

Son aquellos por oposición a los bienes comunes esenciales, como son: parqueaderos, zonas húmedas, gimnasios y salones comunales entre otros.

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7. PROPIEDAD HORIZONTAL Y SEGURIDAD

En el tema de la seguridad ciudadana, el estado es responsable y la ciudadanía copartícipe de asegurar la convivencia pacífica, la utilización adecuada de los espacios públicos y evitar que se cometan delitos y faltas contra los individuos o bienes. El conjunto de las acciones entre el estado, las autoridades, las políticas en materia de seguridad y la ciudadanía contribuyen al mejoramiento de la seguridad de los individuos y la comunidad en general, garantizando así sus derechos de protección.

7.1 LA SEGURIDAD EN LA COPROPIEDAD

En las funciones del administrador está el de custodiar las zonas comunes acorde a la ley 675 de 2001. Igualmente los propietarios y residentes bajo el régimen de propiedad horizontal deben utilizar los bienes de dominio particular o privado de acuerdo con su naturaleza y destinación de conformidad a las facultades y restricciones según el reglamento de propiedad horizontal, con el fin de garantizar la seguridad y la sana convivencia.

Los servicios de la vigilancia privada en este sentido es la de disminuir y prevenir amenazas que afecten

la vida, la integridad personal o el tranquilo ejercicio sobre los bienes de las personas.

DELINCUENCIA Y TERRO-RISMO

Un estudio de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada muestra que los conjuntos residenciales tienen mayor demanda de los servicios privados de vigilancia, debido los actos de delincuencia y actividad criminal.

En consecuencia las unidades privadas y los conjuntos residenciales optan por la contratación de los servicios de vigilancia y seguridad privada en las condiciones y términos señalados en la ley, de acuerdo con los límites que la propia actividad prescribe.

7.3 NORMATIVA

El decreto 356 de 1994 por el cual se expide el estatuto de vigilancia y seguridad privada establece en su artículo 2°: Para efectos del presente decreto, entiéndese por servicios de vigilancia y seguridad privada, las actividades de que en forma remunerada o en beneficio de una organización pública o privada,

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desarrollan las personas naturales o jurídicas, tendientes a prevenir o detener perturbaciones a la seguridad y tranquilidad individual relacionado con la vida y los bienes propios o de terceros y la fabricación, instalación, comercialización y utilización de equipos para la vigilancia y seguridad privada, blindajes y transporte con este mismo fin.

La seguridad por tratarse de un servicio público fundamental a cargo del Estado debe tener un marco de acción y ejercicio que implique que no obstruye la labor de la Fuerza Pública y los demás organismos de seguridad e investigación del Estado, y en últimas, orientar a una protección de la seguridad ciudadana.

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8. PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (POT)

Por definición el Plan de Ordenamiento Territorial es la norma que precisa cómo puede la ciudad hacer uso de su suelo y dónde están las áreas protegidas,

en qué condiciones se puede ubicar vivienda, actividades productivas, culturales y de esparcimiento.

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Fines del POT:

Mejorar la calidad de vida de los habitantes, mediante el acceso a oportunidades y beneficios que ofrece el desarrollo de la ciudad.

Garantizar que todos los ciudadanos tengamos acceso a los servicios comunes de la ciudad: vías, parques, colegios, hospitales, servicios públicos, vivienda digna.

Procurar la utilización racional del suelo para favorecer el interés común, la sostenibilidad ambiental y

la preservación del patrimonio.

Velar por la sostenibilidad ambiental y la seguridad de la población ante riesgos naturales.

Estás normas urbanísticas contienen los documentos técnicos de obligatorio cumplimiento, que proyectan sus efectos sobre un determinado te-rritorio, para establecer o determinar con mayor precisión algunas o todas la determinaciones urbanísticas, y sometidos a un procedimiento admi-nistrativo formal para su aprobación y contenido.

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BIBLIOGRAFÍA

Alta Consejería para la Convivencia y la Seguridad Ciudadana. Encuesta de Convivencia y Seguridad Ciudadana. (Análisis comparativo 2011-2012 y

2012-2013). Disponible en: http://wsp.presidencia.gov.co/

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