108年度臺南市危老重建研習進階課程危險及老舊建築物重建 … •立法意旨...

108年度臺南市危老重建研習進階課程

危險及老舊建築物重建之效益評估與財務規劃

列科法不動產估價師事務所所長

顏光斌

2019.04.20

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列科法( ECFA ㄟ擱發)

不動產估價師事務所

資產評價資歷完整的優質事務所台南市東區富農街一段248巷12號 TEL：06-2908136

E-mail：[email protected] FAX：06-2908139

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列＝評估、科＝科學、法＝法律

以科學邏輯與法律規則為基礎做最適切的資產評估。

Land Coffer ＝ Land Treasury ＝土地的金庫

有土斯有財，土地是藏富之所，亦土地涵養萬物，為人類之母。

所長顏光斌簡介現任

列科法不動產估價師事務所所長/不動產估價師

臺南市政府地政局地價基準地選定及查估作業專案審議小組委員

嘉義縣不動產評價委員會委員

雲林縣都市更新及爭議處理審議委員會委員

學歷

▫ 96.09~98.01 ：高雄第一科技大學金融所

論文：美國次級房貸風暴對台灣不動產投資信託(REITs)股價之影響

▫ 91.09~93.06：崑山科技大學不動產經營系

專題：不動產證券化應用於都市更新事業籌措財源方式之比較研究

▫ 84.09~88.06 ：崑山科技大學不動產經營科

專題：地價公示制度中標準宗地的選定及查估之實務

不動產估價年資

▫ 估價實務經驗約 26 年(自83年始)

3 列科法不動產估價師事務所

承辦案件輯要(99年迄今) • 政府機關委託案件

▫ 基準地選定及查估作業：安南區99、100、101、102年度

▫ 協議價購&土地徵收：超過15案(101年修法後)

▫ 土地標售(讓售)&其他：超過10案

• 都市更新權利變換評估：超過15案

• 地上權價值評估：2案

• 市地重劃前後地價評估：公辦1案、自辦1案

• 地上物查估案：5案

• 法院委辦案件

▫ 拍賣案件：雲林、嘉義、台南(高雄、屏東、台東)

▫ 訴訟不動產價值評估

• 個人及法人機構資產價值及租金價值評估

• 不良債權資產價值評估、投資移民資產評估

• 公會襄閱案件


最「小」的「大」事務所

期許成為：

目錄

•危老重建標的量體規劃試算

•重建前後權利價值變換概論

•重建後不動產總值評估

•重建費用負擔項目


前言危老都更一般都更

基地面積無最小基地面積最小基地面積1,000㎡

同意門檻劃定範圍100%同意依更新地區性質，同意比例不同

實施者自組更新會建商、自組更新會

容積獎勵基準容積1.3倍

原建築容積1.15倍 109/5/9-10%獎勵

法定容積1.5倍原建築容積+法定容積0.3倍

新增容積面積全數分回原住戶原住戶選配；建商銷售

分回面積依權值比例分回房地原使用面積+停車位

執行時間 3~6月核發建照三年以上

建築規劃全體住戶共同參與建商主導；全體住戶共同參與

營造施工全體住戶協議發包建商主導；全體住戶協議發包

工程費用共同分擔列入共同負擔；共同分擔

財務運用專案信託建商主導；專案信託

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適用條件書件檢核表

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量體規劃-開發範圍確認 • 土地面積之確認 ▫ 預定開發範圍之確認(土地所有權人意願) 100%土地及建築物所有權人同意

▫ 確認可以指定建築線

▫ 確認有無畸零地或既成道路之因應方案臺南市畸零地使用規則

▫ 同一建照之已建築土地宜一起併入規劃

▫ 符合危老條件土地之比例合併鄰接土地面積＜建築物基地面積


申請合併鄰接建築基地辦理

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基地範圍與容積上限自主檢核表

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量體規劃-建蔽率與容積率


量體規劃-建蔽率與容積率規定

• 開發範圍各筆土地之使用分區

• 不同使用分區之法定建蔽率與法定容積率(A1)

• 特別限制事項

• 容積獎勵或容積移轉(A2) ▫ 規定可申請之獎勵容積(海砂屋、輻射屋等)

▫ 容積移轉、繳納容積代金之增額容積等

• 危老容積獎勵(A3) ▫ 1.3倍基準容積or1.15倍原容積

▫ 109.5.9之前申請重建獎勵容積10%

• 試算開發範圍平均可建築最大容積率 ▫ 設計容積率≦可建築最大容積率(A1+A2+A3)


危老都更建築容積獎勵辦法

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都市更新獎勵措施（條例44及都市更新建築容積獎勵辦法）

法定容積

更新後提供社區使用之公益設施

協助開闢基地內及周邊公共設施

(原建築容積高於法定容積之獎勵)

(維持合理居住水準之獎勵)

(綠建築、生態社區、智慧型建築等高於法規

規定之規劃設計之獎勵)

(配合更新期程之獎勵)

(一定規模之獎勵)

（歷史文化保存之獎勵）

(安置占有之舊有違章建築戶之獎勵容積)

獎勵容積

獎勵容積

更新事業範圍

容積獎勵上限

一般地區：

法定容積之1.5倍或原建築

容積加法定容積之0.3倍

策略性再開發地區：

法定容積之2倍或原建築容積加法定

容積之0.5倍（104.7.1＋9年）

不予計算容積

公益設施或公共設施

其他法規獎勵停獎、開放空間、其他土管獎勵規定，併同申請，但不計入獎勵上限（104.7.1前適用）

都市更新事業計畫

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危老都更容積獎勵上限：

•基準容積1.3倍 •原建築容積1.15倍 •109/5/9-10%獎勵

住宅區建蔽率放寬與高度放寬部分 <臺南市都市危險及老舊建築物申請案放寬建蔽率標準>

• 立法意旨 ▫ 建蔽率：考量危老重建政策係鼓勵並加速促進都市中具危險之建築物重建，同時兼顧都市計畫應負起之功能，如防災間距、通風採光環境等居住品質，對部分限縮地區得酌予放寬至都市計畫法臺南市施行細則；

▫ 高度：考量各區為因應地區區域環境特性，已於都市計畫訂有建築物高度限制，故不另予放寬。

• 訂定標準為： ▫ 建蔽率依各都市計畫土地使用分區管制要點所載規定辦理，未載明者依都市計畫法臺南市施行細則所訂住宅區建蔽率為限。

▫ 但都市計畫地區住宅區建蔽率未滿百分之六十者，得放寬至百分之六十。


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容積獎勵書件檢核表

量體規劃-容積面積

• 基準樓地板面積(基準FA)： ▫ 土地總面積×設計容積率

• 免計入「容積總樓地板面積」 ▫ 機電設備面積

▫ 梯廳面積

▫ 陽台面積

▫ 屋頂突出物面積

▫ 地下室面積


量體規劃-免計容積面積

• 屋頂突出物面積 ▫ 建築面積×1/8（或高層建築15%）×屋頂突出物層數

• 機電設備面積(含安全梯、緊急昇降機、排煙室及管理委員會使用空間面積等)

≦基準FA×15%

• 陽台面積 ▫ 無電梯公寓或透天每層陽台面積A≦1/8×該層樓地板面積

▫ 電梯大樓：每層陽台面積A≦5~10%×該層樓地板面積

• 梯廳面積 ▫ 每層梯廳面積A≦5~10%×該層樓地板面積

• 陽台面積+梯廳面積 ▫ (陽台面積+梯廳面積)≦15% ×該層樓地板面積


• 地下層面積 ▫ 地下室開挖率 ≦(1+法定建蔽率) × ½

例(1+60%) × ½ ＝80%

▫ 地下室規劃層數

▫ 土地總面積×地下室開挖率×地下室規劃層數

• 地下室車位 ▫ 平面車位面積規定2.5m×5.5m＝13.75㎡

▫ 含車道每單位約以33 ㎡(約10坪)概算

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量體規劃-免計容積面積

列科法不動產估價師事務所

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基準樓地板面積 300坪×300%＝900.00坪

免計容積樓地板面積屋突：300坪×300%÷14×1/8×2層＝16.07坪

梯廳：300坪×300%×5%＝45.00坪

地下層：300坪×[(1+60%)÷2]×2＝480.00坪

地上機電設備及安全梯：300坪×300%×15%＝135.00坪

陽台：300坪×300%×(15%-5%)＝90.00坪

總樓地板面積 900.00坪＋16.07坪＋45.00坪＋480.00坪＋135.00坪＋90.00坪

＝1,666.07坪

土地面積共300坪，住宅區，建蔽率60%，獎勵後容積率300%，興建地上14層地下2層建物。

量體規劃-面積試算

何謂權利變換？

• 都市更新條例第三條 • 係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。


參與權利變換參與權利變換主體與客體

• 提供 ▫ 土地所有權人

◦土地 ▫ 合法建築物所有權人

◦建築物 ▫ 他項權利人

◦他項權利 ▫ 實施者

◦資金 • 分配：

▫ 更新前權利價值比例建築物及其土地之應有部分

▫ 提供資金比例權利金

• 監督審查主管機關


權利變換之參與者(僅限於重建區段) • 土地所有權人：§30

▫ 按權利價值比例共同負擔，並以更新後應分配土地及建築物折價扺付

• 合法建築物所有權人：§39 ▫ 按價值佔原土地價值比例分配，納入權變計畫，原有權利消滅或終止

• 他項權利人：§40 ▫ 權利平行移轉：抵押權、典權或限制登記，自行協議消滅，或列冊囑託登記

▫ 不參與者，補償數額內代為清償

• 實施者：§30、31 ▫ 提供資金(共同負擔費用)=更新後房地價值折價抵付


權利變換基本概念

• 意義 ▫ 係透過公開、公正的方式。 ▫ 立體之市地重劃或法制化的合建。 ▫ 分回土地及房屋 ▫ 權利變換條件公開一致

• 原則 ▫ 以價值為核心分配方式，無原位置分配限制。 ▫ 權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔。 ▫ 依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。

▫ 由三家以上不動產估價師查估後評定之。


權利變換分配方式

30

同意參與更新者願意分配房地者，依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配與應分配價值差額找補價金

不同意參與更新者依其更新前權利價值領取補償金


權利變換分配方式


工程施作補助經費工程施作補助經費優先項目

權利變換相關權利主體


權利變換負擔

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條例第三十條：實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路…抵充外，其不足土

地與工程費用…經直轄市、縣 (市)主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人

按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。

條例第三十一條：權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土

地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。

條例第三十條：實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路…抵充外，其不足土

地與工程費用…經直轄市、縣 (市)主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人

按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。

條例第三十一條：權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土

地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。


權利變換費用試算

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更新前估價

計算權利價值比例

更新後估價&共同負擔費用

房地抵付共同負擔

現金繳納共同負擔

更新後價值分配

差額價金找補

更新前資產總額：5,000萬甲資產總額：500萬

甲的權利價值比例：500/5000=10%

共同負擔費用：3,000萬更新後資產總額：10,000萬

甲負擔費用： 3,000 ×10%=300萬

(房地抵付)

甲負擔費用： 3,000 ×10%=300萬

(現金抵付)

甲應分配價值： 7,000 ×10%=700萬 10,000 萬

甲應分配價值： 10,000 ×10%=1,000萬

甲實分配價值800萬補付100萬

甲實分配價值800萬補領200萬


土地權利價值-更新前

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透天建物

空地

區分建物

素地價

未最有效利用

最有效利用

未利用

現況地價

地價立體化


權利價值評估相關規定 • 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之

• 評價基準日之權利價值

▫ 權利變換前各宗土地

▫ 更新後建築物及其土地應有部分

▫ 權利變換範圍內其他土地

• 評價基準日 ▫ 應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。

• 提出估價報告書

▫ 更新前土地所有權人及權利變換關係人之權利價值及權利價值比例。

▫ 更新後供分配之建築物及其土地應有部份面積之權利價值。


不動產估價之作用

• 都市更新前

▫ 權利人之間的權利價值比例基礎。

▫ 都市更新不願或不能參與分配之權利人補償價值之基礎。

• 都市更新後

▫ 分配不動產價值與權利價值差異之找補依據。

▫ 實施者及權利人之間，分配重建後價值之基礎。

• 主管機關及都市更新審議委員會，審查權利變換是否適當之基礎。


不動產估價師所扮演的角色

• 處於政府、權利人與實施者間的公正客觀第三人

• 估價結果應顧及實施者的權益，也要平衡權利人間的利益，更要禁得起政府都市更新的審議。

• 土地權利人與實施者，個別提供資產與資金，共同完成開發重建事業以公平、公開與公正客觀的平台，分配開發權益。

• 政府主管機關與審議委員的把關與保證權利價值分配建立在更新前投入價值與更新後價值的評估基礎。


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形成不動產價格之因素

一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。

區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。

個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。

勘估標的

不動產

供需

經

分區

管制

生活

機能

交通

運輸

公共

設施

策

自

會

然

行

社

政濟

政


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形成不動產價格之因素 -土地之個別因素

土地之個別因素主要項目如下：位置、面積、地勢、地質、地盤等。寬度、深度、形狀等日照、通風、乾濕等高低、其他臨接街道之關係臨接街道之系統、結構等與公共設施、商業設施等之接近程度上下水道等供給、處理設施之有無及其利用之難易與變電所、污水處理等危險設施或嫌惡設施之接近程度公法上及私法上之管制等


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形成不動產價格之因素 -建築物之個別因素

建築物之個別因素其要者有下列幾項：建築(新建、增改建或遷移)之年次面積、高度、構造、材質等設計、設備等功能是否良好施工之質與量耐震性、耐火性等建築物之性能維持管理狀態有無使用有害物質及其狀態建築物與其環境之適合狀態公法上及私法上之管制等


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形成不動產價格之因素 -建築物及其基地之個別因素

• 除上列事項之外

• 基地內之建築物、停車場、通路、庭院等之配置。

• 建築物與基地規模之對應關係等。

• 建築物與基地之適應狀態。


•比較法 ▫ 不動產市場總值＝

▫ 建築物可銷售面積×銷售單價

▫ Σ店面價值+住宅價值+…+車位價值

•成本法 ▫ 不動產成本總值

▫ 土地成本+建築成本+間接成本

▫ 土地面積×土地單價+建築面積×建築單價+間接成本

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不動產總值試算


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貢獻原則 • 基本說明

▫ 即不動產之某部分，對該不動產全體之收益有何貢獻。 ▫ 此原則可用於把握土地或建築物之追加投資，即不動產一部份改良改造等，對該不動產全體價格之貢獻程度，故能判定不動產之追加投資是否適當。

• 新成屋貢獻來源 ▫ 土地成本+建築成本+間接成本(建商利潤)

▫ 建商利潤=合理利潤+建商商譽+廣告效益

• 二手屋貢獻來源

土地成本+建築成本+效益

• 貢獻分配學說 ▫ 土地貢獻：不動產因加工所產生利潤全部歸屬土地所貢獻 ▫ 建物貢獻：不動產因加工所產生利潤全部歸屬建物所貢獻。 ▫ 聯合貢獻：不動產因加工所產生利潤依土地及建物投入成本，分算各構項之利潤。


營造施工費標準單價中華民國不動產估價師公會全聯會發布-不動產估價技術第四號公報


樓層別效用比估價

• 係指一棟建物各樓層的單價百分比。

• 此乃因為各樓層的高度不同，導致各樓層的價格有所差別。

• 因此以某一層樓之單價為基準，求各樓層對此一基準的效用百分比率。

• 使用時機 ▫ 區分所有建物（包括高樓大廈、公寓）之估價，評估各不同樓層價格之差異時。



• 垂直價差修正因素 ▫ 可及性、寧適性、景觀、避難時效等因素亦隨之不同，

• 水平價差修正因素 ▫ 視野、出入動線、景觀、公設比、私密性、露台陽台之有無採光、鄰房棟距、隔局、邊間、座向、市場坪數需求、日照、風水（對廟、對屋角、路衝等）。

• 估價之程序 ▫ 選定比準樓層。

▫ 利用比較法或收益法求出比準樓層單價。

▫ 先作垂直價差修正，再作水平價差修正。

▫ 推估各樓層的效用比率。

▫ 各樓層的單價＝比準樓層單價×各樓層效用比率。


更新後評估流程


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垂直 (樓層)

調整率

15F 5%

14F 4%

13F 4%

12F 3%

11F 3%

10F 2%

9F 2%

8F 1%

7F 1%

6F 0%

5F 0%

4F -1%

3F 0%

水平 (房型)

調整率

3房 0%

2房 +1%

水平 (座向)

調整率

A棟 +2%

B棟 0%

C棟 -1%

D棟 0%

A棟座向：+2 房型：0%

B棟座向：0% 房型：0%

C棟座向：-1% 房型：+1%

D棟座向：0% 房型：0%



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130

120 120 120 120 120 120

120

120

120

120

地下停車位評估


共同負擔提列標準

• 臺北市共同負擔標準 ▫ 都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表

• 新北市共同負擔標準 ▫ 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表

• 基隆市共同負擔標準 ▫ 基隆市都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表及相關建築物工程造價要項

• 新竹市共同負擔標準 ▫ 新竹市都市更新事業及權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則

• 高雄市共同負擔標準 ▫ 高雄市都市更新事業及權利變換計畫共同負擔項目及提列總表


共同負擔-費用負擔 • 負擔項目

▫ 工程費用(重建費用)

拆除、新建工程、其他、公共設施費用

依法應提供或捐贈之金額、可建築土地或樓地板面積、費用

▫ 權利變換費用

測量及調查費用、土地改良拆遷補償及安置、地籍整理、都市更新規劃、不動產估價

▫ 貸款利息

包含工程費用及權利變換費用之利息

▫ 稅捐

▫ 管理費用

人事、行政及其他

▫ 申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用

▫ 都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

• 費用負擔方式 ▫ 土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔


費用負擔項目-工程費用項目細項說明

壹、工程費用

一、重建費用(A)

(一)拆除工程(建築物拆除費)

依實際狀況認列（指拆除、騰空地上物所需費用，內含空氣污染防制費）

(二)新建工程

營建費用(含公益設施及特殊因素)

1.總營造面積×工程造價 2.若情形特殊由專業技師簽證，以送請審議會審查通過者採計。

建築設計費用建築物工程造價標準表、建築師公會建築師酬金標準表計算

鑑界費內政部土地複丈費及建築物改良物測量費標準，以每筆4,000元計算

鑽探費用 1.地基調查點（鑽探孔）之數量，應依「建築物基礎構造設計規範」規定辦理 2.鑽探費用＝鑽探孔數×75,000元/孔

建築相關規費依實際狀況認列，但不得超過建物造價之千分之一。

(三)其他必要費用

公寓大廈管理基金公寓大廈管理條例規定核算

外接水、電、瓦斯管線工程費用

1.外接水、電、瓦斯管線工程費用＝更新後戶數×75,000 元/戶。 2.如高於前項單價，應檢附證明。 3.以更新後實際居住或營業之單元為本項之計算戶數（不包含供停車位登記用之單元）。

鄰房鑑定費

1.鄰房鑑定費＝鑑定範圍內之戶數×鑑定費（元/戶） 2.鑑定費率依相關公會標準實際認列。 3.更新前對更新單元周邊一定範圍內鄰房進行調查之費用，不含損鄰賠償。 4.鑑定範圍：以基礎底部開挖深度之4倍作為鑑定範圍之半徑（不含基樁深度，且不得以連續壁體底部計算）

其他在前述費用外，其他特殊情形需經審議會議決者，並依實際狀況認列

備註：以「基隆市都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表及相關建築物工程造價要項」為主要參考範例


拆除費用 • （一）定義

▫ 指拆除、騰空地上物所需之工程費用。

• （二）提列說明

▫ 1.針對更新前範圍內未提列合法拆遷補償費之無主屋等建築物及土地改良物，依構造、樓層數分別計列。

▫ 2.計列公式如下：

拆除費用＝拆除面積 × 拆除單價

▫ 3.拆除面積以實測面積為準，其單價詳下表3。

• （三）注意事項

▫ 1.本計列方式已內含拆除工程之空氣污染防制費用。

▫ 2.倘未超過本標準免具合約。

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構造別樓層規格計價單位價格

鋼筋混凝土造

1~3樓㎡ 600

4~5樓㎡ 800

6~13樓㎡ 950

14樓以上㎡ 1,100

加強磚造 1~3樓㎡ 400

4~5樓㎡ 500

磚造 1樓㎡ 230

竹木造、鋼鐵棚架或其它－㎡ 100

營建費用（含公益設施樓地板面積）

• （一）定義

▫ 依「都市更新條例」第30 條、「都市更新權利變換實施辦法」第13 條第1 項第4 款。

▫ 指建築物之營建成本，主要按結構、興建樓層數及相關建材等級…等訂立營建單價。

• （二）提列說明

▫ 有關營建單價（建築物造價標準單價）及特殊因素費用部分，依《臺北市都市更新審議案（重建區段）建築物工程造價基準》規定計算。

▫ 前述基準中之特殊情形（因素），得專案研析說明理由、設計內容並提出價格說明，經都市更新審議會審議通過後採計之。特殊因素費用委外審查須就合理性納入說明。


▫ 本項目所稱面積，係指《建築技術規則》建築設計施工編第1 條用語定義之總樓地板面積。

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建築物工程造價標準單價表單位：元／坪

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台北市

構造別鋼骨鋼筋混凝土造鋼筋混凝土造

建材設備等級第一級第二級第三級第一級第二級第三級

1~5層 — — — 70,083 79,339 100,496

6~10層 112,066 122,645 149,752 90,248 102,479 129,256

11~15層 121,322 132,893 162,314 101,157 114,711 145,124

16~20層 135,207 147,438 179,835 111,074 125,950 159,339

21~25層 147,769 161,983 197,355 121,653 138,182 174,215

26~30層 157,355 172,562 210,248 — — —

31~35層 165,620 181,157 220,826 — — —

36~40層 173,884 189,752 230,744 — — —

高雄市

構造別鋼骨造鋼骨鋼筋混凝土造鋼筋混凝土造

建材設備等級第一級第二級第三級第一級第二級第三級第一級第二級第三級

1~5層 — — — — — — 55,040 62,480 78,840

6~10層 99,970 109,490 133,590 83,310 91,340 111,270 70,810 80,330 101,460

11~15層 108,600 118,710 144,900 90,150 98,780 120,790 79,440 90,150 113,950

16~20層 120,500 131,800 160,660 100,560 109,790 133,880 87,170 98,780 124,960

21~25層 132,100 144,600 176,130 110,080 120,500 146,980 95,500 108,300 136,860

26~30層 140,730 153,820 187,740 117,220 128,230 156,500 104,660 118,710 149,990

31~35層 147,870 161,550 197,260 123,170 134,780 164,230 — — —

鑽探費用 • （一）定義

▫ 指更新前進行地質調查鑽探費用，包括鑽探採樣、試驗、報告撰寫等費用。 ▫ 依建築技術規則第64、65條規定，建築基地應依據建築物之規劃及設計辦理

地基調查，並提出調查報告，以取得與建築物基礎設計及施工相關之資料。 • （二）提列說明

▫ 鑽探費用＝鑽探孔數×75,000元/孔(台北市、新北市、基隆市) ▫ 鑽探費用＝鑽探孔數×50,000元/孔(高雄市) ▫ 依實際狀況認列(新竹市)

• （三）注意事項 ▫ 1.地基調查點（鑽探孔）之數量：應依《建築技術規則》建築構造編第65

條規定： (1) 基地面積每600 平方公尺或建築物基礎所涵蓋面積每300平方公尺者，應

設一調查點。但基地面積超過6,000平方公尺及建築物基礎所涵蓋面積超過3,000 平方公尺之部分，得視基地之地形、地層複雜性及建築物結構設計之需求，決定其調查點數。

(2) 同一基地之調查點數不得少於2點，當2 處探查結果明顯差異時，應視需要增設調查點。

(3) 調查深度至少應達到可據以確認基地之地層狀況，以符合基礎構造設計規範所定有關基礎設計及施工所需要之深度。

(4) 同一基地之調查點，至少應有半數且不得少於2處，其調查深度應符合前項規定。

▫ 2.未超出者免具估價單或合約；因基地之地形、地層複雜性及建築物結構設計而有特殊需求者，以合約或估價單所載金額為準。

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外接水、電、瓦斯管線工程費用

• （一）定義 ▫ 依「都市更新權利變換實施辦法」第二十一條：『實施權利變換時，權利變換範圍內供自來水、電力、電訊、天然氣等公用事業所需之地下管道、土木工程及其必要設施，各該事業機構應配合權利變換計畫之實施進度，辦理規劃、設計及施工。前項所需經費，依規定由使用者分擔者，得列為工程費用。』

• （二）提列說明 ▫ 工程費用＝更新後戶數×75,000 元/戶(台北市、新北市、基隆市) ▫ 工程費用＝更新後戶數×50,000 元/戶(高雄市) ▫ 依實際狀況認列(新竹市)

• （三）注意事項 ▫ 1.以實際居住或營業之單元為本項之計算戶數（不包含供停車位登記用之單元）。

▫ 2.超出此標準者須檢具業者及公用事業單位所出具之估價說明。

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鄰房鑑定費 • （一）定義

▫ 指更新前對更新單元周邊一定範圍內鄰房進行調查之費用，不含損鄰賠償。 • （二）提列說明

▫ 1.以下列公式核計：鄰房鑑定費＝鑑定範圍內之戶數×鑑定費（元/戶）

▫ 2.鑑定範圍：以基礎底部開挖深度之4 倍作為鑑定範圍之半徑（不含基樁深度，且不得以連續壁體底部計算）。

▫ 3.鑑定費標準鄰房鑑定費提列標準：台北市

▫ 參考資料：依各相關公會及機構業務收費標準訂定。

依相關公會標準實際認列： (新北市、基隆市、新竹市)

• （三）注意事項 ▫ 須檢附鑑定範圍圖與戶數說明。

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項次鑑定範圍內之戶數鑑定費（元/戶）

(含行政費用及公用部分) 1 1 戶~50 戶依相關公會標準 2 51 戶~100 戶 6,000 3 101 戶~200 戶 5,200 4 201 戶~500 戶 4,600 5 501 戶以上 4,000

費用負擔項目-工程費用項目細項說明

壹、工程費用

二、公共及公益設施費用(B)

(一) 公益設施費用

基本設施、設備或裝修費用

依實際狀況認列

提供管理維護費用依實際狀況認列

(二) 其他必要費用

公共設施用地捐贈本市土地成本

1.依實際狀況認列，或由實施者委託三家以上鑑價機構估定之土地成本。 2.公共設施用地位於更新單元外，則此項費用得列入費用共同負擔；若位於更新單元內，則不得列入。

公共設施用地地上物拆遷補償費用

1.依《臺南市興辦公共工程土地改良物補償自治條例》提列 2.當合法建築物或舊違章建築物部分位於公共設施用地、部分位於更新單元建地上時：應依測量報告所訂之分界線分別計算。 3.「公共設施開闢地上物補償費用」與「舊違章或合法建物」補償費的面積範圍，且應與更新單元內地上物拆遷補償安置標準一致。

公共設施工程開闢費用

依實際狀況認列

提供管理維護費用依實際狀況認列

（三）捐贈本市更新基金依實際狀況認列

備註：以「基隆市都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表及相關建築物工程造價要項」為主要參考範例


共同負擔項目-權利變換費用項目說明

貳、權利變換費用 (C)

一、都市更新規劃費用依實際狀況認列，並檢具契約影本佐證，若高於提列基準應述明原因。

二、不動產估價費用（含技師簽證費用）

依實際狀況認列，並檢具契約影本佐證，若高於提列基準應述明原因。

三、更新前測量費用（含技師簽證費用）

依實際狀況認列，並檢具契約影本佐證。

四、土地改良物拆遷補償及安置費用

（一）合法建築物拆遷補償費

1.以協議合建方式實施者，拆遷補償費用，得由雙方協議之。 2.以權利變換方式實施者，由實施者委託三家以上鑑價機構估定之補償價值

（二）合法建築物拆遷安置費用

1.依實際狀況認列，居住面積係以各戶原居住產權面積為依據。 2.依各縣市辦理公共工程拆遷補償自治條例標準，或「基隆市都市更新權利變換拆遷安置提列基準」提列，若高於此標準，應述明原因。

（三）佔有他人舊違章建築戶拆遷補償費用

1.採現金補償者，以下擇一認列： (1)採依「臺南市興辦公共工程土地改良物補償自治條例」標準。 (2)情形特殊者，由實施者核實提列，金額以雙方協議合約內容為準，並檢具相關證明文件，並經審議會審查同意。 2.採異地安置者：成本以協議書或合約為準，並檢具相關證明文件。 3.採現地安置者，不列計本項費用。

（四）其他土地改良物拆遷補償費用

1.以協議合建方式實施者，拆遷補償費用，得由雙方協議之。 2.以權利變換方式實施者，由實施者委託三家以上鑑價機構估定之補償價值。

五、地籍整理費用地籍整理費用＝更新後戶數×20,000 元/戶。

六、其他在前述費用外，其他特殊情形需經審議會議決者，並依實際狀況認列。

64 備註：以「基隆市都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表及相關建築物工程造價要項」為主要參考範例


不動產估價費用（含估價師簽證費用） • 台北市提列說明

▫ 實施者得委託三家以上專業估價者，每家均得依下表之標準認列。 ▫ 被選定為權利變換基礎之鑑價機構得加計選定費用，為基本服務費用

的30%，但不低於新台幣25 萬元。

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計列方式(萬元) 40+(A+B+C)×D

說明 (包含簽證費用)

A：更新前須估算區分建物價值筆數 B：更新前土地筆數 C：更新後主建物筆數 D：A+B+C 合計小於100 筆(含)，則D 為0.5；若A+B+C 大於101(含)，則超過101 部分，D 為0.45。不含地籍圖謄本、使用分區與登記簿謄本等相關文件申請費用

不動產估價費計算方式（萬元）說明

25＋A×0.25＋B×0.25 以上包含簽證費用：評估每單位不動產價值應加計專業簽證費用0.25萬元/每單位。

備註：A 指更新前主建物筆數或土地筆數；B 指更新後主建物筆數

• 基隆市提列說明 ▫ 實施者得委託三家以上專業估價者，每家均得依下表之標準認列 ▫ 被選定之鑑價機構，得另加計20 萬元之服務費用。

拆遷補償費(合法建築物、其他土地改良物) • （一）定義

▫ 依「都市更新條例」第36 條、「都市更新權利變換實施辦法」第13 條第1 項第5 款。

▫ 因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值。

▫ 其他改良物係指合法建築物增建部分（如頂樓加蓋、違法增建等）、非占有他人舊違章建物（多屬未辦理保存登記者），或是無法歸類於合法建築物之其他土地改良物等。

• （二）提列說明 ▫ 1.以權利變換方式實施時，由實施者依都市更新條例規定查定殘餘價值，

但其金額得比照《臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例》規定之標準。 ▫ 2.以協議合建方式實施時，拆遷補償費用得由雙方協議之。

• （三）注意事項 ▫ 1.採事業計畫及權利變換計畫分送者，於事業計畫階段，仍須就其價值或

建築物之殘餘價值估算，敘明計算方式，並檢附相關證明書件。 ▫ 2.本項目以未扣除拆除費用之額度提列。於拆遷安置計畫中應載明相關地

上物之拆除或遷移費用，實際發放額度依都市更新條例規定內容，由實施者代為拆除，將補償金額先扣除預估代為拆除費用。拆除面積以建

物登記謄本所載或實測面積為準，拆除單價詳說明一表3。 ▫ 3.若有特殊情況（如地下室拆除、高樓拆除、共同壁分割及清運）或超過

該標準時，須檢具合約或報價單。

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拆遷安置費用(合法建築物) • （一）定義

▫ 依「都市更新權利變換實施辦法」第13 條第1 項第5 款。

▫ 因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，致使原建物之住戶、營業行為無法繼續居住或營業，而必須另覓場所，至更新後建築物完成再行遷回，所補貼其租金，此即為拆遷安置費。

• （二）提列說明，以下擇一方式認列：

▫ 1.以雙方協議合約內容為準（需檢具相關證明文件）。(高雄市)

▫ 2. 以租金補貼方式計算，如下所示(臺北市、新北市、基隆市、新竹市)

拆遷安置費（租金補貼）＝

Σ安置期間住宅租金補貼i＋Σ安置期間營業租金補貼i＋其他安置費

(1)住宅租金補貼＝Σ居住面積i ×住宅租金水準 × 安置期間(更新期間)+搬遷費(新竹市)

(2)營業租金補貼＝Σ營業面積i ×營業租金水準 × 安置期間(更新期間)+搬遷費(新竹市)

(3)其他安置費＝由實施者依協議或有關法規規定，編列必要之費用


▫ 1.居住面積：係以謄本登記或測量所得合法建築物面積或實際居住面積為依據。

▫ 2.租金水準：由實施者委託鑑價機構依當地實際租金額度查估。

▫ 3.安置期間(更新期間)：係指都市更新事業計畫發布實施後至產權登記，不得長於都市更新事業實際施工期間加入八個月。(戶數較多時得視個案情況提請都更審議會討論。)

▫ 4.營業面積：依原現況實際面積或產權面積認定。

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共同負擔項目-利息、稅捐費用項目說明

參、貸款利息 (D)

1.貸款利息＝（1）＋（2）（1）=﹝拆遷補償費＋容積移轉費用 (G)﹞×貸款年利率×貸款期間（2）=﹝重建費用(A)-公寓大廈管理基金＋公共及公益設施費用(B)＋權利變換費用(C)-拆遷補償費﹞×貸款年利率×貸款期間 ×0.5 2.有關都市更新工程費用及權利變換費用貸款利率，依申請分配日前一個月內中央銀行公布之五大銀行平均基準利率作為都市更新審議利率基準，另加碼不超過百分之一為上限。 3.實施者應提供財務計畫及現金流量分析，個案如有特殊狀況應提出數據資料證明。 4.如審議當時，中央銀行公布之五大銀行平均基準利率較提列之利率差異超過百分之三十，得依審議當時年息百分率計之。 5.更新期間：係指都市更新事業計畫發布實施後至產權登記，不得長於都市更新事業實際施工期間加八個月。

肆、稅捐 (E)

一、印花稅含承攬契據、讓售不動產契據之印花稅，

二、土地所有權人分回房屋之營業稅

依土地所有權人分回房屋現值所課徵之營業稅



共同負擔項目-管理費用項目說明

伍、管理費用

(F)

一、行政作業費用(F1)

依實際合約金額提列，並應檢具合約影本佐證。

二、人事行政管理費(F2)

1.(A)重建費用＋(B)公共及公益設施費用＋(C)權利變換費用＋(D)貸款利息＋(E)稅捐＋(G)容積移轉費用＋(H)都市計畫變更負擔費用﹞×人事行政管理費率 2.人事行政管理費率以5％為上限。

三、營建工程管理費(F3)

依建築經理公司控管或營建管理公司服務費率提列，並應檢具合約影本佐證。

四、銷售管理費(F4)

1.(A)重建費用＋(B)公共及公益設施費用＋(C)權利變換費用＋(D)貸款利息＋(E)稅捐＋(G)容積移轉費用＋(H)都市計畫變更負擔費用）×銷售費率 2.銷售管理費率以6％為上限。

五、信託管理費(F5)

依實際合約金額提列，並應檢具合約影本佐證。

六、風險管理費(F6)

1.((A)重建費用＋(B)公共及公益設施費用＋(C)權利變換費用＋(D)貸款利息＋(E)稅捐＋(F1)行政作業費用＋(F2)人事行政管理費用＋(F3)營建工程管理費＋(F5)信託管理費＋(G)容積移轉費用＋(H)都市計畫變更負擔費用)×風險管理費率 2.風險管理費率以14%為上限。(台北市、新北市、新竹市12%)



共同負擔項目-容移、都計變更費用

項目說明

陸、容積移轉費用(G)

一、辦理費用

依實際狀況認列。 1.申請容積移轉所支付之委辦費、行政庶務支出。 2.若移出基地屬「古蹟」，則尚包含委託建築師進行古蹟整建維護之相關成本費用。

二、容積取得成本依實際狀況認列，並檢具實際支付成本證明文件。

柒、都市計畫變更費用(H) 依實際狀況認列。

(A)＋(B)＋(C)＋(D)＋(E)＋(F)＋(G)＋(H)總計：



財務簡易試算表項目內容

工程費用總營建坪數計算，每坪造價約10~14萬/坪 (依營造廠實際簽約金額認列)

外管線費用瓦斯水電…費用(依基準

建築設計費依建築師公會建築師酬金標準計算

融資利息土地、建物融資(以總費用計算) (以三年，每年2.5%利率計)

金融服務費協助辦理貸款及管理金融信託帳戶(以總費用2%估算)

顧問費以工程造價10%計算(依營造廠實際簽約金額為主)

行政費用以工程造價3%提撥，實報實銷 (地政作業、活動費用、郵電、文書處理…等)

合計總費用/總銷售坪，平均每坪費用約 XXX 萬元

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財務簡易試算表

成本平均房價效益

10萬/坪 20萬/坪 10萬/坪

20萬/坪 20萬/坪 0萬/坪

10萬/坪 30萬/坪 20萬/坪

20萬/坪 30萬/坪 10萬/坪

10萬/坪 50萬/坪 40萬/坪

20萬/坪 50萬/坪 30萬/坪

10萬/坪 100萬/坪 90萬/坪

20萬/坪 100萬/坪 80萬/坪

72

共同負擔與價值變動分析 73

更新後權利價值高低影響權利人與實施者分配價值分析圖

共同負擔高低影響權利人與實施者分配價值分析圖


等都更不如等地震？「它」才是都更牛步最大問題 2019-04-15 好房網News記者段佩宜

• 危老都更於2020年5月9日前申請，有10%容積獎勵。業者預估會出現搶申請潮。但危老獎勵看得到吃不到？危老都更推行牛步原因？

• 據商仲業者調查，危老都更推行以來，雙北核准件數總共50案，且重建面積偏小，大致在100至400坪之間，最小面積甚至出現26坪就過關。然而這樣的速度還是遠不及政府所預估的一年500案目標。

• 房產專家田大全不諱言：是「人性貪婪」。

▫ 危老條例推行的問題在於，地方政府配套法規太慢、推動者專業不足以及房市前景看淡。他指出，都更執行上涉及複雜的建築專業，對於一般房仲業者來說確實很難；大多數民眾都希望重建後能大賺一票，然而近年房市看淡，進而降低都更意願，重建之路再度停擺，因此他認為最大的問題出在「人性貪婪」。

• 另外一個在執行上的阻礙是「信任問題」。

▫ 有別於傳統都更在營造上由建商主導，危老都更在營造商選擇上，須由「全體住戶」協議發包，但他發現，大多數住戶因不懂或不熟悉營造商，希望請第三方顧問找，但面對找來的製造商，住戶又懷疑顧問拿製造商回扣，導致協議上矛盾與阻礙。

• 原文網址: https://news.housefun.com.tw/news/article/404533224622.html


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108年度臺南市危老重建研習進階課程危險及老舊建築物重建 … •立法意旨...

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