РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС КЛАССА...3 700 сделок,...

ОБЗОР

В I квартале 2019 г. замедлились темпы вывода в продажу новых проектов: продажи стартовали в 2 объектах против 8 комплексов за IV квартал 2018 г.

Объем предложения продолжает сокращаться. По итогам квартала на рынке представлено 13,8 тыс. лотов, что на 6% ниже, чем в предыдущем квартале.

Объем спроса снизился по сравнению с прошлым кварталом и составил 3 700 сделок, что объясняется традиционным снижением активности покупателей в начале года.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС-КЛАССАМосква

I КВАРТАЛ 2019 ГОДА

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС-КЛАССА. МОСКВА

2

«Фокус внимания на рынке бизнес-класса сосредоточен на изменении предложения как в коли-чественном, так и в ценовом выра-жении. Снижение темпов вывода новых проектов наряду с ростом стоимости квадратного метра – вектор развития, отмеченный в первом квартале. Глубину и силу влияния данного тренда можно будет оценить в полной мере в будущих периодах. Но уже сейчас мы отмечаем, что девелоперы не торопятся открывать продажи в новых комплексах, более тща-тельно просчитывая экономику и отслеживая рыночные измене-ния. Также застройщики в большей мере сосредоточиваются на проек-тах, массово вышедших в продажу в прошлом году, чтобы ускорить темпы их строительства и мак-симально реализовать спрос в них до вступления в силу изменений в ФЗ 214».

Рынок жилой недвижимости бизнес-класса. Москва

Предложение

Значение Изменение за квартал*

Объем предложения, шт. 13 800 -6%Объем предложения, млн м2 1,1 -5%Средневзвешенная цена 1 м2, тыс. руб. 270,5 1%Средняя площадь, м2 76,9 1%Средняя стоимость, млн руб. 21 2%СпросКоличество сделок, шт. 3 700 -16%Объем сделок, тыс. м2 267 -13%Средневзвешенная цена 1 м2, тыс. руб. 253 -1%Средняя площадь сделки, м2 72 3%Средний бюджет сделки, млн руб. 18 2%* I квартал 2019 г. / IV квартал 2018 г.Источник: Knight Frank Research, 2019

Основные показатели

ПредложениеПо итогам I квартала 2019 г. первичный рынок жилья бизнес-класса Москвы пред-ставлен 103 комплексами. За I квартал совокупный объем предложения квар-тир и апартаментов бизнес-класса сокра-тился на 6% и составил 13,8 тыс. лотов общей площадью более 1,06 млн м2 и общей стоимостью более 286,4 млрд руб. В I квартале 2019 г. стартовали про-дажи всего в 2 новых комплексах бизнес-класса – ЖК «Событие» («Донстрой») и комплекс апартаментов «Рогожский Вал 12» («Спектрстрой»), – а также в новых корпусах уже реализующихся проектов. В части проектов было открыто предвари-тельное бронирование (ЖК «Театральный

квартал» и ЖК RiverSky), однако официаль-ные продажи не стартовали.

По итогам I квартала 2019 г. в структуре предложения доля квартир увеличилась на 1 п. п. в сравнении с IV кварталом прошлого года, составив 75%; доля апар-таментов, соответственно, составила 25%. Рост показателя связан с большим объ-емом нового предложения в формате квартир: за квартал предложение апарта-ментов пополнилось всего одним новым комплексом на 27 лотов.

В структуре предложения по стадии стро-ительной готовности наибольшее коли-чество лотов по-прежнему представлено

Ольга Широкова Директор департамента консалтинга и аналитики

ОБЗОРI КВАРТАЛ 2019 ГОДА

3

Структура предложения по типу лотов

Структура предложения по стадии строительной готовности

Источник: Knight Frank Research, 2019


в корпусах, где ведутся отделочные и фасадные работы (32%). Доля лотов во введенных в эксплуатацию или готовящих-ся к сдаче корпусах в I квартале составила 22%, такая же доля приходится на предло-жение на начальной стадии строительства. При этом можно отметить небольшое смещение в пользу объема предложения на стадии активного строительства: доля лотов, находящихся на стадии монтажа средних этажей, за квартал возросла на 5%, а на стадии монтажа верхних этажей – на 2%, что связано с ростом строительной готовности проектов, вышедших на рынок в первом полугодии 2018 г. Застройщики заинтересованы в достижении высокой стадии строительства в связи с изменени-ями в ФЗ-214 относительно перехода на эскроу-счета. Доли лотов на начальной стадии строительства и на этапе монтажа нижних этажей снизились за квартал на 2% ввиду незначительного пополнения рынка новыми объектами.

Среди административных округов первое место по объему предложения по-прежнему занимает ЗАО: доля пред-ложения за первый квартал здесь увели-чилась на 3 п. п. и составила 25%. В данном округе основной объем предложения фор-мируют такие ЖК, как «Западный Порт» (ГК «ПИК»), «Береговой» («Главстрой») и «Крылья» («Лидер-Инвест»). Доля САО, как и 3 месяца назад, составляет 20% от общего объема предложения. На тре-тьем месте по итогам квартала находится СЗАО – 16%, где объем предложения вырос за 3 месяца в связи с выводом в

Структура предложения по площади

Структура предложения по стоимости

Источник: Knight Frank Research, 2019 Источник: Knight Frank Research, 2019

Начальный этап

строительства

22%32%6%22% 8% 10%Монтажнижнихэтажей

Монтажсреднихэтажей

Монтажверхнихэтажей

Отделочныеи фасадныеработы

Подготовкак сдаче / сдан

75%

25%

Квартиры

Апартаменты

До 10 млн руб.10–20 млн руб.20–30 млн руб.30–40 млн руб.40–60 млн руб.Более 60 млн руб.

10%5%

2%

6%

24%

53%

6%9%

17%

41%

27%

До 40 м�40–60 м�60–90 м�90–120 м�Более 120 м�

продажу нового объема квартир в составе ЖК Big Time. Наименьший объем пред-ложения зафиксирован в ВАО (3 объекта бизнес-класса) и ЮВАО (один объект биз-нес-класса), доля которых составила 2% и 1% соответственно.

По итогам года средняя стоимость лота на первичном рынке жилья бизнес-класса составила 20,8 млн руб., за квартал показа-тель увеличился на 2%. Наиболее бюджет-ные лоты, стоимостью до 5 млн руб., пред-ставлены в двух проектах: это ЖК Silver – апартаменты площадью 27–28 м2, а также в ЖК Big Time – квартира-студия площадью 28 м2. Наиболее высокие бюджеты, более 200 млн руб., зафиксированы в проектах «ВТБ Арена Парк» в корп. 2 на апартамен-ты с выполненной финишной отделкой и на квартиры в комплексе RedSide.

В структуре предложения по стоимости более половины (53%) всех выставленных на продажу квартир и апартаментов сфор-мированы лотами стоимостью от 10 до 20 млн руб., или 7 325 шт. За первые три месяца 2019 г. прирост составил 1 п. п. На втором месте по-прежнему нахо-дятся предложения в бюджете от 20 до 30 млн руб., которые составили 24% от общего количества лотов, или 3 254 шт., за квартал данная доля не изменилась. Наименьшая доля (2%) представлена наи-более дорогими квартирами и апарта-ментами стоимостью более 60 млн руб., в абсолютном выражении это 332 лота.

В структуре предложения по площади за квартал не произошло значительных изменений, колебания значений варьи-ровались в пределах 1%. Таким образом,


4

Доля в структурепредложения

Динамиказа квартал

ЮВАО

ВАО

ЮЗАО ЮАО

СВАО

ЦАО

СЗАО

САО

ЗАО

20%

16%

12%

25%

12%

2%

1%

5% 7%

9%

средняя площадь предложения по итогам I квартала 2019 г. составила 77 м2. Основной объем предложения сформирован кварти-рами и апартаментами площадью от 60 до 90 м2, доля данного диапазона составила 41%, что эквивалентно 5 627 лотам. Доля наиболее компактных квартир и апарта-ментов, площадью до 40 м2, сократилась на 1 п. п. и составила 6%. На самые крупно-

Структура предложения по округам


габаритные лоты (площадью более 120 м2) приходится доля в 9%, данный показатель не изменился за три месяца.

За первый квартал 2019 г. доля лотов, экс-понирующихся с отделкой, не изменилась по сравнению с IV кв. 2018 г. и составила 26%, при этом если на конец прошло-го года лоты с отделкой предлагались в 31 проекте, то в I квартале 2019 г. – уже

в 36 жилых комплексах. В части объек-тов застройщики пересматривают струк-туру предложения относительно отделки, вводя в ассортиментную матрицу лоты с чистовой/предчистовой отделкой за счет переформатирования лотов, ранее пред-лагавшихся исключительно в черновом варианте.

Название комплексаСтарт продаж проекта

Округ, район Тип недви-жимости Девелопер

Кол-во лотов (по проекту)

Дата ввода в эксплуа-тацию

Наличие отделки

Новые проекты

Событие мар. 19 ЗАО, Раменки Квартиры Донстрой 436 IV кв. 2020 Без отделки

Рогожский Вал 12 мар. 19 ЦАО, Таганский Апартаменты Спектрстрой 27 IV кв. 2019 Финишная

Новые очереди

Headliner (2-я оч.) янв. 19 ЦАО, Пресненский Квартиры ГК «КОРТРОС» 788 IV кв. 2022 Без отделки

Life Кутузовский (корп. 7) фев. 19 ЗАО, Можайский Квартиры ГК «Пионер» 142 II кв. 2020 Без отделки

Резиденции архитекторов (корп. 9) фев. 19 ЦАО, Басманный Квартиры AFI

development 88 I кв. 2020 Без отделки

Крылья (корп. 2) мар. 19 ЗАО, Раменки Квартиры Лидер Инвест 701 I кв. 2021 Без отделки


Объекты, вышедшие на рынок в I квартале 2019 г.


5

Средневзвешенная цена по округам, тыс. руб./м2


ЦеныСредневзвешенная цена 1 м2 выросла за квартал на 0,6% и составила 270,5 тыс. руб. Тройка лидеров не изменилась: самая высокая средневзвешенная цена 1 м2 зафиксирована в ЦАО – 360,2 тыс. руб., где квартальный рост составил 4%. Далее по величине средневзвешенной цены

предложения следует САО со значением 300,4 тыс. руб., которое за три месяца не изменилось. Замыкает тройку лидеров ЮЗАО с показателем в 282 тыс. руб. и квар-тальным ростом в 2% за счет повышения стадий строительной готовности проектов в данном округе. Снижение средневзве-

шенной цены 1 м2 за квартал зафиксиро-вано только в одной округе – в ЮВАО, здесь представлен всего один проект биз-нес-класса – ЖК «Символ» и изменение средней цены связано с вымыванием наи-более бюджетных лотов.

Динамика объема предложения и средневзвешенной цены 1 м2


Средняяцена


ЮВАО

ВАО

ЮЗАО ЮАО

СВАО

ЦАО

СЗАО

САО

ЗАО

0%

0%

₽ 300 тыс.

+2% ₽ 300 тыс.

+1% ₽ 230 тыс.

₽ 360 тыс.+4%

₽ 250 тыс.

+2% ₽ 282 тыс. +2%

+1%

₽ 240 тыс.

₽ 236 тыс.

0%

-2%

₽ 235 тыс.

₽ 230 тыс.

1 квартал 2018 1 квартал 20192 квартал 2018 3 квартал 2018 4 квартал 2018

Объем предложения, шт. Динамика средневзвешенной цены 1 м�, тыс. руб.

18 50016 800

15 000 14 60013 800

261

263

268269 270

261

263


6

Структура сделок по административным округам


СпросОбъем спроса в I квартале 2019 г. сокра-тился на 16% по сравнению с предыдущим кварталом, что является традиционным снижением для начала года. Количество сделок – 3,7 тыс. шт. Средняя площадь сдел-ки по итогам I квартала увеличилась на 3% и составила 71,6 м2, средний бюджет также увеличился на 2% и достиг 18,1 млн руб.

Лидерами продаж в сегменте бизнес-клас-са по итогам I квартала стали комплексы «Зиларт» («ЛСР») – 7% от общего количе-ства проданных лотов, «Сердце Столицы» («Донстрой») – 7% и ЖК «Небо» (Capital Group) – 4%. На тройку лидеров прихо-дится 18% от общего количества сделок, заключенных в I квартале 2019 г.

Более половины (57%) всего реа-лизованного спроса приходится на

3 округа – ЗАО, СЗАО и ЦАО. Лидерство по количеству сделок сохраняет Западный административный округ, на долю кото-рого приходится 26% от общего объ-ема продаж. Как и кварталом ранее, наибольшее количество сделок в окру-ге зафиксировано в таких проектах, как «Небо» (Capital Group), «Западный порт» («ПИК») и «Life Кутузовский» («Пионер»). Квартальный рост сделок в ЗАО соста-вил 0,5 п. п. На втором месте находится СЗАО (18%), прибавивший за квартал 6 п. п. На третьем месте по спросу – ЦАО с долей 13%, что ниже на 2 п. п., чем в прошлом квартале. При этом САО, занимавший в IV квартале 2018 г. вто-рое место по объему сделок, сместился на пятую позицию, потеряв 5 п. п. Смена

лидеров связана с ростом количества сделок в проектах Северо-Западного округа («Сердце Столицы», Freedom). Аутсайдерами по уровню спроса оста-ются ЮВАО с долей в 2% (реализует-ся всего один комплекс бизнес-класса) и ВАО – 0,7%.

Структура сделок по стоимости в I квар-тале существенных изменений не пре-терпела. Наиболее востребованными у покупателей по-прежнему являются квартиры и апартаменты стоимостью от 10 до 20 млн руб., которые в структуре спроса новостроек бизнес-класса занимают 54% от общего объема сделок. На лоты в диа-пазоне 20–30 млн руб. приходится 19%. Наиболее бюджетные лоты в структуре спроса занимают 18%.

Доля в структуреспроса


ЮВАО

ВАО

ЮЗАО ЮАО

СВАО

ЦАО

СЗАО

САО

ЗАО

12%

18%

13%

26%

12%

1%

2%

4% 12%

9%


7

Структура сделок с привлечением заемных средств


Структура сделок по стоимости

Структура сделок по площади



© Knight Frank LLP 2019 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.

Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.

ИССЛЕДОВАНИЯ И КОНСАЛТИНГ Ольга Широкова Директор, Россия и СНГ [email protected]

+7 (495) 981 0000kf.expert

В структуре спроса по площади лотов в I квартале 2019 г. доля сделок с кварти-рами и апартаментами площадью 40–60 м2 сократилась на 3 п. п. (до 29%), что связано с вымыванием небольших квартир в пре-дыдущие периоды и малым количеством новых проектов на рынке. Наибольший объем сделок (37%) совершается с лотами площадью 60–90 м2, за три месяца данный показатель вырос на 1 п. п.

Life Кутузовский («Пионер»)

Доля сделок с привлечением ипотеки по итогам I квартала 2019 г. составила 40%. Несмотря на рост ипотечных ставок, отмечающийся с начала года, доля сде-лок с ипотечными займами увеличилась на 6 п. п. в сравнении с предыдущим кварталом.

12%7%

15%

37%

29%

До 40 м�40–60 м�60–90 м�90–120 м�Более 120 м�

18%

3%

5%

19%

1%

54%

До 10 млн руб.10–20 млн руб.20–30 млн руб.30–40 млн руб.40–60 млн руб.Более 60 млн руб.

60%

40%

С ипотекойБез ипотеки

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС КЛАССА...3 700 сделок,...

Documents

Transcript of РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС КЛАССА...3 700 сделок,...