Asunto- ja kiinteistökauppa

OTM Minna Romu

Keskeiset säännökset ja käsitteen määrittelyä

• Asunto-osakkeen myyntiä koskevan säännökset on kirjattu asuntokauppalakiin. Asuntokauppalaki sisältää säännökset sekä uuden että käytetyn asunnon kaupasta. Tässä esityksessä asuntokauppalain osalta pääpaino on käytetyn asunnon kauppaan liittyvissä kysymyksissä.

• Kiinteistön osalta säännökset löytyvät maakaaresta.• Em. säännökset ovat esim. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden,

myyjän tiedonantovelvollisuuden ja virhevastuun osalta hyvin saman sisältöiset.

• Kiinteistövälittäjän/välitysliikkeen vastuusta säädetään laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä.

• Kun kuolinpesä on myyjänä, huomioon tulee ottaa perintökaari.

Kiinteistökaupan muoto• Maakaaressa säädetään kiinteistön kaupan muodosta. Kiinteistön kauppa on tehtävä

kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

• Kauppakirjasta on käytävä ilmi: 1) luovutustarkoitus; 2) luovutettava kiinteistö; 3) myyjä ja ostaja; 4) kauppahinta ja muu vastike.

• Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty tässä pykälässä säädetyllä tavalla. Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.

• Kiinteistön kauppa on siten määrämuotoinen oikeustoimi eli ilman edellä mainittuja muotosäännöksiä tehty kauppa on pätemätön. Esim. kiinteistökaupan purkaminen, esisopimus ja kiinteistön lahjakirja on tehtävä maakaaren muotovaatimusten mukaisesti.

Asuntokaupan muoto• Asuntokaupan muodosta ei ole säädetty erikseen. Kyse on

vapaamuotoisesta sopimuksesta. Asunto-osakkeen kauppakirja on kuitenkin aina syytä tehdä kirjallisesti – ainakin kahtena kappaleena, toinen ostajalle ja toinen myyjälle.

• Kauppakirjassa pitää näkyä kaikki sovitut kauppaehdot, kuten

-tiedot myyjästä ja ostajasta-asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite-osakkeiden numerot ja määrä sekä huoneiston numero-tiedot huoneistosta (talo, porras, numero, huoneiden lukumäärä ja

pinta-ala)-hinta ja maksuehdot-osakekirjojen luovuttamisajankohta-omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohdat ja milloin

yhtiövastike tulee ostajan maksettavaksi-maininta varainsiirtoveron maksamisesta

Ostajan ennakkotarkastusvelvolli

suus Sekä maakaaressa että asuntokauppalaissa on säännös, jonka mukaan ostaja ei saa vedota laatuvirheensä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen tai joka olisi tullut havaita. Yleensä ostajan ei edellytetä käyttävän asiantuntija-apua tai suorittavan tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Eritoten käytetyn omakotitalon tai asunto-osakkeen ostajan on tarkastettava kaupan kohde huolellisesti ennen kaupan tekemistä. Tarkastuksen laajuus riippuu kohteen iästä ja kunnosta. Tarkastus on tehtävä tavanomaisessa laajuudessa ottaen huomioon, että kyseessä on arvokkaan omaisuuden hankinta.

Epäilyksiä herättävistä seikoista on syytä tehdä tarkempia tutkimuksia. Yleensä rakenteiden avaamista tai teknisiä mittauksia ei tarvitse kuitenkaan suorittaa (huom. myyjän lupa). Tarkastus on tehtävä kaikilta niiltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Erityisen epäilyttävä seikka tai myyjän antama tarkastuskehotus saattaa edellyttää, että ostaja käyttää asiantuntijaa tarkastamisessa.

Mikäli ostaja laiminlyö ns. ennakkotarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi virheenä vedota seikkaan, jonka hän olisi pitänyt havaita asuntoa tarkastaessaan.

Ostaja voi kuitenkin luottaa myyjän ja kiinteistövälittäjän antamiin tietoihin, eikä niiden paikkansa pitävyyttä tarvitse yleensä selvittää.

Vilpillisesti tietoja antanut tai salannut myyjä ei vapaudu virhevastuusta, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa. Myyjä ei siten vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Oikeuskäytäntöä• KKO 2009:31 mm. ostajan selonottovelvollisuus• Tapauksessa oli kysymys siitä, että vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli

myyjän vastuuta rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kysymys rajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen. Kysymys myös kuntotarkastuksesta johtuvasta ostajan selonottovelvollisuudesta.

• Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

• Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä.

• Kuntotarkastuksessa on todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys on ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty. Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Korkein oikeus katsoo, ettei ostajalla ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

• Myyjän on annettava ostajalla sellaiset tiedot kiinteistöstä tai asunnosta, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Myyjän on myös korjattava ostajan mahdolliset virheelliset käsityksen kaupan kohteesta.

• Myyjän vastuuta arvioidaan sen perusteella, mitä hänen olisi pitänyt tietää. Tavanomaista kokemattomampi tai tietämättömämpi myyjä ei vapaudu vastuusta. Toisaalta erityinen asiantuntemus (esim. rakennusalan ammatti) saattaa lisätä tiedonantovelvollisuutta.

• Myyjä vastaa välittäjän antamista tiedoista. Asuntokaupassa myyjä vastaa isännöitsijäntodistuksen tiedoista.

• Mitä laajemmin myyjä on antanut tietoa kaupan kohteesta ennen kauppaa, sitä enemmän myyjä siirtää vastuuta ostajalle. Asioista kannattaa kertoa mahdollisimman laajasti. Epätavalliset seikat sekä viat ja puutteet kannattaa usein mainita kauppakirjassa. Ostaja ei voi vedota jälkikäteen, ettei hän tiennyt jostain seikasta.

Oikeuskäytäntöä• Kouvolan hovioikeuden ratkaisu nro 155, 6.2.2007. • Ostajat vaativat hinnanalennusta mm. lämpövuotojen johdosta. Myyjät

olivat asuneet kiinteistöllä ennen kauppaa. • Hovioikeus totesi, että myyjien on täytynyt asumisen aikana havaita

keittiön vetoisuus ja kylmyys. Myyjät olivat laiminlyöneet velvollisuuden kertoa tästä ostajille. Ostajat olivat oikeutettuja 2.000 euron hinnanalennukseen.

Kiinteistönvälittäjän vastuu

• Kiinteistönvälittäjän vastuusta kaupan kohteessa ilmenevistä virheistä säädetään laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä.

• Virhe kiinteistönvälittäjän toiminnassa voi olla käytännössä tiedonanto- tai selonottovelvollisuuden laiminlyönti tai virheellisten tietojen antaminen. Välittäjän on annettava toimeksiantajalle ja tämän vastapuolelle kaikki tarvittavat tiedot. Toimeksiantajan vastapuolelle on erityisesti annettava tiedot, joiden voidaan katsoa vaikuttavan tämän päätöksentekoon.

• Jos välittäjä epäilee hänelle annettujen tietojen oikeellisuutta, on hänen selonottovelvollisuutensa nojalla varmistuttava tietojen paikkansa pitävyydestä. Jos tietoja ei kohtuudella voida tarkistaa, on välittäjän ilmoitettava vastapuolelle, ettei tietojen oikeellisuutta ole voitu tarkistaa.

• Välittäjän virheen johdosta toimeksiantajalla on oikeus välityspalkkion alentamiseen tai poistamiseen ja vahingonkorvaukseen. Toimeksiantajan vastapuoli voi vaatia korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

• Myyjä vastaa ostajalle kiinteistön ja asunnon kaupassa myös välittäjän antamista tiedoista. Jos myyjä joutuu maksamaan ostajalle hinnanalennusta/vahingonkorvausta välittäjän virheen vuoksi, myyjällä on oikeus saada korvaus välitysliikkeeltä.

Oikeuskäytäntöä• KKO 2009:81 Kiinteistönvälittäjän vastuu• Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko kiinteistönvälitysliikkeen edustajalla velvollisuus ottaa

selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä.

• Korkein oikeus totesi, että yleensä asunto-osakeyhtiön teettämästä kuntotutkimuksesta ilmenee tietoja, jotka ovat olennaisia talossa olevien asuntojen kunnon ja korjaustarpeiden sekä korjausten toteutumisen todennäköisyyden arvioimisen kannalta. Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei olisi vielä johtanut asunto-osakeyhtiössä toimenpiteisiin. Jollei välittäjän olisi mahdollista saada kuntotutkimusta käyttöönsä, välittäjän on välityslain 11 §:n mukaisesti ilmoitettava ostajalle tietojen puutteellisuudesta, jolloin lisätietoja haluavat voisivat itse hankkia omaa päätöksentekoaan varten tarpeelliseksi katsomansa lisäselvitykset kohteen kunnosta. Kun välitysliike ei ole näin menetellyt, se on laiminlyönyt hankkia ja antaa ostajalle riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. Välitysliikkeen suorituksessa on siten virhe, joka perustaa sille korvausvastuun virheellisellä menettelyllä aiheutetusta vahingosta.

Verotus• Varainsiirtovero Asuntokauppa: Asunnon ostajan on maksettava kauppahinnan mukaan määräytyvä

varainsiirtovero. Asunto-osakkeen kaupassa varainsiirtovero on 2 % (1.3.2013 lähtien) velattomasta myyntihinnasta (eli myyntihinta + lainaosuus). Aikaisemmin vero on ollut 1,6 % ja maksettu vain myyntihinnasta. Käytetyn asunnon kaupassa vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa kaupasta. Jos kauppa on tehty kiinteistönvälittäjän välityksin, vero on maksettava kaupantekotilaisuudessa. Uuden asunnon kaupassa vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Kiinteistönkauppa: Omakotikiinteistön tai vuokramaalla olevan omakotitalon ja vuokraoikeuden kaupassa varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta ja vero on maksettava viimeistään lainhuutoa tai kirjaamista haettaessa.

• Kiinteistön kaupassa on otettava huomioon lainhuudon hakemisen merkitys varainsiirtoveroon. Kiinteistön kaupan jälkeen ostajan on haettava kaupalle lainhuuto. Lainhuutoa haetaan kiinteistön sijaintipaikan maanmittaustoimistossa kuuden kuukauden kuluessa kaupasta. Varainsiirtovero on maksettava ennen hakemuksen tekemistä.

• Jollei lainhuutoa tai kirjaamista ole säädetyssä ajassa haettu, veroa korotetaan 20 prosentilla jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta siitä päivästä lukien, jona lainhuutoa tai kirjaamista olisi viimeistään tullut hakea. Veroa korotetaan kuitenkin enintään 100 prosentilla. Viivästysseuraamus on siis varsin ankara.

• Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos ostaja on kaupantekohetkellä vähintään 18- ja enintään 39-vuotias. Ostajan omistusosuus asunnosta on oltava vähintään puolet.

• Myyntivoittovero• Asunnon kaupasta saattaa syntyä verotettava luovutusvoitto, jos asunnon

myyntihinta on suurempi, kuin asunnon hankintahinta ja mahdolliset peruskorjaus-, ja myyntikustannukset. Vaihtoehtoisesti voi käyttää ns. hankintameno-olettamaa laskutapana. Myyntihinnasta vähennetään 20 % hankintameno-olettama, jos asunto on omistettu alle 10 vuotta TAI 40 %, jos asunto on omistettu vähintään 10 vuotta. Myyjä voi käyttää hänelle edullisempaa veron määräytymistapaa.

• Veroa voitosta maksetaan pääomatuloveroprosentin mukaan eli 30 % ja yli 50 000 euron pääomatuloista 32 %.

• Oman asunnon luovutusvoitto on verovapaa, jos omistaja on ennen asunnon myyntiä käyttänyt asuntoa omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan.

• Oman asunnon verovapaata luovutusvoittoa laskettaessa rakennukseen rinnastetaan myös sen rakennuspaikka siltä osin kuin se ei ole suurempi kuin 10 000 neliömetriä. Kaavoitetulla alueella rakennukseen rinnastetaan enintään rakennuspaikan suuruinen tai kaavan mukainen tontti.

Erityiskysymyksiä Kuolinpesä kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolena• Osakkaat hallitsevat yhteisesti pesän omaisuutta. Yhteishallinnossa kaikkien toimien tulee olla

yhteisesti hyväksyttyjä. Perintöoikeus ei tunne enemmistöpäätöksiä. Esimerkiksi rahavarojen nostamiseen tai kiinteistön myymiseen tarvitaan jokaiselta allekirjoitus tai vaihtoehtoisesti valtakirja. Jos yksikin osakas vastustaa kiinteistön myyntiä, kiinteistökauppaa ei voida toteuttaa

• Kuolinpesän osakkaat voivat itse hoitaa pesänselvityksen tai pesään voidaan hakea pesänselvittäjää. Pesänselvittäjää tarvitaan riitaisissa ja velkaisissa kuolinpesissä. Käräjäoikeus määrää pesänselvittäjäksi lakimiehen. Pesänselvittäjän määräämisen jälkeen kuolinpesän osakkailla ei ole oikeutta määrätä kuolinpesää koskevista asioista eikä oikeutta esimerkiksi myydä pesään kuuluvaa omaisuutta.

• Jäämistöön kuuluvan kiinteistön tai asunnon osalta täytyy huomioida lesken oikeudet. Perillisen jakovaatimuksesta huolimatta leskellä on oikeus jäädä asumaan puolisoiden yhteiseen kotiin ja pitää hallussaan tavanomainen koti-irtaimisto, ellei kodiksi sopivaa asuntoa löydy lesken omasta varallisuudesta. Tällöin kiinteistöä tai asunto-osakkeita rasittaa luovutuskielto.

• Pääsääntö luovutusvoittoverotuksessa on se, että saadusta kauppahinnasta vähennetään se, mitä omaisuudesta on aikanaan maksettu eli hankintameno. Perintönä, lahjana tai testamentilla saadun omaisuuden myynnissä saadusta kauppahinnasta vähennetään hankintamenona perintö- tai lahjaverotusarvo.

• Usein kiinteistö tai asunto-osakkeet myydään suuremmasta arvosta kuin ne on merkitty perukirjaan. Jos myynti tapahtuu viiden vuoden kuluessa verotuksen toimittamisvuotta seuraavan vuoden alusta, perintöverotusta on mahdollista oikaista Verohallinnolle osoitetulla hakemuksella. Tämä kannattanee tehdä, koska perintövero on pienempi kuin myyntivoittovero.

• Kuntotarkastuksen merkitys• Varsinkin vanhemmissa kiinteistöissä kannattaa teettää kuntotarkastus

ennen kauppaa. Mahdolliset virheet ja riskit kartoitetaan, jolloin kaupan osapuolet ovat niistä tietoisia. Erityisesti myyjän intressissä on kuntotarkastuksen suorittaminen.

• Ostaja pystyy raportin perusteella päättelemään, mikä kaupan kohteen kunto on.

• Myyjän on lähtökohtaisesti kerrottava ostajalle suoritetuista kuntotarkastuksista ja niiden tuloksista.

• Huom.! Kuntotarkastus ei vaikuta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen kaventavasti. Jos ostaja olisi tavanomaisella tarkastamisella havainnut virheen, jota ei raportissa ole mainittu, ostaja ei voi vedota virheeseen. Kuntotarkastusta ei voi rinnastaa myyjän antamiin tietoihin.

• Kuntotarkastus saattaa tuoda esiin riskejä, joiden vuoksi ostajalle syntyy erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.

• Kuntotarkastuksessa esiin tulleet viat kannattaa huomioida kauppakirjassa. Jotta ostajan oikeutta esittää vaatimuksia virheen perusteella voidaan tehokkaasti rajoittaa, kuntotarkastuksen havainnot on syytä yksilöidä kauppakirjaan.

• Puutteet, joita ei tarkastuksessa havaita, ovat lähtökohtaisesti piileviä eli salaisia virheitä: sekä myyjä että ostaja ovat olleet virheestä tietämättömiä. Toisaalta, jos kuntotarkastuksessa on havaittu esim. jokin riskirakenne, jossa myöhemmin havaitaan vikaa, voidaan ajatella, että kiinteistö/asunto ei ole merkittävästi huonompi kuin mitä ostajalla on perusteltua aihetta odottaa. Merkittävyyskynnys ei tällöin ylity ja ostajalla ei ole oikeutta korvaukseen virheestä.

Kiitos!

Asianajotoimisto Lindblad & Co Oy

Mikkolantie 1-3 33470 Ylöjärvi

Hämeenkatu 18 A 633200 Tampere

Puh. 020 749 8190

OTM Minna Romuminna.romu@lindblad.fi