10/13/2016 Få orosmoln när blomstrande fastighetsbransch samlas | SIX News

https://blogg.six.se/2016/09/22/fa­orosmoln­nar­blomstrande­fastighetsbransch­samlas/ 1/2

IX NewFinannheter från IX

Få oromoln när lomtrande fatighetranchamla

”Noll procents ränta och ständigt stigande fastighetspriser” gör det ”svårt att inte tjäna pengar” påfastighetsverksamhet just nu.

Så summerade filantropen och förre näringslivstoppen Percy Barnevik fastighetsbranschens förutsättningar i sininledningskommentar på årets upplaga Business Arena Stockholm, ett årligt tvådagarsevent där stora delarav fastighets­ och samhällsbyggnadssektorn återigen varit samlade för seminarier och affärsnätverkande.

SIX News samlade börsintryck av årets upplaga är i linje med Barneviks observation.

Välfyllda mässgolv vid 2016 års upplaga av Business Arena Stockholm. Bild: SIX News

Temperaturen allt hetare när lågräntan dröjer sig kvar

Både en rådgivarpanel, som var någotsånär eniga kring fortsatt högtryck i affärsflödet, och en finansieringspanel,som var mer splittrade kring finansieringsutbudet framöver, berörde gång på gång en och samma huvuddrivare avfastighetsefterfrågan – lågräntemiljön.

10/13/2016 Få orosmoln när blomstrande fastighetsbransch samlas | SIX News

https://blogg.six.se/2016/09/22/fa­orosmoln­nar­blomstrande­fastighetsbransch­samlas/ 2/2

Och ska man tro vice riksbankschefen Cecilia Skingsleys anförande gör branschen rätt som extrapolerarnuvarande, ur ett närhistoriskt perspektiv extrema, ränteregim.

Allt är dock inte rosenrött efter många års kreditfest:

På långivarsidan bekräftar både Nordea och Swedbank den allt mer restriktiva banklånemarknad som börjat präglakommersiell fastighetsutlåning i Sverige. Frågan nu blir om alternativa finansieringskällor kommer att kunna träda inom bankerna blir osäkra och vill begränsa sektorns belåning.

Nuvarande börsvärderingar väntas driva fram ännu mer noteringsflöden

SIX var med i en börsdiskussion där konsensus var att det i nuläget inte råder tydliga förutsättningar för enkonsolideringsvåg bland de börsnoterade svenska fastighetsbolagen:

I väntan på en svårprognostiserad kris/sättning i den heta fastighetsmarknaden såg börspanelen snarare fler drivareför fortsatta inflöden, bland annat lockelsen till börslistornas rådande premievärderingar, än drivare föruppköp/utköp.

Möjligen kan de bolag som vunnit investerarnas förtroende allra mest på senare tid använda sina högt prissattaaktier som valuta i kommande förvärv – ett relativspel som Balder visade exempel på i denna veckas miljardköpav Hedin Bils fastigheter.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Bank, Börs, Fastighet, Räntor och taggad Balder, börsnoteringar, Business Arena, Business Arena

Stockholm, fastighetsbranschen, fastighetsfinansiering, fastighetsfinansierng, fastighetslån, fastighetsrådgivare,

fastighetsvärdering, hedin bil, konsolidering, lågränta, nollränta, noteringar den september 22, 2016, 16:28

[https://blogg.six.se/2016/09/22/fa­orosmoln­nar­blomstrande­fastighetsbransch­samlas/] .

10/13/2016 Välfärdsutredningens expertekonom ser likvidationsrisker | SIX News

https://blogg.six.se/2016/08/31/valfardsutredningens­expertekonom­ser­likvidationsrisker/ 1/3

IX NewFinannheter från IX

Välfärdutredningen expertekonom erlikvidationriker

Academedia, Attendo och Humana är några av välfärdsbolagen som är i farozonen om regeringen inför ett tak

för vinstuttag i välfärden. Foto: Academedia/Attendo

Börsnykomlingen Attendo samt private equity­ägda Ambea och Frösunda Omsorg utgör goodwilltungavälfärdsbolag som skulle riskera likvidation vid en vinstuttagsreglering där rörelseresultaten inte tillåts överstiga ettavkastningskrav, WACC, på 10 procent nominellt, eller 8 procent realt. Även börskollegorna Academediaoch Humana är i farozonen.

Det uppger ekonomiforskaren Joachim Landström i analysrapporten ”En empirisk analys av vinstreglering avvälfärdsföretag genom rörelseresultatbegränsning” som han skrivit åt (S)­(MP)­regeringens Välfärdsutredningen (Fi2015:01).

Efter att SVT Nyheter på tisdagskvällen citerat uppgiften om 8 procents realt avkastningskrav utan att specificeranärmare hur ekonomen hade räknat har SIX News från Landström fått tillgång till en rapportversion daterad den 15juni i år.

10/13/2016 Välfärdsutredningens expertekonom ser likvidationsrisker | SIX News

https://blogg.six.se/2016/08/31/valfardsutredningens­expertekonom­ser­likvidationsrisker/ 2/3

Likvidationsriskgränsen för nämnda koncerner är i rapporten satt till beräknade nyemissionsbehov på överstigande30 procent av eget kapital plus totalresultat. För vårdoperatören Capio resulterar Landströms beräkningar endast iett mindre nyemissionsbehov (på 288 miljoner kronor).

Regeringens utredare Ilmar Reepalu väntas presentera utredningen den 1 november i år.

Likvidationsrisk i Attendo enligt rapport från Välfärdsutredningens expertekonom Joachim Landström. Modell 1

avser nuvarande läge. Modell 2 avser efter föreslagen vinstuttagsreglering. Källa: Rapporten ”En empirisk analys av

vinstreglering av välfärdsföretag genom rörelseresultatbegränsning” av Joachim Landström.

GOODWILL­TUNGA BALANSRÄKNINGAR KAN ”EVENTUELLT” MOTIVERA ÖVERGÅNGSRGLER

I sin rapport skriver Landström:

”Koncernerna Ambea, Attendo och Frösunda Omsorg är illa ute vid en reglering av rörelseresultatet till att inteöverstiga en gemensam WACC på 10 procent. De har alla goodwill som överstiger det egna kapitalet och derastotalresultat (årets resultat) är så lågt att det inte kan täcka upp eventuellt nyemissionsbehov vid en totalgoodwillnedskrivning. Vid en reglering av rörelseresultatet till att inte överstiga en bransch­WACC så kommer ävenHumana riskera likvidation vid en total goodwillnedskrivning.”

10/13/2016 Välfärdsutredningens expertekonom ser likvidationsrisker | SIX News

https://blogg.six.se/2016/08/31/valfardsutredningens­expertekonom­ser­likvidationsrisker/ 3/3

Expertekonomen öppnar samtidigt upp för att det ”eventuellt behövs någon form av övergångsregler, soft adaption”så att berörda företag inte ska ”drivas i likvidation”.

BAKGRUND KRING DET REALA AVKASTNINGSKRAV PÅ 8 PROCENT SOM SVT CITERAT

Vad experten förordnar i ovan nämnda rapport är att en vinstreglering av välfärdsbranscher kan baseras på ett vägtgenomsnittligt kapitalkrav, WACC, om 10 procent nominellt eller 8 procent uttryckt i reala termer, alltså frikopplat tillinflationen. Den senare siffran återgavs alltså i rapportering från SVT i går kväll.

Avkastningskravet används i sin tur för att dela upp företagens totala rörelseresultat i ”accepterad rörelsevinst” och”residualvinst”, där positiva residualvinster benämns ”övervinster” som ”regleras bort” och ”återförs till rörelsen”.

Den accepterade rörelsevinsten beräknas som WACC multiplicerat med det ingående investerade kapitalet.

Landström motiverar nivån 8 procent realt som en gemensam WACC­nivå för alla de fyra branscherna ”utbildning”,”hälso­ och sjukvård”, ”omsorg med boende” samt ”sociala insatser” med att det råder ”relativt små skillnader” iuppskattad bransch­WACC mellan branscherna samtidigt som många företag är verksamma i flera branscher.

Bakom WACC­beräkningen fanns en gemensam bokföringsmässig skuldsättningsgrad på 0,32 gånger och ettredovisningsbaserat betavärde utan hävstång på 0,75. Det senare innebär att företagsgruppen anses vara mindreriskfyllda än företag verksamma i andra branscher.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Börs, Hälsovård, omsorg, Politik, Sverige och taggad Academedia, Ambea, Attendo,

avkastningskrav, avkastningstak, övervinster, Capio, expertrapport, Frösunda, Frösunda Omsorg, goodwill, Humana,

Ilmar Reepalu, Joachim Landström, private equity, välfärdsreglering, Välfärdsutredningen, välfärdsvinster,

vinstreglering, WACC den augusti 31, 2016, 11:40 [https://blogg.six.se/2016/08/31/valfardsutredningens­

expertekonom­ser­likvidationsrisker/] .

One thought on “Välfärdutredningen expertekonom er likvidationriker”

Ping: SIX News

10/13/2016 Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | SIX News

https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsleden­toppkandidat­vid­fastighetskonsolidering/ 1/6

IX NewFinannheter från IX

Kungleden toppkandidat vidfatighetkonolidering

Om vi står inför en konsolideringsfas bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag skulle Kungsleden placera sigbland toppkandidaterna att räkna närmare på.

Det indikerar en ny genomgång av ägarbilder och översiktliga värderingstal från SIX News.

För även om man har Gösta Welandsson som storägare med cornerposition så ligger Kungsledens övriga ägarbildrelativt öppen samtidigt som aktien handlas till kraftig rabatt, i alla fall relativt sektorns numera ganska såupptrissade värderingsnivå totalt sett.

En väldigt öppen ägarbild har även Mid cap­kollegan Hemfosa, kombinerat med en värdering strax under snitt, ochNorrlandsinriktade Diös och NP3 kombinerar istället värderingar långt under sektorsnitt med genomsnittligägarkoncentration.

På motsvarande sätt gör betydligt mer koncentrerade ägarbilder det mer osannolikt att några förändringar sker iFastpartner, Hufvudstaden, Wallenstam, Pandox, Atrium Ljungberg, Platzer, Corem eller Balder – i alla fallinte mot nuvarande storägares vilja.

Och expansiva branschjätten Balder har dessutom åsidosatts en avskräckande värdering långt över sektorsnitt,vilken överträffas endast av Sagax ännu högre värderingsnivåer. Balders grundare, vd och största ägare Erik Selinhar dock tidigare uppgivit till SIX att han inte helt stänger dörren för framtida strukturaffärer med andra börsbolag –frågan är bara om Selin menar sådana affärer som skulle göra Balder ännu lite större.

10/13/2016 Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | SIX News

https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsleden­toppkandidat­vid­fastighetskonsolidering/ 2/6

Allt mer nedpressad ränta har givit ihållande rusning i fastighetsaktier. Fastighetssektorns totalavkastning, i form

av översta panelens SIXREX i blått, har under den senaste 5­årsperioden utklassat den bredare Stockholmsbörsens,

i form av SIXRX i svart. Det har skett samtidigt som räntorna pressats kraftigt lägre av expansiv penningpolitik, här i

den nedre panelen i rött illustrerat den svenska 10­åriga statsobligationsräntans färd mot nollstrecket. Graf: SIX Edge

FÄRD MOT REKORDLÅG RÄNTA ELDAR PÅ SEKTORNS AVKASTNING OCH NOTERINGAR

I takt med att centralbankernas hyperexpansiva penningpolitik successivt pressat ned marknadens basräntor tillrekordlåga nivåer så har fastighetsbolagen fått en kontinuerligt gynnsam nedåtpress på sina finansieringskostnadersamt på de enskilda fastigheternas avkastningskrav. Det senare har möjliggjort för sektorn att skriva upp sinafastighetsvärden och därigenom få boka orealiserade värdeförändringar som vinster.

Stockholmsbörsens fastighetsindex SIXREX hade fram till och med i går totalavkastat hela +172 procent desenaste fem åren, mer än dubbelt upp mot de +76 procent som den breda Stockholmsbörsenstotalavkastningsindex SIXRX givit under samma period.

Samtidigt handlas en svensk 10­årig statsobligation i dag till cirka 0,1 procents ränta, att ställa mot 2,6 procent förfem år sedan. Interbankräntan Stibor med 3 månaders löptid, som är utgångspunkten för många rörliga lån samträntederivat på svensk fastighetsmarknad, har pressats ned till negativa ­0,6 procent jämfört med 2,6 procent förfem år sedan.

En tydlig följdeffekt av alla dessa år av räntedriven hausse och stigande börsvärderingar är att alltfler avfastighetssektorns förvaltningsbolag har lockats till Stockholmsbörsen:

10/13/2016 Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | SIX News

https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsleden­toppkandidat­vid­fastighetskonsolidering/ 3/6

Samtidigt är det först under det senaste året som det, för första gången sedan 2012 och dessförinnan finanskrisåret2009, kan skönjas tecken på uppköpsaktivitet bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag.

Under hösten inleddes vad som skulle bli en budstrid kring logistikinriktade Tribona. Ett bud med korsägandeinslagfrån Corem övertrumfades av Catena, som numera håller på att utvinna vinsterna från konsolideringen av Tribona­beståndet.

SANNOLIKT BUDPLIKTSBUD I D. CARNEGIE BIDRAR TILL RUSNINGEN I VICTORIA PARK?

Den största ägarförändringen därefter är amerikanska private equity­bolaget Blackstones avtalade övertagande avröstkontrollen i bostadsinriktade D Carnegie & Co. För bakgrund kring denna affär, som väntas kunna innebärabudpliktsbud framöver, se SIX tidigare rapportering från när affären meddelades tidigare i juli.

Givet att Blackstone får igenom affären blir ett motbud mindre sannolikt men för att kunna uppnå tvångsinlösen ochfå ut DCAR ur publik miljö kan en budpremie krävas från Blackstone, aktien handlas nämligen redan en bra bit, 8,5procent, över de 100 kronor som utgör lägsta kurs för ett eventuellt budpliktsbud.

En intressant sidoeffekt är hur den planerade DCAR­affären sannolikt bidragit till varför B­aktien i Victoria Park,som har en liknande inriktning mot förvärv och upprustning av hyreshus i ofta socialt utsatta förorter, drivits nära 60procent högre bara den senaste månaden – vad får sägas vara en extrem kursrörelse i ett förvaltningsbolag.

10/13/2016 Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | SIX News

https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsleden­toppkandidat­vid­fastighetskonsolidering/ 4/6

Det bör här påpekas att Victoria Park meddelade ett storförvärv på 1,8 miljarder handelsdagen före att DCAR­transaktionen meddelades. Ställer man dock hur bolagets kursrusning löpt på dag­för­dag så förefaller dess taktkunna vara mer utav ett tecken på att börsen valt att uppvärdera denna typ av bostadsbolag mot DCAR­affärensom nytt riktmärke.

SÅVÄL MÅNGA ÖPPNA SOM MÅNGA LÅSTA ÄGARBILDER I SEKTORN I NULÄGET

Nedan presenteras undersökningens dataunderlag i tabellform:

Börjar vi till vänster i tabellen kan ägarbilderna i fastighetsbolagen studeras på flera sätt. I SIX tabell presenterasägarkoncentrationen till de största 10 ägarna, hur pass stark position den enskilt största ägaren har (om någon enshar över 10 procent av aktiekapitalet) samt om någon ytterligare ägare har överstigande 10 procent av kapitalet.

10/13/2016 Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | SIX News

https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsleden­toppkandidat­vid­fastighetskonsolidering/ 5/6

Just 10­procentiga kapitalinnehav är i Sverige viktiga då de enligt svensk aktiebolagslag utgör gränsen för en såkallad ”corner”­position, innebärande att sådan ägare av egen kraft kan begära minoritetsskyddsåtgärder vidstämma, däribland blockering av tvångsinlösen.

Väger man samman undersökningens tre ägarfaktorer förefaller ägarbilden ligga allra mest öppen i Kungsleden,följda av Hemfosa samt Wihlborgs.

Samtidigt är nuvarande storägares position mest befäst hos Fastpartner, där vd:n Sven­Olof Johansson ligger påhela 69 procent av kapitalet och 71 procent av rösterna. Som kan noteras, framförallt mot slutet av tabellen,präglas dock denna sektor numera av gott om exempel på väl befästa ägarpositioner.

STORT VÄRDERINGSSPANN I UPPTRISSAD SEKTOR DÄR RABATTER BLIVIT OVANLIGA

I högra delen av tabellen ovan redogörs även översiktligt för sektorns nuvarande börsvärderingar på ett parnyckeltal.

Kassaflödesmässigt värderas medianbolaget i sektorn till nära 18 gånger FFO, motsvarande rullande kassaflödefrån rörelsen (före rörelsekapitalförändringar och investeringar men efter preferensaktieutdelningar i de bolag därdessa förekommer).

Allra lägst kassaflödesvärdering, på 10,5 gånger, finner man i Kungsleden (justerat för engångsskatt). Dessa följsav Norrlandsbolagen NP3 och Diös på 11 respektive 13 gånger samt av Rutger Arnhults Corem och Klövern på 12gånger.

I motsatt ände av spektrumet betalar investerare villigt 33­37 gånger kassaflödet för en grupp bolag som innefattarbostadsinriktade D Carnegie, Heba, Victoria Park och Wallenstam, projekttunga Fabege, CBD­lägesfokuseradeoch lågbelånade Hufvudstaden samt Erik Selins expansiva Balder.

Studeras istället stamaktieägarnas kapital är medianvärderingen 1,50 gånger synligt bokfört stamaktiekapital (TBV,som ej justeras för uppskjuten skatt eller derivat, men där samtliga goodwill­värden dragits av) samt 1,10 gångerEPRA NAV­standardens justerade substansvärden. Trots kontinuerligt uppskrivna fastighetsvärden under räntefallet(på grund av lägre avkastningskrav) har alltså de substansrabatter som emellanåt präglar sektorn nu blivit ovanliga.

Även när det gäller balansräkningsvärdering finns Kungsleden, Diös, NP3 och Hemfosa bland de lägst värderadebolagen, likaså ligger Göteborgsfokuserade Platzer här lägre än sektorn. Enda rabattvärderade bolaget på EPRANAV­substans är Arnhults Corem, men även Klövern som Corem är storägare i och där Arnhult sitter som vd ärbilligare än sektorn på EPRA NAV. Båda Arnhults bolag handlas dock över medianen på synligt eget kapital(justeringar för betydande volymer preferensaktier bidrar till det i båda bolagen).

Mest premievärderat på balansräkningstal är Sagax, där investerare vill betala 2,8 gånger synligt eget kapital och 2gånger EPRA NAV, följda av Balder på nära 2,2 gånger synligt eget kapital samt Victoria Park på 1,8 gånger EPRANAV.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

10/13/2016 Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | SIX News

https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsleden­toppkandidat­vid­fastighetskonsolidering/ 6/6

Detta inlägg postades i Börs, Fastighet, Infografik, Räntor och taggad Atrium Ljungberg, avkastningskrav, ägarbild, Balder,

börsnoteringar, Blackstone, bostadsfastigheter, Castellum, Catena, Corem, Corem Property, corner, D Carnegie, D.

Carnegie & Co, DCAR, Diös, EPRA NAV, Erik Selin, expansiv penningpolitik, Fabege, fastighetsaffärer,

fastighetskonsolidering, fastighetsvärdering, FastPartner, FFO, Heba, Hemfosa, Hufvudstaden, hyreshus,

kassaflöden, Klövern, konsolidering, Kungsleden, negativ ränta, nollränta, NP3, Pandox, Platzer, Räntor, Rutger

Arnhult, Sagax, substanspremie, Sven­Olof Johansson, TBV, uppköp, Victoria Park, Wallenstam, Wihlborgs den juli

29, 2016, 11:55 [https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsleden­toppkandidat­vid­fastighetskonsolidering/] .

10/13/2016 Kinneviks vd om varför bolagsbyggande ska låtas ta sin tid | SIX News

https://blogg.six.se/2016/07/22/kinneviks­vd­om­varfor­bolagsbyggande­ska­latas­ta­tid/ 1/5

IX NewFinannheter från IX

Kinnevik vd om varför olagggande ka låtata in tid

Efter positiv utveckling kring både tillväxt och investeringar i Kinneviks portföljbolag under andra kvartalet stårinvestmentbolaget nu starkt positionerade, såväl inför andra halvåret som åren framöver. Nuvarande utmaningarinnefattar en del av tillväxtmarknadsinvesteringarna samt transformationen av de mogna innehaven Millicom, MTGoch Tele2.

Det säger Kinneviks vd Lorenzo Grabau till SIX News i en intervju efter halvårsrapporten.

”Vi har starka bolag med goda marknadspositioner, utmärkta kundrelationer och väldigt starka varumärken. Vårabolag är även välinvesterade för kunna fånga tillväxtmöjligheter på sina respektive marknader och därtill har viväldigt motiverade team som präglas av ‘Kinnevik­andan’: de är entreprenöriella, motiverade och redo att driva påaffärernas tillväxt. Allt det här gör att vi kan ha tillförsikt inför de kommande åren”, summerar Grabau läget.

I intervjun som följer uppdaterar Lorenzo Grabau SIX läsare kring portföljarbetet och därtill diskuteras varförKinneviks bolagsbyggande kräver en långsiktig utvärderingshorisont från investerarnas sida.

10/13/2016 Kinneviks vd om varför bolagsbyggande ska låtas ta sin tid | SIX News

https://blogg.six.se/2016/07/22/kinneviks­vd­om­varfor­bolagsbyggande­ska­latas­ta­tid/ 2/5

Kinnevik har utklassat Stockholmsbörsen på längre sikt. Kinneviks B­aktie, i grönt, har totalavkastat totalt +1.798

procent över den senaste 20­årsperioden samtidigt som den breda Stockholmsbörsens totalavkastningsindex SIXRX,

i rött, givit +717 procent. Kinnevik vinner även motsvarande jämförelser på 10 respektive 5 års sikt med god marginal.

Graf och data: SIX Edge

FRAMGÅNGAR MED ZALANDO­RAPPORT, ÖKAT GFG­ÄGANDE OCH VÄRDEÖVERFÖRINGAR

Som en av andra kvartalets stora framgångar lyfter Kinnevik­vd:n fram Frankfurt­noterade nätmodeinnehavetZalandos preliminära halvårsbesked:

”Den viktigaste nyheten var att vårt innehav Zalando levererade en väldigt solid tillväxt på +25 procent, i toppen avderas guidning, samt en 8,5­procentig rörelsemarginal – uppenbarligen överraskade detta många då aktien steg 22procent på rapportdagen. Vi på Kinnevik har varit väldigt övertygade om Zalandos förmåga att kunna leverera ochdet här bekräftade vår uppfattning”, säger Grabau.

Kvartalets andra stora framgång blev utfallet när onoterade nätmodeinnehavet Global Fashion Groups (GFG)senaste stora kapitalanskaffning gick i mål:

”Kinnevik stärker sin position till att bli 35­procentig huvudägare samtidigt som Rocket (Internet) minskar till 20procent. För en investering på 161 miljoner euro, en minskning från vårt totala åtagande på 200 miljoner, får vi 50procent av investeringsrundan till en väldigt attraktiv värdering. Att vi ökar till en meningsfull huvudägarposition är ilinje med hur vi agerade i Zalando, där vi ökade till 36 procents ägande i tidig fas”, säger Kinnevik­vd:n här.

Zalando motsvarade vid halvårsskiftet hela 27 procent av Kinneviks totala substansvärde och GFG motsvaradeknappa 6 procent, inräknat lån från Kinnevik. Kinneviks direkta aktieinnehav i mångåriga samarbetspartnern RocketInternet, en Frankfurt­noterad internetbolagsindikator, motsvarade också knappt 6 procent av substansvärdet.

I dagens rapport upprepade Kinnevik prognosen att nettoinvestera för 2­3 miljarder kronor under helåret 2016.Beslutade nettoinvesteringar under första halvåret var cirka 2 miljarder inklusive GFG och därtill har Kinnevik gjortett åtagande att investera cirka 900 miljoner kronor i Tele2:s kommande nyemission. Grabau tilllade vid dagensrapportkonferens att 70­80 procent av Kinneviks tänkta investeringsvolymer för resten av 2016 rör sig omeventuella investeringar i befintliga innehav.

Den sista stora framgången på senare tid är enligt Kinneviks vd dess stora värdeöverföringar till aktieägarna, där2016 års utdelning och inlösenprogram summerar till drygt 7 miljarder kronor, motsvarande 25,75 kronor per aktieeller omkring 12 procent av gårdskvällens börsvärde före halvårsrapporten.

”Att vi genomför det här trots en ‘ganska utmanande’ aktiemarknad, där OMX­ och DAX­index tappat 6 procentunder andra kvartalet, visar att vi fokuserar på att leverera aktieägarvärde”, säger Lorenzo Grabau.

TILLVÄXTMARKNADER OCH TRANSFORMATION I MOGNA INNEHAV BLAND UTMANINGAR

Allt det här låter väldigt positivt. Finns där några skeenden som inte har utvecklats fullt så bra?

10/13/2016 Kinneviks vd om varför bolagsbyggande ska låtas ta sin tid | SIX News

https://blogg.six.se/2016/07/22/kinneviks­vd­om­varfor­bolagsbyggande­ska­latas­ta­tid/ 3/5

”Vår största och viktigaste utmaning i nuläget är att ‘ett antal’ av de tillväxtmarknadsbaserade företag som viinvesterat i och byggt upp under de senaste 5 åren har mött betydande lokal konkurrens på dessa relativt omognamarknader. Kombinationen av stark konkurrens och en begränsad vinstpool i marknaden har inneburit att ‘ett antal’av våra företag, särskilt i Afrika och även vissa i Latinamerika, inte kunnat växa så snabbt eller haft denlönsamhetsutveckling som vi velat se”, berättar Grabau och fortsätter:

”Till följd av det har vi fått fokusera våra ansträngningar till färre företag. Bland annat beslutet att avyttra Lazadavar ett exempel på detta: de gjorde av med 300 miljoner dollar under förra räkenskapsåret, vilket vi ansåg vara förmycket i den fas man befann sig i, samtidigt som tidshorisonten för att ta innehavet till lönsamhet blev för lång föross. Vi ska även fortsätta att omfokusera ‘vissa’ av våra tillväxtmarknadsföretag till färre länder, vilket Zalorasavyttringar av verksamheterna i Thailand och Vietnam till lokala samriskbolag är exempel på.”

Hur stort tålamod ska Kinnevik ha med resterande portfölj av onoterade innehav när det gällertidshorisonten för att ta innehaven till positiva operationella kassaflöden?

”Vi anser att hälsosamma företag, innebärande att de är välpositionerade på sina marknader, har bra ekonomi perenhet och drivs av bra ledningar, behöver 5­7 år på mogna marknader och 7­9 år på tillväxtmarknader för att mogna.Givet att företag vi investerat i uppvisar dessa egenskaper jobbar vi gärna utifrån att det får ta 7 år på mognamarknader, eller 9 år på tillväxtmarknader, att gå från verksamhetsstart till transaktion (‘liquidity event’) ellerlönsamhet”, svarar Grabau SIX.

Han exemplifierar med att Zalando fick sin första investering från Kinnevik 2008­2009 och att bolaget först isenaste kvartalet, andra kvartalet 2016, verkligen börjat uppvisa mognad. Detsamma gäller ryska nätbaseraderadannonsbolaget Avito, där innehavstiden inleddes ungefär ett år före Zalando för att summera i en avyttring för 16gånger investerat kapital år 2015.

”Det är de tidsperspektiven som krävs. Men med det sagt så kommer inte alla våra innehav klara av att uppvisadessa tre egenskaper (som nämns ovan, SIX anm). I de fallen agerar vi snabbt för att i första hand förbättraegenskaperna och misslyckas vi med det kommer vi att söka konsolideringar eller avyttringar. Vi är väldigt tydligamed att om vi inte ser ut att kunna gå vinnande ur en strid så kommer vi att gå vidare, istället för att fortsätta plöjaned kapital”, förklarar Grabau och kokar ned Kinneviks beslutsroll till följande:

”Inom Kinnevik ska vi använda vår erfarenhet till att göra bedömningar kring vilka verksamheter som kommer attfungera och vilka som kommer misslyckas.”

Kinneviks andra större utmaning just nu är ”transformationen” mot nya verksamhetsområden för de mer mognanoterade innehaven Millicom, MTG och Tele2:

”De lämnar sina historiska affärsmodeller, Millicom går exempelvis från röst till data och kabel medan MTG går fråntraditionella fri­TV­sändningar till digital innehållsdistribution. I den här transformationsfasen genererar bolagen intelängre tvåsiffrig (procentuell) intäkts­ och rörelseresultattillväxt varför avkastningen blir lägre än både vad den varithistoriskt och än vad vi tror att den ska kunna bli i framtiden”, berättar Grabau.

Telekomoperatörerna Millicom och Tele2 utgjorde tillsammans 45 procent av Kinneviks substansvärde vidhalvårsskiftet och mediekoncernen MTG stod för knappt 5 procent.

10/13/2016 Kinneviks vd om varför bolagsbyggande ska låtas ta sin tid | SIX News

https://blogg.six.se/2016/07/22/kinneviks­vd­om­varfor­bolagsbyggande­ska­latas­ta­tid/ 4/5

HANDLAS TILL SUBSTANSRABATT TROTS ATT MAN SLAGIT BÖRSEN MED GOD MARGINAL

Finanschefen Joakim Andersson uppgav vid rapportkonferensen att Kinneviks substansvärde i går, torsdagen 21juli, ökat till 252 kronor per aktie, jämfört med 235 kronor per aktie vid det nu avrapporterade halvårsskiftet. Dettalyft kommer framförallt från positiv kursutveckling för Zalando.

Värderingsmässigt innebär det att börsen på dagens kursnivå om 216 kronor handlar Kinneviks B­aktie till ensubstansrabatt om cirka 14 procent.

Känns det som att aktiemarknaden förstår ert väldigt långsiktiga ägarperspektiv och belönar eraktievärdering i linje med investeringarnas utveckling?

”I vår aktieägarskara återfinns flera av världens bästa investerare och för mig bekräftar det att många av dem trorpå vår investeringsmodell, som utvecklats och förbättrats över 30­40 år. Avkastningen talar här också för sig självtvid en jämförelse med index”, säger Lorenzo Grabau.

Ser man till avkastningen på längre sikt visar SIX Edge att Kinnevik totalavkastat +1.798 procent över de senaste20 åren, +310 procent de senaste 10 åren och +92 procent de senaste 5 åren. Därmed slår Kinnevik den bredaStockholmsbörsen med god marginal på samtliga horisonter, där totalavkastningsindex SIXRX har totalavkastat+717, +143 respektive +72 procent över samma perioder.

Formellt är Kinneviks nuvarande mål att totalavkasta +13 procent årligen över en konjunkturcykel. Grabau förklararför SIX att den målnivån är resultatet av ett helt mekaniskt sammanvägt genomsnitt av avkastningskraven på egetkapital för samtliga investeringar i den nuvarande portföljen.

”Det är helt enkelt målnivån vi måste uppnå för att våra aktieägare ska få rätt avkastningskompensation i relationtill den risk vi tar åt dem”, säger Grabau.

Att Kinnevik, liksom cirka 85 procent av dess portfölj, är börsnoterat gör att investmentbolagets aktiekurs kommeratt följa med nedåt under perioder av börsfall, konstaterar Grabau sedan och påpekar att man därför bör ha detlångsiktiga perspektivet när man utvärderar Kinnevik som placering.

”Det är först när man låter tiden gå som vi får möjlighet att skapa värden genom bolagsbyggande. För vi är inte somprivate equity som bygger bolag med huvudmålet att sälja. Vår investeringshorisont kan vara 15­20­30 år, se barapå MTG, Tele2 och Millicom som vi ägt i årtionden, och den kan vara evig”, fastslår Lorenzo Grabau avslutningsvis.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Börs, e­handel, Investment och taggad Avito, avkastningskrav, bolagsaffärer, bolagsbyggande, gfg,

global fashion group, Grabau, investeringar, investeringsbolag, investeringsstrategi, kinnevik, lazada, Lorenzo Grabau,

Millicom, modern times group, MTG, portföljstrategi, Rocket, Rocket Internet, substansrabatt, substansvärdering, Tele

2, tele2, tillväxtmarknader, Zalando, zalora den juli 22, 2016, 14:22 [https://blogg.six.se/2016/07/22/kinneviks­vd­om­

varfor­bolagsbyggande­ska­latas­ta­tid/] .

10/13/2016 Kinneviks vd om varför bolagsbyggande ska låtas ta sin tid | SIX News

https://blogg.six.se/2016/07/22/kinneviks­vd­om­varfor­bolagsbyggande­ska­latas­ta­tid/ 5/5

10/13/2016 Börsens UK­exponeringar inför Brexit­omröstningen | SIX News

https://blogg.six.se/2016/06/08/borsens­uk­exponeringar­infor­brexit­omrostningen/ 1/3

Bild: ”Location map of the

United Kingdom within Europe”

från Wikimedia Commons­

användaren Theeuro

IX NewFinannheter från IX

ören UK-exponeringar inför rexit-omrötningen

Den 23 juni håller britterna folkomröstning kring huruvida landet ska förblimedlem i EU eller inte, det riskevent som omskrivits mycket under termen”Brexit”.

Av de inte mindre än tre nya opinionsmätningar som publicerades undermåndagen, 7 juni, visade samtliga på en ledning för Brexit­sidan. De tillfrågadebritternas stöd för en Brexit var 48 procent i ICM:s nätbaserade undersökning(43 procent ville stanna i EU), 45 procent hos de som Yougov tillfrågat (41procent ville stanna) samt 43 procent i TNS motsvarighet (41 procent villestanna).

I och med den ovisshet som råder har SIX News kikat lite närmare påsärredovisad Storbritannien­exponering bland Stockholmsnoterade bolag.

Sätter vi gränsen vid lägst 10 procents omsättningsandel visar sig de mestStorbritannien­exponerade börsbolagen finnas i ett brett urval av branscher ochstorlekskategorier. Utöver välkända Large cap­exponeringar såsom Nobia ochSkanska finner vi mindre kända men i många fall minst lika betydande exponeringar i Mid Cap­bolag som Hoist,Bulten, Orexo, Fagerhult, Itab, Sectra och Troax samt i småbolag som Tradedoubler, Bong och Doro.

Uppdatering: Skanska avsåg i ursprunglig publicering andel av orderingång. Inläggets tabell har därefteruppdaterats med intäktsandel, med Skanskas pressavdelning som källa.

Hur varje enskild aktie kan tänkas reagera riktningsmässigt på en eventuell Brexit varierar givetvis mellan olikatyper av verksamhet, samt beroende på exakt hur bolagets intäkts­ och kostnadsexponering mot Storbritannien serut. Förutom kortsiktiga risker såsom valutaexponering skulle en Brexit sannolikt även ge långsiktig påverkan påhandelsmönster och affärsmodeller för många exponerade bolag.

Ska man se till hur den Storbritannien­exponerade bolagsgruppen handlats hittills i år är snitt­ ochmedianavkastningarna på 0 respektive ­2 procent marginellt svagare än de +1 procent som Stockholmsbörsensbreda totalavkastningsindex SIXRX har uppvisat under samma period.

10/13/2016 Börsens UK­exponeringar inför Brexit­omröstningen | SIX News

https://blogg.six.se/2016/06/08/borsens­uk­exponeringar­infor­brexit­omrostningen/ 2/3

Att hög andel brittisk omsättning kan tänkasge ökad volatilitet i berörda aktier underdagarna omkring själva Brexit­omröstningenkänns däremot inte som någon alltför vildgissning.

Värderingsmässigt har de Storbritannien­exponerade bolagen högre bakåtblickandep/e­tal än Stockholmsbörsen som helhet,med ett median­p/e på 17,9 för de 13 avgruppens totalt 17 bolag som rapporteratpositiva nettoresultat de senaste 12månaderna. Stockholmsbörsen liggersamtidigt på p/e 17,1. Skulle man justera förundersökningens fyra förlustbolag skullebolagsgruppen ha en mer betydandevärderingspremie mot börsen som helhet.

GOTT OM BRITTISKA EXPONERINGARSOM INTE SÄRREDOVISASOvanstående bolagsurval består av bolagsom alltså särredovisar Storbritannien.Därutöver finns betydande brittiskaexponeringar i bolag såsom exempelvis:

Anoto (41 procent av de anställda)

Biotage (40 procent av de anställda)

Elekta (40 procent av de materiellaanläggningstillgångarna och 19 procentav de anställda)

Unibet (14 procent avkundtillgodohavandena, förvärvet StanJames Online samt redovisningsvalutai brittiska pund)

Rezidor (23 procent av de anställda)

AAK (16 procent av de anställda)

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

10/13/2016 Börsens UK­exponeringar inför Brexit­omröstningen | SIX News

https://blogg.six.se/2016/06/08/borsens­uk­exponeringar­infor­brexit­omrostningen/ 3/3

Detta inlägg postades i Börs, Makroekonomi och taggad AAK, Anoto, Beijer Alma, Biotage, Bong, Brexit, Bulten, Doro,

Elekta, exponering, Fagerhult, Handelsbanken, Hoist, Hoist Finance, Holmen, Itab, Itab Shop Concept, Nobia, Orexo,

Rezidor, risk, SCA, Sectra, Semcon, Skanska, Storbritannien, Tradedoubler, Troax, UK, Unibet, valutaeffekter,

volatilitet den juni 8, 2016, 8:36 [https://blogg.six.se/2016/06/08/borsens­uk­exponeringar­infor­brexit­omrostningen/].

10/13/2016 Stora värderingsskillnader på preffar utanför fastigheter | SIX News

https://blogg.six.se/2016/05/25/stora­varderingsskillnader­pa­preffar­utanfor­fastigheter/ 1/5

IX NewFinannheter från IX

tora värderingkillnader på preffarutanför fatigheter

De senaste årens växande skara noterade preferensaktier är inte bara ett fastighetsfenomen. SIX News har nutagit en titt på det ökande antalet preferensaktier utanför fastighetssektorn.

Givet preferensaktiers begränsade uppsida bör investerare vara särskilt försiktiga med nedsidan. Undersökningenindikerar här en avsaknad av betydande nedsidesskydd från balansräkningen, i form av synligt bokförtstamaktiekapital (TBV), för i stort sett samtliga dessa preffar. Det innebär att om kassaflödena sinar så riskerarpreff­ägarna att snabbt hamna i en obekväm sits mellan emittentens långivare och dess betydligt röststarkarestamaktier.

Till skillnad från fastighets­preffarna förefaller dock inte heller bakåtblickande utdelningstäckning, i form av ebitdaoch kassaflöden, kunna förklara prissättningen särskilt väl.

Bland de nära krisvärderade preffar som i dag har runt 20 procents direktavkastning så har både internetsökbolagetEniro och ryska Volvo CE­distributören Ferronordic ännu god bakåtblickande ebitda­ och kassaflödestäckning avde utlovade preff­utdelningarna. Det lilla oljebolaget Ginger Oil, vars operativa USA­verksamhet befinner sig iföretagsrekonstruktion, saknar däremot helt löpande täckning men handlas ändå på liknandedirektavkastningsnivåer.

Än mer intressant är hur investerarna ännu inte är lika pessimistiska kring framtiden i prissättningen av First North­preffar från nya onoterade emittenter som har svag till obefintlig bakåtblickande utdelningstäckning. Hit kan manräkna bygginriktade investeringsbolaget Hancap, nätskobutiken Footway och infrastrukturleverantören Sdiptech,en preff­trio som kom in på First North så sent som i fjol.

Således förefaller vissa preff­emittenter ha varit bättre än andra på att sälja in en positiv bild av framtidsutsikterna.Alternativt så har marknadsaktörerna inom detta ännu omogna börssegment velat prissätta nya emittenters risk såihopklumpat som möjligt.

10/13/2016 Stora värderingsskillnader på preffar utanför fastigheter | SIX News

https://blogg.six.se/2016/05/25/stora­varderingsskillnader­pa­preffar­utanfor­fastigheter/ 2/5

BAKÅTBLICKANDE UTDELNINGSTÄCKNING FÖRKLARAR EJ VÄRDERINGSSKILLNADBeloppsmässigt är det flygbolaget SAS preferensaktier som har det totalt sett största börsvärdet, 3,9 miljarderkronor, följda av investeringsbolaget Ratos på 1,4 miljarder och konglomeratet Volati på 0,8 miljarder. Det lägstabörsvärdet återfinns i Ginger Oils preffar, som värderas till endast 6 miljoner på börsen i nuläget.

Nuvarande direktavkastningar ligger samtidigt i ett mycket brett spann, där marknaden placerar Ratos som säkrast,med 5,4 procents direktavkastning, och emittenter såsom Eniro, Ginger Oil och Ferronordic som mycket osäkra,med direktavkastningar i närheten av 20­procentsnivån.

Flertalet emittenter utanför ligger samtidigt på strax under 10­procentsnivån, på direktavkastningar som är omkring2­3 procentenheter högre än hos förvaltningsriktade större fastighetsemittenter enligt SIX­indexet SIX PreferenceShare Real Estate Sweden.

10/13/2016 Stora värderingsskillnader på preffar utanför fastigheter | SIX News

https://blogg.six.se/2016/05/25/stora­varderingsskillnader­pa­preffar­utanfor­fastigheter/ 3/5

Emittenternas löpande täckning av deras utlovade preferensaktieutdelningar uppvisar en mycket varierande bild,och täckningen förefaller inte vara starkt korrelerad med nuvarande skillnader i direktavkastningar.

Stockholmsnoterade Ratos och SAS har bäst täckning av sina pref­utdelningar från ebitda (inräknat täckningen avfinansnetto), rörelsekassaflöde (FFO) och fritt kassaflöde (FCF). Ratos har, som redan påpekats, belönats medurvalets i särklass lägsta direktavkastning medan investerarna är något mer försiktiga med SAS­preffen, somhandlas nära undersökningens mediannivå.

När det gäller de preffar som på omkring 20­procentiga direktavkastningar har nästintill krisvärderingar har såvälStockholmsnoterade Eniro som onoterade Ferronordic ännu ebitda­ och kassaflödestäckning medan First North­noterade Ginger Oil har negativa utfall för ebitda och FFO.

10/13/2016 Stora värderingsskillnader på preffar utanför fastigheter | SIX News

https://blogg.six.se/2016/05/25/stora­varderingsskillnader­pa­preffar­utanfor­fastigheter/ 4/5

Bland övriga onoterade emittenter har Volati utdelningstäckning före investeringar (ebitda och FFO) men negativtfritt kassaflöde. Pegroco Invest har de senaste 12 månaderna levererat kraftigt förbättrad ebitda­täckning menfortsatte samtidigt att notera negativt rörelsekassaflöde.

Sdiptechs ebitda täcker två gånger finansnettot plus pref­utdelningen, men nuvarande rörelsekassaflöde räcker intetill hela pref­utdelningen. Footway och Hancap har ebitda som klarar omkring hälften av finansnettot plus pref­utdelningen men negativa rörelsekassaflöden.

I förhållande till bolagens nuvarande inlösenbelopp ligger samtliga preffar i lä (kurs/lösen). Man bör dock läsa detfinstilta i emittenternas bolagsordningar där inlösenbeloppen i flera av preferensaktierna är planerade att sänkassuccessivt över tid. En summering av sådana specialvillkor har bifogats efter artikelns slut.

BRIST PÅ SYNLIGT BALANSRÄKNINGSSKYDD I FLERTALET UTGIVARE

Om bolagen i fråga skulle hamna i ett pressat finansiellt läge har preferensaktier näst lägst prioritet påfinansieringssidan, endast stamaktierna har lägre. Här saknar dock flertalet av undersökningens preff­emittenter ettpositivt synligt stamaktiekapital, TBV, som skulle kunna agera krockkudde vid ekonomiska smällar motbalansräkningen. I flertalet fall förklaras detta av TBV­beräkningens betydande avdrag för immateriellatillgångsvärden, såsom goodwill, men för Ginger Oil är det bokförda egna kapitalet negativt redan på totalnivå.

De enda undantagen är Footway, Pegroco Invest och Sdiptech:

Pegrocos TBV täcker knappt preferensaktiernas likvidationsbelopp (TBV/EK, pref) men koncernen har samtidigtredovisat positivt fritt kassaflöde. Pegrocos meddelade planer på att börsnotera innehavet Alelion kan komma attförändra denna bild ytterligare i närtid.

Footways TBV täcker 1,2 gånger preferensaktiernas likvidationsbelopp, eller motsvarande ett år av koncernensnuvarande negativa fria kassaflöde (TBV/FCF<0).

Och i Sdiptechs fall finns endast TBV­täckning för en femtedel av likvidationsbeloppet samt 0,3 år av dessnuvarande negativa fria kassaflöde.

Övriga emittenter har som sagt ingen synlig krockkudde i balansräkningen. Här får investerare förlita sig på attnuvarande och framtida kassaflödesgenerering ska kunna täcka preferensaktiernas utdelning samt en eventuellkapitalåterbetalning i framtiden.

Man bör dock notera att när det gäller onoterade bolagsinnehav, och då särskilt i undersökningensinvesteringsbolag/konglomerat Hancap, Pegroco, Ratos och Volati, så kan hypotetiska marknadsvärden avvikakraftigt från bokförda värden – vad som är marknadsvärde visar sig först när en större transaktion sker i innehaven ifråga.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

10/13/2016 Stora värderingsskillnader på preffar utanför fastigheter | SIX News

https://blogg.six.se/2016/05/25/stora­varderingsskillnader­pa­preffar­utanfor­fastigheter/ 5/5

SPECIALVILLKOR

SAS: Preferensutdelning närmast efter utdelningen med avstämningsdag 2019­02­05 höjs med 1 procent avinitial emissionskurs årligen, motsvarande 5 kr/aktie. Från och med utdelningen med avstämningsdag 2023­02­05 stannar preferensaktieutdelningen på 50 kr/aktie plus 5 procent av initial emissionskurs, totaltmotsvarande 75 kr/aktie. Inlösen­ och likvidationsbelopp sänks från och med efter utdelningen medavstämningsdag 2018­02­05 till 525 kr/aktie.

Ratos: Från och med första utbetalningstillfället efter årsstämman 2017 höjs preferensutdelningen till 120kr/aktie.

Eniro: Från och med första utbetalningstillfället efter årsstämman 2017 höjs preferensutdelningen med 4kr/aktie årligen.

Hancap: Hancaps 4.285.714 onoterade preferensaktier av serie B har rätt till utdelning om 0,35 kr/aktie frånoch med 2018, förutsatt att de noterade preferensaktierna av serie A erhållit utdelning. Preferensaktierna avserie B har inlösen­ och likvidationsbelopp på 50 kr/aktie, efterställt de noterade preferensaktierna av serie A.

Pegroco Invest: Efter avstämningsdagen två år efter den initiala emissionen (som skedde sommaren 2015)sänks inlösen­ och likvidationsbelopp till 110 kr/aktie. Efter avstämningsdagen fyra år efter den initialaemissionen (som skedde sommaren 2015) sänks inlösen­ och likvidationsbelopp till 105 kr/aktie.

Volati: Från och med femte årsdagen av den initiala preferensaktieemissionen (som skedde sommaren 2015)sänks inlösen­ och likvidationsbeloppet till 135 kr/aktie. Från och med tionde årsdagen av den initialapreferensaktieemissionen sänks inlösen­ och likvidationsbeloppet till 125 kr/aktie.

Sdiptech: Inlösenbeloppet sänks till 110 kr/aktie under perioden 25­48 månader efter initial emission (somskedde våren 2015), därefter sänks inlösenbeloppet till 105 kr/aktie.

Ferronordic: Ger vid en eventuell framtida börsnotering rätt att konvertera preferensaktier till stamaktier till21 procents rabatt mot stamaktiers teckningskurs i noteringen.

Detta inlägg postades i Börs och taggad direktavkastning, ebitda, eniro, företagsfinansiering, FCF, Ferronordic, Ferronordic

Machines, FFO, Footway, fritt kassaflöde, Ginger Oil, Hancap, inlösen, kassaflödestäckning, krisvärdering,

likvidationsbelopp, onoterat, Pegroco, Pegroco Invest, preferensaktie, preferensaktieinlösen, preferensaktier,

preferensaktieutdelning, preffar, ratos, SAS, Sdiptech, synligt stamaktiekapital, TBV, utdelningstäckning,

värderingsskillnader, Volati den maj 25, 2016, 12:16 [https://blogg.six.se/2016/05/25/stora­varderingsskillnader­pa­

preffar­utanfor­fastigheter/] .

10/13/2016 Börsens billigaste egenkapital i maj 2016 | SIX News

https://blogg.six.se/2016/05/16/borsens­billigaste­egenkapital­i­maj­2016/ 1/4

IX NewFinannheter från IX

ören illigate egenkapital i maj 2016

Under senvåren 2016 är det inom rederier, vindkraftsbolag, råvaror och Östeuropa­exponering som man finner deallra lägst värderade svenska börsbolagen utifrån ett balansräkningsperspektiv.

Det visar SIX News senaste genomgång av Stockholmslistade bolag som handlas till betydande rabatter motsynligt bokfört eget kapital, så kallat tangible book value (TBV).

Motvallsinvesterare som söker sig till det som andra ratar har sannolikt redan suttit och räknat ett tag på risk­ ochavkastningspotentialen i ett antal av de här rabattbolagen. För är egenkapitalvärdena tillräckligt säkra i förhållandetill den låga värderingen finns nämligen fina incitament att helt enkelt köpa upp aktier till rabatt och därefter försökagenomdriva omstruktureringar eller tillgångsavyttringar i syfte att realisera värden snabbast möjligt.

I någon mån kan alla divisioner, dotterbolag och tillgångar potentiellt vara värda mer hos en annan ägare. Det gällersärskilt de tillgångar som inte tillskrivs något marknadsvärde överhuvudtaget i nuvarande börsstrukturer.

10/13/2016 Börsens billigaste egenkapital i maj 2016 | SIX News

https://blogg.six.se/2016/05/16/borsens­billigaste­egenkapital­i­maj­2016/ 2/4

Själva beräkningen av TBV bygger på att man drar av samtliga immateriella tillgångars bokförda värde från detbokförda värdet av moderbolagets eget stamaktiekapital. Logiken man då följer är att immateriella tillgångsvärden,särskilt goodwill, generellt sett är mer svårbedömda jämfört med andra typer av tillgångsvärden och att man vid enkonservativ balansräkningsbedömning därför inte vill fästa någon vikt vid dessa tillgångar. I tabellen ovan ställssedan börsbolagens börsvärde (P) i förhållande till detta synliga egenkapital i form av värderingsmultipeln P/TBV.

BÖRSENS REDERIER VÄRDERAS LÄGST I NULÄGET

Allra minst visar sig investerare tro på rederikoncernen Viking Supply Ships (VSS), verksamma inom offshore(inräknat isbrytare) samt generell sjöfrakt och pressade av senare års dramatiska oljeprisras. VSS synliga bokfördaegenkapital kan i nuläget köpas till omkring 70 procents rabatt på börsen. Att börsen är nervös har sannolikt enkoppling till att bolaget befinner sig i långivarsamtal samtidigt som man ännu inte har kunnat lägga fram sinauppdaterade räkenskaper.

10/13/2016 Börsens billigaste egenkapital i maj 2016 | SIX News

https://blogg.six.se/2016/05/16/borsens­billigaste­egenkapital­i­maj­2016/ 3/4

Även den näst mest nedpressade egenkapitalvärderingen finns hos ett rederi: produkt­ ochkemikalietankerkoncernen Concordia Maritime, en noterad dotterkoncern till den privatägda Stena­sfären.Concordias synliga egenkapital köper man till knappt 60 procents rabatt och till skillnad från Viking Supply så harConcordia uppvisat lönsamhet de senaste kvartalen.

Energipriser är ett tema även i börsens rabattvärderade vindkraftsbolag, där både låga elpriser och rådande politiskosäkerhet kring den svenska elmarknadens stödsystem (så kallade elcertifikat) har börja ta ut sin rätt påinvesterarnas tålamod. Arise, som huvudsakligen driver stora vindkraftsparker i egen ägo, vill börsen inte betalamer än halva det synliga egenkapitalet för och Eolus Vind, som planerar och utvecklar vindprojekt för försäljning,handlas till cirka 30 procents rabatt. De förstnämnda uppvisar positiva kassaflöden (men negativa resultat till följdav av­/nedskrivningar samt finansiella poster) och de sistnämnda är fortfarande ett lönsamt och utdelande bolagsom återigen har nettokassa.

Därtill ifrågasätts en del råvaruvärden i marken av börsen efter de prisfall och det kyligare finansieringsklimat somdrabbat gruv­ och oljebolag. För ungefär 30 procents rabatt kan man i nuläget köpa synligt egenkapital i Large Cap­gruvbolaget Lundin Mining, den mindre gruvkollegan Nordic Mines och Mid Cap­listade tjockoljebolagetBlackpearl.

Östeuropa­exponering, och då kanske framförallt mot Ryssland, är också något som investerare globalt varit räddaför på senare år (även om det skett en viss förbättring i år). Stockholmsbörsens kvarvarande representant i detsammanhanget blir investeringsbolaget East Capital Explorer, på cirka 25 procents rabatt.

Slutligen dyker Polenbaserade papper­ och massakoncernen Arctic Paper på dryga 20 procents TBV­rabatt uppsom lite av ett specialfall från den tunga basindustrin. Arctics balansräkning innehåller nämligen ett 51­procentigtägande i Stockholmsnoterade massatillverkaren Rottneros, som Arctic konsoliderar som ett dotterbolag. Sett tillrådande aktiekurs i Rottneros (6,75 kronor) så representerar aktieposten ett värde på cirka 530 miljoner kronor hosArctic. Det innebär att det synliga egenkapitalet i Arctics resterande verksamheter inom tryckpapper etc. värderastill cirka 200 miljoner kronor på Stockholmsbörsen.

MINDRE EGENKAPITAL GER MER HÄVSTÅNG – BÅDE UPP OCH NEDRederierna Concordia och VSS, vindkraftsoperatören Arise samt gruvbolaget Lundin Mining har alla en högrefinansiell hävstång på egenkapitalet än flertalet bolag i urvalet, vilket indikeras av lägre andel synligt egenkapitalper tillgångskrona (TBV/Tillgångar i tabellen). Det innebär kort sagt att allt annat lika så slår en förändring i derastillgångspriser och/eller resultat igenom mer på det egna kapitalet.

I andra änden av samma hävstångsspektrum återfinns Östeuropafokuserade East Capital Explorer, varsbalansräkning i princip består av en obelånad investeringsportfölj (det finns dock belåning på innehavsnivå).

För aktieinvesterare i krisande bolag är låg andel TBV i balansräkningen inte nödvändigtvis ett positivt förhållandedå man kan hamna under press från andra kapitalägare med högre prioritet såsom långivare när bolaget står somsvagast. I den enskilda bolagssituationen är dock sammansättningen och villkoren för tillgångarnas övrigafinansiering av avgörande betydelse för huruvida egenkapitalet sitter tryggt genom en kris eller inte.

Å andra sidan finns det ett optionsvärde i att ha en stor balansräkning bakom ett litet synligt eget kapital men ipraktiken realiseras det värdet endast om investeraren visar sig ha lyckats pricka en botten – för fortsatta förlusterkan över tiden radera ut de eventuella rabatter som egenkapitalet köps in till, och mer därtill.

10/13/2016 Börsens billigaste egenkapital i maj 2016 | SIX News

https://blogg.six.se/2016/05/16/borsens­billigaste­egenkapital­i­maj­2016/ 4/4

I genomgången framgår även att andelen omsättningstillgångar (OT/Tillgångar) är relativt låg i nästan hela urvalet.Undantaget vindkraftsprojektören Eolus Vind, som handlas till 1,33 gånger omsättningstillgångarna med avdrag församtliga skulder (P/NCAV), så rör sig urvalet helt enkelt om bolag med anläggningstillgångstunga balansräkningar.

Anläggningstillgångar kommer dock i flera former. I exempelvis East Capital Explorer rör det sig om eninvesteringsportfölj som kan avyttras till rätt pris, oavsett om tillgångarna är likvida noterade aktier eller onoteradeportföljbolag. Just enkelheten i att initiera likvidationer i investeringsbolagen är en viktig mekanism som tenderar atthålla storleken på deras substansrabatter på börsen i schack.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Börs, Energi, Gruvor, Olja, Råvaror, Vindkraft och taggad Arctic Paper, Arise, Blackpearl,

bolagsvärdering, Concordia, East Capital Explorer, ECEX, egenkapital, eget kapital, energipriser, Eolus, Eolus Vind,

företagsfinansiering, goodwill, krisvärdering, Lundin Mining, Nordic Mines, offshore, P/TBV, rabatt, rederi, Rottneros,

Stena, substansrabatt, synligt egenkapital, synligt eget kapital, Viking Supply Ships, VSS den maj 16, 2016, 11:42

[https://blogg.six.se/2016/05/16/borsens­billigaste­egenkapital­i­maj­2016/] .

10/13/2016 P­G Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/29/p­g­perssons­platzer­placerar­sig­dar­goteborg­vantas­vaxa/ 1/7

IX NewFinannheter från IX

P-G Peron Platzer placerar ig där Göteorgvänta växa

Med god kännedom om lokalmarknaden är det ingen slump att Platzer som börsens mesta Göteborgsbolag inomfastigheter har lyckats positionera sitt bestånd strategiskt på flera av de kommande årens mest intressantatillväxtlägen i Sveriges andra stad.

Det framgår när SIX News intervjuar Platzers vd P­G Persson efter första kvartalets delår 2016.

Platzer­strategin kretsar kring fortsatt tillväxt inom kommersiella fastigheter men med de Göteborgslägen man sitterpå kan även bostadsexploatering skapa betydande övervärden som ännu inte ses i balansräkningen – något som iallra högsta grad gäller planerna för nya blandstaden Södra Änggården som Persson berättar om.

På den kommersiella sidan bedömer Platzer­vd:n att fortsatt goda projekttider kommer råda i Göteborg i 2­3 år till.Därefter kan ett kraftigt ökat planutbud sätta käppar i hjulet för projekt i fel lägen.

Under intervjun diskuteras även uthålligheten i den höga substanstillväxttakt som den noterade svenskafastighetssektorn uppvisar i nuläget.

Industriområdet nordöstra Högsbo blir till bostadsförtätade blandstaden Södra Änggården. Projektskiss som

illustrerar börsbolaget Platzers fastigheter i området, före och efter projektet. Foto: Platzers pressbilder

STRATEGISKT POSITIONERADE DÄR GÖTEBORG VÄXER

Platzer kan sägas vara Stockholmsbörsens allra mest Göteborgsfokuserade fastighetsbolag. Beståndet består avkommersiella fastigheter, företrädesvis kontor, med en tydlig koncentration till Göteborgs centrala och västra delar.

10/13/2016 P­G Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/29/p­g­perssons­platzer­placerar­sig­dar­goteborg­vantas­vaxa/ 2/7

”Vi särskiljer oss genom att vara helt fokuserade på kommersiellt i Göteborg, och vi kan vår marknad här väldigtbra”, säger P­G Persson.

Just koncentrationen är det som särskiljer Platzer från andra större noterade bolag med betydande kommersiellafastighetsinnehav i Göteborg.

SIX noterar att medan större börskollegan Wallenstam förvisso har sitt stora kommersiella bestånd koncentrerat tilljust Göteborgs centrala delar så är det samtidigt inom bostadsbyggandet som man gör sina största satsningar inuläget, och där inte bara i Göteborg utan även i bland annat Stockholm och Uppsala. Vidare har exempelvisBalder, Castellum och Kungsleden betydande kommersiella fastighetsinnehav i Göteborg men dessa bolagsbestånd är för övrigt spridda över stora delar av Sverige, och i Balders och Castellums fall även i övriga Norden.

Platzer­vd:n drar en parallell till storägande finansmannen Erik Paulssons resonemang kring vinsterna med attvara lokalt specialiserad som fastighetsaktör, något som förutom i Platzer även tydligt präglar andra noteradePaulsson­innehav såsom Fabege i Stockholm och Wihlborgs i Öresund. ”Jag tror själv att den filosofin fungerar”,säger Persson.

Att Platzer finns i Göteborgsområden som väntas genomgå stora förändringar de närmsta åren, såsom Högsbo,Backaplan på Hisingen, Gamlestaden och Lilla Bommen på stadssidan av älven, är ”absolut ingen slump” sägerPersson.

”Vi tror att Platzer ska växa där Göteborg växer, en tillväxt som sker i centrala Göteborg och vid knutpunkter.”

Jämfört med exempelvis Stockholm, som är ”mycket tätare byggt från början”, så särskiljer sig Göteborg som”ganska så glest byggt”.

”Det ger en stor potential till förtätning som jag inte tror att du kan få på samma sätt i Stockholm. Malmö tror jagnog däremot också kan förtätas. Därtill sitter kommunen på väldigt mycket central mark i Göteborg som det kantänkas kunna byggas på”, resonerar Platzer­vd:n.

Trenden med tydligt ökad efterfrågan på kommersiella fastighetslägen med spårbundna kommunikationer delarGöteborg däremot med såväl Stockholm som Malmö. ”Bilen tappar mer och mer i betydelse när man ska ta sig tillsin arbetsplats”, konstaterar Persson här.

Totalt ägde Platzer per den 31 mars i år 58 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 463.612kvadratmeter, inräknat 10 projektfastigheter.

Utifrån ett genomsnittligt avkastningskrav på 5,5 procent var förvaltningsfastigheterna vid kvartalsskiftet bokfördatill 9,7 miljarder kronor, eller motsvarande knappt 21.200 kronor per kvadratmeter. Projektfastigheterna var endastbokförda till 184 miljoner totalt (mer om Platzers projektpotential senare under intervjun).

Erik Paulssons bolag Backahill äger 5,2 procent av kapitalet och 18,1 procent av rösterna i Platzer. Det görPaulsson till röstmässigt tredje största ägare samt kapitalmässigt sjätte största ägare i Platzer.

Röstmässigt största ägare i Platzer är Ernströmgruppen, på 36,3 procent av röster, och kapitalmässigt störst ärfamiljen Hielte/Hobohm (som står bakom Ernströmgruppen), på 20,2 procent av kapital.

10/13/2016 P­G Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/29/p­g­perssons­platzer­placerar­sig­dar­goteborg­vantas­vaxa/ 3/7

VÄXER RESULTAT I LINJE MED SENASTE ÅRENS BRA, NORMALA TAKT I Q1

Tittar man på Platzers kortsiktiga utveckling så inkom det just avrapporterade första kvartalets förvaltningsresultatpå 67 miljoner kronor, en tillväxt om +14 procent mot fjolårskvartalet.

”Det är i linje med den takt som vi har haft i några år, en bra takt som vi tycker är normal för oss. Den tillväxttakt vihar kunnat hålla utan att behöva ta in mer kapital via nyemissioner har på senare år varit ungefär 1­1,5 miljardkronor per år (i fastighetsvärde, SIX anm), och den tillväxten motsvarar ungefär de ökningar av driftsöverskottet viligger på”, kommenterar P­G Persson kvartalsutfallet.

”Om vi ville få till stånd ett enormt, jättestort lyft skulle vi behöva göra betydligt större affärer än vad vi gjort hittills,och då skulle vi även behöva fundera kring nyemissioner”, förklarar han vidare.

Går man igenom fastighetsverksamhetens resultaträkning uppifrån och ned så ökade hyresintäkterna i kvartaletmed 13 procent till 157 miljoner. Efter avdrag för fastighetskostnader inkom det så kallade driftsöverskottet på en12­procentig ökning till 112 miljoner.

Överskottsgraden, det effektivitetsmått som mäter driftöverskottets andel av hyresintäkterna, gick ned till 71procent (72).

SUBSTANSTILLVÄXTEN I SEKTORN KANSKE LITE ÖVER DEN LÅNGSIKTIGA TRENDEN

Substansvärdet enligt Platzers definition var samtidigt 39,81 kronor per aktie, en ökning från 38,62 kronor vidårsskiftet. Detta substansvärde beräknas som eget kapital med återläggning av räntederivat (efter avdrag för 22procent skatt).

Därmed har fastighetsbolaget redan nästan nästintill uppnått sitt eget 2017­mål om 40 kronor per aktie isubstansvärde.

”Om man tittar på vårt substansvärde nu jämfört med samma period förra året så är det upp med 17 procent. Och vitycker att just substansvärdets tillväxt per år ett viktigt nyckeltal att studera när det gäller fastighetsbolag”, sägerP­G Persson och utvecklar sitt resonemang:

”Tittar du på en börskurs på säg 20 års sikt så kan den nog väntas växa ungefär så mycket som substansen harvuxit. För ett börsbolag kan det alltid uppstå rabatter ibland och premier ibland, men på lång sikt så är detsubstansen som avgör hur ett bolag värderas.”

Platzer­vd:n kan samtidigt tycka att en kanske 10­procentig substanstillväxt utgör en rimlig målsättning förnoterade fastighetsbolag på längre sikt, i linje med vad bland annat bolagets Göteborgstunga lite större börskollegaWallenstam har som sitt mål (även Wallenstam trendar i nuläget betydligt högre substanstillväxt än så, SIX anm).

”När det nu är väldigt bra tider för fastighetsbolagen ligger vi och taktar högre än så, kanske lite högre än vad manpå lång sikt kan förväntas göra”, säger Persson och intygar att det är det låga ränteläget som driver uppsubstanstillväxten snabbare än kassaflödena, liksom för branschen i övrigt.

10/13/2016 P­G Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/29/p­g­perssons­platzer­placerar­sig­dar­goteborg­vantas­vaxa/ 4/7

P­G Persson tillägger dock att man inte får glömma att de sänkta avkastningskraven på kommersiella fastigheter istorstäder som Göteborg även har gynnats av tydliga urbaniseringseffekter, inte minst på bostadssidan:

”Även om vi själva inte alls sysslar med att äga och utveckla bostäder så skapar bostadsbristen ett tryck också påden kommersiella sidan. Som alla fastighetsbolag i dag så måste vi försöka utveckla hela områdena kring vårafastigheter – att bara titta på den enskilda fastigheten räcker inte om det exempelvis saknas infrastruktur såsomgoda kommunikationer. Och arbetet med lägenas helhetsbild innefattar också bostäder. Platzer ska inte byggabostäderna själva men i vår strategi ingår att se till att det i alla fall blir planlagt för bostäder, byggrätter som visedan kan sälja.”

Platzers substansvärde enligt den långsiktiga EPRA NAV­standarden, som används för att jämföra europeiskafastighetsbolag, motsvarade 44,57 kronor per aktie vid kvartalets slut, upp från 43,16 kronor vid föregåendekvartalsskifte.

SÖDRA ÄNGGÅRDEN FORTFARANDE BOKFÖRT SOM DAGENS INDUSTRI­/LAGEROMRÅDE

I mars i år tog byggnadsnämnden i Göteborg beslut om planbesked och uppdrag för detaljplan för stadsutvecklingav blandad bebyggelse vid Olof Asklunds gata inom stadsdelen Högsbo i Göteborg.

Planbeskedet utgör en första etapp i en större omvandling av Platzers industrifastighetsbestånd i området. Platzerspår initialt att man ska kunna utveckla cirka 120.000 kvadratmeter bruttoarea och över 600 bostäder i förstaetappen.

På sikt ser Platzer potential att på sina fastigheter i området utveckla ytterligare cirka 140.000 kvadratmeterbruttoarea och 900 bostäder.

Platzer kallar det nya området som planeras för ”Södra Änggården” men i dag är området känt som nordöstraHögsbo (industriområde).

”Vi tycker att Högsbo haft så negativ klang, då området för många människor i dag innebär ett industriområde. Närvi nu vill göra om området till en blandstad med bostäder så tycker vi att det är viktigt att man även gör omnamnet”, säger Persson.

I förhållande till hur stora ni är på börsen i dag, har aktiemarknaden fullt ut förstått vilken värdepotentialsom kan komma från det här Änggården­projektet?

”Lyckas vi få till de detaljplaner vi söker så finns det övervärden i Platzer. Vi värderar inte in byggrätterna förrän vikänner att detaljplanerna är så pass klara som de kan bli, och därför synliggörs övervärden först när vi lyckas fåfram planerna. Är dessa övervärden då inprisade i dagens aktiekurs? Som vd blir mitt standardsvar att ‘vi alltid ärför lågt värderade’ i förhållande till potentialen jag är optimistisk till att vi ska nå. Men våra investerare måstesamtidigt ifrågasätta om vi verkligen kommer att nå dit.”

När det gäller Platzers nuvarande börsvärdering, som motsvarade en marginell substanspremie mot kvartaletsEPRA NAV­substans när artikeln ursprungligen publicerades, så menar Persson att värderingen i någon mån geruttryck för ”lite” av fastighetsbolagets potentiella övervärden.

10/13/2016 P­G Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/29/p­g­perssons­platzer­placerar­sig­dar­goteborg­vantas­vaxa/ 5/7

Men det här betydande Södra Änggården­projektet är ännu i dag bokfört till låga värden i förhållande tilldess värdepotential?

”Ja, det ligger bokfört som de förvaltningsfastigheter och tomter som vi har i Högsbo­området i dag. Tar manexempelvis en tomt i Högsbo som i dag är planlagd för industri så får du en väsentlig skillnad i värde när den blirplanlagd för bostäder och när man dessutom ökar exploateringsgraden* såsom vi kommer att göra där. Normalt settligger inte industri­ och logistikkåkar i ett så pass bra stadsnära läge som Högsbo”, svarar Persson.

* Begreppet exploateringsgrad relaterar markytan på en tomt(­fastighet) med ytan i byggnaderna som planeras attbyggas där.

”Har du en tomt på 10.000 kvadratmeter markyta så kanske du exempelvis kan bygga 20.000 kvadratmeterbostäder där, jämfört med säg 5.000 kvadratmeter industrilokal. Industrifastigheter kan liknas vid en platt låda påmarken, där relationen kan röra sig om att man bygger på 50 procent av tomtytan. När bostäder, och ävenkommersiella byggnader för den delen, byggs på höjden får du helt andra exploateringsgrader. Inne i centralaGöteborg talar man exempelvis nu om exploateringsgrader på långt över 4”, förklarar P­G Persson.

Även om bra bostadsområden kan ha gott om trevliga grönytor och annat som tar en del mark i anspråk så bliralltså exploateringsgraden betydligt högre på tomterna än om där skulle stå platta lager­/industrihus.

Finns det en viss fas i bostadsprojektet i Södra Änggården där ni på Platzer tänker er att det ska bjudas inolika intressenter för att diskutera en försäljning?

”Ja. Vi kommer att jobba med utvecklingen av planen och kring helheten, inklusive exploateringskostnader såsomvägar. När vi känner att hela strukturen står iordninggjord och vi har kommit långt med detaljplanen så ska vi gå utmed någon form utav process. Vi kan både tänka oss att sälja mot kontanter men kan också mycket väl tänka ossintressanta bytesmöjligheter, exempelvis om någon har en intressant kommersiell fastighet i ett bra läge atterbjuda”, säger Platzers vd.

P­G Persson säger att Platzer avser driva Södra Änggården lite längre själva vad man gjort i bolagets pågåendemindre bostadsprojekt i Gamlestaden, som man redan innan detaljplanen var klar avtalade om att sälja av till JM för6.000 kronor per kvadratmeter bostadsbyggrätt. Gamlestaden­projektets planarbete bedrivs nu tillsammans medJM, som kommer att betala Platzer uppskattningsvis 150 miljoner kronor för en färdig plan på prognosticerade25.000 kvadratmeter – pengar som Platzer tänker återinvestera i sina kommersiella projekt i Gamlestaden­området.

Detaljplanen för Södra Änggården ingår i byggnadsnämndens produktionsplan för 2016 och är en del av Göteborgsså kallade jubileumssatsning. Satsningen innebär att Göteborg fram till år 2021, stadens 400­årsjubilium, vill att detska färdigställas 7.000 nya bostäder, eller cirka 2.000 bostäder årligen, utöver det ordinarie byggandet i staden.

ÖKAR KOMMERSIELLA INVESTERINGARNA TILL 600­700 MILJONER ÅRLIGEN

I utvecklingsprojekten inom kommersiella fastigheter (ej inräknat bostadsprojekten) vill Platzers vd se bolaget ökainvesteringstakten till omkring 600­700 miljoner kronor årligen, eller motsvarande cirka hälften de totalatillväxtambitionerna på 1­1,5 miljard kronor årligen som Persson nämnde i inledningen av intervjun.

10/13/2016 P­G Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/29/p­g­perssons­platzer­placerar­sig­dar­goteborg­vantas­vaxa/ 6/7

Den projektmålsättningen innebär en kraftig ökning från de 359 miljoner som Platzer investerade för i befintligafastigheter under fjolåret 2015.

”Vi vill köra fler projekt. Och då marknaden just nu är väldigt fördelaktig för kommersiella utvecklingsprojekt kan detbli fråga om ännu mer längre fram (än cirka 600­700 miljoner kronor årligen). Men det här görs dock inte över eneftermiddag utan det rör sig om fleråriga processer. När jag började på Platzer år 2008 utgjorde en person vårprojektavdelning, i dag är det nio”, säger Persson.

Hur pass framåt tycker ni att Göteborgs kommun är när det gäller möjliggörande av projekt?

”Jag tycker att det har skett en stor attitydförändring där politikerna nu är mycket mer på tårna än jämfört med förnågra år sedan. Som fastighetsutvecklare kommer vi alltid att tycka att planmonopol gör saker för långsamma, menjämfört med för några år sedan måste vi ändå säga att det nu är en otrolig fart. De senaste 4­5 åren utgör en väldigtpositiv utveckling här”, svarar Platzers vd.

Byggs det för mycket kommersiella ytor i någon del av Göteborg just nu?

”Just nu byggs det för lite och alla jagar detaljplaner i väldigt många olika delar av Göteborg. Tittar man 3­4 årframåt ser man däremot en risk för det omvända, när enormt stora mängder färdiga planer kommer att komma utoch ska byggas. Jag tror att de som har planer färdiga nu blir stora vinnare då det de närmsta kanske 2­3 åren finnsen jättestor efterfrågan att möta. Därefter kommer det att bli tuffare – många av de projekt som i dagdetaljplanläggs kommer i det läget inte att genomföras.”

Som alltid inom fastigheter är det lägena som kommer att avgöra vart hyresgästerna väljer att ta vägen när utbudetväl börjat öka på allvar i Göteborg, konstaterar Persson.

Platzer­styrelsen har för samtliga kommersiella utvecklingsprojekt inom Platzer satt upp målet att projektvinstenska vara lägst 20 procent. ”Det målet gäller alla projektstorlekar, från riktigt stora projekt på flera hundra miljonerkronor till hyresgästanpassningar för 500.000 kronor”, säger P­G Persson.

Platzers projektvinster beräknas här utifrån marknadsvärdet på färdigställt projekt med avdrag av samtligaprojektkostnader, inklusive räntor, markinköp samt tidsfaktorer som exempelvis eventuella hyresförluster närprojekten inte blir uthyrda med en gång.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Bygg, Fastighet och taggad övervärden, Backahill, Backaplan, Balder, bostadsbyggrätter,

bostadsprojekt, byggrätter, Castellum, Erik Paulsson, Ernströmgruppen, exploatering, fastighetsprojekt, förtätning,

Gamlestaden, Göteborg, Högsbo, Hielte, Hobohm, industrimark, jubileumssatsningen, Kommersiell

fastighetsutveckling, kommersiella fastigheter, Kungsleden, Lilla Bommen, Olof Asklunds gata, P­G Persson,

Platzer, Södra Änggården, substanstillväxt, substansvärdering, urbanisering, Wallenstam den april 29, 2016, 14:11

[https://blogg.six.se/2016/04/29/p­g­perssons­platzer­placerar­sig­dar­goteborg­vantas­vaxa/] .

10/13/2016 P­G Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/29/p­g­perssons­platzer­placerar­sig­dar­goteborg­vantas­vaxa/ 7/7

10/13/2016 Norrportenaffär ska sänka risken för Castellumägare | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/13/castellums­vd­direkt­efter­jatteforvarvet­av­norrporten/ 1/5

Henrik Saxborn, vd Castellum. Foto: Castellum

IX NewFinannheter från IX

Norrportenaffär ka änka rikenför Catellumägare

Fastighetsbolaget Castellums köp av branschkolleganNorrporten är den sorts affär som kommer var kanske 15­20:e år. Affären, som är den största i svensk noteradfastighetssektor på många år, väntas sänka risken förCastellums aktieägare utan att samtidigt riskera koncernenshuvudmål om minst 10 procents årlig tillväxt förförvaltningsresultatet.

Det säger Castellums vd Henrik Saxborn i en intervju medSIX News precis efter att affären meddelats efter onsdagensbörsstängning.

Är det strategiskt en bra matchning för Castellum attköpa upp Norrporten just nu och till de här villkoren?

”Någon gång under ens yrkesverksamma bana så ser manmöjligheten till en fantastisk träff, eller match, mellan tvåbolag och det här är ett sådant tillfälle. Möjligheten kanskeuppträder var 15­20:e år. Vi får i Norrporten nu in ett starkt, högkvalitativt bolag som funnits i 25 år. Vi kommer nuatt få dra fördelar av att föra samman de här båda kulturerna och jag ser fram emot att möta de nya medarbetarnaoch fortsättningsvis utveckla saker tillsammans”, säger Henrik Saxborn till SIX.

Castellum­vd:n konstaterar att affären är mycket ovanlig i termer av att Norrporten har kanske uppemot ”60­70procents perfekt match mot Castellums balansräkning”.

”Den stora delen av Norrportens balans ligger från Stockholm och söderut, i centrumlägen och i form avhögkvalitativa kontor. Det gör att vi kan fortsätta med vår plan, men nu i lite större skala”, förklarar Saxborn.

Henrik Saxborn radar även upp många betydande operationella fördelar med affären:

”Vi ökar både kvalitén och densiteten i portföljen, med nya mycket intressanta lägen som stärker oss på många avvåra orter. Vi stärker oss på kundsidan då det i Norrporten finns mycket intressanta statliga (hyres­)avtal, vilka stårför nära 40 procent, och då det nya bolagets totala duration på hyresportföljen förlängs med över ett år (jämfört med

10/13/2016 Norrportenaffär ska sänka risken för Castellumägare | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/13/castellums­vd­direkt­efter­jatteforvarvet­av­norrporten/ 2/5

gamla Castellums, SIX anm). Sedan tillkommer det naturligtvis synergier när vi slår ihop två så här pass starkaföretag på ett sätt som gynnar alla.”

Överlappande intressen. De båda fastighetsbolagen Castellums och Norrportens

förvaltningsbestånd inför den planerade sammanslagningen. Bild: Castellums

pressmeddelande

10/13/2016 Norrportenaffär ska sänka risken för Castellumägare | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/13/castellums­vd­direkt­efter­jatteforvarvet­av­norrporten/ 3/5

NYA CASTELLUMS INTJÄNINGSFÖRMÅGA UPP FRÅN START, SEN MER FRÅN SYNERGIER SIX News ber Henrik Saxborn beskriva priset som Castellum får förvärva Norrporten för.

”Vi förvärvar bolaget för 13,4 miljarder. Det är efter en utdelning på närmare 500 miljoner som ägarna (Andra ochSjätte AP­fonderna) gör, plus lite andra effekter”, konstaterar Saxborn först.

För köpeskillingen får Castellum i gengäld ett ”mycket intressant” utbyte, enligt Saxborn. Värdet Castellum erhållerligger i kombinationen av att köper in Norrportens fastigheter till en ”attraktiv” direktavkastningsnivå, så kallad yield,samtidigt som man kan se omedelbara utvinningsbara synergier mellan de båda bolagen.

För redan från start ökar affären Castellums intjäningsförmåga. Castellum bedömer i pressmeddelandet att manska kunna gå från en intjäningsförmåga per 31 mars motsvarande ett förvaltningsresultat om 9,83 kronor perstamaktie i årstakt, till att initialt efter Norrporten­tillträdet börja takta 10,63 kronor per stamaktie.

Den sistnämnda proforma­bedömningen baseras på att Castellums planerade företrädesemission sker till aktiensvolymvägda snittkurs de senaste 10 handelsdagarna och är uträknad exklusive uppsidan från potentiellaintäktssynergier samt exklusive belastningen från affärens omstrukturerings­ och transaktionskostnader.

I det långa pressmeddelandet beskrivs sedan hur bedömda effektiviseringssynergier inom administration och driftväntas bli cirka 150 miljoner årligen, med full effekt inom 12­18 månader från tillträdet. Fullt genomförda ökar dessasynergier den bedömda pro forma­intjäningen för den nya koncernen till ett förvaltningsresultat om 11,27 kronor peraktie (per 31 mars).

Är de här synergibedömningarna endast er initiala bild, så att det kan tillkomma ännu mer framöver?

”Ja, så är det”, svarar Saxborn kortfattat.

Omstruktureringskostnaderna för förvärvet väntas bli totalt cirka ­25 miljoner kronor, vilka väntas belasta resultatetsuccessivt under de efterföljande 12­18 månader från tillträdet. Dessa kostnader kommer att särredovisas iCastellums rapporter.

FINANSIERINGSUPPLÄGGET BIBEHÅLLER NYA KONCERNENS BELÅNING UNDER 55 %Utöver 10,4 miljarder i kontant köpeskilling kommer Norrportens tidigare ägare Andra och Sjätte AP­fonderna atterhålla totalt 23,4 miljoner Castellum­aktier via riktade nyemissioner. Utifrån en fastställd emissionskurs på 133kronor per aktie når man då fram till den totala köpeskillingen på 13,4 miljarder för Castellums del.

De 10,4 miljarderna kontant kommer finansieras dels via cirka 3,9 miljarder i lån och dels genom cirka 6,5 miljarderi form av en företrädesemission till Castellums befintliga aktieägare. Denna emission är fullt garanterad av ettbankkonsortium men kursen är ännu inte beslutad.

Vad ger affärens totala finansiering för belåningsgrad i den nya koncernen, om man jämför med gamlaCastellum?

”Här är det rätt så fantastiskt: som planen ser ut så kommer vi att klara vårt eget tak om att långsiktigt inteöverstiga 55 procents belåningsgrad. När vi genomför affären kommer vi enligt planen att ligga på 54 procent, att

10/13/2016 Norrportenaffär ska sänka risken för Castellumägare | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/13/castellums­vd­direkt­efter­jatteforvarvet­av­norrporten/ 4/5

jämföra med de 49 procent vi hade i Q4­siffrorna. Vi kommer att jobba ned detta framöver och därutöver så kommervi att titta igenom båda portföljerna efter transaktioner på säljsidan”, berättar Saxborn för SIX.

Är de här möjliga avyttringarna inriktade på någon särskild del av Norrporten­beståndet?

”Nej, det är de inte. Vi kommer att jobba vidare med precis samma strategi: att höja kvalitet och densitet. Vikommer vilja stå på de orter och på de mikrolägen vars tillväxtmöjligheter vi bedömer som intressanta, precis somförut. Den lokala beslutskraften är otroligt viktig för oss, du ska kunna veta att du gör dina affärer med oss lokalt”,svarar Saxborn.

Ger Norrporten­affären Castellum ett tillskott av mycket framtida fastighetsutvecklingspotential?

Castellums vd svarar här SIX att affären generellt tillför ”mycket goda” möjligheter. Utvecklingspotentialen på siktär enligt Saxborn flerbottnad: dels får den nya koncernen en förbättrad position som partner till kommunerna på fleraorter, dels har Norrporten redan igång ”flera intressanta” byggrätts­ och projektdiskussioner och dels får den nyakoncernen en större investeringskapacitet rent finansiellt.

CASTELLUM FÅR BÖRSENS STÖRSTA FASTIGHETSBESTÅND IGEN – SIXI och med förvärvet av Norrporten blir Castellum nu återigen störst bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag setttill bokfört fastighetsvärde.

”Nya” Castellum ökar initialt sitt bokförda fastighetsvärde med hela 60 procent till 71 miljarder kronor och gårdärmed om Balder i storlek igen (de senare behåller dock tronen gällande högsta börsvärde).

Castellum och Norrporten delar en liknande profil i att båda huvudsakligen sysslar med kommersiella fastigheteroch inte med bostäder. Noterbara skillnader är bland annat att Norrporten har högre andel kontor samtidigt somman saknar Castellums betydande exponering mot lager/industri.

Norrportens underliggande fastighetsbestånd var vid årsskiftet fördelat på knappt 1,15 miljoner kvadratmeter i desvenska marknadsområdena Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Stockholm, Örebro, Jönköping, Växjö ochHelsingborg samt danska Köpenhamn.

Castellums bokförda bestånd, inräknat projekt och mark, summerade vid första kvartalsskiftet till 3,56 miljonerkvadratmeter uthyrningsbar yta fördelad på de svenska regionerna ”Väst”, ”Stockholm” och ”Mitt” samt svensk­danska ”Öresund”.

NORRLAND SKA BLI CASTELLUMS NYA FEMTE REGION BEKRÄFTAR SAXBORNDet tydliga Norrlandsinslag som kan ses i Norrporten är något som Castellum sedan tidigare saknat.

Är Norrland ett nytt Castellum­område eller något vars framtid ni får fundera på?

”Även om visste inte det här när vi gick ut med vår omorganisation till regioner för ett par veckor sedan (där enstruktur som kretsat kring sex dotterbolag skulle bli fyra regioner istället, SIX anm) så blev det här nu perfekt. Viska nämligen skapa en femte region i Norrland. Och det arbete som vi ändå har med att öka stödsystemen ikoncernen kommer att förenklas av att vi tar in den här nya regionen”, fastslår Henrik Saxborn för SIX.

10/13/2016 Norrportenaffär ska sänka risken för Castellumägare | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/13/castellums­vd­direkt­efter­jatteforvarvet­av­norrporten/ 5/5

Hur kommer Castellums nya regionomorganisation att märkas av hos era hyresgäster?

”En av de viktigaste anledningarna till omorganisationen har varit att vi vill stärka beslutskraften lokalt, att ge tid tillmer kundvård och mindre administration. Man ska kunna få ägna mer tid åt sin kund helt enkelt. I takt med attvi växer mer kommer vi nu att utöka våra stödfunktioner. En sak vi gör på tekniksidan är att förändra systemen förekonomi och ekonomistyrning, HR samt hållbarhet”, berättar Saxborn.

Castellums beslut att gå från sex dotterbolag till regioner (då fyra, nu alltså fem) meddelades tidigare i april.

HANDELSSTOPPET VÄNTAS HÄVAS I MORGON, TORSDAGMedieuppgifterna kring en förestående Norrporten­affär hade inför kvällens besked duggat tätt under våren. Liksom ionsdagens handel fick börsen i början av mars handelsstoppa Castellum­aktien i väntan på mer information. Dåvalde Castellum att kortfattat bekräfta att man befann sig i ”utvärderingsfas” för det eventuella Norrporten­bud somnu alltså gick igenom.

Kursreaktionen när handeln i Castellum­aktien väntas återupptas igen på torsdagen ska bli intressant att följa. Införbörsstarten håller Castellum från klockan 08.30 en extrainsatt telefonkonferens kring storförvärvet.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Fastighet och taggad AP­fonder, AP­fonderna, AP2, AP6, Castellum, direktavkastning,

fastighetsaffär, fastighetsprojekt, fastighetsutveckling, fastighetsvärdering, förvärv, finansiering, kommersiella

fastigheter, Norrporten, Nyemission, storaffär, synergier, uppköp, yield den april 13, 2016, 19:47

[https://blogg.six.se/2016/04/13/castellums­vd­direkt­efter­jatteforvarvet­av­norrporten/] .

2 thought on “Norrportenaffär ka änka riken för Catellumägare”

Ping: Fabege och Wallenstam fortsätter Q1:ans substansfest | Six News

Ping: Ännu räntefest hos växande fastighetsskara i Båstad | Six News

10/13/2016 Värderingsmässiga högflygare tömmer kassorna snabbt | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/01/varderingsmassiga­hogflygare­tommer­kassorna­snabbt/ 1/5

SIX NewsFinansnyheter från SIX

Värderingsmässiga hög襳搐ygare tömmerkassorna snabbtTrots senaste årets börsrekyl 꿠ఴnns det i slutet av mars 2016 fortfarande kvar gott om svenska börsvärden

som mer eller mindre helt baseras på framtidsförhoppningar snarare än bevisad lönsamhet.

Utifrån bakåtblickande värdering kan man utläsa rejält uppsvällda framtidsförhoppningar i bland annat

teknikbolag såsom Precise Biometrics och Powercell, i forskningsbaserad life science som Oasmia och

Pledpharma samt i projektutvecklingsinriktade råvarubolag som Lundin Gold och Shamaran. Går man

ned något i storlek följer bolag i mestadels samma branscher, företrädesvis på småbolagslistorna FirstNorth och Aktietorget.

Det visar en ny sammanställning från SIX News där bolagsurvalet baserats på högt värderad, eller ingen,

rapporterad nettoomsättning de senaste 12 månaderna.

Aktierna i fråga bör närmast liknas vid högriskoptioner för insatta branschkännare. Ett mycket litet antal av

bolagen kan väntas infria förväntningarna, eller bli uppköpta, innan kassan tar slut.

När kassan väl tagit slut väntar antingen 襳搐er nyemissioner, om börsvärderingen fortfarande tillåter det, eller

så sinar aktiemarknadens intresse med följden att bolagens nuvarande verksamhet kan få

꿠ఴnansieringsproblem.

10/13/2016 Värderingsmässiga högflygare tömmer kassorna snabbt | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/01/varderingsmassiga­hogflygare­tommer­kassorna­snabbt/ 2/5

BOLAGSKASSORNA TÖMS SNABBT I FLERTALET AV BÖRSENS HÖGFLYGARE – SIX

Nedan presenteras bolagsurvalet i genomgången i två tabeller: den första med bolag som haft

nettoomsättning de senaste 12 månaderna, vilka nu prissätts högt i termer av EV/Sales-multiplar, och den

andra med bolag som helt saknat nettoomsättning (men som kan ha haft andra intäktsströmmar).

Från tabellerna kan noteras hur bolagens omsättningsutveckling är splittrad i två läger: medan ett antal av

bolagen har hög tvåsi躐緥rig procentuell tillväxt, och 襳搐era till och med tresi躐緥rig, så har många bolag antingen

tappat eller helt saknat nettoomsättning det senaste året.

På nedsidan bör noteras att bolagsgruppen i fråga gör förluster på ebit-nivå, att inga förutom gruvbolagen

har nedsidesskydd i form av lågt värderat synligt bokfört eget kapital (P/TBV) och att 襳搐ertalet bränner sina

bolagskassor snabbt (FCF/Kassa).

Sett till senaste årets fria kassa(ut-)襳搐öden räcker medelbolagets kassa inte ens i ett år. Värst förhållande

mellan rapporterad kassa och senaste årets fria kassa襳搐öde har Rysslandsverksamma olje-/gasbolaget

Interfox, följda av medicinteknikbolaget Braincool. Spelbolaget Net Gaming är enda bolaget med positivt

fritt kassa襳搐öde.

10/13/2016 Värderingsmässiga högflygare tömmer kassorna snabbt | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/01/varderingsmassiga­hogflygare­tommer­kassorna­snabbt/ 3/5

10/13/2016 Värderingsmässiga högflygare tömmer kassorna snabbt | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/01/varderingsmassiga­hogflygare­tommer­kassorna­snabbt/ 4/5

Slutligen bör påpekas att ytterligare en handfull högvärderade bolag, företrädesvis Aktietorget-noterade

sådana, sorterades bort på grund av att de redan hade hunnit ta in färska nyemissionspengar efter senast

avrapporterade period.

Johan Eklundjohan.eklund@six-group.seSIX News

Detta inlägg postades i Börs, Biometri, Bioteknik, Gruvor, Läkemedel, Medicinteknik, Olja, Råvaror och taggad

Active Biotech, Aktietorget, Avtech, bolagsvärdering, BrainCool, DexTech, Emission, EV/Sales, förhoppningar,

förhoppningsvärdering, First North, Hansa Medical, hög värdering, HQ, HQ AB, Immunicum, Immunovia,

Interfox, Kancera, kassa襳搐öde, Lundin Gold, Minesto, MyFC, Net Gaming, Nordic Mines, Nyemission, Oasmia,

optionsliknande, Pledpharma, PowerCell, Precise, Precise Biometrics, risk, Saniona, Shamaran, six news,

Stockholmsbörsen, SyntheticMR, WntResearch den april 1, 2016, 11:48

[https://blogg.six.se/2016/04/01/varderingsmassiga-hog襳搐ygare-tommer-kassorna-snabbt/] .

10/13/2016 Värderingsmässiga högflygare tömmer kassorna snabbt | SIX News

https://blogg.six.se/2016/04/01/varderingsmassiga­hogflygare­tommer­kassorna­snabbt/ 5/5

10/13/2016 Långa perspektiv vid Ratos KMD medan börsen gissar exits | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/18/langa­perspektiv­vid­ratos­kmd­medan­borsen­gissar­exits/ 1/5

SIX NewsFinansnyheter från SIX

Långa perspektiv vid Ratos KMD medan börsengissar exitsRatos höll kapitalmarknadsdag i Stockholm i veckan. SIX News var där och lyssnade in marknadsläget från

det private equity-inriktade investeringsbolagets vd Susanna Campbell. Därtill radade Ratos upp

presentationer från fem av sina totalt inte mindre än 18 portföljbolag: ArcusGruppen, Bisnode, MCC,

Speed Group och TFS.

Femte generationens storägare P-O Söderberg ck avsluta dagen med resonemang på scen kring Ratos nu

150-åriga historik och varför familjen Söderberg vill se Ratos prioritera en stabil och hög

utdelningskapacitet.

Ur det betydligt mer kortsiktiga perspektivet avböjer Ratos av goda skäl kommentarer kring potentiella

bolagstransaktioner i innehaven. SIX News noterar här att bolagsurvalet vid kapitalmarknadsdagarna kan

utgöra ännu en pusselbit till marknadens mer eller mindre vilda gissningar kring Ratos framtida så kallade

exits, det vill säga bolagsavyttringar.

Följer man upp senare års historik placerar sig ArcusGruppen, Bisnode och MCC bland exit-alternativens

lågoddsare framöver.

10/13/2016 Långa perspektiv vid Ratos KMD medan börsen gissar exits | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/18/langa­perspektiv­vid­ratos­kmd­medan­borsen­gissar­exits/ 2/5

Från stålgrossist till private equity. Ratos blir i år en 150-årsjubilar inom bolagsutveckling. Bild: Ratos

NOTERINGSFÖNSTRET ÖPPET FÖR MINDRE BOLAG, ÅTERSTÅR ATT SE FÖR STÖRREUnder sin inledande presentation nämnde Susanna Campbell att även om 2016 har inletts med viss

osäkerhet kring transaktionsmarknaden så har läget förbättras under de senaste veckorna. Trots börsoron

som varit har multipelgapet mellan noterat och onoterat expanderat, i termer av att högre EV/ebit-multiplar

betalas på börsen än i onoterade bolagstransaktioner. De värderingsskillnaderna driver börsnoteringar,

fastslog Ratos-vd:n.

Campbell säger till SIX News att Ratos tidigare bild av transaktionsklimatet för bolagsaｄ䑄ärer står fast: även

fortsatt råder det generellt sett mer utav en säljarnas marknad än köparnas.

Bedömer ni på Ratos att börsnoteringsfönstret är fortsatt öppet?

”Ja, det tycker jag att de noteringar som vi nu har sett visar. Där är det klart att den återhämtning som vi nu

har fått på börsen hjälpt till – stabilitet är det som behövs kanske allra mest nu. Men samtidigt har de här

senaste noteringarna varit av lite mindre karaktär så jag vill säga det återstår att se om fönstret fortfarande

är öppet även för lite större bolag”, svarar Susanna Campbell.

För ett och ett halvt år sedan berättade Campbell för SIX News om hur en del private equity-fonder återigen

hade börjat utnyttja mer frikostiga nansieringsupplägg, liknande de som användes innan nanskrisen

2008. Den bilden förblir i dagsläget ungefär oförändrad för aｄ䑄ärer i Norden, säger Campbell till SIX.

”I Norden nns fortfarande väldigt mycket pengar, inte minst från bankerna som gärna vill göra den här

typen av aｄ䑄ärer. På de riktigt stora aｄ䑄ärerna har bilden dock börjat ändras när det gäller den

internationella obligationsmarknaden, men där nns inte vi med Ratos mycket mer lokala

nansieringsstruktur”, säger Campbell.

Den senare förändringen på obligationsmarknaderna påverkar alltså inte aｄ䑄ärerna i Ratosstorleksklass, varken när ni vill köpa eller sälja?

”Nej precis, det påverkar aｄ䑄ärer i en helt annan storleksklass”, intygar Ratos-vd:n.

Liksom börserna har kreditspreadarna mellan företagsobligationer av lägre kreditrating, så kallad high yield

eller skräpstatus, och obligationer utgivna av mer kreditvärdiga företag uppvisat successiv försvagning

genom 2015 och in i början av 2016.

Susanna Campbell ägnande större delen av sin presentation åt att förklara Ratos ägarstrategi och vad man

vill göra med moderbolagskassan på runt 2,8 miljarder kronor efter avdrag för föreslagen utdelning.

VAD SA DÅ RATOS-INNEHAVEN SOM PRESENTERADE?

Från ArcusGruppen (5 procent av bokfört eget kapital) beskriver innehavs-vd:n Kenneth Hamnes styrkan i

vin- och spritleverantörens positioner runtom i Nordens alkoholmonopolpräglade marknader. Även Arcus

10/13/2016 Långa perspektiv vid Ratos KMD medan börsen gissar exits | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/18/langa­perspektiv­vid­ratos­kmd­medan­borsen­gissar­exits/ 3/5

fortsatta expansionsplaner stannar huvudsakligen inom Norden, med en tillväxt som kan bli både organisk

och förvärvsdriven.

I Bisnode (10 procent av bokfört eget kapital) planerar nye vd:n Magnus Silfverberg en erstegsraket för

att till år 2018 göra aｄ䑄ärsdatabolaget mer attraktivt positionerat mot ökande efterfrågan på datanalys och

”big data”. I det korta loppet ska Bisnode spara pengar och investera i sina nya erbjudanden, därefter väntar

sig Ratos innehavsansvarige Mikael Norlander att Bisnode ska kunna vara i god form för en möjlig

avyttring.

Från MCC (8 procent av bokfört eget kapital), kort för Mobile Mobile Climate Control, förklarade innehavs-

vd:n Clas Gunneberg varför klimatsystem för bussar, nyttofordon och försvarsfordon är en nisch som ska

kunna leverera både 10 procents årlig tillväxt och ebita-lönsamhet överstigande 15 procent.

Catrin Wirfalk ck som innehavs-vd presentera Speed Group (nytt innehav 2015, 2 procent av bokfört eget

kapital) och de gynnsamma logistiktrender som ska fortsätta driva tjänsteleverantörens tillväxt. Ratos

innehavsansvarige Henrik Joelsson berättade att tilläggsförvärv för Speeds del diskuterats löpande.

TFS (nytt innehav 2015, 1 procent av bokfört eget kapital) representerades av grundaren och fortsatt

storägande vd:n Daniel Spasic. Spasic vittnade om hur hans kliniska forskningsstudiebolag arbetat upp en

mycket god framtidsposition, inte minst via orderboken på överstigande 100 miljoner euro som

redan säkrar en stark intäktsutveckling in i såväl 2017 som 2018.

EXIT HAR FÖLJT I MÅNGA AV SENASTE ÅRENS MOGNA KMD-PRESENTATÖRER – SIXTittar man bakåt på de senaste årens deltagande portföljinnehav kan skönjas åtminstone två olika

innehavsinriktningar vid Ratos kapitalmarknadsdagar.

Ratos har dels valt att presentera helt nya innehav och innehav där betydande tilläggsförvärv nyligen gjorts

– sannolikt för att öka medvetenheten kring nya delar av portföljen och tillvarata möjligheten att utveckla

Ratos innehavsplaner för dessa framåt. I år representerades denna grupp av Speed Group och TFS.

Ett annat mönster är medverkan från mogna innehav. Här förefaller antal innehavsår hos Ratos vara

förknippat med viss sannolikhet för en exit-transaktion under de närmsta efterföljande åren. Logiken här

skulle kunna vara att Ratos nyttjar kapitalmarknadsdagen som ett skyltfönster där man beskriver mogna

innehavs dagsform, förbättringsarbetet som bedrivits under Ratos ägande och den framtida potentialen. På

onsdagen var de större mogna bolagen som presenterade ArcusGruppen, Bisnode och MCC.

Nedan summeras deltagande Ratos-innehav vid årets och de föregående sex årens kapitalmarknadsdagar:

10/13/2016 Långa perspektiv vid Ratos KMD medan börsen gissar exits | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/18/langa­perspektiv­vid­ratos­kmd­medan­borsen­gissar­exits/ 4/5

Utifrån historiskt exitmönster och faktumet att ArcusGruppen, Bisnode och MCC nu alla har

vidareförädlats hos Ratos i omkring ett decennium är det ingen vild gissning att ett eller era av dessa

innehav utgör möjliga exits – om och när Ratos anser sig ha skapat tillräckligt goda möjligheter.

I ArcusGruppens fall var det senast dags för nya exitrykten så sent som i början av mars. Enligt Reuters

källor är ABGSC och SEB anlitade för en eventuell försäljning av innehavet, mest sannolikt i form av en

börsnotering i Oslo om man ska tro på ryktet. Kapitalmarknadsdagens presentation kring Arcus berörde

förstås ej dessa spekulationer.

Viktigt att påpeka i sammanhanget är att det historiska bolagsurvalet är för litet för att man ska kunna tala

om att medverkan vid kapitalmarknadsdagen i sig skulle utgöra ett tillförlitligt signalvärde kring Ratos

framtida aｄ䑄ärer.

10/13/2016 Långa perspektiv vid Ratos KMD medan börsen gissar exits | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/18/langa­perspektiv­vid­ratos­kmd­medan­borsen­gissar­exits/ 5/5

RATOS BÖRSVÄRDERING HAR REPAT SIG SENASTE TIDEN – SIXUnder inledningen av 2016 pressades Ratos-aktien tillbaka kraftigt på Stockholmsbörsen, efter allmän

börsoro och sannolikt också betydande oljeprisoro kring oｄ䑄shore-innehavet Aibel (12 procent av Ratos

bokförda eget kapital). Som lägst i februari handlades Ratos till kursen 40,28 kronor, den lägsta kursen på

dryga 10 år och motsvarade en i Ratos-historiken låg premie på 12 procent mot årsskiftets bokförda eget

stamaktiekapital på 36 kronor per aktie.

Ratos-aktien har sedan den lågpunkten snabbt återhämtat cirka 25 procent till nuvarande kurs på 51,15

kronor, motsvarande en premie på 42 procent mot årsskiftets bokförda eget kapital.

Johan Eklundjohan.eklund@six-group.se

SIX News

Detta inlägg postades i Investment och taggad arcus, ArcusGrupen, börsnotering, bisnode, Catrin Wirfalk, Clas

Gunneberg, Daniel Spasic, exit, Henrik Joelsson, IPO, kapitalmarknadsdag, Kenneth Hamnes, magnus

silfverberg, MCC, Mikael Norlander, Mobile Climate Control, noteringsfönstret, obligationsnansiering, P-O

Söderberg, private equity, private equity-lån, ratos, Söderberg, Speed Group, Susanna Campbell, TFS,

transaktionsklimat den mars 18, 2016, 10:17 [https://blogg.six.se/2016/03/18/langa-perspektiv-vid-ratos-

kmd-medan-borsen-gissar-exits/] .

One thought on “Långa perspektiv vid Ratos KMD medan börsen gissar exits”

Ping: Ratos i konsumentförvärv för 10-11x ebita medan får vd gå | Six News

10/14/2016 Bra snurr på Wallenstams bostadsproduktion in i 2015 | SIX News

https://blogg.six.se/2015/02/19/bra­snurr­pa­wallenstams­bostadsproduktion­in­i­2015/ 1/5

Ekerö centrum, där Wallenstam ska utveckla 400

lägenheter och 7.000 kvadratmeter handel, enligt

pressmeddelande 2015­02­11. Byggstart är planerad till

slutet på 2017. Bild: Wallenstam

IX NewFinannheter från IX

ra nurr på Wallentam otadproduktion ini 2015

Wallenstam känner av ett ”bra tryck” i uthyrningen avkommersiella lokaler i Göteborgs innerstad. Ibostadshyresförhandlingarna för 2015 räknar mandäremot snarare med ”justeringar” än med några ”storahöjningar”. Samtidigt ser framtidsutsikterna goda ut förbåde den omfattande bostadsproduktionen och gällandemöjligheterna till ytterligare värdeökning på bolagetstillväxtlägen.

Det uppger Wallenstams vd och största ägare HansWallenstam i en intervju till SIX News.

Wallenstam känner sig samtidigt trygg med att inte varaberoende av förvärvad tillväxt på den mycket hetatransaktionsmarknad där köparna försöker överträffavarandra i ambitiösa tillväxtmål.

”Bra tryck” i Göteborgs innerstadsmarknad. Förvaltningsresultat slår SIX/Inquiry med knappt 7 %

Wallenstam har den senaste tiden upplevt ett ”bra tryck i uthyrningen”.

”Vi har de lägsta vakanserna i Göteborgs innerstad på jag vet inte hur länge. Så uthyrningsläget är gott. Vi fårsamtidigt nyare och nyare fastigheter med lägre driftskostnader, vilket ökar överskottsgraden. Jag känner migöverhuvudtaget väldigt nöjd med och stolt över förvaltningen och förvaltningsresultatets utveckling”, säger HansWallenstam.

Fastighetsbolagets förvaltningsresultat, det vill säga fastighetsverksamhetens resultat före värdeförändringar ochskatt, steg 11 procent till 129 miljoner kronor (116) i fjärde kvartalet 2014. Utfallet var nära 7 procent bättre än de121 miljoner som genomsnittsanalytikern väntade sig enligt SIX News/Inquiry Financials konsensus.

Kvartalets hyresintäkter och driftsnettot, det vill säga hyresintäkter minus fastighetskostnader, kom dock in 2respektive 5 procent under förväntan.

10/14/2016 Bra snurr på Wallenstams bostadsproduktion in i 2015 | SIX News

https://blogg.six.se/2015/02/19/bra­snurr­pa­wallenstams­bostadsproduktion­in­i­2015/ 2/5

Av det följer att medan driftskostnaderna (som minskade från ­483 till ­439 miljoner) kom in högre än väntat såberor den positiva förvaltningsresultatavvikelsen på större än väntade sänkningar av förvaltnings­ ochadministrationskostnaderna (från ­199 till ­187 miljoner) och/eller av finansnettot (från ­423 till ­348 miljoner).

Ska man se till Wallenstams övergripande mål så är det att växa bolagets substansvärde med i genomsnitt +10procent för 5­årsperioden 2014­2018. Facit för första året, 2014, blev +3,0 procent.

Kan hyra ut ombyggda kontor på Avenyn för 3.000­4.000 kr/kvm

Wallenstams förvaltningsfastighetsbestånd utgörs till 45 procent av bostäder i region Göteborg och regionStockholm. Resterande 55 procent utgörs av Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd i Göteborgs innerstad.

”Det känns som att näringslivet i Göteborg går väldigt bra relativt andra regioner”, konstaterar Hans Wallenstamhär.

För även om Göteborgs kommersiella hyresmarknad inte är ”lika slagig som Stockholms” (Wallenstam gör härliknelsen att om det råder +4 procents tillväxt i Stockholmsregionen så är det +2 procent i Göteborg, och vice versai nedgångar) så upplever Wallenstam ”ett ökat tryck för varje månad”.

När det gäller delmarknader i Göteborg: ser du några intressanta trender om man jämför innerstan med sägLindholmen (på Norra Älvstranden)?

”Vi håller på att färdigställa på Avenyn. När vi hyr ut ytor där känns trycket på Avenyns kontorsmarknad väldigt bra,både vad gäller intresse av att hyra och hyresnivåer”, säger Wallenstam och fortsätter:

”Dock har vi själva endast fastigheter i innerstan. Vi har inget på (Norra) Älvstranden men vi noterar hur det byggsdär, även på spekulation, så slutsatsen är att det nog fungerar ’tillfredsställande’ där med.”

Bland börsbolagen är bland annat fastighetsbolagskollegan Castellum och bostadsbyggaren JM aktuella medprojekt i Lindholmen­området.

När det gäller trycket på Avenyn. Vad kan man få ut i kontorshyra för nyrenoverat där?

”För nya lokaler kommer du nu upp i ett spann mellan 3.000 och 4.000 (kronor per kvadratmeter och år).”

Räknar ej med ”stora höjningar” i 2015 års bostadshyresförhandlingar

Wallenstam är en av de större privata bostadshyresvärdarna i så väl Stockholms­ som Göteborgsregionen, medcirka 4.200 respektive cirka 3.200 lägenheter. Därtill har man cirka 200 lägenheter i Helsingborg.

Hans Wallenstam vill inte uttala sig i detalj kring 2015 års pågående bostadshyresförhandlingar. Han är villig attsäga så mycket att ”det inte blir några stora höjningar att vänta”, utan att man snarare bör räkna med ”justeringar”.

För helåret 2014 slutade bostadshyresförhandlingarna för Wallenstams del i genomsnittliga hyreshöjningar om +1,6procent i Stockholm och +1,7 procent i Göteborg.

10/14/2016 Bra snurr på Wallenstams bostadsproduktion in i 2015 | SIX News

https://blogg.six.se/2015/02/19/bra­snurr­pa­wallenstams­bostadsproduktion­in­i­2015/ 3/5

Utöver det befintliga bostadsbeståndet har Wallenstam en mångårig nyproduktionssatsning med målet attproducera 1.500 nya lägenheter per år, sett över femårsperioden 2014­2018.

I bokslutsrapporten nämner ni förväntningar om att framöver projektinvestera för 2­3 miljarder kronorårligen. Avser det endast bostäder och är det en ökning av takten ni har haft i början av satsningen?

”Det avser endast bostäder. Vi har gått från 500 lägenheter per år i vår förra affärsplan till 1.500 lägenheter per årnumera. Här har vi just nu 1.600 lägenheter i produktion och vi räknar med att ligga på någonstans mellan 2 och 3miljarder i bostadsinvesteringar under många år framåt.”

Upplever ni här att kommunerna blivit lättare att arbeta med kring planarbete än i början av satsningen,eller är det ungefär samma?

”Jag tror att medvetenhetsgraden att bostadssituationen är som den är har ökat i de kommuner där vi verkar, detvill säga i Stockholmsregionen och Göteborgsregionen”, uppger Wallenstam.

Medvetenhetsgraden upplever han dock samtidigt som ”något högre” i Stockholm, kanske på grund av att regionenhaft en ”krisartad bostadsbristsituation” under en längre tid vilket Wallenstam tror har fått politikerna att inse ”vilkahämningar det har för tillväxten”.

”I Stockholm kan politikerna, från vänster till höger, inte nog tävla om mycket lägenheter som man anser skaproduceras. Man har kommit mer till handling, efter att man haft problemen under en längre tid”, konstaterarfastighetsbolags­vd:n.

Du har tidigare talat till stöd för byggande av nya hyresrätter, kontra att ni även bygger bostadsrätter. Kännsdet som att hyresrättsförutsättningarna nu förändras till det bättre?

”Det kan vara tufft att få ihop kalkylen för hyresrätter. Jag tycker dock att vi i dag har en effektivbyggproduktionslinje där vi fått upp en bra ‘byggsnurr’ gällande kvalitet, miljömål och produktionskostnad. Vi känneratt vi klarar av att bedriva lönsamma hyresrättsproduktioner även fortsättningsvis”, berättar Wallenstam.

Transaktionsmarknadens köpare försöker överträffa varandra i tillväxtambitioner

SIX frågar Wallenstam hur han upplever avkastningskraven som han ser på den kommersiellatransaktionsmarknaden just nu.

”Där är ett oerhört tryck på att köpa hus. De olika aktörerna tävlar nästan i att säga hur mycket de ska förvärva nyahus för. Med få objekt ute blir det en väldigt hård strid om att få köpa.”

Och hur förhåller ni er till det?

”Vårt investeringsprogram på 2­3 miljarder om året i nyproduktion gör att jag inte behöver känna någon stress kringatt jag måste in och köpa fler fastigheter. Skulle det dyka upp ett läge i Göteborgs innerstad så skulle jag kunnatänka mig att köpa fler kommersiella fastigheter där, men det råder ingen stress med det då vi kan luta oss motvårt investeringsprogram”, svarar Wallenstam som alltså tycker att det känns bra att bolaget numera inte är heltutelämnat till dagens heta transaktionsmarknad.

10/14/2016 Bra snurr på Wallenstams bostadsproduktion in i 2015 | SIX News

https://blogg.six.se/2015/02/19/bra­snurr­pa­wallenstams­bostadsproduktion­in­i­2015/ 4/5

Finns det samtidigt någonting i nuvarande Wallenstam­portföljen som skulle kunna tänkas vara till salu,om ni fick tillräckligt bra betalt?

”Men allting är alltid till salu om man får rätt pengar!”, utbrister Wallenstam och skrattar.

Men ni har inget specifikt som du bedömer inte ligger inom er nuvarande strategi?

”Nej, ingenting specifikt. Vi har i dag våra hus där vi önskar och jag tror att det i den framtida marknaden kommeratt bli väldigt viktigt att sina hus där det kommer att finnas tillväxt.”

Under helåret 2014 förvärvade Wallenstam för endast 42 miljoner kronor i marknaden medan man sålde avbefintliga fastigheter för 2.059 miljoner.

Man har samtidigt investerat för 1.899 miljoner i framförallt nybyggnation men även några mindre markförvärv.

Vad tror du kommer att känneteckna 2015 för koncernen?

”Jag tror det är byggnation och nyproduktion. Det kan även komma inslag av affärer där vi köper in mark tillbostadsproduktion. Jag tror också att den här extremt låga räntan kommer att slå på direktavkastningskraven i våralägen, att bra produkter kommer att börja prissättas högre.”

En ytterligare värdepotential om räntorna ligger kvar lågt?

”Om räntorna förblir så här pass låga, och till och med når minus, så kommer avkastningskraven på fastigheter attminska. Vi kommer då att se mer värdeökningar på rätt objekt.”

Under 2014 redovisade Wallenstam en orealiserad värdeförändring på förvaltningsfastigheterna om +829 miljonerkronor.

”Merparten av kvartalets förändring är ett resultat av förbättrade driftnetton från hyresförhandlingar för 2015 jämtevärdetillväxt i pågående och färdigställd hyresrättsbyggnation”, skrev Wallenstam i rapporten.

Samtidigt justerade fastighetsbolaget ned sina avkastningskrav i värderingen av bostäder respektive kommersielltbestånd till i genomsnitt 3,7 procent (3,8) respektive 5,6 procent (5,7).

Rör sig markinköpen till bostadssatsningen om de storstäder där ni redan finns?

”Ja, det rör sig i så fall om Göteborg, Stockholm och Uppsala”, säger Hans Wallenstam.

Hans Wallenstam med familj och bolag kontrollerar 23,4 procent av kapitalet och 60,5 procent av rösterna i detLarge Cap­listade fastighetsbolaget.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

10/14/2016 Bra snurr på Wallenstams bostadsproduktion in i 2015 | SIX News

https://blogg.six.se/2015/02/19/bra­snurr­pa­wallenstams­bostadsproduktion­in­i­2015/ 5/5

Detta inlägg postades i Bygg, Fastighet och taggad Avenyn, bostadsbyggande, bostadsproduktion, fastighetsaffärer,

fastighetsprojekt, Fastighetsvärderingar, Göteborg, Hans Wallenstam, hyresmarknad, hyresrätter, kommersiella

fastigheter, Lindholmen, Norra Älvstranden, Stockholm, transaktionsmarknad, Uppsala, Wallenstam den februari 19,

2015, 12:56 [https://blogg.six.se/2015/02/19/bra­snurr­pa­wallenstams­bostadsproduktion­in­i­2015/] .

10/13/2016 På egna målen ser Humanas värdering lägre ut än Attendos | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/15/pa­egna­malen­ser­humanas­vardering­lagre­ut­an­attendos/ 1/5

IX NewFinannheter från IX

På egna målen er Humana värdering lägre utän Attendo

Omsorgsbolaget Humana står inför en börsnotering. Vid en jämförelse av framtidsmålen sker noteringen till en rabatt

mot den börsnoterade sektorkollegan Attendo. Det framgår av en genomgång SIX News gjort. Foto: Marina

Guimarães/Wikimedia Commons

Om ganska exakt en vecka är det dags för notering av Humana, innebärande att private equity­kapitalet fortsättertrenden med att sätta skattefinansierade omsorgsinnehav på börsen.

En genomgång som SIX News gjort visar att Humana liksom onoterade Aleris växte omsättningen snabbare änAttendo under senaste året, men att den tillväxten skedde under klart lägre lönsamhet.

Studerar man det tilltänkta börsbolagets bakåtblickande vinstvärdering är den ungefär i linje med Attendos. Tar mandäremot de båda blivande börskollegornas egna framtidsmål på orden så pekar dessa implicit på att Humana sättspå börsen till en rabatt mot Attendo.

10/13/2016 På egna målen ser Humanas värdering lägre ut än Attendos | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/15/pa­egna­malen­ser­humanas­vardering­lagre­ut­an­attendos/ 2/5

Framtiden och en förhoppningsvis ökande analytikerskara kring den växande sektorn får utvisa om så varit fallet.

VINSTVÄRDERING SOM ATTENDO, LÄGRE UTIFRÅN FRAMTIDA LÖNSAMHETSMÅLI det 156­sidiga prospektet listar Humana själva Attendo, ett annat tidigare private equity­ägt omsorgsbolag somgick in på Stockholmsbörsen i slutet av 2015, samt Investor­ägda Aleris som två av sina större konkurrenter.

Vill man fundera över Humanas tilltänkta noteringsvärdering utgör Attendo därmed ett börsnoterat riktmärke. Itabellen nedan sammanställs bakåtblickande värderingsmultiplar och finansiella nyckeltal för Humana, Attendo ochAleris (där Aleris saknar värderingstal då bolaget är onoterat):

Humanas bakåtblickande värdering i linje med Attendos. I likhet med Aleris är tillväxten

högre och lönsamheten lägre. Men det är som sagt bakåtblickande, i artikeln diskuteras

även Humanas framtidsmål.

10/13/2016 På egna målen ser Humanas värdering lägre ut än Attendos | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/15/pa­egna­malen­ser­humanas­vardering­lagre­ut­an­attendos/ 3/5

Studerar man noteringens nettoskuldjusterade företagsvärdering (EV) så kommer marknaden att få betala ungefärhälften så hög multipel per omsättningskrona i Humana (EV/Sales) som man gör i Attendo utifrån nuvarandebörskurs. Även senaste årets fria kassaflöde (FCF) värderas klart lägre i Humana, och det gäller även om manskulle justera för faktumet att Humana under det senaste året har bokat kassaflödesmässiga nettoavyttringarmedan Attendo nettoinvesterat.

Marknaden brukar dock fokusera mycket på vinstvärdering. Före av­ och nedskrivningar spänner Humanasteckningsintervall från betydande till marginell värderingsrabatt på ebitda­nivå (EV/ebitda 11,8x­13,0x mot Attendos13,3x). På rörelseresultatnivå (ebit) erbjuder Humana som lägst en identisk värderingsmultipel vilken vid intervalletstoppkurs övergår i en tydlig premievärdering (EV/ebit 15,6x­17,1x mot 15,6x i Attendo).

Som alltid förekommer det dock också skillnader i bolagens finansiella prestationer. Tittar man bara på det senasteåret har Humana växt omsättningen klart snabbare än Attendo, en utveckling som speglar den för Investors Aleris.Dessa tillväxtskillnader tar dock ej hänsyn till skillnader i förvärv och avyttringar.

Samtidigt har Humana, likt Aleris, haft klart sämre lönsamhet än Attendo, i Humanas fall på såväl ebitda­ som ebit­nivå. Likaså har förräntningen av kapital (ROC) varit svagare hos Humana än hos Attendo det senaste året.

I prospektet sätter Humana upp ribban att man på 3­5 års ”medellång sikt” ska växa omsättningen med 8­10procent årligen (2015: +10,4 procent), genom både organisk tillväxt och förvärv, och att man ska få upprörelsemarginalen till cirka 6 procent (2015: 4,3 procents ebit­marginal). Motsvarande mål på ”lång sikt” för Attendoär 7 procents omsättningstillväxt och att bibehålla nuvarande ebita­marginal om cirka 9 procent.

Om man leker med den hypotetiska tanken att både Humana och Attendo presterar i linje med sina mål så skullelönsamhetsgapet mellan bolagen krympa samtidigt som Humana skulle växa åtminstone lika fort, eller snabbare.Och i det fallet skulle den aktuella Humana­noteringens företagsvärdering kunna visa sig ha varit på rabattnivåer,relativt sett.

Men hur framtiden för respektive bolag faktiskt kommer att se ut i praktiken lämnar vi åt branschanalytikerna attbedöma framöver. Att analytikerintresset för att bevaka vård och omsorg kan tänkas öka allteftersom börsbolagen isegmentet blir fler är nog ingen högoddsare. Förutom Attendo och snart Humana inom omsorg har vi på börsensvårdsida numera både Capio och GHP.

LIKVIDEN SKA MINSKA HUMANAS LÅNEBÖRDA, HAR GOODWILLTUNG BALANSRÄKNINGNyemissionsdelen av noteringserbjudandet ska användas till att minska skuldsättningen som de tidigare ägarnadrivit Humana med. Enligt prospektet beräknas 450 miljoner kronor brutto tas in i noteringsemissionen, vilketinnebär cirka 410 miljoner netto efter emissionskostnader.

Emissionskostnader på omkring 40 miljoner kronor ska täcka in bland annat avgifter till inte mindre än fyra bankersom är med och sköter noteringen: Carnegie och SEB som ”Joint Coordinators” samt ”Joint Bookrunners” plusABG Sundal Collier och DNB som ”Joint Bookrunners”.

Justerar man ned årsskiftets nettoskuldsättning med noteringens nettolikvid skulle Humanas nettoskuld (perårsskiftet) ha varit omkring 820 miljoner. I förhållande till 2015 års ebitda­resultat är det en något lägrenettoskuldsättning än hos både Attendo och Aleris.

10/13/2016 På egna målen ser Humanas värdering lägre ut än Attendos | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/15/pa­egna­malen­ser­humanas­vardering­lagre­ut­an­attendos/ 4/5

Just Attendo dök häromveckan upp i en sammanställning där SIX listade börsbolagen med tunna balansräkningar,se: https://blogg.six.se/2016/03/08/private­equity­tungt­bland­borsens­tunna­balansrakningar/

Liksom i Attendo­fallet kommer Humanas kapitalstruktur att innefatta goodwill­poster på överstigande det tilltänktastamaktiekapitalet (utifrån bokförda värden).

ARGANS FONDER HUVUDSÄLJARE, ANKARINVESTERARE FÅR KÖPA HALVA NOTERINGENSer man till ägarförhållandena utgörs huvudsäljaren i Humana av private equity­fonder förvaltade av Argan Capital.Argan väntas minska sitt ägande från i dag 74,4 procent till som lägst 54,8 procent, där det senare förutsätter attnoteringens övertilldelningsoption nyttjas till fullo.

Liksom i flertalet av senaste tidens större börsnoteringar har Humana avtalat om aktietilldelning till ett antal störreinstitutioner, så kallade ankarinvesterare. Ankarinvesterarna utgörs här av Zeres Capital, Bodenholm Capital,Handelsbanken Fonder, Incentive, Odin Fonder och Swedbank Robur Fonder.

Baserat på att övertilldelningsoptionen nyttjas fullt ut och att noteringen sker till kursintervallets mitt på 58 kronor,så kommer dessa ankarinvesterare att få köpa totalt 50,7 procent av aktierna som erbjuds i noteringen. De kommerdärefter att inneha 14,5 procent av kapital och röster i Humana, där Zeres tar 4,0 procent och övrigaankarinvesterare tar 2,1 procent vardera.

Tidsplanen för Humana­noteringen är att aktien börjar handlas på Stockholmsbörsen tisdagen den 22 mars.Teckningsperiod för allmänheten pågår mellan 11­18 mars och för institutioner är det 11­21 mars som gäller.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Börs, Hälsovård, omsorg, Tjänster och taggad Aleris, Attendo, börsnotering, Bodenholm,

företagsvärdering, goodwill, Handelsbanken Fonder, Humana, Incentive, Investor, Odin Fonder, omsorg, private

equity, riskkapital, skuldsättning, Swedbank Robur, värdering, vård, Zeres den mars 15, 2016, 13:27

[https://blogg.six.se/2016/03/15/pa­egna­malen­ser­humanas­vardering­lagre­ut­an­attendos/] .

One thought on “På egna målen er Humana värdering lägre ut än Attendo”

Har inte satt in mig fullt ut i siffrorna – tolkar det ändå som att jag förhoppningsvis slipper sitta med den allraspetsigaste dumstruten över mitt relativt stora inköp – får se hur stor tilldelning det blir. Om den skulle tokrusa liktAttendo överväger jag dock sälja hyfsat omgående.

PHmars 16, 2016, 8:30 kl. 08:30

10/13/2016 På egna målen ser Humanas värdering lägre ut än Attendos | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/15/pa­egna­malen­ser­humanas­vardering­lagre­ut­an­attendos/ 5/5

10/13/2016 Private equity­tungt bland börsens tunna balansräkningar | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/08/private­equity­tungt­bland­borsens­tunna­balansrakningar/ 1/4

IX NewFinannheter från IX

Private equit-tungt land örentunna alanräkningar

Inte mindre än sex av senaste årens private equity­ledda börsnoteringar återfinns bland de största börsbolagen somi dag saknar synligt bokfört stamaktiekapital: Com Hem, som noterades redan 2014, Capio och Coor, som kom insommaren 2015, samt Attendo, Dometic och Scandic, vars börsdebuter skedde strax innan årsskiftet.

Det visar en ny genomgång från SIX News.

Huvudanledningen till varför de forna private equity­innehaven sticker ut stavas balansräkningar med extremtungvikt mot goodwill, med andra ord förvärvsrelaterade övervärden som inte motsvaras av synliga tillgångar.Rensar man bolagens bokförda stamaktiekapital från denna goodwill samt övriga immateriella tillgångar så får manett estimat på synligt eget stamaktiekapital, eller TBV som i Tangible Book Value.

Vad betyder då negativt TBV för de forna private equity­innehavens nya ägare?

Jo, så länge bolagen upprätthåller goda kassaflöden och räntabilitet så innebär goodwillmiljarderna i sig inte någrasom helst problem för bolagens nya stamaktieägare. Görs antagandet att private equity­noteringarnas framtidakassaflöden håller högre kvalitet och förutsägbarhet än snittbolaget på börsen, eller att private equity­noteringarnaskulle ha mer dolda tillgångsövervärden än börsens snittbolag, så kan balansräkningsupplägget fungera utan attöka stamaktierisken.

Börjar däremot verksamheternas lönsamhet halta till den grad att bolagen inte längre klarar sina avkastningskrav såkommer IFRS­reglernas nedskrivningsprövningar förr eller senare att tvinga fram betydande goodwillnedskrivningar.I balansräkningen innebär dessa en risk för negativt eget kapital och i resultaträkningen en betydande press påresultatmåtten från ebit­nivån och nedåt.

Att framtida goodwillnedskrivningar inte är kassaflödespåverkande är förvisso helt riktigt, men samtidigt skadar detinte att fundera över balansräkningsperspektivet. Skulle verksamheten mot förmodan börja halta på allvar såminskar bristen på synliga tillgångsvärden i utgångsläget stamaktieägarnas skydd på nedsidan.

10/13/2016 Private equity­tungt bland börsens tunna balansräkningar | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/08/private­equity­tungt­bland­borsens­tunna­balansrakningar/ 2/4

PRIVATE EQUITY­NOTERINGARNA TÄCKER NUVARANDE FINANSNETTON

10/13/2016 Private equity­tungt bland börsens tunna balansräkningar | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/08/private­equity­tungt­bland­borsens­tunna­balansrakningar/ 3/4

Som kan ses i tabellen ovan så ligger de redan nämnda goodwilltunga private equity­noteringarnabörsvärdesmässigt i toppen av bolagsurvalet.

Private equity­gruppens bakåtblickande finansnettotäckning och kassaflöden varierar samtidigt:

Ser man till rörelseresultatet (ebit) saknar Coor full täckning av sitt finansnetto, då dess ebit endast täcker 0,7gånger finansnettot, och inte särskilt långt ifrån den gränsen ligger Com Hem (1,2x), Scandic (1,2x) samt Dometic(1,3x).

Gör man istället som många långivare och baserar täckningsgradbedömningen på ebitda­nivå, det vill sägarörelseresultatet före icke­kassaflödespåverkande av­ och nedskrivningar, så ligger Dometic lägst (1,6x) följda avScandic (2,2x). Att välja ebitda­perspektivet före ebit kan samtidigt liknas vid att göra antagandet att bolaget i frågainte behöver göra återinvesteringar i sin verksamhet över tid.

Kassaflödesmässigt är det fria kassaflödet lätt negativt i Capio och endast marginellt positivt i Attendo och Coor.Dometic, Scandic och Com Hem ser här bättre ut i förhållande till nuvarande börsvärden.

Som påtalats är det dock inte historiken utan den framtida intjäningen som avgör hur väl private equity­balansräkningarna kommer att fungera över tid. Detsamma gäller förstås även räntevillkoren på de lån som belastarvia bolagens finansnetton.

BIOTEKNIK, LÄKEMEDEL, MEDICINTEKNIK ÖVERREPRESENTERADE PÅ GRUND AV FOU

Bioteknik­, läkemedels­ och medicinteknikbolag är också överrepresenterade bland bolagen som saknar synligteget kapital, men här är det mestadels aktiverade forsknings­ och utvecklingskostnader, FoU, patent och annatsom utgör de immateriella värden som bokförts – en naturlig följd av att många av bolagen är forskningsdrivna ochbefinner sig i tidig fas.

Urvalets största bolag Meda, som befinner sig under uppköp av Mylan, är dock goodwilltungt med mer goodwill änbokfört stamaktiekapital. Det förklaras av att läkemedelsbolaget är uppbyggt via en lång serie förvärv. Meda hardock positivt fritt kassaflöde och täcker sitt finansnetto med marginal på så väl ebitda­ som ebit­nivån.

Bland listans övriga bioteknik­ och läkemedelsbolag taktar Karo Bio kraftigt negativt fritt kassaflöde, negativtresultat på ebitda­nivå. Bolaget har meddelat nyemissionsplaner på 250 miljoner kronor.

Negativt fritt kassaflöde och negativt ebitda råder även i Oasmia och Sprint Bioscience. MedicinteknikbolagetBactiguard täcker finansnettot med nöd och näppe på ebitda­nivån men har negativt fritt kassaflöde.

FINANSIERINGSBEHOV I VRG:S NYCKELTAL, ENIROS KASSAFLÖDEN RÄCKER ÄN

Bland övriga bolag i urvalet kan noteras att Venue Retail Group, VRG, ligger i botten när det gäller negativtkassaflöde i förhållande till nuvarande börsvärde. VRG:s ledning flaggade själva i januari månads rapportsläpp föratt sko­ och accessoarbolaget kommer behöva utökat finansieringsutrymme framöver. Att ”förhandlingar ochdiskussioner om olika handlingsalternativ” pågick hette det då.

10/13/2016 Private equity­tungt bland börsens tunna balansräkningar | SIX News

https://blogg.six.se/2016/03/08/private­equity­tungt­bland­borsens­tunna­balansrakningar/ 4/4

Kombinationen negativt synligt eget kapital, negativt ebitda och negativt fritt kassaflöde finner vi även i First North­noterade onlinetjänstekoncernen Oniva Online Group, Aktietorget­noterade spelbolaget Net Gaming samt NGM­noterade teknikbolaget ASTG och betaltjänstbolaget Paynova. First North­noterade 203 Web, som driver matsajterpå internet, har negativt fritt kassaflöde och taktar ett ebitda som täcker drygt två tredjedelar av finansnettot.

Eniro har förvisso en extremt goodwilltung balansräkning, men söktjänstbolaget taktar samtidigt positivt frittkassaflöde och kunde de senaste 12 månaderna täcka finansnettot och preferensaktieutdelningen 3,5 gånger om.

I en relaterad branschnisch har nätannonseringsbolaget Tradedoubler en bit kvar till att takta positivt ebitda. Attman den senaste 12­månadersperioden lyckades få till ett positivt kassaflöde från löpande verksamhet och därtillett mycket positivt fritt kassaflöde förklarades av till fullo på rörelsekapitalminskning och att man valt att avyttraföretagsobligationsinnehav inom finansiella placeringar.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Börs och taggad 203 Web, ASTG, Attendo, Bactiguard, börsnotering, Capio, Com Hem, Consilium,

COOR, COOR service, Dometic, eniro, företagsfinansiering, Feelgood, goodwill, Karo Bio, Meda, nedskrivingar, Net

Gaming, Nordic Service Partner, NSP, Oasmia, Oniva Online, Paynova, private equity, private equity­noteringar, risk,

riskfyllda balansräkningar, riskkapital, Scandic, Sprint Bio, Sprint Bioscience, synligt eget kapital, TBV, Tradedoubler,

Venue Retail Group, VRG den mars 8, 2016, 13:30 [https://blogg.six.se/2016/03/08/private­equity­tungt­bland­

borsens­tunna­balansrakningar/] .

One thought on “Private equit-tungt land ören tunna alanräkningar”

Ping: På egna målen ser Humanas värdering lägre ut än Attendos | Six News

10/13/2016 Bure ser möjligheter om småbolagsrallyt punkteras | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/24/bure­ser­mojligheter­om­smabolagsrallyt­punkteras/ 1/8

IX NewFinannheter från IX

ure er möjligheter ommåolagrallt punktera

Efter att ha utklassat börsen och övriga investeringsbolag under 2015 sitter Bure nu med 1 miljard kronor attinvestera. Man har analyser klara på bolag som man haft ögonen på länge och givet att börsvolatiliteten kommitupp så kan möjligheter ”förr eller senare” uppenbara sig.

Det framgår av SIX News senaste intervju med Bures vd Henrik Blomquist och finanschefen Max Jonson.

Samtidigt bör noteras hur Bures huvudsakliga investeringsuniversum inom små till medelstora bolag ännu inte harfått känna av den värderingspress som drabbat börsens storbolag. Här menar Bures vd att historiken talar för attvärderingsgapet ska stängas, ”på ett eller annat sätt”.

Att tidigare högt värderade teknik­ och biotechaktier i USA börjat få se sina värderingar smälta ihop, eller implodera,är här ett varningstecken men samtidigt har småbolagen visst stöd i en åtråvärd intäktstillväxt som storbolagengenerellt inte kan matcha.

Under intervjun diskuteras även Bures syn på att kortsiktigt skapa värden via substansrabatten och de i särklassstörsta två portföljbolagen Mycronic och Vitrolife.

10/13/2016 Bure ser möjligheter om småbolagsrallyt punkteras | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/24/bure­ser­mojligheter­om­smabolagsrallyt­punkteras/ 2/8

Är småbolagens motståndskraft uthållig? Totalavkastningen för svenska småbolag, i grönt, har varit +16 % under

de senaste 12 månaderna medan storbolagen, i rött, levererat negativa –14 % över samma period. Graf: SIX Edge

IMPLODERADE TECH­ OCH BIOTECH­VÄRDERINGAR I USA KAN TA SIG HIT

Under 2015 totalavkastade Bure­aktien hela +95 procent, en utklassning av såväl övriga noteradeinvesteringsbolag som de +10 procent som noterades för Stockholmsbörsens breda totalavkastningsindex SIXRX.Bure­portföljens substansvärde per aktie steg med nära 90 procent under året.

Bures starka avkastning under 2015 sammanföll som sagt med fortsatt rally i småbolagsaktier (även om Bureutklassade indexen även här med mycket stor marginal) samtidigt som många storbolag på senare tid fått se sinabörsvärderingar vika markant.

Jämför man SIX­indexen SIX Sweden Large Cap med SIX Sweden Small Cap respektive SIX Sweden SmallMid Cap så har de sistnämnda indexen för små­ och medelstora svenska börsbolag totalavkastat +16 och +13procent under de senaste 12 månaderna. Det förstnämnda storbolagsindexet gav negativa ­14 procent undersamma period – en skillnad på flera årsavkastningar i börssammanhang.

Bure­vd:n Henrik Blomquist konstaterade också vid tisdagens rapportkonferens att storbolagens värderingaröverlag börjat se ”attraktiva ut” samtidigt som det råder ”fortsatt höga” Small och Mid Cap­värderingar.

SIX frågar Bure­ledningen hur mycket småbolagsvärderingarna generellt behöver komma ned innan deockså blir attraktiva.

10/13/2016 Bure ser möjligheter om småbolagsrallyt punkteras | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/24/bure­ser­mojligheter­om­smabolagsrallyt­punkteras/ 3/8

Blomquist konstaterar inledningsvis att det omfattande sätt på vilket avkastningarna för små­ och medelstora bolaghar spreadat isär jämfört med storbolagens avkastning historiskt brukar följas av ”mean reversion”, att skillnadernagår ihop ”på ett eller annat sätt”.

Bure ser en möjlig delförklaring till avkastningsdiskrepansen i att ägarbilderna skiljer sig åt mellan de olikabolagsstorlekarna: för OMXS30­universumet, de största och mest handlade svenska storbolagen, konstaterarBlomquist att det är väldigt hög andel utländskt ägande medan det inom Small Cap­segmentet är mycket högreandel svenska investerare.

Finanschefen Max Jonson noterar hur de utländska investerarnas ägande på Stockholmsbörsen under de senaste3­4 åren gått upp överraskande mycket, från omkring 40 till 65 procent. ”Man kan tolka det här som att utländskainstitutioner sätter priset på OMXS30”, säger Jonson.

När det gäller värderingsutsikterna framåt för svenska småbolag tar Henrik Blomquist upp det tvära skifte sombörjat noteras på de amerikanska börserna:

”Vi har upplevt en väldig uppgång i teknologi­ och biotech­aktier, inte minst i USA. Därefter har det totalt imploderati USA, vilket är något som man kanske kan se framför sig även här.”

De nedgångarna, inom teknologi och biotech, har väl inte riktigt kommit på våra lite mindre svenskabörslistor än?

”Nej. Men samtidigt ser man ju i dag av väldigt lite intäktstillväxt generellt. Och då alla vill hitta tillväxt och hittarden hos nya venture­bolag så går priserna där upp, det är så det funkar”, resonerar Blomquist kring varförsmåbolagen kunnat så emot så väl.

Max Jonson instämmer: det råder ingen tvekan om att tillväxten för svenska Small och Mid Cap­bolag generellt ärhögre än för OMXS30­bolag.

Samtidigt är Bures vd och finanschef överens om att den främsta risken mot småbolagsvärderingarna utgörs av dehöga förväntningar på bolagen som byggts upp bland investerare.

Inom de onoterade investeringsmöjligheter ni stött på under senare tid, har bolagskvalitén eller säljarnasprisförväntningar sett några förändringar?

”Jag ser inga generella trender här. Det brukar lagga ganska mycket mellan noterat och onoterat, och här kanskeden noterade bilden inte riktigt har slagit in i den onoterade miljön än”, säger Blomquist.

SIX frågar Bure­ledningen om de får någon entydig bild av förändrat konjunkturläge på senare tid fråninnehavsbolagen, andra investerare och rådgivare.

”Entydighet är nog det svåraste som finns just nu, med mycket signaler men egentligen ingenting somöverensstämmer med historien. Villrådigheten är nog ganska stor nu, och då menar jag generellt och inte specifikthos oss. Det ser man inte minst i slagen på börsen, som gått ned 14 procent under årets första en och en halvmånad för att sedan gå upp 8 procent på fyra dagar”, svarar Blomquist och tillägger:

10/13/2016 Bure ser möjligheter om småbolagsrallyt punkteras | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/24/bure­ser­mojligheter­om­smabolagsrallyt­punkteras/ 4/8

”Jag kan inte säga om det kommer att gå upp eller ned men generellt tycker jag att det är mer negativa nyheter ochtankar som kommuniceras än positiva.”

INNEHAVSPORTFÖLJEN TUNGVIKTAD I MYCRONIC, VITROLIFE OCH KRIGSKASSA – SIX

TEKNIKFOKUS MINSKAR KONJUNKTURKÄNSLIGHET I STÖRSTA INNEHAVET MYCRONIC

Under november i fjol avyttrade Bure Mycronic­aktier för nära en halv miljard kronor till institutionella investerare.Även efter den transaktionen utgör teknikbolaget dock Bures i särklass största portföljinnehav, med en portföljviktpå motsvarande 40 procent vid årsskiftet.

10/13/2016 Bure ser möjligheter om småbolagsrallyt punkteras | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/24/bure­ser­mojligheter­om­smabolagsrallyt­punkteras/ 5/8

Bure förblir även Mycronics enskilt största ägare med 29,9 procent av kapital och röster.

Hur stora är egentligen riskerna med konjunktur och teknik i Mycronics verksamhet?

”Det finns en konjunkturell påverkan, absolut på SMT­sidan (affärsområde ytmontering). PG­sidan (affärsområdemönsterritare) lever sitt eget liv och är mer beroende av den teknologiska utvecklingen än konjunkturen”, sägerBlomquist först och fortsätter:

”Samtidigt har den här verksamheten mycket god visibilitet framåt, och det tycker jag är en enorm styrka som dethär bolaget har lyckats med. Man kan se väldigt långt fram hur firman kommer att utvecklas.”

Max Jonson utvecklar att styrkan är att PG­sidans leveranser mot order sker till mycket höga bruttomarginaler. Detinnebär att så länge som Mycronics PG­orderbok bedöms som säker så vågar Bure­ledningen också räkna medhöga vinstbidrag från affärsområdet.

Under 2015 ökade Mycronics nettoomsättning med 23 procent totalt och med 10 procent valutakursjusterat.Orderingången steg med 7 procent totalt och orderstocken vid årsskiftet var 1.066 miljoner. Lönsamhetsmässigtförbättrades koncernens bruttomarginal till 59 procent (48) och rörelsemarginalen till 30 procent (19).

Affärsområde SMT/ytmonterings nettoomsättningstillväxt för 2015 var +14 procent totalt men stannade på endast+1 procent valutajusterat. Affärsområdets bruttomarginal var oförändrad på 45 procent (45) och rörelsemarginalenvände till negativa ­2 procent (7).

För PG/mönsterritare sågs 2015 en nettoomsättningstillväxt om +32 procent totalt och +18 procent valutajusterat.Bruttomarginalen i affärsområdet, som Max Jonson refererar till ovan, lyfte till 71 procent (52) och rörelsemarginalennästintill fördubblades till 58 procent (31).

På börsen värderas Mycronic i nuläget till ett bakåtblickande p/e­tal om knappa 16. Aktien har de senaste två årentotalavkastat hela +447 procent.

VILL VARA ”RIKTIGT LÅNGSIKTIGA” I VITROLIFES FRAMGÅNGSSAGA INOM FERTILITET

Fertilitetsinriktade medicinteknikbolaget Vitrolife utgjorde Bure­portföljens näst största innehav vid årsskiftet, meden portföljvikt på 22 procent av Bures substans.

Bure är enskilt största ägare i Vitrolife med 21,7 procent av kapital och röster.

Vad ska hända i Vitrolife framöver?

”De har ett väldigt tydligt fokus på att fortsätta den internationella expansionen, där man senaste 18 månadernaköpt in ett nytt teknikben i bolaget genom FertiliTech i Danmark som man nu integrerar och utvecklar. Och att detdär går ganska bra kunde vi se framförallt i Q4:an”, säger Blomquist till SIX.

Bure förblir ”absolut” ägare i Vitrolife så länge caset med organisk tillväxt och gynnsamma branschtrender består,intygar Bure­vd:n.

10/13/2016 Bure ser möjligheter om småbolagsrallyt punkteras | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/24/bure­ser­mojligheter­om­smabolagsrallyt­punkteras/ 6/8

”Det här har vi ägt sedan år 1999 och jag har den lite tråkiga inställningen att ägande av bra saker på riktigt långsikt är det som kan skapa stora värden. Tittar man på de förmögenheter som skapats runtom i Sverige har det varitav dem som är riktigt långsiktiga, ta och titta på exempelvis H&M eller Latour. Vitrolife har historiskt levereratbättre och bättre egentligen vartenda kvartal, med ordentlig tillväxt på omsättningen och förbättringar avrörelsemarginalen som är fantastiska”, utvecklar Blomquist.

Under helåret 2015 var Vitrolifes försäljningstillväxt +41 procent totalt eller +28 procent räknat i lokal valuta. Ebitda­marginalen, det vill säga rörelsemarginalen före av­ och nedskrivningar, lyfte samtidigt till 36 procent (33) rensat fören positiv engångspost.

Max Jonson betonar styrkan i att Vitrolifes vinsttillväxt även utmynnar i starka kassaflöden, där utfallet för 2015 var”stegrande” starkt. Kassaflödena gör i sin tur att Vitrolife kan klara av att själva finansiera både investeringar iorganisk tillväxt och förvärv – ”en väldigt stark position” enligt Bures finanschef.

Under 2015 var Vitrolifes kassaflöde från löpande verksamhet +194 miljoner kronor (+146) medanbruttoinvesteringskassaflödet stannade på ­31 miljoner (­78). Vitrolife avslutade 2015 med en nettokassa på 152miljoner.

De senaste 10 åren har Vitrolife­aktiens totalavkastning på börsen varit +1.417 procent, motsvarande +31 procentper år.

Vitrolife­aktien handlas i nuläget till ett bakåtblickande p/e­tal på strax under 40.

VOLATILITET KAN SKAPA INVESTERINGSLÄGEN DÄR BURE HAR ANALYSERNA KLARA

Under inledningen av 2016 hade Bure fram till den 22 februari tappat knappt 5 procent av sitt substans, till ensubstansvärdesnivå på 83,18 kronor per aktie. Det är lite bättre än Stockholmsbörsens breda SIXRX som undersamma period tappade närmare 6 procent.

Bures substansrabatt, det vill säga skillnaden mellan börskursen och det underliggande substansvärde man köperin sig i, var därmed inte långt från 23 procent under tisdagens rapporthandel.

Ni har ju jobbat med återköp, utdelningar och inlösen. Är dessa ett ständigt alternativ för värdeskapande sålänge ni har en substansrabatt på börsen?

”Rabatten är var den är. Även om vi lämnar kontinuerlig utdelning och vi alltid kan göra återköp som ett alternativ,så ligger vårt största fokus framförallt på att göra bra affärer. Återkommande performance och att leverera braaffärer är det som gäller”, fastslår Bures vd.

Om ni i en idealvärld skulle kunna välja fritt utifrån er portföljmålbilds tre olika tårtbitar, är det någonsärskild innehavstyp som ni skulle vilja öka andelen i?

”Vi har ungefär 1 miljard kronor i investeringsbara medel och det tråkiga svaret blir att jag skulle vilja se oss ökainom alla tårtbitar. Önskebilden innefattar 2­3 större portföljbolag på 200­300 miljoner inom 12­18 månader, men detär en teoretisk tanke och vi ska inte ‘kedja fast oss vid en sten’ där”, säger Blomquist.

10/13/2016 Bure ser möjligheter om småbolagsrallyt punkteras | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/24/bure­ser­mojligheter­om­smabolagsrallyt­punkteras/ 7/8

Tårtbitarna SIX refererar till rör den ”målbild” för portföljen som Bure presenterat. Investeringsbolaget vill enligtdenna att avkastningen till omkring hälften ska komma från ”målavkastande bolag”: relativt mogna bolag med enidentifierad förbättringspotential som gör att man kan räkna på målavkastning.

Ungefär en fjärdedel ska komma från ”kassaflödesgenererande bolag” med beprövade affärsmodeller, lägretillväxt och stabila kassaflöden.

”Tanken med kassaflödestårtbiten har varit att kunna finansiera dels vår organisation och dels Bures kontinuerligautdelning. Vi har haft starkt kassaflöde från våra bolag men det har delvis att göra med att vi fått extrautdelning iMycronic, så kan vi hitta kassaflödesinnehav så skulle jag gärna fylla på”, säger Blomquist här till SIX.

Bures sista fjärdedel av avkastningen ska komma från ”bolag med hög potentiell avkastning”. Här rör det sigmestadels om lite mindre entreprenörsledda bolag, ofta inom ny teknik, som uppvisar hög tillväxt.

”I hög risk­hög potential­delen har vi under 2015 inte riktigt tyckt att tillgångspriserna varit rätt för att vi ska viljagöra 200­300­miljonersinvesteringar, varför vi valt att göra lite investeringar i mindre utvecklingsbolag. Vi har tittatpå massor av investeringar och följt många bolag väldigt länge men det här blir en tajmingfråga och det är inte alltidsituationerna uppstår när man själv vill”, fastslår Blomquist.

Till investeringarna inom den sistnämnda kategorin hör holdingbolaget Bure Growth, som bland annat hunnit köpain en 10­procentspost i First North­noterade medicinteknikbolaget Vigmed. ”Vi gör det där för att sondera terrängenoch för att försöka komma in i ett investeringsflöde”, kommenterar Blomquist här.

I det nuvarande klimatet med ”lite mer volatilitet” så räknar Bure med att investeringssituationerna kommer attuppstå ”förr eller senare” och då står Bure redo med egen analys klar på många objekt som man har följt länge.

När SIX News i november i fjol gjorde en jämförelse av investeringsbolagens totalavkastningar var Bure det mesthögavkastande bolaget utifrån dåvarande 10­årshistorik, se:https://blogg.six.se/2015/11/20/investeringsbolagen­fortsatter­overavkasta­six/

Uppdaterat sifferunderlag från SIX Edge visar att Bure­aktien totalavkastat totalt +443 procent senaste 10 åren tilloch med bokslutsdagen, motsvarande +18 procent årligen.

Bures ägare ska enligt Bure­vd:n räkna med att investeringsbolaget fortsätter på den inslagna vägen ävenframöver, med fokus på att leta upp långsiktiga avkastningsmöjligheter.

Klarar Bure sitt 12­procentiga avkastningsmål (IRR) på varje investering över längre perioder så är det enprestation Henrik Blomquist säger sig vara nöjd med, inte minst utifrån dagens nollräntemiljö.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Börs, Bioteknik, Investment, IT och taggad Börsens värdering, biotech, Bure, Henrik Blomquist,

investeringsstrategi, large cap, Max Jonson, mid cap, Mycronic, portföljstrategi, småbolag, småbolagsrally,

10/13/2016 Bure ser möjligheter om småbolagsrallyt punkteras | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/24/bure­ser­mojligheter­om­smabolagsrallyt­punkteras/ 8/8

substansrabatt, substansvärdering, tech, techbolag, Vitrolife den februari 24, 2016, 10:21

[https://blogg.six.se/2016/02/24/bure­ser­mojligheter­om­smabolagsrallyt­punkteras/] .

10/13/2016 Balder ännu inte för stort för Erik Selin | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/19/balder­annu­inte­for­stort­for­erik­selin/ 1/7

IX NewFinannheter från IX

alder ännu inte för tort för rik elin

Storleksmässigt är Balder nu ohotat största fastighetsbolag på Stockholmsbörsen. I fjol blev man störstbörsvärdesmässigt och med konsolideringen av finska Sato vid årsskiftet går man om Castellum i fastighetsvärdegenom att kontrollera fastigheter för hela 68 miljarder kronor i balansräkningen.

I en ny intervju talar Balders grundare, vd och största ägare Erik Selin med SIX News om fastighetsjättensNorden­expansion, bostadssatsningen och relationen till de nordiska banker som är med och finansierarverksamheten.

Erik Selin vill se Balder fortsätta på den inslagna inriktningen mot maximerad avkastning per aktie ochopportunistiska affärsmöjligheter, inte minst via nya partnersamarbeten.

Att Balder håller på att bli för stort eller för spretigt att kunna fortsätta styras på nuvarande sätt avfärdar Selinbestämt, inte minst då han menar att fastigheter utgör verksamhet av relativt okomplicerad natur.

”Vi får se hur stort Balder kan bli, det ger sig efterhand. Men vi har aldrig haft någon storleksmålsättning och jagtycker att storlek i sig är ointressant, så väl i absoluta termer som relativt någon annan. Det som spelar roll ärresultatet per stamaktie”, fastslår Erik Selin för SIX.

På grund av tillväxtframgångarna medger Selin att hans framtida Balder varken kommer att vilja, eller för den delenkunna, återgå till det högre finansiella risktagande man hade som mindre bolag.

10/13/2016 Balder ännu inte för stort för Erik Selin | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/19/balder­annu­inte­for­stort­for­erik­selin/ 2/7

Senaste årtiondet belönade Balders långsiktiga ägare med stark substansvärdestillväxt (vänstra grafen).

Samtidigt har Balder låtit värdeökningarna sänka fastighetsportföljens belåningsgrad (högra grafen). Grafer: Balder

INGA KVARTALSÖVERRASKNINGAR ENLIGT SELIN, SLÅR SIX/INQUIRY MED 7 PROCENT I Q4

Balder­koncernens ökade storlek kombinerat med att verksamhetens art är ”så pass statisk” gör att det numera inteblir några ”större avvikelser eller sensationer” mellan enskilda kvartal, eller ens mellan enskilda år, säger Selin.

”Det är trögrörlig materia där inga enskilda större (hyres­)avtal kan göra skillnad, vare sig när vi tecknar eller när deförsvinner”, konstaterar han.

Enligt bokslutet står inget enskilt kontrakt för mer än 0,9 procent av Balders totala hyresintäkter och ingen enskildkund för mer än 2,7 procent. Snittkontraktstiden bland Balders kommersiella hyreskontrakt har ökat till 6,3 år, från5,9 år för ett år sedan.

Tar man ändå en snabbtitt på Balders färska resultatutfall för fjärde kvartalet 2015 blev bilden som följer:

Hyresintäkterna stod nära oförändrade på 680 miljoner kronor, att jämföra med 677 miljoner samma kvartal i fjol ochnågot bättre än analytikerförväntningarna vid 674 miljoner enligt SIX News/Inquiry Financials konsensusenkät.

Gällande fastighetsförvaltningens effektivitet steg överskottsgraden* till 75 procent i kvartalet, upp från 72 procent ijämförelseperioden och klart bättre än väntade 71,9 procent.

Det högre än väntade driftnettot var också huvudförklaringen till varför Balders förvaltningsresultat**, det mestvälbevakade resultatmåttet, inkom 7 procent över analytikerförväntningarna. Räknat per stamaktie förbättradesförvaltningsresultatet från 2,02 till 2,64 kronor.

Längre ned i resultaträkningen bokade Balder hela +2,0 miljarder i orealiserade värdeförändringar på fastigheternaefter att ha bokat nästan lika mycket, +1,6 miljarder, i samma kvartal föregående år.

10/13/2016 Balder ännu inte för stort för Erik Selin | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/19/balder­annu­inte­for­stort­for­erik­selin/ 3/7

Ser man till framåtblickande intjäningsförmåga, ej att förväxla med en prognos, uppger Balder denna till ettförvaltningsresultat om 10,64 kronor per stamaktie i årstakt, en cirka 44­procentig ökning från 7,39 kronor vidföregående årsskifte.

* Överskottsgrad motsvarar driftnettots, det vill säga hyresintäkterna minus direkta fastighetskostnaderna, andel avhyresintäkterna.

** Förvaltningsresultatet drar förutom driftnettots fastighetskostnader även av förvaltnings­ ochadministrationskostnader och finansnetto samt lägger till resultatandelar från Balders många intressebolag.

SATO­INVESTERINGEN EN DEL I ATT NORDEN­DIVERSIFERA BALDER

2015 års stora investering för Balders del var köpet av en 53,3­procentig aktiemajoritet i Sato, Finlands näststörsta bostadsfastighetsbolag.

Genom Balders aktieköp konsoliderades Satos fastighetsportfölj på 712 fastigheter in i Balderskoncernbalansräkning per årsskiftet, till en värdering om motsvarande 26,5 miljarder kronor. Sato­förvärvetinnebär även en ökning av Balders räntebärande skulder med 15,3 miljarder och att minoritetsägares andel avBalderkoncernens eget kapital sväller med 4,4 miljarder.

Vad får ni för signaler från Finland, där ni nu investerat stort?

”Som alla vet som har Finland rent BNP­mässigt haft mycket svagare utveckling än övriga nordiska länder desenaste 4­5 åren. Men om man drar ut det här över tid, säg några årtionden framåt, så tror jag att man ändå intekan veta som vad som kommer att gå bäst utan man bör räkna med en snarlik utveckling för länderna. Därför trorjag att Finland över tid kommer att vara helt okej för oss. Vad som händer nästa år eller i nästa kvartal, det bryr jagmig inte så mycket om.”

Upplever ni att ni kan köpa mer värde i Finland, ur ett relativt perspektiv?

”Nej, man skulle kunna tro det i och med att det är mycket svagare men där är ett väldigt stort investerarintressesom gör att det inte är billigt där heller. Man kan absolut inte göra fyndköp där i nuläget, men att finnas i olika ländertror jag kommer att ge oss möjligheter över tid.”

Expansionen i Finland och även Danmark ger helt enkelt Balder en positiv landrisk­diversifiering, menar Selin.Detta i och med att de olika nordiska ländernas ekonomier inte utvecklas i exakt samma takt i det kortaperspektivet.

Årsskiftets regionfördelning av Balders fastighetsbestånd var värdemässigt (ej inräknat minoritetseffekter):

29 procent Helsingfors20 procent Stockholm19 procent Göteborg13 procent ”Öst” (Sverige)

10 procent Öresund (Sverige + Danmark)3 procent ”Norr” (Sverige)

10/13/2016 Balder ännu inte för stort för Erik Selin | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/19/balder­annu­inte­for­stort­for­erik­selin/ 4/7

7 procent projekt (alla länderna)

”BÄSTA VÄNNER” MED NORDEN­BANKERNA BAKOM BALDERS 30 MILJARDER I LÅN

I Balders bokslut kan utläsas att åtta ”nordiska banker” via bilaterala, revolverande lån står för ”huvuddelen” avfastighetsbolagets räntebärande skulder om totalt 41,1 miljarder kronor vid årsskiftet 2015/2016.

Drar man av obligationslån för 7,9 miljarder och certifikat för 2,7 miljarder handlar det om någonstans runt 30miljarder kronor som Balder lånar från sina banker.

Får ni nu kontakt med nya banker, i och med expansionen in i Finland eller kör ni med samma banker ävendär?

”Det är väldigt snarlikt med samma nordiska banker: Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, SEB ochSwedbank. Nordea är störst där, utan konkurrens, och de har vi mycket affärer med i Sverige och Danmarkockså. Förutom lokala banker tillkommer även en större bank i Pohjola, som är väldigt Finlandsfokuserade”,berättar Erik Selin.

Är utomnordiska banker aktiva med propåer till er, eller är de mer avvaktande till nordiska fastigheternumera?

”De är också väldigt intresserade men det har blivit så att vi inte har gjort så mycket med dem. Vi kan dock tänkaoss att träffa alla som vi tycker verkar bra. Men de nordiska bankerna är otroligt duktiga och konkurrenskraftiga:med starka balansräkningar, låga kostnader och bra funding – så det är inte någon enkel match för någon annan attkunna konkurrera med exempelvis Nordea och Handelsbanken. Men inom vissa nischer kan andra banker slå sigin, och det är i grunden bra med konkurrens”, resonerar Balder­vd:n.

”De nordiska bankerna är dessutom väldigt trevliga att ha att göra med. De har blivit mina bästa vänner då jag fåttmycket hjälp av dem”, tillägger Erik Selin.

MYCKET KÖPENHAMNSBOSTÄDER NÄRMSTA ÅREN, VILL SE SVERIGE ÖKA TAKTEN

Vid årsskiftet var Balders förvaltningsbestånd inom bostäder värderat till 39,3 miljarder kronor, eller motsvarande 57procent av koncernens totala fastighetsvärden inräknat projekt.

Och inom Balder­portföljens projektdel, på totalt 4,6 miljarder eller 7 procent av fastighetsvärdena, är huvuddelenockså bostäder. Bostadsprojekten som pågick vid årsskiftet hade förväntade totala investeringar om 8,0 miljarderkronor, varav cirka 4,4 miljarder då var upparbetat.

Balders mest omfattande bostadsinvesteringar sker i Köpenhamn och Helsingfors, där man i huvudsak uppför”ägarlägenheter som hyrs ut”. I Köpenhamn är pågående produktion cirka 1.000 lägenheter, i Finland cirka 1.100lägenheter och i Sverige cirka 350 bostadsrätter.

”Vi försöker få till mer bostadsinvesteringar men det är väldigt långa processer på grund av bland annat detaljplaner.Kortsiktigt blir effekten ökade kostnader innan det ger några intäkter. Med vår ‘evighetshorisont’ tror vi att det här

10/13/2016 Balder ännu inte för stort för Erik Selin | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/19/balder­annu­inte­for­stort­for­erik­selin/ 5/7

blir väldigt bra på 10­20 års sikt, men för de som följer oss och våra ägare är det bra att förstå att det här påmarginalen kommer att utgöra en negativ post kortsiktigt”, sammanfattar Selin läget.

Det är framförallt i Sverige som Selin vill se bostadssatsningen öka takten. ”Det är väldigt mycket på gång här mendet kommer att något år innan man ser någonting av det”, berättar han, återigen med hänvisning till de långaledtiderna för svenska planprocesser.

Närmsta året är det i Köpenhamn som Balder har igång de största pågående bostadsbyggnationerna. ”De byggsjust nu och kommer att färdigställas successivt de kommande 3­4 åren framåt”, säger Selin.

Förra veckans meddelade förvärv av 49 procent i danska projekt­/byggledningsbolaget Sjaelsö har dockingenting med Balders pågående Köpenhamnsprojekt att göra.

Selin beskriver Sjaelsös vd Flemming Joseph Jensen som en ”outstanding guy” vars organisation Balder nu skasamarbeta tätare med. Flemming Joseph Jensen behåller ett 51­procentigt ägande i Sjaelsö.

Hur ska ni arbeta ihop?

”Förutom att Sjaelsö är ett så pass bra bolag att det är värt att investera i på egna meriter och att Flemming är enunderbar person, så ser vi två bra saker: Dels är Sjaelsö duktigare på projekt, byggledning och projektutveckling änoss, så att ‘ha med dem i familjen’ tror jag kan sänka våra risker i nya projekt något, allt annat lika. Och sedan harde varit med och tagit fram projekt i den här marknaden jättelänge, så deras marknadskännedom kan leda till att vieventuellt hittar lite fler projekt framöver”, berättar Selin.

Rent finansiellt rör sig Sjaelsö dock endast om en mindre investering på Balder­nivå. ”It doesn’t move the needle…men många häckar små blir en stor berså”, konstaterar Balder­vd:n skämtsamt.

ÖPPEN FÖR LÅNGSIKTIGT BRA STRUKTURAFFÄRER MED ANDRA BÖRSBOLAG

SIX lyfter faktumet att svenska fastighetsaktiers ganska betydande substanspremier har börjat minska, dels tillföljd av att flertalet bolag skrivit upp sina fastighetsvärden och nu på slutet även på grund av att börskursernakommit ned något.

Skulle du säga att svenska fastighetsbolags börsvärderingar på ett generellt plan känns rimliga i nuläget?

”Ja, det tycker jag”, svarar Erik Selin kortfattat.

Kombinerat med stora inflödet av nya börsbolag på senare tid, ser du några möjliga drivkrafter till flerkonsolideringar i svensk noterad fastighetssektor framöver?

”Vissa bolag kan slås ihop, ja det tror jag säkert. Och vi lyssnar själva på alla förslag som låter bra, men här måstejag sedan verkligen känna att de också är bra för Balders befintliga och långsiktiga stamaktieägare”, resonerar Selinhär.

Balders eget substansvärde enligt EPRA NAV­standarden var 159,14 kronor per stamaktie vid årsskiftet, inräknatCollector­aktierna till marknadsvärde. Det innebär nästan en fördubbling under 2015 jämfört med de 86,33 kronor

10/13/2016 Balder ännu inte för stort för Erik Selin | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/19/balder­annu­inte­for­stort­for­erik­selin/ 6/7

som helåret inleddes på. Balder stängde således torsdagens rapporthandel på 19 procents substanspremie.

HAR ”EVIG” ÄGARHORISONT I COLLECTOR, BEKYMRAS EJ AV AKTIEKURSEN

Även efter de kursframgångar på börsen som följt finanskoncernen Collectors notering i fjol säger sig Erik Selin förBalders del ”inte alls” bekymra sig för hur intressebolaget aktiekurs kommer att fortsätta utvecklas kortsiktigt. Hansintresse innefattar endast hur Collector utvecklas som bolag.

Hur ser du på påpekanden om eventuella risker med att Collector­posten nu utgör en ganska betydande delav Balders börsvärde (implicit)?

”Collector­aktierna motsvarar ungefär 30 kronor per Balder­aktie, eller omkring 15 procent av börsvärdet. Om det ärmycket eller lite beror på vad man har för utgångspunkt – det är skillnad om du som analytiker ska ta ställning tillBalders nästa kvartal eller om du som jag tänker på vad som är bra på några årtiondens sikt. Det här är dock inteen fråga om att någon har rätt eller fel”, svarar Selin.

Balder ägde vid årsskiftet den 44,1 procent av kapitalet och rösterna i Collector, där Erik Selin också sitter somstyrelseledamot.

Balders aktiepost på dryga 41,1 miljoner Collector­aktier är i skrivande stund värd ungefär 5,2 miljarder kronor, ellermotsvarande cirka 16 procent av börsvärdet på Balders stamaktier.

Räknat från noteringen den 10 juni i fjol hann Collector­aktien stiga med hela 131 procent under resterande del av2015, om man räknar från Collector­noteringens teckningskurs på 55 kronor. Hittills under 2016 är Collector­aktienskurs ungefär oförändrad trots den allmänna börssättning som varit.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Bank, Fastighet och taggad Balder, Collector, Erik Selin, fastighetsaffärer, fastighetsaktier,

fastighetsfinansiering, fastighetslån, finansiell risk, Flemming Joseph Jensen, Helsingfors, Köpenhamn, Sjaelsö,

substanstillväxt, substansvärdering den februari 19, 2016, 16:26 [https://blogg.six.se/2016/02/19/balder­annu­inte­for­

stort­for­erik­selin/] .

2 thought on “alder ännu inte för tort för rik elin”

Ping: Ännu räntefest hos växande fastighetsskara i Båstad | Six News

Ping: Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | Six News

10/13/2016 Balder ännu inte för stort för Erik Selin | SIX News

https://blogg.six.se/2016/02/19/balder­annu­inte­for­stort­for­erik­selin/ 7/7

10/13/2016 Flertalet projektpreffar kräver bättre kassaflöden – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/12/07/flertalet­projektpreffar­kraver­battre­kassafloden­six/ 1/6

IX NewFinannheter från IX

Flertalet projektpreffar kräver ättre kaaflöden– IX

SIX News gick häromdagen igenom hur de nedpressade räntorna följts av en växande skarapreferensaktienoteringar från fastighetsförvaltande bolag.

Parallellt har även en annan form av fastighetsaktör valt att stärka kassan med just preffar, och det ärprojektbolagen. Fastighetsprojekt binder som bekant periodvis mycket kapital. Här kan preffar ses som ett sätt förstamaktieägarna att få en passiv, förutsägbar och röstsvag hävstång på sin insats.

Alm Equity var år 2012 första projektbolag att börslista preffar och mot slutet av 2013 följdes man av OscarProperties. Tobin Properties och Prime Living anslöt kring förra årsskiftet och RealXState hakade på trenden såsent som för bara någon månad sedan.

När SIX News nu tagit sig en snabbtitt på dessa noterade svenska projekt­preffar ligger deras direktavkastningar isnitt på 8,9 procent, med ett intervall från som lägst 8,1 procent i Alm Equity till som högst 10,3 procent iTobin Properties.

Direktavkastningen på projektpreffar är i snitt knappt 2 procentenheter högre än snittet för förvaltnings­preffarna, och innebär samtidigt en riskpremie om precis 8 procentenheter mot den nuvarande 10­årigasvenska statsobligationsräntan.

Kassaflödesmässigt är det endast Alm Equity som kunnat täcka sin preff­utdelning utifrån de senaste 12månadernas siffror, och det med god marginal dessutom. Oscar Properties täcker halva preff­utdelningen medkassaflödet före rörelsekapital och investeringar. Att Oscar Properties, Prime Living och Tobin Properties förstunden uppvisat otillräckliga eller negativa bakåtblickande kassaflöden är noterbart, men säger samtidigtingenting om eventuella in­ och utflöden från framtida projektförsäljningar. RealXState saknar ännu redovisadhistorik på denna punkt.

På nedsidan är projektverksamhet i varierande grad en cyklisk företeelse, där missbedömd efterfrågan ochförsenade eller på annat sett fördyrade projekt är ständiga risker i bakgrunden. Här bidrar preffarna med enförlustabsorberande effekt: skulle stamaktiekapitalet och mer därtill förbrukas så uppstår ett läge där preff­ägarna ärnäst på tur. Inte minst svag ställning gentemot såväl kreditgivare som stamaktieägare (röstmässigt) gör preffarnautsatta på flera sätt om emittenten skulle börja krisa.

10/13/2016 Flertalet projektpreffar kräver bättre kassaflöden – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/12/07/flertalet­projektpreffar­kraver­battre­kassafloden­six/ 2/6

Tittar man här på projektbolagens kapitalstruktur så ser den, ur ett preff­perspektiv, sammantaget ännu svagare utän för de preff­emitterande förvaltningsbolagen. Viktar man projektpreffarna efter börsvärde så är det synligastamaktiekapitalet (TBV) som kan skydda preffarna mot värdetapp och förluster endast 16 procent.

Goodwill­tunga nykomlingen RealXState ser på pappret svagast ut utifrån bokförda värden, med täckning förendast halva preferenskapitalets likvidationsbelopp i synliga tillgångar. Prime Living ser däremot ut att hagott om synligt stamaktiekapital, dess negativa kassaflöde till trots.

Varför preff­ägare ställer upp med så pass stor andel av riskkapitalet till cykliska, operationellt riskfyllda ochillikvida fastighetsprojekt utan att kräva större uppsida än nuvarande direktavkastningar på 8­10 procent kanframstå som en aning förbryllande. En tro på att underliggande fastighetsmarknaders expansionscykel ska fortsättalänge och utan några bakslag är en möjlig delförklaring. Alternativt så kan investerarna ha chansat på attprojektbolagen klarar av att refinansiera sig (ännu) billigare längre fram i cykeln, men då bör man komma ihåg att såendast sker på bolagens villkor och att flertalet projektpreffar dessutom redan handlas relativt nära gällandeinlösenbelopp.

Som finansmannen Rutger Arnhult konstaterade för SIX i våras kan preffar i projektbolag helt enkelt ”vikaoch gå snett på ett annat sätt” än inom kassaflödesfokuserad förvaltning.

Tar preff­ägarna i fastighetsprojektbolagen tillräckligt mycket betalt för risken? Källa räkenskaper:

Bolagens 2015Q3­rapporter. Källa kursdata: SIX Edge (2015­12­07 intradag). Sammanställning: SIX News

ALM EQUITY ENDA PROJEKTPREFFEN MED BAKÅTBLICKANDE UTDELNINGSTÄCKNING – SIX

Undersökningens huvudfynd presenteras i tabellen nedan:

10/13/2016 Flertalet projektpreffar kräver bättre kassaflöden – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/12/07/flertalet­projektpreffar­kraver­battre­kassafloden­six/ 3/6

Ser man till börsvärdena så är projekt­preffarna Alm Equity (325 miljoner kronor) och Oscar Properties (300miljoner) störst. Totalt betingar projektpreffarna ett börsvärde på drygt 1 miljard kronor.

För samtliga projektpreffar bygger de redan nämnda direktavkastningarna på att investerarna räknar med attprojektbolagens redovisningsmässigt goda lönsamhet över tid även ska kunna generera tillräckligt pålitligakassaflödesöverskott, för att preff­utdelningarna ska kunna täckas med god marginal. Om så blir fallet avgörs dockav oavslutade och ännu inte påbörjade projekts lönsamhet, och är också behäftat med större osäkerhet julängre ut i tiden man måste prognostisera.

När det gäller kassaflödestäckning visar tabellen hur Alm Equity som enda bolag täcker nuvarande preff­utdelningmed löpande kassaflöde före rörelsekapitalförändring och investeringar (FFO), och med en marginal på 6 gånger

10/13/2016 Flertalet projektpreffar kräver bättre kassaflöden – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/12/07/flertalet­projektpreffar­kraver­battre­kassafloden­six/ 4/6

dessutom. Även Alm Equitys fria kassaflöde (FCF), i form av den löpande verksamhetens kassaflöde minusinvesteringsverksamhetens kassaflöde, uppvisar en god täckning på knappt 3 gånger.

Oscar Properties täcker som sagt hälften av preff­utdelningen med sitt bakåtblickande FFO­kassaflöde, menbolagets FCF­kassaflöde var så pass negativt de senaste 12 månaderna att det skulle förbruka halva detsynliga stamaktiekapitalet (TBV) om det tilläts fortgå i 12 månader till.

Prime Living och Tobin Properties saknar bakåtblickande utdelningstäckning på så väl FFO­ som FCF­nivå.

Prime Livings FCF­kassaflöde de senaste 12 månaderna skulle förbruka mer än hela (1,3 gånger) detsynliga stamaktiekapitalet (TBV) om det tilläts fortgå på samma sätt i 12 månader till.

Tobin Properties har som sagt inget synligt eget stamaktiekapital utan eventuell fortsättning av negativt frittkassaflöde kräver finansieringstillskott eller uppvärderade tillgångar, annars börjar preffarnas täckning av preffarnaslikvidationsbelopp att krympa.

När det gäller kapitalstrukturen så drar tabellens TBV­uträkning av immateriella tillgångar fullt ut. I senaste preff­tillskottet RealXState blir TBV kraftigt negativt, en följd av all goodwill som uppstod när koncernen förvärvade insin operativa verksamhet. Drar man av detta negativa TBV så finns det, till de bokförda värden som gällde den 30september, endast synlig täckning för cirka hälften av likvidationsbeloppet på RealXState­preffarna. Värt attbetona är att det rör sig om bokförda värden utifrån en historisk ögonblicksbild samt att avdraget av all goodwill ärett konservativt sätt att räkna på. RealXStates stamaktier förblir onoterade.

I likaså onoterade Tobin Properties ger motsvarande uträkningar ett obefintligt synligt stamaktiekapital, vilketinnebär att preffarnas likvidationsbelopp saknar täckning från stamaktiernas sida men att likvidationsbeloppet vidutgången av september åtminstone återfanns i synliga bokförda tillgångsvärden.

I framförallt Prime Living ser kapitalstrukturen mer solid ut: de jobbar med 36 procents synligtstamaktiekapital i balansräkningen och har nästan tre gånger så stort stamaktiekapital som preffarnaslikvidationsbelopp. Med andra ord så finns där en synlig krockkudde för preffarna, även om kassaflödena somsagt varit negativa.

De största emittenterna Alm Equity och Oscar Properties har ungefär samma TBV­andel i balansräkningensom den genomsnittliga förvaltnings­preffen, det vill säga runt 20 procent. När det gäller storleken på TBVrelativt hur preffarnas likvidationsbelopp så har Oscar Properties lite större TBV (1,4 gånger) medan Alm Equityarbetar med ungefär hälften­hälften (1,1 gånger).

OSCAR PROPERTIES NYA INLÖSEN­ OCH LIKVIDATIONSBELOPP VÄL TILLTAGNA – SIX

Man bör även nämna nivåerna på preffarnas så kallade inlösen­ och likvidationsbelopp, det vill säga beloppet sombolaget har rätt att återköpa preffarna till respektive beloppet som preffarna har förtur till under en likvidation avbolaget. Till beloppen tillkommer även eventuell innestående preff­utdelning.

I projektpreffarnas fall handlas Tobin Properties och RealXState till överstigande nuvarandelikvidationsbelopp, innebärande att nuvarande preferensaktiekurs överstiger det belopp som preffarna har förturvid om bolaget kan likvideras med tillräckliga värden för att det ska bli något över till preffarna. Som vi noterat

10/13/2016 Flertalet projektpreffar kräver bättre kassaflöden – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/12/07/flertalet­projektpreffar­kraver­battre­kassafloden­six/ 5/6

tidigare saknar dock RealXState hälften av dessa värden i form av synliga, icke­immateriella tillgångar medanTobin Properties inte hade någon marginal för värdena på plats i form av synligt eget stamaktiekapital.

Alm Equity och Prime Living handlas lite mer än 10 procent under nuvarande inlösen­ ochlikvidationsbelopp.

Oscar Properties har på sina återutgivna preffar satt väl tilltagna inlösen­ och likvidationsbelopp, förenklatinnebärande att preffens kurs tillåts stiga mer innan det blir risk för inlösen eller bristande täckning vid likvidation.Samtidigt innebär det ju förstås också att marknaden måste sänka sitt avkastningskrav mer för att så ska bliverklighet.

Intressant i sammanhanget är hur just Oscar Properties i våras valde att refinansiera sina tidigare preffar tilllägre direktavkastning, när dessa för en tid hade handlats över tidigare inlösenbelopp.

Det bör också att noteras hur så väl Prime Living, RealXState och Tobin Properties via specialvillkor lovat sinapreff­ägare successivt förbättrade villkor i framtiden:

Bolag: Specialvillkor

Prime Living: Fram till sista avstämningsdag före 2019­12­31 är utdelningen satt till 8,5 % av initialteckningskurs, motsvarande 8,50 kr per år, och inlösen­ samt likvidationsbelopp är satt till 115 % av initialteckningskurs, motsvarande 115 kr. Från avstämningsdag efter 2019­12­31 höjs utdelningen till 10,5% avinitial teckningskurs, motsvarande 10,50 kr per år, och inlösen­ och likvidationsbelopp ökar till 125 % avinitial teckningskurs, motsvarande 125 kr.

RealXState: Utdelningen är 37 kr per år fram till och med avstämningsdag 2018­12­31. Därefter ärutdelningen 43 kr per år.

Tobin Properties: Utdelningen är 11,50 kr per år fram till och med sista utdelningstillfälle föreårsstämman 2019, därefter 15,50 kr per år fram till och med årsstämman 2020, därefter 19,50 kr per årfrån och med efter årsstämman 2020. Inlösen är möjlig från och med 2016­06­30 och fram tillavstämningsdag för första halvårsutdelning efter årsstämman 2020 och kan då ske till 110 % av initialteckningskurs, motsvarande 110 kr. Från och med avstämningsdag för första halvårsutdelning efterårsstämman 2020 kan inlösen ske till 130 % av initial teckningskurs, motsvarande 130 kr.Likvidationsbelopp följer inlösenbelopp.

Källa: Bolagsordningar per december 2015Sammanställning: SIX News

Tobin Properties är den enda av projektpreffarna som betalar utdelning halvårsvis, övriga betalar kvartalsvis.

Som SIX tidigare påtalat bör preferensaktievillkor generellt sett tas med en nypa salt – de röststarkarestamaktierna kan vid framtida bolagsstämmor rösta igenom villkorsförändringar, så väl till preffarnas fördelsom nackdel.

10/13/2016 Flertalet projektpreffar kräver bättre kassaflöden – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/12/07/flertalet­projektpreffar­kraver­battre­kassafloden­six/ 6/6

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Börs, Bygg, Fastighet och taggad ALM Equity, cyklikalitet, cyklisk, direktavkastning, inlösen,

kapitalstruktur, kassaflödestäckning, likvidationsbelopp, likviditet, Oscar Properties, preferensaktie,

preferensaktieinlösen, preffar, Prime Living, projekt­preffar, projektbolag, RealXState, Tobin Properties den december

7, 2015, 15:02 [https://blogg.six.se/2015/12/07/flertalet­projektpreffar­kraver­battre­kassafloden­six/] .

10/13/2016 Investeringsbolagen fortsätter överavkasta – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/11/20/investeringsbolagen­fortsatter­overavkasta­six/ 1/9

SIX NewsFinansnyheter från SIX

Investeringsbolagen fortsätter överavkasta – SIXSIX News har gjort ett nytt svep över alla noterade svenska investeringsbolag och tidigare slutsats står sig:

investeringsbolagens överavkastning fortsätter.

Investeringsbolagsindex har överavkastat knappt 4 procent årligen de senaste 10 åren, ställt mot

börsen som helhet.

Investeringsbolag som i dag har mer än hälften i onoterat har dock underpresterat så

avkastningsframgångarna förefaller främst ha skapats via förvaltning av noterade aktier.

Bland enskilda investeringsbolag toppar Bure 10-årshistoriken, tätt följda av Luxonen och därefter Latour.

Alla tre bolagen har haft över 20 procents årlig totalavkastning över denna långa mätperiod.

Tittar man på kassanivåer verkar åtminstone Traction och Creades just nu stå och vänta på att det ska

uppstå bättre investeringslägen. Inget bolag är dock hårt skuldsatt.

Samtidigt har de senaste årens starka börs sannolikt bidragit till att investeringsbolagensavkastningshistorik dopats något av stigande substansvärdering: medianrabatten är numera nere på

endast 6 procent.

Vill man åka med på bevisade framgångsresor så bör man kanske, som alltid, även ta en snabbtitt på

dagens biljettpriser.

10/13/2016 Investeringsbolagen fortsätter överavkasta – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/11/20/investeringsbolagen­fortsatter­overavkasta­six/ 2/9

Överavkastande investeringsbolag. Investment- och förvaltningsbolagsindexet SIXRXFIIF, i grönt, har genererat en

genomsnittlig årlig totalavkastning på knappt +14 procent de senaste 10 åren (t.o.m. 2015-11-19). Det innebär en

överavkastning om knappt +4 procentenheter per år jämfört med totalavkastningen på drygt +10 procent årligen

för Stockholmsbörsen som helhet, i form av SIXRX i svart. (Jämförelsen är ej kontrollerad för risk.) Källa: SIX Edge

Överavkastat senaste åren, men det gäller ej bolagen som i dag har mycket onoterat – SIX

SIX News nya snabbgenomgång samlar alla former av investeringsbolag, så väl skattemässiga

investmentbolag som förvaltningsbolag plus ett fåtal konglomerat. Nedan presenteras bolagsurvalets

totalavkastning med upp till 10 års historik.

10/13/2016 Investeringsbolagen fortsätter överavkasta – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/11/20/investeringsbolagen­fortsatter­overavkasta­six/ 3/9

Ska man först dra någon generell slutsats kring investeringsbolagens avkastning bör man inte titta på hur

dagens bolags核خضora har presterat. Underlaget är då nämligen inte kontrollerat för så kallad

överlevnadsbias, innebärande att bolag som fallit bort under undersökningsperioden systematiskt skulle

kunnat ha varit över- eller underpresterare, vilket då skulle snedvrida utfallshistoriken.

10/13/2016 Investeringsbolagen fortsätter överavkasta – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/11/20/investeringsbolagen­fortsatter­overavkasta­six/ 4/9

Därför bör man först titta längst ned i tabellen, på förkortningen SIXRXFIIF, totalavkastningsvarianten av

SIX Investment- och Förvaltningsbolagsindex. Detta index sammanfattar utvecklingen för investeringsbolag

noterade vid Stockholmsbörsen (men ej First North och Aktietorget), och indexet hanterar också just

överlevnadsbiasproblematik.

Observationen blir här att investeringsbolag som tillgångsslag, i form av SIXRXFIIF, har totalavkastat +18respektive +14 procent årligen de senaste 5 respektive 10 åren. Med det utfallet har investmentbolagen

över samma tidsperioder avkastat 6 respektive 4 procent procentenheter mer per år änStockholmsbörsens breda totalavkastningsindex SIXRX.

Ur ett mer kortsiktigt perspektiv toppade investeringsbolagens kurser samtidigt som börsen i våras (27

april), men de har därefter tappat mindre mark än börsen (ATH-kolumnen längst till höger).

Bortser vi sedan från potentiell överlevnadsbias kan vi ta en jämförande titt på börsens och First Norths

nuvarande investeringsbolag.

Generellt kan här sägas att de två övre bolagsgrupperna, med låg till medelhög portföljandel i onoterat (i

dagens portföljer), i 核خضertalet fall har presterat avkastning överstigande eller i linje med börsen (SIXRX), och

detta på i princip alla tidshorisonter.

Bortsett från Bure, vars kurs toppade i IT-yran, har alla bolagen med mindre än 50 procent i onoterat också

slagit nytt kursrekord de senaste två åren.

Toppavkastningen under undersökningens 10-årsperiod 芬Ꝑnner vi dock i just Bure, vars +28 procent per år

skett under en period när det forna IT-haveriet gjort storstilad comeback med en ny investeringsstrategi

som har inslag av både noterade tillväxtbolag och av onoterad riskkapitalverksamhet.

Gruppen med 50 procent eller mer i onoterat är betydligt mer spretig avkastningsmässigt. Knappt hälften

av dessa bolag har kurshistorik som är kortare än 10 år, men de 核خضesta har i alla fall varit med i 5 år. Förra

芬Ꝑnanskrisens hårda test av strategierna kan dock skönjas om man studerar datum samt kurstapp (ej

totalavkastning) för kurshögsta i ATH-kolumnerna till höger: en majoritet av gruppen med mycketonoterat har ännu inte återhämtat sig till i närheten av de kursnivåer man toppade på under åren2006-2007.

Ska man säga något generellt om totalavkastningsprestationerna för denna tredje grupp så är den klart

sämre än för investeringsbolagen ovan, både på 5-årshorisonten men också under senaste 12-

månadersperioden respektive hittills i år. Denna tredje grupp blir också slagen av börsen på 5 år och på 12

månader, medan man hittills i år ungefär matchar börsen.

Gruppens stora undantag är Luxonen, som är undersökningens näst högst avkastande bolag över 5- och

-10-årsperioderna, samt Vostok New Ventures, näst mest högavkastande på 5 år. Luxonen är dock satt

under frivillig likvidation och lever efter en utskiftning av huvuddelen av tillgångarna en anonym tillvaro på

börsen i väntan på att restportföljen ska kunna likvideras, däribland illikvida lån till den konkursade

argentinska staten.

10/13/2016 Investeringsbolagen fortsätter överavkasta – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/11/20/investeringsbolagen­fortsatter­overavkasta­six/ 5/9

Bolagen som i dag fokuserar på onoterat har med andra ord en hel del mark att ta igen, både relativt

börsen och relativt sina mer börsexponerade kollegor. Att 核خضertalet inte klarat sig bra över perioden sedan

förra 芬Ꝑnanskrisen kan gjort investerarna mer vaksamma kring gruppens onoterade strategier, inte minst

om vi skulle gå in i en ny tid av nedåtbörs.

Medianrabatten på substansen nere på 6 procent, snitt är 1 procents premie – SIX

En bra bild av hur framgångsrika investeringsbolagens underliggande strategier faktiskt är över tid kan inte

fås enbart utifrån historisk totalavkastning, inte ens med en 10-årig horisont.

Bakom aktiernas totalavkastning 芬Ꝑnns den underliggande portföljstrategins avkastningsnivå, men

också vilket pris man betalar för att köpa in sig i investeringsbolaget och dess strategi.

Vidare bör denna totalavkastning ställas i förhållande till risknivån bakom portföljstrategin: håller

investmentbolaget periodvis kassa eller räntebärande instrument av lågriskkaraktär drar det, allt annat lika,

ned avkastningen under perioder när börsen stiger brett.

Utifrån bolagsportföljernas redovisade substansvärden (eller i en del fall det bokförda eget kapital) så kan

man räkna ut en substansvärdering, det vill säga hur många kronor portföljsubstans man blir ägare till som

investerare per krona man investerar i investeringsbolagets stamaktier.

Finansteoretiskt ska investeringsbolag både kunna handlas till rabatt eller till premie gentemot substans,

baserat på huruvida marknaden tror att de ska under- eller överprestera i riskjusterad avkastning mot

liknande investeringar, och detta inräknat ett diskonterat nuvärde av investeringsbolagets löpande

kostnader.

I tabellen nedan redogörs för substansvärderingar men också för nettokassa/-skuld, ett grovt mått på

芬Ꝑnansiellt risktagande (som inte säger något kring innehavens skuldsättning).

10/13/2016 Investeringsbolagen fortsätter överavkasta – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/11/20/investeringsbolagen­fortsatter­overavkasta­six/ 6/9

Gällande substansvärderingen kan här först noteras att snittbolaget handlas med 1 procents premiemedan medianbolaget köps till 6 procents rabatt. Att investeringsbolagen efter senaste års

börsuppgångar sammantaget handlas mycket nära substans är ett annat läge jämfört med för ett par år

sedan, då det generellt sett var mer betydande rabatter som gällde.

10/13/2016 Investeringsbolagen fortsätter överavkasta – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/11/20/investeringsbolagen­fortsatter­overavkasta­six/ 7/9

Denna undersökning har ej tagit fram värderingshistorik för att fastställa det, men man bör misstänka att

åtminstone delar av senaste års överavkastning gentemot börsen som helhet har skett till följd av

hoppressade substansrabatter. Det vill säga en uppvärderingse罡蘾ekt som sannolikt kommer att spela ut

sin roll även denna gång.

Variationen i substansvärdering bolagen emellan förefaller öka med ökad andel onoterat.

Störst rabatter i dag 芬Ꝑnner man i Östeuropaexponerade strategier. Den högsta rabatten, på 64 procent,

fås i nyligen avknoppade Vostok Emerging Finance. Här bör nämnas att Vostok Emerging Finance har en

pågående nyemission där teckningsrätter har avskilts.

Men också EOS Russia, med 45 procents rabatt, och East Capital Explorer, med 35 procents rabatt, delar

Östeuropa som gemensam nämnare. Efter lyckosamma nyheter kring huvudinnehavet Avito har dock

Vostok New Ventures blivit av med Östeuropa-rabatten och handlas nu på 6 procents premie.

Både redan nämnda Bure samt Traction har dock betydande rabatter kring 20-procentsnivån.

Relativt sett mer rabatterad substans skulle kunna förklaras av bland annat höga förvaltningskostnader,

eller av en bild bland investerare av att investeringsbolaget i fråga prioriterar storägares maktställning

snarare än samtliga aktieägares avkastning. Vidare kan en rabatt utgöra ett ifrågasättande av bolagets

investeringsstrategi eller av dess bokförda värden på onoterade innehav. Alternativt så undervärderar

börsen bolaget i fråga.

Högst premievärderingar 芬Ꝑnner man i Luxonen, på 178 procents premie, följda av KarolinskaDevelopment, på 39 procent, Allenex, på 32 procent, och Ratos, på 26 procent. Här kan förklaringen ligga i

exempelvis att investerare tror att strategin ger långsiktig riskjusterad överavkastning eller att innehavens

onoterade innehav anses vara undervärderade till bokfört värde (vilket inte behöver spegla ett

marknadsvärde då bokfört värde beror på hur det enskilda bolaget valt att redovisa).

Vidare 芬Ꝑnner man en premie i Lundbergs, på 8 procent, som har en onoterad fastighetsdel men även

kontrollposter i noterade innehav. Trots att man endast äger noterade aktier har även Melker Schörling en

premie, på 3 procent, dock även här rör det sig om en portfölj av kontrollposter. Kontrollposter kan i teorin

både betinga premie eller rabatt, beroende på marknadens uppfattning om ägarens vilja och förmåga att

realisera värden via framtida struktura罡蘾ärer.

Ser man till den 芬Ꝑnansiella hävstången på investeringsbolagsnivå kör bolagen nu med nettokassor varssnitt och median är 5 respektive 1 procent av tillgångarna. Med andra ord är deras portföljer överlag

fullinvesterade.

Störst nettokassaandel 芬Ꝑnns i NAXS, på 39 procent, men där är pengarna till stor del redan öronmärkta till

avtalade investeringsåtaganden i pågående private equity-fonder.

Traction har annars störst nettokassa, på 33 procent. De följs av Ratos, på 21 procent, som dock har delar

av kassan i implicit beredskap åt sin portfölj av företrädesvis skuldsatta portföljbolag (se exempelvis vår

senaste Ratos-intervju för diskussion kring detta). Därefter kommer Creades, med 19 procents nettokassa.

10/13/2016 Investeringsbolagen fortsätter överavkasta – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/11/20/investeringsbolagen­fortsatter­overavkasta­six/ 8/9

Åtminstone i fallen Traction och Creades kan man sannolikt ana en viss beredskap inför framtida

investeringslägen, alternativt en dyster syn på investeringsmöjligheterna som bjuds i dagsläget.

I andra änden av spektrumet 芬Ꝑnns det inte några fall av särskilt hög nettoskuld på investeringsbolagsnivå.

Industrivärden ligger där högst på 15 procents nettoskuld, men denna skuld är till stora delar i form av

aktiekonvertibler vilket får anses sänka den 芬Ꝑnansiella risken (på bekostnad av att man spätt ut uppsidan

något).

Stor spridning i investeringsbolagens nuvarande avkastningsmål

Nedan summeras de aktuella avkastningsmålen från undersökningens investeringsbolag.

Som kan ses skiftar de uttalade målen från ganska vaga formuleringar kring värdeskapande till

kvanti芬Ꝑerade avkastningsnivåer, i många fall högt satta på tvåsi罡蘾riga årliga avkastningstal.

10/13/2016 Investeringsbolagen fortsätter överavkasta – SIX | SIX News

https://blogg.six.se/2015/11/20/investeringsbolagen­fortsatter­overavkasta­six/ 9/9

Vidare 芬Ꝑnns inslag av relativa mål (att slå ett visst index/en viss tillgångsklass över tid) men också

av absoluta mål, där avkastningen ska ha en viss karaktär oavsett vad som sker på börsen.

Ett mönster som möjligen kan skönjas är att investeringsbolagen med låg eller ingen andel onoterat i

portföljen väljer att sätta relativa avkastningsmål mot breda marknadsindex. Ökat inslag av onoterat

förefaller samtidigt leda till mer fokus på absolutavkastning.

Johan Eklundjohan.eklund@six-group.seSIX News

Detta inlägg postades i Börs, Investment och taggad Allenex, Avito, avkastningskrav, avkastningsstudie, Öresund,

Bure, Creades, East Capital Explorer, EOS Russia, Havsfrun, industrivärden, investeringsbolag,

investeringsstrategi, investmentbolag, Investor, Karolinska Development, kinnevik, latour, lundbergs,

Luxonen, Melker Schörling, Midway, NAXS, Novestra, ratos, SIXRX, SIXRXFIIF, Stockholmsbörsen, svenska

investmentbolag, Svolder, totalavkastning, Traction, vostok, vostok emerging 芬Ꝑnance, vostok new ventures

den november 20, 2015, 15:01 [https://blogg.six.se/2015/11/20/investeringsbolagen-fortsatter-overavkasta-

six/] .

One thought on “Investeringsbolagen fortsätter överavkasta – SIX”

Ping: Bure ser möjligheter om småbolagsrallyt punkteras | Six News

10/13/2016 Arnhult om sfärförhållandet till broderns Gårdarike | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/24/arnhult­om­sfarforhallandet­till­broderns­gardarike/ 1/5

IX NewFinannheter från IX

Arnhult om färförhållandet tillrodern Gårdarike

Fredagen den 16 oktober ska aktieägarna i Corem Property Group ta ställning till huruvidalogistikfastighetsbolaget ska sälja sin röststyrka i betydligt större branschkollegan Klövern till Klövern­vd:noch Corem­storägaren Rutger Arnhults privata bolagsgrupp M2.

Försäljningen av Klövern­aktier är ett avgörande villkor i en större affär: Corems förvärv av Klöverns noteradeintressebolag Tribona. Arnhult kommer själv inte att få rösta kring aktieförsäljningen i Klövern men SIX har lyckatsreda ut att Arnhults bror i Corems näst största ägare Gårdarike kommer att besitta betydande röstkraft i denkänsliga sfärfrågan.

Arnhult påstår själv att de båda bröderna sedan många år inte har någon koordinerad ägaragenda med sinarespektive bolagskoncerner.

Corems styrelseordförande Patrik Esseborn, till vardags advokat, bedömer inte heller att det föreliggernärståendeproblematik i någon av de personkopplingar mellan Arnhultsfären och Gårdarike som SIX väljer att taupp.

10/13/2016 Arnhult om sfärförhållandet till broderns Gårdarike | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/24/arnhult­om­sfarforhallandet­till­broderns­gardarike/ 2/5

Rutger Arnhult menar att han och hans bror kör ”egna påsar” när man sitter som storägare i samma noterade

bolag, däribland Corem. Enligt Arnhult föreligger det ingen närståendeproblematik i detta förhållande. Bild: Southern

Railway Systems reklamhäfte ”New Orleans – City of Old Romance and New Opportunity” från år 1920 , bildkälla

Wikimedia Commons

GÅRDARIKE RÖSTAR I VIKTIG FRÅGA FÖR TRIBONA­BUD, KLÖVERN­ÄGANDE

I Corem, som bara har ett stamaktieslag (samt preferensaktier), är Rutger Arnhult med bolag registrerad för att somenskilt största ägare kontrollera cirka 37,1 procent av rösterna (och 35,5 procent av kapitalet) per halvårsskiftet.

Näst största Corem­ägare är Gårdarike som äger 12,1 procent av röster och 11,3 procent av kapital, mer omdet sedan.

Inför Corems bud på samtliga aktier Tribona utgör Corems enskilt största ägare i betydligt större noteradesektorkollegan Klövern, med 19,2 procent av rösterna och 18,8 procent av kapitalet. Klövern är i sin tur störstaägare i Tribona.

Punkt 7 på Corems extrastämma rör beslutet att sälja av hela Corems röststarka A­stamaktieinnehav i Klövern,samt delar av B­stamaktieinnehavet, till Rutger Arnhults privata holdingkoncern M2 – ett beslut som skulle medföraatt Arnhults privata bolag blir röstmässigt största ägare i Klövern och att Corem inte längre behöver redovisaKlövern som ett intressebolag.

För beslut om Klövern­försäljningen krävs att hälften av rösterna representerade på Corems extrastämma röstar för,och detta ej beaktat Arnhults registrerade röster som ej får vara med och besluta (i enlighet med godaktiemarknadssed).

10/13/2016 Arnhult om sfärförhållandet till broderns Gårdarike | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/24/arnhult­om­sfarforhallandet­till­broderns­gardarike/ 3/5

Räknar man här bort Arnhults röster kommer näst största ägaren Gårdarike i denna fråga att kunna representeraminst omkring 17,5 procent av de företrädda rösterna på Corem­stämman, och ju färre ägare som dyker uppeller skickar som ombud/fullmakt desto mer tyngd får Gårdarikes beslut.

Utanför de 15 största ägarna sitter gruppen ”Övriga ägare” på den absoluta majoriteten av de röstsvaga menkapitalmässigt tunga preferensaktierna i Corem. Dessa ”Övriga ägare” skulle med sina stam­ och preferensaktierkunna företräda upp till knappt 22 procent av rösterna i Corem borträknat Arnhult, men det får anses vara mindretroligt att flertalet mindre preferensaktieägare tar sig tid att göra sina röster hörda på en stämma.

Beslutet om Klövernförsäljningen är samtidigt mycket viktigt då hela budet på Tribona villkorats av dessgodkännande, enligt Corem som del i dess finansiering av förvärvet.

Punkt 8 på Corem­stämman rör Corems föreslagna nyemission av ytterligare preferensaktier som man tänkeranvända som cirka hälften av budlikviden till de Tribona­ägare som äger mer än 1.000 Tribona­aktier.

Punkt 8 kräver minst två tredjedels majoritet av så väl aktier som röster vid stämman. Här har Rutger Arnhultsregistrerade ägande en röstkraft på minst 37,1 procent och en aktiekapitalandel av minst 35,5 procent. Till det kanadderas minst 12,1 procent röster och minst 11,3 procent av kapital hos Gårdarike, om det visar sig att de skullevälja att rösta i linje med Arnhult.

Punkt 8 är dock villkorad av att punkt 7, försäljningen av Klövern­aktier, röstats igenom.

SIX FÖRSÖKER REDA UT OBEROENDET MELLAN ARNHULTS M2 OCH GÅRDARIKE

Som framgår ovan kommer Corems näst största ägarkoncern Gårdarike (via dotterbolaget Gårdarike Invest) få varamed och rösta i en fråga som för Rutger Arnhults del kan tänkas vara viktig för sfärens ägarstyrka i Klövern.

Gårdarike förefaller dock ha relativt starka kopplingar till Arnhults sfär på flera sätt:

Enligt allabolag.se ägs Gårdarike Invest av M2 Gruppen i Tierp AB som i sin tur ägs av Gårdarike (AB). Men ävenom M2 Gruppen i Tierp AB inleds med samma namn som Arnhults moderbolag M2 Gruppen (AB) är det numeraRutger Arnhults bror Urban Terling som äger hela Gårdarike­koncernen med dess dotterbolag, ettägarförhållande som både Arnhult och Terling bekräftar för SIX på tisdagen.

Urban Terling konstaterar för SIX att han som Corem­storägare ser Tribona­budet som något positivt. Han vill iövrigt inte kommentera ytterligare kring Corems budupplägg, med hänvisning till att det rör sig om hans privataaffärer.

SIX frågar Rutger Arnhult om hur man som separat storägande bröder i ett och samma börsbolag kan hållaisär sina intressen i frågor så som aktieförsäljningen i Klövern.

”Det är egentligen inte så svårt: jag får inte peta i hans grejor och han får inte peta i mina. Hade vi velat ha våraaffärer ihop så hade vi nog haft ett samägt familjebolag, men vi har valt att ‘köra våra egna påsar’ sedan jättelångttillbaka. Frågan ‘vad är det här Gårdarike’ har följt med oss de sista 4­5 åren, och återkommer varje gång från nyasom inte känt till det här. Här gäller det för oss att bara vara transparenta”, svarar Arnhult.

10/13/2016 Arnhult om sfärförhållandet till broderns Gårdarike | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/24/arnhult­om­sfarforhallandet­till­broderns­gardarike/ 4/5

Arnhult förklarar sedan att juridiskt ska syskonförhållandet inte utgöra ett närståendeförhållande i den typ avstämmobeslut som röstningen om Corems Klövern­aktier utgör.

”Din familj, dina mor­/far­föräldrar och din fru är dina närstående, men vid syskon drar man en gräns”, sägerfinansmannen och tillägger skämtsamt:

”Skulle man vilja prata familjeuppdelningar så finns de på många håll, du kanske skulle ta och prata medWallenberg­sfären.”

Arnhult bekräftar att brodern Urban Terling kommer att få rösta om Klövern­avyttringen men tillägger att han intekan påverka broderns beslut.

”Han får rösta, men sedan hur han röstar får vi se… det kanske blir en jobbig julmiddag i år”, skämtar Arnhult.

Terling är anställd som förvaltare av Corems förvaltningsregion ”Väst”. Hans koppling till nuvarande Gårdarike (AB)är mångårig: fram till 15 augusti 2007 satt han som styrelsesuppleant i bolaget, som på den tidagen hette ”ABVärdeförbättring i Gårdarike”. Enligt uppgift ska det finnas ett protokoll från en tidigare extrastämma i ABVärdeförbättring i Gårdarike som visar att bolaget på den tiden ägdes av Arnhult. SIX har inte sett detta protokoll.

I det äldsta Gårdarike­protokoll som gått att finna hos Bolagsverket, från den 3 april 2008, hade Urban Terling blivitägare till Gårdarike. I rapportering från Upsala Nya Tidning sommaren 2008 framgår det sedan att Arnhult dåhade skänkt bort samtliga aktier i Gårdarike (AB) till Terling.

Som justeringsman för Gårdarike­protokollet från april 2008 stod Patrik Essehorn, i dag styrelseordförande iCorem, styrelseledamot i Tribona och MAQS­advokat till yrket.

Patrik Essehorn medger via mail till SIX att han under en senare period satt som styrelsesuppleant i Gårdarikesamtidigt som han då var Corems styrelseordförande. Det dubbeluppdraget rör sig enligt Essehorn om ”någramånader under 2014”.

När det gäller huruvida det föreligger en närståenderelation mellan Terlings Gårdarike och Arnhults M2­koncernsvarar Essehorn, i egenskap av Corem­styrelseordförande, att man ”på varje nivå” ”varit väldigt noga med atteliminera alla möjliga jävsförhållanden”.

Corem­styrelseordföranden menar att en sammanslagning av Tribona och Corem både skapar ”en effektivareorganisation” samtidigt som affären ”renodlar korsägandet mellan bolagen”. Det senare ”har efterfrågats avaktieägare”.

En annan person som förekommer på flera ställen numera är Lars Höckenström, till vardags finansrådgivare påStockholm Corporate Finance:

I dag är Höckenström styrelsesuppleant i Gårdarike samt den som företräder Gårdarike i Coremsvalberedning. Höckenström agerar dock samtidigt som Corems valberedningsrepresentant i nuvarandeCorem­intressebolaget Klövern, där Gårdarike finns med som röstmässigt fjärde största ägare (4,6 procent avröster, 1,0 procent av kapital).

10/13/2016 Arnhult om sfärförhållandet till broderns Gårdarike | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/24/arnhult­om­sfarforhallandet­till­broderns­gardarike/ 5/5

Patrik Essehorn menar, utifrån perspektivet som Corem­styrelsordförande, att Höckenströms dubbla roller förCorem­Gårdarike här gått att kombinera rent juridiskt och att det ”fungerar” ägarstyrningsmässigt.

Mer av kuriosavärde så huserar Gårdarike enligt bolagsuppgifter på samma Rutger Arnhult­ägda* Gamla Stan­adress i Stockholm som moder­ och dotterbolag i Rutger Arnhults onoterade ägarkoncern M2. (* Ägaruppgift frånfastighetstjänsten Datscha)

Men håller man sig till uppgifter inrapporterade till Finansinspektionens insynsregister så finner man i fallet Coreminte minsta antydan till formell ägarkoppling mellan Arnhults M2 och brodern Terlings Gårdarike.

BAKGRUND

För mer bakgrund kring det gällande budet från Corem på Tribona se: http://bit.ly/1KqvD9F

För Rutger Arnhults svar på kritiken mot Tribona­budet se: http://bit.ly/1ixO6uw

Också intressant i sammanhanget är att både Corem och intressebolaget Klövern i Rutger Arnhults bolagssfärbesitter Stockholmsbörsens till synes absolut högsta finansiella hävstång, se SIX sektorgenomgång frånhäromveckan: http://bit.ly/1KceiSR

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Fastighet och taggad ask­i­ask, bolagsstämma, Corem, Corem Property, extrastämma, Gårdarike,

god aktiemarknadssed, Klövern, korsägande, Lars Höckenström, M2, närståendeproblematik, oberoende, Patrik

Essehorn, Rutger Arnhult , sfär, Tribona, Urban Terling, valberedning den september 24, 2015, 8:29

[https://blogg.six.se/2015/09/24/arnhult­om­sfarforhallandet­till­broderns­gardarike/] .

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 1/13

IX NewFinannheter från IX

Hög hävtång i Arnhult fatighetfär ticker ut

Stockholmsbörsens fastighetsaktier handlas i nuläget till knappa 50 procents premie ställt mot bokförtstamaktiekapital, och inte ett enda bolag kan numera köpas till rabatt.

Samtidigt spelar delar av sektorn ett högt spel med den finansiella hävstången – mest uttalat i den ask­i­ask­ägande Rutger Arnhult­sfärens Klövern och Corem, vilka dessutom har relativt högt värderat stamaktiekapital.Även Sagax, D. Carnegie och FastPartner ligger dock långt ut på riskskalan när det gäller stamaktierna.

Det visar en genomgång från SIX News i vilken sektorns räkenskaper per halvårsskiftet ställts motbörsvärderingarna måndagen den 14 september.

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 2/13

Arnhult­sfärens stamaktier längst ut på riskskalan? Utifrån de två perspektiven stamaktiekapitalvärdering och

finansiell hävstång framstår Klöverns och Corems stamaktier som särskilt utsatta vid fallande fastighetsvärden då

fastighetsbolagen, förutom den sfärkonstruktion som finansmannen Rutger Arnhult upprätthåller, kombinerar sektorns

högsta hävstång med en stamaktiekapitalvärderingar över snittet. Sagax är också långt ut på riskskalan då

stamaktien har sektorns högsta P/TBV­värdering kombinerat med tredje högsta finansiella hävstång. Hufvudstadens

och Hebas aktieägare förefaller däremot ha ett relativt tryggt utgångsläge om fastighetsvärdena skulle dippa.

Grafik och sammanställning: SIX News, Källa: Bolagsrapporter samt kursdata från SIX Edge

OBS: I första publicering av undersökningen var Fabeges ebitda­resultat felaktigt uträknat (finansnettot ejåterlagt). Tabeller samt grafer i undersökningens del 2 samt 3 har korrigerats för detta. Inga slutsatser kring sektorneller andra bolag än Fabege påverkas.

Sammanfattning: Sektorn ej pressad i dag men flera utsatta om pengakran slutar flöda

Fastighetsbolagens nettoskuldjusterade företagsvärden (EV) ligger totalt på 471 miljarder kronor, ganska väl i linjemed de bokförda tillgångarna på 464 miljarder, där 434 miljarder motsvarar bokfört värde på fastighetsportföljerna.

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 3/13

Inom finansieringen var de räntebärande skulderna vid halvårsskiftet knappt 237 miljarder, och ovanpå det hadebolagen dryga 15 miljarder i finansiering från minoritetskapital samt preferensaktier.

För sektorns kassaflöde före investeringar betalar börsen omkring 20 gånger, och detta inräknat de gynnsammaeffekterna av dagens rekordlåga räntemiljö.

Billigast kassaflöden återfinns i Norrlandsinriktade Diös och NP3, på omkring 9­10 gånger, medan Castellum på13 gånger värderas lägst bland de största i sektorn. Högst värdering av dagens kassaflöden ses i D. Carnegie på42 gånger, och bland storbolagen i Fabege och Wallenstam på 33 respektive 36 gånger.

I dagens rekordlåga ränteläge har sektorn som helhet inte några som helst problem att täcka sina finansnetton medebitda­resultaten: genomsnitt, median och total för sektorn är en ebitda­täckning om cirka 3 gånger. Det finns dockundantag, så som D. Carnegie, vilka arbetar med betydligt mindre marginaler.

Inräknar man preferensaktieutdelningar som en finansiell belastning för stamaktieägarna krymper ebitda­utrymmetäven tydligt i bolag som Klövern och Victoria Park, något som också skulle kunna tänkas oroa preferensägarna idessa bolag.

Refinansieringsläget ser dock bra ut på kortare sikt: av bolagen som redovisar låneförfall är det endast FastPartnerbland de mer högbelånade som har mer än hälften av förfallet inom närmsta två åren.

En viktigare fråga är dock hur sektorns investerare skulle reagera om dagens lättillgängliga lånekranar börjadeskruvas åt samtidigt som marknadsräntorna tog fart uppåt. Utan att ta ställning till sannolikheten för en sådanutveckling gör inte minst osäkerheten kring den framtida räntepolitiken från Federal Reserve ett sådant scenariohögaktuellt.

Skulle en ränteuppgång te sig lugn och sansad i investerarnas ögon kan de fastighetsbolag som i dag fortsätter attspela högt med finansiell hävstång visa sig ha varit smarta. Men skulle historiska kreditcykelmönster upprepas,med minskande vilja bland sektorns långivare att refinansiera lån till dagens gynnsamma villkor, så kan ett antal avdagens börsbolag stå inför en lång uppförsbacke när det väl blir dags för refinansieringar.

Del 1: Hög hävstång i Corems, Klöverns och Sagax stamaktier

I tabellen nedan ställs fastighetsbolagens tillgångssida, huvudsakligen i form av fastigheter men också medomsättningstillgångar, bolagsinnehav och dylikt, mot hur mycket stamaktiekapital som backar upp tillgångarna påfinansieringssidan.

Därtill redovisas hur högt marknaden vågar värdera stamaktiekapitalet i utgångsläget.

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 4/13

Storleksmässigt behåller finansmannen Erik Selins breda och expansiva Balder positionen som koncernen medstörst balansräkning i sektorn, med tillgångar på numera närmare 45 miljarder kronor vilket är mer än dubbelt uppmot medianbolaget på börsen. Därefter följer diversifierade Castellum samt Stockholmsinriktade och projekttungaFabege.

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 5/13

Mest intressant är dock sektorns stora skillnader gällande finansiell hävstång på stamaktiekapitalet, i form avTBV/Tillgångar ex immateriellt där immateriella tillgångar räknas bort och preferensaktier beaktats till deras aktuellaföreträdesbelopp vid likvidation. Snitt, genomsnitt och total för sektorn är här omkring en tredjedel stamaktiekapitalper tillgångskrona.

Klövern, med huvudvikt mot kontor i storstäder, samt Corem, med logistikinriktning, sticker här ut rejält dåbolagen valt att maximera hävstången klart mest i sektorn. Klövern och Corem har endast 11 respektive 13 procentstamaktiekapital per tillgångskrona vilket, allt annat lika, gör den finansiella hävstången på de underliggandefastighetsvärdena mycket hög.

Intressant här är sfärförhållandena där Corem utgör en del av finansmannen Rutger Arnhults kontroll över Klövern,där han numera är vd. Corem äger nämligen 18,8 procent av kapital och röster i det betydligt större Klövern.Kontrollen över Klövern förstärks av att Arnhults privata bolag därutöver äger 10,2 procent av kapitalet. Därtill harsfäranknutna, enligt bland annat Fastighetsnytts rapportering, fjärde största ägaren Gårdarike 1,0 procent avkapitalet.

Arnhults privata bolag kontrollerar i sin tur 35,5 procent av kapitalet i Corem medan Gårdarike med 11,3 procent avkapitalet är Corems näst största ägare.

I ytterligare ett led i samma struktur äger Klövern i sin tur 29,6 procent av kapitalet i betydligt mindre Tribona, ettkontrollägande som utmanats av att större minoritetsägare i Tribona nu gått samman och vill bredda dess styrelse.Värt att notera här är att vid 30 procents ägarandel så inträffar budplikt.

Rutger Arnhult redogjorde i en SIX­intervju tidigt i våras för sina ambitioner när det gäller Klöverns tillväxtresa samtkring Klöverns förhållande till Corem samt Tribona, se http://bit.ly/1AHS365.

Ask­i­ask­ägandet går att skymta i att Corem endast har 81 procent av tillgångarna i fastigheter, mot sektornsgenomsnittliga 93 procent.

Tredje högst finansiell hävstång har lager­/industriinriktade Sagax, följda av snabbt expanderade bostadsbolaget D.Carnegie samt Stockholmsfokuserade FastPartner.

När det gäller största bolaget Balders finansiella hävstång har huvudägaren och vd:n Erik Selin medvetet tagit neddenna något på senare tid, men en balansräkning med 27 procent synligt stamaktiekapital vid halvårsskiftet innebärändå fortsatt hävstång över genomsnittet.

Även Balder har en hel del tillgångar som inte är direktägda fastigheter, däribland storägandet i numerabörsnoterade finanskoncernen Collector samt ett flertal onoterade intressebolag inom fastigheter.Fastighetsandelen i Balders balansräkning summerar till 85 procent.

I en intervju med SIX sent i våras berättade Balders Erik Selin bland annat om sin inställning till framtidastrukturaffärer, se http://bit.ly/1G5pYIx.

Om då Klövern och Corem är den höga delen av hävstångsspektrumet så råder motsatt förhållande i Lundbergs­dotterbolaget Hufvudstaden, med dyra kontors­ och butiksytor i de mest centrala delarna av Stockholm ochGöteborg, samt i mindre och bostadsinriktade Heba.

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 6/13

Hufvudstaden har sektorns ytmässigt absolut dyraste fastigheter, bokade till i genomsnitt 75.000 kronor perkvadratmeter. Logistikinriktade Catena har sektorns lägsta bokförda värden per kvadratmeter, på cirka 6.400kronor.

När det gäller börsens värdering av stamaktiekapitalet, i form av P/TBV ex immateriellt, är marknaden i dagslägetvillig att betala en högsta stamaktiekapitalpremie på hela 185 procent i Sagax samt premier på omkring 100 procenti Balder och Klövern. Med andra ord betalar investerare i dag upp till närmare tredubbla (Sagax) eller dubbla(Balder, Klövern) det bokförda synliga stamaktiekapitalet i dessa bolag.

Lika mycket i förskott tas däremot inte ut i Tribona, som trots den framväxande ägarstriden handlas mycket närastamaktiekapitalet. Kungsleden, Platzer, Heba och NP3 betingar 5­13 procents premie vilket är klart lägre änsektorn.

Slår man samman de två perspektiven stamaktiekapitalvärdering och finansiell hävstång framstårstamaktieinvesterarna i Klövern och Corem som särskilt utsatta vid fallande fastighetsvärden då bolagen, förutomsfärkonstruktionen, kombinerar högst hävstång med en stamaktiekapitalvärdering över sektorgenomsnittet.

Stamaktieägare i Sagax är också långt ut på riskskalan då aktien har sektorns högsta P/TBV­värdering kombineratmed tredje högsta finansiella hävstång.

Hufvudstadens och Hebas aktieägare förefaller däremot ha ett relativt tryggt utgångsläge om fastighetsvärdenaskulle dippa – föga oväntat givet sektorns lägsta finansiella hävstänger samt P/TBV­värderingar undergenomsnittet.

Del 2: Preffar minskar stamaktieägarnas ebitda­utrymme i Klövern och Victoria Park

I nästa tabell listas de Stockholmsnoterade fastighetsbolagens skuldsättning samt förmåga att täcka sinafinansnetton samt preferensaktieutdelningar utifrån löpande resultat.

Man bör notera att det endast rör sig om en ögonblicksbild per halvårsskiftet och att fastighetsbolagen löpanderefinansierar sig, vilket förändrar så väl lånestrukturen som deras framtida finansnetton.

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 7/13

Initialt kan noteras att de nettoskuldjusterade företagsvärdena (EV) ligger på i genomsnitt drygt 21 miljarder kronor,och att Balders stora tillgångsmassa tillsammans med börsvärderingen här gör bolaget till branschetta med bredmarginal på nära 51 miljarder.

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 8/13

Ser man till sektorns totala företagsvärde på 471 miljarder så består cirka hälften, 237 miljarder till bokförda belopp,av räntebärande nettoskuld. Snitt och median per bolag är 11 respektive 9 miljarder kronor i skulder. Balder lånarmest, över 25 miljarder, medan Castellum, Fabege och Klövern lånat för omkring 20 miljarder vardera.

Tabellens mest intressanta nyckeltal är samtidigt ebitda/finansnetto­täckningsgraden. Denna besvarar frågan hurmånga gånger koncernernas finansnetto som täcks in av deras löpande rörelseresultat förefastighetsvärderingseffekter.

Ser man endast till ebitda/finansnetto ligger snitt, median och total kring goda 3 gånger. Här bör dock beaktas attfinansnettot till överväldigande del består av räntenetton och att dessa är extremt nedpressade av dagens lågastyrräntenivå kombinerat med fördelaktiga (låga) kreditriskpåslag.

D. Carnegie har lägst täckning av finansnettot via sitt bakåtblickande ebitda, endast 1,3 gånger. Därefter återfinnsTribona på 1,7 gånger.

Lågbelånade Hufvudstaden har samtidigt i särklass störst ebitda­utrymme relativt finansnettot, hela 8,9 gånger.Men även bolag som Balder, Wallenstam, NP3 och Heba hade bland sektorns bättre täckning per halvårsskiftet.

Gör man den ytterligare grova justeringen att även beakta den belastning (ur stamaktieägarnas synvinkel) som delöpande utdelningarna som preferensaktier har förtur till medför så krymper ebitda­utrymmet i preferensemittenternaBalder, Corem, FastPartner, Hemfosa, Klövern, Sagax och Victoria Park.

Sett till kvarvarande ebitda­utrymme ger preferensaktierna försämringar till lägst slutnivå i Klövern (från 2,2 till 1,5gånger) samt Victoria Park (från 2,0 till 1,6 gånger).

Med en förändring på 1,1 procentenheter så minskar preferensaktier Balders ebitda­utrymme mest relativt sett,men Balders slutnivå med en ebitda­täckning av både finansnetto och preferensaktier på 3,0 gånger är ändå bättreän sektorsnittet.

I en SIX­intervju från tidigt i våras gav Klövern­vd:n Rutger Arnhult, som tidigare i karriären varitfastighetsaktieanalytiker, följande syn på preferensaktiefenomenet: http://bit.ly/1AHS365

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 9/13

Grafik och sammanställning: SIX News, Källa: Bolagsrapporter

Gällande preferensaktieutdelningarna bör noteras att även om ebitda­täckning ger en bild av det löpanderesultatutrymmet så sker dessa utdelningar utifrån resultat efter skatt, vilket periodvis inkluderarvärdeförändringseffekter på fastighetsportföljen samt på derivat. Bokförs positiva värdeförändringar ökar såledesresultattäckningen för preferensaktieutdelningar, och vice versa om bolaget i fråga behöver skriva ned sinafastighetsvärden.

När det gäller utnyttjade krediters förfall har sektorn samtidigt tagit vara på de goda finansieringsförutsättningarnaoch spridit ut sina krediters löptider framåt i tiden, något som minskar refinansieringsrisken.

Bortsett från Balder, Tribona och Wallenstam där uppgift saknas, så har medianbolaget i undersökningen endast 11procents låneförfall inom ett år (eller senast kalenderår 2015) och endast 13 procents förfall inom ett till två år (ellerkalenderår 2016). Det innebär att cirka en fjärdedel av medianbolagets utnyttjade lån vid halvårsskiftet behövderefinansieras senast en bit in i 2017.

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 10/13

Bolag som per halvårsskiftet hade mer än hälften av utnyttjade lån med förfall inom två år (eller senast kalenderår2016) inkluderade Fabege, FastPartner, Platzer och Heba. Som framgått av föregående del av undersökningen ärdet bland dessa bolag endast FastPartner som har klart högre finansiell hävstång än sektorsnittet.

Del 3: Norrlandsbolagen bland sektorns lägst värderade sett till kassaflödena

Allt annat lika innebär lägre (högre) värdering av vinster och kassaflöden att marknaden implicit uttrycker en tro påhögre (lägre) risk eller lägre (högre) potential i bolaget i fråga.

Undersökningens sista tabell nedan visar hur fastighetsbolagens löpande resultat och kassaflöden värderas påbörsen i nuläget.

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 11/13

EV/ebitda ger i teorin ett någotsånär balansräkningsneutralt värderingsmått, där bolag med högre finansiellskuldsättning blir mer jämförbara mot de med lägre när man ställer hela företagets löpande vinst före skatt,

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 12/13

finansnetto och icke­kassaflödespåverkande värderingseffekter (ebitda) mot hela företagets nettoskuldjusterademarknadsvärde (EV).

Sektorn som helhet köper man för 22 gånger ebitda, med både snitt och median på 23 respektive 22 gånger.

Lägst EV/ebitda­värdering finner man i Corem Property, 13 gånger, och högst i Victoria Park, 38 gånger.

Tittar man istället på hur mycket av bolagens faktiska kassaflöden som finns tillgängliga för stamaktieägarna närfinansnetto, skatt och preferensaktieutdelningar dragits (FFO ex preferens) är bilden att kassaflödena är lägstvärderade i Norrlandsinriktade Diös (9) och NP3 (10). Högst värderade är kassaflödena i D Carnegie (42) samtKungsleden (40).

Ebitda­ och FFO­måtten tar ej hänsyn till de nödvändiga återinvesteringar i form fastighetsunderhåll ochrenoveringar, vilket måste belasta bolagen löpande för att deras byggnader ska kunna behålla sina värden (frånsettmarkvärdet). Man kan därför även studera kassaflödet efter investeringar (AFFO ex preferens).

10/13/2016 Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/ 13/13

Aktievärderingarna på AFFO ex preferens ser höga ut för i princip samtliga bolag i sektorn. Undantaget är NP3 somligger på 14 gånger. En av de senaste årens mer intressanta trender bekräftas här: många bolag investerar just nufriskt i projektverksamhet, så väl i form av nybyggnation som ombyggnationer.

Här bör betonas att man kan lägga mindre vikt vid AFFO­värderingarna då kapitalinvesteringar redovisas ganskaolika mellan bolag.

Bolag som återinvesterar mycket och/eller som bygger mycket i egen regi behöver inte heller vara övervärderaderelativt i övrigt likvärdiga bolag som återinvesterar mindre, men som istället nettoförvärvar mer fastigheter samtbolag eller som återför mer kassaflöde till sina stamaktieägare i form av utdelningar och återköp.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Bilaga: Nyckeltalstabeller i Excel Värdering, skuldsättning fastigheter 2015Q2 output

Detta inlägg postades i Fastighet, Infografik och taggad ask­i­ask, Atrium Ljungberg, Balder, börsfastigheter, Castellum,

Catena, Corem, Corem Property, D Carnegie, Diös, Erik Selin, Fabege, fastighetsfinansiering, fastighetsprojekt,

Fastighetsvärderingar, FastPartner, finansiell hävstång, finansnetto, hävstång, Heba, Hemfosa, Hufvudstaden,

kassaflöde, Klövern, Kungsleden, lundbergs, minoritetsägare, NP3, Pandox, Platzer, preferensaktier, ränteläget,

Rutger Arnhult , Sagax, Tribona, Victoria Park, Wallenstam, Wihlborgs den september 15, 2015, 9:28

[https://blogg.six.se/2015/09/15/hog­havstang­i­arnhults­fastighetssfar­sticker­ut/] .

10/13/2016 De storägarlösa på Stockholmsbörsen | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/07/de­storagarlosa­pa­stockholmsborsen/ 1/4

IX NewFinannheter från IX

De torägarlöa på tockholmören

I en ny snabbgenomgång av ägarbilder finner SIX News minst 19 ”storägarlösa” bolag på Stockholmsbörsen, medgod spridning så väl storleks­ som branschmässigt.

Undersökningens två största namn Nokia och AstraZeneca har de ägarlistor som är mest spridda i topparna,samtidigt som båda varit aktuella i strukturaffärer på senare tid – i AstraZenecas fall som uttalat uppköpsmålmedan Nokias tjänstemän på relativt kort tid passat på att både sälja ut och köpa in betydande verksamheter.

Vill man leta efter framtidens strukturaffärer är låg ägarkoncentration kanske ett av områdena man bör spana inom.

10/13/2016 De storägarlösa på Stockholmsbörsen | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/07/de­storagarlosa­pa­stockholmsborsen/ 2/4

GENOMGÅNG: BOLAGEN MED STOCKHOLSBÖRSENS MEST SPRIDDA TOPPÄGANDE

Ovan listar SIX News bolagen på Stockholmsbörsen med de lägsta inslagen av toppkoncentration i ägarlistorna.

Som framgår av tabellen är Nokia det Large cap­bolag som har lägst toppkoncentration i ägarlistan. Det finskapensionssystemets dominans i ägartoppen till trots så är telekomleverantörens ägande extremt spritt. Nokia blevaldrig utköpt från börsen efter senare års krisperiod men däremot köpte Microsoft som bekant lossmobiltelefonerna, koncernens tidigare paradgren.

Närmast på tur för det mer telekomleverantörsfokuserade Nokia är det planerade storförvärvet av Alcatel­Lucent.Går den affären igenom väntas Nokias aktieägare inneha 66,5 procent av den nya koncernen medan resterande33,5 procent kommer ägas av tidigare Alcatel­Lucent­ägare.

10/13/2016 De storägarlösa på Stockholmsbörsen | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/07/de­storagarlosa­pa­stockholmsborsen/ 3/4

Tvåa i termer av spritt toppägande är AstraZeneca. Även om AZN:s näst största ägare Investor förvisso kanbetecknas som en långsiktig och aktiv ägare så har de numera endast 4,1 procent av kapital och röster i deninternationella läkemedelsjätten. Förra året försökte branschens största jätte Pfizer som bekant köpa uppAstraZeneca, i en affär med tydliga skattearbitrageinslag. Då gav institutionerna AZN­ledningen stöd till att kunnamotsätta sig affären.

Därefter följer tobaksbolaget Swedish Match och fastighetsbolaget Castellum.

I Mid cap­bolag som Hemfosa, Byggmax, HiQ, Arcam och Concentric har de fem största institutionerna valt attta relativt stora ägarpositioner, vilket gör ägandet något mer koncentrerat. Liksom för övriga bolag i listan saknasdock som sagt en icke­institutionell storägare i toppen.

I Arcam, Nordic Mines, Concentric samt Byggmax är den största ägaren en institution vars ägande påöverstigande 10 procent utgör en corner, det vill säga en nivå som kan blockera tvångsinlösen i samband medexempelvis uppköpsförsök. Man skulle kunna argumentera för att de berörda institutionerna här åtminstonehypotetiskt medför en förhandlingsfördel gentemot potentiella budgivare, vilket då också övriga mindre ägare skullekunna gynnas av.

Det samma kan inte sägas gälla i fallet Precise, där nätbanken Avanzas 10­procentiga ägande är spritt på ett stortantal privatkunder, vilket kombinerat med Nordnet som näst största ägare kan sägas göra aktien till något av ensmåspararfavorit för stunden. Biometrialgoritm­bolagets ägartopp är sammantaget nästan lika spridd som de mestspridda Large cap­bolagen ovan, och detta med Avanza och Nordnet beaktade som enskilda större ägare (och intesom stora grupper av mindre ägare).

Avanzas sparare är även största ägare i Small cap­noterade programvarubolaget Formpipe.

Sektormässigt är de storägarlösa bolagen relativt spridda: IT, IT­konsulter, sällanköp, fordon, gruvor och fastigheterförekommer med två bolag vardera.

KORT BAKGRUND: SVENSKA FLAGGNINGSGRÄNSER

Redan vid överskridande av 5 procents kapital­ eller röststyrka är aktörer skyldiga att flagga för det viaFinansinspektionen. Därefter finns flaggningskrav vid nivåerna 10, 15, 20, 25, 30, 50, 66 plus 2/3 samt 90 procent.

Ovan nämnda 10 procent av kapital är bland de viktigare gränserna, för då innehar en storägare en så kalladcorner som gör att den av egen kraft kan motsätta sig bland annat tvångsinlösenförslag vid bolagsstämman. 10procent gäller även flera andra former av minoritetsskydd.

30 procent av röster innebär budplikt: att ägaren inom fyra veckor måste erbjuda sig att köpa ut även resterandeaktier i bolaget. Här kan det dock bli fråga om så väl dispens som att storägaren lägger ett prismässigt skambud.

Vid 50 procent av röster eller av kapital kan en huvudägare, om den är ett bolag, redovisningsmässigt görainnehavet till ett dotterbolag.

Och vid 90 procent av kapitalet inträder den omnämnda möjligheten för huvudägaren att påkalla tvångsinlösen avminoritetens resterande aktier.

10/13/2016 De storägarlösa på Stockholmsbörsen | SIX News

https://blogg.six.se/2015/09/07/de­storagarlosa­pa­stockholmsborsen/ 4/4

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Börs och taggad nokia, Swedish Match, Boliden, Nordic Mines, JM, Arcam, Precise, AstraZeneca,

Precise Biometrics, Castellum, Autoliv, Intrum Justitia, Byggmax, HiQ, Hemfosa, uppköp, bufab, strukturaffär,

storägare, storägarlösa, huvudägarlösa, institutioner, institutionellt ägande, corner, ägarkoncentration, Concentric,

Doro, Formpipe, KnowIT den september 7, 2015, 12:34 [https://blogg.six.se/2015/09/07/de­storagarlosa­pa­

stockholmsborsen/] .

10/13/2016 Kassaflödena är ständigt i huvudet på Pandox VD | SIX News

https://blogg.six.se/2015/08/24/kassaflodena­ar­standigt­i­huvudet­pa­pandox­vd/ 1/8

IX NewFinannheter från IX

Kaaflödena är tändigt i huvudet på Pandox VD

Pandox har återvänt till börsen, som därmed fått in en udda fastighetsfågel specialiserad på ägande, förvaltning ochdrift av hotell. Efter ett första delår som var en bra bit över analytikerförväntningarna är Pandox vd Anders Nissennöjd.

I en SIX News­intervju berättar Nissen om Pandox­ledningens övergripande mål är att öka hotellfastighetsbolagetscash earnings, ungefär löpande kassaflöde per stamaktie.

Medan en del aktörer verkar underskatta riskerna inom det relativt sett komplexa och aktiva ägarskap som krävsinom hotell står Nissen med stöd från Pandox specialiserade organisation, som dessutom byggt upp en egenoperatörsverksamhet – ett effektivt motmedel gentemot befintliga operatörer och en möjliggörare av värdeskapandeförvärv av misskötta hotell.

Pandox­fastigheten Elite Park Avenue Hotel i Göteborg. Bild: Pandox

10/13/2016 Kassaflödena är ständigt i huvudet på Pandox VD | SIX News

https://blogg.six.se/2015/08/24/kassaflodena­ar­standigt­i­huvudet­pa­pandox­vd/ 2/8

NISSEN NÖJD MED ETT Q2 SOM SLÅR SIX/INQUIRY:S ANALYTIKERKONSENSUS MED 16 %

Pandox redovisade för andra kvartalet 2015 ett resultat före värdeförändringar (och skatt) på 293 miljoner kronor, enökning jämfört med 240 miljoner samma period i fjol. Utfallet var 16 procent bättre än snittförväntningarna blandaktieanalytikerna i SIX News/Inquiry Financials enkät inför rapporten.

Ebitda*­resultatet var 438 miljoner (409). Här väntades 394 miljoner bland analytikerna.

Pandox­ledningens favoritmått ”Cash earnings”, innebärande ebitda* plus finansnetto minus aktuell skatt,motsvarade under kvartalet 2,12 kronor per aktie (1,81).

* Enligt Pandox definition totalt bruttoresultat plus avskrivningar som ingår i kostnader för operatörsverksamheten,minus centrala administrationskostnader exklusive avskrivningar.

Ni slår analytikerkonsensus med koncernens resultat före värdeförändringar i andra kvartalet. Är ni nöjdamed ert första kvartal som återvändande börsbolag?

”Ja, jag tycker att resultatet ser ut som det bör göra det första kvartalet efter att man kommit till börsen – vi harlevererat på våra utsikter och det är viktigt. Vi har under vår roadshow inför introduktionen lagt mycket tid på attbeskriva vår affärsmodell och marknad samt att få investerarna att förstå vad som är en rimlig resultatutveckling.Däromkring har vi också landat. Vi tycker om att göra som vi säger”, inleder Anders Nissen intervjun.

Ingår några jämförelsestörande poster i resultaträkningen vid en jämförelse av andra kvartalet motjämförelsekvartalet i fjol? Ni tar bland annat upp avyttrade hotell i rapporten.

”Vi sålde 15 hotell i april i fjol, 14 till Balder och samt Hilton London Docklands, vilket påverkar jämförelsen.Justerat för de avyttringarna, omklassificeringar av två hotell samt valuta så redovisar vi god tillväxt både ihyresintäkter och driftnetto för vårt största rörelsesegment Fastighetsförvaltning. Men även ojusterat är vi nöjdamed utvecklingen”, säger Pandox­vd:n.

Nissen förklarar att fastighetsförvaltningens intäktsutveckling berott på en ”god” underliggande marknad samt attPandox hotellportfölj är positionerad i en ”fördelaktig fas i hotellkonjunkturcykeln”, vilket givit snabbt genomslag påde redovisade siffrorna.

Andra kvartalets utfall ”spetsas” dessutom av att renoveringsprogram för flera Pandox­hotell just avslutats. Detgäller både hotell som var under renovering under jämförelseperioden i fjol, där effekten blir störst, men även hotellsom kom ut på marknaden redan i fjol och som fortsätter att ta marknadsandelar. ”Vi visar att våra renoveringar ochförbättringar av hotellen skapar högre värden”, kommenterar Nissen här.

Längre ned i resultaträkningen höjdes Pandox resultat före skatt samt nettoresultatet kraftigt av orealiseradevärdeförändringar på fastigheter om +308 miljoner (+98) samt orealiserade värdeförändringar på derivat om +216miljoner (­181).

Koncernens substansvärde, enligt EPRA NAV­standarden, motsvarade 99,23 kronor per aktie vid utgången avandra kvartalet, upp från 96,25 kronor vid föregående kvartalsskifte.

10/13/2016 Kassaflödena är ständigt i huvudet på Pandox VD | SIX News

https://blogg.six.se/2015/08/24/kassaflodena­ar­standigt­i­huvudet­pa­pandox­vd/ 3/8

Börsvärderingsmässigt prissätts Pandox aktie således till en substanspremie om cirka 17 procent, baserat påkursen 116 kronor i måndagshandeln.

KORT BAKGRUND: PANDOX TILL BÖRSEN FÖR ANDRA GÅNGEN

Pandox, grundat 1995 av Securum och Skanska i efterverkningarna av 1990­talskrisen, återvände tillStockholmsbörsen i juni i år och gick då raka vägen in på storbolagens Large cap­lista.

Bolaget var tidigare börsnoterat från år 1997 till år 2004 då man köptes ut av norska Eiendomsspar samt Sundt.Efter senaste finanskrisen köpte Pandox år 2010 Norgani Hotels nordiska portfölj med hela 72 hotell, en transaktionvärd närmare 10 miljarder kronor.

Per halvårsskiftet 2015 äger Pandox 104 olika hotellfastigheter med motsvarande 21.969 hotellrum, en portföljbokförd till sammanlagt 27,3 miljarder kronor.

Verksamheten är indelad i två huvudsakliga ben:

87 av hotellen, bokförda till 21,1 miljarder, utgör Pandox fastighetsförvaltning. Här förvaltar Pandox självahotellfastigheten medan en extern hotelloperatör ansvarar för hotellverksamhetens drift.

Resterande 17 hotell, rörelsefastigheter bokförda till 6,2 miljarder, driver Pandox själva inom sitt eget operatörsben.Hit räknas 1.670 av Pandox totalt 1.697 anställda.

Därutöver har Pandox förvaltningsavtal för 9 hotell samt driver ytterligare ett hotell under ett långsiktigt hyresavtal.

MARKNADSKÄNNEDOM, RENOVERINGAR OCH OMFÖRHANDLINGAR VIKTIGA FRÅGOR

Bryter man ned Pandox utveckling på segmentnivå så hade största segmentet Fastighetsförvaltning ett driftnettopå 312 miljoner i andra kvartalet, upp endast 1 procent från fjolårskvartalets 308 miljoner.

Som Nissen redan påtalat påverkas jämförelser dock av avyttringen av 14 förvaltningsfastigheter i Norden.Därutöver har Mr Chip Hotel och Radisson Blu Lillehammer Hotel omklassificerats till rörelsefastighet i juni 2015.

I jämförbara enheter samt justerat för valutakurseffekter var Förvaltningsfastigheters driftnettotillväxt +6,3 procentmot fjolårskvartalet. Främst hyresintäktstillväxten, på +7,7 procent i jämförbara enheter samt valutajusterat, drevpå driftnettot.

Vad vill ni förbättra inom segment Fastighetsförvaltning framöver?

”Vi vill fortsätta att utveckla vår förvaltningsmodell. Vi har för närvarande 87 hotell i denna del av vår portfölj.Modellen bygger på långa avtal med goda operatörer som vi delar risk och investeringar med. Här handlar det omett löpande arbete tillsammans med våra partners för att skapa en attraktiv hotellprodukt så att vi kan ta del av denmarknadstillväxt som vi ser framför oss.”

Nissen ser hotellägandet inom förvaltningen som ett ”everyday job” där saker som att hålla i kostnader och attupprätthålla effektivitet är självklarheter. Samtidigt blir förvaltningen betydligt ”mer aktiv” jämfört med den inom

10/13/2016 Kassaflödena är ständigt i huvudet på Pandox VD | SIX News

https://blogg.six.se/2015/08/24/kassaflodena­ar­standigt­i­huvudet­pa­pandox­vd/ 4/8

många andra tillgångsslag. Han tar upp en rad lite speciella aspekter som är viktiga inslag i affären:

En viktig faktor är att Pandox hela tiden måste veta vilken tillväxt som finns i de lokala hotellmarknaderna samtvilken tillväxt som dess konkurrenter där får ut. ”Det är viktigt för att vi då tillsammans med operatören kan planeraför insatser för att bibehålla vår konkurrenskraft, så att vi inte får ut en sämre tillväxt i varje hotell än vi borde.”

För det andra tar Nissen upp det stora ”Shark”­projektet, ett gemensamt utvecklingsprojekt med Pandox störstahotelloperatör Scandic. Projektet ska nu avslutas ”på det sätt som vi jobbat hela tiden: stringent samt i linje medbudget och tidplaner”. Sker så räknar Pandox med fortsatt tillväxt från de renoverade hotellen inom programmetäven framöver.

Shark­projektet omfattar 40 stycken Scandic­hotell som Pandox förvärvade 2010. Programmet omfattar totalt 1,6miljarder kronor, varav Pandox står för 1 miljard och Scandic för cirka 600 miljoner.

”Vi gick igenom hotell för hotell, och tittade igenom uppgraderingspotentialen. Programmet är nu inne i sin sistadel”, berättar Nissen här.

Pandox pågående investeringsplaner totalt sett innefattade per den 30 juni 565 miljoner kronor. Under förstahalvåret 2015 investerade Pandox för 166 miljoner (291).

Vid rapportkonferensen nämndes att Pandox investeringsvolymer i portföljen, exklusive förvärv, kommer att kommaned under de kommande åren jämfört med de närmare 2 miljarder kronor man plöjt ned i renoveringar under desenaste tre och ett halvt åren (2012­1H 2015).

En tredje faktor är att Pandox ska ha gjort sig väl förberedda inför de kommande omförhandlingar som en del avdess hotellhyreskontrakt kommer att genomgå.

Ni har här en väldigt lång genomsnittlig återstående kontraktstid, men hur pass omfattande är eraomförhandlingar i närtid?

”Inte så mycket, men det kommer en del år 2017”, säger Nissen och förklarar omförhandlingsprocessen:

”När det gäller hyreskontrakt på vår marknad så börjar man samtala tidigt, kanske ett och halvt år före, ibland ännutidigare. Baserat på den marknadskunskap som finns bestäms hotellets framtida position, produkter ochprissegment, med syftet att försöka förstå vilka effekter det skulle få på avkastningen. Sedan ska man nå fram tillen punkt där man känner att man har en samsyn och kan fatta ett gemensamt beslut. En viktig del är förstås attidentifiera hotellets potential och förhandla om hur uppsidan skall fördelas. Allt det här förklarar varför det hela tarsin tid, och varför vi för de här samtalen regelbundet.”

Per 30 juni hade Pandox förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod, så kalladWAULT, på 8,9 år, upp från 8,7 år vid utgången av föregående kvartal.

SER OPERATÖRSVERKSAMHET ÖKA MEST UTANFÖR NORDEN FRAMÖVER

Pandox Operatörsverksamhet ökade driftnettot med 24 procent till 146 miljoner i andra kvartalet. I jämförbartbestånd och justerat för valuta var ökningen närmare +25 procent.

10/13/2016 Kassaflödena är ständigt i huvudet på Pandox VD | SIX News

https://blogg.six.se/2015/08/24/kassaflodena­ar­standigt­i­huvudet­pa­pandox­vd/ 5/8

Driftnettoökningen förklarades av högre aktivitetsnivå och då ”främst beroende på ökad efterfrågan och beläggning”.

Operatörsverksamhetens RevPAR, som beskriver hotellverksamhetens totala rumsintäkter delat med antalettillgängliga rum, uppgick mätt för jämförbara enheter och i konstant valuta till 808 kronor rum vid utgången av andrakvartalet, upp från 737 kronor ett år tidigare.

Den justerade RevPAR­tillväxten var alltså +9,6 procent i kvartalet. Av rapporten framgick att både bättrebeläggning och högre snittpriser bidrog till lyftet.

”Här handlar det om att vi tar över underpresterande hotell med en tydlig förbättringspotential. Det rör sig antingenom fastighetsförvärv där vi känner att verksamheten inte fungerar eller om hotell som vi redan äger där operatörenväljer att lämna driften av olika skäl, till exempel en förändrad affärsmodell. Det är ett tids­ och resurskrävandearbete men med en rejäl finansiell uppsida”, berättar Pandox­vd:n och fortsätter:

”Med vår erfarenhet av och kunskap om hotelldrift så kan vi åstadkomma stora förändringar och baserat på det blirutvecklingen ofta väldigt stark. När vi tar över ett hotell så handlar det om att få ett antal hundra medarbetare attmarschera åt ett annat håll än vad de är vana vid, att utvärdera och få hotellets management med sig samt att setill att där finns investeringsplaner och en strategi för produktutveckling. Gör man detta rätt så leder det till bättreproduktivitet, högre intäkter och ökade kassaflöden. Och naturligtvis en god investering.”

”Det här rör sig egentligen om hotell som ingen riktigt förstått sig på, som vi med vår kunskap kan utveckla ochtjäna stora pengar på”, konstaterar Pandox vd sammanfattningsvis.

Hur kommer det sig att er operatörsverksamhets hotell till så pass hög andel är utom­nordiska, eller det nikallar internationella?

”Det har att göra med att avtalsstrukturen i Skandinavien i huvudsak bygger på hyresavtal. I Skandinavien ser vi enmarknad där hyresavtalsmodellen även fortsättningsvis är stark, men där det börjar komma in lite mermanagement­ och franchiseavtal.”

Internationellt sett är hyresavtalen däremot inte särskilt vanliga, även om de förekommer, bland annat som ”ett sättför nya aktörer att komma in på en viss marknad”, konstaterar Nissen.

Han bedömer vidare att de etablerade aktörerna framöver kommer att träffa färre och färre hyresavtal internationellt:

”Det är det som Hilton, InterConti(nental) och Starwood kommunicerar när de säger att de ska gå mot ‘asset light’,som betyder att de inte ska äga eller investera utan att bara ‘managera’. Det gör att hyresavtalsmodellen inte harsamma attraktion internationellt, utan att man måste kunna driva själv, vilket vi också gör”, konstaterar AndersNissen.

Och när det gäller utvecklingen för er portföljandel internationella hotell framöver, kontra nordiska?

”Jag tror att det under de närmsta åren kommer erbjudas större möjligheter att förvärva hotell där operatörskapetingår internationellt än i Skandinavien.”

10/13/2016 Kassaflödena är ständigt i huvudet på Pandox VD | SIX News

https://blogg.six.se/2015/08/24/kassaflodena­ar­standigt­i­huvudet­pa­pandox­vd/ 6/8

12 av 17 hotell inom Operatörsverksamheten, eller omkring 84 procent av dess fastighetsvärde, var per den 30 junibelägna utanför Norden, i Belgien, Schweiz och Tyskland samt Kanada. Det motsvarar 19,1 procentenheter av de22,7 procent som hela Pandox­koncernen hade i utom­nordisk fastighetsexponering.

En parentes i sammanhanget är att Stockholmsnoterade hotelloperatören Rezidor sedan en tid också anammat justkonceptet ‘asset light’ i sin affärsmodell.

ANDERS NISSEN HAR CASH EARNINGS I HUVUDET FRÅN MORGON TILL KVÄLL

SIX passar även på att fråga Anders Nissen kring vad det är som är så speciellt med ägande av justhotellfastigheter, relativt exempelvis andra kommersiella fastigheter.

”Hotell har ett par särdrag. För det första är det oftast en enda hyresgäst. För det andra är speglas hyresgästensaffär väldigt tydligt i kassaflödet i vår verksamhet och därmed fastighetsvärdet. Tittar du på exempelvis denkontorsfastighet som vi själva sitter i så handlar ju inte fastighetsvärdet om Pandox resultat, utan man betalar denhyra som marknaden har satt utifrån till exempel läge. Hotellets hyresbetalningsförmåga avgörs å andra sidan avhotellets förmåga att driva sin verksamhet lönsamt i en viss del av marknaden”, säger Nissen.

Pandox­vd:n menar samtidigt att hotellfastighetens särart gör att fastighetsägare som anlägger hotellfastigheter urett ”traditionellt förvaltningsperspektiv” numera riskerar att möta hotelloperatörer som ”kan så väldigt mycket merom fastighetens marknad” att hotellfastighetsägaren ”riskerar att pressas in i nya typer av avtal”.

Nissen nämner här bland annat konsolideringen i Skandinavien med två riktigt stora operatörer, Scandic ochChoice, som ett exempel. ”Man kan anta att det här skapat lite obalans i riskprofilen (för hotellfastighetsägande).”

Att Pandox är nischade mot just hotell och att man har kapacitet inom sitt operatörsben för att kunna ta över driftutgör två viktiga riskminimerande egenskaper i dess proaktiva strategi.

Pandox bemöter enligt Nissen den förändrade marknadssituationen med följande budskap till hotelloperatörerna:

”Även om vi kan driva hotell själva så önskar vi fler långa hyresavtal och naturligtvis att de vi redan har förlängs.Men om operatören inte vill eller kan, eller inte presterar, ja då kan vi ta över driften själva.”

Anders Nissen menar att fastighetsbranschen generellt förefaller underskatta utmaningen i att förvaltahotellfastigheter i dagens marknadsklimat.

”Man ser av vissa förvärv av en del aktörer som tyder på att de underskattar riskerna. Man kan inte, som medkontorsfastigheter, tillåta sig att köpa det mesta bara för att man vet att man aldrig kommer att behöva drivaverksamheterna”, noterar Pandox vd.

Ser ni bra möjligheter att hjälpa andra hotellfastighetsägare med de här frågorna, mot betalning?

”Ja, och det gör vi redan. Vi har en kompletterande verksamhet med asset management­uppdrag för andra ägare, inuläget nio hotell i Oslo. Vi är också intresserade av att utöka vår exponering mot området.”

Vad talar för nordisk hotellmarknad på längre sikt?

10/13/2016 Kassaflödena är ständigt i huvudet på Pandox VD | SIX News

https://blogg.six.se/2015/08/24/kassaflodena­ar­standigt­i­huvudet­pa­pandox­vd/ 7/8

Nissen redogör här först kort för hur hotellbranschen kan sägas drivs av två starka ekonomiska motorer:ekonomisk aktivitet samt välstånd. Det förstnämnda innefattar hur affärsresande, möten och sammankomster i enstad eller region ökar behovet av hotellfastigheter. Det senare inkluderar exempelvis turismen.

”Båda drivkrafterna ligger väldigt väl till i Skandinavien: med hög ekonomisk aktivitet och högt välstånd. Utifrån detvi vet om de nordiska länderna och hur den ekonomiska utvecklingen förväntas se ut framöver i norra Europa så ärhotellbranschens förutsättningar väldigt goda”, säger Anders Nissen.

Han drar även en parallell till dagens Grekland, ett land som håller på att falla samman ekonomiskt. Trotsutmaningarna så hör turismen till det fåtal sektorer som växer i landet, med ett välstånd från andra länder somförflyttar sig dit. Faktorn ekonomisk aktivitet behöver Grekland dock få igång igen om de också ska fåaffärsresenärerna tillbaka till sina möteshotell.

Sista frågan. Ni har i och med återkomsten till börsen fått in ett stort antal nya aktieägare. Vilket är det målsom ni ser som absolut viktigast att uppfylla gentemot dem?

”Att öka vår lönsamhet och kassaflödet per aktie, det är ledningens högsta prioritet. Vi gör det med olika strategiersamt genom en i vårt tycke hög, bred och djup kompetens”, svarar Anders Nissen.

Som tävlingsmänniska vill Nissen se Pandox värdering i topp. Han är dock tydlig med att kortsiktigaktiekursutveckling inte får ta bort Pandox huvudfokus från att öka sina cash earnings, för via dessa vet Pandoxatt man kan bli en långsiktig vinnare, vilket också aktiekursen får antas reflektera över tid.

”Jag vaknar tidigt och jag går och lägger mig relativt tidigt. Men däremellan så är cash earnings ständigt i mitthuvud”, sammanfattar Anders Nissen sitt arbete med Pandox.

Pandox upprepade i halvårsrapporten sina utsikter om att man förväntar sig att kunna öka cash earnings ytterligareunder helåret 2015, jämfört med 2014.

FINANSIELL STÄLLNING MÖJLIGGÖR FÖR YTTERLIGARE FÖRVÄRV ENLIGT FINANSCHEF

Vid rapporttillfället framgick att Pandox var 46,9 procent vid utgången av andra kvartalet, vilket ligger i underkant avhotellfastighetsbolagets målintervall 45­60 procent.

Finanschefen Liia Nõu förklarade vid rapportkonferensen att det innebär att Pandox­ledningen ser utrymme förytterligare förvärv framöver.

Pandox hade vid kvartalets utgång räntebärande skulder på 12,8 miljarder kronor (12,4 miljarder 1 kv 2015). Dessgenomsnittliga skuldränta var 3,3 procent (3,4 procent 1 kv 2015) och räntetäckningsgraden var 3,8 gånger (2,5gånger 1 kv 2015).

Som nämndes i inledningen bokade Pandox +308 miljoner i orealiserade värdeförändringar på fastigheter underandra kvartalet. Enligt Nõu berodde det till viss del på att man sänkt avkastningskraven, och då i linje medmarknadens externa värderare, men också på Pandox att fått ut en stark utveckling av fastigheternaskassaflödesmässiga driftnetton.

10/13/2016 Kassaflödena är ständigt i huvudet på Pandox VD | SIX News

https://blogg.six.se/2015/08/24/kassaflodena­ar­standigt­i­huvudet­pa­pandox­vd/ 8/8

Mellan första och andra kvartalet 2015 sänkte Pandox avkastningskraven till i genomsnitt 5,9 procent påförvaltningsfastigheterna (6,0 procent 1 kv 2015) medan rörelsefastigheternas avkastningskrav sänktes till 7,5procent (7,6 procent 1 kv 2015).

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Fastighet och taggad Anders Nissen, Choice, hotell, hotelldrift, hotellfastigheter, hotelloperatör,

hyresavtal, Norden, Pandox, Rezidor, Scandic den augusti 24, 2015, 13:14

[https://blogg.six.se/2015/08/24/kassaflodena­ar­standigt­i­huvudet­pa­pandox­vd/] .

10/14/2016 Ratos VD och SO om det nedjusterade avkastningskravet | SIX News

https://blogg.six.se/2015/03/14/ratos­vd­och­so­om­det­nedjusterade­avkastningskravet/ 1/10

IX NewFinannheter från IX

Rato VD och O om det nedjuteradeavkatningkravet

Ratos höll sin årliga kapitalmarknadsdag i Stockholm på torsdagen. Private equity­konglomeratets vd SusannaCampbell kommenterade där för SIX kring transaktionsmarknaden, återköpsmöjligheter och huruvida en fullständigexit i Inwido närmar sig. Styrelseordföranden Arne Karlsson gav därtill sin syn på nedjusteringen av detavkastningsmål han själv jobbade under i många år.

I sitt anförande berörde Campbell strategifrågor, portföljbolagens utveckling och den heta transaktionsmarknaden. Isedvanlig ordning lät Ratos därefter en aktuell grupp innehav presentera. Likt förra året fanns Aibel och HENT påplats, och givet den tuffa oljemarknad som råder var det offshoreverksamma Aibel som hade publiken avinvesterarrepresentanter, analytiker och journalister mest på alerten. Därutöver gavs överblickar av vitt skildaformat från Bisnode, KVD och Ledil.

Ratos VD Susanna Campbell förklarar Ratos investeringsmodell vid torsdagens kapitalmarknadsdag i Stockholm.

Källa: Ratos inspelning (tillgänglig på hemsidan 2015­03­13)

VD och SO om varför avkastningskravet behövde justeras

I samband med februari månads bokslutskommuniké meddelade Ratos att man sänker det så kallade IRR­avkastningsmålet som man prövar varje enskild bolagsinvestering mot till ett intervall där lägstanivån är 15 till 20procent. Tidigare var IRR­målet satt till lägst 20 procent på alla investeringar.

10/14/2016 Ratos VD och SO om det nedjusterade avkastningskravet | SIX News

https://blogg.six.se/2015/03/14/ratos­vd­och­so­om­det­nedjusterade­avkastningskravet/ 2/10

Ända sedan Ratos svängde om strategin mot private equity 1999 har man varje år diskuterat huruvida det tidigareavkastningskravet om en IRR på lägst 20 procent varit fortsatt lämpligt, uppger Ratos styrelseordförande ochtidigare vd Arne Karlsson till SIX. Årets ändring av avkastningsmålet kom därför inte ur tomma intet.

Justeringen av IRR­intervallet berodde nästan uteslutande på hur de generella avkastningskraven i dentransaktionsmiljö där Ratos verkar kommit ned stegvis jämfört med situationen år 1999, säger Karlsson.

Nuvarande Ratos­vd:n Susanna Campbell nämnde i sitt anförande att aktiemarknadens riskpremie, som adderastill en riskfri ränta, gått ned med cirka 2 procentenheter sedan 1999.

SIX frågar Campbell huruvida det nya justerade avkastningskravet även ska möjliggöra för investeringar inomlågriskmöjligheter så som infrastruktur.

”Det skulle kunna vara så. Infrastruktur generellt ligger i dagsläget ännu lägre än de här avkastningskravnivåerna.Men vad som är infrastruktur är lite av en gråzon, sett på en skala kan det här absolut öppna upp för att vi kan röraoss lite åt det hållet. Justeringen öppnar upp vårt investeringsperspektiv generellt”, berättar Campbell.

Arne Karlsson betonar vidare hur Ratos onoterade transaktionsmiljö är väldigt långt ifrån börsens, däravkastningskraven framgår tydligt. Man kan helt enkelt inte veta exakt var avkastningskravet inom private equityligger för stunden, eller exakt var det bör ligga för den delen.

Här finns en logik i att anpassa avkastningskrav till den individuella investeringsmöjligheten menar Karlsson, någotsom Ratos nu alltså gjort.

Campbell menar att även om en del private equity­fondförvaltare är ute och pratar om avkastningskrav på både 20och 25 procent som fortsatt lägstanivå så rimmar det illa med hur de beter sig i praktiken i sina investeringar.Snarare ska nog 15 procent som lägstanivå ses som nuvarande branschstandard enligt Campbell – med andra ordprecis där Ratos nu lagt sin lägstaribba.

IRR innebär genomsnittlig årlig avkastning på en investering, beräknat utifrån investerat kapital. Måttet tar hänsyntill timingen på investeringar i (förvärv, kapitaltillskott) och kassaflöden från (utdelningar, exits) bolagsinnehaven. Enslutgiltig IRR kan bara konstateras när en bolagsinvestering lämnat portföljen.

Förvärv skulle vara det mest värdeskapande, annars ska återköp eller extrautdelningar övervägas

Publiken vid kapitalmarknadsdagen frågar om extrautdelningar. SIX hör med Susanna Campbell om inte återköpskulle kunna vara än mer värdeskapande till dagens aktiekurs, om man antar att Ratos kan klara av sitt nyaavkastningsmål (IRR om lägst 15 till 20 procent för varje innehav).

”Återköp är en möjligt som jag och styrelsen har att titta på, om vi tycker att vi har för mycket kapital. Men detmest värdeskapande skulle vara om vi kan hitta rätt förvärv, sådana som vi tror att vi kan få över 15 procent på”,fastslår Campbell och fortsätter:

”Hittar vi inte det så kommer vi att titta på möjligheter för vad vi kan göra med kapitalet. Där är återköp enmöjlighet, liksom extraordinära utdelningar. Men det mest värdeskapande är förvärven så det är där vi jobbar hårtnu.”

10/14/2016 Ratos VD och SO om det nedjusterade avkastningskravet | SIX News

https://blogg.six.se/2015/03/14/ratos­vd­och­so­om­det­nedjusterade­avkastningskravet/ 3/10

Inom Ratos moderbolag fanns det per den 19 februari i år en finansiell flexibilitet för potentiella investeringar i nyaeller befintliga innehav och/eller utskiftning till aktieägarna. (Den räntebärande skuldsättningen i verksamhetenligger nere på innehavsnivå, SIX anm.)

Med hänsyn tagen till avtalade, men per balansdagen ej genomförda transaktioner, var nettolikviditeten den 19februari cirka 3,2 miljarder kronor. Därutöver fanns en kreditfacilitet om 2,2 miljarder kronor samt bemyndigandenatt kunna finansiera potentiella förvärv genom emission av 35 miljoner B­stamaktier och högst 1,25 miljoner C­ ellerD­preferensaktier.

Tittar man på aktievärderingen på börsen så var Ratos bokförda egna kapital per årsskiftet 39 kronor perutestående stamaktie. Torsdagens stängningskurs på 55,20 kronor för B­stamaktien motsvarar en premie om +42procent mot bokfört eget kapital.

Man bör här dock beakta att Ratos onoterade innehav är bokförda till justerade anskaffningsvärden. Ju längre tidengår desto mer kan dessa värden avvika från potentiella marknadsvärden vid en exit.

Exempelvis innebär utdelningar från ett portföljbolag till moderbolaget att det bokförda värdet på portföljbolagetjusteras ned i Ratos balansräkning. Det kan i praktiken innebära att aktieposter i innehav blir bokade till ett mycketlågt eller till och negativt eget kapital i Ratos balansräkning. Detta trots att aktier åtminstone teoretiskt inte skakunna vara värda mindre än noll.

Vill man uppskatta värdet på Ratos­portföljen får man istället försöka marknadsvärdera innehaven vart och ett försig samt göra antaganden om Ratos­modellens förmåga att skapa värdetillväxt över tid, så väl gällande löpandeförbättringsarbete som när det gäller timingen av förvärv och exits.

Parerar transaktionsmarknadens svängningar genom att agera opportunistiskt

Under sitt anförande beskrev Campbell hur Ratos inte ser några tendenser till en inbromsning i den starkatransaktionsmarknad som råder. Möjligen kan det dock vara så att inledningen av 2015 varit något mer”avvaktande” än perioden dessförinnan.

”Det är trevligt att kunna göra bra exits och där passade vi på ordentligt under förra året. Så 2014 var det påmarginalen mer ett plus än ett minus för oss (med en het transaktionsmarknad, SIX anm). Skulle det dock alltidvara den här typen av marknad där det blir utmanande att kunna köpa, ja då skulle det bli tuffare. Men det härbrukar svänga upp och ned – vi ska köpa när det är hyfsad marknad för det och passa på och sälja in i säljarnasmarknad”, berättar Susanna Campbell för SIX.

Det är mer sannolikt att Ratos förblir nettosäljare än nettoköpare i år så som transaktionsklimatet ser ut,meddelade Campbell vidare under sitt anförande. Ska investerare försöka gissa sig till vilka nuvarande innehavsom Ratos kan tänka sig att potentiellt börsnotera bör de titta på de större, och möjligen mer defensiva, innehaven.

Förutom 2014 års försäljning av en 85­procentig ägarandel i kontorsstoltillverkaren SB Seating för 1.049 miljonersvenska kronor, vilken summerade investeringens årliga avkastning (IRR) till +14 procent under den sjuårigainnehavstiden, så satte Ratos fönstertillverkaren Inwido på Stockholmsbörsen den 26 september.

Ingen ”superpanik” att avyttra resterande Inwido­innehav när lock­up­period nu går mot sitt slut

10/14/2016 Ratos VD och SO om det nedjusterade avkastningskravet | SIX News

https://blogg.six.se/2015/03/14/ratos­vd­och­so­om­det­nedjusterade­avkastningskravet/ 4/10

Ratos sålde i Inwido­noteringen majoriteten av sina aktier för 2.579 miljoner kronor, innebärande en realiseradexitvinst på 1.187 miljoner.

Den genomsnittliga avkastningen (IRR) på Ratos hittills tioåriga Inwido­investering var per årsskiftet +15 procentper år. Då beaktas ej att Ratos fortfarande kan tjäna mer pengar på de resterande 31,3 procent av Inwido­aktiernasom man behöll.

Givet att Inwidos stigit med 33 procent från noteringskursen på 64 kronor till torsdagens stängningskurs på 85,25kronor, skulle Ratos kunna få in ytterligare drygt 1,5 miljarder kronor om man skulle sälja sin post.

Rent praktiskt har Ratos åtagit sig att inte sälja fler Inwido­aktier förrän 180 dagar efter noteringen, i enlighet medett så kallat lock­up­avtal. Lock­up­perioden löper nu alltså ut cirka två veckor bort.

SIX frågar Susanna Campbell hur Ratos ser på att sitta kvar som största ägare i ett noterat Inwido, som dessutomökat i värde i betydande grad jämfört med vad man sålde de första aktierna för.

”Vi gillar ju Inwido som bolag och med ett Q4 som nu blev deras bästa någonsin känner vi inte att det är bråttom attsälja av mer. Men vi är inte någon evig ägare heller. Så småningom ska vi sälja, men det är ingenting som vi harsuperpanik kring att göra nu”, säger Ratos­vd:n.

Campbells inledningsanförande

I sin inledande genomgång på kapitalmarknadsdagen berörde Susanna Campbell ett flertal andra teman och frågor imarknaden, däribland:

Ratos­modellen: Affärsmodellen kombinerar ”value creation”, ett traditionellt värdeskapande aktivt ägararbete ibolagen, med ”value capture”, att Ratos försöker maximera värdet på sina ägarandelar genom att utnyttjatransaktionsmarknadens svängningar. Modellen driver portföljens föränderlighet över tid.

Avkastningshistoriken: Den genomsnittliga IRR­avkastningen sedan Ratos år 1999 antog private equity­strateginsummerar nu till +24 procent årligen på gjorda exits. Enligt Ratos utvärderingar har 75 procent av den avkastningenkommit från ”industriell utveckling” i form av marginalförbättring och intäktstillväxt, 28 procent från finansiellabalansräkningseffekter och multipelarbitrage har motverkat med ­3 procent (att man sålt till lägre värderingsmultiplarän vad man köpte in till).

Att ställa upp för innehav i svårigheter: Det är viktigt för Ratos att optimera värdet, inte bara på de innehav därde initiala förutsättningarna höll i sig eller förbättrades, utan även i de innehav där yttre faktorer inte utvecklats somförväntat – Ratos ska inte ge upp i innehav som möter utmaningar.

Innehavsmixen: I portföljsammansättningen är branschdiversifiering och ”balans” viktiga ledord för Ratos. ”Balans”avser här att inte ha för stor portföljvikt i cykliska bolag, inte minst finanskrisen 2008 utgör här ett varnandeexempel menar Campbell.

Vad som gör innehav attraktiva: Ratos vill i sina innehav bland annat se marknadsledande positioner, starkabolagsledningar och en underliggande strukturell tillväxt i innehavets marknader.

10/14/2016 Ratos VD och SO om det nedjusterade avkastningskravet | SIX News

https://blogg.six.se/2015/03/14/ratos­vd­och­so­om­det­nedjusterade­avkastningskravet/ 5/10

Värdeskapande CR: Ratos lanserade för ungefär ett år sedan ett nytt ramverk för ansvarsfullt företagande (”CR”)som gäller för alla dess innehav. Ratos kommer framöver öka kraven mer på området, men också ge innehavenmer stöd. Ratos aktieägare blir vinnare även finansiellt genom sänkt affärsrisk, systematiska förbättringar(inklusive kostnadsbesparingar) och att innehavens affärer blir mer hållbara.

Aibel drog ned så väl Ratos­portföljens tillväxt som resultat för 2014

Av tabellen nedan framgår tillväxten för Ratos aggregerade innehavsportfölj, justerat för hur stora ägarandelarRatos hade i de olika bolagen.

Som kan ses var intäktstillväxten svagt negativa ­2 procent sett över hela portföljen. Exkluderar man tungt viktadeoffshore­innehavet Aibel blir bilden dock en måttlig intäktstillväxt på +4 procent.

Tabell: Tillväxtutfall för Ratos innehavsportfölj 2014, baserat på Ratos ägarandelar

Resultaträkningsnivå 2014 totalt, tillväxt % 2014 ex Aibel, tillväxt %

Omsättning ­2 % +4 %

Ebita ­6 % +10 %

Ebita ex eo +0 % +4 %

Resultat f skatt ­30 % +5 %

Resultat f skatt ex eo +6 % +11 %

Källa: Ratos

Lönsamhetsmässigt såg det liknande ut. För hela portföljen försämrades den rapporterade ebita­marginalen samtresultatet före skatt medan operativ ebita­marginal steg något och justerat resultat före skatt var upp. ExkluderasAibel sågs förbättrad rapporterad ebita­marginal, oförändrad operativ ebita­marginal och högre så väl rapporteratsom justerat resultat före skatt.

Ursprunglig investeringstes för kritiserat Aibel­köp håller fortfarande enligt Ratos ansvariga

När det gäller Ratos medialt kritiserade investering i innehavet Aibel, verksamma inom underhåll, om­ ochnybyggnation inom olja och gas offshore, fick innehavsansvarige Henrik Joelsson inleda.

Joelsson konstaterade att Aibel 2014 fått arbeta hårt med att justera verksamheten för en tillfälligt men ”dramatiskt”minskad offshore­aktivitet på norsk kontinentalsockel.

På medellång och lång sikt ser utsikterna enligt Joelsson nu dock mer positiva ut. Att Aibel kan dra nytta av sinstarka position i de tuffa tider som råder visar inte minst Johan Sverdrup­nybyggnationskontraktet på cirka 8miljarder norska kronor som bolaget tagit hem.

Joelsson fastslog med tydlighet att Ratos anser att dess ursprungliga investeringstes för Aibel fortfarande håller.

10/14/2016 Ratos VD och SO om det nedjusterade avkastningskravet | SIX News

https://blogg.six.se/2015/03/14/ratos­vd­och­so­om­det­nedjusterade­avkastningskravet/ 6/10

Johan Pålsson, Senior Investment Manager inom Ratos som deltar i styrningen av Aibel­innehavet, betonade hurAibels exponering mot oljebolagens operationella kostnader, i form av tjänster, är mindre volatil än exponeringenmot deras kapitalinvesteringsbudgetar (vilka sänkts).

”Aibels utmaningar är helt marknadsrelaterade… Starka bolag som Aibel har möjligheter och drivkraft att dra nyttaav svaga marknader, vilket vi vill att de ska göra”, sade Pålsson.

Ej särskilt dystert på norsk kontinentalsockel enligt Aibels VD

Aibels vd Jan Skogseth beskrev hur innehavet kan vänta sig en ”ganska stabil” och ”sund” marknad inom underhåll­och ombyggnation på norsk kontinentalsockel (NCS), sett över ett flerårsperspektiv framöver. Samtidigt hållerJohan Sverdrup uppe fältutvecklingssidan.

Man gör dock enligt Skogseth rätt i att vara ödmjuk inför den tuffa oljemarknad som fortsatt råder globalt och somäven innebär utmaningar för Aibel i det korta perspektivet.

Skogseth visade under sin presentation även upp norska petroleumdirektoratets uppdaterade prognoser från ijanuari i år. Enligt dessa kommer det på norsk kontinentalsockel att göras kapitalinvesteringar och tas operativakostnader för totalt 250 miljarder norska kronor under prognosperioden 2014­2019.

”Det här är fortfarande en ganska stark marknad som väntas framöver. Marknaden spås fortfarande ligga på över2011 års nivå över perioden”, fastslog Skogseth.

Bakgrund: Ratos Aibel­investering

Ratos köpte sin 32­procentiga andel i Aibel genom att tillföra cirka 1.400 miljoner norska kronor i eget kapital (dåcirka 1.650 miljoner svenska kronor). Den nettoskuldjusterade bolagsvärderingen, så kallat enterprise value (EV),var samtidigt cirka 8,6 miljarder norska kronor. Affären slutfördes i början av 2013. Ratos förvaltar även deninvestering på 18 procent som Sjätte AP­fonden gjorde samtidigt. Största ägare är Ferd, med resterande 50procent.

Sommaren 2014 tillfördes Aibel 100 miljoner norska kronor i kapitaltillskott, varav Ratos andel var 32 miljonernorska kronor.

Därefter har världsmarknadspriserna för olja rasat.

Vid årsskiftet 2014/2015 hade Aibel en räntebärande nettoskuld på nära 4,6 miljarder norska kronor, att ställa motett operativt ebita­resultat som minskade till 444 miljoner 2014, från 623 miljoner 2013. Dock sågs en förbättring idet operativa ebita­resultatet i fjärde kvartalet 2014, då det var upp till 163 miljoner jämfört med 135 miljoner sammakvartal föregående år.

Slår man ut Ratos bokförda värde om 1.494 miljoner svenska kronor på dess 32­procentiga Aibel­investering påhela Aibel och lägger till innehavets nettoskuld får man ett företagsvärde (EV) på strax under 9,5 miljarder svenskakronor, eller strax under 9,0 miljarder norska kronor.

10/14/2016 Ratos VD och SO om det nedjusterade avkastningskravet | SIX News

https://blogg.six.se/2015/03/14/ratos­vd­och­so­om­det­nedjusterade­avkastningskravet/ 7/10

Ratos bokförda Aibel­värdering motsvarar därmed ett företagsvärde på 1,0 gånger 2014 års försäljning och knappt20 gånger det justerade ebita­resultatet.

Aibels bokförda värde motsvarar 10,7 procent av Ratos eget kapital.

Bisnodes transformering är ingen ”quick­fix” enligt tillförordnad VD/finanschef

Innehavet Bisnode, verksamma inom affärs­, kredit­ och marknadsinformation, kommer att ha det kämpigt medintäkterna i Sverige under inledningen av 2015 men man är övertygade om att den nya strategin ska vändautvecklingen framöver, berättade Bisnodes tillförordnade vd och finanschef Anders Berg.

Bisnode har samtidigt en mycket viktig tillgång i att vara största partner till bolagsdatabolaget Dun & Bradstreet(D&B), sade Berg.

Bland annat finns stor potential i DACH­regionen, det vill säga Tyskland, Österrike och Schweiz, en region vars”inte alltför höga marginaler” kommer att vara ett annat fokusområde under 2015, sade Berg vidare.

Att tidigare Bisnode­vd:n Lars Pettersson avgått med omedelbar verkan meddelades så sent som måndagen införkapitalmarknadsdagen. Finanschefen Anders Berg axlade då ansvaret som tillförordnad vd. Samtidigt harstyrelseordföranden Jon Risfelt gått in i en operativ roll som arbetande styrelseordförande.

Per Adolfsson, Bisnodes Managing Director för Sverige, slog fast att så väl för Bisnode som för partnern D&B ärden utstakade färdriktningen mot så kallade ”big data”­tjänster rätt för framtiden.

För SIX berättar Adolfsson om hur ”big data” öppnar upp för en bred, men i dag ej helt förutbestämd, utveckling aven stor mängd nya potentiella kunderbjudanden och tjänster. Bisnode tar numera in alltfler analytiker och nyaverktyg för att här kunna maximera värdet ur dess existerande men underanalyserade databaser inom bland annataffärsdata, säger Sverigechefen.

Henrik Blomé, Ratos­innehavsansvarige för Bisnode, beskrev hur innehavets strategiska transformering riktar sigmot nya kundbehov, hur digitaliseringen ger såväl nya konkurrenter som nya affärsmöjligheter, outnyttjade synergierinom koncernen och ett behov av att konsolidera såväl investeringstillgångar som personalresurser. Med andra ordsåväl offensiva som defensiva inslag, konstaterade han själv.

Blomé menar att Bisnode efter omställningen kommer att vara mer moget för en potentiell exit, såväl som enattraktiv börsnoteringskandidat som ett uppköpsobjekt för industriella spelare.

Ovan nämnde tillförordnade vd:n Anders Berg säger till SIX att transformeringen redan börjat synas av ilönsamheten på andra marknader än den omsättningsmässigt tunga Sverige­marknaden.

Berg tycker dock inte att man ska börja tala om att innehavet redan skulle börja bli moget ur ett Ratos­perspektiv.Det vore att ta ut det ut fortsatta arbetet i förtid – det inte är fråga om någon enkel ”quick­fix” av Bisnode, sägerBerg.

Ratos äger 70 procent av Bisnode, resterande 30 procent äger Bonnierfamiljen. Innehavet var per årsskiftet bokförttill 1.195 miljoner kronor, motsvarande 8,5 procent av Ratos eget kapital.

10/14/2016 Ratos VD och SO om det nedjusterade avkastningskravet | SIX News

https://blogg.six.se/2015/03/14/ratos­vd­och­so­om­det­nedjusterade­avkastningskravet/ 8/10

Ledil vill expandera snabbare än kraftigt växande LED­marknad

Ratos nya tillväxtinvestering Ledil, en leverantör av sekundäroptik till LED­belysning, har enligt vd Rami Huovinentre huvudmål framöver: ”tillväxt, tillväxt och tillväxt”.

2015 fokuserar Ledil på Nordamerika och man bedömer sig också ha bättre möjligheter i Sydamerika än mångakonkurrenter. Andra fokusområden är expansion i Östeuropa, Japan och, på sikt, att möjligen gå in i Australien.

Belysningsmarknaden som helhet växer sedan väldigt många år med ett fåtal procent årligen, ungefär i linje medbefolkningstillväxten. Samtidigt växer LED­marknaden med cirka +35 procent årligen, berättar Ledil­vd:n.

Ledil växte själva sina intäkter med hela +42,1 procent årligen under perioden 2006­2014. Innehavet skulle inte varanöjda med att framöver ”bara” växa i linje med marknaden, blev Huovinens svar till en analytiker.

Enligt prognoser från konsultfirman McKinsey som Huovinen visade upp väntas LED växa med +34 procent årligenunder perioden 2010­2016, följt av +13 procent årligen under 2017­2020. År 2020 spår McKinsey att LED har fångat60 procent av den totala vardagsbelysningsmarknaden.

Ledil är positionerade väldigt tidigt i värdekedjan, inom nyckelinsatsvaror­segmentet (”key inputs”). Det menar Ledil­vd:n är strategiskt viktigt att förstå då alla traditionella belysningsjättar i nuläget vill vara aktiva senare i kedjan, iutökad utsträckning inom kompletta belysningssystem.

Ledil kan inom sin tidiga optiknisch i värdekedjan växa så väl intäkterna som sitt inflytande genom att driva på enutveckling mot mer standardiserade optikkomponenter utan att samtidigt behöva ta särskilt tungakapitalinvesteringar (capex), menar Huovinen.

Jan Pomoell, Ratos innehavsansvarige för Ledil, vill se en fortsatt hög grad av entreprenörskultur inom Ledil. Hanser Ratos ägarroll kretsa kring strategiskt beslutsstöd till ledningen och finansiellt stöd till innehavets strategi.

Ledil­vd:n Huovinen anser att Ratos resurser ger Ledil ”breda axlar” när det gäller potentiella förvärv.

Ledil omsatte 2014 motsvarande cirka 243 miljoner kronor (171) med en operativ ebita­marginal om cirka 30,5procent (26,5). Innehavet hade vid årsskiftet en total nettoskuld på motsvarande 190 miljoner kronor.

Ratos äger 66 procent av Ledil, resterande ägs av grundare och nyckelpersoner. Innehavet var per årsskiftetbokfört till 459 miljoner kronor på Ratosnivå, motsvarande 3,3 procent av Ratos eget kapital.

Norska byggaren HENT har sett rekordstart på 2015

Jan Jahren, vd för norska bygg­innehavet HENT, berättade kring hur HENT lyckats ”väldigt bra” med sinaprojektanbud i början av 2015. 2015 så här långt har i antal anbud sett bästa starten på ett år hittills och HENTupplever sina marknader som goda.

HENT verkar i dag inom byggnation av kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter. Man undvikerbostadsbyggande. Trots att HENT bara är fyra sett till marknadsandel på den totala byggmarknaden i Norge är

10/14/2016 Ratos VD och SO om det nedjusterade avkastningskravet | SIX News

https://blogg.six.se/2015/03/14/ratos­vd­och­so­om­det­nedjusterade­avkastningskravet/ 9/10

man den aktör som har högst antal stora projekt , konstaterade HENT­vd:n. En hög andel direktförhandladekontrakt säkrar samtidigt vinstmarginalen.

HENT­orderboken av stora projekt bygger enligt Jahren på HENT:s koncentrerade kompetens och långsiktighet.Orderboken per årsskiftet var cirka 8,7 miljarder norska kronor (7,5).

Jahren är inte främmande för att HENT i framtiden ska följa med sina nyckelkunder när de vill göra projekt i övrigaNorden, men det är inget som diskuterats konkret i innehavets styrelse ännu.

Henrik Blomé, Ratos innehavsansvarige för HENT, vill se innehavet fortsätta med den organiska tillväxtstrategiman historiskt varit mycket framgångsrika med. Selektiv breddning till nischsegment inom bland annat renoveringär en tillväxtmöjlighet, vid sidan av huvudfokus på kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter.

Innehavet hade vid årsskiftet en total nettokassa på motsvarande 487 miljoner svenska kronor. Blomé säger dockatt en förväntad normalisering av innehavets rörelsekapitalbehov kommer att krympa nettokassan. Att dela utpengar från HENT till Ratos är i det korta perspektivet ”inte en prioriterad fråga”, enligt Blomé.

HENT omsatte 2014 motsvarande knappt 4,9 miljarder svenska kronor (4,2) med en operativ ebita­marginal omcirka 3,1 procent (3,2).

Ratos äger 73 procent av HENT, resterande ägs av bolagets ledning. Innehavet var per årsskiftet bokfört till 416miljoner kronor på Ratosnivå, motsvarande 3,0 procent av Ratos eget kapital.

Bilauktionsbolaget KVD ser expansionsmöjligheter mot konsument och till fler länder

KVD, en nätbaserad marknadsplats för begagnade bilar, har enligt Ratos innehavsansvarige Jonathan Wallis godautvecklingsmöjligheter bland annat på konsumentsidan, genom en utökning av Norge­verksamheten och ocksågenom framtida potentiella intåg på nya geografiska marknader.

Wallis svarade en analytiker att Norden, Benelux och Tyskland finns bland de framtida expansionsmöjligheterna.KVD:s vd Ulrika Drotz Molin instämde och sade sig se stor potential att överföra bolagets e­handelsauktionsmodelltill fler marknader.

När det gäller Norge­satsningen väntas KVD kunna börja takta nollresultat på månadsbasis under 2015 men påkoncernnivå har Ratos inte satt upp något specifikt långsiktigt marginalmål för KVD ännu, sade Wallis.

Ratos äger 100 procent av KVD. Innehavet var per årsskiftet bokfört till 303 miljoner kronor på Ratosnivå,motsvarande 2,2 procent av Ratos eget kapital.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Finans, Investment och taggad Aibel, aktievärdering, Anders Berg, ansvarsfullt företagande, Arne

Karlsson, återköp, överskottskapital, bisnode, cyklikalitet, Henrik Blomé, Henrik Joelsson, HENT, Inwido, Jan Jahren,

Jan Pomoell, Jan Skogseth, Johan Pålsson, Jonathan Wallis, kapitalmarknadsdag, KVD, Ledil, Per Adolfsson,

10/14/2016 Ratos VD och SO om det nedjusterade avkastningskravet | SIX News

https://blogg.six.se/2015/03/14/ratos­vd­och­so­om­det­nedjusterade­avkastningskravet/ 10/10

portföljstrategi, private equity, Rami Huovinen, ratos, Susanna Campbell, transaktionsmarknad, Ulrika Drotz Molin

den mars 14, 2015, 10:08 [https://blogg.six.se/2015/03/14/ratos­vd­och­so­om­det­nedjusterade­avkastningskravet/].

10/14/2016 Axfoods vd väntar sig tillnyktring inom svensk nätmat | SIX News

https://blogg.six.se/2015/02/10/axfoods­vd­vantar­sig­tillnyktring­inom­svensk­natmat/ 1/5

IX NewFinannheter från IX

Axfood vd väntar ig tillnktring inomvenk nätmat

Att Axfoods Q4­resultat höll sig kring konsensus trots stark avslutning av året för så väl Willys som Hemköpförklaras till stor del av strukturkostnader, uppger Axfoods vd Anders Strålman till SIX.

Dagligvarukoncernens vd står samtidigt fast vid att mat­e­handel mot konsument saknar godalönsamhetsförutsättningar i Sverige. Han spår att tillnyktring kan följa nischens investeringsboom.

Därtill diskuteras den svaga kronkursens effekt på matpriserna, beredskapen för en framtida Sverige­offensiv fråninternationella lågprisaktörer samt olika följder av aktiens svällande värdering.

Axfood­vd:n Anders Strålman. Foto: Elisabeth Ohlson

Wallin. Källa: Axfood

Avslutade 2014 starkt i Q4. Strukturkostnad håller tillbaka koncernutfall ställt mot SIX/Inquiry

Axfoods anställda levererar enligt Strålman ett ”fantastiskt” 2014 med en stark avslutning.

Är det något särskilt som ni är extra nöjda med under avslutningen av 2014?

”Ja, vi såg redan i Q3 en uppgång för Willys som fortsatte även under Q4. Man tog Q4 väldigt bra och framförallt såavslutade man året med en väldigt stark julförsäljning. Hemköp har samtidigt haft en fantastisk utveckling påjämförbara enheter, vad jag tror är den bästa utvecklingen på jämförbara enheter på hela marknaden, något somockså syns i att Hemköp gör sitt bästa resultat någonsin”, berättar Strålman.

10/14/2016 Axfoods vd väntar sig tillnyktring inom svensk nätmat | SIX News

https://blogg.six.se/2015/02/10/axfoods­vd­vantar­sig­tillnyktring­inom­svensk­natmat/ 2/5

Är det den fleråriga omprofileringen som förklarar Hemköps lyft?

”Ja, omprofileringen, struktureringen och, framförallt, att Hemköp fått ett ordentligt grepp på Stockholmsmarknaden,där det nu går riktigt bra. Det har alltid gått bra för Hemköp i Västsverige men nu går det också bra i Stockholm.”

Koncernens jämförbara försäljningstillväxt på +2,4 procent i fjärde kvartalet (+1,5) överträffade analytikerkonsensusvid +1,2 procent med bred marginal, enligt SIX News/Inquiry Financials enkät.

Den jämförbara försäljningstillväxten i egenägda butiker för Hemköp var +3,7 procent (+0,7) medan Willysjämförbara försäljningstillväxt var +2,1 procent (+1,7).

Lönsamhetsmässigt var rörelseresultatet på koncernnivå på 372 miljoner kronor (340) i fjärde kvartalet i linje medförväntningarna vid 373 miljoner.

Vad som är intressant är dock att så väl butikskedjorna Willys som Hemköp slog resultatförväntningarna ikvartalet, med positiva avvikelser på +24 respektive +8 miljoner. Verksamheterna Dagab och Axfood Närlivspresterade samtidigt +15 miljoner bättre respektive ­7 miljoner sämre än väntat.

Kvar finns rapporteringssegmentet ”Övrigt” vars rörelseresultat på ­20 miljoner (+22), ställt mot väntade +21miljoner, tynger ned koncernutfallet på rörelseresultatet.

Är det något jämförelsestörande som tynger i ”Övrigt”?

”Ja, vi har tagit lite strukturkostnader där då vi förändrat hela vårt affärssystem. Vi har nu valt att ta bort vissmjukvara som vi inte använder längre, vilket resulterat i av­ och nedskrivningar”, svarar Axfood­vd:n.

Totalt har kvartalets strukturkostnader rört sig om ”cirka 30” miljoner kronor, meddelar Strålman SIX. Det skulle i såfall kunna förklara merparten av resultatavvikelsen inom ”Övrigt” (en avvikelse på ­41 miljoner).

Ser ljust på 2015, ungefär 25 olika kommuner övervägs för 11 planerade nyetableringar

Stärkta av den goda utveckling som levererades under 2014 har koncernen all anledning att se på just påbörjade2015 med ett bra självförtroende, säger Strålman kring den närmsta framtiden.

I dagens rapport var de officiella resultatutsikterna att Axfood har som mål att under 2015 överträffa 2014 årsresultat. Under förmiddagens rapportkonferens så höjdes även rörelsemarginalmålet för Hemköp till 4 procent, fråntidigare 3 procent.

Axfoods nuvarande plan att nyetablera 11 butiker under 2015 fokuserar på tillväxtregionerna och alladagligvaruföretagets tre butikskoncept, säger Strålman till SIX. Här överväger man i nuläget etableringar i ungefär25 olika kommuner/städer.

Etableringsmönstret i marknaden är samtidigt ”väldigt enkelt” då i stort sett alla aktörer i marknaden just nu villetablera sig på samma typ av lägen i tillväxtregioner.

10/14/2016 Axfoods vd väntar sig tillnyktring inom svensk nätmat | SIX News

https://blogg.six.se/2015/02/10/axfoods­vd­vantar­sig­tillnyktring­inom­svensk­natmat/ 3/5

”Det är hård konkurrens men det är kommunerna som väljer att släppa fram oss eller inte. Detta då vi harkommunalt monopol (på detaljplaner, SIX anm)”, konstaterar Strålman.

Finanschef Karin Hygrell­Jonsson fyllde under rapportkonferensen i med fler detaljer. Bland annat att 5 av årets 11nyetableringar utgörs av Willys, 4 av Hemköp och 2 av snabbgross.

Hur mår konsumenten på den svenska dagligvarumarknaden i dag?

”Konsumenten mår rätt så bra i storstadsregionerna, där Stockholm inte haft någon riktig lågkonjunktur så länge jagvarit i den här branschen. Med en inflyttning av cirka 40.000 nya invånare till Stockholmsregionen varje år finns häringen lågkonjunktur att känna av. Däremot så kan vi ute på vissa orter som blivit drabbade av neddragningar märkaatt det sker förändringar. Sverige är alltså tudelat – vissa regioner växer som bara den och andra står still ochstampar”, berättar Strålman.

Hur påverkas er affär framöver av kronans försvagning?

”Kronans försvagning under 2014 mot både euron och dollarn påverkar inköpspriserna uppåt över tid. Samtidigtkompenserar krisen i Ryssland och Ukraina en del, bojkotten innebär prispress nedåt då Ryssland tidigare köpteväldigt mycket livsmedel. Min bedömning för 2015 är att det blir ungefär som 2014, med en matprisinflation påkanske 1 till 2 procent.”

Bevakar alltid internationella lågpriskonkurrenters planer

ICA Sverige uttryckte i samband med ICA:s kapitalmarknadsdag i december en mild oro för att internationellalågprisaktörer, så som tyska Aldi och Lidl, skall vända blickarna mot en fullskalig expansion på den svenskamarknaden efter att de haft framgångar på bland annat den brittiska marknaden.

SIX frågar Strålman om hans Axfood delar oron för dessa internationella så kallade ”hard discount”­aktörer.

”Det är klart att vi hela tiden bevakar alla våra konkurrenter, det är en självklarhet att man vill titta på vad de har förplaner. Vi vill inte råka ut för några överraskningar”, konstaterar han.

Tror ni att era koncept skulle stå sig väl i sådan konkurrens?

”Willys är det starkaste lågpriskonceptet i Sverige, en position som vi tänker behålla. Willys utgör ju oftastprisboken för hela den svenska dagligvaruhandeln.”

Och så ska det förbli?

”Ja”, säger Strålman och skrattar.

Tillnyktring kan vänta riskkapitalet inom mat­e­handel

När SIX senast talade med Strålman i somras var Axfood­vd:n skeptisk till lönsamhetsförutsättningarna för mat­e­handel direkt mot konsument utanför Sveriges storstäder. SIX frågar om Axfoods tidigare bedömning här står fast.

10/14/2016 Axfoods vd väntar sig tillnyktring inom svensk nätmat | SIX News

https://blogg.six.se/2015/02/10/axfoods­vd­vantar­sig­tillnyktring­inom­svensk­natmat/ 4/5

”Ja, den står fast.”

Och när det gäller storstäderna. Oroas ni av hur pass mycket investeringskapital som pumpas in inäthandlad mat just nu?

”När det finns riskkapital så bygger man tillväxt. När man här gör det så går det samtidigt inte ihop utan man måsteskjuta till pengar hela tiden, vilket många gör nu.”

Så er bedömning är att det här inte är hållbara satsningar om man har krav på god lönsamhet?

”Ja. För någon gång vill man ha tillbaka investerat kapital och då kanske branschen här ‘nyktrar till’ lite.”

Största svenska dagligvarukonkurrenten ICA Sverige håller på med en bred utrullning av mat­e­handelstjänster motkonsument. Vid ICA:s kapitalmarknadsdag i december fastslog konkurrenten att deras mål var att bli svenskmarknadsledare inom näthandlad mat till år 2017.

En annan aktör inom mat­e­handeln är First North­baserade Matse Holding, som står bakom varumärket Mat.se.

Utesluter breddning till andra verksamheter likt ICA

Axfood kommer inte heller, likt ICA Gruppens expansion inom bland annat apotek, att försöka bredda sig tillnärliggande segment bortom dagligvaruhandeln.

”Vi har inga planer på att bredda oss på det sättet utan håller oss till det som vi är duktiga på, så som vi alltid gjort”,bekräftar Strålman för SIX.

Värderingen av era vinster har kommit upp rejält på börsen under senare tid. Är det otänkbart för er att nuanvända den egna aktien som förvärvsvaluta om rätt möjlighet skulle uppstå?

”Nej, otänkbart är det inte men vi har inga planer på det.”

Axfoods p/e­talsvärdering på just avrapporterade 2014 års nettovinst är cirka 23. Företagsvärdesmultiplarna EV/ebitoch EV/fcf, vilka exkluderar nettokassan på 524 miljoner, ligger båda på cirka 17.

Aktiesplit 4:1 för att få till ökad handel i aktien

Axfood föreslår i tisdagens rapport en aktiesplit 4:1, innebärande att en existerande aktie delas upp i fyra nya.Strålman säger att manövern sker för att bolaget vill se ”lite mer handel i aktien”.

Bolaget har samtidigt inte noterat några betydande förändringar i ägarlistan på senare tid, säger Axfood­vd:n tillSIX.

Finanschef Karin Hygrell­Jonsson betonade vid rapportkonferensen att aktiens split sker i april, efter lämnadutdelning.

10/14/2016 Axfoods vd väntar sig tillnyktring inom svensk nätmat | SIX News

https://blogg.six.se/2015/02/10/axfoods­vd­vantar­sig­tillnyktring­inom­svensk­natmat/ 5/5

Har inget emot att driva ett välkapitaliserat bolag

När det gäller utdelningen föreslår Axfoods styrelse en ordinarie utdelning om 17 kronor per aktie för 2014 (15).Analytikerna räknade här i snitt med 17,40 kronor per aktie.

Baserat på att Axfood hade 52.467.678 utestående aktier vid årsskiftet motsvarar utdelningsförslaget cirka 892miljoner kronor till aktieägarna.

Axfood hade vid årsskiftet 2014/2015 samtidigt en nettokassa på 524 miljoner, att ställa mot föregående årsskiftesnettoskuld om 78 miljoner.

Anders Strålman konstaterade som svar på en analytikerfråga att Axfoods styrelse valt en ”konservativ”utdelningspolitik. Han säger även att Axfood­ledningen inte har någonting emot att driva ett välkapitaliserat bolagistället för att gynna bankerna. Det ger bland annat Axfood bättre möjligheter att agera vid möjliga framtidastrukturaffärer i branschen, konstaterar Strålman.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Dagligvaror, e­handel och taggad Aldi, Anders Strålman, Axfood, hard discount, Hemköp, ICA

Gruppen, ICA Sverige, kapitalstruktur, Lidl, mat­e­handel, Mat.se, Matse Holding, näthandlad mat, nätmat,

valutaeffekter, Willys den februari 10, 2015, 13:20 [https://blogg.six.se/2015/02/10/axfoods­vd­vantar­sig­tillnyktring­

inom­svensk­natmat/] .

10/14/2016 Svolders vd om IT­konsulter, kronvinnare och Öresund | SIX News

https://blogg.six.se/2014/12/16/svolders­vd­om­it­konsulter­kronvinnare­och­oresund/ 1/10

IX NewFinannheter från IX

volder vd om IT-konulter, kronvinnareoch Öreund

Småbolagsinriktade investmentbolaget Svolders vd Ulf Hedlundh delar i en intervju med SIX News med sig av fleraaktuella aktieidéer. Dessa inkluderar små högutdelande IT­konsulter, valutavinnarna Gränges och Orexo samtSaab, Svolders största innehav och också de en valutavinnare på lite sikt.

Hedlundh berättar även om Svolders analysprocess, att antalet innehav bör minska och att han har ”bara bra” sakeratt säga om Öresund efter investmentbolagskollegans inhopp i toppen av ägarlistan.

Därtill avhandlas makroutsikterna, där nollräntans penningpolitik väntas kunna hålla börserna ”dopade” mensamtidigt innebär risker mot börsen på framförallt lönesidan. Börsen som sådan är varken billig eller särskilt dyr ochman bör som investerare varken gå helt likvid eller belåna sig tungt i nuläget.

Svolders totalavkastning mot index. Svolders totalavkastning, i grönt, har de senaste 10 åren (fram till 2014­12­15,

intradag) motsvarat +13,5 procent per år. Småbolagsinriktade totalavkastningsindexet CSRX, i grått, uppnådde

+14,1 procent per år över samma period. SIX Return Index, ett bredare totalavkastningsindex över hela

Stockholmsbörsen, når upp till +11,4 procent per år. Källa: SIX Edge. Sammanställning: SIX News

10/14/2016 Svolders vd om IT­konsulter, kronvinnare och Öresund | SIX News

https://blogg.six.se/2014/12/16/svolders­vd­om­it­konsulter­kronvinnare­och­oresund/ 2/10

Avråder från att gå likvid eller belåna sig tungt på börsen i nuläget

Med den nuvarande makromiljön lever börsbolagen med en global tillväxt som fortsätter, men den gör det i en taktsom ses som en besvikelse. Det är i stora drag därför bolagen drar sig för att investera tillräckligt mycket,menar Hedlundh.

På kortare sikt noterar Svolder­vd:n även oljeprisraset som en oroande makrosignal:

”Man ser en väldig oro på delar av råvarumarknaden, just nu med oljan som största problemområdet. Just turbulenspå väldigt centrala marknader är någonstans ett tecken på att allting inte står rätt till när det gäller helamakrobilden.”

Istället är det centralbankernas nollräntepolitik runt om i världen som eldat på tillgångspriserna och som driver enökad aktivitet inom företagsaffärer, där bolagen istället för att investera ägnar sig åt att köpa varandra med lånadepengar till ”dopade” räntekostnader. Enligt Hedlundh kan den rådande situationen vara bra för bland annataktiebörserna på medellång sikt, men på längre sikt kan den förda penningpolitiken väntas resultera i ”en hel delfelinvesteringar” på tillgångsmarknaderna.

Men ni hör alltså inte till de som tror att den här dopingen i form av nollränta faktiskt skulle kunna tänkasdriva ekonomisk tillväxt och framtida inflation även ute i den reala ekonomin?

”Som jag konstaterat har vi ändå någonstans en tillväxt, vilket är oerhört viktigt. Det här med inflation kontradeflation är däremot något som kan diskuteras, vad som är ‘negativ inflation’ kontra ‘positiv deflation’ och liknandefrågeställningar. Det där är väldigt mycket beroende av ens historiska synsätt”, säger Hedlundh och gör enjämförelse mellan ett tyskt synsätt mot ett anglosaxiskt:

”Exempelvis har man i Centraleuropa, med betoning på Tyskland, en väldigt negativ inställning till inflation. Denanglosaxiska världen har istället en väldigt negativ inställning till utebliven tillväxt, och man är där inte alls likamåna kring värdet på sin egen valuta som exempelvis tyskarna historiskt har varit.”

Hedlundh drar slutsatsen att oavsett ståndpunkt så är det viktiga snarare att följa hur nollräntepolitiken slår motarbetsmarknaden:

”Det skulle vara farligt med löneinflation och det skulle också vara farligt med lönedeflation. Riskerna är attantingen så biter sig arbetslösheten runtom i världen fast på nuvarande nivåer, eller till och med tilltar, eller så får vien påverkan på konsumtionen. Det skulle totalt sett vara negativt för börsen.”

För börsens värdering innebär dock de låga räntorna att börsen inte är särskilt dyr relativt andra tillgångsslag. Åandra sidan talar det mesta för att de senaste årens kraftiga uppvärdering av aktier begränsaravkastningsutsikterna för börsen framöver till kanske 7­8, maximalt 10 procent, resonerar Hedlundh.

”När det gäller börsen som helhet skulle jag inte råda någon att gå över till helt likvid i dagsläget. Samtidigt ärkraftig belåning för aktieköp också något jag vilja råda till att vara försiktig med.”

Sticker värderingarna i det universum ni benämner småbolag ut jämfört med den bredaStockholmsbörsen?

10/14/2016 Svolders vd om IT­konsulter, kronvinnare och Öresund | SIX News

https://blogg.six.se/2014/12/16/svolders­vd­om­it­konsulter­kronvinnare­och­oresund/ 3/10

Hedlundh inleder sitt svar med att betona att Svolders definition av ”småbolag” sammanfaller med många andraaktörers, innebärande att ”många av småbolagen inte är jättesmå” utan även innefattar Mid Cap och vissa LargeCap­bolag.

”Vi brukar säga att vi har cirka 200 olika bolag som vi kan investera i, med börsvärden som i dagsläget sträcker sigfrån cirka 50 miljoner upp till vad jag tror är 44 miljarder. Det blir en ganska stor grupp.”

Småbolagens starka kursutveckling under senare år hade fram till ett par månader sedan drivit upp envärderingspremie gentemot storbolag. Denna premie har sedan försvunnit under höstens börsvolatilitet, något somHedlundh lutar åt var befogat:

”I det långa loppet så ska det nog inte vara en premie då det ska vara lite högre risk prissatt i de mindre bolagen.Nu har det där jämnat ut sig lite under hösten, där mindre bolag haft det något tuffare än stora. Säger jag att börsensom helhet varken är billig eller jättedyr så gäller det i dagsläget så väl storbolagen som de små och medelstorabolagen.”

Hedlundh nämner dock i förbifarten att Svolder i höst ”möjligen” har märkt av viss ”aversion från en del investerare”när det kommer till börsens ”allra minsta bolag”.

Vilken del av ert universum syftar du på där ungefär?

”Vi pratar om bolag som har understigande 1 miljard i börsvärde. De är ganska många till antalet men det rör siginte om så mycket kapital som ligger där.”

Skapar den utvecklingen möjligheter för er bland de minsta bolagen ni själva kollar på?

”Ja, tittar vi på bolagen som gått dåligt i kvartalet så är det bolag som har börsvärden under 1 miljard. De har ivissa av fallen drabbats av att privatpersoner velat minska i småbolag eller av att några få institutionella placerareminskat.”

Matchar ungefär sitt valda index över 5 och 10 år. Småbolagsinriktning slår dock börsen som helhet

Svolder ser minst 5 år men gärna mer som en rimlig tidshorisont att få sin måluppfyllnad av totalavkastningenutvärderad över, uppger Svolders vd Ulf Hedlundh i en intervju med SIX News. Ser man till investmentbolagetstotalavkastning de senaste 5 och 10 åren matchar denna dess valda jämförelseindex.

Per den 12 december redovisade Svolder ett substansvärde på 101 kronor per aktie. Justerat för räkenskapsåretsåterinvestering av årets utdelning om 2,25 kronor per aktie (2,10) var substansvärdestillväxten för kalenderåret 2014så långt +14 procent. Totalavkastningsinriktade småbolagsindexet Carnegie Small Cap Sweden Return Index,CSRX, hade under samma period ökat 17 procent.

Svolders avkastningsmål är att med en fullt investerad aktieportfölj ”över tiden” skapa ”en positiv avkastning somväsentligen överstiger” CSRX.

Vilken tidshorisont tycker ni själva känns relevant att utvärderas över när det gäller ert avkastningsmål?

10/14/2016 Svolders vd om IT­konsulter, kronvinnare och Öresund | SIX News

https://blogg.six.se/2014/12/16/svolders­vd­om­it­konsulter­kronvinnare­och­oresund/ 4/10

”Det är väldigt ovanligt att börsen går upp med 7­8 procent per år, utan det blir kraftigare både upp och ned. Ska dubilda dig en uppfattning om hur en placeringsstrategi fungerar bör den ha varit med om åtminstone en sättning. Vitycker att man bör se på en sådan här affär över en konjunkturcykel, vi pratar då om minst 5 år och vi kan äventycka att man bör titta på 10 år. I vår egen historik tittar vi ännu längre än så tillbaka”, svarar Ulf Hedlundh SIX.

Jämför man Svolder­aktiens totalavkastning 5 respektive 10 år tillbaka från den 15 december (intradag) var dennamotsvarande +15,7 respektive +13,5 procent per år, enligt SIX Edge. CSRX totalavkastade +15,6 respektive +14,1procent per år över samma perioder. Svolder mer eller mindre matchar alltså sitt valda jämförelseindex medsmåbolagsinriktning över så väl 5 som 10 år.

Ställt mot SIX Return Index, ett bredare totalavkastningsindex över hela Stockholmsbörsen, har Svolderssmåbolagsstrategi avkastat 2,6 procentenheter mer per år över de senaste 5 åren och 2,7 procentenheter mer perår sett över 10 år. Det mesta kommer dock alltså från småbolagsinriktningen.

Observera att jämförelserna ovan ej tar hänsyn till huruvida Svolders strategi haft högre eller lägre risknivå änindexalternativen. Vidare så belastas Svolders avkastning av periodens faktiska kostnader för att driva strategin,något som blir aktuellt även för en indexstrategi om den ska omsättas i praktiken.

Har cirka 15 innehav som målsättning för portföljen (i dag 18)

I torsdagens rapport redovisade Svolder följande fördelning av portföljens substansvärde den 30 november 2014,utgången av dess brutna räkenskapsårs första kvartal:

Tabell: Svolders substansvärdesfördelning per 2014­11­30

Innehav Mkr %

Saab 204 15 %

Nolato 142 11 %

Acando 136 10 %

Unibet 114 9 %

Beijer Alma 98 7 %

Platzer Fastigheter 80 6 %

KappAhl 78 6 %

SSAB 72 5 %

Orexo 68 5 %

New Wave Group 68 5 %

Proact 55 4 %

Bong konvertibel 27 2 %

10/14/2016 Svolders vd om IT­konsulter, kronvinnare och Öresund | SIX News

https://blogg.six.se/2014/12/16/svolders­vd­om­it­konsulter­kronvinnare­och­oresund/ 5/10

Bong (stamaktier) 7 0 %

AGES Industri 33 2 %

XANO 30 2 %

Besqab 30 2 %

Oriflame 29 2 %

SAS preferensaktier 26 2 %

Gränges 24 2 %

Summa Aktieportföljen 1319 100 %

Nettofordran 2

Substansvärde 1321

Substans, kr/aktie 103,20

Källa: SvolderSammanställning: SIX News

”Överlag tycker vi att vi har en ganska bra portfölj i dag. Som vanligt har vi några aktier som inte gått jättebra ochså har vi några aktier som vi är väldigt glada över. I det här kvartalet har framförallt Saab, Unibet och mot slutetäven Acando utvecklats åt rätt håll”, kommenterar Hedlundh till SIX.

Svolder gjorde under kvartalsperioden september till och med november större nettoköp till aktieportföljen i fyrabolag. Hela innehavet i Meda avyttrades samtidigt under perioden.

De största nettoköpen på motsvarade 21 miljoner kronor skedde i Gränges, där Svolder tecknade ibörsintroduktionen och därefter fortsatt att förvärva ytterligare aktier.

Vidare har man nettoköpt för 12,5 miljoner kronor i SSAB, för 8,6 miljoner kronor i Acando, och för 5,8 miljoner iOriflame.

SIX frågar Hedlundh om dagens portföljkoncentration, sett till antal och storlek på bolagspositionerna, ligger ungefärdär Svolder vill ligga över tiden.

”Nej, vi ska snarare ha några färre innehav jämfört med nu än fler. Under kalenderåret har det varit avknoppningarav Ages från Xano och Kambi från Unibet. Nu har vi sålt Kambi och ökat i Unibet medan vi inte gjort någotliknande i Ages kontra Xano. Vi har en ambition att ligga på 15 innehav, eller möjligtvis något färre”, sägerHedlundh.

Som framgår av tabellen ovan var innehaven i portföljen 18 till antalet den 30 november.

10/14/2016 Svolders vd om IT­konsulter, kronvinnare och Öresund | SIX News

https://blogg.six.se/2014/12/16/svolders­vd­om­it­konsulter­kronvinnare­och­oresund/ 6/10

Gränges, Saab och Orexo kan bli valutavinnare i Svolder­portföljen

Dagens svenska makroförutsättningar har ”ett ganska så bra utgångsläge” från att kronan är kraftigt försvagad, ensituation som kan bestå ett tag till så länge här råder politisk turbulens.

”Vi vilar på ganska starka fundament så vi har inget vi behöver vara rädda för i avvaktan på nytt val. Att stå utanfungerande regering i tider av turbulens är alltid något som oroar men det är nog så att den svenska kronan tar stryksnarare än börsen. Många svenska företag är faktiskt gynnade av de valutaförändringar som skett, undantaget dennorska kronan”, resonerar Hedlundh.

”Den svagare kronan är i grund och botten bra för börsen, och den ska kunna slå igenom för en hel del av de bolagsom har betydande kostnader i kronor samt givetvis för de som har omräkning av utländska valutor rakt av iresultaträkningen så som exempelvis Unibet.”

Som svar på SIX fråga kring vilka som blir övriga Svolder­portföljens tydligaste valutavinnare om kronan fortsätterhålla sig svag så lyfter Hedlundh fram tre bolag: Gränges, Saab och Orexo.

Gränges utgör ”en typisk vinnare, med stor produktion i Sverige, stor försäljning i dollar och konkurrenter som tillstörsta delen finns utomlands”, säger han om nyligen noterade Gränges, där Svolder alltså tecknade aktier ibörsnoteringen och därefter har fortsatt att öka ägandet.

Saab blir en vinnare ”mer i det långa loppet”:

”Man har en så pass stor del av sin personalstyrka i Sverige med duktiga ingenjörer, vilka i internationell jämförelseredan är billiga. Samtidigt är komponentsidan väldigt internationell och prissatt i dollar, så där får man inte uteffekterna rakt av”, konstaterar han om Saab.

Orexo, som tillverkar preparat mot opiodberoende, är den minst kända valutavinnaren i sammanhanget.

”Det är i dag ett bolag som har väldigt mycket av sin försäljning i USA, och i takt med att den försäljningen ökar blirdet en tydlig valutavinnare. Det gäller dock att komma upp till de försäljningsnivåer som vi bedömer kommer attske mot slutet av 2014 och framförallt under 2015, då det också gäller att visa vinst”, tipsar Svolder­vd:n omOrexo.

Därutöver finns det fler bolag i Svolder­portföljen med kostnadsbasen i sin helhet i svenska kronor, däribland Xanooch AGES som säljer till svensk exportindustri. Dessa blir ”i förlängningen valutavinnare men de får inte effekternarakt av”.

Riktigt höga, stabila direktavkastningar bland små IT­konsulter

IT­konsulter i bredare mening är en särskilt försiktigt värderad sektor just nu, berättar Hedlundh.

Sektorns bolag är i dag generellt sett ”något annat än de bolag som sågs under tidigt 2000­tal”. Om branschen dåpräglades av ”väldigt höga tillväxtförväntningar och väldigt svaga balansräkningar” så har nästan alla IT­konsultbolag som Svolder nu tittar på nettokassa och utdelningspolicys som gör att flera av dem i dag handlas tilldirektavkastningar om 7­8 och kanske uppemot 10 procent.

10/14/2016 Svolders vd om IT­konsulter, kronvinnare och Öresund | SIX News

https://blogg.six.se/2014/12/16/svolders­vd­om­it­konsulter­kronvinnare­och­oresund/ 7/10

På nedsidan har vissa av IT­konsultsektorns bolag på senare tid uppvisat ”svårigheter när det gäller att växa”.

”Då har det blivit lite grann som i HiQ, Acando och några andra, att det blir nästan lite preferensaktier över dethela”, säger Hedlundh, som menar att det nu är upp till dessa bolag att bevisa att man har tillväxtmöjligheter.

En annan potentiell förklaring till varför bolag i IT­konsultsektorn blivit så pass lågt värderade menar Hedlundh är attstora investeraraktörer kanske bortsett från de mindre av bolagen, de som har börsvärden på mellan 500 miljoner till2 miljarder.

”För många, så som privatpersoner exempelvis, så är det dock här som det verkligen finns stabiladirektavkastningar”, tipsar Svolder­vd:n.

Själva har Svolder valt att koncentrera sina IT­konsultinvesteringar mot ovan nämnda Acando samt ProAct. EnligtSIX Edge är Svolder Acandos näst största ägare sett till kapitalet och tredje största sett till rösterna, med 10,4respektive 11,2 procents andelar. I ProAct är man tredje störst med 7,2 procent av kapital och röster.

Svårbegripligt låg värdering av största innehavet Saab

Som framgick ovan är Large Cap­noterade försvars­ och säkerhetsbolaget Saab Svolders största innehav, per den29 augusti var man Saabs trettonde största ägare med 0,9 procent av kapitalet och 0,8 procent av rösterna.

Svolder har svårt att se varför Saab, med dess stora orderstock, teknikhöjd och fördelaktiga omvärldsmiljö, inte ärhögre värderat än i dagens läge eller fått mer uppmärksamhet från aktiemarknaden.

”Vi brukar alltid prata om att vi tycker om Saab som bolag, med en börsvärdering på strax över 20 miljarder mot enbefintlig orderstock på över 100 miljarder. Vi är lite förvånade över hur pass få institutioner som äger Saab och attdet är så pass få analytiker som bevakar bolaget. Med den omvärld som finns och bolagets kostnaderhuvudsakligen i svenska kronor så ser det här väldigt, väldigt bra ut.”

Så Saab är fortsatt ett värderingscase där bolaget är missförstått och underanalyserat?

”Ja, det menar vi att det är. Sedan är bolaget lite svårt att följa då man per definition är lite hemliga, vilket manmåste vara. Teknologihöjden i bolaget talar på sikt för att man ska kunna använda alltmer av den här tekniken påden civila sidan, även om Gripen i dagsläget betyder väldigt mycket”, svarar Hedlundh SIX, med referens till Saabsstridsflyg Jas Gripen på slutet.

Senast onsdagens Gripen­order från FMV på 576 miljoner kronor var ”ett bevis på hur pass väl Saab står sig påflygmarknaden”, noterar han vidare. Den ordern handlar om att Tjeckien vill förlänga sitt leasingavtal på Jas Gripen.

Utöver Gripen tror Svolder att utvecklingen för övriga Saab­koncernen, ”inte minst på ubåtssidan”, kan bli mycketspännande för investerare att följa framöver.

”Med den omvärld vi har runt oss och den tydliga politiska enighet vi har i Sverige om att vi behöver både enförsvarsindustri och ett eget fungerande försvar så borde det vara självklart att vi, på olika sätt, sluter upp bakomdet här bolaget. Det gäller i synnerhet om man som vi menar att det är lågt värderat”, resonerar Hedlundh vidare.

10/14/2016 Svolders vd om IT­konsulter, kronvinnare och Öresund | SIX News

https://blogg.six.se/2014/12/16/svolders­vd­om­it­konsulter­kronvinnare­och­oresund/ 8/10

Om man skulle bortse från den svenska försvarspolitiken och att bolaget kan vara lågt värderat på börsen,har ni några egna etiska betänkligheter kring att Saab säljer krigsmaterial?

”Generellt måste ett svenskt företag som befinner sig i försvarsindustri på ett eller annat sätt ha en global marknad,för tiden är borta när Sverige ensamt kunde köpa vapnen eller utveckla ett helt eget flygvapen. Samtidigt finns detregelverk som Sverige skrivit under avseende vissa typer utav vapen och det finns också ett samförstånd inom EUkring vilka länder man ska få sälja till, med mera. Så länge man håller sig inom de här regelverken som satts upp,så väl interna som externa, har inte vi några bekymmer med att investera i Saab”, svarar Hedlundh.

Han konstaterar vidare att det dock ”självklart” är så att ”vissa” av de konkurrenter som Saab har att slåss emot”inte alltid har etikflaggan vajande högst”.

”Det är en tuff marknad och vi tycker där att det är väldigt bra att Saab tagit hem mycket mer av den egnamarknadsorganisationen, jämfört med att man tidigare jobbat via agenter. Det i sig gör att man har en större kontrollpå hela försäljningsprocessen, något som vi ser som positivt”, konstaterar Hedlundh.

Har ”bara bra” saker att säga om kapitalmässigt största ägaren Öresund

Svolders kapitalmässigt största ägare är noterade investmentbolagskollegan Öresund, med 14,8 procent av så välkapital som röster per den 9 december enligt Finansinspektionens insynslista.

SIX frågar Hedlundh hur samarbetet med Öresund fungerar.

”Som vd ska man inte ha synpunkter på vilka ägare man har, utan alla ägare som har goda syften för bolaget ärvälkomna. Öresund har under en ungefär två år lång period ägt Svolder­aktier och Johan Qviberg sitter i vårstyrelse på Öresunds mandat. Den här perioden har som sådan varit en bra period. Jag tycker även att det ärglädjande att en professionell aktör väljer att investera i oss”, säger Hedlundh och fortsätter:

”Sedan har vi kvar familjen Lundströms Provobis som vår äldsta huvudägare, som har ägt aktier hos oss i drygt 10år. Så nu har vi alltså två stora ägare som vi har jättebra dialog med.”

Enligt uppgifter från SIS Ägarservice på Svolders hemsida var finansmannen Rolf Lundström, via Provobis Invest,med 11,6 procent av kapitalet och 28,0 procent av rösterna, investmentbolagets röstmässigt största ägare per den30 september.

Därefter följde Avanzas försäkringsbolag, Fjärde AP­fonden, Spiltan Fonder och Nordnet Pensionsförsäkring,baserat på kapitalandelar.

Svolder­vd:n vill dock poängtera att bolagets ”typiska ägare till antalet” fortfarande utgörs av ”aktieintresseradepensionärer med 400 till 500 aktier”.

”Vi ser de cirka 8.000 privatpersoner som vi har på ägarlistan som våra huvudsakliga ägare och det är viktigt att viska vara till för dem alla.”

Ok, vad jag ville komma till var att Öresund historiskt har omskrivits för att ha agerat på ett aktivist­liknandesätt gällande substansrabatter i just investmentbolag som man köpt in sig i. Men ni har alltså här inte fått

10/14/2016 Svolders vd om IT­konsulter, kronvinnare och Öresund | SIX News

https://blogg.six.se/2014/12/16/svolders­vd­om­it­konsulter­kronvinnare­och­oresund/ 9/10

känna av några tydliga krav på förändringar från efter det att Öresund etablerat sig som er nya storägare?

”Nej, vad jag förstått så vill Öresund tjäna pengar på sitt Svolder­innehav, och det är glädjande att det hittills gåttbra för dem där. Jag har hittills också bara bra saker att säga om dem. Sedan hur saker och ting kommer attutvecklas i förlängningen vill jag inte spekulera i, det får våra större ägare diskutera sinsemellan och där på olikasätt ta hänsyn till de mindre ägarna. Hittills upplever jag att det har förts en väldigt bra dialog som jag tror kommeratt kunna fortsätta. Mitt i allt det här blir det viktigaste dock ändå att vi på Svolder fokuserar på att göra ett braarbete, då brukar man få glada ägare. Att få in ägare som förstår hur branschen fungerar kan också vara något bra”,resonerar Ulf Hedlundh vidare.

Utifrån substansvärdet om 101 kronor per aktie per fredagen den 12 december var Svolders substansrabatt cirka 9procent på måndagen (intradag).

Intressant är att det i Svolders bolagsordning finns en årlig möjlighet för aktieägare med mer än en tredjedel (1/3) avde företrädda aktierna vid årsstämman att begära beslut om att investmentbolaget ska träda i ”frivillig likvidation”.Det innebär förenklat att tillgångarna vid någon framtida tidpunkt avvecklas och att värdena skiftas ut till Svoldersaktieägare.

Organisk tillväxt, utdelningar och huvudägare viktiga faktorer i investeringsanalysen

När det gäller Svolders styrning av portföljbolagen lägger man ned det största arbetet på att via valberedningarnautse rätt styrelser ”som är bra för alla aktieägare”, snarare än att sätta egna representanter i styrelserna:

”Vi letar alltid efter ‘den mest professionella styrelsen’. Det innebär inte nödvändigtvis bara människor somrepresenterar enskilda ägare, det är viktigare att där finns rätt kompetenser. Då vi sällan själva är största ägare trorvi att det i många bolag kan vara bra om där finns en huvudägare som inte primärt är en finansiell aktör, utan somser innehavet som mer eller mindre evigt. Just därför har vi under en period haft en viss tveksamhet till att gå in ien del bolag där riskkapital varit största ägare.”

Svolder vill som sagt ”i normalfallet” inte själva sätta ledamöter i bolagsstyrelserna men i de få fall man ändå gördet handlar det om att man kan se ett tydligt värde för Svolders aktieägare av att själva finnas med.

Svolders investeringsstrategi som sådan har sin grund i att man ”räknar på och analyserar igenom bolag”.

”Först när vi ser att det finns långsiktiga värden så köper vi. Vi vill väldigt gärna hitta bolag där vi kan vara ägareunder en lång period. Som exempel kan vi ta Nolato och Beijer Alma, två väldigt välskötta företag som vi ägt längeoch som båda speglar mycket av vår typiska investeringsstrategi”, säger Hedlundh.

Finns där en minsta gemensamma nämnare för typiska Svolder­bolag som ni skulle vilja köpa in er i?

”Vi söker framförallt bolag som har någon form av underliggande organisk tillväxt, för organisk tillväxt är värdefulltoch viktigare än förvärvad tillväxt. En annan aspekt är att vi vill att bolagen tjänar pengar, att de har ett ganska brakassaflöden och att de delar ut pengar. Det senare eftersom vi någonstans gjort bedömningen att värdet på enaktie har en tydlig koppling till vilken utdelning som aktieägarna får på lång sikt. Därför är så väl nuvarandedirektavkastning som utdelningstillväxt viktigt”, summerar Hedlundh först kring mer kvantitativa faktorer.

10/14/2016 Svolders vd om IT­konsulter, kronvinnare och Öresund | SIX News

https://blogg.six.se/2014/12/16/svolders­vd­om­it­konsulter­kronvinnare­och­oresund/ 10/10

”Vi vill även ha företagsledning, styrelse och ägare som vet vad man håller på med och som driver verksamhetenpå ett sätt som att man egentligen strävar efter att bolaget ska leva för evigt. Sedan kan förändringar ske utavägandet och dylikt men själva bolaget ska långsiktigt drivas på ett klokt sätt och efter en tydlig strategi. Det ärkanske inte något som görs i alla bolag på börsen”, säger Hedlundh avslutningsvis till SIX och skrattar.

Svolders egen utdelningspolicy förordar en ”offensiv utdelningspolitik” baserad på portföljbolagens utdelning, medavdrag för Svolders löpande förvaltningskostnader.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Börs, Investment, IT, Makroekonomi och taggad Acando, AGES, aktievärdering, Öresund, Börsens

värdering, Gränges, HiQ, investeringsstrategi, IT­konsulter, kronan, nollränta, Orexo, ProAct, Saab, småbolag, Sverige,

Svolder, Ulf Hedlundh, Unibet, valutavinnare, Xano den december 16, 2014, 8:58

[https://blogg.six.se/2014/12/16/svolders­vd­om­it­konsulter­kronvinnare­och­oresund/] .

10/14/2016 Kungsleden vill spurta in årets förvärvsmål | SIX News

https://blogg.six.se/2014/11/27/kungsleden­vill­spurta­in­arets­forvarvsmal/ 1/4

IX NewFinannheter från IX

Kungleden vill purta in året förvärvmål

Kungsledens förvärvsjakt fortsätter och dess stora kassa borgar för att man kan vara motpart även i snabbapaketaffärer. Siktet är som tidigare meddelats Malmö, Stockholm och Göteborg, och just nu är det mycket kontorman tittar på. Fastighetsbolagets avyttringar av ”icke­strategiska” fastigheter väntas samtidigt ta fart igen nästa år.

Det säger Kungsledens marknads­ och kommunikationschef Marie Mannholt till SIX News under N360­seminariet”Framtidens Stad” i Malmö.

Mannholt ser fortsatta förbättringsmöjligheter på både förvaltningens kostnadssida och gällande de mjukaparametrar som stärker bolagets förvaltade kluster. När det gäller projekt har fastighetsbolaget bara börjat titta påbyggrättsmöjligheterna, men på 3 års sikt kan en ”otrolig” projektpotential tänkas bli synlig.

Kungsledens huvudkontor på Vasagatan 7 i Stockholm. Källa: Kungsleden

10/14/2016 Kungsleden vill spurta in årets förvärvsmål | SIX News

https://blogg.six.se/2014/11/27/kungsleden­vill­spurta­in­arets­forvarvsmal/ 2/4

Fullt fokus på förvärvsjakt fram till årsskiftet, återupptar ”icke­strategiska” avyttringar 2015

”Det här är en resa som pågår till år 2017″, säger Mannholt, med hänvisning till tidshorisonten för Kungsledensuppsatta mål att nå ett fastighetsbestånd på 25 miljarder kronor.

Därtill har bolaget uttalat ett mål om att på längre sikt nå en portfölj på 30 miljarder kronor.

När det gäller er uttalade förvärvsjakt. Vad händer just nu och vad är det som ni är mest intresserade av attköpa?

”Vi har haft ambitionen att nettoköpa för 1,5 miljarder (kronor) i år. Vi har avyttrat för ungefär 2,4 miljarder och sedanaugusti har vi aktivt valt att köpa på oss. När det gäller köpen är det mycket ‘kvalitetsfastigheter’ och mycketkontor”, säger Mannholt och fortsätter:

”Det vi tittar på är fortsatt kontor. Vi tittar väldigt mycket här nere (i region Malmö, SIX anm), men likväl tittar vi påspännande delar av Stockholm och i Göteborg. Vi har fullt fokus på att förvärva och är ute off market och onmarket, med förhoppning om att gå i mål innan jul.”

Under Kungsledenchefens presentation vid seminariet framgick det att det rör sig om nettoköp för ytterligare cirka 1miljard kronor under 2014.

När det gäller de 18 identifierade geografiska ”mikrolägen” som Kungsleden kan tänka sig att förvärva inomkännetecknas dessa av en ”god” bedömd värdetillväxt. Lägena täcker in både lager/industri och kontor. Mer än såkan inte Mannholt säga i dagsläget.

Mannholt påminner om att fastighetsbolagets mål numera är att ligga på ungefär 50 procents andel kontor, 35procent lager/industri och 15 procent handel.

Fastighetsbolaget tänker varje år se över portföljens sammansättning och man har kvar sina listor över ”icke­strategiska” fastigheter som man kan tänka sig att avyttra, berättar Kungsledenchefen vidare.

I och med att bolagets fokus som sagt just nu läggs på förvärven kommer Kungsleden att ”ta tag i” de icke­strategiska avyttringarna på allvar igen under 2015, fastslår Mannholt.

Kungsleden tog in knappt 1,6 miljarder kronor i en företrädesemission i oktober och därtill får man in 700 miljonerkronor i likviditet från den avyttring av 65 procent av modulverksamheten Nordic Modular som meddelades den 14november.

Nyemissionspengarna som ni har fått in brinner inte i fickan?

”När det gäller skälet till varför vi valde att gå in i företrädesemissionen så kan man dra en parallell till läget när viköpte in GE:s portfölj. Vi hade då sålt våra samhällsfastigheter i Hemsö och fått in mycket pengar i kassan. Oftavid stora portföljförsäljningar så måste du ha pengar på kontot, för det går inte att då gå till banken medfrågeställningar som kan ta veckor. Vad man sade till Biljana (Pehrsson, Kungsledens vd,) efter att affärengenomförts var att ‘ni hade pengarna’, och att de kunde se att vi hade en bra affärsmodell. Det handlar om att varaberedd, och det var därför styrelsen gick med på att göra den här nyemissionen”, berättar Mannholt.

10/14/2016 Kungsleden vill spurta in årets förvärvsmål | SIX News

https://blogg.six.se/2014/11/27/kungsleden­vill­spurta­in­arets­forvarvsmal/ 3/4

Ovan nämnda Hemsö­försäljning avser 2012 års försäljning av Kungsledens hälftenägande isamhällsfastighetsbolaget Hemsö för en köpeskilling om cirka 3,3 miljarder. Samtidigt köpte Kungsleden loss 15fastigheter från Hemsö för totalt cirka 1,6 miljarder.

GE­affären avser 2013 års köp av en fastighetsportfölj för 5,5 miljarder kronor från GE Capital Real Estate.

När ni är ute och vill förvärva, är ni förutom attraktiva styckesfastigheter även intresserade av mindre paket?

”Svar ja.”

Er finanschef har pratat om att en preferensaktieemission åtminstone hypotetiskt har övervägts. Är den idénfortfarande ett alternativ eller är den död?

”Nu har vi just gått igenom en nyemission så jag får be om att avvakta med svar på den frågan”, svarar MannholtSIX.

I samband med halvårsrapporten i augusti sade finanschefen Anders Kvist under konferensen att han ”absolut inte”uteslöt preferensaktier som ett ”kompletterande” egenkapitalinstrument i Kungsledens balansräkning.

Att bygga upp mjuka värden kring fastighetsklustren kan ge ”fantastisk effekt”

SIX frågar Mannholt om där finns mycket kvar för Kungsleden att förbättra inom den löpande förvaltningenskostnadssida.

”Ja. Om vi börjar med bolagets helt nya mindset att vi numera ska äga fastigheterna i hundra år så innebär det attvi måste se över fastigheterna. Vad som behöver göras gällande både miljö/hållbarhet och att hålla den nivå somkrävs för att vi ska kunna leverera ändamålsenliga lokaler. Vi ser att vi kommer att få tillbaka deframtidsinvesteringar vi gör via värdeutveckling”, svarar Mannholt.

Ute i de fastighetskluster som Kungsleden numera jobbar med finns också mycket kvar att göra, menarKungsledenchefen.

Ser man på Danderyd­beståndet, som den nya Kungsledenledningen upprepade gånger tagit upp som kluster­exempel, så menar hon att själva fastigheterna är ”mycket fina”. ”Däremot finns det mycket annat man kan görakring att se över hela områdets utveckling”, konstaterar Mannholt och räknar upp faktorer som bland annathyresgästmixen, varumärke (”branding”) och upplevelsen av området.

”Allt det här mjuka som du inte ser men som ändå går in i den aktiva förvaltningen. Tar du för dig där, och gör det ien nära dialog med kommunen, så kan det ge fantastisk effekt”, fastslår hon.

Otrolig projektpotential kan synas om 3 år

Bland flera Kungsledens större noterade branschkollegor har det på senare tid varit lite av en trend att prata omökat fokus på projekt.

SIX frågar därför Mannholt om inte också Kungsleden över tiden vill bli mer projektorienterade än de i är i dag.

10/14/2016 Kungsleden vill spurta in årets förvärvsmål | SIX News

https://blogg.six.se/2014/11/27/kungsleden­vill­spurta­in­arets­forvarvsmal/ 4/4

”Vi har bara börjat vår resa här och vår utvecklingsavdelning har bara funnits i ett år. Vad vi gjort nu är att identifieraalla byggrätter och bara se över var de ligger någonstans, i vilket sammanhang vi kan se dem, hur de ligger iförhållande till våra andra fastigheter och så vidare. Vi kommer definitivt ha en projektportfölj och där finns otroligamöjligheter”, svarar hon.

Men de här processerna kommer att ta många år?

”Ja, den här effekten kommer ni inte att se förrän om tre år ungefär. Jag har jobbat mycket medköpcentrumutveckling och där är det långa ledtider, från idé via inriktningsbeslut till genomförande pratar man om 5­6 år innan man kan stå och klippa banden”, berättar Mannholt.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Fastighet och taggad byggrätter, fastighetsförvärv, fastighetsfinansiering, fastighetsprojekt,

Göteborg, GE Real Estate, Kungsleden, Malmö, Marie Mannholt, preferensaktier, Stockholm den november 27, 2014,

14:41 [https://blogg.six.se/2014/11/27/kungsleden­vill­spurta­in­arets­forvarvsmal/] .

10/14/2016 Victoria Park ska växa stegvis via ett par storförvärv till | SIX News

https://blogg.six.se/2014/11/27/victoria­park­ska­vaxa­stegvis­via­ett­par­storforvarv­till/ 1/5

IX NewFinannheter från IX

Victoria Park ka växa tegvi via ett partorförvärv till

Victoria Park ser attraktiva uppvärderingsmöjligheter genom att återinvestera i att renovera upp svenska”miljonprogramshus”. Fastighetsbolaget tänker köpa in fler av dessa via stora förvärv om minimum 500­1.000lägenheter tills dess att man nått 1 miljon kvadratmeter förvaltad yta.

Det säger Victoria Parks vd Peter Strand till SIX News vid onsdagens kapitalmarknadsdag i Malmö.

När det gäller bolagets kvarvarande verksamhet kring dess livsstilsboendeprojekt i skånska Limhamn ärhuvudspåret fortsatt att sälja av det som bostadsrätter, kan så inte ske till en viss kalkylerad vinstnivå så kan ettalternativ vara att göra hyresrätter av det, avslöjar Strand.

Under kapitalmarknadsdagen berättade Victoria Park­ledningen vidare kring upprenoveringsstrategin, finansieringenoch utsatta områdens möjligheter att vändas.

Victoria Parks Herrgården i Malmöstadsdelen Rosengård. Foto: Drago Prvulovic. Källa: Victoria Park

”Älskar strukturen i miljonprogramshus”

10/14/2016 Victoria Park ska växa stegvis via ett par storförvärv till | SIX News

https://blogg.six.se/2014/11/27/victoria­park­ska­vaxa­stegvis­via­ett­par­storforvarv­till/ 2/5

Vd:n Peter Strand konstaterade under sin presentation att han ”älskar strukturen i miljonprogramshus”. Attmiljonprogramshusen är byggda i betong och har en helt annan infrastruktur än de från byggepoken innan, därhissar, tvättstugor med mera gör dem lättare att renovera upp, menar han. Just renoveringarna är centrala ibolagets strategi.

Strand betonade dock samtidigt att Victoria Park inte vill ”påtvinga befintliga kunder”, med andra ord desshyresgäster, de standardhöjande renoveringar som man avser genomföra. Man renoverar därför vid om­ ochavflyttningar, i en process som bolaget själva betecknar ”rullande ROT”.

Fokuseringen på renoveringar gör att den allra viktigaste parametern i Victoria Parks förvärvsanalys inte är deninitiala direktavkastningen man kan köpa husen till, berättade Strand. Det är istället att den initiala genomsnittligahyresnivån ska vara låg.

Enligt Strand är det alltså gapet mellan den ingående hyran och de värdehöjande renoveringar som bolaget räknarpå som avgör det värdeskapande som Victoria Park bidrar med. Då kommer också högre fastighetsvärden på sikt,menar han.

Hyreshusen man köper ska ligga i ”B minus”­lägen, inte i A­lägen eller i B­lägen. I A­lägen vill man helt enkelt intekonkurrera med bolag som Rikshem och Ikano, vilka har betydligt lägre kapitalkostnad, medgav Victoria Park­vd:n.Byggnadernas standard kan dock vara den samma som i de bättre lägena.

Ortsmässigt lockar framförallt universitetsorter, då dessa på lång sikt drar nytta av kunskapssektorers ökadebetydelse.

500­1.000 lägenheter per affär är minimum i förvärvsplanerna

SIX ställer efter presentationerna några frågor till Victoria Park­vd:n.

Hur ser vägen fram till att uppnå ert mål om att komma upp till 1 miljon kvadratmeter under förvaltning ut?

”Vi ska ta oss från 600.000 till 1 miljon kvadratmeter helt genom förvärv. Vi bygger ingenting”, sammanfattar Strandförst kort.

Och takten?

”Takten beror på vilka affärer vi kan hitta. Vi har hittills gjort väldigt stora affärer, på miljarden och uppåt. Då blir detganska stora steg vilket du kan se på vår kurva. Så för att nå målet kanske vi ska göra två affärer, kanske fyraaffärer, men vi kommer inte att göra 40 affärer. Vi vill inte köpa små bestånd i en stad utan siktar på förvärv avminimum 500 till 1.000 lägenheter”, avslöjar Victoria Park­vd:n.

Målet är 15 procents årlig avkastning på eget kapital

Victoria Park har enligt dess hemsida (per 26 november) som mål att generera en ”långsiktig” avkastning på egetkapital på ”minst” 15 procent.

När det gäller ert avkastningsmål på 15 procent. Är det ett golv eller är det målet?

10/14/2016 Victoria Park ska växa stegvis via ett par storförvärv till | SIX News

https://blogg.six.se/2014/11/27/victoria­park­ska­vaxa­stegvis­via­ett­par­storforvarv­till/ 3/5

”Det är målet.”

Hur ska ni nå dit?

”Det ska nås genom att köpa hus som avkastar någonstans mellan 5 och 4,5 procent plus att vi återinvesterar heladet löpande kassaflödet. Andreas (Morfiadakis, Victoria Parks finanschef, SIX anm) nämnde här cirka 90 miljonerhittills i år, och på de 90 miljonerna i värdeskapande investeringar kan vi på förhand räkna ut vilkendirektavkastning de ger. I ett av våra exempel i dag gav investeringarna 10 procent (i direktavkastning) och har dudå köpt huset för 5 procent (i direktavkastning) har du i det fallet dubblat pengarna. Det är så vi ska nå de här 15procenten (i avkastning på eget kapital).”

Vad taktar ni i dag?

”Det är svårt att säga då vi växer så pass fort. Tittar du på vår direkt­ och totalavkastning har den varit väldigtfluktuerande då vi köpt många bestånd – att vi inte haft två kvartal med samma bestånd hittills är lite jobbigt för desom försöker följa oss. Mellan det tredje och det fjärde kvartalet kan bli första gången som vi kommer att hasamma bestånd, om vi nu inte hinner köpa någonting innan jul. Över tiden ska vi nå 15 procent och hittills har vislagit det med råge”, konstaterar Strand.

Malmö i dag tudelat men centralt belägna Rosengård bör kunna vändas

Victoria Parks arbetande vice styrelseordförande, storägare och medgrundare Greg Dingizian deltog i så välkapitalmarknadsdagen som i en bostadspanel.

HSB Malmös vd Mikael Carlsson konstaterade under panelen att Malmö i dag är ”en tudelad stad”. När det gällerMalmös framtid på längre sikt sade Dingizian att mycket kretsar kring vilka möjligheter man kan erbjuda stadensungdomar att utvecklas. Victoria Park anser sig här vara delaktiga genom sina köp och upprustning av fastigheter i”tuffa” stadsdelar så som Rosengård i Malmö, fastslog Dingizian.

Terje Johansson, vd för Malmö Stads kommunala fastighetsbolag MKB, tror att arbetet med att ompositioneraRosengård kan lyckas.

Både Johansson och Dingizian nämner Rosengårds geografiskt centrala läge som en stor möjlighet, som kommeratt kunna leda till hyrestillväxt på sikt.

Victoria Parks operative chef Per Ekelund sade sig under dagen se möjligheter för Rosengård att göra en liknanderesa som området ”Knivsöder” på Södermalm i Stockholm gjort. En stor utmaning för områden som Rosengård ärsamtidigt arbetslöshet, något som Victoria Park försöker vända genom att anställa och sponsra lokalt i områdena,sade han vidare.

Dingizian kan samtidigt känna av att vissa aktieanalytiker haft synpunkter kring att Victoria Parks satsningar påutsatta områden ”kostar för mycket” på kortare sikt, men han menar att man måste se långsiktigt på deinvesteringar bolaget gör i att förbättra sina områden. ”Våra mjuka insatser skrämmer andra noterade börsbolag dådet slår mot driftsnettot”, säger han.

10/14/2016 Victoria Park ska växa stegvis via ett par storförvärv till | SIX News

https://blogg.six.se/2014/11/27/victoria­park­ska­vaxa­stegvis­via­ett­par­storforvarv­till/ 4/5

Victoria Parks upprenoverings­”resa” i vissa av dess mer utsatta områden kommer att ta ”många, många år”,svarade vd Peter Strand på en publikfråga senare under kapitalmarknadsdagen.

Per den 30 september ägde Greg Dingizian motsvarande 12,2 procent av Victoria Parks kapital och 14,1 procent avdess röster. Vd Peter Strand var också storägare, med aktier motsvarande 2,8 procent av kapitalet och 2,8 procentav rösterna.

Tänker inte bygga livsstilsbostadsrätterna i Limhamn på spekulation

År 2012 bytte Victoria Park till nuvarande huvudinriktning inom förvaltning av hyreslägenheter. Dessförinnan varman dock ett projektbolag som skulle bygga ”livsstilsboenden” för äldre runtom i Sverige. Kvar från denna tid harman byggrätter för ytterligare potentiella etapper på livsstilsboendet ”Victoria Park” beläget vid ett gammalt kalkbrotti Limhamn, strax utanför Malmö.

Hur ser ni på uppsidespotentialen och riskerna med livsstilsboendet i Limhamn framåt?

”Börjar vi med risker så är de i huvudsak att vi inte kommer att vilja bygga projektet om vi inte lyckas sälja det. Viligger då med 80 miljoner i balansräkningen, som inte genererar någon avkastning. Genom att inte bygga det här påspekulation eliminerar vi mycket risk. Vi vill alltså utreda den möjlighet som vi ser framför oss att genomföraprojektet och få en förtjänst på de bostadsrätter som vi säljer. Vi lämnar där ingen prognos kring vinstpotentialenmen kan säga så mycket som att vi skulle bygga med ‘x tusen’ kronor per kvadratmeter i vinst, i annat fall byggervi inte.”

Och hur mycket är det som ni har kvar att potentiellt bygga?

”Vi har 19.000 BTA, som man får räkna om till BOA, som är det man tjänar pengar på. Då är man nere på kanske75­80 procent av den ytan.”

Strand nämner även för SIX att en alternativ utväg för livsstilsboendet skulle kunna vara att göra om projektet tillhyresrätter. Men han är noga med att det inte är det huvudspår som man just nu jobbar med.

Per den 30 september var byggrätterna i Limhamn bokförda till 83 miljoner och bolaget innehade därtill 2 osåldabostadsrättslägenheter i projektet för 6 miljoner kronor.

Finanschefen vill hålla soliditeten på ”rimliga” nivåer under expansionen

Fastighetsbolaget meddelade inför kapitalmarknadsdagen på onsdagen att man på den nordiska marknadenemitterat fyraåriga icke­säkerställda företagsobligationer 400 miljoner kronor. Enligt pressmeddelandet var intresset”stort” och den rörliga räntan sattes till 3­månaders Stibor (svensk interbankränta) plus 5,00 procentenheter.Likviden ska användas till ”löpande verksamhet samt förvärv och andra investeringar”.

SIX passar på att fråga Victoria Parks finanschef Andreas Morfiadakis kring hans syn på nivån 5,00 procentenheteri kreditriskpåslag.

”Nivån är vi nöjda med och framförallt är vi nöjda med att det gick så pass snabbt som det gjorde. Sedan är viförstagångsemittent och då är det inte onormalt att man får betala lite mer. Vi ser det här som en del i vår

10/14/2016 Victoria Park ska växa stegvis via ett par storförvärv till | SIX News

https://blogg.six.se/2014/11/27/victoria­park­ska­vaxa­stegvis­via­ett­par­storforvarv­till/ 5/5

tillväxtfas, att behöva presentera oss för olika investerare. Vi är väldigt nöjda och det här bådar gott införframtiden”, svarar Morfiadakis SIX.

Bland övriga finansiella besked som Morfiadakis lämnades under dagens presentation var ett att fastighetsbolagetssoliditet ”definitivt ska hållas på rimliga nivåer även framgent”. Detta även beaktat den fortsatta förvärvsexpansionsom fastighetsbolaget tänker sig.

Per den 30 september var fastighetsbolagets soliditet 27,6 procent, att ställa mot att bolagets finansiella mål atthålla en soliditet om lägst 25 procent.

Koncernens genomsnittsränta har, efter stängd bankfinansiering för Eskilstuna­förvärvet och obligationslånet, gåttned från 3,1 procent till 2,6 procent.

Och när det gäller Victorias Park banklånemarginaler svarade Morfiadakis en analytiker att det är ”markant skillnad”i dag jämfört med för två år sedan. För två år sedan var bankernas marginalpåslag på Stibor ”en bra bit över” 200räntepunkter för att i dag ha kommit ned till 150 till 180 räntepunkter.

Vd Peter Strand svarade på en annan analytikerfråga att som läget ser ut i dag så är det som möjligt att bolagetkan komma att öka upp preferensaktieandelen kontra stamaktieandelen, så att stamaktierna relativtpreferensaktierna minskar från dagens ”80­20” till kanske ”70­30”.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Fastighet och taggad Andreas Morfiadakis, fastighetsfinansiering, Fastighetsvärderingar,

företagsobligationer, förvärva miljonprogram, Greg Dingizian, Limhamn, livsstilsboende, miljonprogram,

miljonprogramshus, Per Ekelund, Peter Strand, renoveringar, Rosengård, upprusta miljonprogram, Victoria Park den

november 27, 2014, 13:28 [https://blogg.six.se/2014/11/27/victoria­park­ska­vaxa­stegvis­via­ett­par­storforvarv­till/].

10/14/2016 Fabege­ledningen ser skördetid stunda i Arenastaden | SIX News

https://blogg.six.se/2014/06/05/fabege­ledningen­ser­skordetid­stunda­i­arenastaden/ 1/8

IX NewFinannheter från IX

Faege-ledningen er kördetid tundai Arenataden

Fabege fokuserar i nuläget det mesta av sina resurser på Solna­området Arenastaden, där man utvecklar sittkommersiella bestånd och stadsdelen som helhet. Även om fastighetsbolaget om 5 år sannolikt förvaltar ettbetydande bestånd i Arenastaden är man alltid öppna för att avyttra färdigutvecklade fastigheter till rätt pris, i linjemed Erik Paulssons affärsmotto.

Det framgår under ett samtal mellan fastighetsbolagets vd Christian Hermelin, finanschefen Åsa Bergström ochSIX News vid huvudkontoret i just Arenastaden.

Lyfter man blicken finns Fabeges framtida byggrätts­ och utvecklingspotential sannolikt i områdena Solna BusinessPark och Hammarby Sjöstad.

Under intervjun framkommer även att Fabege vill ta del i den kommersiella byggrättspotentialen kring börskolleganCatenas närliggande utvecklingsfastighet i Solna. Gällande innehavet i bostadsinriktade Tornet bör man räkna medatt Fabege behåller det som en finansiell placering, åtminstone ett tag till.

Byggnationen av Fabege­fastigheten Scandinavian Office Building i Arenastaden, Solna. Kontorsfastigheten, som

ska bli TeliaSoneras framtida huvudkontor, ligger ovanpå Unibail­Rodamcos rekordstora köpcenterbygge Mall of

10/14/2016 Fabege­ledningen ser skördetid stunda i Arenastaden | SIX News

https://blogg.six.se/2014/06/05/fabege­ledningen­ser­skordetid­stunda­i­arenastaden/ 2/8

Scandinavia, som invigs hösten 2015. Källa: SIX News

Fabeges fastighetserbjudande i dag

Fabege innehade per den 31 mars 2014 91 kommersiella fastigheter bokförda till 33,6 miljarder kronor. Beståndet ärkoncentrerat inom en radie av 5 kilometer från Stockholms innerstad, med Solna, Hammarby Sjöstad ochStockholms innerstad som största områden. I Solna har Fabege sedan en tid renodlat och vidareutvecklat till tvådistinkta områden; Arenastaden och Solna Business Park.

Fabeges vd Christian Hermelin menar att man med sina samlade bestånd av moderna fastigheter i attraktiva lägenmed bra kommunikationer och kringservice väl matchar vad som efterfrågas på dagens kontorsmarknad. Störreföretag har även miljöcertifiering som krav, vilket Fabege lever upp till genom att alla fastighetsbolagets om­ ochnybyggnationer numera ska vara miljöklassade.

Fabege­vd:n lyfter därutöver fram betydelsen av att man lyckats hålla en god kontinuitet inom organisationen,exempelvis har Fabege på leverantörssidan i projekten flera anställda med mångåriga leverantörskontakter.

Arenastaden en mer levande stadsdel från nästa höst

– Vad är er vision för Arenastaden? Och kommer Fabege om 5 år fortfarande att ha betydande förvaltningoch ägande i Arenastaden eller kommer ni att ha realiserat mycket?

”Om 5 år kommer vi nog definitivt att förvalta och äga, medan om säg 15 år då vet jag inte. Jag kan se att vifortfarande har stor potential här om 5 år. Ambitionen har hela tiden höjts och vi ligger före vår tidsplan”, svararHermelin SIX.

Fabege­vd:n sammanfattar sedan Arenastaden­visionens utveckling med att från början ha varit att Fabege ”skullegöra något bra” av de cirka 135.000 kvadratmeter befintliga hus man först hade köpt på sig i området under enväldigt kort tidsperiod. Samtidigt som Fabege då ville få till ett samlat bestånd fick man uppleva hur kunder sominte gillade området valde att flytta därifrån. Fabege behövde alltså från början ”skapa en attraktivitet utifrån detbefintliga”.

Den ambitionen har sedan vuxit och Friends Arena var ett viktigt steg i att göra Arenastaden attraktivare, fastslårHermelin. Med tiden har visionen växt till att Arenastaden ska bli det ”den attraktivaste stadsdelen i Skandinavien”.För att nå dit krävs det mer än attraktiva kontor, det måste bli en attraktiv plats. Fabege, som ”dominerat” området,har därför jobbat hårt och själva investerat med att få dit bra samarbeten inom både handel och bostäder, för attuppnå en väldigt bra nivå på områdets kringservice och med att sporra till utvecklingen av kommunikationer tillområdet.

Finanschefen Åsa Bergström sammanfattar Arenastaden­visionen så här:

”Vi vill att det ska vara en levande stadsdel och vi vill att det ska vara lika bra som i City, för så väl den som borsom för den som jobbar här.”

”Som City, fast modernt”, inflikar Hermelin skämtsamt.

10/14/2016 Fabege­ledningen ser skördetid stunda i Arenastaden | SIX News

https://blogg.six.se/2014/06/05/fabege­ledningen­ser­skordetid­stunda­i­arenastaden/ 3/8

Hermelin prognostiserar att Fabege i Arenastaden bör kunna gå från dagens cirka 200.000 kvadratmeter kontorsytatill cirka 450.000 kvadratmeter, samtidigt som antalet sysselsatta ska kunna öka från dagens 13.000 till cirka30.000, motsvarande ungefär antalet i Kista i dag.

– Hur viktigt är det då att få till tunnelbanan ut till Arenastaden?

”Den betyder väldigt mycket mentalt. Bland befintliga kunder kan vi ta TeliaSonera som ett exempel; vi hade därkommit väldigt långt i våra diskussioner med dem och kunnat landa ändå, men det är klart att det inte var utanbetydelse att de fick beskedet att vi går in med medel… I och med de volymer vi har kan vi räkna hemtunnelbanebidraget om vi kan få ut bara 10 kronor i hyreshöjning (per kvadratmeter och år, SIX anm). Ävenområdets besökskapacitet ökar, inte minst när det är arrangemang på arenan med 60.000 som ska härifrån på enkvart”, svarar Hermelin SIX.

– Och ni upplever att alla aktörer drar åt samma håll kring tunnelbaneplanerna?

”Ja, det är den bilden vi får. Sedan kan man inte veta vad som händer efter valet men jag tolkar det som att denkommer att bli av oavsett”, säger Hermelin.

Det bidrag som Hermelin nämner ovan var på 100 miljoner kronor inom Solna stads medfinansiering av tunnelbanatill Arenastaden. Utbetalningarna kommer att ske i jämn takt under utbyggnaden, som beräknas påbörjas under2016 och färdigställas 2022.

Fabeges tunnelbanebidrag meddelades den 31 mars i år. Den 23 april, dagen före första kvartalets delårsrapport,meddelades att TeliaSonera tecknat ett 15­årigt hyresavtal om att hyra hela Fabeges hittills största projekt iArenastaden, Scandinavian Office Building, som sitt nya huvudkontor.

Hermelin uppgav till SIX i samband med rapporten hur TeliaSonera­uthyrningen tagit bort en stor spekulativprojektrisk ur portföljen, se tidigare SIX­intervju: http://bit.ly/1nM8hlT

– Hur ser er visibilitet ut framåt när det gäller prognoser kring vakanser och hyresnivåer i Arenastaden?

”Vi har i dag nästan inget modernt att erbjuda och vi behöver ha vakanser – för få företag kan vänta i de 2­3 år dettar att skapa en yta från det att de signalerat ett behov… Vi vill ha lite vakanser för i dag har vi för lite; de 65.000­70.000 (kvadratmeter) som vi hade ett tag var kanske mer än vad vi behövde men nu ligger vi på gränsen till förlite, på understigande 10.000.”

Gällande hyresnivåerna i Arenastaden framöver säger Åsa Bergström:

”Med ett bra område, som vi tror att området kommer att vara nästa höst när Mall of Scandinavia är invigt ochinfrastrukturen är mer färdig, ser vi potential till högre hyresnivåer – som ska kunna närma sig stans. Deinvesteringar vi gör i dag kommer vi få betalt för om några år, och på de investeringar vi gjort hittills har vi sett enotrolig hyresnivåutveckling i det här området.”

Christian Hermelin fortsätter resonemanget kring Arenastadens hyresnivåer:

10/14/2016 Fabege­ledningen ser skördetid stunda i Arenastaden | SIX News

https://blogg.six.se/2014/06/05/fabege­ledningen­ser­skordetid­stunda­i­arenastaden/ 4/8

”Det är de högsta hyresnivåerna vi ser utanför tull i dag, det var det långt från för några år sedan. 2008 hade vi1.800 kronor (i årshyra per kvadratmeter) på ett nybyggt toppmodernt hus, men när det gällde omoderna hus iområdet var det mycket 1.300­1.500 och även 1.100 kronor. Vi ligger i dag minst 700 kronor högre imarknadshyra, säkert ännu mer i snitt, och då har den generella hyresutvecklingen under perioden varit horisontell.”

– Hyresnivåerna kommer alltså till och med närma sig Citys nivåer framöver?

”City kommer alltid att vara City men ja, det kommer att närma sig”, säger Hermelin.

Mall of Scandinavia, som i dagsläget är under uppförande, blir Skandinaviens största köpcenter med mer än100.000 kvadratmeter butiksyta fördelat på cirka 250 butiker. Invigningen är planerad till hösten 2015, enligtFabeges sammanställning från mars i år. Handelsplatsen ägs av det franska börsnoterade fastighetsbolagetUnibail­Rodamco.

– Ur ett riskspridningsperspektiv, hur stora vill ni bli i Arenastaden, i termer av exempelvis andel bokfördavärden?

”I och med att huruvida det här ska bli bra eller ej är upp till oss själva har jag hellre risken i egna händer än ärberoende av konjunktur, politiker eller andra skeenden. Så jag har hellre 100 procent samlat i Arenastaden än kåkarspridda överallt – jag ser ingen risk i att ha samlade bestånd”, svarar Hermelin SIX.

Bergström instämmer gällande fördelarna med koncentration men flaggar dock för att det på sikt kan skeförsäljningar av färdigutvecklade Fabege fastigheter även i Arenastaden:

”Man ska tänka på att även i ett sådant här område finns det vissa fastigheter som med tiden får mer institutionellkaraktär, med långa avtal och väldigt stabila hyresgäster. Där kan man tänka sig att vi kan få väldigt bra betalt frånexempelvis pensionskapitalet för rätt fastighet och i det läget kan vi tänka oss att sälja för att återinvestera i sådantsom skapar värden för framtiden – i linje med affärsmodellen. Fastigheterna är inte några heliga kor bara för att deråkar ligga i Arenastaden. Därmed inte sagt att vi ska sälja någonting där nu.”

Christian Hermelin beskriver det som att Fabege försöker agera efter storägaren och styrelseordföranden ErikPaulssons ledord att ”strategi inte får vara ett hinder för affärer” – att man ska alltid ska vara beredd att fånga degoda affärerna.

– Ni har tidigare meddelat att ni under resten av 2014 avser avyttra fastigheter för ungefär lika mycket somni ska investera för i befintliga förvaltningsfastigheter (ej att förväxla med projektportföljen) – vilken typ avobjekt är det främst ni vill avyttra och vad kännetecknar dem förutom att ni vill få bra betalt?

”De ska vara attraktiva på marknaden, vilket de är om de har ett stabilt kassaflöde. Med ett stabilt kassaflödekanske vi inte längre ser potentialen medan det i en annan kåk kan finnas större värdepotential”, svarar HermelinSIX.

Framtidspotential i Solna Business Park, Hammarby Sjöstad

– Om man ser till er projektportfölj utanför Arenastaden – vad är det mest spännande som sker där just nu?

10/14/2016 Fabege­ledningen ser skördetid stunda i Arenastaden | SIX News

https://blogg.six.se/2014/06/05/fabege­ledningen­ser­skordetid­stunda­i­arenastaden/ 5/8

”Vi har en rad pågående projekt; exempelvis har The Winery Hotel, hotellet ute vid Järva Krog, och vi har ett kontornere i Hammarby som vi håller på att färdigställa”, svarar Hermelin SIX.

Vid senaste delårsrapporten låg Fabeges totala investeringstakt i nybyggnationsprojekten (Arenastaden inkluderat)för helåret 2014 kvar på de cirka 1,6 miljarder kronor som man tidigare kommunicerat. Fabeges mål är att nå minst20 procents avkastning per år på dessa.

– Om man ser till er byggrättsportfölj – hur mycket finns där som ni kan avyttra som inte är kopplat till erafokusområden, så som Arenastaden?

”Vi kan säga så mycket som att bostadsbyggrätterna på överstigande 100.000 kvadratmeter inte är prioriterade,även när de ligger i något av våra strategiska områden. Så de kan säljas för att finansiera vår projektverksamhetutan att vi tappar kassaflöde”, säger Hermelin och fortsätter:

”Sedan om vi tittar på våra cirka 450.000 kvadratmeter kommersiella byggrätter så ligger ungefär två tredjedelar iArenastaden, som ju är prioriterat. Därutöver är det spritt lite överallt men det är inget av det som vi betecknar somdirekt oprioriterat.”

Åsa Bergström bekräftar för SIX att de kommersiella byggrätterna i huvudsak är fördelade över Fabegesfokusområden. Finanschefen beskriver byggrättsprocessarbetet så här:

”Vi jobbar hela tiden med att skapa nya byggrätter. Tar man Arenastaden för fem år sedan så fanns där inte 450.000kvadratmeter byggrätt. Nu finns de här byggrätterna – och även om inte allt vunnit laga kraft så är det på god vägoch väldigt troligt att vi kommer att kunna utveckla den volymen vi har här.”

Både Hermelin och Bergström ser ”morgondagens” projektmöjligheter för Fabege i Solna Business Park och iHammarby Sjöstad. Bergström ser framtida möjligheter till att utöka byggrättsportföljen i områdena:

”I Solna Business Park tittar vi på vilken vision vi ska ha och hur vi ska utveckla nya byggrätter inom kontor. Denbebyggelse vi ser stå i Solna Business Park i dag kan mycket väl se annorlunda ut om 10 eller 15 år, därför att dåhar vi skapat fler byggrätter. Det är så vi jobbar och därför behöver vi inte alltid gå ut på stan för att köpa nyabyggrätter. Så ni kommer säkert att se mer byggrättsutveckling både i Solna Business Park och i HammarbySjöstad.”

Christian Hermelin säger att medan det i Arenastaden nu ”jobbas hårt och ‘skördas'” så är Fabege ännu i tidig fasgällande Solna Business Park – man har ”bara börjat ‘så'” där, konstaterar han.

Hermelin instämmer i att aktiviteten på längre sikt kommer att ta fart även i Hammarby Sjöstad:

”Upp mot Hammarby Fabriksväg, där alla bilhandlare hållit till, har vi ett område där man inte fått bygga bostädertidigare, men det är något som kan ändras. Detta inte minst i och med att staden vill dra dit tunnelbana och att detska exploateras för att byggas fler bostäder kring nya stationer. Där skapas nya möjligheter som vi inte har fördagen, förmodligen kommer det att kunna skapas nya byggrätter ur vår egen portfölj här, mycket på bostadssidan.”

Fabege meddelade under första kvartalets delårsrapportkonferens i april att byggrättsportföljen hade ökat till428.000 kvadratmeter kommersiella byggrätter, varav 253.000 kvadratmeter i Arenastaden. Av dessa hade då drygt

10/14/2016 Fabege­ledningen ser skördetid stunda i Arenastaden | SIX News

https://blogg.six.se/2014/06/05/fabege­ledningen­ser­skordetid­stunda­i­arenastaden/ 6/8

60 procent vunnit laga kraft och 77.000 kvadratmeter var under produktion.

Vidare hade Fabege 47.000 kvadratmeter i bostadsbyggrätter, vilka ej vunnit laga kraft, samt andelar i delägdabyggrätter på motsvarande 24.000 kvadratmeter kontor och 92.000 kvadratmeter bostäder, varav drygt 40 procenthade vunnit laga kraft.

Vill ta del av kontorsbyggrätter via Catena­ägandet

– Ni är storägare i Catena. Är det numera en rent finansiell placering eller kan det bli fråga om ett närmaresamarbete gällande deras Solna­närvaro?

”Från början var det bara Bilia­fastigheten (i det potentiella detaljplansområdet Stora Frösunda i Solna, SIX anm)och sedan har de apporterat in logistikfastigheter, vilka ger deras bas och kassaflöde i dag. Men de vill ju fortsattutveckla Bilia­fastigheten och vi är intresserade av allt som händer i området. Dessutom gränsar den till vårtArenastaden­område, så det som händer här nere, bra eller dåligt, påverkar ju värdet på det området däruppe”,säger Hermelin.

Fabege­vd:n nämner här utveckling så som tunnelbana och/eller köpcenter i Arenastaden som positivt för Catena­fastighetens utvecklingspotential.

Konkret vill Hermelins Fabege ta del av möjligheter till kontorsbyggrätter kring Catenas fastighet:

”Vi är intresserade av att utveckla kontorsbyggrätter och det finns det däruppe – 70.000 kvadratmeter cirka. Så visticker inte under stol med att det här är något vi vill vara med om att utveckla”, medger Hermelin till SIX.

Fabeges Catena­aktier var per årsskiftet bokade bland andra långfristiga värdepappersinnehav. Enligt Catenashemsida innehade Fabege 3,469 miljoner aktier eller motsvarande 13,5 procent av kapitalet per utgången av detförsta kvartalet 2014. Marknadsvärdet på posten är i dag drygt 360 miljoner kronor, baserat på en aktiekurs på 104kronor per Catena­aktie.

Tornet i dag mer av en finansiell placering

– Bland övriga aktieinnehav märks Tornet. Vad är er syn på Tornet­investeringensrisk­/avkastningspotential?

Fabeges finanschef Åsa Bergström svarar här SIX:

”När Tornet bildades bestod det av befintliga hyresrättsbestånd, bland annat Fabeges gamla bestånd i Tensta ochRinkeby samt bestånd i Kristianstad och Landskrona – vilket skapade ett grundkassaflöde i kombination medbostadsutveckling av nya bostäder. Tornet har sedan sålt det mesta av sitt gamla befintliga bestånd och fokuserarframåt framförallt mot den projektinriktade bostadsutvecklingen, det vill säga planarbete och att skapa nyahyresrätter. För Fabege var skapandet av Tornet ett sätt att kliva av bostadsinnehavet – vi är duktiga på kontor ochTornet är duktiga på bostäder.”

– Har Tornet i dag blivit en finansiell placering för er?

10/14/2016 Fabege­ledningen ser skördetid stunda i Arenastaden | SIX News

https://blogg.six.se/2014/06/05/fabege­ledningen­ser­skordetid­stunda­i­arenastaden/ 7/8

”Ja, det är det ju, men den är inte särskilt stor. Det finns en potential och vi ser dem ha en bra utveckling inom sittområde. Så visst finns det skäl för oss att äga, åtminstone ett tag till”, säger Bergström.

Fastighets Tornet (benämnt ”Tornet” ovan) producerar och förvaltar hyresrätter. I dag innehar Fabege här 50 procentoch Peab 50 procent. Tornets dotterbolag Tornet Bostadsproduktion ägs i sin tur till 62 procent av Tornet, medanresterande 38 procent fördelas lika mellan Riksbyggen och Folksam. Fabeges Tornet­post var bokförd till 352miljoner kronor per årsskiftet.

Fabege­ledningens syn på värdeskapandet i koncernen

Ska man slutligen gå från detaljnivå och aggregera Fabeges affärsmodell på det sätt Fabege själva gör det löper detre benen ”Förvaltning”, ”Förädling” och ”Transaktion” in i varandra, menar Hermelin.

Fabege segmentsredovisar numera hur de tre delarna separat bidrar till resultatet före skatt, värdeförändringar påderivat och aktieinnehav. Under ”Förvaltning” respektive ”Förädling” ingår förvaltningsresultat och orealiseradevärdeförändringar på förvaltningsfastigheterna respektive projektportföljens fastigheter. Inom ”Transaktioner”redovisas realiserade värdeförändringar på fastigheter.

Enligt en uppställning från en presentation i mars genererade Fabege ett resultatbidrag från verksamheten föreskatt, värdeförändringar på aktier och derivat om 1.488 miljoner kronor under helåret 2013. Resultatbidragetfördelades 2013 på Förvaltning med 63 procent, Förädling 27 procent och Transaktioner 9 procent. Ser man till åren2010­2013 aggregerat har Fabeges resultatbidrag från verksamheten till 64 procent kommit från Förvaltning, till 26procent från Förädling och till 10 procent från Transaktioner (SIX överslagsräkning).

Denna segmenterade affärsmodell förklarar enligt Christian Hermelin varför Fabege aldrig kommer att ”vara bäst iklassen” bland börsens fastighetsbolag när det gäller direktavkastningsbidraget från förvaltningen – det är uppvisaden bästa totalavkastningen som gäller för Fabege, och här är förädlingsvinsterna avgörande.

Förutsättningarna för att klara totalavkastningen finns enligt Hermelin bland annat i att Stockholmsmarknaden ävenfortsatt spås ha en real tillväxttakt överstigande rikets som helhet samtidigt som Fabege som nischaktör kan i daggöra förädlings­ och realisationsvinster på totalt minst 500 miljoner kronor årligen, mätt över en marknadscykel.

Även finanschefen Åsa Bergström betonar för SIX hur kassaflödesmått inte blir särskilt rättvisande för Fabeges delutan att man bör se till totalavkastningen – det vill säga resultatbidraget från verksamheten enligt ovanståendeuppställning.

– Vilket är då det viktigaste nyckeltalet på flerårigt värdeskapande som man som aktieägare i Fabege börfölja?

”Jag skulle säga att det är substansvärdet som över tiden är det mest rättvisande. Aktiekursen pendlar sedankraftigt upp och ned, men över tid sker det kring substansvärdet”, säger Christian Hermelin avslutningsvis. ÅsaBergström instämmer.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

10/14/2016 Fabege­ledningen ser skördetid stunda i Arenastaden | SIX News

https://blogg.six.se/2014/06/05/fabege­ledningen­ser­skordetid­stunda­i­arenastaden/ 8/8

Detta inlägg postades i Fastighet och taggad Arenastaden, Åsa Bergström, Catena, Christian Hermelin, Fabege, Friends

Arena, Hammarby Sjöstad, Mall of Scandinavia, Solna, Solna Business Park, Stockholm, Tornet den juni 5, 2014,

13:00 [https://blogg.six.se/2014/06/05/fabege­ledningen­ser­skordetid­stunda­i­arenastaden/] .

10/14/2016 Nye Holmen­vd:n Henrik Sjölund om Papers utmaningar och sågverkens dilemma i södra Sverige | SIX News

https://blogg.six.se/2014/05/08/nye­holmen­vdn­om­papers­utmaningar­och­sagverkens­dilemma­i­sodra­sverige/ 1/7

IX NewFinannheter från IX

Ne Holmen-vd:n Henrik jölund om Paperutmaningar och ågverken dilemma iödra verige

Skogskoncernen Holmens första kvartal kretsade kring hur man kom upp i förväntad produktivitet och volym inompappersverksamheten Paper. Inom kartong var Iggesund Paperboards kvartalsproduktion OK, även ommålsättningarna internt kan ha legat högre än så. Resultatmässigt är den negativa lagereffekt som togs inomIggesund nu avklarad för denna gång.

Det uppger Holmens nytillträdde vd Henrik Sjölund i en intervju med SIX News efter onsdagens delårsrapport.Sjölund, som tidigare var chef för affärsområde Holmen Paper, tillträdde vd­posten för ganska exakt en månadsedan, den 9 april.

Ser man till de mer långsiktiga frågorna avslöjar Sjölund för SIX hur Holmen ser på läget i den fortsattaomställningen av pappersverksamheten från tidning mot mer specialiserade papperstyper och hur man tänkerhantera sågverksmarknadens fortsatta obalans i södra Sverige.

Vidare framkommer under intervjun hur man agerat kring kartongpriserna den sista tiden och att Iggesunds framtidaproduktmix finns i toppen på ledningens agenda just nu.

10/14/2016 Nye Holmen­vd:n Henrik Sjölund om Papers utmaningar och sågverkens dilemma i södra Sverige | SIX News

https://blogg.six.se/2014/05/08/nye­holmen­vdn­om­papers­utmaningar­och­sagverkens­dilemma­i­sodra­sverige/ 2/7

Bravikens sågverk. Foto: Sofia Andersson M&F Foto. Källa: Holmen.

– Hur tycker du att koncernen presterat operationellt under våren jämfört med era egna förväntningar?

“Om vi ser till industrigrenarna har Holmen Paper kommit in i en ny kostym, där man nu ligger ungefär där vi börvänta oss gällande produktivitet och volym. Där kanske finns lite mer att ta av, men det gör det å andra sidan alltid.Iggesund Paperboard utvecklas betydligt bättre än tidigare, med en produktion som är rätt OK även om vi självakanske har andra målsättningar. Gällande sågverken så producerar Iggesunds sågverk bra. Bravikens sågverkproducerar inte dåligt men kan göra mer, marginalkalkylen är inte lysande där nu”, svarar Sjölund SIX.

Holmens justerade rörelsemarginal i det första kvartalet förbättrades till 9,5 procent från 5,7 procent i fjol. Utfalletvar 0,2 procentenheter under analytikernas genomsnittsförväntningar.

Inga jämförelsestörande poster bokades i kvartalet, i linje med analytikernas förväntningar.Samtidigt påverkasrörelseresultatet med +49 miljoner från omvärderade skogsinnehav (+36 miljoner samma kvartal i fjol) och med ­40miljoner från lageromvärdering inom affärsområde Iggesund Paperboard.

Nere på affärsområdesnivå i industrirörelsen så lyfte den omsättningsmässigt största pappersverksamhetenHolmen Paper sin justerade rörelsemarginal till +0,4 procent, från ­6,4 procent i fjol. Analytikernas förväntningaröverträffades därmed med 1,5 procentenhet.

Kartongverksamheten Iggesund Paperboard presterade 7,8 procents marginal, en förbättring mot 5,2 procent i fjol.Obeaktat lageromvärderingen var avvikelsen mot analytikerförväntningarna ­4,5 procentenheter och läggs dessatillbaka fullt ut var missen ­1,5 procentenhet. Sjölund meddelade under rapportkonferensen bland annat attförsäljningsmixen varit sämre än i det föregående fjärde kvartalet.

10/14/2016 Nye Holmen­vd:n Henrik Sjölund om Papers utmaningar och sågverkens dilemma i södra Sverige | SIX News

https://blogg.six.se/2014/05/08/nye­holmen­vdn­om­papers­utmaningar­och­sagverkens­dilemma­i­sodra­sverige/ 3/7

– Är lagervärderingseffekten på ­40 miljoner inom Iggesund i första kvartalet återkommande eller enavklarad engångseffekt?

“Den är slut nu, men kan återkomma. Det rör sig om en liten del av systemet i Workington i England (ett IggesundPaperboard­bruk, SIX anm). Det grundläggande kassaflödet påverkas inte men det kan ske att det blir lite för högavärderingar på delar av lagret. Nu ska det inte kunna hända igen snart utan effekten kan gå ut andra hållet.”

I onsdagens rapport guidar Holmen för att ett årligt underhållsstopp vid Iggesunds Bruk ska genomföras i detinnevarande andra kvartalet. Under konferensen som följde specificerade Sjölund att stoppet pågår i en vecka ochmedför cirka 40 miljoner i direkta kostnader samt ungefär 30 miljoner i intäktsbortfall.

SIX frågar honom huruvida guidningen motsvarar en normal kostnadsnivå för det årliga stoppet, var på han svarar:

“Det vi ser framför oss i maj är ett stopp som återkommer årligen. Man kunde ju önska att det inte skulle göra detdå det är ganska mycket pengar. Vi vet dessutom av erfarenhet att det kan bli följdeffekter över lite längre tid änden vecka jag sade att vi räknar med.”

Slutligen ökade sågade trävaruverksamheten Holmen Timber rörelsemarginalen till 2,9 procent mot ­12,9 procent ifjol. Utfallet översteg analytikerförväntningarna med 3,2 procentenheter. Resultatökningen mot i fjol berodde främstpå högre priser, bra försäljningsmix och ökade leveranser, framgick det av rapporten.

– Om man ser till ditt tidigare huvudområde Holmen Paper, vad är det väsentliga som just nu sker i eromställning mot mer specialiserade papperstyper?

“Den stora utmaningen framåt är att köra full produktion, vilket vi gjort nu i det första kvartalet. Man måste här helatiden parera att man inte kan sälja mer av förbättrade eller förädlade produkter om man inte samtidigt gör ett aktivtval att låta bli att sälja tidningspapper”, säger Sjölund och utvecklar resonemanget:

“Även om det är så att marknaden krymper är det ganska ’lätt’ att sälja tidningspapper. Det är mycket svårare attsälja de produkter som vi har lite bättre marginal på. Den stora utmaningen är att matcha försäljningen motkapaciteten. Vår strategi är ju att köra fullt, men det är inte på något sätt givet i dagsläget. Ska det bli mer pengarhär måste vi jobba med produktutvecklingen och försöka knyta prissättningen mer till LWC­priset (bestruketmagasinspapper, SIX anm).”

Sjölund berättar vidare kring hur Holmen måste sälja sitt specialpapper genom att dela upp på olika ytvikter:

“Vill en kund köpa SC 56 gram (obestruket journalpapper med 56 grams ytvikt, SIX anm) så kan jag sälja vårprodukt med 49 grams ytvikt eftersom den har andra egenskaper som kompenserar. Då sätts den normalaprissättningen lite ur spel och man får i stället räkna på vad det kostar för kunden per kvadratmeter, vilket är vadsom avgör i de flesta fall. Då kan man möjligen skapa sig lite bättre TB1­ och TB2­marginaler(täckningsbidragsmarginal exklusive rörliga kostnader respektive exklusive samtliga särkostnader, SIX anm), mendet är mycket jobbigare. Det är dock vägen framåt för både Hallsta och Bravikens bruk om man ska överleva dethär.”

– Så specialpapperssatsningen är på rätt väg men det tar lång tid att bearbeta marknaden här?

10/14/2016 Nye Holmen­vd:n Henrik Sjölund om Papers utmaningar och sågverkens dilemma i södra Sverige | SIX News

https://blogg.six.se/2014/05/08/nye­holmen­vdn­om­papers­utmaningar­och­sagverkens­dilemma­i­sodra­sverige/ 4/7

“Ja, vi har ju gjort det i ett antal år men samtidigt känner vi av att våra konkurrenter vet hur vi har gjort och försökerkopiera det. Så vi måste lyckas med produktutveckling, vilket blir svårt men något som jag tror att vi kan klara av.Det blir inte en spikrak väg utan lite upp och lite ned”, utvecklar Sjölund.

Holmen Paper har under en tid rört sig strategiskt bort från tidningspapper mot ökad andel specialiseradepapperstyper. De strategiska produktsegmenten MF Magasin och bokpapper utgjorde ”drygt hälften” av HolmenPapers leveranser i det första kvartalet framgick det i onsdagens rapport.

– Hur känns marknadsbalansen i Europa för era olika tryckpapperssegment, säg tidningspapper och despecialsegment ni vill öka mer inom?

“Den är OK på tidningen och egentligen urusel på de andra kvaliteterna. För MF Journal som vi gör kan man intetala om en balans, dels är det en sådan liten del och dels kan de maskiner som finns på marknaden ofta svingamellan att producera tidningspapper och MF Magasin”, säger Sjölund till SIX.

Tittar man specifikt på magasinpapperssidan, som blir “allt viktigare” för Holmen Paper, är marknadsbalansen“dålig” men priserna ligger trots det “i stort sett stilla”, något som Sjölund förklarar med att prissättning på dendelmarknaden blivit “kostnadsbaserad”. Framåt innebär det att det inte bör kunna “bli så mycket värre än vad det är”och att sjunkande magasinpapperspriser kan bli följden av kommande stängningar av dåliga maskiner, eftersomden generella kostnadsnivån då sänks.

“Vi själva måste finna ett sätt att överleva när våra produkter här prissätts mot magasinpappersmarknaden, somhar utsikter om ständig prispress. Ändå ser vi en möjlighet att här få hem bättre marginaler än att göratidningspapper i Sverige”, kommenterar Sjölund. Omställningen ska ske “så fort man kan” och “fullt ut om möjligt”.

Att tidningspappersproduktion i Sverige är extra motigt förklarar Sjölund med att kostnadsbasens viktigastekomponenter här blir färsk träfiber och nordisk el, medan kostnadsbasen för 90 procent avtidningspappersproduktionen i Europa, som man prissätter efter, baseras på kontinentalt elpris och returfibrer.

“Det är en riskfylld operation att tro att man ska kunna göra tidningspapper billigare i Sverige när man är heltutelämnad till returpapperspriset, som i dag är relativt lågt”, fastslår Sjölund.

Så genom att Holmen satsar på produkter som konkurrerar med SC­ och LWC­segmenten konkurrerar man medandra spelare som har liknande förutsättningar med bas i nordiskt elpris och nordiska färska träfibrer, sägerSjölund. Däribland finsk­svenska Stora Enso, finska UPM­Kymmene och svenska SCA.

– Gällande kartongsidan, har där skett något väsentligt på prissidan?

“I fackpress där priser nämns kan man notera att priser på både Folding Box Board (FBB, falskartong, SIX anm)och Solid Bleached Board (SBB, solidkartong, SIX anm) så har priserna gått upp lite grann, framförallt för FoldingBox Board, kanske 15­30 euro (per ton). Men effekten av att flytta ett ton från en viss kund från exempelvis Europatill Asien ger en enormt mycket större effekt på vad vi får ut netto hemma. Därför skrev vi om att försäljningsmixeni kvartal ett inte blev som vi önskat. Vi ser själva ingen prishöjning på Solid Bleached Board men kanske attpriserna har smugit upp på Folding Box Board.”

10/14/2016 Nye Holmen­vd:n Henrik Sjölund om Papers utmaningar och sågverkens dilemma i södra Sverige | SIX News

https://blogg.six.se/2014/05/08/nye­holmen­vdn­om­papers­utmaningar­och­sagverkens­dilemma­i­sodra­sverige/ 5/7

– Känner ni av bland kunder eller via andra signaler att den europeiska byggkonjunkturen skulle varaljusnade?

“Jag kan säga att Sydeuropa är dåligt, norra Europa går lite bättre, och då England i synnerhet. I Nordamerikautvecklas USA bra. Men kanske viktigast för oss är att det även går bra i Mellanöstern och Nordafrika, något somman skulle kunna säga har räddat svensk sågindustri under ett par år nu”, säger Holmen­vd:n till SIX.

Vid rapportkonferensen framgick hur Holmen för egen del, inom affärsområde Holmen Timber, påverkas av lokaltförhöjda timmerkostnader i södra Sverige, jämfört med i norra. Stormarna i norra Sverige förstärker dessutomeffekten på kort sikt. Det skiljer nu “lite mer än 100 kronor per kubikmeter” i timmerkostnad mellan de två Holmen­sågverken Iggesund, i norr, jämfört med Braviken, i söder, sade Sjölund till analytikerna vid dagensrapportkonferens. Vidare fastslogs att Holmen i dag inte har några planer på att förändra produktionsskiften vid sinatvå sågverk.

– Givet den här virkesobalansen ni talar om i Sverige, hur ser kapacitetsutnyttjandet för era sågverkegentligen ut i dagsläget, speciellt gällande ert stora moderna sågverk i Braviken?

“Vi håller inte igen, utan med den bemanning vi har så kör så mycket vi orkar. Vid investeringen i Braviken så trorjag att vi officiellt sade att vi har 550.000 kubikmeters årlig kapacitet, men det byggde på tre skift vilket vi aldrignått. Med dagens två skift där kan vi nå 430.000­440.000, vilket är ungefär där vi ligger i dag. Gällande Iggesundssågverk har utvecklingen varit positiv men man ska komma ihåg att Iggesund där befinner i ett läge där ’solen nogstår i zenit’, med en storm runt hörnet som tryckt ned timmerpriserna och bra försäljningspriser.”

– Den positiva stormeffekten i norr tar inte ut den negativa marknadsobalansen i söder?

“Nej, och man ska komma ihåg att stormeffekten är en tillfällighet efter vilken det brukar komma mindre bakslag.Sågar i södra Sverige har det jobbigare på grund av högre timmerpriser, där mycket är kopplat till hur Södra agerar”,säger Sjölund.

Södra är medlemsägt och kan tolkas ha valt att ta ut större vinster genom högre virkespriser, på bekostnad avlönsamheten inom Södras egna industrier i södra Sverige.

“Det jobbigaste är att det är svårt att se när situationen ska ändras i södra Sverige – vi lobbar in lite timmer frånnorr med båt och funderar kring järnväg. Innan stormarna Per och Gudrun fanns där en import till södra Sverige…Under åren då stormvirket skulle betas av upphörde importen och har inte sedan dess kommit tillbaks. Nu ses ettlatent underskott på timmer i södra Sverige.”

– Och hur goda är era möjligheter att helt själva förflytta ned virke, om inte andra aktörer hjälper till imarknaden?

“Att ta ned virke med båt från Örnsköldsviksregionen har två syften, dels att kunna köra vår såg och dels att ge enavkylande effekt på marginalvolymerna. Men något långsiktig lösning är det inte, det måste ske fler sakersamtidigt.”

– Och Södras agerande, är där ett låst läge?

10/14/2016 Nye Holmen­vd:n Henrik Sjölund om Papers utmaningar och sågverkens dilemma i södra Sverige | SIX News

https://blogg.six.se/2014/05/08/nye­holmen­vdn­om­papers­utmaningar­och­sagverkens­dilemma­i­sodra­sverige/ 6/7

“Vi ska inte skylla på bara Södra utan uppstår ett underskott så blir det en kamp om råvaran.”

– Om man hypotetiskt skulle köra Braviken med full kapacitet i tre skift, hur bra skulle lönsamheten kunnabli?

“Det krävs först ett skift till. Skulle man då köra med samma TB1­marginal (täckningsbidragsmarginal exklusiverörliga kostnader, SIX anm) så skulle det rent hypotetiskt bli bättre då den fasta kostnaden per kubik skulle gå ned,en kostnad som förvisso är bra redan i dag men som skulle bli ännu lägre. Ställer man dock det mot vad det kostaratt fånga in en kubikmeter timmer till på marginalen i marknaden, som den ser ut i dag, så är det inte lönsamt.Därför är det i dagsläget orealistiskt att gå upp i kapacitet, någon parameter måste ändras.”

– Men relativt andra sågverksaktörer i södra Sverige så måste ni vara bra positionerade med ert storamoderna sågverk i Braviken?

“Vi har ju inte riktigt fått ut fördelarna av det än då vi inte kunnat köra det fullt ut. Vi kan bara konstatera attstrukturförändringen inte har kommit. Ska vi vara riktigt ärliga så har inte så många som hade behövts gått omkullännu, eller bytt till att börja såga andra träslag. Just nu är det bäst att vi blir vid vår läst och behåller de volymer vihar.”

– Ni är inte intresserade av att själva vara aktiva i en konsolidering av sågverk i Sverige?

“Nej, det är vi inte. Inte i dagsläget”, är Holmen­vd:ns klara besked.

– Om man ser på mer långsiktiga strategiska projekt inom koncernen, finns där något annat på gångförutom specialpappersomställningen som ni tror marknaden kanske underskattar i nuläget?

“Det är svårt att säga. Vi funderar just nu väldigt mycket på hur vår produktmix i Iggesund ska se ut om något år,men det är för tidigt att prata om – den kan komma att försämras också. Iggesund ligger högt uppe i högra hörnetmed höga priser, hög svansföring och ett jätteintressant segment, men det gör att alla jagar oss. Vi måste alltså härhålla ögonen öppna.”

– Om en månad (den 3 juni) håller ni kapitalmarknadsdag i Iggesund. Vilken typ av frågor och vilkettidsperspektiv kommer det att handla om där?

“Vi kommer prata om den här typen av frågor vi just talat om i dag, samtidigt som deltagare ges mer detaljeradinsikt i vad vi gör i Iggesund.”

– Sker där mycket förändringar i koncernledningen just nu?

“Vi har en ny Iggesund­vd i Annica Bresky, vilket är den största skillnaden. Vi håller också på att ändra ganskamycket i Iggesunds organisation.”

– Du har varit länge inom Holmen men hur har starten som ganska nytillträdd vd känts?

“Det har varit kul. Det är enormt mycket att sätta sig in i gällande de olika affärsområdena. Ska man säga något såkänns sågverk känns begripligt medan Iggesund har en mycket större komplexitet… Mycket kan gå snett där

10/14/2016 Nye Holmen­vd:n Henrik Sjölund om Papers utmaningar och sågverkens dilemma i södra Sverige | SIX News

https://blogg.six.se/2014/05/08/nye­holmen­vdn­om­papers­utmaningar­och­sagverkens­dilemma­i­sodra­sverige/ 7/7

(Iggesund) men samtidigt finns stor potential så visst skiljer det sig mycket”, säger Sjölund avslutningsvis till SIX.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

Detta inlägg postades i Skog och taggad bokpapper, Braviken, Hallsta, Henrik Sjölund, Holmen, Holmen Paper, Holmen

Timber, Iggesund, Iggesund Paperboard, MF Journal, MF Magasin, sågade trävaror, sågverk, sågverksindustrin,

specialpapper, Stora Enso, UPM­Kymmene den maj 8, 2014, 15:17 [https://blogg.six.se/2014/05/08/nye­holmen­vdn­

om­papers­utmaningar­och­sagverkens­dilemma­i­sodra­sverige/] .

One thought on “Ne Holmen-vd:n Henrik jölund om Paper utmaningar ochågverken dilemma i ödra verige”

Ping: Holmens kartong ska åter till sin forna lönsamhet | Six minutes

10/14/2016 Erik Selin vill gynna Balders långsiktiga ägare, satsar nu stort på projekt | SIX News

https://blogg.six.se/2014/03/27/erik­selin­vill­gynna­balders­langsiktiga­agare­satsar­nu­stort­pa­projekt/ 1/9

IX NewFinannheter från IX

rik elin vill gnna alder långiktiga ägare,atar nu tort på projekt

I en intervju för SIX News berättar fastighetsbolaget Balders vd, storägare och grundare Erik Selin omstorsatsningen man genomför på en egen bostadsprojektorganisation samt kring förhållandet till affärspartners,finansiärer och den egna privata fastighetsrörelsen.

Selin berör även sin strävan mot att Balder ska hålla sin affärsmodell enkel och fokuserad mot långsiktigtaktieägarvärde och hur han själv alltid går och funderar kring risker i verksamheten.

Erik Selin ägde per årsskiftet 2013/2014 38,0 procent av kapitalet och 51,3 procent av rösterna i Balder via ErikSelin Fastigheter AB.

10/14/2016 Erik Selin vill gynna Balders långsiktiga ägare, satsar nu stort på projekt | SIX News

https://blogg.six.se/2014/03/27/erik­selin­vill­gynna­balders­langsiktiga­agare­satsar­nu­stort­pa­projekt/ 2/9

Sedan Balders B­stamaktie börsnoterades på Stockholmsbörsen den 24 mars 2006 har den totalavkastat +372

procent, cirka +21 procent per år, jämfört med +75 procent, eller cirka +7 procent per år, för det breda

utdelningsjusterade börsindexet SIX Return Index. Källa: SIX Edge

Hur upplever du hyresmarknaden på era största orter i dag?

”De sista åren har varit förvånansvärt stabila, tänker man på vad som skrivs i tidningar och annat kan man få bildenav det rör sig lite mer men egentligen har det varit väldigt statiskt. Vi har lokaler i Stockholm, Göteborg ochÖresund och där tycker vi att både Stockholm och Göteborg står väldigt starka, det är svårt att säga vad som ärbäst, båda marknaderna är ganska så pigga. Malmö är lite svårare vilket jag tror är en kombination av att det delsbyggts ganska mycket där och dels kan den danska kronans stora rörelse mot den svenska ha påverkatMalmösidan lite grann. Långsiktigt finns det däremot ingen anledning att tro att Malmö inte kan få sammautveckling… Så på dagsform känns Stockholm och Göteborg väldigt bra och Malmö som lite mer avvaktande mendet kan ta fart även där framöver”, svarar Selin SIX.

Vad tycker du om yielderna på transaktioner som du möter på era större svenska delmarknader i dag?

10/14/2016 Erik Selin vill gynna Balders långsiktiga ägare, satsar nu stort på projekt | SIX News

https://blogg.six.se/2014/03/27/erik­selin­vill­gynna­balders­langsiktiga­agare­satsar­nu­stort­pa­projekt/ 3/9

”Tyvärr har yielderna gått ned, för vi köper i första hand för att behålla och planerar att fortsätta så för att se hurlångt vi kommer. Så för Balders del är det ingen jättefördel med en väldigt stark marknad för då får vi svårt attköpa. Det är klart vi kan sälja något, men vi föredrar om det är lite lugnare – det är nästan lite väl bra nu, en väldigthet marknad är inte något som jag föredrar.”

Är det några särskilda fastighetssegment som är lite väl åt det heta hållet?

”Nej, det är ett allmänt väldigt stort investerarintresse som drivs av att ett orosmoment tagits bort när konjunkturennu ser något ljusare ut. Sedan är ju räntan även framöver sannolikt låg och fastigheter intresserar många dåalternativinvesteringarna inte är så intressanta; obligationer ger ingen avkastning och aktiemarknaden präglas trotsallt av ganska så mycket volatilitet. Det har blivit att väldigt många stora investerare vill placera stora belopp ifastigheter och på sätt och vis gör nog dessa institutioner rätt, men jag kan själv bara konstatera att det då blir ettväldigt tryck. Sedan bryr jag mig inte lika mycket om hur mycket som omsätts enskilda år etc.”

Om vi går över till Balders utveckling på senare tid, finns där något specifikt område inom förvaltningen ellerprojekten där ni försöker bli effektivare?

”Allting kan bli bättre, jag ser att vi har så mycket potential överallt. Vi utvecklas väldigt bra varje år då vi är såpass unga, rutinerna sätter sig och historiken blir bättre med mer jämförelsematerial – så tiden i sig är något väldigtpositivt för oss. Det finns fortfarande jättemycket som vi kan göra bättre och det tycker jag är väldigt glädjande –det vore tråkigt om man kunde säga att nu är allting perfekt och nu kan det bara gå ut ett håll, det sämre”, sägerSelin .

Balder­vd:n kommer sedan in på bolagets egen projektverksamhetssatsning:

”Ser man på projekt är det i praktiken framförallt under de sista 7­8 månaderna som vi börjat aktivera oss med attgå igenom hela beståndet för att se hur vi kan förtäta på det vi redan äger, och då främst på bostadssidan. Det därser fantastiskt bra ut men man ska komma ihåg att det är processer som tar många år och som på kort sikt mestbara kostar pengar när man tillsätter resurser och utreder planer. Kortsiktigt kommer det därför att kosta pengarmen långsiktigt kommer det bli jättebra för oss om vi kan ta hand om det på rätt sätt. Vi har otroligt mycket ipipeline här men det kommer att ta några år.”

Är det främst helt nybyggda bostadsprojekt som lockar eller även konverteringar?

”I första hand handlar det om att skapa fler byggrätter, dels på det vi redan äger och dels genom markanvisningar.Vi har, som vi ser det, tusentals lägenheter som vi kan skapa utan att köpa in någon mer mark. Vår satsningbefinner sig nu på en startsträcka på några år innan den får ett jämnare flöde med en viss volym. Sedan har vi i ochför sig köpt in lite exploateringsfastigheter i så väl Sverige som Danmark men den marken kostar ju kortsiktigtockså pengar.”

Är ni öppna för lite olika samarbetskonstellationer kring projekten eller är målet att bygga upp en stor egen apparat?

”Vi ska ha en egen apparat men vi går gärna ihop också. Exempelvis har vi ett projekt i Göteborg ihop med HSBsom kan bli jättebra, med möjlighet till 500 lägenheter på ett mycket fint läge. Så vi kan jobba ihop med andra ellersjälva, men jag gillar ju att ha kompanjoner och har alltid haft en mängd olika delägare i mina bolag. Samtidigt har visagt att vi ska kunna hantera hela projektkedjan in house… Initialt behöver vi folk som jobbar med framförallt planer

10/14/2016 Erik Selin vill gynna Balders långsiktiga ägare, satsar nu stort på projekt | SIX News

https://blogg.six.se/2014/03/27/erik­selin­vill­gynna­balders­langsiktiga­agare­satsar­nu­stort­pa­projekt/ 4/9

och först på sikt behöver vi folk som kan bostadsrättsdelen och så vidare. Så från dag ett behöver man inte fullbemanning utan först från om något år när det rullar igenom projekt och vi nått full skala”, resonerar Selin.

Men du tycker att ni är på gång med den organisationen?

”Ja, det känns väldigt bra och vi har fått ett väldigt bra bemötande hittills i de kommuner där vi börjat aktivera oss,framförallt i Göteborg, Stockholmsregionen och Skåne. Det känns väldigt positivt, för man hör ju mycket gnäll omatt det inte ska gå på så många olika sätt men ’peppar, peppar’ så tycker vi att vi möter jättegod support… Vi vill fåupp farten i Göteborg, Stockholm och Skåne och tittar även på fler orter, men man måste ha tålamod och inse attdet här kommer att få kosta pengar i några år.”

Erik Selin betonar för SIX att man ska ha stor respekt för de generella riskerna med satsningar på justprojektverksamhet:

”Man ska dock ha respekt för projekt, det är stora pengar inblandade och det kan också gå väldigt fel. Man hör oftabara solskenshistorierna men de som gjort projekt som gått riktigt dåligt kanske inte ens finns kvar fem år senare,de är inte med i urvalet. Så det gäller att vara redo, att både gasa men också kunna hålla igen.”

Är ni intresserade av att fortsätta utöka verksamheten i Danmark, och är det i så fall en satsning medKöpenhamnsfokus eller tittar ni även på andra delar av landet?

”Ja, och det är egentligen Köpenhamn vi koncentrerar oss på. Vi är så pass små där så att sprida ut oss i Danmarkär vi inte redo för. Men förutom Köpenhamn har vi även noterat att Aarhus (Danmarks näst största stad, SIX anm)är en väldigt stark dansk marknad, där har vi tittat på något enstaka projekt vilket dock inte lett till affär. IKöpenhamn har vi för ett tag sedan meddelat att vi köpt mark och på denna tror jag att vi börjar bygga vilken dagsom helst i princip. Vi diskuterar i dag några ytterligare projekt i Danmark, kanske ett par tre till, där viförhoppningsvis kommer kunna bygga några hundra lägenheter i stöten.”

Balder meddelade i november 2013 att man tecknat ett totalentreprenadavtal med Arkitektgruppen gällandebyggnation av cirka 200 ägarlägenheter i Örestad Syd i Köpenhamn, angränsande till Balders befintliga bestånd.Hela projektet beräknades då stå färdigt innan utgången av 2015.

På börsen har ni gått från att periodvis handlas med stor rabatt till att nu handlas med en ganska så tydlig premiepå substansen. Skulle du hålla med om att den här premien i någon mån är en effekt av att investerare harförtroende för dig och din organisations affärsnäsa i hur ni har förräntat substansen?

”Så borde det vara. Men det kan också vara en allmän tro på fastighetsmarknaden som inte har med Balder attgöra. Det är sannolikt en kombination av att fastighetsaktier allmänt är eftertraktade i dag men också av att manfått ett ökat förtroende för vårt sätt att jobba”, säger Selin och fortsätter:”Det är inte så konstigt egentligen, för hur vet man att ett bolag är bra efter bara ett år eller tre år? Vi har kört i nioår snart och då kanske man kan se att det trendar bra över tid. Även här har jag väl alltid känt att, allt annat lika, såär tiden något bra för Balder – ju mer tiden går desto bättre kommer man att kunna se den här trenden. Jag blevsjälv intresserad av aktier och företag redan som barn och jag vill själv kunna gå tillbaka fem, tio år för att studerahur det gått för ett bolag. Där har jag känt att det varit synd att Balder inte ens haft tio års historik, men vi ser framemot den dagen.”

10/14/2016 Erik Selin vill gynna Balders långsiktiga ägare, satsar nu stort på projekt | SIX News

https://blogg.six.se/2014/03/27/erik­selin­vill­gynna­balders­langsiktiga­agare­satsar­nu­stort­pa­projekt/ 5/9

Om nu aktievärderingen skulle komma ned igen är återköp fortfarande ett aktivt verktyg?

”Vi har alltid mandatet att göra det då det är ett alternativ till att köpa fastigheter om vi kan köpa till en väldigt storrabatt. Vi vill uppnå en bra totalavkastning över en lång tid för dig sominvesterare i Balder. Sedan har det varit så att vi haft för lågt free float och för lågt börsvärde vilket var lite synd närvi valde att återköpa år 2008″, resonerar Selin.

Ni avyttrade just en stock återköpta aktier, var det i huvudsak på grund av dagens aktievärdering?

”Har vi återköpta aktier har jag tidigare känt att vi inte kunnat med att sälja dem till en rabatt, det är väldigt svårt atträkna hem för då ska jag ju lyckas hitta en affär som är något i hästväg, en affär jag sannolikt därtill inte kan görautan att sälja aktier. Jag har alltså känt att när det är stor rabatt så vill jag varken emittera stamaktier eller sälja(återköpta) stamaktier, för det hade jag haft för svårt att förklara för dig som ägare i Balder. Nu när aktien handlastill en premie är det däremot ingen skada skedd och vi har i grund och botten eftersträvat en högre free float iaktien.”Gällande bakgrunden till varför Balder i mars månad sålde av sina återköpta aktier så handlade det enligt Selin inteom att man ”behövde” de medel man får in utan om att ett ”köpardrivet intresse” uppstod där Balder ”helt passivt”erbjöds att sälja ”alla aktierna på ett bräde”, något som man ansåg smidigt och tackade ja till.

Balder hade per den 31 december ett eget kapital på 52,14 kronor per stamaktie och ett substansvärde(motsvarande EPRA­standarden) på 60,50 kronor per aktie. Samtidigt står aktiekursen i skrivande stund (onsdagenden 26 mars klockan 15.15) på 77,50 kronor, det vill säga motsvarande en substanspremie på 28 procent.

Andra trender kring Balder­aktien som Balders vd lägger fasta på under intervjun är den ökade storleken på bolagetoch den förbättrade likviditeten i aktien.

Selin har även noterat ett ökat inslag av utländska investerare i ägarbilden:

”Vi har även fått ett stort ökat utländskt ägande, något som jag dels tror är en allmän trend men också något somföljt av att vi under några års tid åkt och hälsat på dem. Första gången jag åkte och hälsade på utländskainvesterare tror jag var i början av 2011 och då sade en del att ’vi följer er gärna ett tag och sedan kanske köper inoss’. Och vissa av dem köpte därefter direkt medan andra ännu inte köpt. Man kan ju konstatera att det i andra fallkrävs tid, gällande vissa investerare har jag undrat varför de vill träffa mig gång på gång när de inte är ägare ellerverkar vilja bli det, men sedan har de plötsligt köpt in sig. Jag förstår till hundra procent att man i vissa lägenbehöver fundera några år, medan man i andra inte behöver fundera en sekund.”

När det gäller partnerinvesteringar i fastighetsrelaterade intressebolag, finns där något särskilt spännande som hänti något av dem på senare tid?

”De tickar på. I ett som vi har med Peab har vi mycket bra på gång, med ett par byggen inom kommersiellt igång.Med HSB pratar vi om vårt bolag. Inom Bovieran (där Balders partner är privatägda Mellberg Förvaltning, SIX anm),som erbjuder en väldigt nischad produkt med bara bostadsrätter, har de haft fantastiska starter i år där man sålt tvåeller tre av projekten på i princip en enda dag. Så det rullar på, vart och ett av de här bolagen är ju inte så storajämfört med Balder men sammanlagt blir det ett ganska så bra tillskott… Det kan säkert bli fler delägda bolag iframtiden, och kanske något som försvinner”, svarar Selin SIX.

10/14/2016 Erik Selin vill gynna Balders långsiktiga ägare, satsar nu stort på projekt | SIX News

https://blogg.six.se/2014/03/27/erik­selin­vill­gynna­balders­langsiktiga­agare­satsar­nu­stort­pa­projekt/ 6/9

Selin berättar vidare kring hur han själv och Balder kan dra nytta av att se långsiktigt på sina relationer medaffärspartners, snarare än att försöka maximera egennyttan i varje affär från dag ett:

”Ibland är det naturligt att äga tillsammans, ibland kanske inte. Jag har lärt mig mycket på det genom åren, attjobba med andra som har annan kunskap och på att utöka kontaktnätet. Det är också roligt, vilket är väldigt viktigtför mig. Ibland hör man ju saker som att ’Det där var en sån bra affär så varför tog du inte den själv, varför deladedu den?’, men då tänker jag att nästa gång så är det de som kommer till mig med en bra affär. Man måste tänkanågra steg framåt och inte bara på vad som är bra för en själv dag ett, för då blir det varken så mycket mer av deteller särskilt roligt. Sedan kan det vara svårt att förklara för folk i en Excelmall, för där funkar det inte. Lär mankänna fler personer så får man även hjälp och så har vi alltid kört även det är ganska sällsynt, de flesta villantingen eller. Vi hävdar inte att vad som är rätt för oss är rätt för någon annan, men för oss är det rätt att ibland tain partners i delägda bolag.”

Om ni har en partnerinvestering där ni känner att ni har väldigt bra risk­reward, är ni då villiga att skjuta till medel?Och går ni i så fall ut med summorna?

”Ja, gärna, det är ju drömmen. Exempelvis har det skett med Peab. Men det är rörligt så nej, vi går inte ut med det,utan känner vi att det behöver skjutas till pengar så sätter vi in dem. Sedan omfinansierar vi ibland och får tillbakspengar. Så det flödar både fram och tillbaks.”Balder hade vid årsskiftet 50­procentigt ägande i flera fastighetsförvaltande intressebolag och iprojektutvecklingsbolagen Bovieran samt Fix Holding. Balders andel av intressebolagens förvaltningsresultatuppgick till 157 miljoner kronor för helåret 2013 (108).

Du har ju även privata fastighetsbestånd, kan det i framtiden finnas några synergier i att strukturera ihop dessamed Balder?

”När Balder skapades var det mina kommersiella hus i Malmö och Göteborg jag gick in med, Fredrik Svensson ladein i Stockholm och vi köpte mer i Stockholm. Det andra lämnades utanför. Så det har följt av hur vi började. Iblandhar jag funderat på om man skulle sälja in det ena eller det andra men kommit fram till att det är väldigt känsligt attgöra affärer med sig själv. När någon tyckt att ’varför slår du inte bara ihop det?’ har jag tänkt att den (affären)skulle vara väldigt känslig. Man ska ha en väldig respekt för sådant här”, medger Selin.

Ditt operationella huvudengagemang är helt enkelt Balder?

”Absolut, det andra håller jag knappt på med och där är det är en väldigt låg aktivitet jämförelsevis, det är mer attdet ligger med väldigt små förändringar. Jag har en mindre privat balansräkning nu än när Balder startade, samtidigtsom Balder gått från 2 till 30 miljarder i balans. Men tack vare att det var en liten bolagsgrupp kring mina egnasaker tidigare, med delägande och så vidare, kan man nog säkert säga att det har bidragit till att vi i Balder kunnatfå en väldigt snabb utveckling. Hade Balder stått helt ensamt från starten hade vi inte haft samma deal­flöde ochsamma kontaktnät med tillgång till olika duktiga personer. Så jag tror att Balder initialt vunnit kolossalt mycket påden bakgrunden, och de som jobbar här kan nog ganska enkelt se att det varit en del av förklaringen.”

Ni är delägare i kreditmarknadsbolaget Collector, hur ser du på ert ägande där?

”Det är ett bolag som jag tycker har så mycket möjligheter kvar. De har ganska många affärsområden och finns ihuvudsak i tre länder; Sverige, Norge, Finland. Det är ett ungt bolag som endast befinner sig i början på sin

10/14/2016 Erik Selin vill gynna Balders långsiktiga ägare, satsar nu stort på projekt | SIX News

https://blogg.six.se/2014/03/27/erik­selin­vill­gynna­balders­langsiktiga­agare­satsar­nu­stort­pa­projekt/ 7/9

utveckling, med affärsområden som skulle kunna mångdubblas i storlek och ändå vara små. Det är en investeringvi på Balder är jättenöjda med.”

Bidrar Collector med diversifiering till Balder­strukturen?

”Lite grann, men i hela Balder är inte heller det en jättestor andel. Går det bra eller dåligt för Collector blir det intenågot jättegenomslag just nu, men vi tror att det på sikt att det finns jättemycket för dem att utveckla, de befinnersig i ’början på början’.”

Balders ägarandel i Collector var 44 procent vid årsskiftet 2013/2014. Erik Selin gick i vår från att varastyrelseordförande till att bli vice ordförande i innehavet.

Ni har justerat upp ert soliditetsmål från 30 till 35 procent, vad är tanken bakom det och ska man i någon mån tolkadet som att ni sänker risknivån lite?

”Det är några olika saker som samverkat. Dels har vi i dag, även om Balder fortfarande är ett jättelitet bolag,mindre bråttom att springa på så som vi kände att det var logiskt att göra i början då vi (då som 2­miljardersbolag,SIX anm) behövde försvara att vi skulle ligga på börsen. Sedan har jag en egen teori som jag inte vet om jag harstöd för empiriskt; att ju större bolag blir så behöver man börja fundera kring att öka säkerhetsmarginalen. Förr ellersenare kommer nya kriser, det blir oroligt och det skakar till, och även om ingen vet när eller varför så kommer detatt hända igen. Har man då en balansräkning med väldigt stora lån kan det bli svårt att hantera, skakar det till villjag inte att man som långivare ska behöva oroa sig för Balder det första man gör. Mindre lånebelopp kan hanterasmed en kontorschef men kommer du upp i jättestora lånebelopp blir det mycket mer fokus på det – det är intejätteenkelt att flytta miljarder i lån. Det gör att vi ska ligga med lite större andel eget kapital, i linje med den trend vikommunicerat de sista åren.”

Så det är ett område där man blir mer sårbar eller exponerad av att vara stor låntagare?

”Man kan som exponerad bli squeezad, men man är kanske inte sårbar om man sköter sig för då vill inte enrationell bank ställa till det. Det gäller att helt enkelt sträva efter att aldrig ens behöva hamna där.”

Därutöver är priset på pengar i dag mer differentierat hos bankerna än fram till 2007, noterar Selin:

”Fram till 2007 kunde man ha nästan vilken belåningsgrad som helst och ändå få jättebilliga lån, med lågräntemarginal. I dag ser man mycket större prisskillnad om du har en stark balansräkning jämfört med en svagare,det har blivit ganska dyrt att växa balansräkningen för att också alla befintliga lån blir dyrare. Det är något som ärsvårt att ta igen på en ny investering – nu finns det en brytpunkt där man endast för högre risk men inte högreavkastning.”

Balder satte i februari upp ett MTN­obligationsprogram med ett rambelopp på 5 miljarder kronor. Selin betonar attprogrammet ska ses som ”komplement till vår huvudfinansieringskälla bankerna” och att även i egenskap av MTN­emittent så förväntas Balder nu hålla ”en ganska hygglig resultat­ och balansräkning”:

”Skulle man plötsligt ändra till en inriktning som inte överensstämmer med MTN­programmet blir det svårt attnågonsin få det förtroendet igen. MTN­programmet är lite en markering att vi strävar efter att permanent ha ennågot starkare balansräkning.”

10/14/2016 Erik Selin vill gynna Balders långsiktiga ägare, satsar nu stort på projekt | SIX News

https://blogg.six.se/2014/03/27/erik­selin­vill­gynna­balders­langsiktiga­agare­satsar­nu­stort­pa­projekt/ 8/9

Selin konstaterar sammanfattningsvis att man även tidigare, när man hade 30 procents soliditetsmål, ofta låg kring35 procent i praktiken. Soliditetsmålet ska snarast ses som Balders ”riktmärke”. I februari justerade Balder uppsoliditetsmålet från 30 till 35 procent. Vid årsskiftet 2013/2014 hade Balder en soliditet på 37,3 procent.

Bör era investerares förväntningar på avkastning justeras något för att det blir lite lägre risk?

”Jag vet inte vad de har förväntningar utan vi försöker leverera och har inget exakt avkastningsmål, jag är självobekväm med avkastningsmål. Samtidigt är jag övertygad om att vi över tid kommer kunna leverera en fantastiskavkastning. Men det är klart att en starkare balansräkning gör att de väldigt stora kasten inte sker. Målet vi har äratt över tid uppnå en bra långsiktig totalavkastning för Balders investerare och jag vill inte heller genomföra åtgärdersom endast syftar till att kortsiktigt gynna aktiekursen.”

Har du en långsiktig vision för Balder, en bild av hur Balder ser ut år 2020?

”Jag har ingen sådan vision för det är så mycket slump och vad som händer i omvärlden, saker jag varken kanstyra över eller ser det som lönt att försöka tänka ut. Vi jobbar med att utveckla det vi har, att hela tiden försökatänka på vad som kan gå snett och på att hitta bra nya affärer. Vi har på det sättet valt ett väldigt enkelt sätt attjobba.”

Där skiljer ni er lite från bolag som jobbar mer med detaljstyrda planer.

”Ja, nästan alla är för det där och det är säkert rätt för dem. Men för oss passar det mycket bättre att inte ha någonmålsättning. Jag känner mig helt värdelös på just att sätta mål, att räkna ut var de ska ligga och varför, där är jaghelt obekväm”, resonerar Balder­vd:n.

Men är där någonting i själva affärsmodellen som inte kommer att förändras framöver?

”Jag tror att ingenting att förändras om jag skulle gissa, och det har ju egentligen inte förändrats något sedan jagbörjade.”

Så kärnan är att göra bra affärer och få en bra förräntning?

”Ja, och över långa tidsperioder är det viktigt att påpeka. Vi är inte intresserade av det kortsiktiga. Jag driverbolaget utifrån de som tänkt vara kvar som långsiktiga ägare”, svarar Selin.

Och du känner fortfarande att du kommer att vilja vara operativ i Balder så länge som möjligt?

”Det hoppas jag verkligen, det är ju min dröm. Kan jag vara frisk och någorlunda vettig ser jag absolut att kunnahålla på i 30­40 år som drömmen. Och om det är min dröm finns det ett helt övergripande mål – Balder måsteöverleva i 30­40 år, annars går drömmen i kras. Därav det här med säkerhetsmarginaler och risker och att jag helatiden funderar kring var det kan gå dåligt”, säger Selin avslutningsvis till SIX.

Johan Eklundjohan.eklund@six­group.seSIX News

10/14/2016 Erik Selin vill gynna Balders långsiktiga ägare, satsar nu stort på projekt | SIX News

https://blogg.six.se/2014/03/27/erik­selin­vill­gynna­balders­langsiktiga­agare­satsar­nu­stort­pa­projekt/ 9/9

Detta inlägg postades i Fastighet och taggad Balder, Bovieran, Collector, Erik Selin, Fastighetsvärderingar, HSB, Peab den

mars 27, 2014, 6:50 [https://blogg.six.se/2014/03/27/erik­selin­vill­gynna­balders­langsiktiga­agare­satsar­nu­stort­

pa­projekt/] .