康美药业 (600518.SH)研究

更新于 2013年 3月 1日

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目 录

第一部分 本次报告与上次的异同

第二部分 不存在的土地

第三部分 项目虚增之配送中心

第四部分 项目虚增之专业市场

本次报告与上次的异同第一部分

最新进展

自 2012年 12月 15日发布康美药业 (600518.SH)研究报告 ( 下称“上次报告”

http://vdisk.weibo.com/s/r-Cp8) 质疑其“涉嫌累计至少虚增 18.47亿元资产，这个数字几

乎是康美 2002-2010 年 9 年净利润总和”以来，如下一些进展促使我们发布本次更新

报告 ( 下称“本次报告” )

2012年 12月 16日康美发布澄清公告 ( 下称“澄清公告”

http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2012-12-17/61916063.PDF) ，对上次报告的质疑内容进行了

“澄清”

2013年 2 月 5 日申银万国研究所罗鶄“ 1 月 31日…走访了普宁本部相关土地”后发表题为“

土地真实，股价显著低估”的研究报告 ( 下称“申万罗鶄报告”

http://vdisk.weibo.com/s/s0Zee) 。在该报告中，申万罗鶄“发现”了我们与当地国土部门主管

官员、乡村干部数月、反复的排查仍未获知的近千亩“土地”

2013年 2 月 18-22日，中能兴业与证券市场周刊的调查人员对申万罗鶄“发现”的、已在报

表上按无形资产入账的土地进行了实地调查，确认该“土地”为高约 140米的荒山4

本次报告与上次的异同

最新进展表明：上次报告结论总体成立

本次报告与上次报告的不同之处

根据“澄清公告”对康美虚增资产情况进行了重新测算

虚增金额从 18.47亿元调整为 17.71亿元

调减虚增金额是因为我们确认了 #5土地的投入 7627万元

公布了最新实地调查的、证明申万研报新“发现”近千亩土地实为荒山的照片、视频等证

据

公布了普宁流沙南街道土地利用总体规划图，进一步证实申万研报新“发现”土地性质为

林地

本次报告将重点放在康美虚增资产上，不再保留上次报告的“被隐瞒的关联交易”部分

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康美药业虚增投资明细表 单位 : 万元

项 目 虚增 详细页码

#1土地 21000.0 9

#2土地 11639.0 9

#5土地 28373.0 10

中药物流配送中心土地注 29100.0

26工程建设投入 27495.4

新中药材专业市场土地注 47275.5

28工程建设投入 12231.5

合计 177114.4

康美药业虚增投资明细表

注：荒山“土地”虚增合计约 7.6亿元

不存在的土地第二部分

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土地情况验证结果表：康美药业普宁土地验证结果

注：序号 #4-220中 220为亩数

序号 土地权证编号 验证结果 位置 用途 面积( )亩

(金额 万)元

#1(2010)普府国用 第特

02106号国土部门查询结果：已作废

大南山镇揭神公路东、麒大线南 420

#2(2008)普府国用 第特

00098号国土部门查询结果：不存在

大南山镇揭神公路东、麒大线南 233

#4-220(2008)普府国用 第特

01727号国土部门查询结果：正常

配送中心用地：实际 220

#4-479(2010)普府国用 第特

02198号 荒山 见申万罗鶄报告 配送中心用地：后续建设 479

#5(2011)普府国用 第特

02231 /02295号 号国土部网站显示：

7627金额仅为 万元 池尾街道贵政山村 原计划饮片三期用地 190 36, 000

#6-138(2010)普府国用 第特

02184号 正常 138

#6-437(2011)普府国用 第特

02314号 荒山 见申万罗鶄报告 43760, 000

33, 600

专业市场用地

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普宁国土局查询结果

由广东省普宁市国土资源局提供的证明见

右图

#1土地：证号不属于康美药业，且证

号因为变更已经作废

#2土地：证号不存在

#4-220土地：真实

#1、 #2土地按照 50万元 / 亩测算，

虚增金额分别为 21000万元与

11639万元

图：广东省普宁市国土资源局证明

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#5土地虚增投入 澄清公告称，康美药业于 2011年 2 、 9 月两次共支付 3.6亿元购买了贵政山村 190亩土地，并计入无形资产

国土资源部网站相关信息如下： 2011年 2 、 9 月购买的贵政山村土地的性质分别为“商务金融用地”和“其他普通商品住房用地”，对应金额 4805万元和 2822万元，合计 7627万元

康美药业 #5土地虚增投入 36000万元 -7627万元 =28373万元注：国土部土地出让结果的面积与土地证上的实际面积略有差异

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#4-479/#6-437，土地还是荒山？图：申万研报中卫星标示图 图：《康美谎言》中卫星标示图

#4-220

荒山实拍

注： ABCDE为观测点，数字编号为拍摄照片编号，黑色箭头为拍摄方向，蓝色箭头为视频行车方向

我们走遍了申万罗鶄报告中卫星图的所有区域，包括

道路，村庄，平地，河流，桥梁，山脉，隧道等各种

地形

设置了 14个观察点进行拍照，事实表明，面积最大

的两块土地 (#6-437和 #4-479)实际位于乌头坎

这座荒山上，本次报告选出 5 个典型观察点的照片进

行说明（如右图）

我们还对周围路段拍摄了录像，现提供其中两段录像

剪辑 视频 1 ：

http://v.youku.com/v_show/id_XNTIwMjI4MDcy.htm

l

视频 2 ： http://

v.youku.com/v_show/id_XNTIwMDkyNjIw.html

实拍 - 观测点 A

观察点 A位于 236省道与

394乡道交叉点附近。站在

236省道上由北向南看，可

以很清楚的看到，道路右侧

是福尔莱纺织公司的几栋多

层建筑，道路左侧是一座比

多层建筑高得多的荒山。而

根据申万研报与康美管理层

交流而来的卫星图，这里应

该是能看到 #6-437亩土地

的

实拍 1 号图

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实拍 - 观测点 B

观察点 B位于 236省道上，福尔莱纺织公司南 50 米处。在该点由西北向东南方向，可以看到位于荒山脚下狭长平缓区域的润信休闲山庄，并有大南山镇派出所设置的警务室

按申万罗鶄报告卫星图所示，这个位置的 236省道东侧，应该全是康美药业的土地，事实上却是一座荒山，如 2 号图

实拍 2 号图

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实拍 - 观测点 C

观察点 C位于乌头坎山上接

近山顶的一个位置

3 号图拍下了气压式高度计

显示的 C观察点的海拔 67

米。而在山脚下的平地上，

高度计显示海拔 -40 米。因

此观察点 C 离地面约 107 米

。往山顶还有大约 1/3的距

离，因此乌头坎山总高度约

140 米

实拍 3 号图

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实拍 - 观测点 C

乌头坎山并没有常规的上山道

路，山体陡峭，各种灌木和当

地一种坚韧茂密遮蔽的半人高

杂草交错，极为难走。最后我

们通过当地人柴刀砍出来扫墓

祭祖用的小路，终于到达接近

山顶的一块开阔地

4 号图用调查人员作为参照物，

可以通过人体大小直观感受到

山有多大，离地面有多远

实拍 4 号图

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实拍 - 观测点 D

观察点 D位于配送中心西南方

向的宝龙寺景区。宝龙寺位于

普宁市益岭村西侧，创自清末

宣统年间，有上百年的历史。

在此观察点可以看到乌头坎山

、配送中心、深厦铁路路基的

全貌

乌头坎山占据了视野中 236省

道右侧，配送中心上方的几乎

全部位置，深厦铁路也只能建

一条隧道穿过其中

实拍 5 号图

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实拍 - 观测点 E

观察点 E位于普宁大道和无

名小河交叉处，这条小河流

经普宁大道，省道 236，河

上修有桥梁

6 号图是站在观测点由东向

西看，视线前方是福尔莱纺

织公司，视线左侧是乌头坎

山，视线前方左侧并不是申

万罗鶄报告中卫星图所示的

康美药业的 437亩项目用地

，而是一座荒山

实拍 6 号图

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实拍 - 观测点 E

按照申万罗鶄报告卫星图标

示，此观察点往西南看，应

该是康美药业的 #6-437号

土地。实际上看到的只有乌

头坎山，如 7 号图所示

实拍 7 号图

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实拍 - 观测点 E

8 号图是站在观测点 E 沿着

普宁大道由西北向东南看，

申万研报卫星图显示 437亩

新中药材市场用地紧挨普宁

大道，而照片显示，紧挨着

普宁大道的是乌头坎山的山

脚

实拍 8 号图

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规划图证实 #6-437为林地

右图为普宁市流沙南街道土

地利用总体规划图（ 2010-2

020年）

根据图中图标可知，绿色代

表的是林地

图中蓝色框区域是申万罗鶄

报告中卫星图所标示的 437

亩的专业市场用地

从图中看出， 437亩土地性

质为林地

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项目虚增之配送中心第三部分

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配送中心概况

占地面积： 500亩

征地费： 2.5亿元（合每亩单价 50万元）

仓库面积： 62500平米

项目投资概算： 10亿元

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配送中心投资进度表

　 2007 2008 2009 2010 2011 2012H1

项目累计投入（万元） 39,890 75,386 82,036 95,036 94,986 94,986

总进度 　 75.39% 82.04% 95.02% 94.99% 100.00%

表：配送中心投资进度表

来源：公司公告注： 2012年上半年末投资进度百分比 / 实际投入数字异常，为摘自公司半年报原始数据

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对照情况表

公司披露情况 实际情况

土地面积 500亩 231.5亩

土地总价33600万元

（ 700亩土地总价）4500万元

仓库面积 62500平米 38953平米

项目总投资 9.5 亿元 ？

表：配送中心情况对照表

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虚增投入测算

虚增土地投入： 33600-4500=29100万元

虚增建设工程投入

公司披露的工程建设投入 51201.7万元

实际投入按土地面积缩水情况进行同比例测算，为

51201.7*(231.5/500)=23706.4万元

虚增投入 27495.4万元

合计虚增 56595.4万元

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10个亿全砸在这里？

项目虚增之专业市场第四部分

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专业市场投资进度表

2011-6-30 2011-12-31 2012-6-30

项目累计投入（万元） 1982.1 71132.0 72231.5

总进度 1.98% 71.13% 72.23%

其中：土地累计投入（万元） 60000 60000

建设累计投入（万元） 11132.0 12231.5

表：专业市场投资进度表

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对照情况表

公司披露情况 实际情况

土地面积 650亩 137.86亩

单价 92.3万 / 亩 ？

土地总价 60000万元 ？

建设工程累计投入 12231.5万元 ？

表：专业市场情况对照表

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虚增投入测算

虚增土地投入

假设土地单价为依据公司公告计算出的 92.3万元 / 亩（ 60000 万元 /650 亩）

实际投入 137.86亩 *92.3万元 / 亩 =12724.5万元

虚增投入 60000万元 -12724.5万元 =47275.5万元

虚增建设工程投入

#6-138号土地现场探访看不到任何施工的迹象

实际投入 0

虚增投入 12231.5万元

合计虚增 59507万元