5월호: 건설/부동산 월보 이상우 애널리스트의 부동산 라이프 · 2016-05-03 ·...

5월호: 건설/부동산 월보 No. 7

부동산 라이프 - 한국인은 '시티'를 사랑해 (킨텍스 원시티, 창원 유니시티, 마린시티자이, 지웰시티)

4월 분양시장: ‘~시티’라는 이름의 단지는 모두 분양성공

- 수도권(일산 킨텍스 원시티), 지방(부산 마린시티자이, 창원 유니시티, 청주 지웰시티푸르지오) 분양성공. 입지, 가격 모두 매력적이기 때문

- 일산(킨텍스 원시티)분양가 눈높이를 이제 1,600만원/3.3m2으로 높여야 할 때. 수도권 가격상승의 변곡점이 될 전망

매매 감소추세를 전환시키기 위한 노력: LTV/DTI 규제완화 연장, 변호사 Vs. 공인중개사간 수수료 경쟁

- LTV, DTI규제완화 한시적 연장(1년) 결정은 주택매매 감소 상황을 추가적으로 악화시키지 않겠다는 정부의 의지표현

- 변호사와 공인중개사의 매매수수료 분쟁은 거래비용 감소로 진행될 가능성 높음. 매매비용 감소는 결국 소비자인 일반국민에 수혜

기계/조선/건설,부동산 담당 이상우

Tel. 02)368-6874 [email protected]

2016. 05. 04

이상우 애널리스트의

Summary

5월 부동산 이슈 LTV/DTI 규제완화 연장+전월세상한제, 계약갱신청구권 도입 안 함: 정부는 주택시장 활성화를 위해 LTV, DTI 등 대출규제를 추가적

으로 진행하지 않기로 결정했다. 따라서, LTV, DTI는 1년간 한시적으로 연장된다. 주택거래량이 급감한 2016년 현 상황을 악화시킬 필

요성이 없다고 판단했기 때문이다. 또한, 정치권 주요 현안이던 전월세상한제, 계약갱신청구권 등도 도입하지 않기로 하는 등 현재의 전

월세 시장에도 정부는 개입하지 않기로 결정했다. 정부의 부동산시장 대응은 ‘임대주택 공급’으로 방향성이 정해졌음이 확인된다.

변호사, 공인중개사 간 거래비용 다툼: 높은 매매수수료를 둘러싼 변호사와 공인중개사 간 다툼이 확대되고 있다. 최근 주택가격 상승으

로 고가주택이 많아진 서울 강남권에서 변호사와 공인중개사간 거래비용 제시금액이 거의 9배에 이르기 때문이다. 두 전문들간 경쟁으로

결국 수혜를 보는 건 소비자인 일반 국민이기 때문에, 향후 법원의 판결이 주목된다.

과천 재건축 본격화: 서울 강남권 주거대체지로 각광받던 과천 재건축이 본격화된다. 정부과천청사 세종시 이주로 주택수요 유출이라는

악재를 맞이했던 과천지역이 특유의 매력(서울 강남접근성, 자연환경, 교육환경. 상대적 낮은 가격)을 얼마나 발휘할 수 있을지에 관심이

집중되기 때문이다. 주공7-2단지부터 시작된 재건축은 2016년 1, 6, 7-1단지 순으로 진행될 예정이다.

구룡마을 개발확정: 서울시-강남구간 개발방식 이견으로 지연되던 구룡마을 개발이 본격화될 예정이다. 다만, 고급주거지로서의 매력이

높은 지역이 ‘소셜믹스’방식의 아파트공급으로 진행되는 점은 아쉽다. 항상 대척점에 서있던 서울시와 강남구간 의견 일치가 나왔다는 점

을 주목해야 하며, 개발속도는 더욱 빨라질 것이라는 것에 의미가 있다.

자료: 유진투자증권

Summary

4월 분양시장: ‘시티’라는 이름의 단지는 모두 전국 분양성공

4월 서울 분양은 서울 서북지역에서 적절한 분양가산정은 성공적 결과를 가져온다는 것을 확인하는 정도에 그쳤다. 분양물량이 많지 않

았기 때문이다. 전반적인 주택가격지표 상승으로 그 동안 비인기지역이던 서울 서북지역의 가격매력이 확대된 점은, 서울 분양시장 호황

이 당분간 지속될 것으로 판단하는 주요 근거다.

수도권 분양에서는 고양 일산 킨텍스 원시티 분양결과에 주목해야 한다. 1,534~1,619만원/3.3m2 수준의 고분양가도 제시된 상품만 좋

다면 충분히 소화될 수 있음이 확인되었기 때문이다. 즉, 기존 성숙지역일지라도 노후주택을 갈아타려는 강한 시장수요가 있다면, 분양

가 상승추세는 당분간 지속될 가능성이 크다.

지방에서는 부산(마린시티자이), 창원(유니시티), 청주(지웰시티푸르지오)의 청약결과가 좋았다. 특히 마린시티자이의 경우 450대1이라

는 2016년 최고 청약경쟁률에 주목한다. 분양가 역시 부산(1,600만원/3.3m2), 창원(1,300만원/3.3m2)이 받아들여지며, 지역 분양가

상승을 이끌었다. 매력적인 입지에 분양되는 신축아파트에 고분양가는 충분히 시장에서 받아들여지고 있음은 수도권, 지방 모두 같다.

1,350

1,182

1,476

1,327

1,289

1,534

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5

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1.3

1

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8

(만원/3.3m2) 경기 서북권 신규분양가 (공급면적 기준)

킨텍스

꿈에그린

요진와이시티

삼송2차

아이파크

고양삼송

화성파크드림

파티오

킨텍스

원시티

고양삼송 원흥역

푸르지오

자료: 금융결제원, 유진투자증권

29.9

27.8

56.5

379.1

137.9

52.2

31.6

27.2

75.0

266.4

17.8

200.9

86.8

450.4

0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 350.0 400.0 450.0 500.0

ｅ편한세상 광안비치

센텀 비스타 동원

센텀 비스타 동원２차

부산 광안 더샵

부산 수영 ＳＫＶＩＥＷ（１단지）

부산 수영 ＳＫＶＩＥＷ（２단지）

부산 센텀 리슈빌 １단지

부산 센텀 리슈빌 ２단지

부산 달맞이 유림 노르웨이숲

부산 해운대 센텀경동리인

해운대 엘시티 더샵

해운대 동백 두산위브더제니스

부산 해운대 비스타 동원

부산 마린시티자이 (주상복합)

부산 해운대/수영구 청약경쟁률


Summary

5월 주택시장 전망: 본격적인 2016년 분양시장 개막. 래미안 루체하임(일원동), 래미안 명일역 솔베뉴(명일동) 결과 주목 5월 서울 주택시장은 래미안 루체하임(일원현대 재건축), 아크로리버뷰(신반포5차 재건축) 등 강남권 재건축 결과가 핵심이다. 분양가 및

청약경쟁률 수준에 따라 향후 서울 주택시장 설명이 가능하기 때문이다. 또한 명일동, 흑석동, 길음뉴타운 등 서울 주요지역의 재건축 공

급물량이 많기 때문에, 서울 전 지역의 주택시장 관심도를 확인할 수 있는 좋은 시점이다.

수도권시장은 과천, 광명 등 경기 서남권 주택시장 결과가 주목된다. 특히 래미안 과천센트럴 스위트(과천주공7-2재건축)는 과천에서 7

년만에 나오는 신규분양이기 때문에, 그 동안 1대1 재건축으로 진행되며 신규공급이 없었던 과천지역 주택시장 흐름이 판단 가능할 것으

로 전망된다. 향후 과천 지역에서는 과천주공1, 6, 7-1단지 또한 재건축 물량 공급이 예상되고 있다.

5월 입주는 주로 위례신도시에 집중된다. 특히 위례2차아이파크, 엠코타운 센트로엘, 푸르지오 등 1천세대가 넘는 대규모 입주가 진행되

기 때문에, 전세 등 주택임대에 관심이 있다면 위례에 집중할 필요가 있다. 또한, 강남권에도 래미안잠원이 입주하는 등 전반적인 선호지

역 입주물량이 많은 한 달이 될 것으로 전망된다. 특히 래미안잠원은 낮은 분양가로 인해 시세차익을 노린 매매물량 증가 가능성 또한 존

재한다.

입주월 지역 주소 단지 세대

계 <60m2 60m2<<85m2 >85m2

2016년 5월 계 5,208 738 2,511 1,959

서울 2,973 486 1,291 1,196

송파구 장지동 위례2차아이파크(C1-2) 495 0 0 495

서초구 잠원동 래미안잠원 843 0 642 201

강남구 도곡동 도곡한라비발디 110 0 94 16

도봉구 도봉동 도봉숲 아뜨리움 172 170 2 0

성동구 하왕십리동 왕십리 KCC스위첸 272 42 230 0

양천구 신정동 목동힐스테이트 1,081 274 323 484

인천 22 0 22 0

남구 주안동 이안 22 0 22 0

경기 2,213 252 1,198 763

평택시 비전동 우미린(B6) 870 0 870 0

화성시 반월동 반월자이에뜨 468 140 328 0

하남시 학암동 엠코타운 센트로엘(A3-6a) 673 0 0 673

성남시 수정구 푸르지오(C2-3) 90 0 0 90

김포시 고촌읍 뉴시티 112 112 0 0

자료: LH공사, 유진투자증권

기계/조선/건설, 부동산 담당 이상우

Tel. 02)368-6874 [email protected]

Key Chart

2,000

2,100

2,200

2,300

2,400

2,500

2,600

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1,350

1,400

1,450

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1,550

1,600

1,650

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1

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1

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3

서울 아파트 평균 매매단가

강북

강남(우)

(만원/3.3m2) (만원/3.3m2)

-60.0

-40.0

-20.0

0.0

20.0

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60.0

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120.0

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1

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3

(%) 전국 주택매매 (%YoY)

전국

수도권

영남

호남

충청

자료: KB부동산, 유진투자증권 자료: 국토교통부, 유진투자증권

-0.2

0.0

0.2

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0

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2

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2

16.0

4

(%)수도권 평균 아파트 매매가 (%MoM)

서울(평균)

인천

경기

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17.5

18.0

18.5

19.0

19.5

20.0

20.5

21.0

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16.5

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17.5

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8

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0

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2

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4

15.0

6

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8

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0

15.1

2

16.0

2

서울 아파트 평균 분양/매매가

평균매매가

평균분양가(우)

서울의 지역별 분양가 편차가 커

지역별 분양진행에 따라 변동 폭 큼

(백만원/3.3m2) (백만원/3.3m2)

자료: 국토교통부, 유진투자증권 자료: 국토교통부, 통계청, 유진투자증권

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

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8

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5

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7

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1

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1

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3

(만호)(천호)수도권 주택 미분양

서울

인천

경기(우) 경기도, 인천 등

수도권 미분양

급증했으나 최근

감소

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3

(만호)(호)수도권 주택 미분양(준공후)

서울

인천

경기(우)

자료: 국토교통부, 유진투자증권 자료: 국토교통부, 유진투자증권

Contents

Summary

I. 5월 부동산 이슈

1. LTV, DTI 규제완화 한시적 연장: 추가적인 대출규제 하지 않는다

2. 거래비용 절감, 공인중개사 Vs. 변호사 중 누가 더 유리할까?

3. 과천, 재건축 본격화

4. 구룡마을 개발확정: 강남 고급주택지가 또 사라지다

5. 송도, 주거용토지매각 거의 완료

6. 대형평형 중심으로 ‘1+1 재건축’ 진행증가

7. 역세권 2030 청년주택, 청년을 위한 정책인가?

II. 4월 분양: ‘시티’로 대표되는 대단지 분양 대성공

1. 서울: 서북지역에서의 강한 수요 재확인

2. 수도권: 일산, 1년만에 분양 대성공

3. 지방: ‘City’라는 단어가 확인시켜준 경쟁력

4. 주택지표

5. 미분양

III. 5월 주택시장: 본격적인 2016년 분양시장 시작

1. 전체: 78,953세대(서울 3,676, 수도권 39,923, 지방 35,354세대)

2. 서울: 한강권 단지의 일반분양가는 어느 수준?

3. 수도권: 과천, 광명 등 서울 서남권 선호지역 분양결과에 주목

4. 지방: 대구, 부산 중심의 분양호조 유지?

5. 입주: 전세세입자들에게 주어진 공급증가 지역

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Analyst 이상우 | 부동산 라이프

I. 5월 부동산 이슈

1. LTV, DTI 규제완화 한시적 연장: 추가적인 대출규제 하지 않는다

정부는 4월 28일 경제관계장관회의를 열어 ‘맞춤형주거지원을 통한 주거비경감방안’을 발표했다. 주 내용은

임대주택 확대공급이었지만, LTV, DTI 규제완화를 추가적으로 하지 않겠다는 것에 의미를 부여한다.

청년층을 위한 주택공급 확대를 위해 대학생 및 신혼부부 특화단지를 늘리거나, 토지지원리츠 제도를 도입

한다거나 하는 노력은 과거와 크게 다르지 않다. 세액 공제 등 임대자의 부담완화를 위한 노력은 여전히 제

공되고 있다. 실제로, LTV, DTI 규제완화를 1년 연장한 것은 현재 전년대비 큰 폭으로 감소한 주택거래량

이 추가적으로 악화될 수 있다는 우려 때문일 것으로 판단된다.

특히, 정치권에서 주장하던 전월세상한제, 계약갱신청구권 같은 극약처방이 도입되지 않기로 하면서 주택임

대시장 역시 특별한 변동요인은 발생하지 않을 것으로 전망된다. 정부의 의지가 ‘양질의 임대주택 제공’에

초점이 맞춰져 있기 때문에, 매매 관련정책들이 악화될 것으로 판단되는 시장 일부 의견은 해소될 것으로

전망한다. 즉, 임대 + 매매 모두 정부의 권유는 변함없다.

도표 1

자료: 세계일보

www.Eugenefn.com _9


2. 거래비용 절감, 공인중개사 Vs. 변호사 중 누가 더 유리할까?

부동산 거래감소 이유로 높은 거래비용을 언급하는 시각이 존재한다. 해외와 비교했을 때, 거래관련 세율

및 수수료율은 절대적으로 높지 않은 상황임에도 그렇다. 즉, 공인중개사의 정보비대칭에 의한 서비스제공

에 적절치 않은 가치가 부여되어있다는 시각이 시장에 팽배해있기 때문이다. 즉, 적절한 서비스의 제공이냐,

혹은 단가의 하락이냐라는 변곡점에 현재 와있다.

부동산 중개시장에 변호사들의 참여움직임이 거세다. 로스쿨 등 변호사 대거 공급으로 인한 어쩔 수 없는

모습이다. 변호사들이 창립한 최초의 부동산 중개업체 ‘트러스트부동산’은 변호사가 법률자문을 제공한다는

점을 무기로 제공한다. 특히, 공인중개사보다 많이 저렴한 최대 99만원 법률자문료로 매매가 가능하다는 점

을 강조하면서, 서울 강남권 등 전체 매매금액이 큰 지역에서 변호사-공인중개사간 수수료 차이를 키웠다.

마치 증권시장에 인터넷증권사 등장으로 수수료율이 크게 하락했던 것과 다름없다. 즉, 변호사들이 주장하

는 중개행위 대가를 받지 않는(자문료 형식으로 수수료 수수) 현재의 방식은 공인중개사의 영역과 부딪히지

않는다는 것 또한 근거가 약하다.

하지만, 결국 이 논란의 수혜는 소비자인 일반 국민이 볼 것으로 전망한다. 공인중개사들이 현재까지 보였

던 비 시장친화적인 서비스 행태 때문에 이러한 경쟁격화가 나타나는 것이기 때문이다. 특히 강남권 주택매

매시(10억원 주택을 가정) 기존 공인중개사(900만원), 트러스트부동산(99만원)간의 차이는 극명히 나타나기

때문에, 고가시장부터 변호사들의 부동산 중개시장 진출은 용이할 가능성이 높다. 즉, 일반 국민들의 효용증

대를 위해 검찰이 어떤 결정을 내릴지에 관심이 집중된다.

도표 2

자료: 언론자료

10_ www.Eugenefn.com


3. 과천, 재건축 본격화

1) 과천이 움직인다: 강남 대체지로서 부각되던 지역의 재건축 본격화

과천은 서울 강남 대체지 중 한 곳이었다. 현재는 판교가 그 역할을 담당하고 있지만, 정부과천청사가 존재

할때만 하더라도, 강남권 수요의 일부를 소화하던 고급주거지였다. 하지만, 공공기관 지방이전 계획에 따라

정부과천청사의 기능이 세종시로 옮겨가면서 과천은 공동화되기 시작했다. 과천 주택시장 역시 긴 시간 동

안 침체되었다.

하지만, 최근 들어 과천 재건축이 현실화되고 있다. 주공7-2단지(래미안 과천 센트럴스위트)의 사업진행 속

도가 가장 빠르다. 평균분양가는 2,600~2,700만원/3.3㎡을 예상 중이다. 인근 청계초, 과천고 등 교육여

건이 우수한데다 과천역 초역세권이기 때문이다. 주공1단지(1,039가구)는 최근 관리처분인가를 받았다. 평

균 분양가는 2,970만원/3.3㎡ 수준으로 알려지고 있다. 4호선 과천역과 인접했으며, 과천중, 과천외고 등

교육여건이 뛰어나기 때문이다. 12월 일반분양을 앞두고 있다. 향후 1,567가구로 확대될 단지로 최고 28층

인 고층으로 구성된다. 주공6단지도 최근 관리처분총회를 개최할 예정이다. 향후 1,302가구의 대형단지로

거듭날 예정으로, 일반분양가는 2,700만원/3.3㎡으로 예상된다.

도표 3


www.Eugenefn.com _11


2) 과천, 재건축대상 아파트임에도 가격대는 이미 강남수준

2008년 금융위기 이전만 하더라도, 과천 아파트 가격은 최고 3,800만원/3.3㎡을 기록할 정도로 관심이 뜨

거웠던 지역이다. 예나 지금이나 노후 된 정도의 차이는 크지 않다. 그만큼 과천이 가지는 입지적 우위성이

가격에 반영되었던 것이다. 현재, 재건축 예정 단지들을 중심으로 3.3㎡당 2,500~3,000만원 선의 시세가

형성되어 있다. 하지만, 예전과 상황은 다르다. 정부과천청사의 기능이 지방이전으로 약화되었기 때문이다.

또한, 신분당선으로 연결된 판교 등장으로 강남 접근성면에서 그 동안의 우위성은 잃어버린 지 오래다. 즉,

과천만이 보유한 환경친화적인 주거환경이 늘 문제가 되는 남태령 교통체증 등을 얼마나 이겨낼 수 있을지

에 가격 및 시장기대감이 반영될 것으로 전망한다.

도표 4

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2,500

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르(3

단지

)

래미

안슈

르(3

단지

,

343~

348동

)

주공

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지

주공

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주공

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주공

6단

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립

주공

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지(7

-1)

주공

7단

지(7

-2)

주공

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지

주공

9단

지

주공

10단

지

래미

안

에코

팰리

스(1

1단

지)

(만원/3.3m2)(억원) 과천 아파트 가격매매

단가(매매)

자료: KB부동산, 유진투자증권

도표 5

자료: 삼성물산



4. 구룡마을 개발확정: 강남 고급주택지가 또 사라지다

그 동안 서울시-강남구간 개발방식 때문에 논쟁이 많았던 구룡마을 개발사업이 곧 착공에 들어간다. 그동안 개

발방식을 두고 서울시는 일반 환지방식을 주장했지만, 강남구는 전면수용을 주장했기 때문에 2014년 8월 기존

사업허가가 취소되었던 적도 있었다. 하지만, 구룡마을 내 대규모화재를 계기로 거주민의 안정을 위해 서울시-

강남구간 합의가 이뤄져 개발 계획 결정을 앞두고 있다. 26만 6,304㎡ 부지에 주거(46%), 도시기반시설(50%),

의료연구(4%)으로 구성될 구룡마을 개발안은 단지 내 가로망 체계, 공원·녹지연결체계, 오픈 스페이스와 공유

거점시설, 소셜믹스 계획을 반영했고 건축 배치계획에 관한 내용이 상당 부분 달라졌다.

서울시 주도개발에서 항상 강조되는 ‘소셜믹스’는 이번 구룡마을 개발에서도 나타날 것으로 확인된다. 거주

민 재정착, 커뮤니티 활성화, 그리고 공공성 강화 등 현 박원순 시장이 강조하는 이슈가 모두 나타날 것이기

때문이다. 따라서, 전체 4개 주거단지 중 2개는 공공임대/민간임대, 나머지 2단지는 일반분양으로 진행될

것으로 전망한다.

현재, 보금자리가 들어서있는 우면, 내곡, 세곡지구는 사실 고급주거지로 개발되어야 할 자리다. 구룡마을

부지도 마찬가지다. 강남권에서 고급 단독주택지로 개발되어야 할 지역에 공영개발이라는 표현으로 소셜믹

스까지 반영된 아파트 공급을 하는 것은, 토지관점에서 보자면 유효활용과는 거리가 멀다. 하지만, 구룡마을

문제가 어찌되었건 개발로 방향이 확정된 데에는 의미가 있다 볼 수 있다.

도표 6

자료: 서울시



도표 7

자료: 서울시



5. 송도, 주거용토지매각 거의 완료

인천 경제자유지역(IFEZ)중 하나인 인천 송도국제도시 주거용 토지 매각이 2020년께 완료될 전망이라는

언급이 있었다. 총 736만㎡로 조성된 송도 주택용지는 2001년 매각한지 벌써 16년째지만, 아직까지도

608만m2(82.6%) 판매에 그쳤다. 하지만, 이제 남아있는 면적은 약 128만㎡로, 적어도 2020년까지는 현재

매각속도를 감안했을 때 매각이 완료될 것으로 전망되기 때문이다.

지금까지의 송도는 남아있는 택지개발이 계속되다 보니, 기존 수요 이상의 공급으로 가격상승이 타 지역보

다 더뎠지만, 2020년 이후 택지공급이 완료되면 계획도시로 진행된 도시계획 상 인천 지역의 수요의 중심이

될 것임은 현재나 향후나 다름이 없다. 현재까지 입주한 기업들 및 주택, 상업지역들의 성숙화가 이뤄질 5

년 뒤의 송도 주택가격은 현재보다 긍정적일 가능성이 높다. 다만, 아직 시간은 제법 남은 셈이다.

도표 8




6. 대형평형 중심으로 ‘1+1 재건축’ 진행증가

강남권 재건축아파트들은 40평형 이상일 경우, 면적을 더 늘리기도 애매한 상황이었다. 왜냐면, 이미 출가

한 자식들을 감안했을 때, 1980년대 취득한 대형주택에서 은퇴자 2명이 살기엔 너무나 넓었기 때문이다. 즉,

재건축이 된다 하더라도 면적 확대 없는 재건축을, 특히 가격상승이 없다는 가정하에서 진행할만한 명분은

없었다.

최근 서울 강남에서 ‘1+1 재건축단지’가 등장하고 있다. 과거에는 불가능했던 재건축아파트의 1+1 재건축

방식이 2013년 ‘4.1대책’에서 허용했기 때문이다. 호수기준이 아닌 전용면적 내에서 호수 늘리기를 하는 것

은 한 세대가 더 많은 호수를 차지하기 때문에, 그 동안 불허해왔었으나 실제 전용면적 배분 내에서 선택할

수 있는 것으로 변화된 것이다. 대형아파트 하나로, 실제 거주와 임대 2가지 토끼를 잡을 수 있기 때문이다.

삼성동 상아3차 재건축단지는 법 시행 이후 최초로 ‘1+1 쪼개기 분양을 적용한 것으로 확인되었다. 전용면

적 126㎡ 조합원 120가구 중 30가구가 이 방식을 택했기 때문이다. 또한 2017년 분양이 예정되는 서초우

성 1차는 대형소유 조합원(전용면적 148㎡)의 절반 이상인 129가구가 1+1 재건축을 선택했다.

강남에 그나마 남아있는 대형평형 아파트가 점점 사라지고 있다는 점에 대한 해석인데, 1)향후에도 강남 대

형평형 수요는 존재한다는 것을 가정한 대형평형 품귀, 또는 2)평형 다운사이징으로 설명되는 대형평형 인

기하락 등 2가지로 해석할 수 있다. 다만, 당사는 향후에도 대형평형 수요 존재상황에서 이와 같은 다운사

이징은 추가적으로 대형평형 품귀를 가져올 가능성이 높다 판단한다.

도표 9

자료: 현대산업



7. 역세권 2030 청년주택, 청년을 위한 정책인가?

서울시가 추진중인 ‘역세권 2030 청년주택’ 정책에 대해 경제정의실천시민연합(이하 경실련)이 강하게 반발

했다. 서울시는 초역세권을 중심으로 준공공 임대주택을 공급하기로 했는데, 이 과정에서 토지소유주들에게

지나친 이익을 부여한다는 것이다. 청년주거난 해소를 목적으로 임대주택 20만호 건설을 계획 중인데, 대부

분 임대료 부담이 높은 고가월세 주택이 대부분이기 때문이다.

따라서, 청년, 신혼부부 등 젊은 층을 대상으로 하는 계획임에도 불구 실효성은 떨어질 것으로 전망되며, 보

유세 감면 혹은 면제, 건설비용 저리융자, 지목상향(용도변경) 등 지주에게 많은 이익을 가져다 주는 사업을

진행하기보단, 전면 공영개발을 통한 공공임대주택을 공급해야 한다고 주장했다. 또한, 건설형 임대주택보

다는 청년수당, 주거보조비 확대 등 주거비용 보전이 더 효과적일 것임을 주장했다.

도표 10

자료: 세계일보



II. 4월 분양: ‘시티’로 대표되는 대단지 분양 대성공

1. 서울: 서북지역에서의 강한 수요 재확인

1) 서울 서북, 주거비상승의 대안지역이 될 수 있을 것

2016년 4월 서울 아파트 분양시장은 분양물량 자체가 적었기 때문에, 분양 트렌드를 언급하기엔 무리가 있

다. 하지만, 계속 확인되는 점은 서울 서북지역의 분양에 시장관심이 몰리고 있다는 점이다. 3월의 힐스테이

트녹번, 은평 스카이뷰자이와 비슷한 결과가 나타나고 있기 때문이다.

이번 4월 서울 분양은 홍제2구역 주택을 재개발하는 홍제원 아이파크(370세대)에 그쳤다. 1,677만원/3.3m2에

3.5대1의 청약경쟁률을 기록했다. 독립문 이북지역은 도로교통접근성면에서 약점을 지니고 있기 때문에 3

호선을 통한 4대문 접근성만이 강조되어 왔다. 하지만 전반적인 주택가격 상승으로 서울 서북지역의 가격매

력이 최근 부각되고 있다. 도로를 제외한 철도접근성면에서 우위임에도 불구, 타 지역대비 상승률이 낮았기

때문에 발생한 일이다. 특히, 신분당선 등 서울 서북지역의 철도 접근성이 추가적으로 개선될 가능성이 높

은 현 시점에서 서울 서북지역의 분양은 계속 긍정적인 모습을 기록할 것으로 전망된다.

도표 11

월 지역 단지 청약일 분양 청약 경쟁률(%) 분양가(만원/3.3m2)

계 1순위 계 1순위 공급

4월 강남

4대문

서북 서울 홍제원 아이파크 (홍제2구역 재개발) 2016-04-06 370 1,298 1,217 3.5 3.3 1,677

동북

강서

강동




2) 홍제원 아이파크, 적절한 가격에 높은 경쟁률 기록

홍제원 아이파크는 평균분양가가 1,677만원/3.3m2이었다. 북한산더샵, 힐스테이트녹번 등 서울 서북 분양

가 상승추세가 계속 확인되고 있다는 점에 주목한다. 그만큼 가격부담이 적었던 서울 서북지역에 시장 관심

이 몰리고 있다는 점이다. 특히 녹번, 홍제 등의 지역에서 보여줬던 높은 청약경쟁률 추세가 이어지고 있다

는 점은 아직 가격저항에 부딪힐 수준에서의 분양가는 아님을 재확인시켜줬기 때문에, 서울 도심접근성이

양호한 서울 서북지역 분양결과는 향후에도 견조할 것으로 전망한다.

도표 12

1,514 1,520

1,661 1,677

700

900

1,100

1,300

1,500

1,700

1,900

13.0

8.1

4

13.1

1.2

2

14.0

3.0

2

14.0

6.1

0

14.0

9.1

8

14.1

2.2

7

15.0

4.0

6

15.0

7.1

5

15.1

0.2

3

16.0

1.3

1

16.0

5.1

0

16.0

8.1

8

(만원/3.3m2) 서울 서북권 신규분양가 (공급면적 기준)

북한산

푸르지오

힐스테이트

녹번

홍제원

아이파크

북한산 더샵


도표 13

0.7

1.5

1.4

1.2

1.4

2.2

16.1

10.4

10.1

13.2

3.5

0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0

북한산 푸르지오

SH 은평뉴타운 3-12 (기자촌11)

은평뉴타운 엘크루

은평뉴타운 힐데스하임

서울 힐스테이트 백련산4차

북한산 더샵

은평뉴타운 꿈에그린

래미안 북한산 베라힐즈 (녹번 1-2구역재개발)

힐스테이트 녹번 (녹번1-1지구재개발)

은평 스카이뷰 자이

서울 홍제원 아이파크 (홍제2구역 재개발)

서울 서북권 신규분양 청약경쟁률 (%)




도표 14

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)

평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률

공급 전용 계 1순위

계 370 3.5 3.3

84A 113.9 84 59,127 1,713 105 2.8 2.8

84B 113.3 84 59,127 1,722 130 4.8 4.8

84C 112.4 84 59,500 1,746 30 2.7 2.7

84D 112.2 84 57,281 1,684 9 5.2 5.2

84E 112.4 84 59,500 1,746 45 1.6 1.6

84T 133.5 84 60,893 1,505 3 18.3 18.3

117A 142.0 117 70,187 1,631 20 1.7 1.7

117B 141.9 117 71,725 1,668 28 3.4 0.5


도표 15

자료: 현대산업



2. 수도권: 일산, 1년만에 분양 대성공

1) 일산 분양가, 3.3m2당 1,600만원 돌파

2016년 4월 수도권 분양은 일산에서 의미를 찾는다. 바로 킨텍스 원시티의 분양 대성공이다. 2015년 분양

한 킨텍스 꿈에그린 에 이은 대성공이다. 당시 1,476만원/3.3m2수준의 고분양가임에도 분양에 성공하면서

경기 서북지역의 주택시장 회복이 가능할지에 관심이 집중되었는데, 이번 킨텍스 원시티는 당시 분양가를

훨씬 뛰어넘어 1,534~1,619만원/3.3m2에 물량소화가 가능하다는 점이 확인되었다는 것에 의미를 부여한

다. 즉, 서울 서북지역, 특히 고양 일산지역에서의 소화가능 가격은 이제 1,600만원/3.3m2 이라는 점이다.

물론, 일산신도시 인프라를 이용할 수 있는 지역에 공급되었을 때로 한정한다.

도표 16



4월 인천권 인천 간석동 삼마 TOP-CLASS 2016-04-07 90 11 8 0.1 0.1 844

경기서북 킨텍스 원시티 M1BL (주상복합) 2016-04-28 296 2,969 2,969 10.0 10.0 1,534

킨텍스 원시티 M2BL (주상복합) 2016-04-28 917 3,550 3,550 3.9 3.9 1,587

킨텍스 원시티 M3BL (주상복합) 2016-04-28 736 3,666 3,666 5.0 5.0 1,619

경기동북 남양주 라온프라이빗 (1-1BL) 2016-04-07 373 199 30 0.5 0.1 837

남양주 라온프라이빗 (1-2BL) 2016-04-07 469 295 86 0.6 0.2 838

남양주 라온프라이빗 (2-1BL) 2016-04-07 283 168 34 0.6 0.1 845

남양주 라온프라이빗 (3-1BL) 2016-04-07 356 290 56 0.8 0.2 844

남양주 라온프라이빗 (4-1BL) 2016-04-07 520 294 43 0.6 0.1 844

의정부 민락2 우미린 (B13BL) 2016-04-27 679 891 891 1.3 1.3 892

경기서남

경기동남 이천 신원 아침도시 2016-04-06 450 564 83 1.3 0.2 850


도표 17

1,350

1,182

1,476

1,327

1,289

1,534

1,587

1,619

700

800

900

1,000

1,100

1,200

1,300

1,400

1,500

1,600

1,700

12.1

0.1

8

13.0

5.0

6

13.1

1.2

2

14.0

6.1

0

14.1

2.2

7

15.0

7.1

5

16.0

1.3

1

16.0

8.1

8

(만원/3.3m2) 경기 서북권 신규분양가 (공급면적 기준)

킨텍스

꿈에그린

요진와이시티

삼송2차

아이파크

고양삼송

화성파크드림

파티오

킨텍스

원시티

고양삼송 원흥역

푸르지오




2) 경기서북: 킨텍스 원시티, 일산 분양시장을 다시 설명해야 할 것

경기도 고양 신규분양가가 1,500만원/3.3m2이상에서도 청약결과가 성공적일 수 있음이 확인되었다. 4월 28일 고

양일산 킨텍스 원시티(2,200세대. 주상복합 2,038세대 + 오피스텔 170실) 신규분양에서 M1, M2, M3 세블럭

모두 고분양가에도 불구 높은 청약경쟁률을 기록했다. 지금까지 주택분양결과가 부진했던 경기 동남, 서북지역에서

고분양가를 넘어서는 청약열기가 확인된 것이다. 특히 2,200세대 규모의 대규모 공급에도 M1(10대1), M2(3.9대

1), M3(5대1) 등 높은 청약경쟁률은 1)시장에서 선호할 상품이 공급되었고, 과거와는 달리 2)시장이 적극 부응했

기 때문에 가능했다. 즉, 2015년 킨텍스 꿈에그린에 이은 킨텍스 지역의 분양성공이 재확인되었으며, 분양가 상승

또한 진행 중이므로 해당지역에서 자체 주택사업의 수익성은 대폭 상승할 것으로 판단한다. 즉, 수도권 자체사업에

주목해야 할 시점이 도래했다.

도표 18

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)

구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률


M1BL 계 296 10.0 10.0

84A 118.9 84.0 53,910 1,496 46 9.9 9.9

84B 118.9 84.0 55,490 1,540 137 8.8 8.8

84C 119.0 84.0 55,340 1,535 65 7.1 7.1

84T 122.7 84.0 59,120 1,590 18 31.4 31.4

104A 147.8 104.0 67,640 1,510 28 6.4 6.4

143P 204.7 143.0 107,300 1,730 1 41.0 41.0

148P 211.4 148.0 110,800 1,730 1 58.0 58.0

M2BL 계 917 3.9 3.9

84A 118.9 84.0 56,160 1,558 347 2.8 2.8

84B 118.9 84.0 57,750 1,602 262 5.0 5.0

84C 119.0 84.0 58,020 1,610 213 4.1 4.1

104A 147.3 104.0 70,450 1,578 45 3.9 3.9

120T 170.6 120.0 89,480 1,731 45 3.5 3.5

143P 203.6 143.0 111,280 1,803 5 17.4 17.4

M3BL 계 736 5.0 5.0

84A 118.9 84.0 56,630 1,571 128 5.4 5.4

84B 118.9 84.0 58,240 1,616 342 4.2 4.2

84C 119.0 84.0 58,510 1,623 173 3.4 3.4

84T 122.7 84.0 62,930 1,693 18 30.9 30.9

104A 147.3 104.0 71,040 1,591 26 5.9 5.9

120T 170.6 120.0 89,940 1,740 44 3.3 3.3

143P 203.6 143.0 112,220 1,818 3 18.0 18.0

148P 211.2 148.0 115,880 1,810 2 19.0 19.0




도표 19

자료: GS건설, 현대건설, 포스코건설, 유진투자증권



도표 20

자료: 고양시



일산지역 신규분양가 상승은 2015년부터 변화가 확인되어왔다. 우선, 킨텍스 꿈에그린이 1,476만원/3.3m2

분양가에 분양을 성공했으며, 이후 힐스테이트일산, 일산더샵 그라비스타 등 킨텍스 주위 오피스텔 분양결

과는 성공의 연속이었다. 이런 분위기를 이어 고양 삼송신도시 뿐 아니라 킨텍스 대형단지인 원시티 분양결

과가 성공적었다는 점은 이미 개발된 지 20년이 넘어서는 일산신도시에서 ‘인프라 요건이 충족’되는 기존 지

역에서 신규주택이 공급될 경우 시장의 관심도를 확인할 수 있었던 좋은 사례가 될 것으로 판단된다.

도표 21

단지 주소 청약 분양가(만원/3.3m2) 세대 경쟁률

공급 전용

일산 요진와이시티 경기도 고양시 일산동구 백석동 2013-06-19 1,350 1,915 1,783 0.8

고양 삼송2차 아이파크 경기도 고양시 덕양구 삼송동 2013-07-17 1,182 1,580 701 0.7

고양식사 휴먼빌 일산위시티 경기도 고양시 일산동구 식사동 2013-12-04 880 1,071 192 0.0

고양 삼송 스타클래스 (민영주택) 경기도 고양시 덕양구 삼송동 2014-10-07 1,068 1,422 219 0.7

고양 삼송지구 (A-7BL) 동일스위트 경기도 고양시 덕양구 신원동 2014-10-30 1,098 1,455 959 1.0

고양원흥 A5BL 호반베르디움 경기도 고양시 덕양구 도내동 2015-05-13 1,085 1,462 927 1.9

킨텍스 꿈에그린 (주상복합) 경기도 고양시 일산서구 대화동 2015-06-03 1,476 2,038 1,022 2.8

킨텍스 꿈에그린 (오피스텔) 경기도 고양시 일산서구 대화동 2015-06-04 1,186 1,580 780 29.1

고양삼송 화성파크드림 파티오 경기도 고양시 덕양구 삼송동 2015-06-23 1,327 1,799 308 6.7

고양원흥 A-7 동일스위트 (보금자리) 경기도 고양시 덕양구 도내동 2015-07-29 1,072 1,436 1,193 3.0

고양삼송 A10블록 동일스위트 2차 경기도 고양시 덕양구 신원동 2015-11-05 1,177 1,583 795 1.9

고양삼송 원흥역 푸르지오 경기도 고양시 덕양구 신원동 2015-11-11 1,289 1,781 432 2.5

힐스테이트 일산 (오피스텔) 경기도 고양시 일산서구 대화동 2015-11-29 872 1,365 1,054 28.4

고양일산 센트럴아이파크 경기도 고양시 일산동구 중산동 2015-12-02 1,185 1,617 1,778 1.3

일산더샵 그라비스타 (오피스텔) 경기도 고양시 대화동 2015-12-05 938 1,427 1,020 36.4

일산 에듀포레 푸르지오 (1회) 경기도 고양시 탄현동 2016-03-24 971 1,329 960 0.7

일산 에듀포레 푸르지오 (2회) 경기도 고양시 탄현동 2016-03-24 970 1,320 728 0.9

힐스테이트 삼송역 (오피스텔) 경기도 고양시 삼송동 2016-03-25 732 1,587 969 11.1

킨텍스 원시티 M1BL (주상복합) 경기도 고양시 일산서구 장항동 2016-04-28 1,534 2,188 296 10.0




도표 22

0.8 0.7

0.0 0.7 1.0

1.9 2.8

29.1 6.7

3.0 1.9 2.5

28.4 1.3

36.4 0.7 0.9

11.1 10.0

3.9 5.0

0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 40.0

일산 요진와이시티

고양식사 휴먼빌 일산위시티

고양 삼송지구 (A-7BL) 동일스위트

킨텍스 꿈에그린 (주상복합)

고양삼송 화성파크드림 파티오

고양삼송 A10블록 동일스위트 2차

힐스테이트 일산 (오피스텔)

일산더샵 그라비스타 (오피스텔)

일산 에듀포레 푸르지오 (2회)

킨텍스 원시티 M1BL (주상복합)

킨텍스 원시티 M3BL (주상복합)

경기 서북권 신규분양 청약경쟁률 (%)




3) 경기동북1(구리, 남양주권): 관심도는 높지 않으나, 분양가는 상승추세

2016년 4월 경기 동북지역에서도 한강에 인접한 구리, 남양주 분양분위기는 라온 프라이빗으로 설명할 수

있다. 정확히는 화도IC 인근이기 때문에, 남양주 외곽에서 분양한 대규모 아파트였는데, 높지 않은 분양가

임에도 불구, 분양결과는 저조했다. 인근 천마산역, 마석역 등 경춘선 철도가 존재하지만, 철도교통 접근성

이 우월하다고 말하기는 힘든 지역에서 확인할 수 있는 전형적인 모습이다. 서울 주거비상승을 감당하기 힘

든 계층의 수도권으로 이주하는 ‘전세난민’현상이 지속적으로 발생하는 현 시점에서 교통접근성 개선 없이

시장의 관심을 이끌기는 쉽지 않아 보인다.

도표 23

1,058

1,328

1,137 1,082

1,254

1,138

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

1,300

1,400

13.0

8.1

4

13.1

1.2

2

14.0

3.0

2

14.0

6.1

0

14.0

9.1

8

14.1

2.2

7

15.0

4.0

6

15.0

7.1

5

15.1

0.2

3

16.0

1.3

1

16.0

5.1

0

16.0

8.1

8

(만원/3.3m2) 경기 동북권 신규분양가 (공급면적 기준)

갈매더샵

나인힐스

남양주별내B2

해링턴플레이스

구리더샵

그린포레

(2단지)


도표 24

자료: 라온건설



도표 25


도표 26

0.1 1.2 1.2

2.9 0.0

1.4 0.6

4.4 3.3

0.0 0.0

1.2 0.5

2.7 28.3

6.8 15.8

0.5 0.6 0.6 0.8 0.6

0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0

구리 인창동 풍림아이원

구리더샵 그린포레 (2단지)

남양주 화도 묵현리 한림 미소가

남양주 창현 도뮤토

다산진건 B-4 자연앤e편한세상 (국민)

남양주 월산 A2 사랑으로 부영 (민영)

남양주 마석역 우방아이유웰

남양주 별내B2블럭 효성해링턴코트

남양주 다산진건 B8 한양수자인 (보금자리)

남양주 라온프라이빗 (1-2BL)

남양주 라온프라이빗 (3-1BL)

경기 동북권 신규분양 청약경쟁률 (%)




도표 27

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)

구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위

1-1BL 계 373 0.5 0.1

59A 80.8 60 21,571 881 90 1.1 0.1 59B 81.4 60 21,371 867 38 0.1 0.0 67 90.5 67 21,303 777 3 0.7 0.0 72D 100.5 73 25,802 847 1 3.0 1.0 72A 98.1 73 25,780 867 89 0.8 0.1 72B 98.8 73 25,580 854 65 0.0 0.0 81 108.6 81 25,501 775 3 0.7 0.3 84D 117.7 85 29,301 821 1 4.0 4.0 84A 113.8 85 29,290 849 41 0.3 0.2 84B 114.8 85 28,990 833 42 0.0 0.0

1-2BL 계 469 0.6 0.2

59A 80.9 60 21,571 880 135 1.2 0.2 59B 81.5 60 21,371 866 82 0.1 0.0 67 90.5 67 21,303 776 4 1.5 0.8 72D 100.6 73 25,802 846 4 0.3 0.0 72A 98.2 73 25,780 866 80 0.7 0.3 72B 98.9 73 25,580 854 92 0.1 0.1 81 108.6 81 25,501 775 1 0.0 0.0 84A 113.9 85 29,290 848 46 0.7 0.4 84B 114.9 85 28,990 833 25 0.7 0.3

2-1BL 계 283 0.6 0.1

59A 80.1 60 21,571 889 62 1.3 0.1 59B 80.7 60 21,371 874 33 0.1 0.1 67 89.7 67 21,303 784 3 1.3 1.0 72D 99.6 73 25,802 855 2 1.0 0.0 72A 97.2 73 25,780 875 48 1.1 0.1 72B 97.9 73 25,580 862 42 0.0 0.0 81 107.6 81 25,501 782 1 2.0 1.0 84D 116.7 85 29,301 829 2 1.5 1.0 84A 112.8 85 29,290 857 45 0.4 0.2 84B 113.8 85 28,990 841 45 0.1 0.0

3-1BL 계 290 0.8 0.2

59A 80.3 60 21,571 886 75 1.3 0.2 59B 80.9 60 21,371 872 1 0.0 0.0 67 89.9 67 21,303 782 2 1.0 1.0 72D 99.9 73 25,802 852 2 1.0 0.0 72A 97.5 73 25,780 872 128 1.2 0.2 72B 98.2 73 25,580 860 4 0.1 0.0 81 107.9 81 25,501 780 3 1.5 1.5 84A 113.1 85 29,290 854 43 0.9 0.2 84B 114.1 85 28,990 838 32 1.3 0.2

4-1BL 계 520 0.6 0.1

59A 80.2 60 21,571 888 106 1.3 0.2 59B 80.7 60 21,371 874 83 0.1 0.0 67 89.7 67 21,303 783 1 3.0 0.0 72D 99.7 73 25,802 854 2 7.0 0.5 72A 97.3 73 25,780 874 58 1.6 0.1 72B 98.0 73 25,580 861 81 0.1 0.0 81 107.7 81 25,501 782 2 3.0 0.0 84D 116.8 85 29,301 828 3 2.7 1.0 84A 112.9 85 29,290 856 97 0.2 0.1 84B 113.9 85 28,990 840 87 0.1 0.1




4) 경기동북2(의정부, 양주권): 뜨거운 의정부 분위기

의정부지역의 분양열기가 매우 뜨겁다. 특히 민락2지구 분양은 최근 강한 수요를 확인 중이다. 의정부가 경

기 동북지역에서 가지는 중심지로서의 이미지가 인근 지역의 주택수요의 집중을 보여주고 있다. 서울 서북

지역과 마찬가지로 서울 주거비상승 여파가 1호선 접근이 가능한 의정부지역으로 주거수요의 이전을 가져오

는 가운데, 실제 의정부 내에서도 신규 아파트공급이 진행중인 민락2지구로 수요가 집중되는 양상을 보여주

고 있다. 즉, 서울 인구이동의 수혜는 서울 서북, 동북지역이 받고 있다.

도표 28

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)



계 679 1.3 1.3

84A 112.2 84 30,680 902 374 1.6 1.6

84B 112.4 84 30,680 901 116 1.5 1.5

84C 113.9 84 30,280 877 158 0.5 0.5

84D 112.3 84 30,160 886 31 0.9 0.9


도표 29

자료: 우미건설



도표 30

965

1,060

1,028

892

600

650

700

750

800

850

900

950

1,000

1,050

1,100

14.0

3.0

2

14.0

6.1

0

14.0

9.1

8

14.1

2.2

7

15.0

4.0

6

15.0

7.1

5

15.1

0.2

3

16.0

1.3

1

16.0

5.1

0

16.0

8.1

8

(만원/3.3m2) 경기 동북권 신규분양가 (공급면적 기준)

의정부

현대그린

의정부 민락2

우미린

의정부

롯데캐슬

골드파크(2BL)

의정부 롯데캐슬

골드파크

(1BL)


도표 31

1.4 0.1

1.6 2.0

1.4 1.4

5.7 4.6

1.3 1.2

1.8 0.9

0.8 0.0

1.6 2.0

0.8 0.9

1.9 1.4

0.8

0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0

의정부 민락2 B7 금강펜테리움 센트럴파크

의정부 민락2 호반베르디움 1차 (B14,15)

의정부민락2 B2 호반베르디움 2차 (보금자리)

의정부 롯데캐슬 골드파크 (1BL)

의정부 민락2 우미린 (B13BL)

양주신도시 푸르지오 1차 2회

양주신도시 푸르지오 2차 4회

양주 벨라시티

포천 IPARK

양평 한신휴플러스

양평 휴먼빌 2차

경기 동북권 신규분양 청약경쟁률 (%)




3. 지방: ‘City’라는 단어가 확인시켜준 경쟁력

1) 부산, 경남, 대구, 청주 대규모 단지에 관심집중

2016년 4월 지방 분양시장은 부산, 경남, 대구, 청주에서 진행된 대규모 단지들에 관심이 집중되었다. 특히,

관심도가 높았던 것은 해운대에서 공급한 부산마린시티자이, 창원 중동유니시티, 청주 지웰시티 푸르지오였

다. 모두 대규모 단지를 통해 공급되었기 때문에, 높은 분양가에도 시장관심 결과가 주목되던 지역들이었다.

예상과 같이 시장관심은 기대보다 더 높았다. 부산마린시티자이가 450대1의 경쟁률로 2016년 최고의 청약

경쟁률을 기록했으며, 창원 중동 유니시티는 총 20만명의 청약수요가 몰리는 등 영남권을 중심으로 하는 주

택청약열기는 식지 안고 있음을 재확인했다.

도표 32 ‘ ’



4월 부산 부산 연산더샵 2016-04-07 375 89,489 89,489 238.6 238.6 1,038

e편한세상 부산항 2016-04-21 400 34,700 34,700 86.8 86.8 1,024

부산 사상구 괘법동 은하하우스 2016-04-21 108 134 127 1.2 1.2 829

부산 마린시티자이 (주상복합) 2016-04-27 180 81,076 81,076 450.4 450.4 1,697

부산 연제연산 아이유파크 2016-04-27 158 731 731 4.6 4.6 934

울산 울산역(KTX) 송대지구 양우내안애 2016-04-21 1,715 4,956 4,956 2.9 2.9 814

경남 김해 센텀 두산위브더제니스 2016-04-14 3,163 20,236 20,236 6.4 6.4 897

진영한림 풀에버 1단지 2016-04-14 341 432 324 1.3 1.0 698

진영한림 풀에버 2단지 2016-04-14 231 347 187 1.5 0.8 697

창녕 남지 이원엘스타 2016-04-14 230 50 19 0.2 0.1 647

통영 죽림 코아루 1단지 2016-04-27 387 427 427 1.1 1.1 887

통영 죽림 코아루 2단지 2016-04-27 151 49 49 0.3 0.3 858

창원 중동 유니시티 1단지 2016-04-29 1,375 108,430 108,430 78.9 78.9 1,309

창원 중동 유니시티 2단지 2016-04-29 771 98,334 98,334 127.5 127.5 1,304

대구 범어 센트럴푸르지오 2016-04-07 483 34,689 34,689 71.8 71.8 1,527

대구 범어 라온프라이빗 2차 2016-04-28 143 17,500 17,500 122.4 122.4 1,583

경북 신안동역 코아루 미소지움 2016-04-06 219 491 491 2.2 2.2 722

포항 신문덕 코아루 2016-04-27 151 49 49 0.3 0.3 858

광주 광주 삼각동 신일곡 골드클래스 2016-04-19 327 652 539 2.0 1.6 921

전남 목포시 용해동 센트럴펠리체 2016-04-05 80 3 3 0.0 0.0 642

순천 저전동 더플레이스 (주상복합) 2016-04-12 52 0 0 0.0 0.0 685

여수 엑스포 시티프라디움 3-1블록 2016-04-27 176 259 259 1.5 1.5 775

여수 엑스포 시티프라디움 3-2블록 2016-04-27 155 439 439 2.8 2.8 775

전북 순창 온리뷰 2016-04-21 165 2 2 0.0 0.0 560

전주 서부신시가지 아르데코 2016-04-27 141 322 322 2.3 2.3 798

대전 대전 갈마동 다우갤러리 휴리움 2016-04-14 292 587 304 2.0 1.0 769

대전 정림동 평화로운아파트 2016-04-20 71 2 2 0.0 0.0 740

세종 힐스테이트 세종3차 (1-1 L2BL) 2016-04-14 556 2,320 2,320 4.2 4.2 844

세종시 중흥S-클래스 에듀마크 3-3L3 2016-04-15 555 9,172 9,172 16.5 16.5 854

충남 천안 봉서산 아이파크 2016-04-27 429 332 332 0.8 0.8 866

충북 보은 이평리 두진하트리움 2016-04-05 88 0 0 0.0 0.0 571

제천 왕암동 코아루 드림 2016-04-14 749 0 0 0.0 0.0 595

진천 광혜원 석미모닝파크2차(민중국) 2016-04-26 206 34 15 0.2 0.1 258

청주 지웰시티 푸르지오 2016-04-27 422 4,880 4,880 11.6 11.6 920

강원 원주 일산 두진하트리움시티 2016-04-05 497 1,338 367 2.7 0.7 738

제주




2) 부산: 아쉬울 것 없는 뜨거운 상황 지속

2016년 4월 부산 분양시장은 마린시티자이의 대성공에 관심이 주목된다. 상대적으로 단지가 작았으며, 평

균분양가가 타 단지대비 높았음에도 불구(1,697만원/3.3m2)하고, 대표적인 부촌인 해운대/수영이라는 지리

적 이점을 무기로 높은 분양결과를 기록했다. 특히 450대1 경쟁률은 2016년 최고경쟁률을 기록한 것으로,

평균적인 해운대 분양가의 상승추세가 이어지고 있음이 확인되었다. 과거 해운대 엘시티(3,100만원/3.3m2)

과 같은 경우도 있었지만, 일반적은 해운대 분양가 또한 1,600만원/3.3m2을 넘어서고 있다는 점은 주목할

만 하다. 가격상승이 단순한 수도권만의 이슈가 아님이 확인되기 때문이다.

도표 33

1,672

1,097 1,115

1,068 1,081 1,197

1,442

3,100

1,409 1,573

1,697

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

13.1

1.2

2

14.0

3.0

2

14.0

6.1

0

14.0

9.1

8

14.1

2.2

7

15.0

4.0

6

15.0

7.1

5

15.1

0.2

3

16.0

1.3

1

16.0

5.1

0

16.0

8.1

8

(만원/3.3m2) 부산 해운대/수영구 신규분양가 (공급면적 기준)

해운대

엘시티

센텀비스타 동원

용호만

더블유센텀비스타

동원2차 광안더샵

해운대센텀

경동리인

해운대동백

두산위브더

제니스

해운대

비스타동원

부산

마린시티자이


도표 34

29.9

27.8

56.5

379.1

137.9

52.2

31.6

27.2

75.0

266.4

17.8

200.9

86.8

450.4

0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 350.0 400.0 450.0 500.0

ｅ편한세상 광안비치

센텀 비스타 동원

센텀 비스타 동원２차

부산 광안 더샵

부산 수영 ＳＫＶＩＥＷ（１단지）

부산 수영 ＳＫＶＩＥＷ（２단지）

부산 센텀 리슈빌 １단지

부산 센텀 리슈빌 ２단지

부산 달맞이 유림 노르웨이숲

부산 해운대 센텀경동리인

해운대 엘시티 더샵

해운대 동백 두산위브더제니스

부산 해운대 비스타 동원

부산 마린시티자이 (주상복합)

부산 해운대/수영구 청약경쟁률




도표 35

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)



계 375 238.6 238.6

59 85.5 59 27,002 1,042 34 188.8 188.8

74 101.9 74 32,508 1,053 54 117.9 117.9

84A 112.8 84 35,628 1,042 141 411.5 411.5

84B 113.0 84 35,348 1,032 69 170.4 170.4

84C 113.4 84 35,105 1,021 77 89.9 89.9


도표 36

자료: 포스코건설



도표 37

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)



계 400 86.8 86.8

69A 99.3 69 31,130 1,035 24 65.7 65.7

69B 100.6 69 31,549 1,035 45 40.0 40.0

69C 99.8 69 31,305 1,035 70 133.3 133.3

84A 120.2 84 37,136 1,020 173 113.0 113.0

84B 121.4 84 37,513 1,020 18 83.3 83.3

84C 120.8 84 36,588 1,000 70 13.6 13.6


도표 38

자료: 대림산업



도표 39

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)



계 180 450.4 450.4

80A 109.0 80 53,300 1,614 30 268.4 268.4

80B 108.9 80 55,800 1,690 30 245.9 245.9

84A 114.2 84 61,300 1,771 60 836.6 836.6

84B 115.4 84 59,900 1,713 60 257.5 257.5


도표 40

자료: GS건설



3) 경남: 창원 중동 유니시티, 창원 주택청약 열기 확인

2016년 4월 경남지역 분양은 창원 중동 유니시티의 놀라운결과에 주목한다. 2,146세대 공급에 총 20만명

이 넘는 청약이 몰렸을 정도로 시장관심이 뜨거웠기 때문이다. 평균 1,300만원/3.3m2 공급가에 이렇게 높

은 청약이 몰린 것은, 창원 시내와 거리감을 감안했을 때도 상당히 이례적인 모습이다. 기존 군부대자리의

재개발로 창원 중동 유니시티의 성공은 향후 창원 중심부의 재건축 가격에도 긍정적 영향을 미칠 가능성이

커졌다.

도표 41

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)

평형 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률


1단지 계 1,375 78.9 78.9

59 83.8 59 32,950 1,297 111 144.4 144.4

72 100.8 72 39,620 1,298 125 110.8 110.8

84A 117.1 84 46,060 1,298 341 152.6 152.6

84B 116.8 84 45,940 1,297 195 42.7 42.7

99 136.5 99 54,600 1,320 414 35.2 35.2

115 158.6 115 63,450 1,320 114 23.7 23.7

135A 185.8 135 74,370 1,321 36 19.4 19.4

135B 186.9 135 74,770 1,320 39 5.3 5.3

2단지 계 771 127.5 127.5

59 85.1 59.0 33,450 1,297 42 306.0 306.0

72 102.3 72.0 40,230 1,298 85 188.1 188.1

84A 118.9 84.0 46,760 1,298 276 159.3 159.3

84B 118.6 84.0 46,640 1,297 152 65.9 65.9

99 138.6 99.0 55,890 1,331 216 71.8 71.8


도표 42

자료: 태영건설



도표 43




도표 44

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)



계 3,163 6.4 6.4

59A 81.2 59 22,000 894 322 4.2 4.2

59B 81.6 59 22,000 890 83 1.6 1.6

59C 81.2 59 22,000 894 26 9.1 9.1

75A 100.9 75 27,130 888 1,458 3.9 3.9

75B 101.2 75 27,130 885 107 2.5 2.5

84A 113.4 84 30,300 882 557 4.8 4.8

84B 114.1 84 30,300 876 73 8.0 8.0

84C 113.1 84 31,400 916 372 20.4 20.4

106 139.5 106 40,000 946 165 10.2 10.2


도표 45

자료: 두산건설



4) 대구: 대구의 강남, 범어동 분양열기는 더욱 가열됨

2016년 4월 대구 분양시장은 대구의 강남이라 할 수 있는 범어동에서 분양결과가 호조였다는 사실에 주목

한다. 범어동 청약경쟁률은 브랜드와 관계없이 71.8대1, 122.4대1이라는 높은 경쟁률이 가능할 정도로 입

지적 우위를 점하는 지역이다. 하지만, 그만큼 가장 선호도 높은 지역에 몰리는 지역 수요는 매우 강하며,

단가 또한 점차 상승하는 추세기 때문에 대구 지역의 분양상황 역시 고민할 점은 없다.

도표 46

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)



계 483 71.8 71.8

84A 115.6 84 53,049 1,515 265 57.2 57.2

84B 115.4 84 53,864 1,540 218 89.6 89.6


도표 47

자료: 대우건설



도표 48

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)



계 143 122.4 122.4

74 95.2 74 46,000 1,594 28 57.3 57.3

84 107.9 84 51,400 1,572 115 138.2 138.2


도표 49




5) 충청: 청주 지웰시티 최종분양 청약성공

2016년 4월 충청권 분양은 의미있는 결과를 기록했다. 국내 민간 최초로 도시개발프로젝트로 시행되었던

지웰시티의 완성작인 지웰시티 푸르지오 청약경쟁률이 11.6대1을 기록했기 때문이다. 아시아 최대규모였던

대농 청주공장을 활용한 지웰시티 개발은 여러 우여곡절을 겪었지만, 이번 푸르지오 분양으로 완료되기 때

문이다. 지역에서도 완성된 지웰시티의 가치에 주목하고 있다. 현대백화점, 지웰시티몰이 입주된 상업기능

까지 확보된 종합도시가 완성되었기 때문이다. 따라서, 마지막 판상형 분양으로 진행되는 푸르지오는 평균

910만원/3.3m2 수준에서 뜨거운 결과를 기록하기 충분했다.

도표 50

(m2) (만원) (만원/3.3m2) (세대) (%)



계 422 11.6 11.6

84A 126.1 84 35,520 930 76 38.1 38.1

84B 126.1 84 35,320 924 80 10.2 10.2

84C 125.8 84 35,220 924 92 2.8 2.8

84D 125.8 84 34,940 917 41 3.2 3.2

84E 125.0 84 35,120 928 45 1.5 1.5

70A 107.0 70 29,460 909 42 13.9 13.9

70B 105.8 70 29,260 912 46 3.0 3.0


도표 51




도표 52


도표 53




4. 주택지표

1) 주택 매매: 점차 회복되는 모습

주택담보대출 금리 급등으로 실거주자들의 실수요 매매가 감소한데다 매수 매도 모두 관망세로 전환하면서

1Q16 주택 매매지표는 부진한 모습을 이어갔다. 하지만 여전히 가격지표는 상승추세를 이어가고 있으며, 3

월 전국 주택매매 지표가 전월 대비 회복세로 돌아섰다는 점은 주택시장 회복에 대한 기대감을 갖게 한다.

특히, 지방 보다 수도권 지역 주택 매매가 회복세가 빠르다는 점을 통해 수도권 주택시장의 견조함을 확인

할 수 있다.

도표 54

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1

16.0

2

16.0

3

(만호)전국 주택 매매

수도권영남호남충청기타

꾸준한 수도권

주택 거래추세가

1월부터 급감

이미 활성화된

영남권 주택매매역시

급감

자료: 국토교통부, 유진투자증권

도표 55 도표 56

-60.0

-40.0

-20.0

0.0

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40.0

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100.0

120.0

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1

16.0

3

(%) 전국 주택매매 (%YoY)

전국

수도권

영남

호남

충청

-40.0

-30.0

-20.0

-10.0

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

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60.0

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3

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5

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7

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9

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1

16.0

1

16.0

3

(%) 전국 주택매매 (%MoM)

전국

수도권

영남

호남

충청




3월 서울지역 주택매매 역시 극도로 부진했던 1~2월 대비 회복하는 모습을 기록했다. 강남 보다는 강북 지

역의 주택 매매 증가폭이 컸으며, 특히 서북지역(서대문, 은평, 마포) 지역이 견조한 모습을 보였다. 유형별

주택매매에서 아파트보다 단독/다가구 및 다세대/연립의 매매의 작은 감소폭이 이어졌다. 아파트 관련한 매

매부진은 매수/매도자의 눈치싸움이 벌어지고 있기 때문이기도 하지만, 그 동안 가파른 가격상승으로 매수

측에서 단독/다가구, 다세대/연립의 가격이 상대적으로 싸 보인다는 착시에 기인한다. 따라서, 가격부담으

로 인한 실매수 효과는 현재 아파트에서 옮겨간 듯싶지만, 여전히 본격적인 매매 재개시기에는 환금성 높은

아파트로 몰릴 수 밖에 없다. 실거주자 입장에서 저렴한 가격을 무기로 접근하는 다세대/다가구 주택은 향

후 매매에 제약이 많기 때문이다.

도표 57 도표 58

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

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2

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3

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3

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6

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9

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2

16.0

3

(호) 서울 주택매매

강북

강남

0

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3

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6

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9

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2

16.0

3

(호) 서울 강남권 주택매매

강남

(강남3구)

자료: 서울시, 유진투자증권 자료: 서울시, 유진투자증권

도표 59 도표 60

-60.0

-40.0

-20.0

0.0

20.0

40.0

60.0

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0

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2

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3

16.0

4

(%) 서울 지역별 주택매매 (%YoY)

계 강남동남 서남시내 서북

-60.0

-40.0

-20.0

0.0

20.0

40.0

60.0

80.0

100.0

120.0

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3

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2

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1

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2

16.0

3

16.0

4(%) 서울 지역별 주택매매 (%YoY)

아파트

단독/다가구

다세대/연립

자료: 서울시, 유진투자증권 자료: 서울시, 유진투자증권



2) 전월세: 견조한 전국 주택임대시장

전국 및 서울 전월세거래량은 여전히 견조하다. 3월 전월세거래량은 전년 동월 대비 감소한 것으로 보이나,

이는 기저효과일 뿐, 실제 거래량은 여전히 상승 흐름이다. 전세보다 월세의 빠른 증가 흐름이 이어지고 있

으나, 현재 거론중인 월세는 단순 월세라기보다는 기존 전세에 월세가 추가적으로 붙는 반전세 형식이기 때

문에 순수 월세라고 간주하기는 문제가 있다. 유형별로는 아파트보다 아파트 외 주택임대 거래가 많으며,

감소폭 역시 아파트 외 주택이 적다. 전세가격 상승으로 인해 전세난민들이 아파트에서 다세대/다가구로 옮

겨가고 있는 사실을 반증하는 사례이다.

도표 61 도표 62

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2

(만호) 전국 전/월세 거래

전세 월세

-60.0

-40.0

-20.0

0.0

20.0

40.0

60.0

80.0

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8

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0

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2

(%) 전국 전/월세 거래 (%YoY)

전월세전세월세


도표 63 도표 64

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2

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2

(만호) 전국 전/월세 거래

아파트

아파트외

-50.0

-40.0

-30.0

-20.0

-10.0

0.0

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20.0

30.0

40.0

50.0

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2

16.0

2(%) 전국 전/월세 거래 (%YoY)

아파트

아파트외




꾸준한 주택임대 수요로 인해 전세가율은 꾸준히 증가하여 70%에 육박하는 수준에 이르렀다. 주택 매매감

소로 전세공급이 부족한데 비해, 수요는 오히려 증가하고 있기 때문이다. 향후에도 이러한 수요와 공급의

불균형으로 인해 전세가율은 지속적으로 상승할 것으로 전망한다. 특히 이러한 모습은 지방 보다는 서울과

경기지역을 포함한 수도권에서 심화될 가능성이 높다. 수도권 지역의 주택부족, 특히 전세 부족 현상으로

인해 전국 평균대비 전세가율이 빠르게 상승하는 모습이 지속적으로 확인되고 있기 때문이다.

도표 65 도표 66

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2

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(%) 전국 전세가율

전국서울경기

수도권, 특히

경기도 전세가격

상승속도가 빠름을

보여주는 근거

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4

(%) 전국 아파트 전세가율 (%MoM)

전국

서울

6대광역시

수도권

기타지방


도표 67 도표 68

55.0

57.0

59.0

61.0

63.0

65.0

67.0

69.0

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0

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4

(%) 서울 전세가율

강북

강남

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0.8

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3

16.0

4

(%) 서울 아파트 전세가율 (%MoM)

강북

강남




3) 가격: 매매부진과 대비되는 상승추세 지속

상승추세를 이어가고 있는 아파트 매매가격 지표를 통해 단순히 주택 매매 거래량 감소를 근거로 주택시장

위축을 우려하는 것이 과도하다는 것을 확인할 수 있다. 매매가격 상승의 배경에는 임대주택 가격 상승이

있다. 임대주택 가격수준이 주택 매매가를 상향하기에 충분한 수준까지 상승했기 때문이다. 실제로 서울 평

균 매매단가는 강북(1,664만원/3.3m2), 강남(2,579만원/3.3m2)까지 상승했다. 당분간 이 속도는 더욱 가

속화될 것으로 전망하기 때문에, 가격 상승 추세는 이어질 것으로 전망한다.

도표 69 도표 70

2.5

2.7

2.9

3.1

3.3

3.5

3.7

3.9

4.1

4.3

4.4

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1

16.0

1

16.0

3

(억원)(억원) 서울 아파트 가격

매매

전세(우)

1.9

2.1

2.3

2.5

2.7

2.9

3.1

3.1

3.2

3.3

3.4

3.5

3.6

3.7

3.8

3.9

13.0

5

13.0

7

13.0

9

13.1

1

14.0

1

14.0

3

14.0

5

14.0

7

14.0

9

14.1

1

15.0

1

15.0

3

15.0

5

15.0

7

15.0

9

15.1

1

16.0

1

16.0

3

(억원)(억원) 수도권 아파트 가격

매매

전세(우)

주1): 공급면적 85m2 기준

주2): 2016년 1월부터 집계기준변경으로 수치연속성 없어짐





도표 71 도표 72

2,000

2,100

2,200

2,300

2,400

2,500

2,600

2,700

1,350

1,400

1,450

1,500

1,550

1,600

1,650

1,700

13.0

5

13.0

7

13.0

9

13.1

1

14.0

1

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3

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5

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1

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3

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7

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9

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1

16.0

1

16.0

3

서울 아파트 평균 매매단가

강북

강남(우)

(만원/3.3m2) (만원/3.3m2)

1,800

1,850

1,900

1,950

2,000

2,050

2,100

2,150

2,200

700

800

900

1,000

1,100

1,200

1,300

1,400

1,500

1,600

13.0

5

13.0

7

13.0

9

13.1

1

14.0

1

14.0

3

14.0

5

14.0

7

14.0

9

14.1

1

15.0

1

15.0

3

15.0

5

15.0

7

15.0

9

15.1

1

16.0

1

16.0

3

수도권 아파트 평균 매매단가

수도권(우)인천경기서울(우)

(만원/3.3m2)(만원/3.3m2)









도표 73 도표 74

16.5

17.0

17.5

18.0

18.5

19.0

19.5

20.0

20.5

21.0

14.0

14.5

15.0

15.5

16.0

16.5

17.0

17.5

14.0

6

14.0

8

14.1

0

14.1

2

15.0

2

15.0

4

15.0

6

15.0

8

15.1

0

15.1

2

16.0

2

서울 아파트 평균 분양/매매가

평균매매가


서울의 지역별 분양가 편차가 커

지역별 분양진행에 따라 변동 폭 큼

(백만원/3.3m2) (백만원/3.3m2)

7.8

8.0

8.2

8.4

8.6

8.8

9.0

9.2

7.6

7.8

8.0

8.2

8.4

8.6

8.8

9.0

9.2

9.4

9.6

9.8

14.0

6

14.0

8

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0

14.1

2

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2

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4

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6

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8

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0

15.1

2

16.0

2

전국 아파트 평균 분양/매매가

평균매매가


(백만원/3.3m2) (백만원/3.3m2)







도표 75 도표 76

-0.2

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

14.0

6

14.0

8

14.1

0

14.1

2

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2

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4

15.0

6

15.0

8

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0

15.1

2

16.0

2

16.0

4

(%)수도권 평균 아파트 매매가 (%MoM)

서울(평균)

인천

경기

-0.2

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

14.0

6

14.0

8

14.1

0

14.1

2

15.0

2

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4

15.0

6

15.0

8

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0

15.1

2

16.0

2

16.0

4

(%)전국 아파트 평균매매가 (%MoM)

광역시

수도권

기타지방









5. 미분양

3월 미분양: 53,845세대(-2.3%MoM), 준공후미분양 10,518세대(+1.0%MoM)

3월 미분양은 53,845세대로 전월 대비 2.3% 감소했다. 지난해 12월 61,512가구까지 급증했던 미분양은

최근 분양 물량 감소와 미분양주택의 신규분양 성공에 힘입어 지속적으로 감소추세를 기록하고 있다. 주택

신규분양이 적다 보니 미분양 물건들의 소진으로 이어지고 있는 것이다. 준공후 미분양의 경우 전월 대비

소폭 증가하였으나, 가구수로는 104가구가 증가했을 뿐이다. 준공후 미분양 물량의 감소 추세가 지속되고

있다는 점은 의심할 필요가 없다. 2016년에는 작년과 같은 대규모 분양물량 집중이 발생하지 않을 것으로

예상되기 때문에, 미분양 물량은 향후 지속적으로 감소할 것으로 판단된다.

도표 77 도표 78

0

1

2

3

4

5

6

14.0

1

14.0

3

14.0

5

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7

14.0

9

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1

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1

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3

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5

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7

15.0

9

15.1

1

16.0

1

16.0

3

(만호) 전국 주택 미분양

건설중 미분양

준공후 미분양 최근 신규 미분양증가로

미분양 수준

대폭증가했으나 다시

감소

준공후 물량의 빠른감소는

주태시장의 뜨거움을 설명

(40)

(20)

0

20

40

60

80

100

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1

14.0

3

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7

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9

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1

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3

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5

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7

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9

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1

16.0

1

16.0

3

(%) 전국 주택 미분양 (%MoM)

건설중 미분양

준공후 미분양




도표 79 도표 80

0.0

0.5

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0

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1

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5

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7

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9

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1

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1

16.0

3

(만호)(천호)수도권 주택 미분양

서울

인천

경기(우) 경기도, 인천 등

수도권 미분양

급증했으나 최근

감소

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

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7

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1

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1

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3

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5

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7

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9

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1

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1

16.0

3

(호)영남권 주택 미분양

부산

대구

울산

경북

경남


도표 81 도표 82

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

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1

14.0

1

14.0

3

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7

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9

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1

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1

15.0

3

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5

15.0

7

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9

15.1

1

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1

16.0

3

(만호)(호)수도권 주택 미분양(준공후)

서울

인천

경기(우)

0

200

400

600

800

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1,200

1,400

1,600

1,800

2,000

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0

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2

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0

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2

15.0

2

15.0

4

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6

15.0

8

15.1

0

15.1

2

16.0

2

(호)영남권 주택 미분양(준공후)

부산대구울산경북경남




III. 5월 주택시장: 본격적인 2016년 분양시장 시작

1. 전체: 78,953세대(서울 3,676, 수도권 39,923, 지방 35,354세대)

5월 주택시장은 4월 결과에 뒤이은 파괴력 있는 서울 주택 분양시장이 중요할 것으로 전망된다. 왜냐하면,

강남권 재건축 일반분양이 많기 때문이다. 4월로 예상되었던 아크로리러뷰 공급이 5월로 연기되었으며, 기

존 5월로 예정된 래미안 루체하임(일원현대 재건축) 등 시장관심이 집중될 강남권 분양이 준비되어 있기 때

문이다. 또한, 강동지역에서도 명일역 초역세권인 래미안 명일역 솔베뉴(삼익그린 재건축)이 분양되는 등 대

규모 분양결과가 주목된다. 특히, 5월은 수도권 분양결과가 주목된다. 래미안 과천 센트럴스위트(과천주공

7-2 재건축), KTX광명역세권 데시앙 등 경기도 서남권 주요 지역에서 매력적인 분양이 진행되기 때문이다.

따라서, 지방 그 자체보다는 수도권의 매력적 입지의 분양가 및 청약경쟁률에 주목해야 할 것으로 전망된다.

도표 83

(세대)

월 대지역 소지역 공급

5월 계 78,953

서울 계 3,676

강남 41

4대문 0

서북 1,104

동북 222

강서 1,547

강동 268

수도권 계 39,923

인천권 3,261

경기서북 2,222

경기동북 1,160

경기서남 15,840

경기동남 17,440

지방 계 35,354

부산 5,687

울산 2,031

경남 6,844

대구 0

경북 1,749

광주 2,143

전남 2,149

전북 3,504

대전 0

세종 2,710

충남 1,514

충북 6,961

강원 0

제주 62




2. 서울: 한강권 단지의 일반분양가는 어느 수준?

5월 서울 주택 분양시장은, 4월에서 5월로 연기된 아크로리버뷰(한신5차 재건축)뿐 아니라, 335세대라는 중

규모로 구성된 래미안 루체하임(일원현대 재건축) 결과가 가장 중요하다. 아크로리버뷰는 분양물량 자체가

적기 때문에(41세대) 관심도가 낮지만, 분양물량이 적은 관계로 높은 청약경쟁률이 거꾸로 나올 가능성 또

한 농후하다. 또한, 한강조망이 불가능한 저층단지임에도 입지적 여건을 감안했을 때, 의미있는 분양가가 책

정될 가능성 또한 높다. 즉, 가격지표에 있어 대표성은 떨어지지만 관심을 둘 필요성이 높다. 래미안 루체하

임은 개포지구 가장 동편에 위치한 재건축단지로 인근 중동중, 중동고 등 입지적 요건이 좋아 적절한 분양

가라면 성공할 가능성이 높기 때문이다. 래미안 루체하임의 결과는 인근 개포동 재건축단지들의 분양가에

추가적인 영향을 미칠 가능성이 높기 때문에, 결과에 주목해야 한다.

또한, 이번 5월 분양은 흑석동 재개발 및 명일동 래미안 명일역 솔베뉴, 길음뉴타운 롯데캐슬 골든힐스 등

시장에서 관심을 모으기 좋은 주거지역의 신규분양이 많다는 점 또한 주목한다. 가격만 적절하다면 교통접

근성 및 기존 인프라가 잘 갖춰진 전형적인 주거지역에서의 분양이기 때문이다. 강남권만큼의 시장 대표성

은 떨어지지만, 충분한 매력은 존재하는 단지들의 분양결과에 주목한다

도표 84

(세대) (만원/3.3m2)

월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일

5월 서울 계 4,046

강남 아크로리버뷰 (한신5차 재건축) 서울시 서초구 잠원동 64-8 41

대치2차 아이파크 (오피스텔) 서울시 강남구 대치동 944-21 159

래미안 루체하임 (일원현대 재건축) 서울시 강남구 일원동 689-1 335

4대문

서북 DMC 2차 아이파크 (남가좌1구역 재건축) 서울시 서대문구 남가좌동 369-10 617

창전1구역 데시앙 (창전1구역 재건축) 서울시 마포구 창전동 24-19 154

효창파크 KCC스위첸 (효창4구역 재개발) 서울시 용산구 효창동 117-1 122

효창 롯데캐슬 (효창5구역 재개발) 서울시 용산구 효창동 13-2 211

동북 길음뉴타운 롯데캐슬 골든힐스 서울시 성북구 정릉동 192 222 1,668 2016-05-03

강서 롯데캐슬 에듀포레 (흑석8구역 재개발) 서울시 동작구 흑석동 232 222

봉천 e편한세상 (봉천12-2구역 재개발) 서울시 관악구 봉천동 1553-1 655

아크로리버하임 (흑석7구역 재개발) 서울시 동작구 흑석동 158 403

목동 롯데캐슬 마에스트로 (목동1구역 재건축) 서울시 양천구 목동 632-1 267

강동 래미안 명일역 솔베뉴 (삼익그린 재건축) 서울시 강동구 명일동 309-1 268




도표 85


도표 86




도표 87

자료: 대림산업

도표 88

자료: 롯데건설



3. 수도권: 과천, 광명 등 서울 서남권 선호지역 분양결과에 주목

5월 수도권 주택 분양시장은, 과천, 광명의 결과에 주목한다. 특히 과천주공7-2단지 재건축으로 진행되는

래미안 과천센트럴스위트의 결과에 주목하는 것은, 강남 접근성이 탁월한 과천지역에서 8년만에 나오는 신

규분양이기 때문이다. 그 동안 과천 재건축이 진행되긴 했어도 거의 1대1 재건축에 가까울 정도로 신규분양

은 적었기 때문에, 이번 신규분양은 규모 그 자체보다도 향후 진행될 예정인 과천주공1, 6, 7-1단지 흥행여

부를 결정짓는 대표성을 띌 가능성이 크다.

또한, KTX광명역세권 데시앙 등 그 동안 시장 관심을 받던 지역 교통중심에서 나오는 분양결과 또한 현재

까지의 양호한 모습을 이어갈지 또한 기대된다. 모두 대단지로 진행되기 때문이다. 2015년 하반기와는 달리,

매력 있는 지역에서의 주요 분양결과를 지켜볼 필요가 있다. 이외에도 대거 분양이 집중되는 하남미사 및

동탄2, 안성공도 등 경기도 동남권 분양결과 또한, 그 동안의 부진을 떨어낼 수 있을지도 관심이 주목된다.



도표 89

(세대) (만원/3.3m2)

월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 당첨자발표일

5월 수도권 계 39,923

인천권 주안 지웰에스테이트 인천시 남구 주안동 186 2016-05-01

스카이시티 자이 인천시 중구 영종하늘도시 1,034 2016-05-01

김포한강 Ac20블록 반도유보라 6차 경기도 김포시 운양동 199 1,260 2016-05-09 2016-05-16

광명역 자이타워 경기도 광명시 소하동 342 2016-05-01

KTX광명역세권 데시앙 경기도 광명시 일직동 복합단지 1,500 2016-05-01

경기서북 킨텍스 시티프라디움 경기도 고양시 일산서구 장항동 337 2016-05-01

목암지구 신안실크밸리 경기도 고양시 덕양구 1,885 2016-05-01

경기동북 e편한세상 양주신도시2차 옥정A18 경기도 양주시 옥정동 1,160 829 2016-05-04 2016-05-13

경기서남 e편한세상 상록 (주상복합) 경기도 안산시 사동 559 2016-05-01

시흥목감 중흥S-클래스 경기도 시흥시 목감동 807 2016-05-01

시흥 은계 호반 써밋플레이스 (오피스텔) 경기도 시흥시 은행동 1,039 2016-05-01

화성 향남2 B7 사랑으로부영 (민중국) 경기도 화성시 향남읍 948 394 2016-05-03 2016-05-12

화성 남양뉴타운 시티프라디움 (A-4BL) 경기도 화성시 남양읍 499 2016-05-01

화성 반월 롯데캐슬 (뉴스테이) 경기도 화성시 반월동 1,185 2016-05-01

송산그린시티 요진와이시티 (EAA3블록) 경기도 화성시 송산면 688 2016-05-01

평택 효성해링턴플레이스 1단지 경기도 평택시 소사동 710 2016-05-01

평택 효성해링턴플레이스 2단지 경기도 평택시 소사동 2,530 2016-05-01

평택칠원 동문굿모닝힐 경기도 평택시 칠원동 3,867 2016-05-01

안성 공도 서해 그랑블 경기도 안성시 공도읍 976 2016-05-01

안성 공도 우미린 경기도 안성시 공도읍 1,358 2016-05-01

안성 공도 우방아이유쉘 경기도 안성시 공도읍 674 2016-05-01

경기동남 래미안 과천 센트럴스위트 (과천주공 7-2단지 재건축) 경기도 과천시 별양로 143 2016-05-01

하남미사 신안인스빌 (A32BL) 경기도 하남시 미사동 734 2016-05-01

e편한세상 덕풍 경기도 하남시 덕풍동 383 2016-05-01

미사강변도시 호반 써밋플레이스 (C2BL) 경기도 하남시 미사동 846 2016-05-01

하남 U-CITY 대명루첸 경기도 하남시 신장동 854 2016-05-01

하남 힐즈파크 푸르지오 2단지 경기도 하남시 풍산동 456 2016-05-01

하남 힐즈파크 푸르지오 3단지 경기도 하남시 풍산동 358 2016-05-01

수원C3블럭 한양수자인 호매실 경기도 수원시 권선구 1,394 954 2016-05-04 2016-05-13

수원호매실 A7BL 경기도 수원시 하동 700 2016-05-01

동천자이 2차 경기도 용인시 동천동 1,057 2016-05-01

상현더샵 파크사이드 경기도 용인시 상현동 479 2016-05-01

성복역 롯데캐슬 골드타운 (오피스텔) 경기도 용인시 성복동 375 2016-05-01

용인성복 푸르지오 경기도 용인시 성복동 1,628 2016-05-01

신흥덕 롯데캐슬 레이시티 경기도 용인시 신갈동 1,597 2016-05-01

동탄 파크자이(A8블럭) 경기도 화성시 동탄(2)택지개발지구 979 1,236 2016-05-03 2016-05-12

신동탄 파크자이2차 경기도 화성시 능동 376 2016-05-01

동탄2신도시 제일풍경채 에듀&파크 경기도 화성시 동탄(2)택지개발지구 624 2016-05-01

동탄신도시 2차 동원로얄듀크 경기도 화성시 동탄(2)택지개발지구 438 2016-05-01

동탄2신도시 A95BL 롯데캐슬(뉴스테이) 경기도 화성시 동탄(2)택지개발지구 612 2016-05-01

동탄2 반도유보라 아이비파크 10.0 경기도 화성시 동탄(2)택지개발지구 1,515 2016-05-01

동탄2 오네뜨 더 테라스 경기도 화성시 동탄(2)택지개발지구 147 2016-05-01

동탄2 포스코더샵2차 (A36BL) 경기도 화성시 동탄(2)택지개발지구 745 2016-05-01

동탄2신도시 한신휴플러스 (A47BL) 경기도 화성시 동탄(2)택지개발지구 930 2016-05-01

양평 서희스타힐스 경기도 양평군 양평읍 70 2016-05-01




도표 90


도표 91

자료: GS건설



도표 92


도표 93

자료: GS건설



4. 지방: 대구, 부산 중심의 분양호조 유지?

5월 지방 주택 분양시장은, 대구, 부산 등 주요 지역의 분양결과가 여전히 긍정적일 지가 관심사다. 부산지

역은 해운대 지역 추가분양 물량의 성공여부에 관심이 주목된다. 마린시티자이 성공여파가 바다조망이 되지

않는 해운대지역까지도 미칠지가 중요하기 때문이다. 또한, 대단지인 김해율하2지구 역시 관심이 주목된다.

부산의 분양열기가 인근 김해에도 전달될 것으로 전망되기 때문이다. 이외 지역에서는 특별한 이슈가 있는

단지는 많지 않아, 지난 4월과는 달리 평이한 분양이 진행될 것으로 전망된다.

도표 94

(세대) (만원/3.3m2) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일5월 지방 계 35,354 부산 부산 괴정 어반 푸르지오 부산광역시 사하구 괴정동 950-2 152 1,119 2016-05-03 부산 전포 메리온시티 부산광역시 부산진구 서전로46번길 90 40 1,172 2016-05-03 명지지구 금강펜테리움 센트럴파크3차 (A2BL) 부산광역시 강서구 명지동 명지지구A2블록 870 명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트 (주상복합) 부산광역시 강서구 명지동 명지국제업무도시 복합6블록 431 명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트 (오피스텔) 부산광역시 강서구 명지동 명지국제업무도시 복합6블록 432 문현 베스티움 부산광역시 남구 문현동 426-1 743 좌천 서린엘바르 더뷰 부산광역시 동구 좌천동 942-5 257 힐스테이트 명륜 (명륜5단지 재개발) (주상복합) 부산광역시 동래구 명륜동 71 493 거제 센트럴자이 (거제1구역 주택재개발) 부산광역시 연제구 거제동 307 878 시청역 비스타 동원 부산광역시 연제구 연산동 1432-3 740 시청역 비스타 동원 (오피스텔) 부산광역시 연제구 연산동 1432-3 187 해운대 더샵 센텀그린 부산광역시 해운대구 반여동 1291-1337 464 울산 울산 신정동 풍진 힐그린뷰 울산광역시 남구 신정동 1133-8 39 884 2016-05-03 울산 매곡중산지구 일동미라주더스타 1단지 울산광역시 북구 중산동 매곡중산도시개발사업지구 11블럭 1롯트 605 930 2016-05-04 울산 매곡중산지구 일동미라주더스타 2단지 울산광역시 북구 중산동 매곡중산도시개발사업지구 10블럭 3롯트 739 942 2016-05-04 타워더모스트 우정혁신도시 울산광역시 중구 우정동 우정혁신도시 업무용지 1BL 648 경남 진주혁신도시 라온프라이빗 시티S 경상남도 진주시 충무공동 287-7 (상4-2-3블록) 142 김해율하2지구 (B2, S1, S2BL) 경상남도 김해시 장유면 율하리 율하2지구 B2, S1, S2BL 2,404 월영 사랑으로 부영 경상남도 창원시 월영동 615 4,298 대구 경북 구미형곡2차 어울림 경상북도 구미시 형곡동 65 250 경북도청이전신도시 동일스위트 (B2BL) 경상북도 예천군 호명면 경북도청이전신도시 B2BL 1,499 광주 힐스테이트 리버파크 광주광역시 광산구 쌍암동 695-1 1,111 907 2016-05-03 광주 송정동 KTX역 모아엘가 광주광역시 광산구 송정동 1009-1 341 847 2016-05-04 지원2-1구역 골드클래스 광주광역시 동구 소태동 530-1 (지원2-1구역 재개발) 691 전남 순천 가곡지구 영무예다음 전라남도 순천시 가곡동 가곡지구 5BL 332 여수 웅천 꿈에그린 전라남도 여수시 웅천동 웅천택지개발지구 3단지 (2, 3BL) 1,575 여수 웅천 꿈에그린 (오피스텔) 전라남도 여수시 웅천동 웅천택지개발지구 3단지 C4구역 156 영광읍 숲안에 전라남도 영광군 영광읍 단주리 566-1 86 전북 군산 나운동 금호어울림 (나운주공2차 재건축) 전라북도 군산시 나운동 831 993 군산 e편한세상 디오션시티 전라북도 군산시 조촌동 디오션시티 A1BL 854 전주 에코시티 KCC스위첸 전라북도 전주시 송천동 에코시티 13BL 948 여의동 영무예다음 전라북도 전주시 여의동 709 대전 세종 세종시 1-1생활권 5차 EG the 1 세종시 고운동 1-1생활권 L1BL 998 세종시 2-1생활권 H1블록 (주상복합) 세종시 다정동 2-1생활권 H1BL 190 세종시 4-1생활권 리슈빌&수자인 (M2BL) 세종시 소담동 3-3생활권 M6BL 1,522 충남 서산테크노밸리 이안 (A8bBL) 충청남도 서산시 성연면 일람리 11,29 (서산테크노밸리 A8bBL) 250 아산배방 효성해링턴플레이스 충청남도 아산시 배방읍 공수리 1487 557 천안 목천 롱힐테라하우스 충청남도 천안시 목천읍 응원리 241-10 236 서산 동문 꿈에그린 충청남도 서산시 동문동 538-34 471 충북 청주 테크노폴리스 우미린 충청북도 청주시 강서2동 테크노폴리스 산업단지 A5BL 1,020 복대 두진 하트리움2차 충청북도 청주시 복대동 296-1 (대농지구) 293 청주 테크노폴리스 우방아이유쉘(A2BL) 충청북도 청주시 송절동 테크노폴리스산업단지 A2 427 청주 테크노폴리스 우방아이유쉘 2단지 (A3BL) 충청북도 청주시 송절동 테크노폴리스산업단지 A3 424 청주 사천푸르지오 충청북도 청주시 사천동 31-34 (사천도시개발사업지구 1-SBL) 729 청주 테크노폴리스 푸르지오(A4BL) 충청북도 청주시 송절동 테크노폴리스산업단지 A4 1,034 충북 진천 우방아이유쉘 충청북도 진천군 덕산면 용몽리 627-2 498 흥덕 파크자이 (지역주택조합) 충청북도 청주시 옥산면 가락리 265 2,536 강원 제주 제주 일도 캐슬휘닉스 제주도 제주시 일도이동 1043-20 62 982 2016-05-04




도표 95

자료: 포스코건설

도표 96

자료: 현대건설, 대우건설, GS건설



5. 입주: 전세세입자들에게 주어진 공급증가 지역

이번 5월 수도권 입주물량은 지난 4월(하남미사)와 유사하게 위례신도시에 집중된다. 특히, 위례신도시는

위례2차아이파크, 엠코타운 센트로엘, 푸르지오 등 1,000세대 이상 대규모 공급이 진행되기 때문에 전세

등 주택임대에 관심 있다면, 입주 증가지역에 관심을 기울일 필요가 있다.

특히 서울은 래미안잠원, 목동힐스테이트등의 대규모 공급이 예정되고 있기 때문에, 관련 지역에서의 입주

물량이 전세로 잘 소화될지, 또한 낮았던 분양가를 감안했을 때 시세차익을 노린 매매물량 증가 움직임 또

한 확인이 필요하다.

도표 97

입주월 지역 주소 단지 세대

계 <60m2 60m2<<85m2 >85m2

2016년 5월 계 5,208 738 2,511 1,959

서울 2,973 486 1,291 1,196

송파구 장지동 위례2차아이파크(C1-2) 495 0 0 495

서초구 잠원동 래미안잠원 843 0 642 201

강남구 도곡동 도곡한라비발디 110 0 94 16

도봉구 도봉동 도봉숲 아뜨리움 172 170 2 0

성동구 하왕십리동 왕십리 KCC스위첸 272 42 230 0

양천구 신정동 목동힐스테이트 1,081 274 323 484

인천 22 0 22 0

남구 주안동 이안 22 0 22 0

경기 2,213 252 1,198 763

평택시 비전동 우미린(B6) 870 0 870 0

화성시 반월동 반월자이에뜨 468 140 328 0

하남시 학암동 엠코타운 센트로엘(A3-6a) 673 0 0 673

성남시 수정구 푸르지오(C2-3) 90 0 0 90

김포시 고촌읍 뉴시티 112 112 0 0

자료: LH공사, 유진투자증권

도표 98 도표 99

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

(호) 서울 입주

2011 2012

2013 2014

2015 2016

0

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14,000

16,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

(호) 경기 입주

2011 2012

2013 2014

2015 2016

자료: LH공사, 유진투자증권 자료: LH공사, 유진투자증권



도표 100


도표 101

자료: 현대엔지니어링



도표 102

자료: 현대산업개발

도표 103




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투자기간 및 투자등급/투자의견 비율

종목추천 및 업종추천 투자기간 : 12개월 (추천기준일 종가대비 추천종목의 예상 목표수익률을 의미함) 당사 투자의견 비율(%)

ㆍSTRONG BUY(매수) 추천기준일 종가대비 +50%이상 5%

ㆍBUY(매수) 추천기준일 종가대비 +20%이상 ~ +50%미만 82%

ㆍHOLD(중립) 추천기준일 종가대비 0%이상 ∼ +20%미만 12%

ㆍREDUCE(매도) 추천기준일 종가대비 0%미만 1% (2016.3.31 기준)

5월호: 건설/부동산 월보 이상우 애널리스트의 부동산 라이프 · 2016-05-03 ·...

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