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지주중심 상가개발사업기법 매뉴얼

<목 차>

제1절. 지주중심 상가개발 기법의 이해 ································································· 1

1. 지주중심 상가개발 기법의 개념 ······················································································ 1

2. 필요성 ···································································································································· 1

2. 매뉴얼의 목적 및 내용 ······································································································ 2

제2절. 사업유형 및 적용기술 ··················································································· 3

1. 개발유형 ································································································································ 3

2. 적용 기술(세부기법) ··········································································································· 3

가. 블록단위 지주중심 공동투자관리 ············································································ 3

나. 지주중심 테마상가 개발지원 다면 코디네이션 시스템 ······································ 3

다. 테마상가 공동 녹색디자인 특화기술 ······································································ 4

라. 사업전후 권리변화 시스템 구축 ·············································································· 4

마. 원도심 관련계획 및 전략사업 연계 ······································································ 5

제3절. 지주중심 상가개발의 단계별 지침 ····························································· 5

1. 대상지 선정단계 ·················································································································· 6

가. 인적 요소 ······················································································································ 6

나. 물리적 요소 ·················································································································· 6

다. 경제적 요소 ·················································································································· 7

2. 지주중심 협의체 형성 및 사업계획 수립단계 ······························································ 7

가. 인적 요소 ······················································································································ 7

나. 물리적 요소 ·················································································································· 8

다. 경제적 요소 ················································································································ 11

3. 상가개발 사업추진단계 ································································································· 11

가. 인적 요소 ···················································································································· 11

나. 물리적 요소 ················································································································ 13

다. 경제적 요소 ················································································································ 13

4. 사업 후 관리운용단계 ····································································································· 15

가. 협의회의 역할 변화 ·································································································· 15

나. 협조가로의 연장 ········································································································ 15

다. 관리운용 ······················································································································ 16

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【13】지주중심 상가개발사업기법 매뉴얼

제1절. 지주중심 상가개발 기법의 이해

1. 지주중심 상가개발 기법의 개념

◯ 기존의 도심내 노후상가의 재생에 있어 개별적 개발의 한계와 대단위의 전

면적인 재정비 추진의 문제점 등에 대한 대안적 정비방안으로서, 기존 상가

지주를 중심으로 한 협의체를 구성한 일단의 소규모 구역을 대상으로 대상

구역내 개별 상가들을 일련의 연계성을 갖도록 협조정비하여 테마상가를 조

성하는 것이다.

◯ 기존 상가의 지주들의 공동체가 중심이 되어 구성되는 지주중심 협의체가

추진주체가 되어, 사업의 계획 및 실행과정에는 상가개발 전문가 코디네이터

의 지원, 행정과의 협력적 파트너쉽을 통해 추진한다.

專

商

그림. 지주중심 도시재생기법의 네트워크

2. 필요성

◯ 기존의 업종을 이어가므로 상업용 건축물 분양률 자체를 올릴 수 있어 분양

및 임대에 대한 부담감을 줄일 수 있어 상가개발에 대한 부담을 줄일 수 있

다.

◯ 지주참여 기존상권 활성화로 중심상권을 육성한다.

Ÿ 기존 상가의 상권을 지속적으로 활용하면서 기존 지주를 현지 재정착시

키는 방식의 상가재생기법으로서 기존 상권의 보전정비를 통한 지역경제활

성화에 기여한다.

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Ÿ 소규모 상가에서 순 활용 기능의 극대화를 위한 소규모 부지의 외부공

간 활용을 극대화한다.

Ÿ 기존 지주를 중심으로 추진함으로서 상가개발에 따른 재정적인 부담을

축소함으로서 상권 활성화를 통한 지역경제 활성화에 기여한다,

Ÿ 기존 상가의 재생을 통한 상업서비스 활동의 활성화로 고용 촉진 및 지

역소득기반을 마련한다,

◯ 탄소저감 효과

Ÿ 그린건축기법을 적용한 상가리모델링 및 재개발로 저탄소 상가거리 조

성할 수 있다.

Ÿ 상가거리 및 상가벽면의 녹화를 통한 경관조경기법의 적용으로 녹지면

적의 확대를 가져올 수 있다,

Ÿ 보행자 중심 상가테마거리 조성을 통해 쾌적한 보행환경을 제공한다.

3. 매뉴얼의 목적 및 내용

◯ 본 지주중심 상가개발기법 매뉴얼은 지주중심 상가개발기법을 적용하고자

하는 코디네이터 역할을 수행하는 이를 위한 것이다.

◯ 실행사업의 추진에 필요한 다양한 요소를 인적·물리적·경제적요소로 구분하

고, 이를 사업추진과정에 따른 각 요소별 주요 검토사항을 코디네이터의 지

원 역할을 중심으로 정리하였다.

◯ 인적요소에는 사업의 실행 및 관리운영 주체인 지주 등 상가민과 지원 전문

가, 지원 행정으로 구성되며 특히, 상가민은 지주중심 상가개발 기법의 사업

계획 및 시행, 소유, 유지관리 등의 주체가 되며, 관계지주와 사업의 영향을

받는 주변 상가민으로 구분할 수 있다.

◯ 물리적 요소는 지역계획으로서의 도시계획사항, 구역내 토지등의 권리관계,

구역에 대한 개발계획으로 구성됨. 특히, 구역에 대한 개발계획에는 구역내

민간필지와 더불어 이에 면하는 공용가로도 포함된다,

◯ 경제적 요소는 해당 사업의 주요 재원과 행정지원으로 구성되며 행정지원은

직접적 자금지원과 일반 규정의 완화에 대한 인센티브 등 간접지원에 관한

사항으로 구분된다.

◯ 매뉴얼의 내용은 사업의 추진과정에 따라, (1)지주중심 상가개발 기법 적용

대상지 선정단계, (2)지주중심 협의체형성 및 사업계획 수립단계, (3)상가개

발 사업추진단계 (4) 사업 후 관리운용단계로 구성된다.

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주요 요소 항 목

① 인적 요소

관계지주, 주변상가민

전문가

행정

② 물리적 요소

도시계획사항

권리관계

개발계획

③ 경제적 요소

사업(투자) 재원

공공지원행정보조금

인센티브

표. 매뉴얼의 내용적 구성

제2절. 사업유형 및 적용기술

1. 개발유형

◯ 참여지주 공동체 주도형 : 자가용지에 계획을 수립하는 개발유형

◯ 코디네이터 주도형 : 토지소유자에게 토지 개발을 위임 받아 계획을 수립하

고 개발하는 유형

◯ 참여지주 공동체와 CM 공동주도형 : 공동체와 개발사업을 주도하는 CM공

동으로 개발용지에 대한 개발

2. 적용 기술(세부기법)

가. 블록단위 지주중심 공동투자관리

◯ 기존의 상업지역은 개인별 필지를 중심으로 산발적으로 개발을 추진함으로

서 개발의 파급효과나 효율성이 매우 낮은 한계를 보임에 따라서 노후상업

지역의 경우 소규모 블록단위 지주중심 공동투자관리방식을 적용한다,

◯ 지주중심 추진협의회의 상가재생을 통하여 형성된 전반적인 상권활성화방안

을 바탕으로 소규모 블록단위 지주들을 중심으로 개발트러스트와 같은 추진

조직을 형성하여 실질적인 사업을 추진한다.

◯ 이러한 세부기술은 쇠퇴한 상업지역의 단계적인 소단위개발방식과 적합한

투자관리기법으로서 적용기술의 효율성이 매우 높다고 판단됨

나. 지주중심 테마상가 개발지원 다면 코디네이션 시스템

◯ 지방도시의 노후상업지역내 지주들의 연령층은 대부분 노령화되어 새로운

테마상가개발에 대한 지식과 상가비지니스 정보가 미비함으로 이들 지주중

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심추진협의회의 상업재생에 대한 전문적인 기술과 사업성에 대한 분석을 지

원하기 위해서 전문가를 코디네이터로서 연계하는 방식이 요구된다.

◯ 코디네이터는 상가재생을 위한 융복합적인 기술과 기법 및 경영컨설팅 등을

지원하여야 함으로 도시개발분야, 건축개발분야, 부동산투자분야 등을 중심

으로 한 다면적인 코디네이터 시스템 구축이 바람직하다.

상권활성화 구역 지정 요건 (중소기업청)

시장 또는 상점가가 하나 이상 포함된 곳

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 상업지역에 해당되는 곳

해당 구역 안에 대통령령으로 정하는 수 이상의 도매점포, 소매점포 또는 용

역점포가 밀집하여 하나의 상권을 형성하고 있는 곳

제9조에 따른 실태조사를 실시한 결과 매출액 감소 등 대통령령으로 정하는

기준에 따라 해당 구역의 주요 상업활동이 위축되었거나 위축될 우려가 있다고

판단되는 곳

다. 테마상가 공동 녹색디자인 특화기술

◯ 기존의 개별필지방식의 상가건축이 아닌 소규모 블록단위 지주중심상가재생

은 블록단위별 순차개발방식의 도입을 통하여 공동 녹색디자인을 효율적으

로 추진할 수 있다.

◯ 이러한 세부기술의 적용으로 블록별 테마상가축 디자인이 활성화되고 에너

지절감 등을 위한 녹색디자인기술의 적용이 확산될 것이다.

◯ 군산시의 근대역사문화벨트화 사업과 연계하여 젊음의 거리 테마상가조성시

블록별 공동녹색디자인기법을 적용하도록 함으로서 도시경관적인 효과를 극

대화하고 상권의 명소화를 촉진시킨다.

라. 사업전후 권리변화 시스템 구축

◯ 지주중심 테마상가 개발사업의 효율성 극대화를 위해서는 앵커사업, 공동투

자사업 환지사업 등으로 토지이용에 따른 권리변환을 체계화시킨다.

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그림. 사업전후 권리변화 시스템 개념도

마. 원도심 관련계획 및 전략사업 연계

◯ 원도심내 젊음의 거리 특성화방안을 도출한다,

◯ 원도심과 연관하여 기존에 추진되고 있거나 계획중인 관련 정책사업 연계시

켜 사업타당성을 극대화한다.

◯ 원도심의 신성장을 위한 고용과 소득의 창출을 위한 전략사업을 도출한다.

◯ 원도심 활성화사업과 적용대상지구간 연계가능 사업을 도출한다.

그림. 원도심활성화 기본구상도(예시-군산시)

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제3절. 지주중심 상가개발의 단계별 지침

지주중심 상가개발사업 적용절차 : 지주공동체가 추진주체가 되어 개발

사업을 주도하는 것을 원칙으로 하며 필요한 경우 코디네이터와의 파트

너쉽 구축 추진

각 소유자의 운영 시스템에 맞은 계획안 도출

각 소유자의 희망에 따라 층수 등 규모 결정

각 소유자의 희망에 따라 영업 컨설팅 협의

각 소유자의 희망에 따라 인테리어 설계 공사 협의

각 소유자의 희망에 따라 임대 등 부동산관리 협의

1. 대상지 선정단계

가. 인적 요소

◯ 관계지주 및 주변상가민 : 관계지주의 수, 각 지주의 개발 등 부동산 관련

성향, 지주들과 상가민간 관계 및 협력가능성 정도, 주변 상가민의 의사 결

정에 중요 영향을 미치는 인물에 대해 파악한다.

◯ 전문가 : 대상지 관할 행정기관과 신뢰관계의 활동가/전문가의 유무를 파악

한다.

◯ 행정 : 관할 지자체의 도시재생의지, 주민참여형 공공사업 시행유무, 도시계

획 관련 담당 공무원의 대민업무 지원의지, 지역의원에 대해 파악한다.

나. 물리적 요소

◯ 지주중심 상가개발은 상업행위가 이루어지는 개별 영업점포들을 일정의 가

로를 중심으로 협조적으로 개발하는 것으로 가로에 대한 확인이 일차적으로

중요하며, 가로환경의 변화는 세 가지 유형으로 구분할 수 있다.

Ÿ 첫째, 새로운 도시계획 도로의 개설 가능성

Ÿ 둘째, 기존 도시계획 도로의 확폭 가능성

Ÿ 셋째, 일단의 부지군내의 통로개설, 혹은 부지군 내측으로의 접근공간

개설행위 등 블록 및 개별 건축계획 등에 의한 새로운 보행공간의 구성 등

개발계획단계에서의 사적가로구성 가능성 확인

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그림, 신규 도시계획도로의 신설 사례

(전주테스트베드)

그림, 도시계획 도로의 확폭 사례 (전주테스트베드)

그림, 구역내 주로가로에 접한 통로, 내부 접근공간개설 사례 (전주테스트베드)

◯ 토지 및 건물의 권리관계 확인

Ÿ 지상권과 소유권 및 임대차 등 사용권 관계

Ÿ 접도관계, 부지주변 사도 등의 확인

Ÿ 부지형상 및 각 필지규모의 확인

Ÿ 인근 개발현황 확인

다. 경제적 요소

◯ 인구유입요소 및 주변 교통상황 등 입지, 업종 등 상권분석에 의한 개발이후

영업타당성을 검토한다.

◯ 개별 지주들의 사업(투자)재원 확보 가능성, 사업진행과 관련된 공공지원 등

행정재원 확보 가능성, 사업진행과 관련된 관할 지자체 인센티브 가능성을

확인한다.

2. 지주중심 협의체 형성 및 사업계획 수립단계

가. 인적 요소

① 관계지주 및 주변 상가민

◯ 지속적인 개별 지주에 대한 협력요청 및 신뢰를 형성한다.

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◯ 사업주체로서의 지주협의체를 구성한다.

◯ 지주들과 주변 상가민(조직)과의 협력유도 및 체계를 구축한다.

◯ 행정과의 논의를 포함하는 사업 진행사항에 대한 지속적인 정보를 수집하고

이를 관련기관 및 이해관계자, 주민들에게 전달한다.

그림. 관계지주 및 주변 상가민 공감대 확산 관련 활동 (전주테스트베드)

② 전문가

◯ 지역전문가 네트웤 형성 : 전문가 학습 워크샵을 통한 이해 확산 및 향후 지

주중심의 지역정비계획 수립 협력체계를 구축한다.

◯ 내부계획 연계 활동과정 : 지역 전문가와 연계, 혹은 독자적으로 대상지에

대한 기초계획안 수립 및 향후 계획 방향을 검토한다.

그림. 전문가 육성 관련 활동 (전주테스트베드)

③ 행정

◯ 관할 자치행정 및 의회와의 신뢰관계형성 활동을 지속적으로 수행한다.

◯ 지주 및 주변 상가민 의견에 대해 수시로 행정과 정보를 교환하고, 협의체계

를 구축하여 정례화한다.

◯ 행정 담당자에 대한 지주중심 상가개발 및 주민참여형 지역정비에 관한 학

습지원 및 사업지원을 위한 행정사항에 대해 사전검토하고 조율한다.

나. 물리적 요소

◯ 도시계획 변동사항에 대해 지속적으로 모니터링한다.

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◯ 대상구역내 권리관계변동 사항에 대한 지속적인 모니터링을 실시한다.

Ÿ 권리관계의 변동이 발생하는 경우 사업계획을 바탕으로 이를 조정하고

합의가 이루어질수 있도록 조율하는 등의 지원활동을 수행한다.

◯ 지주를 중심으로 하는 상가민 참여형 개발계획을 수립한다.

◯ 개발방식은 가능하면 협조개발방식을 지향한다.

협조개발이란?

필지와 개발단위의 관계설정에 관한 것으로 구역 내 개별 필지선(건축선)을

유지하면서, 계획적으로 통합 개발하는 것이다. 즉, 다수의 필지의 통합계획에

도 불구하고 개별 필지별로 건축행위가 이루어진다는 점에서 공동개발과 다르

다.

일본의 연구논문에 나타난 협조개발에 대한 개념은 다음과 같다.1)

협조개발은 ‘기성주택지에 있어, 개별부지에서의 재건축을 현상의 부지형상,

권리관계를 변화시키지 않고, 근린에 살고자 하는 거주자들이 정한 룰에 근거하여

양호한 주택으로 정비하는 수법개념’이며,‘개별재건축을 (공공)계획에 기반하여 장

려 지원하는 실현수법개념’을 내포하는 것으로, 주민과 주민, 주민과 공공간의 동

시적 협조를 기반으로 한다.

물리적 현황 파악사례(전주테스트베드)

그림, 대상지 물리적 현황

그림. 대상지 필지 및 소유관계 현황

1) 마사노리(洪　正 ), 코이데 카츠오(小出　和郎), 1992. “저층주택지에 있어 협조형 재건축 수법에 관한 고

찰”，일본도시계획학회 논문집, 27 : 163-168.

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◯ 토지 및 건물의 권리관계를 확인한다.

Ÿ 지상권과 소유권 및 임대차 등 사용권 관계를 확인한다.

번지 사용관계

639-34/31 단층의 약국건물이 건설되어 있으며, 소유자와 사용자가 동일함.

639-13 3층규모의 병원건물이 건설되어 있으며 소유자와 사용자가 동일함

639-27 현재 주거로 사용되고 있으며, 소유자와 사용자가 동일함

639-12, 638-2 임차인이 주차장으로 사용하고 있음

638-4 단독주택, 임차

636-4/5번지 상업용 점포로 임차되어 있음

표. 대상구역내 필지별 사용현황 확인사례 (전주테스트베드)

◯ 접도관계, 부지주변 사도 등을 확인한다.

◯ 부지형상 및 각 필지규모를 확인한다.

순번 지번공부상

면적

현행

면적

도로제외

면적잔여지 지목 비고

1 서노송동636-4 307㎡ 307 0 0대지

근린샐활

2 서노송동636-5 559㎡ 305 137 117 근린생활

3 서노송동638-2 264㎡ 264 0 0 대지 창고

4 서노송동638-4 509㎡ 295 177 37 대지 단독주택

5 서노송동639-10 165㎡ 165 0 0 대지 단독주택

6 서노송동639-11 38㎡ 38 0 0 대지 통로

7 서노송동639-44 106㎡ 0 106 0 대지

8 서노송동639-12 212㎡ 212 0 0 대지 공터,주차장

9 서노송동639-13 215㎡ 215 0 0 대지

10 서노송동639-27 182㎡ 182 0 0 대지 단독주택

11 서노송동639-28 43㎡ 43 대지 통로

12 서노송동639-29 10㎡ 0 10 0 대지 단독주택

13 서노송동639-31 63㎡ 63 0 0 대지 1종 근생(소매점)

14 서노송동639-34 95㎡ 95 0 0 대지 근린생활

15 서노송동639-43 110㎡ 0 110 0 대지

총계 2878㎡ 2184 540 154

표. 필지규모 현황 (전주테스트베드)

◯ 인근 개발현황에 대해 확인한다.

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인근현황의 파악의 사례(전주테스트베드)

그림, 대상지 인근 현황

대상지의 우측으로는 팔달로가 연결되며 대상지를 포함하는 상가지구의 남측

에는 걷고 싶은 거리와 연결됨

북서측으로는 전통시장으로 아케이드가 설치되어 있으며 북측으로 전주 중앙

성당이 위치하고 그 위로 노송천복원공사가 이루어져 있음

다. 경제적 요소

① 사업(투자)재원

◯ 도로정비 등 공공사업비 확보와 관련한 행정상황을 확인한다.

◯ 개별 건축물의 건축비용 및 조성방안을 확인한다.

◯ 사업화(컨설팅, 협의회활동)비용, 계획비용에 대한 확보방안을 확인한다.

② 공공지원 행정보조금 지원 협력

◯ 관할 자치행정에서 운용하는 지역정비 관련 행정보조금 종류 및 담당부서를

파악한다.

◯ 대상지 적용을 위한 운용기준을 검토한다.

③ 인센티브 관련 제도수립 및 지원 조정과정

◯ 행정과의 협의를 통해 구역 개발계획과 연계하여 가로환경정비, 주차장 특

례, 건축 외벽면 후퇴등과 연계한 건축기준의 완화 등 인센티브 제도에 대한

신규수립 및 가능성을 파악한다.

◯ 새로운 인센티브 제도추진에 관한 지역사회와의 공감대 형성을 위한 활동계

획을 수립하고 수행한다.

3. 상가개발 사업추진단계

가. 인적 요소

① 관계지주 및 주변 상가민

◯ 정비사업 수행기간 내 지속적으로 상가민과의 교류활동을 지속한다.

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◯ 사업관련 민원창구의 역할을 수행할 수 있도록 지원하며, 행정과의 협력 관

계가 잘 이루어질 수 있도록 지원한다.

◯ 사업 추진과 관련한 정보발신 및 주변 상가민 공감대형성 및 협력증진을 위

한 협력 행사의 기획 및 개최를 지원한다.

◯ 지중협의체의 도시기반 시설을 이용한 사업화 방안(사회적기업, 위탁) 등 구

역내 가로환경 및 쇼핑환경의 유지관리 등 지역경영을 위한 모임이 될 수

있도록 지원한다(지역경영;Area management 참조)

지역경영(Area Management)2)

지역경영의 개념은 초기 동경역이 위치하는 마르노 우치(丸の内)지역에서 약

60%이상의 건물부지를 소유하는 대기업의 해당 지역 활성화를 통한 기업이미

지 제고 및 이익증대를 위한 노력에 의해 제창된 개념이다.

지역 권리자의 합의를 통한 공공성 인정과 동경도와 우호적 관계를 바탕으로

법규정에 의해 개별적으로 조성되어지는 공공공간의 지역 통합적인 활용, 지

역내 기준용적의 부지간 이전 등을 포함하는 건축기준의 완화 등을 주요 내용

으로 하고 있다.

일본 중앙정부의 정의는 다음과 같다.3)

‘Area Management’ : 지역의 양호한 환경이나 지역의 가치를 유지, 향상시키

기 위한 주민/사업자/지권자 등에 의한 주체적 활동

주택지 : 건축협정을 활용한 양호한 가로경관형성/유지, 광장이나 집회소등을

공유하는 이들에 의한 관리조합의 조직과 관리행위를 수행하는 양호한 커뮤니

티 만들기

업무/상업지 : 시가지개발과 연동한 가로경관유도, 지역미화나 이벤트 등의 개

최, 홍보등의 지역 프로모션의 전개

② 전문가

◯ 개별 상가건축에 대한 업무계약을 주도한다.

◯ 구역계획을 기준으로 구역 전체의 통일성 있는 건축환경을 조성한다.

◯ 사업진행 단계의 각 용역업체의 역할 수행에 대하여 지주협의체를 대신하여

현장 확인, 조정 지원한다.

③ 행정

◯ 정비사업에 절차에 따른 행정협력 사항 검토한다.

2) , 2005.4, エリア　マネジメント, 芸出版社(ISBN：4-7615-2360-3)

3) 국토교통성(国土交通省) 토지・수자원국(土地・水資源局) 토지정책과(土地政策課)

http://tochi.mlit.go.jp/tocsei/areamanagement/web_contents/shien/index_01.html

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신중앙시장 쉼터몰 추진협의회 창립 (전주테스트베드)

회원 : 한 대희 회장 외 9인 (회장1인, 고문2인, 총무1인, 자문3인)

발족시기 및 장소 : 2012년 11월 17일(토) 창립, 신 중앙시장 상인회 2층 회의

실

참여인사 : 김윤덕 국회의원, 정철모 도시재생지원센터 부센터장, 김윤철 시의

원, 중앙동장, 발전협의회장, 통장, 노송천상인회장, 태송회장, 신중앙시장상인회

이사, 전북은행 태평동지점장, 농협 중앙동 지점장 외 40여명

16:10 ~16:30 [방명록 작성 및 교류]

16:30~16:40 [내빈소개]

16:40~17:00 [개회 및 개요(경과)설명]

유희종 교수 (전주TB 상가지구 지원팀장)

17:00~17:10 축 사 : 김윤덕 의원 (지역구 국회의원)

정철모 교수 (전주TB 도시재생지원센터 부센터장)

17:10~17:30

인사말 :　김병익 회장 (태송회 회장)

탁옥균 이사 (신중앙시장 상인회 이사)

정명례 회장 (노송천 상인회 회장)

한대희 회장 (추진협의회 임시회장)

17:30~17:40 참석인사 퇴장

17:40~18:00 추진협의회 발족 결의 및 의장 선출

18:00~18:10 추진협의회와 태송회간 상호협력서 체결

18:10 폐회

신중앙시장 쉼터 몰 추진협의회 발족식 프로그램

나. 물리적 요소

① 사업계획의 변동 대응

◯ 사업구역 내 도로정비사업에 선행하여 개별 건축물의 건축공사 및 건물사용

인프라 설비 정비사업이 추진되도록 조정한다.

◯ 사업계획 변경 등에 대해 민관 협력이 원활히 수행할 수 있도록 현장을 조

정·지원한다.

다. 경제적 요소

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① 신규 공공지원 모색 및 정비 후 유지관리에 대한 검토

◯ 가로환경 및 쇼핑환경의 개선 등과 관련하여 도시기반 시설물의 정비(전선

지중화, 도시가스의 신규설치, 안내표식, 차량제한, 소방설비 등)에 따른 공

공지원 사항에 대한 현장 검토 등을 통한 추가적인 정비재원 모색한다.

◯ 대상 구역의 유지관리에 대한 행정부담 감소를 위한 구역위탁 및 도시기반

시설을 이용한 사업화 방안(사회적기업, 위탁) 등 새로운 수익모델을 모색한

다.

② 영업타당성 검토

◯ 인구유입요소: 주변의 상권 및 인구유입요소, 신규 대형집회시설 등을 통한

인구유입을 위한 문제점 및 유도방안을 모색한다.

◯ 주변 교통상황 등 입지: 인구유입을 위한 교통체계, 보행 및 접근로, 대중교

통의 편리성 등을 향상시킬 수 있는 다양한 방법을 모색한다.

◯ 업종 : 주변상권의 업종분석, 휴식 및 여가공간의 유무와 상태, 인근 주거지

구의 생활수준, 동종업종의 유무와 수준에 대해 검토한다.

③ 재원확보

①사업(투자) 재원 지주 중심의 민간자본 (유형별 소요예산 규모정리)

②공공지원행정보조금

도시계획 도로 수용비,

△ 간판정비 지원 제도 등 검토

△ 도로관리 지원제도 등 검토

※공공근로 등을 기준으로 상정

③인센티브 △인센티브 가능요소, 시의원 등과 새로운 제도 협의 (주차장 등)

◯ 개별 지주들의 사업(투자)재원 확보 가능성: 개별 지주들은 경제적으로 여유

가 있으며, 사업에 대한 투자재원을 충분히 확보하고 있는 경우가 많으므로

이들의 적극적인 참여를 우선적으로 유도한다.

◯ 사업진행과 관련된 공공지원 등 행정재원 확보 가능성: 대상지의 도시계획도

로는 전주시 차원에서도 그 필요성을 인식하고 있는 곳으로 대상지 지주들

의 합의가 이루어지면, 예산확보를 위해 적극적인 참여를 유도한다.

◯ 사업진행과 관련된 관할 지자체 인센티브 가능성: 대상지 정비에 대한 중요

성을 지자체와 논의하여 공감대를 이끌어내고, 향후 개발과제 진행 및 지자

체 지원을 유도할 필요가 있다.

◯ 사업(투자)재원

Ÿ 도로정비 등 공공사업비 확보와 관련한 행정상황 확인 : 지역국회의원의

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교부금에 대한 활용가능성 검토, 지역 시의원 공약사업으로서의 사업위치 부

여 및 재원담보 방안을 모색한다.

Ÿ 개별 건축물 등 건축비용에 대한 산정 및 조성방안 확인

Ÿ 사업화(컨설팅, 협의회활동)비용, 계획비용에 대한 확보방안 확인

◯ 공공지원 행정보조금 지원을 유도한다.

Ÿ 관할 자치행정에서 운용하는 지역정비 관련 행정보조금 종류 및 담당부

서를 확인하여 관계자와 접촉한 후, 행정보조금 지원을 유도한다.

Ÿ 행정보조금 지원을 위해 해당 대상지에 관한 구체적인 자료와 운영기준

등을 제시할 필요가 있다.

◯ 인센티브 관련 제도수립 및 지원 조정과정

Ÿ 행정과의 협의를 통해 구역 개발계획과 연계하여 가로환경정비, 주차장

특례, 건축 외벽면 후퇴등과 연계한 건축기준의 완화 등 인센티브 제도 수립

의 가능성에 대해 논의하고, 지주 및 상가민과 행정과의 의견을 조율한다.

Ÿ 신규 인센티브 관련 제도수립과 관련한 지역사회의 공감대 확보와 관련

된 활동들도 지속적으로 수행하여야 한다.

4. 사업 후 관리운용단계

가. 협의회의 역할 변화

◯ 사업완료에 따른 사업추진주체의 지주협의체를 대상구역 관리 주체로서 역

할 변화, 수행지원에 대한 계획과 규정을 마련한다.

◯ 지역관리 조직으로서의 행정과의 관계설정 및 세부활동에 대한 자치 규약을

작성하며, 이를 지원한다.

정관의 내용

총칙 : 명칭, 목적, 사무실 , 활동내용, 직원

회원 : 자격(정회원, 특별회원), 가입(정회원, 특별회원), 권리 및 의무, 징계

임원과 조직 : 임원의 자격 및 임기, 임원회, 협의회의 구성 및 기능, 임원회의,

정기회의, 의결

재정 : 재정, 감사, 회기

부칙 : 내규, 해산 및 전환, 효력

나. 협조가로의 연장

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◯ 정비사업 이후, 주변 상가민과의 협력을 강화하고, 후속적인 사업을 도출하

여 확산될 수 있도록 한다.

다. 관리운용

◯ 지주협의체에 의한 사업구역내 공공시설 유지관리의 위탁 등을 포함하여 공

공시설과 개별 건축물의 통합적 지역경영체제의 확립을 위한 민관조정 지원

및 공공시설 관리에 대하여 지원한다.