8 10 H2/2016 6页 12 · 的房地产市场也有着重要影 ......

人口密度横向比较旅客群体对各世界

城市人口的影响第8页

旅客城国际旅客对各座城市房地产业

及酒店服务业的影响第10页

世界城市身份英国“脱欧”后世界城市的

居住/办公租赁成本发生了

怎样的变化第6页

SavillS world reSearchH2/2016

旅客城旅客数量何以体现世界城市的成功

座城12世界城市房地产的投资与使用成本

目录

人口密度地图过夜旅客对世界城市人口密度的影响

旅客城近距离观察城市旅客及其对房地产市场的影响

学生公寓

学生旅客或可为投资者提供长久“保鲜”的收益型投资机会

未来住宿空间在第五个城市时代，人力资本将成为更重要的成功衡量标准

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居住-办公租金指数英国“脱欧”之后，世界城市居住-办公租金指数的变化情况

商务与旅游旅客数量与城市吸引力之间的相关性分析

查看更多内容，请访问： www.savills.com/12cities

美洲

欧洲亚太区

非洲

美国、墨西哥及加勒比地区

63亚太区

66中东及非洲

273

英国及爱尔兰

137 欧洲

107

在全球60多个国家设有700多家分公司与联营机构，约30,000名员工

第一太平戴维斯全球

我们使用第一太平戴维斯行政单位（SEU）来衡量同一组人在不同国家所需承担的居住与工作成本，从而真实反映并比较世界城市的住宅与写字楼成本。

每组行政单位由七名成员组成，含一名外籍中年CEO、一名外籍高级董事、一名本地董事和四名本地行政管理人员。他们的家庭情况各不相同，居住的地段与房屋类型也不相同。

为衡量写字楼成本，我们在每个城市选择两组行政单位：一组来自一家小型金融服务公司，另一组来自一家小型创意类公司，且两家公司均位于与各自产业类型最匹配的区域。

研究方法

了解更多信息，请访问： www.savills.com/12cities

Yolande Barnes董事+44 (0) 20 7409 [email protected]

Paul Tostevin助理董事+44 (0) 20 7016 [email protected]

第一太平戴维斯世界研究部

20

6

14

21

7

15

3

市场指南 2017年全球房地产市场四大新趋势

45

89

1013

1819

城市指数

本期12座城关键数据一目了然22

27

航空旅行与投资 12座世界城市的航空旅行情况

1617

This report is published on behalf of Savills plc by Seven, seven.co.uk. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. While every effort has been made to ensure its accuracy, neither Savills plc nor the publisher assume responsibility for effects arising from this publication. Savills and the publisher accept no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or in part in any form is prohibited without written permission from Savills research. Investment advice: The information and opinions contained in this magazine do not constitute professional advice and should not be relied upon. Specific advice relating to your individual circumstances should be obtained.

Vladimir Tikhnenko研究分析员+44 (0) 20 7299 [email protected]

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Nina Burley董事私人助理+44 (0) 20 7299 [email protected]

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4

展望

旅客之良性循环

经济、环境与社会发展全面繁荣的城市不仅能吸引

最出色的就业人口，也吸引着大批大批的旅客。旅客到访一座城市并参与当地的社会经济活动，由此催生了对各类空间的需求。这有助于推进当地生活及办公等各类设施的建设，进而增强城市对于新迁入人口及旅客群体的吸引力，带来增长的良性循环。通过在一座城市的住宿、购物、餐饮、文化、娱乐、教育等消费活动，旅客不仅助推着城市的经济发展，对当地的房地产市场也有着重要影响——其消费需求转化为对相应物业的需求，并升级为对稀缺土地资源的竞争。据

“12座城每年仅过夜国际旅客的消费即可达到1,230亿美元”

“旅客对当地的房地产市场也有着重要影响——其消费需求转化为对相应物业的需求”

统计，本期报告中每座世界城市平均每晚接纳的旅客人数都堪比一座城市（见第11页图表2）。平均而言，12 座城的旅客人数相当于常住人口的3.4%。

务旅行的产物，又能成为外来投资的助推器。掌握城市的一手信息有助于降低投资风险，而我们的世界城市闻名遐迩，“铁打的营盘”能够有效吸引投资。那些以最开放的态度对待旅客的城市，往往也是经济成就最高的城市。

旅客城的规模

纽约平均每晚接纳的旅客人数可达64万（含酒店空

置床位），其旅客城的人口规模接近于华盛顿特区。伦敦的旅客城人口约为51.5万，多于曼彻斯特的常住人口。这样的旅客城在城市经济中扮演着重要角色。12座城每年仅过夜国际旅客的消费即可达到1,230亿美元。且有证据表明，庞大的旅客群体既是商a

lam

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市场指南本期《12座城》探讨了不同类型的旅客对世界城市的影响，从整体角度展示国内外旅客在提升城市生活、激发城市活力等方面所起的作用。

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新的城市时代

由于供应有限而需求旺盛，全球门户城市的住宅

与办公物业租金强势上涨，资本价值同样攀升。如今纽约已成为人均住宅

关注用户诉求

第五代城市的建设将日益需要考虑各类用户的复

杂需要及诉求。与此同时，数字时代使得未来用户的身份及诉求发生了前所未有的变化与变数。这样的时代背景或许会催生出高品质、全配置、用途多元且可灵活调整的物业，来满足各种各样已知甚至未知的用户使用需求。不同用途物业之间的界限也会日

益模糊，一幢建筑便可满足多种不同的需求，

例如一年时间里在学生公寓、酒店、联合办公空间之间多次切换。然而若要打造复杂的街道景观以及用途灵活的建筑，势必需要一种新的投资途径。投资者配置资本时应着眼于地段的全局收益，而非局限于单一用途的独立建筑。

与办公租赁成本最高的城市，其次为香港。因此，人们转向所在城市的非核心地段寻找住宅与办公场所，另外越来越多的人开始关注往来交通便利的周边城镇，即便一些城镇堪称“袖珍”。我们将该现象称为“城市扩散”，这也是第五个城市时代的一大特征。数字时代的到来、工作方式的改变、员工与公司及办公场所联系的弱化，这些都与城市扩散现象的出现密切相关。在第五个城市时代，城市的核心在于人口的集聚以及人力资本的获取，其重要性超越市场以及资本。这意味着，同一区域内的城市将增进联系、协同运作，日益朝着“城市群”的方向发展，而不再是各自单一、孤立的城市。

“在第五个城市时代，城市

的核心在于人口的集聚

以及人力资本的获取”

“投资者配置资本时应着眼于地段的

全局收益”

+640,000

纽约

过夜旅客人数

$1,230亿全年消费支出

+515,000

伦敦

旅旅旅旅旅旅旅

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英国「脱欧」世界「变脸」12座世界城市的居住-办公租赁成本走势各异，纽约成为全球最贵城市

$114,010纽约员工的居住/办公租金成本

（单位：人均每年）

pla

in p

ictu

re

后全球排名下滑，国际竞争优势则大大增强。在脱欧谈判不确定气氛的持续笼罩下，英镑汇率跌至168年以来最低点，使得美元租金在6月数据的基础上再度大幅跳水。按美元计算，伦敦的居住/办公租金成本自2015年12月以来已下跌19%（见图表1），与东京、巴黎的租金水平更为接近。研究覆盖的12

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6

纽约登顶

过去两年半的时间里，伦敦作为全球房地产租金成本最高的城市，一度蝉联世界城市排行榜榜首。虽然这份荣耀略带尴尬，但伦敦的经济实力及其对各类租户的吸引力可见一斑。去年12月的租金数据显示纽约紧咬伦敦之后，如今纽约已将伦敦远远甩下，登顶第一太平戴维斯世界城市排行榜。香港、伦敦分列第二、三名。

按英镑计算，伦敦的居住-办公租金成本较去年12月下跌0.5%，系受金融公司写字楼租金下滑影响。脱欧公投后英镑汇率走低，伦敦租金换算成美元

座世界城市中，跌幅超过伦敦的只有拉各斯，同期下跌30%之多。新加坡、迪拜、莫斯科以及上海均录得小幅下跌，跌幅从2%至9%不等。

2015年12月至2016年6月间，纽约住宅与写字楼租金上扬，同时美元走强。尽管写字楼租金增速放缓，纽约整体租金成本仍录得2%的涨幅，目前该市住宅与写字楼的租赁成本为每个员工每年114,010美元。香港以100,996美元的人均年成本位居第二，显著高于伦敦的90,857美元。在日元走强以及名义租金上涨的双重推动下，日本以21%的涨幅成为本期增长最快的国家。

$114,010

pla

in p

ictu

re

人均

居住

/办

公租

金成

本，

按2016年

10月

美元

汇率

（括

号内

为按

2016

年7月

汇率

计算

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果）

自2015年

12月

以来

的变

化

5

3

7

19

17

15

13

11

9

2

6

4

8

20

18

16

14

12

10

香港

伦敦

东京

巴黎

旧金山

新加坡

迪拜

悉尼

洛杉矶

迈阿密

芝加哥

都柏林

拉各斯

莫斯科

上海

柏林

孟买

约翰内斯堡

里约热内卢

1%

-19%

21%

5%

0%

-2%

-7%

4%

3%

2%

2%

10%

-30%

-9%

-4%

6%

2%

2%

14%

$100,996($100,984)

$90,857($100,141)

$84,167($85,332)

$79,970($80,734)

$66,269($66,269)

$59,660($61,335)

$53,906($53,913)

$51,625($50,768)

$50,215($50,215)

$49,947($49,947)

$45,457($45,457)

$44,720($45,147)

$44,048($45,818)

$43,966($43,966)

$42,121($42,578)

$29,650($29,933)

$28,915($28,592)

$21,477($20,905)

$19,225($19,189)

图表 1 世界城市的居住/办公租赁成本,2016年10月

纽约

2%1排

名

城市

$114,010($114,010)

7

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居住-办公租金指数

7

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汇率摇摆效应

自英国公投结果出炉以来，世界主要货币汇率频现波动，使得走势纷繁的房地产市场格局更趋复杂多元。以美元计算，日本的租金成本录得最大增幅：一方面高端住宅与创意写字楼租金上涨；另一方面日元走强，放大了名义租金上涨的影响。

汇率的放大效应在里约热内卢得到了更充分的体现。由于经济形势颇具挑战，租赁需求受抑，带动租金下滑，然而雷亚尔对美元意外升值。因此尽管本币租金较上一期下跌5%，但美元租金不降反升，同期涨幅高达14%。

再看另一个极端。拉各斯写字楼租金下行（-20%），同期汇率大幅跳水（-35%）。由于油价走跌，依赖石油的行业对空间的需求缩减，同时奈拉对美元走弱。在汇率放大效应的作用下，拉各斯房地产租赁的美元成本显著降低，给以美元支付的公司带来利好。

欧洲小城“锋芒”再现

位于榜单后半段的欧洲城市，本币租金大多温和上涨，这是全球金融危机之后市场周期性复苏的典型现象。然而2015年12月以来欧元走强，使得美元成本小幅上扬。都柏林表现不俗，本币租金上涨6%。写字楼租金强势反

弹，尤其是创意/技术领域，为总租金增长带来强势支撑。同期，柏林以及巴黎的本币租金分别上涨3%与1%。柏林与都柏林尽管城市规模较小，但对于向往大型繁荣经济区域的企业租户来说，绝对是物有所值的落户选择。这两座城市的人均房地产年成本排名靠后，都柏林与拉各斯相差无几，另外柏林与孟买也基本相当。

油价影响

迪拜、拉各斯、莫斯科的写字楼与住宅租金均有所下调，系租赁需求缩减所致，包括与油价走势联系紧密的经济领域以及各类石油相关企业。莫斯科的租金指数下跌9%（其中金融公司的写字楼租金减少18%）；同期迪拜的租金指数下跌7%，主要受住宅表现疲软的拖累。上述两个城市的房地产市场都以美元或与美元挂钩的货币计价，因此未受到汇率波动的影响。

拉各斯的高端住宅及写字楼租金下滑，再加上汇率走弱，更放大了拉各斯的成本优势，使其对于国际企业租户来说更具吸引力。

租金成本

据我们估算，在世界城市运营的企业，其房地产租赁成本平均约占总运营成本的三分之一，包括直接付给业主的写字楼租金以及因员工租房而产生的薪资补贴。

据英国写字楼委员会（BCO）估算，对于多数公司而言，写字楼租赁成本约占总成本的15%，而员工薪资成本则占50%。在世界城市，住宅租金通常占据员工薪水的较大比例（一般25%至33%），这很大程度上决定了一座城市的竞争力，会影响企业的落户选择。

第一太平戴维斯采用独创的统计模型，衡量世界城市的住宅与写字楼租赁成本，通过同类比较以揭示房地产对各行各业的影响。

城市之空间紧迫感每一天，世界城市的人口密度都会因为旅客的涌入而增加，但变化幅度各异

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城市走势

城市之空间紧迫感每一天，世界城市的人口密度都会因为旅客的涌入而增加，但变化幅度各异

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城市走势

人口密度

3,800

“旅客城”规模

330,000

1%

日均旅客占比

人口密度


4,900470,000

900万东京

5%

日均旅客占比

4%

日均旅客占比

人口密度

6,500


280,000

人口密度

7,600


145,000

8%

人口密度


日均旅客占比

10,800640,000

850万纽约

730万香港

2,400万上海

550万新加坡

3%

日均旅客占比

9

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图表 1 城市人口、密度以及旅客数量

9

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图表 1 城市人口、密度以及旅客数量

10%

日均旅客占比

人口密度

500


210,000

人口密度


5,500515,000

6%

日均旅客占比

人口密度

400


325,000

7%

日均旅客占比

人口密度

21,200


275,000

12%

日均旅客占比

人口密度

28,000


160,000

1%

日均旅客占比

1%

日均旅客占比

人口密度

5,100


90,000

650万里约热内卢 210万

迪拜

1,250万孟买

860万伦敦

480万悉尼

220万巴黎

1,150万莫斯科

日均旅客占比（占城市人口的百分比）

城市人口密度（人每平方公里）

人口数量

旅客数量

“旅客城”规模（过夜旅客数量+空置床位数量）

城市

人口数量

图例

人口密度

11,400

1%

日均旅客占比


90,000

来源：第一太平戴维斯世界研究部

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旅客城从房地产投资以及旅游、酒店与餐饮等服务业的角度剖析国际旅客对世界城市的影响

旅客城

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旅客城

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286,096 悉尼日均接纳的过夜旅客人数

市规划讨论中，这群人也常常被边缘化。每年，12座城接纳国内外旅客共计9.01亿人次，住宿时间累计10.5亿晚，且以入住酒店为主。

这意味着12座城平均每天需接纳290万非本地居民的住宿需求，这些人便构成了我们前文提到的“旅客城”。由于旅客的到来，世界城市每晚的人口总量会在居民人口基础上平均增加3.4%。其中纽约、伦敦的日均过夜旅客最多，分别达到57万以及42万。

旅客城的规模

一座城市的居民及劳动人口对土地有需求，旅客也有同样的需求。这股需求应当予以重视，尤其在中心区域。

图表 2 旅客城规模

伦敦

新加坡

纽约

东京上海悉尼香港巴黎迪拜孟买

里约热内卢12座城总计

莫斯科

日均过夜旅客

573,699

286,096

114,612

390,411

209,075

54,918

416,193

241,271

122,759

220,728

160,649

75,438

7.5%

6.7%

1.3%

5.2%

12.3%

0.8%

6.0%

3.9%

2.7%

1.4%

10.0%

1.4%

旅客城

（容纳量：旅客人数）

旅客占全市

人口的比例

写字楼与住宅

租赁成本排名

2,865,849 3,530,000 3.4%

640,000

325,000

160,000

470,000

275,000

90,000

515,000

280,000

145,000

330,000

210,000

90,000

1

8

11

4

5

9

3

2

6

10

7

12

曼彻斯特

怀特岛（英）

华盛顿特区

福山铁岭卧龙岗拉萨斯特拉斯堡阿斯旺江普尔

科帕卡瓦纳区多尔戈普鲁德内

与“旅客城”同等

规模的城市

伦敦

莫斯科

纽约

巴黎

东京新加坡

香港

悉尼

迪拜

上海


孟买

2016年入境过夜访客（百万人次）

15.27

8.3711.70

19.88

12.75

1.83

12.11

3.75

1.37

18.03

4.866.12

国际过夜访客人均支出

116.04 （总平均）$1,060

$994

$1,036

$741

$2,050

$817

$514

$714

$1,152

$1,707

$1,453

$817

$730

来源：万事达卡、第一太平戴维斯世界研究部


12.3%巴黎旅客占全市人口的比例

11

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286,096 悉尼日均接纳的过夜旅客人数

本研究覆盖的世界城市未必是全球最大的城市或者城市经济体，也不见得一定

是全球最具影响力的城市（尽管部分城市以上三者皆备）。但就各自所属的区域市场而言，它们绝对是名气更高、更受瞩目的那一类城市。

知名度高的城市对旅客有吸引力，并产生连锁反应，吸引包括房地产在内的各类投资。对于试图读懂全球房地产市场之谜局的人士而言，这些城市可提供富有说服力的启示。

我们已在前文对12座城的人口规模及密度作了详细了解。一座城市的人口增长速度以及土地、建筑资源的总量，决定着当地房地产市场未来的发展方向。人口众多且仍在继续增加的小城市势必会面临需求压力，继而出现租金上涨；而人口不断缩减、土地供应充足的城市则会呈现完全不同的一番景象。

每座世界城市都有这样一群人，他们非常重要但不属于常住人口，在土地使用相关问题的讨论中也极少被提及。而在以住房与办公需求为中心的城

市规划讨论中，这群人也常常被边缘化。每年，12座城接纳国内外旅客共计9.01亿人次，住宿时间累计10.5亿晚，且以入住酒店为主。

这意味着12座城平均每天需接纳290万非本地居民的住宿需求，这些人便构成了我们前文提到的“旅客城”。由于旅客的到来，世界城市每晚的人口总量会在居民人口基础上平均增加3.4%。其中纽约、伦敦的日均过夜旅客最多，分别达到57万以及42万。

旅客城的规模

一座城市的居民及劳动人口对土地有需求，旅客也有同样的需求。这股需求应当予以重视，尤其在中心区域。

*衡量指标：全球化及世界城市研究网络（gawc）全球连通性评级、科尔尼管理咨询公司（a.t. Kearney）表现与潜力指数、日本森纪念财团（mori）城市实力指数、经济学人智库（eiu）国际竞争力指数

伦敦

新加坡

纽约

东京上海悉尼香港巴黎迪拜孟买


莫斯科

7.5%

6.7%

1.3%

5.2%

12.3%

0.8%

6.0%

3.9%

2.7%

1.4%

10.0%

1.4%2,865,849 3,530,000 3.4%

1

8

11

4

5

9

3

2

6

10

7

12

曼彻斯特

怀特岛（英）

华盛顿特区

福山铁岭卧龙岗拉萨斯特拉斯堡阿斯旺江普尔

科帕卡瓦纳区多尔戈普鲁德内

酒店类设施的人均收费必须高于一般住宅。入住率会上下波动，而酒店必须具备一定容量，以便满足旺季的住宿需求。

若计入酒店空置客房，我们估计12座城市平均每天需接纳逾350万旅客（图表2）。其中，巴黎与迪拜的旅客人数相当于全市人口的10%或以上，由此催生旅客住宿需求。值得注意的是，拥有最多旅客的城市同时也是住宅/写字楼租金最高的城市。旅客需求使得业已稀缺的土地供应承受更大压力。

城市品质

世界城市不仅宜居、宜业、宜商、宜玩，也非常适合外地人士“到此

图表 1 国际旅客

伦敦

莫斯科

纽约

巴黎

东京新加坡

香港

悉尼

迪拜

上海


孟买

2016年入境过夜旅客（百万人次）

15.27

8.3711.70

19.88

12.75

1.83

12.11

3.75

1.37

18.03

4.866.12

过夜国际旅客人均支出

116.04 （总平均）$1,060

$994

$1,036

$741

$2,050

$817

$514

$714

$1,152

$1,707

$1,453

$817

$730



12.3%巴黎旅客占全市人口的比例

12

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图表 3 历史悠久的国际大都市

孟买公元前300年

若干个世纪以来，世界城市迎接并接待了无数批旅客。我们的12座世界城市中有9座是史上著名的贸易港口城市，经年累月目睹着世界各地旅客往来进出。它们拥有崇高的国际声望，地位经久不衰。

12座世界城市建成历史悠久。即便是最年轻的迪拜，其城市历史也可追溯到近200年前，当时（小）城区已经形成。在吸引旅客方面，这些城市的历史能够发挥非常重要的作用。城市保护区的历史遗迹、考古发现以及城市的历史风貌，都对游客有着莫大的吸引力。

一游”。根据第一太平戴维斯世界城市排名，顶级世界城市不仅经济表现突出，在文化层次、教育水平、生活品质、社会安全、法律秩序等方面都可圈可点，旅游胜地之多更是不在话下。这股世界城市特有的魅力吸引着全球各地的人来此生活、求职、娱乐。

国际旅客

国际化程度最高的城市拥有最大的过夜国际旅客群体，尤其是商旅人士。过夜国际旅客或可显著影响一座城市的经济，因为与国内旅客相比，前者的逗留时间更长，消费也更高。据统计，12座城市的过夜国际旅客全年花费共计1,326亿美元，其中住宿消费占30%。旅客每支付一笔酒店账单，都在间接参与当地房地产市场的运作。同样地，旅客的零售与餐饮消费既意味着相应的物业需求，创造的营业收入又可用于支付租金。旅客群体还为其他相关行业带来支撑，如机场建设。

伦敦的过夜国际旅客人数最多，其次为巴黎。若按旅客支出，则迪拜以绝对优势胜出，近为12座城平均支出的两倍；悉尼紧随其后。旅客在这两座城市的逗留时间相对较长，自然会产生更多消费。此外，国际旅客人均支出高于1000美元的城市还有三座，依次为

比例，我们对其进行了人数估算但没有计入“旅客城”。本土过夜旅客的逗留时间短于国际旅客，但依然拥有住宿需求，因此成为“旅客城”的一部分。

无论当日旅客还是过夜旅客，都会有各种各样的商业消费行为，包括零售消费、餐饮消费及娱乐休闲等，继而催生对酒店以外相应物业的空间需求。

巴黎公元前200年

伦敦公元前43年

香港公元618年

上海公元746年

12

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若干个世纪以来，世界城市迎接并接待了无数批旅客。我们的12座世界城市中有9座是史上著名的贸易港口城市，经年累月目睹着世界各地旅客往来进出。它们拥有崇高的国际声望，地位经久不衰。

12座世界城市建成历史悠久。即便是最年轻的迪拜，其城市历史也可追溯到近200年前，当时（小）城区已经形成。在吸引旅客方面，这些城市的历史能够发挥非常重要的作用。城市保护区的历史遗迹、考古发现以及城市的历史风貌，都对游客有着莫大的吸引力。

一游”。根据第一太平戴维斯世界城市排名，顶级世界城市不仅经济表现突出，在文化层次、教育水平、生活品质、社会安全、法律秩序等方面都可圈可点，旅游胜地之多更是不在话下。这股世界城市特有的魅力吸引着全球各地的人来此生活、求职、娱乐。

国际旅客

国际化程度最高的城市拥有最大的过夜国际旅客群体，尤其是商旅人士。过夜国际旅客或可显著影响一座城市的经济，因为与国内旅客相比，前者的逗留时间更长，消费也更高。据统计，12座城市的过夜国际旅客全年花费共计1,326亿美元，其中住宿消费占30%。旅客每支付一笔酒店账单，都在间接参与当地房地产市场的运作。同样地，旅客的零售与餐饮消费既意味着相应的物业需求，创造的营业收入又可用于支付租金。旅客群体还为其他相关行业带来支撑，如机场建设。

伦敦的过夜国际旅客人数最多，其次为巴黎。若按旅客支出，则迪拜以绝对优势胜出，近为12座城平均支出的两倍；悉尼紧随其后。旅客在这两座城市的逗留时间相对较长，自然会产生更多消费。此外，国际旅客人均支出高于1000美元的城市还有三座，依次为

纽约、东京以及新加坡。莫斯科、里约无论是旅客人数还是人均支出，都处于垫底水平。

国内旅客

世界城市的旅客不尽来自境外。多数世界城市的旅客主要来自本国，尤其是在美国、中国、俄罗斯等幅员辽阔的国家。本土旅客中非过夜旅客占据很

大比例，我们对其进行了人数估算但没有计入“旅客城”。本土过夜旅客的逗留时间短于国际旅客，但依然拥有住宿需求，因此成为“旅客城”的一部分。

无论当日旅客还是过夜旅客，都会有各种各样的商业消费行为，包括零售消费、餐饮消费及娱乐休闲等，继而催生对酒店以外相应物业的空间需求。

13

旅客城

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加粗显示的城市曾是历史上著名的贸易港口

伦敦

纽约巴黎

东京新加坡香港

迪拜

上海里约热内卢9座城总计

$58

$24$36

$85

$54$38

$59

$3$11

$367.5

住宿

消费

占比

27%

28%

28%

45%

35%29%

30%

29%

21%

伦敦纽约

巴黎

东京

新加坡香港

迪拜

上海


餐饮支出（亿美元）

$30.4

$5.0$13.3

$35.0

$47.0$15.4

$32.6

$2.8$27.4

$208.9

零售消费（亿美元）

$21.5

$14.3$21.1

$45.7

$97.0$28.2

$92.3

$1.2$58.1

$379.5

使得私人业主与酒店运营商之间的客源竞争日益升级。一旦这类短租民宿的租金高于当地住宅市场正常水平，吸引更多私人房源，将使普通住宅市场面临供应压力。

这一现象正逐渐被看作一个住宅供应问题，尤其是在供应不足的市场。许多城市开始日益关注住宅供应并采取调整措施。这不仅揭示了一个城市里不同物业领域争抢空间资源的方式，更指出旅客住宿问题也是城市住宅市场面临的挑战之一。

零售与餐饮效应

受到国际旅客影响的不仅是酒店以及相关土地市场。旅客的零售以及餐饮消费也是对应领域重要的收入来源。如图表6所示，在可以收集到相关数据的九座世界城市，国际旅客的全年餐饮消费至少达到210亿美元，购物消费达到380亿美元。而这类营业收入将会显著影响餐厅、酒吧、咖啡馆以及商店的租金，尤其是在游客密集区域。

图表 4 哪些“旅客城”的国际化特征最为明显？

伦敦

莫斯科

纽约

迪拜

东京

新加坡

香港悉尼

迪拜

上海

里约热内卢

孟买

过夜国际旅客人

数（百万人次）

15.27

8.37

11.70

19.88

12.75

1.83

12.11

3.75

1.37

18.03

4.86

6.12

0%

69%

84%

40%

78%

89%

0%

71%

88%

48%

86%

77%

过夜国内旅客人


国内旅客

占比（%）

-

18.32

（估）62.21

13.02

44.50

15.47

-

9.20

（估）10.00

16.94

30.00

（估）20.00来源：万事达卡、第一太平戴维斯世界研究部



过夜

国际

旅客

的

住宿

消费

（亿

美

元）

图表 5 酒店房地产效应

莫斯科公元1156年

东京公元1190年

新加坡公元1299年

里约热内卢公元1565年

纽约公元1625年悉尼

公元1788年

迪拜公元1822年

ala

my,

Sh

utt

erS

toc

K

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旅客城

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加粗显示的城市曾是历史上著名的贸易港口

图表 6 过夜国际旅客的消费情况

伦敦

纽约巴黎

东京新加坡香港

迪拜

上海里约热内卢9座城总计

$58

$24$36

$85

$54$38

$59

$3$11

$367.5

住宿

消费

占比

27%

28%

28%

45%

35%29%

30%

29%

21%

伦敦纽约

巴黎

东京

新加坡香港

迪拜

上海


餐饮消费（亿美元）

$30.4

$5.0$13.3

$35.0

$47.0$15.4

$32.6

$2.8$27.4

$208.9

零售消费（亿美元）

$21.5

$14.3$21.1

$45.7

$97.0$28.2

$92.3

$1.2$58.1

$379.5

伦敦拥有全球最大的过夜国际旅客群（2,000万），但由于英国国土面积相对较小，伦敦的本土旅客也较少（1,300万），仅占所有旅客的40%。巴黎的过夜国际旅客人数位列第二（1,800万）。法国人口基数略大于英国，巴黎的国内旅客也多于伦敦，但所占比例（48%）与伦敦相差不大。新加坡作为一个城市国家，迪拜作为一个酋长国，本土旅客为零。（见图表4）

酒店房地产效应

如图表5所示，九座世界城市每年仅国际旅客即可产生367.5亿美元的住宿消费。其中迪拜的住宿收入最高，随后依次为伦敦、巴黎及纽约。从中可推断，供应紧缺的城市在哪个/些领域的营运表现以及增长潜力最值得期待。

空中食宿效应

在许多世界城市，旅客开始以更直接的方式参与住宅市场的竞争。诸如“空中食宿”的互联网应用平台通过开放私人房源，将旅客引入住宅市场，

使得私人业主与酒店运营商之间的客源竞争日益升级。一旦这类短租民宿的租金高于当地住宅市场正常水平，吸引更多私人房源，将使普通住宅市场面临供应压力。

这一现象正逐渐被看作一个住宅供应问题，尤其是在供应不足的市场。许多城市开始日益关注住宅供应并采取调整措施。这不仅揭示了一个城市里不同物业领域争抢空间资源的方式，更指出旅客住宿问题也是城市住宅市场面临的挑战之一。

零售与餐饮效应

受到国际旅客影响的不仅是酒店以及相关土地市场。旅客的零售以及餐饮消费也是对应领域重要的收入来源。如图表6所示，在可以收集到相关数据的九座世界城市，国际旅客的全年餐饮消费至少达到210亿美元，购物消费达到380亿美元。而这类营业收入将会显著影响餐厅、酒吧、咖啡馆以及商店的租金，尤其是在游客密集区域。

伦敦

莫斯科

纽约

巴黎

东京

新加坡

香港悉尼

迪拜

上海

里约热内卢

孟买

过夜国际旅客人


15.27

8.37

11.70

19.88

12.75

1.83

12.11

3.75

1.37

18.03

4.86

6.12

0%

69%

84%

40%

78%

89%

0%

71%

88%

48%

86%

77%

过夜国内旅客人


国内旅客

占比（%）

-

18.32

（估）62.21

13.02

44.50

15.47

-

9.20

（估）10.00

16.94

30.00

（估）20.00来源：万事达卡、第一太平戴维斯世界研究部



过夜

国际

旅客

的

住宿

消费

（亿

美

元）

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14

国际商务旅客

说到世界城市的魅力，人们很容易归因于它们的悠久历史、著名建筑、特色文

化、生活方式以及各类娱乐休闲，因此所有旅客中游客占据绝大部分比例。平均而言，本期12座城市的国际旅客中，有77%是出于休闲、旅游、探亲访友等非商务原因。

乍看简单的数据，如仔细挖掘则更有深意。我们通常会发现最能吸引商务的城市对于人也最有吸引力，确实如此。人才对于现代产业，尤其是创意、技术以及高级金融业如此重要，能够吸引人才资本的城市往往能够获得独特的商业竞争优势。这种“磁力”或可在游

特别报道

能够成功吸引众多游客的城市，往往也能够成功吸引各类人才前往求职、定居

图表 1 过夜国际旅客

图例商务

旅游及其他

1,270万 540万

巴黎

110万 30万

里约热内卢

1,100万 170万

纽约

1,570万 420万

伦敦来源：万事达卡、第一太平戴维斯世界研究部

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国际商务旅客

说到世界城市的魅力，人们很容易归因于它们的悠久历史、著名建筑、特色文

化、生活方式以及各类娱乐休闲，因此所有旅客中游客占据绝大部分比例。平均而言，本期12座城市的国际旅客中，有77%是出于休闲、旅游、探亲访友等非商务原因。

乍看简单的数据，如仔细挖掘则更有深意。我们通常会发现最能吸引商务的城市对于人也最有吸引力，确实如此。人才对于现代产业，尤其是创意、技术以及高级金融业如此重要，能够吸引人力资本的城市往往能够获得独特的商业竞争优势。这种“磁力”或可在游

特别报道

能够成功吸引众多游客的城市，往往也能够成功吸引各类人才前往求职、定居

图表 1 过夜国际旅客

图例商务

旅游及其他

1,270万 540万

巴黎

110万 30万

里约热内卢

1,100万 170万

纽约

1,570万 420万

伦敦来源：万事达卡、第一太平戴维斯世界研究部

客蜂拥而至，投资者、求职者也趋之若鹜的画面中有所体现。（见图表1）

在新潮指数较高的城区，工作、休闲、酒店甚至住宅等不同类型的空间越来越难以区分，因为它们之间的传统界限正在Y一代特有的联合办公、联合居住、多元生活方式的影响下日益模糊。同理，旅客到访一座城市的目的不再单一，越来越难根据目的对旅客进行分类。即便是最为保守拘谨的企业高管，即便是出于公务，置身于世界级城市时也多半会去当地的历史文化等各类景点走走看看。当地的业务接洽方或许也会安排参观游览活动。如果同一次旅行兼容商务旅行、个人投资、购物、休

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闲、教育以及社交活动，则更难将其分门别类。

一个城市的国际商务旅客规模可用来衡量该城市经济的全球连通性。旅客数量也可被当作一项有效指标，为判断城市对投资者及企业的吸引力提供依据。全年接纳国际商务旅客最多的城市

是巴黎（540万人次），其次为伦敦（420万人次）。

上海的国际商务旅客所占比例较高（55%），因为上海并非以国际休闲胜地著称。里约、悉尼等城市则不同，以旅游观光为目的、向往阳光沙滩以及异国生活体验的旅客居多。悉尼全年接纳的国际商务旅客仅约40万人次，里约的商务国际旅客数量仅约30万人次。

部分世界城市的过夜国际商务旅客占据较小比例，如纽约。这或许说明本土商务旅客较多，他们通过本国其他国际枢纽城市实现业务的全球连通。

540万巴黎每年接纳的国际商务旅客数量, 全球最高水平

330万 40万

悉尼

850万 320万

东京

280万 330万

上海

640万 200万

香港

940万 270万

新加坡

1,220万 310万

迪拜

全年接纳国际商务旅客最多的城市是巴黎，达 540万人次；其次为

伦敦，约 420万人次。

客蜂拥而至，投资者、求职者也趋之若鹜的画面中有所体现。（见图表1）

在新潮指数较高的城区，工作、休闲、酒店甚至住宅等不同类型的空间越来越难以区分，因为它们之间的传统界限正在Y一代特有的联合办公、联合居住、多元生活方式的影响下日益模糊。同理，旅客到访一座城市的目的不再单一，越来越难根据目的对旅客进行分类。即便是最为保守拘谨的企业高管，即便是出于公务，置身于世界级城市时也多半会去当地的历史文化等各类景点走走看看。当地的业务接洽方或许也会安排参观游览活动。如果同一次旅行兼容商务旅行、个人投资、购物、休

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闲、教育以及社交活动，则更难将其分门别类。

一个城市的国际商务旅客规模可用来衡量该城市经济的全球连通性。旅客数量也可被当作一项有效指标，为判断城市对投资者及企业的吸引力提供依据。全年接纳国际商务旅客最多的城市

是巴黎（540万人次），其次为伦敦（420万人次）。

上海的国际商务旅客所占比例较高（55%），因为上海并非以国际休闲胜地著称。里约、悉尼等城市则不同，以旅游观光为目的、向往阳光沙滩以及异国生活体验的旅客居多。悉尼全年接纳的国际商务旅客仅约40万人次，里约的商务国际旅客数量仅约30万人次。

部分世界城市的过夜国际商务旅客占据较小比例，如纽约。这或许说明本土商务旅客较多，他们通过本国其他国际枢纽城市实现业务的全球连通。

540万巴黎每年接纳的国际商务旅客数量, 全球最高水平

330万 40万

悉尼

850万 320万

东京

280万 330万

上海

640万 200万

香港

940万 270万

新加坡

1,220万 310万

迪拜

全年接纳国际商务旅客最多的城市是巴黎，达 540万人次；其次为

伦敦，约 420万人次。

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机场：世界城市航空客运吞吐量世界级城市之间最繁忙的跨大陆航线

国际航空旅行

图表 1 最繁忙的跨大陆航线，按乘客数量

圣保罗

伦敦

芝加哥纽约

巴黎

里约热内卢

迈阿密

柏林

都柏林

拉各斯

旧金山

洛杉矶

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机场：世界城市航空客运吞吐量世界级城市之间最繁忙的跨大陆航线

图表 1 最繁忙的跨大陆航线，按乘客数量

圣保罗

伦敦

芝加哥纽约

巴黎

里约热内卢

迈阿密

柏林

都柏林

拉各斯

旧金山

洛杉矶

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伦敦拥有全球最繁忙的机场系统，2015年总吞吐量为1.55亿人次。伦敦共有六座

商用机场（希思罗机场、盖特威克机场、斯坦德机场、卢顿机场、伦敦市机场、绍森德机场）。

纽约2015年机场吞吐量达到1.21亿人次，全球排名第二。而伦敦飞往纽约的航线则是全球最繁忙的长途航线。这两座超级城市同时也是全球最大、投资最集中的房地产市场，2015/16年度总投资额达到2,000亿美元。

如图表1所示，全球最繁忙的20条跨区域航线中，伦敦占8条。然而就上海出发的旅客而言，巴黎是第一目的地城市（其次为法兰克福）。约翰内斯堡、孟买旅客的首要目的地是迪拜。

对于东京、悉尼以及太平洋沿岸的亚洲城市而言，跨区域航线的第一目的地是洛杉矶。迈阿密作为通往南美洲的门户城市，旅客主要飞往圣保罗；里约出发的旅客则主要飞往迈阿密。

特拉维夫

东京

上海

孟买

悉尼

约翰内斯堡

新加坡

迪拜

莫斯科

香港

伦敦

纽约

东京

巴黎

上海

芝加哥

洛杉矶

迪拜

莫斯科

香港

旧金山

新加坡

迈阿密

孟买

悉尼

柏林

里约热内卢

都柏林

约翰内斯堡

拉各斯

都柏林

芝加哥

札幌

图卢兹

北京

纽约

旧金山

多哈

圣彼得堡

台北

洛杉矶

雅加达

纽约

新德里

墨尔本

法兰克福

圣保罗

伦敦

开普敦

阿布贾

图表 2 城市配对：区域市场最繁忙航线

出发

出发城市区域内首要

目的地城市(按乘客数量)

150+ 100+ 50+ 0+

图例2015年各世界城市的机场客运吞吐量（百万人次）

最繁忙跨大陆航线，按乘客数量

出发站目的地站


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伦敦拥有全球最繁忙的机场系统，2015年总吞吐量为1.55亿人次。伦敦共有六座

商用机场（希思罗机场、盖特威克机场、斯坦德机场、卢顿机场、伦敦市机场、绍森德机场）。

纽约2015年机场吞吐量达到1.21亿人次，全球排名第二。而伦敦飞往纽约的航线则是全球最繁忙的长途航线。这两座超级城市同时也是全球最大、投资最集中的房地产市场，2015/16年度总投资额达到2,000亿美元。

如图表1所示，全球最繁忙的20条跨区域航线中，伦敦占8条。然而就上海出发的旅客而言，巴黎是第一目的地城市（其次为法兰克福）。约翰内斯堡、孟买旅客的首要目的地是迪拜。

对于东京、悉尼以及太平洋沿岸的亚洲城市而言，跨区域航线的第一目的地是洛杉矶。迈阿密作为通往南美洲的门户城市，旅客主要飞往圣保罗；里约出发的旅客则主要飞往迈阿密。

特拉维夫

东京

上海

孟买

悉尼

约翰内斯堡

新加坡

迪拜

莫斯科

香港

伦敦

纽约

东京

巴黎

上海

芝加哥

洛杉矶

迪拜

莫斯科

香港

旧金山

新加坡

迈阿密

孟买

悉尼

柏林

里约热内卢

都柏林

约翰内斯堡

拉各斯

都柏林

芝加哥

札幌

图卢兹

北京

纽约

旧金山

多哈

圣彼得堡

台北

洛杉矶

雅加达

纽约

新德里

墨尔本

法兰克福

圣保罗

伦敦

开普敦

阿布贾

图表 2 城市配对：区域市场最繁忙航线

出发

出发城市区域内首要

目的地城市(按乘客数量)

150+ 100+ 50+ 0+

图例2015年各世界城市的机场客运吞吐量（百万人次）

最繁忙跨大陆航线，按乘客数量

出发站目的地站


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学生公寓：城市居住空间未来之启示？充满活力的城市能够吸引年轻人前往生活、求学。这些长期逗留的旅客也需要有

地方落脚，因此一些专业供应商已开始有针对性地开拓市场

回归校园

全球各地高等教育院校的入学人数增加，助推对学生住宿空间的需求。全球金融危机爆发之后，就业市场陷入疲软态势，更多人选择回归校园“充电”，因此学生人数显著增加。出国留学的学生人数增长更快。2000年约有200万名新增留学生，2013年则已超过400万名。预计到2025年，新增留学生人数将达到800万名。

相比之下，学生住宿的开发动力不足，因此即便是在成熟市场，专建学生公寓的供应也依然处于较低水平。供需比以英国最高，达24%，西班牙与澳大利亚最低，仅为6%。

26%澳大利亚国际学生的比例

领域聚焦

© t

he

Stu

den

t h

ote

l

学生酒店

安全性高、管理有善的优质住宿，再加上备受信赖的供应商，这样的组合受到广大学生的青睐。供应商率先进入国际学生比例较高的城市，并借鉴英美国家的学生公寓模式，打造适合当地市场环境、法律规章以及人文习俗的产品与服务。

投资者置身于新市场，开发“多栖”产品有助于分散风险。如最早出现

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学生公寓：城市空间未来形态之启示？充满活力的城市能够吸引年轻人前往生活、求学。这些长期逗留的旅客也需要有

地方落脚，因此一些专业供应商已开始有针对性地开拓市场

回归校园

全球各地高等教育院校的入学人数增加，助推对学生住宿空间的需求。全球金融危机爆发之后，就业市场陷入疲软态势，更多人选择回归校园“充电”，因此学生人数显著增加。出国留学的学生人数增长更快。2000年约有200万名新增留学生，2013年则已超过400万名。预计到2025年，新增留学生人数将达到800万名。

相比之下，学生住宿的开发动力不足，因此即便是在成熟市场，专建学生公寓的供应也依然处于较低水平。供需比以英国最高，达24%，西班牙与澳大利亚最低，仅为6%。

在荷兰的学生酒店，提供短期住宿，以学生为主要客户但面向所有人群。德国的私营专建学生住房主要为单间公寓。

一些城市正以建设学生公寓为契机，重新改造整片街区。例如，伦敦国王十字区经过改造之后，中央圣马丁艺术与设计学院率先落户，并专门建设了公寓楼供5,000名学生与教职工入住。这些学生以及他们的各类活动，使校园所在区域从一开始便沉浸在热闹而活跃的气氛之中，闪耀着文化创意之光。

低成本教育高地

在以伦敦、悉尼、纽约为首的世界一线城市，不仅地价高昂，有限的土地资源还同时面临各个物业领域的开发

26%澳大利亚国际学生的比例

领域聚焦

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波士顿

纽约

旧金山

芝加哥

伦敦

悉尼

墨尔本

马德里

布里斯托

曼彻斯特

多伦多

巴塞罗那

新加坡

东京

首尔

阿姆斯特丹

巴黎

米兰

里昂

慕尼黑

北京

柏林

上海

$0 $2,000 $4,000 $6,000

生活费住宿费学费图表 1 国际学生每月的生活及学习费用全球最大的

留学生来源国

182,000 名出国学生

印度

美国澳大利亚

日本

近四倍于

排名第二的印度

360,000名高等教育院校在校学生，多于诺丁汉市全市人口

伦敦拥有

中国

712,200 名出国学生

前三大留学目的地

顶级学府非专业STEM（科学、技术、工程、数学）本科课程的非欧盟国际学生，住宿于专建学生公寓。来

源：

第一

太平

戴维

斯世

界研

究部

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需求。现有的专建学生公寓项目多走高端路线，这绝非巧合。再加上学费与生活费用，在这些国家学习的费用会极其高昂。（见图表1）

据预测，未来新兴市场的学生人数将迎来最快增长，因此中低端价位的学生公寓产品仍有庞大的需求潜力有待挖掘。

迪拜、吉隆坡正逐渐成为所在区域市场的低成本教育枢纽。海外著名院校在这些市场设立分校，有效提升了当地的高等教育品质。当地及周边国家的学生无需远离家乡，即可进入拥有良好声誉的国外高等学府，实属成本节约型的求学选择，对于新兴国家的学生来说

波士顿

纽约

旧金山

芝加哥

伦敦

悉尼

墨尔本

马德里

布里斯托

曼彻斯特

多伦多

巴塞罗那

新加坡

东京

首尔

阿姆斯特丹

巴黎

米兰

里昂

慕尼黑

北京

柏林

上海

$0 $2,000 $4,000 $6,000

生活费住宿费学费图表 1 国际学生每月的生活及学习费用

尤其如此。专建学生公寓作为分校的重要元素，为新市场的学生带来了按照国际标准设计的全新住宿空间。

未来用户

学生公寓领域或许可为未来城市开发的途径提供些许启发。该领域的

创新在不断挑战传统的住宅模型；同时，学生公寓也化身为催化剂，改变着街区面貌甚至城市的整体格局。

建筑以及街区需要能够灵活应对人口结构以及用户需求的变化。历史经验告诉我们，发展最为成功且历久弥新的城区正是因为拥有能满足不同用途的建筑，可由住宅轻易改造成写字楼、商铺或是酒店，并且能再次变成住宅。

学生公寓的打造还为我们提供了认识年轻人角色及其住房偏好的独特视角。稳定可靠的高速宽带已成为住宅项目不可或缺的元素，与此同时，地段因素依然举足轻重。

全球最大的留学生来源国

182,000 名出国学生

印度

美国澳大利亚

日本

近四倍于

排名第二的印度

360,000名高等教育院校在校学生，多于诺丁汉市全市人口

伦敦拥有

中国

712,200 名出国学生

前三大留学目的地

顶级学府非专业STEM（科学、技术、工程、数学）本科课程的非欧盟国际学生，住宿于专建学生公寓。来

源：

第一

太平

戴维

斯世

界研

究部

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未来城市

图表 1 城市的五个时代

1 2农业时代小村镇为主，一个中心城市

维持生计

农舍

乡村大宅

工业时代初期接近原材料产地；工厂城市

经济起步

旧农舍

新的内城区出租公寓

商业时代接近市场；铁路小镇、港口，城市

初具规模

经济增长

内城区公寓

新的郊区独立房屋

人为建设环境经济贫困财富

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第五个城市时代

城市演变已完成一整个轮回。最新的城市时代以激发人类不断创新、培养人力资本为主题

未来城市

世界城市的未来

20世纪晚期，很多世界级城市热衷于功能分区，将城区划分为若干大板块，集中打造单一用途的建筑群。但如今人口以及技术已发生惊人变化，当前城市格局或将有所改观。数字时代的新新人类正为“第五个城市时代”的到来创造条件，而这第五时代与第一时代有着惊人的相似之处。

五个城市时代

第一代城市的特点在于人与人的接近，为经济、社会、政治及文化等多方面的发展创造优势条件。第二个时代即工业时代初期，城市的特点在于接近原材料产地。随着贸易与市场的发展，接近市场以及港口的重要性提升，由此

图表 1 城市的五个时代

1 2农业时代小村镇为主，一个中心城市

维持生计

农舍

乡村大宅

工业时代初期接近原材料产地；工厂城市

经济起步

旧农舍

新的内城区出租公寓

商业时代接近市场；铁路小镇、港口，模范

城市/区（后期城市的原型）

经济增长

内城区公寓

新的郊区独立房屋

人为建设环境经济贫困财富

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数字时代的新新人类正为“第五个城市时代”

的到来创造条件，而这第五时代与第一时代

有着惊人的相似之处

3 4 5资本时代接近资本；城市复兴

经济成熟

陈旧的郊区房屋

乡村大宅或内城区大户公寓

数字时代接近人力资本；城市扩散？

经济超级成熟？

郊区衰退？

小城市的联排别墅以及办公空间？

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进入城市的第三个时代。第四个时代与上一个略有重叠，重点在于接近资本，对于部分城市来说则是金融资本的集中。20世纪世界大战后，内燃机时代以及私人交通时代全面开启。这一时代的城市以资本高度集中、道路交通发达为标志；资本不仅向城市集聚，更催生出一幢幢功能单一的独立建筑物。

如今我们正步入第五个城市时代，其目的与第一代类似：吸引人口集聚，而非客流穿梭；促进思想交流，而不仅是财富流通；培养人才资本，而不仅是金融资本。

已有证据表明第五个时代会出现“城市扩散”。我们在世界各地都有

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数字时代的新新人类正为“第五个城市时代”

的到来创造条件，而这第五时代与第一时代

有着惊人的相似之处

这样的发现：与主要城市相连的城镇，其重要性正不断提升。随着城市居民向外围中心城区扩散（通常迫于房价高昂），城市群开始形成。这就需要进行大城市规划，需要认识这些地处偏远的街区、小城、小镇的角色，跨越政治甚至国土边界。城市或将上升到理念层面，超越行政区域的地缘政治界限。

资本对城市人为建设环境的影响

萨斯基娅·萨森（荷裔美籍学者Saskia Sassen，专注于全球化及国际人口迁移研究，1991年最早提出“全球城市/global city”概念）认为当前的规模投资与开发建设将使城市朝着“去城市化”（de-urbanise）方向发展，

逐渐丧失城市的本质；企业斥巨资打造大型城市综合体，固然发挥了人口集聚效应，但城市原有的小街区、小广场以及纵横交错的街道将会慢慢消失（译注：见萨森女士于2015年底发表的who owns our cities-and why this

urban takeover should concern us all一文）。细看最近数十年机构型资本的配置模式，有助于理解上述“去城市化”建设出现的原因以及具体方式。从本质上来说，金融与投资之间联系紧密，与投资带来的人为建设环境也密切相关。不同的资本规模、不同的投资策略（自下而上、自上而下）以及不同的土地管理模式，会产生不同的开发结果。

3 4 5资本时代接近资本；城市复兴

经济成熟

陈旧的郊区房屋

乡村大宅或内城区大户公寓

数字时代接近人力资本；城市扩散？

经济超级成熟？

郊区衰退？

小城市的联排别墅以及办公空间？

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世界城市指数

直观12座世界城市各项重要事实与数据

全方位解读每座城市的房地产市场行情

空间解析

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2香港

住宅资本价值

租金

SEU住宅投资收益率高端住宅 1.6%普通住宅 3.2%

写字楼投资收益率金融公司写字楼 2.6%创意公司写字楼 3.3%甲级写字楼实际收益率 2.5%

资本价值高端住宅 4.0%普通住宅 -8.6%

租金高端住宅 1.8%普通住宅 -6.5%

住宅指数同比增幅 2016年6月 $100,996

统计数据：

都会区人口： 7,351,109

2008年以来人口增幅： 6.2%

GDP 同比增幅： 2.7%

2008年以来GDP 累计增幅： 23.3%

人均GDP： $39,675

平均家庭可支配年收入： $55,567

高端住宅普通住宅创意公司写字楼金融公司写字楼

高端住宅普通住宅高端住宅普通住宅

1纽约

住宅资本价值

租金



资本价值高端住宅 2.8%普通住宅 2.4%

租金高端住宅 3.6%普通住宅 2.9%


统计数据：

都会区人口： 20,306,603




人均GDP： $77,732



4东京

住宅资本价值

租金




租金高端住宅 -0.2%普通住宅 -1.6%


统计数据：

都会区人口： 37,062,232




人均GDP： $56,699




3伦敦

住宅资本价值

租金



资本价值高端住宅 -0.8%普通住宅 8.1%

租金高端住宅 -2.8%普通住宅 3.0%


统计数据：

都会区人口： 15,044,312

2008年以来人口增幅： 10.6%



人均GDP： $63,286



人均居住-办公年租金成本




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高端住宅普通住宅

5巴黎

住宅资本价值

租金



资本价值高端住宅 -0.3%普通住宅 -4.3%



统计数据：

都会区人口： 12,589,905




人均GDP： $67,382




6新加坡

住宅资本价值

租金






统计数据：

都会区人口： 5,619,550

2008年以来人口增幅： 16.1%



人均GDP： $58,531





85.0

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月

7迪拜

住宅资本价值

租金


写字楼投资收益率金融公司写字楼 6.00%创意公司写字楼 7.00%甲级写字楼实际收益率 N/A




统计数据：

都会区人口： 2,504,119

2008年以来人口增幅： 59.1%



人均GDP： $45,235




8悉尼

住宅资本价值

租金






统计数据：

都会区人口： 5,024,272

2008年以来人口增幅： 13.7%



人均GDP： $74,460






30.0

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10迈阿密

住宅资本价值

租金






统计数据：

都会区人口： 6,026,688

2008年以来人口增幅： 10.6%



人均GDP： $50,878



90.0

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120.0

110.0

80.0

130.0以

2008

年12

月指数为

100


9洛杉矶

住宅资本价值

租金


写字楼投资收益率金融公司写字楼 4.7%创意公司写字楼 6.0%甲级写字楼实际收益率3.8%



住宅指数同比增幅 2016年6月

140.0

130.0

70.0

60.0

90.0

100.0

110.0

80.0

120.0

以20

08年

12月指数为

100

80.0

70.0

100.0

90.0

120.0

130.0

110.0

140.0

以20

08年

12月指数为

100

$50,215

统计数据：

都会区人口： 13,377,240




人均GDP： $66,865



12柏林

住宅资本价值

租金






统计数据：

都会区人口： 4,300,120




人均GDP： $41,418




11上海

住宅资本价值

租金






统计数据：

都会区人口： 25,231,630

2008年以来人口增幅： 17.6%



人均GDP： $17,432



80.0

100.0

90.0

120.0

130.0

140.0

110.0

150.0

以20

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12月指数为

100

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70.0

130.0

110.0

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150.0

210.0

以20

08年

12月指数为

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90.0

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170.0

160.0

130.0

180.0

以20

08年

12月指数为

100

100.0

80.0

140.0

120.0

180.0

200.0

160.0

220.0

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