Boverkets indikatorer - April 2014 · BNP till marknadspris 0,9 1,5 2,6 3,2 ... Konjunktur och...

Boverkets indikatorerANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN MED BYGGPROGNOS

April 2014

InnehållAnalys .............................................................2

Analys Storstockholm ..................................8

Analys Storgöteborg ..................................11

Analys Stormalmö ......................................13

Analys norra Sverige ..................................16

Analys Mellansverige..................................18

Analys södra Sverige..................................19

Byggande .....................................................20

Befolkning ....................................................22

Sammandrag av indikatorerna ..................24

Byggandet fortsätter öka efter den kraftiga uppgången 2013

Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad

NybyggnadOmbyggnad

Antal bostäder

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

2004 2005 2006* 2007* 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014p 2015p

Prognos

* Boverkets bedömning

Bostadsbyggandet tog rejäl fart mot slutet av 2013. Preliminärt på-börjades 34 500 bostäder under året, vilket är nästan 50 procent fler än 2012. Boverket bedömer att tillväx-ten tar en paus i år efter den stora ökningen förra året. I år påbörjas cirka 35 000 bostäder. År 2015 fort-sätter byggandet att öka då 38 000 bostäder påbörjas. Av dessa beräk-nas cirka 2 500 bostäder per år till-komma som nettotillskott genom ombyggnad.

Stor ökning i StorstockholmDet var framför allt i Storstockholm och bland större kommuner utanför storstads-regionerna som ökningen skedde förra året. I Storstockholm ökade byggstarterna preliminärt med 90 procent, då 14 500 bo-städer påbörjades. I kommuner med fler än 75 000 invånare var ökningen 60 procent och i Storgöteborg ökade byggandet med 20 procent.

Lika många hyres- som bostadsrätterDet är till stor del flerbostadshus som byggs. År 2013 påbörjades 24 500 bostä-der i flerbostadshus, vilket var 55 procent fler än året före. Det påbörjades nästan lika många hyresrätter som bostadsrätter, men

fördelningen mellan upplåtelseformerna skil-jer sig betydligt mellan kommungrupperna.

Småhusbyggandet ökade 30 procentÄven byggandet av småhus ökade betyd-ligt. Cirka 7 200 bostäder påbörjades. Det var 30 procent fler än 2012, men endast hälften av antalet under åren 2006–2007.

Bostadsbyggandet fortsätter öka 2015Byggandet av bostadsrätter och småhus för- väntas öka i takt med att konjunkturläget stärks. Vi bedömer att den snabba ökningen av bostadsbyggandet under 2013 delvis var en rekyl från inbromsningen år 2012. Byggandet ökar därför endast marginellt i år, men år 2015 tar tillväxten åter fart.

Studentbostäder och äldrebostäder ökarBoverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att byggandet av studentbostäder ökar kraftigt i år. Den höga nivån förväntas be-stå nästa år, då även byggandet av äldre-bostäder ökar betydligt. Byggandet av ordi-nära hyresrätter minskar något båda åren.

Ökat byggande på många hållNästa år förväntas byggandet öka med cir-ka 30 procent i Storgöteborg och Stormal-mö. I Uppsala län förväntar kommunerna sig en kraftig ökning av bostadsbyggandet

enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät. I Storstockholm består den höga nivån från 2013 även under 2014 och 2015.

Mycket talar för ett ökat byggande Hushållens ekonomi är stark. Det mycket låga ränteläget kan komma att kvarstå un-der större delen av 2015, och hushållens konsumtion förväntas fortsätta öka. Den vuxna befolkningen ökar i snabb takt och inflyttningen till storstäderna fortsätter, vilket bidrar till en stark efterfrågan.

Fortsatt höga priser på bostadsrätterPriserna på bostadsrätter fortsatte att öka kraftigt i hela landet under årets första kvartal. Priserna på småhus utvecklades i en lugnare takt. Så har varit fallet allt sedan finanskrisen 2008. Samtidigt har bostadsmarknaden i Stormalmö varit be-tydligt svagare än i övriga landet. Mot bak-grund av att marknaderna utvecklas olika kan det vara svårt att sätta in åtgärder för att bromsa pristillväxten.

Priserna på bostadsrätter var under för-sta kvartalet 13 procent högre än ett år ti-digare i riket, enligt Valueguard. I Stockholm var ökningen drygt 13 procent, i Göteborg knappt 10 procent och i Malmö knappt 5 procent.

2 Boverkets indikatorer April 2014

Återhämtningen fortsätter

ANALYS

Grafisk form: Informationsenheten

Utgivare: Boverket Utgivning: 2014-04-22 Tryck: Boverket internt Upplaga: 100 Tryck: ISBN 978-91-7563-047-2 Pdf: ISBN 978-91-7563-048-9 ISSN: 1650-965X

Redaktör: Hans-Åke Palmgren, bostadsanalytiker

Analys och byggprognos, byggfakta

tel 0455-35 31 60

Alexander Forslund, nationalekonom

Analys, boendefakta och befolkningsfakta

tel 0455-35 33 44

Rolf-Erik Román, expert

Fastighetspriser och byggpriser

e-post: [email protected]

Rebecka Mogren, utredare

Analys, boendefakta och befolkningsfakta

tel 0455-35 30 42



Analysen avslutades den 15 april 2014.

Valda indikatorer, utfall och prognos (p)Årlig procentuell förändring respektive procent 2012 2013 2014p 2015p

BNP till marknadspris 0,9 1,5 2,6 3,2Hushållens reala disponibla inkomster 3,5 2,8 2,8 1,1Sysselsatta 0,7 1 0,9 1,3Arbetslöshet 8,0 8,0 7,9 7,3KPI årsgenomsnitt 0,9 0 0,1 1,2Reporänta* 1 0,75 0,75 1,2510-årsränta* 1,6 2,1 2,4 2,9

Källa: Konjunkturinstitutet, mars 2014*Vid årets slut

De ekonomiska förutsättningarna är goda 2014–2015. Hushållens kon-sumtionsutrymme är stort och kon-junkturen har slutligen tagit fart. Ett frågetecken är när de aviserade rän-tehöjningarna påbörjas och hur hus-hållen kommer att reagera på dem.

Konjunkturen har stärkts Den förväntade konjunkturuppgången tros nu ha kommit. BNP-tillväxten för 2013 blev högre än väntat efter en stark till-växt under det fjärde kvartalet. År 2014 förväntas svensk ekonomi växa med 2,6 procent enligt Konjunkturinstitutets (KI) senaste konjunkturprognos. Hushållen har blivit allt viktigare för tillväxten, eftersom den knackiga utvecklingen i omvärlden har dämpat exporten under lång tid. Och hus-hållen är väl rustade för ökad konsumtion. De disponibla inkomsterna har stigit med den expansiva finanspolitiken, ränteläget är lågt, arbetslösheten backar sakta men säkert och hushållen har ett historiskt högt sparande som kan omsättas i konsumtion. År 2015 kommer finanspolitiken att stra-mas åt och de aviserade räntehöjningarna påbörjas. Men ekonomin förväntas ändå växa med starka 3,2 procent, bland annat tack vare att tillväxten i världsekonomin då har tagit fart.

Omvärldskonjunkturen förbättrasVärldshandeln har kommit igång och ex-portsektorn är optimistisk. Återhämtningen i Europa har stabiliserats. Samtidigt finns det såväl ekonomisk turbulens som politis-ka oroligheter i omvärlden som kan påverka utvecklingen framöver.

Byggbranschen utvecklas starktDet ser ljust ut för byggindustrin. Byggpro-duktion och bostadsinvesteringar bidrar till den högre tillväxttakten, och KI räknar med en 20-procentig ökning av bostadsinveste-

ringarna 2014. KI:s konfidensindikator för bygg- och anläggningsverksamhet ligger över det historiska genomsnittet, även om förväntningarna på orderläget ännu inte har infriats enligt de tillfrågade företagen.

Arbetslösheten på nedåtgåendeArbetslösheten har minskat sedan första kvartalet 2013 och backar nu sakta men säkert. Varseltalen har minskat på årsbasis sedan halvårsskiftet 2013. Arbetskraften har vuxit under en tid, men det är en ök-ning som avtar, samtidigt som den trend-mässigt ökande sysselsättningen tar ytter-ligare fart med konjunkturen. Sammantaget leder det till minskande arbetslöshet. I år bedömer KI att arbetslösheten minskar marginellt, till 7,9 procent, för att sedan minska till 7,3 procent under nästa år. Jäm-viktsarbetslöshet (vilket KI bedömer vara 6,5 procent) nås dock inte förrän 2017.

Merparten av jobbtillväxten sker i de tre storstadslänen. Tillsammans svarar de för cirka 75 procent av jobbtillväxten under 2013 och 2014, vilket är betydligt mer än deras andel av befolkningen i yrkesaktiv ålder (16–64 år). Enligt Arbetsförmedlingen har situationen ljusnat för korttidsarbets-lösa och ungdomar, medan det är fortsatt svårt för grupper som har en svag ställning på arbetsmarknaden.

Hushållen ökar sin konsumtion De reala disponibla inkomsterna väntas öka med 2,8 procent 2014 och med 1,1 pro-cent 2015 enligt KI. Att ökningen är mindre under 2015 förklaras bland annat av prog-nostiserad finanspolitik och en snabbare ökning av konsumentpriserna. I sin senaste konjunkturprognos spår KI endast margi-nella ökningar av reporäntan under 2015. Hushållens konsumtionsutgifter bedöms öka med i genomsnitt 2,8 procent 2014 och 2,4 procent 2015. Syftet med Boverkets indikatorer är att

sprida kunskaper som ger överblick inom områden som är av intresse för bostads-försörjning, planering och byggande.

Boverkets indikatorer April 2014 3

Fortsättning nästa sida.

0

1

2

3

4

5

6

7

Procent

2007 2008 2014

År

20132012201120102009

Källor: SBAB och Riksbanken

Bolåneräntor och reporänta 5-årig ränta3-mån räntaReporänta

ANALYS

År60

70

80

90

100

110

120

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Stämningsläget i svensk ekonomi

BarometerindikatorKonfidensindikator hushåll (CCI)

Källa: Konjunkturinstitutet

Som framgår av diagrammet nedan ligger KI:s konfidensindi-kator för hushållen strax under 100-strecket, vilket signalerar att hushållens tilltro till ekonomin ligger på en genomsnittlig nivå. Hushållens tilltro till Sveriges ekonomi har varit större än normalt sedan oktober 2013. Indikatorn har backat vid de två senaste undersökningarna, men KI bedömer att nedgången är tillfällig.

Reporäntan fortsatt låg, frågan är hur längeReporäntan sänktes i december och ligger nu på 0,75 procent. Mot bakgrund av den låga inflationen justerade Riksbanken ner sin räntebana vid det senaste räntemötet i april. Det innebär att de aviserade räntehöjningarna skjuts något på framtiden samtidigt som sannolikheten för en räntesänkning i närtid ökar. Reporäntan kan därmed förväntas ligga lågt under det närmaste året (eller till dess att inflationen tar fart). Detta ligger i linje med de förvänt-ningar som såväl KI som marknadsaktörerna nyligen har uttryckt, även om KI:s inflationsprognos indikerar att reporäntehöjningarna kommer något senare och i en långsammare takt.

Som framgår av diagrammet nedan sänktes tremånadersrän-torna i samband med reporäntesänkningen i slutet av 2013 och ligger nu runt 2,6–2,7 procent. Femårsräntorna – som hade börjat höjas – gick också ner och ligger nu runt 3,5 procent. Hushållen tror att räntan är 4 procent om fem år, enligt KI:s konjunkturbarometer.

Olika åtgärder ska dämpa hushållens skuldsättning Konjunktur och inflationsutveckling ligger i vågskålen inför Riksban-kens räntemöte i juli, liksom utvecklingen för hushållens skulder. Riskerna med hushållens skuldsättning har haft stor inverkan på Riksbankens reporäntebeslut, men den låga inflationen innebär att penningpolitiken nu i mindre utsträckning kan användas för att hantera dessa risker. Inflationsutfallet för mars, som offentlig-gjordes efter Riksbankens beslut, var därtill klart lägre än väntat och sätter press på Riksbanken att sänka räntan i juli. Riksbanken efterfrågar därför en konkretisering av vilka åtgärder som kan vid-tas inom andra politikområden. Finansinspektionen har tilldelats

det övergripande ansvaret för den så kallade makrotillsynen och har bland annat lagt ett förslag om höjt riskviktsgolv för bankernas bolån. Bankföreningen verkar å sin sida för en stärkt amorterings-kultur genom att justera sina rekommendationer om amortering. Riksbanken tror att hushållens skulder som andel av de disponibla inkomsterna kommer att öka i snabbare takt och nå 180 procent år 2017.

Priserna på bostadsrätter återigen på nya toppnivåerBostadsrättspriserna i riket har fortsatt att öka i snabb takt, med-an priserna på småhus har utvecklats i lugnare takt. Priserna för bostadsrätter var drygt 13 procent högre under första kvartalet 2014 än under samma period 2013. Priserna för småhus var 7 procent högre. Det var den största prisökningen på fyra år.

Priserna på bostadsrätter har under en längre tid ökat betydligt mer än priserna på småhus. De senaste nio åren har denna ten-dens blivit allt starkare, med undantag av en ettårsperiod i sam-band med finanskrisen 2008. Prisökningen sedan första kvartalet 2009 för bostadsrätter har i genomsnitt varit 7 procent per år medan småhuspriserna i genomsnitt enbart ökat med 2,5 procent per år.

Under rådande marknads- och ränteläge kan priserna för både bostadsrätter och småhus komma att fortsätta uppåt. Ränteläget är en faktor som påverkar bostadspriserna. KI aviserar en höjning av räntan under tredje kvartalet 2015, något senare än Riksban-kens prognos. KI:s prognos indikerar en långsam åtstramning av penningpolitiken där räntenivån förväntas nå 3 procent kring 2018. Det indikerar att priserna därmed kan komma att fortsätta öka, om än i avtagande takt, om inget oförutsägbart inträffar som påverkar efterfrågan av bostäder. En långsam höjning av räntan gör att hushållen får möjlighet att anpassa sig till ökade boende-kostnader. Samtidigt finns en risk att den långvariga låga ränte-nivån bidrar till att priserna pressas uppåt.

Andra faktorer som talar för fortsatt stigande priser, framför allt i tillväxtregionerna, är en stark inflyttning. Det är dock en avta-


Källor: Valueguard HOX index samt egna beräkningar

Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100

Småhus BostadsrättPrisindex (vänster skala)Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala)

Index Procent

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

12014

Kvartal, år-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

110

120

130

140

150

160

170

180

190

200

210

ANALYS

2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

Antal personer

År500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

1 000 000

1 100 000

1 200 000

1 300 000

1 400 000

Källa: SCB

Befolkningsutveckling fördelat på åldersgrupper

20–24 år25–29 år

30–34 år75 år och över

gande ökning av framför allt personer i åldern 20–24. Trycket på små lägenheter skulle då kunna komma att avta, vilket kan komma att dämpa prisutvecklingen för små bostadsrätter.

Utbudet av bostäder har under en tid minskat, vilket kan ha påverkat priserna uppåt. Även nyproduktionen har varit låg, vilket ökar trycket och därmed priserna på de bostäder som bjuds ut till försäljning. Den betydligt högre produktionsvolym som vi nu räknar med i bland annat Storstockholm kan vara dämpande på prisutvecklingen.

Ytterligare en orsak till prisutvecklingen på bostadsrättsmark-naden kan vara att många nybildade bostadsrättsföreningar valt att skriva av fastigheterna progressivt och med långa avskrivnings-tider. Det minskar månadsavgifterna och har sannolikt påverkat försäljningspriserna uppåt. Frågan om hur avskrivningar ska ske i bostadsrättsföreningar är under diskussion. Det går i dagsläget inte att bedöma om och i så fall hur eventuella förändringar kom-mer att påverka priser och byggande.

Fortsatt stark befolkningstillväxtSveriges befolkning var vid årsskiftet 9,65 miljoner. Under 2013 ökade befolkningen med 89 000 personer, den största årliga be-folkningsökningen någonsin. Enligt SCB:s aktuella prognos kom-mer vi att passera 10 miljoner under 2017. Befolkningen har då ökat med en miljon på tretton år, den snabbaste miljonökningen i svensk historia.

Folkökningen under 2013 beror framför allt på en hög nettoin-vandring. Närmare 64 000 fler flyttade till Sverige än från Sverige under året. Födelseöverskottet ökade marginellt jämfört med förra året och har under de senaste fem åren pendlat mellan 20 000 och 25 000.

40 procent av befolkningen bor i dag i någon av storstadsregio-nerna. Över 80 procent av befolkningstillväxten under året skedde i storstadsregionerna och de större högskoleorterna, samtidigt som befolkningen minskade i 84 kommuner.

Allt fler söker asylOroligheterna i Syrien har resulterat i ett fortsatt högt antal asyl-sökande. Under 2013 sökte drygt 54 000 asyl i Sverige, där var tredje person kom från Syrien. Jämfört med 2012 ökade antalet asylsökande med 10 000 personer. Prognosen för antal asyl-sökande under innevarande år är omkring 59 000 och nästa år 57 000 enligt Migrationsverket. Detta fortsätter att skapa ett högt tryck på många lokala bostadsmarknader. Prognoser på läng-re sikt är mycket osäkra beroende på hur situationen i Syrien och andra orosområden utvecklas.

Antalet nya på bostadsmarknaden kommer att minska Den så kallade ungdomspuckeln, med personer i åldersgruppen 20–24, är under 2014 på sin topp. Kommande sex år minskar an-talet i gruppen med över 104 000 personer. Antal personer som kommer att påbörja sin bostadskarriär minskar därmed. Samtidigt kommer fler att efterfråga större bostäder då de stora barnkullar-na från början av 1990-talet kommer in i barnafödande ålder. Det finns anledning att fundera över hur detta kommer att påverka efterfrågemönstret på bostadsmarknaden och hur det i sin tur knyter an till vad som byggs och planeras. Först efter 2020 kom-mer ålderskategorin 20–24 år att börja öka igen.

Andelen av befolkningen som är 75 år eller äldre ökar stadigt under åren framöver. Runt år 2018 kommer antalet personer över 75 år att börja öka i allt snabbare takt. Fram till 2024 förväntas antal personer över 75 år att öka med 317 000. Detta kommer att vara en växande utmaning på bostadsmarknaden. Kanske främst i kommuner som har en hög andel äldre och där de lokala marknadsförutsättningarna på bostadsmarknaden försvårar en anpassning av bostadsbeståndet eller en nyproduktion som möter dessa behov.


ANALYS

1 Inrapporteringen till SCB har en eftersläpning. Boverkets uppräkning för att kompensera för eftersläpningen av antalet påbörjade småhus och netto-tillskott av bostäder genom ombyggnad avviker från vad SCB redovisar.

2 Enligt avgränsningen till och med år 2013. År 2014 ingår Luleå i denna kommungrupp.

05 000

10 00015 00020 00025 00030 00035 00040 00045 00050 000

Antal bostäder

1 2 3 42004

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år

Påbörjade bostäder, nybyggnad, hela riket glidande tolvmånaderstal

FlerbostadshusSmåhusTotalt

Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen


Antal bostäder

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal

HyresrättBostadsrätt


Byggstarterna ökade med nära 50 procentBostadsbyggandet ökade mycket kraftigt under 2013, enligt sta-tistik från SCB. Byggstarterna tog fart under andra halvåret, sam-tidigt som efterfrågan förefaller ha varit stark. Cirka 34 500 bostä-der påbörjades. Det var nära 50 procent fler än år 2012, som dock var ett ganska svagt byggår.

Antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus var därmed på samma nivå som genomsnittet för toppåren 2006–2007, medan byggandet av småhus var på halva nivån.

Preliminärt påbörjades nybyggnad av 24 500 bostäder i fler-bostadshus och 7 200 bostäder i småhus. Nettotillskottet genom ombyggnad uppgick till cirka 2 800 bostäder.1

Antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus ökade preliminärt med 55 procent jämfört med 2012, medan byggandet av småhus ökade med cirka 30 procent. Nettotillskottet genom ombyggnad ökade med 1 000 bostäder, cirka 50 procent.

Mycket stor ökning i Storstockholm och bland större kommunerAntalet påbörjade bostäder i flerbostadshus nära fördubblades jämfört med 2012 i Storstockholm, medan ökningen var 70 pro-cent bland kommuner med fler än 75 000 invånare utanför stor-stadsregionerna.2 I övriga kommungrupper var ökningen betydligt mindre, viket framgår av diagrammet nedan. Byggandet av små-hus ökade avsevärt i Storstockholm och Storgöteborg.

På många håll hamnade bostadsbyggandet långt under för-väntningarna i Boverkets bostadsmarknadsenkät. I Norrbotten påbörjades preliminärt knappt 200 bostäder, långt under de för-väntade 950. Även i Blekinge, Skåne och Halland hamnade bygg-starterna långt under förväntan. Uppsala och Örebro län sticker ut med ett omfattande byggande, preliminärt 1 700 respektive 1 100 påbörjade bostäder.

Lika många hyresrätter som bostadsrätterByggandet av hyresrätter och bostadsrätter i flerbostadshus öka-de ungefär lika mycket i riket. Antalet påbörjade bostadsrätter var marginellt högre än antalet hyresrätter, men fördelningen mellan upplåtelseformerna skiljer sig avsevärt mellan olika kommungrup-per. I Storstockholm påbörjades cirka 70 procent fler bostadsrät-ter än hyresrätter, medan det utanför storstadsregionerna påbör-jades 55 procent fler hyresrätter än bostadsrätter.

Försäljningen av nya småhus har ökat Samtidigt som försäljningen av småhus på andrahandsmarkna-den är god så är nyproduktionen låg. Försäljningen av nya småhus minskade betydligt i direkt anslutning till att bolånetaket infördes i oktober 2010. Antalet sålda småhus har har dock ökat betyd-ligt det senaste året. Vårt beräknade tremånadersindex för sålda

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

Antal bostäder


Påbörjade bostäder i flerbostadshus, glidande tolvmånaderstal

StorstockholmStorgöteborgStormalmö

>75 000<75 000


ANALYS

Källa: Trä- och möbelföretagen (TMF)

0

20

40

60

80

100

120

Index

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år

Orderingång, styckebyggda småhus, januari 2006 – februari 2014 Glidande 3-månader Index = 100 för motsvarande period 2005–2007

stycke byggda småhus var under december–februari 48, där 100 är genomsnittet för motsvarande kvartal under topp åren 2005–20073. Det är betydligt över botten under juli 2012 – februari 2013 då index vid flera perioder hamnade så lågt som 34, vilket till och med var lägre än under finanskrisen 2008–2009.

Starkt fjärde kvartal för nya bostadsrätterDelårsrapporter från fyra av de större byggföretagen indikerar att försäljningen av nya bostadsrätter ökade under fjärde kvartalet 2013, då antalet sålda bostäder motsvarade cirka 91 procent av nivån under toppåren 2005–2007. Indexvärdet för fjärde kvartalet ligger något lägre än vad de preliminära byggstarterna visar.

Byggandet av studentbostäder förväntas öka kraftigtKommunernas bedömningar i årets bostadsmarknadsenkät tyder på att byggandet av studentbostäder ökar kraftigt. Bedömning-arna indikerar att i storleksordningen 2 500–3 000 studentbostä-der kan komma att påbörjas i år och något fler nästa år, inräknat nettotillskott genom ombyggnad.4 Redan förra året noterade vi en stor ökning i projekt som var på gång inför 2013–2014. Ten-densen är alltså mycket tydlig, men vi utesluter inte att det fak-tiska antalet påbörjade bostäder kan bli markant lägre än förvänt-ningarna.

Nybyggnad förväntas ske i 18 kommuner i år och 26 kommu-ner nästa år. Störst antal i år anger Göteborgs stad, där man nu bedömer att cirka 850 studentbostäder påbörjas i år och nära 900 nästa år. Andra kommuner med stora förväntningar i år är Stock-holm med 700, Huddinge med 500, Lund med 340, Gävle med 240 samt Luleå och Solna med drygt 200, inräknat nettotillskott genom ombyggnader.

Byggloven för studentbostäder ökade betydligt under 2013 enligt SCB. Preliminärt lämnades bygglov för nybyggnad av 1 300 studentbostäder, vilket kan jämföras med 450 år 2013. Bygglov har lämnats i endast nio kommuner. Nära häften av bostäderna finns i två av dessa.

År 2012 färdigställdes knappt 550 studentbostäder, varav 350 genom nybyggnad och knappt 200 som nettotillskott genom om-byggnad.

Byggandet av äldrebostäder förväntas öka 2015Byggandet av äldrebostäder förväntas öka betydligt under 2015, då drygt 2 000 bostäder kan komma att påbörjas enligt kom-munernas bedömningar. Av dessa bedömer vi att 1 700–2 000 tillkommer genom nybyggnad och cirka 400 som nettotillskott genom ombyggnad.

År 2012 färdigställdes cirka 1 000 äldrebostäder genom ny-byggnad. Samtidigt försvann cirka 150 bostäder genom ombygg-nader. Bygglov lämnades preliminärt för nybyggnad av 835 äldre-bostäder under 2013, fördelat på 25 kommuner. Det kan jämföras med drygt 1 000 bostäder under år 2012 och nära 1 500 under 2011.

År 2015 påbörjas 38 000 bostäderBoverkets prognos är att bostadsbyggandet ökar med 1 procent i år och med 9 procent nästa år. I år påbörjas 35 000 bostäder, varav 32 500 genom nybyggnad. År 2015 påbörjas 38 000 bo-städer, varav 35 500 genom nybyggnad. Båda åren uppskattar vi att cirka 2 500 bostäder tillkommer som nettotillskott genom om-byggnader, men vi utesluter inte att antalet kan bli större. Progno-sen baseras bland annat på Boverkets bostadsmarknadsenkät.

En starkare konjunktur och en ökad konsumtionsvilja bland hus-hållen, samtidigt med mycket låga räntor, lägger grunden för en ökning av bostadsbyggandet. Efterfrågan på bostadsmarknaden har åter tagit fart under 2013, efter två år med en ganska stil-lastående prisutveckling. Befolkningstillväxten fortsätter i mycket hög takt och inflyttningen till storstadsregionerna är stor. Vi räknar med att bostadspriserna fortsätter att öka under 2014 och 2015, men att stigande räntor efterhand kan påverka efterfrågan. Nästa år kan en uppgång av de korta räntorna inledas. KI:s bedömning är

Källor: JM, NCC, Peab och Skanska

0

20

40

60

80

100

120

Index

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år

Sålda bostäder 2006 K1 – 2013 K4 Index = 100 för motsvarande kvartal 2005–2007

3 Indexet är en beräkning av Boverket med utgångspunkt i statistik från Trä- och Möbelföretagen, TMF.

4 Kommunernas bedömningar summerar till 3 800 påbörjade student-bostäder i år och 4 050 nästa år genom nybyggnad samt 250 respektive 150 som nettotillskott genom ombyggnad.


ANALYS

Prognos för bostadsbyggandet, april 2013 Antal påbörjade bostäder 2013 2014 2015

Nybyggnad Flerbostadshus 24 500 25 000 27 000 Bostadsrätt 12 500 12 500 14 000 Hyresrätt 12 000 12 200 12 700 Äganderätt 25 300 300 Småhus 7 200 7 500 8 500 Totalt nybyggnad 31 700 32 500 35 500

Nettotillskott genom ombyggnad 2 800 2 500 2 500 Totalt påbörjade bostäder 34 500 35 000 38 000

att reporäntan ökar långsamt och exempelvis når 3 procent först i slutet av år 2018.

I år fortsätter hushållens reala disponibla inkomster att öka betydligt. Nästa år förväntas ökningen bli avsevärt mindre till följd av stigande inflation och förmodade finanspolitiska åtstramningar. Konjunkturinstitutet bedömer ändå att hushållens inköp av säl-lansköpsvaror kommer fortsätta att öka markant.

Flera indikatorer talar för ett fortsatt ökat byggandeFörsäljningen av nya styckebyggda småhus ökade markant efter bottenläget i februari 2013 och motsvarade under tremånaders-perioden till och med februari 2014 ungefär 50 procent av nivån från den förra toppen 2006–2007. Vi bedömer att försäljningen fortsätter att öka framöver.

Försäljningen av nya bostäder bland fyra av de större bygg-företagen tog ett kliv uppåt redan under andra halvåret 2012. Fjärde kvartalet 2013 var det näst starkaste kvartalet på drygt sex år, även om årstakten var något under nivåerna kring årsskif-tet 2010/2011. Både uppgifterna om sålda och i synnerhet på-började bostäder från dessa fyra företag ligger dock under vad vi förväntat oss med utgångspunkt i påbörjandestatistiken.

Byggloven för flerbostadshus har ökat markant under loppet av 2013 och indikerar en fortsatt ökning till 26 500 påbörjade bo-städer i tolvmånaderstakt under andra kvartalet 2014. Vi bedömer dock att den stora ökningen av byggloven i år i Stormalmö delvis handlar om projekt som kommer att sättas igång etappvis, vilket gör att en mer trolig nivå för andra kvartalet i landet är cirka 25 000 påbörjade bostäder.

Byggandet av flerbostadshus ökar åter år 2015Tillväxten i byggandet av flerbostadshus tar en paus efter den sto-ra ökningen under andra halvåret 2013. I Storstockholm och bland övriga större kommuner utanför storstadsregionerna indikerar Boverkets bostadsmarknadsenkät att det kan bli en liten minsk-ning i år, medan en ökning främst kan komma i gruppen av mindre kommuner. Nästa år ökar byggandet av flerbostadshus i främst Storgöteborg, Stormalmö och bland mindre kommuner.

Byggandet av småhus ökar i år och kommunernas bedömningar tyder på en fortsatt uppgång nästa år i Storgöteborg, Stormalmö och bland övriga större kommuner utanför storstadsregionerna.

Bostadsrätter och småhus ökar mestI år påbörjas ungefär lika många bostäder med bostadsrätt som med hyresrätt. Kommunernas bedömningar indikerar att byggan-det av bostadsrätter åter ökar år 2015, medan byggandet av hy-resrätter blir ungefär oförändrat. Byggandet av äldrebostäder och i synnerhet studentbostäder ökar, och antalet ordinära hyresrätter kan komma att minska något. Det påbörjas få ägarlägenheter.

I Storgöteborg och Stormalmö ökar byggandet betydligt nästa årBoverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att byggandet i år främst ökar bland kommuner med färre än 75 000 invånare. Nästa år kan antalet påbörjade bostäder komma att öka med närmare 30 procent både i Storgöteborg och i Stormalmö, medan byggan-det i Storstockholm förefaller bli i stort sett oförändrat åren 2014 och 2015 i jämförelse med år 2013.

Förväntningarna är höga i Uppsala län, där kommunerna nästa år räknar med att hela 3 700 bostäder kan komma att påbörjas, där Uppsala och i synnerhet Knivsta förväntar sig en stor volym i förhållande till befolkningen. I norr förväntas ett väsentligt ökat byggande i Norrbottens och Västerbottens län.

Av bostadsmarknadsenkäten framgår även att tomträtt an-vänds i 3 600 av den förväntade produktionen under 2014, främst i Stockholms stad, men även i Malmö, Göteborg, Gävle och Västerås förekommer tomträtt i en ganska stor omfattning i ny-produktionen.

Osäkerheter i prognosenVår prognos utgår bland annat från KI:s senaste konjunkturprog-nos, där hushållens konsumtionsvilja bedöms vara god båda åren. Reporäntan förväntas vara oförändrad, eller till och med sänkas ytterligare, för att sedan stiga långsamt med början under andra halvåret 2015. En snabbare ökning av räntorna kan komma att vara återhållande på byggandet.

Bland mindre och medelstora kommuner förväntas bostadsrät-ter svara för en stor del av ökningen av byggandet i kommungrup-pen de närmaste två åren. Vi har svårt att bedöma marknadsläget för bostadsrätter i denna stora grupp av kommuner, och har en något försiktig bedömning av dessa förväntningar.

Frågan om hur avskrivningar ska ske i bostadsrättsföreningar är under diskussion. Det går i dagsläget inte att bedöma om och i så fall hur eventuella förändringar kommer att påverka priser och byggande.

Vi har inte heller tagit hänsyn till vilka effekter som bland an-nat förslagen till ändringar av plan- och bygglagen, till exempel möjligheter att bygga vissa mindre byggnader utan bygglov och att inreda mindre bostäder på vindar samt förslaget till ändring-ar i Boverkets byggregler för studentbostäder och andra mindre bostäder, får på bostadsbyggandet. Effekterna kommer sannolikt tidigast att märkas i byggstarterna år 2015.


ANALYS – STORSTOCKHOLM

Stark bostadsmarknad i Storstockholm

Antal bostäder

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

Kvartal, år

Påbörjade bostäder, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal



5 SBAB, Mäklarbarometern kvartal 1 10 april 2014.6 Valueguard HOX index. Valueguard använder Tillväxtverkets funktionella

analysregioner (FA) som geografisk indelning för småhuspriser. 7 Svensk Mäklarstatistik AB.

Bostadsmarknaden i Storstockholm tog fart under 2013. Priserna på bostadsrätter ökade avsevärt och småhuspri- serna började åter öka. Efterfrågan på nya bostadsrätter förefaller ha ökat markant mot slutet av året. Bostads-byggandet ökade mycket kraftigt, i synnerhet under fjärde kvartalet. Jämfört med 2012 var ökningen preliminärt hela 90 procent. Cirka 14 500 bostäder påbörjades, vilket är i närheten. Byggandet behöver dock öka ytterligare för att möta den stora befolkningstillväxten.

År 2014 och 2015 förväntas konjunkturen vara stark, räntorna vara låga och hushållens konsumtion öka. Det indikerar att efterfrågan på nya bostäder kommer att vara stor under perioden. Vi är samtidigt bekymrade över om bostadspriserna fortsätter att öka snabbt, vid det låga ränteläget och det låga utbudet. Kommunernas be-dömningar i Boverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att antalet påbörjade bostäder kommer att vara oföränd-rat på den ganska höga nivån 2014 och 2015. Antalet påbörjade studentbostäder förväntas öka kraftigt både 2014 och 2015.

36 000 fler stockholmareStorstockholm hade 2 163 000 invånare vid utgången av år 2013. 898 000 av dem bodde i Stockholms stad. Befolkningen ökade med 36 000 personer, varav drygt 16 000 i Stockholms stad. Födelseöverskottet var knappt 14 500, medan flyttnettot låg på 21 500. Av de 72 500 som flyttade in till länet kom 45 procent från utlandet. Antalet personer i åldern 20 år och äldre ökade med 29 000.

Liten ökning av antalet unga Befolkningstillväxten i åldrarna 20–24 har på tre år minskat från 6 500 till 1 700 personer. Samtidigt har tillväxten i åldrarna 25–29 ökat från 2 200 till 5 600. Det liknar utvecklingen i landet som helhet, där åldersgruppen 20–24 kommer att minska avse-värt framöver och åldersgruppen 25–29 i stället kommer att öka.

Åldersgruppen 60–70 minskade under 2013, medan ålders-gruppen 70–80 ökade med nära 9 000 personer.

Bostadsrättspriserna har ökat avsevärtPrisuppgången på bostäder bröts under 2010 och 2011. Under 2012 började priserna åter stiga och under 2013 ökade priserna än snabbare. SBAB:s Mäklarbarometer anger dock en viss dämp-ning i förväntningarna inför det andra kvartalet.5

Priserna på bostadsrätter har under en lång period stigit betyd-ligt snabbare än priserna på småhus. Enligt Valueguards prisindex var priserna på bostadsrätter i Stockholms stad 22 procent högre under första kvartalet 2014 än under motsvarande kvartal tre år tidigare. Index för småhus i Stockholms FA-region steg under sam-ma period med endast 8 procent.6

Bostadspriserna ökade snabbare under 2013 Prisökningen tilltog under 2013. Valueguards prisindex för bo-stadsrätter i Stockholms stad var 13 procent högre under första kvartalet 2014 än motsvarande kvartal ett år tidigare.

Medelpriset för en bostadsrätt i Storstockholm var under för-sta kvartalet 42 800 kronor per kvadratmeter enligt Mäklarstatis-tik. I centrala Stockholm var priset drygt 68 000 kronor.7

Småhuspriserna ökade betydligt mindreEnligt Valueguard var prisindex för småhus i Stockholms FA-region 8 procent högre under första kvartalet 2014 än motsvarande kvar-

Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar



Index Procent

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

12014

Kvartal, år-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

110

120

130

140

150

160

170

180

190

200

210


STORSTOCKHOLM – ANALYS

8 Under fjärde kvartalet var uppräkningen för kommunerna utanför Stockholms stad 33 procent för flerbostadshus och 49 procent för småhus. För helåret 2013 var uppräkningen cirka 25 procent för flerbostadshus och 33 procent för småhus. Ingen uppräkning sker för Stockholm.

9 Denna uppgift är mer osäker, eftersom vi med hänsyn till den historiska eftersläpningen har räknat upp indata med 33 procent. För uppgifter avseende andra halvåret är uppräkningen 45 procent.

10 Uppgifterna från kommunerna utanför Stockholms stad är osäkra till följd av eftersläpningar i inrapporteringen. De inrapporterade talen är uppräknade med 28 procent för hyresrätter och 24 procent för bostadsrätter.

11 Stockholms läns landsting 2012.

tal ett år tidigare. Medelpriset för ett småhus i regionen var under februari knappt 4,3 miljoner kronor, enligt Mäklarstatistik.

Antalet påbörjade bostäder ökade med nära 90 procentAntalet påbörjade bostäder ökade mycket kraftigt under 2013, ef-ter ett ganska svagt 2012. Under året påbörjades preliminärt nära 14 500 bostäder, vilket var nära 90 procent fler än år 2012, då 7 700 bostäder påbörjades. I synnerhet var takten hög under fjärde kvartalet, då 4 800 bostäder preliminärt påbörjades. Antalet kan dock vara överskattat eftersom Boverkets uppräkning för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen till SCB är stor.8

Cirka 12 900 bostäder påbörjades genom nybyggnad, medan 1 600 var nettotillskott genom ombyggnad. Bortsett från år 2006, med de så kallade Odellplattorna, är detta sannolikt det största antal som påbörjats sedan miljonprogrammets dagar.

I Stockholms stad påbörjades 6 600 bostäder, vilket var 75 procent fler än år 2012. Antalet motsvarar drygt 45 procent av byggstarterna i regionen, medan befolkningen utgör 42 procent. I övriga regionen ökar byggandet än mer, från 3 900 påbörjade bostäder år 2012 till preliminärt 7 900 år 2013.

12 300 påbörjade bostäder i flerbostadshusCirka 12 300 bostäder påbörjades i flerbostadshus, vilket var näs-tan dubbelt så många som år 2012. Av dessa utgjorde 10 700 bostäder nybyggnad, medan cirka 1 600 var nettotillskott genom ombyggnad.

Preliminärt påbörjades drygt 2 100 bostäder i småhus, vilket var cirka 60 procent fler än 2012 och något högre än medelvärdet för de senaste tio åren.9

Stor ökning av både hyresrätt och bostadsrättI flerbostadshus påbörjades 6 800 bostadsrätter och 4 000 hyresrätter genom nybyggnad. Fem ägarlägenheter påbörjades. Bostadsrätterna ökade med nära 80 procent medan hyresrätterna ökade med 140 procent jämfört med 2012.

Ökning både i Stockholm och i övriga länetDiagrammen nedan och på nästa sida visar att byggstarterna för både hyresrätter och bostadrätter ökade kraftigt både i Stock-holms stad och i övriga länet mot slutet av 2013.10

Byggbehovet i Stockholms länStockholms läns landsting angav i rapporten Regional bedöm-ning av behovet av nya bostäder11 att det behöver tillkomma cirka 9 000 respektive 16 000 bostäder i genomsnitt årligen under 20-årsperioden fram till 2030 i Stockholms län i ett låg- respektive högalternativ. Bedömningen utgår från olika befolkningsscenarier. De senaste åren har befolkningsutvecklingen varit kraftigare än högalternativet. Enligt SCB:s befolkningsprognos avtar tillväxten efter de första tio åren. Detta, tillsammans med antaganden om ett uppdämt behov, innebär att byggandet i närtid behöver över-stiga det genomsnittliga behovet.

Bostäderna kan tillkomma genom nybyggnad, ombyggnad och permanentat fritidsboende. Under de senaste åren har i genomsnitt över 1 000 fritidshus årligen permanentats, enligt länsstyrelsen.

I högalternativet ingår även en uppskattning av ett uppdämt behov på 53 000 bostäder, vilket motsvarar drygt 2 600 bostäder per år. Det finns dock ingen vedertagen metod att mäta detta och intervallet kan sträcka sig från noll och uppåt.



BostadsrättHyresrätt

Antal bostäder

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000


Påbörjade hyresrätter i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal

Stockholms stadÖvriga Storstockholm

Antal bostäder

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år0

5001 0001 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 000



ANALYS – STORSTOCKHOLM

12 Kommunernas planeringsmässiga förutsättningar att bygga bostäder. Rapport 2013:24.

13 Den uppskattade siffran kan dock innehålla byggstartade projekt.

I rapporten anges att ”bilden av kommunernas ambitioner vad gäller bostadsbyggandet är att dessa generellt sett ligger väl i nivå med det regionala bostadsbehovet.” Planeringsberedskapen bedöms överlag vara hög. Att utfallet i faktiskt byggda bostäder ligger lägre än ambitionerna, kan till stor del förklaras av mark-nadsläget enligt rapporten. Länsstyrelsen menade dock att de politiska målen skulle kunna höjas i vissa kommuner.

47 000 bostäder i lagakraftvunna detaljplanerLänsstyrelsen konstaterar i en rapport12 att det fanns över 47 000 bostäder i lagakraftvunna detaljplaner i länet hösten 2013.13 Många av dessa projekt är planerade att byggas ut i etapper under ett antal år framöver. Den vanligaste förklaringen som kommuner-na har om varför färdiga detaljplaner inte tas i anspråk är att bygg-herrarna väljer att senarelägga projekt av marknadsskäl.

Cirka 14 000 bostäder påbörjas 2014 och 2015Inflyttningen till Storstockholm har fortsatt i oförminskad hög takt. Bostadspriserna har ökat snabbare det senaste året, i synnerhet för bostadsrätter. Efterfrågan på nya bostäder förefaller ha ökat betydligt mot slutet av år 2013. Konjunkturen väntas bli starkare, räntorna vara låga och hushållens konsumtionsbenägenhet öka. Kommunernas beredskap verkar vara god och deras förväntningar på byggandet är höga både år 2014 och 2015.

Boverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att antalet påbörja-de bostäder genom nybyggnad under 2014 och 2015 kommer att bli ungefär lika många eller något färre än år 2013. Det innebär att cirka 14 000 bostäder påbörjas både i år och nästa år. Av dessa tillkommer 12 500 genom nybyggnad. Vi antar att nettotillskottet genom ombyggnader blir i stort sett oförändrat 1 500 bostäder båda åren.

Cirka 10 500 bostäder påbörjas i flerbostadshus och 2 000 i småhus under båda åren. År 2014 påbörjas uppskattningsvis 3 700 hyresrätter, 6 800 bostadsrätter samt cirka 65 ägarlägen-heter i flerbostadshus. Nästa år kan något färre hyresrätter kom-

ma att påbörjas medan byggandet av bostadsrätter ökar något. Bedömningarna tyder samtidigt på att antalet ordinarie hyresrät-ter minskar, samtidigt som antalet studentbostäder ökar kraftigt.

En förklaring till att bostadsbyggandet inte ökar år 2014 skulle kunna vara att 2013 var en rekyl uppåt efter det svaga 2012. Vi-dare stärktes bygglovshanteringen i Stockholms stad under året, vilket kan ha gett en engångseffekt.

Antalet påbörjade studentbostäder förväntas öka kraftigtDet finns ett starkt regionalt fokus på att öka utbudet av student-bostäder. Kommunernas bedömningar tyder på att antalet på-började studentbostäder ökar kraftigt redan i år och att ökningen fortsätter nästa år. I år är det främst Huddinge och Stockholms stad som räknar med en stor volym. Nästa år förväntas antalet fortsätta att öka samtidigt som antalet kommuner som förväntar ett byggande ökar från fyra år 2014 till nio år 2015.

Kommunernas bedömningar summerar till 1 350 påbörjade stu-dentbostäder i år och 2 100 nästa år, varav 200 som nettotillskott genom ombyggnader. Vi räknar dock med att bedömningarna är optimistiska och att utfallet därmed blir lägre.

Hans-Åke Palmgren


Påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal

Stockholms stadÖvriga Storstockholm

Antal bostäder

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år0

5001 0001 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 000


STORGÖTEBORG – ANALYS

Höga priser och lovande nivåer på nyproduktionen

Antal bostäder

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

Kvartal, år




Konjunkturen är på uppgång och regionens företag visade under hösten upp en större optimism än tidigare, vilket påverkar sysselsättningen positivt. Marknaden för bo-stadsrätter är fortsatt stark i Storgöteborg med en årlig ökning på 8 procent. I Göteborgs stad var priserna för bo-stadsrätter 13 procent högre under första kvartalet 2014 än under motsvarande period 2013. Prisutvecklingen för småhus i Storgöteborg var för motsvarande period 7 pro-cent.

Antal påbörjade bostäder under 2013 var preliminärt 4 200, en ökning med 20 procent jämfört med 2012. Boverket bedömer att cirka 4 000 bostäder påbörjas i år. Nästa år ökar byggstarterna med cirka 30 procent, då cirka 5 100 bostäder påbörjas.

Befolkningsökningen i fortsatt hög takt De tretton kommunerna i Storgöteborg hade vid årsskiftet drygt 958 000 invånare. Av dem bodde 533 000 i Göteborgs stad. Under 2013 ökade befolkningen med 10 500 personer, vilket var något fler än under 2012. En stor del av ökningen förklaras av ett högre flyttningsnetto för Göteborgs stad, framför allt gentemot utlandet.

Arbetsmarknaden vinner på global återhämtning I Storgöteborg uppgick arbetslösheten i december till 7,4 procent. Omkring 35 500 personer var öppet arbetslösa, vilket var något färre (-0,1 procentenheter) än under motsvarande månad förra året. Det är framför allt ungdomsarbetslösheten som har minskat.

Eftersom regionens näringsliv till stor del består av industri och är beroende av internationell export har den jämförelsevis drab-bats hårdare än de andra storstadsregionerna under perioden av internationell lågkonjunktur. Många sektorer i regionen började

under hösten att se en ökad orderingång, både från den nationella och internationella marknaden, vilket troligtvis kommer att påverka sysselsättningsgraden inom många sektorer till det positiva. Den regionala tillväxten förväntas fortsätta under våren. Bäst går det för industrin och partihandeln medan sällanköpshandeln upplever en mer långsam återhämtning.

Bostadsrättspriserna fortsätter att ökaEnligt Valueguard var priserna på bostadsrätter i Göteborgs stad 13 procent högre under första kvartalet 2014 jämfört med mot-svarande period 2013. Bostadsrättspriserna i Göteborgs stad ökade därmed för nionde kvartalet i rad.

Enligt mäklarstatistik var genomsnittspriserna per kvadrat-meter för en bostadsrätt i Göteborgs stad 32 500 kronor och i centrala Göteborg 43 000 kronor.14 Bostadsrätternas totala pris-utveckling för 2013 i Storgöteborg var 8 procent, men året avslu-tades med att priserna föll med 1 procent.

Småhuspriserna i Storgöteborg inklusive Varberg ökade med 7 procent under första kvartalet 2014 jämfört med motsvarande pe-riod 2013. Prisutvecklingen avtog under det fjärde kvartalet 2013, en säsongseffekt som vi tydligt kunnat se på småhusmarknaden den senaste åren. Genomsnittspriser för ett småhus i Storgöte-borg var under årets första kvartal drygt 3,4 miljoner kronor och för Göteborgs stad närmare 3,9 miljonor kronor.

Många påbörjade bostäder under fjärde kvartaletUnder 2013 påbörjades preliminärt 3 850 bostäder i nyproduktion fördelat på 2 850 bostäder i flerbostadshus och 1 000 i småhus. Det är en ökning med drygt 20 procent jämfört med 2012. Utöver dessa tillkom 335 lägenheter som nettotillskott genom ombyggnad.

Under andra halvåret påbörjades preliminärt 2 000 bostäder i nyproduktion, vilket är cirka 60 procent fler än motsvarande period förra året. Ökningen beror på ett kraftigt ökat byggande under sis-

Källa: Valueguards HOX index samt egna beräkningar



Index Procent

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

110

120

130

140

150

160

170

180

190

200

210

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

12014

Kvartal, år

14 Svensk Mäklarstatistik AB. Köp gjorda januari–mars 2014.



ANALYS – STORGÖTEBORG


BostadsrättHyresrätt


Antal bostäder

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

ta kvartalet i framför allt flerbostadshus. Den markanta ökningen i antal påbörjade bostäder under fjärde kvartalet 2013 grundar sig delvis i att det under 2012 gavs många bygglov för flerbostads-hus som utnyttjades först under fjärde kvartalet 2013. Även bygg-starterna för småhus ökade kraftigt under fjärde kvartalet 2013.

Ökat byggande av hyresrätterUnder 2013 påbörjades cirka 1 500 bostadsrätter och 1 300 hy-resrätter. Jämfört med 2012 ökade byggandet av hyresrätter med 30 procent. Antal påbörjade bostadsrätter är oförändrat. Byggan-det av både bostadsrätter och hyresrätter har under flera år varit stabilt, men nyproduktionen av framför allt hyresrätter ökade av-sevärt under andra halvåret 2013.

I väntan på bättre tiderI en nyligen utkommen rapport15 från Länsstyrelsen i Västra Göta-land beskrivs bostadsbyggandet som för lågt i förhållande till be-folkningsutvecklingen. En av orsakerna till att det inte byggs mer är att många större byggherrar med byggrätt väntar på en ökad efterfrågan. Byggherrarna anser att det är för riskabelt att bygga på vissa orter i Göteborgsregionen.

Omkring 4 000 påbörjade bostäder 2014I Boverkets bostadsmarknadsenkät bedömer kommunerna i Stor-göteborg att omkring 4 000 bostäder kommer att påbörjas under 2014 genom nyproduktion eller ombyggnation. 2 800 lägenheter i flerbostadshus och 850 bostäder i småhus förväntas påbörjas i nyproduktion. Under året förväntas 1 350 hyresrätter byggas. Av dessa är närmare 800 lägenheter studentbostäder och omkring 500 bostäder byggs av allmännyttan. Antalet påbörjade bostads-rätter förväntas vara omkring 1 350 stycken. Omkring 90 ägarlä-genheter påbörjas. Utöver nyproduktionen beräknas omkring 350 lägenheter tillkomma genom ombyggnation.

Nästa år beräknas närmare 5 150 bostäder påbörjas genom nyproduktion eller ombyggnad, en ökning med cirka 30 procent.

Produktionen fördelas på 3 800 lägenheter i flerbostadshus och 1 000 småhus. En ökning i respektive upplåtelseform, där 1 900 är hyresrätter, 1 775 är bostadsrätter och 130 är ägarlägenheter i flerbostadshus. Även 2015 förväntas ett stort antal studentbos-täder byggas i Göteborgs stad, drygt 900 stycken. Utöver dessa tillkommer lägenheter i form av nettotillskott vid ombyggnad. Detta tillskott uppskattas vara oförändrat, omkring 350 lägen-heter per år.

Alexander Forslund

15 Västra Götalands län. Obebyggda byggrätter, rapport 2014:33.


STORMALMÖ – ANALYS

Bostadsbyggandet kan öka betydligt i Stormalmö

Antal bostäder

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

0500

1 0001 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 000

Kvartal, år




Bostadsmarknaden har utvecklats betydligt svagare i Stormalmö än i de två andra storstadsområdena de se-naste sex åren. Bostadspriserna har fallit, småhusbyg-gandet har stabiliserats på en låg nivå och bostadsrätts-byggandet har avtagit. Till Malmös särskilda utmaningar hör att det finns många personer med svag betalnings-förmåga.

Flera indikationer finns nu på att bostadsmarknaden kan vara på väg att stärkas. Kommunernas bedömningar i Boverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att antalet påbörjade bostäder kan öka betydligt nästa år. Det un- derbyggs även av att antalet bostäder i bygglov ökade kraftigt redan under 2013. En starkare konjunktur i Öresundsregionen kan bidra positivt.

Konjunkturen stärks i ÖresundEnligt Öresundsinstitutets senaste konjunkturprognos stärks kon-junkturen i Öresundsregionen 2014–2015. Bostadsmarknaden i Köpenhamnsregionen har också återhämtat sig med stigande bostadspriser sedan botten under sista kvartalet 2012, även om priserna på ägarlägenheter ännu ligger 30 procent lägre än toppen år 2006.

8 000 fler invånare 2013De tolv kommunerna i Stormalmö16 hade vid årsskiftet drygt 678 000 invånare, 313 000 av dem bodde i Malmö stad. Under 2013 ökade befolkningen med 8 000 personer, vilket var något fler än under 2012. Antalet personer i åldern 20 år och äldre öka-de med 5 900. Befolkningstillväxten i Stormalmö har avtagit jäm-fört med åren 2006–2010. Under toppåret 2009 ökade befolk-ningen med drygt 12 000 personer.

I Malmö stad ökade befolkningen med 7 400 personer under

toppåret 2009. Under 2013 ökade befolkningen med 5 200 per-soner, varav knappt 3 500 var över 20 år.

Nettoflyttningen från Skåne till Själland har fortsatt att öka. Men positivt är att flyttningarna över Öresund har tagit fart i bäg-ge riktningarna.17

Medelinkomsten betydligt lägre än i StockholmEn analys av befolkningsstrukturen i Malmö visar att staden har en ung befolkning (50 procent är under 35 år) och att andelen per-soner som är utrikesfödda eller har utländsk bakgrund är över 40 procent. Förvärvsgraden är jämförelsevis låg, särskilt bland utrikes födda, vilket är en förklaring till att den genomsnittliga medelin-komsten i Malmös arbetsföra befolkning ligger nära 40 procent lägre än i Stockholm.18

15 procents arbetslöshet i MalmöEnligt Arbetsförmedlingens prognos från december minskar ar-betslösheten i länet marginellt från 10,4 procent i slutet av 2013 till 9,9 procent i slutet av 2014. Det är ett positivt trendbrott, men arbetslösheten ligger fortsatt högt jämfört med åren före finanskrisen.

Sysselsättningsökningen ligger en bra bit över riksgenomsnit-tet men arbetslösheten har hållits uppe av ett ökat arbetskrafts-utbud. Arbetsförmedlingen uppmärksammar också de strukturella utmaningarna på Skånes arbetsmarknad; 60 procent av de som är inskrivna tillhör grupper som har svårt att komma ut i arbete.

I Malmö stad har arbetslösheten fördubblats på några år och ligger nu på rekordhöga 15 procent, en nivå som man får gå till-baka till krisens 1990-tal för att hitta.

Källor: Valueguards index samt egna beräkningar



Index Procent

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

110

120

130

140

150

160

170

180

190

200

210

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

12014

Kvartal, år

16 Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Skurup, Höör, Malmö, Lund, Eslöv och Trelleborg.

17 Öresundsinstitutet.18 Tapio Salonen, Befolkningsrörelser, försörjningsvillkor och

bostadssegregation. En socioekonomisk analys av Malmö. Ett diskussionsunderlag framtaget för Kommission för ett socialt hållbart Malmö. Ekonomifakta 2012.



ANALYS – STORMALMÖ

Antal bostäder

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Kvartal, år0

500

1 000

1 500

2 000

2 500


Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad glidande tolvmånaderstal

HyresrättBostadsrätt

Svag utveckling av bostadspriserna i Malmöregionen Bostadspriserna har de senaste åren utvecklats svagare i Malmö jämfört med de andra storstadsregionerna. Enligt Valueguards bostadsprisindex ligger bostadsrätter 6 procent under sitt högsta värde från augusti 2007 och villor 6 procent under toppnoteringen i februari 2011. Den kraftiga prisuppgång som på senare tid har synts i Stockholm och Göteborg, framför allt vad gäller bostads-rätter, syns inte i Malmö. Trenden för bostadsrättspriserna är dock uppåtgående och inför andra kvartalet 2014 är Malmömäklarna betydligt mer optimistiska än övriga storstadskollegor.19

Bostadsrättspriserna i Malmö stad har ökat med 3,7 procent de senaste tre månaderna till och med mars och med 5,2 procent på årsbasis20. Bostadsrättspriserna i Stormalmö har stigit med 3 procent de senaste tre månaderna till och med mars och 9 procent under det senaste året. En bostadsrätt i Stormalmö kostade under februari månad i genomsnitt drygt 19 000 kronor per kvadratmeter. Motsvarande siffra för centrala Malmö var 21 000 kronor.21

Småhuspriserna i Malmös FA-region22 har enligt Valueguard ökat med knappt 8 procent de senaste tre månaderna till och med mars och i stort sett legat oförändrade det senaste året. Medelpri-set för ett småhus i regionen var under februari drygt 2,7 miljoner kronor enligt Mäklarstatistik.

Bostadsbyggandet tog fart i slutet av 2013I Stormalmö påbörjades preliminärt 2 100 bostäder under 2013. Inräknat ombyggnationer rör det sig om ett tillskott på 2 200 bostäder. Det var lika många som 2012. Mot slutet av 2013 tog dock byggstarterna fart i regionen. Av diagrammet på föregå- ende sida framgår att det är byggandet av flerbostadshus som ökat.

Bostadsrättsbyggandet ökar igenI flerbostadshus påbörjades cirka 1 100 hyresrätter och 600 bo-stadsrätter, men inga ägarlägenheter. Byggandet av bostadsrätter har minskat betydligt sedan första kvartalet 2011, då drygt 1 400 bostadsrätter påbörjades i tolvmånaderstakt. Men en återhämt-ning kan ha påbörjats under sista kvartalet i fjol, vilket framgår av diagrammet nedan. Hyresrättsbyggandet minskade under 2011, för att plana ut under 2012 och sedan successivt öka igen.

400 småhus om åretSmåhusbyggandet har fortsatt att minska. Under 2013 har års-takten legat runt 400 påbörjade småhus. Tredje kvartalet 2011, då småhusbyggandet var som starkast, låg tolvmånaderstakten på 1 150 påbörjade småhus. Mot slutet av 2013 ökade antalet bygglov för småhus, vilket kan indikera en vändning även för små-husbyggandet.

Fler bostäder i bygglov Byggloven indikerar att den positiva utvecklingen kan fortsätta. Byggloven för flerbostadshus ökade markant under 2013 och det fjärde kvartalet indikerar en årstakt på 3 300 påbörjade flerbo-stadshus i regionen. Uppgiften är uppräknad för att kompensera för eftersläpningar i inrapporteringen till SCB. Man får gå tillbaka till 2006 för att hitta motsvarande nivåer. Det är framför allt i Malmö stad och Lund som antalet bostäder i bygglov har ökat.

God planberedskap i Malmö stadDet förväntas ingen stor ökning av bostadsbyggandet i Malmö stad, enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät till kommunerna. Med ett antal större utbyggnadsområden förväntas bostadsbyg-gandet ligga relativt högt och stabilt framöver. Generellt sett är dock erfarenheten att marknaden inte byggstartar i den utsträck-ning som är möjlig, sett till de planer som finns. Enligt Malmö stad finns 6 000 bostäder i godkända planer för bostadsbyggande och ytterligare 8 800 bostäder i pågående planer23.

Länsstyrelsen i Skåne har nyligen publicerat en rapport24 som lyfter den ekonomiska konjunkturen och en svikande kundbas som de enskilt viktigaste orsakerna till att detaljplanelagd mark inte be-byggs i Skåne.

Lund en stark marknad framöverI Lund pågår utvecklingen av den sameuropeiska forskningsanlägg-ningen ESS. För att dra fördel av etableringen behöver bostads-byggandet öka och kommunen arbetar aktivt för detta. Bland an-nat har nya riktlinjer för att öka bostadsbyggandet tagits fram.

Bostadsbyggnadsplanerna är omfattande för de närmaste åren. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät förväntar kommu-nen att 900 bostäder påbörjas under 2014. 2015 väntas bostads-byggandet ta fart med 1 300 påbörjade bostäder. Enligt kommu-nen25 har flera byggklara projekt förskjutits i tid, bland annat med hänsyn till konjunkturläget.

19 SBAB:s Mäklarbarometer april 2014.20 Valueguard.21 Svensk Mäklarstatistik AB.22 En FA-region (Funktionell analysregion) är en region, inom vilken

människor kan bo och arbeta utan att behöva göra alltför tidsödande resor. Malmös FA-region omfattar de tolv kommunerna i Stormalmö plus Hörby och Sjöbo.

23 Malmö stad. Tertialrapport Tertial 3 2013 Uppföljning av bostadsplanering och byggande.

24 Länsstyrelsen Skåne. Varför byggs det inte på detaljplanelagd mark i Skåne? – Exempel från åtta kommuner.

25 Se Lunds kommuns nyantagna Mark- och bostadsförsörjningsprogram.


STORMALMÖ – ANALYS

Bostadsbyggandet tar fart 2015När konjunkturen tar fart borde det finnas förutsättningar för att bostadsbyggandet ska öka. Intrycket är att det redan kan ha vänt, men att det ännu inte har tagit fart på samma sätt som i de an-dra storstadsregionerna. De ekonomiska förutsättningarna är inte heller desamma som i Stockholmsregionen, vilket till exempel kan kräva en utveckling av produkter som passar marknaden.

Enligt kommunernas bedömningar i bostadsmarknadsenkäten ökar såväl hyresrätts- som bostadsrättsbyggandet, liksom byg-gandet av småhus, under 2014. Under 2015 tror kommunerna att bostadsbyggandet ökar ytterligare.

Boverket bedömer att 2 500 bostäder kommer att påbörjas 2014. Det fördelar sig på nybyggnad av 1 100 hyresrätter, 750 bostadsrätter och 500 småhus. För 2015 är prognosen 3 300 påbörjade bostäder fördelat på nybyggnad av 1 300 hyresrätter, 1 000 bostadsrätter och 900 småhus. Vi antar schablonmässigt ett oförändrat nettotillskott av cirka 150 bostäder genom om-byggnader, båda åren.

En 50-procentig ökning av bostadsbyggandet till år 2015 kan låta mycket. Det som talar för en sådan utveckling är potentialen i de ökade byggloven och ett återhämtat bostadsrättsbyggande samt en starkare konjunktur, där en starkare utveckling i Köpen-hamnsregionen kan spilla över på Malmö.

Rebecka Mogren


Högre småhuspriser i samtliga län

Källa: SCB

Index

Kvartal, år100

110

120

130

140

150

160

170

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Permanenta småhus, köpeskillingskoefficient Index 2005 kv 1 = 100

DalarnaGävleborgVästernorrland

JämtlandVästerbottenNorrbotten

26 Köpeskillingskoefficienten. Källa: SCB.27 SCB, köp gjorda januari 2014 – mars 2014.28 Priserna kan, som framgår av diagrammet, kortsiktigt variera kraftigt

inom ett län på grund av få observationer, varför man inte bör dra alltför långtgående slutsatser av kortsiktiga fluktuationer.

ANALYS – NORRA SVERIGE

Kraftigt prisfall i Jämtlands länPriserna var under första kvartalet 2014 högre i samtliga län för-utom Jämtlands län, jämfört med motsvarande period 2013. Mest hade priserna stigit i Västerbottens och Norrbottens län med om-kring 9 respektive 8 procent.26 Jämfört med fjärde kvartalet 2013 sjönk priserna kraftigt i Jämtlands län, 12 procent. Övriga län hade enbart mindre prisförändringar med som mest 3 procent i Dalar-nas län. De högsta priserna på småhus ser vi i Västerbotten där genomsnittspriset var drygt 1,5 miljoner kronor medan de lägsta priserna noterades i Västernorrland, drygt 1 miljoner kronor.27, 28

Nettoinvandringen driver folkökningenFolkmängden ökade under andra halvåret 2013 med samman-lagt 2 500 personer i de sex länen. Både födelseöverskottet och flyttnettot gentemot övriga Sverige var dock fortsatt negativt. Födelsenettot var minus 800 och flyttnettot mot övriga Sverige var minus 2 100. Skälet till att folkmängden trots allt ökade var en relativt kraftig nettoinvandring från utlandet som uppgick till drygt 5 000 personer.

Många påbörjade bostäder i förhållande till befolkningsökningen Antalet byggstarter under 2013 var enligt preliminära siffror i nivå med 2012 års siffror. Med hänsyn tagen till den historiska efter-släpningen i inrapporteringen påbörjades 1 600 bostäder i de sex länen i norr. Enligt den preliminära statistiken står Västerbotten för omkring 50 procent av nybyggnationen i de sex länen i norr. Antalet påbörjade bostäder i Västerbotten ökade kraftigt under 2013, där drygt 3 bostäder per 1 000 invånare påbörjades. Därmed var anta-let påbörjade bostäder lika många som den totala befolkningsök-ningen i länet. I Västernorrland påbörjades preliminärt endast 0,35 nya bostäder per 1 000 invånare, medan den totala befolknings-ökningen under 2013 endast varit 175 personer. Bostadsbyggan-

det i norra Sverige drivs till stor del av Umeå samt den växande gruvnäringen.

Under 2012 bedömde kommunerna i norra Sverige att närmare 3 200 bostäder skulle påbörjas under 2013. Från tidigare år har vi sett att det påbörjades ungefär hälften av det förväntade antalet. Västerbotten uppskattade dock antalet påbörjade bostäder bäst där 787 bostäder påbörjades av förväntade 851 bostäder.

Högst byggtakt har Västerbotten, där vi även hittar flest för-väntade nybyggnationer. Även antalet bygglov är flest i Västerbot-ten, där det har skett en ordentlig ökning i slutet av 2013.

Inför 2014 och 2015 är kommunernas förväntningar om antal påbörjade bostäder höga. Det är framför allt Norrbotten och Gäv-

DalarnaGävleborgVästernorrland

JämtlandVästerbottenNorrbotten

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Antal bostäder

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

Kvartal, år

Källa: SCB

Bygglov nybyggnad, glidande tolvmånaderstal

Preliminärt antal påbörjade bostäder (nybyggnad) år 2013 samt kommunernas bedömningar 2014 och 2015

Län Påbörjat Påbörjat Förväntad nybyggnad 2013 per 1 000 inv 2013 2014 2015

Dalarna 315 1,14 425 465 Gävleborg 120 0,43 440 160 Västernorrland 85 0,35 165 775 Jämtland 150 1,18 190 295 Västerbotten 790 3,01 1005 980 Norrbotten 180 0,73 945 810

Total 1640 3170 3485

Källor: SCB och Boverkets bostadsmarknadsenkät.Anmärkningar: På grund av eftersläpning i rapporteringen är påbörjandesiffrorna för 2013 underskattade. I genomsnitt för riket har antalet påbörjade bostäder motsvarat cirka 76 procent av kommunernas bedömningar under åren 2006–2013. Bland kommuner med färre än 75 000 invånare var kvoten i genomsnitt 66 procent.


ANALYS – NORRA SVERIGE

leborgs län som förväntar sig att byggandet under 2014 ska ta fart. 2015 förväntas både Västerbotten och Norrbotten påbörja upp emot 1 000 bostäder. Även i Västernorrland förväntar sig kommunerna en ökning av antal påbörjade bostäder. Ökningen kan dock bli lägre än vad kommunerna förväntar. I genomsnitt är bedömningarna om bostadsbyggandet i Boverkets bostadsmark-nadsenkät för optimistiska.


MELLANSVERIGE – ANALYS

Byggtakten ökar kraftigt i Uppsala län

29 Köpeskillingskoefficienten. Källa: SCB.30 Priserna kan, som framgår av diagrammet, kortsiktigt variera kraftigt

inom ett län på grund av få observationer, varför man inte bör dra alltför långtgående slutsatser av kortsiktiga fluktuationer.

31 SCB, köp gjorda januari 2014 – mars 2014.

Småhuspriserna ökade i de flesta län i Mellansverige under första kvartalet 2014 jämfört med motsvarande kvartal 2013. Undan-tagen var Gotlands och Värmlands län där priserna sjönk med 2 procent. Priserna steg mest i Uppsala län, 7 procent. Jämfört med fjärde kvartalet 2013 ökade enbart priserna i Uppsala län.29, 30 Priserna i övriga län var oförändrade eller minskade. Priserna var under första kvartalet 2014 högst i Uppsala län men skiljer sig mycket mellan stad och landsbygd. Där kostade ett småhus i ge-nomsnitt drygt 2,6 miljoner kronor, bara i Stockholms län var pri-serna högre. Genomsnittspriset i Värmland var knappt 1,3 miljoner kronor, vilket var lägst i Mellansverige31.

Folkmängden ökarDet är till stor del nettoinvandringen som driver befolkningstill-växten i de mellersta länen. Totalt ökade länens befolkning med drygt 16 000 personer under 2013. Nettoinvandringen var drygt 13 500 medan flyttnettot mot övriga Sverige var svagt positivt. Födelseöverskottet var under andra halvåret 2013 knappt 2 000.

Det var endast Gotland som hade en negativ befolkningsut-veckling andra halvåret 2013 medan folkmängden ökade i resten av länen, främst i de större studieorterna i respektive län. Den största befolkningsökningen hade Uppsala län där Uppsala kom-mun stod för huvuddelen av ökningen.

Rejäl ökning i byggandet 2013 Antalet byggstarter ökade betydligt under 2013 jämfört med 2012 där den totala ökningen blev omkring 35 procent. Med hän-syn tagen till den historiska eftersläpningen i inrapporteringen påbörjades sammanlagt drygt 4 800 bostäder i de sju länen under 2013. Den stora ökningen kan framför allt tillskrivas Uppsala och Örebro län. Uppsala var det län i riket som under 2013 hade flest byggstarter i förhållande till folkmängden; 4,95 bostäder på 1 000 invånare. Det var även i Uppsala län som flest antal bostäder på-börjades i förhållande till befolkningsökningen i länet.

Det ser fortsatt lovande ut när det kommer till antal förvän-tade nybyggnationer under 2014 och 2015. I Boverkets bostads-

marknadsenkät anger kommunerna i Mellansverige ett förväntat bostadsbyggande omfattande 6 400 bostäder under 2014, en rejäl ökning jämfört med 2013. Ännu högre förväntningar finns för 2015 där kommunerna förväntar sig att närmare 7 500 bostä-der ska påbörjas. Ökningen kan dock bli lägre än vad kommunerna förväntar. I genomsnitt är bedömningarna om bostadsbyggandet i Boverkets bostadsmarknadsenkät för optimistiska.

Byggloven i Uppsala, Örebro och Östergötland ökade markant under andra halvan av 2013. Det är även där som förväntningarna för nyproduktionen är hög. I Uppsala län indikerar kommunerna nästan en fördubbling av antal påbörjade bostäder 2015 jämfört med 2013.

UppsalaSödermanlandÖstergötland

GotlandVärmlandÖrebroVästmanland

Källa: SCB

Index

Kvartal, år100

110

120

130

140

150

160

170

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013


UppsalaSödermanlandÖstergötland

GotlandVärmlandÖrebroVästmanland

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Antal bostäder

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

Kvartal, år

Källa: SCB




Uppsala 1710 4,95 2090 3665Södermanland 445 1,59 770 715Östergötland 890 2,04 1255 1020Gotland 145 2,68 100 100Värmland 130 0,48 680 325Örebro 1060 3,72 730 930Västmanland 430 1,65 765 740

Total 4810 6390 7495



Blandad utveckling för småhuspriserna

32 Köpeskillingskoefficienten. Källa: SCB.33 Det är värt att notera att kortsiktigt kan priserna inom ett län variera

relativt mycket, varför man inte bör dra alltför långtgående slutsatser av kortsiktiga fluktuationer.

34 SCB, köp gjorde januari 2014 – mars 2014.

ANALYS – SÖDRA SVERIGE

1 2 3 42005

1 2 3 42006

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013

Antal bostäder

Kvartal, år

0500

1 0001 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 5007 0007 5008 000

Källa: SCB


JönköpingKronobergKalmar

BlekingeSkåneHallandVästra Götaland

På årsbasis, första kvartalet 2014 jämfört med motsvarande kvartal 2013, har priserna stigit i samtliga län.32 Den största förändringen är i Västra Götalands län där priserna ökade med 5 procent33. I övriga län har prisökningen varit mellan 1 procent i Kronobergs län och 4 procent i Kalmar och Jönköpings län. Priser-na minskade i flera län under första kvartalet 2014, jämfört med föregående kvartal. Undantagen var Kronoberg och Kalmar län där priserna ökade med 3 procent vardera. Billigast är ett småhus i Kronobergs län, knappt 1,4 miljoner kronor, medan man i Halland får betala drygt 2,5 miljoner kronor i genomsnitt34.

BefolkningFolkmängden ökade under 2013 med närmare 32 500 personer. Som tidigare är det storstadslänen och studieorterna som står för nästan hela ökningen. Ökningen var omkring 11 000 i Skåne och 14 500 i Västra Götalands län. Sammanlagt står de två länen för tre fjärdedelar av befolkningstillväxten. Befolkningen minskade inte i något av länen.

Samtliga län hade en positiv nettoinvandring, totalt närmare 23 500 personer. Däremot var det bara Skåne och Halland som hade ett positivt flyttnetto gentemot övriga Sverige. Födelseöver-skottet fortsätter öka och uppgick till totalt knappt 8 500.

Byggstarterna ökade något under 2013Preliminärt påbörjades 9 300 bostäder i de sex länen i söder, med hänsyn tagen till den historiska eftersläpningen. Detta är en ök-ning jämfört med 2012 med omkring 7 procent. Som vanligt är det de två storstadslänen som står för den absoluta merparten av nybyggnationen. Skåne och Västra Götaland står för knappt 80 procent av alla påbörjade bostäder.

Kommunerna bedömer att knappt 11 000 bostäder kommer att påbörjas under 2014 och omkring 13 500 under 2015. Den

största ökningen förväntas framför allt i Västra Götaland. Sett till antal påbörjade bostäder per invånare är det i Kronobergs län som det byggs mest; 3,20 bostäder per invånare. I Skåne och Västra Götalands län byggs det 2,25 respektive 2,62 bostäder per invå-nare. Ökningen kan dock bli lägre än vad kommunerna förväntar. I genomsnitt är bedömningarna om bostadsbyggandet i Boverkets bostadsmarknadsenkät för optimistiska.

Flest bygglov har storstadslänen Skåne och Västra Götaland, där antalet under 2013 har ökat. Det är framför allt i Malmö och Lund som man kan se en ökning av byggloven.

JönköpingKronobergKalmar

BlekingeSkåneHallandVästra Götaland

Källa: SCB

Index

Kvartal, år100

110

120

130

140

150

160

170

1 2 3 42007

1 2 3 42008

1 2 3 42009

1 2 3 42010

1 2 3 42011

1 2 3 42012

1 2 3 42013




Jönköping 365 1,07 700 710 Kronoberg 600 3,20 540 680Kalmar 270 1,16 555 245 Blekinge 100 0,65 160 250 Skåne 2870 2,25 3435 3785 Halland 865 2,81 860 1425Västra Götaland 4235 2,62 4720 6565

Total 9305 10970 13660



Tobins q: Olönsamt bygga småhus i cirka 200 kommuner år 2012

Tobins q år 2012 Antal försäljningar Pris per m2 Antal nybyggda Produktionspris per m2 Antal av småhus för (uppräknat med hänsyn gruppbyggda för aktuell Kommungrupp kommuner permanent boende till husens ålder) småhus kommungrupp Tobins q

Storstockholm 26 8 630 42 528 572 29 355 1,45Storgöteborg 13 4 805 34 161 62 32 283 1,06Stormalmö 12 3 293 30 126 152 27 400 1,10Övriga riket 239 34 945 17 657 756 24 386 0,72Hela riket 290 51 673 24 281 1 542 27 042 0,90

Källa: SCB samt egna beräkningar

Boverket har gjort beräkningar av Tobins q för småhus. James Tobin var en amerikansk nationalekonom (nobelpristagare i eko nomi 1981). Tobins q visar förhållandet mellan priset på ett begagnat och produktionspriset för ett nytt småhus av ungefär samma standard. Ju högre värde på Tobins q, desto mer lönsamt bör det vara att bygga.

Det var endast i 51 kommuner – däribland 20 av de 26 kommunerna i Stockholms län – som priset för ett genomsnittligt begagnat småhus var högre än eller lika med priset för ett nyproducerat småhus under år 2012. 202 av rikets 290 kommuner hade år 2012 värden på Tobins q under 0,8, vilket anses innebära sämre förutsättningar för nyproduktion.

I Storgöteborg gick värdet på Tobins q ned från 1,35 till 1,06 mellan år 2011 och år 2012 efter att produktionspriset per m2 gått upp från cirka 25 600 till cirka 32 300 kr per m2, samti-digt som priset på begagnade småhus var stabilt. Bland övriga kommungrupper var den enda påtagliga förändringen mellan åren 2011 och 2012 att Tobins q för Storstockholm ökade från 1,27 till 1,45 efter att det genomsnitt-liga produktionspriset gått ned från cirka 33 000 till cirka 29 400 kr per m2, samti-digt som priset på begagnade småhus var stabilt. Värdet på Tobins q är således speci-ellt känsligt för variationer i genomsnittliga produktionspriser för tidvis mycket låga voly-mer av nybyggda småhus.

Tobins q år 2012 0,0 – 0,49 (120)0,5 – 0,79 (82)

Genomsnitt för riket: 0,90

0,8 – 0,99 (37)1,0 – 1,49 (41)1,5 – (10)

Storstockholm

Storgöteborg

Stormalmö

BYGGANDE

Tobins q år 2009–2012Kommungrupp 2009 2010 2011 2012

Storstockholm 1,21 1,42 1,27 1,45Storgöteborg 1,24 1,28 1,35 1,06Stormalmö 1,13 1,17 1,12 1,10Övriga riket 0,76 0,74 0,71 0,72Hela riket 0,91 0,92 0,85 0,90

Källa: SCB samt egna beräkningar


Antal bostäder i bygglov var, enligt de preliminära siffrorna, närmare 31 000 under perioden februari 2013 – januari 2014. Preliminärt hade Uppsala län störst antal lägenheter i bygglov i förhållande till befolkningen (6,5) per 1 000 invånare under tolv-månadersperioden till och med februari 2014. Närmast följde Stockholm, Örebro och Skåne län (5,7, 4,2 respektive 3,6 bygglov per 1 000 invånare). Minst antal bygglov hade Gävleborgs och Västernorrlands län, endast 191 respektive 61 stycken. Riks-genomsnittet låg på 2,4 bostäder i bygglov per 1 000 invånare.

Flest bostäder i bygglov i Knivsta, Uppsala länAv kommunerna hade Knivsta i Uppsala län flest antal lägenheter i bygglov i förhållande till befolkningsunderlaget med 29,4 bostäder per 1 000 invånare. Därefter följde Sundbyberg (16,5), Upplands Väsby (14,8) och Solna (14,6).

Många bygglov i StockholmskommunernaTotalt hade 28 kommuner minst 5 lägenheter per 1 000 invånare i bygglov. Det var 14 kommuner i Stockholms län, tre i Västra Götalands, Skåne och Uppsala län, två i Norrbottens län, samt en vardera i Örebros, Östergötlands och Västerbottens län. 27 kom-muner hade inga bostäder i bygglov.

BYGGANDE

Bygglov för småhus och flerbostadshus, antal bostäder per 1 000 invånare, februari 2013 – januari 2014

0,00,01 – 0,500,51 – 1,50

* Högsta värdeGenomsnitt för riket: 1,97

1,51 – 2,502,51 – 5,005,01 – 29,4*

Antal bostäder i bygglov ökade

35 Antal inrapporterade bostäder i bygglov. De senaste åren har eftersläpningen i inrapporteringen i genomsnitt varit cirka 11 procent för småhus och cirka 16 procent för flerbostadshus.

Bygglov35 senaste 12-månadersperioden, februari 2013 – januari 2014

Småhus Flerbostadshus Totalt BygglovLän antal lgh. antal lgh. antal lgh. per 1 000 inv.

Stockholm 1 831 10 592 12 423 6,7Uppsala 370 1 886 2 256 7,7Södermanland 157 250 407 1,6Östergötland 316 1 066 1 382 3,6

Jönköping 188 190 378 1,3Kronoberg 193 180 373 2,3Kalmar 157 90 247 1,2Gotland 32 50 82 1,5

Blekinge 65 60 125 0,9Skåne 866 3 775 4 641 4,2Halland 394 382 776 2,9Västra Götaland 1 203 2 455 3 658 2,6

Värmland 142 114 256 1,1Örebro 232 959 1 191 5,0Västmanland 132 406 538 2,5Dalarna 74 260 334 1,4

Gävleborg 62 129 191 0,8Västernorrland 60 0 60 0,3Jämtland 83 182 265 2,3Västerbotten 156 746 902 4,1Norrbotten 117 386 503 2,3

Riket 6 830 24 158 30 988 3,7

Källa: SCB


Sveriges befolkning ökade med knappt 48 500 personer (0,50 procent) under andra halvåret 2013, vilket var mer än motsvarande period föregående år, då folkmängden ökade med 41 500 personer (0,43 procent). I Stockholms län ökade befolk-ningen med knappt 18 200 personer eller 0,84 procent, vilket var den största befolkningsökningen bland länen. Närmast följde Upp-sala län och Östergötlands län med 0,68 respektive 0,54 procent. Befolkningen i Gotlands och Västernorrlands län minskade med 43 respektive 16 personer.

Högre nettoinvandringNettoinvandringen från utlandet var under andra halvåret 2013 drygt 35 000, eller 3,6 personer per 1 000 invånare. Även detta var betydligt högre än motsvarande period föregående år, då net-toinvandringen var knappt 29 500, eller 3,1 personer per 1 000 invånare. Störst nettoflyttningstal totalt sett hade Kronobergs län med 6,4 per 1 000 invånare, följt av Jämtland och Örebro län med 5,1 respektive 4,6. Under andra halvåret 2013 var det inget län som uppvisade ett negativt flyttnetto.

BEFOLKNING

Nettoflyttningar, kommunvis per 1 000 invånare, andra halvåret 2013

-13,6 – -3,0-2,9 – -0,0

* Högsta värdeGenomsnitt för riket: 1,9

0,1 – 2,93,0 – 4,95,0 – 20,6*

Ökande befolkningstillväxt andra halvåret 2013

Regional befolkningsförändring

Folkmängd Förändring NettoinvandringLän 31 december 2:a halvåret 2:a halvåret 2013 2013 2013 per 1 000 inv. per 1 000 inv.

Stockholm 2 163 042 8,5 4,0Uppsala 345 481 6,8 3,0Södermanland 277 569 4,2 4,3Östergötland 437 848 5,4 3,0

Jönköping 341 235 3,3 4,1Kronoberg 187 156 4,4 6,4Kalmar 233 874 0,9 4,0Gotland 57 161 -0,8 1,0

Blekinge 152 757 2,2 3,2Skåne 1 274 069 5,6 2,8Halland 306 840 5,6 3,0Västra Götaland 1 615 084 4,6 3,5

Värmland 273 815 2,3 3,8Örebro 285 395 4,7 4,6Västmanland 259 054 5,2 3,8Dalarna 277 349 0,8 3,0

Gävleborg 277 970 2,5 4,0Västernorrland 242 156 -0,1 3,7Jämtland 126 461 1,9 5,1Västerbotten 261 112 3,3 3,4Norrbotten 249 436 2,1 3,6

Riket 9 644 864 5,0 3,6

Källa: SCBAnmärkning: Flyttningar mellan kommuner inom länen ingår inte.

PortobetaltA

Sammandrag av indikatorerna

Byggande Boende Kredit

Ökning

Ingen förändring

Minskning

Pilarnas riktning anger respektive indikators förändring mellan angivna tidpunkter

Box 534, 371 23 Karlskrona

Besök Karlskrona: Drottninggatan 18

Besök Stockholm: Norrlandsgatan 11

Telefon: 0455-35 30 00

Webbplats: www.boverket.se

Bygglov till flerbostadshus, bostäderFeb 2013 – jan 2014/feb 2012 – jan 2013 = +41 %

Bygglov till småhus, bostäderFeb 2013 – jan 2014/feb 2012 – jan 2013 = +11 %

BostadspriserBostadsrätter1:a kv 2014/1:a kv 2013 = +12,8 %

BostadspriserSmåhus1:a kv 2014/1:a kv 2013 = +7,0 %

Långa räntan, veckogenomsnittSBAB 5-årig bolåneräntaVecka 15 2014 = 3,5 %Vecka 15 2013 = 3,5 %

Korta räntan, veckogenomsnittSBAB 3-månaders bolåneräntaVecka 15 2014 = 2,7 %Vecka 15 2013 = 3,0 %

Avsändare:Boverket Box 534, Drottninggatan18 371 34 Karlskrona

Boverkets indikatorer - April 2014 · BNP till marknadspris 0,9 1,5 2,6 3,2 ... Konjunktur och...

Documents

Transcript of Boverkets indikatorer - April 2014 · BNP till marknadspris 0,9 1,5 2,6 3,2 ... Konjunktur och...